Overvecht Centrum Ruimtelijke en financiele verkenning, mei 2021.pdf
Tekst van het document
Overvecht Centrum Ruimtelijke en financiële verkenning Utrecht Juni 2021
Colofon
Overvecht Centrum
Publicatiedatum
In opdracht van
Juni 2021
Gemeente Utrecht
Adres
In samenwerking met een afvaardiging
SVP architectuur en stedenbouw
van CVvE Shoppingcenter Overvecht,
‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort
Mitros, Portaal, BO-EX, De Waal, De
Ruimtelijke en financiële verkenning Utrecht
Hoop, Dammers, VVE Seinedreef, AM
en Van Wijnen namens de NPD Strook.
[info@svp-svp.nl] Voor het geheel of gedeeltelijk overne-
Versie
men of bewerken van artikelen dient
10
men toestemming van SVP te vragen. In de meeste gevallen zal die graag worden gegeven.
Voorbehoud Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
2
Overvecht Centrum Utrecht
3
Inhoudsopgave Basisprincipes en onderzoeksvragen ‘Ruimtelijke en Financiële Verkenning Overvecht Centrum’
7
1. Inleiding en opgave 15 2. Ambities en kernwaarden voor stad en plek
21
3. Van plotsgewijs naar gebiedsgewijs 33 4. Basisprincipe gebiedsontwikkeling 5. Ruimtelijke verkenning
45
6. Onderzochte thema's 7. Ontwikkelstrategie
39
59
87
8. Onderzoeksvragen
99
Bijlage 105
Overvecht Centrum Utrecht
5
Basisprincipes en onderzoeksvragen ‘Ruimtelijke en Financiële Verkenning Overvecht Centrum’ De tekst op de volgende pagina's is een vertaling van het gezamenlijk doorlopen proces. De achterliggende hoofdstukken zijn het voorbereidende werk wat heeft geleid tot de basisprincipes en onderzoeksvragen.
Overvecht Centrum: het kloppende hart van Overvecht. Dat is het doel van het proces dat de afgelopen maanden is doorlopen met alle grondeigenaren in het gebied. Niet alleen voor Overvecht is het belangrijk om dit gebied aan te pakken. Het is van belang voor de hele stad. Het past binnen de ambities van verstedelijking in de RSU 2040. Samen met Leidsche Rijn Centrum is dit het 2e en 3e centrumgebied van de stad. Ook is de ontwikkeling van Overvecht Centrum één van de 10 “Kansen” van Samen voor Overvecht. De ‘Ruimtelijke en financiële verkenning Overvecht Centrum’ is een samenvat-
gebied om een stap verder te gaan en om (op termijn) te kunnen en willen
ting van het proces dat gemeente, Shoppingcenter Overvecht, corporaties,
investeren in het gebied. Tegelijkertijd biedt de verkenning nog voldoende ruimte
grondeigenaren en ontwikkelaars in het plangebied met elkaar hebben doorlo-
voor inbreng van bewoners, ondernemers en bezoekers van Overvecht zodat het
pen tussen september 2020 en maart 2021. Deze verkenning naar de kansen
centrum een plek wordt voor en door Overvecht. Deze ruimte is ook nodig om
om Overvecht Centrum te verbeteren, heeft mogelijkheden en dilemma’s
alle uitdagingen van het gebied op te kunnen lossen.
duidelijk in beeld gebracht. De gesprekken in het afgelopen half jaar zijn bedoeld
Deze studie is een tussenstap op weg naar een Masterplan (of ander op ge-
om te ontdekken of er mogelijkheden zijn om door samenwerking te zorgen voor
biedsniveau uitgewerkt plan) voor het centrumgebied van Overvecht. De verken-
meerwaarde voor het centrumgebied, Overvecht en de stad en of er samen een
ning geeft richting en inzicht in wat ruimtelijk en programmatisch mogelijk is.
eerste stip op de horizon gezet kan worden als het gaat om een ruimtelijke visie
Tegelijkertijd biedt het document ook een eerste indruk van wat veranderingen
voor het gebied.
kunnen betekenen voor de identiteit en vooral de kwaliteit van het gebied. De studie geeft belangrijke input om grip te krijgen op de financiële haalbaarheid
Niets doen is geen optie in Overvecht Centrum. Verandering is noodzakelijk om
van het plan. De eerste globale doorrekeningen laten zien dat het mogelijk is om
de wijk Overvecht het centrum te geven dat de wijk en haar inwoners verdienen
op papier tot een financieel haalbare businesscase te komen onder bepaalde
en past bij de ambities van gezond stedelijk leven voor iedereen. En ook om
voorwaarden. Een verdere verdiepingsslag is nodig om de exacte bijdrage aan
ontwikkelruimte te creëren in de stad Utrecht, waar zoveel mensen op zoek zijn
de gebiedsontwikkeling te kunnen bepalen waardoor het voor alle partijen in het
naar een fijne woonomgeving.
gebied een haalbaar plan wordt.
De verkenning geeft voldoende vertrouwen en zekerheid aan de partijen in het
6
Overvecht Centrum Utrecht
7
De verkenning vormt nadrukkelijk geen afgerond plan. Er is op veel aspecten nog
•
•
De gronden van de gemeente zetten we strategisch in om enerzijds tot
zon, schaduw en wind. Hoe zorgen we voor een goede woonkwaliteit? Hoe
vervolgonderzoek en verdieping nodig om uiteindelijk te komen tot een verdere
ruimtelijke verkenning vastgesteld op maximaal 160.000 - 260.000 m2 BVO.
logische kavelgrenzen te komen en anderzijds als schuif- en ontwikkelruimte
kan het winkelcentrum gefaseerd worden herontwikkeld en krimpen in
uitwerking van het gebied, in een stedenbouwkundig Masterplan. Een Masterplan
Dit zijn circa 1.500-2.500 woningen en 10% andere (maatschappelijke)
om als katalysator te dienen voor de gebiedsontwikkeling.
winkelvlak om toekomstbestendig te worden? Waar en hoe maken we rustige
kan vervolgens worden uitgewerkt in Stedenbouwkundige Programma’s van Eisen
functies. Maximaal 100.000 m2 BVO kan boven het winkelcentrum worden
voor deelgebieden/afzonderlijke plots om een gefaseerde ontwikkeling mogelijk te
gerealiseerd.
Wat ligt er nog niet vast?
Het toevoegen van dit programma hangt samen met een aanzienlijke
Bovenstaande punten zijn een begin. Veel moeten we nog uitvinden met belang-
verbetering van de openbare ruimte van het gebied. Verblijven en ontmoe-
hebbenden en met elkaar maar we kunnen hiermee een volgende stap in de
concepten en maatregelen in openbare ruimte op het vlak van energie,
ten staan centraal. Het gebied krijgt een aantrekkelijke openbare ruimte,
ontwikkelrichting zetten. Wat ligt er op dit moment bijvoorbeeld nog niet vast:
circulariteit, biodiversiteit, klimaatadaptatie en gezondheid uitgewerkt worden.
maken. De eerste gezamenlijke stap naar een nieuw Overvecht Centrum is met
•
deze verkenning gezet.
Basisprincipes Ruimtelijke en financiële Verkenning Overvecht Centrum Aan alle partijen die betrokken zijn bij het opstellen van de Ruimtelijke en financiële
woonstraten en waar levendige en geactiveerde plinten? Met welke type woningen is het prettig wonen op maaiveld? •
straten en plekken met hoge kwaliteit, die groen tenzij, bruikbaar, comfortabel (let op wind en zon) en klimaatbestendig zijn. •
Duurzaamheidsambities: In de volgende fase moeten de gebouwgebonden
Welke kansen liggen er als partijen dit gezamenlijk aanpakken? •
Om de ambities te realiseren wordt (gefaseerd) parkeren in de openbare
Exacte hoogtes en precieze rooilijnen, exacte m2 ontwikkelruimte per plot,
•
Parkeren: De verkenning gaat uit van de (nog vast te stellen) parkeernormen
exacte positie en omvang van hoogteaccenten
2021. Tegelijk streven we ook de verandering van vervoerswijze (modal shift) na.
verkenning voor Overvecht Centrum wordt gevraagd in te stemmen met onder-
ruimte op straat weggehaald en omgezet in gebouwde openbare parkeerga-
•
De precieze gebouw typologie of (programmatische) invulling van de plinte
staande basisprincipes van de verkenning en onderzoeksvragen:
rages.
