Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix.pdf

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix (Camera Obscuradreef 1-32 en 81-116 en Vader Rijndreef 2-100)

Datum:

14 april 2021

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ........................................................................................................................................ 3 1.1. 1.2.

2.

Huidige en nieuwe situatie projectlocatie .................................................................................... 6 2.1. 2.2. 2.3.

3.

Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 52 Luchtkwaliteit ..................................................................................................................... 55 Geluid .................................................................................................................................. 56 Externe veiligheid ............................................................................................................... 59 Milieuzonering .................................................................................................................... 59 Bodem ................................................................................................................................. 60 Trillinghinder ....................................................................................................................... 62 Water .................................................................................................................................. 62 Archeologie en cultuurhistorie ........................................................................................... 66 Ecologie ...............................................................................................................................

67 Bomen ................................................................................................................................. 69 Behoefte (ladder voor duurzame verstedelijking) .............................................................. 72 Milieu effect rapportage ..................................................................................................... 73

Uitvoerbaarheid .......................................................................................................................... 75 6.1. 6.2.

7.

Rijksbeleid ........................................................................................................................... 35 Provinciaal en regionaal beleid ........................................................................................... 36 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 39

Omgevingsaspecten .................................................................................................................... 52 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10. 5.11. 5.12. 5.13.

6.

Geldende bestemmingsplannen ......................................................................................... 31 Afwijkingen ......................................................................................................................... 33

Beleidskader ............................................................................................................................... 35 4.1. 4.2. 4.3.

5.

Ontstaansgeschiedenis ......................................................................................................... 6 Huidige situatie ..................................................................................................................... 7 Nieuwe situatie De Mix ....................................................................................................... 19

Planologisch kader ...................................................................................................................... 31 3.1. 3.2.

4.

Aanleiding ............................................................................................................................. 3 Locatie ................................................................................................................................... 4

Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................ 75 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..................................................................................... 75

Ruimtelijke motivering afwijkingen en conclusie ....................................................................... 76 7.1. 7.2.

Ruimtelijke motivering afwijkingen .................................................................................... 76 Conclusie ............................................................................................................................. 78

1

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Bijlagen: 1. Stedenbouwkundig programma van eisen Camera Obscuradreef – De Mix (concept, gemeente Utrecht, d.d. 17 november 2020) 2. Indieningstekening (Van Riezen en Partners, d.d. 4 maart 2021) 3. Bezonningsstudie Overvecht (BGSV, d.d. 3 maart 2021) 4. Akoestisch onderzoek (Cauberg-Huygen, d.d. 1 april 2021) 5. Geuronderzoek (LBP Sight, d.d. 12 februari 2021) 6. Verkennend bodemonderzoek (Landview, d.d. 1 april 2021) 7. Trillinghinderonderzoek (Cauberg-Huygen, d.d. 7 april 2021) 8. Quick scan flora en fauna (Royal Haskoning, d.d. 1 september 2020) 9. Vleermuizenonderzoek (By Nature, d.d. 10 maart 2021) 10. Stikstofdepositieberekening (Cauberg-Huygen, d.d. 26 maart 2021) 11. Bomenbalans (BGSV, d.d. 24 maart 2021)

2

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding In het coalitieakkoord ‘Ruimte voor iedereen’ (2018-2022) is opgenomen dat de gemeente wil werken aan meer gemengde wijken door middel van een gemengder programma met een betere verdeling van sociale huur. Overvecht is een wijk waar het aandeel sociale huurwoningen relatief hoog is. In het coalitieakkoord is over Overvecht vermeld dat een meer gemengde wijk kan worden bereikt via minder sociale huurwoningen. Dat betekent wel dat afspraken moeten worden gemaakt om elders in de stad sociale huurwoningen toe te voegen. Het streven om te komen tot een meer gemengde woningvoorraad is ook opgenomen in het Stadsakkoord Wonen (d.d. september 2019). Als pilot voor het realiseren van gemengde wijken hebben BPD Ontwikkeling BV, Mitros en de gemeente nadere afspraken gemaakt over de herontwikkeling van een locatie aan de Camera Obscuradreef in Overvecht. De huidige bebouwing met 80 sociale huurwoningen zal worden gesloopt en worden vervangen door nieuwbouw van 3 blokken met circa 180 middeldure huurwoningen, 5 bedrijfsruimtes van ieder circa 35 m² vvo en een buurtkamer (eveneens circa 35 m² vvo). De te slopen sociale huurwoningen worden elders in de stad gecompenseerd op gronden van BPD doordat daar circa 135 sociale huurwoningen worden gebouwd.

Voor de herontwikkeling van de locatie aan de Camera Obscuradreef en de herinrichting van de openbare ruimte in de omgeving van de locatie is een Stedenbouwkundig programma van eisen in voorbereiding (zie ook paragraaf 2.3). Als onderdeel van de herinrichting van de openbare ruimte zullen onder meer de garagebozen Camera Obscuradreef 81-116 worden gesloopt en bij het openbaar gebied worden betrokken. Het geldende bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke stadsrand’ en het Crisis- en Herstel Wet (CHW) plan ‘Algemene regels over bouwen en gebruik’ gaan ter plaatse van de locatie uit van de bestaande configuratie. Alhoewel de in voorbereiding zijnde planvorming voor de nieuwbouw deels uitgaat van een vergelijkbare bebouwingsstructuur, past het beoogde volume niet volledig in het geldende bestemmingsplan. Ook de herinrichting van de gronden ter plaatse van de te slopen garageboxen tot openbare ruimte is niet toegestaan volgens het geldende bestemmingsplan. Voor het beoogde volume en de gedeeltelijke herinrichting is daarom een omgevingsvergunning in afwijking van het geldende bestemmingsplan aangevraagd (OLO 5883791). De aanvraag heeft betrekking op een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 onder c van de Wabo (activiteit ‘strijdig gebruik bestemmingsplan’).

In een later stadium, als het bouwplan volledig uitgekristalliseerd en uitgedetailleerd is, zal de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ worden aangevraagd. Het voorliggende document vormt de ruimtelijke onderbouwing voor de omgevingsvergunning voor de planologische afwijkingen ter plaatse van de locatie.

3

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

1.2.

14 april 2021

Locatie De wijk Overvecht is gelegen in het noorden van Utrecht. De wijk wordt begrensd door de gemeentegrenzen met De Bilt en Maarssen (noordzijde), de oprit van de A27 (noordoostzijde), de Vecht en de spoorlijn Utrecht-Hilversum-Amersfoort (zuidzijde) en tenslotte de Franciscusdreef en de Burgemeester Huydecoperweg (westzijde). De projectlocatie is gelegen in Overvecht-Zuid, in de buurt ‘Taagdreef, Rubicondreef e.o.’.

Afbeelding: ligging projectlocatie binnen de wijk Overvecht (bron: www.utrecht.nl) en de met een rode stippellijn aangegeven begrenzing van de projectlocatie (bron: Google Earth)

4

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

De projectlocatie bevindt zich in het zuidelijk deel van de buurt ‘Taagdreef, Rubicondreef e.o.’. De begrenzing van de projectlocatie waar de nieuwe blokken zijn voorzien wordt gevormd door een strook langs de gevel van de bebouwing Camera Obscuradreef 1-32 (noordoostzijde), het binnenterrein (zuidoostzijde), een strook langs de gevel van de bebouwing Vader Rijndreef 2-100 (zuidwestzijde) en de openbaar groenstrook langs de Taagdreef (noordwestzijde). De begrenzing van het gebied dat zal worden getransformeerd tot openbare ruimte wordt gevormd door de gronden ter plaatse van de garageboxen Camera Obscuradreef 81-87 en 88-115. De grenzen van de projectlocatie ter plaatse van de 3 nieuwe blokken komen aan de noordoostzijde, de zuidwestzijde en de noordwestzijde overeen met de kadastrale grenzen van het perceel H1567. De omvang van de projectlocatie bedraagt hier circa 7.270 m². Ter plaatse van de tot openbare ruimte te transformeren gronden bedraagt de omvang 765 m². De totale omvang van de projectlocatie bedraagt daarmee 8.035 m².

