Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier Concept, november 2025

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier Concept, november 2025

Colofon Projectgroep

Grafische realisatie

Tanja Lazaridis, stedenbouw & landschap Heleen Bults, stedenbouw & landschap Vincent Peters, stedenbouw & landschap Dimitri van Veen, mobiliteit Nico van Selm, planeconomie Marijke Weijnands, vastgoed Thomas Nouws, milieu & duurzaamheid Arjen Kratz, milieu & duurzaamheid Inge Janssen, volksgezondheid Frank Meijer, wonen Luc Heestermans, economische zaken Maarten Mesman, erfgoed Hans Roelofs, water Lisanne van Woerden, groen Bonne Linthorst, communicatie Christine Schneider, projectondersteuning

Ruimte/ S&L/ CAD-unit

Projectmanagement Linda Kuik Annerieke Bilderbeek

Opdrachtgever Hedzer Pathuis Karin Sam Sin - Vos

4 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

Versiedatum november 2025

Reproductiedatum november 2025

Bestuurlijke besluitvorming

Inhoudsopgave Colofon

4

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

7 7 7 9

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Ambitiedocument Rijnsweerd Omgevingsvisie USP 2040 Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, de Stedenbouwvisie en Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen 1.6 Reconstructie Ring Utrecht 1.7 De Utrechtse aanpak 5e tranche

9 12 13

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

15

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

15 15 15 16 16 16 16 17

Eigendomssituatie Omgevingsplan Historie Functies Ruimtelijk Verkeer Groen en bomen Gezonde leefomgeving en milieuaspecten

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten

19

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

19 21 26 30 36 40

Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte en collectieve buitenruimte Groen, water en ecologie Duurzaamheid en energie

3.7 Gezonde leefomgeving

41

Hoofdstuk 4 Onderbouwing

43

4.1 4.2 4.3 4.4

43 48 52 56

Functies Ruimtelijke opzet Verkeer en parkeren Openbare ruimte

4.5 Groen, water en ecologie 4.6 Duurzaamheid en gezonde verstedelijking

57 58

Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid

61

5.1 Geluidhinder 5.2 Luchtkwaliteit en stikstofdepositie 5.3 Externe veiligheid 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Archeologie en monumenten 5.6 Bodemkwaliteit 5.7 Water 5.8 Flora en fauna 5.9 Bomen 5.10 Kwaliteit van de leefomgeving 5.11 Kabels en leidingen

61 61 62 62 63 64 66 66 68 69 70

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

72

6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.3 Technische uitvoerbaarheid

72 73 73

Hoofdstuk 7 Verantwoording proces

74

7.1 Het gevolgde proces 7.2 Het gevolgde samenwerkingsproces 7.3 Enthousiasme, zorgen en vragen

74 74 75

Hoofdstuk 8 Vervolgtraject

76

8.1 Participatieprocesproces 8.2 Planologisch juridisch proces

76 76

8.3 Planning 8.4 Vervolgstappen

76 76

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 5

Ligging plangebied

Pla nge bi

6 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

ed

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het voormalig onderwijsgebouw aan de Archimedeslaan 16 staat momenteel leeg. Eerder werd het gebruikt als tijdelijke huisvesting van onder andere studenten en daarvoor als lerarenopleiding. Nu ligt er een kans om een moderne, duurzame buurt met een fors aantal betaalbare woningen toe te voegen aan Utrecht Oost. De eigenaar van het leegstaande pand op deze locatie (Archimedeskwartier B.V., onderdeel van Kondor Wessels Projecten B.V.) heeft een plan om woningen en voorzieningen te realiseren, met een groene en autoluwe inrichting van de openbare ruimte. Deze ontwikkeling is in strijd met het geldende omgevingsplan. Gemeente en ontwikkelaar kwamen eind 2020 tot een Intentie- en plankostenovereenkomst voor herontwikkeling van het plangebied, deze afspraken zijn in 2025 verlengd en aangevuld. Er is gewerkt aan een plan dat aan de gemeentelijke eisen en ambities voldoet, financieel haalbaar is en kan voldoen aan de wettelijke geluid- en luchteisen van zowel het tracébesluit A12/A27, het Alternatief Ring Utrecht (ARU) als de in de huidige situatie. In dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) leggen we de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor deze ontwikkeling vast.

Huidige situatie

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in Rijnsweerd tussen het Utrecht Science Park (USP), de woonwijk Rijnsweerd, kantorenpark Rijnsweerd en het knooppunt Rijnsweerd. De begrenzingen van het plangebied bestaan uit de Archimedeslaan, de bermsloot langs het knooppunt A27-A28 en de bestaande bebouwing aan de Daltonlaan.

1.3 Ambitiedocument Rijnsweerd Het plangebied is onderdeel van het Ambitiedocument Rijnsweerd (vastgesteld door het college in oktober 2018). In het document spreken de gemeente en de SKR (Stichting Kantorenpark Rijnsweerd) de ambitie uit om Rijnsweerd richting 2030 te laten uitgroeien tot één van de top-werkgebieden in de regio. Het gebied verandert van een ruimtelijk-economisch verouderd monofunctioneel kantorenpark naar een gemixt stedelijk woon- en werkgebied. Een schakel tussen de stad en het Utrecht Science Park (USP), waar je graag komt. Vogelvlucht Archimedeslaan 16

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 7

Ambitiedocument Rijnsweerd: Essentiekaart

Bestemmingsverkeer Doorgaand verkeer Levendig hart Verbindend openbare ruimte Langzaamverkeersverbinding Plint Hoogwaardig OV Groene stadsstraat Ontwikkelingsvlekken Zoeklocatie multimodaal knooppunt Stadsboulevard

Ligging plangebied Archimedeslaan 16

8 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

Hiervoor zijn vier belangrijke elementen gedefinieerd: Netwerk: een krachtig economisch netwerk van bedrijven en instituten. Verbinden: goede routes en een beter verkeerssysteem. Ontmoeten: in gebouwen en in een aantrekkelijke openbare ruimte. Mix: een mix van functies.

• • • •

In dit SPvE staan concrete uitwerkingen van het Ambitiedocument voor het Archimedeskwartier, waaronder: Herkenbare stedelijke groenstructuren met de Archimedeslaan/Pythagoraslaan als centrale as die verbinding maakt met omliggende grotere groengebieden als Park Bloeyendaal en de Oostbroekselaan; Levendigheid op de begane grond van de gebouwen langs de hoofdroutes in het gebied met woningen, (flex)werkplekken en voorzieningen voor Rijnsweerd; Verdichting door toevoeging van woningen en voorzieningenwaarmee Rijnsweerd levendiger wordt, de ruimte beter wordt benut en er een mix van werken, wonen en voorzieningen ontstaat die hoort bij een duurzame en toekomstbestendige wijk.

ruimte en voorzieningen. Voor de volgende onderwerpen is de samenhang extra belangrijk:

• In de Omgevingsvisie USP gaan we uit van het toevoegen van 4.000

• • •

Deze essenties van de nieuwe wijk zijn grafisch weergegeven op de ‘essentiekaart’. Het plan voor het Archimedeskwartier past geheel binnen de essenties uit het ambitiedocument. Het maken van een groen-blauwe verbinding met Rijnsweerd Zuid en de route voor doorgaand verkeer zijn op een iets ander wijze in het plan vertaald dan op de essentiekaart is weergegeven. De levendige plint met voorzieningen bevindt zich zowel aan de Archimedeslaan als aan de toegangsweg van het gebied op de grens met het Daltoncluster.

