Rapport Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen.pdf

•

Dé grote beperking van het toevoegen van betaalbare koopwoningen is dat deze woningen op langere termijn mogelijk niet meer betaalbaar zijn. Dat is het geval als de woningprijzen harder blijven stijgen dan de inkomens. Omdat de kans hierop reëel is (zeker over langere termijn), is het belangrijk vooral marktconforme instrumenten toe te passen, zodat er niet publiek geld wordt ingezet waar vooral de eerste koper voordeel van heeft.

•

Anders dan de huursector is de koopsector (vrije markt) lastig te reguleren. De gemeente kan namelijk niet eisen van eigenaren dat ze hun woning doorverkopen onder de marktprijs. Indien de gemeente wel wil sturen op het behouden van betaalbare koopwoningen op lange termijn, dan zal ze eventueel samen met andere partijen gedeeltelijk het eigendom van deze woningen op zich kunnen nemen om doorverkoop onder de marktprijs te reguleren. Dat zou betekenen dat er een nieuw gereguleerd koopsegment ontstaat. Eerste ideeën hiervoor zijn uitgewerkt in een Fonds Betaalbare Koop, waarin verschillende instrumenten en regelingen die we hebben onderzocht samenkomen (zie paragraaf 3.5).

31/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

5.3 Aanbevelingen voor het vervolg De gemeente wenst het aandeel betaalbare woningen (huur en koop) voor middeninkomens fors te laten toenemen. De gemeente Utrecht geeft in haar woonvisie ‘Utrecht beter in balans’ (2019) aan dat ze streeft voor 2040 naar 25% woningen in het middensegment (middenhuur en betaalbare koop). Het neerleggen van een richting en het identificeren van mogelijke maatregelen en kansrijke locaties zoals in deze rapportage gedaan is een goed begin. We hebben een aantal aanbevelingen voor het vervolg, om zo te zorgen dat betaalbare koopwoningen daadwerkelijk worden gerealiseerd en op lange termijn betaalbaar blijven. 1. 2. 3. 4. 5.

Expliciteer als gemeente wat je onder betaalbare koop verstaat (inclusief instrumentarium) Wees duidelijk over wat waar marktconform kan worden gebouwd Communiceer je verwachtingen duidelijk naar de markt (bijv. via een Actieplan Koop) Voer het plan ook daadwerkelijk uit (zowel op eigen grond als grond derden) Overweeg lobbytraject richting rijk en fondsvorming om betaalbaarheid op termijn te borgen

1. Definieer duidelijk wat je onder betaalbare koop verstaat, inclusief instrumentarium Op dit moment heeft de gemeente nog niet duidelijk, in een samenhangend document, gedefinieerd wat ze onder betaalbare koop verstaat, zowel qua prijsniveau als minimum oppervlaktes. Het prijsniveau is nu gelijk gesteld aan de NHG-grens. Voor de minimum oppervlaktes is in dit onderzoek als vingeroefening gebruik gemaakt van de kwaliteitseisen die worden gesteld aan middenhuurwoningen. De vraag is of voor betaalbare koopwoningen dezelfde oppervlaktes gelden. De zelfbewoningsplicht kan in privaatrechtelijke overeenkomsten geregeld worden, maar is in essentie ook publiekrechtelijk mogelijk. De gemeente is in afwachting van rijksregelgeving voor betere/bredere juridische grondslag. Ook is het wenselijk dat de gemeente zich uitspreekt of ze naast regulier bouwen zich inzet op aanvullend instrumentarium zoals in paragraaf 4.4 uitgewerkt. En of de gemeente binnen betaalbare koop nog wil differentiëren naar verschillende prijscategorieën (bijvoorbeeld betaalbaar laag en betaalbaar hoog), zodat niet alle woningen al bij realisatie aan de bovenkant van het betaalbare koopsegment zitten.

2. Wees duidelijk over wat waar marktconform kan worden gebouwd Voor 1/2- persoonshuishoudens kan op dit moment nog in alle gebieden in Utrecht marktconform woningen toegevoegd worden (zie paragraaf 2.3.3). Daarbij is de kanttekening dat als de gemeente niet direct alles aan de aan de bovenkant van de prijsklasse (€325.000,-) wil bouwen en/of deels op grotere oppervlaktes dan de minimumoppervlaktes wenst te sturen, ook in de duurdere wijken voor 1/2 persoonshuishoudens kritisch gekeken dient te worden wat marktconform mogelijk is. Voor drieen meerpersoonshuishoudens is betaalbare koop enkel mogelijk in de wijk Overvecht of in bepaalde goedkopere buurten binnen andere wijken(bij het uitgangspunt van een minimumoppervlakte van 80m2 die voor middenhuurwoningen is gesteld). Keerzijde van juist in die gebieden grotere betaalbare koopwoningen toevoegen is dat dit de wijken zijn waar al relatief veel betaalbare woningen zijn.

32/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Om toch voldoende betaalbare koop te realiseren is het nodig om geografisch te differentiëren in het programma betaalbare koop. Dat wil zeggen in wijken (en buurten) waar nog wel marktconforme (gezins)koopwoningen toegevoegd kunnen worden extra te programmeren, om te compenseren voor wijken en buurten waar dat niet kan. Dit vraagt nog de nodige uitwerking. Ook kan het helpen om in die wijken en buurten waar het regulier marktconform toevoegen van woningen niet mogelijk is, in te zetten op aanvullend instrumentarium (paragraaf 4.4.) die zorgen dat woningen alsnog betaalbaar worden voor specifieke doelgroepen. Sturen op meer betaalbare koop in de nieuwbouwprojecten is niet alleen afhankelijk van gebieden waar marktconform kan worden gebouwd: ook dienen er nieuwbouwplannen op die plekken te zijn, waar bovendien nog geen harde afspraken zijn gemaakt over programma. Sturing is dus vooral mogelijk in de zachte plannen die op middellange en lange termijn spelen. Uit analyse van de zachte planvoorraad blijkt dat bijna de helft van de woningen landt in Oost en de Binnenstad. Daar kunnen op dit moment prima marktconforme betaalbare koopwoningen voor 1/2- persoonshuishoudens worden gebouwd, maar niet de grotere woningen voor drie- of meerpersoonshuishoudens.

