SPvE Zuidoostkwadrant Hart van De Meern

1 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Hart van De Meern Zuidoostkwadrant

Utrecht.nl

2 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Colofon Gemeentelijke projectgroep

Projectmanagement

Meta Albers Harmen Knoop Jochem Vellinga Hessel Rasch Esther Daals Tonia Koops Arthur Hoffmann Luiz Plein Emma Tabak Jochum ten Goede Thijs Meeuws Lennart Voortman Eelke Nijmeijer Erik Ader Ineke Raaijmakers Linda Verniers Nina Ommerborn Annemarie Ruijsbroek Evelien de Groot Desley van Straalen Mariska Pastoors Henrieke Graven Jeroen Pasman Ramin Ghaffari Luuk van Dijk Lotte van Rooij

Thomas Sturkenboom

Energie, klimaatadaptatie, circulariteit Stedenbouw Stedenbouw Landschap Wonen Groen Ecologie Mobiliteit Luchtkwaliteit Water Geluid Geluid Mer coördinator Omgevingsveiligheid Vastgoedorganisatie Utrecht Erfgoed Bodem Gezondheid Omgevingsrecht Vastgoedadviseur Wijkadviseur Communicatie Ontwerp Studio Ruimte Ontwerp Studio Ruimte Economische zaken Economische zaken

Opdrachtgever Liesbeth Groenveld

Grafische realisatie DDK, Utrecht

Afbeeldingen De afbeeldingen in dit document komen vanuit de beeldenbank van de gemeente Utrecht of zijn eigen foto’s of grafische afbeeldingen vanuit de gemeentelijke projectgroep.

Versiedatum november 2025

Bestuurlijke besluitvorming Nog niet vastgesteld door gemeentebestuur

Bezoekadres Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht

Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht

Telefoon 030 - 286 00 00

3 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Inhoudsopgave Colofon

2

1. Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Aanleiding Wijziging van het plangebied Wijzigingen programma Samen Stad maken Doel en opzet SPvE Leeswijzer

2. Bestaande situatie 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Historische ontwikkeling Bestaande situatie en functies Verkeer en parkeren Gezonde leefomgeving in de huidige situatie Het huidige omgevingsplan (juridisch kader)

3. Programma en uitgangspunten 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Stedenbouwkundige uitgangspunten: centrum met dorpse identiteit Beeldkwaliteit Programma Inrichting Openbare ruimte Thematische uitgangspunten

4. Beleidskaders en onderzoeken 4.1 4.2

Relevante beleidskaders Onderzoeken

5. Uitvoerbaarheid en vervolg 5.1 5.2 5.3 5.4

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Technische uitvoerbaarheid Vervolgtraject

Bijlage 1: Reactienota

4 7 8 9 11 11

12 12 13 15 17 17

18 18 28 33 34 39

47 47 56

69 69 69 70 71

72

4 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Voor de vier kwadranten in het Hart van De Meern is in twee fasen een SPvE (Stedenbouwkundig Programma van Eisen) vastgesteld. In 2014 voor het deel ten noorden van de Leidsche Rijn en in 2015 voor het deel ten zuiden. De afgelopen jaren zijn drie van de vier kwadranten gefaseerd ontwikkeld en opgeleverd. Ook is de openbare ruimte van onder andere de Meerndijk en het Castellumplein in de afgelopen jaren opgeknapt. De herontwikkeling van het Zuidoostkwadrant is de laatste fase van de herontwikkeling van het dorpshart van De Meern.

Figuur 1: Locatie Hart van De Meern Zuidoostkwadrant op de kaart van Utrecht Leidsche Rijn, Vleuten-De Meern.

5 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 2: : foto vanaf de Driekoningenschool op het plangebied Zuidoostkwadrant.

Stedenbouwkundig programma van Eisen (SPvE) Zuid De ambities en de uitgangpunten van het SPvE uit 2015 sluiten niet langer aan bij het huidige beleid en de actuele ambities voor betaalbaar wonen, ontmoeten, groen, de 10-minutenstad en duurzaamheid. Daarom maken we nu een update van dit document, specifiek voor het Zuidoostkwadrant. Dit nieuwe SPvE voldoet aan het huidige beleid, en door Samen Stad Maken weten we ook dat dit plan beter aansluit bij de wensen van bewoners en gebruikers van het gebied. Met dit SPvE maken we van het laatste deel van het Hart van De Meern een aantrekkelijk en levendig gebied. Met ruimte voor betaalbare woningen voor jongeren en ouderen, prettige groene routes, voorzieningen en ontmoetingsplekken. Daarbij koesteren we het lokaal zo gewaardeerde historische en dorpse karakter van dit deel van De Meern.

De vastgestelde beleidskaders de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU 2040), Omgevingsvisie deelgebied Vleuten-De Meern en de beleidsnota Wonen, geven nieuwe ambities voor deze locatie. Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 In de RSU2040 is het Hart van De Meern en de omgeving aangeduid als plek voor herontwikkeling en het toevoegen van meer werkprogramma, verdichting rond knooppunt openbaar vervoer en functiemenging. We versterken de plek met wonen, werken en voorzieningen in de buurt, als onderdeel van de 10-minutenstad. Daarnaast wordt ingezet op ruimte voor barcode-functies zoals groen, water en maatschappelijk programma.

6 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Omgevingsvisie deelgebied Vleuten-De Meern De omgevingsvisie deelgebied Vleuten-De Meern (nov. 2018) geeft aan dat het centrum van De Meern een autoluwe, gezellige en levendige ontmoetingsplek moet worden voor iedereen. Bij het opstellen van de omgevingsvisie noemen bewoners Vleuten-De Meern vaak ‘dorps’ en geven de volgende thema’s aan als belangrijk: • voldoende groen • elkaar makkelijk ontmoeten • fijne woon- en werkomgeving • prettig kunnen verplaatsen (op de fiets, lopend, ov of met de auto) Door het vastleggen van uitgangspunten en ambities in dit SPvE dragen we bij aan realisatie van deze thema’s. Beleidsnota Wonen ‘van woningmarkt naar volkshuisvesting’ De huidige druk op de woningmarkt voor de lage en middeninkomens is hoog; vooral mensen met middeninkomens moeten steeds vaker de stad verlaten. In de beleidsnota Wonen ‘van woningmarkt naar volkshuisvesting’ geeft het gemeentebestuur aan zich voor deze doelgroep in te zetten. In De Meern is grote vraag naar woningen voor starters en voor ouderen die kleiner willen wonen in hun vertrouwde woonomgeving.

Door het bouwen van meer sociale en betaalbare woningen in het Zuidoostkwadrant in De Meern wil de gemeente een bijdrage leveren aan het bestrijden van het woningtekort en de kansenongelijkheid in de gemeente. “ We willen dat iedereen die in Utrecht wil komen of blijven wonen, een passende woonplek kan vinden. Utrecht is een stad waar ook mensen die minder te besteden hebben betaalbaar kunnen wonen. Er zijn voldoende woningen voor mensen in een kwetsbare positie, inwoners met vitale beroepen en mensen met een lager inkomen.” Uit de beleidsnota Wonen gemeente Utrecht, Van woningmarkt naar volkshuisvesting, 2025

7 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 3: Kaart met de plangrens van het Zuidoostkwadrant. Met daarin de deelgebieden: 1. parkeerterrein 2. panden aan de Meerndijk 3. Voormalige supermarktgebouw.

1.2 Wijziging van het plangebied Het SPvE uit 2015 bestond uit de deelgebieden 1 t/m 3 (zie bijgevoegd kaartje). In dit SPvE is het plangebied gewijzigd. Deelgebied 1 wordt ontwikkeld en ligt tussen de achterzijde van | de woningen aan de Meerndijk , de Rijksstraatweg, watergang de Achtkantemolenvliet en het fietspad tussen de Mereveldlaan en Meerndijk. Het gebied heeft een oppervlakte van 6.835 m² en bestaat uit een parkeerterrein, een tijdelijke dorpstuin, het fietspad inclusief fietsbrug en de watergang Achtkantemolenvliet. Deelgebied 2 zijn de woningen aan de Meerndijk (nr. 6 /m 18 evenzijde). Deelgebied 2 is onderdeel van het SPvE maar geen onderdeel van de nieuwbouwontwikkeling in het Zuidoostkwadrant. Tijdens Samen stad maken heeft de buurt duidelijk aangegeven deze panden te willen behouden. Ook vanuit historisch en stedenbouwkundig oogpunt zijn de inzichten veranderd. De historische panden blijven behouden en worden ingepast in de nieuwe ontwikkeling van het Zuidoostkwadrant. Voor deelgebied 3, de kavels ten zuiden van het fietspad met de voormalige supermarkt en het oude postkantoor loopt een particulier initiatief voor ontwikkeling van een gezondheidscentrum met woningbouw. De locatie is grotendeels in particulier eigendom. Voor de ontwikkeling loopt een apart traject waarvoor een Nota van Uitgangspunten wordt opgesteld.

