Document · PDF

Rapport Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen.pdf

Gemeenteraad 23 december 2021, gemeente UtrechtBij agendapunt: Raadsvoorstel Actieplan betaalbare koopwoningen15.149 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen Onderzoek naar geschikt instrumentarium en kansrijke locaties

3/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen Onderzoek naar geschikt instrumentarium en kansrijke locaties

Team: Antoinette Kemper (Rebel) Steven Hamming (Rebel) Anne-Floor Blonk (Rebel) Gert Jan Hagen (Springco) Cyril Crutzen (Springco) In opdracht van: Gemeente Utrecht Plaats, datum: Rotterdam, 23 juni 2021 Status: Definitief

Rebel Strategy & Development bv Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam Nederland +31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com

4/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Managementsamenvatting De woningmarkt staat onder druk, waaronder met name het aanbod in het middensegment woningen, zowel voor de huur- en koopmarkt. De gemeente heeft Rebel gevraagd een rapport op te leveren met daarin beantwoording van de volgende onderzoeksvragen: Hoofdvraag: Identificeer mogelijke maatregelen en kansrijke locaties om betaalbare koopwoningen toe te voegen en langjarig te borgen. De vraag is onderverdeeld in drie deelvragen: 1.

Analyse van mogelijke maatregelen (kwalitatief): inzicht in het instrumentarium en toelichting op kansen en beperkingen daarvan voor het (langjarig) borgen van prijs en kwaliteit bij de bouw van betaalbare koopwoningen;

Inzicht in overige regelingen (kwalitatief): dit bestaat uit twee delen, dit zijn a.

financieringsvormen om koop langjarig betaalbaar te houden (zoals koopgarant) of de instap voor starters in een (duurdere) koopwoning mogelijk te maken, waar dit mogelijk is en daarmee de langjarige beschikbaarheid van koopwoningen voor deze doelgroep te vergroten (zoals koopstart, huur-koop, duo-koop, etc.) en

Analyse kansrijke locaties voor het marktconform toevoegen van betaalbare koopwoningen (kwantitatief): inzicht in kansrijke locaties voor het marktconform toevoegen van betaalbare koopwoningen, zowel geredeneerd vanuit prijs als vanuit kwaliteit.

De belangrijkste bevindingen op basis van het onderzoek zijn als volgt: •

De afgelopen decennia zijn de prijzen van koopwoningen hard gestegen (gemiddeld 6,5% per jaar, veel harder dan de lonen), waardoor er steeds minder betaalbare koopwoningen zijn. In Utrecht is betaalbaar gedefinieerd als koopwoningen onder de NHG-grens (op dit moment € 325.000).

•

Op dit moment zijn er ca. 10.000 betaalbare koopwoningen in Utrecht, ongeveer 6% van de totale woningvoorraad. In totaal zijn er 26.500 middeninkomens in Utrecht, die ongeveer gelijk verdeeld wonen in sociale huurwoningen, vrije sectorhuurwoningen en koopwoningen.

•

Met de stijgende huur- en koopprijzen is er een grote druk ontstaan op betaalbare woningen voor middeninkomens (zowel huur als koop). Dit onderzoek richt zich op maatregelen in de koopsector. Het Actieplan Middenhuur van de gemeente gaat in op de huursector.

•

De meest voor de hand liggende maatregel om in een krappe woningmarkt tot meer betaalbare koopwoningen te komen is het vergroten van het aanbod. Vraagstimulerende maatregelen hebben een prijsopdrijvend effect.

•

Binnen de aanbodgestuurde maatregelen is het regulier en marktconform bijbouwen van woningen het meest effectief. Maatregelen in dit cluster hebben het hoogste doelbereik en de

5/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

minste neveneffecten. Het regulier en marktconform toevoegen van betaalbare koopwoningen voor kleine huishoudens (1 tot 2 personen) is nu op alle plekken in de stad nog mogelijk. Het toevoegen van betaalbare koopwoningen voor grote huishoudens (3 of meer personen) is niet overal in Utrecht mogelijk (zie paragraaf 2.3.3). •

Aanvullende maatregelen, zoals andere woon- of ontwikkelvormen (cluster 2) of inzet van grondinstrumentarium (cluster 3) kunnen in aanvulling op het regulier toevoegen van woningen helpen om woningen die anders buiten de prijsklasse betaalbare koop (< € 325.000) vallen toch betaalbaar te maken voor kopers, doordat de aanschafwaarde lager wordt. Daarbij lijken sommige maatregelen meer kansrijk dan andere en is de inzet ervan (met name bij cluster 2 andere woonen ontwikkelvormen) enkel voor een specifieke doelgroep binnen het middensegment interessant (zie paragraaf 3.4).

•

Dé grote beperking van het toevoegen van betaalbare koopwoningen is dat deze woningen op langere termijn mogelijk niet meer betaalbaar zijn. Dat is het geval als de woningprijzen harder blijven stijgen dan de inkomens. Omdat de kans hierop reëel is (zeker over langere termijn), is het belangrijk vooral marktconforme instrumenten toe te passen, zodat er niet publiek geld wordt ingezet waar vooral de eerste koper voordeel van heeft.

•

Anders dan de huursector is de koopsector (vrije markt) nauwelijks te reguleren. De gemeente kan namelijk niet eisen van eigenaren dat ze hun woning doorverkopen onder de marktprijs. Indien de gemeente wel wil sturen op het behouden van betaalbare koopwoningen op lange termijn, dan zal ze eventueel samen met andere partijen gedeeltelijk het eigendom van deze woningen op zich kunnen nemen om doorverkoop onder de marktprijs te reguleren. Dat zou betekenen dat er een nieuw gereguleerd koopsegment ontstaat. Eerste ideeën hiervoor zijn uitgewerkt in een Fonds Betaalbare Koop, waarin verschillende instrumenten en regelingen die we hebben onderzocht samenkomen (zie paragraaf 3.5).

De gemeente wenst het aandeel betaalbare woningen (huur en koop) voor middeninkomens fors te laten toenemen. De gemeente Utrecht geeft in haar woonvisie ‘Utrecht beter in balans’ (2019) aan dat ze streeft voor 2040 naar 25% woningen in het middensegment (middenhuur en betaalbare koop). Het neerleggen van een richting en het identificeren van mogelijke maatregelen en kansrijke locaties zoals in deze rapportage gedaan is een goed begin. We hebben een aantal aanbevelingen voor het vervolg, om zo te zorgen dat betaalbare koopwoningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd en op lange termijn betaalbaar blijven. 1. 2. 3. 4. 5.

Expliciteer als gemeente wat je onder betaalbare koop verstaat (inclusief instrumentarium) Wees duidelijk over wat waar marktconform kan worden gebouwd Communiceer je verwachtingen duidelijk naar de markt (bijv. via een Actieplan Koop) Voer het plan ook daadwerkelijk uit (zowel op eigen grond als grond derden) Overweeg lobbytraject richting rijk en fondsvorming om betaalbaarheid te borgen

