Reactienota Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier.pdf

Dat moet ook wel, aangezien zoals hiervoor is aangegeven het bestemmingsplan zelf geen kader kan bieden. Echter, nergens wordt benoemd of uiteengezet waar deze grondslag, zoals klaarblijkelijk beoogt het Bro, is voorzien. Daarmee is ook onvoldoende zicht gegeven op de tijdelijkheid van de bewuste activiteiten en hetgeen nu juist wel of niet gaat plaats vinden, laat staan de vraag of daar nut of noodzaak of voldoende behoefte voor bestaat. In dit licht merken cliënten eveneens op dat de economische uitvoerbaarheid volstrekt niet is onderzocht.

Antwoord werkzaamheden en voorkomt overlast door bijvoorbeeld stof en zand op braakliggend gebied. Dit alles moet het woon- en leefklimaat juist ten goede komen. Aangezien momenteel onduidelijk is wat de precieze invulling van de tijdelijke inrichting gaat zijn, is nu nog niet duidelijk of hiervoor vergunningen nodig zijn. V. Bezwaren cliënten De reactie van uw client hebben we ontvangen en beantwoorden we bij die reactie.

70

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr. 16 (vervolg)

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan Verder is van belang dat de milieueffecten niet bekeken zijn. Aangezien het hier blijkbaar gaat om een tijdelijke ontwikkeling, die te zijner tijd zal worden ingehaald door de definitieve inrichting van het totale ontwikkelgebied, is duidelijk sprake van een extra milieubelasting die niet voorzien is bij de oorspronkelijke beoordeling van de gevolgen. Als voorbeeld mag gewezen worden op de effecten van stikstof, temeer in het licht van de zogenaamde Porthos-uitspraak van de Raad van State (ABRS 2 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3159). Als er sprake is van een dubbel gebruik maken van de gronden in die zin dat er eerst bepaalde tijdelijke activiteiten en een tijdelijke inrichting zal plaats vinden, te zijner tijd gevolgd door een definitieve is er dus sprake van een dubbel gebruik van het terrein met dubbele stikstofeffecten. Dit alles is niet in kaart gebracht en niet bekend, zodat om die reen de milieueffecten ondeugdelijk zijn afgewogen. Ook andere millieuhygiënische componenten, zoals geluid, fijnstof, verkeersaantrekkende werking e.d. zijn niet geïnventariseerd, hetgeen ook niet mogelijk is omdat blijkbaar in het geheel niet duidelijk is wélke tijdelijke functies en bebouwing ter plaatse gerealiseerd zal gaan worden.

Van belang is, dat uitgegaan moet worden van de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden (vgl. ECLI:NL:RVS:2018:2502). Op grond van deze bestendige jurisprudentie van de ABRS dient er derhalve gekeken te worden wat er bij een representatieve invulling maximaal mogelijk is, waarbij er gelet op het voorgaande uitgegaan moet worden van het tweemaal benutten van de grond, uitgesmeerd in een zekere tijdsspanne. Dat alles is in het geheel niet gedaan, zodat ook om die reden het stedenbouwkundig plan en de tijdelijk invulling geen doorgang kunnen vinden. Het stedenbouwkundig plan merkt in dit verband enkel op: “Behalve in een permanente vorm zullen ook al vanaf het begin van planrealisatie aan de randen van het gebied, tussen Beurskwartier en

Antwoord

71

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

16 (vervolg)

Jaarbeurs, tijdelijk ruimten worden gecreëerd voor creatieve bedrijvigheid. Deze ruimte vormen de afscheiding naar Jaarbeurs en zullen tevens fungeren als akoestische buffer.” Elders wordt opgemerkt: “Een (tijdelijke) invulling die zorgt voor reuring en zorgt dat er vanaf moment één al prettig wonen is.“ Dit zijn mooie credo’s, vooral voor mensen die van buiten Utrecht komen, maar getuigen vanzelfsprekend van een volstrekt ontoereikende inventarisatie van de mogelijke gevolgen voor de omgeving en huidige bewoners, als ook voor het milieu in de meer ruime zin des woords. Duidelijk is dat er wel in wordt voorzien, en zelfs al concrete stappen worden gezet, zonder dat er sprake is van een toereikende planologische basis of een deugdelijk besef van de gevolgen. Ook om die reden kan het plan niet worden vastgesteld. IV. Schade Verder wijzen cliënten nogmaals op de mogelijkheid dat zij grote schade ondervinden, waarbij van belang is dat cliënten al sedert tien jaar spreekwoordelijk in de grootste bouwput van Nederland zitten en daar naar het zich laat aanzien de komende tien jaar in zullen blijven zitten. Dit betreft zowel de huidige locatie aan de Croeselaan als de locatie waar zij naar toe zullen gaan, naar het Ondaatje. Daarbij is al die tijd sprake van ernstige overlast door geluid, stof, verkeer etc.

