MET WIJZIGINGEN Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein (p66, 73 en 75)
Tekst van het document
Uitgangspunten beeldkwaliteit
Context van de ruimtelijke opzet Welgelegen e.o. De bebouwing sluit aan bij de ruimtelijke context van de omgeving. Deze context is samengevat • Licht, lucht en ruimte staan centraal. • In de openbare ruimte is de groene kwaliteit randvoorwaardelijk. Rust en samenhang ontstaan door de toepassing van robuuste, onopvallende materialen en eenvoudige, maar goed te beheren details. • De uitstraling van de plinten wordt versterkt: bij nieuwbouw de realisatie van een open en levendige plint, en bij transformatie van
• •
bestaande gebouwen het verbeteren en verlevendigen van de plint en de aansluiting van de bebouwing op zijn omgeving, bijvoorbeeld bij entrees, liften en bergingen. Robuuste groenstructuren, zowel binnen de (half-)open blokken als in de openbare ruimte rondom de woning. Het groen vormt de drager van het bebouwingscluster. Grote samenhang tussen het ontwerp van de bebouwing, de openbare ruimte en de groenstructuur, zowel op het schaalniveau van de wijk, het ensemble als de architectonische eenheid.
Algemene uitgangspunten i.r.t. de stedenbouwkundige opzet: • Vormgeving van de gebouwen draagt bij aan de samenhang van het ensemble: de gebouwen zijn in vormgeving ‘familie’ van elkaar. • Er is aandacht voor zichtrelaties, met afwisselend korte en lange zichtlijnen. • Er is variatie in woningtypen, bebouwingshoogte en de verhouding tussen bebouwing en groene ruimte, waardoor open en halfopen ruimten ontstaan. • Nieuwe gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm en worden alzijdig ontworpen. • Repetitie en ritmiek, zowel in stedenbouwkundige opzet als de architectuur van de gevels. • De plint van gestapelde bebouwing legt de relatie tussen woning en openbaar gebied. Evenwicht in het ontwerp • Het bouwwerk (of een ingreep aan een bestaand bouwwerk) is harmonieus van hoofdvorm, afmetingen en verhoudingen. Zowel op zichzelf als in relatie tot de omgeving. • Het ontwerpconcept is helder en overtuigend, zonder dat de aantrekkingskracht van het bouwwerk verloren gaat door simpelheid of een te veel aan gelijkvormigheid. • De menselijke maat is leidend, met een duidelijke hiërarchie, zonder een overmaat aan ingrediënten.
39 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
• • •
Verwijzingen en associaties naar bouwstijlen en architectuurprincipes worden consequent en zorgvuldig toegepast. Gevels en plinten zijn representatief vormgegeven met een duidelijke oriëntatie op -en interactie met- de openbare ruimte. Afleesbaarheid van de individuele woning binnen een ensemble.
Inclusief • Overgangen tussen openbaar en privé zijn zorgvuldig vormgegeven en bevorderen sociale interactie. • Een nieuwe ontwikkeling stimuleert gemeenschapszin, ontmoeting en sociale interactie, met aandacht voor sociale veiligheid en toegankelijkheid (zowel binnen het gebouw als daarbuiten). • De inrichting van buitenruimte sluit aan op omliggende structuren en is herkenbaar, aantrekkelijk, duurzaam, robuust en beheersbaar. Schaal, maat en inrichting zijn afgestemd op diverse doelgroepen en leeftijdscategorieën. • Nieuwe ontwikkeling zijn ook natuurinclusief: zowel gebouw als buitenruimte bieden ruimte aan biodiversiteit en gaan een relationele interactie met elkaar aan. Aansluiten bij bestaand karakter van de wijk en de bebouwing • Bij verduurzaming en transformatie dienen de bestaande kwaliteiten te worden behouden, zoals de eenheid van het ensemble, de transparantie en/of plasticiteit van de gevel en de aanwezige, repeterende elementen. • Uitbreidingen aan/op bestaande gebouwen vormen een integraal ontworpen en evenwaardige toevoeging aan het gebouw, waarbij de onderlinge samenhang van het bestaande ensemble en de oorspronkelijke stedenbouwkundige configuratie afleesbaar blijft. • Bij herbestemming is sprake van een relatie met de historische betekenis en de wijze waarop het bouwwerk gemaakt is.
