Reactienota Oudenoord 330-370.pdf
Tekst van het document
Oudenoord 330-370 reactienota April 2022
Utrecht.nl
2 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
1
Inleiding
In het voorjaar van 2020 heeft de ontwikkelaar, BPD, het initiatief tot herontwikkeling van de panden aan de Oudenoord 330-370, uitgewerkt tot een financieel haalbaar plan waarin de gemeentelijke uitgangspunten ten aanzien van stedenbouw, woon- en commerciële programma, duurzaamheid, monumentaal karakter, gezond stedelijk leven en mobiliteit met elkaar verenigd zijn. De concept Bouwenvelop is in het najaar 2020 – voorjaar 2021 door de gemeente opgesteld, in samenspraak met BPD. BPD heeft in een vroeg stadium diverse malen overleg gepleegd met omwonenden om de wensen mee te nemen in de planvorming. Dat overleg had de vorm van bewonersavonden, een digitale informatiebrief, informatie via social media en individueel contact. Vanaf 2017 is de buurt geïnformeerd in het infocentrum binnen het pand van Oudenoord. De binnengekomen wensen van bewoners waren voornamelijk gericht op de invulling van het pand, de geluidseffecten van het te realiseren programma en parkeren. BPD heeft zoveel mogelijk van deze wensen van bewoners verwerkt. Het resultaat van de consultatie van bewoners is meegenomen in de concept Bouwenvelop die op 26 maart is vrijgegeven voor reactie. Op 25 maart 2021 is de buurt middels een bewonersavond geïnformeerd over de opzet van het plan en over de bouwenvelop voorafgaande aan de ter reactielegging van de bouwenvelop.
De buurt heeft in de periode van 26 maart tot en met 25 april de mogelijkheid gehad om te reageren op de concept Bouwenvelop. Er zijn in totaal 16 reacties ontvangen. Het plan is wisselend ontvangen. Het historische pand nieuw leven inblazen ten bate van woningen is positief ontvangen. Ook de vergroening van het binnenterrein en de ondergrondse parkeeroplossing worden gezien als positieve punten. De buurt is kritisch over de toevoeging van horeca met een terras en heeft zorgen over geluidsoverlast, de parkeerdruk en toename van het aantal verkeersbewegingen in de buurt.
De short-stay functie wordt niet gezien als een meerwaarde voor het sociale en rustige karakter van de wijk. Omdat een van de reacties ook een verzoek op de Wet openbaarheid van bestuur (WOB) omvatte, is gesproken met een vertegenwoordiging van de indieners van het WOB-verzoek, om te overleggen welke stukken ze in het kader van de WOB wensen te ontvangen. Uit deze gesprekken volgt dat onderzocht gaat worden of een klein deel van de Huurweerstraat twee-richting verkeer kan worden, zodat bewoners van gebouw D, niet via de Tuinbouwstraat, Zilvergeldstraat en Huurweerstraat hoeven te rijden om bij de entree van de parkeergarage te komen, maar rechtstreeks vanuit de Balkstraat naar de parkeergarage door kunnen rijden. Dit ontlast bovengenoemde drie straten. Er hebben verder geen andere aanpassingen aan het plan plaatsgevonden. Wel is de tekst van de bouwenvelop op enkele plaatsen aangepast om onduidelijkheden op te lossen. Het WOB verzoek loopt momenteel. De binnengekomen reacties van de buurt zijn samengevat en van reactie voorzien in deze Reactienota. Voor een goede ruimtelijke ordening heeft het gemeentebestuur alle belangen en reacties meegewogen. De concept Bouwenvelop is met deze aanpassing vastgesteld door het college. De Bouwenvelop vormt het ruimtelijk kader voor de te doorlopen planologische procedure die leiden tot vergunningverlening voor de realisatie van het plan.
In de volgende stap in het proces wordt het plan verder uitgewerkt en zal de initiatiefnemer (BPD) een aanvraag voor omgevingsvergunning indienen. De aanvraag tot omgevingsvergunning komt 6 weken ter inzage te liggen na verlening van de vergunning. Gedurende die tijd kunnen zienswijzen worden ingediend.
3 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
2
Antwoorden op de meest voorkomende ingediende reacties
Antwoorden op de meest voorkomende ingediende reacties Hieronder zijn de gemeentelijke antwoorden op de binnengekomen reacties verzameld. Er is een aantal belangrijke en gemeenschappelijke hoofdthema’s in de reacties te onderscheiden die achtereenvolgens eerst beantwoord worden, voordat wij per indiener inhoudelijk ingaan op de individuele reacties en aangeven of en hoe deze meegenomen zijn in de Bouwenvelop. Bij de antwoorden op de individuele reacties kan ook verwezen worden naar de antwoorden bij de onderstaande hoofdthema’s.
2.1 Stedenbouwkundige opzet Veel reacties gaan in op de aansluiting van het sloop- nieuwbouwdeel van het plan (bouwdeel D) op de bestaande omgeving en op de nieuwe opbouw op de bestaande uitbouwen van het monumentale gebouw C. Men is over het algemeen van mening dat de hoogte en massa daarvan zich onvoldoende verhoudt tot de bestaande bouw en dat een monument niet aangetast mag worden. Voor het geheel geldt dat het plan is beoordeeld door de welstandscommissie. Welstand is van mening dat het plan een goede architectonische kwaliteit heeft. Pijlsweerd heeft zowel hoge panden als lage (eengezins)woningen. De hogere panden zijn veelal geconcentreerd aan de formele Oudenoord, de lagere liggen in de achtergelegen, meer informele buurten. Het plan bevindt zich aan Oudenoord. Gebouw D, die daarnaast een gevel aan de Tuinbouwstraat heeft, vormt een overgang tussen hoog en laag. De nieuwbouw van gebouw D is gelijk in hoogte met het huidige pand en sluit in hoogte aan met gebouw C. Doordat gebouw D geen kap heeft, wordt dit gebouw wat meer geprononceerd, maar doet geen afbreuk aan het formele straatbeeld van Oudenoord, waarin veel meer vijf
laagse of hogere bebouwing voorkomt. Aan de Tuinbouwstraatzijde is in het plan een overgang in hoogte en typologie gemaakt om aan te sluiten op de reeds bestaande eengezinswoningen in de achterliggende wijk Pijlsweerd. Architectuur, bouwstijl, bakstenen In de architectuur wordt aansluiting gezocht met de omgeving, met name gebouw B en C. Dat wil niet zeggen dat de nieuwbouw geheel in stijl van de oude panden gebouwd moet worden. Gebouw D mag een eigentijdse uitstraling krijgen. De architectuur wordt voorts getoetst op redelijke eisen van welstand door de welstandscommissie. Daarin wordt ook op materiaal- en kleurgebruik getoetst. De bouwenvelop doet geen uitspraak over het soort baksteen. Achtervleugels gebouw C Voor de opbouwen op de achtervleugels van gebouw C is het belangrijk dat deze opbouwen ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw. Door deze terugliggend uit te voeren is en blijft dat het geval. Uitstraling gebouw D Gebouw D moet in hoogte aansluiten op gebouw C, maar hoeft geen kap te krijgen. Het gebouw wordt meer geprononceerd dan in de bestaande situatie. Echter de hoogte van vijf bouwlagen komt veel vaker voor aan de Oudenoord en past ons inziens bij de formele allure van de Oudenoord. Richting de Huurweerstraat en Tuinbouwstraat past de hoogte van gebouw D zich aan aan de bestaande bebouwing in die straten.
Dat wil niet zeggen dat de nieuwbouw geheel in stijl van de oude panden gebouwd moet worden. Gebouw D mag een eigentijds uitstraling krijgen. De architectuur wordt voorts getoetst aan redelijke eisen van welstand door de welstandscommissie.
4 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Daarin wordt ook een passend materiaal- en kleurgebruik besproken. De bouwenvelop doet hierover geen uitspraak.