Het lijdt geen twijfel dat het woon- en leefklimaat van cliënten gedurende 20 (!) jaar in ernstige mate wordt aangetast. Daaraan wordt in feite geen woord gewijd, en ook met betrekking tot de tijdelijk voorzieningen die de overlast vanzelfsprekend alleen zullen verergeren wordt hier over niets gezegd. Uit de jurisprudentie van de ABRS volgt dat dergelijke schadecomponenten in beginsel buiten de planologische procedure moeten blijven, vgl. ABRS 11 september 2019, ECLI:NL:RVS2019:3124, maar in casu ligt niet zozeer het bestemmingsplan voor als wel het stedenbouwkundig plan terwijl

Antwoord

72

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

16 (vervolg)

bovendien een dergelijke beoordeling in ieder geval dient plaats te vinden in het kader van vergunningen. Over vergunningen, althans het ontbrekend daarvan, heb ik in het voorgaande al het nodige gezegd. Indien u doorgaat op de weg dat dergelijke tijdelijke activiteiten worden toegestaan zonder vergunningen, dan dient de inventarisatie en beoordeling van de schadelijke gevolgen in een andere procedure, wellicht de voorliggende, plaats te vinden. Mede gelet op artikel 6:162 BW dient er dan ook aandacht besteed te worden aan de impact op het woon- en leefklimaat van cliënten hetgeen tot op heden niet gedaan is, zodat ook om die reden het plan niet kan worden vastgesteld.

Antwoord

Het gaat hierbij ook om het ontbreken van een beoordeling van de cumulatieve effecten van ontwikkelingen uit het verleden, het heden en de toekomst. De onderzoeken en beoordelingen die worden uitgevoerd, ook ten aanzien van het stedenbouwkundig plan, zijn beperkt tot een bepaald gebied, maar strekken zich ten onrechte niet uit over de cumulatieve effecten van andere, direct mede gerelateerde projecten. Als bijlage 4 is bijgevoegd een overzicht van de projecten ten aanzien waarvan allerlei bouwwerkzaamheden plaats vinden rondom de woning van cliënten en niet alleen om Beurskwartier 1. Al deze projecten hebben ieder voor zich, en dus ook met name een cumulatief effect, impact op de gezondheid als het gaat om fijnstof, stikstof, lawaai, hinder, etc. Allerlei normen worden niet gehaald, maar zelfs het overschrijden van bepaalde normen wordt ten onrechte op individueel projectniveau bekeken en niet in totale samenhang. V. Bezwaren cliënten Ten slotte mek ik op de cliënten zélf eveneens een schriftuur bij uw gemeente zullen indienen. Een afschrift van het stuk van cliënten overleg ik hierbij zekerheidshalve als bijlage 5. Cliënten zullen dit zelfstandig ook bij uw gemeente aanreiken, maar ik hecht eraan te

73

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

16 (vervolg)

benadrukken dat zowel onderhavig schriftuur van mijzelf als het stuk van cliënten zelf een correcte en toereikende beantwoording door uw gemeente verdienen. Cliënten dienen serieus genomen te worden, hetgeen zie hiervoor het gestelde onder I. niet is gedaan en verzoeken u met het oog op al het voorgaande met klem met hen in overleg te treden teneinde hun bezwaren op correcte wijze in beeld te brengen en daaraan waar mogelijk tegemoet te komen. Vriendelijk dank voor de mogelijkheid om te reageren op de concept uitgangspunten voor het stedebouwkundig plan voor het Beurskwartier. We vinden het als Fietsersbond fijn dat het Jaarbeurs parkeerterrein verdwijnt en het gebied een functie krijgt met meer toegevoegde waarde voor de stad. Fijn ook dat voor wat betreft de mobiliteit van gebruikers van het gebied de fiets, met de voetganger, vooraan staat. We zijn blij dat op deze plek binnen de bestaande ‘rode countour’ wordt gebouwd, want dit zorgt ervoor dat verplaatsingsafstanden beperkt blijven, waarvoor de fiets de vanzelfsprekende keuze is voor een groot deel van de verplaatsingen vanuit en naar het gebied. Als buiten de bestaande ‘rode contour’ wordt gebouwd (om eens wat te noemen, Rijnenburg), zijn verplaatsingsafstanden naar centrale voorzieningen en treinstations veel groter en ligt de keuze om de auto te nemen veel meer voor de hand.

