Reactienota Beleidsnota Wonen in Utrecht
Tekst van het document
Reactienota beleidsnota Wonen in Utrecht ‘Van woningmarkt naar volkshuisvesting’ 2025 - 2030
Reactienota Beleidsnota Wonen in Utrecht Utrecht.nl
Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7
Inleiding Doel reactienota Opbouw reactienota Inspraak en participatieproces Inspraakreacties Wijze van beoordelen van de inspraakreacties Aanpassing van ontwerp beleidsnota Wijze van vaststelling
3 3 3 3 3 4 4
2 2.1 2.2 2.3 2.4. 2.5
Samenvatting inspraakreacties en aanpassingen Betaalbaarheid Ouderen Overvecht Toegankelijkheid Dakloosheid
5 5 6 6 6
3 3.1
Aanpassingen op het concept Tekstuele en visuele wijzigingen in ontwerp visie
8
Bijlage 1: Inspraakreacties en beantwoording Bijlage 2: Inspraakreacties waarvan de tekst niet volledig in het 2 kolommenstuk is opgenomen
Reactienota, maart 2025 2
1 Inleiding 1.1 Doel reactienota Van 24 januari tot 7 maart 2025 hadden we de kans om ieders mening te horen over de ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht: van woningmarkt naar volkshuisvesting. Gedurende deze periode van zes weken kon iedereen reageren door een inspraakreactie (zienswijze) aan de gemeente te versturen. Door deze inspraakreacties kunnen we de opgestelde ontwerp nota beter maken. In deze reactienota vindt u de opmerkingen van bewoners, woningcorporaties, vastgoedeigenaren en andere belanghebbenden, met onze antwoorden daarop. Vervolgens wordt de nota met daarbij de reactienota door het college van B&W aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd. 1.2 Opbouw reactienota In het volgende gedeelte van hoofdstuk 1 krijgt u een beknopte uitleg over het participatieproces, de belangrijkste thema’s uit de inspraakreacties, hoe we deze hebben beoordeeld en wat de volgende stappen zijn voor de vaststelling van de plannen. In hoofdstuk 2 beginnen we met een samenvatting van enkele onderwerpen die aan bod zijn gekomen en lichten op hoofdlijnen toe hoe we hierop hebben gereageerd. In hoofdstuk 3 bieden we een overzicht van de verbeteringen of wijzigingen die in de Beleidsnota Wonen in Utrecht zijn doorgevoerd naar aanleiding van de inspraakreacties of ambtelijke reacties op de ontwerp nota.
In bijlage 1 (2-kolommenstuk) van deze reactienota vindt u een overzicht van alle inspraakreacties en onze antwoorden in een tabel. Bijlage 2 bevat 12 inspraakreacties waarvan de volledige tekst niet in het 2kolommenstuk is opgenomen. 1.3 Inspraak en participatieproces Om te komen tot de Beleidsnota Wonen in Utrecht is er een intensief participatietraject doorlopen. Dit hebben we in twee ronden gedaan.
In de eerste ronde (“we zien” - Q1 t/m Q2 2024) analyseerden we. We hielden het bestaande Utrechtse woonbeleid tegen het licht en brachten trends en ontwikkelingen in beeld. We hebben hiervoor eerdere enquêtes geanalyseerd en een online enquête uitgevoerd op het platform DenkMee. Ook zijn we in gesprek gegaan met bewoners en organisaties in de stad om een eerste beeld op te halen. De uitkomst van deze eerste ronde heeft geleid tot 5 onderwerpen en bijbehorende dilemma’s waarmee de volgende fase zijn ingegaan. In de tweede ronde (“we vinden" - Q3 2024 – Q1 2025) hebben we op basis van de verzamelde onderzoeksgegevens uit ronde 1 invulling gegeven aan de vraag wat voor woonstad Utrecht wil zijn en welke doelen en acties daarbij horen. We hebben de 5 onderwerpen, dilemma’s en mogelijk oplossingsrichtingen onderzocht en getoetst door opnieuw een uitgebreide participatieronde te organiseren. Deze participatieronde bestond uit een internetpeiling en een stadsgesprek. Tijdens het stadsgesprek hebben we ook gesproken over 4 aanvullende onderwerpen die deelnemers zelf hebben aangedragen. De inbreng en uitkomsten uit de participatieronden hebben we vastgelegd in participatieverslagen en gebruikt om deze nota vorm te geven.
Sinds 24 januari 2025 is de Beleidsnota Wonen in Utrecht online te vinden op de website van de gemeente Utrecht en kon iedereen tot 7 maart 2025 een zienswijze sturen aan de gemeente. 1.4 Inspraakreacties Er zijn in totaal 35 inspraakreacties/zienswijzen ingediend. Het gaat om de inspraakreacties van bewoners, woningcorporaties, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties. 1.5 Wijze van beoordelen van de inspraakreacties Een inspraakreactie bevat de mening, zorgen, wensen en suggesties van een indiener. De meningen in een inspraakreactie of de inspraakreactie zelf zijn nooit te beoordelen als goed of fout. Elke inspraakreactie is bestudeerd, om te bezien of de reactie aanleiding biedt om de ontwerp nota aan te passen.
Reactienota, maart 2025 3
Doel is dat de inspraakreacties met de reacties kenbaar worden gemaakt aan de gemeenteraad, zodat de gemeenteraad alle belangen kan afwegen en in de raad transparante besluitvorming plaatsvindt over de Beleidsnota Wonen in Utrecht. De doorgevoerde wijzigingen of aanvullingen naar aanleiding van alle reacties zijn benoemd in hoofdstuk 3. 1.6 Aanpassing van ontwerp Beleidsnota Wonen Naar aanleiding van de inspraakreacties en aanvullende ambtelijke opmerkingen heeft de gemeente de Beleidsnota Wonen in Utrecht op meerdere punten aangepast of verduidelijkt. In hoofdstuk 3 zijn de aanpassingen op de ontwerp Beleidsnota weergegeven. 1.7 Wijze van vaststelling De Beleidsnota Wonen in Utrecht wordt vastgesteld door de raad. Het college van burgemeester en wethouders legt de definitieve versie van de nota voor aan de gemeenteraad ter besluitvorming. Voordat de gemeenteraad de plannen vaststelt, kan het voorstel van het college besproken worden in de raadscommissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen. In de commissie vindt een politieke discussie plaats. Ook kan de raad besluiten om een raadsinformatiebijeenkomst te organiseren, waarin ze zich breder laat informeren en bewoners en andere belanghebbenden vraagt hun mening te geven over de plannen. Na vaststelling wordt de Beleidsnota Wonen toegevoegd aan de omgevingsvisie Utrecht.
Met vaststelling van deze nota kan de Woonvisie: Utrecht beter in balans worden ingetrokken.
Reactienota, maart 2025 4
2 Samenvatting inspraakreacties en aanpassingen In de inspraakreacties komt een aantal thema’s vaker voor waarover de insprekers zich zorgen maken en waarvan zij vinden dat dit aangepast of aangescherpt moeten worden in de beleidsnota. Dit hoofdstuk bevat per thema een samenvatting van de inhoud van de zienswijzen. Per thema staat een beknopte samenvatting, onze reactie en is aangegeven of de reactie heeft geleid tot aanpassingen in de beleidsnota. Alle wijzigingen die zijn doorgevoerd zijn zichtbaar in hoofdstuk 3. In bijlage 1 (2-kolommenstuk) zijn alle inspraakreacties los terug te lezen en is per vraag of opmerking van iedere inspraakreactie een antwoord gegeven. 2.1 Betaalbaarheid Reacties Marktpartijen uiten zorgen over het streven naar 75% betaalbare woningen van voldoende kwaliteit, omdat dit de financiële haalbaarheid van projecten onder druk zet. Daarnaast leven er zorgen over het ‘afwegingskader betaalbaar wonen’, dat bedoeld is om gemotiveerd van die 75% te kunnen afwijken, maar in de praktijk mogelijk leidt tot extra complexiteit, onduidelijkheid, vertraging en hoge administratieve lasten. Antwoord In het proces rond de nota is bewust een zorgvuldige afweging gemaakt over het betaalbaarheidspercentage en de stappen binnen het afwegingskader.
In de Omgevingsvisie en de RSU streven we naar een woningvoorraad die in 2040 bestaat uit 35% sociaal, 25% middensegment en 40% vrije sector. Op dit moment blijft het aandeel sociale huur (33%) achter en staat het middensegment (26%) onder druk door prijsstijgingen. Ook de huidige plancapaciteit schiet tekort om de doelen te halen, met 61% betaalbaar, waar 67% landelijk vereist is. Daarom zetten we in nieuwe plannen extra in op betaalbaarheid: 40% sociaal en 35% middensegment, waarvan 25% huur.
