Samenvatting SOK Merwedekanaalzone.pdf

MERWEDEKANAALZONE Samenwerkingsovereenkomst Samenvatting (openbare versie)

230009778/26048523.4

19 april 2021

19 april 2021

Inleidende opmerkingen De gemeente Utrecht (de "Gemeente"), Greystar Real / Merwede Real Es-

rapportage, waarbij de inhoud van de Samenvatting is gebaseerd op een

tate Holding B.V., OC Merwede-C C.V. (een ontwikkelcombinatie van AM

selectie van de SOK, kan van invloed zijn op de volledigheid van de Samen-

en Synchroon), DD Invest S.à.r.l. (vertegenwoordigd door G&S vastgoed en

vatting. De Samenvatting biedt geen juridisch advies met betrekking tot de

Boelens de Gruyter), BPD Ontwikkeling B.V., en Merwede Vijf B.V. (een

SOK en heeft ook niet de intentie dit te doen. De Samenvatting is niet be-

ontwikkelcombinatie van Janssen de Jong Projectontwikkeling B.V.,

doeld om op enigerlei wijze te fungeren als een aanbeveling aan een Partij

Lingotto Utrecht B.V. en The Three Trees B.V.), hierna gezamenlijk te noe-

om de SOK te ondertekenen (of niet te ondertekenen), hetgeen een (com-

men: de "Partijen" en zonder de Gemeente, hierna te noemen: de "Private

merciële) beslissing is ter discretie van iedere Partij. Op de Samenvatting

Partijen", zijn ieder eigenaar van een (of meer) percelen grond in de Mer-

mag niet worden vertrouwd als vervanging voor passende verklaringen, ga-

wedekanaalzone in Utrecht ("Merwede") en hebben besloten om Merwede

ranties, schadeloosstellingen en andere contractuele beschermingen.

gezamenlijk in nauwe samenwerking te ontwikkelen, met eerbiediging van de eigendomsposities van de afzonderlijke Partijen ("Project Merwede").

De Samenvatting is niet bedoeld als een uitputtende opsomming. Als een punt van bijzonder belang is, dient derhalve de onderliggende bepaling, in-

Op 9 januari 2020 zijn de Partijen in de Termsheet een aantal basisafspra-

clusief de bijlagen, te worden nagegaan. De tenuitvoerlegging van verplich-

ken overeengekomen, die het afgelopen jaar de basis vormden voor de ver-

tingen van een Partij die uit hoofde van een document moeten worden na-

dere uitwerking en hebben geleid tot de samenwerkingsovereenkomst (de

gekomen, kan worden beperkt door faillissement, insolventie, liquidatie,

"SOK"). Op 2 maart 2021 hebben de Partijen een definitieve versie ver-

reorganisatie en andere wetten van algemene strekking die betrekking heb-

spreid ter ondertekening. Op 9 maart 2021 is de SOK door alle Private Par-

ben op of gevolgen hebben voor de rechten van schuldeisers, en de Sa-

tijen ondertekend.

menvatting wordt dienovereenkomstig gekwalificeerd.

Ten behoeve van het publieke debat en de interne besluitvormingsproce-

De Samenvatting behandelt geen aangelegenheden van buitenlands recht,

dure van de Gemeente rondom de SOK, is op hoofdlijnen deze samenvat-

impliciet noch anderszins. Aangelegenheden die door buitenlands recht

ting van de SOK opgesteld (de "Samenvatting"). De Samenvatting is ge-

worden beheerst, dienen bij een plaatselijke (juridische) adviseur te worden

baseerd op de definitieve SOK van 2 maart 2021. De bijlagen van de SOK

nagevraagd. Houthoff heeft geen commerciële, antitrust-, boekhoudkun-

maken geen onderdeel uit van deze Samenvatting en betreffen veelal een

dige, financiële, pensioen-, verzekerings- (dekkingsgraad, controle van ver-

onderbouwing van de afspraken in de SOK. Voor zover de inhoud van de

zekeringsproducten en individuele klantendossiers), actuariële, technische,

bijlagen strijdig is met de SOK, prevaleert het bepaalde in de SOK.

milieu-, aanbestedings-, verrekenprijs- of fiscale aangelegenheden onder-

230009778/26048523.4

zocht of daarover advies uitgebracht, noch impliciet noch anderszins. WanIn overleg met de Partijen is gekozen voor een praktische en efficiënte aan-

neer in de Samenvatting naar dergelijke aangelegenheden wordt verwezen,

pak met betrekking tot de Samenvatting. Deze aanpak en wijze van

gebeurt dit uitsluitend ter informatie.

19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL

HOOFDSTUK I – HOOFDLIJNEN SAMENWERKING Artikel 1

Definities SOK

In deze bepaling zijn de verschillende definities opgenomen die in de SOK worden gebruikt. In de Samenvatting wordt bij deze definities aangesloten. Indien wenselijk is een uitleg van de gebruikte definities toegevoegd.

Artikel 2

Algemeen en doel SOK

De SOK heeft tot doel het ontwikkelen en realiseren van Project Merwede, een stadswijk met maximaal 6.000 woningen en bijbehorende voorzieningen en biedt het kader voor de samenwerking tussen Partijen en de financiële afspraken met betrekking tot Project Merwede. De SOK kwalificeert als een anterieure overeenkomst en biedt het kader voor het publiekrechtelijk faciliteren van Project Merwede door de Gemeente, waaronder in ieder geval begrepen het tot stand brengen van het Bestemmingsplan Merwede, het daaraan verbonden kostenverhaal conform de Wet ruimtelijke ordening, alsmede de vergunningenprocedures waarvoor de Gemeente bevoegd gezag is. Partijen kunnen nimmer aansprakelijk worden gehouden voor verplichtingen van een andere Partij, net zomin Partijen aanspraak kunnen maken op rechten van een andere Partij, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen.

Artikel 3

Gebiedsontwikkeling Merwede

Partijen zijn overeengekomen Project Merwede gefaseerd te ontwikkelen. In de eerste fase ("Fase 1") worden maximaal 4.250 woningen en bijbehorende voorziene maatschappelijke en commerciële functies gerealiseerd, een en ander overeenkomstig Artikel 16 (Bestemmingsplan) en de kaders uit het (concept) Bestemmingsplan Merwede en de (concept) Beleidsregels Merwede. Voor zover toegestaan binnen de publiekrechtelijke kaders, wordt in de tweede fase ("Fase 2") het restant van het woonprogramma tot maximaal 6.000 woningen en de overige voorzieningen ontwikkeld. Partijen zijn de volgende indicatieve planning overeengekomen: -

Ondertekening SOK door de Private Partijen

1 juli 2021 (gereed op 9 maart 2021)

-

Instemming door het college van B&W van de Gemeente

1 juli 2021

-

Formele besluitvorming door de raad van de Gemeente

1 juli 2021

230009778/26048523.4

over de SOK en ruimtelijke ordeningsdocumenten -

Formele besluitvorming over het Bestemmingsplan Merwede

31 december 2021

-

Startbouw

Q3 2022

1/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL De Gemeente heeft de Private Partijen meegedeeld dat de indicatieve planning mogelijk moet worden aangepast. Hierover zal het Eigenarenoverleg beslissen.

HOOFDSTUK II – ONTWIKKELPROGRAMMA Artikel 4

Ontwikkelprogramma

Project Merwede omvat een ontwikkelprogramma van maximaal 700.000 m2 bvo. Het Ontwikkelprogramma is een gezonde mix van woningen, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, en openbare ruimte bedoeld voor verschillende leefstijlen en inkomenscategorieën. Het Ontwikkelprogramma bestaat uit: -

Maximaal 6.000 woningen (563.349 m2 bvo), waarvan 55% is gereguleerd (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en 45% beschikbaar is voor vrije huur en koop;

-

Maatschappelijke voorzieningen (32.000 m2 bvo);

-

Commerciële voorzieningen (67.525 m2 bvo); en

-

Overige voorzieningen (37,126 m2 bvo).

