Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Galgenwaard

Galgenwaard Stedenbouwkundig Programma Van Eisen

Utrecht.nl

Colofon Projectgroep

Anna Zuidmeer Arjen Kratz Bonne Linthorst Casper van Calsteren Daline Oude Groen Debby van Zetten Dimitri van Veen Egbert van der Zee Gijs Wanders Hans van Dijkhuizen Jantien van den Heuvel Joost van den Hoek Klaas Beerda Lennart Voortman Maarten Mesman Maarten Valkenet Maartje Schattefor Milonne Kruithof Nikkie Gerritsen Renate Deelen - van Zanten Sabine Hol Vincent Peeters

Projectmanagement Etienne de Jager Wesley Zwarts Opdrachtgever Karin Sam-Sin Vos Marianne Mantel Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum 15 december 2025 Bestuurlijke besluitvorming Aangepast na inspraak

3 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Inhoudsopgave 1. Inleiding

5

2. Bestaande Situatie

10

1.1 1.2 1.3 1.4

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Aanleiding en context Doelstelling van het initiatief Beschrijving van het initiatief Leeswijzer Galgenwaard Eigendom en ligging Omgevingsplan en relevante bestemmingsplannen Relatie met andere gebiedsontwikkelingen Cultuurhistorische context

5 7 9 9

10 12 16 18 18

3. Integrale Gebiedsontwikkeling Galgenwaard

20

4. Ruimtelijke Opzet

26

5. Programma

42

6. Openbare ruimte

48

3.1 3.2 3.3

Ambities Stedenbouwkundig Concept Concept openbare ruimte

4.1 Bebouwing 4 2. Beeldkwaliteit 4.3 Verankering in stedelijk beleid 5.1 5.2 5.3

6.1 6.2

Wonen Tijdelijk verblijf voor (internationale) studenten (logies) Werken en overige functies (MetroMix)

Uitgangspunten inrichting openbare ruimte Deelgebieden

7. Mobiliteit en Bereikbaarheid 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

Randvoorwaarden vanuit mobiliteit Afrit Waterlinieweg Herculeslaan: ambitie voor herinrichting Parkeren Logistiek, taxi en kiss & ride

20 21 22

26 34 40 42 44 46 50 57

60

60 62 64 64 66

8. Gezondheid, Groen, Ecologie en Duurzaamheid

68

9. Randvoorwaarden en onderzoeken

76

10. Ontwikkelstrategie en uitvoering

90

11. Participatie en proces

92

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 9.11 9.12 9.13 9.14

Gezonde leefomgeving Klimaatadaptatie en hittestress Groen, ecologie en natuurinclusief bouwen Energietransitie Circulariteit

Geluidhinder Luchtkwaliteit Bezonning Wind Omgevingsveiligheid Wateropgave UNESCO Werelderfgoed Bodem en ondergrond Kabels en leidingen Ontplofbare oorlogsresten Ecologie Natuurnetwerk Nederland Natura 2000 en stikstof

10.1 Uitgangspunten ontwikkelstrategie 10.2 Planologische procedures 10.3 Fasering en uitvoering 10.4 Samenwerking en governance 10.5 Omgaan met nieuwe inzichten 11.1 Visie op participatie 11.2 Participatieproces 11.3 Samenvatting participatie 11.4 Verankering in het vervolgproces

Bijlage 1: Cultuurhistorie en UNESCO werelderfgoed

68 69 70 73 75

76 77 78 78 79 80 82 83 85 87 88 88 88

90 90 90 91 91 92 92 93 95

4 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Luchtfoto met plangrens

5 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

1. Inleiding Utrecht had alle reden om trots te zijn, toen ruim veertig jaar geleden het eerste fluitsignaal klonk in Stadion Galgenwaard. Het was 18 augustus 1982 en met de wedstrijd FC Utrecht- Southampton presenteerde het glanzend nieuwe stadion zich aan de buitenwereld. Met zijn overdekte tribunes, dicht op het veld, veroverde het de harten van de voetbalfans die genoten van de intense wedstrijdsfeer. Maar niet alleen daarmee zette Galgenwaard de toon voor moderne stadions in Nederland én daarbuiten. Minstens zo bijzonder was de innovatieve combinatie van sport en commercie: de integratie van bedrijfsruimtes ín de sporttempel, een concept dat later breed navolging kreeg. Galgenwaard bewees zich als pionier in multifunctioneel stadiongebruik en vormde de belichaming van de ambities die de jonge FC én de stad Utrecht koesterden. Ruim vier decennia later is het tijd voor een nieuwe, grootse ontwikkeling van deze unieke locatie. Zodat niet alleen de voetbalfans maar alle Utrechters trots kunnen zijn op een stadion en sportieve, groene omgeving die de toon zetten voor de toekomst.

1.1 Aanleiding en context

Met dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) wordt richting gegeven aan de transformatie van Galgenwaard tot een levendig, gemengd en toekomstbestendig stadsdeel aan de oostrand van Utrecht. Het SPvE geeft de ruimtelijke en functionele randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het gebied. De gebiedsontwikkeling is ingebed in drie beleidsmatige kaders die samen de basis vormen voor de ontwikkeling van dit unieke deel van de stad:

• • •

De Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU 2040) (2021) Het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd (2020) Stedenbouwvisie Utrecht (2025)

In de RSU 2040 is Galgenwaard aangewezen als één van de stedelijke knooppunten binnen Utrecht. Deze knooppunten zijn de locaties waar de groei van de stad wordt geconcentreerd, met een sterke nadruk op functiemenging, verdichting, bereikbaarheid en een gezonde leefomgeving. Galgenwaard wordt hierin gepositioneerd als een plek waar stedelijke voorzieningen samenkomen in een groene en vitale setting. Het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd, vastgesteld door de gemeenteraad op 9 juli 2020, werkt deze uitgangspunten gebiedsspecifiek uit. Hierin wordt Galgenwaard gepositioneerd als het programmatisch middelpunt van het parklandschap Maarschalkerweerd: een gebied waar wonen, werken, (top)sport, gezondheid, leren, leisure en recreatie samenkomen in een groene, hoogwaardige openbare ruimte. De gebiedsontwikkeling vormt tegelijkertijd een fysieke en functionele schakel tussen stad en landschap. De Stedenbouwvisie Utrecht, vastgesteld op 8 mei 2025, biedt tot slot richting aan de wijze waarop binnenstedelijke verdichting zorgvuldig en kwalitatief kan plaatsvinden. In de visie worden concrete kaders gesteld voor schaal, hoogbouw en inpassing in de bestaande omgeving. Voor Galgenwaard betekent dit onder meer aandacht voor de overgang van stedelijk naar landschappelijk gebied, de aansluiting op de omgeving en behoud van cultuurhistorische kwaliteiten.

6 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Herculestoren

Afbeelding: Tankstation en afrit Waterlinieweg

Afbeelding: Kromme Rijn zijde stadion

Afbeelding: Topsport centrum aan de Kromme Rijn

7 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Dit SPvE brengt deze beleidslijnen samen en vertaalt ze naar een ruimtelijk en functioneel kader voor Galgenwaard. Het document vormt daarmee een essentiële stap van visie naar realisatie. Na de vaststelling van het Ontwikkelperspectief zijn de initiatiefnemers Galgenwaard Development (eigenaar hoekkantoren stadion), Herculestoren Utrecht CV (eigenaar huidige Herculestoren) en de Gemeente Utrecht aan de slag gegaan om de gebiedsontwikkeling van Galgenwaard te starten. In april 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders daarvoor een belangrijke stap gezet met de vaststelling van het Intentiedocument Galgenwaard. Het SPvE vormt een cruciale schakel tussen visie en realisatie: het werkt de ambities en principes uit het Ontwikkelperspectief tezamen met de andere documenten verder uit tot een integraal, haalbaar en richtinggevend plan voor de gebiedsontwikkeling. Bij de ontwikkeling van Galgenwaard is het functioneren van het stadion als thuisbasis van FC Utrecht een vast gegeven. De dagelijkse exploitatie – waaronder veldonderhoud, leveranciersverkeer, op- en afbouw van wedstrijden en zakelijke evenementen – moet ongehinderd doorgang kunnen vinden. FC Utrecht moet haar supporters, bezoekers en relaties op een gastvrije, veilige en professionele manier te blijven ontvangen.

