Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hojel I

Hojel I Stedenbouwkundig Programma van Eisen Stedelijke ontwikkeling aan de Graadt van Roggenweg 9 juli 2025

Utrecht.nl

Colofon Projectgroep Gemeente Utrecht Athora Netherlands N.V. / SRLEV N.V. Edge De Zwarte Hond Opdrachtgever Lode Messemaker

Gebiedsregisseur Opgave Centrum, gemeente Utrecht

Versie Definitief voor vaststelling Versiedatum 9 juli 2025 Bestuurlijke besluitvorming Directie Athora Netherlands N.V. / SRLEV N.V.: 11 juni 2025 College van B en W: 15 juli 2025 Gemeenteraad: XXX

SPVE - Hojel I - 3

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

4

Hoofdstuk 2

10

1.1 Initiatief 1.2 Doel 1.3 Beschrijving plangebied Hojel I 2.1 Bouwblokken in groene setting 2.2 Openbare ruimte en groen domein 2.3 Slim Vervoer 2.4 Gemengd en inclusief programma 2.5 Gezond stedelijk leven 2.6 Duurzaam en innovatief

4 4 6

12 14 18 20 22 23

Hoofdstuk 3 Beeldkwaliteit

26

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

34

3.1 Architectuur 3.2 Buitenruimte en groen domein 4.1 Geluid 4.2 Luchtkwaliteit en geur 4.3 Externe veiligheid 4.4 Archeologie 4.5 Klimaatadaptatie en Wateropgave 4.6 Stikstof 4.7 Groen en ecologie 4.8 Zon 4.9 Windonderzoek 4.10 Trillingen 4.11 Niet Gesprongen Explosieven 4.12 Verkeer en parkeren 4.13 Kabels en leidingen 4.14 MER 4.15 Bodem en ondergrond

26 30 34 35 35 36 37 37 38 40 41 43 43 44 45 45 46

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid: samenwerking en participatie 5.3 Technische uitvoerbaarheid 5.4 Fasering

48

48 48 48 49

Hoofdstuk 6 Proces en vervolgtraject

50

Hoofdstuk 7 Bronnen

52

6.1 Planproces 6.3 Participatieproces 6.4 Streefplanning en mijlpalen

50 50 50

4 - SPVE - Hojel I

1

Inleiding

Met de transformatie van Hojel City Center I (hierna: “Hojel I”), nu nog een grote kantorenkolos boven op een halfverdiepte parkeergarage, krijgt Utrecht een publiek toegankelijk gebied dat hoort bij het zogenaamde ‘vergrote centrum’, het gemengd hoogstedelijk gebied dat in ontwikkeling is aan de westzijde van station Utrecht Centraal in samenhang met de historische binnenstad. Een onderdeel van de stad met plekken om te werken, wonen en ontspannen. Een hoogstedelijke invulling, omdat het naast Utrecht Centraal ligt en onderdeel is van het centrum. De openbare ruimte wordt groen ingericht om prettig te verblijven, lopen en fietsen. De monofunctionele kantorenwand aan de Graadt van Roggenweg wordt doorbroken waardoor het herontwikkelde gebied beter wordt verbonden met het Beurskwartier en er op lange termijn ook kansen zijn voor betere verbindingen met het Muntkwartier en Lombok. Dit levert voor de stad op: duurzame werkgelegenheid, het versterken van het voorzieningenniveau, woningen en een goede omgevingskwaliteit.

1.1

Initiatief

Het initiatief betreft de herontwikkeling van Hojel City Center I aan de Graadt van Roggenweg in het Beurskwartier. De bestaande kantoorgebouwen op de locatie zijn in 1992 gebouwd. Totaal gaat het om ca. 50.000 m² BVO kantoren. Er zijn 816 parkeerplaatsen (exclusief parkeerplaatsen in gebruik door Utrecht Central Plaza) in het plangebied, waarvan 571 in een vrijstaande parkeergarage aan de achterzijde van de kantoren en de rest half verdiept achter en onder de kantoorblokken. De locatie heeft momenteel een monofunctioneel karakter, namelijk een kantoorfunctie met parkeren. Het kantoorgebouw Utrecht Central Plaza, het voormalige Hojel II, valt uitdrukkelijk niet onder het initiatief. Het kantorencomplex is nu nog met elkaar verbonden, maar wordt door deze gebiedsontwikkeling op strategische plekken doorbroken. Hierdoor ontstaan 3 bouwdelen: bouwblok A, bouwblok B en een samengesteld bouwblok C-D. Bouwblok A en B worden herontwikkeld tot zelfstandige kantoorgebouwen. Bij blok C-D worden aan weerszijden van het bestaande kantoorgebouw twee woontorens toegevoegd.

De ambitie is om het bestaande vastgoed te herontwikkelen en hiermee aansluiting te zoeken bij het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier (inclusief beeldkwaliteitsplan). Dit betekent dat naast kantoren ook ruimte beschikbaar komt voor voorzieningen, wonen en een groene openbare ruimte. Het plan zoekt ook in de ruimtelijke compositie aansluiting met het nieuwe Beurskwartier door openbaar toegankelijke doorbraken te realiseren tussen de bouwblokken, waardoor het Beurskwartier beter toegankelijk wordt vanaf de Graadt van Roggenweg. Ook bij de vormgeving van de bouwblokken wordt aansluiting gezocht bij Beurskwartier onder meer in bouwhoogte, een pandsgewijze opbouw, toepassing van setbacks en de intermediaire zone. Dit Stedenbouwkundige Programma van Eisen (SPvE) gaat over het volledige grondeigendom van initiatiefnemer Athora Netherlands N.V./ SRLEV N.V.. Realisatie kan gefaseerd plaatsvinden en zal starten bij A en B. Verwacht wordt dat de blokken C en D op langere termijn worden herontwikkeld. Het initiatief anticipeert op de toekomstige verkeersstructuur van het Lombokplein en sluit aan op mobiliteitsbeleid van Beurskwartier. Ook bij de inrichting van de (toekomstige) openbare ruimte wordt de planvorming voor Beurskwartier als basis genomen zodat inrichting en uiterlijk goed op elkaar aansluiten.

1.2

Doel

Hojel I wordt uitgebreid met extra programma en gaat daadwerkelijk onderdeel uitmaken van de gemengde en hoogstedelijke stadswijk Beurskwartier in het vergrote centrum van Utrecht aan de westzijde van het spoor. Voor dit gebied zijn de ambities: gemengd en inclusief, compact en levendig, fijnmazig, duurzaam, groen en gezond en slim vervoer. Een fijnmazig autoluw netwerk van straten, pleintjes en groenzones vormt de basis van de openbare ruimte in dit plan en verbindt het vastgoed met de Graadt van Roggenweg, Beurskwartier en Jaarbeursplein. Het gebied krijgt meer functiemenging, differentiatie in pandgrootte en architectuur, opbouw van bouwvolumes waar torens met een setback op basementen staan en betere binnen/buitenrelaties.

SPVE - Hojel I - 5

Afbeelding: Situatie september 2024, luchtfoto Bron: Gemeente Utrecht

6 - SPVE - Hojel I

Afbeelding: Omgevingsplan

Afbeelding: Bestemmingsplan (parkeergarage) Bron: omgevingswet. overheid.nl

1.3

Beschrijving plangebied Hojel

1.3.1 Eigendomssituatie Het plangebied ligt in het stationsgebied aan de Graadt van Roggenweg en is kadastraal bekend als gemeente Catharijne, sectie D, nummer 10734 en met een oppervlakte van 21.026 m². Adressen in het perceel zijn Croeselaan 1 en 3, daarnaast Graadt van Roggenweg, even, 100 t/m 350. De grond is eigendom van SRLEV N.V. (dus geen erfpacht). 1.3.2 Bestemmingsplan(nen) Het initiatief ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Kanaleneiland-Transwijk en het perceel heeft de bestemming kantoren. Op basis van de vigerende bestemming “kantoor” is woningbouw niet toegestaan. Daarnaast worden bouwhoogtes en bouwvlakken overschreden door het nieuwbouwplan. Dat betekent dat een planologische procedure doorlopen moet worden om het plan te kunnen realiseren. Met SRLEV N.V. is afgesproken om, op basis van een door de gemeenteraad vastgesteld SPvE, voor de gebieden A en B een omgevingsvergunning aan te vragen voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA). Voor de ontwikkeling C-D met woningbouw, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. 1.3.3 Ruimtelijk Het gebouw bestaat uit een viertal bouwdelen die samen een langwerpig volume vormen dat de kromming van de Graadt van Roggenweg volgt. Het langwerpige volume heeft een hoogte van ongeveer 25 meter en vormt een wand van bijna 300 meter lang.

