Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Deelgebied 2 tot en met 4.pdf

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 tot en met 4 2e Daalsedijk | Utrecht

BGSV

bureau voor stedenbouw en landschap

september 2020

Colofon Het Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebieden 2 tot en met 4 is tot stand gekomen in opdracht van NS Stations Vastgoed en Ontwikkeling. Rotterdam, 23 september 2020

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 tot en met 4 2e Daalsedijk | Utrecht Inhoudsopgave 1.

Inleiding

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Initiatief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Doel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Ligging en begrenzing plangebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2.

Huidige situatie

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Eigendomssituatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Bestemmingsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Functies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Ruimtelijk (historie) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Verkeer en parkeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Ontwikkelingen in de omgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

3.

Uitgangspunten

3.1 Functies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3.2 Verkeer en parkeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.3 Ruimtelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.4 Openbare ruimte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

4.

Onderzoek en haalbaarheid

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Gezondheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Duurzaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Energie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Circulair bouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Klimaat adaptatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Diervriendelijk bouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Geluidhinder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Luchtkwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . 33

4.9 Trillingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.10 Geurhinder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.11 Archeologie en monumenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 4.12 Bodemkwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.13 Flora en fauna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.14 Bomen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.15 Kabels en leidingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.16 Leefbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

5.

Uitvoerbaarheid

5.1 5.2 5.3

Economische uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Maatschappelijke uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Technische uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

6.

Verantwoording Proces

6.1 6.2

Samenwerkingsproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Participatieproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

7.

Vervolgtraject

7.1 7.3 7.4

Planproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Planologisch juridisch proces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Planning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

BIJLAGE Stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitsplan Wisselspoor deelgebied 2 t/m 4

Ontwikkelkader

1

22

3

4

Ligging in Utrecht

6

Deelgebieden van het Wisselspoor

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het bedrijventerrein 2e Daalsedijk is een industrieel en in onbruik geraakt gebied in de gemeente Utrecht. Met het vertrek van de wisselbouwwerkplaats heeft het gebied zijn betekenis als bedrijventerrein ten behoeve van de Spoorwegen verloren. Op het terrein 2e Daalsedijk zijn gebouwen zonder concrete toekomstwaarde gesloopt, waardoor er nu grote lege kavels liggen. Gebouwen met een reële gebruikswaarde zijn op tijdelijke basis in gebruik genomen. Gebouwen met een cultuurhistorische waarde zijn behouden, in afwachting van een nieuwe bestemming. Op 2 april 2015 heeft de gemeenteraad het document Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk vastgesteld. Dit document bestaat uit een ‘Ontwikkelvisie’, waarin de visie voor het plangebied in hoofdlijnen uiteen wordt gezet. Voor deelgebied 1 van de planontwikkeling is een deeluitwerking ‘Ontwikkelkader’ opgesteld, waarin het kader voor concrete planvorming is opgenomen. De Ontwikkelvisie voorziet in een geleidelijke transformatie naar gemengd stedelijk gebied. Het plangebied zal in de komende jaren van bedrijfslocatie geleidelijk transformeren naar gemengd stedelijk gebied en geeft daarmee een gebied met een sterke eigen identiteit terug aan de stad. De bijzondere buitenruimte en monumentale gebouwen zullen zichtbaar worden voor passanten en toegankelijk zijn voor ondernemers, bewoners en bezoekers.

Bedrijventerrein 2e Daalsedijk verandert hiermee van een onzichtbare plek in een levendig gebied waar wonen, werken en cultuur samenkomen en elkaar versterken. Op dit moment is deelgebied 1 van de 2e Daalsedijk reeds in ontwikkeling onder de naam Wisselspoor. Voor de deelgebied 2 t/m 4 worden de kaders in dit Ontwikkelkader vastgelegd. In het document wordt de naam Wisselspoor eveneens gebruikt voor de deelgebieden 2 t/m 4.

1.2 Initiatief Deelgebied 2-4 van Wisselspoor wordt door de grondeigenaren ontwikkeld tot een gemengd stedelijk gebied. Het initiatief gaat uit van het realiseren van voornamelijk woonprogramma en een nieuw netwerk van openbare ruimten waaronder een Spoorpark, pocket parks en een lineair park. De gemeente Utrecht stelt het bestemmingsplan vast en beheert de openbare ruimte. In dit Ontwikkelkader wordt een ruimtelijk functioneel kader vastgelegd. Het Ontwikkelkader volgt de uitgangspunten van de Ontwikkelvisie en is er een nadere vertaling en uitwerking van. Tevens is er een beeldkwaliteitsplan als bijlage aan het Ontwikkelkader toegevoegd. In dit beeldkwaliteitsplan voor deelgebied 2-4 wordt aangesloten op de sfeer en identiteit zoals die is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan Wisselspoor voor deelgebied 1. De stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische randvoorwaarden worden zoveel mogelijk doorgezet in deelgebied 2-4, zodat een samenhangende buurt ontstaat met een eenduidige sfeer en identiteit.

Er is in het gebied een grote verscheidenheid aan erfgoed dat te maken heeft met de spoorwegen. Ook de terreinen in de Cartesiusdriehoek horen bij dit erfgoed. In het rapport Cultuurhistorische Waardestelling van de gemeente Utrecht wordt de geschiedenis van deze terreinen weergegeven en de cultuur- en architectuurhistorische waarde van de afzonderlijke gebouwen en van de terreinen als geheel beschreven. De cultuurhistorische bebouwing die in dat document als waardevol is aangemerkt wordt behouden en ingepast. In de waardevolle historische gebouwen is ruimte voor bijzondere functies. Tevens worden karakteristieke inrichtingselementen behouden en hergebruikt en blijven bomen uit de oorspronkelijke inrichting zoveel mogelijk behouden. Het exacte programma, de woningtypes en woninggroottes zijn nog niet vastgelegd. Een verkaveling zal in een latere fase worden gemaakt binnen de regels van het beeldkwaliteitsplan. Bij deelgebied 2-4 wordt op basis van een proefverkaveling uitgegaan van 750-1050 woningen afhankelijk van de woningtypologie en woninggrootte. Er is ruimte voor maximaal 28.000 m2 overig programma. Voor het maken van de Ontwikkelvisie (2015) is de klankbordgroep 2e Daalsedijk geraadpleegd. De reacties van de klankbordgroep zijn verwerkt.

Voor het voorliggend Ontwikkelkader is een informatieavond gehouden en wordt een nieuwe klankbordgroep gevormd die betrokken wordt bij de verdere planuitwerking.

1.3 Doel In dit Ontwikkelkader worden de ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en ambities beschreven waaraan de ontwikkeling Wisselspoor deelgebied 2-4 moet voldoen. Omdat de ontwikkeling niet past in het vigerende bestemmingsplan, zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld worden. Dit document is tevens bedoeld als basis voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan en het Ontwikkelkader worden tegelijkertijd in procedure genomen. Naast dit Ontwikkelkader is er een beeldkwaliteitsplan (bijlage) gemaakt ten behoeve van de bouwplanbegeleiding voor stedenbouw, architectuur, inrichting van de openbare ruimte en toetsing door welstand. De Ontwikkelvisie en het beeldkwaliteitsplan zijn zelfstandig te lezen documenten.