5

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

2. Huidige en nieuwe situatie projectlocatie 2.1.

Ontstaansgeschiedenis

2.1.1. Overvecht1 De ontwikkeling van het gebied waar later de wijk Overvecht is gebouwd begon met de ontginningen vanaf de Vechtoevers in de twaalfde eeuw. Daarvoor werden diverse weteringen en bedijkingen gemaakt waarvan de Klopvaart en de Klopdijk nog altijd te zien zijn. Het doel van de ontginningen was om de woeste grond productief en begaanbaar te maken. De ontginningen begonnen vanaf de Vecht, waarbij loodrecht op de Vecht een aantal waterlopen en insteekwegen werden gemaakt. Vanaf een aantal secundaire ontginningsassen vond een vervolg ontginning en vervening plaats. Na ontwatering was het land geschikt voor akkerbouw. Door het gebruik als akkerland veraardde de veengrond en klonk langzamerhand in, waardoor het maaiveld lager kwam te liggen. Hierdoor werden de gronden steeds natter. Uiteindelijk waren deze niet meer geschikt voor akkerbouw en werden in gebruik genomen als weidegrond. Tot de negentiende eeuw speelden de voornaamste ontwikkelingen in het gebied van de latere wijk Overvecht zich af langs het water. Vanaf 1821 zijn in het gebied drie forten en de groepsschuilplaatsen van de Hollandse Waterlinie gebouwd. Tevens werd in 1860, aan de Vinkenkade tussen de Loevenhoutseweg en Hoogstraat, een buurtje met arbeiderswoningen gesticht (Hoogstraat en omgeving, zuidpunt van de wijk Overvecht).

In 1948 kreeg dit een aanvulling met een afgesloten complex met kleine huisjes ten behoeve van de heropvoeding van onmaatschappelijke gezinnen. In de periode na de Tweede Wereldoorlog kwam de verstedelijking van het gebied echt op gang. De bebouwing van de stad Utrecht breidde uit en de Gageldijk werd de nieuwe rand van het stedelijk gebied. De woonwijk Overvecht is gerealiseerd in de jaren zestig en is een typisch product van haar tijd. In de jaren zestig ontstond er een verandering in de manier van denken over de stad. Het idee was om herkenbare buurten te bouwen, die als hechte gemeenschappen werkten. Bewoners konden in deze buurten alle functies vinden die ze nodig hadden. Naast een ruime woning en buurtwinkels waren dat scholen, groenvoorzieningen, kerken en gezondheidszorg. Cruciaal voor deze menselijke stad was de geleding, van woning, naar buurt, naar wijk naar stad. Een tweede aspect dat zorgde voor een verandering van de manier waarop wijken werden gebouwd was dat er in deze naoorlogse periode grote aantallen woningen gerealiseerd dienden te worden. Oude bouwmethoden waren hiervoor niet geschikt. De industrialisatie van de bouw kwam in de jaren zestig goed op gang. Er werden bouwsystemen ontwikkeld met grote van te voren gefabriceerde elementen die op de bouw in elkaar werden gezet.

Dit zorgde voor de herhaling van bebouwing en stempels die in Overvecht zijn toegepast. 1

Bron: toelichting bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke stadsrand’ 6

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Overvecht is de grootste naoorlogse stadsuitbreiding van Utrecht en de ideeën over de ideale stad konden hier (in vergelijking tot bijvoorbeeld Kanaleneiland) het zuiverst worden gerealiseerd. De wijk werd ontworpen als een volwaardig stadsdeel met een mix van wonen en voorzieningen (scholen, winkelcentra, ziekenhuis, dienstverlening), werk (kantoren, industrie) en recreatie (zwembad, sportvoorzieningen, parken, groen en begraafplaats). Dit stadsdeel, gemaakt voor 45.000 inwoners, werd opgedeeld in verschillende buurten in het groen. Het groene raamwerk zorgde voor de samenhangende structuur. In dit groene raamwerk was naast groene en recreatieve voorzieningen ook plaats voor veel verschillende maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en kerken. Belangrijkste onderdelen van dit raamwerk zijn de twee centrale parken (Park de Watertoren en Park de Gagel) en de centrale as hiertussen (Carnegiedreef/Zamenhofdreef). Overvecht-Zuid en Overvecht-Noord zijn door verschillende ontwerpers opgezet en dit is ook terug te zien in verschillen in de opzet van de buurten. Overvecht-Zuid is ontworpen door architect Wim Wissing en heeft een fijnmazige indeling van zeven buurten. Deze buurten worden stempels genoemd en hebben allemaal min of meer dezelfde opbouw. De stempels worden gescheiden door groene voegen.

Overvecht-Noord is ontworpen door stedenbouwkundige Constant Hanekroot en bestaat uit drie grotere buurten rond Park de Gagel. Kenmerkend voor Overvecht is dat alle bebouwing in dezelfde richting staat. Dit komt voort uit de wens om de bebouwing op de zon te oriënteren. Na de bouw van Overvecht is op allerlei plekken bebouwing toegevoegd. Zo is in de jaren zeventig en tachtig op verschillende plekken in het groene raamwerk bebouwing gerealiseerd. Deze bebouwing bestaat voornamelijk uit kleinschalige woonbuurtjes in het groen. In de loop der jaren is, net zoals in veel andere naoorlogse woonwijken, de bevolkingssamenstelling in Overvecht veranderd. Overvecht is daardoor een wijk geworden met een grote mix van culturen. In naoorlogse wijken als Overvecht spelen al geruime tijd diverse sociale problemen. Overvecht is, samen met veertig andere wijken in Nederland, in 2007 aangewezen als "aandachtswijk" om de leefbaarheid te verbeteren. Hierbij ligt de nadruk op het gebied van wonen, werken, leren, integreren en veiligheid. Dit heeft gezorgd voor zeer veel plannen en projecten, zowel van sociale als fysieke aard. 2.1.2. Projectlocatie De bebouwing op de projectlocatie is in 1964-1965 gebouwd, ten tijde van de aanleg van Overvecht Zuid. 2.2.

Huidige situatie2

2.2.1. Overvecht Overvecht is opgezet als een moderne tuinstad volgens het principe van de open stedenbouw. Dit betekent dat de woonwijk niet zoals grote delen van Utrecht bestaat uit bouwblokken met 2

Bron: toelichting bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke stadsrand’ 7

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

woningen gescheiden door woonstraten en duidelijk afgebakende parken. In Overvecht bestaat de bebouwing uit stroken bebouwing die op allerlei manieren in de ruimte zijn geplaatst. Het groen is niet beperkt tot parken maar omringt de bebouwing. Raamwerk Binnen Overvecht wordt een onderscheid gemaakt tussen het (groene) raamwerk en de buurten. Het raamwerk is de belangrijkste hoofdstructuur van Overvecht. Dit raamwerk bestaat niet alleen uit groene functies zoals parken en plantsoenen, maar ook hoofdwegen en voorzieningenclusters maken onderdeel uit van het raamwerk. Deze wegen en voorzieningen worden omgeven door groen en geven daarmee Overvecht een eigen identiteit. Het raamwerk is de belangrijkste publieke ruimte van de wijk. Dit is de plaats waar mensen elkaar ontmoeten tijdens het recreëren, het winkelen en het bezoeken van verschillende voorzieningen. Het raamwerk zorgt voor de samenhang binnen de wijk. Het is een fijnmazig netwerk dat zich over de gehele wijk vertakt. Het groen is daardoor nooit ver weg. Doordat in het groen ook hoofdwegen en voorzieningen liggen is de afbakening van het raamwerk niet zo helder als bij een traditioneel stadspark met een hek eromheen. Ook de begrenzing tussen het raamwerk en de buurten is geen harde lijn, maar een rustige overgang van park, naar buurtplantsoen, naar achtertuin.