1.4 Omgevingsvisie USP 2040 Het plangebied ligt dicht bij het USP. Voor het USP maakten we eerder de Omgevingsvisie USP 2040. Onderdeel van deze visie is dat het USP een belangrijk kenniscentrum blijft en dat we een aantrekkelijk campuspark realiseren. De visie gaat uit van groei van het aantal banen voor wetenschap gerelateerde bedrijven en het aantal woningen voor werknemers en studenten. Omdat het plangebied dichtbij USP ligt hebben de gebieden nauwe banden en bewoners zullen over en weer gebruikmaken van de openbare

•

extra arbeidsplaatsen en 4.000 extra inwoners, het realiseren van een grote of meerdere kleine parkeerhubs aan de westzijde van het USP in combinatie met een knip voor het autoverkeer op de Cambridgelaan en de Leuvenlaan. Dit betekent dat deze parkeerhub via de westzijde ontsloten zal worden. Op langere termijn (na realisatie van de vernieuwing van het knooppunt Rijnsweerd en een nieuwe snelweg) is het wellicht mogelijk om het verkeer van de parkeerhub rechtstreeks naar de snelweg te leiden. Hiervoor zijn in de Omgevingsvisie verschillende varianten getekend. Een variant loopt aan de oostzijde van het plangebied tussen het Archimedeskwartier en het Daltonpark. De precieze route en ontsluiting vraagt nog verdere studie. In dit SPvE is geen ruimte gereserveerd voor deze route binnen het plangebied. Wat betreft voorzieningen zullen de Archimedeslaan en het USP elkaar aanvullen en versterken. Inmiddels staat vast dat in beide gebieden een eigen full-service supermarkt levensvatbaar is. De overige voorzieningen in het plangebied zullen ook gericht zijn op bewoners en gebruikers van het USP en de woonwijk Rijnsweerd.

1.5 Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, de Stedenbouwvisie en Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 Utrecht is relatief gezien de snelst groeiende stad van Nederland. De stad groeit in de komende twintig jaar van ruim 350.000 naar ongeveer 455.000 inwoners. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU), vastgesteld door de gemeenteraad in de zomer van 2021, staat beschreven dat we deze groei gaan opvangen door te verdichten in de stad en door in te zetten op gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling. Met de RSU zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 9

Uitsnede kaart RSU 2040

Rijnsweerd

Plangebied

Binnenstad

USP

Galgenwaard

10 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

Overal in Utrecht wil de gemeente dat woningen, werklocaties, maatschappelijke voorzieningen, sportvoorzieningen en groen dicht bij elkaar liggen, zodat inwoners er gemakkelijk en snel gebruik van kunnen maken. Om dat te bereiken kiest de gemeente ervoor om de groei van de stad te concentreren op een aantal plekken, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd (hoogstedelijk, hoge dichtheden). Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum, naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen, openbaar vervoer en groen. Het Archimedeskwartier is onderdeel van het stedelijk knooppunt Rijnsweerd en het USP en biedt een mooie kans op verdichting en vergroening tegelijk. Opgaven/ontwikkelingen vanuit de RSU voor de locatie Archimedeskwartier: Balans tussen mengen van functies en kwaliteiten van het gebied behouden. Kleinschalige verdichting in de bestaande woonbuurten, grootschaligere (niet massaal) verdichting in de grotere ontwikkel-/transformatiegebieden. Deze verdichting wordt onder andere gerealiseerd door meervoudig ruimtegebruik en het stapelen van functies. Verbinden van de stad en het omliggende landschap en toegankelijk maken van afgesloten gebieden.

Transitie openbare ruimte: minder ruimte voor autoverkeer, meer ruimte voor voetganger, fietser, OV en groen, spreiding fietsverkeer. (Dichtbebouwde) buurten vergroenen, klimaatadaptief maken en ruimte maken voor ontmoeting en verblijf. Ontwikkelen nieuwe verbindingen tussen buurten en wijken om sociale verdeeldheid tegen te gaan.

• • • • •

Visie Stedenbouw 2040, Ruimtelijke kwaliteit in de 10 minutenstad (2025) Tot 2040 wordt het aantal woningen en werkplekken in Utrecht met circa 30% vergroot. In een verdichtende stad is het behouden en versterken van kwaliteit en leefbaarheid van groot belang. De Visie Stedenbouw 2040 (vastgesteld door de gemeenteraad in 2025) geeft antwoord op de vraag hoe Utrecht kan blijven groeien met meer woningen, werkgelegenheid en (groen)voorzieningen en tegelijkertijd een

prettige stad blijft waar inwoners en andere gebruikers op hun gemak zijn. Utrecht ontwikkelt zich niet alleen voor de toekomstige Utrechter, maar ook voor de huidige Utrechtse inwoners en ondernemers. De belangrijkste uitgangspunten die in de Stedenbouwvisie verder zijn uitgewerkt: Ruimte voor gemeenschappen Stedenbouw met een menselijke maat Zachte overgang publiek-privé Een excellente plint Buurten nodigen uit om te lopen Een uitnodigende openbare ruimte Gevarieerd en verbonden groenblauw Een aangenaam microklimaat Ruimte voor het onverwachte Meervoudig ruimtegebruik Een toekomstbestendig gebouw Hoogbouw met een menselijke maat

• • • • • • • • • • • •

Het plan voor de ontwikkeling van het Archimedeskwartier is opgesteld met deze uitgangspunten.

Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen Gezond stedelijk leven is een beleidsbrede ambitie van de gemeente Utrecht. De gezondheidsnota “Samen gezondheidsverschillen verkleinen 2024-2027” is onderdeel van de omgevingsvisie van de gemeente Utrecht. De ambitie van de nota is dat in 2040 de gezondheidsverschillen in Utrecht tussen de laagste en hoogste sociaaleconomische groepen met 30% zijn afgenomen. Gezonde leefomgeving is één van de 6 thema’s waarop wordt ingezet om dit te bereiken. Een gezonde leefomgeving is zo ingericht dat Utrechters beschermd zijn tegen negatieve milieufactoren, dat de fysieke leefomgeving gezonde leefgewoonten ondersteunt en dat de fysieke leefomgeving sociale kracht versterkt.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 11

Ook binnen het plangebied is gezonde en duurzame verstedelijking uitgangspunt van het planproces. Het plangebied is gelegen ten oosten van het centrum van Utrecht en wordt omsloten door de rijkswegen A27 en A28. Een groot deel ligt binnen 300 meter van een snelweg. Dit heeft effecten op de lucht- en geluidskwaliteit en is daarom geen optimaal gezonde plek om te wonen. In de stedenbouwkundige opzet is zoveel als mogelijk geanticipeerd op de omgeving. We nemen op deze plek aanvullende maatregelen om de gezondheid van de toekomstige bewoners zoveel mogelijk te bevorderen.

1.6 Reconstructie Ring Utrecht

Zonering rust en reuring, afbeelding stedenbouwvisie

Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen (RSU 2040)

12 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

Het plangebied van Archimedeskwartier grenst aan knooppunt Rijnsweerd, het klaverblad waar de A27 en de A28 elkaar kruisen. Dit knooppunt is onderdeel van het ‘Tracébesluit A27/A12 Ring Utrecht’. Een plan waarmee het Rijk de snelwegen veiliger wil maken en de bereikbaarheid en de leefbaarheid van de regio wil vergroten. Onderdeel van de aanpassing aan het knooppunt Rijnsweerd is dat de zogenoemde ‘Varkensboog’ verdwijnt. De snelweg zou hierdoor een stuk verder weg komen te liggen van het Archimedeskwartier, wat gunstig is ten aanzien van geluid en luchtkwaliteit.

In 2019 zette de Raad van State vanwege de stikstofproblematiek een streep door het plan. Omdat er bovendien maatschappelijke weerstand is tegen het plan, mochten de gemeente Utrecht en provincie Utrecht samen aan een alternatief plan werken. Dit plan wordt het Alternatief Ring Utrecht genoemd, kortweg ARU. Het alternatieve plan is door de minister van I&W echter niet als ‘gelijkwaardig’ beoordeeld waardoor het lopende besluitvormingsproces bij de Raad van State wordt voortgezet. Het huidige, vastgestelde, Tracébesluit Ring Utrecht blijft daarmee het uitgangspunt.

1.7 De Utrechtse aanpak 5e tranche Voor een haalbaar plan zijn drie maatregelen nodig die een afwijking zijn van het woonbeleid: de afmetingen van de studentenwoningen en de woningen in het middensegment en afspraken over de middenhuur woningen. Voor deze afwijkingen is een raadsbesluit gevraagd bij Utrechtse Aanpak 5e tranche maatregelen op gang houden woningbouw. De genoemde afwijkingen zijn onderdeel van het nieuwe woonbeleid dat de gemeenteraad in juni 2025 heeft vastgesteld.

