Overvecht Centrum Ruimtelijke en financiele verkenning, mei 2021.pdf

goede voorzieningen komen voor fietsparkeren,

bewoners te beschermen. Daarnaast heeft de

logisch liggen ten opzichte van de winkels in het

toegankelijk, gebruiksvriendelijk en ruim van

gemeente als doel het autogebruik in de stad te

winkelcentrum (en met name de supermarkten)

opzet.

stabiliseren, ondanks de groei van bewoners en

en aangenaam zijn in het gebruik.

bezoekers. Dit kan door in te zetten op verschillende vormen van mobiliteit, zoals lopen, fietsen

Binnen het raamwerk zijn twee plekken aangewe-

en openbaar vervoer, maar ook deelmobiliteit. De

zen waar deze parkeergebouwen optimaal

parkeercapaciteit voor zowel fietsen als auto’s is

bereikbaar zijn vanaf de twee hoofdentrees van

een sturingsinstrument dat wordt gebruikt om

het gebied. Deze plekken liggen ook strategische

Aannames parkeren

fietsgebruik te stimuleren en het aantal (rijdende)

ten opzichte van de grote supermarkten in het

•

auto’s in de stad gelijk te houden. Om dit doel te

winkelcentrum. Beide parkeergebouwen zijn

keren in een groeiend Utrecht, 2021;

halen zijn goede afspraken over parkeernormen

bedoeld voor verschillende doelgroepen: bezoe-

Parkeernomen fiets en auto, 2021 is het

bij nieuwe ontwikkelingen nodig, evenals een

kers van het winkelcentrum, bezoekers van

uitgangspunt.

helder parkeerbeleid. In deze ruimtelijke verken-

woningen en werknemers en bezoekers van de

ning zijn we uitgegaan van het nieuwe parkeerbe-

nieuwe plintfuncties. Zo blijft alleen beperkt

leid dat in voorbereiding is en waar naar ver-

maaiveld parkeren aan de noordoostrand van het

wachting voor de zomer van 2021 een besluit

gebied beschikbaar voor een snelle boodschap.

•

Er is een aanname gedaan ten aanzien van de functiemix in de plinten

•

Een aantal functies die verdwijnen geeft ruimte in de parkeerbalans

•

over genomen wordt door de Raad.

Concept Parkeervisie Fiets- en autopar-

Het huidige parkeerareaal is nodig voor

Het aandeel parkeren voor de woningen wordt

de functies die nu in het gebied aanwezig

Goede parkeergelegenheid is essentieel voor het

zoveel mogelijk op de plots zelf opgelost.

zijn, er is geen sprake van restcapaciteit

functioneren van het centrum, ook in een stad

Wanneer bewoners op sommige momenten

waar het beleid vooral is gericht op het stimule-

gebruik kunnen maken van de parkeergebouwen

gereguleerd parkeren in de directe

ren van lopen, fietsen en openbaar vervoer.

(bijvoorbeeld ’s nachts), heeft dat invloed op de

omgeving

Momenteel is de goede autobereikbaarheid één

capaciteit/maximale programmatische invulling

van de Unique Selling Points van het winkelcen-

op de plot. Wanneer deze overloop niet mogelijk

•

•

Er is voorlopig nog geen sprake van

De inzet van andere mobiliteitsdiensten

trum. Voor het blijvend goed functioneren van

Ontsluitingstructuur autoverkeer 62

het centrum is

Overvecht Centrum Utrecht

63

Openbare garages

de auto kunnen brengen.

Voor de twee parkeergebouwen is 40.000 m2 volume binnen het raamwerk vastgelegd. Dat is

De inpassing van de parkeergarages - die behoor-

voldoende ter vervanging van huidige maaiveldpar-

lijk fors van omvang zijn – is stedenbouwkundig

keren voor het bezoekersparkeren van 260.000 m2

gezien een complexe opgave. Dit dient met veel

nieuw programma. De twee openbare garages zijn

zorg te gebeuren. Recente voorbeelden laten zien

met de huidige uitgangspunten essentieel voor het

dat met volwaardige gevels de parkeergebouwen

goed functioneren van het gebied. Deze dienen

een goede uitstraling kunnen krijgen. Maar op

zeer gebruiksvriendelijk en toegankelijk te zijn. Dat

bepaalde plekken in het plan worden de parkeerga-

betekent ruime parkeervakken, overzichtelijk, veilig

rages (deels) ‘ingepakt’ met woningen. Dit zorgt

en met een heldere routing. Ook kunnen de

voor sociale veiligheid s ‘avonds en ogen op straat.

garages voorzien worden van een tapis roulant

Daarnaast vragen de plinten van de garages extra

(roltrap) naar de eerste verdieping voor bood-

aandacht. Winkels en voorzieningen in de plinten

schappenwagentjes zodat bezoekers van de

voorkomen dat de parkeergarage een storend

supermarkten makkelijk hun boodschappen naar

element in het straatbeeld wordt.

"Bovengrondse parkeergebouwen maken volwaardig onderdeel uit van de stedelijke structuur van bouwblokken." Doorsnede mogelijke uitwerking parkeergarage ingepakt met woningen 64

Overvecht Centrum Utrecht

65

Programma - een stedelijke mix Overvecht Centrum transformeert naar een compleet centrum stedelijk gebied inclusief hoogstedelijk wonen. Belangrijke opgave is om meer balans te realiseren tussen winkelen en wonen, tussen verharding en groen, tussen rust en reuring. Het toevoegen van volume kan daarbij helpen. Er is gekeken hoeveel volume toegevoegd kan worden in het gebied om tot een stedelijk, aantrekkelijk milieu te komen dat past in de wijk Overvecht. De toon is daarbij gezet in de NPD strook met stoere, stedelijke blokken van 6 bouwlagen. De ruimtelijke verkenning heeft aangetoond dat in totaal tussen 160.000 en 260.000 m2 volume kan worden toegevoegd aan Overvecht Centrum voor wonen en andere functies.

Barcode Utrecht

Barcode Utrecht In Utrecht wordt gewerkt met het principe van de

Legenda

'Barcode Utrecht'. Deze barcode zorgt er voor dat bij grotere gebiedsontwikkelingen er niet alleen wonen wordt toegevoegd maar dat er echt 'stad' gemaakt

Zoneringskaart functies 66

Overvecht Centrum Utrecht

67

wordt. Voor Overvecht Centrum, waar we substantieel

trum aan de oostzijde nog verder krimpen, zie

ruimte hebben om programma toe te voegen, zal ook

aangegeven zone. Voor het wonen in het gebied

een goede mix gevonden moeten worden gemaakt

vormt de Nota Wonen het uitgangspunt. Vanuit de

tussen wonen, werken, groen en andere functies.

barcode en de groei van het aantal woningen in het gebied is het voorstelbaar dat er naast winkelruim-

Het verhogen van de kwaliteit in de openbare ruimte

te circa 10% (dus tussen de 16.000-26.000 m2)

uit de verkenning sluit aan bij de intelligente barcode

behoefte is aan sociaal-maatschappelijke voorzie-

uit de RSU. Enerzijds verdichten en vergroenen in

ningen, cultuur en werkfuncties. Functies waar aan

balans, als ook het meegroeien van groen en alle

gedacht wordt zijn commerciële sportvoorzienin-

andere functies bij het toevoegen van woningen. De

gen, voorzieningen voor ouderen, een gezondheids-

totale opgave in de openbare ruimte is fors, maar met

centrum, plek voor culturele activiteiten, een

het 'harmonicaniseren' van de barcode is het mogelijk

bibliotheek en onderwijs, maar ook ruimte voor

om meer functies te combineren in minder ruimte en

ondernemerschap.

zo een interessante stedelijke gebruiksmix te laten ontstaan.

