Reactienota Oudenoord 330-370.pdf

29 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

9.17a

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het tijdelijke terras van LOU in 2018 zijn veel bezwaren geuit. Naast zorgen over (geluids)overlast werd ook de vrees geuit dat het verlenen van de vergunning een precedent zou scheppen voor de toekomstige bestemming van het pand. Het verlenen van deze vergunning is toen door de Gemeente Utrecht mede gemotiveerd door te wijzen op de tijdelijke aard ervan: 'Het terras dat van beperkte omvang is en zoals dat voor een beperkte tijd is aangevraagd, achten wij planologisch-juridisch aanvaardbaar voor een tijdelijke periode.' (brief ‘Beslissing op bezwaarschrift’, 31 december 2018, kenmerk 5551389 en 5553401, bijlage p. 4/5). In de huidige plannen wordt er nu echter al gesproken over een permanent terras.

9.17b

Het terras van de horeca is ingesloten tussen de gebouwen aan de Oudenoord, Huurweerstraat en Stroomstraat. Dit fungeert als een klankkast waardoor het geluid van het terras heel goed kan horen in de omliggende straten. Ons inziens zou eerst een geluidsmeting (inclusief aspecten zoals gevelreflectie) moeten worden uitgevoerd om te bezien of een terras überhaupt wel mogelijk zou moeten zijn. Het café heeft nu een tijdelijke vergunning om hun locatie uit te baten, en heeft openingstijden tot uiterlijk 18.00 uur. Bij het intekenen van een café met terras zou nu al rekening gehouden moeten worden met de voorschriften rond geluidsniveaus, die bij een dergelijke vergunning horen in plaats van te wachten tot de omgevingsvergunning.

Antwoord

Voor beantwoording zie inleiding’paragraaf Hotel, horeca en Terras

30 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

9.17c

Om de leefbaarheid in de omliggende straten te kunnen garanderen zou het terras - als dat ondanks alle bezwaren die daaraan kleven permanent mogelijk wordt gemaakt - na 18.00 niet meer in gebruik moeten zijn. Zo komt er wel meer levendigheid in de buurt maar behouden we de leefbaarheid voor bewoners. Daarnaast zorgt de glazen gevel van de horeca ervoor dat zelfs bij een kleine bezetting binnen, het geluid al goed hoorbaar is in de achtertuinen. Daarbij staat in het voorjaar de zon in de middag al vroeg op de ramen en wordt het in het pand erg warm waardoor de ramen begrijpelijk open worden gezet, maar de geluidsoverlast als snel hoorbaar is en zeker vanaf de vroege avond ervaren kan worden als hinderlijk door de bewoners

9.18

Omdat de huizen achter de Oudenoord vrij oud zijn kunnen bouw en sloopwerkzaamheden gemakkelijk leiden tot schade aan de woningen. Voordat er begonnen wordt met de bouw willen we een (bouwkundige) nulmeting hebben voor de omliggende woningen, zodat er bij eventuele schade makkelijker gekeken kan worden naar een oplossing en bewoners niet van het kastje naar de muur worden gestuurd om te bewijzen dat schade ontstaan is door de bouw en sloopwerkzaamheden. Bij het uitvoeren van die nulmeting zou een ruime marge qua afstand gehanteerd moeten worden.

Antwoord

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast- en schade

31 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 9.19

Vraag Graag ontvangen wij van de betrokken bestuursorganen alle aan de bouwenvelop Oudenoord 330-370 ten grondslag liggende informatie, waarbij in ieder geval de in de bouwenvelop genoemde onderzoeken, aan de beslissingen ten grondslag liggende correspondentie tussen gemeente, BPD en andere actoren, alle overige correspondentie voor zover die betrekking heeft op de locatie en de herontwikkeling daarvan, onder andere voor zover het het volledige traject van samenwerken tussen gemeente en BPD betreft, evenals de overige stukken en correspondentie die aan Hoofdstuk 7 van de Bouwenvelop ten grondslag liggen. Ook ontvangen wij graag alle verslagen van gesprekken tussen bovengenoemde partijen. Dit omdat de gemeente, ook blijkens de bouwenvelop, nauw betrokken is geweest bij de totstandkoming van de plannen en het voor ons onvoldoende inzichtelijk is hoe en in hoeverre de gemeente heeft meegedacht en als dat het geval is in welke mate er al sprake kan zijn van vooringenomenheid of een fait accompli. Mocht dit verzoek niet automatisch bij de gemeente terechtkomen dan vragen wij u vriendelijk om dit verzoek indien mogelijk aan de gemeente door te geleiden.

Antwoord Dit WOB verzoek is in behandeling genomen en krijgt uitvoering.

32 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

10 10.1

In alinea 2.5 wordt gerefereerd naar verkeer en parkeren. De zin ‘’Op het terrein van bouwdeel E liggen momenteel private parkeerplaatsen die gebruikt worden door de gebruikers van Oudenoord 330-370’’. Naar mijn weten betreft dit een parkeergelegenheid van ParkBee. Zij bieden 50 parkeerplaatsen met een goedkoper parkeertarief dan een volledige dag inclusief bewonerskorting. Volgens de parkeerplattegrond van de Gemeente Utrecht zitten we hier precies op de grens van parkeerzone B1 en A2. In het meest optimistische scenario (parkeerzone B1 inclusief bewonerskorting), is parkeren aan de stroomstraat nog 3,42 euro goedkoper per dag. Als bewoner uit de buurt kan ik van ervaring spreken dat deze parkeerplaats niet alleen door gebruikers van 330- 370 gebruikt wordt. Sterker nog, dat betreft voornamelijk forenzen in de pre-corona periode en bewoners in de buurt zonder 2e parkeervergunning.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.

10.2

Ten tweede wordt er in alinea 3.3 toegelicht dat nieuwe bewoners, conform gemeentelijk beleid, niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning voor straatparkeren in de buurt. (Vraag 2) Hoe wordt voorkomen dat dit ook daadwerkelijk gebeurt? Bewoners in het oude ROC pand parkeren ook veelvuldig in de buurt. Het vermoeden in de buurt heerst dat het gemeentelijk beleid niet goed geïmplementeerd is en dat er nog met regelmaat bewoners een parkeervergunning verleend krijgen die geen noodzaak hebben tot een parkeervergunning voor straatparkeren.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren. Bij de herontwikkeling van het oude ROC pand is het destijds mogelijk gemaakt in de procedure om bewoners een parkeervergunning te verlenen. Bij de herontwikkeling van Oudenoord 330 – 370 is dit niet het geval.

33 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

10.3

In de bouwenvelop, alinea 2.6 en 2.8, wordt gesproken over het stenig aanzien van de Oudenoord. Ik vraag mij af in hoeverre onderzocht is of deze situatie ook verbetert kan worden met het nieuwe gebruik van deze locatie. De aansluiting tussen het pand en de stoep is abrupt en een hitteval in de zomerperiode. Echter, naast het toevoegen van entrees aan de Oudenoord zie ik geen getroffen maatregelen die dit significant zullen verbeteren. (Vraag 3) Wat is uw visie hierop?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – vergroening Oudenoord.

10.4

In hoofdstuk 3.1 wordt toegelicht dat met Oudenoord 330-370 een beroep gedaan wordt op de uitzonderingsregel van het Hotelbeleid van de gemeente. Immers, ‘de stad heeft besloten geen extra hotels meer toe te staan, tenzij’. Als vierde criteria wordt de duurzaamheid toegelicht. Er staat expliciet geschreven dat het concept bij voorkeur alternatief wendbaar is (bijvoorbeeld om te vormen naar woningen). (Vraag 4) Is het toezeggen van een intentie voldoende om als criterium te gelden voor deze uitzondering?