2.2 Vergroening Oudenoord Veel reacties wijzen erop dat het plan niet of onvoldoende bijdraagt aan een groenere omgeving en aan een groenere Oudenoord. BPD realiseert waar mogelijk groene binnentuinen in plandelen A, B, C, en D. Deze binnenterreinen zijn nu zeer stenig. Binnen het plangebied realiseert BPD groen op de binnenterreinen aan de achterzijde van het gebied. Aan de Oudenoordzijde is meer groen lastig te realiseren doordat de voorgevel in de rooilijn / aan de straat dient te staan. De openbare ruimte maakt geen onderdeel uit van het voorliggende plan. De gemeente beraadt zich nog op de herinrichting van de Oudenoord en hoe dat er precies uit moet komen te zien. In ieder geval met meer groen. De gemeente heeft hier nog geen plan voor gemaakt en vooralsnog is geen budget beschikbaar voor een groenere herinrichting van de Oudenoord en blijft de bestaande situatie aan de Oudenoord voorlopig ongewijzigd. Het bestaande groen blijft gehandhaafd.
2.3 Bouwoverlast en -schade In de reacties worden zorgen geuit over bouwhinder. Aangegeven wordt dat er in de buurt oudere woningen staan die mogelijk schade kunnen oplopen door werkzaamheden aan de Oudenoord. Op grond van het Bouwbesluit moet de initiatiefnemer bij een aanvraag van de omgevingsvergunning een bouwveiligheidsplan indienen.
Een bouwveiligheidsplan bestaat uit o.a. een tekening waar de toegang tot de bouwplaats inclusief begrenzing zich bevindt en hoe de afscheiding en afsluiting van de bouwplaats plaatsvindt. Aanvullend hebben wij voor het Utrechts Bouwveiligheidsplan (BLVC: bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie) een checklist ontwikkeld over de punten waar aandacht aan moet worden besteed. De gemeente Utrecht heeft in dit kader tevens de ‘Toolbox bouwhinder’ ontwikkeld waarin maatregelen zijn opgenomen om bouwhinder te beperken, de bereikbaarheid van de stad en buurt te behouden, de veiligheid bij de bouwplaats te garanderen en de communicatie met belanghebbenden over het bouwproject te borgen. Bij bepaalde uitvoeringstechnieken, zoals heien, moet er een trillingsen of lawaaiprognose worden overlegd, waarbij rekening wordt gehouden met de grenzen aan trillingen en geluid die voor Utrecht gelden of er moet een trillingsarm uitvoeringssysteem worden toegepast. De aannemer zal tijdens de bouw trillingsmeters plaatsen op strategische plaatsen om in de gaten te kunnen houden of er overlast ontstaat. Ondanks de regels die ter voorkoming van overlast in acht moeten worden genomen, is bouwoverlast nooit helemaal te voorkomen. Deze overlast is echter tijdelijk van aard.
Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de aannemer om overlast voor omwonenden zoveel mogelijk te voorkomen. De aannemer heeft aangegeven een vooropname te laten doen. Als omwonenden tijdens de bouw schade constateren kunnen zij zich melden bij de bouwplaats of het kantoor van de aannemer, waarna de aannemer een extern expert langs stuurt om de schade op te nemen. In het geval dat er schade optreedt, dan is dit een (private) zaak tussen de aannemer en de eigenaar van het pand. Van belang hierbij is dat de schade bewezen kan worden.
5 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
2.4 Verkeer en parkeren Er zijn veel reacties ontvangen over de verwachte verkeersintensiteit en parkeerdruk in de buurt als mogelijk gevolg van de beoogde ontwikkeling. Voor de woningen in het plan (bouwdelen A en D) worden parkeerplaatsen gerealiseerd in een parkeerkelder onder bouwdeel D van het plan, conform het parkeerbeleid van de gemeente. Voor het beoordelen van het verschil in verkeersintensiteit tussen de huidige en nieuwe situatie is gekeken naar het aantal parkeerplaatsen in de huidige situatie en in de nieuwe situatie. Het aantal parkeerplaatsen in de huidige situatie (circa 26) verschilt zeer beperkt van het aantal in de nieuwe situatie (circa 29). Gezien het aantal bewegingen en het profiel en inrichting van de straten is het verschil tussen de oude en nieuwe situatie beoordeeld als acceptabel. Er worden geen parkeervergunningen verstrekt in de openbare ruimte voor de nieuwe bewoners van de te ontwikkelen woningen. Parkeren wordt op eigen terrein opgelost. Er worden ook geen parkeervergunningen verstrekt in de openbare ruimte voor het hotel of de tijdelijke bewoners van de short stay. Hotelgasten worden ontmoedigd met de auto naar het hotel te komen. De hotelexploitant faciliteert parkeren voor gasten door middel van valetparking in de omgeving van het project.
Onderzoek toont aan dat de parkeerdruk in de directe omgeving van het plangebied ruimte laat voor parkeren in de openbare ruimte voor bezoekers van de toekomstige bewoners. Op verzoek van omwonenden van de Huurweerstraat wordt onderzocht of een klein deel van de Huurweerstraat twee-richting verkeer kan worden, zodat bewoners van gebouw D van het plan, om bij de entree van de parkeergarage te komen, ofwel kunnen aanrijden via de Huurweerstraat ofwel rechtstreeks vanuit de Balkstraat. Indien
uit dit onderzoek blijkt dat het verkeerstechnisch gezien (met het oog op verkeersveiligheid) mogelijk is een deel van de Huurweerstraat twee richtingsverkeer te maken, wordt een verkeersbesluit genomen waartegen bezwaar mogelijk is. Verkeerskundig gezien geeft het minimale verschil in verkeersbewegingen geen directe aanleiding tot het wijzigen van de verkeerrichting van een deel van de Huurweerstraat. Daarom maakt het onderzoek en het eventuele verkeersbesluit geen onderdeel uit van deze Bouwenvelop.
2.5 Short stay Indieners van een reactie geven aan dat zij liever woningen zien op de plek waar nu short stay ontwikkeld gaat worden. Zij stellen dat woningen beter zijn voor de sociale cohesie en binding met de buurt. Door de wereldwijde toename van de mobiliteit van werknemers en studenten is de laatste 5 jaar ook in Utrecht een stijging van de vraag naar tijdelijk verblijf accommodaties te zien van internationale werknemers en studenten. De gemeente wil deze vraag graag faciliteren om als stad aantrekkelijk te blijven als vestigingslocatie voor bedrijven en onderwijsinstellingen. Dit mag alleen niet ten koste gaan van de leefbaarheid en de beschikbaarheid van voldoende woonruimte. Om deze reden heeft de gemeente beleid voor tijdelijk verblijf (short stay) opgesteld en vastgesteld door de Raad in december 2019. Om de woningvoorraad in Utrecht te beschermen valt de bestemming tijdelijk verblijf onder het hotelbeleid en krijgt tijdelijk verblijf een logiesbestemming en geen woonbestemming. Tijdelijk verblijf richt zich met name op de zakelijke markt van internationale werknemers en internationale studenten en is uitdrukkelijk niet bedoeld voor toeristen die enkele dagen blijven.
6 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Dit maakt dat bij een tijdelijk verblijf er minder vaak wisselingen zijn dan bij een hotel. De entree naar de short stay woningen ligt aan de Oudenoord zijde van het pand. De short stay gasten zullen het pand aan de achterzijde verlaten indien ze gebruik maken van een fiets. De gemeente staat de realisatie van nieuw aanbod voor tijdelijk verblijf (door transformaties of nieuwbouw) alleen toe voor locaties waar geen woonbestemming geldt. Er is voor bouwdeel C onderzocht of het mogelijk is om woningen in dit gebouw te realiseren. De invulling van bouwdeel C voor woningen is niet haalbaar gebleken wanneer er gekeken wordt naar de verschillende aspecten zoals geluid en monumentale waarde. Geluidsbelasting op de gevel van bouwdeel C overschrijdt de norm, hierdoor is er negatief geadviseerd voor een woonfunctie op deze plek. Bewoners zouden te langdurig blootgesteld worden aan een te hoge geluidbelasting. Daarnaast staat de monumentale waarde van het gebouw de functie wonen in de weg. Het gebouw zou te veel moeten worden aangepast en daarmee aangetast om deze woon-klaar te maken en dat zou te zeer ten koste gaan van het monumentale karakter van het pand. Bouwdeel C kan hierdoor geen woonbestemming krijgen. Op basis hiervan komen wij tot de conclusie dat invulling van bouwdeel C met short stay appartementen de enige reëel haalbare optie is.
