SPvE Zuidoostkwadrant Hart van De Meern

•

•

op overige routes in de stad bij voorkeur door bomen. Op de langzaamverkeersroute van/naar de brug is de ambitie op de heetste dagen tenminste 30% van het oppervlak beschaduwd; Iedere woning moet binnen 200 meter loopafstand over een koele groene plek van minimaal 200 m² kunnen beschikken. In de uitgangspunten wordt hier voor het nieuwe plan aan voldaan door het aanleggen van twee pocket parks, natuurlijke oever en een koele plek in de directe omgeving, namelijk het groen rond de Mariakerk ten zuidoosten van de locatie. Voor een gezond binnenmilieu wordt hittestress tegengaan door slimme keuzes in het ontwerp en materiaalgebruik. Bij voorkeur wordt er externe zonwering toegepast.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie Algemeen • Geen dak onbenut… Er wordt optimaal gebruik gemaakt van het dakoppervlak: voor het opwekken van hernieuwbare energie, groen en waterberging. Multifunctioneel gebruik van het dak is een pre. • Het project wordt ingericht op basis van het principe “Groen, tenzij …” en draagt bij aan 40% groenbedekking (incl. boomkronen en groen daken) in elke buurt als ondergrens voor het klimaatbestendig maken van de stad: binnen de grenzen van het project is tenminste 40% van het projectgebied groen ingericht (daken en maaiveld) en maximaal 60% verharding. • Het inrichtingsplan bestaat nu uit 1.407m2 groen en 1.732 m² verharding. Daarmee realiseren we ca. 45% groen bij de inrichting van de openbare ruimte. Energie • Voor het ontwerp wordt een energievisie opgesteld die tot stand is gekomen door gebruik te maken van het Utrechts Energie Protocol. • In een energievisie dient het energieconcept met bijbehorende ambities toe te worden gelicht aan de hand van bijlage 1 van het Convenant Toekomstbestendige Bouwen (laatste versie) inclusief hoe dit de andere duurzaamheidsthema’s raakt. • In de energievisie moet aan de orde komen hoe men in het ontwerp

42 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 32: Afbeelding uit het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw 2.0.

• •

om is gegaan met netbewust ontwerpen. Er wordt duidelijk omschreven op welke manier de piekbelasting wordt verminderd. Optimaliseren van de energiebehoefte voor verwarming en koeling. Het ontwerp maakt voor de warmtevoorziening geen gebruik van individuele of collectieve biomassa-installaties

Circulariteit • Bij de bouw van de woningen wordt gebruik gemaakt van convenant Toekomstbestendige woningbouw (laatste versie). Biobased of hernieuwbare materialen. Dat wil zeggen materialen die een natuurlijke oorsprong hebben en een zo laag mogelijk milieubelasting zoals kalkzandsteen, hout en metselwerk. • Het ontwerp voldoet aan volgende eisen betreffende materiaalgebruik: - Hout dat wordt toegepast dient 100% FSC of PEFC gekeurd te zijn; - Toepassing van uitlogende materialen (d.w.z. lood, zink en koper) aan de buitenzijde van het pand of voor de hemelwaterafvoer is niet toegestaan i.v.m. bodemverontreiniging (IWK-regeling)

•

•

- Kom zover mogelijk tot het niveau goud uit het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw (voor gestapelde bouw is MPG < 0,35 €/m BVO/jaar en het massapercentage biobased / non-virgin voor gestapelde bouw > 50%). Het minimum wat gehaald moet worden is het niveau brons ((MPG < 0,5 (Volgens de rekenmethodiek in 2025)) Van het plan wordt een beveiligd webbased materialenpaspoort opgesteld met ten minste de volgende onderdelen: alle elementen en componenten van het gebouw, inzicht in toxiciteit van materialen en demontabiliteit (losmaakbaarheid). Het gebouw moet makkelijk aangepast kunnen worden, wat de levensduur van het gebouw verlengt. Door in het ontwerp al slim na te denken over de losmaakbaarheid kunnen de gebouwdelen op alle niveaus gedemonteerd worden (van de gevel, binnenwanden tot een complete installatie). Zodat het gebouw een andere indeling kan krijgen en materialen zoveel mogelijk opnieuw worden gebruikt (hergebruikt of gerecycled).

43 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Groen en bomen • De ontwikkeling van het Zuidoostkwadrant draagt bij aan de doelstellingen van het groenstructuurplan (2018). De kwaliteit van de aanwezige stedelijke groenstructuur in dit gebied wordt met de aanplant van wilgen en het aanleggen van de natuurvriendelijke oever bij de Molenvliet verbeterd. Ook wordt deze zone aan de westzijde iets verbreedt zodat de stedelijke groenstructuur in oppervlakte toeneemt. De groene zone wordt door het aanliggende pad beter toegankelijk voor informeel spelen en het opzoeken van koelte. • Het aantal m (openbaar) groen per huishouden, zoals met het Tien-minutenstadprincipe (RSU) is bedoeld, wordt binnen het plangebied zelf niet gehaald. Dit is een logisch gevolg van de grootte van het gewenste woningbouwprogramma voor deze locatie. In het plangebied is nu circa 1450 m² onverhard oppervlak aanwezig. In de nieuwe situatie wordt circa 1.400 m² groen ingericht, waarvan 550 m² als natuurvriendelijke oever en twee groene ‘pocket parks’ langs de Rijksstraatweg. De tijdelijke dorpstuin zal echter verdwijnen.

Bomen • Binnen het plangebied staan in de huidige situatie 21 bomen. Volgens het schetsplan komen in het nieuwe inrichtingsplan totaal 26 bomen terug. Binnen het plangebied worden 4 bestaande bomen verplant en bij 2 wordt dit nader onderzocht. 8 bestaande bomen worden verplant buiten het plangebied. In totaal zullen 7 bomen geveld worden. Een toelichting hierbij: - Van de 17 bomen in de tijdelijke dorpstuin zijn de appelboompjes ingepast in het nieuwe inrichtingsplan. De Hollandse linde kan mogelijk ingepast worden in het nieuwe plan, dit zal in de vervolgfase nader onderzocht worden. Ook voor de gewone walnoot zal onderzocht worden of deze een nieuwe plek kan krijgen binnen het plangebied. De hoeveelheid puin in de bodem maakt verplanten lastig en de kans op een succesvolle verplanting is daardoor kleiner dan normaal. - De 3 kerspruimen hebben een verminderde conditie en kunnen niet verplant worden geeft het onderzoek aan. Deze bomen zullen geveld worden. - De 8 platanen (knotboom) in de dorpstuin zijn niet inheems en van lage ecologische waarde. De bomen zijn wel verplantbaar en hiervoor zal een alternatieve locatie worden gezocht via bijvoorbeeld de bomenbank van de gemeente. - Voor het aanleggen van de natuurlijke oever kan de gewone es niet behouden blijven. Het talud en oever worden aangepast.

De boom is beoordeeld als ziek en heeft een erg eenzijdige wortelkluit waardoor verplanten niet mogelijk is. - Door het verplaatsen van de fietsbrug en verleggen van het fietspad zullen twee gewone esdoorns en een gewone es geveld moeten worden De esdoorn is een boomsoort die slecht verplantbaar is. De gewone es is beoordeeld als ziek en niet verplantbaar.

44 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 33: Afbeelding laat de mogelijke soortenkeuze van de bomen met benodigde ruimte zien.