Bij de vaststelling van het beleid “Tijdelijk Verblijf (short Stay) en bijstelling hotels is een tijdelijke pas op plaats afgekondigd voor nieuwe hotelontwikkelingen. Aangegeven is dat de lopende projecten (de planvoorraad) nog afgemaakt wordt. Deze ontwikkeling staat in de planvoorraad voor 19 kamers. Omdat het meer dan 19 kamers betreft is er ook getoetst aan de nieuwe criteria. Op basis van het aangeleverde businessplan hebben wij beoordeeld dat het initiatief voldoet aan deze criteria.

10.5

(Vraag 5) Wat als de definitieve inrichting tóch niet alternatief wendbaar is?

Het concept is ook alternatief aanwendbaar als kantoor (huidige functie). Wonen is als voorbeeld genoemd in de tekst, maar niet als eis.

34 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

10.6

Verder wordt er toegelicht dat het initiatief bij draagt aan de duurzame verstedelijking van de stad, maar dat heeft betrekking op het gehele bouwplan. Alleen bouwdelen B en C zullen de bestemming Hotel en Short-stay krijgen. (Vraag 6) In hoeverre is juist op deze twee bouwdelen de duurzaamheidsdoelstellingen van de ambitie ‘Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen’ van toepassing?

Het duurzaamheidscriterium is als volgt omschreven: Duurzaamheid: het concept is bij voorkeur alternatief aanwendbaar (bijvoorbeeld om te vormen naar woningen) en draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de ambitie Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen. Dat kan bijvoorbeeld door invulling te geven aan sociaal ondernemerschap (social return), gezonde horeca, faciliteren van gezonde mobiliteit, het beperken van hinder voor de buurt en het creëren van voordelen voor de buurt. Het initiatief ook bij aan de duurzame verstedelijking van Utrecht door een energieneutrale exploitatie, het bijdragen aan de regionale circulaire economie, en het natuurinclusief en klimaatadaptief (her)-ontwikkelen van het gebouw. Duurzaamheid kan dus op verschillende manieren worden ingevuld. Wij hebben het initiatief op sociaal ondernemerschap, en duurzame verstedelijking voldoende beoordeeld.

10.7

(Vraag 7) En is het gehele bouwplan dan nog wel geschikt als uitzondering op het gemeente beleid omtrent Hotelbeleid?

Zie beantwoording van 10.4

10.8

In hoofdstuk 3.2 wordt toegelicht dat de bouwmassa en van de bestaande panden uit gaan van een respectvolle benadering van de oorspronkelijke bouwmassa en architectuur. Tijdens de online sessie waarin het bouwplan werd toegelicht, werd toegelicht dat het aanzicht vanaf de David van Mollemstraat op de ROC dé ruimtelijke visie van de architect was. Nu komt bouwdeel D erbij. (Vraag 8) Kunt u de visie van de architect delen?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Stedenbouwkundige opzet

10.9

(Vraag 9) En kunt u expliciet toelichten hoe de renovatie respectvol omgaat met de oorspronkelijke architectuur, dan wel ten goede komt?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Stedenbouwkundige opzet

35 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

10.10

Op de actuele kaart hieronder is duidelijk te zien dat de bouwmassa’s aan weerzijden van het ROC gebouw nu al buitenproportioneel uit verhouding zijn gegroeid. Naar mijn weten was de stijl vergelijkbaar bedoeld als het einde van de Oudenoord straat, zie de oude foto hieronder. Dáár is nu een appartementencomplex op de plaats van de kerk gekomen en is het oorspronkelijke aanzicht van de wijk volledig komen te vervallen. (Vraag 10) Bent u het met mij eens dat de hoogte en het formaat van bouwdeel D het aanzicht en architectuur ten nadele komt van de algehele visie achter de architectuur?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet - architectuur, bouwstijl, bakstenen.

10.11

Wat wordt de hoogte van bouwdeel D? Deze is verder niet terug te vinden in de stukken.

Op pagina 9 in de bouwenvelop is op de uitgangspuntenkaart het toegestane bouwhoogte aangegeven.

10.13

De meeste woningen zijn gebouwd in de periode 1945 – 1950. Veel woningen vertonen scheuren in het voegwerk, of zijn duidelijk recentelijk gerepareerd. Volgens de bouwkundig expert die voor onze woning de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd, zijn de trillingen van verkeer de grootste veroorzaker van het langzaam degraderen van voegwerk/bouwkundige kwaliteit van de woning. Bestelbusjes doen ons huis al voelbaar trillen. Laat staan al het benodigde zware bouwverkeer voor de Herontwikkeling Oudenoord 330-370. Ik heb daar enkele vragen over (zie volgende pagina). Vraag 13) Welke mitigerende maatregelen worden getroffen om schade aan woningen en buurt te minimaliseren tijdens de bouwfase?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast – en schade.

10.14

(Vraag 14) Wordt de staat van de gevel/voegwerk door een onafhankelijke partij vóór aanvang van de werkzaamheden opgenomen, zodat eventuele ontstane schade hersteld wordt door de ontwikkelaar?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast – en schade.

36 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 10.15

Vraag

Antwoord

Vraag 15) Zijn er mogelijkheden om het bouwverkeer te doen inrijden op de lokatie rechtstreeks vanaf de Oudenoord, zodat er geen rondje om het ROC gereden hoeft te worden door het bouwverkeer?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast – en schade.

Tijdens de presentatie hebben wij van bouwdeel D: Appartementen en eengezinswoningen enkele impressie tekeningen gezien. Impressies zijn in een hoge helderheid ingetekend waardoor deze naar mijn idee ver van de werkelijkheid staan en een verkeerd beeld geven. De gebouwen vallen door hun lichte kleur weg tegen de lucht op de achtergrond. Als je goed kijkt naar de contouren van het de impressies en vergelijkt met die van de contouren van het huidige gebouwen dan valt op dat het nieuwe te bouwen bouwdeel C zeer dominant en verstorend staatbeeld zal geven.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Stedenbouwkundige opzet

11 11.1a

Bestaande situatie Het huidige gebouw gaat op de rooilijn (Oudenoord), vanaf het maaiveld met driebouwlagen ophoog en komt daarmee gelijk met de gootlijn van bouwdeel C. De eerste bouwlaag is hierbij iets hoger vanwege de kelderruimte die deels boven het maaiveld uitkomt. Het bestaande gebouw heeft nog een 4e bouwlaag welke terug liggend is ten opzicht van de opgaande gevel en tot slot is er nog een kleine dakopbouw die een 5e bouwlaag vormt. Het resultaat van de huidige contouren is dat de 4e en 5e bouwlaag nauwelijks waarneembaar zijn vanaf de straat. Daarnaast is deze meer in harmonie met contouren van bouwdeel C met het zadeldak.

37 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 11.1b

Vraag Ingediende impressie De ingediende impressie laat op de rooilijn (Oudenoord), vanaf het maaiveld een gevel zien bestaande uit 5 bouwlagen. Ook hier is de eerste bouwlaag iets hoger vanwege de kelderruimte die deels boven het maaiveld uitkomt. Bij de aansluiting op bouwdeel C en op de hoek (Oudenoord en Tuinbouwstraat) is er bij een beperkt deel van gevel, pas bij de 5e bouwlaag een sprong van de gevel naar binnen. Het resultaat van deze contouren is dat de gehele 4e en grotendeels de 5e bouwlaag duidelijk waarneembaar zijn van de straat. Gevolg is dat de deze gevel een zeer dominant en verstorend staatbeeld zal geven welke niet in lijn is met het bestaande gebouw en haar omliggende bebouwing. Het staatbeeld zal in werkelijkheid nog meer verstorend zijn wanneer er voor een donkere gevel (bijvoorbeeld een rode baksteen) gekozen worden. De gevel met het haar hoogte van 5 bouwlagen zal als het ware over je heen vallen gezien vanaf de straat. In de bijlagen: “Impressies vs. huidige situatie” heb ik enkele afbeeldingen toegevoegd die dit verhaal ondersteunen.