Aanpassing Er zijn geen inhoudelijke aanpassingen doorgevoerd de betaalbaarheidseis. Het afwegingkader is op enkele punten tekstueel verduidelijkt of aangescherpt. 2.2 Ouderen Reacties In het kader van passend wonen is in enkele reacties specifiek aandacht gevraagd voor de woonsituatie van ouderen. Zo pleiten zij voor concretere doelstellingen, het betrekken van ouderen bij het woonbeleid, duidelijke toegankelijkheidseisen voor woongebouwen, de ontwikkeling van vitale woongemeenschappen (ook voor ouderen met een migratieachtergrond) nauwere samenwerking met zorgpartijen en betere informatievoorziening. Antwoord In de nota is veel aandacht voor ouderen en passend wonen. Het actieplan Een (t)huis voor ouderen (TvO) is hierin geïntegreerd en vraagt, samen met het aankomende uitvoeringsplan, om voortzetting van de samenwerking binnen het netwerk rond wonen, welzijn en zorg voor ouderen. Het signaal over betere informatievoorziening herkennen we. Afgelopen jaar zijn we hier al mee gestart, onder andere via de bewustwordingscampagne van de Woonadviseur Ouderen 55+ en een ansichtkaart over wonen voor ouderen. Het betrekken van ouderen bij ontwikkelingen ligt dan ook voor de hand. Aanpassing Er zijn geen inhoudelijke aanpassingen doorgevoerd, behalve aanscherping van teksten.
Het afwegingskader hebben we geïntroduceerd na gesprekken met marktpartijen. Zij hebben ons meegegeven dat we aandacht moeten hebben voor de haalbaarheid van projecten. Wanneer er urgente redenen zijn, zoals financiële haalbaarheid, kan gemotiveerd worden afgeweken van de 75% betaalbaar, met als ondergrens de landelijke norm van 2/3 betaalbaar. Met het afweegkader bieden we die ruimte, geven we aan waar onze ambitie ligt, waar we speelruimte zien en waar voor ons de absolute ondergrens ligt. Reactienota, maart 2025 5
2.3 Overvecht Reacties Eén reactie richt zich specifiek op passages over Overvecht. De eenzijdige typering van Overvecht als 'onveilig' en 'anoniem' wordt niet correct bevonden, omdat dit beeld niet klopt met de diverse en vaak positieve beleving van bewoners, en onvoldoende onderbouwd is. Sociale veiligheid en leefbaarheid verschillen sterk per plek en hangen ook samen met persoonlijk welbevinden. Nieuwe woningen zijn niet nodig om de sociale gemeenschap te versterken; dezelfde doelen kunnen ook binnen de bestaande woningvoorraad worden bereikt. Bijbouwen van woningen hoeft niet de beste oplossing voor problemen te betekenen. Bovendien kan extra woningbouw de leefbaarheid juist verslechteren, onder andere door verlies van groen en leefruimte. Daarom maken zij bezwaar tegen het eenzijdig presenteren van Overvecht als geschikte plek voor verdichting zonder de nadelen daarvan te benoemen. Antwoord Het is inderdaad positief dat veel bewoners met plezier in Overvecht wonen, maar we zien ook dat de wijk op verschillende vlakken achterloopt ten opzichte van de rest van de stad en dat er daadwerkelijk uitdagingen zijn op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. We bedoelen niet te zeggen dat maatregelen zoals bijbouwen en verdichten de enige oplossing zijn voor anonimiteit en sociale veiligheid, maar dat ze wel een bijdrage kunnen leveren aan het verbeteren van de situatie.
Aanpassing We voegen in de tekst over wijkgericht maatwerk in Overvecht toe dat veel bewoners met plezier wonen in de wijk en de wijk positief ervaren. We willen niet suggereren dat maatregelen zoals bijbouwen en verdichten dé oplossing zijn en passen de tekst hierop aan. 2.4 Toegankelijkheid Reacties Er zijn zorgen over het ontbreken van concrete doelstellingen en maatregelen om woningen daadwerkelijk toegankelijk te maken. Er wordt gepleit voor een bindende quota voor rolstoeltoegankelijke en aanpasbare woningen binnen nieuwbouwprojecten en om het versneld aanpassen van bestaande woningen. Het beeld is dat er nog vaak woningen worden opgeleverd die niet voor iedereen toegankelijk zijn. Het kost achteraf veel geld om elementen toe te voegen die een woning wel toegankelijk maken. De Werkgroep Wonen vraagt betrokkenheid bij projecten om aan de voorkant input te kunnen leveren over toegankelijkheid. Verder is er aandacht gevraagd om in de nota verbinding te leggen met het uitvoeringsprogramma ‘Utrecht voor iedereen toegankelijk’ van de gemeente.
Antwoord Toegankelijke woningen zijn van belang voor mensen met een beperking, ouderen en gezinnen met jonge kinderen. Ons uitgangspunt is dat zoveel mogelijk woningen toegankelijk zijn, zodat iedereen – ook mensen in een rolstoel – nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Hoewel we hiervoor geen harde quota opnemen in de nota, geldt op basis van het uitvoeringsprogramma ‘Utrecht voor iedereen toegankelijk’ wel dat alle woningen in ieder geval bezoekbaar moeten zijn. Daarnaast vragen we (ver)bouwers om zoveel mogelijk woningen woonbaar te maken voor mensen met een rolstoel of rollator. Daarnaast gaan we de kennis van ervaringsdeskundigen, ouderen en mensen met een beperking benutten bij het ontwerp en de uitvoering, om dure aanpassingen achteraf te voorkomen. In het project ‘Rosendael’ (Indusdreef 5) in Overvecht doen we daarom een pilot waarbij we samen met de Werkgroep Wonen van SOLGU, U op Leeftijd Saluti Utrecht en de Wmo Cliëntenraad al in een vroeg stadium meedenken over de toegankelijkheid van nieuwe woningen. Aanpassingen We hebben in de nota tekstueel de verbinding gemaakt met het uitvoeringsprogramma ‘Utrecht voor iedereen toegankelijk’ en de tekst verder aangescherpt. 2.5 Dakloosheid Reacties De reacties stellen dat de nota goede uitgangspunten bevat, maar tekortschiet in het aanpakken van dakloosheid.
Er wordt onvoldoende aangesloten bij het ‘Nationaal Actieplan Dakloosheid Eerst een Thuis’ en het principe 'Wonen Eerst', dat uitgaat van huisvesting als startpunt, niet als eindpunt na zorg. De definitie van dakloosheid is te beperkt; de Ethos Light-definitie moet leidend worden. Ook ontbreken concrete doelen, cijfers en plannen om dakloosheid uit te bannen. De oproep is om wonen centraal te stellen in de oplossing van dakloosheid, opvang daadwerkelijk af te bouwen, en dakloze mensen recht op een eigen woning en urgentie te geven. Antwoord We erkennen dat dakloosheid in het verleden te veel als zorgprobleem is gezien en willen nu een duidelijke stap zetten richting 'Wonen Eerst', waarbij huisvesting het uitgangspunt is. We onderschrijven de ambitie uit het ‘Nationaal Actieplan Dakloosheid Eerst een Thuis’ en de ‘Regionale Aanpak Dakloosheid U16 Staat als een (t)huis’ en willen de focus verleggen van opvang naar wonen met passende ondersteuning. Tegelijkertijd is afbouw van opvang nu nog niet haalbaar, omdat er in 2023 en 2024 juist extra opvangcapaciteit nodig was om te voorkomen dan mensen op straat moesten slapen. We nemen de suggesties over om de definitie van Wonen Eerst en dakloosheid te verduidelijken en een plan te maken voor het gefaseerd Reactienota, maart 2025 6
afbouwen van opvang, met prioriteit voor jongeren. Aanpassingen De nota is aangepast naar aanleiding van de reactie. We benadrukken in de tekst aan dat we de focus verleggen van maatschappelijk opvang (opvang, zorg en uitstroom) naar het principe ‘Wonen Eerst’: mensen krijgen zo snel mogelijk een eigen woning met passende ondersteuning. We komen in samenwerking met het sociaal domein en partners met een plan onder welke voorwaarden opvang afgebouwd zou kunnen worden. Jongeren krijgen hierbij prioriteit. We gaan werken aan een bredere definitie van dakloosheid om alle doelgroepen goed in beeld te krijgen. Wonen Eerst levert niet alleen meer autonomie op voor mensen, maar ook maatschappelijke kostenbesparingen. Dit principe wordt meegenomen in het verdeelbesluit, en intermediaire verhuur wordt afgebouwd, tenzij zorginhoudelijke redenen dit noodzakelijk maken.