De wandwerking wordt benadrukt door een half verdiepte parkeervoorziening die het complex als het ware op een voetstuk plaatst. Haaks op de wand steken drie schijven in het volume. Op de kop aan het Jaarbeursplein staat een toren van ongeveer zeventig meter. Aan het andere uiteinde, ter hoogte van de Koningsbergerstraat wordt het complex beëindigd met een muur rondom de verdiepte parkeervoorziening. Aan de achterzijde van het complex is de parkeervoorziening open en ligt het terrein ongeveer 1,20 meter verdiept ten opzichte van het omliggende maaiveld. Het terrein is aan weerszijden afgesloten met speedgates. Ter

SPVE - Hojel I - 7

Afbeelding: Foto huidige situatie zichtbaar vanaf de Graadt van Roggenweg (links) Beeld huidige situatie vanaf het Jaarbeursplein (rechts) Bron: Gemeente Utrecht

Afbeelding: Beeld huidige situatie vanaf entree parkeervoorziening ter hoogte van de Koningsbergerstraat (links) Foto huidige situatie parkeergarage en inrit vanaf het Jaarbeursplein (rechts) Bron: Gemeente Utrecht

8 - SPVE - Hojel I

hoogte van gebouwdeel B ligt aan de achterzijde een vrijstaande parkeergarage. Deze split-level garage is aan de noord-oostzijde zes lagen en aan de zuid-westzijde vijf lagen hoog. De garage wordt natuurlijk geventileerd over de breedte en wordt in de bestaande situatie ontsloten op het verdiepte maaiveld. 1.3.4 Verkeersontsluiting Het halfverdiepte parkeerterrein van Hojel I (met daaraan gekoppeld, het parkeerterrein van Utrecht Central Plaza, grotendeels gelegen onder het kantoorgebouw) en de vrijstaande parkeergarage worden in de huidige situatie ontsloten met een hellingbaan en speedgates aan de zijde van het Jaarbeurspein. Daarnaast wordt Hojel I ontsloten middels een hellingbaan aan het andere uiteinde van het langgerekte gebouwencomplex vanaf een inrit op de Graadt van Roggenweg ter hoogte van de Koningsbergerstraat. Voorheen was dit ook de inrit van parkeerterrein P1 van Jaarbeurs.

Afbeelding: Huidige ontsluiting Bron: Gemeente Utrecht

R

eg

I

beu

jel

r spl

al

eerg

ein

Pa r k

ent r cht C a Pl a z

Ho

Jaa r

va n

nw

Ut r e

G

dt r aa

e ogg

1.3.5 Buitenruimte Op de kop aan het Jaarbeursplein is de overgang van privé naar openbare ruimte op dit moment vormgegeven als een trappartij met groenvakken met lage beplanting. Daarnaast staan enkele volwassen bomen. Het hoogteverschil tussen kantoor en openbare straat is aan de zijde van de Graadt van Roggenweg ingebed in een aantal terrassen. In deze verhogingen staan bomen in bakken met overwegend lindebomen en lage onderbeplanting. De inrichting draagt bij aan het lineaire karakter van de Graadt van Roggenweg. De logistieke toe- en aanvoer en de parkeervoorziening aan de achterzijde van het gebouw wordt gekarakteriseerd door een functionele inrichting met weinig uitstraling. Er is een dubbele bomenrij (met hoofdzakelijk kastanjebomen) en hagen als onderbeplanting. Veel bomen in het gebied zijn niet in goede conditie. De komende jaren zal de Graadt van Roggenweg en het Westplein worden herontwikkeld tot centrumomgeving. De nieuwe inrichting (30km/ uur) biedt meer ruimte voor groen en langzaam verkeer. De Leidsche Rijn wordt weer bevaarbaar en verbonden met de Catharijnesingel. Het Lombokpark komt aan de waterkant. Er worden nieuwe woningen en andere gebouwde voorzieningen toegevoegd. Onder andere op het Jaarbeursplein en het Westplein. In Beurskwartier komen daarnaast minimaal 2500 woningen in een hoge dichtheid.

De directe omgeving en de buitenruimte rond het complex verandert hierdoor stevig.

a r ag e

SPVE - Hojel I - 9

Afbeelding: Visualisatie en plankaart Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Bron: Gemeente Utrecht

Afbeelding: Beelden toekomstige inrichting Graadt van Roggenweg Bron: Gemeente Utrecht

10 - SPVE - Hojel I

2

Uitgangspunten

Hojel I vormt een belangrijk onderdeel van de ambitieuze herontwikkeling van het hart van Utrecht. Tegen 2040 zal de westzijde van het station, waaronder het Beurskwartier, Lombokplein, Jaarbeurs en het Stationsgebied, samen met de historische binnenstad uitgroeien tot een levendig en bruisend centrum. De vele en verschillende plannen en belangen in het gebied zijn nauw met elkaar verweven. Een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling en goede samenwerking met bewoners en ondernemers is cruciaal voor ‘stad maken’. Binnen het plangebied streven we naar een rijke mix van functies en woningtypes. Naast diverse woningtypes is er ruimte voor zowel kantoren met één huurder, kantoren met meerdere huurders en kleinere buurtvoorzieningen. Dit kan onder andere een kleine winkel, wat horeca of andere maatschappelijke functies omvatten, afhankelijk van de behoeften en mogelijkheden.

Afbeelding: Foto participatie 3 september 2024 Bron: Gemeente Utrecht

Het ontwerp van Hojel I richt zich op het creëren van een groen, duurzaam en doorwaadbaar stadsdeel, met een balans tussen openbare ruimte en een rustige semi-openbare binnenwereld. De gezamenlijke ambitie van de Gemeente Utrecht en de initiatiefnemers van Hojel is om een toekomstbestendig woon- en werkgebied te ontwikkelen met een hoogstaande ruimtelijke kwaliteit. De uitgangspunten voor de herontwikkeling van Hojel zijn gebaseerd op de principes van het Beurskwartier en worden per thema toegelicht: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bouwblokken in groene setting Buitenruimte en groen domein Slim vervoer Gemengd en inclusief programma Gezond stedelijk leven Duurzaam en innovatief

SPVE - Hojel I - 11

Afbeelding: Uitgangspuntenkaart De aangegeven maximale (bouw)hoogtes zijn gemeten t.o.v. het maaiveld (op hoogte +2,40m NAP)

a dt

va

b e ur

G ra

J aar

Bron: De Zwarte Hond

g nwe e g og nR

sp l e in

P

25m

oje ‘H

9m

l st

ra

at’

Legenda

Beurskwartier

12 - SPVE - Hojel I

2.1 Blokken in een groene setting

2.2.1 Volumes De doorbraken in bouwblokken zorgen ervoor dat Hojel I gaat aansluiten op de fijnmazige structuur van Beurskwartier en de rest van het centrum. In combinatie daarmee worden de bouwblokken opgebouwd in verschillende hoogtes, waarmee ook wordt aangesloten op de vastgestelde hoogtes van Beurskwartier. Deze hoogtes zijn weergegeven in de uitgangspuntenkaart. Torens hebben een hoogte van 45, eventueel 70 en maximaal 90 meter en ontstaan deels door nieuwbouw dan wel door ophoging en/of opdikking van bestaande volumes. Aangezien Hojel I deels uit transformatie van bestaande panden zal bestaan, wordt ten opzichte van Beurskwartier in de uitgangspuntenkaart meer speelruimte geboden in de volumeopbouw. Het maximaal totaalvolume voor A, B, C-D samen is 105.000 m2 BVO bovengronds.

Afbeelding: Impressie volumes Bron: De Zwarte Hond

De setbacks die kenmerkend zijn voor bouwblokken in Beurskwartier komen terug in Hojel I en dragen bij aan ruimtelijke samenhang. Setbacks hebben een minimale terugligging van 3 tot 5 meter met een gemiddelde van minimaal 3,6 meter, zodat een gelaagd straatbeeld ontstaat en windhinder vermindert. Deze setbacks worden groen ingericht vanwege de waarde voor mensen en ecologie. Verbindingen tussen de gebouwen zijn niet wenselijk, maar kunnen eventueel worden toegestaan tussen gebouw A en B in de vorm van twee demontabele loopbruggen op verschillende hoogten, mits dit gepaard gaat met een verbetering van de openbare ruimte op deze plek. Dat betekent structureel groen waarbij alleen logistiek hier het gebied inrijdt. Personenauto’s rijden in dat geval in via een tunnel door gebouw B, onder maaiveld.