•
De parkeeroplossingen per plot in samenhang met het totaal
De ruimtelijke verkenning biedt een flexibel raamwerk in bouwblokken met
•
De mogelijke fasering
gebouw (een van de ruimtelijke dragers van de verkenning) vraagt een grote
De ambitie is om Overvecht Centrum te (her)ontwikkelen als kloppend hart
de globale hoofdstructuur van het gebied en een functionele zonering
•
De hoogte van de financiële bijdrage van ontwikkelaars, grondeigenaren en
investering. Als parkeren in Overvecht gratis blijft, staan er weinig opbreng-
van de wijk waar mensen verblijven, elkaar ontmoeten, wonen en werken. Een
(winkels/wonen/actieve plinten) is als zoekrichting beschreven voor de
gemeente. Uitgangspunten hierbij zijn: de te verhalen bijdragen mag niet
sten tegenover. Gratis parkeren is op dit moment echter een belangrijk
plek met een hoge verblijfskwaliteit waar substantieel woningen bij komen en
verdere uitwerking
hoger zijn dan de te maken kosten. De te verhalen bijdragen moet gedragen
pluspunt voor het winkelcentrum. Hoe krijgen we het voor elkaar dat zowel de
We maken een gebied met een stedelijke uitstraling én een menselijke
kunnen worden. Iedereen betaald een vergelijkbaar bedrag. Nu of in de
bouw als exploitatie van parkeergebouwen gefinancierd kan worden en dit
De kernwaarden ‘divers, verbonden en zichtbaar en aantrekkelijk’ zijn
maat en schaal. Door aan te sluiten bij de bouwhoogte van de NPD strook
toekomst. De gemeente werkt alleen mee indien er voldoende zicht is op een
tegelijkertijd geen belemmering wordt om het winkelcentrum te bezoeken?
daarbij het startpunt voor de verdere planvorming. Deze kernwaarden
met 6 bouwlagen als basishoogte voor het gebied is dit mogelijk. Naast
sluitende businesscase.
vormen de basis voor de identiteit voor het gebied en worden gezamenlijk
deze basishoogte zijn er binnen de structuur van het gebied kansen voor
verder uitgewerkt in het vervolgproces.
herkenbare hoogte accenten. Waar die precies komen en hoe hoog die
Onderzoeksvragen
woningen die er al zijn en de woningen in aanbouw in de NPD-strook. De
De (her)ontwikkeling van Overvecht Centrum is een totale gebiedsontwikke-
worden moeten we verder uitwerken. De hoogte van de accenten staat
Daarnaast zijn er onderwerpen benoemd die verder onderzocht moeten worden
verkenning gaat op dit moment uit van een minimale basisverdeling in
ling. Dat betekent dat elke vastgoedontwikkeling een ‘financiële’ bijdrage
daarbij in verhouding tot de omgeving en de maatvoering en kwaliteit van de
in de volgende fasen. Denk hierbij aan:
woningcategorieën van 35% sociaal (waaronder zelfstandige studentenwo-
levert om gezamenlijk tot de beoogde ambitie te komen.
openbare ruimte.
•
ningen), minimaal 25% en maximaal 40% middensegment (volgens Actieplan
• •
daarnaast ook andere functies op strategische plekken. •
•
•
De ruimtelijke verkenning geeft inhoudelijk richting aan de verdere uitwerking maar is nog flexibel in de uitwerking.
8
Het maximale toe te voegen volume van het gebied is op basis van de
•
•
•
•
Parkeren is een belangrijke draaiknop met financiële gevolgen. Een parkeer-
Programma wonen: Uitgangspunt bij de verkenning is dat voor het programma wonen naar het totale centrumgebied wordt gekeken, dus inclusief de
Stedenbouwkundig: Bijvoorbeeld hoe verhoudt hoogbouw zich in relatie tot
Parkeerruimte voor bewoners komt in principe op het eigen plot. Dit vormt een beperking voor de hoeveelheid volume op een plot.
Overvecht Centrum Utrecht
9
•
en betaalbare koop tot grens NHG) en minimaal 25% vrije sector. Hiermee is
Ten slotte
een verschuiving tussen middensegment en vrije sector mogelijk. Indien de
Samen stelden we een ruimtelijke verkenning op met kansen en mogelijkheden
(financiële) situatie het toe laat en er behoefte aan is, is er een kans om het
voor de ontwikkeling van Overvecht Centrum. Het is nog geen plan, maar een
percentage sociaal (niet zijnde studentenwoningen) in de toekomst te vergro-
flexibel raamwerk waarmee we in de komende jaren Overvecht Centrum stapsge-
ten. In de volgende fase wordt dit nader onderzocht. Kwalitatieve aspecten
wijs willen veranderen. We willen een kloppend hart voor Overvecht. De verken-
die daarbij aan de orde komen zijn bijvoorbeeld: doelgroepen, woonmilieus en
ning geeft een indruk van de kansen die er zijn om in Overvecht Centrum meer
diversiteit. Alsook woningtypologie, woon(zorg)concepten, de effecten op
woonruimte en andere functies te maken. Noodzakelijk voor deze verdichting is
doorstroming en de woningvoorraad in Overvecht en de relatie tot voorzienin-
dat de parkeerruimte op straat wordt omgezet in (groene) verblijfsplekken. De
gen in het gebied.
studie is de basis om te bepalen wat financieel en ruimtelijk haalbaar is. Als de
Programma niet-wonen: Wat is de ruimte voor een VO-school? Welke (maat-
grondeigenaren en de gemeenteraad de ambities onderschrijven kunnen we dit
schappelijke) voorzieningen zijn er nodig? Op welke plekken kunnen deze het
flexibele raamwerk uitwerken in een Masterplan. De vervolgstappen kunnen we
beste worden ingepast? Aan welke (bouwkundige) randvoorwaarden moeten
niet zetten zonder inbreng van huidige en toekomstige bewoners, ondernemers en
deze voorzieningen voldoen? Hoe zorgen we ervoor dat deze voorzieningen
gebruikers van Overvecht Centrum.
(ook na oplevering) betaalbaar zijn en blijven? •
•
Subsidies en bijdragen: Welke kansen liggen er op het gebied van subsidies.
Onderstaande partijen geven aan dat zij met kanttekeningen en voorwaarden (die
Op dit moment worden de subsidies voor de Woningbouwimpuls, het Volks-
met name betrekking hebben op de financiële haalbaarheid, woningbouwpro-
huisvestingsfonds en Versnelling woningbouw verder onderzocht. Welke
gramma en parkeerregime) instemmen met bovenstaande inhoudelijke verken-
bijdragen kunnen de gemeente of andere partijen doen?
ning. Ondanks deze kanttekeningen en voorwaarden hebben zij op dit moment
Financiële Haalbaarheid: In de huidige berekeningen is nog geen rekening
voldoende vertrouwen om de herontwikkeling van Overvecht Centrum een
gehouden met optimalisaties zoals lagere kosten of meer opbrengsten. Er is
volgende fase in te brengen, waarbij deze Basisprincipes en onderzoeksvragen
ook nog geen rekening gehouden met de faseerbaarheid. Kunnen we kosten
(samen met de kanttekeningen en voorwaarden die zijn ingebracht) als basis
en opbrengsten per fase aan elkaar koppelen of wordt er een voorschot op de
gebruikt worden voor de vervolgstappen in het planproces.
toekomst genomen? Wie draagt dit risico? Ook de vraag wat een goede systematiek is voor de verdeling van de overstijgende kosten willen we de
CVvE SC Overvecht, Bo-Ex, Mitros, Portaal, De Hoop, Hessing, Dammers, De Waal,
komende tijd verder onderzoeken. Hierbij moeten we in de volgende fase
AM, Van Wijnen, Gemeente Utrecht
waken voor het stapelen van eisen en ambities in relatie tot de haalbaarheid.
10
Overvecht Centrum Utrecht
11
1. Inleiding en opgave
Inleiding en opgave
Zamenhofdreef
Einsteindreef
Seinedreef Esmoreitdreef
Brailledreef
14
Zamenhofdreef
Roelantdreef
Gloriantdreef
Het doel van deze ruimtelijke verkenning is om Overvecht Centrum te revitaliseren, zodat het opnieuw het kloppende hart van de hele wijk wordt. Een bruisende plek waar bewoners van Overvecht (en uiteraard ook van daarbuiten) willen winkelen, wonen en werken, elkaar willen ontmoeten en hun vrije tijd willen besteden. Van een stenig en achterstallig onderhouden gebied met veel parkeerplaatsen naar een groen, aantrekkelijk en veilig gebied met een sterke samenhangende en moderne uitstraling. Dit willen we samen met de eigenaren en gebruikers van het gebied voor elkaar krijgen. Deze ruimtelijke verkenning is daarom tot stand gekomen in een intensief participatieproces waar de belangrijkste stakeholders en eigenaren in het gebied bij zijn betrokken.