6/51

7/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

1.2 Vraag aan Rebel

1.3 Definitie middeninkomens en betaalbare koop

1.4 Aanpak en leeswijzer

2. Analyse woningmarkt Utrecht 2.1 Dynamiek Utrechtse woningmarkt

10 10

2.1.1 Woningmarkt overspannen, sterk gestegen prijzen

2.1.2 Middeninkomens hardst geraakt

2.1.3 Niet ingrijpen vergroot probleem

2.2 Koopwoningenvoorraad Utrecht

2.2.1 Huidige aandeel betaalbare koop is 13% van de koop en 6% van het totaal

2.2.2 Betaalbare koop niet gelijk verspreid over de stad

2.2.3 Betaalbare kwaliteit (oppervlakte) verschilt per wijk

2.3 Waar is nog betaalbare koop in de nieuwbouw mogelijk?

2.3.1 Nieuwbouwprijs en kwaliteit verschilt per wijk

2.3.2 Gemeente onderzoekt mogelijkheden voor kwaliteitseisen

2.3.3 Betaalbare koop marktconform toevoegen is niet overal haalbaar

3. Analyse doelgroep middeninkomens

3.1 Huidige aantal middeninkomens is 17% van totaal aantal huishoudens

3.2 Niet alle middeninkomens zijn gelijk

4. Mogelijke maatregelen

4.1 Twee soorten maatregelen: aanbodgestuurd en vraaggestuurd

4.2 Focus op aanbodgestuurde instrumenten: met name toevoegen nieuwbouw

4.3 Kansrijke instrumenten: sturen op betaalbare koop in nieuwbouw -regulier

4.4 Kansrijke instrumenten: aanvullende maatregelen

4.5 Niet alleen betaalbare koop toevoegen, ook langjarig behouden (bijv. via fonds)

5. Conclusies en aanbevelingen

5.1 Inleiding

5.2 Belangrijkste conclusies

5.3 Aanbevelingen voor het vervolg

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Uit meerdere woonbehoefte-onderzoeken die de gemeente Utrecht heeft gedaan, komt een grote vraag naar betaalbare koopwoningen naar voren. Om in te spelen op deze vraag onderzoekt de gemeente Utrecht de mogelijkheden om het segment betaalbare koopwoningen te vergroten. Een manier om dat te doen is het vergroten van het aandeel betaalbare koopwoningen in het woningbouwprogramma. De gemeente wenst – als de uitkomsten daartoe aanleiding gegeven – een actieprogramma betaalbare koop op te stellen. De gemeente Utrecht pakt zelf een aantal onderwerpen op, maar vraagt ook ondersteuning van Rebel op een aantal onderdelen.

1.2 Vraag aan Rebel De vraag aan Rebel is om mogelijke maatregelen en kansrijke locaties te identificeren om betaalbare koopwoningen toe te voegen en langjarig te borgen. Daarbij ligt de focus op nieuwbouw en niet op bestaande bouw. De vraag is onderverdeeld in drie deelvragen: 1.

Analyse mogelijke maatregelen (kwalitatief): inzicht in het instrumentarium en toelichting op kansen en beperkingen daarvan voor het (langjarig) borgen van prijs en kwaliteit bij de bouw van betaalbare koopwoningen;

Inzicht in overige regelingen (kwalitatief): dit bestaat uit twee delen, dit zijn a.

8/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

1.3 Definitie middeninkomens en betaalbare koop Dit onderzoek focust zich op maatregelen en kansrijke locaties om tot betaalbare koopwoningen te komen. Belangrijk daarbij is wat onder ‘betaalbare koopwoningen’ wordt verstaan. Met betaalbare koopwoningen worden woningen bedoeld die een marktwaarde hebben onder de €325.000, prijspeil 2021. Deze grens is gebaseerd op de NHG-grens 2021. Ook doen we in dit onderzoek een doelgroepenanalyse naar de doelgroep middeninkomens, waarvoor deze betaalbare koopwoningen gewenst zijn. Middeninkomens definieert de gemeente Utrecht als huishoudens met een jaarinkomen van €40.000 (inkomensgrens sociale huur 2021) tot €60.000 (Woonvisie 2019), ofwel 1,05 tot 1,58 keer het modale jaarinkomen. Onderstaand schema geeft deze definities bondig weer.

Figuur 1: definities van het middeninkomen en de koopprijzen van het middensegment

1,05 tot 1,58 keer modaal

Middeninkomens

Koopprijzen middensegment

€ 40.000,- tot € 60.000 (pp 2021)

€ 228.199 tot € 325.000 (pp 2021)

1.4 Aanpak en leeswijzer In onderstaande figuur staat onze aanpak en leeswijzer voor deze rapportage toegelicht.

Figuur 2: Aanpak en leeswijzer H2. Analyse woningmarkt

H3. Analyse doelgroep middensegment

H4. Analyse mogelijke maatregelen

H5. Conclusies en aanbevelingen

In hoofdstuk 2 doen we een analyse van de woningmarkt in Utrecht. Daarbij schetsen we het huidige probleem voor middeninkomens, gaan we in op de huidige woningmarkt (in het bijzonder de koopwoningenmarkt) en schetsen we waar nog marktconform betaalbare koop kan worden bijgebouwd. In hoofdstuk 3 doen we een doelgroepenanalyse en geven we inzicht in hoe de huidige doelgroep middeninkomens er uit ziet. In hoofdstuk 4 beschrijven we mogelijke maatregelen om enerzijds betaalbare koopwoningen toe te voegen, anderzijds om die ook voor lange termijn te borgen. Dit doen we aan de hand van een aantal clusters van maatregelen met vergelijkbare werking. We beschrijven ook de neveneffecten daarvan en de kansrijkheid van de instrumenten. Hoofdstuk 5 geeft de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.

9/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

2. Analyse woningmarkt Utrecht In dit hoofdstuk gaan we in op de volgende zaken: -

Paragraaf 2.1 beschrijft dynamiek rondom prijsontwikkeling op Utrechtse woningmarkt en de impact daarvan op de betaalbaarheid van koopwoningen.

Paragraaf 2.2 gaat in op de huidige betaalbare koopvoorraad in Utrecht, inclusief de spreiding over de stad en inzicht in de oppervlaktes van de woningen.

Paragraaf 2.3 geeft een inventarisatie van kansrijke locaties voor nieuwbouw van marktconforme betaalbare koopwoningen. Dit als afgeleide van de prijzen in de huidige woonvoorraad (paragraaf 2.2) in combinatie met minimum oppervlaktes die de gemeente voorschrijft.

2.1 Dynamiek Utrechtse woningmarkt Om de problematiek rondom betaalbare koopwoningen beter te duiden, gaan we in op de prijsontwikkeling op de woningmarkt en wat dit betekent voor middeninkomens.

2.1.1 Woningmarkt overspannen, sterk gestegen prijzen De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen 24 jaar gemiddeld met 6,5% gestegen in Utrecht, fors hoger dan de gemiddelde inflatie van 1,9% (als proxy van het inkomen). Hierdoor zijn de afgelopen decennia woningen die vroeger betaalbaar waren voor middeninkomens nu uit het middensegment verdwenen. Ook laat figuur 3 zien dat de prijsontwikkeling van woningen in Utrecht (net als veel andere grote steden) sinds 2005, ondanks pieken en dalen, veel harder is gestegen dan het gemiddelde in Nederland.

10/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 3: prijsstijgingen inflatie en verkoopprijzen woningen tegen elkaar uitgezet. Woningprijzen stijgen veel harder dan inflatie Indexcijfers CPI, Prijsindex Verkoopprijzen Nederland en Prijsindex Verkoopprijzen Utrecht 1996 = 100 (bewerking CBS data) 450,0

400,0

350,0

300,0

250,0

200,0

150,0

100,0

50,0

CPI

Prijsindex Verkoopprijzen Nederland

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

0,0

Prijsindex Verkoopprijzen Utrecht

Bron: CBS, bewerking Rebel

2.1.2 Middeninkomens hardst geraakt Onderstaande grafische weergave van het Planbureau voor de Leefomgeving geeft een aardig beeld van de beperkte toegankelijkheid van de woningmarkt voor middeninkomens in overspannen woningmarkten zoals Utrecht. Door de hoge prijzen zijn koopwoningen voor middeninkomens veel minder bereikbaar, waar dat in ontspannen woningmarktregio’s nog wel het geval is. Echter beginnen zich ook daar de eerste tekenen te vertonen dat betaalbare koopwoningen minder bereikbaar voor middeninkomens worden. Door het aanscherpen van de inkomensgrenzen in de gereguleerde huursector hebben middeninkomens evenmin toegang tot betaalbare woningen in het gereguleerde huursegment. Hierdoor zijn middeninkomens vooral aangewezen op de vrije huursector, met vaak hoge huurprijzen. Daar komt bij dat de vrije huursector niet de voordelen kent van de koopmarkt (hypotheekrente-aftrek) of de gereguleerde huursector (huur onder marktprijs).

