Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hojel I

SPVE - Hojel I - 29

• •

• •

Afbeeldingen links: Beeldkwaliteit plinten en gevels

Afbeeldingen midden: Sfeerbeeld levendige en transparante plint aan de Hojelstraat Afbeeldingen rechts: Beeldkwaliteit parkeergarage

zorgvuldig zijn geïntegreerd in het gevelvlak (niet losstaand in de buitenruimte); Logistiek blok B gebeurt inpandig. De buitenste rooilijn is verplicht. Trappen om hoogteverschillen op te lossen worden in de nieuwbouw binnen gepositioneerd. Voor de bestaande bouw kunnen er in sommige gevallen trappen in de openbare ruimte worden gerealiseerd; Bouwvolumes sluiten met de gevels qua rooilijn, schaal en uitstraling goed aan op de gevelwanden van de Graadt van Roggenweg; Technische ruimtes, waaronder trafo’s, dienen inpandig te worden ingepast (indien niet mogelijk wordt dit zorgvuldig ingepast in de inrichting van de openbare ruimte). Technische ruimten (zoals bijvoorbeeld trafo’s) worden zorgvuldig geïntegreerd in de minst representatieve geveldelen en niet los geplaatst in de buitenruimte, daktuinen of binnenhoven. Uitzondering is het gasverdeelstation dat verplaatst zal worden naar het zoekgebied zoals deze staat aangegeven in de uitgangspuntenkaart, zo wordt ingericht dat het als gebouw herkenbaar is en in materialisatie aansluit op de rest van het ensemble;

•

• • • • •

Het verbinden van mensen, routes, niveaus en in- en exterieur staat centraal en de architectuur draagt hieraan bij. Zaken als collectieve woonvormen en collectief gebruik van ruimte of van spullen (zoals gedeeld klusmateriaal) kunnen daarbij een positieve rol spelen. Bij het vorm geven aan wonen en werken is ook aandacht voor ontmoeten, ontspannen, sport en spel; De collectieve entrees van woon- en kantoorfuncties hebben een verbijzonderde entree en een minimale hoogte van 5 meter; Waar mogelijk de woningen op de openbare ruimte ontsluiten met individuele voordeuren (ook aan de binnentuin); De intermediaire zone is vormgegeven als onderdeel van de architectuur. De exacte kleur en textuur variëren dan ook per gebouw; De plinten aan de Graadt van Roggenweg hebben een open uitstraling met veel raampartijen en te openen delen in de gevel met zicht en voordeuren naar het attractief plintprogramma; Waar het programma dat toelaat hebben de gebouwen actieve plinten. Deze zijn zo transparant mogelijk met glas tot op de grond. Hierin opgenomen openingen en toegangen zijn zodanig geplaatst dat ze een optimale relatie aangaan met de openbare ruimte;

30 - SPVE - Hojel I

Afbeelding: Visualisatie openbare ruimte Beurskwartier met verdiepte groenvakken voor waterbuffering en intermediaire zones.

•

Bron: Gemeente Utrecht

• •

Afbeelding: Principes voor de groenen daken en setbacks Bron: Gemeente Utrecht

De bestaande vrijstaande parkeergarage wordt binnen het project door initiatiefnemer aan de noordzijde voorzien van een ventilerende gevel die de uitstraling verbetert en lichthinder van koplampen voor de omgeving tegengaat. De overige gevels zullen binnen de ontwikkeling van het Beurskwartier uitgevoerd worden. De gevel heeft hierbij één ontwerp voor het geheel waarbij warmte en tactiliteit een belangrijke randvoorwaarde is. Daar waar de gevel bereikbaar is vanuit de openbare ruimte dient deze in materialisering en detaillering robuust te zijn uitgevoerd om beschadigingen te voorkomen; Reclame en/of naamsaanduiding is geïntegreerd in het gevelontwerp: Installaties zijn in het gebouw geïntegreerd en komen dus niet voor op het dak. Uitzondering vormen de hoogste daken waarop geen zicht is. Eventuele installaties zijn hier onzichtbaar vanuit de openbare ruimte door een dakopstand van voldoende hoogte. Een eventuele uitloop van lift en trappenhuis kunnen gecombineerd worden met de toegankelijkheid van het dak en is daarom wel toegestaan mits onzichtbaar vanuit de openbare ruimte. Zonnepanelen (op daken hoger dan 30m) behoren ook tot de mogelijkheid;

3.2 Buitenruimte en groen domein

3.2.1 Algemeen De beeldkwaliteit versterkt de ambitie om Hojel I onderdeel te maken van het centrum. In plaats van vooral een transitieruimte wordt het een nieuwe stedelijke plek waar je je thuis voelt. Het ontleent zijn identiteit aan hoge leefkwaliteit, diversiteit van hoogwaardige architectuur en een groene buitenruimte. De groene buitenruimte heeft een logische relatie met het gebouwde, sluit aan op de omgeving en versterkt de relatie met de rest van het centrum van Utrecht. De ruimtes nodigen uit tot beweging en ontmoeting, de voetganger staat op één in het ontwerp. 3.2.2 Groene daken, gevels en setbacks • Groen op gevels en daken is een integraal onderdeel van het architectonische ontwerp.

groene daken en setbacks

5,4

0,2 0,3 3 5,4 0,2 3 0,2 0,2 3 0,26 3 0,21,60,3 6

1,6 10,4 0,3

10,4

varia

varia

vari

vari 0,3

0,8 2,27

0,8 6 2,270,2 3,5 6 0,2 30,2 0,8 3,5 0,2 3

0,8

eigendom Utrecht Central Plaza eigendom Utrecht Central Plaza

SPVE - Hojel I - 31

•

Bron: Beeldkwaliteitsplan Beurskwartier

•

•

Afbeeldingen: Straatprofielen Graadt van Roggenweg maximaal verzachten en vergroenen Links ter hoogte van bestaande bebouwing Rechts ter hoogte van de nieuwe entree Bron: De Zwarte hond

Het groen op daken, gevels en binnentuin/hofjes is ecologisch verbonden en staat in directe relatie tot de verblijfsplekken voor vogels en vleermuizen die in de gevels worden aangebracht; Voor de gebouwen zijn groene gevels een goed middel om de beeldkwaliteit van de gebouwen te verhogen, maar ook om het groen op de verschillende lagen van de ontwikkeling met elkaar te verbinden. Het kan voor blinde gevels een kansrijke manier zijn om gevels te verzachten en de uitstraling te verhogen. Setbacks hebben een groene uitstraling die zichtbaar is vanuit de openbare ruimte en zijn toegankelijk vanaf aangrenzende verblijfsruimtes.