Afbeelding: het (groene) raamwerk van de wijk Overvecht, de projectlocatie is met een rode lijn aangegeven(bron: toelichting bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke stadsrand’)

Het raamwerk is niet alleen voor Overvecht belangrijk, maar takt ook aan op de hoofdstructuur van de stad.

8

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Overvecht Zuid De buurten van Overvecht liggen in het hiervoor beschreven raamwerk. Wonen is de hoofdfunctie binnen de meeste buurten. Wonen is daarbij opgedeeld volgens het principe laagbouw, middelhoog en hoogbouw. De laagbouw woningen bestaan uit eengezinswoningen en de middelen hoogbouw bestaat uit appartementen. De opzet van de buurten is verschillend in de verschillende onderdelen van Overvecht. Er is een onderscheid te maken tussen Overvecht-Zuid, Overvecht-Noord en de Klopvaartbuurt. Deze gebieden hebben allen een samenhangende structuur. Voor de projectlocatie is Overvecht Zuid relevant.

Afbeelding: de verschillende gebieden in de wijk Overvecht, de projectlocatie is met een rode lijn aangegeven(bron: toelichting bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke stadsrand’)

Overvecht-Zuid bestaat uit zeven buurten rond Park de Watertoren. Onderling worden de buurten van elkaar gescheiden door brede parkstroken (groene voegen). De buurten van Overvecht-Zuid hebben allemaal eenzelfde opbouw en zijn als “stempels” herhaald. Elk woonbuurtje is als het ware een “stempel”, die ligt in het groene raamwerk. De hoofdopzet is steeds hetzelfde, maar de invulling varieert per stempel. Elke stempel heeft de volgende deelgebieden: • De hoeksteen. • De velden. • Het plein. • De molenwiek.

9

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

De hoeksteen, die telkens in de noordelijke hoek ligt, is het hoogste deel. Deze hoeksteen is van veraf te zien en als het ware het gezicht van de stempel naar buiten. De hoeksteen bestaat uit hoogbouw appartementen rond een groen binnenhof. De velden zijn kleine buurtjes met een samenhangende structuur. De velden bestaan ofwel uit appartementen (middelhoogbouw) ofwel uit laagbouw. Samen omsluiten velden en hoeksteen het centraal gelegen plein. Het plein is (over het algemeen) gereserveerd voor bijzondere functies. De molenwiek tenslotte bestaat uit de straten die tussen de verschillende deelgebieden lopen. Deze straten hebben samen de vorm van de wieken van een molen en zijn de toegangen tot de buurt. De bebouwing van Overvecht-Zuid staat (vrijwel) allemaal in dezelfde richting.

Afbeelding: de gestempelde buurten in Overvecht-Zuid met de uitgelichte opzet van de buurt ‘Taagdreef, Rubicondreef e.o.’, de projectlocatie is met een rode stippellijn aangegeven(bron: toelichting bestemmingsplan ‘Overvecht-Noordelijke stadsrand’)

2.2.2. Projectlocatie Het zuidwestelijk deel van de projectlocatie is momenteel grotendeels bebouwd met twee strookvormige portiekflats in een halfopen structuur: Camera Obscuradreef 1-32 en Vader Rijndreef 2-100. De portiekflat Vader Rijndreef 2-100 vormt de zuidelijke rand van de buurt, de portiekflat Camera Obscuradreef 1-32 is meer gelegen in de buurt en grenst aan het centraal in de buurt gelegen plein. Deze laatste flat is daardoor kleiner van omvang.

10

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Afbeelding: de portiekflats op de projectlocatie (bron: Google Earth)

De portiekflats zijn parallel aan de Vader Rijndreef en Camera Obscuradreef en aan elkaar gesitueerd en hebben ieder een diepte van 10 meter. De portiekflat Vader Rijndreef 2-100 heeft een lengte van circa 110 meter en een bebouwd oppervlak van circa 1.100 m². De lengte van de portiekflat Camera Obscuradreef 1-32 bedraagt circa 75 meter en het bebouwd oppervlak circa 735 m².

Afbeelding: situatietekening projectlocatie en omgeving (bron: Spve Camera Obscuradreef - De Mix)

Zowel de portiekflat aan de Vader Rijndreef als de portiekflat aan de Camera Obscuradreef bestaat uit vijf bouwlagen (circa 14,5 meter hoog, geen kap). Verspreid over de daken zijn nog enkele 11

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

installaties aanwezig. De beide portiekflats worden vanwege het aantal bouwlagen tot de middelhoogbouw gerekend. Dergelijke middelhoogbouw vormt in bouwhoogte de verbinding tussen de hoogbouw en de laagbouw in Overvecht. De middelhoogbouw is met name belangrijk voor de samenhang binnen Overvecht en de oriëntatie aangezien veel middelhoogbouw is gesitueerd langs buurtontsluitingswegen. De voorgevels van de portiekflats liggen iets terug ten opzichte van de stoepen van de Vader Rijndreef en Camera Obscuradreef. De ruimte tussen de stoepen en de voorgevels zijn veelal in gebruik als 4 tot 5 meter diepe groenvakken en toegangspaden naar de portieken. Langs de Vader Rijndreef is een deel van de ruimte in gebruik als voortuin van een benedenwoning.

Afbeelding: een deel van de begane grondlaag van de portiekflat Vader Rijndreef 2-100 (bron: Google Earth)

In de begane grond van de portiekflats bevinden zich entrees van de portieken, bergingen en enkele woningen. Ook is er aan de Vader Rijndreef nog een afsluitbare toegang tot het binnenterrein aanwezig. De bovengelegen bouwlagen zijn allemaal in gebruik als woning. De totale woningvoorraad bestaat uit 80 sociale huurwoningen, waarvan 65 appartementen en 15 maisonnettewoningen. Van de 80 woningen hebben 32 woningen een bvo tussen 55 en 80 m², 41 woningen een bvo tussen 80 en 130 m² en 7 woningen een bvo groter dan 130 m². De 80 woningen worden momenteel bijna allemaal anti-kraak verhuurd. De woningen op de verdiepingen hebben balkons aan zowel de straatzijde als de binnentuinzijde en zijn daardoor op beide zijdes georiënteerd. De balkons steken iets uit ten opzichte van de voor= en achtergevels. De kopgevels van de portiekflats bevatten geen ramen of andere openingen. Er is daardoor sprake van zogenaamde blinde kopgevels.

12

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Afbeelding: de blinde kopgevels langs de Taagdreef (bron: Google Earth)

Het groene binnenterrein tussen de beide portiekflats is grotendeels afgesloten door middel van een hekwerk. Het deel van het binnenterrein dat niet is afgesloten is in gebruik als verharde pleinruimte. Deze plek is een uitloper van het plein aan de Camera Obscuradreef met een beschutte situering. Het noordoostelijke gedeelte van de projectlocatie is bebouwd met in totaal 36 garageboxen. Deze garageboxen zijn éénlaags zonder kap en hebben in totaal een bebouw oppervlak van 635 m². De garageboxen zijn veelal in gebruik voor opslag verkeren in slechte staat. Door de verschijningsvorm van de garageboxen is er in dit deel van de Camera Obscuradreef sprake van een weinig aantrekkelijk gebied.