Waardevolle stijlkenmerken en elementen van een bestaand gebouw of een buitenruimte worden gerespecteerd.
• •
De architectonische opzet (eenheid of individualiteit) blijft behouden bij functionele splitsing, samenvoeging of uitbreiding. Bij renovatie worden oorspronkelijke stijl, gevelindeling en kenmerkende details gerespecteerd of hersteld.
Hoogwaardig tot in detail • Gebouwen en buitenruimten worden hoogwaardig uitgewerkt met blijvende kwaliteit. • Materialen, textuur, kleuren en detailleringen worden consistent toegepast, passen bij de aanwezige of gekozen architectuurstijl en zijn in harmonie met de karakteristiek van de directe omgeving. • De gevels hebben een heldere ritmiek met regelmatige/heldere vormen. Gevels met plasticiteit, door bijvoorbeeld in- en uitspringende balkons, galerijen, glasvlakken, luifels of andere zich herhalende gevelelementen. Doelmatig met materiaal • Eenvoudige materialen met subtiele detaillering in specifieke bouwdelen. Hoe minder materiaalgebruik hoe beter (‘less is more’). Er is rekening gehouden met het uitgangspunt om de hoeveelheid en impact van materialen zoveel mogelijk te beperken. • Er is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame, biobased, hergebruikte en/of circulaire materialen. • Materialen en detaillering zijn zo gekozen dat ze doelmatig te onderhouden zijn en aantrekkelijk verouderen. Voorkom versnippering. • Voorzieningen ten behoeve van bijvoorbeeld afval, verkeer of energie zijn zorgvuldig stedenbouwkundig en landschappelijk ingepast, waar mogelijk inpandig. Een ingreep in de buitenruimte staat nooit op zichzelf. Rust en een logische samenhang zijn het uitgangspunt.
40 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Groene raamwerk Welgelegen-Zuid in verbinding met de omgeving fase 2
41 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Inpassing in de omgeving
Groene long van Welgelegen
Het behouden van de bomen in de groene long en het verbinden van het Hommelbos tot aan het rondje Stadseiland is een belangrijk uitgangspunt. Om die reden is gekozen voor losse torens in het groen, waardoor voldoende openbare ruimte overblijft om de beleving en kwaliteit van het groen te behouden. De positionering van de torens is zo gekozen dat de bestaande bomen in de groene long (Visie Welgelegen 2014) zoveel mogelijk behouden blijven en ruimte wordt gecreëerd voor een groene binnenwereld in het hart van het plan. Ondanks de groene kwaliteit aan de randen van het plangebied, domineert de auto in de huidige situatie de openbare ruimte. De volledige groene kwaliteit zoals omschreven in de Visie Welgelegen, kan alleen worden gecreëerd als de auto (gefaseerd) aan het zicht wordt onttrokken. Voor de nieuwbouw wordt daarom al het parkeren ondergronds opgelost en wordt op maaiveld een beperkt aantal plekken gemaakt voor deelvervoer. In fase 1 wordt een deel van de huidige parkeerplekken van de kantoren heringericht zodat er meer ruimte ontstaat voor een interne verbinding en de ontwikkeling van de studententoren. In fase 2 worden alle parkeerplekken voor de auto, op deelvervoer na, ondergronds opgelost.
