Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Deelgebied 2 tot en met 4.pdf

26

13.0 meter 13.0 meter

Margezone

13.0 meter 13.0 meter

Stedenbouwkundige spelregels Een verkaveling binnen het ruimtelijk raamwerk moet gemaakt worden binnen de volgende stedenbouwkundige spelregels: • Er moet een programmatisch stedelijke mix worden gerealiseerd waarbij naast wonen ruimte is voor bijzonder programma wat het karakter van het gebied versterkt. • In de toekomstige uitwerking wordt deelgebied 2-4 verder verkaveld en worden woonstraten toegevoegd. De woonstraten vormen samen de binnenwereld en moeten een verrassend geheel vormen waarbij ruimte is om verschillende profielen te maken en een pleintje toe te voegen. Binnen de verkaveling moet een informele route in de lengterichting naar het Spoorpark worden gemaakt. • De bebouwing binnen de ontwikkelvelden moet zodanig gepositioneerd worden dat er vanuit de binnenwereld zichtlijnen naar het Spoorpark, het park langs de 2e Daalsedijk en naar de cultuurhistorische bebouwing ontstaan. • Langs de 2e Daalsedijk worden de bestaande gebouwen deels ingepast zodat er op die plek een spannende en verrassende verkaveling ontstaat. Bestaande bomen worden op deze plek zoveel mogelijk ingepast. • De bebouwing langs de 2e Daalsedijk moet een rand vormen met een informeel en kleinschalig karakter. De bouwvelden langs de 2e Daalsedijk moeten voldoende afstand hebben tot de 2e Daalsedijk zodat er in het lineaire park ruimte is om bijvoorbeeld een boom te laten groeien.

De bebouwing langs de 2e Daalsedijk moet deels gestaffeld worden om het informele en kleinschalige karakter te benadrukken. • Het deel ten zuiden van de Wagenmakerij moet als integrale stedenbouwkundige en architectonische opgave nader onderzocht worden. Waarbij de aansluiting op de Wagenmakerij, de aansluiting op het noordelijke deel, het meer stedelijke karakter, de aansluiting op het Spoorpark en fietspad integraal uitgewerkt moeten worden. • De parkeervoorzieningen moeten binnen het bouwblok worden opgelost uitzondering van deelauto’s en parkeerplaatsen voor minder validen. • Voor de fietsroute door het Spoorpark moeten twee optionele routes opengehouden worden zolang niet duidelijk is of en waar de fietstunnel of onderdoorgang richting de 1e Daalsedijk gerealiseerd wordt.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden bouwlagen grens tussen bouwlagen ontsluitingsweg fietspad informele route zichtlijn op industrieel erfgoed pleintje te verkavelen gebied mogelijke parkeervoorziening binnen bouwveld zoeklocatie hoogteaccent (10 lagen) behouden bestaande bebouwing autoknip indicatieve groeninvulling openbaar gebied

ruimtelijk kader Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

27

3.4 Openbare ruimte De openbare ruimte van Wisselspoor deelgebied 2-4 heeft een eenduidige identiteit die aansluit op de kaders, afspraken en ontwerp voor deelgebied 1 van Wisselspoor. Dit is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan voor deelgebied 1, het ontwerp en de nadere uitwerking. De discussie over deze nadere uitwerking is op dit moment nog niet geheel afgerond. Voor de inrichting van de openbare ruimte van Wisselspoor deelgebied 2-4 wordt in principe uitgegaan van de HOR. De ontwerpkeuzes en materialisering uit deelgebied 1 worden doorgezet. De identiteit van de buitenruimte is stoer en robuust en sluit aan op het industriële karakter van het voormalig NS-terrein. Karakteristieke elementen zoals sporen, bielzen en stelconplaten worden teruggebracht en bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden. De openbare ruimte binnen het raamwerk wordt onderverdeeld in vier sferen die van elkaar verschillen in karakter, functie, inrichting en beplanting. Het groene raamwerk bestaat uit twee hoofddragers: een langgerekt plantsoen langs de 2e Daalsedijk met pocket parks en een ruig Spoorpark langs de spoorlijnen aan de zuidkant van het plangebied. Tussen deze hoofddragers liggen vanuit de Daalsebuurt meerdere straten opgespannen die het langgerekte plantsoen en het Spoorpark met elkaar verbinden.

Aan de kant van de Daalsebuurt wordt het langgerekte plantsoen verbreed tot een lineair park en op verschillende plaatsen worden grote openbare tuinen, pocket parks toegevoegd aan het openbaar groen met een eigen karakter en programma. Deze nieuwe groenstructuur biedt de bewoners van de Daalsebuurt aangename plekken om te wandelen, spelen en te recreëren. In de pocket parks aan de 2e Daalsedijk worden speel- en verblijfsplekken ingericht. Het lineaire park en de pocket parks vormen qua sfeer, functie en materiaal de schakel tussen Wisselspoor en de bestaande Bloemenbuurt. Het ruige Spoorpark verbindt de bebouwing met cultuurhistorische waarde. In dit park liggen verschillende oude spoorelementen, rails, bielzen en andere industriële relicten. Het langgerekte Spoorpark is ruig en groots en sluit aan op het karakter van de aangrenzende spoorlijnen. Door het Spoorpark loopt straks een belangrijke nieuwe directe fietsverbinding tussen de Amsterdamsestraatweg, station Zuilen en de Cartesiusdriehoek. Het Spoorpark wordt verbonden met de Cartesiusdriehoek zodat in een groter gebied wandelroutes ontstaan. Het Spoorpark wordt ingericht voor alle doelgroepen en leeftijden. Er wordt rekening gehouden met spelende kinderen, maar ook met ouderen. Aan de zuidzijde verbreedt het Spoorpark zich tot een grote onbebouwde parkruimte. De doorfietsroute ligt hierin.

De opgave voor het gehele Spoorpark, maar zeker ook voor de zuidelijke punt, is om een goede balans te vinden tussen de dynamiek van de fietsroute en de verblijfskwaliteit van het park. De punt is een bijzondere plek vanwege het zicht op de sporen en op de skyline van het centrumgebied. Voor de uitwerking van de punt kunnen de volgende randvoorwaarden worden gesteld: • Algemeen: het bereiken van een goede balans tussen doorstroming (fietsroute) en verblijfskwaliteit. • Het koppelen van de looproutes uit Spoorpark en lineair park tot een ‘rondje’. • Voortzetting van het karakter van het Spoorpark (ruig, natuurlijk) met bijbehorende ecologische waarden. • Aanleiding geven tot bewegen in de buitenlucht. • Het bieden van mogelijkheden tot waterberging. In hoeverre dit noodzakelijk is kan mede afhankelijk zijn van de gekozen oplossingen voor fase 1. • Het beleefbaar maken van de ruimte in het park en het spectaculaire uitzicht op de sporen en de skyline van het (nieuwe) centrum. • Het bieden van goed bezonde plekken die (ook) als terras gebruikt kunnen worden, hiermee samenhangend: het ontwikkelen van goede plintfuncties in de gebouwen die aan het park grenzen. 28

Tussen de ontwikkelvelden bevindt zich parallel aan deze langgerekte groenstructuren een spannende en intieme binnenwereld. Deze route dwars door het plangebied verbindt alle ontwikkelvelden met elkaar. De buitenruimte tussen de verschillende ontwikkelvelden vormt een sterk bindend element binnen het plangebied. De inrichting moet voor het hele Wisselspoor hetzelfde worden doordat elementen zoals rails, bielzen, stelconplaten of gebakken kinderkopjes overal terugkomen. Datzelfde geldt voor de eenheid in de inrichting van de straten, parken, plantsoenen en speelplekken. Voor alle groene en openbare ruimtes is een veilige inrichting met een goede verlichting van belang. Speel- en verblijfsplekken in de buurt In de pocket parks en de bestaande gebouwen is ruimte om de functies voor de buurt te faciliteren. Hierbij kan gedacht worden aan een speeltuin, trapveldje, kinderopvang, daghoreca etc. In de buurten en wijken moeten voldoende speelplekken voor kinderen en jongeren zijn, formele en informele speelplekken. Formele speelplekken variëren van enkele speeltoestellen in een plantsoen tussen woonblokken, tot een clustering van speeltoestellen, zichtbaar en centraal gelegen in een buurt. Ook openbare sportplekken zoals tafeltennistafels, basketbalveldjes, voetbalveldjes en -kooien, skate obstakels en playgrounds, vallen onder de formele speelruimte.