Deze functie past binnen het geldend beleid van de gemeente. Met de toepassing van short stay ontstaat daarmee een gevarieerd programma voor deze locatie, dat bijdraagt aan de invulling van de behoefte aan short stay appartementen in de stad.
2.6 De betrouwbaarheid van onderzoeken die worden gedaan door een initiatiefnemer. Er zijn vragen in de reacties die gaan over de geloofwaardigheid van onderzoeken die zijn aangeleverd door BPD. Gemeenten voeren zelf geen onderzoeken uit als het gaat om planontwikkelingen door initiatiefnemers. Die verantwoordelijkheid ligt bij initiatiefnemers. Zij laten de onderzoeken die nodig zijn doen door een onafhankelijk bureau. Gemeenten beoordelen vervolgens of het onderzoek, de onderbouwing en de conclusies juist zijn. Dat is hier ook gebeurt.
2.7 Monumentale waarde pand beschermen Een aantal indieners vraagt hoe we de monumentale waarden van het pand beschermen. De monumentale waarde van het gebouw wordt beschermd doordat het pand een gemeentelijke monumentale status heeft. Bij de verdere uitwerking en uitvoering van de plannen wordt erop toegezien dat die waarde beschermd en gehandhaafd blijft.
2.8 Hotel, horeca en terras Indieners van een reactie maken zich zorgen over het feit dat deze functies zouden kunnen zorgen voor (geluids)overlast en afbreuk zou kunnen doen aan de sociale structuur in de wijk. De horecafunctie is getoetst aan Ontwikkelingskader Horeca Utrecht. Een horecafunctie is mogelijk op deze locatie. Met horeca in de wijk wordt de wijkfunctie versterkt en zorgen we voor een betere spreiding van horeca over de stad. Utrechters kunnen in hun eigen wijk een hapje eten. Buurtgenoten kunnen elkaar daar tegen komen. Dit draagt bij aan de sociale cohesie in de wijk.
7 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Voor ouderen kan een kopje koffie in de wijk reden zijn om er even uit te gaan. Dat daaraan behoefte is vanuit de wijk, bleek tijdens de participatie. We zien het ook doordat de huidige horecalocatie, maar ook andere horecalocaties in de wijk goed bezocht worden. Het klopt dat de gemeente er daarbij vanuit gaan dat de bezoekers voornamelijk vanuit de omringende wijk komen. We zien dat namelijk vaker bij horeca in woonbuurten. Horeca in de binnenstad trekt meer bezoekers vanuit de hele stad (en soms regio). De huidige tijdelijke horecafunctie vervult deze rol al. Indieners van een reactie die een woning hebben met een tuin die grenst aan de binnenzijde van het blok waar Bouwdeel B aan is gelegen, hebben hun zorg uitgesproken over mogelijke geluidsoverlast. Zij stellen voor dat er eisen worden gesteld aan het geluidsniveau en dat het terras zodanig wordt ingericht dat geen sterke toename van geluidsoverlast wordt ervaren. Een terras bij de horeca van het hotel is niet mogelijk aan de zijde van de Oudenoord. De binnentuin bij het hotel biedt hiertoe wel mogelijkheid, maar kan geluidhinder opleveren voor bewoners in woningen die grenzen aan deze binnentuin. Naar aanleiding van de inspraakreacties zijn daarom randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd voor het terras in de binnentuin. Deze randvoorwaarden en richtlijnen zijn toegevoegd aan de Bouwenvelop.
Bij de terrasaanvraag zal uit rekenonderzoek moeten worden aangetoond of het terras voldoet aan die randvoorwaarden en richtlijnen. Er kan vervolgens op worden gehandhaafd. De randvoorwaarden gaan over het toegestane beperkte geluidniveau en de maximale openingstijden (tussen 8.00 uur ’s ochtend en 20.00 uur ’s avonds).
Door middel van een onderzoek wordt berekend wat geluidstechnisch de beste plek (met minste geluid) voor het terras is in de binnentuin, waarbij er volgens de richtlijnen uit de bouwenvelop ruimte is voor circa 20 stoelen.
8 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
3
Beantwoording Reacties Oudenoord 330-370
Reactienr
Vraag
Antwoord
1 1.1
In het plan m.b.t. Oudenoord 330 wordt verschillende malen gesproken over een gezonde leefomgeving. Ook wordt verschillende keren aangegeven dat de omliggende straten “stenig” zijn. Als bewoner van de aanliggende Tuinbouwstraat kan ik dat beamen. Door het bebouwen dan deel D zal nog meer groen verdwijnen op het weinige groen dat al aanwezig was. Om acceptatie van het plan te bevorderen door omgeving, is het mogelijk van het plaatsen van groen nabij deel D, en in het verlengde daarvan, de Tuinbouwstraat door bv bomen of groenbakken? (…) Als bewoners van noordwest willen wij ook de groen ambitie zien van de gemeente!
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – vergroening Oudenoord
1.2
Tevens het plaatsen van fietsenrekken/fietsnietjes in de Tuinbouwstraat dient de aanbeveling.
Fietsparkeerplekken ten behoeve van bezoekers van de woningen in het plan worden meegenomen in de planontwikkeling. De bewoners zelf kunnen hun fietsen parkeren in de fietsparkeerkelder die onder het nieuwe deel D wordt gemaakt.
De parkeerdruk in de straten Otterstraat-Kruisweg-Stroomstraat is erg hoog. Er kan vaak ‘s avonds geen auto meer bij. Dit komt mede omdat: a) Er in de Otterstraat, Kruisweg en Stroomstraat appartementen zijn die veel plekken op straat innemen; b) Op sommige plekken kan maar aan één kant worden geparkeerd; c) Er zit een knip (de paaltjes) op de kruising Otterstraat-Kruisweg en de kruising Kruisweg-Stroomstraat waardoor de parkeerdruk niet weg kan vloeien naar omliggende straten.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.
2 2.1
9 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
Gevreesd wordt dat hotelgasten, horeca bezoekers, bezoekers van short stay gasten, bezoekers van het appartementen complex op E, en de 5 eengezinswoningen in de Stroomstraat de parkeerdruk verhogen. Als iemand met de auto vanaf de David van Mollemstraat linksaf naar het Oudenoord afslaat dan is de eerste logische straat bij het hotel waar in gereden kan worden om te parkeren rechtsaf de Otterstraat in. Er kan geen verdere parkeerdruk in de Otterstraat-Kruisweg-Stroomstraat komen. De projectontwikkelaar kan wel van mening zijn dat hotelgasten niet met de auto komen, maar hij kan dat niet hard maken. De gemeente kan het hotel niet verbieden te adverteren met de tekst “betaald parkeren op straat”
Voor het hotel en short stay wordt gebruik gemaakt van valetparking. Dit betekent parkeren op afstand. Dit wordt gefaciliteerd door de hotelexploitant. Hotelgasten worden ontmoedigd met de auto naar het hotel te komen.
2.3
De projectontwikkelaar heeft aangezegd dat het hotel valet parking gaat aanbieden. Als de kosten van valet parking hoger zijn dan op straat parkeren voor hotelbezoekers dan gaan hotelgasten toch op straat parkeren. Hotelbezoekers zullen in mindere mate mate toch graag direct voor de deur parkeren als zij dat liever willen dan valet parking. De gemeente moet het aanbieden van gratis valet parking bij het hotel in de hotelvergunning afdwingen. Alleen dan is zekerheid dat bezoekers van het hotel niet op straat parkeren.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.