Verbindingen directe omgeving
De openbare ruimte die wordt vrijgespeeld door het autoluw maken van het gebied, wordt gebruikt om betere verbindingen te maken. Het gebied is goed doorwaadbaar en aantrekkelijke voetgangersverbindingen door het groen nodigen uit om een wandeling te maken. Vanaf de Ravellaan bereik je te voet de groene binnenwereld: het hart van het plan. Hier is ruimte om je buren te ontmoeten of te vertoeven op het terras van de horeca. Als je verder doorloopt, kom je bij een tweesplitsing. Dit is de lange groenverbinding, die in fase 2 de parkzone wordt, en van het Hommelbos naar het Rondje Stadseiland loopt. De locatie wordt optimaal ontwikkeld voor fietsgebruik. Ook voor de fiets wordt de toegankelijkheid van het gebied verbeterd. Vanaf de Weg der Verenigde Naties kun je nu het gebied bereiken via een betegeld fietspad over de Chaussonlaan. Met de nieuwe ontwikkelingen in het gebied vormt dit pad een belangrijke verbinding, naar het park Oog in Al. De kwaliteit en de uitstraling van het fietspad moeten aansluiten bij deze hoofdfiets verbinding. Fietsenstallingen zijn of gedeeltelijk verdiept in de huidige kelder van Ravellaan 96, te bereiken met een flauwe hellingbaan, of ze liggen op maaiveld; aantrekkelijk ontworpen met een open uitstraling.
42 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Inspiratiebeelden groen
43 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Ruimtelijke kwaliteit De Visie stedenbouw 2040 is een aanvulling op de RSU2040. In dit document hebben we vastgelegd waar we in Utrecht willen verdichten. In de RSU 2040 is gekozen voor verdichting, omdat in de stad voorzieningen dichtbij zijn en om de stad beter te maken. We benutten de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad om meer faciliteiten, beter openbaar vervoer en meer groen toe te voegen aan bestaande wijken. We verdichten vooral op de plaatsen waar openbaar vervoer en wegen bij elkaar komen. Met de stedenbouwvisie benoemen we de manier waarop we dit willen realiseren en we hebben daarbij met name aandacht voor de beoogde stedenbouwkundige kwaliteiten voor de gehele stad. We vertalen dit naar ruimtelijke uitgangspunten die nodig zijn om de beoogde kwaliteit en leefbaarheid in Utrecht te bereiken.
Het plan bouwt voort op deze identiteit door de kwaliteit van het Hommelbos te versterken. De open verkaveling van torens in het groen laat zoveel mogelijk ruimte voor bos en biedt zichtlijnen door het gebied, waarmee het eindeloos zicht op bomen behouden blijft. Met voetpaden door het gebied heen wordt het bos toegankelijk en beleefbaar gemaakt. Bestaande bomen blijven zoveel mogelijk behouden en nieuwe parkeerplekken worden ondergronds opgelost. De nieuwbouw sluit aan op de omgeving door plek te bieden aan diverse bewoners, waaronder studenten, en culturele en horecavoorzieningen in balans met de rust waar Welgelegen bekend om staat.
Met de uitgangspunten in deze nota wordt invulling gegeven aan de stedenbouwkundige principes voor ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid zoals opgenomen in de Visie Stedenbouw Utrecht 2040, namelijk:
De identiteit van Utrecht
Het plangebied is onderdeel van de wijk Welgelegen. Aan het eind van de 19e eeuw was dit landgoed Welgelegen, waarvan het Hommelbos en huis Welgelegen (nu een verzorgingshuis) nog bestaan. De overgebleven eikenlaantjes en de stinzenbeplanting herinnert aan het landgoed. In de jaren ‘70 van de vorige eeuw is de structuur veranderd om plaats te maken voor een nieuwe wijk met aan de rand een aantal kantoortorens in het groen. De groene rand sloot aan op het Hommelbos, waardoor een nieuw groenstructuur ontstond langs de Weg der Verenigde Naties die de kwaliteiten van het Hommelbos doortrok tot aan het Merwedekanaal. Deze groene kwaliteit maakt dit stadsbos bijzonder. Tuinieren in gedeelde tuin
Terras aan de binnenwereld
44 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Doorsnede parkzone fase 1 A-A’
Doorsnede groene binnenwereld fase 2 B-B’
45 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Dynamiek van de stad
A’
Op steenworp afstand van de binnenstad van Utrecht, in het rustige en groene Welgelegen, is het gebied vanwege zijn ligging een overgang tussen de reuring van de stad en de rust van de woonbuurt. Het behouden van deze rust is een uitgangspunt van bewoners uit de buurt:
‘‘Juist tussen de drukke wegen is rust en ontspanning belangrijk.’’ In goede balans met de rust wordt ook plek gemaakt voor meer levendigheid in het gebied. In de kelder en de plint van het gebouw de Ravellaan 96 is ruimte voor functiemenging. Bestaande culturele en commerciële (horeca) voorzieningen worden behouden. Ook wordt plek geboden aan nieuwe, maatschappelijke voorzieningen die aansluiten bij de behoefte van de wijk. Het hart van het plan, in de groene binnenwereld, biedt ruimte voor ontmoeting en meer levendigheid in balans met de omgeving. Voor de levendigheid en veiligheid zijn de entrees van de woongebouwen zowel aan het groene raamwerk als naar de binnenwereld gesitueerd. De entrees naar de woongebouwen in de binnenwereld zijn gecombineerd met privézones, groene bufferzones en gemeenschappelijke tuinen. Het terras van de horeca grenst ook aan de binnenwereld, waarmee de zonnige ligging op het zuiden wordt benut. Daarnaast is een wens van de omliggende bewoners om de huidige plek van het terras te behouden om (mogelijke) overlast van deze voorziening te beperken.