Deze operationele continuïteit en ontvangstfunctie vormen ook een randvoorwaarde voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Daarnaast moeten ook andere bestaande functies, zoals het Topsportcentrum, goed kunnen blijven functioneren. De bereikbaarheid, veiligheid en dagelijkse logistiek van deze voorzieningen zijn essentieel en moeten bij alle ruimtelijke ingrepen en ontwikkelingen geborgd blijven.

1.2 Doelstelling van het initiatief

Het doel van deze gebiedsontwikkeling is de transformatie van Galgenwaard tot een levendig en veelzijdig stadsdeel aan de Kromme Rijn. In dit stedelijk podium komen (top)sport, gezondheid, wonen, werken, leren, recreatie en leisure samen in een groene, goed verbonden omgeving. Naast ruimte voor sport en ontspanning ontstaat een dynamische stadsomgeving met plek voor horeca, cultuurhistorie, natuur en sociale interactie. Door het toevoegen van woningen en het terugdringen van autoverkeer wordt het gebied aantrekkelijker als verblijfsgebied. Tegelijkertijd fungeert Galgenwaard als toegangspoort tot de sportcampus Maarschalkerweerd, het Lunettenpark en het nabijgelegen werelderfgoed, waarmee het een belangrijke rol krijgt in het stedelijke leven van de toekomst. De Gemeente heeft dit SPvE in samenspraak met “Galgenwaard Development”, “Herculestoren Utrecht CV”, FC Utrecht en Erle (eigenaar commerciële plint) opgesteld. Hierdoor wordt de basis gelegd voor een integrale en goed op elkaar afgestemde gebiedsontwikkeling. Onderwerpen waar in samenhang naar is gekeken zijn bijvoorbeeld: ruimte voor werken en wonen in combinatie met voetbalwedstrijden, uitstraling van het gebied, openbare orde en veiligheid, openbare ruimte, groen en verbinding met het stedelijk netwerk.

Daarnaast is dit SPvE tot stand gekomen in de geest van Samen Stad Maken, het Utrechtse principe waarbij de gemeente samen met ontwikkelende partijen, bewoners en andere belanghebbenden werkt aan de stad. Dit betekent dat niet alleen met de primaire ontwikkelpartijen is afgestemd, maar dat er ook ruimte is gecreëerd voor bredere betrokkenheid en participatie. Hoe dit proces is vormgegeven en welke input hieruit is opgehaald, is beschreven in Hoofdstuk 11 (Participatie en proces).

8 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Conclusion toren

Afbeelding: Apollo Residence

9 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

1.3 Beschrijving van het initiatief

Het streven van de Gemeente Utrecht is het ontwikkelen van het gebied rondom het Stadion Galgenwaard tot een multifunctioneel, levendig en stedelijk knooppunt Oost door middel van de noemers vergroenen, verbinden, verbijzonderen. Het initiatief stelt een vijf essentiële ingrepen in- en rondom het stadion de Galgenwaard voor: •

•

•

•

•

Ruimte maken voor woningbouw door sloop van de Herculestoren, het tankstation en de bestaande hoektorens van stadion Galgenwaard: Hiermee ontstaat een royale pleinruimte die zorgt voor een betere aansluiting op stad en landschap, een herkenbaarder stadion, ruimte voor circa 550 woningen op de stadionhoeken en circa 550 woningen in een nieuw te ontwikkelen stadsblok. Vernieuwen van 20.000 m² bestaand kantoor progamma en toevoegen van maximaal 5.000 m² stedelijk programma: Dit betreft een mix van sport-, werk- en commerciële functies in de zogenoemde metro-mix, waarmee wordt bijgedragen aan levendigheid en functiemenging in het gebied. Autoluwe inrichting van de openbare ruimte: Parkeren wordt gebouwd of ondergronds opgelost, de afrit van de Waterlinieweg wordt verlegd en de Herculeslaan krijgt een meer verblijfsgericht karakter. Hierdoor ontstaat ruimte voor voetgangers, fietsers en verblijfskwaliteit. Vergroenen van het gebied en versterken van de verbinding met het landschap: De buitenruimte wordt vergroend, het plein wordt een hoogwaardige verblijfsruimte en vormt de entree naar het achterliggende parklandschap van Maarschalkerweerd. Verankering van sport, bewegen en vitaliteit als kernkwaliteit van het gebied: Door samenhang te creëren tussen bestaande en nieuwe voorzieningen, de sportcampus en de openbare ruimte wordt een vitaal en toekomstbestendig stadsdeel ontwikkeld

Wenselijke ingreep (nader te onderzoeken): • Mogelijke uitbreiding van de stadioncapaciteit: De herontwikkeling van de stadionhoeken biedt een kans om circa 5.000 tot 6.000 extra tribuneplaatsen toe te voegen. Dit sluit aan bij de ambitie van FC Utrecht, maar vergt nader onderzoek naar ruimtelijke, technische en logistieke haalbaarheid. Ook dient overlast voor de omgeving te worden voorkomen, en moet de impact op veiligheid, parkeren en mobiliteit acceptabel blijven. Daarnaast biedt een grotere stadioncapaciteit ook kansen voor de stad Utrecht om aantrekkelijke (inter)nationale voetbaltoernooien en andere grootschalige evenementen te organiseren.

1.4 Leeswijzer

Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) beschrijft de ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en ambities voor de transformatie van Galgenwaard tot een levendig, groen en gemengd stadsdeel. Omdat deze ontwikkeling niet binnen het huidige omgevingsplan past, vormt dit SPvE tevens de basis voor de wijziging van het omgevingsplan. Het document is thematisch opgebouwd en volgt een logische opbouw van context naar concrete uitwerking. De lezer wordt stap voor stap meegenomen van de aanleiding en het beleidskader, via het stedenbouwkundig concept en de gewenste programmaonderdelen, naar de inrichting van de openbare ruimte, duurzaamheid, mobiliteit en technische randvoorwaarden. Elk thematisch hoofdstuk sluit af met uitgangspunten, eisen en/of randvoorwaarden die richtinggevend zijn voor de verdere planvorming en besluitvorming.

10 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

2. Bestaande Situatie Afbeelding: Historische luchtfoto 1936 van Stadion de Galgenwaard en de vooormalige wielerbaan

Afbeelding: Het nieuwe stadion in 1982

2.1 Galgenwaard

Sinds 1936 wordt op deze locatie betaald voetbal gespeeld. In de loop der jaren is het stadiongebied uitgegroeid tot een dynamisch stedelijk gebied met een rijke geschiedenis en uiteenlopende functies. De ontwikkeling begon met de aanleg van een wielerbaan en een voetbalstadion met circa 25.000 zitplaatsen. In 1982 opende een nieuw stadion dat vooruitstrevend was door de combinatie van sport, kantoren en winkels, en bekendstond om zijn hoge veiligheidsniveau. Dankzij de aanleg van de Waterlinieweg is het stadion goed bereikbaar en beschikt het over parkeervoorzieningen direct naast het terrein. Tussen 2000 en 2004 volgde een grootschalige uitbreiding met extra tribunes, commerciële en educatieve ruimtes, een parkeergarage en een nieuwe voorgevel. Rondom het stadion verrezen onder andere de Apollo Residence en Conclusiontoren, terwijl in 2003 Topsportcentrum Galgenwaard werd geopend, destijds het grootste overdekte sportcomplex van Nederland. Het gebied huisvest inmiddels een mix van gebruikers en functies, zoals FC Utrecht, het ROC Sport College Utrecht, SportUtrecht, een gezondheidscentrum, sportwinkels, fitness centra, startups, kantoren, congresruimten en een beperkt aantal woningen. Deze veelzijdigheid geeft het gebied een sterke identiteit, maar brengt ook een onevenwichtige verhouding tussen wonen en werken met zich mee.