Achtergrond Overvecht is één van de karakteristieke naoorlogse
den gebied met veel parkeerplaatsen. Het centrum
Overvecht te verbeteren en goed te positioneren in
wijken van Utrecht. Een wijk die ooit is ontworpen
van Overvecht is nu zeker niet het bruisende en het
de stad. Het is een doelstelling van de RSU 2040
vanuit optimisme en nieuwe technieken. Bedacht
kloppende hart van de wijk. Het is een complex
om dit gebied aan te pakken. Het draagt bij aan de
vanuit de principes van licht, lucht en ruimte.
gebied waarvan iedereen vindt dat het beter kan.
groei van de stad en is één van de stedelijke
Inmiddels is de wijk volwassen en liggen er tal van
Een gebied waar al jarenlang plannen voor ontwik-
knooppunten. Samen met Leidsche Rijn Centrum
opgaven. De wijk Overvecht is weliswaar ruim van
keld worden, van grootschalige vernieuwing tot een
is dit het 2e en 3e centrumgebied van de stad.
opzet en groen, maar de woningvoorraad is
meer organische perceelsgewijze ontwikkelstrate-
Overvecht Centrum is als het kloppende hart van
eenzijdig. Relatief veel huishoudens hebben een
gie. De afgelopen jaren is een deel van de openbare
de wijk bij uitstek de plek om ambities op het
laag opleidingsniveau en een laag inkomen. Ook
ruimte aangepakt en de NPD strook is grotendeels
gebied van gezonde verstedelijking te verwezenlij-
zijn de bewoners minder gezond dan in andere
ontwikkeld. Deze ontwikkelingen geven een eerste
ken. Gezond stedelijk leven voor iedereen betekent
wijken en komt eenzaamheid veel voor. Het
glimp van de potentie.
vanuit de RSU voor Overvecht Centrum “verdichten
centrumgebied kent verschillende problemen, zoals
en vergroenen in balans”.
bijvoorbeeld veiligheid en teruglopende winkelkwa-
Zowel voor de wijk Overvecht als voor de stad
liteit. Het is een stenig en achterstallig onderhou-
Utrecht is het belangrijk om het centrumgebied van Overvecht Centrum Utrecht
15
Samenwerking met alle stakeholders Het eigendom in het gebied is verdeeld. Het winkelcentrum zelf heeft circa 50 verschillende eigenaren die verenigd zijn in de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren. Daarom heen liggen plots van Bo-Ex, Mitros, Portaal, AM, Van Wijnen/ IC Netherlands en particuliere eigenaren. De openbare ruimte is in eigendom van de gemeente. De afgelopen jaren hebben er veel gesprekken tussen gemeente en individuele eigenaren plaatsgevonden, maar een integrale blik op de toekomst van het centrum ontbrak. Een blik met een duidelijke ruimtelijke koers (met kaders en uitgangspunten) die aansluit op gemeenschappelijke ambities. De koers moet enerzijds houvast bieden om de gezamenlijke doelen te bereiken en moet anderzijds ruimte en flexibiliteit bieden om de tand des tijds te doorstaan, met als doel de eigenaren uit te dagen om met innovatieve, slimme, haalbare en creatieve plannen te komen.
16
Aanpak
naar het formuleren van een gezamenlijke ambitie
input voor de haalbaarheid op plot- én gebiedsni-
wijk te laten zijn. Uiteindelijk heeft de scenariostu-
De ruimtelijke verkenning biedt hiermee een door
In een open proces is het afgelopen half jaar
door een aantal kernwaarden te formuleren. Vervol-
veau. De scenario’s zijn getoetst aan de kernwaar-
die geleid tot een ruimtelijke verkenning waarin het
eigenaren gedragen basis voor een gefaseerde
gezamenlijk gewerkt aan een ruimtelijke verkenning
gens is een scenariostudie verricht waar kansen en
den maar ook aan de belangen van de individuele
raamwerk voor een gefaseerde vernieuwing van
ontwikkeling van Overvecht Centrum in de komen-
en inhoudelijke en programmatische koers. Deze
mogelijkheden zijn onderzocht. In deze scenario-
stakeholders. Gezamenlijke bijeenkomsten en
Overvecht Centrum is vastgelegd en voor de afzon-
de 5-10 jaar. Met de ontwikkeling van dit gebied
koers dient als kapstok voor ruimtelijke en functio-
studie zijn ook bestaande plannen en een 0-variant
één-op-één gesprekken hebben inzicht gegeven in
derlijke plots principes ten aanzien van laadvermo-
krijgt Utrecht er een aantrekkelijk, toekomstbesten-
nele kaders en afspraken over financiële haalbaar-
(wat kan er als iedereen op zijn eigen kavel blijft)
wat wel en niet haalbaar is. Tijdens dit proces zijn
gen zijn geformuleerd die flexibiliteit maar ook
dig stadshart bij en wordt ook een belangrijk
heid en samenwerking. Het is ook een start voor
meegenomen. De scenario’s hebben inzicht
we steeds op zoekt geweest naar een goede
zekerheid geven. De bijbehorende ontwikkelstrate-
bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave in de
een gesprek met bewoners en bezoekers van
gegeven in kansen en mogelijkheden, maar ook in
balans tussen kosten en opbrengsten in het
gie geeft inzicht in de samenwerkingsafspraken en
stad. Zo krijgt Overvecht het centrum dat de wijk
Overvecht Centrum over de toekomst.
de cijfers (aantallen woningen, m2 niet-woon
gebied, maar altijd denkend vanuit de ambitie om
financiële bijdrage vanuit afzonderlijke ontwikkelin-
verdient!
Tijdens het proces is in eerste instantie gezocht
programma, bijbehorende parkeerbehoefte) als
Overvecht Centrum weer een kloppend hart in de
gen aan de ontwikkeling van het totale gebied. Overvecht Centrum Utrecht
17
2. Ambities en kernwaarden voor stad en plek
Ambities en kernwaarden voor stad en plek Utrecht is de snelst groeiende stad van Nederland. De stad groeit de komende twintig jaar van ruim 350.000 naar ongeveer 455.000 inwoners. De gemeente ziet die groei niet als een bedreiging maar als een kans om gezond stedelijk leven voor iedereen te versterken. De Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU) zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie.
Stad met meerdere centra
meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten
5000 woningen in de gehele wijk Overvecht). Bij
Utrecht kiest voor een stad waarin alle belangrijke
komen vele stedelijke functies samen: een mix van
deze opgave gaat de RSU uit van het realiseren van
functies voor dagelijks gebruik dicht bij de woon-
wonen, werken, voorzieningen en groen.
een gezonde woon- en werkomgeving voor ieder-
en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht dichtbij, de
een inclusief de daarbij benodigde hoogwaardige
tien-minuten stad! De gemeente wil dat woningen,
Opgave Overvecht Centrum in de stad
werklocaties, maatschappelijke voorzieningen,
Overvecht is één van deze nieuwe stedelijke cen-
sportvoorzieningen en groen dichtbij elkaar liggen,
trumgebieden. Voor Overvecht wordt in de RSU
zodat inwoners en gemakkelijk en snel gebruik van
aangegeven dat het wenselijk is dat het monofunc-
kunnen maken. Groen, landschap en water vormen
tionele winkelcentrum verandert in een gebied met
de start bij het denken over verstedelijking.
een combinatie van wonen, werken en voorzienin-
De gemeente maakt bewust keuzes om de groei
gen.
groene openbare ruimte.