De hoeveelheid volume die per pot gerealiseerd kan worden is vastgelegd met een FSI (Floor Space

Binnen het raamwerk is een zonering aangegeven

Index). Voor de overige functies werken we met een

tussen winkels en wonen. Er wordt uitgegaan van

MXI (Mixed Use Index). Dit getal zegt iets over de

krimp van het aantal winkelmeters. Dit kan gefa-

mate van functiemening die in de plint gewenst is.

seerd plaatsvinden. Het winkelcentrum beperkt

Een aantal plots leent zich ook voor bijzondere

zich dan tot een kwadrant met twee duidelijke

functies zoals voortgezet onderwijs. Deze mogelijk-

gezichten, één naar de Zamenhofdreef en één naar

heid is aangegeven als zoeklocatie.

het nieuwe park. Indien nodig kan het winkelcen-

68

Overvecht Centrum Utrecht

69

Wonen

Doelgroepen waar in het bijzonder aan gedacht wordt zijn

Inpassing monumenten

1968-1970 wordt beschermd. De installaties zijn

Overvecht Centrum voegt een nieuw woonmilieu toe aan

ouderen en starters op de woningmarkt, maar ook bijzondere

In het plangebied bevindt zich een aantal ge-

van bescherming uitgesloten, evenals de garage

Overvecht, een centrum-stedelijk woonmilieu:

doelgroepen en woonvormen. Aan de volgende doelgroepen

meentelijk monumenten. Deze nemen een

en het transformatorhuisje op het terrein.

•

Hoge dichtheid

wordt in het bijzonder gedacht:

bijzondere positie in binnen het raamwerk. Ze

•

Diversiteit aan woningtypologieën

•

Verscheidenheid van functies en bedrijvigheid

•

•

Aantrekkelijke openbare ruimte

•

krijgen in het raamwerk ook de ruimte om

Apotheek

Eén- en tweepersoonshuishoudens

speciaal/afwijkend te zijn. Ze geven daarmee

De monumentale waarden betreffen de hoofdop-

doorstromers: vanuit eengezinswoningen en grote apparte-

invulling aan de kernwaarde divers en de speci-

zet met het trapeziumvormige dak en lichtkap en

menten (koop, (sociale)huur)

fieke plekken in het raamwerk “kleur” en eigen-

het materiaalgebruik, voor zover origineel. Het

heid.

pand is van belang vanwege de architectuurhisto-

Speerpunten van de woonvisie van de gemeente zijn het op peil

•

vanuit Overvecht en de rest van de stad

brengen van de sociale huur, een inhaalslag maken met de

•

55+ van groot naar beter: lege-nesters, vitaal, lichte zorg-

middenhuur en het maken van gemengde wijken. Maar ook het

rische waarde.

vraag

Eneco

bevorderen van doorstroming en het verbeteren van de basis-

•

jongeren van klein naar groter en duurder.

Het gebouw is van algemeen belang vanwege de

C&A

kwaliteit van wonen in de stad (duurzaamheid en toegankelijk-

•

Starters op de woningmarkt

cultuurhistorische waarde als karakteristiek

De monumentale waarden zijn met name gele-

heid) zijn speerpunten van de gemeente Utrecht.

•

Koopstarters

voorbeeld van een naoorlogse warmtecentrale,

gen in de hoofdvorm met de karakteristieke ronde

•

Bijzondere doelgroepen: gemengd wonen (dragers- en

het is van stedenbouwkundig belang vanwege de

en recht vormen, de gesloten en wit gestucte

Het toevoegen van substantiële aantallen woningen in Over-

vragers), woongroepen (ouderen of gemengd, sociaal

beeldbepalende schoorstenen en als onderdeel

gevels met daarin horizontale en verticale

vecht Centrum zorgt voor doorstroming, vernieuwing van de

cultureel), woon-zorgvormen (ouderen met indicatie,

van de stedenbouwkundige opzet van de wijk

openingen en het materiaalgebruik. Het pand is

woningvoorraad en meer differentiatie (type en prijs). Zo kan

sociaal-cultureel).

Overvecht. Alleen het casco van de periode

van belang vanwege de architectuurhistorische

een betere balans ontstaan in en tussen de buurten.

70

Overvecht Centrum Utrecht

71

Plintstrategie

4. Richtlijnen plinten den, is zo’n special. De Superplint grenst straks

Voor een succesvol centrum is een goede

strategie voor de plinten essentieel. Uiteindelijk

4.1 Richtlijnen

direct aan het centrale park.

gaat het in centrumgebieden, misschien nog Goede plinten ontstaan niet vanzelf. Het succes is afhankelijk van een comtot een kwalitatief goede en levendige wel meer dan in andere gebieden, ombinatie de van een aantal criteria. WaarOm zien wij reuring? In en rond het winkelcenplint te komen, die past in zijn omgeving zijn 10 richtlijnen opgesteld.

ervaring op maaiveld. Hoe beleef je de stad op

trum, aan de randen van het park, zeker langs

Afhankelijk van de plek ofde hetgoed gebied worden de verschillende ooghoogte? Juist in een centrum moet je georiënteerde zuidgevelrichtlijenn van het in

een passende verhouding gekozen. Zo is het aan de ene kant belangrijk voor

nadenken over goede overgangen tussen rust winkelcentrum. En hier en daar bij een plek in een levendig Stationsplein Oost juist veel verschillende functies te hebben en alle Utrechters. Anderzijds is het vooreen een voorziening prettig beslo- in de en reuring, straatjes en plekken waar voor wat passanten te het stedelijk weefsel waar ten parkje in de luwte van het Beurskwartier juist zaak goede woonplinten

beleven valt en straatjes waar rustig gewoond

plint zit. Maar er is ook sprake van rust, op

wordt. En over de overgangen tussen die

plekken waar hoofdzakelijk gewoond wordt in

te maken, waarbij bewoners de openbare ruimte gebruiken.

doel plekken. Ook voor de randen van het Het centrum de plinten en je op steenworp afstand van Het doel van het Handboek Plinten is te komen tot goede en levendige dienen heldere keuzes te worden gemaakt. voorzieningen fijn kunt wonen in Overvecht plinten in het Stationsgebied, waarbij een goede interactie tussen gebouw Cenen openbare ruimte voorop staat. De verschillende aspecten worden betrum. Het gaat uiteindelijk om de kwaliteit van schouwd als de ‘gereedschapskist’ voor het gesprek tussen gemeente en In de plinten zijn verschillende functies mogelijk. partijen. Dit dezijn openbare ruimte enerzijds en vantotde plinten ontwikkelende de ontwerpmiddelen om te komen goede en aantrekkelijke plinten,anderzijds. passend voorInteractie die plek. daartussen bepaalt de Ze biedt ruimte voor commerciële (winkel)

functies en horeca, voor sociaal-maatschappelevendigheid van een gebied. In de volgende 4.2 Toepasbaarheid

De set van voor hetmet ontwerpen van een leven- dit lijke voorzieningen en werken. Maar wonen is criteria is bedoeld faseals is richtlijn het zaak om een plintenstrategie dige plint bij verdere gebiedsontwikkeling in het Stationsgebied. Daarnaast verder uit te werken en spelregels te bepalen. zijn de criteria bedoeld als denkrichting bij het analyseren, ontwerpen en goede overgang tussen privé en openbaar verbeteren van de plint.

uiteraard ook mogelijk in de plint, mits er een

wordt gerealiseerd. Op strategische plekken in

9 punten voor een levendige

plint:

1. Functiemix, aantal en omv ang De mate van functiemenging in de plint, het aantal functies en de omvang ervan. 2. Entrees Positionering en aantal entrees aan de straat. 3. Plinthoogte en markering Begane grond met een royale vrije

hoogte.