Op 30 april 2025 heeft Raad van State een tussenuitspraak gedaan over het Tracébesluit. Dat betekent dat er nog altijd geen eindoordeel is van de Raad van State en betekent eveneens dat het op dit moment nog niet duidelijk is of de rijkswegen A12, A27 en A28 rondom Utrecht verbreed kunnen worden. Om niet afhankelijk te zijn van de mogelijk langdurige besluitvorming over het Tracébesluit/ARU, is een plan voor ontwikkeling van het Archimedeskwartier opgesteld dat past binnen de wettelijke en gemeentelijke eisen rondom geluid en lucht, ongeacht de vormgeving van knooppunt Rijnsweerd. De huidige vormgeving, waarbij de snelweg het dichtst bij het plangebied ligt, geldt daarbij als de ‘worst case’. Voor meer informatie over het Tracébesluit zie: https://www.rijkswaterstaat. nl/wegen/projectenoverzicht/a27-a12-aanpassing-ring-utrecht.

Varkensbocht huidige situatie (rood) en nieuwe situatie Tracébesluit (blauw) t.o.v. het plangebied Archimedeskwartier

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 13

Eigendomskaart Plangrens Stadsbedrijven /

Gemeente Utrecht Zakelijk erfpacht

959 848

Uitsnede militaire kaart ca. 1875, met o.a. Fort Vossegat, Fort de Bilt, Fort Rijnauwen en de Hoofddijk (Utrechts Archief)

Vigerende omgevingsplankaaart Plangrens

Maatschappelijk Water Groen Verkeer Bouwvlak

Bouwhoogte en

percentage

Kaart uit eind jaren ‘70 met projectie van Knooppunt Rijnsweerd dwars over de toenmalige dijken en wegenstructuur, en met de eerste bouwactiviteiten op de Uithof en woonwijk Rijnsweerd (Kadaster Apeldoorn)

14 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie Het plangebied Archimedeskwartier bestaat uit twee kadastrale percelen, te weten de percelen kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie N nummer 959 (gedeeltelijk) ter grootte van 10.262 m2 dat eigendom is van gemeente Utrecht, en het perceel met nummer 848 ter grootte van 45.400 m2 dat is geheel door de gemeente Utrecht in erfpacht is uitgegeven (eeuwigdurend afgekocht onder algemene voorwaarden AV89) aan Archimedeskwartier B.V. De Archimedeslaan (inclusief de parallel aan de Archimedeslaan lopende bestaande watergang) is eveneens gemeentelijk eigendom. De huidige bebouwing op Archimedeskwartier staat op dit moment leeg. Bij de uitgifte van de erfpacht is het volgende bepaald omtrent de (privaatrechtelijke) bestemming: Het in erfpacht uit te geven terrein is bestemd voor het stichten en in standhouden van een scholencomplex met toe- en aanbehoren

2.2 Omgevingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013), dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijk deel van het omgevingsplan Utrecht. Archimedeskwartier heeft de bestemming “Maatschappelijk”, met een maximale bouwhoogte van 24 meter en een bouwvlak waarvan 65% bebouwd mag worden. Het openbare gebied is bestemd als “Verkeer”, “Groen” en “Water”. De voorgenomen ontwikkeling (met onder andere wonen, detailhandel en een gezondheidscentrum), met uitzondering van maatschappelijke voorzieningen) past niet in het omgevingsplan. Een omgevingsplanwijziging of omgevingsvergunning(en) voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is noodzakelijk om de geplande ontwikkeling mogelijk te maken. Voor de nieuwe ontwikkeling (waaronder de supermarkt) zijn de bruidsschatregels uit het tijdelijke deel van het omgevingsplan ook van belang.

2.3 Historie Het plangebied lag tot de 12de eeuw in een moerassige omgeving. Na de afdamming van de Kromme Rijn in 1222 werd dit gebied gaandeweg ontgonnen voor agrarisch gebruik. De Hoofddijk was daarbij een belangrijke ontginningsbasis. Tot de aanleg van Knooppunt Rijnsweerd liep deze dijk, met

een aantal knikken, helemaal van Buitenplaats Oostbroek noordwestwaarts tot iets voorbij de huidige Marnixbrug over de Vecht. Het plangebied en omgeving kenmerkte zich eeuwenlang als een typisch cultuurlandschap, met een paar over het landschap verspreide boerderijen en een slotenpatroon met relatief brede verkaveling in een lichte waaiervorm. Begin twintigste eeuw kreeg het gebied naast het agrarische gebruik ook een functie in de verdediging van de ‘Vesting Holland’. Als onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) kon het gebied onder water worden gezet (geïnundeerd) om de vijand uit het oosten tegen te houden. Ook lag het gebied in de overlappende derde verboden kringen (600m-1.000m) van Fort de Bilt en het grotendeels verdwenen Fort Vossegat. In de verboden kringen golden wettelijke bouwbeperkingen om het schootsveld rondom de forten zo vrij mogelijk te houden. Na de aanleg van een tweede fortenring, met onder andere Fort Rijnauwen en Fort Hoofddijk, kwam het plangebied te liggen in het (onveilige) gebied tussen de eerste en tweede fortenring van de Kraag van Utrecht in. De Hoofddijk was een belangrijke toegangsweg (acces) door het inundatiegebied heen, dat werd verdedigd door Fort Hoofddijk. De Kringenwet gold tot eind jaren 50. Pas daarna kon Utrecht haar stedelijk gebied oostwaarts uitbreiden.

Ten oosten van het plangebied werd vanaf de jaren zestig de Uithof (nu Utrecht Science Park) aangelegd, ten noorden bedrijvenpark Rijnsweerd, ten zuidwesten de woonwijk Rijnsweerd, en in het plangebied zelf het gebouwencomplex van de Stichting Opleiding Leraren (SOL). In dezelfde periode werd nabij het plangebied het grootschalige Knooppunt Rijnsweerd aangelegd, inclusief de bijbehorende snelwegen A28 en A27. Al deze ontwikkelingen zijn grotendeels als een autonome, nieuwe laag over het bestaande verkavelde landschap heen gelegd. Daarbij zijn het oorspronkelijke slotenpatroon en de landelijke dijken- en wegenstructuur in en om het plangebied, waaronder de Hoofddijk, grotendeels uitgewist. De rooilijn van het gebouwencomplex van de SOL volgde wel nog grofweg de oriëntatie van de Hoofddijk en oorspronkelijke verkaveling. Maar verder verdween binnen het plangebied dus vrijwel iedere beleefbare referentie aan de geschiedenis als agrarisch gebied en als inundatiekom nabij diverse forten van de NHW. Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 15

De waterloop parallel gelegen aan de Archimedeslaan (genaamd AMEV rivier, een zijtak van de Kromme Rijn) is destijds mee ontworpen met het stedenbouwkundigplan voor Rijnsweerd, en heeft dus ook geen cultuurhistorische relatie met het oorspronkelijke agrarische landschap of de NHW.

bereden fietspad en voetpad aan de noordzijde. Via het USP of via de Waterlinieweg ligt het snelwegennet (A27/A28) onder handbereik, terwijl ook de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer zeer gunstig is. Het plangebied grenst aan een bushalte op de vrijliggende busbaan met hoogfrequent busverkeer richting USP, stadscentrum en regio.

2.4 Functies Het pand aan de Archimedeslaan is een voormalig schoolgebouw van de lerarenopleiding van de Hogeschool Utrecht. Daarna werd het tijdelijk gebruikt als tijdelijke studentenhuisvesting en atelierruimtes. Nu staat het gebouw leeg en is het terrein en het aanwezige groen niet toegankelijk. Het terrein is voorzien van bewaking om oneigenlijk gebruik te voorkomen en wordt tijdelijk gebruikt als oefenlocatie voor onder meer douane en politie.