van de stad te concentreren op een aantal plekken,
Visiekaart Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 20
waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd en
Het gebied transformeert middels een aanzienlijke
waar stedelijke knooppunten met hoge dichtheden
verdichting naar een gemengd stedelijk gebied. In
worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht
de RSU gaat men uit van een toevoeging van 2000
van een stad met één centrum, naar een stad met
woningen in Overvecht Centrum (van de benodigde
Overvecht Centrum Utrecht
21
verbonden stad
landschapsstad Stadsprofielen Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040
compacte stad met meerdere kernen
inclusieve stad
toekomstbestendige stad
vertraagde stad
De groene stad
De verbonden stad
De compacte stad
De Inclusieve stad
De toekomstbestendige stad
De vertraagde stad
Verdichten en vergroenen in balans
Van ruimte om te verplaatsen naar ruimte om te
Verdichting en menging maken kwaliteitsslag
Gebouwde voorzieningen als de openbare ruimte
Een robuuste ruimtelijke structuur die altijd over-
Naast reuring ook ruimte voor rust
verblijven
bestaande gebieden mogelijk
nodigen uit tot ontmoeting en verbinding
eind blijft helpt om schommelingen op te vangen en biedt ruimte voor flexibiliteit
Door de groei van de stad komt het landschap
In een stad waar alles dichtbij is, zijn verbindingen
De nabijheid van dagelijkse functies en het omlig-
Het is belangrijk dat mensen zich thuis voelen in
De toekomst is onvoorspelbaar, maar wel voorstel-
Een gezonde stad maakt naast dynamische plek-
en met name het binnenstedelijke groen, zoals
cruciaal, zowel sociaal, mentaal als fysiek. En op
gende landschap op fietsafstand heeft een directe
de stad en een goed sociaal netwerk hebben of
baar. En dat maakt het mogelijk om erop te antici-
ken met reuring ook ruimte voor plekken om tot
parken, onder druk te staan. Meer mensen zul-
alle schalen van de stad. De dagelijkse voorzienin-
relatie met een compacte stad. De gemeente kiest
kunnen opbouwen. Een stad waar ontmoeting
peren. Klimaatverandering, epidemieën, economi-
rust te komen. Utrecht heeft dus niet alleen leven-
len en willen hier gebruik van maken op hetzelfde
gen dichtbij organiseren voorkomt lange reisaf-
ervoor de groei van de stad allereerst zoveel moge-
vanzelfsprekend is. Ontmoetingen versterken
sche schommelingen, technologische vernieuwing,
dige centra en buurtkernen, maar ook voldoende
moment. Daarom kiest Utrecht voor verdichten en
standen. Utrechters zullen in 2040 veel vaker te
lijk in de bestaande stad op te vangen. Verouderde
sociale verbanden en stimuleren onderlinge ver-
geopolitieke ontwikkelingen en de invloed van data
plekken waar mensen even in de luwte kunnen zijn.
vergroenen in balans. Dat betekent dat het publieke
voet gaan, de fiets of openbaar vervoer gebruiken
terreinen en ongebruikte gebouwen worden ge-
draagzaamheid en respect voor elkaar. In een tijd
beïnvloeden ons leven. De gemeente wil ervoor
Groene openbare plekken voor stilte, verkoeling,
en private domein anders wordt ingericht. Er komt
om op hun bestemming te komen. In de open-
transformeerd en braakliggende kavels bebouwd.
waarin er veel eenzaamheid is, wil Utrecht een stad
zorgen dat Utrecht zoveel mogelijk klaar is voor de
ontmoeting en ontspanning. Utrecht beschouwt
meer groen in de openbare ruimte, zowel in nieuwe
bare ruimte vindt een accentverschuiving plaats;
Utrecht borduurt voort op de bestaande stad en
zijn die mensen uitnodigt om elkaar te ontmoeten
toekomst. Keuzes van nu moeten in de toekomst
lopen en fietsen niet alleen als een praktische vorm
ontwikkelgebieden als in de bestaande stad (groen
van ruimte om voornamelijk te verplaatsen naar
genereert daarmee middelen om een kwalitatieve
en zich met elkaar te verbinden. Hiervoor is het
van waarde zijn. Een robuuste ruimtelijke struc-
van (woon-werk) verkeer, maar ook als een manier
tenzij). Er zijn meer recreatieve mogelijkheden
een ruimte om ook te verblijven. Daarvoor is het
impuls te geven aan de openbare ruimte, voorzie-
belangrijk dat zowel de gebouwde voorzieningen
tuur helpt daarbij. Ongeacht de ontwikkelingen
van verblijven en dwalen door de stad. Dit is niet
om de hoek, zoals een park om in te sporten of
noodzakelijk om te investeren in een netwerk voor
ningen en infrastructuur in de bestaande wijken. De
als de openbare ruimte uitnodigen tot ontmoeting
blijft deze structuur altijd overeind en draagt het
alleen gezond, maar daarmee krijgen lopen en
speelpleinen in de buurt. De gemeente vraagt ook
voetgangers, fietsers en openbaar vervoer dat vei-
gemeente kiest ervoor om niet langer monofunc-
en verbinding. Naast deze sociale voorzieningen
altijd bij aan gezond stedelijk leven voor iedereen.
fietsen ook een sociale component, zodat iedereen
aan de partijen in de stad (bewoners, corpora-
lig, gezond, toegankelijk en ruimte-efficiënt is.
tionele wijken te ontwikkelen, maar maakt waar
zijn ook voldoende toegankelijke voorzieningen op
De belangrijkste dragers van deze structuur zijn
mee kan doen.
ties, marktpartijen, beleggers, bedrijven) om hun
mogelijk gemengde gebieden waar wonen, werken,
het gebied van onderwijs, cultuur, zorg en sport van
het landschappelijk raamwerk van groen, water en
eigendom te vergroenen en zo bij te dragen aan de
voorzieningen en groen in elkaars nabijheid liggen.
cruciaal belang in een inclusieve stad.
cultuurhistorie en het netwerk van onder- en boven-
groene ambities. 22
grondse infrastructuur. Overvecht Centrum Utrecht
23
groen natuur
speelruimte
gezon ds t
Utrecht staat voor ‘Gezond Stedelijk Leve Een stad waa n voor Iedere r gezondheid en’. centraal staa t in alles wat doet. Een stad ze van gezonde inwoners in ee leefomgeving n gezonde , werkend aan een gezonde iedereen kan ec onomie. Waa meedoen, en r iedereen zich In een gezond thuis mag vo elen. e stad hebben mensen een of opleiding of passende ba an zijn ze op een an de re m anier actief bi samenleving j de betrokken. Je kunt er pret tig schone omge wonen in een ving en zo min mogelijk over ving die uitnod last. Een omge igt tot een ge zo nde levensst beweging en ijl, aanzet tot levendig is do or de recreatie functies van ve en culture de stad. Een le stad waar on tmoeting vanz sprekend is. el Waar duurzaam fheid de norm verdienen mog is. En waar ge elijk blijf t, juis ld t door aandac voor Gezond ht te he bb en Stedelijk Leve n voor Iedere en.
sport
leven vo elijk or d e
werk (drink-) water veiligheid
n eree ied
Gezond stede lijk leven in Utrecht
mobiliteit
open water
energie culturele voorzieningen warmte zorg/ medische voorzieningen
onderwijs
ontmoetings- woningen plekken
Ambitie gezond leefomgeving
fietsers om gezonde mobiliteit te faciliteren. Denk
warmtenet wordt afgebouwd, gebouwen worden
Centraal staat voor de gemeente Utrecht een
ook aan voldoende maatschappelijke voorzienin-
ontworpen met een minimaal verbruik en maxi-
gezonde leefomgeving. Dat is een leefomgeving
gen, toegankelijkheid en aantrekkelijk en bereikbaar
male opwek van hernieuwbare energie en maxi-
waar de druk op de gezondheid zo laag mogelijk
OV zodat het gebruik van OV gemakkelijker is dan
maal gebruik gemaakt wordt van het potentieel
is, die uitnodigt tot gezond gedrag en die als pret-
autogebruik. Bewoners ervaren hun leefomgeving
voor hernieuwbare energie binnen of rondom het
tig wordt ervaren. De druk op gezondheid wordt
als prettig wanneer deze goed aansluit op hun
gebied. Ten slotte werkt Utrecht en de regio aan
verlaagd door een goede luchtkwaliteit, niet te
eigen beleving, wensen, vragen en ideeën over hun
een circulaire (bouw)-economie.
veel geluidsbelasting of geluidsoverlast, passende
leefomgeving, als ze zich er veilig voelen, er plek is
maatregelen om de gevolgen van klimaatverande-
voor (meer) groen, mogelijkheden om dichtbij een
ring zoals hittestress en stortbuien te beperken en
ommetje te maken en meer biodiversiteit.
een gezond binnenmilieu. Verder werkt Utrecht aan een klimaat neutrale
24
Gezond leven wordt gemakkelijk door de openbare
stad. De ontwikkeling van Centrum Overvecht kan
ruimte zo in te richten dat inwoners er kunnen
daar aan bijdragen door een gezamenlijke energie-
spelen, bewegen, sporten, verblijven en ontmoeten
visie voor het gehele gebied op te stellen waarbij
en er voldoende ruimte is voor voetgangers en
het gebruik van aardgas en het hoge temperatuur
Overvecht Centrum Utrecht
25
Gedeelde ambitie voor Overvecht Centrum
Verbonden We willen van Centrum Overvecht een groen hart in de wijk maken, waar ontmoeting centraal staat. Een plek waar iedereen graag komt en zich welkom voelt.