Afbeelding: de garageboxen aan de Camera Obscuradreef (bron: Spve Camera Obscuradreef - De Mix)

13

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

2.2.3. Directe omgeving projectlocatie Omliggende bebouwing Rondom de projectlocatie bevinden zich in totaal 8 blokken, zoals weergegeven in de navolgende afbeelding.

1

2

3

10

4

9

5 7 8 6

Afbeelding: de omliggende bebouwing rondom de met rode lijn aangegeven portiekflats en de met gele lijn aangegeven garageboxen op de projectlocatie, de nummering correspondeert met de navolgende opsomming

Voor de omliggende blokken geldt het volgende: 1. Taagdreef 2-112: Het strookvormige en langgerekte blok ten noordoosten van de portiekflats op de projectlocatie is een onlangs hoogwaardig gerenoveerde portiekflat die uit vijf bouwlagen (geen kap) met woningen bestaat. Bij de renovatie zijn enkele bedrijfsruimtes en bergingen omgezet naar wonen. De portiekflat is evenwijdig aan de Taagdreef gelegen en daarmee haaks op de bebouwing op de projectlocatie gesitueerd. De entrees van de portieken bevinden zich aan de Taagdreef. De onderlinge afstand tussen het strookvormige blok en de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 26 meter. De tussengelegen ruimte is in gebruik als verkeersruimte (Camera Obscuradreef). In de naar de projectlocatie gerichte kop van het strookvormige blok bevinden zich geen zijramen op andere openingen van de hoekwoningen, met uitzondering van de begane grondlaag. 14

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

2. Camera Obscuradreef 117-124: Het blok ten westen van de garageboxen op de projectlocatie is evenwijdig aan de portiekflats op de projectlocatie gelegen en haaks op de portiekflat langs de Taagdreef (zie onder 1). Het relatief kleine blok vormt de noordoostrand van het plein aan de Camera Obscuradreef en was voor wat betreft de begane grondlaag in het verleden in gebruik als winkelstrip. Het blok is in juni 2020 verkocht aan de woongemeenschap Overhoop en wordt momenteel gerenoveerd. De begane grondlaag zal daarna worden gebruikt voor maatschappelijke doeleinden, woondoeleinden en commerciële functies, de tweede bouwlaag blijft in gebruik voor wonen. De onderlinge afstand tussen het gemengde blok en de portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 105 meter. De tussengelegen ruimte is in gebruik als plein en verkeersruimte (Camera Obscuradreef). 3. Ebrodreef 7-103: Het strookvormige en langgerekte blok ten noordoosten van de garageboxen op de projectlocatie is evenwijdig aan de garageboxen gelegen. Het blok betreft een onlangs hoogwaardig gerenoveerde portiekflat van vijf bouwlagen (geen kap). De opzet van de portieflat is vergelijkbaar met de portiekflats op de projectlocatie. De entrees bevinden zich aan de Ebrodreef. De gronden tussen de portiekflat en de garageboxen zijn in gebruik als tuinen en erven. 4.

Camera Obscuradreef 33-80: Het strookvormige en langgerekte blok ten (noord)oosten van de portiekflats op de projectlocatie is een onlangs hoogwaardig gerenoveerde portiekflat die uit vijf bouwlagen (geen kap) bestaat. De portiekflat is evenwijdig aan de portiekflat aan de Taagdreef gelegen (zie onder 1) en daarmee ook haaks op de bebouwing op de portiekflats op de projectlocatie gesitueerd. De opzet van de portieflat is vergelijkbaar met de portiekflats op de projectlocatie. De entrees van de portieken bevinden zich aan de Camera Obscuradreef. De rooilijn van de zuidelijke kop van de portieflat ligt (nagenoeg) in het verlengde van de voorgevel van de op de projectlocatie aanwezige portiekflat Camera Obscuradreef 1-32. De onderlinge afstand tussen het strookvormige blok en de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 10 meter. De tussengelegen ruimte is in gebruik als

15

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

de in het binnenterrein van de projectlocatie gelegen verharde openbare ruimte. 5. Van Brammendreef 1-175: Ten zuidoosten van de portiekflats op de projectlocatie bevindt zich een vijflaage portiekflat (zonder kap). Ook deze is onlangs hoogwaardig gerenoveerd. De portiekflat is evenwijdig aan de Van Brammendreef en daarmee ook haaks op de bebouwing op de projectlocatie gesitueerd. De opzet van de portieflat is vergelijkbaar met de portiekflats op de projectlocatie. De entrees van de portieken bevinden zich aan de Van Brammendreef. De rooilijn van de zuidelijke kop van de portiekflat ligt bijna in het verlengde van de voorgevel van de op de projectlocatie aanwezige portiekflat Vader Rijndreef 2-100. De onderlinge afstand tussen het strookvormige blok en de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 17 meter. De tussengelegen ruimte is deels in gebruik als de in het binnenterrein van de projectlocatie gelegen verharde openbare ruimte en deels als afgesloten binnentuin. 6. Vader Rijndreef 7-9/Winterboeidreef 111: Aan de overzijde van de Vader Rijndreef is halverwege de jaren ‘90 een L-vormig bouwvolume ten behoeve van een onderwijsvoorziening gerealiseerd. Het bouwvolume bestaat uit één tot drie bouwlagen. Het schoolplein bevindt zich aan de zijde van de Vader Rijndreef.

De onderlinge afstand ten opzichte van de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 22 meter. De tussengelegen ruimte is in gebruik als verkeersruimte (Vader Rijndreef). 7. Vader Rijndreef 1: Eveneens aan de overzijde van de Vader Rijndreef bevindt zich een rechthoekig blok. Dit blok bestaat uit één tot twee bouwlagen en is in gebruik door de Regionale Ambulance Voorziening Utrecht (RAVU). De entree van het gebouw bevindt zich aan de Vader Rijndreef, de in- en uitrit voor ambulances is gelegen aan de Taagdreef. De onderlinge afstand tot de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 22 meter. De tussengelegen ruimte is in gebruik als verkeersruimte (Vader Rijndreef).

16

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

8. Taagdreef 130: Ten zuidwesten van het perceel van RAVU staat een squashhal. Deze is bereikbaar via de Taagdreef. Het parkeren is opgelost op eigen terrein. De onderlinge afstand tot de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 65 meter. 9. Buisdreef 157-233: Ten westen van de portiekflats op de projectlocatie staan enkele vrijstaande appartementenblokken van acht bouwlagen (zonder kap) ten zuiden van de Buisdreef. Aan alle gevel zijn appartementen met balkons gesitueerd. De onderlinge afstand ten opzichte van de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 77 meter. De tussengelegen ruimte is in gebruik als verkeersuimte (Taagdreef). Er zijn geen direct naar de projectlocatie gerichte gevels. 10. Taagdreef 15-47, Bruisdreef 122-134, Hillebranddreef 64-86: Ten noordwesten van de portiekflats op de projectlocatie is sprake van een halfopen blok met hoofdzakelijk tweelaagse aaneengebouwde woningen (zonder kap). Aan de Hillebranddreef zijn enkele woningen voorzien van een dakopbouw. Het binnenterrein is in gebruik ten behoeve van de achtertuinen van de woningen. Aan de straatzijde hebben de woningen ook voortuinen. Een deel van de woningen aan de Taagdreef is georiënteerd op de portiekflats op de projectlocatie. De onderlinge afstand ten opzichte van de bestaande portiekflats op de projectlocatie bedraagt minimaal circa 27 meter.