De verschillende onderdelen van het Ontwikkelprogramma zijn in de SOK verder uitgewerkt. Het Ontwikkelprogramma zal in twee fasen worden ontwikkeld, waarvan Fase 2 onder andere afhangt van het vermogen om de mobiliteitsaspecten te beheersen. Fase 1 zal in eerste instantie worden ontwikkeld door de Private Partijen op hun eigen grondeigendommen of grondeigendommen die van de Gemeente zullen worden verkregen. De Gemeente is eigenaar van de gronden die in Fase 2 ontwikkeld zullen worden, waarvoor ten behoeve van de Private Partijen een voorkeursrecht is gevestigd overeenkomstig Artikel 23 (Eerste recht van koop). Het vooraf opgestelde ontwikkelingsprogramma werd procentueel aan de Partijen toegewezen op basis van de grond die zij in eigendom hadden. De Partijen zijn overeengekomen een nieuwe verdeling te maken om het Ontwikkelprogramma te optimaliseren, welke verdeling is vastgelegd in een bijlage. Onder specifieke voorwaarden kunnen de Partijen het niet-gereguleerde woningbouwprogramma en alle niet-woningbouwprogramma's uitwisselen. Er is geen verplichting om het (toegewezen) ontwikkelprogramma te bouwen.

230009778/26048523.4

Artikel 5

Ruildeals

Om Project Merwede en de beoogde fasering te optimaliseren, zijn de Partijen overeengekomen om zowel grond als toegewezen ontwikkelprogramma te ruilen ("Ruildeals"). Voor de Ruildeals vindt tussen de betrokken Partijen een verrekening plaats, onder meer aan de hand van het verschil tussen de grondwaarde van de ontwikkelclaim en de grondwaarde van het Ontwikkelprogramma. De Ruildeals worden verder uitgewerkt.

2/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL

Artikel 6

Woonprogramma

Het Woonprogramma is voor 55% van het aantal woningen gereguleerd en bestaat uit: -

30% sociale huur (inclusief 5% voor studenten); en

-

25% middensegment, waarvan minimaal 900 woningen voor middenhuur en maximaal 600 woningen voor betaalbare koop (met v.o.n. < NHG-grens).

Het sociale huur programma (1.800 woningen; circa 90.700 m2 GO) bestaat uit de volgende onderdelen: -

300 studentenwoningen van minimaal 20 m2 gebruiksoppervlakte ("GO") die voor minimaal 20 jaar worden gebruikt als studentenwoningen op basis van een campuscontract

-

1.500 'reguliere' sociale huurwoningen waarvan: -

300 woningen voor bijzondere doelgroepen (gemiddeld 40-45 m2 GO)

-

480 woningen voor 1-2 persoonshuishoudens (gemiddeld 45 m2 GO)

-

480 woningen voor 2-persoonshuishoudend (gemiddeld 65 m2 GO)

-

240 woningen voor gezinnen (gemiddeld 80 m2 GO)

De studentenwoningen worden in nauw overleg met de Gemeente ontwikkeld door Greystar. Voor het 'reguliere' sociale woningbouwprogramma geldt een zware inspanningsverplichting om een overeenkomst te sluiten met een sociale woningcorporatie uit de regio Utrecht ("STUW"), op basis van de uitgangspunten die de Partijen en STUW op 27 november 2019 zijn overeengekomen en op basis van de voorwaarden Sociaal van Bijlage II bij de Woonvisie Utrecht beter in Balans van 18 juli 2019 en paragraaf 3.1.2 van de Woonvisie. Indien niet tot overeenstemming wordt gekomen met een STUW-partij of een andere toegelaten instelling, blijven de bepalingen rondom het sociale huurprogramma onverminderd van toepassing. Bij uitblijven van enige overeenstemming met een toegelaten instelling, treden Partijen in overleg over het alsnog realiseren van een haalbaar sociaal programma.

230009778/26048523.4

De middenhuurwoningen hebben gebruiksoppervlakten tussen 40 en 80 m2 met een gemiddeld GO van 60 m2. Op de middenhuurwoningen is het Actieplan Middenhuur (d.d. december 2017) van toepassing waarbij de bandbreedte van de huurniveaus ligt tussen de liberalisatiegrens en een maximale huurprijs van € 1.001,22 per maand, prijspeil 1 januari 2020. In afwijking op het Actieplan Middenhuur mag de maximale huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex +1%. Van deze indexering kan worden afgeweken indien in de toekomst een hogere indexering wordt opgenomen in het gemeentelijk beleid. Significant lagere energielasten (minimaal 20%) ten opzichte van het vigerende Bouwbesluit op moment van aanvraag omgevingsvergunning, mogen worden verdisconteerd in de huurniveaus. Voor de betaalbare koopwoningen (met v.o.n. < NHG-grens; geen voorwaarden aan gebruiksoppervlakte en geen andere regulering) gelden een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding voor een periode van 5 jaar na

3/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL oplevering. De Gemeente beslist over gespecificeerde vrijstellingen en ontvangt een percentage van de overwinst die wordt gemaakt op basis van een overeengekomen schema. Aan de verkrijgende partij zullen bij de koopovereenkomst diverse verplichtingen worden opgelegd door middel van een kettingbeding voor 20 jaar (sociale huisvesting en middensegment huur) en 5 jaar (betaalbare koop), waarbij op niet-nakoming van de verplichting een boete staat.

230009778/26048523.4

Artikel 7

Maatschappelijke voorzieningen

Partijen onderkennen dat de maatschappelijke voorzieningen een belangrijk onderdeel vormen van Project Merwede. In Project Merwede zijn de volgende maatschappelijke voorzieningen voorzien: Programma

BVO (m2)

Fase

Blok

Grondeigenaar (na Ruildeals)

Beoogd eigenaar

Beoogd eindgebruiker

Middelbare School

9150

Fase 1

Blok 3

Gemeente

Gemeente

NOUVO / X11

Sporthal

2750

Fase 1

Blok 3

Gemeente

Gemeente

Gemeente

Basisschool Noord

2950

Fase 1

Blok 12

Gemeente

Gemeente

KSU/PCOU

Basisschool Zuid

2950

Fase 2

Blok 17

Gemeente

Gemeente

KSU/PCOU

Buurtcentrum en jongerenhuiskamer

750

Fase 1

Blok 8

OC Merwede-C

Gemeente

Dock/JOU

Wijkcultuurhuis

1500

Fase 1

Blok 14

Merwede Vijf

Gemeente

NTB

Gezondheidscentrum Noord

1350

Fase 1

Blok 8

OC Merwede-C

Gemeente

Koos/Localis

Gezondheidscentrum Zuid

1100

Fase 2

Blok 5

DD Invest

NTB

NTB

Kinderopvang Noord

800

Fase 1

Blok 8

OC Merwede-C

Gemeente

Gemeente

Kinderopvang Zuid

800

Fase 2

Blok 6

NTB

Gemeente

NTB

Activiteitencentrum

1250

Fase 1

Blok 13

Merwede Vijf

NTB

Wij3.0

Time-out voorziening MO

800

Fase 2

Blok 15

Gemeente

Gemeente

Koos

Ouderenvoorziening

5000

Overleg

Blok 7

OC Merwede-C

NTB

NTB

Buurtkamer Noord

150

Fase 2

Blok 15

Gemeente

Gemeente

Gemeente

Buurtkamer Zuid

150

Fase 2

Blok 6

Gemeente

Gemeente

Gemeente

Overloop

550

Fase 2

Blok 2B

Gemeente

Gemeente

Gemeente

4/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL Voor zover de Gemeente de maatschappelijke voorzieningen van een Private Partij afneemt, wordt uiterlijk bij het indienen van het voorlopig ontwerp als bedoeld in Artikel 13 (Voorlopig Ontwerp) een intentieovereenkomst afgesloten volgens vooraf overeengekomen uitgangspunten (Bijlage 21). De maatschappelijke voorzieningen worden in nauw overleg casco+ (Bijlage 22) opgeleverd. Partijen die het aangaat, zullen zich tot het uiterste inspannen om uiterlijk bij het definitief ontwerp als bedoeld in Artikel 14 (Definitief Ontwerp) Partijen komen overeen dat de Gemeente – zonder enige verplichting voor de ontwikkelende Partij – een mogelijke eigenaar of eindgebruiker voor een maatschappelijke voorziening kan aandragen. De ontwikkelende Partij zal in een vroeg stadium van het ontwikkelingsproces als beschreven in Hoofdstuk III (Ontwikkelproces) in overleg treden met de Gemeente om kennis te nemen van het beleid en de doelstellingen van de Gemeente. De verplichting om de maatschappelijke voorzieningen als zodanig te gebruiken, zal aan de verkrijgende partij bij de koopovereenkomst worden opgelegd door middel van een kettingbeding voor een periode van 15 jaar, waarbij op niet-nakoming van de verplichting een boete staat.