Het gebied heeft een utilitair karakter en voelt als een eiland in de stad. Ruimtelijk en functioneel niet aansluitend bij de omgeving en kwalitatief ondermaats. Het functionele programma (waaronder logistiek, autoparkeren) is dominant en de ruimtelijke barrieres om het stadion heen kunnen zeer beperkt worden overgestoken. Daarmee is het gebied geen onderdeel van het stedelijk netwerk, maar hooguit een plek waar je naar toegaat als je er daadwerkelijk moet zijn. Terwijl hier de potentie ligt een prachtige sportieve en levendige schakel tussen de stad en het landschap te zijn.

11 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Bestaande situatie Galgenwaard

12 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

2.2 Eigendom en ligging

Het plangebied Galgenwaard is circa 145.000 m2 groot en ligt in Utrecht Oost. Het wordt begrensd door de Waterlinieweg, Herculeslaan, Kromme Rijn en Stadionlaan. Het eigendom in het gebied betreft grotendeels erfpachtrechten. De gemeente Utrecht is eigenaar van de openbare ruimte en het Topsportcentrum Galgenwaard. FC Utrecht heeft erfpachtrechten op het stadion zelf. De hoeken van het stadion zijn in erfpacht uitgegeven aan Galgenwaard Development, de commerciële plint van het stadion is in erfpacht bij Erle, en de Herculestoren is in erfpacht bij Herculestoren Utrecht CV. Daarnaast kent het gebied meerdere private erfpachters van vastgoed. Afbeelding: Eigendomsituatie

13 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Egendomssituatie

14 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Context omgeving Galgenwaard

Direct buiten het plangebied ligt: • •

•

•

•

De Kromhoutkazerne, ten noorden van de Herculeslaan, die met 7.000 medewerkers één van de grootste werkgevers van Utrecht is. Sportcampus Maarschalkerweerd met daarbinnen sportpark Zoudenbalch, waar onder meer de jeugdopleiding en dames van FC Utrecht en trainings-en wedstrijdfaciliteiten van FC Utrecht, Jong FC Utrecht en 3 amateurclubs zijn gelegen, namelijk: VV Domstad, VV Odin en VV Sterrenwijk. De vier Lunettenforten maken die deel uitmaken van het UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies (aangewezen in 2021). Twee van de forten liggen in het Lunettenpark en twee in het Beatrixpark. Het werelderfgoed omvat niet alleen de forten zelf, maar ook de omringende structuren, zoals de fortgrachten en het landschap dat onderdeel is van het verdedigingssysteem. Het Krommerijnpark, een circa 9 hectare grote groenblauwe parkzone die deels in het plangebied ligt en de Landgoederen van Amelisweerd verbindt met het bestaande Krommerijnpark tussen het Ledig Erf en de Waterlinieweg. De wijk Utrecht Oost, met haar bruisende stadsstraten en het statige Wilhelminapark

Op iets grotere afstand van het plangebied ligt met een directe fietsen tramverbinding het Utrecht Science park met de Universiteit Utrecht, het UMC Utrecht en veel science en medische gerelateerder werkgelegenheid.

Utrecht Oost

Kromhoutkazerne

Krommerijnpark

Maarschalkerweerd Sportcampus

Hollandse waterlinie Lunettenpark

Utrecht Science Park < 10 min

15 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Kromhoutkazerne, hoofdingang

Afbeelding: Sportpark Zoudenbalch, onderdeel van Maarschalkerweerd

Afbeelding: Fort Lunet I, onderdeel van het Lunettenpark

Afbeelding: Kromme Rijn in het Krommerijnpark

16 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

2.3 Omgevingsplan en relevante bestemmingsplannen

Voor het plangebied is het omgevingsplan gemeente Utrecht geldend. Grotendeels geldt voor het plangebied bestemmingsplan “Rijnsweerd, Maarschalkerweerd” en voor een kleiner deel geldt bestemmingsplan “Oudwijk, Krommerijn e.o”. Deze bestemmingsplannen maken vanaf 1 januari 2024 onderdeel uit van het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan gemeente Utrecht. De specifieke regelgeving is te vinden op de website van het omgevingsloket ( https://omgevingswet. overheid.nl/regels-op-de-kaart/ ). Bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd Voor het grootste deel van het plangebied is dit bestemmingsplan van toepassing. Hieronder volgt een beknopte beschrijving van de inhoud van het bestemmingsplan. Het stadion heeft de functie Gemengd-2, waar binnen het bouwvlak een maximale bouwhoogte van 40 meter of ter plaatse van het sportcentrum van 23 meter is toegestaan. De functie Gemengd-2 staat het volgende gebruik toe: stadion met bijbehorende voorzieningen, een sporthal, sportgerelateerde detailhandel, dienstverlening, horeca in de categorieën a t/m d, bedrijven in de categorieën 1 en 2 en bij de functie behorende voorzieningen in de openbare ruimte. De hoeken van het stadion hebben de functie Kantoor-2 en hier is binnen de bouwvlakken een maximale bouwhoogte van 9 meter of 12 meter toegestaan.

De functie Kantoor-2 heeft een grote variatie aan werkfuncties, horeca (categorie d) toe en bij de functie behorende voorzieningen in de openbare ruimte. De Herculestoren heeft de functie Kantoor-2 en binnen het bouwvlak is een maximale bouwhoogte van 18 meter toegestaan. De Conclusion heeft de functie Kantoor-2, waar binnen het bouwvlak een maximale bouwhoogte van 80 meter toegestaan. De drie omliggende panden hebben ook de functie Kantoor-2 en een maximale bouwhoogte van 18 meter of 22 meter.

De Apollo Residence heeft de functie Wonen-1 met de aanduidingen detailhandel en dienstverlening. Hier geldt binnen het bouwvlak een maximale bouwhoogte van 70 meter. De Kromme Rijn en haar oevers zijn, mede bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van de aan het ecologische kerngebied en de ecologische verbindingszones verbonden ecologische waarden. Het overige gebied om het stadion en Topsportcentrum en de andere gebouwen heen heeft de functie Verkeer, Verkeer-Verblijfsgebied, Water met de Waarde-Ecologie en Waterstaat-Waterkering of Groen met de Waarde-Ecologie en deels met Waterstaat-Waterkering. Hierin wordt onder andere parkeergarages mogelijk gemaakt en wordt de ecologie en de waterkering langs de Kromme Rijn beschermd. Daarnaast zijn in het omgevingsplan Utrecht onder andere ook regels opgenomen over bomenkap en archeologie. Specifieke regelgeving is te vinden op de website van het omgevingsloket. Bestemmingsplan Oudwijk, Krommerijn e.o. Ter hoogte van de Stadionlaan is deels bestemmingsplan Oudwijk, Krommerijn e.o. van toepassing. Hier gelden de functies Verkeer, Verkeer-Verblijfsgebied en Groen. De gronden met de functie Verkeer mogen voor bijvoorbeeld wegen, fiets- en voetpaden en voor hoogwaardig openbaarvervoerbanen worden gebruikt. VerkeerVerblijfsgebied is bedoeld voor onder andere verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer.

En op een plek met de functie Groen zijn groenvoorzieningen, gazons, beplantingen, voet- en fietspaden en bermen toegestaan (en géén rijwegen). Ook het tankstation ligt binnen dit bestemmingsplan en heeft de functie Detailhandel met de aanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’.

17 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Bestemmingsplan Rijnsweerd Maarschalkerweerd + Oudwijk, Krommerijn e.o.