4. Verticale geleding De verticale indeling van de plint . 5. Materiaal en detail Het type gevelmateriaal, de man ier waarop ze zijn toegepast en de detaillering daar van. 6. Openheid De zichtbaarheid van plintfunc ties vanaf de straat en de verhouding tussen open en gesloten geveldelen. 7. Intermediaire zone De (overgangs)zone tussen plint en stoep/openbare ruimte. 8. Etalages De programmering van etalages en de zichtbaarheid ervan vanaf de straat.

De richtlijnen zijn geschreven en toepasbaar voor (hoog)stedelijke ontwik-

het gebied zitten in de plint de ‘specials’, zoalshet stationsgebied Utrecht. kelingen: de bibliotheek, een bijzondere culturele voorzie-

9. Utilitaire zaken Inpassing van technische en logis tieke

voorzieningen.

ning of een andere functie met een grote aantrekkingskracht. Ook de ‘Superplint’ in de

"Plekken met rust en plekken met reuring zorgen voor de afwisseling die past bij een centrumgebied." 72

Legenda

NPD-strook, een hoge en flexibel indeelbare hal over de volledige diepte van het blok waar tal van grootschalige activiteiten kunnen plaatsvin(Bron: 'Stationsgebied op ooghoogte'gemeente Utrecht) Overvecht Centrum Utrecht

11

73

Belangrijkste profielen Boulevard

Winkelstraat

Langs de zuidwestzijde van het winkelcentrum, grenzend aan het centrale

Door het vernieuwde winkelcentrum lopen winkelstraatjes waar kleine en

park, komt een nieuwe, volledig autovrije boulevard. Een plek om te flaneren,

grotere winkels elkaar afwisselen. De straten zijn bij voorkeur in de open

op een terrasje te zitten, te kijken en bekeken worden. Het is er lekker druk,

lucht maar kunnen ook deels overdekt zijn. Ook dit is volledig autovrij voet-

want er gebeurt van alles in het park en de plinten eromheen. De brede stoep

gangersgebied.

biedt ruimte voor de voetganger, voor aangename bankjes in de zon, maar voor een café met terras.

Legenda

Ontsluitingsstructuur 74

Overvecht Centrum Utrecht

75

Auto ontsluiting

Shared space straat

Woonstraat

Slechts op een beperkt aantal plekken kun je nog met de auto het gebied in.

De parallelle straten in het gebied kunnen ingericht worden als 'shared

In het gebied komen meerdere woonstraten te liggen. Deze straten zijn in

Deze straten zijn functioneel vormgegeven en hebben verhoogde stoepen en

space'. Deze straten bieden toegang tot de logistieke hoven die de ach-

principe ook autovrij en alleen toegankelijk voor hulpdiensten, verhuizen etc.

eventueel een vrijliggend fietspad. Deze wegen worden ook als toegang

terzijde van winkels in het winkelcentrum ontsluiten. Met name voor de

De straten kunnen een verschillende inrichting krijgen. Door te spelen met

gebruikt voor het laden- en lossen van vrachtwagen voor de winkels in het

supermarkten is dit essentieel. Zo kan inpandig en uit het zicht bevoorraad

verharding, bomen en beplantingsvakken kan een meer stedelijke of juist

gebied.

worden. Deze straten behoren tot het winkelgebied en zijn daarom alleen

landschappelijke sfeer gecreëerd worden.

tijdens venstertijden toegankelijk voor laden- en lossen. De voetganger heeft dus het primaat.

76

Overvecht Centrum Utrecht

77

Bebouwing

Basishoogte

Overvecht is een gevarieerde wijk met laagbouw,

Als basishoogte kiezen we voor de medium scale,

midden hoogbouw en hoogbouw, S,M en L. De wijk

de hoogte van de reeds gerealiseerde NPD blok-

kent een losse opzet met veel ruimte voor groen.

ken, 6 bouwlagen. Een mooie bouwhoogte voor

De alom tegenwoordige stempelstructuur zorgt

een compacte stad met stedelijke straten en

voor repetitie. In het centrum kiezen we juist voor

profielen. Dat geeft rust en eenheid in het plan.

een compacte, stedelijke structuur van straten en

M

L

M

L

S

S

M

Opbouw Overvecht

Basisblokken

pleintjes die zorgen voor intimiteit. Behalve in het

Torens rondom het park

hart. Daar is door het grote park met hoogbouw

We voegen in het centrum een nieuwe schaal aan

erom heen opeens weer de verrassende kwaliteit

toe aan Overvecht: Extra Large. Overvecht staat

van Overvecht zichtbaar: groen en ruimte.

bekent als hoogbouwwijk, maar er zijn vooral hoogbouw schijven. Wij maken nu ranke torens,

XL

M

XL

L M

M

Torens

Opbouw Centrum Overvecht

"Een reeks van verschillende torens rondom het park, verschillend qua footprint, hoogte en uitstraling, staat symbool voor de diversiteit van de wijk" 78

Op basis van voorliggende ruimtelijke verkenning is

met fantastisch uitzicht over de stad en het nieuwe

het laadvermogen van het gebied onderzocht. Er is

park in het hart van het centrum. De belangrijkste

gekeken hoeveel programma/volume toegevoegd

spelregel is dat iedere toren aan het park afwijkt

kan worden om een aantrekkelijk, stedelijk woon-

van de toren ernaast, qua hoogte, footprint en

milieu te creëren dat passend is voor deze plek.

uitstraling, om zo de diversiteit van Overvecht uit te

Het toevoegen van volume hangt nauw samen met

stralen. In de hoogbouwvisie van Utrecht staat dat

het creëren van een aantrekkelijke verblijfsruimte,

hier tot een hoogte van 70 meter gebouwd kan

verdichten kan alleen als de openbare ruimte ook

worden. In het raamwerk realiseren we een hoge

een kwaliteitsimpuls krijgt!

dichtheid in compacte stedelijke bouwblokken met hoogteaccenten. Deze torens zijn gemiddeld 50

Legenda

De eerste massastudie laat zien dat circa 260.000

meter hoog om goed leefkwaliteit op straat te

m2 volume toevoegen kan worden. Daarbij is

behouden. Op een betekenisvolle plek kan wellicht

uitgegaan van een bepaalde basishoogte, maar is

70 meter ingepast worden. Er zal goed gekeken

ook rekening gehouden met accenten en bijzon-

moeten worden naar bezonning, windhinder etc. om

dere plekken. Voorliggende verkenning geeft een

tot een zo aangenaam mogeijk verblijfsklimaat te

indicatie van de mogelijkheden maar zal tijdens het

komen.

opstellen van het Masterplan verder gepreciseerd

Hoeken

worden.