B
B’
A
Legenda wonen voorzieningen fietsberging inpandig
Verdeling voorzieningen en wonen in begane grond fase 2
46 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Verdichting
In het plan wordt een geleidelijke overgang in bouwhoogte voorgesteld die aansluit bij de Visie Welgelegen (2014) en de uitwerking visie Welgelegen (2024). Het plan kent een opbouw in hoogte vanaf de Ravellaan naar de Weg der Verenigde Naties. Aan de Ravellaan komt nieuwbouw van 7 lagen hoog, een laag hoger dan de bestaande bebouwing aan de overkrant van de Ravellaan die 6 lagen hoog is. Daarna komen twee torens van 8 en 11 lagen. Aan de Weg der Verenigde Naties komen torens tussen de 9-13 lagen hoog. De meest westelijke toren mag een hoogteaccent krijgen tot maximaal 15 lagen hoog. Voor de woningen op de begane grond van de nieuwbouw worden (eventuele privé)buitenruimtes ontworpen waarmee de menselijke maat blijft behouden en een prettige overgang van privé naar openbaar ontstaat. De keuze voor hoogbouw op deze locatie is afgeleid uit de Visie Welgelegen (2014) en de uitwerking visie Welgelegen (2024) en heeft daarnaast een positieve invloed op het gebied, doordat: • De hoogbouw aansluit bij de bestaande hoogtes in de omgeving en in het bijzonder langs de Weg der Verenigde Naties waar al verschillende hoge gebouwen zijn. • Een hoogteaccent (van max 2 bouwlagen) aan de Weg der Verenigde Naties zorgt daarnaast voor de herkenbaarheid van dit gebied aan deze belangrijke route vanaf de binnenstad.
Hoogtes
De hoogtes van de nieuwe gebouwen zijn gebaseerd op de maximale hoogteopbouw uit de Visie Welgelegen (2014). De hoogte begint laag aan de Ravellaan (7 bouwlagen) en bouwt geleidelijk op in hoogte richting de Weg der Verenigde Naties (13 bouwlagen en een hoogteaccent). De hoogte van de studententoren (11 bouwlagen) naast het gebouw de Ravellaan 96 biedt ruimte aan circa 220 studentenkamers. De twee nieuwbouwtorens, van 7 en 8 bouwlagen hoog, zijn hier bewust lager dan de voorgeschreven maximale hoogte uit de Visie Welgelegen (2014) en uitwerking visie Welgelegen (2024), om aansluiting te vinden bij het woongebouw (de Boleroflat) aan de overkant van de Ravellaan van 6 bouwlagen.
Ravellaan 96
bestaande bomen
bestaande bebouwing
Rav e
llaa
bestaande situatie
n
Zicht op de nieuwe wijk vanaf de Ravellaan
47 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
7 8
Rav e
llaa
13
W eg
n
11
de
rV er en
ig
de
Na
tie
Legenda bestaand transformatie nieuwbouw 8 bouwlagen
s
Vogelvlucht hoogteopbouw fase 1
48 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.3 Buitenruimte 2.3.1 Stedelijke groenstructuur Uitgangspunten
De groenstructuurvisie kaart laat zien dat het meest zuidelijke deel van de wijk Welgelegen is aangemerkt als groenstructuur. Grotendeels valt dit binnen het in de uitwerking visie Welgelegen opgenomen groene raamwerk.