18 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

2.4 Relatie met andere gebiedsontwikkelingen

De omgeving van Galgenwaard bevindt zich in een dynamisch gebied. In de RSU 2040 maakt Galgenwaard samen met Utrecht Science Park (USP), Rijnsweerd en Lunetten-Koningsweg onderdeel uit van het stedelijk knooppunt Oost. In het kader hiervan zullen de komende jaren veel nieuwe ontwikkelingen gaan plaatsvinden die van invloed zullen zijn op Galgenwaard en waar de gebiedsontwikkeling ook een belangrijke rol in kan spelen. Daarnaast wordt ook in het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd (Omgevingsvisie Utrecht) een aantal gebieden genoemd (zie ook hoofdstuk 3.1) die naast Galgenwaard ook in ontwikkeling zijn, zoals: Krommerijnpark, Lunettenpark en de Sportcampus. Afbeelding: Lunettenpark ten zuiden van stadion Galgenwaard

2.5 Cultuurhistorische context

Het plangebied aan de noordwestoever van de Kromme Rijn heeft een rijke geschiedenis. Vanaf de middeleeuwen tot de jaren ‘30 van de twintigste eeuw werd het voornamelijk gebruikt als landbouwgrond. Galgenwaard verwijst naar een middeleeuws galgenveld. Het gebied maakte deel uit van het ‘buitengerecht van de Utrechtse stadsvrijheid’ Abstede en was lange tijd in bezit van de Sint Servaas Abdij. In de 19e eeuw werd de Nieuwe Hollandse Waterlinie aangelegd, waarbij Utrecht aan de verdedigde zijde kwam te liggen. Galgenwaard lag binnen de verboden kringen van de forten Lunet I en Vossegat, wat bouwbeperkingen met zich meebracht. In 1936 werd, na toestemming van Defensie, een stadion met wielerbaan gebouwd dat uiteindelijk plaats bood aan circa 25.000 toeschouwers. In het kader van de toen geldende militaire voorschriften werden destijds onder meer een gedekte gemeenschapsweg en aanvullende verdedigingswerken aangelegd. Na de opheffing van de militaire functie van de Waterlinie in de jaren ’50 en ’60 vonden verdere sloop- en bouwwerkzaamheden plaats. In 1982 maakte het oude stadion plaats voor een nieuw stadion, dat het onderste deel vormt van het huidige stadioncomplex. Ook andere sportfaciliteiten werden in deze periode gerealiseerd, en de loop van de Kromme Rijn werd aangepast. Zie bijlage voor een meer uitvoerige beschrijving van de geschiedenis van de locatie.

19 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Historische landkaart voor bouw stadion

Afbeelding: Historische kaart gedekte weg bij Galgenwaard

Afbeelding: Historische luchtfoto vier Lunetten en stadion

Afbeelding: Historische luchtfoto stadion en voormalige wielerbaan

20 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

3. Integrale Gebiedsontwikkeling Galgenwaard Afbeelding: Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd

3.1 Ambities

Galgenwaard en omgeving is één van de nieuwe stedelijke knooppunten uit de RSU 2040. Dit is één van de plekken waar de groei en schaalsprong naar de meerkernige stad plaats zal vinden. Wat dit betekent voor Galgenwaard en omgeving is verder uitgewerkt en vastgelegd in het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd, vastgesteld in juli 2020. Het gebied Maarschalkerweerd wordt ontwikkeld tot Parklandschap en nodigt, ook nu al, uit tot een gezonde levensstijl, zet je aan tot beweging en is levendig door recreatieve, sportieve en culturele functies. Stadion Galgenwaard ligt als ‘programmatisch middelpunt’ en stedelijk podium aan de Kromme Rijn waar o.a. (top)sport, gezondheid, wonen, werken, leren, leisure en ontmoeten overgaan in een hoogwaardig openbaar gebied. Het stedenbouwkundige uitgangspunt om compact en hoog te bouwen zorgt op deze plek voor relatief veel kwalitatieve en autovrije openbare ruimte waarmee de Galgenwaard straks een nieuwe entree naar Maarschalkerweerd en het achterliggende recreatieve landschap vormt. Het plangebied verdubbelt ongeveer in bebouwing, waarbij er ongeveer 1100 woningen aan het gebied worden toegevoegd. Onderdeel van de totale ontwikkeling is dat de inrichting en beleving van het gebied gaat aansluiten bij het sportieve, recreatieve en groene karakter van Maarschalkerweerd.

De ambitie is om het gebied middels 2 nieuwe routes aan te laten sluiten op sportcampus Maarschalkerweerd en het Lunettenpark. De Kromme Rijn zone van water, groen en oevers zal op klimaatbestendige wijze worden doorgetrokken in de gebiedsontwikkeling Galgenwaard. Van groot belang is eveneens dat de verdere ontwikkeling van het gebied rekening houdt met de randvoorwaarden en karakter van Unesco voor de Nieuwe Hollandse Waterlinies

21 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

3.2 Stedenbouwkundig Concept

De basis voor de transformatie van de Galgenwaard is onderzocht in het SU (Stedenbouwkundige Uitwerking, opgesteld door Mecanoo), afgerond in december 2023. In dit document zijn de veranderingen en toevoegingen in bouwmassa in het gebied onderzocht en aangevuld met een uitgebreide set aan kwalitatieve randvoorwaarden voor vormgeving en inrichting van gebied gebouw en openbare ruimte. De transformatie en verdichting van het gebied wordt op twee plekken sterk zichtbaar:

Het openbare gebied wordt heringericht als een aantrekkelijk “parkplein”. Een kwalitatieve, hoogwaardige openbare ruimte die randvoorwaardelijk is voor het bouwen in hoge dichtheid en noodzakelijk is voor het diverse gebruik. Doordeweeks en in het weekend functioneert het gebied als een fijne woon- en werkomgeving die zodanig is ontworpen dat ook de thuiswedstrijden van FC Utrecht en gebruik van het Topsportcentrum veilig en plezierig kunnen plaatsvinden.

•

Met de toegevoegde hoogbouw ontstaat een afgewogen en herkenbaar ensemble in de skyline van Utrecht Oost. In dit ensemble ontstaat stedenbouwkundige afstemming tussen de reeds bestaande torens van Conclusion (86 m) Apollo Residence (65 m), de twee torens op het stadsblok, en de hoogbouw op de hoeken van het stadion.

•

Afbeelding: Conceptschema Aftrappende bebouwing (Hoogteaccenten met afloop richting de Kromme Rijn)

Door het slopen van het tankstation en verleggen van de afrit van de Waterlinieweg ontstaat ruimte voor het Stadsblok: een stedelijk bouwblok met daarop twee woontorens. De Herculestoren en de laagbouw op de hoeken van het stadion wordt vervangen voor woontorens op een gemengde plint van ca. zes bouwlagen. In de huidige plannen voor de nieuwe bebouwing is tevens ruimte opgenomen om te onderzoeken of uitbreiding van het stadion met ca. 5000 tot 6000 stoelen mogelijk is.

Aan de noordzijde van het stadion, op de plek van het huidige parkeerterrein wordt een enkel- of dubbellaagse ondergrondse parkeergarage aangelegd. Het ensemble aan bebouwing dat ontstaat is zorgvuldig ontworpen en manifesteert zich met hogere bebouwing aan de stedelijke noordzijde. Het ensemble voegt zich door de aftrappende bebouwing aan de zijde van de Kromme Rijn meer naar het landschap. Daarbij zal ook de bebouwing aan de zijde van de Kromme Rijn aflopen naar ca. 2 bouwlagen, om het contrast tussen groene, lommerijke Kromme Rijn zone en de stedelijke stadionomgeving te verzachten. Het autoparkeren op maaiveld in het gehele plangebied verdwijnt volledig. Het pleingebied rond het stadion is straks enkel nog toegankelijk voor laden en lossen, logistieke verkeersbewegingen, fietsers en voetgangers.

Nieuw programma Stadsblok en vier stedelijke torens

Aftrappende bebouwing Hoogte accenten met afloop richting de Kromme rijn

Conclusion

Apolllo

Kromme Rijn

22 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Concept openbare ruimte

3.3 Concept openbare ruimte

Stedelijke dynamiek Utrecht Oost

Galgenwaard wordt in het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd gezien als het ‘programmatische middelpunt’ van het parklandschap, met een mix van functies in zowel bebouwing als openbare ruimte. Door compact en hoog te bouwen blijft er veel openbare ruimte vrij, autoluw dankzij ondergrondse parkeervoorzieningen. Het gebied speelt een sleutelrol als verbinding tussen de stad en het parklandschap Maarschalkerweerd, met onder andere het Lunettenpark en de Sportcampus. Waar deze gebieden nu nog monofunctioneel en onsamenhangend zijn, ontstaat straks een recreatief landschap dat Utrecht verbindt met Amelisweerd. Galgenwaard, dat nu nog met de rug naar de Kromme Rijn ligt wordt de entree naar dit cultuurhistorische linielandschap. De twee nieuwe verbindingen helpen om het gebied beter te verbinden met de omliggende wijken én met het groen van Maarschalkerweerd, het Lunettenpark en de sportcampus. Ze maken het makkelijker om te wandelen, te sporten of gewoon te genieten van de natuur dichtbij de stad. Dat is hoe we het nieuwe Galgenwaard willen laten functioneren: een levendig, groen stadsdeel verbonden met de stad én met het landschap daarbuiten. Verbindingen zijn essentieel, zowel voor de doorwaadbaarheid voor nieuwe bewoners als voor het ontwikkelen van routes voor de stad.