Juist op die plekken kan het zinvol zijn te onderzoeken of aanvullende maatregelen zoals gedeelde voorzieningen, kluswoningen of erfpachtconstructies kunnen bijdragen aan extra betaalbare woningen. Bij de vraag wat waar marktconform gebouwd kan worden spelen onder andere de volgende afwegingen: •

Hoe wenst de gemeente binnen haar streven naar meer betaalbare woningen te komen tot een verhouding tussen huur en koop? Voor middenhuur is betaalbaarheid langjarig beter te borgen, bij koopwoningen kunnen middeninkomens een woon carrière opbouwen (vermogen opbouwen en genieten van fiscale voordelen).

•

Als de gemeente meer betaalbare koopwoningen voor gezinnen in een bepaalde wijk programmeert, ten koste van wat gaat dat dan? Bijvoorbeeld minder sociale huur (als in die wijk al veel betaalbare huur is) of minder 1 /2 persoonsappartementen koop om projecten toch rendabel te houden.

•

En past de toevoeging van extra betaalbare koopwoningen in deze wijken wel bij de lange termijnbehoefte van die wijk? Keerzijde van juist in die gebieden grotere betaalbare koopwoningen toevoegen is dat dit de wijken zijn waar al relatief veel betaalbare woningen zijn en dit mogelijk minder aansluit bij het gemeentelijke beleid van meer gemengde wijken.

•

Hoe omgaan met het feit dat het toevoegen van marktconforme eengezinswoningen financieel misschien wel mogelijk is maar ruimtelijk lastig inpasbar is, gegeven de verdichtings- en verstedelijkingsstrategie van de gemeente? Wellicht bieden gezinsappartementen of beneden- bovenwoningen in complexen een deel van de oplossing.

•

Koopwoningen zijn mogelijk op dit moment wel betaalbaar, maar over een aantal jaren mogelijk niet meer. Hoe omgaan met het risico dat betaalbare koopwoningen die op middellange en lange termijn in de planning staan, in de toekomst mogelijk niet meer marktconform in de markt gezet kunnen worden?

•

Vindt de gemeente het wenselijk om naast marktconforme reguliere woningen (cluster 1) ook aanvullende maatregelen van toepassing te verklaren (cluster 2 en 3) om de betaalbaarheid verder te vergroten? En zo ja, welke dan? En wenst te gemeente toepassing ervan generiek in alle projecten te stimuleren of juist specifiek in wijken en buurten waar op dit moment of in de toekomst geen betaalbare koopwoningen meer mogelijk zijn?

De gemeente heeft aangegeven dat het solitair stellen van percentages betaalbare koop om naartoe te werken niet passend is bij de werkwijze van de gemeente: er wordt juist gekeken naar maatwerk per project en/of gebied waarin bovenstaande vragen en afwegingen een rol spelen. Desalniettemin werkt de gemeente met ijkpunten, waarmee zij streeft naar een aandeel middencategorie van 25% in 2040.

33/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

3. Communiceer je verwachtingen duidelijk naar de markt (bijv. via een Actieplan Koop) Het kan zinvol zijn om de uitwerking van aanbeveling 1 en 2 integraal in een samenhangend document vast te leggen. Bijvoorbeeld een Actieplan Koop, de volgende woonvisie of in een samenwerkingstafel met marktpartijen. Door helder te communiceren met marktpartijen over het beleid ten aanzien van betaalbare koop en de bijbehorende voorwaarden, kunnen marktpartijen daar rekening mee houden in hun plannen en de aankoop van gronden (voorzienbaarheid) en is de kans dat de woningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd groter.

4. Voer het Actieplan uit (zowel op eigen grond als grond derden)

Zorg ervoor dat op eigen locaties (marktconform) betaalbare koop goed vertegenwoordigd is : Op eigen gronden kan de gemeente gemakkelijker sturen op programma dan op gronden van marktpartijen. Dit kan tevens een overweging zijn om als gemeente strategisch grondbeleid toe te passen om beter te borgen dat er betaalbare koopwoningen worden gebouwd. Wellicht goed om juist op gemeentelijke gronden gezinswoningen toe te voegen, waarbij het uitgangspunt zou moeten zijn dat sprake is van een marktconforme vastgoedexploitatie. Het kan wel tot gevolg hebben dat de grondexploitatie niet sluitend is doordat het grote aandeel betaalbare koopwoningen de grondprijs drukt.