Antwoord

38 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

11.1c

Mijn aanbeveling is om dit bouwdeel meer in lijn met de contouren van het bestaande gebouw en bouwdeel C te ontwikkelen door vanuit de rooilijn maximaal 3 bouwlagen tot een hoogte gelijk aan de goothoogte van bouwdeel C. Een eventuele 4e en 5e bouwlaag is mogelijk wanneer deze dusdanig terug liggend zijn zodat deze in lijn zijn met de contouren van het zadeldak van bouwdeel C en nauwelijks waarneembaar zijn vanaf staatniveau. Graag zie ik uw reactie tegemoet in hoeverre aanbeveling kan overnemen ten aanzien van het gevelbeeld (aantal bouwlagen en contouren)

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – architectuur, bouwstijl, bakstenen.

11.2

Tot slot zou ik graag zien dat de Gemeente de ontwikkelaar richtlijnen meegeeft over het beeldplan: kleur- en materiaal gebruik waardoor de harmonie en aansluiting van bouwdeel D op de bestaande bebouwing/omgeving geborgd zijn.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – architectuur, bouwstijl, bakstenen.

Op onderstaande afbeelding staan een zevental bomen (de groene stipjes) naast bouwdeel D en C. De oudste bomen die hier staan zijn meer dan 60 jaar oud. Wij wensen dat deze bomen niet worden weggehaald bij de verbouwingen, iets wat in lijn is met de duurzaamheidsdoelstellingen van de ambitie Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen. In de bouwenvelop staat hier niets concreets over genoemd, alleen onderstaande alinea kunnen wij hierover terugvinden. “Er geldt een inspanningsplicht voor de handhaving van bestaande bomen” Vraag: Blijven de bestaande bomen gehandhaafd?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet - vergroening Oudenoord

12 12.1

39 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

12.2

Vraag: Hoeveel m2 groen dak wordt er gerealiseerd en hoeveel zonnepanelen worden aangebracht op de panden bij het maximaal benutten van het dakoppervlak?

Er is een verschil tussen maximaal benut en volledig benut. Het is aan ontwikkelaar om hier invulling aan te geven, binnen de kaders die in de bouwenvelop zijn gegeven.

12.3

In onderstaand geel gearceerde punten wordt verwezen naar “een heldere overgang tussen de bouwmassa aan de Oudenoord en de tuinbouwstraat” en “De gebouwen hebben samenhang in architectuur”. Onze interpretatie hiervan is dat het nieuw te bouwen deel, horende bij bouwdeel D, een uiterlijk krijgt wat past bij het straatbeeld van de tuinbouwstraat alsmede de andere omliggende straten. Dit betekent dat er rode of bruine bakstenen worden gebruikt voor de gevel.

12.4

Naar verwachting zal veel bouwverkeer voor de nieuwbouw van bouwdeel D via Oudenoord, Warmoesstraat, Polderstraat, Balkstraat naar de Tuinbouwstraat rijden. Voor het realiseren van de constructie van dit nieuw te bouwen deel van bouwdeel D moeten er mogelijk, zoals gezegd, heiwerkzaamheden plaatsvinden. Aangezien dit bouwdeel zich dicht bij ons huis op Plankstraat 21 bevindt vrezen wij schade aan ons huis uit 1946. Wij wensen daarom dat er een door een onafhankelijke partij een nulmeting uitgevoerd gaat worden om de huidige staat van ons huis te vast te stellen. Indien er door de werkzaamheden schade ontstaat, kan er geen twijfel ontstaan over of deze schade al voor de bouwwerkzaamheden aanwezig was. Vraag: Wordt er een nulmeting uitgevoerd vóór aanvang van de werkzaamheden door een onafhankelijke partij, gefaciliteerd door de BPD? Vraag: Wordt er ook een meting uitgevoerd ná het afronden van de werkzaamheden door een onafhankelijke partij, om eventuele schade te bepalen, gefaciliteerd door de BPD?

Er is een verschil tussen maximaal benut en volledig benut. Het is aan ontwikkelaar om hier invulling aan te geven, binnen de kaders die in de bouwenvelop zijn gegeven.

40 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 12.5

Vraag Gezien het huidige eenrichtingsverkeer zal naar verwachting veel bouwverkeer voor bouwdeel D de route: Oudenoord, Warmoesstraat, Polderstraat, Balkstraat, Tuinbouwstraat afleggen. Deze route bevat krappe bochten via smalle straten en met auto’s in de Warmoesstraat en Balkstraat aan één zijde en overig fietsend of wandelend verkeer aan de andere kant. Wij vragen u of het mogelijk is dat het bouwverkeer rechtstreeks vanaf de Oudenoord de Tuinbouwstraat op kan rijden. Op dit moment staat er een groen perk naast de kruising wat gemotoriseerd verkeer er van weerhoudt de Tuinbouwstraat in te rijden. Door dit groenperk tijdelijk op te heffen, kan veel schade voorkomen worden. Vraag: Wat zijn de mogelijkheden om het bouwverkeer zo min mogelijk door de wijk te laten rijden?

Antwoord Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast en – schade.

41 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

13 13.1

Uit de schetsen zoals gepresenteerd op de informatieavond is niet duidelijk geworden of de nieuwbouw zal aansluiten op de bouwstijlen zoals die in de buurt zichtbaar zijn. We vragen om rekening te houden met de bouwstijlen in de buurt. Hier is ons verzoek om een stijl te kiezen die past bij de bouwperiode van de omringende panden (Balkstraat, Tuinbouwstraat, het gemeentelijk monument Oudenoord 390). Concreet willen we in ieder geval vragen voor het gebruik van een kleur en vorm baksteen die reeds in het genoemde straatbeeld aanwezig is. De omringende panden hebben bruine of rode bakstenen. Gele of grijze bakstenen passen niet bij de bouwstijlen in de buurt. Muren van beton, hout, metaal, pleisterwerk of kunststof zijn niet in het bestaande straatbeeld aanwezig en passen niet in het straatbeeld. Ter inspiratie; de woningen met rode of bruine bakstenen van project Zijdebalen, bijvoorbeeld in de Jongeneelstraat, hebben een mooie bouwstijl die goed in de buurt zou passen. Op de schets lijkt er nu een massieve wand aan woningen de hoek om te komen. Daarbij sluit het wel aan bij het pand op de Oudenoord, maar niet bij de woningen en panden in de Tuinbouwstraat. Wij zouden daar graag een minder heftige overgang willen zien en de voortzetting van de bouwstijl van de straat.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet - architectuur, bouwstijl, bakstenen.

42 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

13.2

a. Bomen We zouden graag zien dat de drie grote bomen op de tuinbouwstraat aangrenzend aan bouwdeel D behouden blijven. Deze drie bomen zijn de hoogste in de nabije omgeving en daarmee bepalend voor het straatbeeld. Deze vervangen door nieuwe (en dus jongere) bomen zou een groot gemis zijn voor het straatbeeld en groen in de wijk. Een "inspanningsverplichting voor het behoud" voelt voor ons als beperkt, gezien de leeftijd en het formaat van de bomen, en hun rol in het beeld van de straat. Zeker als de woningen, zoals nu te zien in de schets, met hun ramen direct aan de straat komen met een smalle stoep. Dan is het ook voor die bewoners prettig om al stevige bomen voor hun deur te hebben om een extra gevoel van privacy te krijgen.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – vergroening Oudenoord.

13.3

b. Geveltuinen en boomspiegels Door de bewoners van de Tuinbouwstraat is de afgelopen jaren hard gewerkt aan meer vergroening in de straat. Er zijn geveltuinen gekomen en grotere plantenbakken die door de bewoners zelf onderhouden worden. Het zou mooi zijn als deze ambitie voor de deur van Bouwdeel D wordt doorgezet: dus ook hier geveltuinen en verbeterde boomspiegels.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – vergroening Oudenoord. We omarmen uw suggestie voor geveltuintjes voorlangs bouwdeel D, maar het is aan de toekomstige bewoners dit te realiseren. Wij hopen dat u als buren dit goede idee wellicht met elkaar wilt bespreken en initieren.