Reactienota, maart 2025 7
3 Aanpassingen op de ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting Naar aanleiding van de inspraakreacties en aanvullende ambtelijke opmerkingen heeft de gemeente de ontwerp Beleidsnota Wonen in Utrecht op meerdere punten aangepast of verduidelijkt. In de onderstaande tabel zijn de wijzigingen bijgehouden per onderwerp en pagina. Onderwerp
Introductie
Pag. ontwerp 14
Opgave 17 Betaalbaar - Van 32 Tijdelijk naar Versneld Betaalbaar - kaart 33 plancapaciteit Betaalbaar 35 woningen moeten vooral betaalbaar zijn Betaalbaar 36, 39, 55, 79 Betaalbaar - sociale 36, 37 huur Betaalbaar - sociale 36 huur Betaalbaar 39 - 41 middenhuur
betaalbaar betaalbare koop Betaalbaar -
42 45
Zienswijze of ambtelijk?
Pag. def.
Aanpassing
14
Plan van Aanpak Huisvesting en ondersteuning kwetsbare doelgroepen (2019) toegevoegd Ambtelijk onder beleidsdocumenten die zijn ingebed in deze nota. Boven de hoge inkomensgrens' verduidelijkt met €72.000 (prijspeil 2022). Ambtelijk Zin toegevoegd n.a.v. amendement A47 Actieplan Studentenhuisvesting: Geschikte Ambtelijk doelgroepen voor deze woningen zijn onder andere jongeren, studenten en aandachtsgroepen. Kaartbeeld plancapaciteit aangepast o.b.v. actuele inzichten. Ambtelijk
17 32
33 35
Toegevoegd is dat in de sturing op betaalbaarheid de lijn vanuit het wetsvoorstel Versterking Zienswijze regie volkshuisvesting wordt gevolgd.
36, 39, 41, 55, M2 verduidelijkt door GBO toe te voegen. Ambtelijk 79 36 Toevoeging aan netto groei door te benoemen dat het van belang is dat we niet alleen kijken Zienswijze naar het huidige jaar, maar daar sturen waar we impact kunnen maken. 36 Toevoeging sturing op kernvoorraad bij private ontwikkelende partijen Ambtelijk 39, 40, 100-107 Kader; 'Aanvullend op de Wet betaalbare huur...' verduidelijkt met aanvulling 'waarover wij Ambtelijk afspraken maken (in bijv. anterieure- of uitgifte-overeenkomsten'. Voor zone B is voor alle gebieden de begrenzing. En een zin toegevoegd over eventuele aanpassing van de begrenzing bij besluitvorming over toekomstige omgevingsvisies van deze knooppunten. 41 Ter verduidelijking minimale oppervlaktes per zone voor betaalbare koop opgenomen in het Ambtelijk kader 'Voor betaalbare koop hanteren wij de volgende uitgangspunten'. 45 Het kader 'Betaalbaar wonen en de opgave voor klimaat en circulair' is als nieuw Ambtelijk
Reactienota, maart 2025 8
cxcccccc ccc
Onderwerp
Pag. ontwerp
Pag. def.
Passend 48 Evenwichtige woonruimteverdeling
48
Passend 48 Evenwichtige woonruimteverdeling Passend - mensen in 49 kwetsbare positie Passend - mensen in 50 kwetsbare positie Passend - mensen in 51 kwetsbare positie
48
Passend wonen ouderen Passen- studenten
54
54
55
55
Passend - Jongeren Passen - Mensen met een beperking Passend doorstroming Passend doorstroming Passend – Wooncoöperaties Leefbaar
55 57
55 56
60
60
61
61
63
63
65
65
Leefbaar - kader Overvecht
69
69
49 50 50 - 51
Aanpassing
Zienswijze of ambtelijk?
toegevoegd. Cursief gedeelte toegevoegd aan de volgende zin: In 2025 wordt op basis van een Zienswijze gezamenlijk vastgestelde visie duidelijk of de huidige woonruimteverdeling of een alternatief scenario zorgt voor de meest effectieve woonruimteverdeling in de Utrechtse woningmarktregio. Om te benadrukken dat corporaties en regio ook een stem hebben. De tekst over voorrangsregels is beter in de tijd geplaatst: optimalisaties ten aanzien van Ambtelijk voorrang en het resultaat van de inzet op meer gelijkluidende voorrangsregels worden doorgevoerd in de wijziging van de huisvestingsverordening in 2027 Zin toegevoegd: Daarbij leidt hetzelfde woningtekort ertoe dat er meer personen en Zienswijze gezinnen geen dak boven hun hoofd hebben. Zin toegevoegd: Bij de samenwerkingsafspraken die we met corporaties maken over dit Zienswijze thema betrekken we ook zorgpartijen. In het kader 'Uitgangspunten voor het verdelen van de schaarste' is punt 2 ingekort en het Zienswijze onderwerp heeft een aparte bullet gekregen onder 'Door dakloosheid tegen te gaan en de focus te verleggen naar Wonen Eerst'. Term 'Hof van Utrecht' toegevoegd aan het geclusterde concept zoals met betrokken Ambtelijk partners besproken. De minimale oppervlakte voor de gemeenschappelijke ruimte per studio aangepast van 2m² Zienswijze naar 1-2m².
Toelichting over huurtoeslag weggehaald omdat deze regeling per 1 januari 2026 verandert. Ambtelijk De tekst is aangescherpt en er is verbinding gelegd met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht Zienswijze voor iedereen toegankelijk'. Figuur doorstroming verduidelijkt. Ambtelijk Het subsidieplafond voor verhuispremie is bereikt. Daarom is de tekst geüpdatet: "Het subsidieplafond is begin 2025 bereikt, waardoor de regeling (tijdelijk) is gestopt." Toevoeging van maatwerk ten aanzien van oppervlaktes bij wooncoöperaties
Ambtelijk Ambtelijk
Alinea 'Door de stem van de woningzoekende te horen' aangevuld met de zin: In het project Zienswijze ‘Rosendael’ (Indusdreef 5) in Overvecht doen we een pilot waarin we de Werkgroep wonen van SOLGU, U op leeftijd Saluti Utrecht en de Wmo Cliëntenraad vroegtijdig betrekken. Kader 'Wijkgericht maatwerk Overvecht als voorbeeld' aangevuld naar aanleiding. Zienswijze Toegevoegd dat veel Overvechters met plezier in de wijk wonen en verduidelijkt dat via de Reactienota, maart 2025 9
cxcccccc ccc
Onderwerp
Pag. ontwerp
Pag. def.
Leefbaar - Circulair
70
70
Leefbaar - innoveren 71 en experimenteren Wijkgericht 75 pijlenschema Aandeel betaalbare 76 koop Wijkgericht werken - 77 afwegingskader
71
Wijkgericht werken - 79 woonwaaier Monitoren 84
79
Monitoren
84
84
Monitoren
84
Financiën Begrippenlijst Begrippenlijst Bijlage 1 Wijkrichtingen
90 97 Bijlage 1
75 76 77
84
88 94 98 Bijlage 1
Aanpassing
Zienswijze of ambtelijk?
Wijkaanpak en de Beleidsnota Omgevingsvisie gewerkt wordt aan de toekomst van de wijk. 1e bullet aangepast met aanscherping rondom circulair en toevoeging van 'verkennen we Ambtelijk met de corporaties de mogelijkheden om meer circulaire woningbouw te realiseren.' Toegevoegd aan tekst: Dit biedt vaak kansen voor circulaire, duurzame Ambtelijk woningbouwconcepten, in lijn met de beleidsnota Utrecht Circulair 2030. Enkele beweegrichtingen aangepast in kaartbeeld gemengde wijken in prijscategorieën Ambtelijk beweegrichtingen per wijk. Uitzonderingspositie verwijderd voor Binnenstad, Leidsche Rijn Centrum en Kanaleneiland. Ambtelijk Afwijking door ruimtelijk te verevenen verduidelijkt door te benoemen dat het gaat om nieuwe plannen en door de toevoeging van verevening tussen projecten met aantoonbare samenhang. Het woord 'gewenste' toegevoegd aan de woningwaaier om de status te verduidelijken.