En zoals u weet zijn wij er voorstander van dat inwoners en bezoekers van de stad de fiets nemen, omdat dat bijdraagt aan een aantrekkelijker leefomgeving: minder geluidshinder door verkeer, minder stank en luchtvervuiling, lager (fossiele) energieverbruik, minder ruimtegebruik en ook nog gezondere, fittere inwoners en een betere autobereikbaarheid voor noodzakelijk autoverkeer. De toevoeging van woningen en voorzieningen in het Beurskwartier zal leiden tot een toename van fietsverkeer in de Sijpesteijntunnel. We hebben zorgen of deze extra bijdrage vanuit West richting binnenstad wel gaat passen in de bestaande Sijpesteijntunnel. We vinden het fijn

17

Antwoord

Hartelijk dank voor uw reactie. De Sijpensteintunnel is onderdeel van het project Lombokplein. Hierbij is rekening gehouden met een groei van het aantal fietsers door de groei in dit gebied en verder weg. Tijdens de uitwerking van het ontwerp is de breedte voor het fietspad nog verbeterd. Een verdere verbreding van het fietspad is niet mogelijk, omdat we rekening houden met een bevaarbare Leidsche Rijn en voetgangers. We zijn het eens met de ambitie om meerdere fietsverbindingen in het centrum mogelijk te maken. Inmiddels is er gestart met plannen voor een fietsen voetverbinding ter hoogte van de Nicolaas Beetsstraat. Door gebruik van eigen auto's in het gebied te ontmoedigen, denken we al een belangrijke randvoorwaarde te scheppen om de fiets een aantrekkelijk alternatief te laten zijn. Daarnaast houden we rekening met inpandige fietsenstallingen per bouwblok en komen er in Beurskwartier meerdere openbare bewaakte stallingen voor bezoekers. Het aantal fietsparkeerplaatsen baseren we op het gemeentelijke parkeerbeleid en CROW richtlijnen. Ook wij kiezen voor gemak voor fietsers, bewoners, werknemers en bezoekers. Duidelijk en herkenbare ingangen zijn daarbij een voorwaarde maar ook een uitdaging. De verwijzing naar Wenen is interessant en inspirerend. Dat wordt zeker een ontwerpopgave, in combinatie met de wens om plinten levendig te maken. 74

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

Antwoord

17 (vervolg)

dat de Sijpesteijntunnel (nog dit jaar!) verbreed gaat worden. Maar we verwachten dat dat niet genoeg zal zijn, door de groei van het gebruik van de fiets en de toevoeging van woningen en voorzieningen in West, binnen en buiten de autosnelwegring (Leidsche Rijn). We willen daarom dat de gemeente doorpakt op de ontwikkeling van een nieuwe fietsverbinding over of onder de sporen, zoals die ook in het coalitieakkoord is benoemd tussen de Dichterswijk en de Nic. Beetsstraat. We willen dat de nieuwe bewoners van het Beurskwartier gemakkelijk hun fiets kunnen stallen: inpandig en veilig, en ‘m net zo gemakkelijk weer kunnen pakken om te gebruiken. Het moet in elk geval makkelijker zijn om de fiets te nemen dan de auto. Dat lijkt vanzelfsprekend, nu de gemeente kiest om geen autoparkeren in het gebied te faciliteren; de fiets is dan vanzelf gemakkelijker dan de auto te nemen. Maar we willen dat het ook echt gemakkelijk is om de fiets te nemen. We zagen inspirerende plaatjes uit Wenen, waar fietsen op straatniveau inpandig in ruimtes in de plint van het gebouw worden gestald. Ziet er prachtig uit, ze staan veilig en droog inpandig en je kunt ze heel gemakkelijk pakken, naar buiten rijden en erop weg rijden.

De fietsenstallingen moeten goed bereikbaar zijn, daar zijn we het mee eens en de routes ook veilig en aantrekkelijk. Op pagina 40 staan de routes aangegeven, die de verbinding vormen naar de stallingen. Sociale veiligheid en voldoende verlichting zijn uiteraard belangrijk. Dat werken we verder uit in het Integraal Programma van Eisen. Daarnaast moeten de plintfuncties ook bijdragen aan verbeterde sociale veiligheid. We zijn het eens met de wens voor twee doorgaande fietsroutes. Het klopt dat de route via de Beursstraat niet direct beschikbaar is door bestaande bebouwing. Die route willen we op termijn wel mogelijk maken. We snappen ook de wens om eerst fietsroutes en dan pas functies te realiseren. De mogelijkheden hiervoor worden in de bouwfasering onderzocht. Hierbij zijn we ook sterk afhankelijk van de fasering, bouwkavels en bijbehorende bouwstromen. Er moet veilig voor de omgeving en passanten kunnen worden gebouwd. De fietsroute over de Jaarbeursboulevard is een interessante gedachte en kan bijdragen aan de ambities voor de bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers van de stad. We zijn hiervoor wel afhankelijk van Jaarbeurs. Jaarbeurs presenteerde in 2019 haar Masterplan voor de herinrichting van het Jaarbeursgebied. In deze plannen paste ook een heroverweging op de functie van de Jaarbeursboulevard. Jaarbeurs besloot in oktober 2022 haar plannen te herzien.