•
In het zuidelijk deel van de wijk Welgelegen zijn veel bomen aanwezig. Veel van deze bomen staan er al lang en leveren daarmee veel ecosysteemdiensten. De bomen zijn dus heel waardevol voor een leefbare stad. Met de uitwerking van de visie is ingezet op een verbinding door dit groen van het Hommelbos naar het Rondje Stadseiland en visa versa. Hiervoor is het belangrijk dat bij de ontwikkeling van de plangebieden een goede doorgaande parkverbinding en een interessante groene binnenwereld worden gerealiseerd.
•
•
•
Het plangebied ligt aan de zuidzijde gedeeltelijk in de stedelijke groenstructuur. De ontwikkelruimte voor Vivaldiplantsoen 100 en 200, zoals meegegeven in de uitwerking visie Welgelegen gaat hier voor een deel overheen. Wanneer de kantoortorens in fase 2 ontwikkeld worden, wordt het parkeren ondergronds opgelost. Voor de zuidwestelijke kantoortoren betekent dit een verlies van stedelijke groenstructuur. Er verdwijnt ca 353 m2 groen uit de stedelijke groenstructuur. Dit groen wordt omgevormd tot parkeren, in fase 1 bovengronds en in fase 2 ondergronds. Dit verlies aan vierkante meters dient kwantitatief gecompenseerd te worden. Kwalitatief versterken we de bestaande stedelijke groenstructuur door een gelaagde groenstructuur aan te brengen met kruiden, heesters, kleine en grote bomen. Ingericht voor de doelsoorten Merel, Tjiftjaf en Mees. Tevens voegen we bestaand groen administratief toe aan de stedelijke groenstructuur.
49 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
9 - Uitwerking visie Welgelegen | VERSIE 1.1 | 22-10-2024
Groenstructuurvisie
25
05
20
_o
nd
er
gr
on
d
we
lge leg
en
to
ta
al_
.d
gn
_
+
Hommelbos
15m
15m
25m
45m
30 m
15 m
45 m
15 m
Themakaart groen uitwerking visie Welgelegen (2024)
25 m
Rondje Stadseiland
Welgelegen-zuid
30m
Themakaart van het groene raamwerk
_
0 10 20
50
N
Overzicht afname en toevoeging deel stedelijke groenstructuur
Themakaart groen en ecologie
50 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
plangebied groene binnenwereld met divers groen zoekgebied gemeenschappelijke tuin opgaande beplanting als gedeeltelijke geluidswand groene bufferzone tussen privé en openbaar gebouwen natuurinclusief parkzone groen raamwerk nieuwe boom 1e grootte bomen met grote ruimtelijke kwaliteit
Themakaart groen en ecologie
huismus
groene binnenwereld met divers groen
tjiftjaf
zoekgebied gemeenschappelijke tuin
plangebied
Groen en ecologie groene binnenwereld met divers groen Het groen van het plangebied Ravellaan 96 moet in de bredere context zoekgebied gemeenschappelijke tuin worden bekeken van heel Welgelegen. De belangrijkste kwaliteit van opgaande beplanting als gedeeltelijke geluidswand het gebied is de robuuste groenstructuur. In degroene visie uit 2014 wordt dit bufferzone tussen privé en openbaar gedefinieerd als het ‘groene raamwerk’, wat ‘openbaar is en de basis gebouwen natuurinclusief vormt voor het langzaam verkeersnetwerk’. Bepalend voor dit groene parkzone raamwerk zijn de vele waardevolle oude bomen en het Hommelbos. groen raamwerk Het is de ambitie dit bos op termijn uit te breiden en te versterken. nieuwe boom 1e grootte
mees
opgaande beplanting als gedeeltelijke geluidswand
merel
groene bufferzone tussen privé en openbaar gebouwen natuurinclusief parkzone groen raamwerk nieuwe boom 1e grootte
_o 20 05
Doelsoorten
nd
erg
ron
d
we
lge
leg
en
tot
aa
l_.