Artikel 9

Afval

Partijen zijn verplicht om op eigen kosten een interne afvalruimte in een bouwblok aan te leggen en te onderhouden, welke ruimte goed bereikbaar en toegankelijk is voor de gemeentelijke inzamelvoertuigen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen restafval (inclusief plastic), oud papier en karton (OPK), glas en groente, fruit en etensresten (GFE). De afvalcontainers en de afvalinzameling worden gefinancierd door de Gemeente. De eigenaar van de afvalruimte draagt zorg voor het dagelijks en structureel onderhoud daarvan. De Gemeente zal voor haar rekening en risico grofvuil inzamelen.

HOOFDSTUK III – ONTWIKKELPROCES

230009778/26048523.4

Artikel 10

Algemene beoordelingska- De planproducten voor de ontwikkeling van de bouwblokken worden gedurende het Ontwikkelproces door het 'checkders in Ontwikkelproces team' ("C-team"), de supervisor en het 'kwaliteitsteam' ("Q-team"), bekeken dan wel beoordeeld aan de hand van SOK en de spelregels, richtlijnen en/of doelstellingen zoals opgenomen in het Stedenbouwkundig Plan Merwede en het Beeldkwaliteitsplan Merwede. Het Bestemmingsplan Merwede en de Beleidsregels Merwede dienen als toetsingskader voor de beoordeling van de omgevingsvergunningaanvraag door de Gemeente. Aan de hand van een vooraf opgestelde checklist (Bijlage 25) beoordeelt het C-team of de ontwikkelende Partij de uit de SOK voortvloeiende verplichtingen is nagekomen. Dit zal gebeuren voordat het Q-team de plannen van de betreffende Partij gaat beoordelen. Ingevolge Artikel 42 (Projectorganisatie) bestaat het C-team uit drie leden: een vertegenwoordiger van de Gemeente, een vertegenwoordiger van de Private Partijen, en een onafhankelijke adviseur die door het Eigenarenoverleg wordt benoemd. Het C-team wordt benoemd en ontslagen door het Directeurenoverleg en legt verantwoording af aan het Eigenarenoverleg. Het C-team beslist op basis van een meerderheid van

5/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL stemmen, waarbij de vertegenwoordigers van de Gemeente en de Private Partijen elk een veto hebben. Er is geen expliciete regeling over het voorzitterschap. Het Q-team beoordeelt – na een preadvies van de supervisor – de kwalitatieve aspecten van ieder plan aan de hand van de beleidsdocumenten ruimtelijke ordening, het Bestemmingsplan daaronder niet begrepen. Ingevolge Artikel 42 (Projectorganisatie) bestaat het Q-team uit zes leden: (i) een architect die lid is van de Commissie Welstand en Monumenten, (ii) een landschapsarchitect, (iii) een (senior) stedenbouwkundige van de Gemeente, (iv) een adviseur op het gebied van duurzaamheid (ook de programmamanager van Merwede Lab), (v) een stadssocioloog en (vi) een onafhankelijk voorzitter. Het Q-team beslist op basis van een gewone meerderheid van stemmen. Het Q-team wordt benoemd en ontslagen door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente (het "College"). Het College benoemt of ontslaat het Q-team niet dan na overleg met de Partijen. De werkzaamheden van de projectorganisatie (o.a. het C-team en Q-team) zullen regelmatig worden geëvalueerd in het Eigenarenoverleg.

Op basis van de evaluatie kan het Eigenarenoverleg een besluit nemen over de aanpassing van de (i) samenstelling, (ii) werkwijze en (iii) werkprocessen van de projectorganisatie, voor zover nodig met een daartoe strekkend besluit van het College.

Artikelen 11-14

Beoordelingsproces

De beoordeling van de plannen van een Partij omvat vier fasen: -

Een startdocument, dat in feite een ingevuld evaluatieformulier is op basis van de checklist van het C-team, welk document uitsluitend door het C-team wordt beoordeeld.

-

Een structuurontwerp dat moet voldoen aan vooraf bepaalde aspecten, welk plan wordt beoordeeld door het C-team, de supervisor en het Q-team volgens een vooraf bepaald tijdschema.

-

Een voorlopig ontwerp ("VO") dat moet voldoen aan vooraf bepaalde aspecten, welk plan wordt beoordeeld door het C-team, het Merwede Lab voor wat betreft duurzaamheidsaspecten, de supervisor en het Q-team volgens een vooraf bepaald tijdschema.

-

een definitief ontwerp ("DO") dat moet voldoen aan vooraf bepaalde aspecten, welk plan wordt beoordeeld door het C-team, de supervisor en het Q-team volgens een vooraf bepaald tijdschema.

De Partijen mogen de supervisor om aanvullend advies vragen en mogen hun plannen ook toelichten ten overstaan van het Q-team.

230009778/26048523.4

Tot en met de VO-fase kunnen het C-team en het Q-team de plannen goedkeuren op voorwaarde dat bepaalde aspecten in de volgende fase worden aangepast en/of verbeterd. Het Q-team kan alternatieve oplossingen goedkeuren voor zover deze in overeenstemming zijn met de algemene visie en doelstelling. Voor bepaalde situaties is er een speciale geschillenregeling.

6/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL

Artikel 15

Vergunningen

Na goedkeuring van het DO, kan door of namens de Partij(en) een aanvraag voor een omgevingsvergunning worden ingediend. De Gemeente, waaronder het College, zal – onverminderd de eigen verantwoordelijkheid van betrokken Partijen en de eigen publiekrechtelijke bevoegdheden als bedoeld in Artikel 66 (Publiekrechtelijke bevoegdheden) – medewerking verlenen aan een spoedige afwikkeling van de planologische en vergunningsprocedures, en alles doen wat redelijkerwijs van haar mag worden gevergd om de voor Project Merwede benodigde besluiten en vergunningen, waaronder begrepen besluiten en vergunningen van andere bestuursorganen, te verkrijgen. De Gemeente beslist over de aanvraag op basis van het advies van het C-team en het Q-team. De Commissie Welstand & Monumenten is in principe verplicht het advies van het Q-team te volgen, tenzij de aanvraag afwijkt van het goedgekeurde DO. Het is mogelijk om voor of tijdens de aanvraag van de vergunning overleg te plegen met de Gemeente. Partijen zijn vanwege de complexiteit, verwevenheid en duurzaamheidsdoelstellingen een korting op de totaal wettelijk verschuldigde leges overeengekomen, te verdelen naar rato van het Default Percentage Privaat en wordt verrekend bij het verlenen van de omgevingsvergunning(en) aan de betrokken Private Partij.

Het gaat daarbij om een korting te verdelen naar rato van het Default Percentage Privaat, voor zover de betreffende Private Partij voldoet aan de duurzaamheidseisen zoals genoemd in Hoofdstuk VII (Duurzaamheid). De resterende korting zal voortkomen uit hetzij een herziene legesverordening voor 2022, hetzij een kostenreductie binnen Project Merwede.

Artikel 16

Bestemmingsplan

Voor Merwede stelt de Gemeente een Bestemmingsplan voor Fase 1 op, waarop beleidsregels van toepassing zijn. Het Bestemmingsplan houdt wel rekening met de gefaseerde ontwikkeling, waarbij de realisatie van Fase 2 mede afhankelijk is van de verkeersbewegingen die in Fase 1 worden gerealiseerd, een en ander met inachtneming van de monitoring als bedoeld in Artikel 21 (Fasering, coördinatie en monitoring). De SOK is gebaseerd op de conceptteksten van het Bestemmingsplan zoals bekend bij ondertekening. Zowel de SOK als het Bestemmingsplan staan tijdelijke voorzieningen toe indien de vereiste voorzieningen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning nog niet aanwezig zijn op het moment van voltooiing van de eerste gebouwen, met het doel om een zelfstandige bouw en voltooiing van de bouwblokken te waarborgen.