3.2.3 Buitenruimte Naast groen wordt de openbare ruimte ingericht met materialen voor verharding en straatmeubilair die ook in de omliggende straten worden gebruikt, zodat de wijk naadloos aansluit op de omgeving. Dat wil zeggen dat er aansluiting wordt gezocht bij de planvorming voor Beurskwartier (IPVE/FO) en Graadt van Roggenweg (VO). Dat betekent dat gebakken klinkers toegepast worden als basismateriaal met (biobased) betontoevoegingen in de randen van de regentuinen. In het gebied wordt dezelfde vleermuisvriendelijke verlichting toegepast als in Beurskwartier. De buitenruimte is sociaal veilig met voldoende verlichting en zichtlijnen waardoor het ook prettig is om er ‘s avonds te verblijven. Groenstroken en gevels met nestgelegenheid worden zo min mogelijk verlicht. Het inrichtingsplan voor de buitenruimte volgt de richtlijnen van het ‘Handboek Openbare Ruimte’ en wordt getoetst door de Commissie BInG (beheer, inrichting en gebruik openbare ruimte) van de gemeente. Het deel van de Hojelstraat dat op het grondgebied van de initiatiefnemer ligt wordt door/namens de initiatiefnemer ontworpen en aangelegd in afstemming met de gemeente als ontwerper van het overige deel van de Hojelstraat. Uitgangspunt daarbij is dat de Hojelstraat in beeld, materialisering en beplanting als een samenhangend geheel wordt vormgegeven.

variabel

Afbeelding: Materialisatie Beurskwartier

variabel

Hojelstraat Hojelstraat tussentussen Hojel I Hojel en Hojel I enIIHojel II

5,8

5,8 6

watertuin watertuin 0,6 0,2

4,8 6

0,2 0,6 0,2

4,8

Gebakken klinkers

0,2

1,2 2,8 0,2

Beton toevoegingen

T ussenstraat T ussenstraat tussentussen A en B A en B

1.7

0.0

1.10.0

0,2 3,5 0,22,20,2 0,2 3,5 0,22,20,2

0.01.1 0.6 12-20

Hojelstraat Hojelstraat tussentussen CD C BD eurskwartier en B eurskwart (1A

0.01.1 0.6 12-20

1.1

0,2

4,2

-1.2

0,2

1,2 2,8 0,2 12,1

12,1 0,2

4

0,2

4

Bruggen over regentuinen in beton of houtussen T ussenstraat T ussenstraat tussen B en C B en C

1.7 -1.2

4,2

G raadtGvan raadt R oggenweg van R oggenweg thv. bestaande thv. bestaande bebouwing bebouwing

0,2 3,5 0,22,20,2 0,2 3,5 0,22,20,2

20

20

0,2

G raadtGvan raadt R oggenweg van R oggenweg thv. nieuwe thv. nieuwe entree entree G ra

5,4

0,2 3 0,2 3 0,2

6

1,60,3

10,4

0,8 2,27

6

0,2 3,5 0,2 3

0,8

eigendom Utrecht Central Plaza

0,3

variab

variab

32 - SPVE - Hojel I

Afbeelding: Referentie inrichting regentuin Bron: OKRA

6

0,6 0,2

4,8

0,2

3.2.5 Hojelstraat en de tussenstraten Aan de voormalige achterzijde van het complex grenst de projectlocatie T ussenstraat tussen A en B aan Beurskwartier. Doordat de gebouwen alzijdig worden zullen zij onderdeel worden van de openbare ruimte van de rest van de buurt. Daarnaast wordt de fijnmazigheid door twee nieuwe doorbraken richting de Graadt van Roggenweg verhoogd met tussenstraten. De Hojelstraat verbindt Hojel I en Beurskwartier en wordt een levendige groene woon- en werkstraat. De straat is vormgegeven als één 1.7 doorgaande structuur, gekenmerkt door een asymmetrisch profiel met -1.2 0.0 1.1 0.01.1 verdiepte groenstroken voor wateropvang en een0.6doorlopende gestrooide bomenrij. Elk gebouwdeel van Hojel I heeft hier meerdere entrees en er zijn uitnodigende toegangen naar de binnenhoven. De tussenstraten worden ook ingericht volgens het ‘groen tenzij’ principe, waarbij de tussenstraat tussen blok B en C-D een sterk groene uitstraling krijgt en zal fungeren als pocketpark. De uitstraling voegt zich naar de inrichting van de Hojelstraat en de andere straten in het Beurskwartier met een verdiepte watertuin met gestrooide bomen. Hier is voldoende ruimte om te verblijven op bankjes en zitranden met ruimte voor bescheiden en open gevelterrassen in de intermediaire zone. 0,2 3,5 0,22,20,2

12-20

0,2

4,2

G raadt van R oggenweg thv. bestaande bebouwing

0,3

5,4

2,8 0,2 6 0,2 3 0,2 1,2 3 0,2

variabel

12,1 1,6 0,3

0,2 10,4

4

0,8 2,27

6

0,2 3,5 0,2 3

0,8

eigendom Utrecht Central Plaza

Bron: De Zwarte hond

5,8

watertuin

Hojelstraat tussen Hojel I en Hojel II T ussenstraat tussen B en C

0,2 3,5 0,22,20,2

variabel

Rechts profiel Hojelstraat met een doorlopende groene inrichting

3.2.4 Graadt van Roggenweg Specifiek voor de vormgeving van de buitenruimte aan de Graadt van Roggenweg is de inpassing van bestaande hoogteverschillen door de halfverdiepte garage. Het hoogteverschil wordt zoveel als mogelijk geleidelijk opgevangen, zonder keermuren of trappen, waardoor de bestaande barrières tussen straat en gebouw verdwijnen en er een geleidelijke overgang is met representatieve en toegankelijke entrees in een groene setting. Het toepassen van keermuren wordt in dit geval enkel toegepast om bestaande bomen te kunnen handhaven. Om de lineaire wandwerking te doorbreken zijn trappen over grote lengte ongewenst. Op bepaalde locaties kunnen korte, open trappen worden toegepast die uitnodigend zijn, de verblijfskwaliteit verhogen en de ventilatie van de verdiepte parkeergarage niet nadelig beïnvloeden. variabel

Afbeelding: Links tussenstraat tussen B en C ingericht volgens het ‘groen tenzij’ principe met ruimte voor water buffering

Hojelstraat tussen C D en B eurskwartier (1A)

variabel

Hojelstraat tussen Hojel I en Hojel II

5,8

Hojelstraat tussen C D en B eurskwartier (1A)

watertuin 20 6

0,2 3,5 0,22,20,2 0,6 0,2

4,8

0,2

G raadt van R oggenweg thv. nieuwe entree T ussenstraat tussen A en B

6,6 1,2 2,8 0,2

3 12,1

0,2

4

G raadt van R oggenweg thv. blok B T ussenstraat tussen B en C

SPVE - Hojel I - 33

De tussenstraat tussen A en B heeft door de route naar de parkeergarage iets steniger karakter. Mogelijke ondergrondse constructies worden met dusdanige gronddeking ingericht dat de straat een groen karakter krijgt. De vormgeving van de ruimtes gaan naadloos over in het Beurskwartier door materialisatie en vormentaal, er is hierin geen onderscheid tussen openbare ruimte in eigendom van de gemeente en openbaar toegankelijke ruimtes in private eigendom (buiten de intermediaire zone). 3.2.6 Binnenhoven De binnenhoven dienen te worden ingericht als kwalitatief goede collectieve ruimtes, met aandacht voor verblijfskwaliteit en eventueel voorzien van speelvoorzieningen voor kinderen van 0-6 jaar oud. De collectieve inrichting loopt waar mogelijk tot de gevel; de buitenruimten van de woningen zijn zodanig ingekaderd dat bouwkundige erfafscheidingen worden voorkomen. Gelaagde en gemengde vegetatie verdient hier de voorkeur boven heggen. Het oppervlakte van de binnenhoven wordt omwille van de functie als fijne groene verblijfsruimte van voldoende groenmassa voorzien, ook in de vorm van grote bomen die passen bij de maat van het binnenhof.