2.5 Ruimtelijk Het huidige pand aan de Archimedeskwartier is een langgerekt gebouw bestaande uit bouwvolumes variërend in hoogte van één tot vijf bouwlagen (exclusief kelder). Op het terrein staan veel bomen. Aan de westzijde loopt tussen het terrein en de Archimedeslaan een brede watergang (zijtak van de Kromme Rijn). Deze watergang loopt door richting woonwijk Rijnsweerd en het kantorenpark aan de noordzijde van de A28. Ook langs de snelweg wordt de begrenzing gevormd door water in de vorm van een bermsloot. Aangrenzend ligt een cluster van kantoorgebouwen rondom de Daltonlaan, ook wel ‘Daltonpark’ genoemd. Er zijn op dit moment geen adressen met voordeuren aan de Archimedeslaan. Ter hoogte van de westzijde van het plangebied kruist de Archimedeslaan de A28 ongelijkvloers door middel van een viaduct. Aan de oostzijde, tussen het plangebied en de Daltonpark, ligt een eigen weg die momenteel fungeert als toegangsweg tot het perceel. Deze weg leidt naar het parkeerterrein aan de achterzijde van het gebouw met ruimte voor circa 400 auto’s. Het naastgelegen Daltonpark beschikt

2.7 Groen en bomen De Archimedeslaan wordt aan beide zijden omgeven door groen en bomen. In het plangebied staan in totaal 366 bomen. De bomen langs de Archimedeslaan samen met de onderliggende berm maken deel uit van de Stedelijke Groenstructuur. Langs de watergang aan de noordzijde van het plangebied en de toegangsweg staat een bomenrij van voornamelijk grote zomereiken. Langs de noordoostoever van de Kromme Rijn staan verschillende soorten als wilgen, esdoorn en zwarte elzen. In de beplanting en de open delen is een zeer grote ruigte aanwezig door het beperkte onderhoud. Op het parkeerterrein aan de achterzijde van het bestaande gebouw staan tussen

over een eigen aansluiting op de Archimedeslaan.

2.6

Verkeer

Het plangebied ligt aan de Archimedeslaan, een van de drie hoofdontsluitingen van het USP. Ten zuiden van de Archimedeslaan ligt de woonwijk Rijnsweerd Zuid. De Archimedeslaan heeft een breed profiel met autoverkeer aan de zuidzijde, een vrijliggende busbaan, een enkelzijdig in twee richtingen 16 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

Vogelvlucht Archmedeslaan met ligging aan snelweg

de parkeerplaatsen 43 platanen van goede conditie. Om het huidige gebouw heen staan verschillende solitaire bomen en kleine groepjes met bomen van verschillende boomsoorten als populieren, abelen, lindes en esdoorns.

2.8 Gezonde leefomgeving en milieuaspecten Het plangebied is momenteel een afgesloten plek waar geen mensen wonen en geen voorzieningen zijn. Een transformatie is nodig om van het gebied een gezonde woonwijk te maken met bijbehorende functies. Door de ligging tussen de snelweg en de Archimedeslaan is er extra aandacht nodig op het gebied van luchtkwaliteit, geluid en ontsluiting om te komen tot een gezond leefmilieu waarin wordt voldaan aan de wettelijke en gemeentelijke geluidseisen en de EU-grenswaarden voor luchtkwaliteit. In de ondergrond bevinden zich diverse ondergrondse leidingen, zoals een hogedruk gasleiding waar rekening mee moet worden gehouden bij planning en uitvoering. Bomenrij langs Archimedeslaan

Bebouwing Archimedeslaan 16

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 17

Uitgangspuntenkaart

Projectgrens Type bebouwing: wand Gem. 12 bouwlagen, max. 14 Type bebouwing: stadsstraat Gem. 10 bouwlagen, max. 12 Type bebouwing: open stadsblokken Gem. 8 bouwlagen, max.10 Type bebouwing: alzijdige blokken in het groen Gem. 6 bouwlagen, max. 7 Publiek gerichte voorzieningen op bg in plint, in % van m2 vloeroppervlakte Verplichte rooilijn Uiterste rooilijn (n.t.b.) Flexibele rooilijn Flexibel bouwvlak Hoogteaccent ‘Private’ zone woningen (n.t.b.) Water bestaand Plangebied minimaal 40% groen Water nieuw (indicatief, plas-dras) Groen en verblijf; voetgangersgebied, fietsen toegestaan (inrichting n.t.b.) Verkeer, groen en verblijf (inrichting n.t.b.) Gebouwd parkeren met groen dak (n.t.b.), incl. max. aantal bouwlagen In-/uitrit gebied en parkeergarage Auto- en langzaam verkeersroute (indicatief ) Fietsroute (indicatief ) Langzaam verkeer verbinding, te onderzoeken Onderdoorgang, minimaal 2 (indicatief ) Minimale maat tussen bebouwing Gewenste hoofdentreezijde (indicatief ) Cruciale plekken voor ontmoeting

3 >15m

>24m

0-25%

10m

5

75-100% >24m

75-100%

Zijde Archimedeslaan in plint 100% publiek gerichte voorzieningen

18 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

>15m

2

75-100%

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten In dit hoofdstuk benoemen we de uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling Archimedeskwartier. Het hoofddoel is dat de ontwikkeling van het gebied past binnen de ambities van de RSU 2040: het realiseren van een levendig gebied met woningen en voorzieningen dat aansluit op het USP waar veel ruimte is voor ontmoeting. De uitgangspunten zijn verbeeld op de uitgangspuntenkaart. In hoofdstuk 4 staat de onderbouwing van de uitgangspunten.

3.1 Functies Hoofddoel is een mix van programma, die bijdraagt aan het kenniscentrum USP/Rijnsweerd en de identiteit van Rijnsweerd.

Wonen Hoewel er al een intentiedocument was van ruim voor de vaststelling van de beleidsnota Wonen (2025), wordt binnen de marges van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid in afstemming met de ontwikkelaar geprobeerd om zoveel mogelijk aan te sluiten bij het nieuwe beleid. In de beleidsnota Wonen (2025) is het uitgangspunt bij projecten 40% sociaal en 35% middensegment. Samen valt dat onder 75% betaalbaar. In het Archimedeskwartier wordt dat ingevuld door woningen in verschillende segmenten: studentenkamers, sociale huurwoningen, woningen in het middensegment en vrije sector huur- en koopwoningen. Alle woningen moeten rolstoelbezoekbaar zijn. In totaal kunnen ongeveer 1.610 wooneenheden worden gerealiseerd, waarvan circa 600 (on)zelfstandige studenteneenheden (37%), circa 303 reguliere sociale huurwoningen (19%), circa 388 woningen in het middensegment (24%) en circa 319 woningen in de vrije sector (20%). Exclusief studentenwoningen is het aandeel sociale huurwoningen 30% en middensegment 38%. De gewenste verhouding en voorwaarden van de verschillende categorieën zijn hieronder verder uitgewerkt.

Sociale huur: studenten De huurprijs van alle studenteneenheden dient vastgesteld te worden conform het woningwaarderingsstelsel (WWSO) en liggen onder de eerste aftoppingsgrens en bij voorkeur onder de kwaliteitskortingsgrens. Uitgangspunt is om circa 600 onzelfstandige studenteneenheden te realiseren. Dit is ook het uitgangspunt van de Nota Wonen (2025): bij studentenhuisvesting waar mogelijk 100% onzelfstandige eenheden. Echter, als het om (exploitatie)-technische redenen noodzakelijk is om ook zelfstandige studenteneenheden toe te voegen, dan kan dat, maar wel tot een maximum van 30% van alle studenteneenheden (dus circa 180 van de 600 studenteneenheden kan dan zelfstandig zijn). De minimale oppervlakte van de onzelfstandige studenteneenheden is 12m2 GBO + circa 3 m2 GBO voor gemeenschappelijke ruimte. Voor de eventuele zelfstandige eenheden geldt het WWS als basis voor de huurprijs, met een maximum tot de eerste aftoppingsgrens; en zijn minimaal 19 m2 GBO, met 1-2 m2 gemeenschappelijke ruimte per eenheid. Er mag bij de toewijzing van de studenteneenheden geen selectie plaatsvinden op basis van leeftijd. De servicekosten mogen alleen bestaan uit componenten waarvoor daadwerkelijk gebruik van wordt gemaakt wordt (‘pay-per-use’). In de huurovereenkomst mag geen verplichting worden opgenomen met betrekking tot het gebruik van aanvullende services.