Het vertrekpunt vanuit het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd is twee voetgangersbruggen over de Kromme Rijn om deze verbindingen te maken. Het is een opgave om de bruggen goed in te passen, rekening houdend met onder andere erfgoedwaarde en groen.

potentiële verbinding

potentiële verbinding

Landschappelijke zijde parklandschap Maarschalkerweerd

23 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Het verleggen van het fietspad langs de afrit Waterlinieweg en het verbeteren van de openbare ruimte versterkt de relatie met de rivier. De ecologische waarde van de rivierzone blijft een belangrijk uitgangspunt. Tegelijkertijd wordt verwacht dat het gebruik van het Kromerijnpark toeneemt, bijvoorbeeld door recreatie of verblijfskwaliteit langs het water. Dit vraagt om een zorgvuldige inrichting en beheer, waarbij de natuurwaarden worden beschermd en waar mogelijk versterkt. De openbare ruimte krijgt een veelzijdige inrichting: aan de Kromme Rijn een rustige, groene zone met ruimte voor recreatief wandelen en sporten; richting de Herculeslaan een dynamischer, stedelijk gebied met levendige functies zoals horeca, sport en evenementen die passen bij het nieuwe karakter van het gebied. Multifunctionaliteit staat centraal, zodat de ruimte zowel op wedstrijddagen als doordeweeks aantrekkelijk en toegankelijk is. Sport en spel spelen hierbij een belangrijke rol, waardoor Galgenwaard zijn status als topsportcluster ook in de openbare ruimte uitdraagt. Parkplein-concept Het openbare gebied van Galgenwaard krijgt een uniek ‘Parkplein’karakter, waarin de groene rust van de Kromme Rijn samenkomt met de dynamiek van de Herculeslaan.

De openbare ruimte combineert het beste van park en plein, met een landschappelijke uitstraling aan de rivier en een stedelijke inrichting aan de Herculeslaan. Grote pleinen bieden ruimte voor supporters op wedstrijddagen en ruimte om te sporten, spelen en recreëren op andere dagen, terwijl robuuste groenvakken zorgen voor een natuurlijke verbinding met de omgeving. Waarbij de bereikbaarheid, toegankelijkheid, zichtbaarheid en vindbaarheid van de bestaande en nieuwe gebouwen vanaf het parkplein zijn gewaarborgd. De inrichting wordt duurzaam, aantrekkelijk, naruurinclusief en klimaatbestendig, met een logische samenhang tussen stadion en omgeving.

Het doel is een veilige en veelzijdige ruimte die zowel grote publieksstromen kan accommoderen, tijdens voetbalwedstrijden, als doordeweeks een prettige verblijfsplek is. Daarbij wordt het openbaar gebied zodanig ingericht dat er op een veilige manier een voetbalwedstrijd met circa 30.000 bezoekers kan plaatsvinden. De randvoorwaarden voor de inrichting omvatten zowel de relatie met de omgeving als de indeling van het plangebied zelf. Verbindingen In het gebied rond Galgenwaard is de ambitie om twee nieuwe verbindingen over de Kromme Rijn aan te leggen. Dit moet in de IPvE fase van de openbare ruimte worden onderzocht. Deze verbindingen zijn onderdeel van de grotere stadsvisie (RSU 2024) om van Utrecht een ‘10-minutenstad’ te maken: een stad waarin je lopend of fietsend snel bij alles bent wat je nodig hebt. Ze zorgen voor korte en prettige routes tussen de stad en het landschap. Dit is extra belangrijk voor een gebied als Galgenwaard, dat flink gaat veranderen. Daarbij wordt nadrukkelijk ook rekening gehouden met de terugkerende bezoekersstromen tijdens voetbalwedstrijden. De nieuwe routes zijn nadrukkelijk niet bedoeld voor het afwikkelen van deze grote bezoekersstromen, om verstoring van de natuur en het erfgoed te voorkomen. Het zoekgebied voor de oostelijke verbinding ligt tussen het Galgenwaard-stadion en het sportgebied van Maarschalkerweerd.

Deze verbinding maakt het gemakkelijk om vanuit het nieuwe Parkplein direct naar Amelisweerd of de sportvelden van Zoudenbalch te lopen. De mogelijke westelijke route verbindt Galgenwaard met het Lunettenpark en vormt een schakel in een groene route tussen Utrecht Oost en Lunetten, en verder richting het landschap buiten de stad. Hiermee ontstaan er nieuwe, aantrekkelijke routes voor bijvoorbeeld wandelen of hardlopen zonder dat je langs drukke wegen hoeft.

24 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

ra c

Relatie met UNESCO Werelderfgoed De gebiedsontwikkeling houdt rekening met de lokaal aanwezige kernkwaliteiten van het Unesco werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Het ensemble van nieuwe torens wordt zo gedimensioneerd en gepositioneerd, en de architectuur zodanig vormgegeven, dat de visuele integriteit van het werelderfgoed niet wordt aangetast. Bovendien worden in de openbare ruimte kansen benut om de historie van fort Lunet I en het bijbehorende strategische landschap en watermanagementsysteem in en nabij het plangebied beter zichtbaar, herkenbaar en beleefbaar te maken. Een voorbeeld daarvan is het realiseren van een fysieke verwijzing naar de verdwenen gedekte weg en voorgracht, die op een passende locatie wordt geïntegreerd in de vormgeving van het Parkplein.

ht

De bruggen dragen bij aan een prettig leefklimaat in de wijk: voor bewoners die een rondje willen wandelen, voor werknemers en studenten die in de lunchpauze het groen opzoeken, en voor bezoekers van voorzieningen en evenementen in het stadion die na afloop ontspannen kunnen uitwaaien in het park.

rg

Afbeelding: Relatie UNESCO Werelderfgoed: voormalige gedekte weg, en de locatie van de plofsluis

Verdwenen verdedigingswal

Verdwenen Plofsluisbrug

w kte Verdwenenen ged e

eg

/v

oo

25 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Stedenbouwkundig concept

26 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

4. Ruimtelijke Opzet Afbeelding: Conceptschema rust en reuring

4.1 Bebouwing

De uitwerking van het stedenbouwkundige plan zet in op verdichting en verbeteren van het gebied, onder andere door de sloop van de lage bebouwing in de stadionhoeken, de Herculestoren en het verdwijnen van het tankstation aan de de Waterlinieweg. Hierdoor ontstaat ruimte voor nieuwe, stedelijke bouwvolumes. Voor de hoeken van het stadion en het stadsblok zijn ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld waarbinnen de ontwikkeling plaats dient te vinden. De gebiedsontwikkeling van Galgenwaard is gebaseerd op vier ruimtelijke uitgangspunten die in dit hoofdstuk van het SPvE zijn uitgewerkt. Deze vormen het fundament onder de vijf essentiële ingrepen die het initiatief richting geven, zoals eerder beschreven in Hoofdstuk 1. Samen geven ze inhoud aan de ambitie om Galgenwaard te transformeren tot een levendig, gemengd en toekomstbestendig stadsdeel aan de Kromme Rijn. De vier uitgangspunten staan op de volgende pagina:

Afbeelding: Conceptschema Nieuwe bebouwing

Reuring Stedelijk entreegebied met indicatieve entrees

Entrees aan stedelijke zijde

Rust Sport- en parklandschap Maarschalkerweerd

Nieuw programma Nieuw stadsblok

Nieuw programma Vier stedelijke torens

27 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Conceptschema parkeren

1. Stadion Galgenwaard en haar omgeving vormen de toegangspoort tot het sport- en parklandschap van Maarschalkerweerd en de landgoederen van Amelisweerd. Door een sterke ruimtelijke en functionele verbinding met de stad ontstaat een uitnodigend en herkenbaar entreegebied naar het groene achterland. 2. Op de hoeken van het stadion wordt een woonprogramma toegevoegd van circa 550 woningen Op de locatie van het huidige tankstation is ruimte voor het stadsblok met circa 550 woningen 3. Het gebied rondom Stadion Galgenwaard ontwikkelt zich tot een levendig en stedelijk gemengd milieu, met ruimte voor ca 200 shortstay appartementen voor (internationale) studenten, Blik uit hetsport, zicht commerciële voorzieningen, horeca en werkfuncties (metro-mix). 4. De openbare ruimte rondom het stadion wordt ingericht als hoogwaardige, zo groen mogelijke verblijfsruimte waarin gesport, bewogen en gespeeld kan worden: het parkplein (zie afbeelding). Door het parkeren ondergronds op te lossen en het de ruimte voor het autoverkeer op de Herculeslaan te verminderen, ontstaat meer ruimte voor langzaam verkeer en verblijfskwaliteit. De nieuwe ontsluiting komt via de aangepaste afrit van de Waterlinieweg aan de achterzijde van het gebied te liggen, waardoor doorgaand autoverkeer uit het gebied wordt geweerd (zie afbeelding).