1.4 Ligging en begrenzing plangebied Het Wisselspoor deelgebied 2-4 ligt in de Daalsebuurt, ingesloten tussen de spoortracés Utrecht-Amsterdam en Utrecht-Amersfoort, de 2e Daalsedijk en deelgebied 1 van Wisselspoor. Het plangebied is aan de noordzijde begrensd door het bestemmingsplan ‘2e Daalsedijk Wisselspoor, deelgebied 1’.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

7

Ontwikkelvisie 2eOntwikkelvisie Daalsedijk ( 2 2e april Daalsedijk 2015) ( 2 april 2015) 8

Ontwikkelvisie 2e Daalsedijk ( 2 april 2015) Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

9

Cultuurhistorische bebouwing in deelgebied 2-4

10

2. Huidige situatie

Datum

ontw | controle | tek

Op Wisselspoor is het bestemmingsplan Ondiep (vastgesteld 4 oktober 2007, onherroepelijk 25 maart 2009) van toepassing. De huidige bestemming is ‘Bedrijfsdoeleinden’, waarbij bedrijven tot en met categorie 3 zijn toegelaten. De geplande ontwikkeling is niet mogelijk binnen de toegestane functies en bebouwingsvlakken. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Voor Wisselspoor deelgebied 1 zijn al een Ontwikkelkader en een bestemmingsplan vastgesteld.

De gronden van het plangebied zijn in het bestemmingsplan ‘Ondiep’ geschikt voor de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’, waarbij bedrijven tot categorie 3 zijn toegestaan. Daarnaast is aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte kantoorruimte toegestaan, waarbij zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan. Binnen de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ zijn tevens daarbij behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, waterbeheer en -berging en sierwater toegestaan. Op het terrein aan de 2e Daalsedijk zijn gebouwen zonder concrete toekomstwaarde gesloopt, waardoor er nu grote lege kavels liggen. Gebouwen met een reële gebruikswaarde zijn verhuurd of op tijdelijke basis in gebruik genomen, bijvoorbeeld als lesterrein voor een autorijschool, een advocatenkantoor, gerechtsdeurwaarder en een kappersopleidingsinstituut. Gebouwen met een cultuurhistorische waarde zijn behouden, in afwachting van een nieuwe bestemming.

DG 2 DG 3

<project>

2.3 Functies

wijz.

Strijdigheid De realisatie van woningbouw en voorzieningen met de daarbij behorende inrichting van de buitenruimte is strijdig met de bestemmingen en bebouwingsbepalingen van het vigerende bestemmingsplan. Om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld, goedgekeurd en vastgesteld.

DG 4

2.4 Ruimtelijk (historie) De 2e Daalsedijk was tot begin 19e eeuw de enige wegverbinding tussen Utrecht en Amsterdam. In 1812 werd de Amsterdamsestraatweg aangelegd en nam het belang van de 2e Daalsedijk af. Met de aanleg van de aangrenzende spoorverbinding van Utrecht naar Amsterdam en van Utrecht naar Zwolle, ontstond behoefte aan werkruimte voor onderhoud en bevoorrading langs het spoor. Vanaf halverwege de 19e eeuw bouwden diverse spoorwegmaatschappijen in het gebied tussen de 2e Daalsedijk de benodigde loodsen, schoorstenen en ketelhuizen. Het gebied werd één van de centrale werkplaatsen in Nederland, met als specialiteit het maken van rijtuigen en bagagewagens. Eind vorige eeuw nam het belang van het gebied als Centrale Werkplaats af en kwamen gebouwen leeg te staan. Sommige gebouwen werden gesloopt, andere gebouwen verhuurd als kantoor/bedrijf. En er staan (historische) gebouwen leeg in afwachting van een nieuwe bestemming. De waardevolle cultuurhistorische gebouwen zijn door de gemeente Utrecht zorgvuldig beschreven in het document ‘Werken aan het spoor’ (september 2008).

.

2.2 Bestemmingsplan

.

Het plangebied is bijna volledig eigendom van de NS en vormt een afgesloten privaat bedrijventerrein. Vanaf het hek tot aan de rijbaan van de 2e Daalsedijk is het terrein eigendom van de gemeente Utrecht. Deze groenstrook wordt meegenomen in de planvorming.

Aan de andere zijde van de 2e Daalsedijk is in de periode 1880-1920 een woongebied met voornamelijk seriële arbeiderswoningen ontstaan, waarin werknemers van de Centrale Werkplaats woonden. Langs de Amsterdamsestraatweg zijn winkels en horecagelegenheden gevestigd. De Daalsebuurt is een stenige buurt die bestaat uit smalle woonstraten met arbeiderswoningen. De bouwblokken hebben een ondiepe maat en de bebouwing bestaat vooral uit twee- en drie-laagse woningen.

[dd mm jjjj]

2.1 Eigendomssituatie

Plangebied/exploitatiegebied deelgebied 2-4

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

11

huidige groenstructuur: groene randen en enkele ‘bedrijfstuinen’ slechts de groene strook langs de 2e Daalsedijk is toegankelijk Ontwikkelvisie 2 april 2015

verkeersstructuur: huidige bereikbaarheid van de locatie

hoofd verkeersroute

tweerichtingsverkeer

éénrichtingsverkeer (met richtingaanduiding)

bushalte

treinstation

spoorlijn

Ontwikkelvisie 2 april 2015

12

2.5 Verkeer en parkeren

2.6 Ontwikkelingen in de omgeving

De Daalsebuurt is te kenmerken als een buurt in de schil van de Utrechtse binnenstad met smalle straatjes met compacte, vooroorlogse rijtjeswoningen. De Amsterdamsestraatweg is een belangrijke ontsluitingsweg voor de buurt en het plangebied. De woonstraten in de Daalsebuurt hebben vrijwel allemaal eenrichtingsverkeer en sluiten aan op de Amsterdamsestraatweg. Via de woonstraten worden de bedrijven op bedrijventerrein 2e Daalsedijk ontsloten vanaf de Amsterdamsestraatweg. De smalle straatjes in de Daalsebuurt kennen relatief lage verkeersintensiteiten en hebben een beperkte verkeerscapaciteit.

Aan de andere zijde van het spoortracé Amsterdam -Utrecht CS wordt de Cartesiusdriehoek ontwikkeld. Dit terrein is eveneens in eigendom van NS. Het circa 16 hectare grootte bedrijventerrein wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijke, gezonde, groene, gemengde en stedelijke woonlocatie met ongeveer 2600 woningen. Tussen de sporen ontstaat een nieuw stuk stad, waarbij in een stedelijke context gewoond wordt rondom een groot autovrij park. De inrichting van het groen nodigt uit om te bewegen en te sporten. De auto krijgt er weinig ruimte; dit is bij uitstek een locatie om de fiets en het ov te gebruiken. Elkaar ontmoeten kan in het Cartesiuspark en in het herbestemde CAB gebouw, de industriële blikvanger van het gebied. Het Cartesiuspark wordt omsloten door stedelijke halfopen bouwblokken. De bouwblokken schermen aan de zijde van de groene lus het geluid af van het spoor. Aan de zijde van het Cartesiuspark openen de bouwblokken zich naar het park zodat alle woningen een relatie hebben met het Cartesiuspark. De binnenruimte van de bouwblokken wordt ingericht met collectieve buitenruimtes en privé buitenruimtes.

Op de Amsterdamsestraatweg rijden meerdere bussen richting het centrum, Utrecht CS en station Zuilen. Ten noorden van het plangebied ligt station Zuilen op slechts vijf minuten loopafstand. Utrecht CS en de binnenstad liggen op 10 minuten fietsafstand. Het gebied heeft een directe verbinding naar het centrum omdat de 2e Daalsedijk direct verbonden is met de Amsterdamsestraatweg waar het centrum van Utrecht begint. Doordat het bedrijventerrein 2e Daalsedijk volledig privaat is, zijn er nu geen doorgaande routes door het gebied. Bedrijven die gevestigd zijn op het bedrijventerrein 2e Daalsedijk voorzien op eigen terrein in hun parkeerbehoefte.