De studenteneenheden dienen minimaal 25 jaar geëxploiteerd te worden door een toegelaten instelling, waarbij gebruik gemaakt moet worden van campuscontracten of vergelijkbare contracten. Campuscontracten zijn tijdelijke huurcontracten voor studenten en promovendi. Circa 30 studenteneenheden worden gericht geadverteerd op jonge talentvolle (sub-)topsporters met waarde voor de stad, in de leeftijd

• •

• • • • • •

tussen 17 en 30 jaar. De bepaling van deze groep vindt plaats vin samenwerking met Sport Utrecht. Dit betekent niet dat deze studenten meer kans krijgen op het vinden van een woonplek dan andere studenten, maar wel dat ze meer kans krijgen om geclusterd samen te gaan wonen.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 19

Sociale huur: regulier De sociale huurwoningen dienen minimaal 25 jaar te worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Als de sociale huurwoningen een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen hebben, dan moet de oppervlakte minimaal 50 m2 GBO zijn. Onderzocht wordt of een deel van de sociale huurwoningen met voorrang kan worden aangeboden aan senioren uit de buurt.

• • •

Middensegment Circa 24% (388 woningen) van het totale woonprogramma (inclusief studentenwoningen) moet passen binnen het middensegment. Dit bestaat uit een mix van middenhuur en betaalbare koop. Dat wil zeggen: Deze middenhuurwoningen moeten voldoen aan de landelijke wet betaalbare huur plus de uitgangspunten zoals verwoord in de beleidsnota wonen (2025) op pagina 41-43. Zo is de zonering voor deze woningen zone B, nieuw hoogstedelijk. Dat betekent een minimale oppervlakte van 40 m2 GBO voor de middenhuurwoningen. Ook is de gemiddelde oppervlakte van de middenhuurwoningen groter dan 50 m2 GBO. Toewijzing vindt plaats op basis van de dan geldende huisvestingsverordening Onderzocht wordt of een deel van de middenhuurwoningen met voorrang kan worden aangeboden aan senioren uit de buurt. en/of Betaalbare koopwoningen. Koopwoningen met een maximale verkoopprijs (vrij op naam) conform de beleidsmatige betaalbaarheidsgrens van het Rijk (Besluit Woningbouwimpuls 2020) die in 2025 (prijspeil) EUR 405.000,00 bedraagt, met afspraken over het bij dit prijsplafond horende opleverniveau (inclusief minimaal keuken, badkamer en toilet). Gezien de zonering in gebied B, geldt een minimale oppervlakte van 40m2 GBO. Toewijzing vindt plaats op basis van de dan geldende huis-

•

Studentenwoning (Erik Karst Fotografie)

•

• • Referentie supermarkt in stedelijk blok

20 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

vestingsverordening. Ook wordt een anti speculatiebeding opgenomen en er geldt een zelfbewoningsplicht. Uitgangspunt voor de % verdeling van de middenhuur en betaalbare koop is minimaal 50 % middenhuur. In aanloop naar het moment dat de woningen uit het middensegment in de verhuur cq, verkoop gaan, wordt onderzocht in hoeverre de op dat moment geldende huisvestingsverordening ruimte biedt om voorrang te geven aan senioren, al dan niet uit de buurt.

Vrije sector Voor koopwoningen in de vrije sector tot en met de grens van de opkoopbescherming (2024: 565.000 euro) wordt ook een anti speculatiebeding opgenomen (het is niet toegestaan de woning binnen een bepaalde periode te verkopen zonder toestemming van de gemeente) en een zelfbewoningsplicht (de woning mag alleen gekocht worden met de bedoeling om die zelf te gaan bewonen in een nader te bepalen periode na het moment van inschrijving van Koper in de Basisregistratie Personen (BRP) op het betreffende adres.

•

Commercieel en maatschappelijk programma In een nieuwe buurt met 1.600 woningen zijn een goed voorzieningenniveau en fijne ontmoetingsplekken, inpandig en in de buitenruimte, essentieel. De huidige en toekomstige inwoners en gebruikers van Rijnsweerd en USP hebben baat bij meer voorzieningen waar zij terecht kunnen voor de dagelijks benodigde boodschappen, goederen en diensten. De volgende onderdelen zijn daarom een onlosmakelijk onderdeel van het plan. Detailhandel, horeca, leisure en commerciële dienstverlening van ca. 4.250 m2 bvo. Dit bestaat onder andere uit: • Ca. 3.000m2 bvo detailhandel; • waaronder een full service supermarkt van maximaal 2.000m² bvo • maximaal 1.000m2 bvo detailhandel in de niet-dagelijkse sector. • Horeca: tot ca. 500 m² bvo, passend binnen de geldende kaders van het horecabeleid. Meer is mogelijk indien dit de voorzieningenstructuur van Rijnsweerd/USP aantoonbaar versterkt en de marktbehoefte onderbouwd is. • Commerciële dienstverlening: tot ca. 500 m2 bvo (zoals een kapper, uitzendbureau, reparatiediensten, pakketpunt). • Overige leisure: maximaal 500 m2 bvo (zoals een sportschool etc.).

•

• Als aanvulling op het woonprogramma wordt in de volgende fase on-

•

3.2 Ruimtelijk Hoofddoel is het maken van een gezond en levendig woonmilieu in hoge dichtheid dat goed is verbonden met de omgeving. Zie voor de uitgangspunten ook de uitgangspuntenkaart.

Hoofdopzet en hoogte bebouwing

• De hoofdopzet van het gebied bestaat uit een wand van bebouwing

• • •

• Maatschappelijke voorzieningen, lichte bedrijvigheid passend in een

woonomgeving (categorie A en B1), zoals: een gezondheidscentrum (van ca. 700-1.200 m2 BVO dat ruimte biedt aan bijvoorbeeld huisarts, apotheek, fysiotherapie) en (werk)ruimtes voor starters. De maatschappelijke voorzieningen maken nadrukkelijk geen onderdeel uit van het aantal m2 bvo commercieel.

derzocht welke gemeenschappelijke ruimtes en/of voorzieningen nodig zijn om ontmoeting en sociale samenhang te bevorderen. Denk hierbij enerzijds aan leefgalerijen en brede entree’s voor het stimuleren van dagelijkse ontmoeting en anderzijds aan gemeenschappelijke ruimtes of woonkamers in het plangebied die gebruikt kunnen worden voor het organiseren van sociale activiteiten. De niet-woonfuncties liggen op de begane grond aan publieke routes, zie ook 3.2 levendige plinten.

•

met hoogteaccenten langs de snelweg, stadsstraat bebouwing langs de Archimedeslaan en de nieuwe ontsluitingsweg, half open bouwblokken aan het Daltoncluster en aan de noordzijde van het plangebied en losstaande bebouwing in het middengebied. Het gebied wordt uitnodigend en doorwaadbaar, en vormt een waardevolle aanvulling voor de omliggende buurten. Bebouwing is alleen mogelijk in de bouwvlakken. Voor een goede inpassing kan een (kleine) afwijking van de bouwblokken worden toegestaan mits dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van het plan als geheel. Voor de losstaande bebouwing in het middengebied is een flexibel bouwvlak opgenomen. De exacte ligging en afmeting van deze bouwvlakken wordt in het vervolg (stedenbouwkundig plan) vastgelegd. Het bebouwd oppervlak en de korrelgrootte van de losstaande bebouwing dient hierbij niet groter te worden dan in de uitgangspuntenkaart. De gemiddelde en maximale bouwhoogte per type bebouwing is aangegeven op de uitgangspuntenkaart. De hoogte van de accenten ligt vast. De torens maken onderdeel uit van een stedenbouwkundig ensemble waarin gestreefd wordt naar een compositie van torens met

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 21

verschillende hoogtes. Hoogbouw heeft een bredere stedelijke laag (een groter volume of een bouwblok) en staat niet op zichzelf.