Een integrale visie kan alleen opgesteld worden als alle partijen in het gebied een gedeelde ambitie hebben. Een ambitie die verbindend is en de individuele belangen in het gebied overstijgt. Een ambitie waarin iedereen zich herkent, die een wenkend toekomstperspectief schetst en waar iedereen met zijn/haar ontwikkeling een steentje aan kan bijdragen. Zo wordt het centrum méér dan de som der delen en wordt met elke deelontwikkeling meerwaarde gecreëerd waar het hele gebied van profiteert. In het proces is gestart met deze gedeelde ambities voor de plek. De ambitie voor Overvecht Centrum is samengevat in drie kernwaarden die gezamenlijk van Overvecht Centrum weer het kloppende en bruisende hart van de wijk gaan maken.
Goede bereikbaarheid, in de eerste plaats voor voetgangers en fietsers, is daarbij essentieel. Een centrum functioneert alleen als het optimaal verbonden is met de omliggende buurten, alleen dan kan het kloppende en bruisende hart van de wijk zijn. Maar natuurlijk is ook een goede aansluiting op openbaar vervoersverbindingen essentieel. En tot slot geldt ook dat de autobereikbaarheid van het winkelcentrum belangrijk is. Verbinden gaat over fysieke verbindingen, routes, de oversteekbaarheid van de dreven, maar ook over de mate waarin het centrum 'verbindend' kan zijn voor alle inwoners van Overvecht. Ook door bijvoorbeeld woonstarters een mogelijkheid te geven of juist mensen die een volgende stap in hun wooncarrière willen maken.
Divers (Gemixt) Zichtbaar en aantrekkelijk Diversiteit staat voor de gewenste veelkleurigheid in alle opzichten van het toekomstige centrum.
26
Overvecht is de meest diverse wijk van Utrecht. In de wijk wonen meer dan 160 verschillende nationa-
Het gebied wordt een zichtbaar en aantrekkelijk hart voor Overvecht.
liteiten. Deze culturele diversiteit in de wijk zou gevierd moeten worden en mag veel zichtbaarder
Zichtbaarheid is voor een centrum een essentiële kernwaarde. Overvecht is een grote wijk met veel
worden, ook - en misschien wel juist - in het centrum. Divers staat ook voor het gemengde karakter
verschillende buurten in een raamwerk van groen en dreven, waarin het centrum zich duidelijk mag
qua programma, maar ook voor de groene openbare ruimte die wordt divers in beleving en gebruik.
onderscheiden, ook met een onderscheidend woonmilieu. Zichtbaarheid naar buiten toe, een uitnodi-
Het centrum heeft voor iedere inwoner van Overvecht wat te bieden. Winkelen, sport, cultuur, maat-
gende uitstraling en een zekere herkenbaarheid en eigen identiteit zijn daarbij belangrijk. Zichtbaar-
schappelijke voorzieningen, werken, ontmoeten, verblijven – gemixt in een gevarieerd, maar samen-
heid gaat ook over de uitstraling van de openbare ruimte. De ambitie is een uitnodigende, klimaatbe-
hangend gebied. Tot slot is ook het woningaanbod in het centrum divers, met een mix van woningty-
stendige openbare ruimte te maken met een hoge verblijfskwaliteit waar de gebruiker centraal staat.
pologieën in verschillende prijsklassen voor verschillende doelgroepen. Zo biedt Overvecht Centrum
De openbare ruimte is schoon, veilig, overzichtelijk, aantrekkelijk en groen. Want de groenste wijk van
een gemengd centrumstedelijk woonmilieu en een rijk palet aan ontmoetings- en verblijfsplekken.
Utrecht moet natuurlijk ook een groen centrum hebben!
Overvecht Centrum Utrecht
27
Divers (gemixt)
Verbonden
Zichtbaar en aantrekkelijk
•
in functies
•
•
•
mix aan plekken
aandacht voor fietser/voetgan-
•
veelkleurig door/voor doelgroe-
ger en groen)
pen van Overvecht
•
fysiek verbonden met de wijk
sproken hoeken) •
sociaal verbonden met de wijk: plek voor ontmoeting
als hart aan de randen (uitgeaantrekkelijk als hoogwaardig gebied (schoon, heel en veilig)
•
trekt mensen aan (door functionele en ruimtelijke kwaliteit)
"De kernwaarden leggen de gedeelde ambities vast voor de ontwikkeling van Overvecht Centrum." 28
Overvecht Centrum Utrecht
29
3. Van plotsgewijs naar gebiedsgewijs
Van plotsgewijs naar gebiedsgewijze ontwikkeling Van september 2020 tot en met maart 2021 hebben de betrokken partijen onder begeleiding van externe bureaus verkend wat samenwerking kan betekenen voor Overvecht Centrum. Binnenstedelijke transformaties kenmerken zich door versnipperd eigendom. De wil om te investeren van stakeholders is vaak op plotniveau en er is verschil in fase en tempo per plot. Zo ook bij Overvecht Centrum. In het proces, de gesprekken en door de scenariostudies zijn de kansen die ontstaan bij samenwerking inzichtelijk gemaakt. Extra uitdaging in dit gebied is het parkeren. Verdichten en vergroenen kan alleen als het openbaar maaiveldparkeren wordt omgezet naar gebouwd parkeren. Dit is een investering die ruimtelijk en financieel niet kan worden opgepakt door individuele initiatiefnemers, maar kansen ontstaan wanneer dit gezamenlijk wordt opgepakt.
Overvecht Centrum Utrecht
onderdeel:
xxxx xxxx projectnummer: schaal: formaat: datum:
Kadastrale verdeling Overvecht Centrum 32
3399 1:1000 A[X] 10-03-2021
Beperkingen van plotsgewijs ontwikkelen
winkelcentrum en zij willen dit behouden. In het
werking over de eigen plotgrens de enige route.
In het proces van de pressurecookersessies werd
proces is een scenariostudie verricht waar kansen
Gezamenlijke discussies en één-op-één gesprek-
duidelijk dat partijen in het gebied met name op het
en mogelijkheden zijn onderzocht. In deze scena-
ken hebben inzicht gegeven in wat wel en niet
vlak van stedenbouw, parkeren en financiële
riostudie zijn ook bestaande plannen en een
haalbaar is. We zijn steeds op zoekt geweest naar
haalbaarheid met elkaar verbonden zijn. Individuele
0-variant (wat kan er als iedereen op zijn eigen
een goede balans tussen kosten en opbrengsten in
partijen zien kansen om het gebied aantrekkelijker
kavel blijft) meegenomen. De scenario’s hebben
het gebied, maar altijd denkend vanuit de ambitie
te maken en om programma toe te kunnen voegen.
inzicht gegeven in kansen en mogelijkheden. Zo
om Overvecht Centrum weer een kloppend hart in
Maar men heeft ook zorgen: zorgen om de eigen
ontstond meer inzicht in de cijfers (aantallen wonin-
de wijk te laten zijn.
plot, onderlinge afhankelijkheid (met meer dan 60
gen, m2 niet-woon programma, bijbehorende
eigenaren in het gebied) en daarmee samenhan-
parkeerbehoefte) als input voor de haalbaarheid op
gende mogelijke vertraging. Parkeren bleek een
plot- én gebiedsniveau. De mogelijkheden van
beperkende factor voor herontwikkeling. Er is geen
verdichting per plot zijn beperkt binnen bestaande
ruimte voor meer parkeerplaatsen in de openbare
beleidskaders om substantieel programma toe te
ruimte om extra woningen toe te kunnen voegen.
voegen en bij te kunnen dragen aan de gemeen-
Gratis parkeren is een belangrijke kracht van het
schappelijke ambities voor de plek bleek samenOvervecht Centrum Utrecht
33
Onderzoek plotsgewijs Eigen plannen stakeholders De plannen van de eigenaren omvatten totaal ca. 108.629 m2. In de studie is uitgegaan van 1357 woningen (gemiddeld 90m2 bvo). Daarvoor is met
Kansen van gebiedsgewijs verdichten
Samenvattend kunnen we stellen dat met samen-
een gemiddelde norm 1357 parkeerplaatsen nodig.