Daarover zijn we met de Jaarbeurs in gesprek. Hierin bespreken we ook de wensen en ideeën voor de Jaarbeursboulevard als een openbaar toegankelijke (fiets)route. Beheer Het beheer van de openbare ruimte in Beurskwartier wordt in principe gewoon uitgevoerd door de gemeente. En het beheer van (collectief) particulier gebied (binnenhoven, gebouwen en daken) wordt uitgevoerd door deze particuliere eigenaren. 75

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

17 (vervolg)

Antwoord Daarnaast zijn er, net als elders in de stad, mogelijkheden voor zelfbeheer door bewoners of andere betrokkenen wanneer daar interesse voor is. Bijzonder in Beurskwartier is de gebiedsorganisatie. Deze organisatie richt zich onder meer op de gebiedslogistiek en de invulling van de plinten. De exacte rol van deze organisatie werken we uit. De gebiedsorganisatie richt zich waarschijnlijk onder andere op beheerzaken die in Beurskwartier anders zijn dan elders in de stad. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de minihubs. Afspraken hierover maken we later met betrokken partijen.

Bike City Vienna We willen dat ook bij de koffietentjes, werkruimten, school, supermarkt en het gezondheidscentrum gebruikers gemakkelijk hun fiets kunnen stallen. En die stallingen kunnen bereiken via veilige en voldoende brede fietspaden. Ook naar de woningen willen we sociaal veilige en aantrekkelijk fietsroutes, die ’s nachts goed verlicht zijn en met goed overzicht op de ruimtes tussen de hoge panden, zodat je niet verrast wordt door mensen met verkeerde bedoelingen die vanachter een plantenbak of struik tevoorschijn kunnen springen. De ideeën voor de inrichting van de openbare ruimte zien er aantrekkelijk uit. Groen, zitjes, beleefbaar. Belangrijk is om het beheer van die openbare ruimte slim in te richten, zodat er geen zwerfvuil (zoals zwerffietsen) in het gebied blijft liggen en alles ‘schoon, heel en veilig’ blijft. De wens lijkt te bestaan om dat beheer bij private partners in het gebied te beleggen en er geen (kostbare) publieke taak van te maken. Dat vraagt om het vastleggen van heldere afspraken daarover met de betrokken partijen en toezicht op de naleving daarvan. 76

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

17 (vervolg)

We willen dat het Beurskwartier ruimte biedt aan twee doorgaande fietsverbindingen: één van noordwest naar zuidoost, tussen de Koningsbergerstraat en de Van Zijstweg, waar de route zo goed mogelijk moet aansluiten op het tracé van de fietstunnel (of brug) vanuit de Dichterswijk naar de Nic Beetsstraat. En één fietsroute van noordoost naar zuidwest, tussen het Jaarbeursplein en de voetgangersbrug over het Merwedekanaal bij het voormalige Casino. Beide routes kennen in het stedebouwkundig plan een paar grote knelpunten: • Van Koningsbergerstraat naar Van Zijstweg staat de bestaande bebouwing van de Jaarbeurs in de weg. We hebben begrepen dat eerst de nieuwbouw wordt neergezet en daarna de bestaande loodsen van de Jaarbeurs worden weggehaald, waarna ruimte ontstaat voor de gevraagde fietsverbinding. Die volgorde moet andersom: we willen dat de gemeente eerst zorgt dat het aantrekkelijk is om te fietsen en dan pas nieuwe functies realiseren, zoals woningen en voorzieningen. • De route van het Jaarbeursplein naar het voormalige Casino is in de plannen voorzien als voetgangersroute, waar de fiets wellicht wordt toegestaan. Wij willen dat hier een doorgaande fietsverbinding wordt gerealiseerd, met een fietsbare toerit naar de bestaande voetgangersbrug en dat fietsen op de brug wordt gefaciliteerd (en dat is méér dan ‘toegestaan’).

We zijn graag bereid om deze inspraakreactie mondeling toe te lichten, indien daaraan behoefte bestaat. We blijven graag betrokken bij de verdere ontwikkeling van de planvorming voor het gebied. Namens cliënte de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Urban Interest Ontwikkeling B.V. (Urban Interest) bericht ik u als volgt.