43 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

13.4

a. Scheuren In de informatieavond is gesproken over mogelijk heien tijdens de bouw van bouwdeel D, daarnaast verwachten we trillingen door (zwaar) bouwverkeer en mogelijk plaatsen van damwanden of soortgelijke constructies voor de parkeergarage. Dit alles zal gebeuren op geringe afstand van woningen (zoals de onze op de tuinbouwstraat 22). Gezien veel woningen in de buurt in de periode 1939-1950 gebouwd zijn, vrezen wij schade als gevolg van deze trillingen. Het lijkt ons fair als de bouwer een nulmeting laat uitvoeren van de staat van de (dichtstbijzijnde) huizen. Op die manier wordt vastgelegd wat de staat van de woning is om te voorkomen dat er een (langdurig) conflict ontstaat over of schade al dan niet veroorzaakt is door de werkzaamheden. We zouden graag zien dat nulmeting wordt uitgevoerd door een onafhankelijke expert, bijvoorbeeld aan te wijzen door de gemeente Utrecht of de Vereniging Eigen Huis.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast en – schade.

13.5

b. Muizen en ratten Door de bouwwerkzaamheden zullen er ongetwijfeld muizen en ratten kolonies op drift raken. Wij zouden graag willen weten wat de ontwikkelaars gaan doen om een plaag in de buurt te voorkomen. Hierbij kan wellicht worden samengewerkt met Mitros die ook van plan is om grootschalige renovaties in de Huurweerstraat, Zilvergeldstraat en Tuinbouwstraat uit te voeren de komende tijd.

De initiatiefnemer zegt toe, dat zij er bij hun werkzaamheden op zullen letten of zij ongedierte tegenkomen. Zo ja, dan zullen zij hun best doen dit binnen het gebouw of op het eigen terrein op te lossen.

44 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

13.6

In de presentatie is naar voren gekomen dat omwonenden/buurtgenoten betrokken zijn geweest bij het maken van de plannen. Wij zouden graag iets meer inzicht willen hebben in dit proces: hoeveel en welke bewoners (uit welke straten) waren hierbij betrokken en op welk niveau hebben zij mee mogen participeren? En is er ook tijdens de bouw sprake van een mogelijke klankbordgroep waarmee de bouwer de communicatie met de buurt garandeert waardoor er een kort lijntje ontstaat? Wellicht is het een idee om een per omliggende straat iemand als aanspreekpunt uit te nodigen?

In de bouwenvelop wordt verwezen naar de invulling van de participatie. Wij zullen dit meegeven aan BPD met het verzoek dit ook aan hun aannemer door te geven.

14

In alinea 2.5 wordt gerefereerd aan verkeer en parkeren. De zin ‘’Op het terrein van bouwdeel E liggen momenteel private parkeerplaatsen die gebruikt worden door de gebruikers van Oudenoord 330-370’’. Dit is echter niet correct. Dit is een parkeergelegenheid van ParkBee. Zij bieden 50 parkeerplaatsen met een goedkoper parkeertarief dan een volledige dag inclusief bewonerskorting. Volgens de parkeerplattegrond van de Gemeente Utrecht zitten we hier precies op de grens van parkeerzone B1 en A2. In het meest optimistische scenario (parkeerzone B1 inclusief bewonerskorting), is parkeren aan de Stroomstraat nog steeds veel goedkoper. Als bewoner uit de buurt kan ik van ervaring spreken dat deze parkeerplaats niet alleen door gebruikers van 330- 370 gebruikt wordt. Sterker nog, dat betreft mensen die werkzaam zijn in omliggende kantoren, forenzen die gebruik maken van de hoge kortingen (en straks wellicht van de korting van zone B1), bezoekers van bewoners en bewoners in de buurt zonder 2e parkeervergunning die hun tweede auto voor maximaal € 12,- per dag goedkoop kunnen parkeren. Vraag 1: Waar is de argumentatie dat een parkeerdrukmeting niet van toepassing zou zijn gebaseerd? Is rekening gehouden met

Er heeft wel een parkeerdrukmeting plaatsgevonden.

bovenstaande bij het maken van de aanname dat de parkeerdruk niet van toepassing is?

45 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

14.2

Vraag 2: Hoe gaat de gemeente garanderen dat de parkeerdruk niet verhoogd wordt?

Uit de parkeerdrukmeting blijkt dat er ruimte is voor de nieuwe ontwikkeling.

14.3

Ten tweede wordt er in alinea 3.3 toegelicht dat nieuwe bewoners, conform gemeentelijk beleid, niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning voor straatparkeren in de buurt. Vraag 3: Hoe gaat voorkomen worden dat dit ook daadwerkelijk gebeurt? Bewoners in het oude ROC pand parkeren ook veelvuldig in de buurt op straat.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.

Het vermoeden in de buurt heerst dat het gemeentelijk beleid niet goed geïmplementeerd is en dat er nog met regelmaat bewoners een parkeervergunning verleend krijgen die geen noodzaak hebben tot een parkeervergunning voor straatparkeren. Vraag 4: Kan de gemeente garanderen dat er echt geen bewoners een parkeervergunning meer verleend krijgen? En hoe wordt dit geïmplementeerd en gemonitord?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.

14.4

Bij de herontwikkeling van het oude ROC pand is het destijds mogelijk gemaakt in de procedure om bewoners een parkeervergunning te verlenen. Bij de herontwikkeling van Oudenoord 330 – 370 is dit niet het geval.

Het vigerende beleid voorziet niet in parkeervergunningen.

46 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

14.5

Tijdens de informatieavond is gesproken over mogelijk heien tijdens de bouw van bouwdeel D, daarnaast verwachten we trillingen door (zwaar) bouwverkeer en mogelijk plaatsen van damwanden of soortgelijke constructies voor de parkeergarage. Dit alles zal gebeuren op geringe afstand van omliggende woningen. Gezien veel woningen in de buurt in de periode 1939-1950 gebouwd zijn, vrezen wij schade als gevolg van deze trillingen. Het lijkt ons fair als de bouwer een nulmeting laat uitvoeren van de staat van de omliggende huizen. Op die manier wordt vastgelegd wat de staat van de woning is om te voorkomen dat er een (langdurig) conflict ontstaat over of schade al dan niet veroorzaakt is door de werkzaamheden. We zouden graag zien dat nulmeting wordt uitgevoerd door een onafhankelijke expert, bijvoorbeeld aan te wijzen door de gemeente Utrecht of de Vereniging Eigen Huis. Vraag 5: Wordt er een nulmeting uitgevoerd of wordt een nulmeting door de gemeente vergoed?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast en – schade.

14.6

Vraag 6: Indien vraag 5 met nee beantwoord wordt: hoe gaat de gemeente om met achteraf gemelde schade?

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast en – schade.

15 15.1

Via deze weg wil ik het college graag uitnodigen om met de directe omwonende eens langs te komen bij Oudenoord 330 en in gesprek te gaan om zo van hun te horen wat zij er nou van vinden. Het zou u misschien verbazen hoe anders de omwonende reageren dan dat er nu opgetekend staat in het rapport van BPD.

47 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

15.2

Hierbij wil ik eerst reageren op het stuk: Oudenoord 330-370 Bouwenvelop, concept Maart 2021. Een bijdragen leveren aan de opgave; ‘Gezond stedelijk leven voor iedereen’. Is dit uitgangspunt wel meegenomen bij de ontwikkeling van deze panden 330-370? De directe omgeving heeft dit gevoel niet Er moet van de beheersverordening afgeweken worden om voor de bestaande gebouwen de mogelijkheid te creëren dat er ook hotelfuncties in kunnen komen. Is dat we overwogen gebeurd.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf de betrouwbaarheid van onderzoeken die worden gedaan door een initiatiefnemer.