In het verlengde van de Locomotiefstraat komt een fietstunnel die Wisselspoor en de Cartesiusdriehoek met elkaar verbindt. Bewoners van het Wisselspoor kunnen zo eenvoudig gebruik maken van de voorzieningen in de Cartesiusdriehoek en via het tunneltje heeft de Cartesiusdriehoek een goede directe fietsverbinding richting het centrum.

Daalsebuurt

de 2e Daalsedijk

‘spoor als decor’

smalle straatjes in Daalsebuurt

‘buiten’ in de nabijheid van de stad

ruig en industrieel

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

13

Grote verscheidenheid aan woningtypes

14

3. Uitgangspunten 3.1 Functies 3.1.1 Wonen Utrecht groeit, en doet dit volgens het leidend principe van gezonde verstedelijking. Betaalbaar wonen voor een diversiteit aan huishoudens is daarbij een van de aandachtspunten. De Woonvisie 2015 en Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) sluiten hierbij aan: passend en betaalbaar kunnen wonen zijn hierin belangrijke doelstellingen. In het onlangs gepresenteerde coalitieakkoord ‘2018-2022 Utrecht: Ruimte voor iedereen’ is aangegeven dat de groei ten goede komt voor iedereen en dat Utrecht een stad is waar mensen betaalbaar kunnen wonen. De keerzijde van de aantrekkelijkheid als stad en de druk op de woningmarkt is dat de prijzen stijgen en woningen te duur dreigen te worden voor veel mensen. In het middensegment zijn er daardoor veel te weinig betaalbare huur- en koopwoningen om aan de marktvraag te voldoen. Ook in de sociale sector is er meer vraag dan aanbod. Daarom richt Utrecht zich de komende periode met name op stimuleren van het vergroten van het aanbod in deze segmenten. Utrecht wil dat binnen de gemeentegrenzen in 2040 35% van de woningvoorraad behoort tot de sociale voorraad (woningen tot de liberalisatiegrens) en 25% tot de midden categorie (op het huidige prijsniveau midden huur tot € 950,- en betaalbare koop). Volgens het coalitieakkoord blijft hiervoor het Actieplan Midden Huur onverminderd van kracht.

De gemeente Utrecht zet met het Actieplan Midden Huur in op een redelijke prijskwaliteitsverhouding van de midden huurwoningen, ook om doorstroom vanuit de sociale huur te bevorderen. Wonen in het Wisselspoor Wisselspoor geeft een uniek antwoord op de nog steeds aanhoudende vraag naar woonruimte voor een brede doelgroep variërend van stedelijke gezinnen, één- en tweepersoonshuishoudens tot studenten en starters in de goedkope en middensegmenten. De locatie ligt op steenworp afstand van het centrum, is levendig en heeft een eigen karakter. De woondoelgroep voelt zich aangetrokken voor het ‘vrije’ milieu en associeert zichzelf graag met de kunstenaars en ondernemers die de locatie al ontdekt hebben. Door ook publieke functies als horeca en cultureel-maatschappelijke ondernemingen toe te voegen wordt de aantrekkingskracht van het gebied verder versterkt. Wij richten ons dus op mensen, die bewust kiezen voor het nieuwe stedelijke leven. Daarbinnen is er ruimte voor iedereen. De bedrijvige mix betekent dan ook een grote verscheidenheid aan doelgroepen: starters, studenten, gezinnen, senioren, woongroepen, huur en koop. Dit laat zich vertalen in een grote verscheidenheid aan woningtypen: stadsappartementen (ook voor gezinnen), lofts, vriendenhuis, penthouses, zorgwoningen en ook –in beperkte mate– stadswoningen.

Het is voor de invulling van het plangebied belangrijk flexibel in te kunnen springen op toekomstige woonbehoeften en initiatieven. Met het bewust inzetten op een gemengd woonmilieu geeft de 2e Daalsedijk concrete invulling aan de ambities uit het Coalitieakkoord 2018-2022. In de visie van de gemeente wordt prioriteit gegeven aan de sociale huursector, de betaalbaarheid van huren, de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal woningen in het middensegment. In Wisselspoor zal daarom conform de Ontwikkelvisie 30% als sociale woningbouw worden gerealiseerd. Hierbij wordt met name ingezet op kleine, goedkope huurwoningen voor eenpersoonshuishoudens (tot aan de eerste aftoppingsgrens). Dit zullen met name studenten en/of starterswoningen zijn met bijbehorende voorzieningen. Randvoorwaarde voor de sociale huurwoningen is dat het moet voldoen aan de reguliere eisen voor sociale woningbouw. Dit betekent onder meer dat huurprijzen onder de wettelijk vastgestelde liberalisatiegrens moeten liggen. De regels blijven ook gelden wanneer de exploitatietermijn van de aanbieder afloopt. In principe zullen de woningen dan onder meer binnen het geldende verdeelsysteem voor sociale huurwoningen gaan vallen.

Het totale geraamde woonprogramma voor Wisselspoor deelgebieden 2-4 bestaat (afhankelijk van de uiteindelijke verdeling en de grootte van de uiteindelijke woningen) uit circa 750 tot 1050 huur- en koopwoningen, waarbij -conform de Ontwikkelvisie (2015)- 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd. Het programma sociale huurwoningen bestaat uit minimaal 5% van minimaal 75 m² gbo, minimaal 40% van minimaal 65 m² gbo en 55% van minimaal 20 m² gbo (uitgaande van onzelfstandige studentenwoningen). Indien binnen de 55% gekozen wordt voor de ontwikkeling van zelfstandige studentenwoningen bedraagt de ondergrens minimaal 25 m² gbo per woning. Om te borgen dat de onzelfstandig studentenwoningen betaalbaar zijn (en blijven) voor de doelgroep mag de huurprijs maximaal €432,51 per maand (prijspeil 1-1-2020) bedragen, waarbij de borging van de doelgroep studenten plaats moet vinden middels een campuscontract of verhuur door een toegelaten instelling. Indien binnen de 55% niet gekozen wordt voor studentenwoningen, bedraagt de ondergrens van het woonoppervlak voor de binnen deze categorie te realiseren woningen gemiddeld 45 m² gbo. Daarnaast dient minimaal 15% van het aantal te realiseren woningen als “betaalbare koopwoning” te worden gerealiseerd, d.w.z. met een VON-prijs tot de NHG-grens.

Bij de categorie “betaalbare koopwoning” dienen het antispeculatiebeding en de zelfbewoningsplicht conform raadsbrief “Betaalbare koopwoningen dd 13-03-2020 van toepassing te worden verklaard. Daarnaast is het van belang om datgene te bouwen wat aansluit bij de wensen van de verschillende doelgroepen. Dit betekent dat er onder meer comfortabele appartementen voor ouderen uit de buurt, gezinswoningen en appartementen voor éénpersoonshuishoudens worden gebouwd. Mogelijkerwijs kunnen de volgende woonvormen worden gerealiseerd: • Door bijvoorbeeld de toename van ouderen groeit ook de groep dementerenden. Hiervoor moeten locaties komen waar kleinschalige opvang gerealiseerd kan worden. Daarnaast is behoefte aan ‘beschutte’ woonvormen waarbij ouderen zelfstandig wonen maar wel met elkaar in contact zijn. • Of woonvormen voor specifieke doelgroepen. Gemengd wonen is een voorbeeld van een woonconcept als onderdeel van de sociale huur, waarbij dragende en vragende bewoners samenleven. Ze wonen ieder in een eigen kamer of studio. Ze delen een gezamenlijke ruimte, zoals een grote woonkeuken of een gezamenlijke binnentuin. Van dragende bewoners wordt verwacht dat zij een trekkersrol op zich nemen om activiteiten te organiseren en daarmee een actieve woongemeenschap creëren. De vragende bewoners krijgen vaak hulp aan huis van het buurtteam of een ambulant begeleider van een zorginstelling.