De pressurecookersessies gaven inzicht in boven-
werking in het gebied de volgende aspecten
In de plannen zijn 385 parkeerplaatsen gereali-
staande kansen en zorgen. Doordat de gezonde
mogelijk worden:
seerd. Dit betekend een tekort van 1133 pp en 0 m2
verstedelijking van de RSU en de wijkaanpak
groen gerealiseerd. Hiermee wordt nauwelijks een
Samen voor Overvecht gemeentelijke kaders zijn, is
1. Verdichten van het centrumgebied
bijdrage gedaan aan de gedeelde ambitie en
de richting nu duidelijker bepaald. Wanneer we
Er is een maximaal laadvermogen wanneer het
kernwaarden
verdichten in Overvecht Centrum, zal het parkeer-
gehele gebied transformeert in compacte stedelijke
plaatsen in de openbare ruimte grotendeels
bouwblokken met hoogte accenten op wijkniveau
omgezet moeten worden in gebouwde openbare
(1500-2500 woningen).
parkeergarages. Om zo ruimte te maken voor extra parkeren en een hoogwaardige groene openbare
2. Verdichten en vergroenen in balans is:
ruimte. Zo wordt extra programma mogelijk
We voegen enerzijds kwaliteit toe in
Onderzoek plotsgewijs Maximaal volume binnen huidig beleid
gemaakt in het gebied.
openbare ruimte. We voegen anderzijds naast
Per plot is de maximale parkeercapaciteit berekend
In de scenariostudies worden de nieuwe bouwblok-
groen, water en cultuur toe te voegen. Dat wil
(1 laag ondergronds en binnen de plint op maai-
ken worden zo ingepast dat verschillende pand- en
zeggen: we realiseren gezond stedelijk leven voor
veld). Dat bepaald het maximale volume. In deze
grondeigenaren kunnen samenwerken, maar dit
iedereen en ‘maken stad’ volgens de Barcode
studie is uitgegaan van gemiddelde woninggrootte
niet vereist is. De grond van de gemeente wordt
Utrecht.
van 90m2 bvo en 1 parkeerplek per woning.
strategisch ingezet om tot logische kavelgrenzen te
Daarmee ontstaat hier een maximaal volume van
komen en als schuif- en ontwikkelruimte om als
3. De eerste twee aspecten maken dat het onver-
34.306 m2 en 429 woningen. Ook in dit model
katalysator te dienen voor de gebiedsontwikkeling.
mijdelijk om de huidige parkeerplaatsen op maai-
wordt er weinig bijgedragen aan de gedeelde
Financieel zijn er kansen en onzekerheden.
veld om te zetten in gebouwd parkeren. Anders
ambitie en kernwaarden
34
woningen ook voorzieningen, ontmoeten, spelen,
geen balans in gebied mogelijk.
Overvecht Centrum Utrecht
35
4. Basisprincipes gebiedsontwikkeling
Basisprincipes gebiedsontwikkeling Er zijn mogelijkheden om door samenwerking te zorgen voor meerwaarde voor het centrumgebied, Overvecht en de stad. Er is samen een eerste stip op de horizon gezet als het gaat om een ruimtelijke visie voor het gebied. Deze verkenning naar de kansen om Overvecht Centrum te verbeteren, verdichten en vergroenen, heeft mogelijkheden en dilemma’s duidelijk in beeld gebracht. De eerste globale doorrekeningen laten zien dat het mogelijk is om onder bepaalde voorwaarden op papier tot een financieel haalbare businesscase te komen. Een verdere verdiepingsslag is nodig om de exacte bijdrage aan de gebiedsontwikkeling te kunnen bepalen waardoor het voor alle partijen in het gebied een haalbaar plan wordt. Ondanks alle kanttekeningen en onzekerheden, is er op dit moment bij de pand- en grondeigenaren voldoende vertrouwen om de herontwikkeling van Overvecht Centrum een stap verder te brengen. Dit is een eerste stap, maar wel een belangrijke eerste stap voor Overvecht Centrum, de wijk en stad. Basisprincipes Ruimtelijke en financiële Verkenning Overvecht Centrum Aan alle partijen die betrokken zijn bij het opstellen
bij komen en daarnaast ook andere functies op strategische plekken.
•
De ruimtelijke verkenning geeft inhoudelijk
De kernwaarden ‘divers, verbonden en
richting aan de verdere uitwerking maar is nog
van de Ruimtelijke en financiële verkenning voor
zichtbaar en aantrekkelijk’ zijn daarbij het
flexibel in de uitwerking.
Overvecht Centrum wordt gevraagd in te stemmen
startpunt voor de verdere planvorming. Deze
met onderstaande basisprincipes van de verken-
kernwaarden vormen de basis voor de identi-
gebied is op basis van de ruimtelijke verken-
ning en onderzoeksvragen:
teit voor het gebied en worden gezamenlijk
ning vastgesteld op maximaal 160.000 -
verder uitgewerkt in het vervolgproces.
260.000 m2 BVO. Dit zijn circa 1.500-2.500
De (her)ontwikkeling van Overvecht Centrum
woningen en 10% andere (maatschappelijke)
ontwikkelen als kloppend hart van de wijk
is een totale gebiedsontwikkeling. Dat
functies. Maximaal 100.000 m2 BVO kan
waar mensen verblijven, elkaar ontmoeten,
betekent dat elke vastgoedontwikkeling een
boven het winkelcentrum worden gerealiseerd.
wonen en werken. Een plek met een hoge
‘financiële’ bijdrage levert om gezamenlijk tot
•
De ambitie is om Overvecht Centrum te (her)
•
de beoogde ambitie te komen.
•
•
•
Het maximale toe te voegen volume van het
Het toevoegen van dit programma hangt
verblijfskwaliteit waar substantieel woningen 38
Overvecht Centrum Utrecht
39
samen met een aanzienlijke verbetering van
bare hoogte accenten. Waar die precies
Wat ligt er nog niet vast?
de openbare ruimte van het gebied. Verblij-
komen en hoe hoog die worden moeten we
Bovenstaande punten zijn een begin. Veel moeten
ven en ontmoeten staan centraal. Het gebied
verder uitwerken. De hoogte van de accenten
we nog uitvinden met belanghebbenden en met
krijgt een aantrekkelijke openbare ruimte,
staat daarbij in verhouding tot de omgeving en
elkaar maar we kunnen hiermee een volgende
straten en plekken met hoge kwaliteit, die
de maatvoering en kwaliteit van de openbare
stap in de ontwikkelrichting zetten. Wat ligt er op
groen tenzij, bruikbaar, comfortabel (let op
ruimte.
dit moment bijvoorbeeld nog niet vast:
wind en zon) en klimaatbestendig zijn. •
•
40
Parkeerruimte voor bewoners komt in principe •
Exacte hoogtes en precieze rooilijnen, exacte
Om de ambities te realiseren wordt (gefa-
op het eigen plot. Dit vormt een beperking
seerd) parkeren in de openbare ruimte op
voor de hoeveelheid volume op een plot.
m2 ontwikkelruimte per plot, exacte positie en
De gronden van de gemeente zetten we
omvang van hoogteaccenten
straat weggehaald en omgezet in gebouwde •
•
•
openbare parkeergarages.
strategisch in om enerzijds tot logische
De ruimtelijke verkenning biedt een flexibel
kavelgrenzen te komen en anderzijds als
raamwerk in bouwblokken met de globale
schuif- en ontwikkelruimte om als katalysator
hoofdstructuur van het gebied en een functi-
te dienen voor de gebiedsontwikkeling.
•
De precieze gebouw typologie of (programmatische) invulling van de plinte
•
De parkeeroplossingen per plot in samenhang met het totaal
onele zonering (winkels/wonen/actieve
•
De mogelijke fasering
plinten) is als zoekrichting beschreven voor de
•
De hoogte van de financiële bijdrage van
verdere uitwerking
ontwikkelaars, grondeigenaren en gemeente.
We maken een gebied met een stedelijke
Uitgangspunten hierbij zijn: de te verhalen
uitstraling én een menselijke maat en
bijdragen mag niet hoger zijn dan de te maken
schaal. Door aan te sluiten bij de bouwhoogte
kosten. De te verhalen bijdragen moet gedra-
van de NPD strook met 6 bouwlagen als
gen kunnen worden. Iedereen betaald een
basishoogte voor het gebied is dit mogelijk.
vergelijkbaar bedrag. Nu of in de toekomst. De
Naast deze basishoogte zijn er binnen de
gemeente werkt alleen mee indien er voldoen-
structuur van het gebied kansen voor herken-
de zicht is op een sluitende businesscase.
Overvecht Centrum Utrecht
41
5. Ruimtelijke verkenning
Ruimtelijke verkenning voorbeelduitwerking ambities en basisprincipes
Nieuwe stedelijkheid Met de ontwikkeling van de
Overvecht Centrum wordt een levendig gebied met een groen hart. Een gebied waar ruimte is voor circa 1500-2500 nieuwe woningen, nieuwe functies, een compacter en meer toekomstbestendig winkelcentrum, verschillende pleintjes en ontmoetingsplekken. Een centraal park is het hart van het centrum: een grote groene ruimte in het midden van de buurt. Met deze ingrediënten heeft het centrum straks wat aantrekkelijks te bieden voor alle inwoners, van Overvecht en van andere wijken in Utrecht en daarbuiten.
NPD strook aan de , parallel aan de Brail-
ledreef, is de toon gezet. De NPD strook laat een nieuwe stedelijkheid zien, met een andere maat en schaal en met een moder ne en samenhangende uitstraling. Nu is de rest van het gebied aan de beurt.