voorbeeld van een binnenhof met voldoende groenmassa en passende grote bomen

Aandachtspunt hierbij is het maken van voldoende ruimte voor een zonnige verblijfsplek in elk hof. Voor de gebouwen zijn groene gevels een goed middel om de beeldkwaliteit van de gebouwen te verhogen, maar ook om het groen op de verschillende lagen van de ontwikkeling met elkaar te verbinden. Het kan voor blinde gevels een kansrijke manier zijn om gevels te verzachten en de uitstraling te verhogen. De binnenhoven bieden ruimte voor een verticale ecologische verbinding naar hoger gelegen dakvlakken en setbacks, ook wordt omwille van de mix van functies rondom de binnenhoven gezorgd voor goede akoestiek. Door de ligging en oriëntatie van de hoven zijn dit kansrijke plekken om daarom in te zetten op bijvoorbeeld goede groene gevels. Hierbij is het wenselijk om zo veel mogelijk aaneengesloten stukken groen te voorzien. Poorten kunnen onderdeel zijn van het ontwerp van de hof en kunnen worden gesloten in de avonduren. De overgang van private hof naar publieke ruimte aan de zijde van de Hojelstraat wordt met zorg vormgegeven, met comfortabele trappen of hellingbanen die het hoogteverschil overbruggen en bijdragen aan de ruimtelijke compositie, gebruik als verblijfsplek en ecologische verbinding tussen verschillende niveaus.

voorbeeld van goede privé terrassen in een binnentuin

voorbeeld groene gevel in binnentuin

34 - SPVE - Hojel I

4

Onderzoeken

4.1

Geluid

4.1.1 Akoestisch onderzoek DGMR heeft in opdracht van initiatiefnemer geluidsberekeningen uitgevoerd naar de belasting op de gevels van Hojel I vanuit de Graadt van Roggenweg en de Hojelstraat en zij heeft geluidsberekeningen uitgevoerd naar het effect van de realisatie van Hojel I op het achtergelegen Beurskwartier, onder andere in verband met de realisatie van een doorbraak tussen gebouw B en C. Het geluid vanwege de Jaarbeurs is in dit rapport nog niet opgenomen maar wordt toegevoegd als informatie van de geluidsbronnen van de Jaarbeurs bekend is. Het effect van geluidsproductie in de garage op de toekomstige woningen als gevolg van bijvoorbeeld dichtslaande autodeuren is geen onderdeel van het onderzoek geweest. De afstand tussen de parkeergarage en de woontorens is minimal 50 meter en de woningen in het Beurskwartier schermen het geluid van de parkeergarage naar de woningen binnen Hojel I af. De parkeergarage past ook in het vigerende omgevingsplan. Afbeelding: Geluid Bron: DGMR Legenda

4.1.2 Gevels Hojel I Het onderzoek laat zien dat het geluid op de noordgevels van Hojel I vanwege de gemeentelijke wegen (met name Graadt van Roggenweg inclusief trambaan) maximaal 62 dB is. Het geluid vanwege de Hojelstraat, gelegen aan de zuidzijde van Hojel I, is maximaal 53 dB ter plaatse van toren D. Bij toren C en de andere gebouwen is het geluid minder dan 53 dB. Het geluid vanaf de omliggende wegen voldoet aan de grenswaarde uit het Bkl en aan de Utrechtse ambitiewaarde. 4.1.3 Effecten Beurskwartier DGMR concludeert in haar onderzoek: • Het maken van een doorbraak tussen blok B en blok C van Hojel I creëert een open verbinding tussen Graadt van Roggenweg en Beurskwartier. Dat resulteert in meer geluid op het achterliggende (woon)gebied Beurskwartier. Het geluid daar neemt met circa 9 dB toe. Echter, ook met deze toename wordt nog steeds voldaan aan de standaardwaarde van 53 dB. • Met de realisatie van toren D wordt de opening tussen Hojel I en het naastgelegen kantoor aan de Graadt van Roggenweg 400 verkleind. Hierdoor neemt het geluid op een beperkt deel van het achterliggende (woon)gebied Beurskwartier af. • Toren C en de optopping van de gebouwen hebben een beperkt geluidafschermende werking voor het achterliggende woongebied Beurskwartier, met name op de hogere bouwlagen. • Geluid van verkeer op de Hojelstraat op de aangrenzende bebouwing is maximaal 52 dB.

• Met de realisatie van de Hojelstraat wordt het geluid bij het meeste zuidelijke gebouw van het Beurskwartier 2 dB hoger dan in het voormalige bestemmingsplan is opgenomen. In het voormalige plan was destijds echter het extra verkeer vanuit de parkeergarage van Hojel I op de Hojelstraat niet opgenomen.

SPVE - Hojel I - 35

Het stedenbouwkundig plan van Hojel I, met daarin het doorbreken van de Hojelbebouwing, de optoppingen en de realisatie van de torens en de verkeersafwikkeling via onder andere de Hojelstraat, heeft geen nadelige effecten voor het geluid ter plaatse van het achterliggende Beurskwartier.

4.2

Luchtkwaliteit en geur

4.2.1 Wettelijk kader Onder de huidig geldende Omgevingswet toetst en monitort de overheid de luchtkwaliteit in zogenoemde aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). De hele gemeente Utrecht valt in een aandachtsgebied. In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden (Europese grenswaarden) in acht nemen. Dit geldt voor de volgende besluiten, als deze zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied: • Omgevingsplanactiviteiten die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen, of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); • Een projectbesluit die in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van NO2 of PM10. Voor het huidige project moet gekeken worden of de luchtkwaliteit in betekenende mate toeneemt in de nieuwe situatie. Als het project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging, moet getoetst worden aan de omgevingswaarden. NIBM De definitie van ‘niet in betekenende mate’ is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (μg/m3). Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project ‘in betekenende mate’ de luchtkwaliteit.

De 3%-norm is in de Regeling NIBM uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder: • woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;

•

kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

4.2.2 Relatie tot het plan DGMR heeft in opdracht van initiatiefnemer een luchtkwaliteit- en geuronderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit wordt voldaan aan het wettelijk kader. Daarnaast draagt het plan door de verminderde verkeersgeneratie bij aan een verbetering van de luchtkwaliteit in het algemeen. De advieswaarde ‘WHO 2021’, waar de gemeente Utrecht naar streeft, wordt op deze locatie niet behaald, als gevolg van de achtergrondconcentraties op deze locatie. Uit de berekening van de NIBM-tool volgt dat het plan door de afname van verkeer een positieve invloed heeft op de luchtkwaliteit. Hiermee draagt het wel bij aan het behalen van de WHO advieswaarden 2021. Het plan heeft geen relevante geurbelasting of produceert zelf geen geurbelasting.

4.3

Externe veiligheid

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico’s voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico’s te beheersen worden de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform Besluit kwaliteit leefomgevingverantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats de risicovolle activiteiten in de omgeving worden geïnventariseerd. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan het Besluit kwaliteit leefomgeving Op iets meer dan 250 meter van het plangebied bevindt het doorgaande spoor waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het explosieaandachtsgebied van het spoor bedraagt maximaal 200 meter en overlapt de locatie niet. Mechanische ventilatie in de gebouwen dient conform het Besluit bouwwerken leefomgeving afsluitbaar te worden uitgevoerd. Het is belangrijk dat deze afsluiters zich op een goed bereikbare plaats bevinden. Door het sluiten van deze ventilatie kan toetreding van giftige of schadelijke gassen in het gebouw worden

36 - SPVE - Hojel I

voorkomen of beperkt in geval van een incident in de omgeving. In de omgeving bevinden zich naast het spoor geen andere risicovolle milieubelastende activiteiten die vanuit oogpunt van omgevingsveiligheid relevant zijn voor de realisatie van de plannen.