2.4
Het is mogelijk om voor het hotel om een parkeeringang te creëren in de Huurweerstraat. Er is daar al een ingang waar een auto door heen past. Hotelbezoekers kunnen dan parkeren waar het terras van de horeca is voorzien.
De parkeeringang waar u naar verwijst, wordt de parkeergarage voor toekomstige bewoners. Hotelgasten hebben geen toegang tot deze parkeergelegenheid. Voor de hotel- en short-stay gasten wordt valetparking geregeld. Er is voor gekozen het binnenterrein bij het hotel in te richten als binnentuin met terras.
2.2
Voor het bezoekersdeel van de parkeernorm behorend bij de woningen is een onderzoek verricht naar de parkeerdruk. Daaruit is gebleken dat er voldoende ruimte in de omgeving beschikbaar is ten behoeve van bezoekersparkeren.
10 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
2.5
Hotelpersoneel mag geen parkeervergunning krijgen, zij moeten parkeren aan de Westerdijk waar de projectontwikkelaar heeft aangegeven voldoende parkeerplekken te hebben
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.
2.6
Hotel mag nooit een parkeervergunning voor gasten en personeel op straat krijgen. Dit moet in de hotelvergunning of het bestemmingsplan worden vastgelegd. Nieuwe grondgebonden woningen aan de Stroomstraat, nieuwe horeca en project gebied E: Er zijn onvoldoende plekken in Stroomstraat om aan de toename van parkeervergunningen door de 5 grondgebonden woningen aan te kunnen. Ook zal het complex op locatie E meer bezoekers aantrekken. De gemeente kan wel van mening zijn dat de parkeerdruk in de totale wijk voldoende is. Alleen is zoals gezegd de opeenvolging van straten Otterstraat-Kruisweg-Stroomstraat een aparte afgesloten wijkje met een eigen kenmerkende parkeerdruk. Er kan vanuit deze straten niet makkelijk worden weggereden vanwege de knippen (de paaltjes) op de Kruisweg. De gemeente moet meer parkeergelegenheid voor bezoekers aanbieden op straat als het project in de huidige vorm wordt doorgezet.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.
2.7
De short stay woningen: De projectontwikkelaar is van mening dat de short stay woningen geen parkeerplek nodig zullen hebben. De gemeente moet dan ook in de vergunning of bestemmingsplan vastleggen dat de adressen van de short stay woningen geen parkeervergunning kunnen krijgen.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren.
11 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
3 3.1
In de bouwenvelop van Oudenoord 330-370 staat het volgende: “Het nieuw vastgestelde beleid verzoekt een onderbouwing waarom shortstay wenselijker en geschikter is dan reguliere woningen voor de beoogde locatie. Voor bouwdeel C is dit onderzocht. Studie heeft inzichtelijk gemaakt dat wonen voor bouwdeel C niet haalbaar is en shortstay wel. Aan deze conclusie liggen wettelijke normen en beleidsuitgangspunten ten grondslag.” (p. 17). Welke studie heeft inzichtelijk gemaakt dat wonen voor bouwdeel C niet haalbaar is en shortstay wel? Kan ik die inzien? Wie vanuit de gemeente is betrokken geweest hierbij?
3.2a
In de bouwenvelop staat de studie te lezen: (…). Ervan uitgaande dat de documentatie de gehele studie omhelst waarover gesproken wordt, zijn er de volgende tekortkomingen: De studie lijkt niet uitgevoerd te zijn door een onafhankelijke partij, maar door BPD zelf. Gezien er voor short stay minder eisen gelden (geen beperkingen m.b.t. geluidsniveau) waardoor dit doel makkelijker te realiseren is, rest de vraag hoe vooringenomen dit verzoek en daarmee de conclusies zijn. Verder lijkt de studie weinig tot geen kwantitatieve onderbouwing te hebben. Zo staat er bijvoorbeeld dat vanuit NUTS de kosten voor eigen aansluitingen bij e.v.t. woningen van bouwdeel C onevenredig kostenverhogend zijn en later ook dat opbrengstniveaus negatief worden aangetast door bv weinig buitenruimte. Er kan echter niet getoetst worden of er nog steeds sprake zal zijn van winst bij de oplossing, maar dat deze echter tegenvalt in vergelijking met short stay. Het wordt daarmee niet voldoende onderbouwd in hoeverre woningen echt niet mogelijk zijn in bouwdeel C.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf shortstay
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf de betrouwbaarheid van onderzoeken die worden gedaan door een initiatiefnemer.
12 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
3.2b
Daarnaast zag ik op pagina 4 bij het hybride model het volgende staan: “Expeditie komt te vervallen. Geen toegang tot de kelder. Laden en lossen t.b.v. hotel en shortstay genoodzaakt via de voorzijden van het gebouw”. Dit staat echter haaks op wat besproken is tijdens de bewonersavond. In het verslag staat dan ook het volgende: “V: Hoe zit dat met de bevoorrading van het hotel waar gaat dat heen? A: De bevoorrading blijft gelijk aan hoe het de bevoorrading altijd is gedaan, via de entree van bouwdeel B.” Indien bevoorrading toch via de achterkant zal gaan, dan moet de gemeente hier de bewoners correct over informeren. Dit gezien bevoorrading aan de achterkant het verkeer in de Huurweerstraat verhoogt en daarmee de leefbaarheid aantast.
Voor het hotel, de horeca en short stay gebeurt het laden en lossen via de hoofdingang (zoals nu ook het geval is) aan de Oudenoordzijde.
3.2c
Als laatste wil ik graag aangeven dat ik het opmerkelijk vind dat de gemeente en BPD de ene keer spreken over de horeca en het terras als een aanwinst voor de buurt “Naast de woningen worden op de locatie – in het monumentale deel - een klein bijzonder hotel en horeca gevestigd. Door op deze plek de combinatie van wonen en horeca te realiseren ontstaat meerwaarde voor de hele buurt. Het geplande restaurant vervult immers niet alleen een functie voor het hotel en de woningen die worden toegevoegd maar juist ook voor de buurt als geheel. ” (p. 1 stroomschema Oudenoord), en het enkele pagina’s erna wordt aangehaald als een reden om geen woningen te kunnen bouwen in bouwdeel c “De opbrengstniveaus worden daarnaast ook nog in negatieve zin beinvloed ivm nauwelijks buitenruimte, privacybeperkingen en horeca/hotel als buren.” (p. 3 en 4).
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf hotel, short stay,horeca en terras
Samenvattend wil ik daarom nog de volgende vraag stellen aan de gemeente: In hoeverre vindt de gemeente deze studie (en de rest van het advies vanuit BPD) onafhankelijk genoeg voor het toekomstig inzetgebied van het pand (en daarmee ook haar burgers in de buurt voldoende in bescherming neemt)?
13 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
4 4.1
Ik was aangenaam verrast door het plan dat gepresenteerd werd, en zie het als een enorme aanwinst voor de wijk. Ik ben bij meer herontwikkelingsprojecten betrokken (geweest), zowel direct als indirect, en ik heb alleen maar lof voor dit plan. Het is enorm goed doordacht, in ieder opzicht. Enkele punten die ik lovenswaardig vind: Het past in de wijk qua toekomstige activiteiten: verschillende segmenten wonen en beperkte horeca. Het short-stay hotel is een leuke aanvulling; dynamisch en tegelijkertijd niet massaal.
Dank u
4.2
Ook qua architectonische uitstraling past het binnen de wijk. Er verandert ook niet zo veel. Het monumentale pand van de oude verzekeraar (toekomstig gebouw B en C) blijven bestaan en de nieuwe gebouwen A en D sluiten er mooi op aan, zowel in volume en stijl. Ik vind het geweldig dat het iconisch pand van de oude verzekeraar blijft staan en ook grotendeels (aan de buitenkant) onaangetast zal blijven. Het is een prachtig monumentaal pand en blikvanger van de wijk. (…)
Dank u
Ik vind het geweldig dat het iconisch pand van de oude verzekeraar blijft staan en ook grotendeels (aan de buitenkant) onaangetast zal blijven. Het is een prachtig monumentaal pand en blikvanger van de wijk.