230009778/26048523.4

De SOK voorziet in een situatie waarin het Bestemmingsplan en de Beleidsregels worden gewijzigd alvorens onherroepelijk te worden. In die situatie zullen Partijen opnieuw onderhandelen over specifieke aspecten van de SOK, met inbegrip van de financiële implicaties, voor zover van de Partijen niet verwacht kan worden dat de SOK ongewijzigd zal worden voortgezet. Na onherroepelijk te zijn geworden, kan het College de Beleidsregels eenzijdig wijzigen. De SOK bevat een procedure op grond waarvan dergelijke gewenste wijzigingen voor inwerkingtreding met het Eigenarenoverleg worden besproken. Voor zover de gewenste wijzigingen van de beleidsregels bij de uitvoering van de SOK voor Fase 1 leiden tot een (financieel) nadeel voor de Private Partijen, zal dit nadeel worden gesignaleerd en zal het College dit

7/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL meenemen in de besluitvorming over de aanpassing van de beleidsregels. Partijen zullen zich inspannen om deze nadelige gevolgen te mitigeren. Voor zover de nadelige gevolgen onvermijdelijk zijn, zal de Gemeente de financiële schade van de Private Partijen compenseren, zodat de SOK toch kan worden uitgevoerd.

HOOFDSTUK IV – PROJECTREALISATIE Artikel 17

Bouwgereed maken

Partijen zijn voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van hun eigen grond en de (toekomstige) openbare ruimte; dit moet uiterlijk zes maanden voor de geplande start bouw voltooid zijn. Tenzij betrokken Partijen anders overeenkomen, zijn gronden bouwgereed indien: a.

de bestaande gebouwen en opstallen zijn gesloopt;

b.

de bestaande verhardingen zijn verwijderd;

c.

de ondergrond vrij is van obstakels inclusief bomen, waarbij ter plaatse van de openbare ruimte eventuele palen worden getrokken en ter plaatse van de bouwblokken palen mogen worden afgeknepen of ingepast in het palenplan van het desbetreffende bouwblok;

d.

alle niet-kavel-overstijgende kabels en leidingen zijn verwijderd;

e.

de grond vrij is van wortels en diepwortelende beplanting tot het grondwaterpeil;

f.

de grond en het grondwater zodanig gesaneerd zijn dat de grond geschikt is voor de beoogde bestemmingen en/of het beoogde gebruik, een en ander onverminderd eventuele bemaling van grondwater die nog voortduurt; en

g.

de eventueel in de grond aanwezige archeologisch waardevolle objecten tot een diepte van 1,00 meter onder toekomstig vloerpeil of zoveel dieper als aangegeven door het bevoegd gezag bij het verlenen van een archeologievergunning zijn verwijderd of in situ behouden.

Voor zover de gronden deel uitmaken van een ruildeal als bedoeld in Artikel 5 (Ruildeals), zullen de betrokken Partijen overeenstemming moeten bereiken over de voorwaarden en de aansprakelijkheid in verband met het bouwgereed en bouwrijp maken.

230009778/26048523.4

Artikel 18

Bouwrijp maken

De Gemeente zal in overleg met de betrokken Partijen, uiterlijk zes maanden voorafgaand aan de geplande start bouw van een of meerdere bouwblokken, de bouwblokken en de openbare ruimte, die bouwgereed zijn als bedoeld in Artikel 17 (Bouwgereed maken), bouwrijp maken.

8/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL Alvorens de Gemeente bouwrijp zal maken dient het (ontwerp van het) bodemenergiesysteem van het warmtekoudenet als bedoeld in Artikel 34 (Warmtekoudenet) definitief te zijn, opdat met de aanleg ervan rekening kan worden gehouden bij het bouwrijp maken. Onder Bouwrijp maken wordt het volgende verstaan: a.

de aanleg van de riolering conform het VO Inrichtingsplan;

b.

het zorgdragen dat de nutsbedrijven in de gelegenheid worden gesteld om de nutsleidingen, waaronder water, riool, elektra en communicatielijnen, aan te leggen en de kaveloverstijgende kabels en (nuts)leidingen (zoals opgenomen in een bijlage) indien nodig te verwijderen of te verleggen;

c.

de aanleg van bouwwegen voor Bouwverkeer; en

d.

het periodiek onderhoud van de bouwwegen voor bouwverkeer.

De juridische, feitelijke en milieukundige staat van de bouwblokken is en blijft voor rekening en risico van de betrokken Partijen, waaronder doch niet uitsluitend (ook) de draagkracht van de gronden en de (effecten van de) ophoging en afgraving, grondwateronttrekking, het roeren van gronden en de hoogte van de bouwblokken. Partijen dragen naar rato van het Default Percentage bij aan het bouwrijp maken van de grondeigendommen. Artikel 19

Coördinatie kabels en leidingen en ringleiding nutsvoorzieningen

Als onderdeel van het bouwrijp maken, als bedoeld in Artikel 18 (Bouwrijp maken), zal de Gemeente het verleggen en de aanleg van kabels en leidingen (ringleiding) en andere nutsvoorzieningen coördineren een en ander in afstemming met de projectcoördinator overeenkomstig Artikel 21 (Fasering, monitoring en coördinatie). Partijen zorgen ervoor dat werkzaamheden aan de bouwblokken geen schade veroorzaken aan de openbare ruimte inclusief de daarin aangelegde infrastructuur, waaronder kabels, leidingen en het bodemenergiesysteem van het warmtekoudenet.

Artikel 20

Woonrijp maken openbare ruimte

De Gemeente maakt in overleg met de betrokken Partijen (delen van) de openbare ruimte woonrijp. Het woonrijp maken gebeurt zoveel mogelijk voorafgaand aan het moment dat de eerste woning of andere functie van het bouwblok aan de eindgebruiker(s) wordt opgeleverd (oplevering bij koop of sleutel-overdracht bij huur), maar uitsluitend voor zover (gemotoriseerde) bouw- of andere werkzaamheden niet meer is toegestaan, waarbij de beplanting zal plaatsvinden in het eerstvolgende plantseizoen na voornoemde oplevering.

230009778/26048523.4

Mocht er Bouwverkeer aanwezig zijn binnen (delen van) de openbare ruimte, zal de Gemeente in overleg met de betrokken Partijen en de Projectcoördinator conform het bepaalde in Artikel 21 (Fasering, monitoring en coördinatie) afspraken maken om tijdelijke voorzieningen te treffen.

9/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL Eerst nadat kan worden vastgesteld dat het (gemotoriseerd) bouwverkeer geen toegang meer heeft tot (delen van) de openbare ruimte rondom de bouwblokken, waaronder begrepen de straten, stoepen, wegen, perken en parken binnen het plangebied, zal de Gemeente ook (die delen van) de openbare ruimte woonrijp maken. Partijen dragen naar rato van het Default Percentage bij aan het woonrijp maken van de openbare ruimte.

Artikel 21

Fasering, monitoring en coördinatie

De Partijen zijn een indicatieve fasering overeengekomen, die door de Projectcoördinator moet worden gecontroleerd en zo nodig gewijzigd. De projectcoördinator wordt door het Eigenarenoverleg, in nauwe coördinatie met de betrokken Partijen, aangesteld en gecontroleerd. Wijzigingen in de indicatieve fasering dienen te worden goedgekeurd door het Eigenarenoverleg, maar mogen nimmer van invloed zijn op de planning van andere Partijen in het kader van de indicatieve fasering. De aanleg van (een deel van) het warmtekoudenet en het ondergronds gebruik van waterglas (natriumsilicaat) zal door de betrokken Partijen worden gecoördineerd, waarbij het vast te stellen waterglasprotocol in acht zal worden genomen. De projectcoördinator wordt daarvan in kennis gesteld. Als uit de toepassing van deze bepaling een geschil voortvloeit, is de bijzondere geschillenregeling van toepassing maar niet voordat het geschil is voorgelegd aan het Eigenarenoverleg, die daarover op basis van unanimiteit beslist.

HOOFDSTUK V – BIJZONDERE BEPALINGEN GRONDEIGENDOMMEN Artikel 22

Overdracht grondeigendom openbare ruimte

Als grond bestemd is om permanent als openbaar gebied te worden gebruikt, zal de eigendom van die grond kosteloos aan de Gemeente worden overgedragen, op een nader tussen de betrokken Partijen overeen te komen datum. Voor zover de gronden als bedoeld in dit Artikel nodig zijn voor de inrichting van de bouwterreinen alsmede het bouwverkeer, dan worden deze gronden door de Gemeente om niet ter beschikking gesteld.