Door de herontwikkeling van de stadionhoeken ontstaat de mogelijkheid om te onderzoeken of de tribunes kunnen worden uitgebreid. Hiermee kan de capaciteit van Stadion Galgenwaard mogelijk met circa 5.000 tot 6.000 extra zitplaatsen worden vergroot, passend bij de ambities van FC Utrecht. Voor een ruimtelijk samenhangende en overtuigende gebiedsontwikkeling is het essentieel dat de nieuw te realiseren bouwblokken gebaseerd zijn op gedeelde uitgangspunten. Vanwege de beoogde verdichting is in de stedenbouwkundige uitwerking gekozen voor een robuuste typologie, bestaande uit stevige bouwblokken met hoogteaccenten. Deze benadering sluit aan bij stedelijke gebieden met een hoge dichtheid en biedt ruimte voor functiemenging, levendigheid en identiteit.

Ruimte voor Langaam verkeer Ruimte voor Sport & spel

Ruimte voor hoogwaardige, groene verblijfskwaliteit

Hec

rcule

slaa

n

Park e

ren

Inrit

Afbeelding: Programmering parkplein

Park e

ren -

1

-1

Inri

t

28 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Geleding plint, podium, accent

Afbeelding: Conceptschema Plint, podium, toren

Binnen deze bebouwingstypologie worden drie lagen onderscheiden: • De plint: Het transparante deel van de gevel, ca 7 meter hoog. Het deel van het gebouw met de sterkste samenhang tussen binnen en buiten. De plek waar de relatie tussen openbaar en privé het grootst is, bedoeld voor functies met een publiek of levendig karakter die hier aan bijdragen, zoals bijvoorbeeld horeca, sportvoorzieningen, onderwijs, werkruimtes of entrees van woningen. • Het podium: de daaropvolgende vier tot zes lagen vormen het hoofdvolume van het bouwblok en geven de stedelijke maat en schaal. Hierin komen de niet-wonen functies zoals de metromix en short stay in het stadion Galgenwaard. In het stadsblok kan het podium zowel wonen als de metromix bevatten. • De toren: hoogteaccent, terugliggend op de plint en het podium, draagt bij aan de herkenbaarheid van het gebied. De torens krijgen de functie wonen en zorgen voor een krachtig silhouet binnen een zorgvuldig ontworpen ensemble van bouwvolumes. Deze gelaagde typologie wordt zowel toegepast bij de stadionhoeken als bij het nieuwe stadsblok. De torens worden daarbij teruggeplaatst ten opzichte van het podium, wat bijdraagt aan een betere bezonning en windklimaat op maaiveld. Architectonisch sluit het geheel aan op bestaande gebouwen zoals het stadion Galgenwaard, de woontoren Apollo Residence en de Conclusion-toren.

De ruimtelijke randvoorwaarden zijn uitgewerkt in dit SPvE. Deze bestaan voor een deel uit algemene randvoorwaarden (geldend voor alle nieuwbouw) en voor een deel uit locatiespecifieke randvoorwaarden. Deze staan in de volgende alinea’s

Gelaagde typologie Plint, podium, accent

29 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Randvoorwaarden visuele integriteit van het werelderfgoed

Afbeelding: De vier Lunetten (ontwerptekening)

Een ontwikkeling kan de visuele integriteit van nabijgelegen werelderfgoed aantasten als belangrijke zichtrelaties worden verstoort of als er sprake is van marginalisatie. Marginalisatie (of ‘verdwerging’) treedt op als een ontwikkeling vanuit een relevante zichtlocatie in een relevante kijkrichting visueel zo dominant is ten opzichte van een belangrijk element van het werelderfgoed erfgoed dat deze het erfgoed visueel marginaliseert. Bij Galgenwaard gaat het dan hoofdzakelijk om de visuele integriteit van Fort Lunet I (dat is gelegen binnen de property van het werelderfgoed).

Een specifiek aandachtspunt daarbij is het risico op ‘wandvorming’, in het bijzonder bezien vanaf Fort Lunet I, de Koningsweg tussen Fort Lunet I en II, en de hoofdweerstandslijn (Waterlinieweg). Dit heeft geleid tot de volgende randvoorwaarden:

De toe te voegen bouwmassa’s moeten daarom in volume, hoogte en positionering stedenbouwkundig zodanig in verhouding te zijn tot het nabijgelegen fort, dat het fort door de ontwikkeling niet substantieel verder worden gemarginaliseerd dan nu al het geval is door de aanwezige grootschalige bebouwing van stadion Galgenwaard, het Topsportcentrum, de Conclusiontoren en de woontoren Apollo Residence.

•

•

•

Terughoudendheid bij het toevoegen van volume en hoogte aan de bestaande bouwmassa’s, in het bijzonder aan de Kromme Rijn zijde van het plangebied. De Kromme Rijn was als natuurlijk acces namelijk een belangrijke reden voor de aanleg en positionering van Lunet I. Door een zorgvuldige positionering en dimensionering van de bebouwing (met name hoogbouw) zoveel mogelijk voorkomen dat er visueel ‘wandvorming’ optreedt, bezien vanaf Fort Lunet I, Dit omdat deze wandvorming tot een hoger risico op marginalisering leidt, dan wanneer er meer ‘lucht’ tussen de bestaande en toegevoegde bouwmassa’s zit. Met de rooilijnen en maximale bouwhoogtes in het SPvE is aan deze randvoorwaarden voldaan.

30 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Algemene randvoorwaarden bebouwing •

•

• • •

• •

De nieuwbouw volgt de voorgeschreven rooilijnen zoals op de randvoorwaardenkaart aangegeven. Indien een rooilijn als maximaal, of flexibel staat aangegeven, dient de bebouwing op deze rooilijn, danwel terug te liggen ten opzichte van deze rooilijn. De bebouwing bevindt zich binnen de maximale bouwhoogtes zoals op de randvoorwaardenkaart aangegeven. De bouwhoogte wordt gemeten ten opzichte vanaf het peil van de hoofdentree van het gebouw tot aan het hoogste punt van de dakrand. De bebouwing is zoveel mogelijk alzijdig en oriënteert zoveel mogelijk op de openbare ruimte. Geen dak blijft onbenut: De dakoppervlakte wordt gebruikt voor energieopwekking, waterberging en/of heeft een groene invulling. De bebouwing wordt dusdanig geplaatst en ontworpen, dat de negatieve effecten van de ontwikkeling op de kwaliteit van de openbare ruimte zoveel mogelijk zijn beperkt. Dit geldt met name voor wind en zon. De bezonning op omliggende woningen wordt getoetst op basis van twee bezonningsuren per dag, toetsingsdatum 21 maart of 21 september. Windgevaar is nooit toegestaan. Windoverlast veroorzaakt door gebouwen wordt acceptabel opgelost door de positionering van volumes binnen het stedenbouwkundig plan en/of de vorm van het gebouw (zoals rondingen of setbacks). Maatregelen in de openbare ruimte (zoals schermen of bomen) zijn geen oplossing om windoverlast op te lossen.