Verdere opmerkingen met betrekking tot volumes: • De buitenste rooilijn, zoals op de uitgangspuntenkaart, is verplicht. • Trappen om hoogteverschillen op te lossen worden in de nieuwbouw binnen gepositioneerd. Voor de bestaande bouw kunnen er in sommige gevallen trappen in de openbare ruimte worden gerealiseerd. • Om ruimte te maken voor de nieuwe bebouwing wordt de bestaande vrijstaande parkeergarage ingekort en waar nodig aangepast op het punt van toegang en ontsluiting. Een gedeelte van het verlies aan parkeerplaatsen onder gebouw B en C-D wordt gecompenseerd door de parkeergarage op te toppen. Het totaal aantal parkeerplaatsen in Hojel I neemt met 200 p.p. af.

SPVE - Hojel I - 13

2.2.2 Natuurinclusief bouwen Natuurinclusief en diervriendelijk bouwen is essentieel voor het vergroten van de ecologische waarde van de Beursbiotoop, zoals beschreven in het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier. Hojel I verrijkt de Beursbiotoop en volgt dezelfde richtlijnen. Het groen draagt bij aan de stedelijke biodiversiteit door een verscheidenheid aan insecten, vogels en kleine zoogdieren te faciliteren. We richten ons op het bevorderen van het leefgebied van doelsoorten zoals de huismus, de vleermuis, de gierzwaluw, wilde bijen en de egel. Voor de huismus, de vleermuis en de gierzwaluw worden in het plangebied tevens minimaal 300 passende, kansrijke en functionele verblijfsplaatsen/nestkasten gemaakt. De positie en type verblijfplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden voor diervriendelijk bouwen en te worden afgestemd met de stadsecoloog van de gemeente. 2.2.4 Groene daken en setbacks De daken vormen de vijfde gevel. Veel mensen die wonen of werken in torens in Hojel I en Beurskwartier kijken uit op de lagere daken. Daarom worden hoge eisen gesteld aan de kwaliteit van deze daken. Groene daken dragen bij aan het duurzame en groene karakter van het gebied. Ze zijn belangrijk voor klimaatbestendigheid, biodiversiteit en hebben kijk- en gebruikswaarde voor bewoners.

Bij setbacks ligt de gevel van de hoogbouw verder naar achteren en is er een kleine strook die gebruikt kan worden als dakterras. Ook hebben deze setbacks een groene uitstraling met groen over een aanzienlijke breedte dat vanaf de openbare ruimte goed zichtbaar is en zijn ze verder toegankelijk vanuit de aangrenzende functie. De beplantingskeuze op daken en setbacks sluit aan op gebruik door mensen en op wensen van de doelsoorten. Het ontwerp voor de groene daken wordt gemaakt door een landschapsarchitect, waarbij technische adviseurs (m.b.t. water, ecologie, constructie) worden betrokken. De soortkeuze voor beplanting op en aan gebouwen is aantoonbaar

duurzaam en robuust. De beplanting krijgt een bijpassende groeiplaats voorzien van de benodigde substraatlaag en watervoorziening. Globale richtlijnen voor de benodigde groeiplaats per groentype zijn: o o o o o o

1e grootte boom: ca 25 m3, minimaal 1 meter diepte, breedte minimaal 3 meter 2e grootte boom: ca 16 m3, minimaal 1 meter diepte, breedte minimaal 3 meter 3e grootte boom: ca 9 m3, minimaal 1 meter diepte, breedte minimaal 2,5 meter Meerstammige struik: minimaal 80 cm diepte, ca. 7 m3. Vaste plant: groeiplaatsdiepte is minimaal 40 cm. Klimplant: groeiplaatsdiepte is minimaal 50 cm, ca 1 m3.

Beregeningsinstallaties maken gebruik van hemelwater dat op het gebouw wordt opgevangen en beheerafspraken voor klimgroen en dakgroen worden in VVE verband voor minimaal 25 jaar vastgelegd.

14 - SPVE - Hojel I

Afbeelding: Toegankelijkheid plangebied in kaart Bron: De Zwarte Hond

Legenda

2.1 Buitenruimte en groen domein 2.1.1 Structuur buitenruimte De ruimte tussen de nieuwe gebouwen van Hojel I sluit naadloos aan op de buitenruimte van Beurskwartier en maakt Hojel I meer onderdeel van de stad. Een groen netwerk van buurtparkjes en groenstroken met ecologische waarde verbindt Beurskwartier met de Graadt van Roggenweg en omliggende wijken. Het halfverdiepte binnenterrein van Hojel I waar nu logistiek en auto’s rijden wordt op dezelfde hoogte gebracht als het omringende maaiveld. Zo ontstaat een goed toegankelijk fijnmazig, autoluw netwerk van straten en groenzones met ontspannen verbindingen naar de omliggende stadsdelen. Ook een deel dat nu private ruimte is, wordt publiek toegankelijk. Buitenruimte die een openbare functie krijgt moet voldoen aan de eisen voor openbare ruimte van de gemeente Utrecht. De verkeersontsluiting van het gebied wordt gerealiseerd via zo kort mogelijke routes naar de garages voor auto’s en fietsen. De openbare ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht en biedt ruimte voor diverse gebruiksmogelijkheden die ontmoeting, rust en/of bewegen stimuleren. De intermediaire zone fungeert daarbij als verlengstuk van de aangrenzende binnenruimtes van woningen en werkplekken en nodigt uit tot verblijf en ontmoeting.

De Graadt van Roggenweg wordt in het kader van het project Lombokplein heringericht als laan, met royale voetgangersroutes en veel groen. Dit draagt bij aan de stedelijke groenstructuur. Op een aantal plekken in de straat is, buiten het continue laanprofiel, aan de gevelzijde wat extra ruimte. Dat is ook het geval ter hoogte van Hojel I. Deze zone wordt, net als elders langs de laan, groen ingericht voor de aanwonenden en kantoorgebruikers. De groenzone voor Hojel I heeft een openbaar karakter, zorgt voor representatieve entrees en biedt gelegenheid om even te zitten, te ontmoeten of tot rust te komen.

Voor de herontwikkeling van gebouw A moet het gasverdeelstation aan de Graadt van Roggenweg verplaatst worden. Deze zal geplaatst worden binnen het zoekgebied zoals aangegeven in de uitgangspuntenkaart. Hierbij zal het station als losstaand volume in de ruimte geplaatst worden, afgestemd worden met de architectuur van de aangrenzende gebouwen en goed ingepast worden in het ontwerp van de openbare ruimte. De zogenoemde “Hojelstraat” verbindt Hojel I en Beurskwartier. Dit wordt een levendige groene woon- en werkstraat. De straat is vormgegeven als één doorgaande structuur, gekenmerkt door een asymmetrisch profiel met verdiepte groenstroken met doorlopend gestrooide bomen. Elk gebouwdeel van Hojel I heeft hier meerdere entrees en er zijn uitnodigende toegangen naar de binnenhoven. Het nabijgelegen park in Beurskwartier wordt verbonden met de Graadt van Roggenweg via een nieuwe groene doorsteek voor langzaam verkeer

SPVE - Hojel I - 15

Bron: De Zwarte hond

2.1.2 ‘Groen tenzij’ Het principe ‘groen tenzij’ houdt in dat we de Utrechtse buitenruimte in principe groen inrichten, tenzij de vereiste functionaliteit dit niet toestaat. Ook de buitenruimte rondom Hojel I wordt getoetst aan dit principe. Met de nieuwe inrichting wordt verwacht dat 40% van het horizontale oppervlak groen wordt ingericht. In vergelijking met 3% in de huidige situatie.

Een zorgvuldige omgang met bomen is vereist conform het Bomenbeleid van Gemeente Utrecht, Dat bepaalt onder meer dat als onderdeel van dit SPvE een bomenparagraaf is opgesteld conform de methode van de

5,4

0,2 3 0,2 3 0,2

6

1,60,3

10,4

eigendom Utrecht Central Plaza

De groene buitenruimte is geschikt voor verschillende vormen van gebruik, van spelen voor kinderen tot ontspannen voor volwassenen, en draagt bij aan klimaatadaptiviteit (koelte en wateropvang) en biodiversiteit. Het groen in al zijn vormen is met elkaar verbonden, zowel binnen de wijk als met de groenstructuren in de omgeving. Het groen in Hojel I sluit aan bij het groene Beurskwartier met zijn parken, groene straten en groen op en aan gebouwen, waardoor bewoners en bezoekers kunnen genieten van een groen uitzicht en de seizoenen kunnen ervaren. Groen in de buitenruimte en groen op en aan gebouwen versterken elkaar. Het groen op straat wordt dan ook verbonden met groen in binnenhoven, op setbacks en daken. Groen is robuust en levensvatbaar doordat de beplantingskeuze wordt afgestemd op de bezonning, past bij de bodemgesteldheid of gronddekking. Daarnaast biedt het groen de juiste omstandigheden voor de doelsoorten uit de Beursbiotoop, de huismus, de gierzwaluw, de vleermuis, wilde bijen en de egel. In het groene domein komen, buiten het gasverdeelstation, geen kastjes voor nutsvoorzieningen, deze functies worden volledig inpandig opgelost. Er is ook zeer beperkt ruimte voor laden en lossen.