Overvecht Centrum Utrecht

79

Bijzondere hoeken

Op een aantal thema's leggen we accenten, die

Het centrum heeft al twee kenmerkende hoekpun-

hebben allemaal te maken met de beleving op

ten, het monument van Eneco met haar schoorste-

maaiveld:

nen en het nieuwe studentencomplex The Cube. Beide beëindigen de NPD strook. Aan de noord-

Entrees: zorgvuldig vormgegeven entrees van

oost zijde worden met de herontwikkeling twee

woongebouwen zorgen ervoor dat in deze nieuwe

nieuwe markante hoeken gemaakt. Opvallende

stadswijk iedereen een duidelijk adres heeft.

gebouwen met een eigen karakter die afwijken van de andere bouwblokken door een andere vormen-

Overgang openbaar-privé: extra aandacht voor de

taal. Dat geeft oriëntatie in het gebied.

overgangszone zorgt ervoor dat er ook op maaiveld prettig gewoond kan worden en dat er

Uitstraling en beeldkwaliteit

voldoende privacy is. Door mensen een privé zone

Overvecht Centrum moet een gebied worden waar

te geven voor de woning ontstaat een gevoel van

de hele wijk trots op is. Een groene, gezonde,

eigenaarschap en meer levendigheid op straat.

levendige stadswijk die de diversiteit van de inwoners weerspiegelt. Licht, lucht en ruimte zijn de kenmerken van de naoorlogse stad. In het centrum vertalen we dat in vriendelijke architectuur met een open en warme uitstraling, uitnodigend en gastvrij. Daar past een gevarieerd materiaal- en kleurenpalet bij waarbij de inrichting van de openbare ruimte zorgt voor rust en samenhang.

80

Overvecht Centrum Utrecht

81

bestaand bebouwing bedrijventerrein

Toekomstige ontwikkelingen

Randen van Overvecht Centrum

met deze groene scheg.

De tendens in Utrecht is om meer ruimte te

De 'verbonden stad' gaat over de netwerken

creëren voor voetgangers en fietsers in de stad

van voetgangers, fietsers en OV. Het 'wiel

en minder ruimte aan de auto. Dat betekent dat

met spaken" is het concept van een nieuwe

de dreven in Overvecht op termijn ook een ander

harde plancapaciteit

OV ring dat de knooppunten rondom Utrecht

karakter kunnen krijgen.

harde plancapaciteit

CS verbindt. Deze ring zal langs Overvecht

bos

Het centrum staat niet op zich. In 'de Werkplaats'

groen

is een bredere visie ontwikkeld op de toekomst

sportpark

verstedelijking

de toekomst van de wijk hoog op de agenda. In het Omgevingsprogramma Overvecht worden de

lage en middelhoge dichtheid

ambities voor de wijk vertaald naar concrete,

hoge dichtheid nieuw verdichting

fysieke wijkverbeteringen per buurt. En in de RSU

bestaand

wordt via de lijn van de vijf stadsprofielen richting

bebouwing

gegeven aan de wijken.

bedrijventerrein water bos

Om meer invulling te geven aan ‘Utrecht dichtbij’ heeft de gemeente Utrecht vijf stadsprofielen ontworpen binnen de RSU die van toepassing

bestaand

zijn voor het Utrecht van 2040. Utrecht koestert

bebouwing

haar veelkleurigheid en diversiteit. Die variatie

tussen Overvecht Centrum en de binnenstad te

verstedelijking

Station Overvecht

harde plancapaciteit

HOV-verbinding - wiel

als onderlegger voor de verstedelijking en

bos

gemengd stedelijk milieu

groen

werklocatie

sportpark

stedelijk accent

Het centrum van Overvecht ligt aan/ nabij de

landschap om de stad

verstedelijking

Vechtzoom, een belangrijke groene inprikker

harde plancapaciteit

in de stad. De ontwikkeling kan ervoor

harde plancapaciteit

lage en middelhoge dichtheid hoge dichtheid nieuw verdichting

gemengd stedelijk milieu werklocatie

mobiliteitstransitie

harde plancapaciteit

De 'groene stad' gaat uit van het landschap

landschappelijke kwaliteiten te versterken.

hoge dichtheid nieuw verdichting

stedelijk accent

•

dat ontwikkelingen worden ingezet om de

lage en middelhoge dichtheid

landschap om de stad

hoge dichtheid nieuw verdichting

mobiliteitstransitie

tram, tracé indicatief

HOV-verbinding - spaak

bus

regionale snelfietsroute stedelijke route langzaam verkeer

In de 'inclusieve stad' is voldoende ruimte

maken. Aan de noord-oost zijde ligt de Zamen-

stedelijke route langzaam verkeer langzaam verkeersverbinding

stedelijke route langzaam verkeer langzaam verkeersverbinding langzaam verkeersverbinding verbinding station Overvecht en winkelcentrum brug/tunnel/overkluizing logistiek centrum stedelijke hub

vergroening nieuw groen in de stad

•

voor maatschappelijke en culturele voorzie-

hofdreef. Deze straat wordt in diverse visies

ningen en voelt iedereen zich welkom. Er zijn

gezien als een nieuwe stadsboulevard in Over-

langzaam verkeersverbinding

voldoende betaalbare woningen, passend

vecht die allerlei wijkfuncties met elkaar ver-

verbinding station Overvecht en winkelcentrum brug/tunnel/overkluizing

werk voor iedereen en de openbare ruimte

bindt. Aan de noord-westzijde van het centrum

nodigt uit tot ontmoeting en verbinding.

zou misschien in de toekomst het profiel van de

De 'toekomstige stad' anticipeert op toekom-

Einsteindreef versmald kunnen worden waar-

stige ontwikkelingen zoals klimaatverande-

door ook aan deze zijde ontwikkelruimte ont-

ring, epidemieen, economische schommelin-

staat. Deze zou dan ingezet kunnen worden om

gen en technologische vernieuwing. Een

letterlijk en figuurlijk verbinding te maken met de

regionale snelfietsroute

uit verkennend onderzoek nieuwe fietsverbindingen overig over/onder infrastructuur

logistiek centrum stedelijke hub

•

vergroening nieuw groen in de stad nieuw groen om de stad

zoeklocatie veldsport

overig over/onder infrastructuur

HOV-verbinding -spaak

bus

bus

regionale snelfietsroute

HOV-verbinding - wiel tram

tram

nieuwe locatie veldsport

HOV-verbinding -spaak

Station Overvecht

HOV-verbinding - spaak

tram, tracé indicatief

tram

uit verkennend onderzoek nieuwe fietsverbindingen

tram, tracé indicatief

Maar misschien is het mogelijk tijdelijke functies

centrum van Overvecht van toepassing zijn.

werklocatie

water

menselijke maat, gemengde gebieden en

HOV-verbinding -spaak

sportpark

2040:

terrein zal een groen karakter blijven houden.

landschap om de stad

gemengd stedelijk milieu

lage en middelhoge dichtheid

rondom hoogstedelijke knooppunten. De

realiseren en daarmee nieuwe verbindingen

groen

bedrijventerrein

het plangebied ligt het terrein van de RWZI. Dit

belangrijke begrippen, die ook in het nieuwe

ling naar 2040. De Utrechtse gebieden, wijken en

bebouwing

Mogelijke uitwerking van het raamwerk

De 'compacte stad' gaat uit van verdichting

HOV-verbinding - spaak

bos

Overvecht dan zien we het volgende koers naar

Station Overvecht

opzicht verschillend. Aan de zuidwestzijde van

sportpark

water

verstedelijking

mobiliteitstransitie

verbeteren.

op het vrijkomende deel van het terrein te

behoudt en versterkt Utrecht, ook in de ontwikke-

bestaand

•

stedelijk accent

De randen van Overvecht centrum zijn in dat

multifunctioneel ruimtegebruik zijn hierbij

harde plancapaciteit

stadsprofielen.