Deze wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Deelgebied 3 maakt geen onderdeel uit van het plangebied van dit SPvE.

8 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 4: de kaart SPvE Hart van De Meern Noord en Zuid en het rechterkaartje de uitwerking van het SPvE Zuidoost uit 2015.

1.3 Wijzigingen programma In het oorspronkelijke SPvE uit 2015 zijn uitgangspunten en spelregels vastgelegd voor een gefaseerde ontwikkeling van Hart van De Meern. Voor het Zuidoostkwadrant ging het SPvE uit van woningbouw met parkeren op maaiveld in deelgebied 1 t/m 3. De proefverkaveling bood ruimte aan eengezinswoningen met tuin en enkele appartementen. De bestaande panden aan de Meerndjjk zouden hierbij grotendeels worden gesloopt en plaatsmaken voor nieuwbouw. In het voorliggende SPvE is het oorspronkelijke plangebied uit 2015 gewijzigd. Het gewijzigde plangebied biedt ruimte aan een nieuwbouwontwikkeling van circa 40-55 betaalbare appartementen in

deelgebied 1 en transformatie van een deel van de bestaande panden aan de Meerndijk naar gecombineerde woon/werk panden in deelgebied 2. Het particuliere initiatief in deelgebied 3 valt buiten dit SPvE, maar levert met circa 15 appartementen en voorzieningen een waardevolle bijdrage aan de omgeving. Daarmee biedt dit plan ten opzichte van het SPvE 2015 de mogelijkheid om met behoud van de historische karakteristieke panden aan de Meerndijk meer woningen en betaalbare woningen toe te voegen aan het woningaanbod in De Meern.

9 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

1.4 Samen Stad maken Bij de start van het nieuwe SPvE Zuidoostkwadrant heeft de gemeente in de buurt gepeild. Hiermee zijn in de beginfase meningen, zorgen en wensen opgehaald. Met een inloopbijeenkomst in oktober 2023 is het planproces gestart. Samengevat gaven bezoekers aan behoefte te hebben aan voorzieningen in het oude centrum, woningen voor jongeren én ouderen, behoud van de historische panden aan de Meerndijk en fijne plekken om te verblijven. Ook zijn er zorgen geuit over voldoende ruimte voor parkeren, de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling rond de Meernbrug. Samen met de actuele gemeentelijke beleidskaders is dit de basis geweest voor het uitwerken van een schetsplan.

Figuur 5: Een impressie van foto’s van de verschillende inloopbijeenkomsten die de gemeente heeft georganiseerd om met bewoners en ondernemers te spreken over de ontwikkeling van het zuidoostkwadrant.

Het schetsplan, waarin de eerste visie en ambities voor het Zuidoostkwadrant zijn weergegeven is in juli 2024 opnieuw met de buurt besproken. Tijdens twee inloopbijeenkomsten is door te peilen veel informatie opgehaald. In het algemeen konden mensen zich goed vinden in de dorpse uitstraling en de bouwhoogten van het schetsplan. Ook nu zijn er zorgen geuit over het verkeer rond de Meernbrug en parkeerdruk in de buurt bij het bebouwen van het parkeerterrein. De reacties zijn nader onderzocht en verwerkt in dit SPvE. Het knooppunt Meernbrug valt buiten het plangebied van dit SPvE. Het concept-SPvE is van 10 juli tot 27 juli 2025 ter inzage gelegd. De mensen konden het concept SPvE downloaden of langskomen bij een inloopbijeenkomst. De inloopbijeenkomst op 17 juli 2025 had een opkomt van circa 50 bezoekers. In totaal hebben 11 mensen een schriftelijke reactie gegeven, deze zijn samen met de antwoorden van de gemeente opgenomen in de bijgevoegde reactienota.

10 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 6: Enkele reacties vanuit buurtbewoners tijdens de bewonersbijeenkomst op 17 juli 2025. In de bijlage is de complete Reactienota opgenomen.

“Fantastisch dat hier een plek komt voor wonen en misschien horeca” “ Het ziet er mooi uit en past goed in het dorp.” “ Het plan ziet er goed uit, er is geluisterd naar de bewoners. Fijn.” “ Vergeet niet dat de Molenvliet ook een belangrijke functie bij de waterhuishouding van de omgeving heeft.” “Een grote zorg blijft echter de verkeersdruk en veiligheid op de Meerndijk en Meernbrug. Met de nieuwbouw neemt dit nog meer toe en onduidelijk is hoe dit aangepakt gaat worden.”

“Maximaal benut. Veel groen. Parkeren blijft belangrijk om daarvoor ruimte te houden. Laagbouw is fijn.” “Ik wil dat de koningsdag markt (en de kermis) op dezelfde plek gehouden kan blijven.” “Mooi plan. Gezien de vergijzing en locaties alle woningen toekomstbestendig maken” “ We hebben interesse in een huurappartement.”

11 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

1.5 Doel en opzet SPvE

1.6 Leeswijzer

Het doel van het SPvE is om uitgangspunten en spelregels vast te leggen voor de herontwikkeling van het Zuidoostkwadrant. Er zijn ruimtelijke en functionele uitgangspunten opgesteld voor de openbare ruimte en de ontwikkellocatie (deelgebied 1). Deze worden vastgelegd in een Omgevingsplan. Het SPvE is de ruimtelijke onderbouwing voor het omgevingsplan en het toetsingskader voor nieuwe plannen in het gebied.

Het SPvE bestaat uit een aantal hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven en in hoofdstuk 3 de visie en ambities voor het plangebied aan de hand van uitgangspunten. Hoofdstuk 4 beschrijft de meer thematische onderwerpen en geeft een toetsingskader voor de milieu- en andere uitvoeringsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en het vervolgproces van het SPvE.

De uitgangspunten in dit SPvE bieden een kader voor de verdere uitwerking van deze ontwikkeling. Er is gezocht naar een balans tussen het stellen van grenzen en het geven van de nodige flexibiliteit voor nadere afwegingen in de toekomst. Voor de inrichting en het beheer van de openbare ruimte in het plangebied is de gemeente verantwoordelijk. Het inrichtingsplan in dit SPvE geeft een goed eerste beeld van het ontwerp dat nog verder uitgewerkt zal worden.

12 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

2. Bestaande situatie 2.1 Historische ontwikkeling Het Zuidoostkwadrant ligt in de wijk De Meern. De Meern is een oud dorp binnen de gemeente Utrecht. Het dorp is in de 15e eeuw ontstaan langs de Leidsche Rijn rond de kruising met de Meerndijk en werd in de 19e eeuw een officiële woonplaats gericht op akkerbouw. Na de kleiwinning in de tweede helft van de 19e eeuw veranderden de akkers in tuinbouwgrond. Tuinders aan de rand van de stad Utrecht moesten hun grond afstaan ten behoeve van woningbouw. In deze periode komt in De Meern ook de industrie op. Hier vestigen zich enkele aannemersbedrijven, een fietslampenfabriek en een bloemenmandenfabriek. In de 20e eeuw wordt het gebied in de Vierde Nota Extra (Vinex) aangewezen voor het bouwen van woningen. Leidsche Rijn, samen met het toen nog zelfstandige Vleuten-De Meern, was hiervan de grootste. Een ruim 2250 hectare groot woon- en werkgebied werd ontwikkeld, met daarin zo’n 30.000 woningen met alle bijbehorende voorzieningen, bedrijventerreinen en infrastructuur.