Bomen in het nieuwe inrichtingsplan - o In het nieuwe inrichtingsplan tussen het fiets- voetpad en de natuurlijke oever komen 7 nieuwe knotwilgen. Als onderdeel van de herinrichting van de Rijksstraatweg met een breed trottoir met fietsnietjes komen 4 Krimlindes. Langs het verlegde fietspad vanaf de Mereveldlaan komen 6 veldesdoorns en een fladderiep. Voor de inrichting van de pocket parks is een suggestie gedaan, deze worden nog nader ingevuld in overleg met de buurt. • Bij het opstellen van het definitief ontwerp (DO) zal een bomeneffectanalyse (BEA) uitgevoerd worden. Een BEA kijkt specifiek naar de uit te voeren werkzaamheden en de eindsituatie in relatie tot de bomen. Uit de BEA blijkt in detail welke bomen bij de gemaakte ontwerpkeuzes gehandhaafd kunnen blijven. Of waar aanpassingen in het ontwerp nodig zijn. Natuurinclusief bouwen In de RSU 2040 is afgesproken dat we elke ruimtelijke ingreep natuurinclusief ontwikkelen. Dit betekent het volgende: • In elke woning worden inbouwelementen integraal meegenomen voor huisvesting van dieren. Deze zijn geïntegreerd in de architectuur van het gebouw. • Gevelbeplanting heeft minimaal 2,5 meter gevellengte en dient te bestaan uit klimplanten in de volle grond en uit minimaal twee soorten klimplanten (Chinese bruidsluier uitgesloten).

• Er dient aantoonbaar een ecologisch deskundige te worden ingeschakeld om de maatregelen op een juiste manier toe te passen. Deskundige moet aantoonbare kennis hebben van natuurinclusief bouwen en de ecologie van de doelsoorten.

45 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

•

• •

Het project draagt bij aan de lokale biodiversiteit: per woning of 75m² bvo groen of één inbouwnestkast op de juiste plek en voldoende leefgebied voor aangewezen soorten door het aanbrengen van verschillende lagen groen. Bij de uitwerking van het appartementengebouw zal hier een berekening voor worden gemaakt worden. Groencompensatie regelen vanuit een nabijgelegen ontwikkeling waar extra groen wordt ontwikkeld is mogelijk. Doelsoorten bepalen aan de hand van de potentie en de bouwstenen voor doelsoorten opnemen in de uitgangspunten. De ontwikkeling mag geen negatief effect hebben op wettelijk beschermde en Utrechtse soorten en draagt bij aan de lokale biodiversiteit. Wat hier de beschermde soorten zijn, moet uit recent onderzoek blijken. Zie resultaten van de Quick scan flora en fauna in hoofdstuk 4.

Bodem • De bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor wonen. • Er wordt aangeraden zo min mogelijk grond af te dekken als het niet nodig is, grond her te gebruiken en de bodem zo min mogelijk te belasten waar groen wordt gerealiseerd, ook tijdens de bouw. • Wanneer er bij het bouwen van een parkeergarage gebruik gemaakt wordt van softgel waterglas, moet dit (goed) gedocumenteerd worden en de injectie moet volgens het protocol verlopen.

Toepassen van grond • Grond die wordt toegepast op de locatie moet voldoen aan de kwaliteitseis ‘wonen’. • Het heeft de voorkeur om zo veel mogelijk grond te hergebruiken in het plangebied en waar toegestaan het op te mengen met organisch materiaal voor de groenstukken. Luchtkwaliteit/stikstof • In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Vanuit de EU zijn er grenswaarden vastgesteld waaraan moet worden voldaan. Vanaf 2030 gelden er vanuit de EU strengere grenswaarden. Deze worden naar verwachting eind 2026 opgenomen in Nederlandse wetgeving. Zodra dit is gebeurd, moet ook aan deze aangescherpte grenswaarden getoetst worden. • Er moet worden aangetoond dat het plan de ambitie van de gemeente om toe te werken naar de WHO-advieswaarden niet in de weg staat. Dit kan door een nibm-toets uit te voeren. • Voor zowel de gebruiksfase als voor de bouwfase moet er een AERIUS-berekening uitgevoerd worden. • Er mogen geen rookkanalen in de woningen worden gerealiseerd. Geluid • Woningen moeten voldoen aan de wettelijke grenswaarden en aan de nota Geluid en Trillingen. • Elke woning moet beschikken over een geluidsluwe zijde. Minimaal 30% van de verblijfsruimten of het verblijfsoppervlak is aan de luwe zijde gelegen.

46 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Stedelijk water • Afvalwater en overtollig hemelwater worden gescheiden aangeleverd. Hemelwater • Minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag op het perceel wordt nuttig gebruikt en verwerkt op het eigen perceel conform de geldende voorkeursvolgorde en het gemeentelijke afwegingskader, zolang dit redelijkerwijs van de perceeleigenaar kan worden verwacht. • Aangelegde bergings- en infiltratievoorzieningen moeten in minimaal 10 uur en maximaal 48 uur leeg kunnen lopen om weer beschikbaar zijn voor nieuwe buien. Voor verlaagd groen geldt geen minimale leeglooptijd. • Er dient aangetoond te worden dat het water de bergingsvoorziening(en) kan bereiken. • De openbare ruimte, het hemelwatersysteem en gebouwen zijn zo vormgegeven dat bij buien met een intensiteit tot en met 80 mm in één uur (kans 1x/100 jaar) geen schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur. • Vloerpeil van panden ligt minimaal 15 cm meter hoger dan het peil van het omliggende perceel of de kruin van de weg. • Groenvoorzieningen, speelplekken etc. moeten binnen 24 uur weer toegankelijk zijn. • Bij een bui van 20 mm in één uur treedt geen water op straat op. • Bij een bui van 80 mm in één uur is het streven dat wegen uiterlijk drie uur na de bui weer gebruikt kunnen worden.

Grondwater • De drooglegging is minimaal 1 meter. (Drooglegging is de afstand tussen de maaiveldhoogte/uitgiftepeil en het oppervlaktewaterpeil). - Het huidige maaiveld ligt gemiddeld op: NAP +1,15. - Het waterpeil van de Vliet is NAP -0,40m • De ontwateringsdiepte is minimaal 70 cm. De ontwateringsdiepte is het verschil tussen de GHG (gemiddeld hoogste grondwaterstand) en het maaiveldniveau. - Het huidige maaiveld ligt gemiddeld op: NAP +1,15. - GHG ligt tussen de NAP -0,20m en -0,40m, zie Grondwatersysteemkaart (kwantiteit, ondiepe ondergrond). • Als de ontwateringsdiepte te klein is; zo min mogelijk technische voorzieningen toepassen om de grondwaterstand stand te verlagen/ontwatering te verbeteren. • Ondergrondse verblijfsruimtes zijn waterdicht. Netcongestie Het stroomnet in de provincie Utrecht is overbelast. Dat noemen we congestie. De oorzaak hiervan is de snelle verduurzaming, economische groei én dat we steeds meer stroom op hetzelfde moment gebruiken. Het gevolg is dat er minder of zelfs geen ruimte is voor nieuwe en zwaardere aansluitingen op het stroomnet. Bedrijven kunnen daardoor niet direct verduurzamen of groeien en de bouw van nieuwe woningen komt in gevaar. Nieuwe aanvragen komen op een wachtlijst. Naast netuitbreidingen zijn flexibele oplossingen nodig omdat ze versneld extra (tijdelijke) ruimte opleveren.

De situatie op het elektriciteitsnet in Utrecht is kritiek waardoor er extra maatregelen zijn om de congestie zoveel mogelijk te beperken door Stedin. Daarom is het ook van belang om in een vroeg stadium de gevolgen voor een project in beeld te krijgen. De laatste stand van zaken is te vinden op de website van Stedin.