14 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
4.3
Er is heel goed nagedacht over parkeren wat altijd een heikel punt is bij bewoners. Ik zie geen extra parkeerdruk. (Er komt voldoende parkeergelegenheid in het gebouw zelf. De meeste hotelgasten zullen inderdaad niet met de auto komen. En dat geldt helemaal voor de short-stay bewoners. Ook is er is nu nog wat overschot aan parkeerruimte in de buurt, zoals was aangegeven. Daarnaast zijn er parkeergarages op de Westerdijk en Zijdebalen onderbenut zijn.)
Dank u
4.4
De woningen die er komen zijn gevarieerd; van groot tot klein, grondgebonden woningen en appartementen, van groot tot klein, en in verschillende prijsklassen.
Dank u
4.5
Er wordt in een vroeg stadium al rekening gehouden met zo veel mogelijk “stakeholders” inclusief de buurt.
Dank u
4.6
Eén suggestie: Bij de horecavergunning t.z.t. graag rekening houden met de bewoners; dat geluidsoverlast in de avond beperkt is.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf geluid
4.7
En nog een vraag: Wanneer komt er verkoopinformatie over de woningen? Waar kan ik me t.z.t. inschrijven voor een grondgebonden woning of appartement?
We verwijzen u door naar de website van de ontwikkelaar. Bereikbaar via de gemeentelijke projectpagina.
15 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
5 5.1
De informatieavond op 25 maart 2021 was goed verzorgd en informatief. Bedankt voor deze zorgvuldige benadering.
Dank u
5.2
Wij vinden het belangrijk dat we wonen in een groene omgeving. Een groene omgeving heeft een positief effect op de gezondheid van mensen en draagt bij aan de leefbaarheid in de stad/ in een wijk. Van harte hopen we dan ook dat in het nieuwe plan zo veel mogelijk groen wordt gerealiseerd (groene perkjes/tuinen/planten van bomen en liefst ook nog groene daken. Daarnaast zouden we graag zien dat de bomen (waaronder de drie hoogste bomen van de omgeving) die er nu groeien aan de kant van de Tuinbouwstraat (achterkant bouwdeel D) behouden blijven. Dit moet dus niet geprobeerd worden, maar gewoonweg gedaan worden.
De bomen aan de Tuinbouwstraat worden gehandhaafd. De zinsnede hierover in de bouwenvelop wordt aangepast.
5.3
Er werd gesproken over hei - en andere bouwwerkzaamheden bij de informatieavond tijdens de bouw van bouwdeel D. Ook zal er zwaar bouwverkeer door onze straten moeten en moeten er mogelijk damwanden worden geplaatst (e.a. constructies) voor het creëren van de parkeergarage. Naast de overlast (geluid, trillingen, drukte etc.) hierdoor, is er ook mogelijk te verwachten dat er schade aan ons ‘ oude’ huis (bouwjaar 1940) zou kunnen ontstaan. Dit alles vindt op een steenworp afstand van onze voordeur plaats. Wij vragen het bouwbedrijf een 0-meting bij ons huis te laten uitvoeren door een onafhankelijk en gerenommeerde expert /instantie. We hebben al overlast (wij zijn een gezin met jonge baby); we vragen te voorkomen dat bij schade aan ons huis een conflict ontstaat met de bouwer/de gemeente. Een 0-meting voorkomt dit.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast- en schade
16 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr 5.4
Vraag
Antwoord
Het ons niet duidelijk uit de schetsen zoals op de informatieavond aan ons voorgeschoteld, wat de bouwstijl wordt van het project en welke materialen gebruikt zullen worden. We vinden het erg belangrijk dat het geheel past bij de bouwstijlen in de omgeving/buurt. Van ontwerp, tot kleur baksteen en alles wat bij het project komt kijken. Een stijl die bij de bouwperiode van onze straat past (Balkstraat, Tuinbouwstraat, maar ook zeker het gemeentelijk monument aan de Oudenoord 390 ‘ De huishoudschool’) is ons inziens noodzakelijk. De gebruikte kleuren, vormen en bakstenen (bruine of rode) die nu in het straatbeeld aanwezig zijn passen het best. Moderne gele of grijze bakstenen passen uitdrukkelijk niet bij het geheel en het gebruik daarvan moet vermeden worden. Ook betonnen muren of bouwdelen van hout, metaal, pleisterwerk of kunststof zijn niet in ons straatbeeld aanwezig en passen daarom ook niet. In de Zijdebalen en in de Jongeneelstraat hebben ze dat begrepen en nieuwe woningen gebouwd rekening houdend met de bouwstijl van de buurt. We zien dit dan ook graag terug in dit project.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Stedenbouwkundige opzet
We zouden graag zien dat de drie grote bomen op de tuinbouwstraat aangrenzend aan bouwdeel D behouden blijven. Deze drie bomen zijn de hoogste in de nabije omgeving en daarmee bepalend voor het straatbeeld. Deze vervangen door nieuwe (en dus jongere) bomen zou een groot gemis zijn voor het straatbeeld en groen in de wijk. Een "inspanningsverplichting voor het behoud" voelt voor ons als beperkt, gezien de leeftijd en het formaat van de bomen, en hun rol in het beeld van de straat.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf groen
6 6.1
17 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
6.2
In de informatieavond is gesproken over mogelijk heien tijdens de bouw van bouwdeel D, daarnaast verwachten we trillingen door (zwaar) bouwverkeer en mogelijk plaatsen van damwanden of soortgelijke constructies voor de parkeergarage. Dit alles zal gebeuren op geringe afstand van woningen (zoals de onze op de tuinbouwstraat 22). Gezien veel woningen in de buurt in de periode 1939-1950 gebouwd zijn, vrezen wij schade als gevolg van deze trillingen. Het lijkt ons fair als de bouwer een nulmeting laat uitvoeren van de staat van de (dichtstbijzijnde) huizen. Op die manier wordt vastgelegd wat de staat van de woning is om te voorkomen dat er een (langdurig) conflict ontstaat over of schade al dan niet veroorzaakt is door de werkzaamheden. We zouden graag zien dat nulmeting wordt uitgevoerd door een onafhankelijke expert, bijvoorbeeld aan te wijzen door de gemeente Utrecht of de Vereniging Eigen Huis.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast – en schade.
6.3
Uit de schetsen zoals gepresenteerd op de informatieavond is niet duidelijk geworden of de nieuwbouw zal aansluiten op de bouwstijlen zoals die in de buurt zichtbaar zijn. We vragen om rekening te houden met de bouwstijlen in de buurt. Hier is ons verzoek om een stijl te kiezen die past bij de bouwperiode van de omringende panden (Balkstraat, Tuinbouwstraat, het gemeentelijk monument Oudenoord 390). Concreet willen we in ieder geval vragen voor het gebruik van een kleur en vorm baksteen die reeds in het genoemde straatbeeld aanwezig is. De omringende panden hebben bruine of rode bakstenen. Gele of grijze bakstenen passen niet bij de bouwstijlen in de buurt. Muren van beton, hout, metaal, pleisterwerk of kunststof zijn niet in het bestaande straatbeeld aanwezig en passen niet in het straatbeeld. Ter inspiratie; de woningen met rode of bruine bakstenen van project Zijdebalen, bijvoorbeeld in de
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – architectuur, bouwstijl, bakstenen.
Jongeneelstraat, hebben een mooie bouwstijl die goed in de buurt zou passen.
18 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
7 7.1
Pijlsweerd is een oude sfeervolle wijk met veel lage huizen. De Tuinbouwstraat is een rustige straat, dit zal veranderen door de grote hoeveelheid extra woningen/ mensen die in Oudenoord 330370 zullen komen. Doordat als maximale hoogte de nok van pand C is genomen, maar dan zonder schuine daken, oogt het kolossaler en hoger dan de huidige bebouwing, ook doordat een deel waar nu geen bebouwing is wegvalt.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – zijvleugels C.