Figuur 7: Boven: Kaart uit het begin van de achttiende eeuw met het noorden aan de onderkant ervan. Ongeveer midden in het Zuidoostkwadrant is een boerderij met twee hooimijten weergegeven op enige afstand van de Leidse Rijn. Bron: J. Luijt 2011, Van vicus tot vinex: Een geschiedenis van Vleuten, De Meern en Haarzuilens, p. 92. Onder: Het dorp De Meern in 1744 gezien vanuit het westen, getekend door Hendrik Spilman. In het midden de Meernbrug (bron: Wikipedia)

13 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

2.2 Bestaande situatie en functies Ruimtelijke situatie Het Hart van De Meern bestaat uit een mix van klein- en meer grootschalige gebouwen. Langs de Zandweg en de Meerndijk is nog veel kleinschalige bebouwing aanwezig van twee of drie bouwlagen. In de overige kwadranten van Hart van De Meern staan woonblokken van 4 bouwlagen. Dorpse functies en authentieke bebouwing dragen bij aan het karakter van het Hart van De Meern. De kerktoren van de Marekerk is goed zichtbaar vanuit de omgeving. Hij markeert zo op een vanzelfsprekende manier de kruising van de Leidse Rijn met de Meerndijk - Castellumlaan en daarmee ook het Hart van De Meern. Met de aanleg van de HOV-baan (Hoogwaardig Openbaar Vervoer, hier een busbaan) op de Rijksstraatweg en de westzijde van de Meerndijk is veel oorspronkelijke bebouwing verdwenen. Hier zijn meer grootschalige gebouwen met winkel- en kantoorfuncties voor teruggekomen. In het pand op de Meerndijk nummer 24 was een supermarkt gevestigd, tegenwoordig zit hier een dansschool. In dit deel van de Meerndijk zijn nog enkele rijwoningen van één tot twee bouwlagen met kap. In deze bebouwing zitten woningen, winkeltjes, bedrijven en horeca. Het Zuidoostkwadrant wacht al lange tijd op herontwikkeling. Het gebied heeft daarmee een sfeer van anonimiteit, het heeft weinig waarde voor het oude centrum en door de HOV-baan mist een verbinding met zijn omgeving.

Bestaande functies Panden aan de Meerndijk nr. 6 t/m 18 (even zijde) Enkele panden aan de Meerndijk zijn deels in eigendom van de gemeente en worden verhuurd met tijdelijke contracten of anti-kraak in afwachting van de herontwikkeling. Van de panden die niet in eigendom zijn van de gemeente is het pand op Meerndijk nr. 6

recentelijk opgeknapt passend bij het dorpse karakter van de Meerndijk. Verder zit hier een kapperszaak, distilleerderij en op de hoek café De Don, wat een ontmoetingsplek voor de buurt is. Het parkeerterrein Het plangebied bestaat voornamelijk uit een relatief groot parkeerterrein. Het parkeerterrein heeft 77 parkeervakken en fietsenrekken aan de noordzijde. Na het vertrek van de supermarkt maakt het parkeerterrein al jaren een functionele en vaak verlaten indruk. Het voegt weinig toe aan het centrumgebied van De Meern. Daarom staat de buurt algemeen positief tegenover de herontwikkeling van dit gebied. De dorpstuin De dorpstuin ligt ter hoogte van de bushalte langs de Rijksstraatweg. De dorpstuin is in 2013 op initiatief van en door bewoners aangelegd en in beheer genomen. De initiatiefnemers hebben met de gemeente afgesproken dat de dorpstuin een tijdelijke bestemming is tot herontwikkeling van het gebied. Het krakende verzetje Een groep fietsliefhebbers gebruikt al jarenlang een schuurtje in het plangebied als ontmoetingsplek. Het schuurtje is omgedoopt tot ‘het krakende verzetje’. Het schuurtje is in eigendom van de gemeente en in bruikleen bij de fietsclub. Jeugdontmoetingsplekken Op het parkeerterrein staan twee jeugdontmoetingsplekken (JOP’s) langs de Molenvliet. De JOP’s zijn bedoeld voor jongeren uit de buurt. De JOP’s worden goed gebruikt door de doelgroep.

Huidige fietspad Het huidige fietspad van de Meerndijk tot aan de Mereveldlaan is onderdeel van het plangebied. Het fietspad is nu geen duidelijke route.

14 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Het fietspad wordt gebruikt als verbinding tussen verschillende buurten, kinderen en ouders van de Driekoningenschool en bezoekers van het Mereveldplein en de voorzieningen daar. Evenementen Op Koningsdag wordt een deel van de vrijmarkt op het parkeerterrein gehouden. Ook de jaarlijkse kermis vindt hier plaats. De gemeente gaat hierover met de partijen in gesprek. Ondergrondse containers. Op het huidige parkeerterrein staan ondergrondse containers voor papier, glas en restafval. Voor de nieuwe ontwikkeling van het appartementengebouw moeten deze containers verplaatst worden. Een nieuwe locatie voor de ondergrondse containers zal nog nader onderzocht worden. Belangrijk is dat de containers op loopafstand van de nieuwe bewoners komen en goed toegankelijk zijn voor de vuilophaaldienst. De komende periode wordt de alternatieve locatie verder uitgezocht en worden bewoners hierover nader geïnformeerd. Watergang Molenvliet Langs de Molenvliet (volledig Achtkantemolenvliet) loopt een hoofdgroenstructuur met belangrijke ecologische waarden. De Molenvliet is een historische lijn die dwars door De Meern loopt. De inrichting van deze ruimte versterkt de ecologische waarden en de historische beleving van deze watergang. Perceel Meerndijk 24 – voormalige supermarkt Net ten zuiden van het plangebied ligt het perceel van de voormalige supermarkt.

Het pand is verouderd en wordt tijdelijk gebruikt door een dansschool. De huidige eigenaar is aan het verkennen of hier een nieuwe ontwikkeling mogelijk is. Dit initiatief loopt via het Utrechts Planproces Gebiedsontwikkeling.

Figuur 8: Foto’s uit de locatie Zuidoostkwadrant. Linksboven: de fietsbrug naar de Mereveldlaan. Rechtsboven: het parkeerterrein. Links midden: de Meerndijk. Rechts midden: de tijdelijke dorpstuin. Linksonder: hoekpand nr. 6 bij de Meerndijk. Rechtsonder: zicht op de Meernbrug met kruising van de Rijksstraatweg.

15 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Functies in de directe omgeving

2.3 Verkeer en parkeren

Hart van De Meern Zuid In Hart van De Meern Zuid is een gevarieerd aanbod van detailhandel te vinden, waaronder winkels voor kleding en meubels. Er zijn ook dienstverlenende functies aanwezig, zoals een makelaar, kapsalon, hypotheekadviseur, opticien en verzekeringskantoor. Verder ligt direct ten oosten basisschool Drie Koningen met buitenschoolse opvang, een gymzaal en een sportcentrum.

Fiets Het plangebied is goed bereikbaar voor langzaam vervoer (voetgangers en fietsers). Zowel de Zandweg, de Rijksstraatweg als de Meerndijk-Castellumlaan zijn belangrijke hoofd- en doorfietsroutes. Vooral de Zandweg wordt veel gebruikt door recreatief fietsverkeer. De Zandweg is in 2014 ingericht als fietsstraat en onderdeel van een doorfietsroute Utrecht – Woerden.

Hart van De Meern Noord Ten noorden van de Leidsche Rijn zijn diverse voorzieningen aanwezig, waaronder een ijssalon, apotheek, kerk, sportgelegenheid en eerstelijns zorgaanbod. Daarnaast zijn er restaurants, een delicatessenwinkel, fietsenzaak en diverse dienstverlenende functies zoals onder andere een makelaarskantoor en schoonheidssalon. De Marekerk ligt aan het plein bij de Castellumlaan - Zandweg als middelpunt van het oude dorp.

De Meerndijk is vanaf de zuidkant de toegang tot de Rijksweg A12 en de polder Rijnenburg. De Castellumlaan is de toegang tot het Maximapark ten noorden van De Meern. Deze worden ook veel gebruikt door recreatief fietsverkeer. Fietsers van en naar de winkels en scholen in het zuidoostelijk deel van De Meern maken gebruik van de Meernbrug en Meerndijk. Bewoners en bezoekers geven aan dat dit kruispunt een onprettig en onveilig knooppunt is voor fietsers. Hiervoor loopt een apart onderzoek vanuit de gemeente Utrecht. Het kruispunt maakt geen onderdeel uit van het plangebied.