Schema levendige en aantrekkelijke plinten

• Alle bebouwing is alzijdig en heeft ramen rondom. • Parkeren wordt opgelost in bovengrondse parkeergarages die ingepast

Levendige plinten

Aantrekkelijke plinten Onderdoorgang, minimaal 2 (indicatief)

•

zijn in bouwblokken. Het dak van de parkeergarage wordt ingericht als collectieve buitenruimte bestemd voor bewoners, met zoveel mogelijk groen. Het dak heeft voldoende gronddekking voor een groene inrichting met vaste planten, heesters en op enkele plekken bomen. De parkeergarages worden waar mogelijk en vanuit beeldkwaliteit gewenst afgezoomd met woningen en voorzieningen. Zie hiervoor ook de uitgangspuntenkaart. Tussen het park en de openbare ruimte aan de zijde van de snelweg worden aantrekkelijke onderdoorgangen gerealiseerd. De afmetingen hiervan zorgen voor uitnodigende en sociaal veilige onderdoorgangen maar ook dat geluid van de snelweg niet het plangebied in komt. De zijkanten onder de doorgang op de begane grond zijn geen blinde gevels, maar er is direct zicht vanuit de bebouwing op de onderdoorgang. Bij voorkeur worden hier levendige collectieve voorzieningen gesitueerd (zoals bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte of een entree).

Plinten

• In het gebied wordt onderscheid gemaakt tussen levendige plinten en

•

Levendige plint

22 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

aantrekkelijke plinten. Een levendige plint vergroot de verblijfskwaliteit, sociale veiligheid en levendigheid op straatniveau. Levendige plinten dragen actief bij aan de beleving van de openbare ruimte, doordat deze transparant, toegankelijk en uitnodigend zijn. Hier bevinden zich de functies met een open karakter zoals de supermarkt, de horeca en de voorzieningen, die interactie tussen binnen en buiten stimuleren. Aantrekkelijke plinten dragen bij aan een prettige en uitnodigende straatbeleving. Dit wordt bereikt door een zorgvuldige inrichting van gevels met voldoende transparantie (zoals ramen en entrees), een menselijke maat en hoogwaardige materialen. Ook een goede overgang tussen privé en publiek domein, draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de plint.

• De maat en schaal van de bebouwing zorgt voor een prettige beleving •

•

• •

•

•

op straatniveau en draagt bij aan een goede verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. Op de uitgangspuntenkaart is aangegeven welk deel van de plint zal worden gevuld met publieksgerichte voorzieningen. Publieksgerichte voorzieningen bestaan uit maatschappelijke, commerciële voorzieningen én collectieve voorzieningen zoals winkels, horeca, dienstverlening, kantoren, ateliers, woonwerk woningen en gemeenschappelijke ruimtes. Zij hebben een bruto verdiepingshoogte van tenminste 4,5m, dit geldt voor tenminste de eerste 5m vanaf de rooilijn. De plint van de wandbebouwing aan de buitenzijde van het gebied is een aantrekkelijke plint die op specifieke plekken wordt ingevuld met levendige functies. Zelfstandige woningen op de begane grond hebben – zoveel als mogelijk – een directe toegang tot de openbare ruimte en een goed vormgegeven overgang tussen openbaar en privé. De entrees van de parkeergarages, ten behoeve van auto’s worden geïntegreerd in de nieuwe bebouwing. (hellingbanen liggen niet in openbaar gebied, maar achter de voorgevel). De openbare ruimte wordt zoveel als mogelijk begeleid door voorkanten van woningen en/of andere functies. Bebouwing die grenst aan de openbare ruimte heeft zoveel mogelijk verblijfsruimtes in de plint, dit kan door woonruimtes te situeren op de begane grond of andere functies toe te voegen.

De functies en voorzieningen in de plint worden zoveel mogelijk met een eigen entree vanuit de openbare ruimte ontsloten. De supermarkt is ook bedoeld voor de bewoners van omliggende wijken. Het is daarom wenselijk een entree van de supermarkt aan de Archimedeslaan te situeren. Dit dient te worden onderzocht. Gemeenschappelijke fietsenbergingen op de begane grond worden afgewisseld met collectieve ruimtes, woningen en entrees. De gevel van de fietsenberging is transparant, er is een goede zichtrelatie tussen binnen en buiten, en er is voldoende daglicht in de fietsenberging. Privé buitenruimtes in het groen worden in het Omgevingskwaliteitsplan verder uitgewerkt ook worden daarin de uitgangspunten opgenomen ten aanzien van de omvang van de privébuitenruimtes, eventuele afscherming en het type afscherming.

• Een terras ten behoeve van horeca ligt aan de gevel. Het ontwerp van

•

het terras volgt uit het inrichtingsplan van de openbare ruimte en moet voldoen aan de eisen van het Utrechts terrassen regelement. Daarnaast is de omvang van het terras afhankelijk van de ruimtelijke inpasbaarheid in relatie tot stemgeluid. De entrees van de gebouwen sluiten aan op maaiveld.

Bezonning en windhinder

• Windonderzoek is verplicht bij hoogbouw en bij grotere gebiedsontwik-

• • •

•

• • •

kelingen (500 woningen of meer). De initiatiefnemer moet vroeg en in meerdere fases van het ontwerpproces onderzoek laten doen door een gespecialiseerd bureau. Windonderzoek moet altijd uitgevoerd worden volgens de landelijke methode. Het windonderzoek zal in de verdere uitwerking van het plan worden meegenomen. Windgevaar en windhinder moeten beiden (apart) onderzocht worden. Windgevaar is nooit toegestaan. Windoverlast veroorzaakt door gebouwen wordt opgelost door de positionering van volumes binnen het stedenbouwkundig plan en/of de vorm van het gebouw (zoals rondingen of setbacks). Maatregelen in de openbare ruimte (zoals schermen of bomen) zijn ongewenst om windoverlast op te lossen. Er zijn voor gebruiksvormen van de openbare ruimte toetswaarden opgesteld voor de maximale windsnelheid. De toetsing door de gemeente is gebaseerd op de NEN 8100. Windhinder wordt getoetst op basis van vooraf vastgestelde windklasse per activiteit (doorlopen, slenteren, verblijven). Deze activiteiten worden op de kaart in het Voorlopig Ontwerp aangegeven. Voor hoogbouw (of gebouwen aan een representatieve openbare ruimte) moet voor het gehele gebied een zonnestudie gedaan worden waarin sunspots en representatieve ruimtes zijn aangewezen. De bezonning op woningen en bijbehorende (gezamenlijke) buitenruimte wordt vroegtijdig meegenomen in het ontwerp.

Voor elke ontwikkeling moet de bezonning op omliggende woningen worden uitgewerkt op basis van twee bezonningsuren per dag, met als toetsingsdatum 21 maart of 21 september.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 23

• De geluidsbelasting op de gevels en de akoestiek van de verblijfsplek-

ken worden vroegtijdig meegenomen in het ontwerp van het plan. Verblijfsplekken zijn bijvoorbeeld een gezamenlijke binnentuin, een brede galerij of een individueel balkon.

Versterken sociale kracht

• De openbare ruimte en gebouwen worden zo ontworpen dat mensen •

Gemeenschappelijke ruimte

Leefgalerij

•

elkaar tegenkomen. Looproutes in principe niet direct vanuit parkeergarage naar de woningen, maar via de centrale hal of openbare ruimte Waar het voor de bewoners een meerwaarde heeft is de galerij met toegang naar de woningen een brede leefgalerij met ruimte voor bewoners om voor hun huis te kunnen zitten en zo dagelijkse ontmoeting en eigenaarschap te stimuleren. De studentenwoningen hebben ten minste gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw (studie- of activiteitenruimtes). In de volgende fase wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor buitenruimtes voor studenten; bij de studentenwoningen of op het dek van de parkeergarage. In het plangebied is een gemeenschappelijke ruimte beschikbaar die gebruikt kan worden door de buurt voor gemeenschappelijke activiteiten. Het precieze concept moet verder worden uitgedacht. (Voorbeeld Kwekerij, koppelen aan horecapand en beheer door horeca-ondernemer laten doen).