0,3

Hojelstraat tussen Hojel I en Hojel II

0,3

5,4

variabel variabel

Afbeelding: Links profiel Hojelstraat met een groene doorlopende inrichting Rechts de tussenstraat tussen A en B ingericht volgens het ‘groen tenzij’ principe

variabel

Legenda

0,2 3 0,2 3 0,2

6

1,60,3

10,4

0,8 2,27 5,8

6 6

0,2 3,5 0,2 3 0,6 0,2 4,8 0,2

0,8

eigendom Utrecht Central Plaza

Bron: Gemeente Utrecht

tussen gebouwdelen B en C-D. Ook hier wordt binnen het karakter van Beurskwartier de ruimte ingericht met verdiepte regentuinen en ingezet op verblijfskwaliteit met groen en zitgelegenheid.

variabel

Afbeelding: Groenstructuur

Hojelstraat tussen Hojel I en Hojel II

Hojelstraat tussen C D en B eurskwartier (1A) T ussenstraat tussen A en B

16 - SPVE - Hojel I

Afbeelding: Plankaart locatie intermediaire zones Bron: De Zwarte Hond

Legenda

Afbeelding: Referentie intermediaire zone - Funenpark, Amsterdam Bron: LANDLAB

gemeentelijke commissie BING. De bomenparagraaf biedt de informatie die nodig is voor een zorgvuldige afweging over behoud, verplanten of kappen van bomen. Doordat bomen vanaf het begin van het planproces expliciet de aandacht krijgen, worden medewerkers van de gemeente, inwoners, het bestuur en alle andere betrokken partijen in een vroeg stadium gewezen op en deelgenoot gemaakt van de mogelijke consequenties van de plannen voor bomen. Ook is in de bomenparagraaf opgenomen hoe het eventuele kappen van bomen wordt gecompenseerd door de aanplant van grote en ecologisch waardevolle bomen binnen het plangebied. De bomenparagraaf kan geraadpleegd worden in het hoofdstuk Onderzoeken. 2.1.3 Levendige plinten en intermediaire zone Levendige plinten en de intermediaire zone, een smalle privé-buitenruimte aan de voorzijde van de werk- en woongebouwen, bevorderd levendige straten en de interactie tussen binnen en buiten. Op de randvoorwaardenkaart is aangegeven waar levendige plinten komen. Hier is ruimte voor 1.500-2.000 m² BVO met verschillende functies. Denk aan openbaar toegankelijke voorzieningen, maar ook entrees, collectieve ruimten van kantoren en leefruimtes van woongebouwen. Leefruimtes worden aan de gevel op de begane grond geplaatst (en niet bergingen of slaapkamers) en voorzien van een intermediaire zone.

Meer dan in de huidige situatie komen er gelijkvloerse entrees aan de openbare ruimte zodat de interactie tussen binnen en buiten wordt bevorderd. De intermediaire zone is een particuliere buitenruimte en maakt deel uit van de architectuur van het gebouw. De zone wordt zo vormgegeven dat deze uitnodigt tot het plaatsen van bankjes, het laten groeien van klimplanten, het neerzetten van potten of het uitstallen van terrassen. Dit creëert een plek voor ontmoetingen met buurtgenoten. Het gebruik van de intermediaire zone wordt versterkt door gedeeltelijk terugliggende gevels of verticaal klimgroen dat beschutting biedt. Ook de strook op de verdiepte parkeergarage aan de Graadt van Roggenweg, wordt vormgegeven als intermediaire zone behorend bij de

SPVE - Hojel I - 17

aangrenzende functies. Deze wordt alleen middels het hoogteverschil gescheiden van de aangrenzende buitenruimte en niet met een erfafscheiding. Levendige plinten zijn een belangrijk onderdeel van een gezond en aantrekkelijk centrumgebied. De gevels zijn transparant en maken verbinding mogelijk tussen buiten en binnen. Een variatie in functies in de plinten zorgt voor aanloop, ook buiten kantooruren. Plintfuncties langs de Graadt van Roggenweg zullen anders van karakter zijn dan functies langs de nieuwe groene verbindingsroutes en de Hojelstraat. Dienstverlenende functies als een tandarts, fitness of adviesbureau zijn geschikt langs de Graadt van Roggenweg aangezien dit niet direct verblijfgebied is (op het noorden, aan een drukke weg), terwijl de inprikkers en op de hoeken aan de Hojelstraat zich meer lenen voor functies als horeca, buurtkamer of retail. De functies zullen hierbij nooit zo groot zijn dat deze een hele gevel vullen, maar opgedeeld zijn in kleinere eenheden.

Afbeelding: Referentie groene binnentuin - Meelfabriek, Leiden Bron: LOLA

2.1.4 Binnenhoven Net als de bouwblokken van Beurskwartier krijgen blokken C en D een private groene binnenhoven voor collectief gebruik door bewoners en werknemers van de aangrenzende gebouwen. De binnenhoven bevorderen sociale samenhang en bieden ruimte voor zelfbeheer en collectieve activiteiten. Vanzelfsprekend sluit de architectuur van gebouwen, entrees, private terrassen, routes en de inrichting van de binnentuin goed op elkaar aan. Elk binnenhof is bereikbaar vanaf de entreehal van gebouwen aan de Graadt van Roggenweg, ook voor mensen met loophulpmiddelen of een rolstoel. De binnenhoven zijn overdag ook publiek toegankelijk vanaf de Hojelstraat. Het opgaande groen in de hof is al zichtbaar vanaf de straat. De binnenhoven bieden ruimte voor groen, ontmoeting en spelen. Met name voor kinderen onder de 6 jaar. De binnenhoven zijn minimaal 60% groen en dienen als groene verblijfsgebieden met grote bomen, struiken en lage beplanting, wat zorgt voor rustige en beschutte ruimtes voor

ontmoeting en ontspanning. Groen heeft voldoende wortelruimte in ruime substraatpakketten op voldoende draagkrachtig daken. Daarvoor is ruimte beschikbaar op daken: gronddekking minimaal 1m voor bomen, 0,5m voor struiken en klimplanten en 0,4m voor vaste planten. De beplanting heeft waarde voor mensen en de doelsoorten. Door de ligging en oriëntatie van de hoven zijn dit kansrijke plekken om in te zetten op goede groene gevels. Hierbij is het wenselijk om zo veel mogelijk aaneengesloten stukken groen te voorzien. Op daken kan hemelwater worden opgevangen en benut voor het groen in het blok. De binnenhoven maken een vanzelfsprekend deel uit van dagelijkse routes, zoals de route van de fietsenstalling naar de ingang van het gebouw. De inrichting van de hof maakt deze routes comfortabel en uitnodigend voor ontmoetingen met buurtgenoten.

18 - SPVE - Hojel I

2.3 Slim vervoer 2.3.1 Voetganger en fietser centraal Het plan voor Hojel I plaatst voetgangers en fietsers centraal, met als uitgangspunt een doorwaadbaar gebied voor deze gebruikers. Lopen is de eerste keuze voor verplaatsingen vanaf Hojel I, dankzij de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer. Werknemers en bewoners moeten worden verleid om gebruik te maken van het openbaar vervoer, hiervoor is een uitnodigende openbare ruimte nodig. Gebruikers kunnen straks prettig en zonder obstructie van Hojel I naar het Jaarbeursplein en station Utrecht Centraal lopen.