De tussengelegen ruimte is in gebruik als verkeersuimte (Taagdreef). Openbare ruimte De openbare ruimte rondom de projectlocatie bestaat uit de straten Taagdreef, Camera Obscuradreef en de Vader Rijndreef en een centraal plein. Op de Taagdreef, welke onderdeel is van de molenwiek (zie paragraaf 2.2.1), wordt ter hoogte van de projectlocatie aan één zijde van de weg langs geparkeerd. In de Camera Obscuradreef wordt haaks geparkeerd (56 parkeerplaatsen) terwijl bij de Vader Rijndreef zowel langsparkeren als haaks 17

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

parkeren voorkomt (62 parkeerplaatsen). De meeste bewoners in de buurt die een auto hebben parkeren deze op straat. In Overvecht geldt geen betaald parkeren. Het centrale plein is een stenige, met een hek omheinde ruimte met speelvoorzieningen voor de kinderen tot 12 jaar. Op het plein staan diverse bomen en een kunstwerk uit begin jaren ‘80. Doordat in de loop der tijd allerlei toevoegingen hebben plaatsgevonden oogt het plein rommelig en onaantrekkelijk.

Afbeelding: het centrale plein (bron: Spve Camera Obscuradreef - De Mix)

De ruimte tussen de bouwblokken was oorspronkelijk in gebruik als privétuinen maar bij de renovatie zijn deze verkleind vanuit de gedachte om ook de resterende ruimte om te vormen naar collectieve tuinen. De binnenterreinen tussen Van Brammendreef- Camera Obscuradreef en Vader Rijndreef en Camera Obscuradreef zijn afgesloten door hekken. 2.2.4. Bereikbaarheid projectlocatie De projectlocatie heeft een goede bereikbaarheid voor zowel auto’s, fiets als openbaar vervoer: • Auto: Overvecht is via de Franciscusdreef, de Einsteindreef en de Moldaudreef aangesloten op de N230 (onderdeel van Ring Utrecht). De N230 verbindt een groot deel van Utrecht met de A2 en de A27. Verkeer vanaf de N230 naar de projectlocatie rijdt voornamelijk via de route Einsteindreef-Brailledreef-Taagdreef (en visa versa) of via de route MoldaudreefMoezeldreef-Marnedreef-Zamenhofdreef-Brailledreef/Rhonedreef-Taagdreef (en visa versa). Eventueel autoverkeer van en naar de binnenstad kan onder meer via de route Taagdreef-Brailledreef-Talmalaan-Draaiweg-Hopakkeer (en visa versa) rijden. • Fiets: De Taagdreef is onderdeel van één van de doorgaande fietsroutes tussen winkelcentrum Overvecht en de binnenstad. Langs de spoorlijn UtrechtAmersfoort/Hilversum ligt verder een vrijliggend fietspad naar treinstation Overvecht.

• OV: Het treinstation van Overvecht bevindt zich op circa 700 meter loop- en fietsafstand van de portiekflats op de projectlocatie. Vanaf dat station gaan er treinen richting Amersfoort, Hilversum en Almere en uiteraard ook Utrecht Centraal. Over de Taagdreef en de Rhonedreef rijdt bus 6 tussen station Overvecht en stadion Galgenwaard. Deze bus heeft onder meer een halte op de Taagdreef, nabij de Brailledreef, op circa 25 meter ten zuiden van de portiekflats op de projectlocatie.

18

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

2.3.

14 april 2021

Nieuwe situatie De Mix

2.3.1. Aanleiding sloopnieuwbouw Als geruime tijd zijn er plannen om het (woon)veld rondom de Camera Obscuradreef te vernieuwen. Op 26 april 2011 is er daarom voor het gebied een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) door de raad vastgesteld. Dit SPvE was gebaseerd op sloop van alle bouwblokken met 234 woningen in het gebied rondom de Camera Obscuradreef. Dit plan is echter nooit gerealiseerd als gevolg van de crisis. Sloop van alle bouwblokken in het veld rondom de Camera Obscuradreef is inmiddels niet meer aan de orde doordat recentelijk vier van de zes portiekflats hoogwaardig zijn gerenoveerd. De twee strookvormige portiekflats op de projectlocatie zullen niet worden gerenoveerd. Als gevolg van de eerdere planvorming voor het veld rondom de Camera Obscuradreef zijn nu bijna alle woningen op de projectlocatie vrij van huurcontracten. In het coalitieakkoord ‘Ruimte voor iedereen’ (2018-2022) is opgenomen dat de gemeente wil werken aan meer gemengde wijken door middel van een gemengder programma met een betere verdeling van sociale huur. Overvecht is een wijk waar het aandeel sociale huurwoningen relatief hoog is. In het coalitieakkoord is over Overvecht vermeld dat een meer gemengde wijk kan worden bereikt via minder sociale huurwoningen. Dat betekent dat afspraken moeten worden gemaakt om elders in de stad sociale huurwoningen toe te voegen.

Het streven om te komen tot een meer gemengde woningvoorraad is ook opgenomen in het Stadsakkoord Wonen (d.d. september 2019).

Als pilot voor het realiseren van gemengde wijken hebben BPD Ontwikkeling BV, Mitros en de gemeente nadere afspraken gemaakt over de herontwikkeling van de projectlocatie. De op de projectlocatie aanwezige bebouwing met 80 sociale huurwoningen zal worden gesloopt en worden vervangen door nieuwbouw met circa 180 middeldure huurwoningen, 5 bedrijfsruimtes van ieder circa 35 m² vvo en een buurtkamer (van eveneens circa 35 m² vvo). De te slopen sociale huurwoningen worden elders in de stad gecompenseerd op gronden van BPD doordat daar circa 135 sociale huurwoningen worden gebouwd, onder meer op de locaties ‘Oudenoord’ en ‘Defensieterrein’. De herontwikkeling van de projectlocatie draagt dus bij aan het realiseren van gemengde wijken maar door de herontwikkeling vindt er ook verdichting plaats waardoor er een bijdrage wordt geleverd aan het oplossen van de woningbehoefte in Utrecht. 19

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Ten behoeve van de herontwikkeling van de projectlocatie is door de gemeente een SpvE in voorbereiding met uitgangspunten voor de nieuwbouw. Het SPvE, welke ook betrekking heeft op de rest van het veld rondom de Camera Obscuradreef, zal in het voorjaar van 2021 aan de raad worden aangeboden ter vaststelling. Na de politieke besluitvorming zal door BPD een bouwplan voor de nieuwbouw worden opgesteld. Dit bouwplan zal in een later stadium nader worden uitgewerkt, nadat de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘strijdig gebruik’ is verleend en in werking is getreden. In het navolgende zal in worden gegaan op het in voorbereiding zijnde SPvE. Daarbij geldt dat het SPvE eventueel nog kan worden aangepast naar aanleiding van inspraak zodat de navolgende randvoorwaarden nog niet definitief zijn. 2.3.2. Algemene randvoorwaarden en eisen herontwikkeling In het in voorbereiding zijnde SPvE (zie ook de bijlage van deze ruimtelijke onderbouwing) zijn ten aanzien van de projectlocatie onder meer de volgende randvoorwaarden en eisen gesteld: 1. Functies: • Wonen: ▪ De toekomstige hoofdfunctie is wonen in de vorm van meergezinswoningen; ▪ Binnen het plangebied kunnen circa 180 woningen worden gebouwd; ▪ Het woningbouwprogramma dient te bestaan uit middeldure huur volgens het actieplan middenhuur.