47 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

4. Beleidskaders en onderzoeken 4.1 Relevante beleidskaders Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU) (2021) zetten we als Utrecht in op een aantrekkelijke stad met voldoende en toegankelijke (maatschappelijke) voorzieningen. Voorzieningen werken ontmoeting in de hand, en dragen bij aan de levendigheid van een gebied. De toegang tot voorzieningen staat onder druk doordat er steeds minder aanbod komt (RSU) in verhouding tot de inwonersgroei, wat ook de levendigheid niet ten goede komt. Hart van De Meern vertegenwoordigt een kleine kern in de 10-minutenstad die Utrecht is. In deze kern komen bewoners samen voor voorzieningen, ontspanningen en ontmoeting. De ontwikkeling van het Zuidoostkwadrant brengt een mooie kans met zich mee om door middel van het toevoegen van voorzieningen de ontmoetingskansen in het gebied te vergroten. Daarnaast brengt het toevoegen van ‘niet-wonen’ werkgelegenheid met zich mee. In de RSU wordt de ambitie uitgesproken om in 2040 70.000 extra banen toegevoegd te hebben. Hiervan moeten er 13.000 in de wijk worden toegevoegd, naast 10.000 extra banen die vanuit woningen uitgevoerd kunnen worden. Werken in de wijk kan bovendien bijdragen aan de kansengelijkheid in een wijk, omdat er meer banen dicht bij huis beschikbaar zijn voor mensen die niet ver kunnen reizen om naar hun werk te gaan. Groene Schaalsprong (RSU, blz.

79) De Groene schaalsprong moet zorgen voor een gelijke tred in de ontwikkeling van bebouwing en groen in de stad. Om de stad op een goede manier te laten groeien, moet er voldoende groen behouden

en gerealiseerd worden. Dit betekent concreet dat het aantal m² meegroeit met het aantal woningen. De groene schaalsprong vindt plaats op vijf schaalniveaus: van kleinschalig groen in de straat (schaalniveau 1) tot omvangrijke groengebieden rond de stad (schaalniveau 5). Omgevingsvisie Vleuten-De Meern De Omgevingsvisie Vleuten-de Meern (2019) is opgesteld in samenwerking met bewoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en richt zich op het behoud en de versterking van het dorpse karakter van de wijk. Belangrijke thema’s in de visie zijn: 1. Groene wijk: Vleuten-De Meern staat bekend om zijn groene uitstraling, met parken, waterpartijen en het omliggende landschap. Het behoud en de versterking van dit groene karakter draagt bij aan een goede leefkwaliteit en maatregelen tegen klimaatverandering. 2. Ontmoeten: Het faciliteren van voorzieningen en activiteiten die sociale interactie bevorderen, zoals sportaccommodaties, voorzieningen, levendige winkelcentra en horeca, ontmoetingsmogelijkheden voor ouderen en ontmoetingsplekken voor jongeren. Verder moet worden ingezet op goed bezochte winkelcentra door het aanbieden van een goede mix van functies en moet er ruimte worden gemaakt voor ontmoetingen in de buurt die de mix van doelgroepen stimuleren.

48 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

3. Fijn wonen: Inzet op kleinschalige ontwikkelingen en functieverandering van gebouwen om te voorzien in diverse woonbehoeften. Daarbij is aandacht voor betaalbaarheid en het faciliteren van zelfstandig wonen voor ouderen. Nieuwe woningen moeten passen bij de omgeving en er moet waar mogelijk rekening worden houden met de vraag uit de wijk. Tot slot is het stimuleren van duurzame en energieneutrale woningen gewenst. 4. Verplaatsen: Het verbeteren van mobiliteit, bereikbaarheid en verkeersveiligheid is een speerpunt. Dit omvat goed openbaar vervoer, nabijheid van treinstations en de aanleg van doorfietsroutes om het gebruik van duurzame vervoersmiddelen te stimuleren. De Omgevingsvisie speelt ook in op trends zoals de groei van de stad en veranderingen in mobiliteit, met als doel deze ontwikkelingen positief te laten bijdragen aan de wijk. Beleidsnota Wonen in Utrecht (2025) Uit de beleidsnota wonen ‘van woningmarkt naar volkshuisvesting’ zijn de volgende punten relevant voor de ontwikkeling van Hart van De Meern: • • •

We bevorderen doorstroming We blijven in alle wijken inzetten op meer woningen in het sociaal en middensegment We werken wijkgericht als het gaat om segmentering, doelgroep en woningtype

De Meern is op dit moment vooral een wijk met weinig sociale huur en veel dure koop. Het is niet meer urgent om hier nog meer woningen in het dure segment toe te voegen. Het is belangrijk om ook buurten te ontwikkelen die woningen bieden voor verschillende groepen met een andere sociaal economische achtergrond. Het is van belang dat de

komende jaren vooral ingezet wordt op het realiseren van meer sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Het uitbreiden van het middensegment biedt namelijk ook kansen voor ouderen om door te stromen en zo een grote woning achter te laten. Daarnaast zijn er in De Meern relatief veel grote koopwoningen. Met een bevolking die vergrijst is het van belang dat wij juist in deze wijk ook woningen creëren voor ouderen die willen doorverhuizen naar een appartement in hun eigen wijk. Naast het realiseren van kleinere betaalbare woningen is het nodig om ruime appartementen te realiseren tussen de 60 en 80 m². Dit bevordert de kans op doorstroom vanuit de grote koopwoningen en biedt ook kansen voor kleine gezinnen. Beleidsnota Werklocaties (2025) De ontwerp beleidsnota werklocaties is momenteel van kracht en geldend beleid, totdat de definitieve versie is vastgesteld. In de beleidsnota is een onderscheid gemaakt tussen werkmilieus. Het Zuidoostkwadrant valt in het type ‘wijkcluster’. Het is gevormd rondom een buurt- of wijkwinkelcentrum of een stadsstraat met veel winkelvoorzieningen. In combinatie met horeca en dienstverlening, dienen deze clusters als ontmoetingsplaatsen en zorgen ze voor een goed voorzieningenniveau in de wijk.

De clusters hebben dan ook een belangrijke verzorgende functie voor de wijk op gebied van sociale samenhang en voor werkplekken dichtbij huis. Om de rol van het Zuidoostkwadrant als wijkcluster aan te houden dan wel te versterken, is het van belang dat het voorzieningenniveau meegroeit met de inwoners van De Meern. Dat betekent voldoende voorzieningen en een aantrekkelijk werkmilieu met levendige plinten, zodat er een zichtbare verbinding is tussen binnen en buiten. Tot slot is het van belang dat de openbare ruimte is ingericht op ontmoeten en verblijven, klimaatadaptief is en goed wordt onderhouden.

49 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Parkeervisie - Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (2021) De stad groeit harder dan we een aantal jaren geleden hadden verwacht. Er is niet genoeg ruimte om het autogebruik mee te laten groeien. Lopen, fietsen en openbaar vervoer nemen minder ruimte in beslag dan de auto. Ruimte die we kunnen gebruiken voor groen en plekken om te spelen. Ook zorgen duurzame vervoermiddelen voor minder geluidsoverlast, minder uitstoot, minder drukte en voor minder ongelukken. Wat wil de gemeente en waarom? • De gemeente wil dat de straat en onze stad aantrekkelijk en bereikbaar zijn voor iedereen. • Utrecht wil een stad zijn waarin gezondheid en leefbaarheid voorop staan. Daarom geven we voorrang aan duurzaam vervoer: lopen, fietsen en openbaar vervoer. Onze doelen zijn: • bereikbaarheid van en binnen de stad • goede kwaliteit openbare ruimte • gezonde en duurzame(re) vormen van vervoer aanmoedigen • eerlijke verdeling van de weinige parkeerruimte voor alle doelgroepen Beleidsnota Gezondheid - Samen gezondheidsverschillen verkleinen (2024) De ambitie van de nota gezondheid (2024-2027) is dat in 2040 de gezondheidsverschillen in Utrecht tussen de laagste en hoogste sociaaleconomische groepen met 30% is afgenomen.