Zienswijze
Zienswijze
Aanpassing van de omschrijving van de 1e effectindicator die gaat over de doelstelling: 'We Ambtelijk realiseren passende woonconcepten voor aandachtsgroepen'. Indicator slaagkans vervangen door de relatieve verandering van het aantal toewijzingen Ambtelijk (aanbod- & lotingmodel) > de relatieve verandering van het aantal actief woningzoekenden. Schrappen van indicator aantal verhuizingen per jaar omdat dit geen goede indicator is voor Ambtelijk het meten van doorstroming. Aanpassing jaartallen in financiële tabel zodat ze overeenkomen. Ambtelijk Toevoeging begrip betaalbare woningen. Ambtelijk Definitie studentenwoningen toegevoegd vanwege campuscontract en WWSO. Ambtelijk Wijzigingen spelling en consistentie in bijlage 1. Ambtelijk
Reactienota, maart 2025 10
cxcccccc ccc
Bijlage 1 Inspraakreacties en beantwoording Nr. 1
Reactie Het startpunt van de beleidsnota lijkt te zijn dat er meer woningen in de gemeente moeten komen. Ik bestrijd dit ten zeerste en vind dit veel te kort door de bocht. 1.) Ja, in Nederland lijkt een tekort op de woningmarkt en ook de structureel oplopende prijzen in grote delen van het land suggereren een chronisch tekort aan woningen. Maar, tegelijkertijd zijn er delen in Nederland waar dorpen leeglopen en daarmee de brede welvaart onder druk staat. In geheel Oost Nederland zijn grondprijzen lager, is in delen een woning overschot en zijn bouwmaterialen en arbeid vaak goedkoper. Het antwoord om in de 5 grote steden te zoeken naar additionele woningen is een zeer beperkte blik: bouwen/verbouwen waar de prijs het hoogst is. Ik ben van mening dat er in Nederland een actief beleid moet zijn om mensen te overtuigen uit de grote steden weg te trekken; wortel en de stok. Nu woningen gaan bijbouwen in de grote steden lost totaal niks op, maar houdt het probleem van scheefgroei stad-Oost NL juist in stand. Dit is exact hetzelfde als wegen bouwen: het verkeer volgt de aanwezigheid van wegen. Laten we stoppen met bouwplannen in de grote steden; eerst ander beleid.
Antwoord In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 is de keuze gemaakt voor de gezonde groei van de stad. In deze strategie is tot 2040 een groei voorzien van 60.000 extra woningen met als uitgangspunt dat de stad moet groeien in balans. Telkens wanneer het aantal inwoners toeneemt, de stad groeit, hebben we extra maatschappelijke voorzieningen nodig, meer en beter groen, investeringen in mobiliteit, et cetera. Op deze wijze willen we bijdragen aan het verlichten van de woningnood en gezonde groei van de stad.
2.) Daarnaast vind ik het voor de leefbaarheid in de stad volkomen onacceptabel om nog meer woningen te hebben. De lokale infrastructuur staat onder grote spanning (capaciteit van wegen, stroomnet, OV, etc.); ook voorzieningen zijn volledig volgelopen (restaurants, scholen met loting, huisartsen, etc.). We kunnen de druk van meer inwoners simpelweg niet aan zonder dat leefbaarheid verder achteruitgaat. Meer woningen is volstrekt een achteruitgang van de lokale situatie en lost geen enkel probleem op. De huizenprijzen zullen niet dalen door een (iets) hoger aanbod. Wachtlijsten zullen niet merkbaar afnemen, etc. Een zeer slecht plan voor Utrecht en ook voor Nederland! Overigens heb ik deze visie ook gedeeld op het stadsgesprek eind 2024, maar is deze niet teruggekomen in de samenvatting van de avond. Kennelijk lag deze visie te ver af van wat men verwachtte.
Reactienota, maart 2025 11
2
Er is alvast één ding waar zeker op gecontroleerd zou moeten worden. Je hebt personen die huren in de sociale sector en daarnaast een huis verhuren. Het lijkt mij dat dit niet de bedoeling kan zijn. Het lijkt mij dat zulke personen voor de keuze gesteld moeten worden om of in het eigen huis te gaan wonen, of deze verkopen. In beide gevallen komt er woonruimte vrij. Het kan niet zo zijn dat men goedkoop woont in een sociale huurwoning en vervolgens een andere woning verhuurt en er zo dus misbruik maakt van het sociale huurstelsel.
3
Mijn indruk van de nota en de plannen is zeer positief: de markt beteugeld, ruimte voor diversiteit en variatie. Top!
4
Als senior woningzoekende, die lange tijd staat ingeschreven bij DAK (Woningnet) als alleenstaande woningzoekende voor een appartement of woning in de regio Utrecht vraag ik graag de aandacht voor het volgende. Persoonlijk wil ik dolgraag in een nieuwbouwappartement te Utrecht gaan wonen. Als senior woningzoekende lijk ik daar geen of nauwelijks kans op te maken. Als ik het nieuwbouwproject dat kortgeleden werd opgeleverd in de Burgemeester Norbruislaan als recent voorbeeld mag noemen is het voor een senior woningzoekende erbarmelijk en welhaast onmogelijk om daar te kunnen komen wonen. Van de 20 appartementen die op DAK stonden (via woningbouwvereniging Woonin) en waarop kon worden gereageerd waren er volgens de spelregels drie appartementen uitsluitend voor jongeren tot 30 jaar. Een klein aantal van de op DAK staande appartementen, gelet op de grootte van deze woningen, waren begrijpelijkerwijs voor gezinnen van tenminste twee personen. Van de vele resterende appartementen waren geen bijzondere spelregels, behalve de gebruikelijke, van toepassing.
Gelet op het feit dat er ongetwijfeld enkele urgente woningzoekenden hadden gereageerd en gelet op het feit dat een klein percentage dient te worden toegewezen aan brandweerlieden; politiemensen; onderwijzers; verpleegkundigen en andere ambtenaren en belanghebbenden, bleek ondergetekende voor dit project helaas op een 67e of een nog ongunstiger plaats te eindigen. Ik voelde mij als het ware gediscrimineerd. Als er van al die appartementen een aantal speciaal voor jongeren zijn gereserveerd, waarom dan nog niet één voor senioren? Graag zou ik willen verzoeken om bij nieuwbouwprojecten te Utrecht in de toekomst ten minste voor een of meerdere appartementen ook senior woningzoekenden redelijke en betere dan de huidige, kansen te bieden om
Wij zijn het ermee eens dat het niet zo moet zijn dat mensen in een sociale huurwoning wonen en ondertussen een huis in eigendom hebben en deze verhuren. Echter, hier is een aanpassing van het landelijke systeem voor nodig. We hebben geen formele mogelijkheden om mensen te dwingen hun woning te verkopen of zelf te gaan bewonen. Het is nu zo geregeld dat mensen bij de start van hun huurcontract worden getoetst op inkomen. Als dit inkomen passend is voor de sociale huur, kan deze persoon hier intrekken. Daarna wordt er jaarlijks gekeken naar het inkomen van deze persoon om te bepalen of er een grotere huurverhoging plaats kan vinden. Hierbij wordt niet het specifieke inkomen getoetst maar alleen gekeken of een huurder boven een bepaald jaarinkomen zit. We gaan ons de komende jaren samen met corporaties oriënteren op onderzoek naar de mogelijkheden voor niet alleen een toets op jaarlijks inkomen, maar ook het vermogen van iemand. Bedankt voor de positieve inspraakreactie. Vanaf juli 2024 is het mogelijk voor corporaties om voor een deel van de woningtoewijzingen buurtvoorrang voor ouderen (en jongeren) te hanteren. Hiermee wordt o.a. tegemoetgekomen aan de wens om rekening te houden met opgebouwde sociale structuren en netwerken van ouderen en voor jongeren vergroot het de slaagkans om in hun buurt woonruimte te kunnen vinden.
Om de slagingskansen voor mensen buiten de buurt niet al te veel verkleinen is de mogelijkheid om buurtvoorrang te geven gemaximaliseerd. Voor senioren is dit 50% van de aangeboden woningen en voor jongeren is dit 20%. De corporaties bekijken per project in hoeverre buurtvoorrang voor senioren of jongeren wordt toegepast. Daarnaast is er voor ouderen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning, ook een voorrangsregel voor woningen die gelabeld zijn als seniorenwoonruimte (bijvoorbeeld het onlangs opgeleverde woningbouwproject de Tenor). En afhankelijk van de grootte van de huidige woning kan de zogenaamde Groot naar Beter regeling interessant zijn. Met deze regeling is het mogelijk om met voorrang te verhuizen van een woning met vier of meer kamers, naar een woning met maximaal drie kamers. Er kan ook contact opgenomen worden met de Woonadviseur 55+. De Woonadviseur Ouderen helpt alle ouderen (55+) die wonen in Utrecht die op zoek zijn naar een passende woonsituatie, nu en in de toekomst.