11/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 4: rol van middenhuur in de woningmarkt. De situatie in Utrecht kan gekenmerkt worden door de onderste sectie, ‘gespannen woningmarkt’. De positie van de doelgroep is omcirkeld.

Prijs

Bron: PBL, bewerking Rebel

2.1.3 Niet ingrijpen vergroot probleem Zoals in paragraaf 2.1 aangegeven zijn de woningprijzen de afgelopen 24 jaar veel harder gestegen dan inflatie (6,5% versus 1,9%). Indien ook naar de toekomst toe de woningprijzen harder blijven stijgen worden koopwoningen steeds minder betaalbaar en daarmee minder toegankelijk en minder betaalbaar voor middeninkomens. Dat geldt niet alleen voor bestaande woningen die uit het middensegment verdwijnen, ook voor nieuwe woningen die gebouwd worden indien de woningprijzen harder stijgen dan de lonen.

In onderstaande figuur 5 hebben we dit fenomeen geschetst, waarbij we als uitgangspunt hebben genomen dat de woningprijzen met 5% stijgen en de inflatie met 2%. In de figuur is te zien dat van het aandeel betaalbare koopwoningen dat in 2020 beschikbaar is na 10 jaar nog maar de helft beschikbaar is bij woningprijzen die 3% meer stijgen dan inflatie. Uiteraard weten we niet hoe de prijsontwikkeling in de toekomst zal zijn en kan dit effect uiteraard groter of kleiner zijn. In Appendix 1 gaan we hier uitgebreider op in.

12/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 5: Effect van sterkere stijging woningprijzen dan inflatie voor de betaalbaarheid op termijn Verwachte woningprijzen (x 1.000) per jaar in Utrecht € 600

Bovengrens woningprijs +5% € 500

Bovengrens middeninkomen +2%

€ 400

Ondergrens woningprijs 5% € 300

Ondergrens middeninkomen +2% € 200

€ 100

€2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Een verdere nuancering op bovenstaande beeld is dat op dit moment de betaalbare koopwoningen niet gelijkmatig verdeeld zijn over de verschillende prijscategorieën binnen het betaalbare segment, maar reeds aan de bovenkant zitten, zie figuur 6. Ook voor nieuwbouw kan het zijn dat woningen vlak onder de bovengrens van € 325.000 worden gebouwd en dus al sneller uit het betaalbare segment kunnen groeien.

Figuur 6. Verdeling betaalbare koopwoningen in verschillende prijsklasses. prijsklasse < 225k 225-235 235-245 245-255 255-265 265-275 275-285 285-295 295-305 305-315 315-325 Totaal betaalbare woningen

# Woningen 770 237 309 427 520 799 964 1.114 1.470 1.512 1.755 9.877

8% 2% 3% 4% 5% 8% 10 % 11 % 15 % 15 % 18 % 100 %

2.2 Koopwoningenvoorraad Utrecht In dit onderdeel gaan we in op de huidige woningvoorraad van Utrecht, in het bijzonder de betaalbare koop. Daarbij gaan we zowel in op aantallen woningen als geografische spreiding over de stad. De methodiek hoe we komen tot marktprijzen van de huidige koopwoningen in Utrecht staat beschreven in Appendix 2. Daarbij merken we op dat de gemeente Utrecht zelf vaak werkt met WOZ-waarden in plaats van marktwaarden. Deze WOZ-waarden zijn vaak aanmerkelijk lager dan de marktwaarden. Dat betekent onder meer dat bij onze analyse op marktwaarde er minder woningen in het betaalbare segment vallen.

13/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

2.2.1 Huidige aandeel betaalbare koop is 13% van de koop en 6% van het totaal De totale woningvoorraad van Utrecht bedraagt zo’n 160.000 woningen. Binnen deze woningvoorraad kan onderscheid gemaakt worden tussen corporatiewoningen, particuliere verhuurwoningen en koopwoningen. Figuur 7 geeft dit onderscheid weer.

Figuur 7: de totale woningvoorraad van Utrecht, naar sociale huur, particuliere huur en koop.

Figuur 8: koopvoorraad Utrecht, uitgesplitst naar betaalbaar en duur Opbouw koopwoningvoorraad

Totale woningvoorraad

10.000 ; 13%

Betaalbaar

51.000 ; 32%

75.000 ; 47%

Koop

33.500 ; 21% Corporatiewoning

Particuliere verhuur

Koopwoning

Bron: EDM Geohuishoudenbestand, bewerking Springco

65.000 ; 87%

< €325.000 (betaalbaar)

> €325.000 (duur)

Bron: EDM Geohuishoudenbestand, bewerking Springco

Uit onze analyse blijkt dat er 75.000 koopwoningen in Utrecht zijn. De koopwoningen vormen 47% van het totaal aantal van 160.000 woningen. Binnen de koopwoningen kan onderscheid worden gemaakt tussen betaalbare koop (<325.000) en dure koop (> 325.000). Figuur 8 laat zien dat er zo’n 10.000 van de 75.000 koopwoningen beschikbaar zijn voor middeninkomens , ofwel ongeveer 13% van de totale hoeveelheid koopwoningen. En circa 6% van het totaal aantal woningen in Utrecht1.

2.2.2 Betaalbare koop niet gelijk verspreid over de stad Betaalbare koopwoningen zijn niet overal in Utrecht in gelijke mate aanwezig is. Daarom biedt onderstaande figuur een geografische verdeling van het aantal betaalbare koopwoningen op wijkniveau en subwijkniveau. Daaruit valt af te leiden dat de wijken West, Noordwest en Zuidwest de meeste betaalbare woningen hebben. Om de context te schetsen zijn ook de totale aantallen koopwoningen en totale woningvoorraad gegeven. Daaruit blijkt dat West, Noordwest en Zuidwest, samen met de wijk Overvecht, ook relatief gezien een hoog aandeel betaalbare (koop)woningen hebben.

1 Dit aandeel is kleiner dan wat de Gemeente Utrecht op dit moment heeft opgenomen. Dit komt doordat de Gemeente de WOZ-waardes hanteert. Deze WOZ-waarden zijn lager dan marktwaarden. Dit wordt nog versterkt omdat de WOZ-waarden zijn gebaseerd op een peildatum van een jaar geleden.

14/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 9: Overzicht voorraad per wijk Wijk

Betaalbare Koop (<325k)

Koopwoningen

1.485 3.269 1.012 796 584 344 346 1.535 251 255 9.877

7.455 9.435 3.493 10.631 6.711 3.979 5.760 6.709 8.394 12.381 74.948

Wijk 01 West Wijk 02 Noordwest Wijk 03 Overvecht Wijk 04 Noordoost Wijk 05 Oost Wijk 06 Binnenstad Wijk 07 Zuid Wijk 08 Zuidwest Wijk 09 Leidsche Rijn Wijk 10 Vleuten-De Meern Totaal

% Betaalbare koop t.o.v. totaal koop 20 % 35 % 29 % 7% 9% 9% 6% 23 % 3% 2% 13 %

Totaal Aantal woningen 12.746 21.334 16.643 17.524 13.935 11.061 13.350 18.620 16.287 17.960 159.461

% Betaalbare koop t.o.v. alle woningen 12 % 15 % 6% 5% 4% 3% 3% 8% 2% 1% 6%

Bron: EDM Geohuishoudensbestand, zie: https://geomarktprofiel.nl/nl

2.2.3 Betaalbare kwaliteit (oppervlakte) verschilt per wijk De prijs van een woning zegt ook iets over de kwaliteit van de woning. Twee woningen met dezelfde prijs zullen in kwaliteit verschillen als de ene in een gewilde wijk ligt en de ander in een minder gewilde wijk. Dit hebben we in beeld gebracht door de grootte als proxy van kwaliteit te nemen en dit per wijk inzichtelijk te krijgen. Figuur 10 laat zien dat in Noordoost, Oost, Binnenstad vrijwel alle betaalbare woningen onder de 60 m2 zijn, terwijl in er Overvecht en Vleuten-De Meern relatief nog veel woningen van 80-100 m2 te vinden zijn. Betaalbare koopwoningen groter dan 100 m2 zijn in alle wijken schaars, met uitzondering van Zuidwest.