Afbeelding: Mobiliteitsstructuur Bron: Gemeente Utrecht / De Zwarte Hond Legenda

Fietsers worden uitstekend gefaciliteerd met comfortabele inpandige fietsenstallingen voor zowel gebruikers als bezoekers. Voor de gebouwdelen A en B zijn deze bereikbaar vanaf de Graadt van Roggenweg, voor gebouw C-D vanaf de Hojelstraat. De fietsroutes sluiten naadloos aan op omliggende doorgaande fietsroutes, zoals de Graadt van Roggenweg en de Croeselaan en ontsluiten de fietsenstallingen onder de gebouwen. Elk gebouwdeel voorziet in zijn eigen fietsenstalling. Zowel bewoners als werknemers hebben toegang tot deelmobiliteit. Aan de Graadt van Roggenweg wordt gezocht naar extra ruimte voor bomen en langzaam verkeer, mogelijk op het huidige eigendom van de ontwikkelende partij. 2.3.2 Mobiliteitsstructuur Voor de ontsluiting van blok A, B en de parkeergarage voor gemotoriseerd verkeer wordt een nieuwe inrit gerealiseerd vanaf de Graadt van Roggenweg. Het autoverkeer kan vanaf deze aansluiting de blokken A en B bereiken (logistiek) en de achtergelegen parkeergarage. Auto’s zijn toegestaan in het gebied, maar hebben een ondergeschikte rol; ze rijden naar de garage of verlaten het gebied direct.

Autoverkeer vanaf de parkeergarage achter blok B rijdt weg via of de Hojelstraat naar de aansluiting Koningsbergerstraat of via het Jaarbeursplein naar de aansluiting van de Croeselaan op het Westplein. Op de Hojelstraat mengt dit autoverkeer zich met het verkeer van Beurskwartier. Autoverkeer met de bestemming GalaxyTower (logistiek en bewonersparkeren) en voor blokken 1E, A en B (logistiek en deelauto’s) rijden vanaf de aansluiting Koningsbergerstraat via de Hojelstraat naar hun bestemming. Ten opzichte van het SP Beurskwartier is er een wijziging doorgevoerd. De route naar GalaxyTower en 1E wordt tussen blok 1A en de parkeergarage gelegd en geïntegreerd met 1A . Deze route ligt buiten het plangebied. Onder blok C en D blijft een parkeergarage beschikbaar. Autoverkeer van en naar deze garage gebruikt de aansluiting Koningsbergerstraat op de Graadt van Roggenweg en een gedeelte van de Hojelstraat tot aan de in-/ uitrit van deze garage. Elk bouwblok heeft een eigen oplossing voor bereikbaarheid, met aandacht voor deelmobiliteit, bevoorrading, fietsparkeren en afvalinzameling.

SPVE - Hojel I - 19

2.3.3 Parkeren • Uitgangspunt voor parkeren is de Parkeervisie 2021 met de daarbij behorende beleidsregels. • In de huidige situatie is er sprake van 816 autoparkeerplaatsen en 273 fietsparkeerplaatsen voor ca. 50.000 m2 kantoor. • Uitgaande van het maximale programma met gemengde functies en inzet van deelauto’s is sprake van 640 parkeerplaatsen. Afhankelijk van de exacte invulling van het programma kan dit aantal nog wijzigen. In de nieuwe situatie wordt het aantal parkeerplaatsen terug gebracht naar maximaal 700 bij een totaal maximaal programma van 105.000 m2 met een gemengd programma van kantoor, wonen en plintfuncties. • Het aantal benodigde fietsparkeerplaatsen op basis van het parkeerbeleid en rechtens verkregen niveau bedraagt tussen de 2100 en 2600 fietsparkeerplekken. Het exacte aantal is afhankelijk van het uiteindelijke ontwikkelscenario dat wordt gerealiseerd. Het parkeerbeleid stelt dat er per woning rekening gehouden moet worden met twee lage rekken (eventueel in dubbellaagsrekken). Voor kleine woningen (tot 50 m2 gbo) wordt per woning minimaal 1 laag rek in de dubbellaags rekken aangeboden. Een eventueel tweede fiets kan in het bovenste rek worden aangeboden. • Het grootste deel van de parkeerplaatsen is gelegen in de parkeergarage aan de Hojelstraat. Een deel, te weten ca.

90 parkeerplaatsen bevinden zich onder blok C en D 2.3.4 Laden en lossen Laden lossen vindt voornamelijk inpandig plaats. Wanneer dit niet mogelijk is wordt er een beperkte ruimtereservering gemaakt in openbaar (toegankelijk) gebied.

2.3.5 Stadsdistributie • Logistiek wordt zo ingepast dat dit zo min mogelijk negatief effect heeft op de openbare ruimte, dit betekend voor gebouw B een inpandige laad- en losruimte, voor gebouw A een ruimtereservering in de tussenstraat tussen A en B voor incidenteel gebruik, voor C een ruimtereservering ter hoogte van de toren en voor D op de geplande laad- en losplaats in Beurskwartier. • Bevoorrading gebeurt met busjes van maximaal 7 meter en in uitzonderlijke gevallen met bakwagens van maximaal 10,5 meter in afstemming met de gemeente. 2.3.6 Afvalinzameling op maat • Het inzamelen is afgestemd op de dichtbebouwde omgeving. Glas, papier, restafval en textiel worden per bouwblok ingezameld in inpandige afvalruimten, bereikbaar vanuit de openbare ruimte. • Iedere woning of kantoor heeft een vermaler in de gootsteen voor groente-, fruit- en etensresten. Het afval hiervan wordt verzameld in de inpandige afvalruimte en hier opgehaald. • Innovatieve oplossingen, mits beproefd en bewezen toepasbaar, worden toegepast om afvalscheiding te bevorderen en om voldoende groen in de openbare ruimte te houden.

20 - SPVE - Hojel I

2.4 Gemengd en inclusief programma

2.4.1 Bouwprogramma • Op dit moment staat er circa 50.000 m² BVO kantoren excl. parkeren. • In het eindbeeld van het plan gaat het om maximaal 105.000 m² BVO bovengronds bouwvolume exclusief parkeren. Hiervoor zijn er twee uitwerkingsvarianten: • Variant 1 met 70.000 m² BVO kantoren, 30.000 m² BVO wonen en 1.500-2.000 m² BVO plintfuncties exclusief wonen/kantoor op de begane grond, maar inclusief gezamenlijke entreepartijen voor deze functies • Variant 2 met 52.000 m² BVO kantoren, 48.000 m² BVO wonen en 2.000 m² BVO plintfuncties exclusief wonen/kantoor op de begane grond, maar inclusief gezamenlijke entreepartijen voor deze functies • Markttechnisch zou verruiming van meer werkprogramma gunstig zijn. Toch kiezen we primair voor de mix met wonen en andere levendige functies. Zo verkrijgen we een betere gebiedskwaliteit en aansluiting op het Beurskwartier. • Kaderstellend wordt uitgegaan van: • Totaal maximaal 105.000 m2 BVO bovengrond programma. • Minimaal 50.000 tot maximaal 75.000 m² BVO kantoren. • Minimaal 1.500-2.000 m² BVO plintfuncties. • Minimaal circa 30% wonen, met mogelijkheid dit te vergroten naar circa 47% wonen, mits haalbaar. 2.4.2 Werken • De vraag naar werkruimte in het Stationsgebied is onverminderd hoog en geschikt aanbod blijft schaars. Werkgevers uit heel Nederland zich verplaatsen zich naar deze locatie waar schaars talent zich verzamelt.

Grote kantoren in het Stationsgebied hebben voor werknemers en bezoekers primair een functie om te ontmoeten en samen te werken. Werkgevers kiezen deze locatie vooral om werknemers aan te trekken en te verbinden met hun organisatie. Om die reden moeten zowel

•

•

omgeving als gebouw veelzijdig zijn, inspireren en veel comfort bieden. De grootschalige kantoorgebouwen zijn veelzijdig bruikbare/ indeelbare gebouwen met grote vloeren en veel licht. Zowel toegerust voor grote huurders als ook kleine. Waarbij gebouw B eventueel door één bedrijf gehuisvest kan worden. Gebouw A aan het Jaarbeursplein dient op de begane grond een toegankelijke hal te hebben, bij voorkeur gekoppeld aan een voorziening zoals receptie of een koffiebar. Dat kan worden bereikt door het gebouw aan meerdere huurders te verhuren, indien verhuurd aan één huurder dient de veiligheidsschil van de kantoorfunctie zich pas na genoemde hal te bevinden. Er zijn riante plinten en een open karakter op de begane grond met publieksgerichte, openbaar toegankelijke functies op de plekken zoals aangegeven in de randvoorwaardenkaart.