Winkelcentrum Mereveldplein Het Mereveldplein biedt alledaagse voorzieningen zoals supermarkten, afhaalzaken en o.a. een bakker. Daarnaast zijn er dienstverlenende functies zoals een kapsalon, en onderwijsvoorzieningen waaronder een basisschool en meerdere andere scholen. Het culturele centrum De Schalm, de bibliotheek en een sportzaal zijn eveneens gevestigd op deze locatie.

Openbaar vervoer In 2010 is de HOV busbaan over de Rijksstraatweg aangelegd (station Vleuten-Utrecht Centraal). Aan de oostzijde van de Meernbrug zijn haltes in beide richtingen. Bij de bushalte Meernbrug stoppen vijf buslijnen: 28, 29, 102, 107 en N7. In de spits stopt om de circa 4 minuten een bus. Het plangebied is hierdoor goed te bereiken met de bus. Er is een directe busverbinding naar Utrecht Centraal. Vanaf Utrecht centraal kunnen reizigers hun reis voortzetten met de trein, bussen, deelvervoer of taxi.

16 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Auto De Meerndijk heeft binnen het autonetwerk van Vleuten – De Meern en Leidsche Rijn een functie als wijkontsluitingsweg met gedeeltelijk een doorgaand karakter (het deel na kruising Oranjelaan richting C.H. Letschertweg). Het deel van de Meerndijk tussen de Rijksstraatweg en Van Zuylenstraat geldt een maximumsnelheid van 30km/uur en heeft meer een dorpskarakter waar ‘verblijven en ontmoeten‘ belangrijke functies zijn. De Zandweg is beperkt toegankelijk voor autoverkeer. Voor autoverkeer is het tussen de Meernbrug en Regenboogbrug/ Meridiaan (wijk ‘t Weer) mogelijk om een rondje te rijden.

Parkeren Parkeren in het centrum van De Meern vindt plaats langs straten en wegen. Bijvoorbeeld op de Meerndijk, Castellumlaan, Zandweg, Rijksstraatweg en rondom de Marekerk. In het plangebied ligt een parkeerterrein voor 77 auto’s. Het parkeerterrein wordt vooral gebruikt tijdens schooltijden voor het brengen en halen van de schoolkinderen van de Drie Koningenschool. Verder wordt het parkeerterrein gebruikt door forenzen die vanaf deze locatie hun reis voortzetten naar hun werklocatie in Utrecht. Ook parkeren bezoekers en werknemers van de lokale winkels en bedrijven hier. Een parkeeronderzoek uit 2024 bevestigt dit gebruik van het parkeerterrein.

Figuur 9: Kaartje met straten en routes rond het Zuidoostkwadrant.

Figuur 10: Foto van het parkeerterrein met de jongerenontmoetingsplek (JOP) en achterzijde van de woningen aan de Meerndijk in het plangebied Zuidoostkwadrant. Met op de achtergrond zicht op de Marekerk.

17 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

2.4 Gezonde leefomgeving in de huidige situatie Het plangebied bestaat voornamelijk uit een relatief groot parkeerterrein. De openbare ruimte is hierdoor versteend en biedt weinig verblijfskwaliteit en nodigt niet uit tot gezond gedrag, zoals ontmoeten, ontspannen en bewegen. Daarnaast is het parkeerplein een van de meest hittegevoelige gebieden in De Meern op dit moment. Uitzondering is de dorpstuin aan de noordzijde, die een groene verblijfsplek voor de buurt biedt. Echter is deze dorpstuin een tijdelijke bestemming. Buiten de tuin zijn er geen zit-, speel- of sportplekken die uitnodigen om te verblijven of te bewegen binnen het plangebied.

De Rijksstraatweg heeft de bestemming ‘Verkeer – 2’, bedoeld voor o.a. rijwegen, fiets- en voetpaden, openbaar vervoerbanen en parkeervoorzieningen. De watergang in het oosten van het gebied en het groen daaromheen zijn bestemd als ‘Water’ en ‘Groen’. Het definitieve deel van het omgevingsplan bevat algemene regels over o.a. bouwen en het gebruik van locaties. Ook de regels over archeologie zijn hierin opgenomen. Op het gebied ligt de gebiedsaanwijzing ‘archeologische verwachting - 3’. Dit betekent dat er geen vergunning nodig is voor archeologie zolang maximaal 30 cm diep wordt gegraven en het te verstoren oppervlakte maximaal 30 m² is.

2.5 Het huidige omgevingsplan (juridisch kader) Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 hebben we één omgevingsplan. Het omgevingsplan bestaat uit het tijdelijk deel en het definitieve deel. In het tijdelijk deel geldt ter plaatse van het Zuidoostkwadrant het bestemmingsplan ‘Actualisering diverse gebieden 2016’. Het plangebied is grotendeels bestemd als ‘Verkeer- Verblijfsgebied – 4’, bedoeld voor o.a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd en langzaam verkeer en parkeervoorzieningen. De bestaande bebouwing aan de Meerndijk heeft de bestemming ‘Gemengd – 4’. Dit betekent dat hier wonen en op de begane grond dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven in categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging en ateliers is toegestaan. Op één perceel is een aanduiding opgenomen voor horeca van de categorie D2 van de Lijst van Horeca-activiteiten, bijvoorbeeld een lunchzaak of koffietentje. Op één perceel is een aanduiding opgenomen van categorie B en C, zoals een café of cafetaria. Figuur 11: Kaart met daarop een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Actualisering diverse gebieden 2016’. Zichtbaar de bestemming ‘Verkeer en verblijfsgebied’, de bestemming ‘gemengd-4’ en ‘groen’ en ‘water’ bij de Molenvliet.

18 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

3. Programma en uitgangspunten Figuur 12: Historische lintbebouwing langs de Rijksstraatweg en Meerndijk (zwart) en recenter toegevoegde bebouwing (grijs).

3.1 Stedenbouwkundige uitgangspunten: centrum met dorpse identiteit De hoofdambities De stedenbouwkundige opzet is gebaseerd op twee hoofdambities voor deze plek: • Uitbreiden van het historisch centrum van De Meern door ruimte te bieden aan woningen en voorzieningen. • Inpassing van de nieuwbouw op een manier die aansluit bij de bestaande dorpse identiteit. De nieuwbouw en inrichting van de openbare ruimte moet aantoonbaar bijdragen aan deze ambities. Hieronder worden deze ambities toegelicht:

Historische plek op kruispunt van bebouwingslinten De plek en de herontwikkeling sluiten aan bij de historische structuur met lintbebouwing langs de Meerndijk en de Rijksstraatweg. In maat en schaal voegt nieuwbouw zich naar de historische plek. De korrel van gebouwen en de openbare ruimte is voldoende kleinschalig en sluit aan bij de aangrenzende percelen.

19 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 13: Bebouwing grenzend aan het historische centrum van De Meern (rood) en de beoogde toevoeging van bebouwing aan de noordzijde van het Zuidoostkwadrant (gestreept).

Figuur 14: Groenstructuur versterken door het toevoegen van een robuust groen raamwerk rond de ontwikkeling van het Zuidoostkwadrant. Historische groenstructuren worden hersteld of versterkt.

Verdichting in het historisch hart van De Meern In het dorpshart is er ruimte voor verdichting. Zo ontstaat een ‘dorpse mix’ van functies en gebouwen. Aan de zijde van de Rijksstraatweg is ruimte om bebouwing toe te voegen die in schaal en functie aansluit bij de ontwikkelingen rond het historische centrum (zie figuur). Ook op het parkeerterrein is ruimte voor het toevoegen van bebouwing die past in het centrum. De verdichting sluit in schaal en architectuur aan bij het dorpse karakter. De verdichting draagt bij aan de levendigheid van de plek. Diversiteit is daarbij een kernbegrip: in omvang van gebouwen, in verschillende gebruiksfuncties en ook woningtypen.