3.1.2 Creatieve sector/bedrijvigheid De identiteit van dit gebied en het karakter van de bestaande bebouwing lenen zich uitstekend voor de huisvesting van creatieve bedrijvigheid. Uit het rapport ‘Een bloeiende creatieve industrie in een levendige stad’ van Bureau Buiten uit 2017 blijkt duidelijk de meerwaarde van creativiteit voor gebiedsontwikkelingen in Utrecht. Bovendien schetst dit rapport de grote behoefte vanuit de Utrechtse creatieve sector, aan inspirerende en betaalbare werk-, oefen-, presentatie- en ontmoetingsruimtes in de buurt van het stadscentrum, bij voorkeur in bedrijfsverzamelgebouwen. Met de groei van de stad groeit die behoefte mee, terwijl het aanbod aan ruimte met voor deze doelgroep betaalbare huurniveaus eerder af- dan toeneemt. Bovendien zijn broedplaatsen vaak tijdelijk, terwijl er in de creatieve sector juist grote behoefte is aan permanente huisvesting.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

15

Bijzondere (creatieve) programma’s in bestaande gebouwen 16

Kunst in de openbare ruimte De industriële sfeer van het gebied wordt versterkt door behoud van de cultuurhistorische gebouwen, bijzondere inrichting van de openbare ruimte en door hergebruik van in het terrein aanwezige elementen (stelconplaten, rails etc.). Het plaatsen van kunst in de openbare ruimte (waaronder de fietsroute in het Spoorpark), mogelijk geïnspireerd op het industriële karakter van het gebied, kan bijdragen aan deze bijzondere inrichting. De gemeente Utrecht kan hierin meedenken en bemiddelen.

3.1.3 Horeca, productiegebonden detailhandel en bedrijven Horeca Een gemengde bestemming wordt uitdrukkelijk gestimuleerd, waarbij naast (creatieve) bedrijvigheid ook voorzieningen zoals horeca, die bijdragen aan de identiteit van het gebied, toegelaten worden op verschillende plekken. Het onlangs vastgesteld Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 biedt diverse kansen (o.a. profiel 14 Creatieve hotspots).

Creatieve bedrijvigheid en culturele voorzieningen In het gebied is momenteel al een groot aantal bedrijven en organisaties uit de creatieve sector gevestigd, deels in de gebouwen met hoge cultuurhistorische waarde. Het gaat om circa 1.100 m2 VVO in Concordiastraat 67a, circa 3.370 VVO m2 in Concordiastraat 68 en circa 165 m2 VVO in 2e Daalsedijk 6 (in totaal 4.635 m2 VVO). Deze metrages zijn exclusief de gehuurde buitenruimte.

Productie gebonden detailhandel Teneinde een dynamisch stadsdeel te bewerkstelligen wordt in het plan beperkte, productgebonden detailhandel toegelaten in bestaande bebouwing. De detailhandel is een nevenactiviteit en productie en/of installatie gerelateerd of ondersteunend aan de hoofdactiviteit in het betreffende bedrijf. Daarnaast is er behoefte aan kleinschalige detailhandel gelimiteerd tot 400 m2 bvo (Motie “krantje croissantje” met een maximum van 100 m2 bvo per winkelunit). Conform het Ontwikkelingskader Detailhandel uit 2012 wordt niet uitgegaan van het toevoegen van vierkante meters reguliere detailhandel, behalve voornoemde Motie “krantje croissantje”.

Op grond van het rapport ‘Een bloeiende creatieve industrie in een levendige stad’ en de ‘Ontwikkelvisie 2e Daalsedijk’ zal het bestaande aantal vierkante meters voor de creatieve sector in het gebied voor de lange termijn grofweg worden behouden en mogelijk verder worden uitgebouwd met als ondergrens 3600 m2 vvo. Gebruikers die passen in het toekomstige beeld van Wisselspoor, zoals UCo en De Plaatsmaker (met onderhuurders als het meerjarig gesubsidieerde Theatergezelschap Aluin in Concordiastraat 67a), kunnen blijven zitten onder het voorbehoud dat de partijen overeenstemming bereiken over de contractuele voorwaarden. Deze gebruikers zijn geworteld in de wijk en dragen al jaren bij aan de maatschappelijk en economisch waardevermeerderende placemaking in het gebied. Een gemengde bestemming van de creatieve bedrijfsverzamelgebouwen (broedplaatsen) wordt gestimuleerd, waarbij naast de creatieve bedrijvigheid ook ondergeschikte horeca, kantooractiviteiten en detailhandel wordt toegelaten. Daarnaast behoort het toevoegen van een passende culturele voorziening in het gebied tot de mogelijkheden, aanvullend op de kleinschalige voorstellingen in de zaal van Aluin in Concordiastraat 67a.

De bestaande gebouwen in het gebied zijn bij uitstek geschikt voor het behoud en mogelijke uitbreiding van de huisvesting van creatieve bedrijvigheid en een eventuele culturele voorziening, ook omdat de huur in deze gebouwen voor dergelijke (al dan niet vanuit cultuurbudget gesubsidieerde) functies op een aantrekkelijk niveau gehouden kunnen worden. Wat betreft de niet-woninggerelateerde functies zal worden gezocht naar functies die geen grote verkeersaantrekkende werking hebben, zoals de genoemde culturele voorziening en creatieve bedrijven en organisaties. Dit om het gebied zoveel mogelijk autoluw te houden. De categorisering van verschillende type broedplaatsen uit het rapport ‘Een bloeiende creatieve industrie in een levendige stad’ biedt daar handvatten toe. Atelierwoningen In de nieuwbouwblokken kan gedacht worden aan betaalbare, individuele atelierwoningen, waar kunstenaars en creatieve ondernemers kunnen werken aan huis. Naar dit type woningen is vanuit de creatieve sector veel vraag en te weinig aanbod in de stad. NB: Onder creatieve sector en creatieve bedrijvigheid wordt in deze paragraaf verstaan de hele breedte van het creatieve domein, van experimenteel en autonoom werkende kunstenaars tot hoofdzakelijk op de markt gerichte creatieven zoals architecten en grafisch vormgevers.

Bedrijven In het plangebied is lichte bedrijvigheid toegestaan, (bedrijven uit categorie 1 en 2 en op een enkele plek categorie 3). Daarnaast is aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte kantoorruimte toegestaan, waarbij zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan. Het reeds bestaande kantoormetrage kan blijven. Afspraken in regionaal verband concentreren binnen Utrecht kantoorontwikkeling op de locaties Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Daarom is ontwikkeling van nieuwe kantoren in Werkspoor niet mogelijk. Wat betreft de niet-woninggerelateerde functies zal gezocht worden naar functies als jonge creatieve bedrijven die geen grote verkeer aantrekkende werking hebben. Dit om het gebied zoveel mogelijk autoluw te houden. 3.1.4 Hotel De marktruimte voor nieuwe hotels in Utrecht wordt de komende 3 jaar (2019, 2020 en 2021) ruimschoots overtroffen. Na toevoeging van bestaande plannen voor ca. 1.500-1.800 nieuwe hotelkamers bovenop de huidige capaciteit van ca. 2.000 kamers maken we een pas op de plaats en worden vooralsnog geen nieuwe hotels toegestaan. De Utrechtse hotelmarkt kan hiermee letterlijk op adem komen en absorptievermogen tonen. In 2022 kan dan worden bezien wat de daadwerkelijke effecten zijn van de snelle capaciteitsverruiming op de bestaande hotels in de markt.