Informele speelplekken zijn pleintjes, plantsoentjes, groenstroken, etc. waar kinderen kunnen spelen zonder toestellen. Hier kunnen ze stoepkrijten, steppen, touwtjespringen, verstoppertje spelen, etc. Groen Tenzij Uitgangspunt bij de uitwerking van de openbare ruimte van alle deelgebieden in Wisselspoor (ook in deelgebied 1) is “groen tenzij” waarbij het gehele in te richten vlak groen is, met daarin een aantal paden gelegd op plekken waar dat nodig is ten behoeve van de toegankelijkheid en bereikbaarheid. In het Spoorpark zijn dit smalle paden in de vorm en lijnvoering van de oude sporen. In het Lineaire park (langs de 2e Daalsedijk) en de binnenwereld zijn dit stoere stelconplaten, in het groen ingelegd. Daarnaast moet met de inrichting van de openbare ruimte en de verharding rekening worden gehouden met de toegankelijkheid, de bereikbaarheid voor nooddiensten en de ondergrondse infrastructuur aan kabels en leidingen. Daarbij wordt onderscheid gezocht in de verschillende openbare ruimtes en sferen. In deelgebied 1 is een inrichtingsplan vastgesteld, waarbij deze principes zijn overgenomen voor de rest van de deelgebieden zodat er een samenhangend geheel ontstaat. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan zal maximaal ingezet worden op vergroening van de straatjes rekening houdend met de principes van het inrichtingsplan deelgebied 1 en dit beeldkwaliteitsplan.

Normen Belangrijk uitgangspunt van de gemeente Utrecht is dat kinderen samen spelen en ouders elkaar kunnen ontmoeten. Dus een minimale omvang van de speelplekken is daarvoor belangrijk. De gemeente hanteert de Utrechtse norm. Dit is minimaal de Jantje Betonnorm (3% van de bebouwde oppervlakte, dit is het totale oppervlakte dat door gebouwen, tuinen, infrastructuur e.d. wordt ingenomen, is bestemd voor formele speelruimte. Aangevuld met de Utrechtse norm die is onderverdeeld in de leeftijdscategorieën 0-6 jaar, 6-12 jaar en 12-18 jaar. De Utrechtse norm is vastgelegd in de beleidsnota ‘Geef jeugd de ruimte’. Kort samengevat is de Utrechtse norm: • Voor kinderen van 0-6 jaar moet binnen een straal van 100 meter een speelplek aanwezig van 100-500m2. • Voor kinderen van 6-12 jaar moet binnen een straal van 300 meter een speelplek van 500-2000m2 aanwezig zijn. Dit kan gecombineerd met de plek voor 0-6 jarigen. • Ook is een verharde of onverharde ruimte van 2000-3000 m2 wenselijk voor vrij spelen, voetballen, rennen, etc. • Kinderen van 12 jaar en ouder kunnen verder van huis. Voor hen is met name ruimte voor ontmoeting en sporten belangrijk. Dit kan ook gecombineerd worden met de vrij-spelen ruimte.

Lineair park Het huidige plantsoen langs de 2e Daalsedijk wordt verbreed tot een lineair park. Het park vormt het visitekaartje voor het Wisselspoor. Het lineaire park introduceert het stoere karakter dat ook in de rest van Wisselspoor centraal staat.

Pocket parks De groene plein- en parkruimtes van de pocket parks vormen aangename verblijfsplekken langs het lineaire park. Ieder pocket park krijgt een eigen sfeer en invulling. De pocket parks bieden ruimte aan bewoners om te spelen, sporten en ontmoeten. De pocket parks zijn de blikvangers van de 2e Daalsedijk en grenzen zowel aan een oud gebouw als aan de nieuwbouw binnen de ontwikkelvelden. De prachtige oude panden, die nu verstopt liggen achter groen en hekken, tonen zich straks opnieuw aan de stad. Woningen die grenzen aan de pocket parks hebben hun entree aan het park. Het waterelement bij de bestaande gebouwen aan de 2e Daalsedijk wordt onderdeel van een pocketpark.

Spoorpark Het Spoorpark heeft de uitstraling van een gecultiveerde wildernis en bevat cultuurhistorische gebouwen en inrichtingselementen. Het terugbrengen van de bestaande elementen in combinatie met de bestaande bebouwing zorgt ervoor dat het stoere en robuuste karakter uit het verleden herkenbaar blijft in het Wisselspoor. De nieuwe fietsroute en wandelpaden vormen samen met de bestaande spoorlijnen een lijnenspel dat de ruige groene en verharde ruimtes doorsnijdt.

Binnenwereld De bestaande bebouwing vormt samen met de ontwikkelvelden een binnenwereld met een stedelijk en groen karakter. Het contrast tussen oud en nieuw is één van de grote charmes van de binnenwereld. De binnenwereld kent een grote diversiteit aan gebouwen met hun eigen kleuren, texturen en gevelopeningen. Dit diverse geheel wordt samengebracht door het continue karakter van de binnenwereld. De overgangen van openbaar naar privé worden gemarkeerd door integraal vormgegeven hekken en muren. Rondom de bebouwing ligt een margezone van 1,2 meter die onderdeel uitmaakt van de openbare ruimte, maar visueel een gevoel geeft van een private en door bewoners te gebruiken zone.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

29

30

4. Onderzoek en haalbaarheid 4.1 Gezondheid Utrecht staat voor ‘Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen’. Een stad waar gezondheid centraal staat in alles wat we doen. Een stad van gezonde inwoners in een gezonde leefomgeving, werkend aan een gezonde economie. Een stad waar iedereen mee kan doen en iedereen zich thuis mag voelen. Je kunt er prettig wonen in een schone omgeving met zo min mogelijk overlast. Een omgeving die uitnodigt tot een gezonde levensstijl, aanzet tot beweging en levendig is door de recreatieve en culturele functies van de stad en waar ontmoeting vanzelfsprekend is. Om tot ‘Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen’ te komen, zijn er vijf principes geformuleerd: 1. Utrecht koestert kwaliteit. We groeien met behoud van wat sinds tijden Utrecht maakt: een grote stad met een menselijk gezicht. 2. Utrecht verbindt. In onze regio doet iedereen ertoe en kan iedereen meedoen. We zorgen met elkaar voor wie dat nodig heeft. 3. Utrecht beweegt en vergroent. We maken meer ruimte voor lopen, fietsen, groene plekken en verbindingen. 4. Utrecht vernieuwt. Vernieuwen zit in onze genen. We leggen de lat hoog: wat we nu doen moet in de toekomst van waarde zijn. 5. Utrecht nodigt uit. Samen komen we verder. Op weg naar ‘Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen’ is ieders inbreng van belang.