7.2
We zouden graag zien dat de drie grote bomen op de Tuinbouwstraat aangrenzend aan bouwdeel D behouden blijven. Deze drie bomen zijn de hoogste in de nabije omgeving en daarmee bepalend voor het straatbeeld. Deze vervangen door nieuwe (en dus jongere) bomen zou een groot gemis zijn voor het straatbeeld en groen in de wijk. Een "inspanningsverplichting voor het behoud" vinden wij te beperkt, gezien de leeftijd en het formaat van de bomen en hun rol in het beeld van de straat. We willen hier graag een toezegging van het behoud.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf groen.
7.3
Tijdens de bouw van bouwdeel D zullen er hei-werkzaamheden plaatsvinden, daarnaast verwachten we trillingen door (zwaar) bouwverkeer en mogelijk plaatsen van damwanden of soortgelijke constructies voor de parkeergarage. Dit alles zal gebeuren op geringe afstand van woningen. Gezien veel woningen in de buurt in de periode 1939-1950 gebouwd zijn, vrezen wij schade als gevolg van deze trillingen. Het lijkt ons fair als de bouwer een nulmeting laat uitvoeren van de staat van de (dichtstbijzijnde) huizen. Op die manier wordt vastgelegd wat de staat van de woning is om te voorkomen dat er een (langdurig) conflict ontstaat over of schade al dan niet veroorzaakt is door de werkzaamheden. We zouden graag zien dat nulmeting wordt uitgevoerd door een onafhankelijke expert, zoals https://zneb.nl/
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast- en schade.
19 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr 7.4
Vraag
Antwoord
Het is niet duidelijk of de nieuwbouw zal aansluiten op de bouwstijlen zoals die in de buurt zichtbaar zijn. We vragen om rekening te houden met de bouwstijlen in de buurt. Hier is ons verzoek om een stijl te kiezen die past bij de bouwperiode van de omringende panden (Balkstraat, Tuinbouwstraat, het gemeentelijk monument Oudenoord 390). Concreet willen we in ieder geval vragen voor het gebruik van een kleur en vorm baksteen die reeds in het genoemde straatbeeld aanwezig is. De omringende panden hebben bruine of rode bakstenen. Gele of grijze bakstenen passen niet bij de bouwstijlen in de buurt. Muren van beton, hout, metaal, pleisterwerk of kunststof zijn niet in het bestaande straatbeeld aanwezig en passen niet in het straatbeeld. Ter inspiratie; de woningen met rode of bruine bakstenen van project Zijdebalen, bijvoorbeeld in de Jongeneelstraat, hebben een bouwstijl die goed in de buurt zou passen.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – architectuur, bouwstijl, bakstenen.
We zouden graag zien dat de drie grote bomen op de Tuinbouwstraat aangrenzend aan bouwdeel D behouden blijven. Deze drie bomen zijn de hoogste in de nabije omgeving en daarmee bepalend voor het straatbeeld. Deze vervangen door nieuwe (en dus jongere) bomen zou een groot gemis zijn voor het straatbeeld en groen in de wijk. Een "inspanningsverplichting voor het behoud" vinden wij te beperkt, gezien de leeftijd en het formaat van de bomen en hun rol in het beeld van de straat. We willen hier graag een toezegging van het behoud.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet - vergroening Oudenoord.
8 8.1
20 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
8.2
Tijdens de bouw van bouwdeel D zullen er hei-werkzaamheden plaatsvinden, daarnaast verwachten we trillingen door (zwaar) bouwverkeer en mogelijk plaatsen van damwanden of soortgelijke constructies voor de parkeergarage. Dit alles zal gebeuren op geringe afstand van woningen. Gezien veel woningen in de buurt in de periode 1939-1950 gebouwd zijn, vrezen wij schade als gevolg van deze trillingen. Het lijkt ons fair als de bouwer een nulmeting laat uitvoeren van de staat van de (dichtstbijzijnde) huizen. Op die manier wordt vastgelegd wat de staat van de woning is om te voorkomen dat er een (langdurig) conflict ontstaat over of schade al dan niet veroorzaakt is door de werkzaamheden. We zouden graag zien dat nulmeting wordt uitgevoerd door een onafhankelijke expert, zoals https://zneb.nl/
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf bouwoverlast – en schade.
8.3
Het is niet duidelijk of de nieuwbouw zal aansluiten op de bouwstijlen zoals die in de buurt zichtbaar zijn. We vragen om rekening te houden met de bouwstijlen in de buurt. Hier is ons verzoek om een stijl te kiezen die past bij de bouwperiode van de omringende panden (Balkstraat, Tuinbouwstraat, het gemeentelijk monument Oudenoord 390). Concreet willen we in ieder geval vragen voor het gebruik van een kleur en vorm baksteen die reeds in het genoemde straatbeeld aanwezig is. De omringende panden hebben bruine of rode bakstenen. Gele of grijze bakstenen passen niet bij de bouwstijlen in de buurt. Muren van beton, hout, metaal, pleisterwerk of kunststof zijn niet in het bestaande straatbeeld aanwezig en passen niet in het straatbeeld. Ter inspiratie; de woningen met rode of bruine bakstenen van project Zijdebalen, bijvoorbeeld in de Jongeneelstraat, hebben een bouwstijl die goed in de buurt zou passen.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf stedenbouwkundige opzet – architectuur, bouwstijl, bakstenen
21 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
9.1
In de Wijkopgaven Noordwest staat te lezen dat, ondanks dat de sociale cohesie in de wijken van Noordwest (waaronder Pijlsweerd valt) voldoende is, er ook uitdagingen en verbeteringen zijn: “De sociale ‘scheiding’ tussen mensen die in koop- en huurwoningen wonen neemt bijvoorbeeld toe. En ook de interactie tussen bewoners met een verschillende culturele achtergrond komt niet vanzelf tot stand.” (P. 17). In het huidige plan is deze sociale scheiding, een letterlijke scheiding geworden. Dit, doordat koophuizen ontwikkeld worden op bouwdeel A en D en de sociale huurwoningen aan de andere kant van de straat op bouwdeel E komen. In de wijk zelf is die scheiding veel minder hard, doordat er in de verschillende straten zowel koop- als sociale huurwoningen te vinden zijn. Wij zien eenzelfde afwisseling dan ook graag terugkomen in de plannen voor de verschillende bouwdelen.
Het project Oudenoord als geheel heeft een mix van woningtypen in zich, zowel sociale huur (op het parkeerterrein aan de Stroomstraat dat buiten deze bouwenvelop valt) als koop onder de NHG grens. Dat is binnen het project verdeeld naar grondeigendom.
9.2
In de bouwenvelop staat verder het volgende: “De horeca in de tijdelijke situatie was een belangrijke ontmoetingsplek voor de buurt. Daarom is het goed dat de toekomstige horeca deze rol kan vervullen. Dit bijzondere pand, waar nu al een community is ontstaan, kan zorgen voor sociale cohesie in de buurt.” (p.12). Er wordt echter niet beschreven waar en hoe onderzocht is dat de horeca nu een ontmoetingsplek is, noch of de wijkbewoners het pand en LOU nu zien als ontmoetingsplek.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf hotel, horeca en terras
9.3
Ook is onduidelijk wat er precies verstaan wordt onder ‘de buurt’, wat die ‘community’ dan precies behelst en of überhaupt aan de wijkbewoners is gevraagd of zij deze stelling onderschrijven. Kort gezegd zijn wij daar niet van overtuigd.
Voor de beantwoording zie inleiding; paragraaf Hotel. horeca en terras
9
22 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
9.4
De redenering dat het gebouw straks ook met de nieuwe short stay functie zorgt voor sociale cohesie is, mede gelet op het bovenstaande enkel, een aanname. Sterker nog, short stay zorgt vaak juist voor een afname van sociale cohesie. Zo staat ook te lezen in de algemene toelichting van de beleidsregels tijdelijk verblijf van de gemeente Utrecht: “Daarnaast merken we dat de groei van tijdelijke verhuur, vakantieverhuur en short stay in bestaande woonwijken de druk op de leefbaarheid verder vergroot en ervoor zorgt dat de sociale cohesie in een buurt afneemt.” (p.3). De keuze voor short stay in een wijk als Pijlsweerd is in deze dan ook een opmerkelijke en eentje die tegenstrijdig is met ons beeld en het beeld wat de gemeente heeft van deze wijk.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf hotel, horeca en terras.