Versterken van het groene raamwerk Het Hart van De Meern is een kruispunt van een aantal belangrijke groenstructuren. Het versterken van dit raamwerk en het aanvullen ervan met lokale groenstructuren geeft een stevig ruimtelijk kader voor (toekomstige) ontwikkelingen. Langs de Molenvliet loopt een hoofdgroenstructuur met belangrijke ecologische waarden. De Molenvliet is ook een historische lijn die dwars door De Meern loopt. De inrichting van deze ruimte versterkt de ecologische waarden en de historische beleving van deze watergang. De bestaande lanenen bomenstructuren aan de Rijksstraatweg, Meerndijk en Mereveldpad worden behouden en versterkt.

20 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 15: Verbetering van de openbare ruimte en toevoegen van nieuwe en verbeterde verbindingen voor fiets- en voetganger (oranje).

Figuur 16: Dorpse identiteit (inhoud van dit ‘logo’ afhankelijk van definitieve opmaak).

Versterken van de openbare ruimte en routes De onbebouwde en openbare ruimte is een essentieel onderdeel van een dorps woonmilieu. Het plan voorziet in een raamwerk van openbare ruimten met een groene inrichting. De nieuwbouw definieert de randen van deze openbare en private ruimte en geeft hier betekenis aan. Het worden plekken waar het fijn is om te verblijven. In combinatie met nieuwe functies (zoals bankjes, groen en paden) ontstaat er een levendige collectieve ruimte. De plek moet ruimte bieden aan voetgangers en fietsers, om te ontmoeten, verblijven en verbinden.

Versterken van de dorpse identiteit De nieuwbouw in het Zuidoostkwadrant en herinrichting van de openbare ruimte voegt nieuwe plekken toe aan het Hart van De Meern. De essentie voor deze plek is: dorps bouwen in een informele sfeer. De dorpse identiteit kenmerkt zich door: • Een mix en diversiteit in gebruik en bebouwing: verschillende functies, woningtypen en daarmee gebruikers van het gebied. Met een diversiteit in gevels, daken, zichtlijnen, levendigheid en bebouwde en onbebouwde gebieden. • Menselijke maat: een maat en schaal van de gebouwen en ruimten die past bij de schaal van De Meern. • Een informele inrichting: de inrichting voegt plekken toe voor (nieuwe) bewoners én omwonenden om te ontmoeten en verblijven. Geleidelijke overgangen tussen de gebouwen en de omgeving dragen hier aan bij. Het voelt als onderdeel van het dorpshart van De Meern.

21 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 17: Uitgangspuntenkaart Hart van De Meern Zuidoostkwadrant.

Ruimtelijke hoofdopzet Om het centrumgebied een dorpse identiteit te geven, is het stedenbouwkundig ontwerp gebaseerd op twee ruimtelijke hoofdprincipes: • Een netwerk van openbare ruimtes met een kleinschalige en informele structuur. • Een bouwblok dat aan alle zijden een voorkant heeft en aansluit bij het dorpse karakter van de omgeving.

22 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 18: Een fijnmazig en informeel raamwerk van openbare ruimte.

Een kleinschalig en informeel raamwerk van openbare ruimte Het ontwerp van de buitenruimte sluit aan op de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van de locatie. De bebouwing langs de Rijksstraatweg en het centrale punt van het dorp – de Marekerk met het heringerichte kerkplein – vormen hierbij belangrijke uitgangspunten. Dorpsstructuren kenmerken zich door een afwisseling van bebouwing en openbare ruimtes die op natuurlijke wijze met elkaar verbonden zijn. Dit principe is leidend in het ontwerp. Door toevoeging van nieuwe bebouwing langs de Rijksstraatweg en de Molenvliet ontstaat een fijnmazig netwerk van openbare ruimtes. Deze plekken zijn ingericht als verblijfsgebieden, ontmoetingsplekken en routes voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). De inrichting is kleinschalig en informeel, met een nadruk op groen waar mogelijk, en biedt toegang tot woningen en voorzieningen. Langs de bebouwing aan de Rijksstraatweg worden twee groene hoeken gemaakt. Deze bieden zichtlijnen richting de Marekerk vanaf

de Meerndijk en de Molenvliet. Met name de hoek Meerndijk– Rijksstraatweg wordt vormgegeven als een bijzondere plek met verblijfskwaliteit. Door toevoeging van enkele bomen en aansluiting op het gerenoveerde hoekpand ontstaat een kleinschalige, maar betekenisvolle plek binnen het dorpshart. De nieuwbouw aan de Rijksstraatweg wordt gesitueerd aan een brede stoep en de twee groene hoeken. Deze openbare ruimte biedt plaats aan voorzieningen en draagt bij aan de samenhang met andere delen van het centrum. De bestaande bomenstructuur langs de Rijksstraatweg wordt hier aangevuld met nieuwe aanplant. Langs de Molenvliet wordt de ecologische waarde versterkt door een brede groenstrook en extra bomen. Hierlangs wordt een nieuw voetpad aangelegd, waar ook gefietst kan worden. De bestaande brug over de Molenvliet wordt vervangen en iets verplaatst, zodat een rechte verbinding ontstaat tussen de Meerndijk en de Mereveldlaan – Pastoor Boelenslaan.

23 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 19: De vier zijden van het bouwblok.

Het bouwblok met dorpse uitstraling De inrichting van de openbare ruimte bepaalt de bouwgrenzen van het nieuwe bouwblok. Dit blok bestaat uit bestaande bebouwing aan de Meerndijk en nieuwe gebouwen langs de Rijksstraatweg, de Molenvliet en het Mereveldpad. Gezamenlijk vormen zij een bouwblok dat aan alle zijden een voorkant heeft, waarbij elk gebouw grenst aan een openbare ruimte. De vier zijden van het bouwblok hebben elk een eigen karakter, zoals weergegeven in de tweede afbeelding: 1. Meerndijk: Deze zijde bestaat uit bestaande woningen en voorzieningen en vormt een klassiek dorpslint. De bebouwing is kleinschalig en kent een afwisselende verschijningsvorm. 2. Rijksstraatweg: Hier worden nieuwe woningen en voorzieningen gerealiseerd. Deze zijde vormt zowel een voortzetting van het bebouwingslint als de begrenzing van het centrumgebied.

De nieuwe bebouwing houdt afstand tot de bestaande kleinschalige lintbebouwing. 3. Molenvliet: Deze zijde wordt ingericht als woongebied aan een groene structuur. De combinatie van bebouwing en groenblauwe inrichting draagt bij aan de landschappelijke kwaliteit. 4. Mereveldpad: Deze zijde wordt begrensd door het rechtgetrokken fietspad en fungeert tevens als toegangsweg voor gemotoriseerd verkeer. Samen met de Molenvliet-zijde vormt dit een groene en toegankelijke rand van het bouwblok.

Doordat het bouwblok aan alle zijden een voorkant heeft, ontstaat een levendig en gevarieerd geheel. De afwisseling in korrelgrootte en functies van de gebouwen zorgt voor diversiteit. Het is van belang dat de gebouwen goed op elkaar aansluiten en passen binnen de omgeving. In maatvoering, schaal en architectuur wordt gezocht naar een passende aansluiting tussen de vier zijden van het bouwblok en de omliggende bebouwing, zodat een samenhangend en dorps geheel ontstaat.

24 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 20: Samengesteld bouwblok met zorgvuldige integratie van bestaande bebouwing met nieuwbouw.

Uitgangspunten voor het lint en de nieuwbouw Algemeen 1. De bebouwing wordt alleen gebouwd binnen het bouwveld zoals aangegeven op de uitgangspuntenkaart 2. Het bestaande dorpslint aan de Meerndijk en de nieuwbouw vormen samen een geheel (één bouwblok) dat aansluit op een gezamenlijke binnenwereld. 3. Er is aandacht voor een geleidelijke overgang tussen de bestaande lintbebouwing en de nieuwbouw. De bebouwing grenzend aan De Meerndijk is lager dan de maximale bouwhoogte. Het bouwblok bouwt in hoogte op zodat er een natuurlijke overgang ontstaat en er geen contrast is in bouwhoogten. 4. Balkons worden geheel binnen het bouwveld geplaatst. In afwijking op het voorgaande mogen balkons aan de Rijksstraatweg voor maximaal 1,5 meter uitkragen boven de openbare ruimte.