18

Urban Interest heeft kennisgenomen van de terinzagelegging van het concept Stedenbouwkundig Plan voor Beurskwartier (het Concept Stedenbouwkundig Plan). Het college van burgemeester en

Antwoord

Hartelijk dank voor uw reactie. Utrechts Planproces (UPP) Het UPP is een werkwijze van het college en geen (beleids)regel met enige normerende werking. Het UPP wordt gebruikt om zoveel mogelijk op eenzelfde manier te 77

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

Antwoord

18 (vervolg)

wethouders van de gemeente Utrecht (het College) heeft besloten om het Concept Stedenbouwkundig Plan vrij te geven voor het indienen van een zienswijze. Urban Interest heeft bij brief van 18 januari 2023 een pro-forma zienswijze ingediend tegen het Concept Stedenbouwkundig Plan. Een afschrift van de pro-forma zienswijze is als Bijlage 1 gehecht aan deze aanvullende zienswijze.

werken en te zorgen dat iedereen kan zien hoe we dat doen. Toch blijft elk project maatwerk en wordt per stap bekeken wat nodig is. Daarom wordt soms ook afgeweken van het UPP.

Naar aanleiding van de ingediende pro-forma zienswijze is Urban Interest niet in de gelegenheid gesteld om de gronden van haar zienswijze aan te voeren. Urban Interest heeft uitsluitend bij e-mail van 23 januari 2023 een ontvangstbevestiging van de pro-forma zienswijze ontvangen (Bijlage 2). In reactie op bovenvermelde ontvangstbevestiging heeft Urban Interest bij e-mail van 24 januari 2023 aangegeven dat het op basis van bestendige jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) gebruikelijk is om een redelijke termijn te krijgen voor het aanvoeren van de gronden van haar proforma zienswijze. Gelet op het voorgaande heeft Urban Interest bij voormelde e-mail aangegeven uiterlijk 6 februari 2023 haar aanvullende zienswijze toe te sturen (een afschrift van deze e-mail van Urban Interest is als Bijlage 3 gehecht aan deze aanvullende zienswijze). In het hiernavolgende zullen in onderdeel I van deze aanvullende zienswijze eerst de gronden van de aanvullende zienswijze worden uiteengezet. Ten slotte wordt in onderdeel II afgesloten met een korte conclusie. ZIENSWIJZE Urban Interest

De keuze om het Stedenbouwkundig Plan na het bestemmingsplan vast te stellen is gedaan, omdat na vaststelling van het bestemmingsplan het (minnelijke) overleg over de aankoop van de panden aan de Croeselaan en omgeving gestart kan worden. Zo krijgen eigenaren en bewoners duidelijkheid over de afspraken en voorwaarden rond hun vertrek uit de panden en woningen. Detailhandelsvoorzieningen Het totale oppervlakte voor detailhandel in het plangebied betreft 2.600 m² bvo. Dit is gemaximeerd in het in 2021 vastgestelde bestemmingsplan. Voor een buurt waarin voorzieningen op korte afstand beschikbaar zijn, is het wenselijk om buurtdetailhandel en bijpassend aanbod mogelijk te maken. Het onderzoek naar detailhandel dat voor het bestemmingsplan is gedaan (zie: Laddertoets voorzieningen Utrecht Beurskwartier, 30 april 2021) toont de behoefte aan deze hoeveelheid. Eén enkele buurtsupermarkt van 700 m² bvo kan niet in deze behoefte voorzien. In de huidige fase van het project is een nadere detaillering, zowel qua locatie als aanbod, niet mogelijk en ook niet zinvol. De in uw reactie genoemde clusters liggen op een te grote afstand om de doelgroepen die in Beurskwartier samenkomen te voorzien in deze behoefte. Doordat de detailhandel in Beurskwartier een lokale functie krijgt, is er geen negatief effect voor de genoemde clusters.

78

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

18 (vervolg)

Urban Interest is eigenaar van en verhuurt winkels en winkelcentra (kantoren en woningen) in heel Nederland. Als eigenaar investeert zij gericht in kwaliteitsverbetering van bestaande winkelpanden en winkelcentra en overig vastgoed. Daarmee voldoet zij aan de vraag van haar huurders en hun klanten.

Antwoord

Urban Interest heeft onder meer Winkelcentrum NOVA (inclusief de bovengelegen woningen, kantoorruimte, en parkeergarage) aan het Hammarskjöldhof in de Utrechtse wijk Kanaleneiland in eigendom (Winkelcentrum NOVA). Urban Interest heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de herontwikkeling en modernisering van Winkelcentrum NOVA en de bijbehorende parkeerfaciliteiten. De volledige uitstraling van het winkelcentrum heeft een uitgebreide upgrade en renovatie ondergaan om het een warme en uitnodigende uitstraling te geven. Met deze grote investering van Urban Interest zijn aanzienlijke financiële middelen gemoeid. Aanvullende zienswijze Urban Interest merkt allereerst op dat is besloten om een bestemmingsplan vast te stellen - namelijk het bij besluit van 25 november 2021 van de raad van de gemeente Utrecht (de Raad) vastgestelde bestemmingsplan “Beurskwartier 1” (het Bestemmingsplan) - alvorens een stedenbouwkundig plan op te stellen. Hiermee wordt in strijd gehandeld met het Utrecht Planproces (het UPP). Op grond van het UPP geldt dat een stedenbouwkundig plan wordt vastgesteld, alvorens een bestemmingsplan wordt opgesteld. Het daadwerkelijk vaststellen van het bestemmingsplan, bevindt zich op grond van het UPP nog aanzienlijk later in het planproces.