Reactienota, maart 2025 12
5.
6.
7. 8.
9.
10
voor een dergelijke woning in aanmerking te kunnen komen. Goede richting lijkt me: van markt naar volkshuisvesting. Lange weg ook. Ik heb eerder mijn persoonlijke situatie geschetst die door de huidige huurwet financieel zeer penibel is; ik heb een tweede woning voor mijn zus gekocht en deze als sociale huurwoning voor haar beschikbaar gesteld. Dat ging 2 jaar goed, maar is nu onbetaalbaar geworden door de jaarlijkse belasting die betaald moet worden. Ik pleit zeer voor het betalen van belasting naar inkomsten. Wij zijn verheugd om te lezen dat er specifieke aandacht is voor de doelgroep ouderen (met het realiseren van geclusterde woningen en vitale woongemeenschappen). Dat er concreet 20% van de jaarlijkse bouwprogrammering voor ouderen wordt bestemd is wat ons betreft een mooie stap om te zorgen voor meer doorstroming op de Utrechtse woningmarkt. Wat nog wel mist is de doorvoering van deze doelstelling in het indicatoren overzicht waarop gestuurd gaat worden (passend wonen, p. 54). Wordt dat nog opgenomen? Ik wens jullie veel succes met de verdere afronding van de nota. Wat goed om te horen! Vooral de focus op sociale huur en middenhuur. Wij zijn heel blij met de middenhuur. Meer woningen (nieuwe wijken/wijkjes) klinkt mooi, maar zorg ook voor voorzieningen in deze nieuwe wijken.
Bijvoorbeeld supermarkten waar wijkbewoners primaire behoeften als brood, zuivel en groente kunnen halen, zodat je geen onnodige auto- of fietsbewegingen hebt in andere wijken, omdat nieuwe wijkbewoners daar hun boodschappen moeten doen. Zelf woon ik in een ruime gezinswoning. Een koopwoning. Graag zou ik kleiner gaan wonen zonder hier financieel op achteruit te gaan. Dat lijkt nu onmogelijk of ik zie door de bomen het bos niet. Zorg voor begeleiding of coaching voor senioren/ouderen die kleiner willen gaan wonen. Niet alleen huur tot huur maar ook koop tot huur, of koop tot koop. Help mensen zoals ik die wel willen, maar niet kunnen, of de weg niet weten.
Ik ben aangewezen op sociale huur. En loop tegen de 70 jaar. Zodra ik mijn flat verruil -thans 4 hoog zonder lift - voor een flatwoning met lift, zie ik dat bijna alle appartementen krankjorem duur zijn en tegen middenhuur aanzitten. Véél te hoog en dus voor mij onbetaalbaar! Ook de servicekosten zijn waanzinnig hoog. Hoe moet een mens dat betalen? Daarnaast stijgen ook de huren momenteel veel te hard. Op deze manier is er geen optie om te verhuizen. Tot op heden wordt er niets aan gedaan- het probleem speelt al járen- en zie hier het resultaat! Dit nieuwe beleid wordt veel te laat ingezet. En kost ook nog járen. Dus wat moet ik zeggen…?
De fiscale wetgeving rondom een tweede huis wordt door de rijksoverheid bepaald. Het Rijk onderzoekt of een stelsel op basis van werkelijk rendement mogelijk is. Het Rijk geeft aan dat het doel is een nieuw stelsel per 2028 in te voeren.
Op pagina 94 van de beleidsnota begint de begrippenlijst. In deze begrippenlijst staat toegelicht wat er wordt verstaan onder: nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. De monitoring van deze indicatoren zal onderdeel worden van de Woondeal monitoring en onze MPR. Daarnaast is er voor ouderen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning, ook een voorrangsregel voor woningen die gelabeld zijn als seniorenwoonruimte (bijvoorbeeld het onlangs opgeleverde woningbouwproject de Tenor). Bedankt voor de positieve inspraakreactie. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 is de keuze gemaakt voor de gezonde groei van de stad. Hierbij is het uitgangspunt dat de stad moet groeien in balans. Telkens wanneer het aantal inwoners toeneemt hebben we extra maatschappelijke voorzieningen nodig, meer en beter groen, investeringen in mobiliteit, et cetera. Op deze wijze willen we bijdragen aan het verlichten van de woningnood en gezonde groei van de stad. Voor vragen en hulp bij het vinden van een passende woning hebben we samen met de corporaties de Woonadviseur 55+ die Utrechters van 55+ gratis helpt bij vragen over wonen (zie https://www.woonadviseur55plus.nl/). Afhankelijk van de grootte van de huidige woning kan de zogenaamde Groot naar Beter regeling interessant zijn.
Met deze regeling is het mogelijk om met voorrang te verhuizen van een woning met vier of meer kamers, naar een woning met maximaal drie kamers. Wij zien ook dat het voor senioren soms moeilijk is om te een woning te vinden die aansluit bij de wensen. Daarom zetten wij via deze nota juist in op meer en beter geschikte huisvesting voor senioren, zowel qua oppervlakte en voorzieningen maar ook bijpassende huurprijzen. Helaas is dat niet van de ene op de andere dag verholpen. We hebben op dit moment in Utrecht de Woonadviseur Ouderen 55+. De woonadviseur helpt Utrechtse ouderen van 55+ gratis bij vragen over wonen en ouder worden. De woonadviseur kan u dan ook mogelijk helpen in de zoektocht naar een nieuwe passende woning. Reactienota, maart 2025 13
11
Allereerst goed dat er aandacht is voor woningbouw, fijn dat de gemeente doorheeft hoe nijpend het woningtekort is in Utrecht! Nieuwbouw is absoluut noodzakelijk, over dat onderwerp wil ik graag twee dingen benadrukken: 1. Daarnaast is het echt noodzakelijk dat de stad Utrecht verdicht. Niet alleen vanwege de te kleine woonvoorraad, maar ook zodat er meer draagvlak is voor grootstedelijke faciliteiten (wat zou een echte vijfminutenstad toch mooi zijn!). In het plan is er veel aandacht voor optoppen, aanplakken en uitplinten, maar tegelijkertijd worden er inefficiënte, dunbevolkte buurten gebouwd. Groenewoud in Papendorp heeft op de kaart 'zonering middenhuur Utrecht' zelfs het stempel 'Zone bNieuw hoogstedelijk', maar in de plannen zie ik daar weinig van terug. Bouw gewoon meteen stedelijke buurten (zone b), zodat je niet later nog te maken krijgt met nimby's die geen verdichting in hun suburbane wijk willen. Een stedelijke buurt is ook veel aantrekkelijker dan een saaie slaapwijk: veel mensen in mijn kring zouden liever in de binnenstad wonen dan in bijvoorbeeld Vleuterweide. Het is ook prima mogelijk om in een stedelijk gebied een gezin met kinderen te hebben. Als een afgesloten middelhoog bouwblok een mooie privé binnentuin heeft, is een eigen tuin niet meer nodig, vooral als bewoners ook een balkon hebben.
Door gezinswoningen te stapelen, kunnen we zoveel meer woningen realiseren in Utrecht. Ik zou daarom graag zien dat er bij toekomstige projecten zoals in de Rijnenburgpolder direct voor een grootstedelijke visie wordt gekozen, en niet weer voor een te suburbane buurt met te weinig faciliteiten en levendigheid.
Daarnaast is er op dit moment al een financiële regeling van de corporaties 'maximale huursprong' die ervoor zorgt dat als u een grote sociale huurwoning achterlaat en verhuist naar een kleinere sociale huurwoning, de huur maximaal met 50 euro omhoog gaat. Daarnaast werken we samen met woningcorporaties om ook in de nieuwbouw een aanzienlijk deel met woningen met een huurprijs in de kernvoorraad (maximaal € 682,96 voor een of twee persoonshuishoudens) te realiseren. De keuze voor verdichting en de spreiding van groen/wonen/werken in de stad is gemaakt in de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU). Eén van de kenmerken van de RSU, is dat Utrecht in 2040 een compacte meerkernige stad is. Hierdoor wordt de ruimte multifunctioneel benut en door te zorgen dat wonen, werken, voorzieningen en groen in elkaars nabijheid liggen en aan elkaar verbonden is via een OV-ring. Utrecht ontwikkelt zich door binnenstedelijk te verdichten. Daarmee behoudt Utrecht zo veel mogelijk het landschap rondom de stad en kunnen de bestaande voorzieningen in de stad efficiënter worden benut.