In de planuitwerking worden onderstaande principes van ‘Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen’ opgenomen: • Zorg dat de druk op gezondheid zo laag mogelijk gehouden wordt. De woningen worden op een redelijke afstand van de spoorbaan gebouwd. • Richt de leefomgeving zo in dat deze door mensen als prettig ervaren wordt. Het gaat er dan om dat de omgeving levendig, afwisselend en veilig is ingericht. In het plan wordt voldoende (ruim 30%) bereikbaar, aantrekkelijk en bruikbaar groen gerealiseerd met voldoende aangename geur en kleur. • Richt de leefomgeving zo in dat deze uitnodigt tot gezond gedrag. Belangrijk is dat mensen elkaar ontmoeten en voldoende bewegen. De dagelijkse beweging in de buurt wordt goed gefaciliteerd door goede wandel- en fietsroutes, fietsparkeervoorzieningen en speelmogelijkheden. Het beoogde bijzondere stedelijk milieu van Wisselspoor voegt kwaliteiten aan de bestaande stad toe. De industriële gebouwen en de bijzondere en groene buitenruimte kunnen van het plangebied een aantrekkelijke openbare plek maken waar mensen elkaar ontmoeten.

4.2 Duurzaamheid Utrecht wil koploper zijn als gaat om de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie. We versnellen de verandering van onze energiesystemen om zo snel mogelijk klimaatneutraal te worden. Duurzame verstedelijking uit zich bij nieuwbouwprojecten in drie aspecten: energie, circulair bouwen en meetbare duurzaamheid; we verwachten van partijen in de stad dat ze hier een bijdrage aan leveren. Op het gebied van gebiedsontwikkeling én op gebouwniveau, spelen meerdere factoren een rol. Zo vraagt de gemeente aandacht voor groen, klimaatadaptatie (d.w.z. beperken hittestress, berging regenwater bij stortbuien, etc.), diervriendelijk bouwen, duurzaamheidsaspecten Integrale woningkwaliteit en een hoge kwaliteit voor de gebruiker. Gevraagd wordt hoe het ontwerp rekening houdt met de genoemde duurzaamheidsaspecten.

Uitgangspunt is te streven naar een BREEAM gebiedsontwikkeling score voor de ontwerpfase en de realisatiefase van minimaal Excellent en bij voorkeur Outstanding (uitstekend). Een algehele duurzaamheidsprestatie op gebouwniveau wordt uitgedrukt via GPR gebouw, met als ondergrens een 8,0 gemiddeld over de vijf aspecten

4.3 Energie Partijen willen huidige en toekomstige gebruikers van het plangebied maximaal faciliteren bij het toepassen of afnemen van hernieuwbare energie en bij het minimaliseren van CO2-emissies, passend bij het hernieuwbare energiepotentieel en de energie-infrastructuur in het plangebied en de directe omgeving. Hiervoor zullen partijen een gezamenlijke strategie opstellen zoals vastgelegd in de Ontwikkelvisie. De strategie dient rekening te houden met door de gemeenteraad op 2 november 2017 vastgestelde “Visie op de warmtevoorziening in Utrecht” en het Energieplan Utrecht (2015). De ambitie vanuit het coalitieakkoord is dat nieuwbouw nul-op-de-meter is (NOM). Gezien de hoogte van de bebouwing lijkt dit niet zonder meer haalbaar voor deze ontwikkeling. In de energiestrategie zal dit worden onderzocht. Daarbij een zo laag mogelijke warmtevraag vanuit het gebouw, conform motie 2017/61: Utrecht bouwt BENG. Tevens dient gekeken te worden naar de mogelijkheden om woningen op een duurzame manier (geen airco’s) binnen koel te houden, aangezien de koeltevraag de komende jaren alleen maar zal toenemen door de hogere temperaturen in ons land.

Gebruiksfunctie BENG 1 (kWh/m² jaar energiebehoefte) Woonfunctie en woongebouwen 25 Utiliteitsgebouwen 50 Onderwijsgebouwen 50 Gezondheidszorggebouwen 65 Warmtevoorziening In de Visie ‘warmtevoorziening Utrecht’ zijn de eerste beleidsregels vastgelegd om te komen tot een gasvrije warmtevoorziening. Om doelmatig gebruik van de warmte inhoud van de ondergrond en afdoende warmteregeneratie van systemen te kunnen redigeren is het plangebied als interferentiegebied aangewezen. Als vervolgstap worden In een (ter besluitvorming inmiddels voorbereid) bodemenergieplan randvoorwaarden voor open én gesloten bodemenergiesystemen opgenomen. Voor een goede diepere grondwaterkwaliteit is er een verbod op het doorboren van de waterscheidende laag tussen 1e en 2e watervoerende pakket (ca. 50 m dieptebeperking). Bij toepassen van luchtwarmtepompen mag dit niet leiden tot hinder vanwege een overschrijding van aanvaardbare geluidsniveaus. Deze zijn per dagdeel als volgt gemeten: 5 meter vanaf de buitenunit dan wel de perceelgrens: • 07.00 - 19.00: 40 dB(A) • 19.00 - 23.00: 35 dB(A) • 23.00 - 07.00: 30 dB(A) Individuele of collectieve biomassaketels zullen niet worden toegepast. Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

31

Meerwaarde voor energietransitie bestaande Bloemenbuurt De nieuwe wijk zal een zeer duurzame wijk zijn, waar de omliggende wijk van mee gaat profiteren. Dit zowel op het gebied van mobiliteit als op het thema energie. Om dit extra te versterken kunnen de omwonenden mede gebruik maken van de mobiliteitsdeelconcepten. Dit moet leiden tot een reductie van het gebruik van fossiel aangedreven auto’s en het eigen autobezig. Door bewust in te zetten om het gebruik van ‘vervuilende’ auto’s te minimaliseren wordt ook de lucht in de omgeving ‘schoner’. Daarnaast ontstaat meer ruimte op straat voor groen ten behoeve van recreatie. Daarnaast zal de ontwikkelaar kennis beschikbaar stellen om bestaande woningen in de aanliggende wijk te bewegen om aardgasvrij te worden. De ontwikkelaar gaat eigenaar-bewoners actief benaderen om zich in te schrijven en mee te laten profiteren van de collectieve inkoop van PV-panelen. Mocht de ontwikkelaar onvoldoende op een vrijwillige basis voor elkaar krijgen, dan zal de ontwikkelaar door middel van de mogelijkheid van het aanboren van subsidies, bewoners activeren om over te stappen op alternatieve energie.

4.4

Circulair bouwen

In Utrecht, en daarmee ook voor de gebiedsontwikkeling 2e Daalsedijk, is circulair bouwen de norm. De transformatie van de te handhaven cultuurhistorische gebouwen en het behoud van de karakteristieke elementen zoals sporen, bielzen en stelconplaten dragen daar reeds aan bij. Daarnaast wordt bij de nieuw te bouwen gebouwen, inrichting van de openbare ruimte en bij vrijkomend materiaal de nodige aandacht aan dit thema geschonken. In het in maart 2018 vastgestelde ‘Actieplan Maatschappelijk Verantwoord Inkopen’ zijn ambities uitgesproken voor maatschappelijk verantwoord/duurzaam inkopen in de openbare ruimte. Circulair bouwen is daar een van. Om zo goed mogelijk aan te sluiten bij, en nadere invulling te geven aan, het gemeentelijk beleid t.a.v. Maatschappelijk Verantwoord Inkopen zal dit samen met de voorhoede van de gemeente worden uitgewerkt. Ten slotte is de gemeente Utrecht partner van het regionale betonconvenant ‘Beton in een circulaire economie’. Doel is de grondstoffenketen van beton te sluiten, door hogere percentages hergebruikt steenachtig materiaal te eisen bij toepassing van nieuw beton. Vrijkomend beton dient te worden aangeleverd aan een erkende betonverwerker. Zo komt beton weer terug als beton. De Utrechtse ambitie is om in 2050 een circulaire, oftewel een oneindig hernieuwbare stad te zijn.