Figuur 10: overzicht frequentie woninggrootte per wijk (per m2 GBO) Verdeling oppervlakte koopwoningen < 325k Wijk 01 West Wijk 02 Noordwest Wijk 03 Overvecht Wijk 04 Noordoost Wijk 05 Oost Wijk 06 Binnenstad Wijk 07 Zuid Wijk 08 Zuidwest Wijk 09 Leidsche Rijn Wijk 10 Vleuten-De Meern Totaal

# won < 320K

< 60m2

1.485 3.269 1.012 796 584 344 346 1.535 251 255 9.877

60 - 80 m2 43 % 30 % 13 % 74 % 70 % 88 % 59 % 37 % 35 % 9% 40 %

41 % 50 % 42 % 14 % 27 % 9% 23 % 43 % 44 % 53 % 40 %

80 - 100 m2 13 % 17 % 43 % 11 % 2% 2% 16 % 7% 20 % 32 % 16 %

100 - 120 m2

>120 m2

2% 2% 1% 1% 1% 12 % 1% 4% 3%

1% 2% -

Bron: EDM Geohuishoudensbestand, zie: https://geomarktprofiel.nl/nl

2.3 Waar is nog betaalbare koop in de nieuwbouw mogelijk? De Gemeente Utrecht wenst inzicht in kansrijke locaties voor het toevoegen van betaalbare koopwoningen, zowel geredeneerd vanuit prijs als vanuit kwaliteit. Met kwaliteit wordt hier de woningoppervlakte bedoeld. De nieuwbouwprijs wordt met een nieuwbouwfactor afgeleid van de koopprijzen in de bestaande voorraad zoals die in zie paragraaf 2.2 is gepresenteerd. Over het algemeen liggen de marktprijzen voor nieuwbouw per m2 net iets hoger dan bestaande bouw, ook omdat de kwaliteit (denk bijvoorbeeld aan duurzaamheid) van nieuwbouw hoger is. Zie voor een toelichting op de methodiek Appendix 2.

15/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

2.3.1 Nieuwbouwprijs en kwaliteit verschilt per wijk Zoals in onderstaande grafieken zichtbaar is gemaakt, verschillen de nieuwbouwprijzen sterk per wijk. In Overvecht is deze nog geen €4.000 per m2, in de Binnenstad nagenoeg €6.000 per m2: bijna anderhalf keer zo hoog. Dat betekent dat in de binnenstad een veel kleinere betaalbare koopwoning gebouwd kan worden voor € 325.000,- dan in Overvecht, respectievelijk 57 m2 versus 89 m2.

Figuur 11: nieuwbouwprijs per m2 GBO Mediane nieuwbouwprijs/m2 per wijk €-

Figuur 12: grootte woning bij € 325.000,0 Mediane grootte nieuwbouwwoning per wijk 0

€ 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 5.000 € 6.000

Wijk 01 West

Wijk 02 Noordwest

Wijk 03 Overvecht

Wijk 04 Noordoost

Wijk 05 Oost

Wijk 06 Binnenstad

Wijk 07 Zuid

Wijk 08 Zuidwest

Wijk 09 Leidsche Rijn

Wijk 10 Vleuten-De Meern

Bron: combinatie van Jumba, Gemeente Utrecht en NVM

In figuur 13 en figuur 14 zijn de marktwaardes per wijk en subwijk ook op kaart in beeld gebracht.

100

16/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 13: nieuwbouwprijs/m2 per wijk

Figuur 14: nieuwbouwprijs per subwijk

Bron: combinatie van Jumba, Gemeente Utrecht en NVM

2.3.2 Gemeente onderzoekt mogelijkheden voor kwaliteitseisen De gemeente onderzoekt mogelijke minimale kwaliteitseisen in de vorm van oppervlakte per woning. Het gaat hierbij om een bandbreedte van minimale oppervlakte, waarbij de onderkant bedoeld is voor de kleinere huishoudens en de bovenkant van het minimum voor grotere huishoudens. Daarnaast maakt de gemeente onderscheid tussen verschillende gebieden, waarbij voor de binnenstad en het stationsgebied een kleinere minimum oppervlakte geldt (40-60 m2) dan voor de rest van de stad (5080 m2. Voor betaalbare koop wordt een vergelijkbare vingeroefening gedaan als dezelfde kwaliteitseisen gelden als voor middenhuur.

Figuur 15: Kwaliteitseisen minimale oppervlakte Actieplan Middenhuur van de Gemeente Utrecht Binnenstad en Stationsgebied

Rest van de stad

40m2 - 60m2

50m2 - 80m2

Bron: Gemeente Utrecht

17/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

2.3.3 Betaalbare koop marktconform toevoegen is niet overal haalbaar Wanneer als vingeroefening de nieuwbouwprijzen (paragraaf 2.3.1) worden geconfronteerd met de minimumeisen zoals in paragraaf 2.3.2 verondersteld (waarbij kwaliteit betaalbare koop gelijk wordt gesteld aan middenhuur) blijkt dat in alle wijken betaalbare koopwoningen gebouwd kunnen worden voor kleinere huishoudens. In figuur 15 is dat af te lezen, doordat de marktconforme oppervlakte van betaalbare koop (weergegeven in de rode balken met onder- en bovengrenzen van €200.000 tot € 325.000) groter is dan de onderkant van de minimale oppervlakte van respectievelijk 40 en 50 m2 (weergegeven met de doorgetrokken groene en blauwe lijnen). Niet in alle wijken kunnen betaalbare koopwoningen worden gebouwd voor grotere huishoudens. In ieder geval niet in de binnenstad, omdat daar een betaalbare nieuwbouwwoning van € 325.000 kleiner is dan de minimale oppervlakte van 60 m2. Ook in de rest van Utrecht, behalve voor de wijk Overvecht, is het niet mogelijk om een marktconforme woning van 80 m2 te bouwen.

Figuur 16: bandbreedte van de oppervlakte die een nieuw te ontwikkelen betaalbare koopwoning kan hebben per wijk. Daarvoor is als indicatieve ondergrens voor een betaalbare koopwoning €200.000 aangehouden en als bovengrens € 325.000 (Rebel, op basis van SpringCo) Voor grootschalige gebiedsontwikkelingen zoals Stationsgebied en Merwede hanteert de gemeente Utrecht naar analogie van de woonvisie maatwerk, waardoor de grenzen zoals hier gesteld voor deze grootschalige gebiedsontwikkelingen niet gelden.

Binnenstad

West

Noordwest

Overvecht

Noordoost

Oost

Zuid

Zuidwest

Leidsche Rijn

Vleuten-De Meern 0

Goedkope koop

Betaalbare koop

Dure koop

ondergrens minimum oppervlak binnenstad/station bovengrens minimum oppervlak binnenstad/station ondergrens minimum oppervlak rest van de stad bovengrens minimum oppervlak rest van de stad

100

Bron: combinatie van Jumba, Gemeente Utrecht en NVM, bewerking Rebel en Springco

Het marktconform bouwen van woningen voor grotere huishoudens in Utrecht met een bepaalde minimumeis aan oppervlakte kan dus enkel in Overvecht (groter dan 80 m2). Of dit in de toekomst ook zo blijft, is moeilijk in te schatten: de dynamiek zoals geschetst in paragraaf 2.1 kan op termijn zelfs deze locaties wegnemen.

18/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

3. Analyse doelgroep middeninkomens In dit hoofdstuk beschrijven we de kenmerken van de huidige doelgroep middeninkomens. Dit is relevant in het kader van de kansrijke maatregelen (en voor welke doelgroep) die we in hoofdstuk 4 beschrijven. In deze paragraaf gaan we in op de belangrijkste bevindingen. Voor gedetailleerdere informatie over de doelgroep kan Appendix 3 geraadpleegd worden.