Beeldkwaliteit

• Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebied USP en Rijnsweerd.

• Ontmoetingsplek in de buitenruimte

24 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

Dit gebied ontwikkelt zich tot een bijzonder gebied met hoogwaardige architectuur in een aantrekkelijke omgeving, waarbij duurzaamheid, gezondheid en ontmoeten belangrijke thema’s zijn. De nieuwe bebouwing moet een positieve bijdrage leveren aan deze ontwikkeling. De bebouwing krijgt een hoogwaardige architectuur met een zorgvuldige detaillering waardoor de bebouwing duurzaam mooi blijft. Hoogwaardige architectuur kan ook een rol spelen bij het definiëren van verschillende volumes. Het Ambitiedocument Rijnsweerd streeft naar betere verbindingen tussen de verschillende “eilanden” in het gebied. Het creëren van een nieuw eiland is dus niet gewenst.

Referentie pandsgewijze opbouw

Referentie korrelgrootte wand

Referentie binnengebied

Referentie groen dak

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 25

de minst publieke zijde van het gebouw. Bij voorkeur worden deze niet direct grenzend aan slaapkamers van woningen gesitueerd.

• Er wordt gezocht naar een levendige mix van nieuwe gebouwen, •

• •

• •

•

•

waarbij elk gebouw zijn eigen architectuur krijgt. Bij voorkeur worden verschillende architecten betrokken bij de ontwikkeling van de verschillende gebouwen. Het creëren van een omgeving die is afgestemd op de menselijke maat en schaal, met een passende korrelgrootte van de bebouwing — met name aan de zijde van de snelweg en de oostelijke stadsstraat — vraagt om een zorgvuldige opbouw van de volumes. Dit kan worden bereikt met verspringende rooilijnen, variërende bouwhoogtes, setbacks en een afwisselend materiaalgebruik. In het Omgevingskwaliteitsplan zal dit verder worden uitgewerkt. Om voldoende afwisseling en een kleinere schaal te bereiken, met name bij de lange wand, is het gewenst om de gevels van aangrenzende bouwdelen te voorzien van verschillende kleuren of materialen. De accenten zijn onderdeel van een groter volume of bouwblok en hebben een stedelijke laag. De hogere bebouwing wordt zo gepositioneerd dat deze zich onderscheidt van de stedelijke laag en dat windoverlast wordt voorkomen. Zo wordt hoogbouw op een natuurlijke manier onderdeel van de straatwand en is er een aangename beleving op straatniveau. De architectonische uitwerking van de kopse gevels waar de parkeergebouwen zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied vraagt bijzondere aandacht. Bij de 5 blokken in het park dient er voldoende variatie te zijn.

Middels verspringingen in rooilijnen en setbacks kan er gezorgd worden voor een menselijke maat. Dit wordt verder uitgewerkt in het Omgevingskwaliteitsplan. Op de plekken waar de tussenruimte tussen de volumes beperkt is dienen balkons binnen het volume te worden opgelost. De daken worden ingezet voor meerdere functies: denk aan ontmoeting, energie, waterberging en groen. Installaties tellen niet mee in de functiemix, maar dienen wel goed ingepast te worden. De daken van de losstaande bebouwing in het binnengebied waar de omliggende hogere bebouwing op uitkijkt hebben een groene inrichting. Traforuimten, schakelstations en andere nutsvoorzieningen dienen te worden opgenomen in de bebouwing zoveel mogelijk uit het zicht, aan

26 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

• Voordat de bouwplannen worden uitgewerkt wordt voor deze ontwik-

keling een Omgevingskwaliteitsplan gemaakt door de initiatiefnemer.

3.3 Verkeer en parkeren Utrecht kiest in haar Mobiliteitsplan 2040, vastgesteld in 2020, voor een aantal principes ten aanzien van mobiliteit. Deze principes zijn zoveel mogelijk toegepast in het Archimedeskwartier. Het gebied wordt zo goed als autovrij. Er komt veel ruimte voor de fiets, mogelijk deelmobiliteit en er is aandacht voor goede aansluitingen op het Utrechtse fietsnetwerk. Het HOVnetwerk ligt letterlijk voor de deur. Autoparkeren kan in twee bovengrondse garages.

Langzaam verkeer

• Er is een fijnmazig fiets- en voetgangersnetwerk met een maaswijdte van 50 tot maximaal 100 meter. • Lokale fietsverbindingen sluiten logisch, direct en veilig aan op het hoofdfietsnetwerk langs de Archimedeslaan. • (Collectieve) fietsenbergingen zijn – zoveel als mogelijk – op de begane grond gesitueerd en hebben een ontsluiting direct naar het maaiveld. • Het plangebied wordt primair ontsloten voor fiets- en voetverkeer via •

een nieuw te realiseren, logische en uitnodigende langzaam verkeer ontsluiting (over het bestaande water) aan de westzijde van het plangebied, ter hoogte van de onderdoorgang A28. Om de verbinding tussen de voorzieningen in het plangebied en het oostelijke deel van de woonwijk Rijnsweerd te verbeteren, is een extra oversteek over de Archimedeslaan ter hoogte van de Louis Davidslaan wenselijk.

• De openbaar toegankelijke ruimte voldoet aan de richtlijnen voor

toegankelijkheid uit de notitie ‘Voetpaden voor iedereen’. Conform ‘Agenda 22’ moet iedereen – ook mensen met een beperking – in staat zijn om woningen en voorzieningen te bereiken en te gebruiken.

kunnen keren, zonder dat dit het overige verkeer, met name fietsers, hindert. Dit moet aangetoond worden met rijcurve simulatie.

Openbaar vervoer

• Direct naast het plangebied ligt de hoogwaardige OV-halte Rijnsweerd

Zuid. Om het gebruik van het OV aantrekkelijk te maken en de grote OV potentie van deze locatie te benutten moeten de looproutes van en naar deze halte direct, toegankelijk, uitnodigend en logisch zijn.

Autoverkeer

• Het plangebied wordt in basis ingericht als een autoluw gebied. • Gemotoriseerd verkeer is in beginsel alleen mogelijk op de wegen aan de buitenzijde van het plangebied. • Gebruik van het binnengebied door gemotoriseerd verkeer is in prin•

•

•

cipe niet toegestaan en is enkel bedoeld voor voetgangers, fietsers, cargobikes en LEV’s (lichte elektrisch gemotoriseerde voertuigen). Het binnengebied moet toegankelijk zijn voor onderhoud-, nood- en hulpdiensten en met ontheffing voor incidenteel gemotoriseerd verkeer (zoals verhuizingen en voor minder validen). Hiermee moet in de maatvoering en constructie rekening gehouden worden. Het plangebied wordt ontsloten via de Archimedeslaan. Via verkeersonderzoek moet onderzoek gedaan worden naar de vereiste vormgeving van de VRI-kruising tussen de nieuwe toegangsweg en de Archimedeslaan. Mocht blijken dat er aanpassingen nodig zijn om de verkeersafwikkeling vlot en veilig te laten plaatsvinden, denk aan meer of langere opstelstroken of andere plek van de VRI-lussen, dan zullen deze als onderdeel van het plan Archimedeskwartier uitgevoerd moeten zijn voor oplevering van het plan. De weg tussen het plangebied en het Daltoncluster wordt ingericht als een stadsstraat, in twee richtingen met fietsers op de rijbaan. Deze weg moet minimaal 5,80 meter breed zijn om alle verkeer (auto, fiets en vrachtverkeer) veilig te kunnen afwikkelen.