• Overig: Een deel van de begane grond van het bouwblok aan de Taagdreef en één unit aan de Camera Obscuradreef zijn geschikt voor andere functies dan wonen, namelijk kleine bedrijfsruimtes (geen detailhandel) met een laag huurniveau en aan de zijde van de Camera Obscuradreef een buurtkamer. 2. Ruimtelijk: • Algemeen: ▪ Het gehele woonveld rondom de Camera Obscuradreef, bestaand en nieuw, is een samenhangend buurtje met één signatuur. Dit geldt voor zowel de bebouwde als onbebouwde ruimte; ▪ Het openbare gebied in het woonveld is de bindende factor tussen de bestaande en nieuwe bouwblokken; ▪ Er is een groene erfafscheiding tussen de private en openbare ruimte voor zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. De erfafscheiding staat op de private ruimte en wordt collectief onderhouden. • Nieuwbouw: ▪ De randen aan de Taag- en Vader Rijndreef worden begeleid met bebouwing in de rooilijn; ▪ De hoeken van het woonveld zijn bebouwd; ▪ De hoogte van de bebouwing is maximaal 6 lagen; ▪ De bebouwing sluit ruimtelijk (open bouwblokkenstructuur), met de bebouwingstypologie en architectonisch aan op de bestaande bebouwing (ritmiek, horizontale lijnen en kleurgebruik); 20

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

•

14 april 2021

▪ De bebouwing heeft de entrees aan de straatzijde; ▪ De plint van de bebouwing heeft een levendige uitstraling. Dit betekent dat de plint in het veld aan de straatkant de functie wonen heeft (m.u.v. één unit aan de Camera Obscuradreef en een gemeenschappelijke fietsenstalling). Aan de randen van het veld ter plaatse van de molenwiek bij de Taagdreef worden andere functies voor de wijk mogelijk gemaakt; ▪ Het bouwplan heeft een collectieve binnentuin die particulier eigendom is; ▪ De woningen hebben via een trappenhuis een directe aansluiting op de collectieve binnentuin; ▪ Er is een logische verbinding tussen de collectieve binnentuin en het plein; ▪ Traforuimtes en schakelstations ten behoeve van de nieuwbouw dienen te worden opgenomen in het bouwblok; ▪ Daken, gevels en erfafscheidingen worden zo groen mogelijk ingericht, volgens het principe ‘groen, tenzij’; ▪ Diervriendelijk bouwen is uitgangspunt. Bestaande woningen: ▪ Er wordt onderzocht of de woningen een directe toegang kunnen hebben op het collectieve binnenterrein.

3. Leefomgeving: • Gezonde woonomgeving: ▪ Zorg voor zicht op de openbare ruimte vanuit de woningen; ▪ Zorg voor overzichtelijkheid en zichtbaarheid; ▪ Zorg voor een eenduidige en duidelijke zonering van territoria; ▪ Zorg voor toegankelijkheid of juist ontoegankelijkheid; ▪ Zorg voor een aantrekkelijke omgeving; ▪ Zorg voor goede verlichting met name bij plekken waar weinig sociale controle is; ▪ Creëer voor iedereen ontmoetingsplekken; ▪ De woningen van 75 m² zijn levensloopbestendig. Onderzocht wordt of de woningen van 65 m² levensloop bestendig zijn te maken; ▪ Het initiatief mag geen significante negatieve gevolgen hebben op de bezonning van bestaande woningen; ▪ De gemeente hanteert een ambitiewaarde voor geluid van 63 dB. Er is een geluidsonderzoek nodig naar alle gezoneerde wegen en spoorwegen en de maatregelen die nodig zijn om de ambitiewaarde te halen. • Veilige leefomgeving: ▪ Het plan moet voldoen aan de eisen aangaande luchtkwaliteit uit de Wet Milieubeheer.

De Utrechtse gemeenteraad heeft bovendien in 2015 via een motie het college de opdracht gegeven om lagere waarden voor fijnstof te realiseren waarbij gekeken wordt naar de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) advieswaarden; ▪ Er zal middels een stikstofdepositieonderzoek aangetoond moeten worden dat zowel de aanlegfase (bouw) en gebruiksfase niet leiden tot een toename aan stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden. Hierbij is voor 21

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

vaststelling van het bestemmingsplan of voor de verlening van de uitgebreide omgevingsvergunning buitenplanse afwijking met name de gebruiksfase maatgevend; ▪ Voor de milieugevoelige functies in het woonveld dient er geen milieuhinder te zijn door bedrijfsmatige functies binnen en buiten het woonveld; ▪ Er moet nader onderzoek worden gedaan naar de te verwachten trillingsniveaus in de woningen ten gevolge van treinverkeer. Als toetswaarde wordt daarbij de streefwaarde voor nieuwe situaties volgens de SBR-B publicatie gehanteerd. Alleen als dat niet haalbaar is kan een hoger niveau voor Vmax worden geaccepteerd, maar niet hoger dan de streefwaarde voor bestaande situaties. Het type onderzoek dat nodig is hang af van de gemeten trillingssterkte; ▪ Er dient geen geurhinder van invloed te zijn op het initiatief. 4. Mobiliteit: • Bereikbaarheid: ▪ De Taagdreef en de Rhonedreef worden in de toekomst ingericht als 30 kmzone met een aangepast profiel, in verband met de bus; ▪ Twee nieuwe voetgangersverbindingen verbinden de buurt met de groenzone langs het spoor. • Parkeren: ▪ De parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen moet worden berekend aan de hand van de normen in het geldend parkeerbeleid.

Het plangebied valt in de parkeerzone B2, stedelijk gebied zonder betaald parkeren; ▪ Er wordt geparkeerd rond de straten van Taag-, Ebro-, Van Brammen- en de Vader Rijndreef, aan het plein aan de Camera Obscuradreef, op de locatie van de te slopen garageboxen (Camera Obscuradreef 81-116) en op het binnenterrein, ten zuiden van de nieuwe bouwblokken; ▪ Bij toegangen van voorzieningen en appartementsgebouwen dienen openbare (bezoekers)fietsvoorzieningen gerealiseerd te worden volgens de nota stallen en parkeren. 5. Openbare ruimte: • Kwaliteit: Voor de herinrichting van het binnengebied is het concept IPvE (Integraal Programma van Eisen) Herinrichting Taagdreef e.o. uitgangspunt. Indien bij de nadere uitwerking van het FO tot VO/DO hiervan wordt afgeweken of gedeeltelijk niet aan kan worden voldaan, wordt de afwijking goed gemotiveerd ter goedkeuring voorgelegd aan de toetsingscommissie Beheer Inrichting en Gebruik (BInG). • Inrichting: ▪ De ruimte verandert van straat naar verblijfsruimte; ▪ De straat in de Camera Obscuradreef wordt geknipt voor autoverkeer; ▪ Straten, het plein en de binnenterreinen worden zo groen mogelijk ingericht, volgens het principe ‘groen, tenzij;

22

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

▪ De binnentuin heeft een waterbergende en infiltrerende functie voor de naastliggende verharding, zodat de kans op verdroging zo klein mogelijk is; ▪ De conditie van de bestaande bomen in het binnengebied zijn onderzocht. Uitgangspunt is zo veel mogelijk handhaven en bij kappen worden bomen zoveel mogelijk binnen het woonveld gecompenseerd; ▪ Een natuurtoets is nodig vanuit de Wet natuurbescherming en de nota Utrechtse soortenlijst (2019); 6. Duurzaamheid: • Energievoorziening: ▪ Het plan draagt herkenbaar bij aan een klimaat neutrale stad. Daken worden ingezet voor groen en/of energieopwekking of een combinatie van beide; ▪ Er komt een warmtevoorziening zonder aardgasgasaansluiting; ▪ Er wordt van de ontwikkelaar gevraagd een collectief lage temperatuur warmtevoorziening te ontwerpen. • Circulair slopen en bouwen: De Mix is opgenomen als 1 van de top 20 gebiedsontwikkelingen in het programma Utrecht Circulair 2020-2023. De Mix wordt gebruikt als pilot om te ontdekken wat daar voor nodig is. De verschillende uitgangspunten zijn vertaald in een kaart voor het woonveld rondom de Camera Obscuradreef (zie de navolgende afbeelding).