Zorg voor enige vorm van voorzienbaarheid/ afdwingbaarheid bij marktpartijen : Op grond van derden (het overgrote deel van de plannen) zijn diverse mogelijkheden. De eerste keuze is om generiek iets op te leggen of maatwerk toe te passen. Zoals al uit de eerdere analyse blijkt, is maatwerk gewenst, omdat niet overal in dezelfde mate het toevoegen van betaalbare koop mogelijk of wenselijk is. Een tweede keuze is om het aantal betaalbare koopwoningen op te leggen aan een marktpartij of in gezamenlijkheid overeen te komen. Het gezamenlijk overeenkomen kan door het programma met marktpartijen vast te leggen in een privaatrechtelijke anterieure overeenkomst, waar sinds maart 2020 de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding onderdeel van uitmaken. Dit is de geprefereerde route. De gemeente heeft ook mogelijkheden om het realiseren van betaalbare koopwoningen af te dwingen via het bestemmingsplan. Dit werkt als volgt. Het is wettelijk mogelijk om de bestemming ‘sociale koop’ in het bestemmingsplan van toepassing te verklaren. Sociale koop is gekoppeld aan de NHG-grens (in 2021 € 325.000, met Energiebesparende voorzieningen € 344.500).) Belangrijk is wel dat in de doelgroepenverordening van de gemeente de categorie “sociale koopwoning” moet zijn beschreven.

In de doelgroepenverordening mogen gemeenten zelf kiezen om bij de definitie van sociale koop bepaalde zaken op te nemen, zoals eisen aan de maximale koopprijs, eisen aan de (oppervlakte van de) woning en eisen aan de doelgroep6. Deze wettelijke mogelijkheid kan dienen als achtervang (of preventief werken) als partijen er onderling niet uitkomen. Het nadeel van deze wettelijke mogelijkheid is dat de bestemming sociale koop in het bestemmingsplan moet worden vastgelegd.

6 Rapport Sociale Koopwoningen in het bestemmingsplan, 2019, Platform 31.

34/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

5. Overweeg lobbytraject richting rijk en fondsvorming om betaalbaarheid op termijn te borgen Er is een reële kans dat de woningprijzen ook in de toekomst harder stijgen dan de inkomens, waardoor woningen die nu betaalbaar zijn uit het betaalbare segment verdwijnen. Het toevoegen van betaalbare koopwoningen is dus niet voldoende om op lange termijn te borgen dat woningen in de stad betaalbaar blijven. In het Actieplan Middenhuur zijn afspraken gemaakt om de huren van nieuwe huurwoningen 20 jaar enkel met inflatie (CPI) plus 1% te laten stijgen. Voor koopwoningen is het niet mogelijk om eigenaren te vragen om bij verkoop hun woning onder de marktwaarde te verkopen. Instrumentarium om te borgen dat koopwoningen langjarig betaalbaar blijven is dus veel lastiger dan in het huursegment. Toch zijn er twee verstrekkende maatregelen om de betaalbaarheid van koopwoningen beter te borgen: 1) Het opzetten van een segment gereguleerde koop, bijvoorbeeld via een Fonds Betaalbare Koop (zie paragraaf 4.5) en 2) en drastische hervorming van de woningmarkt. In beide gevallen is betrokkenheid van het rijk als systeemverantwoordelijke van de woningmarkt gewenst.

Belangrijke rol voor het rijk

Instrumentarium gemeente voor betaalbaar houden van woningen is beperkt Het bijbouwen van (betaalbare en dure) woningen helpt zeker om de prijzen te drukken, maar is een maatregel die pas op langere termijneffect sorteert. In een onderzoek van de MRA ‘spelen we de juiste wedstrijd’7 is gekeken naar aanvullende oorzaken van de stijgende prijzen alsook aanvullende maatregelen dan bijbouwen om de prijzen te drukken. Uit deze analyse volgt dat veel van het instrumentarium hiervoor niet bij gemeenten ligt. De gemeente kan vooral wat betekenen in de woningmarkt door het bijbouwen van woningen te faciliteren. Het overgrote deel van de maatregelen (die ook betrekking hebben op de bestaande woningvoorraad) ligt bij het Rijk als systeemverantwoordelijke voor de woningmarkt. Dit vraagt om drastische hervormingen die politiek erg gevoelig liggen. Denk aan het zwaarder belasten van inkomsten uit verhuur (voor beleggers) of uit vermogen (voor woningeigenaren), het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek of het introduceren van een opkoopbeschermingsprogramma. Onderwerpen die wel op de agenda staan, maar waar lastig besluitvorming over plaatsvindt. Ook is bij veel van de maatregelen, gezien de complexiteit van de woningmarkt, onduidelijk welk effect ze hebben op de prijsstelling. Wel is duidelijk dat de invloed van de gemeente (anders dan lobbyen bij het rijk) hier beperkt is.

7 https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wp-content/uploads/2021/04/Stijgende-woningprijzen-Speelt-de-MRA-de-juistewedstrijd.pdf

35/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Appendix 1: Ontwikkeling woningprijzen en impact op betaalbaarheid In de onderstaande tabellen maken we inzichtelijk wat de impact is van de stijging van de woningprijzen ten opzichte van de stijging van inflatie (als proxy voor inkomen). Daarbij hanteren we twee scenario’s. Scenario 1 waarin de woningprijzen en inflatie de komende 10 jaar dezelfde gemiddelde jaarlijkse stijging volgen als de afgelopen 24 jaar (6,5% en 1,9%). En scenario 2 waarin de woningprijzen de komende 10 jaar gemiddeld 1% boven inflatie stijgen (2,9% en 1,9%). Uit deze analyse volgt dat in geval van scenario 1 alle betaalbare koopwoningen uit het betaalbare segment verdwijnen en dat bij scenario 2 40% uit het betaalbare segment verdwijnt. Dit effect wordt mede veroorzaakt omdat op de woningen op dit moment niet gelijk verdeeld zijn over de prijsklasses maar al meer aan de bovenkant van de bandbreedte van betaalbare koop zitten.