Op basis van het recente marktonderzoek van Bureau Stedelijke Planning scherpen we de vermelde criteria nader aan en sturen we op een onderscheidende, kwalitatieve ontwikkeling. We willen voor bijzondere concepthotels met maximaal 50 kamers en bijzondere doelgroephotels een uitzondering kunnen maken (‘nee, tenzij’), omdat deze in Utrecht beperkt aanwezig zijn en een unieke toevoeging op het bestaande aanbod kunnen vormen. Om voor een uitzondering in aanmerking te komen, dient aan alle van de volgende criteria te worden voldaan: • Locatie: het hotel biedt duidelijke meerwaarde aan een gebiedsontwikkeling of is in een monumentaal of bijzonder pand gehuisvest. • Kwaliteit initiatiefnemers: harde toezegging van ontwikkelaar en exploitant voor de realisatie van het hotel, waarbij bewezen referenties zijn van reeds gerealiseerde plannen. • Segmentatie: bedient aantoonbaar een eigen doelgroep met voor Utrecht aanvullende hotelconcepten (eigen businessplan en marktonderzoek met inzicht in vraag, aanbod en onderscheidend vermogen zijn verplicht), zodat hiermee in een kwalitatieve verbreding van het aanbod wordt voorzien.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

17

:

Ontsluiting 2e Daalsedijk

18

•

Duurzaamheid: het concept is bij voorkeur alternatief aanwendbaar (bijvoorbeeld om te vormen naar woningen) en draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de ambitie Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen. Dat kan bijvoorbeeld door invulling te geven aan sociaal ondernemerschap (social return), gezonde horeca, faciliteren van gezonde mobiliteit, het beperken van hinder voor de buurt en het creëren van voordelen voor de buurt. Het initiatief ook bij aan de duurzame verstedelijking van Utrecht door een energieneutrale exploitatie, het bijdragen aan de regionale circulaire economie, en het natuurinclusief en klimaatadaptief (her)-ontwikkelen van het gebouw.

De definitie van een bijzonder concepthotel is een middelgroot hotel van maximaal 50 kamers, met een uitzonderlijke invulling van het concept, dat zowel voor directe omwonenden als bezoekers aantrekkelijk is en met ten minste een andere publieksfunctie dan alleen logies. De definitie van een bijzonder doelgroephotel is een (keten)hotel met een uitzonderlijke invulling van het concept, dat vanuit een onderscheidend thema een voor Utrecht specifieke doelgroep weet te bedienen. Voor beide uitzonderingen geldt dat ze nadrukkelijk kunnen voorzien in een eigen vraag en de markt zodoende verruimen en hiermee aanvullend gaan functioneren op het bestaande hotelaanbod. 3.1.5 Welzijn en gezondheid Maatschappelijke voorzieningen lenen zich uitstekend voor de beoogde functiemening en kunnen ook een plek krijgen in Wisselspoor. Bestaande gebouwen zijn daar heel geschikt voor, ook omdat de huur in deze gebouwen voor dergelijke functies op een aantrekkelijk niveau gehouden kunnen worden. Welzijn In de buurt zelf en in omliggende buurten en wijken van Wisselspoor zijn (maatschappelijke) voorzieningen dichtbij. Een eventueel aanvullende vraag vanuit de nieuwe bewoners van Wisselspoor kan worden bediend door de bestaande (maatschappelijke) voorzieningen, zoals Buurtcentrum De Uithoek en De Oase. Gezondheid en zorg Per 1.000 woningen is ongeveer een halve huisarts nodig.

Mede daarom is een gezondheidscentrum mogelijk gemaakt in deelgebied 1 van Wisselspoor. De inschatting is dat de ontmoetingsvoorzieningen met ondersteuning en zorg (dagbesteding) in de wijken West en Noordwest de toename aan bewoners vanuit Wisselspoor kunnen opvangen. Er is hiervoor geen extra ruimte nodig in het Wisselspoorgebied. De nieuwe buurt Wisselspoor gaat ondersteund worden vanuit het Buurtteam Ondiep/Pijlsweerd en vraagt geen extra locatie in Wisselspoor. 3.1.6 Onderwijshuisvesting Door de toename van woningen in Wisselspoor neemt de behoefte aan onderwijshuisvesting in dit gebied toe. Het uitgangspunt voor primair onderwijs is dat kinderen in de eigen buurt naar school kunnen gaan. In de wijk Noordwest is er voor onderwijshuisvesting geen overcapaciteit waarvan gebruik gemaakt kan worden. Onbekend is of de huidige scholen in de buurt van de 2e Daalsedijk willen (onderwijs) en kunnen (ruimte) uitbreiden. In de Cartesiusdriehoek wordt de behoefte aan onderwijshuisvesting afgestemd op dat gebied en de nieuwbouw van de 2e Daalsedijk. Een aandachtspunt hierbij is dat de nieuwe bewoners met kinderen liefst meteen gebruik moeten kunnen maken van de nieuwe onderwijsvoorziening. De ligging van het gebied maakt de locatie Wisselspoor geschikt voor vervolgonderwijs. De vestiging van vervolgonderwijs wordt mogelijk gemaakt.

3.1.7 Sport In de 2e Daalsedijk-buurt is geen behoefte aan formele sportvoorzieningen zoals sportvelden, gymzalen of sporthallen. In de omliggende buurten is naar verwachting voldoende sportruimte om ook de nieuwe bewoners uit Wisselspoor te laten sporten. In de Cartesiusdriehoek wordt waarschijnlijk een sporthal toegevoegd. Voor sportvelden wordt verwezen naar het sportpark Marco van Basten en sportpark Wesley Sneijder. De zwembaden de Kwakel en Den Hommel zijn goed te bereiken voor bewoners van de wijk Noordwest. In het Spoorpark, welke via de onderdoorgang ook doorloopt aan de zijde van de Cartesiusdriehoek is ruimte voor informele sporten zoals bootcamp en thai chi.

3.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting De Amsterdamsestraatweg is de belangrijkste toegangsweg naar het gebied. Het Wisselspoor is met de auto alleen te bereiken via smalle eenrichtingsstraten in de Daalsebuurt. Om het rustige karakter van de woonstraten in de Daalsebuurt te behouden, is een autoluw karakter randvoorwaarde voor de toekomstige ontwikkelingen van het Wisselspoor. Zo mag de totale verkeersdruk in de plansituatie (Bloemenbuurt en ontwikkeling 2e Daalsedijk deelgebied 1 t/m 4) maximaal 5.800 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Inprikkers zullen het grootste deel van het autoverkeer naar het plangebied dirigeren en ontsluiten elk een deel van het nieuwe programma, dusdanig dat een goede spreiding van het verkeer over de bestaande woonstraten gewaarborgd wordt. De inprikkers zijn alleen voor nood- en hulpdiensten met elkaar verbonden. Een deel van het nieuwe programma in de zuidelijke punt wordt voor een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld starters, ouderen) en volledig autovrij. Tussen de inprikkers komen twee verkeerskundige autoknips op de 2e Daalsedijk. Eén tussen de Knopstraat en Papaverstraat en een autoknip tussen de Goudsbloemstraat en Jasmijnstraat. De Tweede Daalsedijk is een woonstraat waarbij een goede oversteekbaarheid en leefbaarheid centraal staat.