Dit doen we door onder andere een gezonde basis te bieden voor een gezonde leefomgeving, in te grijpen waar de ongelijkheid groeit, en maatwerk te bieden waar dat nodig en passend is. Het thema gezonde leefomgeving heeft drie onderdelen: Utrechters zijn beschermd tegen negatieve milieufactoren, de fysieke leefomgeving ondersteunt

gezonde leefgewoonten en de fysieke leefomgeving versterkt sociale kracht. Het SPvE voorziet in een verbetering van de fysieke leefomgeving door deze te vergroenen en ruimte te bieden aan langzaam verkeer (wandelen, fietsen), spelen en ontmoeten te faciliteren. Dit is belangrijk om gezonde leefgewoonten te ondersteunen en de sociale kracht in de buurt te versterken. Stedenbouwvisie De stedenbouwvisie van Utrecht geeft richting aan hoe de stad zich de komende jaren ruimtelijk wil ontwikkelen. Waar de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU2040) vooral de grote lijnen en ambities schetst, maakt de stedenbouwvisie concreet hóe Utrecht die ambities wil waarmaken. Het is een instrument dat helpt bij het maken van keuzes over bouwen en inrichten: wat wordt waar gebouwd, op welke schaal, en met welke aandacht voor leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. De visie is gebaseerd op intensieve participatie van inwoners: duizenden Utrechters hebben via enquêtes, gesprekken en bijeenkomsten hun zorgen en wensen gedeeld. Hieruit kwamen vier kernwaarden naar voren die centraal staan in de stedenbouwkundige aanpak: de mens staat voorop, er is ruimte voor diversiteit en menging, ontmoeting moet vanzelfsprekend zijn, en de leefomgeving moet groen en prettig blijven.

Omdat de stad snel groeit, kiest Utrecht voor verdichting op strategische plekken in plaats van grootschalige uitbreiding. Dit gebeurt op negen knooppunten in de stad, zoals het Stationsgebied, Leidsche Rijn Centrum, Papendorp en Overvecht. Verdichten betekent hier niet per se hoogbouw; waar mogelijk wordt gebouwd op menselijke schaal, met zorg voor zonlicht, wind, uitzicht en aansluiting op de bestaande buurt.

50 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 34: Boven: uitsnede van het plangebied met de groenstructuur als onderdeel van de watergang Molenvliet. Onder: een foto van deze groenstructuur.

De visie bevat ook elf stedenbouwkundige uitgangspunten die richting geven aan nieuwe ontwikkelingen. Deze leggen de nadruk op onder andere een menselijke maat, een uitnodigende openbare ruimte, gevarieerd en toegankelijk groen, multifunctioneel ruimtegebruik en gemeenschapsvorming. De stedenbouwvisie Utrecht biedt een samenhangend kader voor hoe de stad gezond, groen, gemengd en toekomstbestendig kan groeien — met oog voor de menselijke maat en de unieke identiteit van Utrecht. Actualisatie Groenstructuurplan In de Actualisatie Groenstructuurplan 2017-2030 - Voor een gezonde groene toekomst’ (2018) is beschreven hoe de gemeente Utrecht de ecologische, recreatieve en landschappelijke kwaliteit van het groen in de stad wil vergroten, de biodiversiteit wil versterken en de stad door middel van meer groen weerbaarder wil maken tegen de gevolgen van de klimaatverandering. Het plangebied staat in het groenstructuurplan als te ontwikkelen locatie aangeduid. In en langs het gebied lopen drie verbindingen die onderdeel uitmaken van de stedelijke groenstructuur, met als doel het aanwezige groen te beschermen en/of hier groen te ontwikkelen tot een robuuste aaneengesloten groenstructuur. Het gaat om: 1. De bomen, een aantrekkelijke recreatieve route en een ecologische verbinding langs de Meerndijk; 2. Water, oevers en groen bij de Achtkantemolenvliet e.o.

als robuuste ecologische verbinding en cultuurhistorisch relict van een middeleeuws afwateringskanaal; 3. Het water, de oevers en bomen als recreatieve, ecologische en cultuurhistorische verbinding langs de Leidsche Rijn. Het SPvE voorziet in een verbetering en uitbreiding van de Hoofdgroenstructuur binnen het plangebied.

51 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Bomenbeleid In het Utrechts bomenbeleid (Verbeterde regelgeving voor beheer, behoud en ontwikkeling van bomen, 2018) staat dat elke boom belangrijk is en dat we streven naar een ouder bomenbestand. Ook streven we ernaar dat de boomstructuren in de stad bijdragen aan de leefbaarheid van de stad. De bomen in het Zuidoostkwadrant zijn in beeld gebracht (zie paragraaf 4.2 Bomen). Door het verdwijnen van de tijdelijke dorpstuin zullen ook bomen moeten verdwijnen. Bomen die weg moeten, dienen verplant of herplant te worden, hierbij geldt de herplant naar waarde, zoals aangegeven in de APV. Indien er bomen gekapt moeten worden die in de hoofdbomenstructuur staan, wordt de keuze expliciet voorgelegd aan het bestuur (bij wijze van kanttekening in het bestuursvoorstel). De boomkeuze van de nieuwe bomen die geplant worden in het project, moet bijdragen aan de doelen van de gemeente voor ons totale bomenbestand, hierbij wordt gekeken naar diversiteit, robuustheid en ecologische waarde. Visie Klimaatadaptatie In 2022 is de Visie Klimaatadaptatie vastgesteld, naar aanleiding van het veranderende klimaat met vaker periodes van hitte, droogte en extreme buien en aansluitend op het landelijke Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) uit 2017. De gemeente Utrecht streeft naar gezond stedelijk leven voor iedereen.

Samen met inwoners, bedrijven en organisaties wordt er gewerkt aan een klimaatbestendige stad, want alleen zo kunnen we verschil maken. In 2050 wil Utrecht klimaatbestendig zijn en de kwetsbare plekken in de stad hebben aangepakt. Het hoofddoel is dat maatschappelijke ontwrichting en onomkeerbare schade zoveel mogelijk worden voorkomen. Om dit te bereiken zijn doelen en principes opgesteld, deze zijn opgenomen in de uitgangspunten in dit SPvE.

Beleidsnota geluid en trillingen De regels en normen van de Omgevingswet zijn van toepassing bij het toewijzen van nieuwe geluidgevoelige functies (zoals wonen, zorg en onderwijs) aan locaties in de nabijheid van genoemde geluidsbronnen. De Omgevingswet geeft de ruimte om maatwerk in de gemeente toe te passen. Met de Beleidsnota geluid en trillingen vult de gemeente het benodigde gemeentelijke beleid in en geeft invulling aan de kaderstellende uitspraken over geluid en trillingen uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, het Mobiliteitsplan 2040 en de Nota volksgezondheid nader in. Ook de (instructie)regels uit de Omgevingsverordening Provincie Utrecht zijn verwerkt in deze beleidsnota. De gemeente kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan na onderzoek en afweging van geluidbeperkende maatregelen. Verder gelden er vanuit het lokale geluidbeleid (Beleidsnota Geluid en Trillingen 2024) aanvullende eisen en compenserende voorwaarden. Er moet per geluidbronsoort een gevel aanwezig zijn met een geluidbelasting die niet boven de standaardwaarde is: de geluidluwe gevel. Er liggen voldoende verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel; bij voorkeur de slaapkamer(s). Een buitenruimte moet aan een gevel liggen waarvan de geluidbelasting maximaal 5 dB hoger mag zijn dan die van de geluidluwe gevel.