werklocatie

centrum lopen en de OV bereikbaarheid

HOV-verbinding - wiel

bedrijventerrein

buurten spiegelen zich aan deze verschillende

gemengd stedelijk milieu

groen

harde plancapaciteit

Wanneer we de 5 profielen spiegelen aan

•

landschap om de stad

van Overvecht en ook binnen de gemeente staat

82

zorgen dat de wijk beter verbonden wordt

Deelgebied water Overvecht RSU

Mogelijke uitbreiding aan de Einsteindreef

robuuste ruimtelijke structuur die altijd

naastgelegen buurten en de barrièrewerking van

groene verbinding langzaam verkeer robuuste groen-blauwe verbinding

overeind blijft helpt om schommelingen op

de dreef op te heffen.

fort Nieuwe Hollandse Waterlinie

deze elementen gaan in de toekomst zijn

te vangen en beidt ruimte voor flexibiliteit. Al beslag krijgen in de wijk, als ook in de transformatie van Overvecht Centrum. Overvecht Centrum Utrecht

83

7. Ontwikkelstrategie

84

Overvecht Centrum Utrecht

85

Financiële kaders en samenwerking De ontwikkeling van Overvecht Centrum vraagt om een slimme ontwikkelstrategie. De ruimtelijke verkenning laat zien dat er meer ontwikkelruimte is in het gebied dan de huidige ruimtelijke mogelijkheden, die het vigerende bestemmingsplan biedt. In totaal is het mogelijk om maximaal 260.000 m2 bvo programma toe te voegen, mits ook geïnvesteerd wordt in de kwaliteit van de openbare ruimte. Alleen dan kan een aantrekkelijk stedelijk leefmilieu met wonen, winkelen, werken en recreëren ontstaan waarin waardecreatie in Overvecht Centrum mogelijk is. Het is duidelijk dat als we dit gebied willen transfor-

de haalbaarheid van de businesscase, worden

waarin de grondopbrengsten zijn afgezet tegen alle

meren, grondeigenaren elkaar nodig hebben.

kansen benoemd om de haalbaarheid te vergroten

investeringen. Dit gedaan vanuit de fictie dat één

Gemeente, corporaties, particuliere eigenaren én

en is een voorzet gedaan voor spelregels.

partij alles verwerft en weer uitgeeft. Denk bij kosten aan inbrengwaarde, sloop, inrichting

ontwikkelaars. Als we samenwerken kunnen we

86

meer programma toevoegen, efficiënter omgaan

Haalbaarheid businesscase

openbaar gebied, parkeren en de ‘gemeentelijke’

met parkeren, een grotere maatschappelijke

Een binnenstedelijke transformatie is financieel

plankosten.

bijdrage leveren en de kostenverdeling wordt

uitdagend. De inbrengwaarden zijn meestal veel

hierdoor gunstiger.

hoger dan bij een uitleglocatie. Er moet vastgoed-

De volledige toevoeging van de 260.000 m² bvo

waarde vernietigd worden. Aan de andere kant

biedt mogelijkheden om tot een haalbare business

Samen hebben we de kennis en knowhow om een

moet er tijdig geïnvesteerd worden om waardeda-

case te komen. Belangrijke gevoeligheden in de

dergelijke complexe ontwikkeling (gefaseerd) uit te

ling en eventuele verloedering tegen te gaan, of om

berekening zijn de inbrengwaarden en de kosten

voeren. Wel is het nodig om met elkaar afspraken

maatschappelijke doelstellingen te halen. Het

voor de gebouwde parkeervoorziening. In de

te maken over het minimale programma, de

optimum om op het juiste moment te investeren is

volgende fase is het belangrijk om met elkaar te

fasering, de hoogte van de kosten, de verdeling van

lastig, maar liever te vroeg dan te laat. Om een

bepalen wat de juiste uitgangspunten zijn. Op de

de kosten en ieder zijn of haar rol.

inschatting te maken van de haalbaarheid is een

volgende pagina zijn daarvoor een aantal overwe-

Onderstaand is op hoofdlijnen inzicht gegeven in

grondexploitatieberekening op hoofdlijnen gemaakt

gingen benoemd: Overvecht Centrum Utrecht

87

GEBIED EN PLANKOSTEN

•

Ander programma: In de grondexploitatie berekening is uitgegaan van een standaard verdeling van 90% wonen en 10% niet wonen. Het woonprogramma sluit op dit moment aan op de verdeling zoals geadviseerd vanuit de afdeling wonen van de gemeente (35% sociaal, maximaal 40% middenhuur en minimaal 25% vrije sector). Hierbij wordt naar het hele centrumkwadrant gekeken, inclusief de woningen in de NPD strook. Door bijvoorbeeld minder middenhuur en meer vrije sector in het programma op te nemen kunnen meer opbrengsten gerealiseerd worden. Uiteindelijk zal dit ook een politieke afweging zijn.

•

Hogere of lagere grondgrondopbrengsten: De grondopbrengsten zijn bepaald aan de hand van een residuele waardebepaling, op basis van een aantal vaste uitgangspunten zoals VON-Prijs, huur, BAR en investeringskosten. Andere uitgangspunten kunnen een hogere of lagere grondopbrengst geven.

•

Mogelijke ‘externe’ bijdragen: Er is vooralsnog geen rekening gehouden met gemeentelijke bijdragen of andere bijdragen door bijvoorbeeld subsidies.

•

Woningen

Lagere kosten gebouwde parkeervoorziening: In de huidige berekening is rekening gehouden met stichtingskosten van € 30.000,- bovengronds en € 40.000,- exclusief btw ondergronds per parkeerplaats. Het is wellicht mogelijk om dit tegen een lagere prijs te realiseren of op een andere wijze

Fonds voor parkeren

Voorzieningen

Parkeren bewoners

Fasering en tijd: Een mogelijkheid is om het gebied op te knippen en per deelgebied de haalbaarheid te bepalen. Hierbij speelt de factor tijd een belangrijke rol; op een later moment kan de vastgoedwaarde zijn toegenomen en de eventuele inbrengwaarde zijn afgenomen.

•

Vastgoedprogramma

Fonds voor openbare ruimte en plankosten

Parkeren voorzieningen Parkeren bezoekers woningen Inrichten openbare ruimte Plankosten

RESULTAAT PLOT Figuur 1; Uitleg bijdrage overstijgende kosten

op te lossen (half verdiept, bovengronds inpandig, etc.). •

Hogere marktwaarde parkeerplaatsen door invoeren van betaald parkeren: Voor de bezoekers van Overvecht Centrum is in eerste instantie uitgegaan dat zij gratis kunnen parkeren. Zodra hier wel een heffing voor wordt gevraagd heeft dit een positief effect op het resultaat.

•

Lagere parkeernorm: Een andere kans is om gebruik te maken van de mogelijkheden in het gemeentelijke beleid om voor nieuwbouw in te zetten op deelmobiliteit waardoor minder parkeren nodig is. Dit kan alleen in samenhang met het invoeren van gereguleerd parkeren in de omgeving van Overvecht Centrum.

•

Vergroten inkomsten parkeerexploitatie: Dit kan door de prijs van bewonersabonnementen te verhogen of door invoeren van gereguleerd parkeren (voor zowel bewoners als bezoekers).