• •

Technische installaties ten behoeve van de bebouwing inpandig oplossen volgens/in overeenstemming met de eisen van nutspartijen (trafo’s, warmte onderstations etc.). Technische installaties op het dak zijn geen onderdeel van de maximale bouwhoogte, mogen niet zichtbaar zijn vanaf de aangrenzende openbare ruimtes en zijn netjes ingepakt. Vuitsregel is dat ze minimaal 1,5x de hoogtemaat van de installatie terug van de dakrand liggen, waarbij voor installaties op het dak een maximale hoogte van 2,5m geldt. Aanzuigpunten voor de luchtverversing zijn mee ontworpen en geïntegreerd in de dakrand.

31 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Randvoorwaardenkaart bebouwing

32 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Stadionhoeken: ruimtelijke randvoorwaarden • Vier hoektorens, stadion en Topsportcentrum vormen één sterke, samenhangende grondvorm. • De hoektorens hebben een opbouw van plint, podium, toren zoals toegelicht op pagina 28. • De basishoogte van de hoekgebouwen (plint + podium) kent een maximale bouwhoogte van 25 meter. • De torens kennen een duidelijke set-back ten opzichte van het podium van minimaal 3 meter, en kan op specfieke plekken kleiner zijn. • Bij het bepalen van de positie van de entrees wordt gestuurd op reuring (levendigheid, stedelijkheid) aan de Herculeslaan, en rust aan de zijde van de Kromme Rijn. • De volumes aan de zuidzijde (blok A3 en A4 ) kennen aan de Kromme Rijn een maximale bouwhoogte van 8 meter (2 bouwlagen) en trappen omhoog tot de hoogte van het podium (maximaal 25m). • De hoeken aan de noordzijde (zijde van de Herculeslaan) hebben een uitkraging over de openbare ruimte ter benadrukking van de entrees. • Reclame-uitingen worden op een samenhangende wijze geïntegreerd tussen stadion en de nieuwe hoekbebouwing, wat bijdraagt aan een rustig en herkenbaar straatbeeld. Hiervoor dient een strategie te worden ontwikkeld.

• •

• •

•

De plint en het podium van de hoekbebouwing sluit architectonisch aan op de gevels van de tribunegebouwen. De overgang tussen gebouw en openbare ruimte is helder, en duidelijk gedefinieerd. Entrees voor de verschillende doelgroepen (wonen, werken, supporters, bezoekers en gebruikers van het (top) sportcentrum, en overige panden) zijn goed zichtbaar, vindbaar, bereikbaar en toegankelijk en zo ontworpen dat de kans op conflicten tussen de doelgroepen wordt geminimaliseerd. De minimale maat tussen het gebouw rechtsonder en de Kromme Rijn is 16 meter tot aan de waterlijn. Het Topsportcentrum wordt duidelijker ruimtelijk herkenbaar, duidelijker zichtbaar, duidelijker vindbaar en blijft goed toegankelijk, goed bereikbaar en bruikbaar voor alle doelgroepen die gebruik maken van het Topsportcentrum. Alle toebehoren voor de entree van de parkeergarage aan de noodzijde liggen niet in de openbare ruimte, behalve de twee toegangspaviljoens

33 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Stadsblok: ruimtelijke randvoorwaarden • Het stadsblok kent een volumeopbouw van plint, podium, toren zoals toegelicht op pagina 28. • De basishoogte van het Stadsblok (plint + podium) kent een maximale bouwhoogte van 25 meter. • Het stadsblok kent twee bouwdelen op het podium van 73m (noord) en 67m (zuid) hoog. • De bebouwing op het podium (de hoogbouw) kent een maximaal bruto vloeroppervlakte van 23.300 m2 • De hoogteaccenten zijn dusdanig gepositioneerd dat er onderling duidelijk verschil in hoogte aanwezig is. • De onderlinge afstand tussen de hoogteaccenten is minimaal 15 meter • De hoogteaccenten zijn afgestemd op de Unesco zichtlijnen waarbij er vanuit het wererlderfgoed geen wandvorming ontstaat en er tussen de bebouwingsclusters zicht op de hemel is. • De hoogteaccenten staan evenwijdig aan elkaar en zijn haaks of evenwijdig aan Conclusion gepositioneerd. • Het stadsblok herbergt de in- en uitrit van de Q-Park garage aan de nieuwe afrit van de Waterlinieweg.

•

• •

Torens dienen duidelijk terug te liggen ten opzichte van het onderliggende podium om de menselijke maat, de leesbaarheid van de volumes en het windklimaat op straatniveau te waarborgen. - Aan de zijde van het stadion is een setback van minimaal 3 meter verplicht. - Aan de noordzijde geldt een minimale setback van 1 meter, waarbij 3 meter wordt aanbevolen. - Aan de zijde van de Waterlinieweg is een setback van 3 meter sterk gewenst. Afwijking van de 3 meter setback aan de noordzijde of de Waterlinieweg is alleen toegestaan wanneer dit architectonisch overtuigend is en bijdraagt aan een zorgvuldige opbouw van plint, podium en toren, en aan een duidelijke begrenzing van de openbare ruimte. De plint ligt ten opzichte van het podium terug en het plintprogramma kent een sterke interactie met de aangrenzende openbare ruimte. De architectonische geleding van het blok wordt duidelijk tot uitdrukking gebracht Slagbomen, kaartautomaten en andere toebehoren, behorende bij de Q-park parkeergarage (exclusief signing) liggen binnen de rooilijn van de gevel.

34 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

4 2. Beeldkwaliteit

De richtlijnen beeldkwaliteit definiëren de ruimtelijke en architectonische ambities voor het stadsblok en het stadion. De richtlijnen volgen op de stedenbouwkundige uitgangspunten en definities zoals beschreven in dit SPvE. Deze stedenbouwkundige principes hebben betrekking op de bebouwingstypologie van plint, podium en torens, de overgangen van het podium naar de torens middels setbacks en de afstemming van het geheel in bouwhoogte, bouwvolume en plaatsing daarvan in relatie tot het voorkomen van aantasting van de visuele integriteit van het werelderfgoed Hollandse Waterlnies. Ensemble Galgenwaard De architectonische opzet van zowel het stadion als het stadsblok moeten gezien worden in de context van het “Ensemble” Galgenwaard dat naast het stadion en het stadsblok bestaat uit de Conclusion toren en de Apollo woontoren. De samenhang in het ensemble zit in de oplopende bouwhoogte richting de noordelijke stadionhoek en de volumeopbouw middels plint, podium en torens. Binnen dit ensemble hebben de gebouwen weer een individuele identiteit. De nieuwe torens krijgen een lichte uitstraling, terwijl de plint en het podium robuuster worden uitgevoerd met zwaardere materialen. De plinten hebben een menselijke maat en zorgen voor levendigheid en sociale veiligheid voor langslopend publiek.

Het podium vormt de wanden van de openbare (plein) ruimte en de torens met een setback maken de identiteit op de schaal van de stad in de “Skyline”

Architectuur Voor het stadion geldt dat het podium; de onderbouw bestaande uit de vier nieuwe hoekgebouwen en de tribune gebouwen een samenhangend “ringvormig” podium vormen waar vanaf de terugliggende hoogte-accenten (hoektorens) met een eigen architectonische expressie omhoogrijzen. De overgang van stedelijke dynamiek naar een groene omgeving, die inherent is aan de locatie van het plangebied komt in de architectonische opzet van het stadioncomplex tot uitdrukking. Dit geldt met name voor de wijze waarop het podium op de reageert op de omgeving en zorgt voor een gevarieerde beleving op maaiveldniveau met verschillende zones die inspelen op de behoeften van zowel de stedelijke als de groene ruimte. Het stadsblok gelegen tussen het stadionplein en de afrit van de Waterlinieweg heeft eenzelfde concept als het stadioncomplex. Een stevig podium met verhoogde of twee-laagse plint gericht op het Herculesplein waarop terugliggend twee hoogte accenten de lucht ingaan.