23

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Afbeelding: kaart uitgangspunten woonveld Camera Obscuradreef (bron: Spve Camera Obscuradreef - De Mix)

2.3.3. Sloopnieuwbouw De portiekflats en de garageboxen op de projectlocatie worden gesloopt. Na de sloop van de twee strookvormige portiekflats zullen op de vrijgekomen gronden drie nieuwe blokken in een halfopen structuur worden gebouwd: 1. Een blok aan de Camera Obscuradreef; 2. Een blok aan de Vader Rijndreef; 3. Een blok aan de Taagdreef. De blokken aan de Camera Obscuradreef en de Vader Rijndreef komen grotendeels op de plek van de te slopen portiekflats, het parallel aan de Taagdreef gelegen blok zal op de koppen van deze twee blokken worden gebouwd. Het blok langs de Taagdreef en de twee blokken langs de Camera Obscuradreef en de Vader Rijndreef zullen niet aan elkaar worden gebouwd doordat er open ruimte van minimaal 7 meter komt tussen enerzijds het blok langs de Taagdreef en anderzijds de twee andere blokken.

24

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

Afbeelding: voorlopige kaart uitgangspunten nieuwbouw projectlocatie (bron: Spve Camera Obscuradreef - De Mix)

De voorgevel van het blok aan de Camera Obscuradreef komt maximaal circa 1 meter dichter bij de rijweg te liggen dan de voorgevel van de huidige portiekflat. Het blok krijgt een diepte van (minimaal) 14 tot (maximaal) 17 meter en komt met de kopgevel op een afstand van circa 15 meter van de portiekflat Camera Obscuradreef 33-80. De entrees van het nieuwe blok komen aan de Camera Obscuradreef. Tussen de voorgevel en de openbare ruimte van de Camera Obscuradreef komt (mogelijk) een zone met privé voortuinen en een groene afscheiding naar de openbare ruimte. Aan de straatzijde en aan de naar Camera Obscuradreef 33-80 gerichte kop komen balkons op de verdiepingen. Deze balkons zullen circa 2 tot 3 meter diep zijn. Aan de binnentuinzijde zijn op de verdiepingen galerijen voorzien die plaatselijk ook als buitenruimte kan dienen. Bij het blok aan de Vader Rijndreef komt de voorgevel van de nieuwbouw eveneens maximaal circa 1 meter dichter bij de rijweg te liggen dan de voorgevel van de huidige portiekflat. Dit blok krijgt een diepte van (minimaal) 14 tot (maximaal) 16 meter vanaf de voorgevel. De afstand tot de portiekflat Van Brammendreef 1-175 zal circa 15,5 meter worden. De entrees van het nieuwe blok komen aan de Vader Rijndreef. Tussen de voorgevel en de openbare ruimte van de Vader Rijndreef komt een zone met privé voortuinen en een groene afscheiding naar de openbare ruimte.

Aan de straatzijde en aan de naar Van Brammendreef 1-175 gerichte kop komen balkons op de verdiepingen. Deze balkons zullen circa 2 tot 3 meter diep zijn. Aan de binnentuinzijde zijn op de verdiepingen galerijen voorzien die plaatselijk ook als buitenruimte kan dienen. Het blok aan de Taagdreef komt in de rooilijn van de huidige kopgevels van de te slopen portiekflats en daarmee ook in de rooilijn van de portiekflat Taagdreef 2-112. De afstand tot deze portiekflat zal circa 24,5 meter bedragen. De diepte van het blok zal (minimaal) 14 tot (maximaal) 16 meter bedragen. Ook bij dit blok komen de entrees aan de straatzijde, dus de Taagdreef. Aan de straatzijde komen geen balkons op de verdiepingen, met uitzondering van de beide kopgevels. Aan de binnentuinzijde komen verder 2 tot 3 meter diepe galerijen met balkonvoorzieningen.

25

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

De kop- of zijgevels van het blok aan de Taagdreef dienen in dezelfde rooilijn te worden gebouwd als de voorgevels van de nieuwe blokken aan de Camera Obscuradreef en de Vader Rijndreef (en andersom). Hierdoor wordt de openbare ruimte aan de Camera Obscuradreef en de Vader Rijndreef eenduidig begrensd. De drie blokken zullen ieder uit maximaal zes bouwlagen bestaan. Uitgaande van een verdiepingshoogte van 3 tot 3,5 meter komt neer op een bouwhoogte van circa 18 tot 21 meter. Bovenop de zeslaagse bebouwing dient rekening te worden gehouden met plaatselijke verhogingen zoals 0,5 meter hoge dakranden en 3 meter hoge liftopbouwen en installatieruimtes. Het grondoppervlak van de nieuwe bebouwing op de projectlocatie zal gezamenlijk maximaal 3.085 m² bedragen, oftewel een toename van maximaal 1.250 m² ten opzichte van de te slopen portiekflats. Op de gronden van de te slopen garageboxen wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd. Over de gehele projectlocatie beschouwd bedraagt de toename aan bebouwing daardoor 615 m². Omdat het bouwplan nog in ontwikkeling is, is de huidige aanvraag voorzien van een indieningstekening (zie bijlage). In de indieningstekening is rekening gehouden met de hiervoor genoemde uitgangspunten en maatvoeringen.

De in de indieningstekening aangegeven bestemmingen komen overeen met de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Groen-1’ en ‘Verkeer Verblijfsgebied’ in het geldende bestemmingsplan 'Overvecht – Noordelijke stadsrand', inclusief het Crisis- en Herstel Wet (CHW) plan ‘Algemene regels over bouwen en gebruik’. De exacte dieptes, breedtes en hoogtes van de blokken volgen in de volgende fase, bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning bouwen. Het nog in ontwikkeling zijnde bouwplan wordt nader uitgewerkt, in overeenstemming met de in deze paragraaf beschreven uitgangspunten (inclusief eventuele aanpassingen, zoals uiteindelijk in het vast te stellen Spve zal zijn opgenomen). 2.3.4. Programma Het nieuwe bouwvolume zal circa 180 middeldure huurwoningen bevatten. Het merendeel van deze woningen krijgt een gbo van circa 55 m² met 1 slaapkamer, de overige woningen krijgen een gbo van 65 m² met 2 slaapkamers of een gbo van 75 m² met 3 slaapkamers. De circa 180 huurwoningen zullen minimaal 20 jaar als middeldure huurwoningen worden verhuurd. In de plint van het bouwdeel aan de Taagdreef zijn 5 bedrijfsruimtes voorzien van ieder circa 35 m² vvo en 40 m² bvo (totaal 200 m² bvo). Ook komt er een buurtkamer (eveneens circa 40 m² bvo).

De invulling van de bedrijfsruimtes is nog niet bekend maar het gaat daarbij om functies als: • Bedrijven, behorend tot categorie A of B1 als bedoeld in bijlage 1 van het geldende bestemmingsplan3);

3

Categorie A: Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B1: Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. 26

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

• •

14 april 2021

Kantoren; Maatschappelijke voorzieningen.