88

Overvecht Centrum Utrecht

89

Strategie en werkwijze Het doel van deze ruimtelijke verkenning en de

Kostenverhaal en voorzet spelregels

opgelost wordt en dat hiervoor geen bijdrage hoeft

verdere ontwikkeling van Overvecht Centrum is, om

Het uitgangspunt voor de gemeente is om alle

plaats te vinden. In de vervolgfase moet onder-

dit zoekproces naar een financieel haalbaar plan

kosten te verhalen. Bovenstaande figuur laat zien

zocht worden in hoeverre dit mogelijk is en of het

gezamenlijk met alle betrokken partijen vorm te

dat vanuit het resultaat van de plot een bijdrage

wenselijk is om deze parkeerplaatsen in te zetten

geven. Dit betekent ook dat de gemeente geen

moet komen aan de overstijgende parkeervoorzie-

als overloop van de bezoekersparkeergarage of

actieve grondpolitiek nastreeft en daarbij niet actief

ningen en de inrichting van de openbare ruimten.

vice versa; dat bewoners kunnen parkeren in de

grond/vastgoed koopt. De systematiek is om de

Hieronder volgt een toelichting op het bepalen van

bezoekersgarage.

gewenste ambitie te beprijzen en dit over alle

deze kosten. Bijdrage parkeergarage bezoekers

ontwikkelingen naar draagkracht te verdelen. De eigenaar van de ontwikkeling dient dan een bijdra-

Inrichting openbare gebied en plankosten

Op basis van de bezoekersnormering vindt een

ge te doen.

Op basis van kengetallen is een inschatting ge-

bijdrage plaats aan de gebouwde parkeervoorzie-

maakt van de kosten voor de inrichting van het

ning. Voor de stichtingskosten per parkeerplaats is

Hierbij gelden een aantal voorwaarden:

openbare gebied. In een volgende fase dient een

vooralsnog € 30.000,- exclusief btw aangehouden.

•

De te verhalen bijdragen mag niet hoger zijn

verdere uitwerking plaats te vinden en moet

dan de te maken kosten.

bijvoorbeeld ook gekeken worden naar de kabels

Bijdrage gebouwd parkeren huidige parkeerplaat-

De te verhalen bijdragen moet gedragen

en leidingen en andere mogelijke belemmeringen.

sen

kunnen worden.

Voor de ‘gemeentelijke’ plankosten is voor dit

De huidige openbare parkeerplaatsen worden

Iedereen betaald een vergelijkbaar bedrag. Nu

moment een vast percentage gehanteerd.

omgezet naar gebouwd parkeren. Ook hiervoor is

• •

nu € 30.000,- exclusief btw per parkeerplaats

of in de toekomst. •

De gemeente werkt alleen mee indien voldoen-

Bijdrage parkeergarage bewoners

de zicht is op een sluitende businesscase.

In eerste instantie wordt ervan uitgegaan dat het

aangehouden.

aandeel parkeren voor bewoners op eigen plot

90

Overvecht Centrum Utrecht

91

Bijdragen

Verevening

gemeente en partijen en/of partijen onderling. Ook

De bijdrage voor bezoekers parkeren kan bepaald

Niet op elke plot kan precies dezelfde programma-

kan mogelijk gewerkt worden met fondsvorming of

worden aan de hand van de parkeernorm per

tische verdeling gemaakt worden. Hierdoor komt er

andere methoden om kosten en baten op een

functie, woningtype of op basis van opbrengstpo-

op de ene plot bijvoorbeeld meer sociaal en op een

eerlijke wijze te verevenen.

tentie. De bepaling en verrekening van de inbreng-

andere plot meer vrije sector. Verdere afspraken

waarde en de bijdrage aan de openbare ruimte

over onderlinge verevening dienen nog gemaakt te

Onteigening

worden verdeeld naar draagkracht. Het voorstel is

worden. Een voorstel zou kunnen zijn dat de

Onteigening is een zwaar middel wat een gemeen-

om op basis van vastgestelde grondquotes de

programmatische verdeling voor heel Overvecht

te niet graag in zet. Indien nodig is het wel een

grondprijs te bepalen, behalve daar waar vaste

Centrum ook geldt per deelgebied en dat partijen

middel om de gebiedsontwikkeling op gang te

grondprijzen gelden (zoals voor sociale woning-

met elkaar hierover afspraken maken.

helpen of een impasse te doorbreken.

De grondquotes zijn bepaald aan de hand van een

Borging

Nieuwe omgevingswet

residuele grondwaarde berekening. Periodiek

Vanuit de Wet ruimtelijke ordening heeft de ge-

Ook is momenteel de nieuwe Omgevingswet in

worden de marktwaarden (VON) geactualiseerd.

meente instrumenten ter beschikking om te borgen

voorbereiding, waarin de spelregels voor kostenver-

Dit gebeurt voor beleggingsobjecten in eerste

dat deze totale gewenste gebiedsontwikkeling tot

haal iets veranderen. Daarnaast kunnen stimule-

instantie aan de hand van de marktconforme huur,

stand komt. Hierbij zijn de volgende mogelijkheden:

rende maatregelen worden opgenomen om

bouw en maatschappelijk bestemd vastgoed).

maar bij grote wijzigingen dienen de uitgangspun-

duurzaam te ontwikkelen.

ten opnieuw bepaald te worden (huur, BAR en

Alleen medewerking conform uitgangspunten van

stichtingskosten).

dit boekje.

Voor koopwoningen geldt een periodieke actualisa-

De gemeente stelt de ‘Basisprincipes en onder-

tie direct op de marktwaarde, eventueel door een

zoeksvragen Ruimtelijke en Financiële Verkenning

onafhankelijk deskundige. Ook hiervoor geldt dat

Overvecht Centrum’ vast. Over plannen die aan-

bij grote wijzigingen de uitgangspunten opnieuw

toonbaar bijdragen aan de ambities uit de ruimte-

bepaald worden. De periodieke herijking en de

lijke verkenning en passen binnen het raamwerk

grondquote systematiek zorgt, uitgaande van een

gaat de gemeente graag in gesprek.

positieve marktwaarde ontwikkeling, dat er nu en in

92

de toekomst een vergelijkbare bijdrage wordt

De gemeente zorgt voor maximaal kostenverhaal.

gedaan.

Zo kunnen contracten worden gesloten tussen

Overvecht Centrum Utrecht

93

Aandachtspunten en vervolg

Aandachtspunten

bepaald hoe het kostenverhaal ten opzichte van de

pelijke en culturele functies die gewenst zijn in

Wie draagt het risico?

meerwaarde afdracht voor erfpacht het beste

Overvecht Centrum meer concreet gemaakt worden,

De kosten gaan voor de baat uit. Ook bij deze

vormgegeven kan worden, voor een optimale

zowel qua omvang, gewenste plek als de eventuele

ontwikkeling zal waarschijnlijk eerst geïnvesteerd

stimulans tot herontwikkeling en een redelijke

financiële consequentie.

moeten worden in onrendabele parkeervoorzienin-

bijdrage.

Vervolg

gen en openbare ruimte voordat er opbrengsten

94

gegeneerd worden. Het ligt voor de hand dat de

Hoe stimuleren we voorzieningen?

De globale financiële verkenning en de indicatieve

gemeente hier een belangrijke rol in neemt.

Voor een goed werkend centrum is het belangrijk

spelregels zijn een eerste voorzet om een indruk te

Maar de vraag is of de gemeente dit ook ziet en

dat er een goede balans is tussen de woningen en

krijgen van de haalbaarheid, de wijze waarop

onder welke voorwaarden?

de (plint)voorzieningen. Doordat deze functies vaak

samengewerkt kan worden, aan welke knoppen

minder opleveren en een hoger risico kennen

gedraaid kan worden en welke kansen er nog zijn

Hoe zit het met erfpacht?

worden deze minder snel gemaakt. In de spelregels

om tot een ‘meer’ haalbare ontwikkeling te komen.