Dit betekent optimaal gebruik van grondstoffen en materialen, duurzame energiebronnen en menselijk kapitaal in de stad, op een manier die goed is voor inwoners en hun omgeving. Daarom wordt er gebouwd met minder nieuwe, en zoveel mogelijk hergebruikte en hernieuwbare grondstoffen. De materialen die we gebruiken zijn goed voor de leefomgeving en geschikt voor hergebruik. Gebouwen worden zo ontworpen en geconstrueerd dat ze hun waarde behouden, doordat ze zolang mogelijk opnieuw te (her)gebruiken zijn; in hun oorspronkelijke vorm of in delen, voor dezelfde of andere functies. We hanteren de volgende leidende principes voor circulair bouwen: In Utrecht bouwen we circulair, tenzij; • we voegen geen nieuwe grondstoffen toe tenzij (her)gebruik van grondstoffen niet mogelijk is; • nieuwe grondstoffen worden onderdeel van de circulaire economie: demontabel, hernieuwbaar en met een lange levensduur; • circulair bouwen voegt blijvende maatschappelijke/publieke waarde (en geen schade) toe aan het omliggende gebied. In Utrecht wordt gebruik gemaakt van en voortgebouwd op de waarden die al in het gebied aanwezig zijn, dit kan zowel om materialen als sociale componenten gaan; • circulair bouwen in Utrecht creëert lange termijn/duurzame relaties en allianties.

32

4.5 Klimaatadaptatie Hittestress In het kader van ‘gezond stedelijk leven’ streven we naar een prettige leefomgeving. Dit houdt in dat bij de inrichting van het plangebied rekening wordt gehouden met hittestress. Hittestress kan worden teruggedrongen door het gebruik van groen, zowel op maaiveld als op daken. Bomen zijn essentieel voor verkoeling. Daarnaast kan ook door middel van de materialisering (lichte kleuren) een positief effect worden bereikt. Afvalwater In alle deelgebieden wordt het afvalwater en hemelwater apart ingezameld, waarbij er geen regenwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Hemelwater Het gebied moet ook in de toekomst bij een warmer klimaat een aangename plek blijven om te wonen en te verblijven. Een warmer wordend klimaat betekent enerzijds meer kans op extreme buien en anderzijds meer kans op lange, droge periodes. Om de effecten van droogte op het groen tegen te gaan wordt het regenwater zo lang mogelijk in het eigen gebied vasthouden. Om wateroverlast bij extreme buien te voorkomen wordt op daken en in het straatprofiel voldoende ruimte gecreëerd om tijdelijk regenwater te kunnen bufferen, zonder dat er schade optreedt. Daarbij zijn er interessante combinaties mogelijk met groen en beleving, zoals wadi’s. Tegengaan wateroverlast bij extreme buien Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs extreme regenbuien geen problemen opleveren.

Hieraan is voldaan als een extreme bui van 80 mm in één uur verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater. Ook mogen geen gezond- en veiligheidsrisico’s optreden, bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels. Deze opgave geldt zowel voor de openbare ruimte als voor andere gebieden. De bebouwing dient hierbij te voldoen aan de geldende bouwwetgeving. Water vasthouden, nuttig gebruiken en niet afwentelen op de omgeving Conform landelijk beleid geldt dat ook in het plangebied het regenwater in de volgende volgorde verwerkt moet worden: 1. Vasthouden en nuttig gebruiken 2. Bergen 3. Afvoeren Deze volgorde betekent dat oplossingen waarbij het regenwater vastgehouden en nuttig gebruikt kan worden de voorkeur hebben boven aparte bergingsvoorzieningen. En het bergen heeft weer de voorkeur boven het direct afvoeren van buiten het plangebied zoals via het al bestaand gemengd riool. Het belangrijkste nuttig gebruik van neerslag in het plangebied is voor de vochtvoorziening van beplanting en bomen. In het plangebied (op daken, in tuinen en de openbare ruimte) moet zoveel regenwater worden vastgehouden zodat de beplanting ook in droge periodes genoeg water heeft.

Hieraan wordt voldaan als er op bouwblokniveau een buffercapaciteit wordt gerealiseerd van 45 mm ten opzichte van het aanwezige verharde oppervlak, tenzij met een maatwerkberekening wordt aangetoond dat met een afwijkende buffercapaciteit kan worden volstaan.

Ook voor de openbare ruimte geldt dat zoveel mogelijk regenwater moet worden vastgehouden en nuttig worden gebruikt voor het aanwezige groen door infiltratie in de bodem via boven- of ondergrondse infiltratievoorzieningen. Het streven is op jaarbasis maar liefst 99% van de neerslag te infiltreren en vast te houden in de bodem. De benodigde bergingscapaciteit is sterk afhankelijk van de infiltratiecapaciteit van de bodem. Bij het ontbreken van infiltratiecapaciteit vragen wij in het openbare gebied een berging van 45 mm ten opzichte van het verharde oppervlak, zodat er slechts eenmaal per tien jaar regenwater afgewenteld hoeft te worden op gebieden buiten het plangebied. Als infiltratie wel mogelijk is moet er een maatwerkberekening gemaakt worden om de benodigde berging te bepalen. Waterbergingsmogelijkheden moeten worden gezocht in zowel het spoorpark als ook in de pocketparks en het lineaire park.

4.6 Diervriendelijk bouwen Op de locatie wordt diervriendelijk gebouwd. Onder diervriendelijk bouwen wordt verstaan: bouwen met relatief kleine ingrepen die verblijfsplekken creëren voor verschillende dieren in het stedelijk landschap. Met ‘diervriendelijk’ bouwen wordt de biodiversiteit van de stad vergroot. Hierbij kan gedacht worden aan zwaluwkasten, bijenhotels en voorzieningen voor vlinders en huismussen. De ontwikkelaar zet zich in om diervriendelijk en ‘natuur inclusief’ te bouwen. Er wordt rekening gehouden met dieren bij (ver)bouwwerkzaamheden en er wordt aandacht gegeven aan beschermde dieren en het creëren van voedsel, schuil- en nestgelegenheden. Aandacht voor natuur en biodiversiteit dient bij het ontwerpen en realiseren van de buurten en gebouwen op verschillende schaalniveaus plaats te vinden. De stad vormt een ecosysteem in een netwerk van biotopen, waarin de soortenrijkdom ook in deze stedelijke omgeving gewaarborgd en versterkt moet worden. Samen met landschapsontwerpers en de (stads)ecoloog moet worden gezocht naar een optimale investering in natuurwaarden en het versterken van biodiversiteit.

Aan de volgende concrete maatregelen kan worden gedacht: • een zorgvuldig ontworpen groene omgeving voor plant en dier; • het verbinden van biotopen (door middel van groen, wateropvang, ondergrond, duisternis); • schuil- en nestgelegenheden en voedsel bieden voor insecten en vogels; • realisatie van daken (voor zover niet benodigd voor NOM) en gevels voor groen; • ontwerpen van interactie tussen mens en natuur; • inzetten op bewonersinitiatieven voor stadsnatuur.