230009778/26048523.4

Artikel 23

Eerste recht van koop

De Private Partijen hebben een eerste recht van koop op bepaalde Grondeigendommen van de Gemeente, exclusief de school en sportfaciliteiten in Blok 3 (groot 186.776 m2), indien het Bestemmingsplan Merwede de ontwikkeling van het ontwikkelingsprogramma in Fase 2 mogelijk maakt. Het eerste recht van koop komt toe aan de Private Partijen gezamenlijk en kan (goederenrechtelijk) slechts onder bepaalde voorwaarden worden overgedragen, toegewezen of verpand (overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:83 lid 2 BW). De Gemeente zal bepalen wanneer zij haar Grondeigendommen aanbiedt, rekening houdend met een aansluitende ontwikkeling en realisatie van Fase 2 op Fase 1. Op dat aanbod is het gemeentelijk beleid over gronduitgifte van toepassing. Aan de aanbieding kunnen redelijke voorwaarden gesteld worden binnen de kaders van de SOK, het Stedenbouwkundig Plan Merwede en het Beeldkwaliteitsplan Merwede, de reserveringsovereenkomst en uitgifteovereenkomst van de Gemeente, de algemene erfpachtvoorwaarden 1989 en de dan geldende grondprijzenbrief.

10/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL De Gemeente kan – na overleg met het Directeurenoverleg – besluiten dat het eerste recht van koop voor een bepaalde Private Partij vervalt in geval de Gemeente op objectieve gronden van mening is dat die Private Partij ernstig in gebreke blijft met de nakoming van zijn verplichtingen onder de SOK. In dat geval komt het voorkeursrecht toe aan de overige Private Partijen. Als de grond niet wordt aangekocht door een Private Partij, kan de Gemeente deze grond onder dezelfde voorwaarden aanbieden aan derden. In geval van gewijzigde voorwaarden is de Gemeente verplicht de grond opnieuw aan de Private Partijen aan te bieden. Als de Private Partijen de grond weigeren, vervalt hun (aandeel in het) eerste recht van koop geheel of gedeeltelijk. Het eerste recht van koop duurt zolang de grondeigendommen van de Gemeente nog niet zijn uitgegeven, dus ook nadat de SOK is afgelopen en de grond nog niet is overgedragen. De duur wordt vastgelegd in een (vroegtijdige) beëindigingsovereenkomst. Als uit de toepassing van deze bepaling een geschil voortvloeit, is de bijzondere geschillenregeling van toepassing maar niet voordat het geschil is voorgelegd aan het Directeurenoverleg, die daarover op basis van gekwalificeerde meerderheid (> 70%) van de stemmen beslist.

Artikel 24

Integrale plankwaliteit en eigendom derden

Een deel van de grond binnen Merwede is eigendom van derden die geen partij zijn bij de SOK. De Gemeente is verantwoordelijk voor de uitvoering van het verwervings- en inpassingsplan conform de wettelijke voorschriften, zodanig dat de planning en de fasering haalbaar zijn. De Gemeente zal de Private Partijen regelmatig informeren over de voortgang van de uitvoering van dat plan. Aanpassingen aan het plan worden ter goedkeuring voorgelegd aan het Eigenarenoverleg. Indien dit voor de realisatie en (her)inrichting van de plannen voor Merwede noodzakelijk is, is de Gemeente gerechtigd met voorafgaande instemming van de Gemeenteraad gebruik te maken van haar bevoegdheden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten en/of de Onteigeningswet om gronden en/of zakelijke rechten te verwerven. De kosten die gemoeid zijn met de uitvoering van het verwervings- en inpassingsplan betreffen een vooraf vastgesteld maximumbedrag en zullen door de Private Partijen worden betaald naar rato van het Default Percentage Privaat.

HOOFDSTUK VI – MOBILITEITSCONCEPT MERWEDE Artikel 25

Algemene uitgangspunten

Het Mobiliteitsconcept Merwede is randvoorwaardelijk voor de houdbaarheid van het Bestemmingsplan Merwede en het verkrijgen van omgevingsvergunningen voor de realisatie en exploitatie van Project Merwede in Fase 1 en 2.

230009778/26048523.4

In aanvulling op het Bestemmingsplan Merwede gelden onder meer de volgende algemene mobiliteitsdoelstellingen:

11/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL -

Een maximale verkeersintensiteit van 1.200 motorvoertuigen per uur in de drukste middagspits van maandag tot vrijdag tussen 16-18 uur;

-

Een parkeernorm van maximaal 0,3 parkeerplaatsen per woning, met dubbel gebruik voor de overige voorzieningen;

-

Een voldoende kwalitatief, betaalbaar en toegankelijk mobiliteitsaanbod voor de bewoners en gebruikers van de voorzieningen, inclusief mindervaliden;

-

Een voldoende afzetbaarheid van de woningen;

-

Een tijdige realisatie van het Ontwikkelprogramma; en

-

Het borgen van deze doelstellingen voor de opstartperiode van tien (10) jaar na ingebruikname van de eerste Parkeervoorzieningen ("Opstartperiode") waarna het door Partijen nog op te richten Mobiliteitsbedrijf verantwoordelijk wordt voor het Mobiliteitsconcept.

Partijen zullen een aanvullende overeenkomst aangaan ter uitvoering van het Mobiliteitsconcept van Merwede, waarbij (i) Partijen te allen tijde in staat dienen te zijn het Ontwikkelingsprogramma te realiseren en (ii) alternatieve parkeeroplossingen voorhanden zullen zijn voor zover de beoogde Parkeervoorzieningen nog niet gereed zijn op het moment van oplevering van de eerste woningen. Wanneer geen definitief akkoord wordt bereikt over (een deel van) de aanvullende overeenkomst, geeft het Eigenarenoverleg een alternatieve invulling aan de doelstellingen en uitgangspunten zoals vermeld in Hoofdstuk VI (Mobiliteitsconcept Merwede) voor Fase 1, waarbij in ieder geval geldt dat: a.

Partijen in staat moeten kunnen worden gesteld het ontwikkelprogramma te realiseren overeenkomstig de SOK;

b.

Partijen een passende oplossing treffen voor het autoparkeren;

c.

Partijen een passende oplossing treffen voor het openbaar fietsparkeren en de deelmobiliteit; en

d.

de Gemeente invulling zal geven aan de doelstellingen als bedoeld in Artikel 26 (Ruimtelijk concept).

Als uit de toepassing van dit Hoofdstuk VI (Mobiliteitsconcept Merwede) een geschil voortvloeit, is de bijzondere geschillenregeling van toepassing maar niet voordat het geschil is voorgelegd aan het Eigenarenoverleg, die daarover op basis van unanimiteit beslist.

230009778/26048523.4

Artikel 26

Ruimtelijk concept

De Gemeente zal als onderdeel van de bovenwijkse voorzieningen en met inbegrip van haar publiekrechtelijke bevoegdheden als bedoeld in Artikel 66 (Publiekrechtelijke bevoegdheden) binnen Merwede onder meer twee voetgangers- en fietsersbruggen realiseren en maatregelen treffen ter verbetering van de bereikbaarheid van Merwede met

12/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL het openbaar vervoer, waaronder de herziening van de Europalaan ter zake. Over de timing van de realisatie zullen nadere afspraken worden gemaakt voor zover deze maatregelen noodzakelijk zijn voor het Bestemmingsplan Merwede en voor het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunningen. Partijen dragen naar rato van het Default Percentage bij aan de realisatie van de bovenwijkse voorzieningen.

Artikel 27

Parkeerconcept

Het Bestemmingsplan Merwede voorziet in een maximumaantal van 1.800 parkeerplaatsen binnen het plangebied uitgaande van 6.000 woningen. Daarnaast zal de Gemeente voorzien in parkeren op afstand. De parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de gemeenschappelijk te realiseren Parkeervoorzieningen, met hoofdzakelijk ondergrondse parkeerplaatsen aangevuld met bovengrondse parkeerplaatsen voor zover dat past in het totale ruimtelijke concept en ontwikkelstrategie. In Fase 1 zijn maximaal 1.200 parkeerplaatsen voorzien onderverdeeld in verschillende categorieën. Het Eigenarenoverleg zal in de Opstartfase bepalen hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn voor Fase 2. Als de beslissing wordt genomen na afloop van de Opstartfase, zal een voorstel van de Gemeente ter beoordeling worden voorgelegd aan het Eigenarenoverleg.