Een groot gedeelte van het gebied is uitgegeven in

is deze stimulans nog niet opgenomen, maar

Ter verduidelijking geldt deze ruimtelijke verkenning

erfpacht. De regels voor erfpacht geven aan dat bij

vraagt wel aandacht. Gedacht kan worden aan

als basis voor de volgende fase en wordt er zo van

functiewijziging de getaxeerde meerwaarde

bijvoorbeeld een bonusregeling waarbij men een

grof naar fijn gewerkt.

afgedragen wordt aan de gemeente. De gemeente

lagere bijdrage voor parkeren betaalt als je een

kan niet een meerwaarde vragen voor de functie-

plintfunctie maakt op een plek waar dat gewenst is

wijziging via erfpacht en een bijdrage vragen voor

in het raamwerk. Een belangrijk aandachtspunt

kostenverhaal. In de volgende fase wordt nader

voor het vervolg is ook dat de sociaal-maatschap-

Overvecht Centrum Utrecht

95

8. Onderzoeksvragen

96

Overvecht Centrum Utrecht

97

Onderzoeksvragen Samen stelden we een ruimtelijke verkenning op met kansen en mogelijkheden voor de ontwikkeling van Overvecht Centrum. Het is nog geen plan, maar een flexibel raamwerk waarmee we in de komende jaren Overvecht Centrum stapsgewijs willen veranderen. De ambities en doelen sluiten op dit moment nog niet volledig op elkaar aan. Dit moet onderzocht worden in een Masterplan om zo herontwikkeling van het totale gebied mogelijk te maken. Hiervoor zijn naast de Basisprincipes ook Onderzoeksvragen opgenomen. Waar nodig moeten er keuzes gemaakt en prioriteiten gesteld worden. De belangen van alle partijen moeten met elkaar in evenwicht zijn om tot een totale gebiedsontwikkeling te komen. Als de grondeigenaren en de gemeenteraad de ambities onderschrijven kunnen we dit flexibele raamwerk uitwerken in een Masterplan. De vervolgstappen kunnen we niet zetten zonder inbreng van huidige en toekomstige bewoners, ondernemers en gebruikers van Overvecht Centrum.

Er is op veel aspecten nog vervolgonderzoek en

keling, de balans tussen enerzijds toevoegen

verdieping nodig om uiteindelijk te komen tot een

programma (maximaal laadvermogen/steden-

verdere uitwerking van het gebied. In een Master-

bouw), het benodigd parkeren en financiële haal-

plan wordt antwoord gegeven op de geformuleerde

baarheid, gaat het in de vervolgfase nog meer om

onderzoeksvragen over financiële haalbaarheid,

de integraliteit van de gebiedsontwikkeling. Hoe

stedenbouw, parkeren, programma wonen en

krijgen de sectorale aspecten (de barcode van de

niet-wonen en duurzaamheidsambities. Waar we in

RSU) een plek in Overvecht Centrum?

het afgelopen half jaar met de pand- en grondeigenaren gefocust hebben op een haalbare herontwik-

98

Overvecht Centrum Utrecht

99

Onderzoeksvragen

Parkeren: De verkenning gaat uit van de (nog

minimale basisverdeling in woningcategorieën

kunnen deze het beste worden ingepast? Aan

willen we de komende tijd verder onderzoe-

vervolgstappen kunnen we niet zetten zonder

Daarnaast zijn er onderwerpen benoemd die

vast te stellen) parkeernormen 2021. Tegelijk

van 35% sociaal (waaronder zelfstandige

welke (bouwkundige) randvoorwaarden

ken. Hierbij moeten we in de volgende fase

inbreng van huidige en toekomstige bewoners,

verder onderzocht moeten worden in de volgende

streven we ook de verandering van vervoers-

studentenwoningen), minimaal 25% en

moeten deze voorzieningen voldoen? Hoe

waken voor het stapelen van eisen en ambi-

ondernemers en gebruikers van Overvecht

fasen. Denk hierbij aan:

wijze (modal shift) na.

maximaal 40% middensegment (volgens

zorgen we ervoor dat deze voorzieningen (ook

ties in relatie tot de haalbaarheid.

Centrum.

Parkeren is een belangrijke draaiknop met

Actieplan en betaalbare koop tot grens NHG)

na oplevering) betaalbaar zijn en blijven?

Stedenbouwkundig: Bijvoorbeeld hoe verhoudt

financiële gevolgen. Een parkeergebouw (een

en minimaal 25% vrije sector. Hiermee is een

hoogbouw zich in relatie tot zon, schaduw en

van de ruimtelijke dragers van de verkenning)

wind. Hoe zorgen we voor een goede woon-

•

• •

•

Subsidies en bijdragen: Welke kansen liggen

Ten slotte

verschuiving tussen middensegment en vrije

er op het gebied van subsidies. Op dit mo-

Samen stelden we een ruimtelijke verkenning op

vraagt een grote investering. Als parkeren in

sector mogelijk. Indien de (financiële) situatie

ment worden de subsidies voor de Woning-

met kansen en mogelijkheden voor de ontwikke-

kwaliteit? Hoe kan het winkelcentrum gefa-

Overvecht gratis blijft, staan er weinig op-

het toe laat en er behoefte aan is, is er een

bouwimpuls, het Volkshuisvestingsfonds en

ling van Overvecht Centrum. Het is nog geen plan,

seerd worden herontwikkeld en krimpen in

brengsten tegenover. Gratis parkeren is op dit

kans om het percentage sociaal (niet zijnde

Versnelling woningbouw verder onderzocht.

maar een flexibel raamwerk waarmee we in de

winkelvlak om toekomstbestendig te worden?

moment echter een belangrijk pluspunt voor

studentenwoningen) in de toekomst te vergro-

Welke bijdragen kunnen de gemeente of

komende jaren Overvecht Centrum stapsgewijs

Waar en hoe maken we rustige woonstraten

het winkelcentrum. Hoe krijgen we het voor

ten. In de volgende fase wordt dit nader

andere partijen doen?

willen veranderen. We willen een kloppend hart

en waar levendige en geactiveerde plinten?

elkaar dat zowel de bouw als exploitatie van

onderzocht. Kwalitatieve aspecten die daarbij

Financiële Haalbaarheid: In de huidige bereke-

voor Overvecht. De verkenning geeft een indruk

Met welke type woningen is het prettig wonen

parkeergebouwen gefinancierd kan worden en

aan de orde komen zijn bijvoorbeeld: doelgroe-

ningen is nog geen rekening gehouden met

van de kansen die er zijn om in Overvecht Centrum

op maaiveld?

dit tegelijkertijd geen belemmering wordt om

pen, woonmilieus en diversiteit. Alsook

optimalisaties zoals lagere kosten of meer

meer woonruimte en andere functies te maken.

Duurzaamheidsambities: In de volgende fase

het winkelcentrum te bezoeken?

woningtypologie, woon(zorg)concepten, de

opbrengsten. Er is ook nog geen rekening

Noodzakelijk voor deze verdichting is dat de

Programma wonen: Uitgangspunt bij de

effecten op doorstroming en de woningvoor-

gehouden met de faseerbaarheid. Kunnen we

parkeerruimte op straat wordt omgezet in (groene)

maatregelen in openbare ruimte op het vlak

verkenning is dat voor het programma wonen

raad in Overvecht en de relatie tot voorzienin-

kosten en opbrengsten per fase aan elkaar

verblijfsplekken. De studie is de basis om te

van energie, circulariteit, biodiversiteit, klimaat-

naar het totale centrumgebied wordt gekeken,

gen in het gebied.

koppelen of wordt er een voorschot op de

bepalen wat financieel en ruimtelijk haalbaar is.

adaptatie en gezondheid uitgewerkt worden.

dus inclusief de woningen die er al zijn en de

Programma niet-wonen: Wat is de ruimte voor

toekomst genomen? Wie draagt dit risico?