4.4

Archeologie

4.4.1 Wettelijk kader In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 2007 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het ‘de verstoorder betaalt principe’. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen te worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Tenslotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de Erfgoedwet is een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk.

4.4.2 Omgevingsplan gemeente Utrecht Sinds december 2024 is het behoud en beheer van de archeologische waarden geregeld in het Omgevingsplan gemeente Utrecht. Hierin zijn de regels betreffende grondwerkzaamheden in relatie tot de bescherming van archeologische waarden opgenomen met als onderligger de archeologische waardenkaart.

In deze gebiedsaanduiding is opgenomen dat de voor archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd (‘dubbelbestemming’) voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd. Verstoringen van de bodem zijn vergunningsplichtig, waarbij op de archeologische waardenkaart per gebied is aangegeven vanaf welk oppervlakte en diepte van deze bodemverstoring de vergunningsplicht geldt. 4.4.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart De archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de plankaart in het Omgevingsplan gemeente Utrecht. Deze archeologische waardenkaart is gebaseerd op de bodemkaart, cultuurhistorische en archeologische waarden en verwachtingen en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van de gebieden met hun specifieke archeologische waarde of verwachting en de daaraan gekoppelde archeologieregimes. Per regime geldt een eigen vrijstellingsnorm. Boven die norm, gemeten in te verstoren oppervlakte en diepte beneden maaiveld, geldt een vergunningsplicht.

Bij toekomstige bodemverstorende activiteiten zijn initiatiefnemers verplicht archeologisch onderzoek uit te laten voeren om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Het plangebied Hojel I bevindt zich op de waardenkaart grotendeels in een zone met middelhoge verwachting (AV 5) en deels in een zone met hoge verwachting (AV 4). Er zal bij de planontwikkeling rekening moeten worden gehouden met de aanwezigheid van eventuele archeologische waarden en te onderzoeken of deze in situ behouden kunnen blijven.

SPVE - Hojel I - 37

4.5

Klimaatadaptatie en Wateropgave

Conform de Visie Klimaatadaptatie Utrecht dient 90% van de jaarlijkse neerslag vastgehouden te worden. Dit vertaalt zich in een bergingsvoorziening van 15 mm over het verharde oppervlak. Hiermee wordt de sponswerking van de stad vergroot, de riolering ontlast en wordt schade door droogte voorkomen. Randvoorwaarde voor deze eis van 15 mm/m2 is dat het aandeel verhard oppervlak na de herontwikkeling kleiner moet zijn dan het huidige verharde oppervlak. Hieraan wordt voldaan aangezien het plangebied vergaand vergroend wordt en na de herontwikkeling ruim 2.000 m2 minder verhard oppervlak kent.

netto 13 m³. Voor de garage dient een wateropslag gerealiseerd te worden van netto 28 m³, die mogelijk bovengronds gerealiseerd kan worden. Hiermee kan voor Fase 1 voldaan worden aan de totale bergingsopgave van 99 m³ water. In Fase 2 is er voor kantoorgebouw C een wateropslag benodigd van netto 10 m³ en voor kantoorgebouw D een wateropslag van netto 7 m³. Het regenwater bij de beide woontorens C en D, alsmede de grondgebonden woningen, kan volledig gebufferd worden op de daken. Hiermee kan voor Fase 2 voldaan worden aan de totale bergingsopgave van 91 m³ water.

Uitgangspunt is dat het regenwater, dat valt op het verharde oppervlak, in principe op een zo’n hoog mogelijk niveau wordt opgevangen en vastgehouden. In het plan worden de hoogste daken gebruikt voor het plaatsen van techniek, zonnepanelen en gevelonderhoudsinstallatie. Door het realiseren van verhoogde dakranden kunnen deze daken eenvoudig ingezet worden voor het vasthouden van hemelwater.

Voor de openbare ruimte wordt middels het “Groen tenzij” principe mogelijk onverhard oppervlakte ingericht waar water direct kan infiltreren. Een groot deel van deze groenvakken zullen verdiept worden aangelegd waardoor ook regenwater dat valt op de verharde oppervlaktes voor 90% kan worden vastgehouden, mits deze op de juiste manier afgewaterd worden.

De lagere dakdelen worden voornamelijk groene daken. De hier aanwezige vegetatie in combinatie met retentiekratten zal het regenwater dat op deze daken valt opvangen. Door actieve sturing van het automatische leegloopsysteem wordt het regenwater vastgehouden en opgeslagen in tijden van droogte maar wordt het (vertraagd) losgelaten tijdens natte perioden en voorafgaande aan het optreden van zware regenbuien. Het resterende regenwater zal opgevangen worden in een ondergrondse wateropslag in bijvoorbeeld de kelder. Het water in deze buffers zal vertraagd afgevoerd worden naar het schoonwaterriool of gebruikt worden voor irrigatie van beplanting. Uit de berekeningen blijkt dat het meeste regenwater gebufferd kan worden op de daken. Voor A is daarnaast een (ondergrondse) wateropslag nodig van netto 5 m³ en voor gebouw B een wateropslag van

4.6.1 Wettelijk kader In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen, gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot ‘significante effecten’ op de beschermde natuurgebieden, wat alleen is toegestaan met een natuurvergunning onder de Omgevingswet (omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit). Alleen wanneer met een berekening met AERIUS Calculator wordt aangetoond dat er op voorhand geen significante gevolgen te verwachten zijn van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is een natuurvergunning niet van toepassing. Als dit niet het geval is wordt in het kader van een natuurvergunning eerst een voortoets uitgevoerd. Intern salderen is geen onderdeel van zo’n voortoets

4.6

Stikstof

38 - SPVE - Hojel I

(uitspraak Raad van State 18 december 2024). Het project kan alsnog worden vergund als er geen significante negatieve effecten zijn in Natura 2000-gebieden of als de verslechtering van de stikstofdepositie optreedt op hectares, waarin de Kritische Depositiewaarde niet wordt overschreden. Indien in de voortoets niet kan worden uitgesloten dat er geen significante effecten optreden is vervolgonderzoek nodig in de vorm van een Passende Beoordeling. Dit is een uitgebreid ecologisch onderzoek. Extern/intern salderen, mitigatie of een ADC-toets zijn altijd onderdeel van een Passende Beoordeling. 4.6.2 Wettelijk kader DGMR heeft in opdracht van initiatiefnemer onderzocht of de herontwikkeling van Hojel I bij de aanleg en in de gebruiksfase significante nadelige gevolgen heeft op Natura 2000-gebieden in de omgeving. De herontwikkeling bestaat uit twee fases, welke onafhankelijk van elkaar zijn onderzocht en ook juridisch van elkaar gescheiden zijn. De eerste fase bestaat uit de (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw van de kantoorgebouwen A en B en de aanpassing van de bovengrondse parkeergarage. Voor deze fase wordt de BOPA-procedure gevolgd. Voor fase 2, waarbij de kantoorgebouwen C en D herontwikkeld worden, dient het omgevingsplan gewijzigd te worden. Fase 2 wordt na Fase 1 gerealiseerd. Ten behoeve van beide onderzoeken zijn Aeriusberekeningen uitgevoerd.

Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura-2000 gebied is de Oostelijke Vechtplassen op ongeveer 6 km afstand van de locatie. Uit de onderzoeken blijkt dat de stikstofdepositie voor de gebruiks- en aanlegfase van de beide fases voldoet aan de grenswaarde van afgerond 0,00 mol/ha/jaar. Op basis van de onderzoeken zijn daarom significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden vanwege het project uit te sluiten. Er geldt voor beide projecten geen verplichting voor een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit.