79

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

18 (vervolg)

In het voorliggende geval loopt de beroepsprocedure tegen het Bestemmingsplan vooruit op het Concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier. Urban Interest acht het onzorgvuldig dat marktpartijen strikt worden gehouden aan het UPP, wanneer zij tot een gebiedsontwikkelingen wensen te komen, terwijl de gemeente Utrecht zelf voor haar eigen ontwikkelingen niet overeenkomstig het UPP handelt als dat haar kennelijk beter uitkomt

Antwoord

Ten tweede stelt Urban Interest zich op het standpunt dat met het Concept Stedenbouwkundig Plan de mogelijke toevoeging van vierkante meters aan winkelruimte niet inzichtelijk is gemaakt. Op pagina 57 van het Concept Stedenbouwkundig Plan is slechts vermeld dat op de hoek Van Zijstweg-Croeselaan ruimte is voor een kleine stadssupermarkt en ‘elders’ in Beurskwartier nog ruimte is voor detailhandel met dagelijks en niet-dagelijks aanbod. In dit verband benadrukt Urban Interest dat de detailhandelsvoorzieningen in de omliggende gebieden van het Beurskwartier beschikken over een overcapaciteit. Naast Winkelcentrum NOVA wijst Urban Interest in dit verband onder meer op Hart van Hoograven, Woonboulevard Utrecht, Leidsche Rijn Centrum en de detailhandelsvoorzieningen aan het Smaragdplein en de Rijnlaan. Urban Interest heeft gegronde vrees dat hierdoor een overaanbod aan detailhandel zal ontstaan, waardoor de verhuurbaarheid van haar (winkel)panden zal worden aangetast. Bovendien zijn naar haar oordeel diverse onderzoeken die ten grondslag liggen aan het Bestemmingsplan, gebrekkig uitgevoerd en/of opgesteld.

80

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

18 (vervolg)

In zoverre dient het toegestane vloeroppervlak aan winkelruimte, net als het vloeroppervlak van woningen en het vloeroppervlak van zelfstandige kantoren, in het Concept Stedenbouwkundig Plan gemaximeerd te worden. Hierbij verzoekt Urban Interest het College om acht te slaan op de reeds bestaande overcapaciteit van de detailhandelsvoorzieningen in de nabijgelegen gebieden en de wijze waarop middels dit potentieel reeds in de behoeften aan detailhandel kan worden voorzien. Zodoende zal de concurrentiepositie van thans in de omgeving gevestigde winkeliers niet onnodig worden benadeeld en zal door handhaving van de huidige evenwichtige spreiding van winkels in de regio ook de goede ruimtelijke ordening worden gediend.

Antwoord

In het Concept Stedenbouwkundig Plan is ten onrechte geen enkele concrete indicatie opgenomen waar de beoogde detailhandel mogelijk zal worden gemaakt en welke winkelunits met welke oppervlakte worden voorzien. Daarmee biedt het Concept Stedenbouwkundig Plan geen enkel concreet zicht op de wijze van vormgeving en situering van de commerciële functies in het plangebied. Het Concept Stedenbouwkundig Plan is daarmee in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Urban Interest is van oordeel dat de in de planregels van het Bestemmingsplan voorziene supermarkt (uitgaande van de situatie dat het Bestemmingsplan onherroepelijk zou worden) moet worden begrensd tot een supermarkt van 700 m2 BVO en op een zodanige locatie in het Beurskwartier wordt gepositioneerd dat deze enkel gericht zal kunnen zijn op de bewoners van het Beurskwartier. Het Concept Stedenbouwkundig Plan dient hierop te worden aangepast, waarna Urban Interest in de gelegenheid moet worden gesteld om daarop te reageren. 81

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

18 (vervolg)

CONCLUSIE Gelet op het voorgaande verzoekt Urban Interest het College om het Concept Stedenbouwkundig Plan zodanig aan te passen dat (i) alsnog duidelijk wordt waar welke commerciële functies worden gepositioneerd en (ii) de supermarkt in het Beurskwartier wordt gemaximeerd op 700 m2 BVO (uitgaande van een situatie dat de supermarkt volgens de Afdeling zal zijn toegestaan), alsmede het aangepaste Concept Stedenbouwkundig Plan opnieuw voor inspraak in procedure te brengen. Namens cliënte Coöperatieve Rabobank U.A. (Rabobank) bericht ik u als volgt.