4.7 Geluidhinder In het gebied worden geluidsgevoelige bestemmingen gepland. Deze zijn gelegen binnen de invloedssfeer van het spoorweglawaai van vier nabijgelegen spoorlijnen en door wegverkeerslawaai van de Amsterdamsestraatweg. De belangrijkste geluidsbronnen voor het plangebied zijn de drie doorgaande spoorlijnen Utrecht - Breukelen, Utrecht - Woerden en Utrecht - Soest. De spoorlijn Utrecht - Breukelen levert de grootste geluidsbelasting op voor het plangebied. De uiteindelijke verkaveling met de uitgewerkte bouwplannen moet worden getoetst aan de Wet geluidhinder en het lokale geluidbeleid. Uit akoestisch onderzoek moet in de bestemmingsplanfase blijken dat aan de eisen uit de Wet Geluidhinder en de gemeentelijke Geluidnota kan worden voldaan, eventueel door het nemen van maatregelen. De Wet Geluidhinder geeft een voorkeursgrenswaarde waar in principe aan zou moeten worden voldaan. Wanneer de berekende geluidsbelasting hoger is dan deze voorkeursgrenswaarde, dient onderzocht te worden met welke maatregelen er wel aan deze waarde kan worden voldaan. Het bevoegd gezag mag een ontheffing (hogere waarden) verlenen tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Het bevoegd gezag mag hogere waarden slechts verlenen als toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting vanwege de weg, ondoeltreffend zal zijn of overwegende

bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Het in dat geval niet kunnen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde betekent overigens niet dat er in het geheel geen maatregelen hoeven te worden getroffen. Er kunnen maatregelen zijn die wel aanvaardbaar zijn ook al wordt daarmee niet de voorkeursgrenswaarde gehaald. Als ambitiewaarde kan daarvoor een waarde die 5dB onder de maximale ontheffingswaarde ligt worden aangehouden (voor railverkeer 63dB). Bij het verlenen van hogere waarden gelden aanvullende voorwaarden: bijvoorbeeld dat de wooneenheden in principe een stille zijde hebben. Dit is een gevel waarop de geluidbelastingen niet de voorkeursgrenswaarden overschrijden. De grondgebonden woningen zijn voorzien van een geluidluwe zijde en buitenruimte. De gestapelde woningen zullen moeten worden voorzien van bouwkundige voorzieningen om aan de gestelde eisen voor geluidluwe gevels en buitenruimten te kunnen voldoen. Daarnaast is aandacht noodzakelijk voor de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op 2e Daalsedijk en de Amsterdamsestraatweg.

4.8 Luchtkwaliteit In het bestemmingsplan moet een verantwoording ten aanzien van de luchtkwaliteit worden opgenomen. Er dient een beoordeling plaats te vinden of er sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde op grond van de Wet Milieubeheer. Stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden Het plangebied ligt in een stedelijk gebied. Het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen ligt op ruim 4,8 km afstand (zie figuur). Effecten op het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen en verder gelegen gebied zijn niet op voorhand uit te sluiten. In het kader van de Natuurtoets die voor het bestemmingsplan is opgesteld, is ook een stikstofberekening uitgevoerd voor de aanleg- en gebruiksfase van de planontwikkeling. Tijdens de aanlegfase (of ‘bouwfase’) wordt gebruik gemaakt van mobiele werktuigen die stikstofoxiden (NOx) emitteren. Voorafgaand aan de bouw van de panden, moet het terrein bouw- en woonrijp gemaakt worden. Daarnaast zijn voertuigbewegingen nodig om bouwmateriaal en personeel van en naar de bouwlocatie te vervoeren. Wisselspoor Deelgebied 2 t/m 4 bevindt zich in de planfase, zodat voor de bouw nog geen inventarisatie beschikbaar is van de inzet van mobiele werktuigen en aantallen transporten.

Voor de aanlegfase van het plan is daarom het aantal transportbewegingen en inzetduur en uitstoot van NOx van bouwinstallaties (waaronder shovels, betonmixauto’s, kranen) berekend middels interpolatie van gegevens uit concrete bouwprojecten van vergelijkbare omvang waarvoor inventarisaties zijn uitgevoerd. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van vrachtauto’s die voldoen aan de EuroVI emissienorm, en mobiele werktuigen die aan de Stage IV emissienorm voldoen. Uitgaande van een fasering van de realisatie van deelgebieden 2 tot en met 4 blijkt dat er geen sprake is van een significante bijdrage van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen binnen Natura 2000-gebieden. Voor de gebruiksfase is de depositie van de het functionele programma (voorzover niet gasloos) en de verkeersgeneratie van de ontwikkeling beschouwd. Voor de verkeersgeneratie is aangesloten op het verkeersonderzoek van Goudappel Coffeng. Uit de Aeriusberekening blijkt dat er geen sprake is van een significante bijdrage van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen binnen Natura 2000-gebieden. Op basis hiervan wordt voor de aanleg- en gebruiksfase uitgesloten dat het plan leidt tot de aantasting van de natuurlijke kenmerken van enig Natura 2000-gebied en dat de betreffende instandhoudingsdoelen in gevaar komen.

33 Ligging dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied (licht groen) ten opzichte van het plangebied (paars)

4.9 Trillingen Bij het ontwikkelen van Wisselspoor kan het noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 3.1.6 onder d van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. Het bestemmingsplan maakt trilling gevoelige functies zoals woningen mogelijk. Het plangebied grenst aan de spoorrails van het traject Utrecht - Breukelen waarbij de kortste afstand van woningen tot het hart van het spoor 40 meter is. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron zodat voor dit plan het aspect spoortrillingen moet worden beoordeeld. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de publicaties van de Stichting Bouwresearch (SBR). Deze onderscheiden drie typen effecten door trillingen en daarbij corresponderende functies. Bij toenemende trillingsniveaus gaat het om storing aan apparatuur (bij specifieke bedrijven), hinder voor personen in gebouwen en schade aan gebouwen. De mate van trillinghinder is afhankelijk van de afstand tot het spoor, de aard en constructiewijze van het bouwwerk en de aard, de sterkte en de frequentie van de trillingen.

Naast de specifieke gebouweigenschappen zijn ook de precieze opbouw en kenmerken van de bodem (soort ondergrond, lagenstructuur, grondwaterstand en dergelijke) sterk van invloed op de overdracht van de trillingen door de bodem.

Uitsnede archeologische waardenkaart gemeente Utrecht (2009)

In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn binnen het plangebied onbemande trillingsmetingen in de bodem verricht. Uit het trillingsonderzoek blijkt dat in de nieuwe woningen van deelgebied 2 t/m 4, ter plaatse van de maatgevende meetlocatie zonder maatregelen sprake kan zijn van een maximale trillingsterkte tot 0,9. Op basis van ervaring kan worden gesteld dat bij situaties als deze met bestaand spoor met goederenvervoer en relatief beperkte afstanden tot het spoor, de streefwaarden voor bestaand situaties van 0,4 in de nacht vaak als maximaal haalbaar moeten worden aangemerkt. Dit mede als gevolg van de constatering dat bij bestaand spoor maatregelen aan het spoor zelf normaliter niet meer realiseerbaar zijn. Met technische maatregelen aan bebouwing is een reductie te verwachten met een factor 4 tot 5. Op basis van ervaring dient een dergelijke mate van reductie normaliter nog als technisch oplosbaar te worden gekwalificeerd. Door onderzoeksbureau Peutz is op basis van een dynamische berekening met de proefverkaveling uit het Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4, berekend of met gangbare maatregelen aan de streefwaarden voor bestaande en nieuwbouw kan worden voldaan. De conclusie is dat dit het geval is. Met de doorgerekende woningtypes wordt de streefwaarde voor nieuwe situaties niet overschreden.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen zal te zijner tijd inzicht worden gegeven in de benodigde maatregelen op basis van de dan bestaande inzichten in de verkaveling en woningtypes.