4.7

Groen en ecologie

4.7.1 Ecologische quickscan Uit de quickscan ecologie, uitgevoerd door Waardenburg Ecology, blijkt dat er geen beschermde plantensoorten voorkomen in het plangebied. Ook heeft het plangebied geen betekenis voor beschermde soorten ongewervelden, vissen, amfibieën en reptielen. Er zijn geen geschikte nestplaatsen in het plangebied aanwezig voor vogels met een jaarrond beschermde nestplaats. Effecten van de herontwikkeling op vogelsoorten met een jaarrond beschermd nest zijn dan ook uitgesloten. Wel vormt het plangebied een geschikt broedbiotoop voor algemeen voorkomende vogels waarvan de nestplaats niet jaarrond beschermd is. Het verwijderen van bomen en beplanting dient buiten het broedseizoen plaats te vinden. Het plangebied biedt geschikt leefgebied voor algemeen voorkomende zoogdieren zoals egel, spitsmuis en veldmuis. Het heeft geen betekenis voor andere beschermde soorten grondgebonden zoogdieren. Er is daarom geen omgevingsvergunning nodig voor flora- en faunaactiviteiten. Bij graafwerkzaamheden of bij het verwijderen van beplanting dient in één richting gewerkt te worden zodat dieren een uitwijkmogelijkheid hebben om veilig weg te komen. Aantasting van essentiële vliegroutes of foerageergebied voor vleermuizen door de herontwikkeling is uitgesloten.

Wel was nader onderzoek benodigd naar mogelijke verblijfplaatsen voor vleermuizen in de bovengrondse parkeergarage en een aanwezige vleermuiskast. Er is daarom nader onderzoek gedaan naar de zomer-, paar- en individuele verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, kleine dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis, tweekleurige vleermuis en baardvleermuis. Het onderzoek is uitgevoerd conform het Vleermuisprotocol 2021. In dit nader onderzoek zijn in het plangebied geen verblijfplaatsen of andere functies van vleermuizen aangetroffen. Een nadelig effect van de

SPVE - Hojel I - 39

herontwikkeling op vleermuizen is daarmee uitgesloten. Er is geen omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit benodigd. Wel dienen maatregelen in het kader van de specifieke zorgplicht in acht genomen te worden tijdens de bouwwerkzaamheden. Zo dienen de bouwwerkzaamheden tussen zonsopkomst en zonsondergang uitgevoerd te worden. Indien dit niet mogelijk is dient de werkverlichting zoveel als mogelijk weggericht te worden van de omgeving. De armatuur dient afgeschermd te zijn en met een kleine straal. Bij het ontwerp van de gebouwen en de openbare ruimte dient verlichting gericht toegepast te worden.

Afbeelding: Inventarisatie bomen en verplantbaarheid Bron: De Zwarte Hond

Legenda:

4.7.2 Bomen paragraaf De ambitie voor het plan is het maken van een prettige woon en werkomgeving met een hoog-kwalitatieve groene en klimaatadaptieve buitenruimte met verblijfskwaliteit. Om dit te bewerkstelligen is het zaak om de kwalitatieve grote bomen in het gebied te houden en maximaal in te passen in het nieuwe ontwerp. Hoge ambities rond klimaatadaptiviteit, waterbuffering, een toegankelijke buitenruimte en de aansluiting op het omliggende Beurskwartier betekenen echter een zorgvuldige weging in het behoud van de bomen op de huidige locaties. Om deze weging zorgvuldig uit te voeren is uitgebreid onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bestaande bomen en de mogelijke verplantbaarheid. In het plangebied van Hojel I staan 71 bomen, 34 hiervan staan langs de Graadt van Roggenweg, 2 langs de Croeselaan en 35 bomen staan op de halfverdiepte parkeervelden aan de achterzijde van het kantorencompex. Het plan heeft ook invloed op 8 bomen net buiten het plangebied, 7 aan de Beurskwartier-zijde en 1 aan de Graadt van Roggenweg, deze worden ook meegenomen binnen de onderzoeken in afstemming met de Gemeente als eigenaar. De bomen langs de Graadt van Roggenweg in fase II (ter hoogte van bouwblok C-D) zullen gehandhaafd blijven met uitzondering van 1 boom die mogelijk gekapt zal worden in verband met de slechte conditie. Twee

van de vier bomen langs de Graadt van Roggenweg ter hoogte van gebouw B zullen verplant moeten worden in verband met de aanleg van een inrit naar de garage. Tussen gebouw B en C komt de doorbraak naar het Beurskwartier. Bij het opstellen van het voorlopig ontwerp van deze openbare ruimte zal gekeken worden welke bomen eventueel verplant zouden moeten worden ten behoeve van een goede doorwaadbaarheid voor fietsers en voetgangers en inpassen voor ruimte voor waterbuffering. Doelstelling is maximaal behoud van deze bomen. De twee bomen aan de Croeselaan staan in een verhoogd plantvak. Doelstelling is om de plint van het gebouw aan te laten sluiten op het niveau van de openbare ruimte en daarmee de bomen derhalve te verlagen. In het ontwerp zullen deze twee bomen weer ingepast worden in de inrichting van de openbare ruimte direct rond het gebouw. De huidige halfverdiepte parkeervelden zullen bebouwd worden en ter plaatse van de doorbraak (tussen B en C) naar Beurskwartier moet het

A B C

D

40 - SPVE - Hojel I

maaiveld verhoogd worden. De 36 aanwezige bomen op deze locatie, bestaande uit 35 witte paardenkastanjes en een plataan zullen daarom verplaatst moeten worden. Een eerste onderzoek naar de kwaliteit van deze bomen wijst uit dat 4 van de paardenkastanjes in een slechte gezondheid verkeren en gekapt moeten worden. Twaalf kastanjebomen hebben een matige gezondheid en zullen waarschijnlijk gekapt moeten worden. De overige 19 paardenkastanjes en de plataan net buiten het plangebied kunnen verplant worden. De zes essen net buiten het plangebied bij gebouw D staan waarschijnlijk niet op de juiste plek in relatie tot de nieuwe bebouwing en het profiel van de Hojelstraat en zullen daarom waarschijnlijk ook verplaatst moeten worden. De gezondheid van deze bomen is echter matig waardoor kap en compensatie mogelijk wenselijker is.

4.8

Zon

DGMR heeft in opdracht van initiatiefnemer een bezonningsonderzoek uitgevoerd voor de herontwikkeling van Hojel I. Daarbij is getoetst aan het gemeentelijk beleid: Een woning heeft in de periode van 21 maart tot en met 21 september minimaal twee uur zon per dag. Het aantal uren wordt bepaald door het aantal uren op 75 cm boven het vloerpeil van de bovenste bouwlaag, in het midden van de woning, van de woning te berekenen, op basis van de hoogte die de zon op 21 september heeft en zonder rekening te houden met bewolking. De mogelijke bezonningsduur is de tijd dat de desbetreffende gevel wordt beschenen door de zon op een onbewolkte dag. De gevels die in de bestaande situatie al minder dan twee uur zonlicht ontvangen, krijgen ook in de nieuwe situatie minder dan twee uur.