2.4.3 Wonen Toevoeging van woningen is een belangrijk uitgangspunt voor de herontwikkeling van Hojel I. Minimaal 30% wonen (van bouwprogramma exclusief parkeergarage). Als bouwblok C-D in fase 2 in zijn geheel wordt getransformeerd naar wonen is maximaal circa 47% van het programma wonen. Het gaat dan in totaal om circa 635 woningen. • Segmentering van de woningen verschilt per fase, maar behelst in alle gevallen minstens 40% sociaal. • In fase 2 (ontwikkeling gebouwdelen C-D) worden woningen gebouwd volgens de verdeling 40% sociaal, 25% middeldure koop en 35% vrije sector. Het uitgangspunt is vooralsnog dat dit middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen die in hetzelfde gebouw komen als de vrije sector woningen. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan dat nog veranderen naar middenhuur. • Als het aandeel woningen naar 50% stijgt in fase 3 (C/D is dan volledig wonen) volgt deze ontwikkeling de percentage 40% sociaal, 30% middeldure huur en 30% vrije sector

SPVE - Hojel I - 21

• • • •

In de eindfase zou dit totaal een segmentering betekenen van 40% sociaal, 27% middelduur en 33% vrije sector. Variatie in woningmaten is belangrijk. Hojel I krijgt (net als Beurskwartier) een mix van woningtypen, geschikt voor verschillende huishoudens. Onzelfstandige studentenwoningen zijn mogelijk. Hiervoor geldt minimaal 14m2 GBO plus minimaal 3m2 per eenheid voor gemeenschappelijke ruimte. Sociale huur gaat bij voorkeur naar één van de Utrechtse corporaties (STUW). Of naar een belegger, maar dan gelden aanvullende regels

• •

voor de sociale huurwoningen, namelijk 70% SH2 en 30% SH3 woningen. Stimuleer een mix van eigenaarschap, waaronder woningcorporaties en individuen, om een diverse eigendomsstructuur te waarborgen. Alle woningen, behalve de studentenwoningen, zijn rolstoeltoegankelijk en levensloopbestendig. Het inrichten van toegankelijke studentenwoningen wordt in vervolgfases nader onderzocht.

Afbeelding: Programma in volume A - max BVO 31.650m2 bovengronds

Bron: De Zwarte Hond

Legenda

B - max BVO 28.500m2 bovengronds

totaal max BVO 105.000m2 bovengronds

C-D - max BVO 50.000m2 bovengronds

22 - SPVE - Hojel I

2.5 Gezond stedelijk leven

Binnen Hojel I en het Beurskwartier is gezond stedelijk leven voor iedereen het doel. We gebruiken hiervoor de uitgangspunten uit de Nota Volksgezondheid ‘Samen gezondheidsverschillen verkleinen 2024-2027’. Inwoners, werknemers en bezoekers van Hojel I worden beschermd tegen negatieve milieufactoren zoals slechte luchtkwaliteit en geluidsbelasting van met name de Graadt van Roggenweg. De inrichting van de gebouwen en hun omgeving moeten gezond leven en sociale kracht stimuleren. •

• •

• •

•

Het ontwerp van zowel de gebouwen en buiten ruimte stimuleert beweging, door trappen prominent te positioneren ten opzichte van liften. Afhankelijk van het programma en de doelgroepen worden er plekken toegevoegd waar kinderen kunnen spelen en volwassenen kunnen sporten of bewegen. Dit om de druk op schaarse sport- en speelmogelijkheden in Beurskwartier niet te vergroten. De buitenruimte nodigt uit tot ontspannen en er zijn voldoende groene plekken in en rondom de gebouwen waar bewoners tot rust kunnen komen. In de gebouwen en buitenruimten worden diverse ontmoetingsplekken gecreëerd om ontmoeting te stimuleren en anonimiteit tegen te gaan. Het delen van ruimtes zoals gezamenlijke daktuinen of fietsenstallingen kunnen bijdragen aan sociale samenhang in Hojel I. Alle woningen en kantoren hebben een gezond binnenmilieu, denk hierbij aan ventilatie, hitte en tocht. Het streven is dat alle woningtypen in Hojel I dezelfde gezondheidsdruk hebben wat betreft lucht- en geluidskwaliteit. Indien een gelijke verdeling niet haalbaar is, is het de bedoeling dat sociale huurwoningen niet op de ongezondste locaties geplaatst worden. Dit is in lijn met de Nota Volkgezondheid ‘Samen Gezondheidsverschillen verkleinen 2024-2027’.

Bij de nieuwe woningen wordt ingezet op het delen van ruimtes en middelen, zoals collectieve daktuinen en deelvoertuigen, wat bijdraagt aan het besparen van ruimte en grondstoffen.

2.5.1 Geluid Het ontwerp moet rust, reuring en ruis in goede banen leiden. Reuring staat voor de geanimeerde levendigheid op het Jaarbeursplein en de drukkere Graadt van Roggenweg. Ruis staat voor de rauwere kanten van het gebied. Bijvoorbeeld waar ambachtelijk wordt gewerkt, waar groter verkeer komt voor laden, lossen of afvalinzameling. Rust wordt gevonden en gefaciliteerd binnen de (hoven van) de bouwblokken. De programmering in binnen- en buitenruimte moet aansluiten bij deze drie categorieën. Dat wil zeggen dat in rustige binnenhoven alleen functies komen zonder geluidshinder voor aangrenzende woningen, gebruik van daktuinen wordt afgestemd op de nabijheid van woningen, en kleinschalige horecaterrassen in de openbare ruimte vooral gezocht kunnen worden in de gebieden met reuring. Binnen 50 meter van de Graadt van Roggenweg plaatsen we geen voorzieningen of woningen waar kwetsbare groepen langdurig verblijven. (In dit geval gaat het om kinderopvanglocaties of verpleeg- of zorgwoningen) Uitgangspunt voor de realisatie van de woningen in Gebouw C- D is de herinrichting van de Graadt van Roggenweg waarbij de maximale snelheid 30 km/u bedraagt.

Indien de geluidswaarde dan alsnog de standaardwaarde van maximaal 53 dBA overschrijdt zijn de volgende eisen van toepassing: • Elke nieuwe woning moet een geluidluwe zijde krijgen (standaardwaarde max 53 dB) • Minimaal 30% van de verblijfsruimten of het verblijfsoppervlak is aan de luwe zijde gelegen. Dit zijn bij voorkeur de slaapkamers • Elke nieuwe woning (vanaf 50 m² gbo) moet de beschikking hebben over een geluidluwe buitenruimte – max 58 dB. • Voor woningen die ontstaan na transformatie geldt een 5 dB soepelere eis tav de luwe gevel. • Onzelfstandige studentenwoningen en woningen <30 m2 GBO hoeven geen geluidluwe gevel te hebben mits tenminste 50% van de wooneenheden in het gebouw is gesitueerd aan een gevel waar het geluid maximaal 5 dB boven de standaardwaarde is.

SPVE - Hojel I - 23

2.5.2 Zon Aan de ontwikkeling van Hojel I worden de volgende eisen gesteld op het gebied van bezonning: Zonnige plekken in de buitenruimte worden ingericht voor verblijf, met toevoeging van horeca in de plint van gebouwen. Een woning heeft in de periode van 21 maart tot en met 21 september minimaal twee uur zon per dag. Het aantal uren wordt bepaald door het aantal uren op 75 cm boven het vloerpeil van de bovenste bouwlaag, in het midden van de woning, van de woning te berekenen, op basis van de hoogte die de zon op 21 september heeft en zonder rekening te houden met bewolking. In het ontwerp wordt rekening gehouden met hittestress binnen de gebouwen. 2.5.3. Wind • Het ontwerp moet zorgen voor een comfortabel windklimaat, waarbij parken en binnenhoven geschikt zijn voor zitten en slenteren, aan te tonen door een windonderzoek. Een samenvatting van het windonderzoek uitgevoerd in het kader van het opstellen van dit SPvE staat in hoofdstuk 4. 2.5.4 Lucht • Voor vaststelling van het SPVE is onderzocht of de verwachte luchtkwaliteit voldoet voor het programma, resultaten van dit onderzoek zijn beschreven in hoofdstuk 4.

2.6 Duurzaam en innovatief Hojel I ligt in het hart van Utrecht en is onderdeel van een stedelijke ontwikkeling in de stad, waar een diverse, hoogstedelijke wijk steeds meer vorm krijgt. Deze locatie biedt een unieke kans voor een combinatie van hoogstedelijke dichtheid, groene ruimtes en gezonde leefomgeving, met aandacht voor circulariteit, duurzame energieopwekking en klimaatadaptatie. 2.6.1 Circulariteit Het project zet in op circulariteit als leidend principe, met een sterke focus op het minimaliseren van de milieu-impact. De initiatiefnemer streeft naar een duurzame ontwikkeling van bouwblok A en B, waarbij kantoren voldoen aan de BREEAM ‘Excellent’ en WELL ‘Gold’ certificeringen (nieuwbouw 2020, versie 1.0). Voor gebouw A wordt een MPG van minder dan 0,75 gehanteerd, voor gebouw B minder dan 0,8, en voor het woongebouw en kantoorgebouw C-D minder dan 0,7. Deze MPGberekeningen zijn gebaseerd op de A1-dataset met de peildatum van goedkeuring van het schetsontwerp en omvatten alleen de benodigde PV-panelen om aan het Bbl te voldoen. De initiatiefnemer blijft alert op mogelijkheden om de MPG verder te verlagen, aansluitend bij de gemeentelijke ambitie van 0,7 voor kantoren en 0,5 voor gestapelde woningbouw. Daarnaast wordt een MKIberekening aangeleverd om de milieueffecten van de toegepaste bouwmaterialen inzichtelijk te maken en verdere optimalisatie te ondersteunen.