De gemeenteraad heeft hierbij een specifieke volgorde vastgesteld voor het bouwen van nieuwe woningen: eerst rondom binnenstedelijke knooppunten, daarna (en deels gelijktijdig) bij knooppunten aan de rand van de stad en in de bestaande stad (waarbij openbare ruimte en groen ontzien worden) en tenslotte buiten de huidige stad. Via de Stedenbouwvisie wordt gestuurd op de kwaliteit van gebieden. We verwijzen ook naar de Stedenbouwvisie in de nota wonen.
2. Wat ik mis in de plannen is het belang van de esthetische kwaliteit van nieuwe woonprojecten. Ik begrijp dat de gemeente over de specifieke architectuur vaak niet zo veel te zeggen heeft, maar ik zou er toch bepaalde eisen aan stellen. Als ik nu kijk naar bouwprojecten zoals de Merwerdekanaalzone en Cartesius, zie ik dat het stedenbouwkundig allemaal heel goed in elkaar zit, maar qua uitstraling er nog heel wat op aan te merken valt: de meeste nieuwe gebouwen zijn hier inspiratieloze blokkendozen. Terwijl het juist voor de ervaring van de leefomgeving zo cruciaal is dat er goed wordt gekeken naar de architectuur van de buurt. Nu is het vaak zo dat vooral sociale huurwoningen vrij 'lelijk' zijn, terwijl 'mooie' Reactienota, maart 2025 14
12
13
14
woningen vrijwel altijd tot de hogere prijsklasse behoren. Dat hoeft niet zo te zijn; met een klein beetje meer aandacht aan het visuele aspect van de buurtervaring kan een sociale huurwoning ook een mooie façade krijgen. Het is ook zo dat als een woningbouwproject er mooi en statig uitziet, er wellicht meer draagvlak en enthousiasme zal zijn onder de andere buurtbewoners. Door meer aandacht te besteden aan de architectuur behouden we ook het imago van Utrecht als 'mooie stad'. Ik zou daarom graag zien dat er bij projecten elders in de stad gekeken wordt naar bijvoorbeeld Zijdebalen, dat zowel een goede dichtheid heeft als een aantrekkelijke uitstraling. Verder ben ik erg te spreken over deze plannen, vooral dat wooncoöperaties gestimuleerd gaan worden is top! Je hoort ook veel vaker dat mensen het zo fijn zouden vinden als het mogelijk was om bijv. met hun vrienden samen in één complex te wonen met een gemeenschappelijke tuin. Als we dit meer zouden hebben, kunnen we efficiënter met onze ruimte omgaan, meer mensen een huis bieden én meer gezelligheid in de stad! Fijn dat er een nieuw beleid komt met aandacht voor de onderkant: daklozen, statushouders, sociale en middenhuur. Als bewoner van de binnenstad valt het mij op dat er veel leegstand is boven winkels. In sommige gevallen staan panden van 3 verdiepingen al zeker 5 jaar leeg.
Het zou mooi zijn als ook dit meegenomen wordt in de aanpak. Niet alleen om de woonruimte, maar ook on het behoud van de bewoonbaarheid van de binnenstad. Daarnaast ben ik zelf als midden huurder benieuw wat er gaat gebeuren met de grote huurstijgingen die voor deze sector worden toegestaan. Middeninkomens vallen op veel vlakken tussen wal en schip, bv tov sociale huurders die aanspraak kunnen maken op allerlei subsidies. Het is voor veel sectoren niet zo dat de lonen gelijkmatig stijgen met de huurstijgingen, waarmee huren dan een steeds groter deel van het inkomen wordt. Tot slot wil ik ruimtes noemen die niet bewoond kunnen worden. In mijn eigen geval gaat dat om een zolder van 40m2. Zo zijn er vast velen. Wat gebeurt er met de woningmarkt als ook deze ruimtes ingezet kunnen worden voor wonen? Dank voor uw tijd & ik hoop dat de nota een succes wordt. Zie op You Tube de vodcast van "Herrie in het Slachthuis", 8 februari 2025, waarin journalist Cees Grimbergen uitlegt dat de gemeente niet veel doet met wat inwoners aandragen. Goed naar hem luisteren lijkt mij een goed idee voor de gemeente. Het is een schande dat deze wethouder zegt dat hij vastgoedeigenaren kan missen als kiespijn. Ik verhuur al jaren meerder appartementen tegen een schappelijke huur en ik word door deze wethouder beticht van kwalijke zaken. Schande dat een wethouder zulke teksten in de mond neemt.
Ik ga de appartementen maar verkopen met als gevolg weer 3 middenhuur weg! Goed bestuur hoor, gemeente.
Het klopt dat er leegstand is boven winkels. De gemeente werkt hieraan om dit invulling te geven (bijv. in de binnenstad via de aanpak Morgen Mooier Maken), daarbij wordt gekeken naar zowel wonen als werken. De leegstand invullen blijkt vaak duur en/of complex. Bovendien is de gemeente tegelijkertijd afhankelijk van de medewerking van de eigenaar. De maximale huurverhogingen voor middenhuur worden door rijksbeleid bepaald. De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen in 2025 gelijk is aan de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024, plus 1 procentpunt. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. Daardoor is de maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025 (6,7% caoloonontwikkeling + 1% =) 7,7% voor middenhuurwoningen. Tot slot: een zolder van 40m² kan al ingezet worden voor wonen. Bijvoorbeeld via hospitaverhuur. Ook de woning splitsen is soms mogelijk. Bedankt voor de tip. Wij zijn op de hoogte van deze vodcast.
De uitspraken van de wethouder zijn gericht op vastgoedeigenaren die panden slecht onderhouden met de bedoeling om geld te verdienen. Daar wil de gemeente tegen optreden in het kader van slecht verhuurderschap. De gemeente is blij met verhuurders die zich houden aan de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Reactienota, maart 2025 15
15
Ik stuur u dit bericht naar aanleiding van mijn telefoongesprek met de afdeling wonen van de gemeente Utrecht naar aanleiding van de problemen waarop ik stuit bij mijn pogingen woonruimte in Utrecht te huren. Laat ik beginnen met te zeggen dat ik het voorstel voor het nieuwe huurbeleid, waarbij wordt voorkomen dat mensen met een hoog inkomen relatief goedkoop huren, op zichzelf een positief en sympathiek initiatief vind. Echter sluit dit beleid tegelijkertijd een hele groep buiten. Helaas val ik in die laatste groep. Ik heb een operatie gehad die niet helemaal goed is gegaan waardoor ik nu al drie jaar in een intensief revalidatietraject zit. Hierdoor kan ik, ondanks afgestudeerd te zijn als jurist, helaas niet structureel aan het werk. Om toch te proberen bezig te blijven en iets te verdienen, doe ik nu wat losse, flexibele klussen als freelancer voor een paar uurtjes per week. Zoals u zult begrijpen, is dit geen inkomen om een appartement mee te kunnen huren. Ik kom op dit moment niet in aanmerking voor een Wajonguitkering omdat ik daar ‘te goed’ voor ben en mijn arbeidsongeschiktheid nog niet definitief vast staat nu ik immers nog in een revalidatietraject zit. De Participatiewet lijkt ook niet echt voor mij bedoeld; ik kan immers niet werken en dus bijvoorbeeld niet aan de sollicitatieplicht die daar bij hoort voldoen.
Mijn ouders vullen mijn inkomsten al gedurende mijn uitval aan tot een leefbaar niveau. ‘Te goed voor het een, te slecht voor het ander’ dat is de situatie waar ik in zit en waar ik telkens tegenaan loop. Zo ook bij het huren van een appartement. Zoals u heeft gelezen, heb ik helaas geen vast inkomen uit werk of uitkering waarmee ik zelfstandig iets kan huren. Mijn ouders, die allebei werken en een vast contract hebben, willen borg staan of voor mij huren, maar dat wordt ook nergens geaccepteerd. Verhuurders verschuilen zich achter het nieuwe beleid van de Gemeente Utrecht, vragen om informatie met betrekking tot eigen inkomen die ik niet kan verstrekken en waarmee ik ook niet voldoe aan de eis van meerdere malen de huurprijs verdienen en accepteren geen borgstellingen en evenmin huur door mijn ouders voor mij; dit laatste mede omdat zij te veel verdienen voor de appartementen in de middencategorie waarnaar ik kijk. Na heel veel bellen met verhuurders en steeds tegen dichte deuren aanlopen en afwijzingen richt ik mij tot u. Met het oog op mijn herstel is zowel fysieke als mentale rust heel belangrijk. Beide heb ik op dit moment niet. Door mijn huidige situatie lijkt een fijne woning vinden een onmogelijke opgave. Voor sociale woningbouw kom ik niet in aanmerking omdat de wachtlijst daarvoor te lang is. Voor de vrije markt geldt hetgeen ik hiervoor heb geschetst.