Bijlage 1| Situatie Bijlage 1:1| bestaande Situatie 1: situatie bestaande situatie

Afbeelding: Bezonning op 21 maart, bestaande situatie Bron: DGMR

Er moet nog nader onderzoek gedaan worden naar het wortelpakket van de te verplanten bomen, maar met een goede voorbereiding zijn deze goed verplantbaar. Initiatiefnemer zal deze voorbereiding tijdig in gang zetten. De te verplaatsen bomen worden zo veel mogelijk binnen het plangebied ingepast, door de ambitie voor waterberging in de openbare ruimte kan dit echter mogelijk niet voor alle bomen. Voor deze bomen worden binnen de directe omgeving een nieuwe plaats gezocht. De 23 mogelijk te kappen bomen worden gecompenseerd. Dit wordt zo veel mogelijk binnen het plangebied gedaan, voor bomen waarbij dit niet mogelijk blijkt wordt gekeken naar plekken in de directe omgeving. Om compensatie te garanderen worden voor de aanvraag van de kapvergunning de locatie van deze nieuwe bomen vastgelegd.

Bestaand

21 maart: 12:00

21 maart: 12:00

21 maart: 13:00

21 maart: 13:00

21 maart: 14:00

21 maart: 14:00

21 maart: 15:00

21 maart: 15:00

Bij de ontwikkeling van blok C-D (fase 2) zal opnieuw gekeken moeten worden naar de bestaande bomen op locatie en een nieuwe afweging gemaakt worden in relatie tot het gewenste programma van de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. Dit in het kader van de staat van de bomen op dat moment en de nodige kabels en leidingen voor de gebouwen. 10 | Hojel Citycenter, Fase I | B.2023.1488.08.N001 10 | Hojel Citycenter, Fase I | B.2023.1488.08.N001

SPVE - Hojel I - 41

Een aantal woningen bevinden zich aan noord- en westzijde van het plangebied en hebben nu meer dan twee zonuren en voldoen daarmee aan de eis. De herontwikkeling van Hojel I heeft een kleine invloed op deze woningen, maar het aantal zonuren blijft meer dan twee uur. Er zijn vier locaties waar de woningen in de bestaande situatie meer dan twee uur zon krijgen, maar na de herontwikkeling op een enkele gevelopening minder dan twee uur zon. Dit zijn echter de hoekramen en de ramen aan de voorzijde van de woning (met daarachter zelfde vertrek) krijgen meer dan twee uur zonlicht en voldoen daarmee aan de eisen. De geplande woningen in Beurskwartier worden niet beïnvloed door de herontwikkeling van Hojel I.

Bijlage 2| Situatie Bijlage2:2| nieuwe Situatie situatie 2: nieuwe situatie

Nieuw

4.9

Windonderzoek

Bij elke fase van het project wordt een windonderzoek gedaan aan de hand van een Computational Fluid Dynamics (CFD) model. Hierbij is gezocht naar een optimaal windklimaat voor zoveel mogelijk comfort. Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling van het project Hojel I is, in opdracht van initiatiefnemer, door Peutz een windklimaatonderzoek uitgevoerd. Daarbij is de huidige situatie van Hojel I met daarin opgenomen de toekomstige bebouwing van het Beurskwartier vergeleken met de situatie waarbij Hojel I herontwikkeld is (en waarbij eveneens de toekomstige bebouwing van Beurskwartier is opgenomen). Uit de berekeningen blijkt dat er in geen van de onderzochte situaties sprake is van een gevaarlijk windklimaat of een beperkt risico op windgevaar. In geen van de onderzochte situaties is er sprake van een slecht windklimaat voor doorlopen. Wel is het windklimaat op drie locaties in het Beurskwartier matig voor doorlopen en daarmee slecht voor slenteren. Maar deze locaties waren ook al aanwezig zonder de herontwikkeling van Hojel I.

Afbeelding: Bezonning op 21 maart, nieuwe situatie Bron: DGMR 21 maart: 12:00

21 maart: 12:00

21 maart: 13:00

21 maart: 13:00

21 maart: 14:00

21 maart: 14:00

21 maart: 15:00

21 maart: 15:00

13 | Hojel Citycenter, Fase I | B.2023.1488.08.N001 13 | Hojel Citycenter, Fase I | B.2023.1488.08.N001

Bij de nadere uitwerking van de openbare ruimte van Beurskwartier kan hiermee rekening gehouden worden. Het effect van nieuwe bomen is bijvoorbeeld niet opgenomen in de berekeningen en kunnen een positief effect op het windklimaat hebben.

42 - SPVE - Hojel I

Afbeelding links: Windklimaat huidige situatie Bron: Peutz

Afbeelding rechts: Windklimaat optimalisatie nieuwe situatie Bron: Peutz

Afbeelding links: Windgevaar huidige situatie Bron: Peutz

Afbeelding rechts: Windgevaar optimalisatie nieuwe situatie Bron: Peutz

SPVE - Hojel I - 43

4.10

Trillingen

Aangezien de bebouwing van Hojel I op minimaal 30 meter afstand staat van de trambaan, het gaat om lightrail met een snelheid lager dan 60 km/ uur en het om relatief zware gebouwen gaat, wordt de kans op trillingshinder in Hojel I zeer klein geacht. Vanwege de afstand tot de trambaan zijn, in het kader van het Bestemmingsplan Lombokplein geen trillingsonderzoeken verplicht. Afbeelding links: Beperkingengebied lokale spoorweg Bron: Provincie Utrecht Afbeelding rechts: Gemeentebreed onderzoek conflictperiode ontplofbare Oorlogsresten Gemeente Utrecht (7 oktober 2024) Bron: Expload Explosieven adviseurs

4.11

Niet Gesprongen Explosieven (NGE)

Op basis van de (concept) Bodembelastingkaart- onderzoek conflictperiode is de locatie onverdacht op aanwezigheid van explosieven uit de tweede wereldoorlog. Het onverdacht gebied is hieronder afgebeeld op de bodembelastingkaart Ontplofbare Oorlogsresten: Het onderzoek conflictperiode is uitgevoerd conform de richtlijnen vervat in het certificatieschema voor het CS-VROO van 2023. Mocht er onverwacht toch een (vermoedelijk) explosief worden aangetroffen tijdens de werkzaamheden dan dient men het processchema “Onverwacht aantreffen OO” te hanteren.

44 - SPVE - Hojel I

4.12

Verkeer en parkeren

Voor verkeer en parkeren is apart onderzoek uitgevoerd (Verkeerskundig onderzoek ontwikkeling Hojel I van Movares). In deze rapportage is een drietal ontwikkelscenario’s vastgesteld voor de ontwikkeling, variërend in de hoeveelheid woon- en werkprogramma. Voor de drie ontwikkelvarianten is een parkeerbalans opgesteld. Daarnaast zijn er drie ontsluitingsvarianten onderzocht. Op basis van de parkeerbalans is voor de drie ontwikkelscenario’s de verkeersgeneratie bepaald die als input dient voor de beoordeling van de ontsluitingsvarianten.