Door het toepassen van knips wordt autoverkeer afgeremd en ontstaat ruimte voor langzaam verkeer en verblijven. De knips worden opengesteld voor vrachtverkeer, waardoor vrachtverkeer via de 2e Daalsedijk het plangebied in- en uitrijdt. De knips worden zodanig uitgevoerd dat het voor vrachtverkeer mogelijk wordt om via een vrachtwagensluis door te rijden, maar voor auto’s niet. Hierdoor blijft de situatie met betrekking tot vrachtverkeer in de dwarsstraten van de Bloemenbuurt ongewijzigd. Fietsen Voor fietsers loopt de hoofdfietsroute door het Spoorpark. Deze route sluit aan op de 2e Daalsedijk, de Amsterdamsestraatweg en een fietstunnel richting de Cartesiusdriehoek. Via een nieuwe tunnel onder het spoor zal het Wisselspoor voor voetgangers en fietsers een directe verbinding krijgen met de Cartesiusdriehoek. Een mogelijke tweede tunnel richting de 1e Daalsedijk is, op dit moment, nog onzeker. De alternatieve route loopt via de Dijkstraat richting de Amsterdamsestraatweg. De maatvoering en inrichting van de fietsroute dient te voldoen aan de eisen van een hoofdfietsroute. Er moeten voldoende zeer toegankelijke en uitnodigende inpandige fietsenstallingen gerealiseerd worden in de appartementengebouwen zodat de openbare ruimte niet helemaal vol komt te staan met fietsen en bewoners laagdrempelig gebruik kunnen maken van de fiets.

Fietsparkeren voor bezoekers moet voorzien worden in de openbare ruimte met voldoende fietsparkeervoorzieningen. Hierbij hanteren we een norm van 0,5 per woning, waarbij dubbelgebruik met andere functies mogelijk is.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

19

1.

rk

apa

lian

u g. J Om

Bl

oe

Werkspoorkwartier

m

en

bu

ur

t

Cartesiusdriehoek

2e

Schepenbuurt

Da a

lse

di

jk

2e Daalsedijk betaald parkeren (A2) Cartesiusdriehoek betaald parkeren (A2) Nieuw gebied betaald parkeren (B1) Draagvlakmetingen uitvoeren voor betaald parkeren (B1) Geen betaald parkeren Parkeerplattegrond Utrecht (gemeente Utrecht)

20

Parkeerplattegrond Utrecht (Gemeente Utrecht)

bouwblok. Openbaar vervoer Het gebied wordt per openbaar vervoer ontsloten via de bestaande bushaltes en buslijnen op de Amsterdamsestraatweg. De loopafstand tussen de 2e Daalsedijk en de Amsterdamsestraatweg is ruim 100 meter. Op de Amsterdamsestraatweg halteren 2 buslijnen, te weten; buslijn 3 (Utrecht Centraal - Zuilen) en buslijn 120 (Utrecht Centraal - Amsterdam Bijlmer Arena). Daarnaast ligt het plangebied op fietsafstand van het Centraal Station en Station Zuilen, dit maakt de combinatie fiets-OV aantrekkelijk vanwege de ligging van het gebied en de goede fietsverbindingen naar beide stations. Parkeren Vanwege de goede bereikbaarheid per fiets, te voet en via openbaar vervoer én de wenselijkheid om het gebied zo veel mogelijk autoluw te ontwikkelen is voor de 2e Daalsedijk het uitgangspunt dat de minimale parkeernorm, uit de nota ‘Stallen en Parkeren 2013’, ook de maximum parkeernorm is voor het gehele plangebied. Gelijktijdig met de ontwikkeling wordt betaald parkeren ingevoerd voor het gehele plangebied. Om invulling te geven aan de ambitie om een zo autoluw mogelijk karakter, en daardoor de auto verkeersdruk zoveel mogelijk te beperken, wordt een parkeerregime volgens A2-norm voorgesteld. Het A2-parkeerregime biedt de mogelijkheid om 10% lagere autoparkeernormen te hanteren en iets hogere parkeertarieven, waardoor de verkeersgeneratie lager wordt.

Het invoeren van een A2-regime vereist een functioneren van het plangebied als centrumgebied. Daarbij moet worden aangetoond: • De centraal stedelijke ligging van het plangebied, dat wil zeggen: nabijheid van Utrecht Centraal en het stadscentrum, voldoende voorzieningen in de nabijheid en een relatief grote afstand ten opzichte van de Ring Utrecht. • Goede ontsluitingsroutes voor fiets en voetganger en voldoende ruimte voor fietsparkeren voor bewoners, werkenden en bezoekers én deelauto’s. • Het organiseren van voldoende deelauto’s en actief integraal parkeerbeheer bestaande uit voldoende ruimte -eventueel met dubbelgebruik- voor de beoogde doelgroepen (naar tijd en plaats) en passende tarieven gericht op beperking autoverkeer en tegengaan van uitwijkgedrag naar omliggende buurten. In het vigerende parkeerbeleid gaan we ervan uit dat een A2-gebied wordt omringd door B1-gebied. In ieder geval moet een eventueel effect op naastgelegen gebieden worden afgewogen bij de planvorming.

Binnen de parkeergebouwen is een deel openbaar toegankelijk voor bezoekersparkeren. Het overige deel is gereserveerd voor bewoners en ondernemers. Parkeerplekken voor deelauto’s kunnen eventueel deels op straat gesitueerd worden, mits dit niet ten koste gaat van de belevings- en gebruikskwaliteit van de openbare ruimte. Zo ontstaat een autoluwe wijk, waar vrijuit gefietst, gewandeld en gespeeld kan worden. Ook aantrekkelijk zijn Mobility as a Service (MaaS) oplossingen inclusief ruimte voor eventuele haal- en brengservices (HUB-voorzieningen). Dit is een belangrijk onderdeel van het bijzondere maatwerk. MaaS betekent dat de mobiliteitsoplossingen in ieder geval digitaal beschikbaar moeten zijn en verschillende mobiliteitsoplossingen worden aangeboden (fiets, deelauto, bakfiets, etc). Het systeem moet adaptief zijn, wat betreft de mobiliteitsvormen, maar ook wat betreft aanbieders. De behoefte aan gedeelde mobiliteit in plaats van gebruik van de eigen auto moet bij de bewoners en gebruikers in het plangebied steeds worden gestimuleerd. Dit betekent onder andere dat er in het begin een overmaat aan oplossingen moet worden aangeboden.

Als uitwerking van het MaaS-principe zal de exploitant bij de oplevering van het gehele plangebied in ieder geval 22 parkeerplaatsen voor elektrische deelauto’s en 10 deelauto’s voor de eigenaren/bewoners van de woningen in het plangebied realiseren. Om te voorkomen dat er door de ontwikkeling van het plangebied 2e Daalsedijk/ Wisselspoor parkeeroverlast ontstaat in de aangrenzende buurten, zullen de parkeertarieven voor het bezoekersparkeren van het plangebied ongeveer gelijk zijn als de parkeertarieven van de aangrenzende buurten Door de gemeente zullen geen straat parkeervergunningen voor langparkeerders worden verstrekt. De exploitant is verplicht hierover op duidelijke wijze te communiceren met kopers/huurders van het bestaande en door hem nieuw te realiseren vastgoed. Langparkeerders komen ook niet in aanmerking voor een straatvergunning in de omliggende buurten.