Als de grondeigenaren en de gemeenteraad de

Welke kansen liggen er als partijen dit geza-

woningen in aanbouw in de NPD-strook. De

een VO-school? Welke (maatschappelijke)

Ook de vraag wat een goede systematiek is

ambities onderschrijven kunnen we dit flexibele

menlijk aanpakken?

verkenning gaat op dit moment uit van een

voorzieningen zijn er nodig? Op welke plekken

voor de verdeling van de overstijgende kosten

raamwerk uitwerken in een Masterplan. De

moeten de gebouwgebonden concepten en

100

•

•

•

•

Overvecht Centrum Utrecht

101

Bijlage

102

Overvecht Centrum Utrecht

103

Wijzig naam in startblad

Bestaande situatie

Ruimtegebruik Soort

108 163

Oppervlakte

Verharding weg primair

25.036 m2

Verharding parkeren

15.265 m2

Verharding stoep

21.847 m2

Verharding fietspad

396 m2

Totaal verharding

62.545 m2

Uitgeefbaar kavels

13.492 m2

Footrpint bebouwing

42.377 m2

Totaal uitgeefbaar

55.868 m2

Oppervlakte groen

5.109 m2

Totaal groen

5.109 m2

Oppervlakte plangebied

123.123 m2

Programma Bebouwing voorzieningen

58.501 m2

Bebouwing wonen

21.179 m2

90

Bebouwing overig

1.895 m2

Totaal bebouwing

81.575 m2

76 103

607

Parkeren Parkeerplaatsen bestaand

1.223

Utrecht, Overvecht Winkelcentrum

onderdeel:

Bestaande situatie Programma en parkeren

104

projectnummer: 3399 schaal: 1:2000 Overvecht Centrum Utrecht formaat: A3 datum: 22-09-2020

105

62 pp

Raamwerk Basiskaart

150 pp

Plots

900 pp totaal in 6 lagen 750 pp totaal in 6 lagen

106

Overvecht Centrum Utrecht

107

Maximaal volume

3D

13680m2 16234m2

18073m2

36055m2

24596m2

15356m2 35508m2

11214m2

32906m2 9704m2

25411m2

21444m2

12503m2 21643m2

108

Overvecht Centrum Utrecht

109

Kadastrale lijnen 62 pp

Kabels en leidingen

150 pp

900 pp totaal in 6 lagen 750 pp totaal in 6 lagen

110

Overvecht Centrum Utrecht

111

Deelgebied B

Deelgebied A

Basisprogramma: winkels met wonen erboven Basisprogramma: wonen

Rooilijnen: buitenzijde carré ligt vast, binnenzijde

Rooilijn: alleen buitenrooilijn ligt vast als begren-

fleixbel, op te delen in 4 of meerdere bouwblokken met

zing van centrumgebied langs de dreef, binnenzijde

binnenstraten

is flexibel

Plint: alle plinten actief, bijzondere aandacht voor

Plint: beperkt ruimte voor andere functies, hoofda-

uitstraling naar Zamenhofdreef (uitnodigend) en zijde

kelijk wonen

park waarbij het accent daar vooral ligt op horeca en

Basishoogte: 6 bouwlagen

leisure

MXI: 0,9 (10% van het totale woonvolume)

Basishoogte: 6 bouwlagen, accenten aan de parkzijde

Bijzonderheden: hoekplot vraagt om 'special'- mar-

en bij hoofdentree aan noordzijde winkelcentrum

kant en iconisch hoekgebouw. Eventueel geschikt

mogelijk

als zoeklocatie voor middelbare school

MXI: 0,9 (10% van het totale woonvolume)

Parkeren: ondergronds onder de plot in één grote

Bijzonderheden: een zekere samenhang in de uitstra-

of meerdere kleine garages en/of bovengronds

ling van het winkelcentrum is gewenst als het gaat om

ingepast met andere functies

de uitstraling van de plinten, entrees en toegangen tot de winkelstraten Parkeren: ondergronds onder de plot in één grote of meerdere kleine garages en/of bovengronds, laden en lossen/logistiek van winkels in de blokken

Legenda

112

Legenda

Overvecht Centrum Utrecht

113

Deelgebied C

Deelgebied D

Basisprogramma: wonen

Basisprogramma: openbaar parkeergebouw met

Rooilijn: alleen buitenrooilijn ligt vast als begrenzing van centrumgebied langs de dreef, binnenzijde

D

voorzieningenplint, ingepakt met wonen Rooilijn: ligt vast aan drie zijden, alleen aan zijde

flexibel

woonstraat vrij

Plint: beperkt ruimte voor andere functies, hoofda-

Plint: goede entree naar parkeergarage aan zijde

kelijk wonen

winkelcentrum, tapi roulant t.b.v. parkeren super-

Basishoogte: 6 bouwlagen

markt, grote functie (supermarkt) op begane grond

MXI: 0,9 (10% van het totale woonvolume)

Basishoogte: 6 bouwlagen, accent op de kop van

Bijzonderheden: hoekplot vraagt om 'special'- mar-

het park

kant en iconisch hoekgebouw. Eventueel geschikt

MXI: 0,9 (10% van het totale woonvolume)

als zoeklocatie voor middelbare school

Bijzonderheden: parkeergebouw dient een vol-

Parkeren: ondergronds onder de plot en/of boven-

waardige gevel te krijgen. Met name de gevel op de

gronds ingepast met andere functies

kop van het centrale park dient een woonuitstraling te krijgen. Parkeren: meerlaags bovengronds, ondergronds onder de plot ook mogelijk

Legenda

114

Legenda

Overvecht Centrum Utrecht

115

Deelgebied E

Deelgebied F

Basisprogramma: openbaar parkeergebouw met voorzieningenplint, ingepakt met wonen, woonge-

Basisprogramma: wonen

bouw op de kop van het park

Rooilijn: ligt vast aan vier zijden, afronden steden-

Rooilijn: ligt vast aan drie zijden, alleen langs

bouwkundige structuur met bouwblokken NPD

tussenstraat vrij

strook

Plint: goede entree naar parkeergarage aan zijde

Plint: wonen, eventueel werken

winkelcentrum, tapi roulant tbv parkeren super-

Basishoogte: 6 bouwlagen, hoogteaccent mogelijk

markt, plintfunctie langs de route

bij gedeelte plot dat grenst aan het park. Kleiner

Basishoogte: 6 bouwlagen, accent op de kop van

accent mogelijk aan de hoek van het gebied.

het park

MXI: 0,9 (10% van het totale woonvolume)

MXI: 0,9 (10% van het totale woonvolume)

Bijzonderheden: Afronding NPD strook. Plot kan

Bijzonderheden: parkeergebouw dient een vol-

zoals in de voorbeelduitwerking gesplits worden

waardige gevel te krijgen. Belangrijk dat uitstraling

met een tussenstraat.

naar buitenzijde centrum wonen is

Parkeren: Ondergronds onder de plot of boven-

Parkeren: meerlaags bovengronds, ondergronds

gronds ingepakt met wonen

onder de plot ook mogelijk

Legenda

116

Legenda

Overvecht Centrum Utrecht

117