5. Het dakenlandschap draagt bij aan de aansluiting op de omgeving. Hellende of verspringende dakvlakken geven schaal aan (grotere) bouwvolumes. Er is diversiteit in de vormgeving en uitstraling van de bovenste bouwlaag in de bebouwing. 6. Bergingen en toegang tot bergingen zijn beperkt zichtbaar vanaf de openbare ruimte. Langere blinde gevels aan de voorof achterzijde van de bebouwing zijn niet toegestaan. 7. Er komen geen galerijen aan de buitenzijde/voorzijdes van de bebouwing. 8. De woningen zijn rolstoeltoegankelijk en voldoen aan het Stadsakkoord “Utrecht voor iedereen toegankelijk” 9. Gebouwinstallaties en trafohuisjes worden inpandig te opgelost en/of als ondergeschikte toevoeging uit het zicht geplaatst.

25 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Zijde: Rijksstraatweg Doel:

Bebouwing vormt een schakel tussen de bestaande lintbebouwing aan de Meerndijk en de Rijksstraatweg en is onderdeel van het Hart van De Meern.

1. Het bouwblok heeft een primaire oriëntatie op de Rijksstraatweg. 2. De entree(s) bij de Rijksstraatweg sluit direct aan op maaiveld. 3. Bebouwing dient aan te sluiten bij reeds bestaande bebouwingsbeeld van lintbebouwing. 4. De bebouwing bestaat uit minimaal twee als verschillend herkenbare panden (zowel aan de voorzijde als achterzijde). Het verschil in panden uit zich door toepassing van ‘dorpse’ eigenschappen, zoals: variatie in rooilijn, verschillende pandbreedtes, wisselende goot- en nokhoogte, diversiteit in bovenste (verbijzonderende) bouwlaag en een individuele verschijningsvorm. 5. De dimensionering en inrichting van de plint (indeelbaarheid, breedte, hoogte) biedt flexibiliteit in de plintvulling door de jaren heen. 6. De bovenste bouwlaag is ‘teruggelegen’ en daarmee minder zichtbaar vanuit de openbare ruimte. De bovenste bouwlaag bevat een set-back van minimaal 2 meter of een kapconstructie van maximaal 60 graden aan de gevels grenzend aan de openbare ruimte. 7. Aan de kop van de Rijksstraatweg is het mogelijk om het bouwblok richting het centrum te oriënteren. Daarbij is de teruggelegen 4e bouwlaag niet over de volledige lengte verplicht. 8. Er zijn functies anders dan wonen in de plint.

26 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 21: Schematische afbeelding van de kenmerken van een dorps bouwblok. Waarin een variatie zit in het volume, kaphoogte en gevelbreedte. Er wisselende bouwhoogtes zijn en een verbinding met de begane grond.

Zijde: Molenvliet en Mereveldpad

Zijde: De Meerndijk

Doel:

Doel:

Afronden van het bouwblok door aansluiting te zoeken in architectuur en volumeopbouw op de omgeving en door aan te sluiten bij de verbinding langs de Molenvliet.

1. De nieuwbouw aan de Molenvliet rondt het bouwblok af door aansluiting te zoeken in architectuur en volumeopbouw op de omgeving. Uitgangspunt in het ontwerp is verticale geleding en een duidelijk zichtbare plastiek. 2. Nieuwbouw reageert in maat en schaal op naastgelegen reeds aanwezige bebouwing zoals die aan de Meerndijk en Rijksstraatweg. 3. De basishoogte is 3 lagen met daarbij eventueel toegevoegd een bijzondere bouwlaag die visueel teruggelegen ligt. Een kapconstructie is maximaal 60 graden aan de gevels grenzend aan de openbare ruimte. Een set-back van minimaal 2 meter kan ook op onderdelen toegepast worden. 4. De entrees van de bebouwing sluiten direct aan op maaiveld. 5. Er is diversiteit in de vormgeving en uitstraling van de bovenste bouwlaag.

Behoud van de panden en versterken van de bestaande karakteristiek van het lint in structuur, bebouwing en materialisatie.

1. De panden aan de Meerndijk zijn geen onderdeel van de vastgoedontwikkeling Zuidoostkwadrant. 2. Het uitgangspunt is renovatie van bestaande panden, maar de renovatie is nu niet opgenomen in de plannen. 3. Bij herontwikkeling worden geen panden aan elkaar geschakeld (niet meer schakeling dan in de huidige situatie het geval is). 4. De architectuur en materialisatie sluit aan of refereert aan de bestaande kleinschalige bebouwing in het centrum van De Meern. 5. Het verschil in panden uit zich door toepassing van door ‘dorpse’ eigenschappen, zoals: variatie in rooilijn, verschillende pandbreedtes, wisselende goot- en nokhoogte, diversiteit in bovenste (verbijzonderende) bouwlaag en een individuele verschijningsvorm.

27 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 22: De binnentuin levert een kwalitatief leefruimte voor de bewoners.

Stedenbouwkundige uitgangspunten Binnentuin en parkeren Aan de binnenzijde van het bouwblok is ruimte voor een groene binnentuin. Samen met een (gebouwde) parkeeroplossing dient deze ruimte aan zich te passen binnen het groene raamwerk en de informele dorpse fijnmazigheid. Voor de binnentuin en het parkeren zijn deze uitgangspunten belangrijk: 1. De ruimte binnen het bouwblok wordt ontworpen als één samenhangende binnentuin. 2. Er komt een gebouwde parkeervoorziening, waardoor er ruimte ontstaat voor een binnentuin met een verblijfsfunctie. De gekozen parkeeroplossing domineert de beleving van het gebied niet. Het binnenterrein wordt nadrukkelijk geen klassiek parkeerhof. 3. Het binnenterrein heeft een groen karakter. Er is voldoende ruimte voor een groene tuinachtige inrichting en voldoende ruimte voor bomen.

4. Een groot deel van de tuin wordt ingericht als gemeenschappelijke verblijfs- en ontmoetingsruimte voor de bewoners. De binnentuin is toegankelijk voor ouderen en mensen met een fysieke beperking. 5. Er is aandacht voor de overgang van woningen naar het binnenterrein. En ruimte om te spelen. 6. Er is ruimte voor (kleine) tuintjes. De tuinen worden zo ontworpen dat deze meedoen aan de binnentuin als geheel en niet als afgesloten private buitenruimte. Erfafscheidingen worden mee-ontworpen. Er komen geen hoge hagen of schuttingen. 7. Indien mogelijk zijn ook de tuinen van de panden aan de Meerndijk onderdeel van de binnentuin. In ieder geval wordt de aansluiting zorgvuldig uitgevoerd. Een eventuele erfafscheiding wordt mee-ontworpen. 8. Waar mogelijk worden doorzichten gecreëerd van de openbare ruimtes naar de binnentuin. Eventuele hekwerken tussen de bebouwing zijn transparant. Dit sluit aan bij de dorpse structuur.

28 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 23: Beeldkwaliteit is gericht op een goede afstemming en overgang van private ruimten naar openbaar gebied.

3.2 Beeldkwaliteit Beeldkwaliteit sluit aan bij de stedenbouwkundige principes voor de plek Het ontwerp van de gebouwen en de inrichting van het terrein dragen bij aan de identiteit van de plek. Grotendeels bepaalt de ligging aan het centrum en het historisch lint (Meerndijk) deze identiteit.

De stedenbouwkundige uitgangspunten hiervoor zijn samengevat: • Een fijnmazig en informele structuur (paragraaf 3.3.2) De bebouwing sluit aan bij de doorwaadbare en informele openbare ruimte die rondom het bouwblok wordt gemaakt. • Samengesteld bouwblok met variatie en samenhang (paragraaf 3.3.2 en 3.3) De bouwmassa, hoogte, bovenste bouwlaag en rooilijn zijn afgestemd op bestaande lintbebouwing en de omgeving. • Een binnentuin om te verblijven (paragraaf 3.4) Het bouwplan geeft aan de binnenzijde ook verblijfskwaliteit.