4.10 Geurhinder Voor het plangebied van voorliggend bestemmingsplan zijn twee bedrijven mogelijk relevant vanwege geurhinder. Het betreft RWZI Zandpad en Sara Lee/DE (Douwe Egberts). Voor de RWZI is de geureis voor de bestaande situatie ter plaatse van de dichtstbijzijnde woonbebouwing, 3 ge/m³ (1,5 ouE/m3). de locatie valt buiten de geurcontouren van de RWZI. Voor DE is een hoger acceptatieniveau vastgesteld, te weten 4,8 ge/m³ (2,4 ouE/m3). Het plangebied valt wat betreft Douwe Egberts geheel binnen de contour, maar dit betreft geen onacceptabel niveau (namelijk 1 ge/m3 (0,5 ouE/m3). De geurcontouren van de genoemde bronnen liggen grotendeels buiten het plangebied. Het aspect geurhinder brengt geen belemmeringen met zich mee voor de beoogde ontwikkeling.

34 waardestelling gebouwen Wisselspoor

4.11 Archeologie en monumenten Monumenten De transformatie van de te handhaven cultuurhistorische gebouwen en gemeentelijke monumenten draagt bij aan de identiteit van het gebied en zorgt voor een substantiële verlenging van de levensduur van die gebouwen. Daarnaast draagt het bij aan circulair bouwen doordat bestaande gebouwen worden hergebruikt. Waardevolle gebouwen en casco’s worden zoveel mogelijk in ere hersteld. Daarbij vormt de waardestelling, opgesteld door de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht in de publicatie ‘Werken aan het Spoor’ van september 2008, het uitgangspunt waarbij een aangescherpt waarderingskaartje de huidige monumentale waarden aangeeft (zie afbeelding), dit kaartje is het uitgangspunt vanuit cultuurhistorie en de afdeling Erfgoed. Voor bouwkundige aanpassingen en/of herbestemming van de gemeentelijke monumenten geldt een vergunningsplicht op grond van de WABO en de gemeentelijke monumentenverordening van Utrecht. •

•

•

•

•

• •

Daar waar de originele gevel te veel is aangetast of ontbreekt zal een invulling worden toegepast met een hoge mate van abstractie. Dit zal moeten worden beoordeeld door de Commissie voor Welstand en Monumenten, en in het geval van gemeentelijke monumenten, door de afdeling Erfgoed en de Commissie Welstand en Monumenten. Nieuwe bestemmingen binnen de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen activeren de omgeving. Hiertoe dient de uitstraling van de begane grond van de gebouwen transparant en toegankelijk te zijn. Voorstellen voor het (her)openen van historische gevels dienen te worden afgestemd met de afdeling Erfgoed en met de Commissie Welstand en Monumenten, dat geldt in het bijzonder voor de gemeentelijke monumenten (2e Daalsedijk 6 en Concordiastraat 67A). Nieuwe aan- of opbouwen ten gevolge van toe te voegen programma die een wezenlijke impact hebben op bestaande gebouwen, contrasteren zodanig met het bestaande dat het ensemble wordt versterkt. Nieuwe aan- of opbouwen dienen als vooroverleg of als schetsplan te worden afgestemd met de afdeling Erfgoed en met de Commissie Welstand en Monumenten. De Commissie Welstand en Monumenten kan afwijken van de criteria indien er een oplossing geboden wordt van een dusdanige goede kwaliteit dat afwijking gerechtvaardigd is. Op deze manier kan maatwerk geboden worden.

Installaties ten behoeve van luchtbehandeling en/of een WTW-installatie of airco-installaties dienen uit het zicht geplaatst te worden (dus niet zichtbaar aan of op gevels, of een laag plat dak in het zicht) en mogen de cultuurhistorische waarden en het bestaande gevelbeeld niet verstoren. Maatwerk is leidend, en bij voorkeur dienen installaties te worden overlegd met de afdeling Erfgoed. Zonnepanelen kunnen alleen geplaatst worden indien ze niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg en mits de bestaande dakconstructie de zonnepanelen qua gewicht kan dragen. Groene daken zijn in principe mogelijk op platte daken.

Archeologisch onderzoek moet aantonen of archeologische resten in het plangebied aanwezig zijn en of die door de voorgenomen ingrepen worden bedreigd. In het plangebied zijn al enkele archeologische onderzoeken uitgevoerd. In het bestemmingsplan is nader toegelicht welke zones nader archeologisch onderzoek vereisen. •

•

•

• •

•

Uitgangspunt is dat archeologische resten zoveel mogelijk in situ bewaard moeten worden. Dit kan bijvoorbeeld door planaanpassing. Indien behoud in situ echt niet mogelijk is, kunnen archeologische resten ex situ worden behouden door middel van archeologisch onderzoek. Indien behoudenswaardige archeologische resten worden aangetroffen moet in overleg met de gemeentelijk archeologen van de afdeling Erfgoed worden bepaald hoe de resten ingepast moeten worden in de ontwikkelplannen. Dit kan bijvoorbeeld door planaanpassing of archeologievriendelijk bouwen. Door de verordening op de archeologische Monumentenzorg en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig. Archeologisch onderzoek dient te voldoen aan de richtlijnen van de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en de Richtlijnen voor archeologisch onderzoek van de gemeente Utrecht. De rijke gelaagdheid (tijdsporen) geldt als een belangrijke karakteristiek en historische kwaliteit. Een kans is om eventuele archeologische resten zichtbaar te maken in de openbare ruimte.

Bijvoorbeeld door het in situ te integreren en zichtbaar te maken in een gebouw, of door verdwenen archeologische resten zichtbaar te maken door middel van markeringen. Dit dient in overleg met de afdeling Erfgoed te worden afgestemd. Voor gebieden waar geen archeologische verwachting (meer) geldt, geldt wel de wettelijke meldingsplicht indien tijdens de uitvoering bij toeval archeologische resten worden aangetroffen.

Kunstwerk Goené Het aanwezige kunstwerk, bestaande uit de sculptuur en waterpartij, is een beeldbepalend historisch element in het gebied. Het kunstwerk is in de jaren 70 door de Utrechtse kunstenaar Rien Goené (1929-2013) gemaakt voor Electrorail met hun ‘eigen’ materiaal. Zo zijn er bijvoorbeeld stalen H-balken, betonnen kabelgoten en afspangewichten voor het werk gebruikt. Goené is tegenwoordig een wat vergeten kunstenaar, maar in de jaren zestig en zeventig was hij belangrijk voor het Utrechtse kunstklimaat. Ook buiten de stad trok zijn opvallende moderne werk de aandacht. Zo is zijn werk te zien geweest in het Stedelijk Museum in Amsterdam en in musea en galeries in onder andere Duitsland, Denemarken en de Verenigde Staten. Tevens staan zijn beelden in veel Nederlandse steden in de openbare ruimte. De sculptuur voor Electrorail behoort tot zijn belangrijkste werken in Utrecht. Aangezien behoud van het kunstwerk voor het gebied zeer gewenst is, wordt het ingepast. Het is een blijvende herinnering aan het verleden van de plek. Een restauratie is wel noodzakelijk.