dg
n
bomen met grote ruimtelijke kwaliteit
huismus tjiftjaf mees
bomen met grote ruimtelijke kwaliteit
25
05
20
_o
nd
erg
ron
d
we
lge
leg
en
tot
aa
l_.
dg
n
merel
25
05
20
_o
nd
er
gr
on
d
we
lge
leg
en
to
ta
al_
.d
gn
Grenzend aan het plangebied ligt in het noorden de Ravellaan. In de huidige situatie heeft de Ravellaan een basis van groen met grote Doelsoorten bomen en gras. Met de herinrichting van de Ravellaan wordt gewerkt huismus aan een boulevard-achtige verbinding, begeleid met een stevige tjiftjaf boomstructuur. Aan de oostzijde bevindt zich de meesChaussonlaan met het doorgaande fietspad. Kenmerkend aan dit merel groen zijn de nog overgebleven waardevolle essen. Het zuidelijke profiel grenst aan de Weg der Verenigde Naties en bestaat uit bomen en gras. Het westelijke profiel, grenzend aan het Rachmaninoffplantsoen heeft een bosachtig karakter, met een variëteit aan boomsoorten en maten. De variëteit aan groen beperkt zich hoofdzakelijk tot bomen en gras of stinzenplanten. Heester zijn er nauwelijks wat tot ecologische schraalheid leidt.
Doelsoorten
plangebied
Themakaart groen en ecologie
25
Onderbouwing
Themakaart groen en ecologie
51 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Groen in plangebied en omgeving
52 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.3.2 Ontwerp, inrichting en kwaliteit buitenruimte Uitgangspunten
Onderbouwing
Kwaliteit en beheer • Buitenruimten zijn zo veel mogelijk voor het publiek opengesteld met aandacht voor veiligheid en voldoende privacy. Het gebied is voor iedereen goed doorwaadbaar via een netwerk aan paden. De binnenwereld is openbaar (toegankelijk) met ruimte voor gezamenlijk tuinieren of gewoon samenkomen. Ook komt er ruimte om te sporten. De woningen op de begane grond krijgen een privézone aan het huis die met een groene border wordt omzoomd. • Het kwaliteitsniveau voor de inrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied sluit aan bij de betekenis voor de stad: en is in dit geval de standaard; Domstad. • De kosten voor het beheer van de openbare ruimte binnen het plangebied passen bij het kwaliteitsniveau voor de inrichting en passen binnen de beschikbare financiële dekking. • De inrichting van de toekomstige openbare ruimte voldoet aan de gemeentelijke standaard en eisen. Deze eisen zijn neergelegd in het Handboek Openbare Ruimte (HOR). Uitzonderingen hierop zijn eventuele afwijkingen, die met de gemeente zijn overeengekomen. • “Hergebruik, tenzij” principe - Minimaal 50% van het materiaalgebruik is hernieuwbaar en/of hergebruikt. - Gebruik van circulair afwegingskader (R-ladder) zoals opgenomen in Handboek Openbare Ruimte (HOR).
• De milieu-impact van het project wordt meegewogen bij ontwerpvarianten (MKI) en in de aanbesteding (MVOI) • De kwantitatieve resultaten, waaronder circulariteit, worden gemonitord. Daarvoor gebruiken wij indicatoren als de MKI, de materiaalgebonden CO2-uitstoot en de herkomst van materialen.
Landschappelijk concept Het ruimtelijke concept van de groene long, met daarin het groene raamwerk en de binnenwerelden van de visie is vertaald naar het landschappelijke concept bos, park en tuin. Daarmee willen we het oneindige zicht op bomen en het groene karakter behouden voor Welgelegen zuid. De buitenruimte zal ingevuld worden met een prominente padenstructuur, die zorgt voor en goede doorwaadbaarheid van het gebied, en geeft ruimte aan spontane invulling in de groene ruimtes. Denk hierbij aan tuinieren, sporten en spelen, een terras. Hierbij is aandacht voor de balans tussen rust en reuring.