Afbeelding: Tabel ontwikkelscenario’s in het verkeerskundig onderzoek Bron: Movares

Voor de verschillende ontwikkelscenario’s is de verkeersgeneratie vastgesteld. Voor de verdere beoordeling van de ontsluitingsvarianten is gebruik gemaakt van het meest vergaande ontwikkelscenario (worst-case benadering). Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt voor de ontsluiting van Hojel I voor autoverkeer uitgegaan van de volgende onderdelen: 1. Een nieuw aan te leggen verbinding vanaf de Graadt van Roggenweg ter hoogte van gebouw B. Deze verbinding gaat tussen gebouwdelen A en B en sluit aan op de achterliggende parkeergarage. Autoverkeer dat parkeert deze parkeergarage en de parkeergarage onder Utrecht Central Plaza rijdt deze route. 2. Voor het wegrijden van het autoverkeer vanaf de parkeergarages Hojel I en Utrecht Central Plaza is sprake van twee routes. Een deel van het autoverkeer kan via de Hojelstraat wegrijden richting de aansluiting van de Hojelstraat op de Graadt van Roggenweg t.h.v. de Koningsbergerstraat. Gezien de oriëntatie ten opzichte van het hoofdwegennet gebruikt het overgrote deel deze route (ca. 85%). Het overige autoverkeer gebruikt de aansluiting via de Croeselaan/ Jaarbeursplein richting het Westplein. 3. Onder gebouwdelen C en D ligt ook nog een aantal parkeerplaatsen voor met name de functies in deze blokken. Autoverkeer dat hier parkeert gebruikt de aansluiting op de Hojelstraat en de aansluiting t.h.v. de Koningsbergerstraat

Tussen gebouwdelen A en B is ruimte voor logistiek verkeer om te expediëren. In de openbare ruimte bij gebouw A en in een interne laad-/ losvoorziening in gebouw B. Logistiek verkeer verlaat het gebied via de aansluiting op de Croeselaan. Uitzondering vormen de logistieke voertuigen van Utrecht Central Plaza, deze rijden, gezien hun positie ten opzichte van het gebouw, weg via de Hojelstraat. Voor de verschillende ontwikkelvarianten is een parkeerbalans opgesteld. De Parkeervisie 2021 vormt hierbij de beleidsmatige basis. In tabel 2 is een samenvatting gegeven van de verschillende scenario’s. In de tweede kolom is het totaal aantal parkeerplaatsen weergegeven na de reducties voor dubbelgebruik en deelauto’s. Daarnaast is in de derde kolom het aantal geplande parkeerplaatsen weergegeven per scenario. Hiermee is – gegeven de inzet van deelauto’s - sprake van een sluitende parkeerbalans voor de ontwikkeling van Hojel I. In scenario 1 wordt de bovengrondse parkeergarage ingekort en opgehoogd, resulterend in 550 parkeerplaatsen. In verband met het maken van een doorbraak tussen gebouwdelen B en C verdwijnen 119 parkeerplaatsen, waarmee het aantal parkeerplaatsen onder gebouwen C en D uitkomt op 126. Het totale aantal (550+126) in dit scenario komt uit op 676 parkeerplaatsen.

In scenario 2 en 3 verdwijnen nog eens 36 parkeerplaatsen onder gebouwdelen C en D, resulterend in 640 parkeerplaatsen.

SPVE - Hojel I - 45

Op het terrein van initiatiefnemer, aan de noordzijde van gebouw A, staat een gasreduceerstation. Door de uitbreiding van gebouw A zal dat station verplaatst worden naar een plek ter hoogte van gebouw B en in de nabijheid van het hoge druk gas tracé dat in het trottoir van de Graadt van Roggenweg ligt. De gebouwen van Hojel I zijn aangesloten op de stadsverwarming. Door de bouw van A en B wordt het stadsverwarmingstracé dat gebouw C en D voedt, onderbroken. Met de leverancier van de stadsverwarming worden gesprekken gevoerd over het (tijdelijk) heraansluiten van de gebouwen C en D op de stadsverwarming of de realisatie van een alternatieve warmtevoorziening. De gebouwen A en B worden aangesloten op een WKO of krijgen een alternatieve warmte- en koudevoorziening. Op termijn kunnen de dan herontwikkelde gebouwen C en D hier ook op aansluiten. De nieuwe gebouwen worden aangesloten op een gescheiden rioolstelsel dat in de Hojelstraat en in de Graadt van Roggenweg ligt. Dit rioolstelsel heeft voldoende capaciteit. Bij realisatie van woningen in fase 2 in gebouwdeel C/D zal nader onderzoek moeten worden gedaan naar de aanleg van standleidingen tussen de wortels van bomen (BEA).

Afbeelding: Mobiliteitsstructuur Bron: Gemeente Utrecht / De Zwarte Hond Legenda

4.14

MER

Het project valt onder een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’, zoals genoemd onder categorie J11 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Dit betekent dat voor onderhavig project een MER-beoordelingsprocedure doorlopen moet worden (artikel 16.43 Omgevingswet).

Afbeelding: Tabel parkeerplaatsen per scenario Bron: Movares

4.13

Kabels en leidingen

Met de nutspartijen heeft afstemming plaatsgevonden over de nieuwe hoofdtracés voor de kabels en leidingen. Het middenspanningstracé, dat in de huidige situatie over het terrein van Hojel I loopt en onder andere de trafo’s van de kantoorgebouwen voedt, wordt verlegd naar de Hojelstraat en blijft een ringleiding vormen met aansluitingen richting Graadt van Roggenweg en Croeselaan.

Een MER-beoordeling is een beoordeling van het bevoegd gezag of aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. De beoordeling vindt plaats op basis van een aanmeldnotitie. De aanmeldnotitie wordt ingediend bij het bevoegd gezag. Op basis van de aanmeldnotitie neemt het bevoegd gezag een beslissing over de noodzaak van het opstellen van een milieueffectrapport.

46 - SPVE - Hojel I

4.15

Bodem en ondergrond

In opdracht van initiatiefnemer heeft SGS Search onderzoek verricht naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van Hojel I. 4.15.1 Grond Uit de onderzoeksresultaten is gebleken dat ter plaatse van de bovengrondse parkeergarage een sterke verontreiniging met zink aanwezig is. Buiten deze verontreiniging wordt de grond variërend gekwalificeerd als ‘Landbouw/natuur’, ‘Wonen’ en ‘Industrie’. Er is nader bodemonderzoek uitgevoerd naar de verontreiniging met zink en een mogelijk verontreinigde bodemlaag met asbest, als gevolg van een bijmenging met metselpuin. Door horizontaal en verticaal afperkende boringen en grondmonsters is de verontreiniging met zink geraamd op 1,5 m3. Dit betreft waarschijnlijk een historische verontreiniging. Bij eventuele graafwerkzaamheden in de met zink verontreinigde grond wordt geadviseerd deze separaat van de andere grond af te voeren. Het nader onderzoek naar asbest in de bodem wijst uit dat er geen asbest aanwezig is in een gehalte boven de rapportage grens. 4.15.2 PFAS componenten Uit de resultaten blijkt dat de onderzochte grond, op basis van de parameters PFAS, gekwalificeerd kan worden als klasse ‘Landbouw / Natuur’ en ‘Wonen / Industrie’. 4.15.3 Grondwater Uit de onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat de signaleringsparameters niet overschreden worden.