Stemgeluid (van scholen en terrassen) Stemgeluid kent geen harde grenswaarden, omdat stemgeluid in het Omgevingsplan gemeente Utrecht uitdrukkelijk uitgesloten is. Verder staat in de Beleidsnota Geluid en Trillingen het volgende: Het stemgeluid afkomstig van bezoekers van terrassen, sportinrichtingen en school- en speelpleinen kan hinder in de woonomgeving veroorzaken. Dergelijk onversterkt stemgeluid is echter uitgezonderd in de wet. In het Besluit kwaliteit leefomgeving

52 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

(Bkl) staat dat een omgevingsplan bepaalt dat de waarden die het omgevingsplan bevat voor geluid door een activiteit niet van toepassing zijn op onversterkt menselijk stemgeluid; zonder uitzonderingen. De gemeente Utrecht hanteert wel een richtwaarde van 50 dB(A) voor stemgeluid. Voor dit SPvE is een quick scan voor geluid uitgevoerd. De resultaten zijn in hoofdstuk 4.2 Industrielawaai en Verkeerslawaai beschreven. Erfgoed Wettelijk kader In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 2007 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Een van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta zijn: • De archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. • Het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. • Een derde uitgangspunt is het ‘de verstoorder betaalt principe’.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart De archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht is opgenomen in het Omgevingsplan gemeente Utrecht. Hij geeft inzicht in de ligging van de gebieden met hun specifieke archeologische waarde of verwachting en de daaraan gekoppelde archeologieregimes. Per regime geldt een eigen vrijstellingsnorm. Boven die norm, gemeten in te verstoren oppervlakte en diepte beneden maaiveld, geldt een vergunningsplicht. Bij toekomstige bodemverstorende activiteiten zijn initiatiefnemers verplicht archeologisch onderzoek uit te laten voeren om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Voor dit SPvE is een verkennend onderzoek voor erfgoed uitgevoerd. De resultaten zijn in hoofdstuk 4.2 Erfgoed beschreven. Beleidsvisie Utrecht circulair 2050 Utrecht wil in 2050 een circulaire stad zijn. De Visie Utrecht Circulair 2050 maakt onderdeel uit van de Omgevingsvisie en is een eerste stap op weg naar 2050. De visie heeft een focus op 4 prioriteiten, 11 ambities en 3 kansrijke en urgente sectoren (bouw, voedsel en zorg). Deze visie is in 2024 vastgesteld. De ambities, zoals in de visie opgenomen voor 2050, zijn vertaald in meetbare circulaire beleidsdoelen en zijn in 2024 opgenomen in de beleidsnota Utrecht Circulair 2030. De circulaire economie gaat niet alleen om het nuttig gebruik van grondstoffen, componenten en producten die hun levenseinde hebben bereikt. Een belangrijk onderdeel is ook de manier waarop deze producten worden ontworpen, vervaardigd en toegepast met het oog op makkelijk (her)gebruik aan het einde van hun leven. Dit gebeurt met aandacht voor zowel het grondstoffengebruik als de benodigde energie en de milieu impact. We richten ons binnen de prioriteit circulaire gebiedsontwikkeling en voor circulair bouwen op drie ambities richting 2050: 1. Utiliteits- en woningbouw in Utrecht is volledig circulair. 2. Vermijden van afval en efficiënt grondstoffengebruik in de bouwfase. 3. Utrecht ontwikkelt en beheert maatschappelijk vastgoed circulair.

Het door gemeente Utrecht ondertekende Convenant Toekomstbestendig Bouwen geeft concrete indicatoren en prestatieniveaus om circulair bouwen meetbaar te maken. Niveau brons geldt daarbij als minimum, en we streven naar niveau goud.

53 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Beleidsnota Utrecht circulair 2030 • De Beleidsnota Utrecht Circulair 2030 is de uitwerking van de Visie Utrecht Circulair 2050. Er wordt gewerkt aan het versnellen van en richting geven aan de transitiebeweging naar een circulaire economie. Het doel is om als gemeente in 2030 50% minder aan nieuwe grondstoffen en minder niet-hernieuwbare grondstoffen te gebruiken ten opzichte van het gebruik op dit moment. Dat vraagt om kiezen voor circulaire oplossingen waar dat kan. In de beleidsnota zijn aan de hand van de vier prioriteiten en ambities doelen opgesteld. • Circulaire bedrijvigheid en ondernemerschap • Circulaire gebiedsontwikkeling en bouw • Circulair opdrachtgeven en inkopen • Circulaire materiaal- en reststromen Circulaire bedrijvigheid en ondernemerschap We stimuleren Utrechtse ondernemers onderdeel te zijn van de circulaire transitie en deze aan te jagen vanuit ondernemerschap. We creëren randvoorwaarden, zoals ruimte, netwerken, ondersteuning, financiering, kennis en talent in samenwerking met organisaties op verschillende schaalniveaus. Er wordt ingezet op et vergroten van het aantal circulaire bedrijven en ondernemers.

We meten dit aan de hand van: • Het aantal circulaire bedrijven op basis van Utrechtse NEx | Utrecht Monitor • De hoeveelheid bedrijfsafval (miljoen kg) op basis van Utrechtse NEx | Utrecht Monitor • Circulaire gebiedsontwikkeling en bouw We sturen op het hergebruiken van vrijgekomen materialen volgens het principe ‘hergebruik, tenzij’. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt in drie typen projecten, waarbij wordt voor jaar 2030 ingezet op minimaal:

• •

•

50% hernieuwbaar en/of hergebruikt materiaalgebruik in openbare ruimte, te meten met het massapercentage hernieuwbare of hergebruikte materialen; 55% hernieuwbaar en/of hergebruikt materiaalgebruik in tenders voor woning- en utiliteitsbouw, te meten met het massapercentage hernieuwbare en/of hergebruikte materialen volgens Het Nieuwe Normaal | Cirkelstad; 55% hernieuwbaar en/of hergebruikt materiaalgebruik in nieuwbouw of renovatie van maatschappelijk vastgoed, te meten met het massapercentage hernieuwbare en/of hergebruikte materialen volgens Het Nieuwe Normaal | Cirkelstad.

Bij woningbouw wordt gebruik gemaakt van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen om circulair bouwen meetbaar te maken. Hierin staat een aantal indicatoren die bijdragen aan de versnelling naar hoogwaardig circulair bouwen. Het doel voor 2030 komt overeen met niveau goud: een massapercentage van minimaal 55% hernieuwbaar of hergebruikt materiaalgebruik. Voor utiliteitsbouw, alle bouwwerken die geen woonfunctie hebben, wordt gebruik gemaakt van ‘Het Nieuwe Normaal’, een raamwerk voor circulair bouwen. Met als doel een massapercentage van minimaal 55% hernieuwbare of hergebruikte materialen in 2030. Het percentage van minimaal 55% hergebruikt of hernieuwbaar komt redelijk overeen met 50% minder nieuwe en niet-hernieuwbare grondstoffen ten opzichte van hedendaagse bouw. Circulair opdrachtgeven en inkopen Als organisatie willen we ons ontwikkelen als circulair opdrachtgever, want circulair opdrachtgeven en inkopen is een krachtig middel binnen projecten om te sturen op een lagere voetafdruk. Dit doen we door circulariteit te verankeren in de cultuur en werkprocessen van de hele organisatie en niet alleen binnen het inkoopproces. Dit meten we met het percentage van totale inkoopvolume met circulaire uitvraag.