De 5 bedrijfsruimtes zullen in ieder geval niet worden gebruikt voor horeca en/of detailhandel. Bij structurele leegstand van de bedrijfsruimtes is er, in overleg en met goedkeuring van de gemeente, de mogelijkheid tot het omzetten naar wonen . In de plinten van de bouwdelen komen ook collectieve fietsenstallingen. 2.3.5. Onbebouwde ruimte Het deel van het binnenterrein dat zal zijn gelegen tussen de achtergevels van de drie bouwdelen zal als collectieve tuin worden gebruikt. De rest van het binnenterrein zal openbaar blijven/worden en worden ingericht ten behoeve van parkeren van auto’s, verblijf en groen. Het aantal parkeerplaatsen volgt uit het ontwerp openbare ruimte maar zal naar verwachting niet meer dan circa 45 parkeerplaatsen bedragen. In de openbare ruimte rondom de bouwdelen zullen openbare stalingsplekken voor fietsen van bezoekers worden gerealiseerd. Om bewegen te stimuleren komen er twee nieuwe voetgangersverbindingen die aansluiten op de fietsverbinding langs het spoor en die een directe wandeling mogelijk maakt naar de groenstrook langs de van Brammendreef. Eén van de voetgangersverbindingen komt tussen de achterzijde van het blok langs de Taagdreef en de koppen van de blokken langs de Vader Rijndreef en de Camera Obscuradreef. Deze voetgangersverbinding zal niet overbouwd worden.

De precieze vormgeving van deze voetgangersverbinding volgt in een later stadium. De voetgangersverbindingen zullen bijdragen aan het beter toegankelijk maken van schaduwrijke plekken, namelijk de collectieve binnentuin en het nieuw in te richten plein aan de Camera Obscuradreef. Beide plekken kunnen helpen bij het voorkomen van hittestress. Bij hittestress gaat het om warmte van zonlicht in verharding, gevels en daken waardoor het in de stad nog warmer wordt. Hierdoor kunnen bewoners in een zomerse periode hittestress ervaren. Vooral kinderen, ouderen en zieken zijn kwetsbaar voor hitte gerelateerde gezondheidseffecten. Daarom is het streven dat iedere woning een koele plek van minimaal 200 m² heeft op een maximale afstand van 200 meter in de openbare ruimte. Daarnaast kan gedacht worden aan verkoelende maatregelen als voldoende grote bomen voor schaduw en verdamping (hiervoor dient wel voldoende watertoevoer te zijn door infiltratie), groen, tenzij’ en dus geen overbodige verharding, voldoende schaduw langs belangrijke looproutes en plekken (40% schaduw opp. langs belangrijke looproutes en 30% in overige gebieden), (bewegend) water en groene daken en gevels. De precieze wijze waarop de nieuwbouw zal bijdragen aan het voorkomen van hittestress wordt nog nader uitgewerkt in de volgende fase. Het plein aan de Camera Obscuradreef zal worden heringericht.

Hiervoor is momenteel een schetsontwerp in voorbereiding. Vanwege het relatief hoge aandeel 0-15 jarigen komt er op het her on te richten plein onder meer een speelplek van minimaal 500 m² voor kinderen in de leeftijd tot 27

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

14 april 2021

12 jaar. Deze speelplek is een blokplek in een grotere speelbuurt zoals bedoeld in het in voorbereiding zijnde gemeentelijk speelbeleid. Bij de herinrichting van de openbare ruimte zal ook rekening worden gehouden met het realiseren van voldoende ontmoetingsplekken waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Vanuit de bestaande en toekomstige woningen zal er voldoende zicht op de openbare ruimte zijn. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt verder rekening gehouden met voldoende overzichtelijkheid en zichtbaarheid, een eenduidige en duidelijke zonering van territoria, (on)toegankelijkheid, een aantrekkelijke omgeving en goede verlichting. Tenslotte zullen de gronden ter plaatse van de gesloopte garageboxen worden heringericht en bij het openbaar gebied worden betrokken. 2.3.6. Duurzaamheid De uitwerking van de bouwplannen volgt in een later stadium (aanvraag omgevingsvergunning bouwen, fase 2) waardoor alle duurzaamheidsaspecten nu nog niet exact bekend zijn. Voor het project kan ten aanzien van duurzaamheid op dit moment het volgende worden vermeld: • Energievoorziening: o Het dakoppervlak wordt maximaal benut t.b.v. kwalitatief groen of hernieuwbare energieopwekking. o Er komt een warmtevoorziening zonder aardgasgasaansluiting. o Er wordt onderzoek gedaan naar een collectief lage temperatuur warmtevoorziening.

• Circulair slopen en bouwen: o De ambitie is dat circulair bouwen uitgangspunt is. De Mix is opgenomen als één van de top 20 gebiedsontwikkelingen in het programma Utrecht Circulair 20202023. De Mix wordt gebruikt als pilot te ontdekken wat daar voor nodig is; o Er wordt een plan van aanpak gemaakt voor een circulaire ontwikkeling aan de hand van het 10-R model (als advies van NEPROM). o Het reduceren van materiaalgebruik door het hergebruiken van materialen en het zodanig toepassen van materialen dat deze in de toekomst kunnen worden hergebruikt. o De voor het vastgoed berekende milieuprestatie zal maximaal €0,80 /m²BVO/jaar bedragen op basis van de wettelijke eisen en niet op basis van gerealiseerd project, met de ambitie te reduceren naar €0,60 / m²BVO/jaar. o De inkoop van bouwmaterialen met een verantwoorde herkomst zal worden aangetoond. o Om in de toekomst gebruik te kunnen maken van bouwmaterialen en -producten die nu in gebouwen worden verwerkt, is het van belang om de materiaalgegevens te definiëren en eenduidig op te slaan in een materiaalpaspoort. • Klimaatadaptatie: o De initiatiefnemer moet in een kansenonderzoek onderbouwen op welke wijze het plan bijdraagt aan de ambitie om 100% van het regenwater in het gebied vast te houden volgens de voorkeursvolgorde; 28

Ruimtelijke onderbouwing Camera Obscuradreef – De Mix

o

-

o o o o

14 april 2021

Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: een bui van 1x/1jaar: dit is een bui van 20 mm in 1 uur; een bui van 1x/100 jaar: dit is een bui van 80 mm in 1 uur; Er wordt minimaal 90% (streven is 100%) van de jaarlijkse neerslag in het gebied vastgehouden door infiltratie op maaiveld door: ‘groen, tenzij’; Halfverharding; Infiltratie in groen; Een bui van 80 mm mag niet leiden tot schade aan de bebouwing en infrastructurele werken. Er geldt een minimaal vloerpeil van 0,15 m boven straatpeil. De gehele projectlocatie wordt aangesloten op het aan te leggen gescheiden rioleringssysteem. Er wordt onderbouwd op welke wijze het plan bijdraagt aan de ambitie voor hittestress.

In hoofdstuk 5 is nader ingegaan op duurzaamheid. 2.3.7. Ruimtelijke gevolgen voor de bestaande omgeving Uit het voorgaande blijkt dat voor het beoogde bouwvolume uit wordt gegaan van zes bouwlagen. Ten opzichte van de bestaande situatie (vijf bouwlagen) neemt de bouwhoogte aan de Vader Rijndreef en Camera Obscuradreef daardoor met één bouwlaag oftewel 3 tot 3,5 meter toe. Deze toename is relatief beperkt waardoor er met de gerenoveerde portiekflats in het woonveld geen te grote verschillen zullen ontstaan. Hierdoor blijft het samenhangende beeld in het woonveld ondersteund. De onderlinge afstand van het beoogde bouwvolume tot de omliggende bebouwing wordt als volgt: • Taagdreef 2-112: de afstand tussen de nieuwbouw en het strookvormige blok zal circa 25 meter bedragen, circa 1 meter minder dan in de bestaande situatie. • Camera Obscuradreef 117-124: de afstand tussen de nieuwbouw en het kleine blok bij het plein zal circa 105 meter bedragen, circa 1 meter minder dan in de bestaande situatie. • Camera Obscuradreef 33-80: de afstand tussen de nieuwbouw en het strookvormige blok zal circa 15 meter bedragen, circa 5 meter meer dan in de bestaande situatie. • Van Brammendreef 1-175: de afstand tussen de nieuwbouw en het strookvormige blok zal circa 15,5 meter bedragen, circa 1,5 meter minder dan in de bestaande situatie.