Eén samenhangend gebied
om alle aspecten (zoals bijvoorbeeld duurzaamheid)
stapsgewijs van het maaiveld te halen en onder te
Essentie van de ruimtelijke verkenning is de koers
van integrale gebiedsontwikkeling goed te veranke-
brengen in gebouwde parkeervoorzieningen. Ten
naar één samenhangend gemengd centrumgebied
ren. Na borging van de inhoudelijke koers zal er
tweede is verdichting alleen te verdedigen als er
met kwaliteitsslag in de openbare ruimte. Een
gewerkt gaan worden aan een integraal plan voor het
tegelijkertijd een enorme kwaliteitsslag in de
robuust raamwerk biedt enerzijds flexibiliteit, maar
gebied (in de vorm van een Masterplan). De basis-
openbare ruimte plaatsvindt. Een aantrekkelijke,
ook houvast. Een raamwerk, dat de openbare
principes (hoofdstuk 4) zijn hiervoor het uitgangs-
groene en autovrije openbare ruimte als tegenhan-
ruimte vormt met stedelijke bouwblokken, bepaalt
punt.
ger van de bebouwing stimuleert bewoners om
straks de daadwerkelijke kwaliteit van de woon- en
44
zuidzijde van het centrum
buiten te zijn, te ontmoeten en te bewegen. Dit geeft
werkomgeving, maar is nu de sleutel om te komen
Openbare ruimte is de sleutel
ook invulling aan de ambitie als stad om klimaatbe-
tot transformatie. Het model uit de verkenning geeft
Wat is daar voor nodig? Het vraagt om een ingrijpen-
stendige openbare ruimtes te ontwerpen.
hier invulling aan met een sterk groen hart.
de, stapsgewijze metamorfose. De sleutel voor deze metamorfose is de openbare ruimte, en wel om twee
Het huidige grote parkeerterrein wordt omgevormd
De inhoudelijke koers is stevig verankerd met de
redenen. Ten eerste kan alleen substantieel worden
tot een autovrije park - letterlijk en figuurlijke het
verkenning. Echter er is nog nader onderzoek nodig
ingegrepen als er ruimte ontstaat door het parkeren
groene hart van de ontwikkeling. Ideaal gelegen op
Overvecht Centrum Utrecht
45
de zon en grenzend aan de vernieuwde NPD-strook,
kunnen verplaatst worden binnen het gebied
De hoeken krijgen markante gebouwen met een
met zijn ‘Superplint’ in het middelste blok. Rondom
waardoor aan de parkzijde het accent meer komt te
onderscheidend uiterlijk om zo de herkenbaarheid
dit nieuwe park is nog volop ruimte voor ontwikke-
liggen op leisure/horeca achtige functies. De
van het centrum in haar omgeving te vergroten. Het
lingen, waarmee het park straks dé place-to-be in
supermarkten als trekkers liggen op strategische
worden de eye catchers die als oriëntatiepunten het
Overvecht wordt. Hier spreek je af met je vrienden
plekken dicht bij de parkeergarages en zorgen voor
centrum markeren in de wijk. Ook hier zoeken we
om te chillen, pak je op een zonnige dag een
een goede ‘loop’ in het winkelcentrum langs de
naar diversiteit. Juist dit zorgt ervoor dat binnen het
terrasje, ga je even naar de bieb om huiswerk te
overige straatjes.
groene raamwerk van Overvecht de herkenbaarheid
maken, of maak je een wandelingetje samen met je buurvrouw om even de benen te strekken.
Park met woontorens
Compact en diverser winkelcentrum
Markante hoeken
Twee parkeergebouwen
en oriëntatie verbeterd wordt. Rondom het winkelcentrum is ruimte voor woningen, maar ook voor werkfuncties, onderwijs en
Gemengd centrum stedelijk gebied
sociaalmaatschappelijke en culturele functies in de
Een perfecte verblijfsplek, maar ook een geweldige
plinten. Het geheel wordt een centrum-stedelijk
plek om aan te wonen in kwalitatief goede, nieuwe
woongebied, levendig en gemengd, waarbij in
woongebouwen. En dat is precies de reden dat
sommige delen de focus ligt op wonen, in andere
hogere torens rondom het park geconcentreerd
delen op winkelen, en bijzondere functies en
zijn. Verschillend in karakter en uitstraling, als
maatschappelijke voorzieningen strategisch
symbool voor de diversiteit van de wijk en haar
geplaatst zijn aan belangrijkste openbare ruimtes
bewoners. Naast het park en de torens is ook in de
en looproutes in het gebied. Want naast inrichting
rest van het gebied volop ruimte voor ontwikkeling.
zorgt ook programmering van plinten voor meer
Het winkelcentrum kan gefaseerd herontwikkeld
levendigheid en reuring, ogen op straat en veiligheid
worden waarbij de hoeveelheid winkeloppervlak
in het gebied.
geleidelijk aan wordt teruggebracht. Winkels 46
Overvecht Centrum Utrecht
47
"De openbare ruimte is de sleutel naar een divers, gemixt en aantrekkelijk gebied"
48
Overvecht Centrum Utrecht
49
Raamwerk Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een flexibel ruimtelijk raamwerk ontworpen. Het raamwerk geeft invulling aan de kernwaarden voor het gebied: divers, verbonden, zichtbaar en aantrekkelijk. Het raamwerk doet een eerste aanzet om het ruimtelijk concept te vertalen in een toekomstige hoofdstructuur voor het gebied. Binnen het raamwerk worden diverse ontwikkelvelden onderscheiden, die gefaseerd ontwikkeld kunnen worden. In totaal kan er tussen de 160.000-260.000 m2 programma (oppervlakte voor verschillende functies) worden toegevoegd. De totale hoeveelheid m2 die gerealiseerd kan worden is vooral afhankelijk van de mogelijkheden in het deelgebied waar het huidige winkelcentrum zich bevindt. Op het winkelcentrum kan maximaal circa 100.000 m2 programma toegevoegd worden. Hiervoor is het nodig dat de eigenaren in dit gebied zich verenigen zodat er in
BVO ca. 160.000260.000 m2
1.500-2.500 woningen
fases gesloopt en nieuwbouw gepleegd kan worden. Voor de blokken van de corporaties in het gebied geldt dat deze ingepast kunnen worden of ook op termijn vervangen kunnen worden door nieuwbouw waarmee op op deze plots verdicht kan worden. De bouwblokstructuur die is ingezet met de ontwikkeling van de NPD-strook, met stedelijke bouwblokken met
Legenda
een gemiddelde bouwhoogte van 6 bouwlagen, vormt de ruimtelijke basis voor het gebied. Het zorgt voor een heldere structuur en voor een aantrekkelijke en gevarieerde openbare ruimte. De structuur is op hoofdlijnen vastgelegd. De exacte vorm, inhoud en de plek van de functies en gebouwen binnen het raamwerk is nog flexibel en kan indien nodig in de volgende fase bij het opstellen van het Masterplan nog bijgesteld worden.
groen en andere voorzieningen
Het raamwerk houdt rekening met de eigendommen in het gebied. De gronden van de gemeente zijn flexibel ingezet om tot logische kavelgrenzen te komen. En om naast stedelijke bouwblokken ook een aantrekkelijke en gevarieerde openbare ruimte te maken.
Voorbeelduitwerking Raamwerk 50
Overvecht Centrum Utrecht
51
Flexibiliteit Raamwerk
52
Raamwerk uit verkenning
Optie compacter winkelcentrum met grotere blokken
Optie parkeerhub boven de supermarkt met school
Optie fijnmazig winkelcentrum Overvecht Centrum Utrecht
53
Divers: aantrekkelijke verblijfsplekken
54
"Een aantrekkelijke entree vanaf de wijkbouelvard nodigt uit het centrumgebied te bezoeken."