29 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

In deze paragrafen staan ook aspecten van beeldkwaliteit opgenomen. Met de architectuur wordt aangesloten op deze principes en de randvoorwaarden die in de voorgaande paragrafen zijn omschreven. Aanvullend hierop zijn in deze paragraaf uitgangspunten en referenties opgenomen voor beeldkwaliteit: • De overgangen tussen bebouwing en openbare ruimte • De dorpse architectuur

•

Er is een goede overgang tussen bebouwing en openbare ruimte Een belangrijk aspect van de dorpse schaal is een zachte overgang tussen bebouwing en de openbare ruimte. De woningen en (maatschappelijke) voorzieningen sluiten zich niet af van de omgeving, maar zijn ontworpen op de interactie hiertussen.

•

•

•

•

Architectuur en inrichting dragen bij aan een ‘zachte overgang’ tussen publiek en privaat. - Een intermediaire zone tussen woning en openbare ruimte verzacht de plek en biedt ruimte voor ontmoeten. Ook wel een ‘Delfsstoepje’ genaamd. - Bij woningen direct aan de stoep of galerij is voor de deur ruimte waar mensen eigen inrichting aan kunnen geven. Vooral langs de groene inrichting van de Molenvliet is er kans om zo kwaliteit toe te voegen aan de groene inrichting. De overgang wordt ook vormgegeven in de architectuur. Voorkom lange eentonige gevels zonder plastiek en ramen die dicht worden gehouden met gordijnen. Door toepassing van bijvoorbeeld een verticale geleding, afwijkende plint en detaillering op ooghoogte. Bijzondere aandacht is er voor de kop aan de Rijksstraatweg: deze richt zich naar het centrum van De Meern. Er is ontworpen aan een interactie tussen het programma in de plint en de openbare ruimte (transparante plinten). Een strook langs de plint in de openbare ruimte kan aangewend worden voor een klein terras of een andere invulling die meerwaarde oplevert voor de uitstraling

•

De woningen zijn verbonden met het maaiveld. In iedere buitengevel bepalen de entrees voor een belangrijk deel de uitstraling. De entrees liggen op maaiveld. De kwaliteit wordt ingezet op de plekken die in het meest in het zicht liggen in de openbare ruimte: - De kop van bouwblok aan de Rijksstraatweg - De hoek tussen de Meerndijk en Rijksstraatweg - Zichtlijn vanaf Mereveldlaan/fietsbrug De entree van de parkeerplaatsen voor auto’s vanaf het Mereveldpad is terughoudend vormgegeven.

Dorpse architectuur Voor alle zijden geldt dat er ruimte is voor aansprekende architectuur; een eigentijdse invulling van dorpse bebouwing. De vormgeving en uitwerking in materiaal en kleurgebruik van nieuwbouw zoekt daarbij wel aansluiting bij de omgeving. Dit betekent niet dat er een directe kopie van stijlkenmerken (materiaal, kleur, etc.) vereist is. Het gaat om een zorgvuldige inpassing van nieuwbouw in de dorpse omgeving. Het bouwblok bestaat uit verschillende zijden met een eigen karakteristiek. In de bouw van de verschillende delen kan daarbij ook verschil zijn. • Nieuwbouw aan de Meerndijk en de Rijksstraatweg verhouden zich tot de bestaande historische linten in hun verschijningsvorm. • Aan de Molenvliet is ruimte voor een eenvoudige architectuur die een minder sterke relatie heeft met het historische lint. Door het toepassen van alle genoemde stijlkenmerken van dorps bouwen ontstaat er een passende invulling. • Aan de zijde van fietspad Mereveldpad is een goede architectonische inpassing van de parkeerplek vereist. Met een mooie toegang tot de parkeergarage.

30 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025 Referenties per onderdeel van het plan. Het bouwblok - diversiteit in materialisatie, daken, rooilijn, goothoogte en gevels

31 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Zachte overgang

Groene ontmoetingsplekken (collectieve binnentuin)

Entree parkeren opnemen in architectuur

Plintinvulling

32 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Sfeerimpressies van natuurinclusief bouwen, groen en duurzaamheid in het plan

33 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

3.3 Programma Programma • Het aangepaste programma krijgt circa 40 tot 55 woningen waarvan 75% sociale huur en 25% middenhuur. Een kleinschalig appartementencomplex met woningen voor zowel één- als meerpersoonshuishoudens. • Uitgangspunten uit de beleidsnota wonen ‘van woningmarkt naar volkshuisvesting’ - Om voldoende kwaliteit te borgen, geldt voor middenhuur in De Meern een minimale oppervlakte van de woning van 45 m² gbo; en gemiddeld minimaal 60 m² gbo; en minimaal 30% middenhuurwoningen groter dan 65 m² gbo en minimaal drie kamers. Voor wat betreft de woningkwaliteit hanteren we voor sociale huurwoningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen een minimumoppervlak van 50 m². Voor sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrenzen geldt geen minimumeis van de oppervlakte, maar bekijken we per project wat er vanuit de doelgroep passend is. •

Plint van de nieuwbouw aan de Rijksstraatweg met: - Circa 150 m² ruimte voor maatschappelijke functie ten behoeve van jeugd/ouderen/aansluitend bij omgeving (kan bijvoorbeeld ook kinderopvang zijn of een buurthuis, woonkamer, dansstudio). - Circa 150 m² ruimte voor commerciële functies die thuishoren in de wijk. Denk bijvoorbeeld aan sport, (persoonlijke) dienstverlening of lichte horeca. - Parkeren op eigen terrein. Het aantal parkeerplaatsen voldoet aan de eisen van het gemeentelijke parkeerbeleid (momenteel: Beleidsregels Parkeernormen Fiets en Auto 2021). Zie hoofdstuk 3.3.

Het programma voor de nieuwbouw Zuidoostkwadrant binnen het aangepaste Stedenbouwkundig Programma van Eisen bestaat uit: Functie: Wonen

Programma

25% middenhuur

40 tot 55 woningen

75% sociale huur

Functie: Voorzieningen

Programma

Minimaal 300 m² gbo, waarvan: Commerciële ruimte

circa 150 m²

Maatschappelijke ruimte

circa 150 m² (minimaal 100 m²)

Functie: Parkeren

Programma

Auto

Conform gemeentelijke parkeernorm de C-norm

Fiets

Conform gemeentelijke parkeernorm de C-norm

34 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 24: impressiebeelden van voorzieningen die in de plint (begane grond) aan de Rijksstraatweg kunnen komen. Hier is ruimte voor maatschappelijke voorzieningen als commerciële ruimte.

3.4 Inrichting Openbare ruimte In het SPvE wordt onderscheid gemaakt tussen de openbare ruimte en de ontwikkellocatie (vastgoedontwikkeling). De gemeente heeft zelf de regie in handen voor het aanpassen van de openbare ruimte, de uitgangspunten die zijn opgenomen kunnen daarom gezien worden als een eerste aanzet voor een ontwerp daarvoor. Voor de openbare ruimte zijn deze uitgangspunten belangrijk: • We sluiten aan bij de inrichting van de rest van het Hart van De Meern. • Het hele gebied valt in de kadernota onder ‘Domstadkwaliteit bijzonder’ en wordt in hierbij passende materialen uitgevoerd.

• • • • • •

Alle openbare ruimte is toegankelijk voor ouderen en mensen met een fysieke beperking. Er is ruimte voor sporten, spelen en bewegen in het plangebied. De stedelijke groenstructuur wordt versterkt. We houden rekening met de ondergrond. Een jongenontmoetingsplek (JOP) krijgt een alternatieve locatie binnen het plangebied. Zie inrichtingsplan voor de locatie. Er komt een nieuwe locatie voor de ondergrondse containers. Zie inrichtingsplan voor de locatie.

35 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 25: Inrichtingsplan (schetsontwerp) openbare ruimte (definitieve inrichting afhankelijk van ontwerp bouwblokken)

36 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 26: Doorsnede Molenvliet zuidzijde met groene oever en fiets- en voetpad.