Figuur 23: Scenario 1: woningprijzen stijgen met gemiddeld 6,5% komende 10 jaar Ontwikkeling woningenprijzen middensegment (* 1000) 2020 2029 # Prijs Inflatie / Prijs Woningen Woning Inkomen Woning inflatie 1,9 % 6,5 % prijsindex 1,00 118 % 177 % ondergrens 220 260 389 bovengrens 320 379 566 < 225k 770 220 260 389 225-235 237 230 272 407 235-245 309 240 284 424 245-255 427 250 296 442 255-265 520 260 308 460 265-275 799 270 319 477 275-285 964 280 331 495 285-295 1.114 290 343 513 295-305 1.470 300 355 530 305-315 1.512 310 367 548 315-325 1.755 320 379 566 Totaal 9.877 woningen

# Woningen

-

36/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 24: Scenario 2: woningprijzen stijgen met gemiddeld 2,9% komende 10 jaar

Ontwikkeling woningenprijzen middensegment (* 1000) 2.020 2.029 # Prijs Prijs Inkomen Woningen Woningen Woning inflatie 1,9 % 2,9 % prijsindex 1,00 118 % 129 % ondergrens 220 260 284 bovengrens 320 379 413 < 225k 770 220 260 284 225-235 237 230 272 297 235-245 309 240 284 310 245-255 427 250 296 323 255-265 520 260 308 336 265-275 799 270 319 349 275-285 964 280 331 362 285-295 1.114 290 343 375 295-305 1.470 300 355 388 305-315 1.512 310 367 400 315-325 1.755 320 379 413 Totaal 9.877 woningen

# Woningen

770 237 309 427 520 799 964 1114 735 5.875 59,48 %

Bron Prijsindex inflatie en verkoopprijzen woningen: CBS, Bron indeling aantal woningen in prijssegmenten: EDM Geohuishoudenbestand, bewerking Springco.

37/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Appendix 2: Toelichting methodiek prijsbepaling woningen Springco beschikt over een actueel inzicht in de kenmerken en vraagprijzen van de woningen die in Nederland te koop worden aangeboden (bron: Jumba.nl). Deze data worden verwerkt in een Automated Valuation Model (AVM) op basis waarvan alle woningen in de woningvoorraad van een actuele waarde (voorspelde vraagprijs) worden voorzien. Deze voorspelling wordt wekelijks geactualiseerd door het model te trainen op de nieuw op de markt aangeboden koopwoningen. In het model zijn meer dan dertig variabelen opgenomen zoals de exacte locatie, woningtype, bouwjaar, oppervlak, type woonmilieu, aantal bomen in de omgeving, energielabel en eigendom. De voorspelde vraagprijs ligt in de meeste gevallen minder dan 7% van de daadwerkelijke vraagprijs af. Voor deze studie is een correctie toegepast om van vraagprijs naar transactieprijs te komen. Vanuit NVM data weten we hoe hoog de mediane transactieprijs is voor de woningen van verschillende woningtypes in Utrecht en landelijk. We vergelijken de mediane vraagprijs per segment met de mediane waarde van transactieprijs, om een correctiefactor transactiewaarde te maken voor alle voorspelde vraagprijzen. De vermenigvuldiging van de correctiefactor transactiewaarde met de voorspelde vraagprijs levert een voorspelde transactieprijs op.

Nu hebben we een voorspelde transactieprijs, maar omdat nieuwbouwwoningen in de regel meer waard zijn dan dezelfde oudbouwwoningen, willen we hier ook voor corrigeren. Daarom vergelijken we de mediane voorspelde transactieprijs per type woning, met wat de mediane voorspelde transactieprijs is voor datzelfde type woning in de nieuwbouw (na 2010 gebouwd). De typeringen voor woningen zijn woonmilieu, oppervlakte en EGW/MGW. We krijgen dus per woningtype voor een aantal perioden (<1940, 1940-1970, 1970-1990 en 1990-2010), een nieuwe factor, die het gat tussen de mediane meterprijs in oudbouw en nieuwbouw betreft. Door de voorspelde transactieprijs te vermenigvuldigen met deze nieuwbouwfactoren, krijgen we de voorspelde marktwaarde. In de vorige alinea’s was de basis van de prijsbepaling het AVM-model van Springco. We hebben deze stappen ook toegepast op de aangeleverde WOZ-waarden door de gemeente Utrecht. Hierdoor krijgen wij een voorspelde marktwaarde (Springco) en een voorspelde marktwaarde (WOZ). Door het gemiddelde van deze twee waarden te nemen, hebben we per woning de gedefinieerde voorspelde marktwaarde berekend. Deze is vervolgens in de analyses toegepast. Voor de doelgroepenanalyse hebben we gebruik gemaakt van de grote omgevingstest. Dit is een grootschalige enquête over provincie Zuid-Holland, die specifieke vragen stelt over hoe men het liefst wil wonen.

Omdat de enquête niet over gemeente Utrecht gaat, hebben we enkel de meest vergelijkbare gemeenten in Zuid-Holland meegenomen, in dit geval Den Haag en Rotterdam. Binnen de inwoners van deze twee gemeenten hebben we gekeken naar de inwoners in de inkomenscategorie tussen de (ongeveer) €42.000 en €56.000 bruto per jaar. Deze groep hebben we vervolgens geijkt aan de kenmerken van de doelgroep die zich bevindt in gemeente Utrecht. Bron is De Grote Omgevingstest (of springco | urban analytics).

38/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Appendix 3: Doelgroepanalyse middeninkomens Als input voor de analyse van kansrijke maatregelen voor betaalbare koopwoningen is een doelgroepanalyse middeninkomens uitgevoerd. Daarbij is eerst gekeken hoe groot deze groep is van het totaal aantal huishoudens (figuur 14), en zijn vervolgens binnen deze groep een aantal vervolganalyses gedaan naar de huidige en gewenste situatie.