Naast het centrale park is binnen het raamwerk
Verbonden: uitstekende bereikbaarheid voor langzaam verkeer
Zichtbaar en aantrekkelijk: ruim baan voor de voetganger
ruimte gecreëerd voor meerdere kleinere verblijfs-
We streven naar maximale verbinding met de
De auto krijgt een minder prominente rol in het
en ontmoetingsplekken. Divers in gebruik, divers in
omgeving, bezien vanuit de voetganger en de
gebied, zodat het raamwerk een aantrekkelijk en
beeld en divers in sfeer. Pleintjes, kleine parkjes,
fietser. Dat betekent dat op logische plekken goede
grotendeels autovrij karakter krijgt. Het centrum is
waterberging, stadslandbouw, een skatepark, een
oversteekplekken zijn voor langzaam verkeer aan
goed bereikbaar en van veraf zichtbaar dankzij de
markt – het is allemaal mogelijk al naar gelang het
alle vier de zijden van het centrum. Met name aan
markante hoekpunten. Maar auto's domineren niet
aangrenzende programma. De plekken liggen
de zijde van de Einsteindreef ontbreken nu goede
langer het beeld. Aan de noord-oostzijde van het
soms meer verborgen in het raamwerk of soms
oversteek mogelijkheden maar ook aan de andere
winkelcentrum blijft beperkt maaiveld parkeren
juist bij de entree of een oversteek aan de rand van
zijden kan dit verbeterd worden. Het gaat niet
beschikbaar vanaf de Zamenhofdreef. Vanaf de
het gebied.
alleen om het oversteken maar vervolgens ook om
Einsteindreef aan de noord-westzijde en vanaf de
de entree gebieden. Deze moeten uitnodigend en
Zamenhofdreef aan de zuid-oostzijde leiden wegen
aantrekkelijk zijn, je moet je fiets kwijt kunnen, er
het gebied in die direct aansluiten op de entrees van
moet een plekje zijn waar je kunt zitten of afspre-
parkeergarages. Uiteraard is ook het laden- en
ken, enz.
lossen ten behoeve van de winkels en voorzieningen goed geregeld via twee 'shared space' straten (zie pagina 50). Deze geven toegang tot logistieke hoven in het winkelcentrum. Maar in het overgrote deel van het centrum krijgt juist de voetganger ruim baan. Overvecht Centrum Utrecht
55
6. Onderzochte thema's
Onderzochte thema's De inhoudelijke koers is stevig verankerd met de ruimtelijke verkenning en het vastleggen van de basisprincipes. Echter er is nog nader onderzoek en verdieping nodig om alle aspecten van integrale gebiedsontwikkeling goed te verankeren. Tijdens het maken van de ruimtelijke verkenning is er ook voorbereidend gestudeerd op meerdere thema's, zoals bijvoorbeeld mobiliteit, openbare garages, functiemix, levendige plinten, inpassing van monumenten en wonen. In dit hoofdstuk nemen we een voorschot op het vervolg, op welke wijze sectorale aspecten betekenis kunnen krijgen in de gebiedsontwikkeling. Want na borging van de inhoudelijke koers zal er gewerkt gaan worden aan een integraal plan voor het gebied in de vorm van een Masterplan. De ruimtelijke verkenning is hiervoor het startpunt en deze onderzochte thema's een eerste voorzet voor de vertaling van de ambities en kernwaarden.
Legenda
Uitwerking raamwerk
omvang van torens en precieze hoogte een relatie heeft
De ruimtelijke verkenning is zeer zorgvuldig opgesteld
met de pleinruimte en met de andere torens. Het is
maar betreft wel nog een verkenning. Dat houdt in dat
nadrukkelijk een samenspel. Er kan niet zomaar iets
nader onderzoek nodig is op punten en dat er ook nog
worden weggestreept of toegevoegd. Als er wijzigingen
een aantal onzekerheden zijn die het raamwerk en de
moeten worden aangebracht dan dient dat zeer zorgvul-
ontwikkelplots kunnen beïnvloeden. De opbouw in
dig te gebeuren, waarbij het gehele gebied bekeken
bouwblokken van 6 lagen met hoogteaccenten is een
moet worden.
vast gegeven, maar indien noodzakelijk kan de precieze
Indicatieve spelregelkaart 58
maat van de bouwblokken, de positie en omvang van de
Op basis van de ruimtelijke verkenning kunnen voor de
openbare parkeergarages, de exacte omvang van het
plots ‘spelregels’ worden opgesteld die helderheid geven
park en de positionering van de hoogteaccenten in de
over de ontwikkelmogelijkheden binnen het raamwerk.
toekomst anders worden. Belangrijk is te vermelden dat
Ze zijn niet in beton gegoten maar geven wel een goede
de opzet van hoogteaccenten en daarbij de rankheid/
eerste indicatie van de ruimtelijke en functionele moge-
Overvecht Centrum Utrecht
59
intermezzo maatschappelijke veranderingen
60
lijkheden binnen de Basisprincipes en laten een
Plint: Een deel van de plinten is geschikt voor
Monofunctionele centra met maaiveld parkeren zijn
van voorzieningen voor veel doelgroepen erg
methodiek zien waarmee een en ander vastgelegd
andere functies dan wonen
passé. Dat laten tal van ontwikkelingen in Neder-
aantrekkelijk. De druk op steden om binnenstedelijk
kan worden in het Masterplan. Sommige plots zijn
Basishoogte: 6 bouwlagen voor alle bouwblokken,
land en daarbuiten zien. Winkelcentra hebben het
woningen te ontwikkelen is groot en centra als
samengevoegd tot een deelgebied. Binnen dit
mogelijkheden om af te wijken bij het park, de
moeilijk. De hoeveelheid winkeloppervlak staat
deze zijn de ideale plek daarvoor.
deelgebied kan door samenwerking bijvoorbeeld
hoeken en bijzondere plekken worden aangegeven
onder druk als gevolg van veranderend koopgedrag
efficiënter worden omgegaan met parkeren.
MXI: de Mixed Use Index geeft inzicht in de
van consumenten. Om te overleven is een nieuwe
Met verdichting neemt tegelijkertijd de druk op de
Samenwerken is dus geen verplichting maar wordt
gewenste mate van functiemenging op de plot
visie nodig, niet alleen op de programmering van
openbare ruimte toe. De behoefte aan groene en
hier aangedragen als kans.
(met name in de plint). De MXI is op alle plots 0,9
het winkelcentrum maar ook op de kwaliteit en
aantrekkelijke plekken wordt groter, waardoor hoge
(10% van het totale woonvolume) en is gerelateerd
inrichting van de openbare ruimte. Meer ruimte
eisen aan de inrichting ervan noodzakelijk zijn. Het
Indicatieve spelregelkaart
aan de wens om functies in het gebied te versprei-
voor andere functies zoals sociaal-maatschappelij-
gaat om plekken met de juiste maat en schaal, met
De indicatieve spelregelkaart bestaat uit de vol-
den. Dit betekent dat kleine woonblokken minder
ke voorzieningen. Maar ook meer ruimte voor
een hoogwaardige en klimaatadaptieve inrichting
gende onderdelen:
bijzondere functies moeten maken dan grote
verblijfs- en ontmoetingsplekken is essentieel. De
en met een grote diversiteit om verschillende
stedelijk blokken.
betekenis van (wijk)winkelcentra gaat verder dan
activiteiten en doelgroepen te bedienen.
Basisprogramma: de positie van de ontwikkelplek
Bijzonderheden: overige relevante zaken/bijzon-
alleen een plek waar gewinkeld wordt. Het zijn
in het raamwerk bepaald de hoofdfunctie van de
derheden
levendige, gemengde hot spots in de stad waar
Onder de noemer ‘rust, reuring en ruis’ worden
plot (alleen wonen of ook gemengd met andere
Parkeren: aangegeven wordt of het alleen om
ontmoeten en verblijven centraal staat.
wonen, werken, winkelen en verblijven gemengd
functies)
bewonersparkeren gaat of dat er sprake is van een
Rooilijn: zijn indicatief, echter hebben nadrukkelijke
openbare voorziening op de plot
door het gebied. Er ontstaan rustige plekken waar Essentieel bij al deze ontwikkelen is het toevoegen
vooral gewoond wordt, en levendige plekken waar
directe relatie met laadvermogen enerzijds en
van substantiële aantallen woningen in het gebied.
voorzieningen zijn geconcentreerd die veel mensen
ruimtelijke kwaliteit van stedelijke ruimten, waar-
Meer bewoners zorgen voor meer levendigheid,
aantrekken, op verschillende momenten in de dag.
door ze een stevige basis vormen voor de vervolg-
ogen op straat en reuring. Maar ook voor meer
De ‘ruis’-plekken hebben elementen van beiden in
fase.
draagvlak voor voorzieningen en meer klandizie
zich, maar het zijn ook plekken waar het verkeer
voor de winkels. Stedelijk wonen op loopafstand
wordt afgewikkeld. Overvecht Centrum Utrecht
61
Parkeren en mobilteit De gemeente staat voor de complexe taak om
het belangrijk dat de huidige maaiveld parkeer-
is, kan er minder nieuw gebouwd worden. Naast
enerzijds nieuwe ontwikkelingen in de stad
plekken omgezet worden in gebouwde parkeer-
parkeren voor auto's is het erg belangrijk dat er
mogelijk te maken en anderzijds de huidige
voorzieningen. Deze voorzieningen moeten