230009778/26048523.4

Voor de Parkeervoorzieningen gelden de volgende materiële uitgangspunten: -

Parkeren is mogelijk via een abonnement (in aangewezen zones) of tegen betaling van een parkeertarief.

-

De eigendom van de parkeerplaatsen is gescheiden van de eigendom van de (particuliere) woningen.

-

De duur van een abonnement voor deelauto's wordt bepaald door de mobiliteitsregisseur, aan te wijzen door en te verantwoorden aan hetzij het Eigenarenoverleg hetzij (na oprichting van) het Mobiliteitsbedrijf.

-

De duur van een abonnement voor gehandicaptenparkeerplaatsen is in beginsel onbeperkt (op indicatieve basis).

-

Langlopende parkeerabonnementen zijn bij uitgifte geldig voor maximaal 7 jaar, waarna het abonnement met maximaal 3 jaar kan worden verlengd of definitief kan worden beëindigd.

-

Kortlopende parkeerabonnementen hebben een maximale looptijd van 1 jaar.

-

Voor een bewonersabonnement geldt een marktconform tarief.

-

Een zakelijk abonnement is ook beschikbaar met een maximum van 200 zakelijke abonnementen die beschikbaar zijn.

Genoemde bedragen worden geïndexeerd, conform CPI (alle huishoudens) 2015 = 100. Alle bedragen moeten worden vastgesteld door het Eigenarenoverleg of, na de oprichting, het Mobiliteitsbedrijf.

13/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL De Partijen kunnen de gebruikers van woningen, naar rato van het aantal door die Partij te ontwikkelen woningen, een langlopend of kortlopend abonnement aanbieden, welk recht vervalt als de gebruiker er geen gebruik van wenst te maken.

Artikel 28

Ontwikkeling en realisatie Parkeervoorzieningen

De Parkeervoorzieningen zullen (conform NEN 2443) in Fase 1 door de betrokken Partij worden ontwikkeld en gerealiseerd op basis van het Ontwikkelingsprogramma en in overeenstemming met de blokverdeling. Op de ontwikkeling van de Parkeervoorzieningen is Hoofdstuk III (Ontwikkelproces) van overeenkomstige toepassing. De Partij die een parkeervoorziening ontwikkelt, zal de Gemeente en het Mobiliteitsbedrijf tijdig betrekken bij het opstellen en vaststellen van de planproducten, waarbij aan de Gemeente een redelijke termijn voor de beoordeling van het planproduct wordt geboden. Eventuele opmerkingen van de Gemeente kunnen tot en met VO-fase worden verwerkt of worden meegenomen in het volgende planproduct. De Gemeente zal goedkeuring moeten verlenen op het DO, welke goedkeuring de Gemeente binnen een nadere te bepalen redelijke termijn zal geven en welke goedkeuring niet op onredelijke gronden zal worden onthouden.

Artikel 29

Eigendom en financiering Parkeervoorzieningen

Na ontwikkeling en realisatie zal de Gemeente eigenaar worden van de parkeerfaciliteiten in Fase 1. De betrokken Partijen zullen nadere afspraken maken over de (juridische) structuur en voorwaarden van deze overdracht. De Gemeente betaalt voor de Parkeervoorzieningen voor Fase 1 een vaste koopsom per parkeerplaats uitgaande van 1.200 parkeerplaatsen, een en ander exclusief BTW, prijspeil 1 juli 2020, welk bedrag wordt geïndexeerd met CPI alle huishoudens (basisjaar 2005 = 100) tot het moment van betaling. De Gemeente zal de koopsom in termijnen voldoen aan de Partijen die Parkeervoorzieningen ontwikkelen, welke termijn zijn gekoppeld aan de voortgang en realisatie van de Parkeervoorzieningen (Bijlage 33). Er geldt voor de Gemeente jegens de Private Partijen gedurende de Opstartperiode een anti-speculatiebeding ten aanzien van de eigendom van de Parkeervoorzieningen.

Artikel 30

Exploitatie door Mobiliteitsbedrijf en Mobiliteitsregisseur

De Partijen richten een Mobiliteitsbedrijf ("Mobiliteitsbedrijf") op, dat verantwoordelijk zal zijn voor (onder meer) de exploitatie van de Parkeervoorzieningen, de oprichting van mobiliteitsknooppunten, het beheer en het onderhoud van de openbare fietsenstallingen in Merwede, de monitoring, het beheer en de ontwikkeling van het mobiliteitsconcept van Merwede. Voorafgaand aan de oprichting van het Mobiliteitsbedrijf (uiterlijk vóór 1 oktober 2021) zullen de Partijen (onder meer) overeenstemming bereiken over de (juridische) structuur van het Mobiliteitsbedrijf, waarbij:

230009778/26048523.4

-

de initiële kosten van het Mobiliteitsbedrijf door de Partijen zullen worden betaald naar rato van het Default Percentage;

14/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL -

de Partijen zich naar rato van het Default Percentage garant zullen stellen voor de jaarlijkse kosten van het Mobiliteitsbedrijf gedurende de eerste 10 jaar; en

-

de Private Partijen de mogelijkheid hebben niet deel te nemen aan het Mobiliteitsbedrijf, waarbij de betreffende Private Partij, naar rato van het Default Percentage het risico voor de exploitatie van het Mobiliteitsbedrijf gedurende de opstartperiode voorafgaand aan de oprichting van het Mobiliteitsbedrijf afkoopt en daarmee niet langer deelt in de opbrengsten en risico's behorende bij het Mobiliteitsbedrijf.

De Gemeente en het Mobiliteitsbedrijf sluiten uiterlijk bij het indienen van het DO van de desbetreffende parkeergarage gedurende de Opstartperiode een voor overdracht vatbare huurovereenkomst met een vooraf overeengekomen huurprijs per parkeerplaats per jaar, exclusief BTW, prijspeil 1 juli 2020, welk bedrag wordt geïndexeerd met CPI alle huishoudens (basisjaar 2005 = 100) De Partijen benoemen een Mobiliteitsregisseur, die een onafhankelijke contractbeheerder is en verantwoordelijk is voor de doelstellingen van het Mobiliteitsbedrijf en het toezicht op en het beheer van deze doelstellingen. Artikel 31

Fietsparkeren

Binnen het plangebied worden door de betrokken Partijen in daartoe aan te wijzen bouwblokken, verschillende openbare voorzieningen ingericht ten behoeve van het fietsparkeren. Hierover worden door het Eigenarenoverleg op basis van unanimiteit nadere afspraken gemaakt. Partijen dragen de kosten voor het fietsparkeren naar rato van het Default Percentage.

Artikel 32

Aanloopkosten Mobiliteitsconcept Merwede

Partijen zullen naast de overige in Hoofdstuk VI (Mobiliteitsconcept Merwede) opgenomen kosten, naar rato van het Default Percentage bijdragen aan de gebudgetteerde aanloopkosten van het Mobiliteitsconcept Merwede. Partijen zullen zich inspannen om minimaal 50% van het in dit Artikel bedoelde bedrag via subsidies, niet zijnde de subsidies als bedoeld in Artikel 50 (Subsidies) en/of bijdragen van derden te financieren vanwege het innovatieve karakter. Alle in de vorige volzin bedoelde subsidies en bijdragen zal de betreffende Partij ten goede van het Mobiliteitsconcept Merwede laten komen.

HOOFDSTUK VII – DUURZAAMHEID

230009778/26048523.4

Artikel 33

Algemene uitgangspunten

Om de duurzaamheidsambities te realiseren hebben de Partijen een aantal uitgangspunten afgesproken, zoals: (i) het opwekken van duurzame gebouwgebonden energie, (ii) het behalen van een bepaalde score van milieuen energieprestatie (GPR), (iii) het ontmantelen van bestaande gebouwen op een zo hoog mogelijk circulair niveau, (iv) exclusief gebruik van een collectief bodemenergiesysteem (WKO) binnen Merwede (tenzij (a) een vergelijkbaar duurzaam alternatief voorhanden is of (b) de bodemcapaciteit volledig wordt benut).

15/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL Nieuwe Gebouwen voldoen aan de volgende vereisten: a.

In afwijking op de bestaande lagere norm, wordt gemiddeld minimaal 75% van de gebouwgebonden energie van nieuwe gebouwen binnen het ontwikkelprogramma duurzaam opgewekt;

b.

Een minimale Milieuprestatie Gebouwen (MPG) score van 0,7 met als streven een MPG score van 0,5 conform de SBK Bepalingsmethode van december 2019 (NMD 3.1);

c.