Huidige situatie •

Huishoudsamenstelling (figuur 20): een kleiner huishouden heeft minder m2 nodig dan een groter huishouden. Terwijl hoe groter de woning hoe duurder de woning.

•

hoe wonen deze mensen (figuur 21): mensen met een middeninkomen die al een koopwoning hebben, hebben een minder groot probleem dan starters

•

leeftijdsopbouw (figuur 22), ook in combinatie met opleidingsniveau (figuur 23): hoogopgeleide jonge mensen krijgen uiteindelijk een stijging in inkomen en redden zich waarschijnlijk wel op de koopmarkt

Gewenste situatie •

Verhuiswens (figuur 24): mate waarin middeninkomens willen verhuizen naar leeftijd

•

Type woning (figuur 25): voorkeur voor type woning (huur of koop) naar leeftijd

•

Aantal gewenste kamers (figuur 26): voorkeur voor 2,3,4 of 5+kamers

•

Interesse in ontwikkelen eigen woning in CPO-vorm (figuur 27)

•

Interesse in het delen van voorzieningen (figuur 28)

Al deze gegevens zijn een afgeleid uit de Grote Omgevingstest en nadere analyse van Springco Urban Analytics.

39/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 25: verdeling van de middeninkomens naar type huishouden in Utrecht

Huishoudens Utrecht 500 ; 2%

5.000 ; 19%

14.000 ; 53%

7.000 ; 26%

Alleenstaand

Paar

Gezin

Onbekend

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

Figuur 26: uitsplitsing van middeninkomens per woonvorm

Middeninkomens per woonvorm

8.000 ; 31% 10.000 ; 38%

8.000 ; 31% Koopwoning

Huurwoning < 750

Huurwoning > 750

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

40/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 27: het aantal middeninkomens, uitgesplitst naar leeftijdscategorie

Leeftijd middeninkomens 2.000 ; 7% 500 ; 2%

10.000 ; 38%

6.000 ; 23%

8.000 ; 30% Tot 34

35 tot 54

55 tot 74

75 en ouder

Onbekend

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

Figuur 28: middeninkomens uitgesplitst naar opleidingsniveau per leeftijdscategorie. De keus voor de splitsing tussen HBO/WO en overig is gebaseerd op het bepalen welk deel van de huidige middeninkomens tot de 'vlotters' behoort: jonge, hoogopgeleide middeninkomens die snel uit het middensegment zullen groeien.

Opleiding per leeftijdscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

17 % 42 % 61 % 80 % 83 % 58 % 39 % 20 % Tot 34 (10.000)

35 tot 54 (8.000)

HBO/WO

55 tot 74 (6.000)

Overig

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

75 en ouder (2.000)

41/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 29: de verhuiswens van middeninkomens per leeftijdscategorie. Dit ondersteunt het effect van de 'vlotters': jonge hoogopgeleiden die betrekkelijk snel uit het middensegment verdwijnen.

Verhuiswens per leeftijdscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

13 % 30 %

30 %

4% 10 %

19 %

50 % 22 %

24 % 86 %

25 %

68 %

48 %

46 % 25 %

Totaal (26.000)

Tot 34 (10.000)

35 tot 54 (8.000)

Niet

Misschien

55 tot 74 (6.000)

75 en ouder (2.000)

Wel

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

Figuur 30: overzicht van het type woning dat een bepaalde leeftijdscategorie van het middeninkomen zoekt

Voorkeur type woning per leeftijdscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

5% 30 %

5%

5%

21 %

23 %

6%

2%

39 % 61 %

66 %

74 %

72 % 55 % 37 %

Totaal (26.000)

Tot 34 (10.000) Koop

35 tot 54 (8.000) Huur

55 tot 74 (6.000)

Overig/Onbekend

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

75 en ouder (2.000)

42/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 31: het aantal gewenste kamers per leeftijdscategorie van de middeninkomens. Dit geeft een beeld naar de ruimtelijke behoefte die er gevoeld wordt en is relevant met het oog op de kwaliteit waaraan betaalbare woningen zouden moeten voldoen.

Aantal gewenste kamers per leeftijdscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

15 %

17 %

19 %

35 %

37 %

8%

12 %

28 %

23 %

58 %

53 %

41 %

42 %

32 %

8%

12 %

6%

6%

12 %

Totaal (26.000)

Tot 34 (10.000)

35 tot 54 (8.000)

55 tot 74 (6.000)

75 en ouder (2.000)

< 2 kamers

es

36 %

3 kamers

4 kamers

5+ kamers

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

Figuur 32: overzicht van de interesse in CPO (Collectief Particulier Opdrachtgevers) onder middeninkomens per leeftijdscategorie. Zoals te zien is er wel interesse, maar is deze beperkt. Ook is de vraag in hoeverre interesse leidt tot daadwerkelijke deelname.

Interesse in CPO per leeftijdscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

50 % 65 %

64 % 81 %

80 %

19 %

20 %

55 tot 74 (6.000)

75 en ouder (2.000)

50 % 35 %

Totaal (26.000)

36 %

Tot 34 (10.000) Genoemd

35 tot 54 (8.000)

Niet genoemd

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

43/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 33: interesse in het delen van voorzieningen per leeftijdscategorie van de middeninkomens. Ook hierbij geldt dat er betrekkelijk geringe interesse hierin is en dat het maar zeer de vraag is hoe die interesse zich vertaald in uiteindelijke deelname.