15.3

Wordt erkend dat het plangebied stenig en verhard en weinig verkoeling, groen en waterretentie biedt. In het nieuwe ontwerp komt hier geen verbetering in. De Oudenoord en Tuinbouwstraat blijft hard en stenig. Bouwdeel D minder weids en veel meer steen. Deze invulling draagt ook niet bij op de verbetering van het rijgedrag dat nu vertoond wordt op de Oudenoord. Daar zijn al vele klachten over en zijn vele ongelukken al geschiedt. Het zou goed zijn als elke mogelijkheid tot ander rij-gedrag wordt aangegrepen door de gemeente (nu het college) om verbetering te bewerkstelliggen. Ook de gevels van gebouwen beïnvloeden de sfeer van de straat en het rijgedrag. Alleen de achtertuinen vergroenen, al staat er gescheven dat de gezamenlijke binnen tuinen niet veel veranderen ten opzichte van nu. Die paar klinkers die men eruit gaat halen staat niet in verhouding tot de hoeveelheid woningen en bewoners die er geraamd zijn in deze panden. Laat staan dat je van vergroening kunt spreken.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – vergroening Oudenoord.

48 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.4

Vraag

Antwoord

NHG-grens ligt in 2021 op 344.500,- euro. Dat houdt in bij woningen tot de aangegeven 55m2 ruim 6200,- de m2 kosten. Is dat wat we als gemeente voor ogen hebben bij woningen die in aanmerkingen komen voor NHG-grens?

Voor de gemeente is het van belang om een betaalbare en goede kwaliteit woningen aan de voorraad toe te voegen. De prijzen die worden genoemd zijn voor Utrecht geen uitzondering. We kunnen evenwel niet afdwingen (reguleren) dat in het koopsegment grotere woningen worden gerealiseerd die vervolgens onder de NHG grens blijven. Doen we dat wel, dan is dat eenmalig en zal de woning bij een eerstvolgende verkoop flink in waarde stijgen en wat ook speculatie in de hand werkt. Wel hanteren we een ondergrens voor kwaliteit bij de keuze voor het woonprogramma. Als koopwoningen met een vrij op naam prijs onder de NHG grens kleiner worden dan 60m2 (GVO) dan zullen we aansturen om de woningen in het huursegment te realiseren om betaalbaarheid en beschikbaarheid voor middeninkomens langjarig te borgen. Dat is in dit project echter niet van toepassing. Daarnaast streven we naar gevarieerde complexen. Dat is gelukt. De woningen die gebouwd worden zijn gevarieerd; van groot tot klein, grondgebonden woningen en appartementen, van groot tot klein, en in verschillende prijsklassen.

49 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.5

Vraag

Antwoord

Tot 50 kamers. In Oudenoord 330 zijn 19 hotel kamers beraamd, maar wel met aanleun kamers genaamd ‘short stay’ in Bouwdeel C. Totaal 40 stuks! Een hotel kan een meerwaarde bieden voor de gebiedsontwikkeling ontwikkeling in het grote plaatje gezien. Short Stay heetf geen binding met de wijk, vult alleen de behoefte van het hotel en het hotel kan meegenomen worden in de servicekosten voor de Short Stay. Winst voor de stad, hotel en vooral uitbater. De wijk laat zich duidelijk onderscheiden in 2 delen, zoals ook staat op getekend in dit stuk: de straat Oudenoord & de straten in de wijk erachter. Op welk van deze 2 slaat ‘meerwaarde aan de gebiedsontwikkeling” en denkt de gemeente dat de meerwaarde voor is?. Ik zie het gebied niet. Ik zie een mooie invulling van de panden die er staan en maximale winst ontwikkelaar. Deze invulling is passend bij het pand, maar niet bij de omgeving, bouwblok zelf, laat staan de directe buren. Die staan niet te wachten op een andere invulling dan straat gebonden gezinswoningen. Een ander invulling verstoord de rust. De invullingen van de panden 330-370 in het verleden waren zich passend en harmonieus afgestemd op de woonwijk. ’s Avonds en in het weekend was er geen overlast, want dan waren er geen mensen aanwezig in de panden. (verzekeraar en Hoge school) Horeca & hotel geeft een geheel andere dynamiek in de week en op de dag.

Wat ten kosten gaat van het leefgenot en de waarde van de woningen in het bouwblok. (Zie ook het rapport van BPD ‘Stroomschema Oudenoord Bouwdeel C) Short Stay is ook minderwaarde voor de wijk, omdat de bewoners geen bindingen hebben of zelf meerwaarde geven aan een investering in de buurt.

Meerwaarde aan de gebiedsontwikkeling slaat op het het gehele gebied, zowel de Oudenoord als de straten erachter, onder andere door de komst van een restaurant waardoor de bewoners in de omgeving het gebouw ook kunnen bezoeken,

Net als het hotel, geeft short stay accomodatie invulling aan een behoefte die er is. Het gaat dan uiteraard om een stedelijk behoefte. Daaraan geeft dit plan invulling. Helaas is de functie wonen in dit deel van het pand niet mogelijk.

Voor beantwoording zie inleiding; paragraaf Short stay

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Monumentale waarde pand beschermen.

50 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.6

Vraag Uitgangspuntenkaart blz 9. Op de kaart is gearceerd welke kavel deel welke invulling krijgt. Wat opvalt is dat horeca en terras direct tegen 2 grondgebonden woningen aan liggen en bij 1 aan een appartementen complex, 3 appartementen over 4 lagen. Deze bewoners en eigenaren zijn niet gehoord bij de functie wijziging of ontwikkeling van de panden direct naast hun. Het hierboven al benoemde en het geen dat ook in de ‘Stroomschema Oudenoord Bouwdeel C’ staat heeft direct betrekking op deze panden. Naast een hotel/ horeca of terras maakt woningen minder aantrekkelijk. Het uitgangspunt van het college is; ‘Gezond stedelijk leven voor iedereen’. Dus bij een ontwikkeling van dit soort panden moeten juist deze directe bewoners ook meegenomen worden in dit uitgangspunt.

Antwoord Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf geluid.

51 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.7a

Vraag 4.3 De beredenering waarom short stay wel en een andere woon invulling van het Bouwdeel C niet is erg eenzijdig opgesteld en vrij algemeen onderbouwt. Dit zou inhouden dat als dit pand niet geschikt is voor appartementen vele andere oude gebouwen ook niet meer zullen voldoen. De meer onderbouwde beweegreden zijn terug te vinden in het rapport ‘Stroomschema Oudenoord Bouwdeel C’. Waarin staat dat ‘Short stay’ lucratiever is dan appartementen. (even kort gezegd) De bij 4.6 aangehaald vergaande ingrepen voor het monumentale Bouwdeel C is relatief. Het trappenhuis in het hoofdgebouw en de buitenkant hebben monumentale elementen. Laat staan de aangebouwde vleugels. De voorheen kantoorruimtes hebben geen monumentale waarde en zijn grotendeels al ontdaan van constructieve wanden, omdat er flexplekken zijn gecreëerd in de tijd. Een inventarisatie naar de mogelijke invulling van Bouwdeel C. Een onderzoeksrapport dat is gedaan door BPD, de ontwikkelaar van de panden. Dit ruikt aan alle kant naar ‘wc-eend keurt Wc-eend’, zoals in de volksmond dan gezegd wordt. Het ergste is dat de gemeente het advies overneemt/ serieus neemt voor het gehele pand! Als de gemeente goed had gelezen was er maar 1 ding echt opgevallen. ‘Appartementen ontwikkelen naast horeca/ hotel is niet goed voor de exploitatie of te wel de financiële balans.