Archeologie

Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van archeologische verwachting (groen) en in een gebied van hoge archeologische verwachting (geel). In gebieden van archeologische verwachting (groen) en hoge archeologische verwachting (geel) dient op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 1000m2 (groen) en 100 m2 (geel) en 50 cm diepte een archeologievergunning aangevraagd te worden. Aan de archeologievergunning zijn voorwaarden verbonden ten aanzien van archeologisch onderzoek.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

35

36

te kappen bomen

4.12 Bodemkwaliteit Binnen het plangebied zijn al diverse deelsaneringen uitgevoerd. Er zijn diverse gevallen van bodem- en grondwaterverontreiniging aangetroffen in het gebied. Deze gevallen maken deel uit van het geval van ernstige bodemverontreiniging 2e Daalsedijk/vml. Electrorail. De spoedeisende mobiele verontreinigingen zijn inmiddels verwijderd. Binnen het plangebied is nog sprake van een drietal niet gesaneerde gevallen van ernstige bodemverontreiniging. Op een aantal locaties is een restverontreiniging achtergebleven welke geraakt kan worden bij de toekomstige herontwikkeling van het gebied. Ook dient men rekening te houden met het aantrekken van grondwaterverontreiniging bij bemalingsactiviteiten. Deze overblijvende verontreinigingen moeten mogelijk worden gesaneerd bij herontwikkeling en/of herbestemming en/of grondroerende werkzaamheden. Dat laatste kan zich voordoen bij de aanleg van kabels en leidingen of de aanleg van funderingen van nieuwe bebouwing. Aanvullend onderzoek in het kader van de omgevingsvergunning moet uitwijzen welke precieze maatregelen noodzakelijk zijn. Ook het thema bodemkwaliteit wordt in het op te stellen bestemmingsplan nader verantwoord.

Tijdens het maken van de definitieve verkaveling wordt bezien welke bomen behouden kunnen worden en welke gekapt dienen te worden. Naast de bomen die op de kaart zijn aangeduid is het mogelijk dat er nog meer bomen gekapt moeten worden die nu nog niet voorzien zijn, bijvoorbeeld voor de ligging van het fietspad in het Spoorpark. Voor alle bomen binnen het plangebied die verdwijnen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling geldt dat ze worden gecompenseerd binnen het plangebied. Wat betreft de soorten in de nieuwe situatie wordt aansluiting gezocht bij de boomsoorten in het aangrenzende deelgebied 1 (Wisselspoor) voor respectievelijk het Spoorpark, de pocket parks en het lineaire park. Vanuit deelgebied 1 worden 51 bomen gecompenseerd in de openbare ruimte: het Spoorpark, het lineaire park en de pocket parks.

4.15

Kabels en leidingen

De verbreding van het plantsoen aan de kant van de Bloemenbuurt en de toevoeging van grote openbare tuinen, pocket parks aan het openbaar groen bieden kansen voor een verdere versterking van de ecologische waarde van het gebied. In het kader van het bestemmingsplan wordt op basis van een quick scan inzicht gegeven in de natuurwaarden in het plangebied.

Voor het gebied is een KLIC-melding gedaan. Daarnaast is zoveel mogelijk vrij gemaakt van de kabels en leidingen ten behoeve van spoorse voorzieningen. De inventarisatie Iaat zien dat er verschillende kabels en leidingen in het plangebied liggen. Mogelijk dienen deze kabels en leidingen te worden verlegd voor de planontwikkeling. Aangezien de aanwezige kabels en leidingen het plangebied slechts in beperkte mate doorsnijden, dit ook nog veelal gebundeld is en het geen zeer risicovolle en/of bijzondere leidingen betreft, vormen de kabels en leidingen geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.14

4.16

4.13 Flora en fauna

Bomen

Er is op 25 januari 2018 een bomeninventarisatie in het plangebied uitgevoerd (Inmeting & BVC deelgebied 2-4). Doel van de inventarisatie is het in beeld krijgen van het bomenbestand. Middels de boomveiligheidscontrole worden de risico’s voor de omgeving in kaart gebracht. In totaal zijn 183 bomen geïnventariseerd en gecontroleerd op boomveiligheid. In de bosstroken zijn de dikste bomen als individuele boom opgenomen. De meest voorkomende boomsoorten zijn: • Es (Fraxinus excelsior), meest voorkomend als laanbeplanting langs de 2e Daalsedijk. • Acacia (Robinia pseudoacacia), meest voorkomend als zaailingen en beplanting in bosstrook. • Populier (Populus alba), meest voorkomend in bosstrook en als volwassen bomen op het terrein. De staat van onderhoud van de (meeste) bomen op het terrein is matig. Op basis van de conditiebepaling blijkt dat het grootste deel van de bomen (154 stuks), een redelijke tot goede conditie heeft. De conditie van 26 bomen is als matig bestempeld en de conditie van 3 bomen als slecht. De meeste bomen hebben een goede levensverwachting van >15 jaar actieve groei. Vier bomen hebben een levensverwachting van minder dan 5 jaar. Reden van deze zeer matige toekomstverwachting is veelal een slechte conditie van de boom. Voor wat betreft de boomveiligheid is geconstateerd dat er één attentieboom en 23 risicobomen aanwezig zijn.

Uitgangspunt bij de planuitwerking is om zoveel mogelijk bomen in het plangebied te behouden en tevens moet de ondergrondse infrastructuur afgestemd worden op het bomenplan.

Leefbaarheid

Onderzoek naar aspecten ten aanzien van de leefbaarheid zoals bezonning en windhinder komen aan de orde in het bestemmingsplan.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

37

38

5. Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid

5.3 Technische uitvoerbaarheid

NS kiest voor een herontwikkeling tot een gemengd stedelijk gebied met meerwaarde voor de stad. Voorwaarde hiervoor is dat het rendabel en uitvoerbaar is. Om de plannen te realiseren zoekt NS een samenwerkingspartner (ontwikkelaar) voor de verdere ontwikkeling van het gebied.

De technische uitvoerbaarheid van het plan wordt nog verder uitgewerkt. Het plan zal in fasen worden ontwikkeld en uitgevoerd. Tijdens de bouw dient de bouwoverlast voor omwonenden zoveel mogelijk beperkt te worden. Voordat met de verschillende bouwprojecten wordt gestart, zal een BLVC-plan worden opgesteld, waarbij maatregelen, verantwoordelijkheden en afspraken rondom bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie tijdens de hele bouw worden vastgelegd. Doel van een dergelijk plan is dat tijdens de uitvoering de straat, buurt, wijk en stad maatschappelijk en economisch kan blijven functioneren, dat de overlast voor omwonenden en gebruikers zoveel mogelijk wordt beperkt en dat bij problemen duidelijk is wie hiervoor aanspreekbaar is en op welk moment.

NS of de ontwikkelaar draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het terrein. De gemeentelijke planontwikkelingskosten en de bovenwijkse plankosten verhaalt de gemeente door het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst met NS of de ontwikkelaar. De gemeente heeft in deze overeenkomst tevens afspraken gemaakt over het verhaal van eventuele planschadekosten op NS. Voor deelgebied 1 is reeds een anterieure overeenkomst afgesloten. In lijn met deelgebied 1 zal ook voor deelgebieden 2-4 een anterieure overeenkomst worden afgesloten. Aangezien het kostenverhaal is geregeld via een anterieure overeenkomst, is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig. De gemeentelijk kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen, bijvoorbeeld een aanvraag om omgevingsvergunning, worden door leges gedekt. Voor de realisatie van de geplande onderdoorgangen zijn anterieure afspraken gemaakt met NS. De financiering van de onderdoorgang ‘Locomotiefstraat’ is rond en de start bouw is gepland in 2020. Voor de onderdoorgang naar de 1e Daalsedijk is nader onderzoek nodig naar de ligging, het ontwerp en de financiering. Bij de planontwikkeling is rekening gehouden met deze onderdoorgang.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bij de vaststelling van de Ontwikkelvisie en het Ontwikkelkader deelgebied 1 van de 2e Daalsedijk heeft de gemeente de ambitie meegegeven om het plan te verdichten. Met die opdracht heeft de NS het plan verder uitgewerkt. Tijdens de ontwikkeling van deelgebied 1 heeft er participatie op verschillende niveaus plaatsgevonden. Voor het lineaire park is gekeken naar het geheel. De kennis die is opgedaan uit de participatie vanuit deelgebied 1 is input geweest voor de verdere uitwerking van de Ontwikkelkaders voor deelgebied 2-4 en het beeldkwaliteitsplan. De opmerkingen en andere bevindingen hadden vooral betrekking op de wens om verkeer evenwichtig te verdelen over de 2e Daalsedijk, veiligheid van het toekomstige park, het betrekken van de juiste bewoners bij de participatie. Er zijn ook zorgen geuit over hinder voor bestaande bebouwing als gevolg van de bebouwingshoogten en dichtheid, en hinder tijdens de bouwfase.