Per bouwblok een minimale Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) gebouwscore van 8,0 gemiddeld (volgens GPR versie 4.3); en

d.

Er komt een materialenpaspoort om een materialendepot voor de toekomst te worden.

Bestaande gebouwen voldoen aan de volgende vereisten: a.

De bestaande gebouwen worden op een zo hoog mogelijk circulair niveau gedemonteerd;

b.

De GPR wordt door een erkende GPR-expert berekend aan de hand van het niveau van het bestaande gebouw; en

c.

Bij de herontwikkeling van bestaande gebouwen geldt de inspanningsverplichting dat de hierboven beoogde GPR-score wordt behaald, tenzij dit aantoonbaar niet haalbaar is, in welke situatie een zo hoog mogelijk duurzaamheidsambitie wordt nagestreefd.

Binnen het plangebied exclusief gebruik gemaakt van duurzame energieopwekking door een warmtekoudenet gekoppeld aan warmte/koudeopslag bronnen en gevoed door aquathermie uit het Merwedekanaal ("Warmtekoudenet"). Indien niet aan de leveringszekerheid kan worden voldaan treden Partijen in overleg over een back up , waaronder het (tijdelijk) gebruik van stadsverwarming. Het Warmtekoudenet bestaat uit het bodemenergiesysteem ("BES") en gebouwgebonden installaties. Op grond van de afspraken in de SOK wordt het BES collectief gerealiseerd en geëxploiteerd. De gebouwgebonden installaties worden door de afzonderlijke Partijen gerealiseerd en geëxploiteerd, tenzij anders wordt besloten (zie verder Artikel 34). Artikel 34

Warmtekoudenet

De Partijen zullen het Warmtekoudenet realiseren om Merwede te voorzien van warmte, koud en warm tapwater ("Producten") door middel van warmtepompen met mogelijk thermische energie uit oppervlaktewater ("TEO")

230009778/26048523.4

De exploitatie (en eventueel de realisatie) van het BES wordt uitgewerkt en, al dan niet in gedeelten, aanbesteed aan één of meer warmtebedrijven als exploitant(en) van het BES voor ten minste 20 en ten hoogste 30 jaar.

16/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL Het BES moet ter plaatse van het bouwblok functioneel zijn op het moment van oplevering van de eerste woning dan wel voorziening binnen dat bouwblok, tenzij (tijdelijk) op alternatieve wijze in de energiebehoefte kan worden voorzien. Deze verplichting zal worden doorgelegd aan de exploitant(en) van het bodemenergiesysteem. De gebouwgebonden installaties moeten compatibel zijn met het BES, leveringszekerheid aan bewoners en gebruikers garanderen en mogen niet leiden tot aanzienlijk hogere kosten van het BES. Aan de hand van de uitkomsten van de marktconsultatie zal het Directeurenoverleg op basis van unanimiteit besluiten nemen over verschillende aspecten inzake de ontwikkeling, realisatie en/of exploitatie van het BES. Voor zover Partijen wensen aanvullende afspraken te maken over de ontwikkeling, realisatie en/of exploitatie van de gebouwgebonden installaties, zal het Directeurenoverleg daar op basis van unanimiteit nadere afspraken over maken. Partijen zijn daar momenteel over in gesprek mede aan de hand van de uitkomst van de marktconsultatie. Iedere Partij is verder verplicht om: a.

Al dan niet via de nog op te richten WKO B.V. naar rato van het Default Percentage bij te dragen in de (kosten van) ontwikkeling, aanbesteding en realisatie van het BES, welke financiële verplichtingen in beginsel aan de exploitant van het BES zullen worden overgedragen;

b.

Aandelen te nemen in WKO B.V. naar rato van het Default Percentage en het overeen te komen (basis)kapitaal te storten en een aandeelhoudersovereenkomst te sluiten;

c.

Aan bewoners en gebruikers een aansluit- en afnameplicht op te leggen; en

d.

Toegang te verlenen tot de technische ruimte(n) in zijn gebouw(en) voor onderhoud, service, vervanging en verwijdering van (onderdelen van) het BES.

Partijen zullen WKO B.V. oprichten met als doel: het via opstalrechten in eigendom houden van het BES en door middel van onderopstalrechten laten beheren van het BES door de exploitant. Op basis van unanimiteit zullen Partijen nadere afspraken maken over het bestuur, de besluitvorming en zeggenschap, de overdraagbaarheid van aandelen en het ontbreken van een winstoogmerk. WKO B.V. zal (i) diverse overeenkomsten met betrekking tot het BES sluiten (o.a. leverings-, realisatie- en ontwerpovereenkomsten), (ii) van de relevante Partijen opstalrechten verkrijgen om eigenaar te worden van de WKO; en (iii) de vereiste omgevingsvergunning(en) aanvragen.

230009778/26048523.4

Artikel 35

Dakgebruik

Voor alle daken binnen het plangebied geldt het principe 'geen dak onbenut'. Dit betekent dat binnen het plangebied gemiddeld:

17/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL -

Minimaal 50% van het dakoppervlak wordt gebruikt voor groenvoorzieningen, ten behoeve van klimaatbestendigheid, gezondheid, biodiversiteit en hittestress; en

-

Maximaal 50% van het dakoppervlak wordt gebruikt voor zonnepanelen (PV-cellen), ten behoeve van duurzame energieopwekking.

Ten aanzien van het dakoppervlak geldt verder dat: -

Op gebiedsniveau gemiddeld minimaal 25% en op blokniveau gemiddeld minimaal 20% van het dakoppervlak bestaat uit volwaardig groen; en

-

Maximaal 25% van het dakoppervlak bestaat uit mos sedum groen (met aandacht voor zoveel mogelijk nectar en zaadvormend groen), wat in stroken rondom of onder de zonnepanelen (PV-cellen) kan worden gesitueerd of op plekken waar volwaardig groen niet mogelijk is.

Partijen stellen zich ten doel om, met uitzondering van de bestaande gebouwen, gemiddeld 75% van de gebouwgebonden energie van het gehele ontwikkelprogramma duurzaam op te wekken. Dit betreft het Bijna Energieneutrale gebouwen (BENG) 3 criterium berekend overeenkomstig de bepalingsmethoden van de huidige NEN 7120 norm – dan wel na herijking op basis van de (per 1 januari 2021 geïntroduceerde) NTA 8800 norm en bijbehorend rekenmodel. Indien blijkt dat overeengekomen normen niet volledig haalbaar blijken, treedt de betreffende Partij in overleg met de Gemeente. Artikel 36

Gemeentelijke praktijk richtlijn (GPR)

Een bouwblok of een of meerdere gebouw(en) moeten individueel of gezamenlijk minimaal voldoen aan een GPR van gemiddeld 8,0 op de vijf thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. De GPR-berekening zal gelijktijdig met de aanvraag voor een omgevingsvergunning worden ingediend.

Artikel 37

Merwede Lab

Partijen hebben de intrinsieke wens en ambitie om van Merwede een wijk te maken waar mensen echt van houden, bestaande uit bouwblokken en openbare ruimte die zo duurzaam als mogelijk zijn met betrekking tot de volgende thema's: (i) duurzame energie; (ii) circulair bouwen; (iii) social design; en (iv) gezond stedelijk leven.

230009778/26048523.4

Partijen zullen het Merwede Lab oprichten in een nog nader overeen te komen (rechts)vorm. Merwede Lab heeft ten behoeve van het plangebied op de thema's de volgende doelstellingen: -

Het (verder) ontwikkelen en delen van kennis en praktische inzichten om die kennis zo goed als mogelijk in te vullen;

-

Het innoveren en experimenteren;

-

Het ontwikkelen van business modellen en het aanvragen van subsidies;

18/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL -

Het verleggen / verhogen van de lat op het vlak van circulair materiaalgebruik en opwekking van duurzame energie in Merwede; en

-

Het bevorderen van public relations en de zichtbaarheid.