3.1 Huidige aantal middeninkomens is 17% van totaal aantal huishoudens De middeninkomens zijn gedefinieerd als de groep met een inkomen tussen de €40.000 en €60.000. Het aantal middeninkomens in Utrecht bedraagt 26.000, oftewel 17% van alle huishoudens. Het totaal aantal huishoudens bedraagt 160.000.

Figuur 17: verdeling van de Utrechtse inkomens. In de labels is als eerste het aantal huishoudens genoemd, als tweede de percentuele waarde.

Verdeling inkomens

58.500 ; 36% 75.000 ; 47%

Midden inkomens 26.500 ; 17% < 40.000

€40.000 - €60.000

> €60.000

Bron: EDM Geohuishoudenbestand (4de kwartaal 2020), bewerking Springco

3.2 Niet alle middeninkomens zijn gelijk De samenstelling van de groep middeninkomens verschilt enorm, zowel qua huishoudsamenstelling, leeftijd, huidige woonvorm en. opleidingsniveau, zie appendix 3 voor een gedetailleerde toelichting 2. Enkele relevante punten voor de vervolganalyse staan hieronder weergegeven. -

Huishoudsamenstelling: meer dan driekwart van de huishoudens bestaat uit 1/2persoonshuishoudens, circa 20% bestaat uit gezinnen (zie figuur 25). Dit is relevante informatie

2 Naast een beschrijving van de huidige situatie van middeninkomens gaat de doelgroepenanalyse in Appendix 3 ook in op de wensen van middeninkomens. Wel / of geen verhuiswens (figuur 24), het type woning waarnaar men wil verhuizen (huur of koop), de omvang van de woning (figuur 26), en interesse in specifieke woonvormen CPO en voorzieningen delen (figuur 27 en figuur 28). Deze wensen betrekken we bij onze analyse van kansrijke maatregelen in hoofdstuk 3.

19/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

omdat een kleiner huishoudens minder m2 nodig heeft dan een groter huishouden. Terwijl hoe groter de woning hoe duurder de woning. -

Huidige woonvorm: de huidige middeninkomens in Utrecht zijn ongeveer gelijkmatig verdeeld over sociale huurwoning, vrije sector huurwoning en koopwoning (zie figuur 26). Daarnaast beschikken sommige huishoudens al over vermogen. Dit is relevante informatie omdat mensen die al een koopwoning of vermogen hebben, een minder groot probleem hebben dan starters.

Leeftijd in combinatie met opleidingsniveau: bijna 40% van de middeninkomens zijn jongeren onder de 35 (figuur 27). Van deze jongeren is meer dan de helft hoog opgeleid. Dit is relevant omdat zij naar verwachting snel in salaris stijgen en het middeninkomen ontstijgen. Daarnaast beschikken zij soms al over eventueel aanwezig vermogen.

Niet voor alle middeninkomens is het probleem dus even groot. Voor middeninkomens die al een koopwoning hebben in Utrecht is er geen probleem om toegang te krijgen op de koopmarkt, omdat ze zich al op de koopmarkt begeven. Ook jonge hoog hoogopgeleiden groeien waarschijnlijk vrij snel in hun salaris en ontstijgen het middeninkomen. De problemen bestaan vooral voor middeninkomens die in een huurwoning zitten en willen verhuizen, mensen in een koopwoning die bijvoorbeeld gaan scheiden of baan verliezen en middeninkomens van buiten Utrecht die de koopwoningmarkt willen betreden. Onderstaande grafiek verduidelijkt de doelgroep die nu in de knel zit.

Figuur 18: Schema middeninkomens onderverdeeld naar subdoelgroepen. 26.000 Middeninkomens 8.200 Gereguleerde huursector 13.100 Blijven in segment

8.200 Vrije huursector

3.200 Groeien uit segment

Middeninkomens buiten Utrecht

9.900 Koopsector

Middeninkomens buiten Utrecht

9.900 Koopsector

Middeninkomens buiten Utrecht

20/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

4. Mogelijke maatregelen In hoofdstuk 2 hebben we de context van de Utrechtse woningmarkt beschreven. Daaruit blijkt dat er de afgelopen decennia veel woningen uit het betaalbare koopsegment zijn verdwenen. Ook is inzichtelijk gemaakt waar nog marktconform betaalbare koopwoningen gerealiseerd kunnen worden en hoe de samenstelling van de doelgroep middeninkomens er uit ziet. In dit hoofdstuk gaan we in op mogelijke maatregelen om meer betaalbare koopwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad en de kansrijkheid daarvan.

4.1 Twee soorten maatregelen: aanbodgestuurd en vraaggestuurd De maatregelen zijn in hoofdlijnen in te delen in aanbodgestuurde maatregelen (vergroten van het aanbod van koopwoningen middensegment) en vraaggestuurde maatregelen (stimuleren van de doelgroep middeninkomens). Zoals ook al aangeven in paragraaf 2.1 bevindt Utrecht zich in een krappe woningmarkt. Dat betekent dat de vraag veel groter is dan het aanbod met als gevolg een sterk stijgende woningprijs als gevolg van schaarste. Het toevoegen van aanbod helpt om de prijs minder hard te laten stijgen. Het stimuleren van de doelgroep middeninkomens en daarmee de vraag heeft juist een prijsopdrijvend effect. Daarom ligt het in een krappe woningmarkt voor de hand vooral in te zetten op aanbodgestuurde maatregelen.

Figuur 19: Prijs in de koopmarkt wordt sterk bepaald door vraag en aanbod

Prijs stijgt Grote stijgende vraag Aanbod stijgt beperkt

Vraaggestuurde

Aanbodgestuurde

maatregelen

In figuur 20 is een overzicht weergegeven van aanbod- en vraaggestuurde instrumenten. Bij aanbodgestuurde instrumenten gaat het om het toevoegen van betaalbare koopwoningen. Dit kan enerzijds door nieuwbouw toe te voegen, anderzijds door uit de bestaande voorraad woningen toe te voegen, zoals verkoop van corporatiewoningen of transformatie van vastgoed naar woningen (denk aan scholen, kantoren, winkels etc). Bij het toevoegen van nieuwbouwwoningen zijn verschillende maatregelen denkbaar die we in de volgende paragraaf nader toelichten.

21/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Bij vraaggestuurde instrumenten gaat het om het verruimen van de financiële mogelijkheden voor de doelgroep om de toegang op de koopmarkt te verbeteren. Het kan dan zowel gaan om leningen als om subsidies. In een hoogconjunctuur, zoals waar Utrecht zich in bevindt, is de vraag veel groter is dan het aanbod en werkt het grootschalig inzetten van vraaggestuurde instrumenten averechts en hebben een prijsopdrijvend effect. Ons advies is dan ook om deze vraaggestuurde maatregelen 1) terughoudend toe te passen, 2) voor een gerichte doelgroep en 3) in combinatie met aanbodgerichte maatregelen.

Figuur 20: overzicht aanbod- en vraaggestuurde instrumenten inclusief effecten

Nieuwbouw en / of bestaand

Instrumenten (voorbeelden)

Aanbodstimulering (van betaalbare woningen)

Vraagstimulering (financiële mogelijkheden doelgroep verruimen)

Uit bestaande voorraad toevoegen

Betaalbare nieuwbouw toevoegen

Aanvullende lening

Aanvulling op woonlasten

Verkoop huurwoningen

Nieuwbouw koop

Nieuwbouw en / of

bestaand

Transformatie van vastgoed Marktconform verkopen

Marktconform:

-Starterslening

-Starters Renteregeling

of transformeren

1) regulier: % in plannen

-AMH

-Premiekoop A (icm.

opnemen, 2) aan-

- NHG

nieuwbouw)

Niet marktconform: koopvarianten zoals KoopGarant / MGE, Kopen naar Wens, Koop

splitsen grond /opstal

Niet marktconform

instapmodel

1) koopvarianten, 2) reductie prijs

1.Ontspanning prijs

1. Ontspanning prijs

Prijsstijging door extra

door uitbreiding

door extra aanbod

vraag

aanbod koop

2. Aanbod onder

(afh van omvang

2. Reductie sociale

marktprijs trekt

programma)

huurvoorraad

speculanten. Anti-

Geen

Goedkoop, BKZ

Gevolgen Woningmarkt

schafwaarde drukken 3)

speculatiebeding nodig

Gevolgen Doorstroming

Winstdeling kan

Wellicht door anti-

eventueel belemmeren

speculatiebeding

22/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

4.2 Focus op aanbodgestuurde instrumenten: met name toevoegen nieuwbouw Binnen de aanbodgestuurde maatregelen zijn een groot aantal maatregelen denkbaar om betaalbare koopwoningen toe te voegen. Vaak hebben maatregelen namelijk een vergelijkbare werking. Daarom zijn de maatregelen onderverdeeld in een vijftal clusters: 1.