Met andere woorden de huidige bewoners kunnen vooruitkijken naar een waarde vermindering van hun huis, omdat er horeca en een hotel in hun bouwblok komt. Het goede aan dit rapport is dat de kosten derving inzichtelijk is gemaakt. Dit kan als basis meegenomen worden om de overlast ondervindende omwonende te compenseren op het vlak van op de woningmarkt gelden de prijzen dezer dagen. Daarnaast kan er een prijs opgemaakt gaan maken voor psychisch leed en ervaren van beperkingen in het leefgenot.

Antwoord Voor beantwoording zie inleiding: short stay

De gemaakte keuze komt voort uit een aantal samenhangende aspecten. De stad groeit de komende jaren fors en de druk op de woningmarkt is groot. Om alle functies in de stad te kunnen opnemen moeten we zorgvuldig omgaan met de schaarse beschikbare ruimte. Van ontwikkelaars vragen we – op plekken die zich daar voor lenen – intensief en gestapeld te bouwen. Daardoor verschilt de nieuwbouw met andere delen van de wijk. De nieuwbouw is echter zorgvuldig ontworpen en qua massa en volume passend, ook in de overgang naar de belendede bebouwing.

Voor beantwoording zie inleiding; paragraaf Short stay

52 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.7b

Vraag Bouwdeel C kan prima opgesplitst worden in voorzijde en vleugels. In de vleugels zijn appartementen te realiseren. Parkeren kan op Bouwdeel D. (ruimte over) De monumentale kwaliteiten van het pand zitten niet tussen voor en de vleugels. Ook de vleugels zelf zijn ‘niet bijzonder’. Al het glas in lood en beelden zitten in het hoofdpand evenwijdig aan de weg. De binnenplaats leent zich prima voor balkons. Ook kunnen er balkons aan de zonkant in de tuin van bouwdeel B. Vluchten voor brand kan eventueel door aan de kop van de vleugels extra grote trappenhuizen te realiseren die in de binnentuin uitkomen. Ze zitten er nu al. Ook het hoofdgebouw kan zijn vluchtwegen uitbreiden als het gebruik kan maken van de vluchtwegen in de bouwdelen naast zich, bouwdelen B en D. Dat doet het in het huidige gebruik ook. Het is een keuze om de bouwdelen nu op te splitsen. Voor de brandcompartimentering en spreiding is het beter de bouwdelen gezamenlijk te zien. Dat een eventuele scheiding tussen vleugels en het voorgebouw consequenties zou hebben voor fietsparkeren, vluchtwegen of techniek is net hoe je het inricht. Er zijn wel meerdere multifunctionele gebouwen ontwikkeld.

Antwoord

53 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.8a

Vraag

Antwoord

Levendigheid van de plint en een relatie met de straat voor de begane grond is alleen terug te vinden in bouwdeel A. B en C blijven gesloten en in D wordt de nieuwbouw niet veel beter dan dat het was. Waar nu gekozen is voor ‘t harde herhaling van de stenen verticaliteit en het ritme van de harde grote glazen invul-lingen van de gevelopeningen. Geen verzachtende of vriendelijk gevel of dat het een warme relatie aan gaat met de straat. Het is zoals bij Zijde Balen aan de kant van David van Mollenstraat, terwijl bijna alle andere gevels van de blokken een betere relatie aangaan met de straat. Laten we lering trekken uit de gevel aan de David van Mollenstraat! Bouwmassa Voor Bouwdeel D geldt een bouwhoogte van 14,5m dakgoot hoogte met de mogelijkheid aan de Oudenoord zijde van een schuindak onder 45 gra-den. In de oude en nieuwe bouwenvellop staat niets over de mogelijkheid voor een volume tot de hoogte van de bestaande nokken. De 14,5 meter geldt voor dakgoothoogte! Het volume boven de dakgootlijn springt nu ook niet mee terug met de hellinghoek van het dak van bouwdeel C, waardoor het alsnog zeer mas-saal oogt. Bouwdeel D wordt op deze manier het meest grote en kolossaal ogende bouwdeel, wat ook zo is.

Wat ook de meeste aandacht opgaat eisen daardoor en de monumentalen panden onder sneeuw/ schreeuwt! Bouwdeel D zou in zijn architectuur & in bouwvolume ondergeschikt moeten zijn aan de monumentale panden B en C. Anders geraken de monumentale panden ook hun ‘bijzondere’ status kwijt qua ligging en uitstraling naar de omgeving. Ook de opgeschreven voorwaardes bij 4.2 ‘betere interactie tussen plint en openbare ruimte als wenselijke verbetering. Het gebruik en toevoeging van en entrees is dan ook het enige waar op de levendigheid is terug te vinden in het ontwerp.

De plint van bouwdeel D wordt levendiger omdat juist de entrees van woningen op de begane grond zijn toegevoegd en kent bouwdeel D geen gesloten gevel meer met slechts één entree. De entrees zullen voor meer levendigheid zorgen. In het geval van de monumentale panden is het onwenselijk om extra openingen in de gevel te maken ter vergroting van de levendigheid. Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Stedenbouwkundige opzet

De bouwenvelop geeft de maximale ruimte aan waarbinnen mag worden ontwikkeld. Het college stelt de bouwenvelop vast. Voor gebouw D is aansluiting gezocht met de grootschalige gebouwen aan de Oudenoord. Richting de Huurweerstraat en Tuinbouwstraat wordt qua hoogte aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing. De architectuur wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand door de welstandscommissie.

54 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.8b

Vraag

Antwoord

Er is nog geen duidelijk beeld van de volumes die gerealiseerd worden op de vleugels van Bouwdeel C. Daar kan dus ook nog weinig over gezegd worden. Kan er nu wel al besloten worden door het college als ook dit nog niet duidelijk is of in beeld gebracht? Door te uiten dat de ingrepen in de tuin van gebouw C be-scheiden zijn, is daar weinig ontharding te verwachten. Terwijl dat eerder wel aan-gegeven is. De hoek van Tuinbouwstraat – Oudenoord bij Bouwdeel D is erg hard, hoog en onvriendelijk door zijn ritmiek, overwegend harde materialen en ritmische glaspar-tijen. Een totaal andere schaal dan elders in de wijk!

15.9

Groene en hernieuwbare energieopwekking klinkt goed. Maar leg de hernieuwbare energieopwekking dan wel zo weg dat omliggende bewoners geen last hebben van de reflectie in de zonnepanelen.

Wij geven dit aandachtspunt mee aan de ontwikkelaar.

55 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.10

Vraag

Antwoord

De horeca in de tijdelijke situatie was een belangrijke ontmoetingsplek voor de buurt’ staat geschreven. De reikwijdte gaat voorbij aan het bouwblok of direct aanliggende straten. De samenstelling van bewoners in de directe omgeving zijn niet de regelmatige bezoekers van de horeca. De bewoners in het bouwblok dogen de tijdelijke invulling van de horeca, maar zien het liever gister vertrekken dan vandaag. Dat er geschreven staat dat er een soort van community is ontstaan heeft geen continuering, duurzame invulling of bijdrage voor de wijk. De community krijgt geen plek in de nieuwbouw, dus zal vertrekken naar een andere locatie en de reeds opgebouwde relatie (als die er al is. In de Huurweerstraat en Zilvergeldstraat in ieder geval nauwelijks tot niet) zal vertrekken. En heeft dus geen waarde in dit schrijven van BPD. Zeker voor de mensen van de short stay is het wenselijk om mensen met elkaar in contact te brengen in de horeca van het hotel. Ook hier leest u weer dat Short stay een verkapte invulling is van hotelkamers. 4.3 De beredenering waarom short stay wel en een andere woon invulling van het Bouwdeel C niet is erg eenzijdig opgesteld en vrij algemeen onderbouwt. Dit zou inhouden dat als dit pand niet geschikt is voor appartementen vele andere oude gebouwen ook niet meer zullen voldoen.