Partijen zijn verplicht aan de financiering van Merwede Lab bij te dragen naar rato van het Default Percentage. Artikel 38

Materialenpaspoort

Ten behoeve van het werken naar 100% circulair bouwen in 2050, komen Partijen overeen dat elk gebouw een materialenpaspoort krijgt, waarin de gebruikte materialen worden geregistreerd ten behoeve van eventuele toekomstige verhandelbaarheid van de materialen. Iedere Partij zal ervoor zorgen dat bij de realisatie van de gebouwen alle bouwmaterialen worden opgenomen in het materialenpaspoort en legt deze verplichting door aan de door die Partij in te schakelen aannemer(s) zodat een compleet bestand per (deel van het) gebouw beschikbaar is op moment van oplevering van het gebouw. De Gemeente krijgt, na oplevering van een gebouw, toegang tot de database van het materialenpaspoort en beoordeelt binnen zes (6) weken na het verkrijgen van toegang of het materialenpaspoort conform het overeengekomen raamwerk is gevuld.

HOOFDSTUK VIII – ORGANISATIE Artikelen 39 40

Directeurenoverleg en Eigenarenoverleg

Partijen zullen gedurende de looptijd van de SOK regelmatig over de ontwikkeling en verwezenlijking van Project Merwede overleggen in het Directeurenoverleg en het Eigenarenoverleg. Het Directeurenoverleg zal toezicht houden op de uitvoering van de SOK en de realisatie van project Merwede en eventuele geschillen tussen de leden van het Eigenarenoverleg zoveel mogelijk beslechten. Het Eigenarenoverleg zal elkaar raadplegen, informeren en adviseren over alle zaken die van belang zijn voor de uitvoering van de SOK en de realisatie van project Merwede, alsmede rapporteren aan en adviseren van het Directeurenoverleg. Het Eigenarenoverleg en het Directeurenoverleg stemmen met gekwalificeerde meerderheid (>70%), tenzij anders wordt beslist. Het Eigenarenoverleg en het Directeurenoverleg stemmen naar rato van het Default Percentage. Het Default Percentage van de Gemeente bedraagt 37,1% zodat voor elk besluit binnen de kaders van de SOK de stem van de Gemeente benodigd is. Instemming met besluiten wordt niet op onredelijke gronden onthouden.

230009778/26048523.4

De Gemeente heeft 1 vertegenwoordiger in het Directeurenoverleg en 3 vertegenwoordigers in het Eigenarenoverleg. De Private Partijen hebben elk 1 vertegenwoordiger in het Directeurenoverleg en afhankelijk van hun aandeel 1 of 2 vertegenwoordigers in het Eigenarenoverleg. De meeste besluiten met betrekking tot de SOK worden door het Eigenarenoverleg genomen met gekwalificeerde meerderheid (>70%), tenzij anders is overeengekomen in de SOK. Er wordt gestemd op basis van een tijdig

19/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL verstrekte besluitenlijst. Indien het Eigenarenoverleg geen overeenstemming bereikt over bepaalde besluiten, moet het Directeurenoverleg proberen overeenstemming te bereiken overeenkomstig de stemverhouding in het Eigenarenoverleg, voordat de (bijzondere) geschillenregeling van toepassing kan zijn. Het Directeurenoverleg is onder andere bevoegd tot het nemen van alle besluiten met betrekking tot:

Artikel 41

Opdrachtverstrekking

-

Wijziging, aanvulling of beëindiging van de SOK op basis van unanimiteit en zo nodig na besluit van het College en/of de Gemeenteraad; en

-

Financiële besluiten, indien een dergelijk besluit het toegekende budget of een het bedrag van € 100.000 overstijgt.

Indien ter uitvoering van het bepaalde in SOK een of meer opdrachten dienen te worden verstrekt door de Partijen gezamenlijk, besluit het Eigenarenoverleg daartoe op basis van unanimiteit. Afhankelijk van de opdracht wordt deze verstrekt door de Partijen gezamenlijk elk voor haar eigen aandeel dan wel door een of meerdere Partijen met een rechtsgeldige volmacht van alle Partijen. Tenzij anders overeengekomen, dragen de Partijen naar rato van het Default Percentage de kosten van de opdracht en de uitvoering daarvan.

Artikel 42

Projectorganisatie

Ten behoeve van de noodzakelijke kwaliteitsborging van het ontwikkelproces binnen Project Merwede worden een C-team en Q-team aangesteld. Het Q-team wordt ondersteund door de supervisor. Deze teams hebben een rol in het ontwikkelproces als bedoeld in Hoofdstuk III (Ontwikkelproces) en zoals hiervoor beschreven.

Artikel 43

Gebiedsmanagement

Partijen zullen in de aankomende maanden de noodzaak van aanvullend gebiedsbeheer van Merwede, onder meer op het gebied van programmering, plintbeheer, inclusiviteit van wonen en werken, en toegankelijkheid van de autoloze zone, onderzoeken. Het besluit tot inpassing van een dergelijk beheersysteem – althans de financiële consequenties daarvan – wordt genomen bij unaniem besluit van het Directeurenoverleg.

Artikelen 44 – 45

Communicatie, branding en placemaking

Partijen wensen de inhoud en vorm van de communicatie en marketing rondom Project Merwede samen vorm te geven. Het Eigenarenoverleg zal een communicatiestrategie en marketingplan opstellen en hierover periodiek overleg voeren over de hieruit voortvloeiende activiteiten.

230009778/26048523.4

Uitgangspunt is dat de Gemeente verantwoordelijk is voor de communicatie over de gehele Merwedekanaalzone en het Eigenarenoverleg voor Project Merwede, welke communicatie in het Eigenarenoverleg wordt afgestemd. De Private Partijen zijn individueel verantwoordelijk voor de communicatie over de door hun te realiseren Gebouwen. Partijen hebben voor Project Merwede het merk Merwede bepaald. Dit merk is beschreven in het brandbook Merwede (zoals opgenomen in een bijlage). Het brandbook bevat de visie, de missie, de merkwaarden, de identiteit,

20/28 19 april 2021

ARTIKEL

ONDERWERP

KORTE BESCHRIJVING VAN HET ARTIKEL tone of voice en de merkbelofte van het merk Merwede. Ook bevat het brandbook voorschriften ten aanzien van de huisstijl, het logo en beeld. Partijen gebruiken collectief en individueel het brandbook als leidraad voor al het handelen als het gaat om communicatie, placemaking en andere uitingen. Zowel voor als tijdens de realisatie van het Project Merwede hechten Partijen waarde aan een goede en zorgvuldige communicatie met belanghebbenden in de directe omgeving (omgevingsparticipatie) als overige stakeholders (stakehol-dermanagement) mede aan de hand van het door de betrokken Partij, opgestelde BLVC-plan waarin een risicoanalyse is opgenomen. De Partijen zullen in samenspraak informatie verstrekken aan de directe omgeving en de (toekomstige) eindgebruikers met betrekking tot de voortgang van de planontwikkeling in het Project Merwede. De Gemeente draagt in overleg met de Private Partijen zorg voor: -

De formele communicatie en participatie over besluitvorming over planproducten en het Bestemmingsplan;

-

De beleidsmatige communicatie over verschillende onderdelen van Project Merwede naar andere overheden en de gemeenteraad van de Gemeente;

-

Het omgevingsmanagement voor de bovenwijkse voorzieningen, waaronder Mobiliteit Zuidwest, Europalaan, loop- en fietsbruggen en aangrenzende straten, Rondje Stadseiland, en Park Transwijk);

-

BLVC-communicatie richting omgeving in relatie tot de overige deelgebieden van de Merwedekanaalzone en raakvlakprojecten; en

-

De inspraakmogelijkheden voor de inrichting van de openbare ruimte zoals speelterreinen en beplanting.

HOOFDSTUK IX – FINANCIËLE AFSPRAKEN Artikel 47

Financiële afdrachten

De Private Partijen zijn op grond van de SOK diverse bedragen verschuldigd aan de Gemeente voor, onder meer, het bouw- en woonrijp maken, bovenwijkse voorzieningen, verwerving en inpassing en het Q-team met supervisor.

230009778/26048523.4

De Private Partijen voldoen de financiële afdrachten voor zover deze toekomen aan de Gemeente binnen 4 weken na ontvangst van een factuur met BTW door middel van overmaking naar de op de factuur vermelde bankrekening ten name van de Gemeente Utrecht en onder vermelding van het factuur-kenmerk. Artikel 48

Financiële garanties

Voor de uitvoering van de SOK zijn Partijen overeenkomstig het bepaalde in de desbetreffende Artikelen bepaalde garanties overeengekomen. De bedragen van de financiële garanties zijn exclusief BTW, betreffen maximumbedragen en worden niet geïndexeerd.