Stimuleren van betaalbare koop in nieuwbouw – regulier en marktconform

Nieuwbouwvormen die aanschafwaarde drukken – marktconform maar niet regulier

Grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden – kan marktconform en niet marktconform

Koopvarianten - onder marktprijs aanbieden

Huur / koopvarianten – marktconform, tussenvorm tussen koop en huurmarkt

In onderstaande figuur zijn deze clusters met voorbeelden van maatregelen weergegeven. De maatregelen zijn niet limitatief. Voortdurend worden in den lande nieuwe varianten toegevoegd. Over het algemeen zijn deze wel onder te brengen in één van de genoemde clusters. In appendix 4 geven we een uitgebreidere beschrijving van de clusters en toelichting op de instrumenten.

Figuur 21: clusters aanbodgestuurde maatregelen voor het middensegment met voorbeelden 4. Koopvarianten – bestaand / nieuwbouw

1. Betaalbare nieuwbouw stimuleren - nieuwbouw

Sturen op % betaalbaar

KoopGarant / MGE

Sociale koop

Kopen naar Wens

Vereveningsfonds

Koop Goedkoop

Actief grondbeleid

Koopstart

Voorwaarden stellen

BKZ Duokoop

Bouwfonds

Erfpacht KoLat (Koop Later)

Gereduceerde grondprijs

Gedeelde koop: huurkoop 3.0

3. Grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden - bestaand / nieuwbouw

Woon coöperatie

5. Huurkoop – bestaand / nieuwbouw

PO/ CPO Casco opleveren

Zelfstandig wonen met gedeelde voorzieningen 2. Drukken op aanschafwaarde - nieuwbouw

23/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

4.3 Kansrijke instrumenten: sturen op betaalbare koop in nieuwbouw -regulier Bijbouwen van betaalbare koopwoningen wordt gezien als meest voor de hand liggende maatregel Het vergroten van het aanbod betaalbare koopwoningen in een krappe woningmarkt ligt het meest voor de hand. Dit kan door nieuwe betaalbare koopwoningen toe te voegen of door uit de bestaande voorraad woningen toe te voegen, zoals verkoop van corporatiewoningen of transformatie van vastgoed naar woningen (denk aan scholen, kantoren, winkels etc). Verkoop van corporatiewoningen heeft als ongewenst neveneffect dat de bestaande sociale voorraad afneemt terwijl ook daar wachtlijsten zijn en wordt daarom gezien als minder kansrijk en wenselijk. Als al sprake is van verkoop

corporatiebezit dan dient dat vooral om meer gemengde wijken te creëren (op plekken waar op dit moment teveel sociaal bezit is) ten behoeve van verbeteren leefbaarheid. Het transformeren van overig bestaand vastgoed (zoals kantoren, zorgvastgoed, winkels) is enkel zinvol als het geen functie meer heeft. Het bijbouwen van betaalbare koopwoningen wordt dan ook gezien als de meest voor de hand liggende maatregel zonder al te veel onbedoelde en ongewenste neveneffecten. Het wordt vaak gezien als geen-spijtmaatregel en, zelfs in een woningmarkt waarin de prijzen niet harder stijgen dan inflatie of (tijdelijk) dalen, blijft de doelstelling van meer betaalbare koopwoningen in de stad gehandhaafd.

Ongewenste neveneffecten lijken beperkt Hoewel de ongewenste neveneffecten hier beperkt lijken, zijn er twee aandachtspunten. Ten eerste kan het zijn door specifiek op het betaalbare segment in te zetten niet de goede woningen worden gebouwd (bijvoorbeeld te klein), waar op lange termijn in de stad geen behoefte aan is, of dat het niet voldoende tot de gewenste doorstroming in de woningmarkt leidt. Uit meerdere woningmarktonderzoeken (WoON, Companen, Stec) blijkt dat een grote opgave voor Utrecht ligt in het toevoegen van woningen in het middensegment, zowel betaalbare koop als (midden)huur en daarmee lijkt het ongewenste neveneffect beperkt.

Belangrijkste beperking is dat niet is geborgd dat woningen op termijn betaalbaar blijven De belangrijkste beperking in het realiseren van betaalbare koopwoningen is dat ze op het moment van oplevering van de woning wel betaalbaar zijn, maar het risico bestaat dat ze op termijn uit de betaalbare koopsector verdwijnen indien de woningprijzen harder stijgen dan de inkomens. Voor het langjarig borgen van betaalbare koopwoningen zijn weinig instrumenten. De gemeente kan namelijk niet eisen van eigenaren dat zij hun woning doorverkopen onder de marktprijs. Dit is mede een reden waarom het goed is terughoudend te zijn met het niet marktconform op de markt brengen van betaalbare koopwoningen: middelen die daarvoor worden ingezet hebben mogelijk maar een tijdelijk effect en daarmee beperkt doelbereik. En omdat woningen snel stijgen is het ook goed om aan deze betaalbare koopwoningen een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding op doorverkoop in te voeren. Dit is, sinds maart 2020, onderdeel van de standaard anterieure overeenkomsten waarmee de gemeente afspraken met marktpartijen vastlegt 3.

Ook is het lastig kunnen borgen van betaalbaarheid op de langere termijn een reden waarom sommige gemeenten de voorkeur hebben om vooral in te zetten op huurwoningen voor het middensegment in plaats van koopwoningen, omdat het in de huursector gemakkelijker is voorwaarden op te nemen en deze langjarig betaalbaar te houden.

https://ris2.ibabs.eu/Reports/ViewListEntry/Utrecht/7e69c345-3ae8-44ce-846b-948aa8ef2463

24/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Maatregelen om betaalbaarheid op termijn te borgen zijn verstrekkend Indien de gemeente wel sturing wil hebben op het behouden van betaalbare koopwoningen in Utrecht, dan zal ze, eventueel samen met andere partijen, gedeeltelijk het eigendom van deze woningen op zich kunnen nemen om de doorverkoop onder marktprijs te reguleren. Dat zou betekenen dat er een nieuw gereguleerd koopsegment ontstaat. Eerste ideeën hiervoor zijn vormgegeven in een ‘Fonds betaalbare koop’, waarin verschillende ‘instrumenten en regelingen’ die we hebben onderzocht samenkomen, zie paragraaf 3.5. Hierbij kan ook gecombineerd worden met aanvullende maatregelen uit paragraaf 4.4.

4.4 Kansrijke instrumenten: aanvullende maatregelen Cluster 1 zoals in paragraaf 3.3 beschreven, betreft het regulier en marktconform bijbouwen van betaalbare koopwoningen. Het is ook mogelijk om aanvullende maatregelen te treffen. Deze aanvullende maatregelen zijn ingedeeld in de overige clusters. Sommige van deze aanvullende regelingen kunnen helpen om meer betaalbare koopwoningen toe te voegen (met soms ook ongewenste neveneffecten), andere helpen minder, maar kunnen wel andere doelen dienen. In appendix 4 zijn per cluster de volgende zaken weergegeven: •

De werking en het soort instrumenten dat onder het cluster valt

•

De mate van doelbereik (d.w.z. mate waarin betaalbare woningen worden toegevoegd)

•

Ongewenste neveneffecten en aandachtspunten

•

Een duiding van de kansrijkheid.