Interesse in het delen van voorzieningen per leeftijdscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

65 %

35 % Totaal (26.000)

64 %

36 % Tot 34 (10.000) Genoemd

50 % 81 %

80 %

19 %

20 %

55 tot 74 (6.000)

75 en ouder (2.000)

50 %

35 tot 54 (8.000)

Niet genoemd

Bron: De Grote Omgevingstest / SpringCo Urban Analytics

44/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Appendix 4: Clusters en maatregelen Binnen de aanbodgestuurde maatregelen zijn een groot aantal maatregelen denkbaar om betaalbare koopwoningen toe te voegen. Om deze één voor één te behandelen is niet werkbaar en ook niet nodig. Vaak hebben maatregelen namelijk een vergelijkbare werking. Daarom zijn de maatregelen onderverdeeld in een vijftal clusters: •

Stimuleren van betaalbare koop in nieuwbouw – regulier en marktconform

•

Nieuwbouwvormen die aanschafwaarde drukken – marktconform maar niet regulier

•

Grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden – kan marktconform en niet marktconform

•

Koopvarianten - onder marktprijs aanbieden

•

Huur / koopvarianten – marktconform, tussenvorm tussen koop en huurmarkt

Daarnaast zijn als zesde cluster de vraaggestuurde maatregelen toegevoegd.

In onderstaande figuur zijn per cluster de volgende onderdelen uitgewerkt: •

De werking en het soort instrumenten dat onder het cluster valt

•

De mate van doelbereik (d.w.z. mate waarin betaalbare woningen worden toegevoegd)

•

Ongewenste neveneffecten en aandachtspunten

•

Een duiding van de kansrijkheid.

Met daarachter per cluster een uitwerking van verschillende instrumenten.

45/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

3/51

Figuur 28: Toelichting werking clusters met mate van doelbereik, neveneffecten en kansrijkheid. Werking

Doelbereik i.r.t. betaalbaarheid

Neveneffecten / aandachtspunten

Kansrijkheid

Stimulering betaalbare koop bij nieuwbouw – regulier en marktconform

Er zijn verschillende manieren om betaalbare koop bij nieuwbouw te stimuleren: het generiek opleggen van een percentage, het op maat regelen in anterieure overeenkomsten met marktpartijen, een convenant sluiten met de sector, het regelen /afdwingen in bestemmingsplan.

door meer woningen middensegment aan te bieden ontstaan meer betaalbare woningen. Dat betekent echter niet dat de woningen ook voor lange termijn in het middensegment behouden blijven (als woningprijzen harder stijgen dan inflatie / loonstijging)

Draagt dit type betaalbare woning ook bij aan de gewenste voorraad op lange termijn? Blijft er voldoende aandacht voor doorstroming (duurdere woningen)? Blijft een project wel haalbaar (overigens voorziet rijk met WBI ook in een regeling om onrendabel deel deels af te dekken).

No regret maatregel. Bijbouwen werkt in overspannen markt het best om woningprijzen te drukken en ook in betaalbare segment woningen toe te voegen.

Drukken op aanschafwaarde nieuwbouw

Op verschillende manieren kan aanschafwaarde lager worden, zoals zelfbouw (PO / CPO), afbouw casco en gedeelde voorzieningen.

PO/CPO zijn vormen die vooral als doel hebben dat mensen zelf keuzevrijheid hebben, in de praktijk vaak niet dat het betaalbaarder wordt. Zeker als er geen aanvullende maatregelen (zoals lagere grondprijs) worden ingezet om deze initiatieven mogelijk te maken. Gedeelde voorzieningen (minder oppervlakte) en afbouw casco (minder kosten) lijken wel goede instrumenten om de aanschafprijs te verlagen en daarmee betaalbaarheid te vergroten

De beoogde besparing van PO/CPO door het zelf te doen is lang niet altijd aanwezig, doordat toekomstige bewoners het voor de eerste keer doen, er veel maatwerk en afstemming nodig is (minder efficiënt) en fouten worden gemaakt. Belangrijk om te bezien of voorzieningen delen ook voor de lange termijn voldoende interessante woonvorm is en op welke plekken en voor welke doelgroepen. Bij casco opleveren kan afbouw lang duren / tot problemen leiden.

PO/CPO lijkt minder kansrijk Afbouw casco en gedeelde voorzieningen wel kansrijk, maar is wel enkel geschikt voor specifieke doelgroepen die daar zin in hebben.

Deze vorm kan wel helpen om woningen betaalbaarder te maken voor mensen, maar er zijn weinig aanbieders (corporaties / beleggers) die deze constructie wensen

Weinig interessante optie vanuit de markt. Door ontwikkelaars is deze constructie enkel toegepast in crisistijd. Focus corporaties ligt nu op huur, niet op koop.

Niet kansrijk om te stimuleren, tenzij de gemeente hier zelf actief mee aan de gang gaat samen met andere partijen (zie fonds betaalbare koop)

Cluster AANBOD

(C)PO = (Collectief) Particulier Opdrachtgeversschap

Aanbieden woningen in koopvarianten

Door woningen aan te bieden met korting in ruil voor een terugkooprecht/plicht in combinatie met waardedeling, worden woningen eerder bereikbaar en dus betaalbaar voor middeninkomens

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

4/51

Grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden

Hierbij zijn verschillende vormen denkbaar waarbij grond en opstal van elkaar worden gescheiden. Evt. zit er ook een korting/uitgestelde betaling op de grond

Door grond in erfpacht uit te geven hoeft er over grond geen aflossing te worden betaald en wordt woning meer betaalbaar, zeker als dat ook nog gekoppeld is aan uitgestelde betaling

Nader uit te werken

Nader uit te werken

Cluster

Werking

Doelbereik i.r.t. betaalbaarheid

Neveneffecten / aandachtspunten

Kansrijkheid

Bij huurkoop huurt de koper (huurkoper) de woning voor een periode voordat over wordt gegaan op koop. In deze periode blijft het eigendom bij de verkoper en mag de huurkoper reeds gebruik maken van de woning. De huur die wordt betaald wordt deels ingezet om een deel van de koopsom af te lossen. Er zijn verschillende regelingen, waarbij het verschilt of er een verplichting of een recht van koop is.