Materialen die vrijkomen tijdens het sloopproces worden zoveel mogelijk hergebruikt binnen het project; indien dat niet haalbaar is, wordt hergebruik elders gerealiseerd. Voor bestaande gebouwen, die van werk- naar woonfunctie worden getransformeerd, worden waar mogelijk entrees en liften opnieuw ingezet. Dit draagt bij aan een efficiënt gebruik van grondstoffen en minimaliseert de milieu-impact.

24 - SPVE - Hojel I

2.6.2 Demontabele (in)bouw Het ontwerp en de bouw worden gericht op een zo hoog mogelijke losmaakbaarheid, met de focus op het eenvoudig demonteren en hergebruiken van inbouwcomponenten. Tenminste 30% van het toe te voegen volume en her te gebruiken volume zal losmaakbaar zijn. Om dit mogelijk te maken, worden drager en inbouw gescheiden. Terwijl de casco’s van de gebouwen ontworpen zijn voor langdurig gebruik, wordt de inbouw regelmatig vernieuwd om te kunnen voldoen aan veranderende behoeften. Er wordt gekozen voor het gebruik van innovatieve en hernieuwbare materialen om de uitputting van natuurlijke hulpbronnen tegen te gaan. Gedurende het ontwerpproces bekijkt de initiatiefnemer in hoeverre de losmaakbaarheid nog vergroot kan worden en of het ontwerp voldoende flexibele en aanpasbaar is voor toekomstige behoeften. 2.6.3 Materiaalgebruik Duurzaam materiaalgebruik vermindert de milieubelasting door CO2opslag in biobased materialen en het gebruik van gerecyclede grondstoffen, wat de vraag naar nieuwe hulpbronnen beperkt, afval minimaliseert en een circulaire economie bevordert. Het draagt ook bij aan een gezondere leefomgeving door schadelijke stoffen te vermijden.

De initiatiefnemer past innovatieve en hernieuwbare materialen toe om uitputting van natuurlijke hulpbronnen tegen te gaan, waarbij minimaal 25% van de massa aan toegepaste grondstoffen bestaat uit non virgin en/ of biobased materialen, inclusief hergebruikt, gerecycled en biobased materiaal. Hierin worden ook gehandhaafd en secundair beton meegenomen. Al het hout dat wordt toegepast is 100% FSC of PEFC gecertificeerd, en Building Balance (NABB) wordt betrokken bij de planvorming om deze doelen te realiseren.

De materiaalgebonden CO2-uitstoot wordt beperkt tot: • Gebouw A: minder dan 275 kg CO2-eq/m² BVO • Gebouw B: minder dan 300 kg CO2-eq/m² BVO • Kantoorgebouw C-D: minder dan 260 kg CO2-eq/m² BVO • Woontoren D: minder dan 300 kg CO2-eq/m² BVO Met deze aanpak streeft de initiatiefnemer naar een innovatieve en duurzame bouwpraktijk die zowel de ecologische impact minimaliseert als de gezondheid en het welzijn van bewoners en gebruikers bevordert. 2.6.4 Energie Via het Utrechts Energie Protocol geven we in Utrecht vorm aan het realiseren van klimaatneutrale bebouwing. Voor Hojel I wordt gestreefd naar een zo hoogwaardig mogelijke invulling van het Utrechts Energieprotocol. Daarbij wordt ingezet op: • het minimaliseren van de energievraag door energiezuinig te bouwen en efficiënte installaties toe te passen; • het benutten van zoveel mogelijk lokale hernieuwbare bronnen voor warmte- en koudeopslag; • het op jaarbasis voorzien in eigen gebruik via hernieuwbare opwekking, ook buiten de kavel. Initiatiefnemer hanteert de volgende uitgangspunten: • initiatiefnemer streeft naar een minimalisatie van de energievraag (BENG 1) en gebruik van zo hoog mogelijk aandeel lokale hernieuwbare energiebronnen (BENG 3), voor BENG 3 gelden de volgende randvoorwaarden: • Voor de kantoren geldt een minimum van 65% mits aangesloten kan worden op een WKO met bronnen in het eerste watervoerende pakket.

Indien aangesloten kan worden op het tweede watervoerende pakket, geldt een minimum van 75%. • Voor de woningen in woontoren D geldt een minimum van 60% mits aangesloten kan worden op een WKO met bronnen in het

SPVE - Hojel I - 25

• •

•

• • • • • • •

eerste watervoerende pakket. Indien aangesloten kan worden op tweede watervoerende pakket dan geldt een minimum van 70%. Toepassing van energiezuinige bouwtechnieken en efficiënte installaties, samen met eigen opwekking van hernieuwbare energie. Streven naar gebruik van collectieve warmte-koude-opslag en thermische energie uit oppervlaktewater voor verwarming en koeling van gebouwen in Hojel I, aansluiten op het Beursnet, afhankelijk van o.a. marktconformiteit van kosten van levering, af te geven levergaranties, timing, contractvoorwaarden, etc. Duurzaam collectief warmte koude systeem Beursgebied, met monitoring van waterlagen voor verantwoord gebruik, afhankelijk van o.a. marktconformiteit van kosten van levering, af te geven levergaranties, timing, contractvoorwaarden, etc. Bij aansluiting op Beursnet komt de bestaande warmtenet aansluiting te vervallen. De kantoren en woningen voldoen over het algemeen aan energielabel A+++ (uitzonderingen worden gemotiveerd). Opwekking van zoveel mogelijk van de elektriciteitsvraag via zonneenergie, mogelijk ook windenergie, met vrijheid voor ontwikkelaars om geschikte technieken toe te passen. Integratie van zonnepanelen in architectonisch concept van gebouwen, hierbij is er aandacht voor esthetiek en de beeldkwaliteitseisen zoals omschreven in dit SPVE.

Alle benodigde technische voorzieningen (zoals trafohuisjes) worden, in de bouwmassa opgenomen (m.u.v. gasreduceerstation). Initiatiefnemer zal vóórafgaand aan vaststelling SPVE contact opnemen met nutspartijen (waar onder Stedin, voor zo ver nog niet gedaan). Het beschikbaar dakoppervlak zal worden benut; alle daken ingezet voor waterberging en de hoge daken voor energieopwekking.

2.6.5 Klimaatadaptie en hittestress • Initiatiefnemer stelt een plan op dat ten aanzien van water, riolering en klimaatadaptatie voldoet aan de ‘Visie water en riolering’ en ‘Visie klimaatadaptatie’ van de gemeente Utrecht, met als belangrijkste randvoorwaarden: • Regenwateropvang en infiltratie om te anticiperen op veranderend klimaat met meer piekbuien en droge periodes: buien tot aan 80mm per uur richten geen schade aan in panden en zorgen niet voor onbegaanbare wegen. • Groenvoorzieningen en waterberging in openbare ruimte om overstromingen te voorkomen en hittestress te verminderen: minimaal 40% groen in het horizontale oppervlak en vasthouden van minimaal 90% neerslag op de plek waar het valt. • Groen tenzij principe: groene (private) buitenruimte • Geen dak onbenut; lage daken (tot en met 30 meter) ingezet voor groen (substraatdikte 20-100mm). Hoge daken (uit zicht) mogen worden ingezet in combinatie met energiesystemen en installaties. • Gebruik van bomen en groen om water op te vangen, koeling te bieden en hittestress te voorkomen, met focus op juiste groeicondities voor volle wasdom: 30-40% schaduw op loop en fietspaden en ≥ 200 m2 groen binnen 200 meter loopafstand • Initiatiefnemer realiseert minimaal 1.000 m2 groen in Fase 1 en minimaal 2.000 m2 groen in Fase 2 om te komen tot minimaal 40% horizontaal groen oppervlak binnen het plangebied.