Op basis van deze analyse komen de volgende aanvullende maatregelen naar voren als interessant om aanvullend te overwegen. Grootschalige inzet van deze instrumenten is niet te verwachten. Het is aan te bevelen om deze veeleer als aanvullend instrumentarium te beschouwen: maatregelen die van toegevoegde waarde kunnen zijn bovenop het regulier marktconform bouwen van woningen. •

Gedeelde voorzieningen (als onderdeel van cluster 2 nieuwbouwvormen die aanschafwaarde verlagen): door voorzieningen te delen, hebben huishoudens minder oppervlakte in de eigen woning nodig. Minder grote woningen betekent minder bouwkosten waardoor woningen goedkoper worden en eerder binnen het betaalbare segment passen. Uit de doelgroepanalyse volgt dat er bij een aanzienlijk deel van de middeninkomens interesse lijkt te zijn om voorzieningen te delen (zie figuur 28). Daarmee is het een kansrijk instrument om in aanvulling op reguliere woningen verder te onderzoeken. Aandachtspunt is wel dat deze gedeelde voorzieningen uiteindelijk niet via de servicekosten alsnog tot hoge woonlasten leiden.

•

Woning casco opleveren (als onderdeel van cluster 2 nieuwbouwvormen die aanschafwaarde verlagen): door een woning casco op te leveren en de afwerking door mensen zelf te laten doen, kunnen kosten en daarmee het aankoopbedrag omlaag. Echter het kan er wel voor zorgen dat de extra tijdsinzet en investeringen die kopers zelf in de woning stoppen ertoe leidt dat de woning uiteindelijk niet meer in het middensegment past. Net als bij gedeelde voorzieningen geldt ook voor kluswoningen dat dat dit enkel voor een deel van de doelgroep middeninkomens interessant is (namelijk degenen die handig zijn en tijd en energie in de woning willen stoppen).

25/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

•

Grond in erfpacht uitgeven (als onderdeel van cluster 3 grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden): door grond en opstal te splitsen en grond in erfpacht uit te geven zijn de maandlasten bij aanvang lager (geen aflossing op erfpachtcontract, alleen rentevergoeding), waardoor de woning beter betaalbaar is. Een variant binnen deze constructie is het hanteren van een beneden-marktconforme erfpachtcanon en toewijzing van de woning aan specifieke doelgroepen om de betaalbaarheid verder te verbeteren. Dit in combinatie met strenge handhaving van zelfbewoningsplicht en doorverkoopverbod (hoger dan inflatie) om de woningen langdurig in het betaalbare segment te houden. Deze constructie werkt vooral bij woningen die op grond van de gemeente worden gebouwd of bij verkoop van corporatiewoningen 4. Het is de vraag of deze constructie bij ontwikkelaars kan worden opgelegd. De erfpachtconstructie is een effectief instrument, maar wel met uitvoeringskosten bij de gemeente (zowel regulier contractbeheer als meerdere transactiemomenten in de looptijd van het erfpachtcontract).

Minder kansrijk lijken de volgende instrumenten: •

Koopvarianten (cluster 4): Koopvarianten (dat wil zeggen verkoop onder marktprijs, met terugkooprecht en winstdeling bij verkoop) zijn in zichzelf interessante constructies om de betaalbaarheid van woningen te vergroten en om woningen langdurig in het betaalbare segment te houden. Deze koopvarianten kunnen door de eigenaar (corporatie) of ontwikkelaar in gang gezet worden, maar is voor hen weinig interessant. Voor ontwikkelaars omdat ze de woning ook zonder deze ingewikkelde constructie kunnen verkopen, voor corporaties omdat deze constructie complex is en vaak een vermogensbeslag op de balans betekent. Omdat de gemeente weinig sturingsmogelijkheden heeft om dit bij corporaties of ontwikkelaars op te leggen, achten we dit cluster weliswaar interessant, maar minder kansrijk. Tenzij de gemeente zelf woningen in eigendom neemt en een terugkooprecht organiseert.

•

CPO /PO (als onderdeel van cluster 2 drukken van de aanschafwaarde): Het instrument (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap beoogt in eerste instantie vooral meer de vrijheid te geven aan mensen om hun eigen woning / woonvorm te ontwikkelen. In tweede instantie kan dit mogelijk ook tot lagere kosten leiden omdat kopers zelf een deel van de werkzaamheden doen en /of een deel van de bouw uitstellen. De beoogde besparing door het zelf te doen is lang niet altijd aanwezig, doordat toekomstige bewoners het voor de eerste keer doen, er veel maatwerk en afstemming nodig is (minder efficiënt) en fouten worden gemaakt. Verder geldt dat de doelgroep dit zelf (of samen) een woning wil ontwikkelen beperkt is en het forse inzet van de gemeente vraagt. Inzet van dit instrumentarium is daarom vooral wenselijk als de gemeente kopers meer ontwikkelvrijheden willen geven, minder om de betaalbaarheid van woningen te vergroten.

4 Er loopt een motie meerwaarderegeling erfpacht. Idee daarvan is als volgt: De koper betaalt een deel van de koopsom aan de corporatie en voor het resterende deel van de koopsom (de economische meerwaarde a.g.v. de bestemmingswijziging) gaat hij een erfpachtovereenkomst aan met de gemeente. In deze erfpachtovereenkomst worden de volgende afspraken gemaakt: a. Een canon vergoeding per jaar op basis van de omvang van de verschuldigde economische meerwaarde); b. Een verplichting om de woning te gebruiken voor eigen bewoning; c. Optioneel: Een verbod om de woning te verkopen voor een hogere waarde dan de (jaarlijks aan te passen) grens van een betaalbare koopwoning voor een periode van 20 jaar. Deze gedachte kan ook breder getrokken worden naar nieuwbouwwoningen, zoals hierboven nader toegelicht.

26/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

•

Gemeentelijk ontwikkelbedrijf: Het zelf ontwikkelen en bouwen van woningen door de gemeente (in plaats van de markt) leidt niet tot goedkopere woningen (tenzij de gemeente korting geeft) en levert daardoor niet direct een bijdrage aan extra betaalbare koopwoningen. Bovendien is het de vraag of de gemeente de expertise in huis heeft. Het zelf ter hand nemen kan daarnaast ook zorgen voor extra risico’s en hogere apparaatskosten.

•

Koop coöperaties: Dit is een collectief van bewoners die samen een complex in eigendom hebben. Optioneel is het mogelijk als koop coöperatie een regeling in te bouwen met terugkoopplicht aan de coöperatie onder de marktwaarde. Juist deze optie is interessant in het kader van dit onderzoek, omdat daarmee langjarig woningen in het betaalbare segment gehouden kunnen worden. Het betreft echter een kleine doelgroep met ideële inslag die een woning lager dan marktconform wil doorverkopen, waardoor deze constructie naar verwachting beperkt toegepast zal worden. Tevens is het optuigen van een coöperatie een complex traject waarbij veel initiatief vanuit bewoners nodig is. Ook is het verkrijgen van financiering niet eenvoudig. Daarom achten we deze maatregel minder kansrijk.

•

Huur/Koopconstructies: Bij huurkoop is sprake van uitgestelde koop. Het helpt huurders om geleidelijk een koopwoning te bemachtigen. Het is dus vooral een instrument om de toegang tot de koopmarkt te vergroten. Vaak zijn de kosten voor een koper uiteindelijke hoger dan een reguliere koopwoning. Ook zijn er weinig aanbieders die deze constructie aanbieden en kan de gemeente hier nauwelijks op sturen. Vanwege de beperkte sturing en omdat de uiteindelijke betaalbaarheid er niet op vooruit gaat, achten we deze maatregel minder kansrijk.

•

Vraagstimulering: Zoals in paragraaf 3.1 aangegeven is vraagstimulering minder effectief in een krappe woningmarkt dan aanbodstimulering. Het is wel interessant om de betaalbare koopwoningen die worden gebouwd specifiek te koppelen aan de doelgroep middeninkomens en nader te onderzoeken of en hoe dat kan.