Dit instrument zorgt ervoor dat huishoudens die met hun huidige inkomen (nog) geen hypotheek kunnen krijgen wel in staat stelt om een woning (uitgesteld) te kopen. Het leidt niet tot meer betaalbare woningen, vergroot wel de toegang tot een koopwoning.

-

Corporatiewoningen hebben vaak een wat lagere marktwaarde. Als deze corporatiewoningen verkocht worden vallen ze vaak in betaalbare segment.

De omvang van het betaalbare koopsegment stijgt (ten koste van de sociale huurvoorraad)

Verkoop corporatiebezit gaat ten koste van de sociale woonvoorraad (waar ook wachtlijsten zijn). Actief stimuleren verkoop corporatiebezit alleen wenselijk als sociale voorraad omlaag moet.

In sommige wijken wellicht een optie.

In hoofdlijn gaat het hier om een lening of een subsidie aan de doelgroep om beter toegang te krijgen tot een betaalbare koopwoning

Grootschalige vraagstimulering werkt prijsopdrijvend in een krappe woningmarkt.

Vraagstimulering kost geld Vraagstimulering drijft de prijzen nog verder op (vraag wordt nog groter). Voor sommige doelgroepen kan gerichte vraagstimulering interessant zijn

Terughoudendheid gewenst met vraagstimulering, enkel voor gerichte doelgroepen

AANBOD Combinatie huur/koop

Verkoop corporatiebezit

-

De eisen voor het verkrijgen van een hypotheek zijn vaak strenger dan voor huur, waarmee nog steeds een huur kan worden gevraagd die hoger ligt dan de maandlasten van een hypotheek. Dit draagt niet bij aan de betaalbaarheid van de woning. Bij huurkoop is er sprake van uitgestelde koop. Hierdoor zijn de uiteindelijke uitgaven hoger dan bij een reguliere koopwoning.

Minder kansrijk Kleine doelgroep omdat eigenaar bereid moet zijn om deze constructie aan te gaan. Gedeeld eigenaarschap kan complex en verwarrend zijn. Gemeente weinig sturende mogelijkheden.

VRAAG Vraagstimulering

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

3/51

Toelichting cluster 1: Nieuwbouw betaalbare koop stimuleren Dit cluster heeft betrekking op nieuwbouw. Er zijn verschillende maatregelen denkbaar om meer betaalbare koop te stimuleren.

Sturen op aandeel

Een mogelijkheid is om binnen de nieuwbouw, net als bij sociale woningbouw vaak

betaalbare koop in

gebeurt, een eis neer te leggen van een percentage middeldure koop. Overigens hoef

nieuwbouw

je niet op alle projecten hetzelfde percentage voor te schrijven (zie ook vereveningsmechanisme als maatregel)

Sociale koop

Bestemming ‘Sociale koopwoning’ opnemen in het bestemmingsplan om bij ontwikkelingen te sturen op een minimum aandeel sociaal koop. Een sociale koopwoning is gekoppeld aan de NHG-kostengrens (2021: maximaal € 325.000).

Vereveningsprincipe /

Het fonds is gekoppeld aan een door de gemeenteraad nagestreefde (procentuele)

Volkshuisvestingsfonds

differentiatie in de woningbouw. Zo kan de gemeente, ook op plekken waar ze geen grondpositie hebben, ervoor zorgen dat voor de juiste doelgroepen en betaalbaar wordt gebouwd. Ontwikkelaars betalen een ‘boete’ aan het fonds wanneer ze niet voldoen aan de procentuele differentiatie, of krijgen een bijdrage uit het fonds wanneer ze meer betaalbare woningen bouwen dan de aangegeven differentiatie. De verevening loopt dan niet direct (wel indirect) via de grondprijs, maar via de vergoeding door lagere aantallen.

Gemeentelijk

De gemeente kan zelf een projectontwikkelingstak oprichten voor de non-profit bouw

ontwikkelbedrijf /

van betaalbare koopwoningen. En daardoor 1) meer betaalbare koop realiseren en 2)

Actieve grondpolitiek

de aanschafwaarde drukken

Voorwaarden stellen

Behorend bij bovenstaande instrumenten kan de gemeente voorwaarden stellen bij de aankoop, zoals anti-speculatiebeding of zelfbewoningsplicht die ervoor zorgen dat de woningen langer in het middensegment blijven.

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

4/51

Toelichting cluster 2: Nieuwbouwvormen die aanschafwaarde drukken Dit cluster heeft betrekking op nieuwbouw. Het zijn specifieke constructies (in ontwikkeling, ontwerp, woonvorm, opleverniveau) die kunnen leiden tot een lagere aanschafwaarde voor de koper

Woon coöperatie /

De koperscoöperatie is een collectief van bewoners die hun woningen, met een speciale

Kopers coöperatie

regeling, hebben gekocht. Er is dus sprake van individueel eigendom, maar men kan alleen via deelname aan de coöperatieve vereniging kopen (en in sommige gevallen ook verkopen).

CPO / PO

De zeggenschap voor toekomstige kopers en huurders wordt door deze manier van opdrachtgeverschap groter. Ook voorkomt het de inschakeling van dure tussenpersonen.

Zelfstandig wonen

Door voorzieningen te delen hebben huishoudens minder oppervlakte in de eigen woning

met gedeelde

nodig. Minder grote woningen betekent minder bouwkosten waardoor woningen

voorzieningen

goedkoper worden en eerder in het middensegment passen.