54 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Circulaire materiaal- en reststromen Naast doelen op het gebied van het (her)gebruik van grondstoffen is er aanvullend beleid op specifieke circulaire aspecten, zoals de upcyclecentra en omgang met inzameling en verwerking van reststromen. Er wordt daarin gestuurd op hergebruik van huishoudelijke reststromen; materialen uit de openbare ruimte van de gemeente; materialen uit demontage- en bouwwerkzaamheden en bedrijfsreststromen. Transitievisie Warmte (2021) Om te kunnen voldoen aan de verplichting uit het Klimaatakkoord dat door de VNG is ondertekend, heeft de gemeente Utrecht in 2021 een tweedelige Transitievisie Warmte (TVW) vastgesteld. Deel 1 van de TVW bevat de strategie en visie over hoe de bestaande huizen en gebouwen in Utrecht geleidelijk, buurt-voor-buurt, over kunnen gaan naar nieuwe vormen van verwarmen en koken. Hierin is ook vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden. Het uitgangspunt is om de schaarse hoge temperatuur warmtebronnen, zoals biomassaverbranding en diepe geothermie, alleen in te zetten voor bestaande bouw en niet voor nieuwbouw. Bestaande bouw is vaak moeilijker te isoleren. Nieuwbouw is goed te isoleren en is daardoor uitermate geschikt voor verwarming op lage temperatuur (LT).

Deel II van de Transitievisie Warmte geeft aan wanneer en in welke buurten we aan de slag gaan met de voorbereidingen om aardgasvrij te worden.

Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie 2023-2026 Voor de groei en verduurzaming van de stad is stroom nodig. Met het Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie draagt de Gemeente Utrecht structureel bij aan het oplossen van knelpunten op het elektriciteitsnet, en aan spitsmijding door de gebruikers van dat net. Er zijn een paar ‘knoppen om aan te draaien’ die bijdragen om de knelpunten op het elektriciteitsnet op te lossen: a. Versnellen van netuitbreidingen om de schaarste aan transportcapaciteit structureel te verhelpen en betere benutting van de bestaande netcapaciteit; b. Het verlagen van de piekvraag naar elektriciteit (‘spitsmijden’) en toevoegen van flexibiliteit. Hieronder vallen maatregelen als - Opslag van stroom in grote batterijen - Directe verbinding van opwek en verbruik - Capaciteitsbeperkende afnamecontracten - Slim laden bij EV-laadpalen (bijv. door de laadpalen af te knijpen in de spits) - Tijdelijke (fossiele) opwek c. Tijdelijk prioriteren van ontwikkelingen en omgaan met schaarste; d. Langetermijn planning / programmeren van de elektriciteitsinfrastructuur om knelpunten na 2030 zo veel mogelijk te voorkomen.

55 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Een belangrijk spoor voor nieuwbouw (onderdeel van knop B) is netbewust ontwerpen en bouwen. Als Utrecht wil blijven groeien in balans, dan is balans op het elektriciteitsnetwerk een voorwaarde. Dit betekent dat piekbelasting vermeden moet worden, zowel bij de invoeding van stroom als bij de afname. De vanzelfsprekendheid van netgebruik wanneer je wil en hoeveel je wil is voorbij. De toekomst is aan de netbewuste stad, waarin de netbelasting via een combinatie van organisatorische en technische maatregelen gelijkmatiger verspreid wordt over de dag. Utrechts Energie Protocol (UEP) Utrecht wil dat gebouwen en gebieden die nu in ontwikkeling zijn, zoveel mogelijk bijdragen aan een klimaatneutrale stad. Daarom biedt de Gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol (UEP) aan als handreiking aan projectontwikkelaars en andere organisaties die starten met een nieuwbouwproject in Utrecht. Het Utrechts Energie Protocol is een stappenplan voor duurzame invulling van de energievoorziening. De volgorde in dit stappenplan is om eerst te kijken naar de mogelijkheden tot energiebesparing en verduurzaming op gebouw- of perceelniveau. Vervolgens naar de duurzame mogelijkheden binnen het plangebied of in de directe omgeving en ten slotte (verder) buiten het plangebied voor mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie.

Dit betekent dat wij voor nieuwbouw inzetten op hoogwaardige isolatie, optimaal gebruik van het dak (en gevels) voor duurzame energie-opwek, hergebruik van reststromen en het maximaal gebruik van warmte en koude in de directe omgeving. Voor het thema energie wordt ingezet op richtlijnen van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, waaraan Gemeente Utrecht zich committeert en waarbij we streven naar niveau goud en de ondergrens ligt bij niveau brons. Dit betekent voor nieuwbouw dat de grondgebonden woningen energieneutraal of beter zijn. Dit betekent

een minimale energievraag gecombineerd met een maximale energieopwekking. Dit is te vertalen in een BENG 2 norm van voor gebouwgebonden energieverbruik geen fossiele energie wordt toegepast. Voor appartementen geldt een aangepast minimale ambitie, deze ambitie is verwoord in het Convenant Toekomstbestendig bouwen (niveau brons).

Energietoets (provincie) Hierbij de instructieregel zoals deze is opgenomen in de 1e wijziging Provinciale Omgevingsverordening. Artikel 5.11 Toepassingsbereik energietoets Deze afdeling is van toepassing op nieuwe functies die tot een overbelasting van de elektriciteits-infrastructuur kunnen leiden. Artikel 5.12 Instructieregel weging elektriciteits-infrastructuur 1. Voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe functies die tot een overbelasting van de elektriciteits-infrastructuur kunnen leiden, wordt rekening gehouden met de gevolgen voor het beheer en beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur. 2. De motivering op een omgevingsplan bevat een beschrijving: a. van de redelijkerwijs te verwachten elektriciteitsafname of -teruglevering, per jaar; b. van de redelijkerwijs te verwachten piek- en dalmomenten van de afname of teruglevering, bezien op jaar (seizoenen) en dag (dagdelen of uren); c. of de ontwikkeling qua locatie en type passend is binnen de energie-infrastructuur van de netbeheerder; d. of het te verwachten energiegebruik en energielevering passend is op de aanwezige elektriciteits-infrastructuur of dat er knelpunten ontstaan;

56 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

e. of er sprake is van andere ontwikkelingen in de leefomgeving die van invloed kunnen zijn op het beheer en beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur; en f. met welke maatregelen wordt voorzien in een afdoende aansluiting van de nieuwe functies op de elektriciteitsinfrastructuur. “Spelen in je eigen buurt”, ontwerpvisie speelruimte 2022 Buiten spelen is belangrijk voor opgroeiende kinderen. Ze leren er samen spelen en ze ontwikkelen kracht en lenigheid in hun lichaam. We streven naar een stad waarin elk kind kan spelen en bewegen, zodra hij of zij de (voor)deur uitstapt. Dit betekent dat de openbare ruimte beter bespeelbaar wordt, voor jong en oud. Onderdeel van de visie is de Utrechtse speelruimtenorm, met de ambitie dat binnen 200 meter van iedere woning speelruimte te bereiken is. We houden daarbij rekening met het aantal kinderen dat in een buurt woont, en ook met de barrières die een kind over moet om bij een speelplek te komen. We zetten in op de grotere speelplekken, waar de hele buurt welkom is en gespeeld kan worden door jong en oud. Dit netwerk vullen we aan met kleinere plekken voor de jongste kinderen en met sportvoorzieningen voor de jeugd. In de openbare ruimte vindt het grootste deel van het (sociaal) stedelijk leven plaats. De gemeente wil dan ook meer ruimte voor groen, spelen en verblijven in de openbare ruimte.

De speelvisie en de bijbehorende Utrechtse speelnorm voor speel- en verblijfsplekken in de buurt werkt deze ambities preciezer uit. Het gaat daarbij zowel om ingerichte speel- en sportplekken als om bespeelbare openbare ruimte. Immers, kinderen spelen overal.” In het SPvE zijn uitgangspunten opgenomen voor het realiseren van sporten, spelen en bewegen in het plangebied. Doordat de Dorpstuin verdwijnt zal op andere plekken in het plangebied ruimte voor sporten, spelen en bewegen gerealiseerd moeten worden om te voldoen aan het speelruimtebeleid.