9.5
Daarbij wordt het ons uit de bouwenvelop niet voldoende duidelijk waarom horeca en short stay de beste keuze zouden zijn voor de wijk en voor Utrecht als stad. In de bouwenvelop staat: “De (bouw) productie weegt op deze verspreide locaties niet het zwaarst. Het uitgangspunt is het verbeteren van de kwaliteit van de gebieden waarbinnen zij liggen. Het principe daarbij is differentiatie van woonmilieus op (sub)wijkniveau, eenheid op buurt/straatniveau.” (p. 15). In het huidige plan is de oppervlakte voor hotel & short stay (8580 m2 B&C) veel groter dan voor wonen (6690 m2 A&D). Er wordt echter verder niet ingegaan hoe een hotel en short stay de kwaliteit van de wijk verbeteren; enige indicatie is de bovengenoemde, dat de horeca druk bezocht werd maar er wordt dus niet aangegeven of de bezoekers uit de wijk zelf kwamen.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf hotel, horeca en terras.
23 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
Bij de uitgangspunten van Hoofdstuk 3 staat in dit verband ook dat de gemeente Utrecht in beginsel geen nieuwe hotels en short stay wil. Wij vragen ons af hoe invulling is gegeven aan Amendement A2019/143 ‘Laat short stay niet ten koste gaan van wonen’1 om ervoor te zorgen dat het inlopen van het tekort aan reguliere woningen prioriteit blijft houden ten opzichte van het inlopen van het tekort aan short stay accommodaties. Tevens hebben wij gevraagd of wij de studie mochten inzien waarin: “inzichtelijk gemaakt (wordt) dat wonen voor bouwdeel C niet haalbaar is en shortstay wel” (p. 17), hier is echter negatief op gereageerd.
De tekst in hoofdstuk 3 is iets genuanceerder dan wordt aangegeven. De “pas op plaats tot 2023” geldt alleen voor hotelkamers en niet voor short stay. De hotelontwikkeling binnen deze ontwikkeling was reeds opgenomen in de genoemde planvoorraad.
9.7
We willen daarom dat er beter gekeken wordt naar wat de impact van het hotel /short stay concept is voor de sociale cohesie van de wijk en dat er daarnaast ook wordt gekeken naar (sociale en/of maatschappelijke) alternatieven. Daarbij zou de buurt (in brede zin) directer - dan nu het geval is - betrokken moeten worden. De ‘inspraak’ tot op heden is beperkt gebleven tot twee momenten waar vooral informatie gegeven werd. Daadwerkelijke, betekenisvolle inspraak is echter achterwege gebleven
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf hotel, horeca en terras.
9.8
Het huidige ontwerp van gebouw D (zoals gezien in de presentatie op de informatieavond) wijkt af van van de gebouwen aan de Oudenoord en de woningen in de wijk. Het gebouw telt een extra verdieping (in totaal vijf verdiepingen hoog), waardoor het hoger en massiever is dan alle andere gebouwen in de omgeving. In de bouwenvelop staat dat bouwdeel D niet boven de nok van bouwdeel C uitkomt (p.10), maar doordat bouwdeel C een schuin dak heeft is de impact van de nu voorgestelde vijf lagen van D, daarmee niet te vergelijken.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Stedenbouwkundige opzet
9.6
Voor beantwoording zie inleiding; paragraaf Short stay Het stroomschema waarin de afweging tussen wonen en short-stay is gemaakt, is opgestuurd. Dit stroomschema werd gemaakt om aan te tonen dat wonen in bouwdeel C niet mogelijk is.
De eerste vierde bouwlagen van de nieuwbouw en de eerste drie lagen van de bestaande gebouw ontlopen elkaar niet veel in de hoogte. Dat komt omdat het bestaande gebouw een veel grotere verdiepingshoogte heeft. De vierde laag van het bestaande gebouw en de vijfde laag van de nieuwbouw bereiken uiteindelijk vrijwel dezelfde hoogte.
24 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
9.9
Voorstel is daarom om het gebouw maximaal 4 verdiepingen te geven en qua bouwstijl meer aan te laten sluiten met de omliggende gebouwen door het gebruik van rode of bruine bakstenen.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Architectuur, bouwstijl, bakstenen.
9.10a
Bijkomend staat er in de Wijkopgaven Noordwest dat “In de komende jaren willen we ervoor zorgen dat bij de verdere verdichting van het gebied, voldoende groen aanwezig blijft en aandacht besteed wordt aan de verkeersintensiteit” (p. 19). Huidige voorstel voor de herontwikkeling en specifiek bouwdeel D heeft echter weinig aandacht voor voldoende groen en de verkeersintensiteit. Zo valt op dat er in de bouwenvelop geen concrete afspraken staan over de hoeveelheid groen: “Het planinitiatief levert een bijdrage aan het groenstructuurplan doordat de bestaande binnenterreinen worden vergroend en klimaatadaptief worden ingericht.” (p. 16). Er wordt geen uitspraak gedaan over hoeveel m2 er nu daadwerkelijk omgezet gaat worden in groen. Wel staat er, dat er door de grote van gebouw D minder ruimte is voor de zon: “De vergroting en uitbreiding van de bouwvolumes zorgt ervoor dat er minder zon komt op de binnenterreinen. Dat geldt met name voor de toevoeging van de vleugel van gebouw D langs de Tuinbouwstraat” (p. 20). We vragen ons daarom af hoe groen en leefbaar de buitenruimtes zullen zijn, die gerealiseerd worden in het huidige plan.
Dat is correct. Er zijn geen oppervlaktes vastgelegd in de bouwenvelop. Een bouwenvelop laat de grote lijnen van een plan zien, geeft het stedenbouwkundig volume aan en geeft de randvoorwaarden waaronder de gemeente haar medewerking aan het plan wil geven. Zo staat daarin te lezen dat de binnentuinen groener zullen worden. Het deel van de binnentuin dat groen wordt ingericht, krijgt toch behoorlijk wat zon. Dat een binnenterrein minder zon heeft wil overigens niet zeggen dat het niet groen ingericht kan worden. Er zijn vele planten die goed groeien in schaduw en een schaduwrijke tuin kunnen vormen. Er zijn overigens geen wettelijk normen voor hoeveel zon een tuin mag of moet krijgen.
25 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
9.10a
Als alternatief willen we daarom voorstellen dat de huidige parkeerplaats niet bebouwd wordt, maar omgezet wordt in een stuk groen. De grote open parkeerplaats, leent zich juist bij uitstek voor extra groen in de wijk en is daar beter geschikt voor dan de ruimte bij gebouw C. Dit doordat het groen dan niet van drie kanten ingesloten is door gebouwen en het groen dan makkelijk zichtbaar en toegankelijk is vanuit verschillende straten, in plaats van alleen vanuit de Huurweerstraat. Kiezen voor groen in plaats van extra bouwvolume bij bouwdeel D, zou ook gedeeltelijk compensatie bieden aan het niet tegemoet komen van de wens van bewoners voor groen op de plek van Bouwdeel E. Temeer ook omdat in de bijlage van de Wijkopgaven Noordwest bij de ideeën van Pijlsweerd (p. 24) al wordt aangegeven dat bewoners graag meer groen willen zien. Het ombouwen van de huidige parkeerplaats tot mooie en open groene plek, in plaats van de voorgestelde uitbreiding van de bouwvolumes zou daarmee bijdragen aan de wens van bewoners en het leefbaar houden van de wijk. Graag zien wij dus aanpassingen en betere onderbouwingen van de voorlopige plannen op bovenstaande punten.
Voor bouwdeel E (geen onderdeel van deze bouwenvelop) heeft gemeente in 2014 al een bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheid vastgesteld waarin het parkeerterrein is aangewezen voor woningbouw. Met dat bestemmingsplan heeft de gemeente dit terrein bestemd voor woningbouw.