• Hittestress is een groot probleem in het stationsgebied, in het ontwerp wordt rekening gehouden met het voorkomen van meer hitte in het gebied en in de woningen of kantoren zelf. Externe zonwering is hierin een pré. Ook de mogelijkheid voor afkoelen in de nacht, de warmte moet in de avond weg kunnen. • In het ontwerp dient rekening gehouden te worden met het voorkomen van meer hitte in het gebied en in de woningen of kantoren zelf. Ook de mogelijkheid voor afkoelen in de nacht, de warmte moet in de avond weg kunnen (rekeninghoudend met geluid indien ‘s nachts het raam open staat).

26 - SPVE - Hojel I

3

Beeldkwaliteit

De beeldkwaliteit van Beurskwartier is leidend voor de beeldkwaliteit voor Hojel I. Dat vergroot de samenhang van het gebied. Tegelijkertijd wordt de eigenheid van de te transformeren gebouwen van Hojel I niet uitgewist, maar benut om maximale diversiteit te realiseren. De afdeling Stedenbouw en Landschap van de gemeente begeleidt en toetst de ontwerpen van de panden in elke fase van het ontwerpproces. Na overeenstemming met Stedenbouw worden plannen in elke fase (voorlopig ontwerp, definitief ontwerp tot omgevingsvergunningaanvraag) ter beoordeling voorgelegd aan het Supervisieteam. Ook bij de aanvraag van een omgevingsvergunning ligt de inhoudelijke toetsing bij het Supervisieteam.

Afbeelding: Opdeling in herkenbare panden door middel van architectonische uitwerking

Binnen de kaders van dit SPvE zijn plannen te ontwikkelen. Uiteraard is het mogelijk dat er gedurende het vervolgproces door ontwerpers/ adviseurs plannen ontstaan, die aansluiten bij de kerndoelen en kaders, echter qua beeld en vorm afwijken van de in het SPvE vastgelegde beeld en vorm. De mogelijkheid bestaat om in dergelijke gevallen af te wijken van dit Stedenbouwkundig Plan mits daarover overeenstemming bestaat tussen de ontwikkelende partij en de gemeente Utrecht waarbij de toetsing en besluitvorming plaatsvindt via de hierboven beschreven procedure.

Bron: Gemeente Utrecht

3.1 Architectuur

3.1.1 Algemeen Elk bouwblok wordt met zorg ontworpen om architectonische variatie en kwaliteit te waarborgen. Dit wordt bereikt door de bouwblokken logisch in verschillende panden te verdelen en verschillende architecten in te schakelen voor de diverse panden. De architectuur van het vernieuwde Hojel I kenmerkt zich door het gebruik van materialen die mooi verouderen, in warme kleuren en met veel aandacht voor de detaillering, die is gericht op tactiliteit. Hojel I vindt aansluiting op de omgeving, de kleuren en materialen worden deels geïnspireerd op de bestaande (Croeselaan) en in aanbouw zijnde

bebouwing (Galaxy Tower en WonderWoods). Aan het stationsgebied wordt daarnaast nadrukkelijk een aspect toegevoegd, door in te zetten op warmte en tactiliteit, met name dichter bij het maaiveld. De torens in Hojel I gaan door hun plaatsing en setbacks een relatie aan met de geplande torens van Beurskwartier, Jaarbeurspleingebouw als ook Galaxy Tower en Wonderwoods. De kleuren en materialen vormen samen een palet, wat zorgt voor eenheid in het gebied. De verscheidenheid ontstaat door te sturen op verschillen tussen de naast elkaar gelegen panden, om zo de pandsgewijze opzet te versterken en goed tot uitdrukking te laten komen. 3.1.2 Volumes en panden • Er wordt nadrukkelijk gebroken met het huidige architectonische concept van Hojel I. Dat betekent dat het nieuwe ensemble is opgedeeld in losse panden zoals ook bij Beurskwartier het geval is. Verschil in architectuur en materiaal tussen de verschillende gebouwdelen is een vereiste;

SPVE - Hojel I - 27

• •

De toppen van de gebouwen hebben een samenhangende, bijzondere maar subtiele gevelbeëindiging van de bovenbouw, en mag zich over meerdere verdiepingen uitstrekken; Potentiële loopbruggen zijn in hoogte maximaal één verdieping en in doorsnede vierkant. Positionering is versprongen; op verschillende hoogtes en niet op dezelfde lijn. Materialisering en detaillering van de bruggen zorgt dat ze zo onopvallend mogelijk zijn.

3.1.3 Setbacks • Om wat meer lucht, afwisseling, menselijke maat en sculpturaliteit in de gevelwanden van gebouwen te krijgen worden bij de gebouwen, hoger dan 4 lagen, in de nieuwbouw setbacks toegepast op de 4e dan wel 8e laag. • De setbacks variëren in diepte tussen 5 meter (waar mogelijk) en 3 meter (minimum) met een gemiddelde van 3,6 meter. • De nieuw te bouwen torens springen altijd terug ten opzichte van de (al dan niet bestaande) onderbouw met de maten zoals bij de setbacks beschreven.

setbacks, referentie: BKP Beurskwartier

•

Overeenkomstig Beurskwartier is het principe is dat de setbacks goed afleesbaar zijn. Om die reden zijn balkons daarboven niet gewenst. Mocht hierdoor de mogelijkheden kwalitatief goede woningen met goede buitenruimte te maken aantoonbaar worden beperkt dan bestaat de mogelijkheid een voorstel te doen dat op een andere manier aan bovengenoemd principe voldoet mits daarover overeenstemming is met de gemeente.

3.1.4 Gevels • Alle gebouwen kennen naast een eigen identiteit ook dezelfde architectonische kenmerken voor een bindend effect voor het plangebied als geheel; • Werk- en woongebouwen zijn herkenbaar en hebben een verschillende uitstraling, passend bij de functie; • De gebouwen kennen een hoogwaardige uitstraling naar de (publieke) buitenruimte en naar elkaar; er zijn geen achterkanten.

Voorbeeld van pandgewijze architectuur, Oostenburg, Amsterdam, Urhahn

Voorbeeld van een materiaal die op een mooie manier verouderd, Lathouse, Birdseye

28 - SPVE - Hojel I

•

Gevels hebben een alzijdige uitstraling waarbij eventuele galerijen en trappartijen zijn geïntegreerd in de architectuur;

3.1.5 Materialisering, Detaillering • In de architectuur is veel aandacht voor een verfijnde detaillering; • Materialen hebben een natuurlijke kleur en tactiliteit passend bij Beurskwartier en de Graadt van Roggenweg. De gevels sluiten goed aan op de (kleuren van) naastliggende bebouwing. Nader onderzoek is nodig naar de kleuren en materialen in de omgeving; • De gevels zijn nooit ‘plat’, er zit diepte en tactiliteit in de gevel te bereiken met te onderscheiden elementen; zoals bijvoorbeeld banden, penanten, kozijnen, borstweringen, neggen, buitenruimten, erkers, loggia’s enz.; • De gevels worden tactieler naarmate ze dichter bij het maaiveld zijn; • Natuurinclusieve details zoals nestmogelijkheden zijn zorgvuldig vormgegeven en maken deel uit van de architectuur; • De stedenbouwkundige en architectonische beeldkwaliteit van de plandelen zijn afgestemd op elkaar, samenhang zit in het kleur- en materiaalpalet (palet wordt in de volgende fase samengesteld). Naast

Beëindiging torens

elkaar staande panden kunnen bijvoorbeeld een afwijkende kleur hebben, maar door ze in hetzelfde kleurenpalet te houden blijven ze toch verwant aan elkaar. Voor materialen worden hoogwaardige en “warme” materialen gebruikt, denk hier bijvoorbeeld aan materialen als baksteen, natuursteen, groene gevels en hout. Deze materialen worden alleen toegepast indien ze op een mooie manier verouderen, niet vervuilen en met de tijd aantrekkelijker worden; 3.1.6 Relatie buitenruimte • Entrees van woon- en werkfuncties liggen aan straatgevels op prominente plekken, deze zijn direct bereikbaar met een gelijkvloerse aansluiting, en bij renovatie soms ontsloten door luie trappen; • Exterieur en interieur in de gebouwen wordt ruimtelijk met elkaar verbonden door bijvoorbeeld voldoende openingen in de gevel, minimale drempels; • Parkeren en het stallen van fietsen gebeurt in de gebouwen, niet in de openbare ruimte. In- en uitritten zijn netjes opgenomen in het gevelbeeld waarbij componenten zoals slagbomen en poorten

Gelaagd en tactiel; De Nieuwe Kolk, Assen, De Zwarte Hond

dichter bij maaiveld tactieler, Cooltoren, Rotterdam, V8 Architects