Parkeren voor auto en fiets wordt binnen de bebouwing opgelost (zowel voor bezoekers als voor bewoners en andere gebruikers van het gebied). De geparkeerde auto’s zijn niet zichtbaar vanuit het openbaar gebied. Hierdoor wordt het overgrote deel van het gebied ontzien van autoverkeer en geparkeerde auto’s op straat. De (gezamenlijke) fietsenstalling van woningen is zeer eenvoudig te bereiken vanuit de woningen en is (nagenoeg) direct verbonden met de openbare ruimte. De gebruikskwaliteit van de openbare ruimte wordt op deze manier versterkt en er kan een grotendeels autovrije buitenruimte ontstaan. Parkeren wordt zo veel mogelijk uit het zicht opgelost binnen een bepaald bouwblok, in parkeergebouwen of in (half )verdiepte parkeergarages onder het

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

21

3.3 Ruimtelijk Identiteit De ontwikkeling van het Wisselspoor voegt een bijzonder stedelijk milieu toe aan de stad. Het plangebied zal in de komende jaren van bedrijventerrein geleidelijk transformeren naar gemengd stedelijk gebied en geeft daarmee een gebied met een sterke eigen identiteit terug aan de stad. De bijzondere buitenruimte en monumentale gebouwen worden zichtbaar en toegankelijk. Bedrijventerrein 2e Daalsedijk verandert hiermee van een onzichtbare plek in een levendig gebied waar wonen, werken en cultuur samenkomen en elkaar versterken. Het ruige en industriële karakter, de aanwezige cultuurhistorische bebouwing en de beeldbepalende elementen in de buitenruimte worden omarmd en dienen als uitgangspunt voor de in te zetten ontwikkeling van het gebied. Het gebied krijgt een eigen karakter en identiteit, waarmee een nieuw leefmilieu wordt toegevoegd aan de stad. De industriële sfeer wordt versterkt door behoud van de cultuurhistorische gebouwen en door een bijzondere inrichting van de openbare ruimte.

4 gem. 5

4

gem. 5

3 4

gem. 5

Aantal bouwlagen gemiddeld 5 = 3-7 bouwlagen gemiddeld 7 = 5-8 bouwlagen, en 5-10 bouwlagen indien alzijdig/solitair bouwblok * hoogteaccent 10 lagen

Één bouwhoogte binnen één bouwblok is niet toegestaan

Door herbestemming van de karakteristieke historische panden kunnen deze gebouwen een waardevolle bijdrage leveren aan de ontwikkeling van het gebied. Bijzondere (creatieve) programma’s die in de cultuurhistorische gebouwen een plek krijgen dragen bij aan de bekendheid van de plek en versterken het imago van het gebied. De industriële gebouwen en de bijzondere elementen in de buitenruimte nodigen uit om het plangebied te ontwikkelen tot een openbare plek met een bijzondere betekenis voor de stad: een binnenstedelijk woonwerkmilieu dat zowel door het maken van nieuwe openbare ruimte als door toevoeging van bijzondere functies en programma’s waarde toevoegt aan de stad.

3

4 gem. 7

*

gemiddeld 5 bouwlagen

gemiddelde bouwlagen zijn communicerende vaten

22

Deze uitgangspunten zijn beschreven in de Ontwikkelvisie ‘2015’. Het voorliggende Ontwikkelkader voor deelgebied 2-4 vormt een nadere uitwerking en concretisering van de Ontwikkelvisie die een globaal en abstract karakter heeft. Het Ontwikkelkader voor deelgebied 2-4 sluit naadloos aan op het Ontwikkelkader voor deelgebied 1. De concretisering is bedoeld als de ruimtelijke vertaling van de algemene uitgangspunten waarmee het gewenste aantrekkelijke en gedifferentieerde stedenbouwkundige beeld kan worden bereikt en geborgd. Deels zijn keuzes vastgelegd en deels zijn deze nog opengelaten. Er zijn ‘spelregels’ toegevoegd waar de bebouwing aan moet voldoen. Hiermee blijft flexibiliteit behouden en wordt voorkomen dat bij de nadere uitwerking onnodige beperkingen ontstaan. Daarnaast zijn uitgangspunten voor de openbare ruimte opgenomen, waarin de ambities en eisen ten aanzien van mobiliteit, duurzaamheid en klimaatbestendigheid zijn verwerkt. Een open plint aan de zijde van het fietspad dient een optimale relatie te leggen tussen de bebouwing en de openbare ruimte. Woonruimtes of andere levendige functies moeten van de plek een prettige en veilige omgeving maken. Inpassing bestaande gebouwen De bestaande gebouwen worden bijna allemaal behouden en verhuurd of krijgen een nieuwe bestemming.

De drie bedrijfspanden aan de 2e Daalsedijk zonder cultuurhistorische waarde worden deels ingepast in de verkaveling en blijven onderdeel van het plangebied. Door herbestemming van de karakteristieke historische panden kunnen deze gebouwen een waardevolle bijdrage leveren aan de ontwikkeling van het gebied. Bijzondere (creatieve) programma’s die in de cultuurhistorische gebouwen een plek krijgen dragen bij aan de bekendheid van de plek en versterken het imago van het plangebied.

Het programma kan van tijdelijke of permanente aard zijn. Juist dit soort creatieve of culturele programma’s zijn van belang voor de overgang van werkgebied naar een gebied waar men ook zou willen wonen. Het plangebied zal een ander karakter krijgen dan de bestaande Daalsebuurt, zoals dat in de huidige situatie ook al het geval is. Het contrast tussen de kleine arbeiderswoningen en de grote industriële bebouwing vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de locatie. Ook in de buitenruimte wordt ingezet op een ‘eigen’ identiteit die uitgaat van de aanwezige materialen en karakteristieken in het gebied. De bijzondere cultuurhistorische bebouwing in het gebied, maar ook de recentere bedrijfsbebouwing, geven het gebied een spannend karakter. De bestaande gebouwen zijn gelijkmatig over het gebied verspreid waardoor er op iedere plek een verrassende mix ontstaat tussen bestaande en nieuwe bebouwing. Aan de 2e Daalsedijk zijn drie bedrijfsgebouwen gesitueerd, twee zullen ingepast worden in de verkaveling. Zodat op die plek de ruimtelijkheid en luchtigheid van de bestaande bebouwing behouden blijft en er op deze plek een spannende verkaveling ontstaat. Afwisseling korrelgrootte Het Wisselspoor deelgebied 2-4 sluit aan bij deelgebied 1.

Een goede aansluiting op de kleine korrel van de Daalsebuurt vormt evenals in Wisselspoor deelgebied 1 een belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van het Wisselspoor deelgebied 2-4. Meer richting het spoor en de punt van het gebied bij het Spoorpark, krijgt de bebouwing een grootschaliger karakter aansluitend bij de stoere industriële hallen en bij het Spoorpark. Tussen de bestaande bedrijven en de cultuurhistorische bebouwing ontstaat ruimte om grondgebonden stadswoningen en appartementen toe te voegen. Binnen het ruimtelijk raamwerk liggen ontwikkelvelden die in een later stadium met bouwblokken verkaveld worden. De nieuwe bouwblokken worden ingevuld met een mix van stadswoningen, appartementen en studentenwoningen, economische en culturele functies die passen bij het gemengd stedelijk milieu. In korrel en bouwhoogte sluit de nieuwe bebouwing langs de 2e Daalsedijk aan bij de bestaande eengezinswoningen langs de 2e Daalsedijk. Hier zal de bebouwing daarom met name worden ingevuld met grondgebonden stadswoningen. In het gebied daarachter, meer richting het Spoorpark, zal de stedelijkheid en de korrelgrootte toenemen. De gemiddelde bouwhoogte bestaat uit vijf lagen met hogere delen aan het Spoorpark en lagere delen aansluitend op het middengebied. Hier bevinden zich appartementen in een mix van koop en huur van diverse afmetingen.