Bijzondere aandacht verdient de bouwlogistieke bereikbaarheid van de diverse deelgebieden en bouwobjecten. Om de overlast van het bouwverkeer zoveel mogelijk en meer over de buurt te spreiden zal de bouwroute onderlangs het spoor lopen (de beoogde toekomstige fietsroute). Tot aan het einde van de bouwactiviteiten zal deze bouwroute voor het zware en onveilige bouwverkeer > 3.500 kg worden gebruikt. Het overige voor de bouwwerkzaamheden noodzakelijke transport < 3.500 kg (werknemers, busjes, etc.) zal via de 2e Daalsedijk lopen om een gelijkmatige verdeling van de overlast van het bouwverkeer te bewerkstelligen. In 2020-2021 wordt de spooronderdoorgang tussen Wisselspoor en Cartesiusdriehoek gebouwd. Een groot deel van de voorbereiding van dit project bestaat uit de voorbouw van de onderdoorgang op het terrein van Cartesiusdriehoek en uit de nodige aanpassingen/ voorbereidingen aan het spoor. Er zijn twee (of wellicht drie) Treinvrije Periodes (TVP) noodzakelijk, hiervoor moet ProRail nog goedkeuring verlenen. Er zal ook gebruik worden gemaakt van de bouwroute langs het spoor aan de 2e Daalsedijk. Aan beide zijden zijn gronddepots nodig. De ontwikkelaar dient hiermee rekening te houden, hiervoor worden afspraken gemaakt welke worden vastgelegd in overeenkomsten. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte.

Dit zal gefaseerd gebeuren en steeds gekoppeld worden aan de verschillende bouwfasen. Alle niet uitgeefbare ruimte en gebouwen zullen na oplevering en overeenkomstig de in de anterieure overeenkomst hierover gemaakte afspraken als nieuw openbaar gebied aan de gemeente Utrecht worden overgedragen. De inrichtingsplannen (in diverse fasen) dienen steeds te worden getoetst in het gemeentelijk BING-overleg. De toetsingscommissie bestaat uit vertegenwoordigers vanuit verschillende ambtelijke afdelingen op het gebied van veiligheid, gebruik en beheer.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

39

40

6. Verantwoording proces 6.1 Samenwerkingsproces Dit Ontwikkelkader geeft samen met het beeldkwaliteitsplan de ambities, kaders en spelregels aan waarbinnen een verkavelingsplan, gebouwontwerpen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte gemaakt moeten worden. Met het Ontwikkelkader en het beeldkwaliteitsplan worden de kwalitatieve uitgangspunten voor Wisselspoor deelgebied 2-4 bewaakt. Stedenbouw in 3 stappen: 1) Verantwoordelijkheid ontwikkelaar zorgt ervoor dat definitieve verkaveling wordt gemaakt door stedenbouwkundig ontwerper. 2) Toets van definitieve verkaveling aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan door gemeente. 3) Na goedkeuring gemeente (stedenbouw) verkaveling voorleggen aan welstand. Architectuur in 3 stappen: 1) Verantwoordelijkheid ontwikkelaar zorgt ervoor dat plannen technisch en esthetisch goed op elkaar aansluiten: ontwikkelaar stelt een coördinerend architect aan. 2) Toets van bouwplannen aan stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan door gemeente. Bij bestaande cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is er tevens goedkeuring nodig van erfgoed. 3) Na goedkeuring gemeente (stedenbouw en erfgoed) bouwplannen voorleggen aan welstand. Openbare ruimte in 3 stappen: 1) Verantwoordelijkheid ontwikkelaar zorgt ervoor dat inrichtingsplannen worden opgesteld door landschapsontwerper.

2) Toets van inrichtingsplannen aan stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan door gemeente. 3) Na goedkeuring gemeente (stedenbouw) inrichtingsplannen voorleggen aan BING.

6.2 Participatieproces Op 2 april 2015 heeft de raad de Ontwikkelvisie en het Ontwikkelkader 2e Daalsedijk vastgesteld. Voor deelgebied 1 is 23 juni 2015 een Participatieplan Wisselspoor opgesteld. Deze is ook van toepassing op deelgebied 2-4. Voor de participatie geldt als doelstelling dat we waar mogelijk de kennis en kunde van directbetrokkenen willen gebruiken om Wisselspoor inhoudelijk te optimaliseren op wensen van de omwonenden en de (toekomstige) bewoners en gebruikers. Voor de communicatie geldt dat we over Wisselspoor transparant en proactief willen communiceren. De doelstelling is dat mensen uit relevante doelgroepen alle mogelijkheden hebben om actuele informatie te vinden en/of op te vragen over de planinhoud van Wisselspoor, het participatieproces en de besluitvorming daarover. Tijdens de behandeling van de Ontwikkelvisie in de Utrechtse gemeenteraad is vastgelegd dat gewerkt wordt volgens niveau 3 van de Utrechtse participatiestandaard. Op enkele onderdelen is participatieniveau 4 mogelijk. Daar waar mogelijk wordt gewerkt binnen deze uitgangspunten. Bij participatieniveau 4 denken we dan aan: • Inrichting van het lineaire park langs de 2e Daalsedijk • Inrichting van het Spoorpark • Deelname aan de voor het gebied ingestelde adviescommissie voor de bestaande gebouwen. Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

41

42

7. Vervolgtraject 7.1 Planproces De Ontwikkelvisie 2e Daalsedijk (2015) wordt gedragen door NS als grondeigenaar en de gemeente als hoeder van het publiek belang. De Ontwikkelvisie wordt door partijen gebruikt als toetsingskader voor de verdere uitwerking. Tevens is de Ontwikkelvisie gebruikt als basis voor de verdiepingsslag, die heeft geleid tot onderliggend, door de gemeente te accorderen, Ontwikkelkader. Dit Ontwikkelkader is de onderlegger voor zowel de anterieure overeenkomst (tussen NS Vastgoed en de gemeente), het nader uit te werken verkavelingsplan als het bestemmingsplan van deelgebied 2-4 en het nader uit te werken verkavelingsplan.

1

22

7.2 Planologisch juridisch proces Het planologisch juridisch kader wordt gevormd door het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt (volgens huidige planning) medio 2020 in procedure gebracht en naar verwachting eind 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Ontwikkelkader vormt mede de basis voor het bestemmingsplan.

3

7.3 Planning Het eerstvolgende deelgebied ligt aansluitend aan het Spoorpark en het cluster gebouwen aan de 2e Daalsedijk 6 In dit deelgebied zijn gebouwen in het verleden al gesloopt ten behoeve van mogelijke ontwikkelingen. Hier ligt de grootste bouwopgave. Vervolgens zal deelgebied 3 worden gerealiseerd, waarna deelgebied 2 resteert. In dit laatste deelgebied is geen nieuwbouw voorzien en zal de openbare ruimte worden ingericht conform de rest van het plangebied. Deze volgorde en de fasering kan nog wijzigen indien dat gewenst is vanuit de planontwikkeling. Indicatieve planning start bouw oplevering Deelgebied 4 2022 2024 Deelgebied 3 2024 2026 Deelgebied 2 2026 2028

4

Deelgebieden van het Wisselspoor

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

43

BGSV 44

bureau voor stedenbouw en landschap