4.2 Onderzoeken Parkeergarage – Geotechnische aspecten funderingsadvies Het adviesbureau ABT heeft een geotechnische haalbaarheidsstudie (januari 2025) opgesteld voor een ondergrondse parkeergarage. In het advies ligt de nadruk op de haalbaarheid en aandachtspunten voor de realisatie van zowel een halfverdiepte als een volledige verdiepte parkeergarage. Hierbij worden de volgende uitgangspunten aangehouden: • ontgravingsniveau t.b.v. halfverdiepte parkeergarage ca. 1,5 meter onder maaiveld • ontgravingsniveau t.b.v. halfverdiepte parkeergarage ca. 2,5 meter onder maaiveld • ontgravingsniveau t.b.v. volledig verdiept parkeergarage = 3,0 á 3,5 meter onder maaiveld Het onderzoek van adviesbureau ABT geeft aan dat een halfverdiepte parkeergarage (van 1,5 tot 2,5 meter) onder maaiveld goed te realiseren is. Het bouwen van een volledig verdiepte parkeergarage is ook mogelijk, echter technisch complexer. De hoge grondwaterstand en bodemsamenstelling op deze locatie vragen voor een volledig verdiepte parkeergarage om aanvullende maatregelen.

57 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Wegverkeerslawaai Als onderdeel van het schetsplan Zuidoostkwadrant is een geluidsonderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit is een eerste quick scan om inzicht te krijgen op de impact van het verkeersgeluid op het plangebied uit de directe omgeving. Voor geluidsbronnen o.b.v. het verkeersmodel en het geluidsregister wordt overal voldaan aan de geldende standaardwaarde van de betreffende bron. Dit komt onder andere door grote afstand tot aan de Rijksweg, de relatief lage intensiteiten aan de noordkant van het plangebied op de Rijksstraatweg (max ongeveer 700 motorvoertuigen per etmaal), de maximumsnelheid van 30 km/u op de omliggende wegen en de afscherming van de bestaande bebouwing langs de Meerndijk. Alle zijden kunnen daardoor aangemerkt worden als geluidluw vanwege het wegverkeer. Er zijn daardoor vanuit het geluid van het wegverkeer geen verdere aandachtspunten.

Figuur 35: Een afbeelding uit het geluidsonderzoek wegverkeerslawaai. Tot 50 dB(A) is het verkeergeluid acceptabel, volgens het geluidsmodel o.b.v. het schetsplan komt de geluidbelasting nergens in het plangebied boven deze norm uit.

58 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Industriegeluid/ school Naast het plangebied ligt een basisschool met aangrenzend een speelplein. Na de schooltijden maakt ook een BSO (buitenschoolse opvang) gebruik van het gebouw en het speelplein. Het stemgeluid afkomstig van school- en speelpleinen kan hinder in de woonomgeving veroorzaken. In een akoestisch onderzoek is het stemgeluid geluid van de twee locaties van de R.K. Basisschool Drie Koningen en de BSO berekend. Uit het figuur (zie afbeelding) blijkt dat de geluidbelasting ten hoogste 64 dB(A) ter plaatse van de nieuwbouw zal zijn. Hiermee wordt de richtwaarde van 50 dB(A) ruimschoots overschreden. Bij het ontwerpen van het nieuwe gebouw zal er dus rekening gehouden moeten worden met het aspect geluid. Om te voldoen aan het beleid van de gemeenten is het nodig om maatregelen in het ontwerp te treffen.

Figuur 36: Een afbeelding uit het geluidsonderzoek industrielawaai, met langtijdgemiddelde beoordelingsniveau op bestaande woningen en nieuwbouw. De resultaten uit het onderzoek laten zien dat het stemgeluid op bepaalden gevels tot 64 dB(A) komt. Daarmee overschrijden we de richtwaarde van 50 dB(A) ruim. In de uitwerking van de plannen voor het Zuidoostkwadrant zullen maatregelen getroffen moeten worden.

59 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Luchtkwaliteit en stikstofdepositie Ook de gevolgen voor luchtkwaliteit en stikstofdepositie zijn in beeld gebracht (berekening jan. 2025). Het project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het project hoeft daarom niet getoetst te worden aan de omgevingswaarden. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is niet nodig. Gezien de concentraties stikstofdioxide en fijnstof op de locatie, is sprake van een goede toedeling van functies aan locaties. Uit de resultaten van de AERIUS-berekeningen blijkt dat het project geen effect heeft op de stikstofdepositie op gevoelige Natura 2000-gebieden. Het aspect stikstofdepositie vormt daarom geen belemmering voor het plan. Omgevingsveiligheid Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van transportroutes (spoor, snelweg, etc.) met gevaarlijke stoffen. Verder zijn er geen risicovolle stationaire bronnen of buisleidingen in de nabijheid. Er gelden geen aanvullende eisen vanuit omgevingsveiligheid voor deze locatie. Bedrijven en milieuzonering In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken op een goede manier samengaan.

Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook moet worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. We passen daarvoor de VNG-systematiek van Bedrijven en Milieuzonering toe.

Het plangebied ligt in een gemengd gebied. Het is een levendig gebied waar maatschappelijke functies, bedrijvigheid en wonen gemengd zijn. Naast de doorgaande wegen die aan het gebied grenzen in het noorden en in het westen, zijn er diverse bedrijven en voorzieningen direct naast en in het gebied gevestigd. In het oosten grenst het gebied aan R.K. Basisschool Drie Koningen en de BSO, en ten zuiden van het gebied loopt een initiatief voor een zorgcentrum met onder andere een huisarts. In het gebied zijn diverse horecagelegenheden (café en koffiehuis) en een kapper aanwezig. Deze bedrijven vallen allen onder milieucategorie 1. Bedrijven met een milieucategorie 1 of 2 komen voor in een gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging; direct naast woningen komen andere functies voor. Het toevoegen van woningen en een werkprogramma past goed in het dit gemengde gebied.

60 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 37: Uitsnede van de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht (2021) met in donkerroze het gebied van hoge archeologische waarde (WA3). Het plangebied Zuidoostkwadrant bevind zich in het donkerroze gebied (WA3). Nader proefsleuvenonderzoek is bij een verdere ontwikkeling nodig.

Archeologie en erfgoed Volgens de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht (2021) ligt het deelplangebied ‘Zuidoostkwadrant’ bijna geheel binnen gebied van hoge waarde (WA3). In gebied van hoge waarde is voor bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 30 m en dieper dan 0,3 m onder maaiveld een archeologievergunning vereist (omgevingsvergunning-aspect archeologie). Er moet bij de planontwikkeling rekening gehouden worden met de aanwezigheid van eventuele archeologische waarden. In 2015 is een bureauonderzoek uitgevoerd voor het gehele plangebied Hart van De Meern. Op basis van dat bureauonderzoek, oude kaarten en een in 2018 uitgevoerde archeologische begeleiding wordt geconcludeerd dat binnen het gehele plangebied zuidoostkwadrant proefsleuvenonderzoek nodig is waar bodemingrepen dieper dan 0,3 m onder maaiveld gepland zijn. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek dient een archeologisch Programma van Eisen te worden opgesteld, dat ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan het bevoegd gezag.

61 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Flora en fauna Kader Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

• •

• Voorafgaand aan de vaststelling van een omgevingsplan moet worden onderzocht: • of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied; • of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden; • of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is. Quick scan flora en fauna Voor het opstellen van het SPvE is in oktober 2024 een ecologische quick scan uitgevoerd voor deze locatie. Tijdens het onderzoek zijn de volgende bevindingen gedaan: • Binnen het plangebied zijn geen beschermde vaatplanten aangetroffen. • In het plangebied zijn mogelijk verblijfplaatsen van wezel aanwezig. Daarom kan, wanneer de begroeide oeverzones van de Achtkantemolenvliet worden aangepast, de activiteit negatieve effecten hebben op deze soort. Nader onderzoek is nodig en een ontheffingsvergunning dient voor de wezel te worden aangevraagd. • In het plangebied (deelgebied Meerndijk) zijn mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen in de gebouwen aan de Meerndijk (via stootvoegen in spouwmuur, onder scheve dakpannen, loodflappen en achter boeiboord) aanwezig. Onderzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen in gebouwen is noodzakelijk.