Casco opleveren

Door woningen casco op te leveren en kopers zelf de afwerking van de woning te laten doen, kan de aanschafwaarde omlaag.

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

5/51

Toelichting cluster 3: Grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden Dit cluster bevat maatregelen die voornamelijk gaan over het scheiden van grond en opstal en kan betrekking hebben op zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Door het scheiden van grond en opstal kan bijvoorbeeld de hypotheek alleen voor de woning aangevraagd worden, wat leidt tot meer besteedbaar vermogen aan de woning.

Duokoop

Je koopt zelf het huis en je pacht de grond van het pensioenfonds achter duokoop die de grond koopt.

BKZ model

‘Betaalbaar Kopen Zaanstad’ bestaat uit drie verschillende modellen waarbij stenen en grond worden gescheiden. 1. Stenen deels zelf financieren (hypotheek). Overige deel blijft 10 jaar in eigendom BKZ, daarna mogelijkheid om zelf te kopen. Grond in eigendom van BKZ, waarvoor inkomensafhankelijke erfpachtcanon voor wordt gevraagd. 2. Stenen volledig zelf financieren (hypotheek). Grond blijft 10 jaar in eigendom BKZ zonder lasten, na 10 jaar grond kopen of maandelijkse canon betalen. 3. Stenen deels zelf financieren (hypotheek). Overige deel wordt bij inkomensstijging in tranches gekocht. Grond in eigendom BKZ, waarvoor inkomensafhankelijke erfpachtcanon voor wordt gevraagd. Wanneer stenen volledig in bezit zijn kan ook de grond worden gekocht.

Erfpacht

De koper betaalt een deel van de koopsom aan de corporatie en voor het resterende deel

economische

van de koopsom (de economische meerwaarde a.g.v. de bestemmingswijziging) gaat hij

meerwaarde

een erfpachtovereenkomst aan met de Gemeente Utrecht. In deze erfpachtovereenkomst

bestemmingsplan-

worden de volgende afspraken gemaakt:

wijziging

a. Een canon vergoeding per jaar op basis van de omvang van de verschuldigde economische meerwaarde); b. Een verplichting om de woning te gebruiken voor eigen bewoning; c. Een verbod om de woning te verkopen voor een hogere waarde dan de (jaarlijks aan te passen) grens van een betaalbare koopwoning voor een periode van 20 jaar.

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

6/51

Toelichting cluster 4: Koopvarianten Koopvarianten zijn ontwikkeld door corporaties en zijn er in tal van ‘varianten’ . Het basismechanisme is: 1) Dat de koper doorgaans onder de marktwaarde een woning kan kopen (betaalbaarheid), 2) Dat de aanbieder een terugkoopplicht of –recht heeft (korting komt terug bij aanbieder) 3) Dat er (veelal) sprake is van een ‘risicodeling’ tussen koper en aanbieder van de waardeontwikkeling na aankoop die wordt afgerekend bij doorverkoop aan een derde. Tijdens de crisis hebben diverse projectontwikkelaars ook koopvarianten aangeboden omdat bepaalde projecten moeilijk verkocht werden, maar het ligt weinig voor de hand dat ze dit ook in een krappe woningmarkt gaan doen.

KoopGarant / MGE

KoopGarant is het voormalige Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Je koopt een woning van een corporatie of ontwikkeling met een korting op de aankoopwaarde. De corporatie of ontwikkelaar geeft het verschil tussen de marktwaarde en de aankoopwaarde (korting) niet uit handen en maakt daarom afspraken over een terugkoopregeling bij de verhuizing van de eigenaar. Op deze wijze kan de aanbieder de woning wederom onder gunstige voorwaarden aanbieden.

Kopen naar Wens

De corporatie of ontwikkelaar rekent met een ‘uitgestelde betaling’ op een deel van de waarde van de woning. Dit uitgestelde deel moet uiterlijk bij doorverkoop worden betaald. De consument mag de woning op de vrije markt doorverkopen, maar moet deze ‘uitgestelde betaling’ wel afrekenen met de corporatie of ontwikkelaar.

Koop Goedkoop

Is ontwikkeld in de corporatiesector waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven. De eerste 10 jaar wordt er een korting op de erfpacht gegeven. De erfpachtcanon neemt toe in de tijd. Bij doorverkoop kan een nieuwe koper ook profiteren van de gunstige erfpachtregeling.

Koopstart

Een woning kopen voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Doordat de verkopende projectontwikkelaar of woningcorporatie verkoopt met een ‘koperskorting’. Bij verkoop van woning wordt de korting betaald aan corporatie of projectontwikkelaar.

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

7/51

Toelichting cluster 5: Huurkoop Dit cluster omvat maatregelen waarbij er een combinatie van huur en koop optreedt in zowel de bestaande bouw als nieuwbouw. KoLat (Koop later)

Eerst wordt de woning een periode gehuurd van de ontwikkelaar/ investeerder, later wordt de woning gekocht. Een deel van de huur wordt ingezet ter aflossing van het te kopen deel, het andere deel van de huur is voor de investeerder.

Gedeelde koop:

Gedeeld eigenaarschap tussen huurverkoper en huurkoper. Huurkoper betaalt huur +

huurkoop 3.0

bedrag om aandelen te kopen (in delen wordt de woning gekocht). Zolang je nog geen 100% eigenaar bent deel je winst en verlies met huurverkoper

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Rotterdam (HQ)

Amsterdam Düsseldorf

Londen Antwerpen Washington D.C.

Mumbai

Nairobi Jakarta

Johannesburg

Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam Nederland +31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

Manila

8/51