De hogere bouwdelen zullen vanuit het noorden richting de zuidhoek oplopen. In deze hoek zullen de kleinere woningen voor studenten en starters komen. Deze doelgroep past ook bij het meest zuidelijk gelegen Spoorpark. Dit is een autovrij gebied waar de bewoners geen eigen autobezit hebben. De verkaveling in het zuidelijke deel vanaf de Wagenmakerij is een verkavelingsopgave met een integrale architectonische component. Een spannende aansluiting op de Wagenmakerij en de overgang naar het Spoorpark verdienen in een volgende fase een zorgvuldige stedenbouwkundige en architectonische uitwerking. De verkaveling van dit zuidelijke deel moet goed aansluiten op de verkaveling ten noorden van de Wagenmakerij. De bouwhoogtes en korrelgrootte sluiten op elkaar aan waarbij het karakter in zuidelijke richting steeds stedelijker wordt. Het fietspad door het Spoorpark dient zorgvuldig ingepast te worden met aandacht voor valwinden en het continue groene karakter van het fietspad. De afstand van de hekwerken op de rand van het plangebied tot de nieuwbouw is minimaal 20 meter. Een open plint aan de zijde van het fietspad dient een optimale relatie te leggen tussen de bebouwing en de openbare ruimte. Woonruimtes of andere levendige functies moeten van de plek een prettige en veilige omgeving maken.

Ruimtelijk raamwerk Aan de kant van de Daalsebuurt wordt het langgerekte plantsoen verbreed en worden op verschillende plaatsen grote openbare tuinen, pocket parks toegevoegd aan het openbaar groen. De pocket parks krijgen elk een eigen karakter en programma. Het ruige Spoorpark, gelegen langs het spoor, verbindt de hotspots en bebouwing met cultuurhistorische waarde. In het Spoorpark liggen verschillende oude spoorelementen, rails, bielzen en andere industriële relicten. Het park heeft een open karakter en geeft op verschillende plekken mooie doorzichten naar de achterliggende spoorlijnen, de Dom en het centrum. De cultuurhistorische gebouwen aan het Spoorpark worden ruimtelijk en programmatisch verbonden met het park. De straten tussen het plantsoen aan de 2e Daalsedijk en het Spoorpark verbinden het groen met elkaar. De straten kunnen een verschillend karakter hebben afhankelijk van het te realiseren programma/bouwhoogte en de exacte ligging is nog flexibel. Een informele route midden door het plangebied, parallel aan het spoor, verbindt alle ontwikkellocaties met elkaar. De route is geen continue lijn, maar verspringt en verrast. Het ruimtelijk raamwerk waarborgt de gewenste samenhang, de flexibele invulling van de ontwikkelvelden zorgt voor diversiteit.

Het ruimtelijk raamwerk wordt gevormd door de bestaande bedrijfsbebouwing, de cultuurhistorische gebouwen, de ontsluitingsstructuur en de groenstructuur. Samen vormen deze structuren het kader waarbinnen de gewenste transformatie kan plaatsvinden. Bouwhoogte De bouwhoogtes in het Ontwikkelkader zijn grotendeels overgenomen uit de Ontwikkelvisie met dit verschil dat de maximale bouwhoogtes nu vertaald zijn naar gemiddelde bouwhoogtes om een gevarieerder beeld te krijgen en om de kleine korrel te benadrukken. In de zuidoosthoek is de bouwhoogte verlaagd van maximaal 8 lagen naar gemiddeld 7 bouwlagen. In het middengebied is de bouwhoogte gedeeltelijk van maximaal 3 naar maximaal 4 bouwlagen gegaan. Een gemiddelde bouwhoogte wil zeggen dat bij een bouwhoogte van 5 bouwlagen de bouwhoogte kan variëren tussen de 3 en 7 bouwlagen. Dit middel wordt ingezet om een gevarieerder beeld met een kleinere korrel te kunnen realiseren. De gemiddelde bouwhoogte gaat uit van communicerende vaten: als in een bouwblok 5 in plaats van 7 bouwlagen gebouwd worden, dan moet daar op een andere plek in het bouwblok 3 bouwlagen tegenover staan. Door middel van hoogtescheidingslijnen op de verbeelding van het bestemmingsplan worden de gemiddelde bouwhoogtes aangegeven. In de Ontwikkelvisie wordt gesproken over een hoogteaccent van maximaal 10 bouwlagen. Deze is gesitueerd in de zuidoosthoek.

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

23

proefverkaveling Wisselspoor deelgebied 2-4 zowel openbare ruimte als gebouwen zijn indicatief

24

proefverkaveling Wisselspoor deelgebied 2-4 zowel openbare ruimte als gebouwen zijn indicatief

Ontwikkelkader 2e Daalsedijk deelgebied 2 t/m 4

25

6.6 meter

Margezone

10.0 meter

Profielen en bouwlagen De profielen van de openbare ruimte komen overeen met de profielen uit deelgebied 1. Bij de verschillende bouwhoogtes horen verschillende profielen. Met het verkavelen van de ontwikkelvelden moeten de vorm van de bouwblokken, de exacte bouwhoogtes en de breedte van de profielen op elkaar afgestemd worden. Voor de profielen gelden de onderstaande spelregels, waarbij op de koppen van de blokken kan worden afgeweken in de hoogte. De bouwhoogte mag nooit hoger worden dan de maxinale bouwhoogte in het bestemmingsplan. • Een lage bebouwingshoogte maakt het mogelijk de woonstraten smal en intiem te maken met een breedte van 6,6 meter voor een autovrije woonstraat. De maximale bouwhoogte bij 6,6 meter breedte is 3 lagen. Aan de koppen van de smalle woonstraat mogen de woningen hoger zijn op plekken waar de bouwhoogte dit toelaat. Een dergelijke verhoging moet proportioneel zijn, dat wil zeggen in verhouding met het profiel en met de lengte van de straat. • Bij een hogere bouwhoogte wordt een autovrije straat van 10 meter breed gehanteerd. De maximale hoogte is aan beide zijden 4 lagen, waarvan 1 zijde een set back moet hebben. Aan de koppen van de 10 meter brede straat mogen de woningen hoger zijn op plekken waar de bouwhoogte dit toelaat.

Een dergelijke verhoging moet proportioneel zijn, dat wil zeggen in verhouding met het profiel en met de lengte van de straat. • Voor de straten met autoverkeer wordt er uitgegaan van een breedte van 13 meter. De maximale bouwhoogte bedraagt hier 5 en 6 bouwlagen of 7 en 4 bouwlagen, met een set back vanaf de 5e verdieping. Aan de koppen van de 13 meter brede straat mogen de woningen hoger (in proportionele verhouding) zijn op plekken waar de bouwhoogte dit toelaat. • Aan het Spoorpark is de maximale bouwhoogte gelijk aan de maximale bouwlagen van het ontwikkelveld. • Bij delen in de verkaveling waar een nieuw aanvullend profiel wordt toegevoegd, moet het profiel worden afgestemd op de bouwhoogte.