Dit geeft heel veel spanning. Uw voorstel voor het nieuwe beleid waardoor huren betaalbaarder en bereikbaarder wordt voor iedereen, waar het inkomen beslist wat je kan huren waardoor de hoge inkomens niet de voor lagere inkomend betaalbare huizen kunnen huren vind ik zoals gezegd erg sympathiek. Hoewel het dus een erg goed idee is, kom ik ook hier niet doorheen. Het lijkt mij fantastisch om een fijne plek te kunnen huren in
Met de beleidsnota willen we bereiken dat meer mensen een kans gaan maken op een betaalbare woning. Tegelijkertijd weten we dat de schaarste hoog is en dat wie die niet op een korte termijn kunnen terugdringen. Om die reden maken we scherpe keuzes om de woningvoorraad te laten groeien en de bestaande woningvoorraad beter te benutten. En richten we ons primair op het toevoegen van betaalbare woningen voor mensen met lage en middeninkomens, mensen in een kwetsbare positie en mensen die geen dak boven hun hoofd hebben. Ondanks onze inspanningen zal de schaarste niet op korte termijn zijn teruggedrongen. Zoals u al aangeeft gelden er voor sociale huur en middenhuurwoningen inkomenseisen. Op deze wijze worden woningen toegewezen aan mensen passend bij hun inkomen. Door de hoge woningdruk zijn de wachtlijsten voor sociale huur inderdaad lang, waardoor u aangeeft niet in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Dit is voor dit moment voor heel veel woningzoekenden het geval. Dat is ook de reden dat we in de beleidsnota inzetten op de groei van het aanbod van woonruimte en focus van het toevoegen van woning voor de eerder aangeven groepen van mensen. Met de beleidsnota kunnen we op korte termijn niks voor u betekenen, maar als u er behoefte aan heeft, kunt u contact opnemen met een van onze collega's via casuïtiek.wonen@utrecht.nl.
Zij kunnen met u meedenken over eventuele oplossingen op korte of langere termijn.
Reactienota, maart 2025 16
Utrecht, en rust te hebben op in elk geval één front: wonen! Ik hoop dat ik hierover met u in gesprek kan en u mij kunt helpen. Alvast bedankt. 16
In de beleidsnota staan veel nastrevenswaardige zaken. Niet alle zullen behaald worden, maar dat is geen reden om geen ambitie te hebben. Ik zie wel een aantal problemen: - de prijs van woningen en grond is het afgelopen decennium volledig uit de pas gaan lopen met de loonontwikkeling. Zelfs sociale huur en middenhuur zullen voor veel mensen te hoog gegrepen blijven. Voor veel starters is een koopwoning van 400000 euro onbetaalbaar. - we zijn sterk afhankelijk van de landelijke, Europese en zelfs wereldmarkt. Daar worden kaders gesteld, maar zolang de landelijke overheid geen kaders stelt zullen de prijzen alleen maar harder blijven stijgen dan de lonen - een ongelimiteerde instroom is lovenswaardig, maar zorgt niet voor een afnemende vraag. Ook hier zullen er keuzes moeten worden gemaakt. eventueel in samenhang met omliggende gemeentes - het streven naar verdichting met kwaliteit van de omgeving is begrijpelijk, maar heeft een duidelijke valkuil. Ongemerkt verdicht de stad zich steeds meer; wat tien jaar geleden groen was, wordt nu toch verdicht. Zie bijvoorbeeld Overvecht, en ook in Leidsche Rijn start dit al - waarom wordt het hele grondgebied als stedelijk gezien? Haarzuilens, Rijnenburg en andere randgebieden zijn dit nadrukkelijk niet.
Waarom streven naar kwaliteit van groen en toch het hele grondgebied verstedelijken? Op een keer liggen de opgaves van de stad buiten de stadsgrenzen. Nu blijft de stad een olievlek die steeds groter wordt. - ik mis aandacht voor wonen in monumenten. De nota is geen behandeling van gebouwtypen, maar in monumenten komen zaken als verduurzaming en splitsing samen terwijl ze ook van belang zijn voor toerisme en kwaliteit - een verhuurdersvergunning lijkt me een slechte zaak. Meer toezicht en handhaving. Regels worden veelal wel ingevoerd en nooit ongedaan gemaakt terwijl iedereen klaagt over regeldruk. Aanpassing van het bestaande instrumentarium moet ook mogelijk zijn. - er is te weinig aandacht voor de eenzijdig inzet op wonen, veel industrie en bedrijfsfunctie worden gewijzigd in wonen, dit heeft grote gevolgen voor verkeer dat nu al op veel plaatsen vaststaat. al die mensen die ergens wonen moeten ook ergens werken.
We sluiten met ons beleid aan bij de landelijk vastgestelde normen voor betaalbaarheid. Of een woning ook betaalbaar is voor iemand hangt van meer factoren af dan alleen het inkomen. Ook de rentestand en het eigen vermogen (of bijdrage door familie) speelt hierin een rol. Wel gaan we onderzoeken of we betaalbare koopwoningen langjarige betaal kunnen houden. Met de regiogemeenten (U10) hebben we in de Woondeal afgesproken dat ook daar voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. De keuze voor verdichting en de spreiding van groen/wonen/werken in de stad is gemaakt in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU). Via de Stedenbouwvisie wordt gestuurd op de kwaliteit van gebieden. Eén van de kenmerken wat in de RSU is vastgelegd, is dat Utrecht in 2040 een compacte meerkernige stad is. Hierdoor wordt de ruimte multifunctioneel benut en door te zorgen dat wonen, werken, voorzieningen en groen in elkaars nabijheid liggen en aan elkaar verbonden is via een OV-ring. Utrecht ontwikkelt zich door binnenstedelijk te verdichten. Daarmee behoudt Utrecht zo veel mogelijk het landschap rondom de stad en kunnen de bestaande voorzieningen in de stad efficiënter worden benut.
De gemeenteraad heeft hierbij een specifieke volgorde vastgesteld voor het bouwen van nieuwe woningen: eerst rondom binnenstedelijke knooppunten, daarna (en deels gelijktijdig) bij knooppunten aan de rand van de stad en in de bestaande stad (waarbij openbare ruimte en groen ontzien worden) en tenslotte buiten de huidige stad. Bij het maken van wooneenheden in een beschermd monument is het belangrijk dat er een goede balans wordt gevonden tussen de cultuurhistorische waarden (wat is waardevol aan en in het gebouw om de geschiedenis te kunnen aflezen), de woonkwaliteit en verduurzaming. Het beleid rondom wonen in erfgoed is opgenomen in de Erfgoednota en Verordening Erfgoed. Verhuurvergunning: In de Ontwerp Beleidsnota Wonen hebben we opgenomen dat we onderzoeken of we de verhuurvergunning in bepaalde gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat kunnen invoeren. De verhuurvergunning is bedoeld om onverantwoorde verhuurpraktijken te voorkomen en kan de bescherming van huurders verbeteren. We begrijpen dat er verschillende standpunten zijn over deze invoering. Bij de uitwerking van de verhuurvergunning brengen we daarom de mogelijke aanpak in beeld. Hierbij houden we rekening met bestaande aanpakken/instrumenten Reactienota, maart 2025 17
17
18
Jan Schaefer zei het al: in gelul kun je niet wonen. Allerlei aanpak wordt beloofd. We gaan de leegstand aanpakken! Al zes jaar staan er potentieel twaalf appartementen in de Burgemeester Reigerstraat leeg. Tot vandaag heeft de gemeente ondanks herhaaldelijke oproep, waaronder Kees Boonman, om dit aan te pakken, niets gedaan. Cees Grimbergen beschreef in de Nuk, hoe de gemeente speculanten vrij spel gaf, in plaats van betaalbare huisvesting te realiseren. Woningcorporaties janken dat ze verlies lijden en proberen 10 miljoen bij de gemeente weg te halen terwijl diezelfde Cees Grimbergen aantoont dat ze multimiljonairs zijn. Zelf heb ik bijna 20 jaar 3000 wooneenheden aangeboden tegen huurprijzen van 750 tot € 900. Burgemeesters, wethouders, raadsleden; Ze keken mij meewarig aan. De wethouder Dennis de Vries zegt met de wet betaalbare huur huurders te beschermen. Hij weet niet waar hij het over heeft. Die wet was aanleiding om duizenden verhuurders de stuipen op het lijf te jagen in combinatie met box drie, waardoor massaal deze huurhuizen verkocht worden. De grote huisjesmelker bleek de overheid, die zoveel claimde, dat niet meer rendement gemaakt kon worden. In gelul kan je niet wonen. Nu moet er opeens sociaal verantwoord gebouwd worden. Volstrekt onduidelijk is hoe de gemeente dat denkt te realiseren.