9.11
De toegang tot de voorgestelde parkeergarage voor bouwdeel D zit aan het einde van de Huurweerstraat. Nieuwe bewoners zouden met de huidige routering door de Huurweerstraat moeten rijden om toegang tot de garage te krijgen. Sinds auto’s de wijk niet meer mogen verlaten via de Zilvergeldstraat en dan naar de Stroomstraat, komt het verkeer van de omliggende straten via de Huurweerstraat. We merken hierdoor in de straat nu al een forse toename van verkeersbewegingen. Wanneer er aan het einde van de straat ook nog de toegang komt tot de parkeergarage van bouwdeel D, dan zal het verkeer door de eenrichting in de straat verder toenemen. Met veel
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren
jonge en spelende kinderen in de straat, is dit zeer onwenselijk.
26 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
9.12
Ook zorgt een verdere toename van verkeer voor meer geluidsoverlast en verslechterende luchtkwaliteit. Omdat Utrecht vrijwel overal de grenswaarden voor schone lucht worden overschreden, is het extra van belang de verkeersbewegingen door woongebieden tot een absoluut minimum te beperken. Dat het huidige plan niet in betekenende mate zou bijdragen aan extra overlast, wordt nergens toegelicht (p. 19 bouwenvelop). Naast bouwverkeer zal een toename van verkeer volgens ons zeker het geval zijn. In ieder geval moet beter onderzocht worden wat de plannen op het gebied van veiligheid, luchtkwaliteit, geluidsoverlast en overige aspecten van leefbaarheid concreet voor de Huurweerstraat en het overige deel van de wijk betekenen. De tekst in de bouwenvelop is simpelweg te summier om als degelijke
Zie beantwoording 9.11 Daaruit volgt dat er voor lucht en geluid ook geen noemenswaardige wijzigingen optreden. Het bouwverkeer zal wellicht een tijdelijke wijziging in luchtkwaliteit geven.
9.13
Als de plannen voor een parkeergarage bij bouwdeel D tóch gehandhaafd blijven, dan willen we als absoluut minimum aanpassingen in de verkeersrichting of een herziening in de locatie voor de toegang tot parkeergarage D, zodat het verkeer niet via de hele Huurweerstraat hoeft te rijden. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een ondergrondse parkeergarage onder het nieuwe bouwdeel D, of een onderdoorgang op die locatie zodat het verkeer via het laatste stuk van de Tuinbouwstraat (tussen de twee kruispunten) de parkeerplaatsen kan bereiken. Ideeën over hoe het beter kan zijn er te over in de straat/ wijk.
De entree van de parkeervoorziening van deel D blijft in de nieuwe situatie gebruikt worden.
27 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr
Vraag
Antwoord
9.14
Zoals in de bouwenvelop staat, zijn zowel gebouw B als C monumentale panden. Om deze te behouden lijkt het ons juridisch niet mogelijk om gebouwdeel C aan de achterzijde op te hogen. In de informatieavond is deze verhoging ook vrijwel niet besproken. Er staat in het verslag: “Bouwdeel B wordt ingevuld met een hotel en openbare horeca,(...). Samen met bouwdeel C blijft dit gebouw in essentie ongewijzigd aan de buitenzijde, gezien de monumentale status.” (verslag bewonersavond). In essentie ongewijzigd is niet hetzelfde als zijvleugels ophogen met bijgebouwen van 3 meter. Het is daardoor voor bewoners onduidelijk wat nu precies de plannen zijn met bouwdeel C. Indien er door de ophoging de mogelijkheid komt voor dakterrassen op de vleugels van C, dan zal de leefbaarheid voor de laatste huizen in de Huurweerstraat afnemen doordat het geluid gaat weerkaatsen tussen de hoge gebouwen van D, C en B.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf Monumentale waarde pand beschermen
9.15
Door de karakteristieke uitstraling van B en C is het aanpassen van deze bouwdelen sowieso geen goed idee omdat een ingreep het straatbeeld wezenlijk verandert. Wezenlijke veranderingen zijn in een gebied waar een beheersverordening van kracht is die kortheidshalve alles wil houden zoals het is - niet toelaatbaar en onwenselijk. Ook zaken als cultuurhistorisch erfgoed van de omgeving, mogelijke archeologische vondsten en dergelijke zullen naast het behoud van het straatbeeld/wijkbeeld - waar de gemeente Utrecht erg aan hecht - in het achterhoofd gehouden moeten worden, alvorens de definitieve bouwenvelop aan het college en de raad van Utrecht worden voorgelegd. De summiere verwijzing in de bouwenvelop lijkt ons in dat licht onvoldoende.
Voor beantwoording zie inleiding: paragraaf verkeer en parkeren. We weten behoorlijk goed waar in Utrecht kans is op archeologische vondsten. Dat is allemaal in kaart gezet. Daar wordt rekening mee gehouden en dat ziet u terug in de bouwenvelop. In de deelplannen ABC wordt de grond niet geroerd, behalve om de binnentuinen in te richten. Voor de ondergrondse parkeergarage van deel D worden de archeologische richtlijnen aangehouden voor dat deel van de parkeergarage waar de grond geroerd wordt.
28 - Reactienota Oudenoord 330-370, april 2022
Reactienr 9.16
Vraag
Antwoord
Zoals eerder aangestipt beoogt de beheersverordening in Pijlsweerd geen veranderingen in de bestaande situatie te brengen. Op pagina 6 van de bouwenvelop staat dat de herbestemming van de panden niet geheel past, binnen de mogelijkheden die de beheersverordening biedt. Geheel niet, zou een beter gekozen frase zijn. Binnen de beheersverordening lijkt elke afwijking ons niet voor de hand liggen en per definitie een majeure wijziging. Gezien de krapte op de woningmarkt, begrijpen wij dat er voor woningen een dergelijke afwijking van bestemming voor de hand ligt. Een afwijking om hotel en short stay mogelijk te maken in wijk waar een strenge beheersverordening geldt en die voornamelijk dient als kleine volkswijk is niet gepast en niet wenselijk. Ook qua ruimtelijke ordening zijn er veel zaken die tegen de beheersverordening ingaan: bouwdeel D wordt ongeveer 2 keer zo groot qua oppervlakte én veel hoger, bouwdeel C wordt verhoogd ondanks monumentale status en er wordt een parkeergarage opgevoerd. Uit de bouwenvelop wordt echter van een groot aantal plannen niet concreet gemaakt wat de details zijn. Zo mist het plan en ontwerp van de verhoging aan bouwdeel C, van bouwdeel D is niet te zien of de stijl aansluit bij de omliggende gebouwen, van de parkeergarage is het onduidelijk hoe deze gesitueerd wordt, hoe hoog die wordt, hoe de aanrijroutes zijn et cetera.
Omdat onvoldoende duidelijk is wat nou precies het plan is qua bouw, afmetingen, hoogtes e.d. zouden wij graag meer informatie ontvangen (zie 8 hieronder).
De beheersverordening ‘Pijlsweerd, Tuinwijk en Tuindorp Oost e.o.’ staat naast het bestaande gebruik (kantoorfunctie) ook de functies maatschappelijke voorzieningen, kantoor en wonen toe. Dit betekent dat de woonfunctie op grond van de beheersverordening is toegestaan. Het plan omvat zowel woningen als een hotel, horeca en short stay functie. Een groot deel van de woningen valt binnen de categorie betaalbare woningen, waaraan grote behoefte is. Voor beantwoording zie inleiding; paragraaf Short stay Er is in Utrecht behoefte aan hotelkamers met een bijzondere invulling. Daaraan voldoen de hotelkamers die worden gerealiseerd. Een bouwenvelop laat de grote lijnen van een plan zien. Pas voor de aanvraag omgevingsvergunning wordt door de initiatiefnemer het plan tot in detail uitgewerkt. Hierop kan ten tijde van de ter inzage ligging van de aanvraag van omgevingsvergunning op gereageerd worden.