De meer onderbouwde beweegreden zijn terug te vinden in het rapport ‘Stroomschema Oudenoord Bouwdeel C’. Waarin staat dat ‘Short stay’ lucratiever is dan appartementen. (even kort gezegd) De bij 4.6 aangehaald vergaande ingrepen voor het monumentale Bouwdeel C is relatief. Het trappenhuis in het hoofdgebouw en de buitenkant hebben monumentale elementen. Laat staan de aangebouwde vleugels. De voorheen kantoorruimtes hebben geen monumentale waarde en zijn grotendeels al ontdaan van constructieve wanden, omdat er flexplekken zijn gecreëerd in de tijd.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Hotel, horeca, terras en paragraaf Short stay

56 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

15.11

Het uitvoerige participatie- en communicatietraject dat gevolgd is, is relatief. Di-rect omwonenden zijn niet of nauwelijks betrokken of in noemenswaardige aantal-len aanwezig geweest. Ook met de direct omwonende is niet gesproken, alleen maar medegedeeld of ze konden verschijnen op de algemene avonden. Partici-patie kwam niet (nauwelijks) uit het bouwblok. Andere omwonende hebben gesp-roken over een aanvaartbare en leuke invulling van andermans bouwblok en woongenot. Het buurtoverleg vond hier plaats, omdat Ekko duurder was en er bezuinigd moest worden op de uitgave.

De gemeente Utrecht heeft bij de start van de ontwik-keling afspraken gemaakt over het participatie- en communicatietraject met de ontwikkelaar. BPD heeft een website beschikbaar gesteld met relevante infor-matie over het project en contactgegevens. Zij houden daarnaast geïnteresseerden op de hoogte via een nieuwsbrief en social media kanalen. De gemeente heeft ook een pagina beschikbaar gesteld met relevan-te informatie en procesdocumentatie. Daarnaast zijn er meerdere bewonersavonden georganiseerd en zijn er over de voortgang van het project bewonersbrieven verspreid. De opkomst en de mate van participatie vanuit de buurt hebben wij niet in de hand. We bieden de gelegenheid om te participeren, of de bewoners daar gebruik van maken is aan hen zelf.

15.12

Bij 7.2 Geluid - Daar staat dat direct omwonende last hebben van geluidsoverlast door de maanvormige gevel. Dit zijn niet alleen de direct omwonende. Het geluid rijkt tot ver! Het gehele bouwblok tot aan de woningen van de Zilvergeldstraat. De opening tussen de vleugel van bouwdeel C en Huurweerstraat 21, tot 21-2 zorgt ervoor dat het geluid tot in het woonblok Huurweerstraat – Tuinbouwstraat - Zil-vergeldstraat leidt. Ook in die tuinen kun je letterlijk verstaan wat er op het nu tijdelijk terras van Oudenoord 330 wordt gezegd. Dit licht niet alleen aan het glas in de halve maanvorm. De overige gevels zijn ook hard (stenig). Dit lijkt technisch niet opgelost te kunnen worden. Dan moet er dus ook geen programmering ge-pland worden die dit negatieve effect te weeg brengt of versterkt! Horeca met terras is dus uitgesloten als het niet opgelost kan worden. Of ergens anders de leefbaarheid compenseert. Daarnaast is het zo dat het glas in de halve maand-vorm enkel glas is. Dus een paar bezoekers of al bij akoestisch draagt dit geluid gelijk naar buiten en galmt dit over de tuinen. Laat staan als er een raampje open gezet wordt. Dit laatste gebeurt nog al snel, omdat het enorme glasoppervlak vanaf het middag uur tot de vroege avond in de volle zon staat.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf geluid.

Ook in de winter warmt dit zeer snel op, waardoor er eigenlijk altijd ramen open staan of de deur naar de binnenplaats

57 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr

Vraag

Antwoord

15.13

Hier staat geschreven dat ‘Het voorstel voor publieke functies in de vorm van horeca wordt warm omarmd dooromwonenden’. Dat dit positief ontvangen is/ wordt door omwonende slaat de plank volledig mis. Zie de bezwaren op horeca door de omwonende die nu ingediend worden. Dat het goed bezocht wordt wil niet zeggen dat de direct omwonende er zitten, laat staan dat ze er blij mee zijn.

Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Hotel, horeca, terras

15.14

Ik hoop met dit schrijven duidelijk te maken dat er wel degelijk bezwaren zijn. Zeker tegen de terras en horeca invulling. Ook levert Short Stay geen gewenste aanvulling voor de huidige bewoners. Bouwedeel D sluit niet aan bij de buurt in zijn hardheid, laat staan in zijn volume. Ook de vergroening valt in algemene zin zeer tegen. Over Bouwdeel A ben ik positief en een hotel functie in beperkte omvang zie ik ook nog wel zien zitten als direct omwonende. Het parkeren van alle bezoekers en toekomstige bewoners in Bouwdeel D zie ik niet als een probleem, mits ze maar niet door de gehele wijk moeten rijden, maar direct uit de Balkstraat de eerste 200m de Huurweerstraat in mogen rijden. Bouwdeel C zouden appartementen moeten zijn en bouwdeel D in volume omvang eerder terug springen met een ‘piek’ op de hoek en aan de Tuinbouwzijde een passendere gevel invulling tussen bestaand en de Oudenoord.

Voor beantwoording zie inleiding; Vergroening Oudenoord.

58 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.15

Vraag Een inventarisatie naar de mogelijke invulling van Bouwdeel C. Een onderzoeksrapport dat is gedaan door BPD, de ontwikkelaar van de panden. Dit ruikt aan alle kant naar ‘wc-eend keurt Wc-eend’, zoals in de volksmond dan gezegd wordt. Het ergste is dat de gemeente het advies overneemt/ serieus neemt voor het gehele pand! Als de gemeente goed had gelezen was er maar 1 ding echt opgevallen. ‘Appartementen ontwikkelen naast horeca/ hotel is niet goed voor de exploitatie of te wel de financiële balans. Met andere woorden de huidige bewoners kunnen vooruitkijken naar een waarde vermindering van hun huis, omdat er horeca en een hotel in hun bouwblok komt. Het goede aan dit rapport is dat de kosten derving inzichtelijk is gemaakt. Dit kan als basis meegenomen worden om de overlast ondervindende omwonende te compenseren op het vlak van op de woningmarkt gelden de prijzen dezer dagen. Daarnaast kan er een prijs opgemaakt gaan maken voor psychisch leed en ervaren van beperkingen in het leefgenot.

Antwoord Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf short stay

59 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 15.16

16

Vraag Bouwdeel C kan prima opgesplitst worden in voorzijde en vleugels. In de vleugels zijn appartementen te realiseren. Parkeren kan op Bouwdeel D. (ruimte over) De monumentale kwaliteiten van het pand zitten niet tussen voor en de vleugels. Ook de vleugels zelf zijn ‘niet bijzonder’. Al het glas in lood en beelden zitten in het hoofdpand evenwijdig aan de weg. De binnenplaats leent zich prima voor bal-kons. Ook kunnen er balkons aan de zonkant in de tuin van bouwdeel B. Vluchten voor brand kan eventueel door aan de kop van de vleugels extra grote trappen-huizen te realiseren die in de binnentuin uitkomen. Ze zitten er nu al. Ook het hoofdgebouw kan zijn vluchtwegen uitbreiden als het gebruik kan maken van de vluchtwegen in de bouwdelen naast zich, bouwdelen B en D. Dat doet het in het huidige gebruik ook. Het is een keuze om de bouwdelen nu op te splitsen. Voor de brandcompatimentering en spreiding is het beter d ebouwdelen gezamenlijk te zien. Dat een eventuele scheiding tussen vleugels en het voorgebouw conse-quenties zou hebben voor fietsparkeren, vluchtwegen of techniek is net hoe je het inricht. Er zijn wel meerdere multifunctionele gebouwen ontwikkeld.