35 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Richtlijnen: • De architectonische vormgeving van de plint wordt gekarakteriseerd door openheid en uitnodigend karakter. • De overgang van het podium naar de toren wordt gekenmerkt door een wat donkerder kleurstelling voor het podium en lichtere kleurstelling voor de torens. Dit zorgt voor een “visuele verkleining” van de grote maat van de gebouwen en laat de hoger bouwdelen enigszins opgaan in de lichtheid van de hemel. Dit sluit ook aan op de randvoorwaarden dat de torens het werelderfgoed niet mogen marginaliseren. • Op belangrijke plekken in de stadion architectuur zoals bijvoorbeeld aan het Hercules plein is aandacht voor identiteitsbepalende elementen in de gevel zoals bijvoorbeeld een “Urban Window”, een dubbelhoge inpandige buitenruimte. • De gebouwen kennen een hoogwaardige uitstraling naar de (publieke) buitenruimte en naar elkaar; Er zijn geen achterkanten. • Gevels hebben een verzorgde uitstraling, met extra aandacht richting de publieke ruimte, waarbij eventuele galerijen en trappartijen zijn geïntegreerd in de architectuur; • In de architectuur is veel aandacht voor een verfijnde detaillering. Deze kwaliteit sluit aan bij het gegeven dat het plangebied binnen de invloedsfeer van het werelderfgoed ligt;

•

• • • • •

• •

De gevels zijn nooit ‘plat’, er zit diepte en tactiliteit in de gevel te bereiken met te onderscheiden elementen; zoals bijvoorbeeld banden, penanten, kozijnen, borstweringen, neggen, buitenruimten, erkers, loggia’s enz.; De bebouwing bestaat uit herkenbare hoogte accenten op een verbindend podium met een verhoogde of dubbelhoge plint. De torens onderscheiden zich van podium met plint. Dat kan door positie, kleurstelling of materialisatie; Een collectieve entree van de woonfunctie wordt gemarkeerd door bijvoorbeeld een dubbelhoge hal en of entree. Technische ruimten, (zoals bijvoorbeeld trafo’s) worden zorgvuldig geïntegreerd in de minst representatieve geveldelen. In-uitritten zijn netjes opgenomen in het gevelbeeld waarbij componenten zoals slagbomen en poorten zorgvuldig zijn geïntegreerd in het gevelvlak (niet losstaand in de openbare ruimte); De levendige plinten hebben transparante puien waar het programma dit toe laat voor het creëren van licht, lucht en veel zicht en een sterke relatie tussen binnen en buiten; Reclame en/of naams-aanduiding is geïntegreerd in het gevelontwerp van de nieuwbouw.

36 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Materialisatie en techniek Naast aandacht voor de impact op de directe omgeving op de korte termijn heeft de ontwikkeling ook toekomstwaarde op de langere termijn. We bouwen immers voor een lange termijn maar weten niet hoe de toekomst er uit zal zien. Verduurzamen en de mogelijkheid tot veranderen is daarom van groot belang bij het ontwerp. Richtlijnen: • De architectuur kent een natuurlijke en duurzame materialisatie. • De hoogstgelegen daken worden voornamelijk gebruikt voor energieopwekking. Installaties worden in de gebouwen geïntegreerd en worden zeer beperkt geplaatst op daken waar veel mensen op uitkijken; • Bij PV-panelen op het dak en/of in de gevel dienen deze meeontworpen te worden en maken onderdeel uit van de architectuur; • Bovengrondse, bebouwde nutsvoorzieningen, trafo’s (en andere gelijksoortige voorzieningen) worden geïntegreerd in het plan en liggen altijd binnen de rooilijn; • Deuren naar utilitaire voorzieningen in het gebouw worden zorgvuldig en discreet opgenomen in de gevel architectuur. • Levensduur gestuurde materiaalkeuze: Bij de materiaalkeuze wordt gekeken naar de milieu-impact over de gehele levenscyclus. Materialen worden geselecteerd op basis van een zo laag mogelijke milieu-impact in alle fasen: productie, gebruik, onderhoud en afdanking.

Daarbij wordt bij voorkeur gebruikgemaakt van materialen met een lage levenscyclus-impact (bijvoorbeeld op basis van LCA-gegevens), met aandacht voor circulariteit: hergebruik, recycling en toepassing van bio-based of gerecyclede materialen waar dat passend is. Een lange levensduur is alleen wenselijk als dit ook daadwerkelijk bijdraagt aan een lagere totale milieu-impact.

•

De materiaalkeuze en detaillering van de gevels is gericht op het mooi verouderen van het gevelmateriaal en het voorkomen van vervuiling in de loop der tijd.

Levend groen Groen is een integraal onderdeel van het architectonische ontwerp, vergroenen waar mogelijk. Een groene inrichting is niet alleen belangrijk voor de openbare en privé-buitenruimten maar ook voor gevels en daken. Het gebruik van natuurlijke en duurzame materialen is een vorm van vergroenen die visueel tot uitdrukking kan komen in de architectuur. Richtlijnen: • • • • • • •

Er wordt ruimte gereserveerd in de architectuur voor groen en beplanting Natuur-inclusieve details zoals nestmogelijkheden voor fauna zijn zorgvuldig vormgegeven en maken deel uit van de architectuur; Zoveel als mogelijk wordt de groene inrichting ook functioneel gemaakt en heeft deze een (collectieve) verblijfskwaliteit; Groen is robuust, levensvatbaar. Beplanting wordt afgestemd op de bezonning, is passend bij de bodemgesteldheid en waar mogelijk gerelateerd aan de biodiversiteit van de omgeving; Verticale groene gevels worden (indien deze worden toegepast) alleen op locaties voorgesteld met geschikte condities voor groen en goed bereikbaar voor onderhoud; Het groen op daken en gevels wordt beheerd door de gebouweigenaar. Deze verplicht zich tot instandhouding van het groen voor een afgesproken termijn. Groen heeft voldoende wortelruimte in ruime substraatpakketten op voldoende draagkrachtige daken. Op daken kan hemelwater worden opgevangen en benut voor het groen in het blok.

37 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Referenties Beeldkwaliteit Stadsblok

Woongebouw met plint, podium, toren en setbacks

Ruimte voor groen en beplanting: landschappelijke inrichting daktuin voor bewoners op het podium

Architectonische opzet: levendige plint met transparante puien en podium van ca. 25 meter hoog

38 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Referenties Beeldkwaliteit Stadionhoeken

Diepte en tactiliteit in gevel

Hoogwaardige uitstraling en verfijnde detaillering

Ruimte reservering voor groen en beplanting

39 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

Afbeelding: Referenties Beeldkwaliteit

Architectonische verbijzondering door middel van een “Urban Window”

Levendige en gastvrije uitstraling richting openbaar gebied

Ruimtereservering en natuurinclusieve detaillering

Uitnodigende dubbellaagse plint met glazen puien

Dubbelhoge hal voor wonen en werken

40 - Stedenbouwkundig Programma Van Eisen Galgenwaard

4.3 Verankering in stedelijk beleid

De gebiedsontwikkeling van Galgenwaard sluit naadloos aan bij het ruimtelijk beleid van de gemeente Utrecht. Binnen de RSU 2040 is Galgenwaard aangewezen als een van de nieuwe stedelijke knooppunten waar bijzondere functies samenkomen. Utrecht zet hierbij in op het principe van de tien-minutenstad: een compacte stad waarin wonen, werken, voorzieningen en openbaar vervoer goed op elkaar zijn afgestemd. Galgenwaard speelt hierin een strategische rol door zijn ligging nabij het stadscentrum, het Kromme Rijngebied en diverse OV-verbindingen. Het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd (2020) geeft richting aan de gewenste verweving van stedelijke ontwikkeling met het omliggende landschap. Galgenwaard als het middelpunt binnen een vitaal parklandschap waarin sport, natuur, cultuur en recreatie samenkomen. De ontwikkeling draagt bij aan de beoogde versterking van de groene Kromme Rijnscheg als verbindende structuur tussen stad en landschap. In de uitwerking voor Galgenwaard wordt verdichting bewust gecombineerd met respect voor landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Elementen zoals de groene oevers van de Kromme Rijn en de context van de Nieuwe Hollandse Waterlinies vormen waardevolle uitgangspunten die ruimtelijk zijn meegewogen in de opbouw van volumes, zichtlijnen en inrichting.