SPVE - Hojel I - 47

48 - SPVE - Hojel I

5

Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid

De haalbaarheid van een plan met de uitgangspunten van dit SPvE is door initiatiefnemer onderzocht en gedeeld met de gemeente. Hieruit blijkt dat het plan onder druk staat en de haalbaarheid in belangrijke mate afhankelijk is van het woonprogramma en -beleid. Voor het woonprogramma in dit plan is een afwijking aangevraagd van de Utrechtse Aanpak bij de gemeenteraad. De uitkomst hiervan zal worden verwerkt in een anterieure overeenkomst. Dit is onderbouwd door een (marktconforme) businesscase van de initiatiefnemers. Ruimtelijk is het mogelijk de kantoorgebouwen C en D volledig naar woningen te transformeren, met voorzieningen in de plinten. In de huidige markt lijkt dit niet haalbaar. Dit kan echter in de toekomst wijzigen daarom wordt deze mogelijkheid nog open gelaten.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid: samenwerking en participatie

Voor het SPvE is het participatiebeleid, zoals verwoord in de beleidsnota ‘Samen stad maken, geen Utrecht zonder U’, gevolgd. Voor dit project is gekozen voor de samenwerkingsvorm Peilen. Voor de participatie zijn ‘Denk Mee-webpagina’s’, een wijkbericht en gemeentelijke nieuwsbrieven gebruikt. Ook is er een informatiebijeenkomst voor omwonenden en geïnteresseerden georganiseerd en hebben er straatgesprekken plaatsgevonden met

gebruikers van het gebied. Daarnaast zijn door initiatiefnemer individuele gesprekken gevoerd met eigenaren van omliggende kantoren en bedrijven. De aandachtspunten die zijn opgehaald uit de participatie, worden meegenomen bij de verdere uitwerking van het ontwerp. De aandachtspunten en het vervolg daarvan staan vermeld in het participatieverslag.

5.3 Technische uitvoerbaarheid •

• •

Aangezien het peil van het maaiveld aan de achterzijde van de bebouwing opgehoogd wordt moet het daar aanwezige middenspanningstracé verlegd worden. Het tracé komt in de nieuwe Hojelstraat liggen, zodat de middenspanningsring gehandhaafd blijft. Het gasreduceerstation aan de Graadt van Roggenweg ter hoogte van gebouw A moet verplaatst worden naar het zoekgbied zoals aangegeven op de randvoorwaardenkaart. Gemeente en SRLEV onderzoeken gezamenlijk de mogelijkheid om de gebouwen aan te kunnen laten sluiten op de gebieds WKO van Beurskwartier. De eerste capaciteitsberekeningen tonen aan dat de huidige electraaansluitingen voldoende vermogen hebben om de nieuwbouw van de kantoren te kunnen voeden.

Afbeelding: Tijdlijn participatie Bron: Gemeente Utrecht

Startgesprek gemeente (8 april 2024)

Enquête “Denk Mee” pagina (3 –24 september 2024)

Informatiebijeenkomst (3 september 2024)

Straatgesprekken (5 september 2024)

SPVE - Hojel I - 49

5.4 Fasering

Hojel I wordt in twee fasen ontwikkeld. Gestart wordt met de herontwikkeling van gebouw A en B en de garage. Gebouwen C en D en de woontorens volgen daarna. De realisatie van Hojel I zal afgestemd worden op de bouwwerkzaamheden van Beurskwartier en de herinrichting van de Graadt van Roggenweg. Randvoorwaarden voor de tijdelijke situatie van gebouwen en openbare ruimte na ontwikkeling A en B en voor herontwikkeling C-D zijn als volgt: Op de grens tussen Fase 1 en Fase 2 ontstaat mogelijk een tijdelijke situatie, zoals aangegeven in de afbeelding, die netjes en groen wordt ingericht. Bij de sloop worden (wacht)gevels netjes afgewerkt en de buitenruimte groen ingericht en ingezaaid met bijvoorbeeld een bloemrijk/ kruidenrijk mengsel. De ruimte kan verder ook tijdelijk ingericht worden als verblijfsplek voor omwonenden en kantoormedewerkers, verharding wordt hierin beperkt. Afbeelding: Fasering in kaart Bron: Gemeente Utrecht

50 - SPVE - Hojel I

6

Proces en vervolgtraject

6.1

Planproces

Doel van het initiatief is een herontwikkeling naar een permanent programma van kantoren, voorzieningen, woningbouw en openbare ruimte. Het geldende bestemmingsplan (dat sinds 1 januari 2024 deel uitmaakt van het tijdelijk deel van het omgevingsplan gemeente Utrecht) verhindert dit momenteel. Voor het woonprogramma in bouwdelen C en D is een wijziging nodig van het Omgevingsplan Utrecht (met daarna omgevingsvergunningaanvraag). Daarnaast is het mogelijk om, voor afzonderlijke locaties met voorrang (de gebouwdelen A en B), op basis van een door de gemeenteraad vastgesteld Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), een aparte omgevingsvergunning aan te vragen op basis van een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Dit vooruitlopend op de wijziging van het omgevingsplan Utrecht voor het gehele gebied. Gezien de locatie en schaal van de gebiedsontwikkeling is dit SPvE opgesteld. Hierin worden de antwoorden gegeven op de onderzoeksvragen uit het eerder overeen gekomen Intentiedocument en wordt de haalbaarheid en samenhang van de ontwikkeling vastgelegd als Programma van Eisen voor de vervolgprocedures. Het doel van de SPvE is het: • neerleggen van programmatische uitgangspunten en specifieke, realistische randvoorwaarden; • benoemen van de uitgangspunten zoals die gehanteerd moeten worden vanwege overheidsbeleid en regelgeving (bijv. t.a.v.

lucht, bodem, geluid, etc.) en; • vormen van een kader voor de ruimtelijke uitwerking in de ontwerpfase

6.2 Participatieproces

Na vaststelling van het SPvE door het College van B&W wordt het SPvE ter inzage gelegd en is er de mogelijkheid om zienswijzen op het SPvE in te dienen. Bij aanvang van deze ter inzage periode lichten de initiatiefnemer en de gemeente het SPvE toe tijdens een algemene informatieavond. Na goedkeuring van het SPvE door de Gemeenteraad (verwachting eind 2025) vraagt de initiatiefnemer de omgevingsvergunning aan. Tussentijds blijven de initiatiefnemer en de gemeente omwonenden en belanghebbenden op de hoogte houden van het ontwerpproces. Ook tijdens de realisatie zullen zij geïnformeerd worden.

6.3

Streefplanning en mijlpalen

De belangrijkste mijlpalen voor het vervolgtraject zijn de volgende (jaartallen indicatief): • Consultatieperiode SPvE: medio april - medio mei 2025 • Raadsbesluit SPvE: november 2025 • BOPA procedure voor plandelen A en B, 2025 - medio 2026 • Start sloop en nieuwbouw/renovatie A en B, eind 2026 • Oplevering A en B, 2029 • Wijziging Omgevingsplan voor plandelen C en D, 2026 – begin 2027 • Start sloop en nieuwbouw/renovatie C en D, 2029 of later

SPVE - Hojel I - 51

52 - SPVE - Hojel I

7 •

• • • • • • • • • • • •

Bronnen Omgevingsvisie Utrecht, https://omgevingsvisie.utrecht.nl - Ruimtelijke strategie Utrecht 2040, 2021 inclusief aanvullingen 2023 - Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen, 2020 - Samen Gezondheidsverschillen verkleinen, Beleidsnota volksgezondheid 2024-2027 Masterplan Stationsgebied, 2004 Structuurplan Stationsgebied, 2006 Toekomstvisie Utrecht Centrum, 2015 Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein, 2017 Mobiliteitsplan 2040, 2021 Hoogbouwvisie, 2005 en concept 2022 Parkeervisie 2021 Groenstructuurplan Utrecht, Stad en land verbonden, 2007 Actualisatie groenstructuurplan Utrecht (2017-2030), 2018 Utrechtse soortenlijst, 2018 Visie klimaatadaptie, 2022 Stedenbouwvisie, 2024

SPVE - Hojel I - 53

Bezoekadres: Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht Postadres: Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon: 030 - 286 00 00