•

Verkoop corporatiebezit: verkoop van corporatiebezit draagt zeker bij aan meer betaalbare koopwoningen. Echter dit gaat ten koste van de sociale huurvoorraad waar ook een grote opgave ligt. Bovendienverkopen corporaties vaak de duurdere woningen, die mogelijk buiten het betaalbare segment vallen. Daarom minder kansrijk om grootschalig als instrument in te zetten. Daar waar in subwijken het bezit van sociale huurwoningen kan afnemen, is het zinvol deze te verkopen aan koopstarters met een middeninkomen.

4.5 Niet alleen betaalbare koop toevoegen, ook langjarig behouden (bijv. via fonds) Als het lukt voldoende betaalbare koopwoningen te bouwen (regulier of met aanvullende maatregelen), dan nog zijn er weinig instrumenten om langjarig deze betaalbare koopwoningen te borgen. De gemeente kan namelijk niet eisen van eigenaren dat ze haar woning doorverkoopt onder de marktprijs. Indien de gemeente wel sturing wil hebben op het behouden van betaalbare koopwoningen , dan zal ze eventueel samen met andere partijen gedeeltelijk het eigendom van deze woningen in handen moeten nemen om de doorverkoop onder marktprijs te reguleren. Dat zou betekenen dat er een nieuw gereguleerd koopsegment ontstaat. Eerste ideeën hiervoor zijn ontwikkeld in een Fonds betaalbare koop, waarin verschillende instrumenten en regelingen die we hebben onderzocht samenkomen.

27/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Figuur 22: Fonds betaalbare koop waar diverse maatregelen samenkomen Bestaand vastgoed

Transformatie vastgoed

4. Koopvarianten – bestaand / nieuwbouw

1. Betaalbare nieuwbouw stimuleren - nieuwbouw

Verkoop corporatievastgoed Sturen op % betaalbaar

Fonds betaalbare koop KoopGarant / MGE

Sociale koop

Kopen naar Wens

Vereveningsfonds Actief grondbeleid Voorwaarden stellen

Koop Goedkoop 3. Grond tegen gunstige voorwaarden aanbieden - bestaand / nieuwbouw

Koopstart

Erfpacht

Hoe zou het fonds mogelijk kunnen werken? Publieke partijen zouden een fonds kunnen opzetten dat woningen opkoopt tegen marktwaarde (bestaande voorraad en/of nieuwbouw) en doorverkoopt voor een lagere prijs in een koopvariant met een terugkoopoptie voor het fonds om de woning bij verhuizing terug te kopen en de waardstijging (of -daling) te delen. Toewijzing van de woning tegen beneden-marktconforme prijs kan aan specifieke doelgroepen of op basis van loting en altijd in combinatie met zelfbewoningsplicht. Het fonds financiert het verschil tussen marktwaarde en de betaalbare koopprijs voor de duur dat de bewoner in de woning blijft wonen. Na terugkoop zijn er voor het fonds twee opties: • Opnieuw verkoop tegen betaalbare koopprijs met koopvariant (de woning blijft daarmee langer in het betaalbare segment) • Verkoop tegen de dan geldende marktwaarde (om daarmee de initiële inleg met eventuele winst terug te betalen aan de investeerders). Initieel (dus op het moment van aankoop) kunnen woningen die nog in het betaalbare prijssegment vallen ook zonder koopvariant worden aangeboden. Het is dan bijvoorbeeld mogelijk om de grond in erfpacht uit te geven, waardoor woonlasten kunnen worden verlaagd en aanvullende voorwaarden voor doorverkoop kunnen worden gesteld.

De koopvariant treedt dan pas bij de volgende doorverkoop in werking als de woningprijzen zodanig zijn gestegen dat de woning niet meer in het betaalbare segment valt. Ook kan het fonds direct al onder marktwaarde aanbieden, zoals bij de gezinswoningen, die in bepaalde wijken niet meer marktconform (bij een minimum gewenste oppervlakte) in de markt gezet kunnen worden.

28/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

Het doelbereik is groot. Het vergroot de betaalbaarheid van het woningaanbod en borgt langdurig het behoud van woningen in de betaalbare koopsector. Wel zijn ook hier een aantal neveneffecten. Het onttrekken van woningen uit de reguliere woningvoorraad en reserveren voor specifieke inkomensgroepen heeft een prijsopdrijvend effect op de resterende woningen. Ook is het optuigen van deze constructie complex en is er behoorlijk wat kapitaal voor nodig 5. Het meest effectief is het als de participanten in het Fonds weinig rendement verwachten en het geld zeer lang in het Fonds laten zitten (denk aan gemeente, provincie, rijk, institutionele partijen). Indien financieel rendement een vereiste is dan wordt de effectiviteit snel minder omdat uitponding dan noodzakelijk is op termijn.

We adviseren de gemeente zelf goed na te denken of ze met alle voor- en nadelen het interessant acht deze route verder te onderzoeken.

5 Bij een terugkooprecht van het fonds is het kapitaalbeslag beperkt tot het verschil waarmee het fonds de woning koopt (de marktprijs) en de waarde waartegen de woning onder de markprijs wordt verkocht aan een koper die dit middels een hypotheek financiert. Bij een terugkoopplicht van het fonds is het kapitaalbeslag hoger, omdat het fonds dan extra middelen op de balans moet aanhouden om er zeker van te zijn dat ze de woningen kan terugkopen. Uiteraard is er ook een risico op waardedaling van de woningen, maar daar staat tegenover dat er ook een kans is dat de woningwaarde stijgt. Zeker als het fonds langjarig wordt ingezet is het minder gevoelig voor de op- en neergaande golfbewegingen van de vastgoedcyclus en telt vooral het structurele langetermijn waarde-effect.

29/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

5. Conclusies en aanbevelingen

5.1 Inleiding De gemeente heeft Rebel gevraagd onderzoek te doen naar mogelijk instrumentarium en kansrijke locaties om meer betaalbare koopwoningen te realiseren (en behouden) en heeft daarbij de volgende onderzoeksvragen gesteld:

Beantwoording = hoofdstuk 4 ‘mogelijke maatregelen’

Inzicht in overige regelingen (kwalitatief): dit bestaat uit twee delen, dit zijn a.

b. “nieuwe” woonvormen, zoals coöperatief wonen, zelfstandig wonen met gedeelde voorzieningen, etc. (hierbij zowel vraag als mogelijkheden in realiseren aanbod betrekken) inclusief inschatting omvang van de doelgroep; Beantwoording = hoofdstuk 4 ‘mogelijke maatregelen’ in combinatie met hoofdstuk 3 ‘doelgroepenanalyse’

Beantwoording = hoofdstuk 2 ‘analyse woningmarkt’, paragraaf 2.3

Rebel heeft dit samen met Springco opgepakt door eerste een analyse te doen van de woningmarkt (hoofdstuk 2) en een doelgroepenanalyse (hoofdstuk 3), om vervolgens te komen met een aantal mogelijke maatregelen die meer of minder neveneffecten hebben en meer of minder kansrijk zijn.

30/51

Stimuleren nieuwbouw betaalbare koopwoningen | Status: Definitief

5.2 Belangrijkste conclusies De belangrijkste bevindingen op basis van het onderzoek zijn als volgt: •

•

Binnen de aanbodgestuurde maatregelen is het regulier en marktconform bijbouwen van woningen het meest effectief (cluster 1). Maatregelen in dit cluster hebben het hoogste doelbereik en de minste neveneffecten. Het regulier en marktconform toevoegen van betaalbare koopwoningen voor kleine huishoudens (1 tot 2 personen) is nu op alle plekken in de stad nog mogelijk. Het toevoegen van betaalbare koopwoningen voor grote huishoudens (3 of meer personen) is niet overal in Utrecht mogelijk (zie paragraaf 2.3.3).

•

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Utrecht&id=ea6d5f2b-42f5-4488-948e-9abf069edadd