Figuur 27: Doorsnede Molenvliet noordzijde met ‘pocket park’ met groene oever en fiets- en voetpad

Achtkantemolenvliet (ofwel Molenvliet) Hier geven we meer betekenis aan het ‘verborgen water’ van de Molenvliet. De Molenvliet is onderdeel van een gewenste uitbreiding van de stedelijke groenstructuur, zoals aangegeven in het Groenstructuurplan (2018). De ecologische waterkwaliteit van de watergang en de oevers is beoordeeld als ‘laag’, terwijl het streefbeeld conform de Visie Water & Riolering ‘levendig’ is. Daarom richten wij deze op natuurlijke wijze in. • De oever wordt bij voorkeur minimaal 1:3 of flauwer van 20cm onder de waterlijn tot maaiveld, zodat een vloeiende overgang v an aquatische, naar amfibische naar terrestrische zone ontstaat. Dat zorgt voor de grootste biodiversiteit. • Langs de oever komt een nieuwe route voor voetgangers en fietsers. • De bomen van goede kwaliteit worden zoveel mogelijk behouden, dan wel verplant. • Langs de natuurlijke oever komt een rij knotwilgen.

37 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 28: doorsnede Fietspad (met auto te gast) - tussen Meerndijk en Mereveldlaan/ Pastoor Boelenslaan.

Figuur 29: Doorsnede nieuwe situatie Rijksstraatweg met breed trottoir en ruimte voor fietsenstallingen, groen en bomen

Fietspad tussen Meerndijk en Mereveldlaan De bestaande fietsroute is onduidelijk. Bij de uitwerking van het deelgebied wordt ingezet op het aantrekkelijker, leesbaarder en sociaal veiliger maken ervan. Langs het fietspad komt een doorlopende verbinding voor voetgangers. Ook de fietsbrug over de Molenvliet passen we aan. Deze komt in lijn te liggen met het doorgaande fietspad, zodat hier een duidelijke route ontstaat. Het bruggetje wordt breder met ruimte voor voetgangers. Vanaf de Meerndijk is de weg toegankelijk voor auto’s om de parkeervoorzieningen van aangrenzende bebouwing te betreden. • •

Langs de weg komen geen parkeervakken. Voor het verleggen van de voet- fiets verbinding moeten 3 bomen verwijderd worden. Deze bomen worden gecompenseerd binnen het plangebied.

Rijksstraatweg De busbaan en het fietspad vallen buiten het plangebied. De inrichting van de openbare ruimte bij de Rijksstraatweg passen we aan. De huidige dorpstuin zal plaatsmaken voor een breder trottoir voor de plintruimte van de bebouwing. Op het trottoir komt ruimte voor fietsparkeren bij de bushalte en voor bomen. Nieuw groen en verblijfsplekken (‘pocket park’) komen aan beide zijden van het gebouw. •

In de nieuwe situatie moet het huidige aantal fietsparkeerplaatsen bij de bushalte worden uitgebreid naar 140 fietsparkeerplaatsen.

38 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 30: Impressiebeelden van het toekomstige gebruik van de openbare ruimte binnen het plangebied.

39 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

3.5 Thematische uitgangspunten Verkeer en parkeren Algemeen De gemeente wil het autoverkeer ontmoedigen in het centrum van De Meern. Daarom is extra aandacht voor lopen, fietsen, openbaar vervoer en waar mogelijk deelmobiliteit (deelfietsen en elektrische deelauto’s). Door de mobiliteitsgroei op te vangen met deze modaliteiten dragen we bij aan gezonde mobiliteit die zo min mogelijk ruimte inneemt en met zo min mogelijk hinder gepaard gaat. Uitgangspunten voor Verkeer • Een (woon)omgeving waar voetgangers en fietsers prioriteit hebben ten opzichte van auto’s; • Ontsluiting voor langzaamverkeer (fietsers en voetgangers) via Rijksstraatweg en langs de Molenvliet; Het huidige fietspad van en naar de Mereveldlaan/ Pastoor Boelenslaan wordt geoptimaliseerd en de huidige fiets-/ voetbrug wordt verplaatst zodat een prettigere fiets- en voetverbinding ontstaat. • Het plangebied ligt in een 30 km/uur zone. De inrichting van de erftoegangsweg (zijweg van de Meerndijk) moet voldoen aan de richtlijnen van een 30 km/uur weg; • Een aantrekkelijk en veilige fiets- en voetgangers verbinding langs de groen-blauwe zone bij de Molenvliet. Hiermee wordt het gebied, de school en de achterliggende wijken beter bereikbaar.

Autoparkeren • Voor de nieuwbouw wordt uitgegaan voor parkeren op eigen terrein volgens de normen uit het geldende parkeerbeleid. Het gebied ligt in een C-gebied. • Parkeereis voor een commerciële functie in de plint is afgerond 3. De bezoekers van de voorzieningen in de plint parkeren op de bestaande openbare parkeerplekken • Het parkeren van zowel bewoners, werknemers als bezoekers wordt op een passende manier opgelost. Een gebouwde (verdiepte) parkeeroplossing is gewenst. • Er komt een (gebouwde) collectieve parkeeroplossing. De parkeervoorziening wordt ontsloten via het Mereveldpad aan de zuidzijde van het plangebied en sluit aan op de Meerndijk • Alle parkeerplaatsen moeten worden voorbereid voor laadinfrastructuur. Voorbereiden betekent: het treffen van voorzieningen (zoals kabelgoten, leidingen of mantelbuis) waarmee op een later moment zonder hak- en breekwerk een laadpunt kan worden geplaatst. • Minstens 1 laadpunt moet daadwerkelijk geïnstalleerd worden bij parkeergarages met meer dan 10 plekken.

40 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Figuur 31: Verbetering routes voor fiets en voetganger. Met foto’s van de bestaande situatie.

Fietsparkeren • Voor de nieuwbouw wordt uitgegaan van fietsparkeren op eigen terrein volgens de normen uit het geldende parkeerbeleid. Het gebied ligt in een C-gebied. • Fietsen die horen bij de woningen worden inpandig gestald. • Indien er wordt gekozen voor collectieve fietsenbergingen, gaat de voorkeur uit naar een minimum van 2 locaties om de gebruiksvriendelijkheid te stimuleren. • De fietsenbergingen zijn makkelijk bereikbaar met de fiets aan de hand. De bergingen liggen op maaiveld of zijn vanaf maaiveld via een helling van maximaal 1:5 te bereiken. Maximaal één deur, zonder drempel, scheidt de berging van buiten.

41 - Bouwenvelop Hart van De Meern Zuidoostkwadrant oktober 2025

Gezonde leefomgeving • Elke woning beschikt over een privébuitenruimte (tuin of balkon) • De voetganger is vooropgesteld in het plan. Zo komt er een doorsteekroute voor voetgangers van de Rijksstraatweg langs de Achtkantemolenvliet naar de Mereveldlaan. De auto wordt uit het zicht geparkeerd (inpandige of ondergrondse garage). • Om gezond gedrag te stimuleren komt er ruimte voor spelen en bewegen in het plangebied. In elke buurt moet voldoende ruimte zijn om te spelen, sporten en bewegen, in de vorm van blokplekken (kleine speelplekken voor de jongste doelgroepen), buurtplekken (minimaal 3.000 m² ingericht voor verschillende doelgroepen en alle leeftijden) en een divers aanbod aan sportplekken. Waar de openbare ruimte te beperkt is, kan ruimte voor spelen worden gevonden door bijvoorbeeld natuurlijke sporten speelaanleidingen in te passen in het groen, zoals bij de wandelpaden aan de noord- en oostzijde. • In de openbare ruimte zijn de voetpaden uitnodigend, breed en voldoende verlicht om sociaal onveilige situaties te voorkomen. Hiermee houden we rekening in het nieuwe ontwerp. • Het binnenterrein wordt groen ingericht in samenwerking met de toekomstige bewoners. Dit vergroot de betrokkenheid van de nieuwe bewoners bij hun woonomgeving. Het binnenterrein is daarbij openbaar toegankelijk voor omwonenden door middel van doorwaadbare wandelpaden.

Hierbij wordt rekening gehouden met voldoende privacy voor de bewoners in het gebied (bv door voldoende afstand tussen privétuin en wandelpad). in de binnentuin komt naast ruimte voor ontmoeten ook een speelplek. • Het plangebied faciliteert sociale interactie door ruimte te bieden voor ontmoeten en verblijven voor jongeren en ouderen. Er zijn voldoende zitgelegenheden voor verschillende doelgroepen. Denk aan bankjes voor ouderen, of picknicktafels voor gezinnen, en een jongerenontmoetingsplek (JOP). Hittestress • Het project draagt bij aan de ambitie voor realisatie van 40% schaduw op doorgaande fiets- en wandelroutes en 30% schaduw