Mijn voorstel is, dat we bijvoorbeeld in Tivoli een debat houden met de wethouder, projectontwikkelaars makelaars, banken, raadsleden, buurtbewoners, Hans Spekman en ondergetekende. Het thema is: is er nog een perspectief om betaalbaar te wonen in Utrecht. Gespreksleider Cees Grimbergen. Beste mensen, Een mooie woonvisie maar uiteindelijk met weinig zeggingskracht. Het beleid in Utrecht is strenger dan het landelijke beleid. Bij papier alleen als de andere afdelingen van de gemeente vooral drempels opwerpen en aangeven wat niet kan. Woningdelen is doorgaans niet mogelijk. Stedenbouw en erfgoed hebben doorgaans hun eigen beleid. Beleid dat vooral communiceert over wat NIET kan, wat NIET mag. Drempels en onmogelijkheden zijn leidend en er wordt niet met inwoners/burgers meegedacht over wat wel kan. Onlangs een verzoek voor een mantelzorgwoning. Vooral de insteek wat niet mag. Ontmoedigend en demotiverend. Wij willen graag meewerken aan een integrale visie waarbij bv behoud monument, woning delen (meer generatie huishoudens waar jong en oud elkaar vrijwillig en met liefde willen ondersteunen) mantelzorg woning, duurzaam/ energie neuraal. Maar wij ervaren onmogelijkheden. Een demotiverende op regeltjes belust overheid. Sorry dat ik dit zo moet opschrijven maar dit is onze ervaring. Projectontwikkelaars haken eveneens af.
en beschikbare middelen. Daarbij verwachten we dat over het algemeen verhuurders die aan de regels voldoen gemakkelijk een vergunning kunnen verkrijgen. De gemeenteraad besluit in Q4 2025 over de invoering. Ten aanzien van leegstand geldt dat we aan de hand van onze legesverordening leegstand zo veel mogelijk proberen te bestrijden. Hiervoor geldt echter dat we slechts beperkt middelen hebben en dat sommige specifieke situaties (juridisch) complex van aard kunnen zijn. De wet betaalbare huur geeft de mogelijkheid om zeer hoge huurprijzen te beteugelen. Voor de invoering van de Wet betaalbare huur vielen middenhuurwoningen onder de vrije sector, waardoor verhuurders zelf de huurprijs bepaalden. Dit resulteerde vaak in huren die vrijwel uitsluitend op te brengen waren door hoge inkomens. Wij zien de oplossing niet in het aanpassen van de wet en daarmee het verhogen van de huren, maar zoals u ook aangeeft in uw reactie, in het fiscaal aantrekkelijker maken om in de bouw van huurwoningen te investeren. In de nota wonen zetten we uiteen hoe wij ons inzetten voor de realisatie van betaalbare woningen in Utrecht. Bijvoorbeeld door percentages te stellen voor betaalbare woningbouw in gebiedsontwikkelingen. Het participatietraject van de nota wonen heeft inwoners en partijen op diverse momenten de mogelijkheid geboden voor het debat en inspraak over deze thematiek.
We zijn nu aangekomen in de fase van besluitvorming, daarom organiseren wij in deze fase niet nog een debat.
Het woonbeleid is in de basis inderdaad ambitieuzer dan het landelijke beleid. Argument daarvoor is dat we een stad willen zijn voor iedereen en om dat te bereiken zetten we ons zoveel mogelijk in voor degenen die het zwaarst hebben, waaronder mensen met de laagste inkomens. Daarnaast biedt deze nota flexibiliteit: onder voorwaarden kan afgeweken worden van de eisen. Zo kunnen we het betaalbaarheidspercentage onder voorwaarden verlagen van 75% naar 2/3e (dit laatste is de landelijke norm). Ook in ons middenhuurbeleid stellen we minder strenge eisen dan met het Actieplan Middenhuur. Hiermee willen we het bouwtempo op peil houden en stimuleren. In de Stedenbouwvisie staan uitgangspunten beschreven met als doel om op de kwaliteit en leefbaarheid bij gebiedsontwikkeling te sturen. Deze uitgangspunten zijn generiek voor de stad opgesteld en dienen vertaald te worden naar gebiedseigen oplossingen. Bij die vertaling naar maatwerk is juist ruimte voor de inbreng van bewoners en andere belanghebbenden, om te kijken wat er mogelijk is om een zo hoog mogelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Reactienota, maart 2025 18
19a
19b
Zie bijlage 2 voor de volledige reactie Breuk met de Woonvisie 2019 De voorgestelde beleidswijziging markeert een duidelijke breuk met de Woonvisie ‘Utrecht beter in balans’ uit 2019, waarin de nadruk lag op bouwproductie, duurzaamheid en een groene, bereikbare leefomgeving. De focus op betaalbare huurwoningen voor specifieke aandachtsgroepen is een ingrijpende koerswijziging die de haalbaarheid van nieuwe ontwikkelprojecten aanzienlijk beïnvloedt. Wij vragen ons dan ook af hoe marktpartijen, die reeds gecommitteerd zijn aan het Stadsakkoord Wonen uit 2019, in deze nieuwe beleidscontext kunnen blijven bijdragen aan de woningbouwproductie. Betaalbaarheidseisen en uniforme landelijke kaders De nota stelt een betaalbaarheidseis van 75%, met minimale aandacht voor betaalbare koopwoningen en afwijkende inkomenseisen. NEPROM pleit voor eenduidig landelijk beleid en ziet de verzwaring i.r.t. de eisen in het voorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting als onwenselijk. Ook zijn deze eisen niet in overeenstemming met landelijke doelen ten aanzien van programmering van 2/3e betaalbaar. Dat terwijl juist over de programmering uitgebreid is gesproken tijdens de Woontop-bijeenkomsten en de uiteindelijke afspraken door zowel NEPROM áls de VNG zijn ondertekend. Het afwegingskader betaalbaar wonen (blz.
77) is in onze ogen nauwelijks realistisch en vergt een te uitgebreide onderbouwingsprocedure om te mogen afwijken van de uitgangspunten van het beleid.
De nota is geen breuk, maar een vervolg en verdere uitwerking van zowel de Woonvisie uit 2019 als de Omgevingsvisie/RSU. In het proces van het maken van de nota zijn marktpartners, en met name de leden van het DNU, betrokken. Zij hebben zorgen over de haalbaarheid van de doelen met ons gedeeld. Daarom hebben we het 'afweegkader' in de nota opgenomen. Bij aantoonbaar financiële onhaalbaarheid, is er ruimte om af te wijken.
In de Omgevingsvisie en RSU hebben we vastgelegd dat we streven naar een woningvoorraad die in 2040 bestaat uit 35% sociaal, 25% middensegment (huur en koop), 40% vrije sector. Dit blijft het lange termijn doel. Op dit moment is in de voorraad het aandeel sociale huur lager dan het doel (33%) en het aandeel middensegment net iets boven dat doel (26%, bestaande uit 16% middenhuur en 10% betaalbare koop). Door autonome marktontwikkeling, met name prijsstijgingen in de koop, is de trend in het aandeel middensegment negatief. In de huidige harde plancapaciteit blijven we achter om de doelstellingen in 2040 te kunnen halen: 34% (zelfstandige) sociale huurwoningen, 27% in het middensegment (17% middenhuur en 10% betaalbare koop). Dit is samen 61% betaalbaar, en daarmee ook te weinig om te voldoen aan de landelijke eis om 2/3e betaalbaar te bouwen. Er moet dus een schepje bovenop in de planvoorraad die we vanaf nu toevoegen. Zowel sociaal (40%), als middensegment (35%, waarvan 25% huur). We realiseren ons dat het hanteren van hoge ambities door de huidige marktomstandigheden niet altijd makkelijk is. Dat geldt voor wonen maar ook voor andere beleidsambities die we hebben in onze stad om gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk te maken.