19

Rabobank heeft kennisgenomen van de terinzagelegging van het concept Stedenbouwkundig Plan voor Beurskwartier (het Concept Stedenbouwkundig Plan). Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (het College) heeft besloten om het Concept Stedenbouwkundig Plan vrij te geven voor het indienen van een zienswijze. Rabobank heeft bij brief van 18 januari 2023 een pro-forma zienswijze ingediend tegen het Concept Stedenbouwkundig Plan. Een afschrift van de pro-forma zienswijze is als Bijlage 1 gehecht aan deze aanvullende zienswijze. Naar aanleiding van de ingediende pro-forma zienswijze is Rabobank niet in de gelegenheid gesteld om de gronden van haar zienswijze aan te voeren. Rabobank heeft uitsluitend bij e-mail van 23 januari 2023 een ontvangstbevestiging van de pro-forma zienswijze ontvangen (Bijlage 2). In reactie op bovenvermelde ontvangstbevestiging heeft Rabobank bij e-mail van 24 januari 2023 aangegeven dat het op basis van bestendige jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) gebruikelijk is om een redelijke termijn

Antwoord

Hartelijk dank voor uw reactie. Utrecht Planproces Het UPP is een werkwijze van het college en geen (beleids)regel met enige normerende werking. Het UPP wordt gebruikt om zoveel mogelijk op eenzelfde manier te werken en te zorgen dat iedereen kan zien hoe we dat doen. Toch blijft elk project maatwerk en wordt per stap bekeken wat nodig is. Daarom wordt soms ook afgeweken van het UPP. De keuze om het Stedenbouwkundig Plan na het bestemmingsplan vast te stellen is gedaan, omdat na vaststelling van het bestemmingsplan het (minnelijke) overleg over de aankoop van de panden aan de Croeselaan en omgeving gestart kan worden. Zo krijgen eigenaren en bewoners duidelijkheid over de afspraken en voorwaarden rond hun vertrek uit de panden en woningen. Ondaatje Op 28 maart 2019 is door de raad besloten om voor Ondaatje (voorheen De Foreest) en voor de Rabolocatie één stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) op te stellen. Op 3 december 2019 informeerden we de raad dat we voor Ondaatje een bouwenvelop opstellen volgens het Utrechts Plan Proces. 82

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

Antwoord

19 (vervolg)

te krijgen voor het aanvoeren van de gronden van haar pro-forma zienswijze. Gelet op het voorgaande heeft Rabobank in dat verband aangegeven uiterlijk 6 februari 2023 haar aanvullende zienswijze toe te sturen (een afschrift van deze e-mail van Rabobank is als Bijlage 3 gehecht aan deze aanvullende zienswijze).

Dit doen wij om zo snel mogelijk duidelijkheid te geven aan de betrokkenen. Aangezien de bouwenvelop vooruitloopt op het SPvE, wordt deze ter informatie met de raad gedeeld. Deze bouwenvelop wordt in het eerdergenoemde SPvE opgenomen.

In het hiernavolgende zullen in onderdeel I van deze aanvullende zienswijze eerst de gronden van de aanvullende zienswijze worden uiteengezet. Ten slotte wordt in onderdeel II afgesloten met een korte conclusie. ZIENSWIJZE Percelen Rabobank Rabobank is eigenaar van (onder meer) de kantoorgebouwen gelegen aan de Croeselaan 18-34 te (3521 CB) Utrecht (het Rabobank Terrein). Op het Rabobank Terrein is onder meer het bestuurscentrum van Rabobank gevestigd. Het Beurskwartier grenst direct aan het Rabobank Terrein. Het Rabobank Terrein grenst aan de oostkant van het Beurskwartier. Aanvullende zienswijze Rabobank merkt allereerst op dat is besloten om een bestemmingsplan vast te stellen – namelijk het bij besluit van 25 november 2021 van de raad van de gemeente Utrecht (de Raad) vastgestelde bestemmingsplan “Beurskwartier 1” (het Bestemmingsplan) - alvorens een stedenbouwkundig plan op te stellen. Hiermee wordt in strijd gehandeld met het Utrecht Planproces (het UPP). Op grond van het UPP geldt dat een stedenbouwkundig plan

83

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

19 (vervolg)

wordt vastgesteld, alvorens een bestemmingsplan wordt opgesteld. Het daadwerkelijk vaststellen van het bestemmingsplan, bevindt zich op grond van het UPP nog aanzienlijk later in het planproces.