Antwoord Voor beantwoording zie inleiding; paragraaf Short stay

60 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 16.1a

Vraag De buitenruimte van Bouwdeel B deel ik als eigenaar van Huurweerstraat 21. Nu staat in de ontwikkelplannen dat de buitenruimte een horeca/ terras invulling krijgt. Zou u direct achter uw huis een terras willen. Direct achter uw eigen buitenzitje, of kijkend uit uw raam. Laat staan als je de achter deur open zet dat je dan meteen op het terras zou gaan stappen van iemand anders. Heel raar dus dat dit zomaar wordt goed gekeurd door de gemeente in deze ontwikkeling. De buitenruimte grenst meteen aan mijn gevel met mijn gevelopeningen. Deze zijn de ene keer met glas ingericht waarachter leefruimtes zitten of slaapkamers. Op 1 hoog zijn het glazen deuren die de loggia dichtzetten met slecht weer, maar geopend worden bij mooier weer om zo weer als buitenruimte te kunnen fungeren. Op de begane grond is naast de onderdoorgang mijn open loggia die dienst doet als terras (ochtend en middag zon) en nu ingevuld is als speelhonk van mijn kinderen 9 en 10 jaar. Op de begane is geen fysieke scheiding tussen buitenruimte Oudenoord 330 en de onderdoorgang met buitenruimte van Huurweerstraat 21. Moeten mijn kinderen ineens opgroeien aan een horeca terras? De appartementen op de begane grond en op de eerste verdieping grenzen direct aan de tuin van Oudenoord 330. Op de begane grond komt de achterdeur uit op de tuin, waar ik recht van overpad over heb.

De deur staat zomers vaak open om te luchten en voor extra licht inval en warmte. Ook is het van die kant af mogelijk om de onderdoorgang te bereiken. Door de deur te openen kun je heerlijk genieten van de ochtend en middag zon. Daar past het geluid en roering van een terras niet bij. Nu heeft de gemeente en de ontwikkelaars bedacht dat deze tuin ineens openbare ruimte wordt, toegankelijk voor bezoekers en dat er een horeca functie de buitenruimte mag uitbaten als terras. Dit terras grenst direct aan mijn tuin. Sterker nog, als deze plannen door gaan wandel ik van deur naar mijn loggia over dit horeca terras.

Antwoord Voor beantwoording zie inleiding; paragraaf hotel, horeca en terras Voor de overige onderwerpen die u noemt vragen wij u te zijner tijd contact op te nemen met de horecaondernemer, uw nieuwe buur. Deze heeft aangegeven dat hij, net als elke goede buurman, open staat voor een gesprek. Ook voor elke andere nieuwe buur zouden uw argumenten namelijk op gaan. We gaan ervan uit dat u dit als buren onderling bespreekt en op lost.

61 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 16.1b

Vraag Dit stukje prive wat ik voorheen deelde door de weeks met een paar werknemers van de Hoge school en een tijdelijke invulling van het terras tijdens LOU moet ik straks permanent delen met horeca? De ervaringen van afgelopen jaren waren niet positief. Het open van mijn deur om te luchten of om de zon binnen te laten vallen werd niet gewaardeerd en de deur werd dicht gesmeten. Ook het lopen naar de onderdoorgang werd me ontmoedigd door de huidige uitbater van tijdelijke invulling van de panden. De bewoner op de begane grond voelde zich ernstig aangevallen in haar eigen bewegingsvrijheid en gebruik van haar achterdeur en loopje naar de buitenruimte naast de onderdoorgang. Ook het rustig zitten in het weekend in 1 van de loggia’s zit er straks niet meer in, want bezoekers zitten direct tegen over je. Even in je ochtend jas een koffie drinken zit er niet meer in zo met allemaal kijkende mensen. Niet je buren, waar je contact mee hebt, maar allemaal ‘vreemden’, omdat het straks openbaar is (hotel-terras). Daarbij komt dat in het weekend uitslapen er niet meer bij is. Door de ramen aan de achterzijde komt elk geluid van het terras meteen de kamer binnen. En ook de warme zomer avonden zit men buiten naast je raam te tetteren, want dat doet men als het laat wordt op een zomer avond.

Maar ook bij een beetje drukte binnen in de grote hal van Oudenoord 330 hoor je het geluid door het enkel glas over de buitenruimte de woning op de Huurweerstraat binnen komen. Zelfs als je eigen raam dicht is. Laat staan als de ramen van 330 openstaan bij grote drukte of op een warme dag en de zon op de grote glazen pui staat van Oudenoord 330. Op de eerste verdieping liggen slaapkamer, loggia en badkamer meteen aan/boven de tuin. De bezoekers met hun sigaretten zitten meteen onder je raam en ruik je nog de gehele dag. Als het geen sigaretten rook is zijn het wel de etensgeuren die van de borden afkomen of een vleugje parfum.

Antwoord

62 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 16.1c

Vraag Dan hebben we het nog niet eens over de gesprekken die je letterlijk hoort of de blikken die naar binnen kijken. Het appartement ligt ook in de lijn van de zonnestralen waar eenieder zich snel op richt (zuid-zuidwest). Als ze al niet naar binnen kijken, zijn de gezichten gericht op de ramen van de Huurweerstraat en op de eerste verdieping heb je het gevoel de gehele dag bekeken te (kunnen) worden. Deze ervaringen van horeca en terras hebben we de afgelopen jaren bewust eens ervaren en hebben we zo kunnen afwegen. Dit is niet positief gebleken. Het is een grote inbreuk in privacy en leefgenot. Natuurlijk heeft het zich een weg gevonden naar een functionele invulling, maar dat wil niet zeggen dat dit wenselijk of houdbaar is voor een nog langere periode, laat staan 1 die er altijd zal zijn . Ook de relatie onderling is niet verbeterd nadat het al in een vrij vroeg stadium al negatief was. Eerdere pogingen van de bewoner van Huurweerstraat om naar een constructieve degelijke oplossing te zoeken voor beide partijen werd aangehoord, maar niet mee gedaan. Door gezet naar de nieuwe eigenaren om daar mee tot een afspraak te komen. Het kon dus niet mee in de ontwikkeling van de panden en hun invulling nu. Niet echt een gezamenlijk en met de buurt afgestemd passende ontwikkeling dus.

Antwoord

63 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Reactienr 16.2

Vraag Stroomschema Oudenoord Bouwdeel C Een inventarisatie naar de mogelijke invulling van Bouwdeel C. Een onderzoeksrapport dat is gedaan door BPD, de ontwikkelaar van de panden. Dit ruikt aan alle kant naar ‘wc-eend keurt Wc-eend’, zoals in de volksmond dan gezegd wordt. Het ergste is dat de gemeente het advies overneemt/ serieus neemt voor het gehele pand! Als de gemeente goed had gelezen was er maar 1 ding echt opgevallen. ‘Appartementen ontwikkelen naast horeca/ hotel is niet goed voor de exploitatie of te wel de financiële balans. Met andere woorden de huidige bewoners kunnen vooruitkijken naar een waarde vermindering van hun huis, omdat er horeca en een hotel in hun bouwblok komt. Het goede aan dit rapport is dat de kosten derving opgetekend is. Dit kan als basis meegenomen worden om de overlast ondervindende omwonende te compenseren op het vlak van op de woningmarkt geldende prijzen. Daarnaast kan er een prijs opgemaakt gaan maken voor psychisch leed en ervaren van beperkingen in het leefgenot. Het had niet via deze weg (bezwaar) gehoeven als er eerder met elkaar naar een oplossing was gezocht. De herbestemming van panden (Oudenoord) kan er toe leiden dat bij aangrenzende pand ook aanpassingen verricht dienen te worden. Om de overlast en de verandering te verzachten en te compenseren. Helaas heeft een gesprek hiertoe nog naar niets geleid.

Antwoord Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf de betrouwbaarheid van onderzoeken die worden gedaan door een initiatiefnemer.

64 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022

Bezoekadres: Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht Postadres: Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon: 030 - 286 00 00