• De keermogelijkheid moet logisch en herkenbaar zijn voor de gebrui•

ker, en niet te ver weg liggen van de Archimedeslaan om te voorkomen dat die niet gebruikt gaat worden, maar ook niet te dichtbij de reuring rondom de voorzieningen omwille van de verkeersveiligheid. Voor grotere vrachtwagencombinaties is het acceptabel dat zij verderop in het plangebied kunnen keren.

Deelmobiliteit

• Het parkeerbeleid van de gemeente Utrecht eist dat maximaal 75% van de parkeereis opgelost worden met reguliere autoparkeerplaatsen. • Inzet van deelmobiliteit is een van de mogelijkheden binnen het parkeerbeleid van de gemeente Utrecht om het aantal reguliere autoparkeerplaatsen, en daarmee het aantal autobewegingen te beperken.

• De aansluiting van de fietsvoorzieningen in deze stadsstraat op de •

bestaande fietspaden langs de Archimedeslaan moet nader uitgewerkt worden, waarbij veiligheid voor fietsverkeer prioriteit heeft. Omdat er sprake is van een doodlopende weg, moet in de noordoostelijke hoek van het plangebied een keermogelijkheid zijn waar autoverkeer, bestelbussen en bakwagens (vrachtwagens zonder oplegger veilig Deelmobiliteit auto en fiets (VG Visie)

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 27

• Inzet van deelmobiliteit is weliswaar geen eis, maar een uitdrukkelijke wens passend binnen de mobiliteitsvisie van de gemeente Utrecht. • De invulling van de eventuele deelmobiliteit is nader te bepalen. Vi•

gerend beleid is daarin leidend. Eventuele deelmobiliteit bevindt zich bij voorkeur inpandig, maar mag ook in de openbare ruimte geplaatst worden. Hiervoor moet dan ruimte gereserveerd worden. Voorzieningen voor deelmobiliteit bij een ontwikkeling moeten conform het Mobiliteitsplan Utrecht 2040 voor iedereen toegankelijk zijn door aansluiting bij MaaS (Mobility as a Service).

Logistiek

• Bevoorrading van een supermarkt vindt plaats in een inpandig expedi• • • • • •

tiehof, ontsloten vanaf de oostelijke stadsstraat, zodanig dat er geen verkeersonveilige situaties ontstaan. Door middel van rijcurves moet aangetoond worden dat de bevoorrading veilig kan plaatsvinden zonder overbodige manoeuvreerbewegingen. De overige detailhandel en voorzieningen aan de Archimedeslaan en de stadsstraat worden bevoorraad via tenminste 4 speciaal daarvoor aangelegde laad- en losplaatsen. Ten behoeve van de bruikbaarheid moeten de laad- en losplaatsen in de Stadsstraat rondom verhard zijn, zodat goederen via zij- en achterdeuren in- en uitgeladen kunnen worden. Om oversteekbewegingen te voorkomen dienen de laad- en losplaatsen in de stadsstraat te liggen aan de zijde van de voorzieningen. In de randweg is dat minder van belang aangezien het daar minder druk is en vooral om consumentenlogistiek zal gaan. Naast de ontsluitingsroute langs de rand worden ten behoeve van de woonfuncties en pakketkluizen op minimaal 12 strategische en logische plekken ten opzichte van de entrees laad- en losplaatsen gerealiseerd. Voor deze laad- en losplaatsen volstaat een breedte van 2,50 meter. Mogelijk dat dit aantal na verloop van tijd naar boven, of beneden, bijgesteld moet worden op basis van gebruik. Uitgangspunt is vooralsnog tenminste 12 locaties.

28 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025

• De laad- en losplaatsen langs de randweg worden op zodanige manier •

• • •

vormgeven dat ze niet uitnodigen tot langparkeren (bijv. smalle opstelruimte in graskeien). Om het aantal onnodige verkeersbewegingen te beperken worden ten minste op 3 locaties centrale ophaalpunten/pakketkluizen gerealiseerd. Dit zijn whitelabel pakketkluizen op logische en door bewoners drukbezochte plekken in de looproutes. Een combinatie met supermarkt, studentencomplex of mobiliteitshub ligt voor de hand. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de realisatie en het langdurige (minimaal 10 jaar) beheer daarvan. Voor regels rondom afval verwijzen wij naar het Handboek openbare ruimte 2021. Vuilnisophaaldiensten moeten de afvalcontainers kunnen bereiken zonder achteruit te moeten rijden. Er dient een keermogelijkheid aanwezig te zijn. Omdat het hier om doodlopende wegstructuur gaat, moet ter hoogte van de afvalcontainers een passeermogelijkheid voor gemotoriseerd verkeer zijn.

Fietsparkeren

• De ontwikkeling moet voldoen aan de kwaliteit- en kwantiteitseisen

•

•

zoals gesteld in de Parkeervisie ‘Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht’ (vastgesteld op 21 november 2021) inclusief onderliggende modules en de Beleidsregel Parkeernormen Fiets 2021 gemeente Utrecht, gepubliceerd op 23 december 2021, inclusief bijlagen. Zie https://omgevingsvisie.utrecht.nl/thematisch-beleid/parkeren/. Voor het fietsparkeren van bewoners bij woonfuncties wordt voorzien in inpandige (gemeenschappelijke) stallings-/bergruimte. Alle woningen krijgen een makkelijk toegankelijke (collectieve) fietsvoorziening zoveel als mogelijk gelegen op de begane grond en direct betreedbaar vanaf maaiveld. Voor de studenteneenheden wordt in elk gebouw een aantrekkelijke, goed bereikbare gemeenschappelijke fietsenberging gemaakt. Van de op eigen terrein te realiseren fietsparkeerplaatsen moet 10% voorzien zijn van een laadpunt voor elektrische fietsen.

• De fietsparkeereis van medewerkers van de voorzieningen en maatschappelijke functies wordt bij voorkeur inpandig opgelost. • Fietsparkeren van bezoekers van het gebied, inclusief woonfuncties, mag in de openbare ruimte plaatsvinden. • Indien (een deel van) het bezoekersparkeren op straat wordt gefaci•

liteerd moet de wijze van realisatie afgestemd worden op de stedenbouwkundige eisen. Om het gebruik van de fiets te stimuleren moeten de fietsparkeervoorzieningen in kwantiteit en kwaliteit (locatie, toegankelijkheid, helling etc.) voldoen aan de uitgangspunten zoals beschreven in BIJLAGE 1 Fietsparkeren woningbouw bij Beleidsregels parkeernormen fiets.

Autoparkeren

• Het autoparkeren binnen het plan wordt getoetst aan de Parkeervisie

Referentie fietsparkeren

• • • • •

‘Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht’ (vastgesteld op 21 november 2021) inclusief onderliggende modules en de Beleidsregel Parkeernormen Auto 2021 gemeente Utrecht, gepubliceerd op 23 december 2021, inclusief bijlagen. Zie Parkeerbeleid fiets en auto | Gemeente Utrecht - Omgevingsvisie. Gezien de ligging van het plan zijn hier de regels en normen voor gebied B1 ‘stedelijke gebied met betaald parkeren’ van toepassing. Het parkeren van zowel bewoners, werknemers als bezoekers wordt binnen het plangebied opgelost. Het in- en uitrijden van de parkeergarage(s) moet op een veilige manier plaatsvinden, conflicten met fietsers of voetgangers moet door een goede inrichting worden voorkomen. De gebruikers van het plangebied maken géén aanspraak op een door de gemeente uitgegeven parkeervergunning. Het vigerende Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) (voorheen Bouwbesluit) waarin is opgenomen aan welke eisen moet worden voldaan ten behoeve van het laden van elektrische voertuigen, is van toepassing.

Referentie parkeergebouw

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Archimedeskwartier, concept november 2025 - 29

Mobiliteits(beheer)plan Om te zorgen dat mobiliteit ook in de toekomst goed geregeld is en (toekomstige) bewoners en gebruikers weten wat de mogelijkheden zijn voor parkeren of eventuele mobiliteitsalternatieven, moet de ontwikkelaar een mobiliteitsplan inclusief een sluitende parkeerbalans aanleveren (zie o.a. artikel 14 en 15 van de Beleidsregel Parkernormen Auto).