Antwoord

In het voorliggende geval loopt de beroepsprocedure tegen het Bestemmingsplan vooruit op het Concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier. Rabobank acht het overigens onzorgvuldig dat marktpartijen strikt worden gehouden aan het UPP, wanneer zij tot een gebiedsontwikkelingen wensen te komen (hetgeen Rabobank op dit moment ook ervaart ten aanzien van de beoogde ontwikkeling op het Rabobank Terrein), terwijl de Gemeente zelf voor haar eigen ontwikkelingen niet overeenkomstig het UPP handelt als dat haar kennelijk beter uitkomt. Ten tweede stelt Rabobank zich op het standpunt dat op pagina 6 van het Concept Stedenbouwkundig Plan de plangrenzen van Beurskwartier 1 onjuist zijn weergegeven. Een (voor de beoogde herontwikkeling van het Rabobank Terrein) belangrijk plandeel van het Beurskwartier is ten onrechte buiten beschouwing gelaten, namelijk “het Ondaatje” (op onderstaande afbeelding aangeduid met een rode punt).

84

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

Antwoord

19 (vervolg)

Het Ondaatje (voorheen “De Foreest”) grenst direct aan het parkeerterrein van Rabobank. De woningen waarin het plandeel met de bestemming “Wonen” van het Bestemmingsplan c.q. het Ondaatje in voorziet zijn niet betrokken c.q. opgemerkt in het Concept Stedenbouwkundig Plan. Uit het Concept Stedenbouwkundig Plan volgt ook niet hoeveel woningen ter plaatste gerealiseerd kunnen worden, (Uit hoofdstuk 1 van het Concept Stedenbouwkundig Plan volgt slechts dat 3.000 woningen, creatieve werkruimte, kantoren, horeca, winkels voor dagelijkse boodschappen et cetera kunnen worden gerealiseerd.) terwijl het Bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 3.444 woningen binnen het gehele plangebied Beurskwartier (waarvan maximaal 60 woningen binnen het plandeel met de bestemming “Wonen” van het Bestemmingsplan c.q. het Ondaatje). Rabobank stelt zich op het standpunt dat met het Concept Stedenbouwkundig Plan niet inzichtelijk is gemaakt hoe de inrichting van het plangebied van het Beurskwartier (inclusief Ondaatje) vorm zal gaan krijgen. De ruimtelijke gevolgen van de beoogde ontwikkeling zijn 85

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

19 (vervolg)

ook niet c.q. niet deugdelijk in kaart gebracht in het Concept Stedenbouwkundig Plan. Dit geldt niet alleen voor de beperkingen die zullen ontstaan voor omliggende bedrijven (onder meer als gevolg van de realisatie van geluidgevoelige bestemmingen binnen het plangebied), maar ook voor de ontsluiting van het plangebied, de beperkte bezonning, windhinder, geluidoverlast, de verkeersgevolgen en het parkeertekort als gevolg van de beoogde ontwikkeling.

Antwoord

Uit het Concept Stedenbouwkundig Plan volgt ook niet in hoeverre bij het opstellen van het Concept Stedenbouwkundig Plan rekening is gehouden met beperkingen die als gevolg van de beoogde ontwikkeling ontstaan voor de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden en de bereikbaarheid van omliggende, bestaande bedrijven, zoals Rabobank. Rabobank is van oordeel dat het Concept Stedenbouwkundig Plan moet worden aangevuld op de hiervoor genoemde onderwerpen, zodat eerst daarna inzicht zal bestaan over welke functies waar in het gebied zullen kunnen plaatsvinden, alsmede op welke concrete wijze factoren zoals verkeersontsluiting en parkeren zullen worden geregeld. Vanwege het ontbreken van relevante onderzoeken op het vlak van onder meer bezonning, windhinder en parkeren is het Concept Stedenbouwkundig Plan in dit stadium prematuur en biedt het betrokken partijen geen enkel inzicht in een reële inrichting van het gebied. De Concept Stedenbouwkundig Plan is om deze reden in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. CONCLUSIE Gelet op het voorgaande verzoekt Rabobank het College om bij de verdere uitwerking van de planvorming beter rekening te houden met 86

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Nr.

Reactie belangstellende op het concept Stedenbouwkundig Plan

19 (vervolg)

de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden ende bereikbaarheid van het Rabobank Terrein.

Antwoord

Rabobank verzoekt het College om het Concept Stedenbouwkundig Plan met inachtneming van deze aanvullende zienswijze aan te passen en daarna opnieuw voor inspraak in procedure te brengen.

87

Reactienota concept Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier

4. Bijlages van reacties De bijlages zijn te vinden in een separaat document. Hieronder een opsomming van de bijlages: Reactie nummer 7. Bijlage Reactie nummer 9. Bijlage Reactie nummer 15. Bijlage Reactie nummer 16. Bijlage 1 Reactie nummer 16. Bijlage 2 Reactie nummer 16. Bijlage 3 Reactie nummer 16. Bijlage 4 Reactie nummer 18. Bijlage 1 Reactie nummer 18. Bijlage 2 Reactie nummer 18. Bijlage 3 Reactie nummer 19. Bijlage 1 Reactie nummer 19. Bijlage 2 Reactie nummer 19. Bijlage 3

88

Bezoekadres: Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht Postadres: Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon: 030 - 286 00 00