•

Het plangebied kan als foerageergebied of vliegroute door vleermuizen gebruikt worden, echter heeft het geen essentiële functie vanwege voldoende alternatieven. In het plangebied (deelgebied Meerndijk) zijn jaarrond beschermde nesten van huismus en gierzwaluw niet uit te sluiten. Nader onderzoek naar huismus en gierzwaluw is noodzakelijk. Dit geldt enkel voor renovatie en/of sloop bij de panden aan de Meerndijk. Nesten van algemene broedvogels worden mogelijk vernield als gevolg van de bouwwerkzaamheden. Hiervoor zijn preventieve maatregelen noodzakelijk, zoals het werken buiten het broedseizoen. In het plangebied zijn geen beschermde vissoorten, amfibieën, reptielen of ongewervelden aanwezig.

In de vervolgfase is nader onderzoek nodig naar verschillende beschermde soorten. Bij het vaststellen van een omgevingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat bij de uitvoering van het plan.

62 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 38: Kaart met de aanwezigheid en functies van beschermde soorten binnen en in de directe omgeving van het plangebied. Mogelijk zitten nesten van huismus en vleermuis in de bestaande panden van de Meerndijk en mogelijk is de wezel aanwezig langs de oevers van de Molenvliet. De vliegroute van vleermuizen loopt langs de watergang Leidsche Rijn.

63 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Bomeninventarisatie In opdracht van gemeente Utrecht is in oktober 2024 een inpasbaarheidsonderzoek naar de bestaande bomen uitgevoerd. In totaal zijn 33 bomen onderzocht, waarvan 21 bomen binnen het projectgebied liggen. Het onderzoek geeft inzicht in de actuele positie, kwaliteit, groeiplaatsen en wortelkluiten, verplantbaarheid en toekomstverwachting van de bomen. Deze informatie is gebruikt bij het maken van het schetsontwerp. Het rapport is als bijlagen toegevoegd aan het SPvE. Huidige bomen In het projectgebied staan een Noorse esdoorn (Acer platanoides), drie gewone esdoorns (Acer pseudoplatanus), vier essen (Fraxinus excelsior), een walnoot (Juglans regia), vier sierappels (Malus sp.), acht leivorm esdoornbladige platanen (Platanus x hispanica), drie kerspruimen (Prunus cerasifera ‘Nigra’), een kleinbladige linde (Tilia cordata), vier Hollandse linden (Tilia x europaea) en vier Amerikaanse linden (Tilia americana).

Resultaten uit het onderzoek • De meeste bomen hebben een onregelmatig en omvangrijk wortelgestel ontwikkeld. Dit is naar verwachting het gevolg van relatief ongunstige en onregelmatige groeiplaatsomstandigheden. Dit zorgt er ook voor dat de bodem gevoelig is voor droogte. • Vijf bomen die direct aan de sloot staan zijn niet verplantbaar, omdat ze daar een erg eenzijdige wortelkluit hebben ontwikkeld. De twee bomen die dicht op bebouwing staan zijn hebben een eenzijdige kluit en zijn daarom ook niet verplantbaar. • De vier essen zijn niet verplantbaar in de eerste plaats omdat het gemeentelijk beleid is essen niet te verplanten vanwege het risico van essentaksterfte. Drie essen zijn ook al aangetast door deze ziekte. • En ook de drie kerspruimen zijn niet verplantbaar vanwege soorteigenschappen in combinatie met hun verminderde conditie. • De overige 21 bomen zijn wel verplantbaar. Maar de hoeveelheid puin in de bodem maakt verplanten wel lastiger. De kans op een succesvolle verplanting is daardoor kleiner dan normaal. Bovendien is de slagingskans standaard kleiner dan wanneer gekozen wordt voor nieuwe bomen.

64 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 39: Themakaart boomwaarderingscijfer uit bomeninventarisatie bureau Cobra (29-11-2024).

Vervolgfase Bij het opstellen van het definitief ontwerp (DO) zal een bomeneffectanalyse (BEA) uitgevoerd worden. Een BEA kijkt specifiek naar de uit te voeren werkzaamheden en de eindsituatie in relatie tot de bomen. Uit de BEA blijkt in detail welke bomen bij de gemaakte ontwerpkeuzes gehandhaafd kunnen blijven. Of waar aanpassingen in het ontwerp nodig zijn.

65 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Bodemkwaliteit en ondergrond Bodemkwaliteit De bodemkwaliteit binnen het plangebied is begin 2025 onderzocht (rapportkenmerk R01-78448.76-ALO-d02, d.d. 28 maart 2025). Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat het plangebied over het algemeen ten hoogste licht verontreinigd is. Slechts op een plek, nabij het fietspad, blijkt sprake van een zeer beperkte (sterke) grondverontreiniging. De aangetoonde kwaliteit van de bodem vormt daarmee geen beperking voor de voorgenomen herbestemming/ herontwikkeling van de locatie. Nader bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Bij eventuele afvoer van grond dient er wel rekening gehouden te worden met de aangetoonde (sterke) verontreinigingen waarbij grond van verschillende kwaliteiten niet mag worden vermengd. Grondverzet en toepassing volgens Nota Bodembeheer (2017-2027) Grond die wordt toegepast op de locatie dient te voldoen aan de kwaliteitseis ‘wonen’. Er wordt gestimuleerd zo veel mogelijk grond te hergebruiken in het plangebied en het waar toegestaan op te mengen met organisch materiaal voor de groenstukken.

omschrijft. De huidige kwaliteit van de waterbodem is dus onbekend. Op basis van de huidige gegevens verwachten we dat de kwaliteit van de waterbodem niet van belang is voor (extra) groen, bomen en/of een pad. Onderzoek naar de kwaliteit van de waterbodem is niet noodzakelijk. Parkeren en Verkeer Parkeeronderzoek in Hart van De Meern In opdracht van de gemeente Utrecht is in juni 2024 een uitgebreid parkeeronderzoek uitgevoerd. De parkeermetingen geven inzicht in de parkeercapaciteit en bezetting in dit gebied op verschillende momenten van de week en verschillende momenten van de dag. Naast de parkeerdruk was er ook behoefte aan inzicht in het type parkeerders (herkomstadres). Op basis van de resultaten kan geconcludeerd worden dat er voldoende parkeerplekken beschikbaar blijven in het gebied. Met het opheffen van het parkeerterrein Zuidoostkwadrant blijft de parkeerdruk op een acceptabel niveau. Voorwaarde is wel dat voor de nieuwe woningen het parkeren op eigen terrein wordt opgelost, conform de norm van een C1-gebied (voor bewoners en bezoekers).

Ontplofbare oorlogsresten Volgens de bommenkaart van de gemeente Utrecht is het plangebied geen verdachte locatie. Nader onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten is niet noodzakelijk. Als tijdens de ontwikkeling toch verdachte materialen worden aangetroffen kan het handelingskader toeval vondsten worden gehanteerd.

Belangrijkste punten uit het onderzoek:

Waterbodem De waterbodem van de Leidsche Rijn is onderzocht. Het deel voor de projectlocatie lijkt verontreinigd te zijn volgens een document uit 2003. Het document is een saneringsvoorbereiding. De verwachting is dat de sanering is uitgevoerd en het document niet de huidige situatie