Welgelegen in bos, park en tuin
53 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Algemene ontwerpprincipes voor de openbare ruimte: • • • • • • • • •
De inrichting is conform de Kadernota, het huidige kwaliteitsniveau is Domstad wat betreft inrichting en beheer. Het ontwerpprincipe “groen tenzij” is leidend voor openbare ruimte. Het groene raamwerk en de groene binnenwereld zijn openbaar toegankelijk. Behoud van zoveel mogelijk bomen. Geen aantasting van bestaande waardevolle bomen. Verbinding met de omgeving en specifiek een verbinding door een parkzone tussen het Hommelbos en het rondje Stadseiland. Terugbrengen van zo veel mogelijk 1ste orde bomen in de groene binnenwereld. Parkeren zo veel als mogelijk weg van het maaiveld: ondergronds, met voldoende dekking voor groen en bomen. Uitgangspunt is het behoud van het kunstwerk van André Volten, binnen Welgelegen.
Het bos – het groene raamwerk • • • • •
• •
Robuust groen met voldoende maat. Diversiteit in identiteit van de verschillende onderdelen van het raamwerk voor herkenbaarheid en versterking van de ecologische waarde. Verbeteren langzaam verkeerroutes om de doorwaadbaarheid van Welgelegen zuid te versterken. Met de begrenzing van het groene raamwerk worden ook de bouwvlakken gedefinieerd, waarin bouwvolume kan worden toegevoegd. Verbetering ecologische en ruimtelijke kwaliteit van het groene raamwerk door middel van het toevoegen van gelaagdheid in vegetatie. Denk hierbij aan het toevoegen van heesters en/of kleine bomen en een kruidenlaag. Openheid en levendigheid vanuit de bebouwing naar de groene long, doorzichten op het bos. (Voor)deuren/entrees aan de binnenwereld en het groene raamwerk.
De tuin – de binnenwereld • • • •
(Voor)deuren/entrees aan de binnenwereld. Privézones aan de binnenwereld. Gevulde actieve plinten. Ruimte voor spontane invulling in de groene ruimtes. Denk hierbij aan tuinieren, sporten en spelen, een terras.
Het park – de verbindende route met de omgeving • • • •
Gezamenlijke entrees aan de parkzone. Een parkstructuur als verbindende route door de diverse clusters, en die het Hommelbos met het rondje Stadseiland verbindt. Een herkenbare prominente padenstructuur. Oneindig zicht op bomen.
Entrees en ontsluiting
Cruciaal in het plan is de ontsluiting van het gebied. • •
•
• • •
Het openbaar binnengebied is autovrij en is zo groen mogelijk met zo min mogelijk verharding en volgt hiermee het principe: Groen Tenzij. Verschillende voetgangersroutes lopen door het gebied en verbinden entrees van de bestaande en nieuwe gebouwen, sluiten aan op bestaande routes. Fietsparkeerplekken voor bezoekers bevinden zich nabij de openbare voorzieningen (aan de Ravellaan 96). Autoverkeer maakt gebruik van twee van de bestaande inprikkers vanaf de Ravellaan, dit gaat om de oostelijke (naar de parkeervoorzienig van de Ravellaan 96) en westelijke inprikker (langs de westelijke kant van het groene raamwerk). De middelste wordt opgeheven. De afvalinzameling vindt plaats in de vorm van ondergrondse containers, deze worden alleen gesitueerd aan de ontsluitingsweg. Voor levendigheid en versterking van sociale veiligheid komen er woningen op de begane grond. Om de openbare ruimte te ontlasten en onnodig autoverkeer tegen te gaan moet er inpandig een pakketverzamelpunt aan de Ravellaan worden gerealiseerd.
54 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Overgangen privé – openbaar Overgang tussen privé en openbaar verdient in dit plan veel aandacht. Dit geld zowel voor de overgang tussen het groene raamwerk en het privéterrein van de torens, als voor de overgang van de torens naar de binnenwereld.
Overgang privé- binnenwereld
De binnenwereld in het plangebied wordt zo ingericht dat er optimaal ruimte is om te kunnen ontmoeten. Voor de levendigheid en veiligheid komen er ook woningen op de begane grond. Een buffer tussen het privé en gezamenlijk terrein is dan van extra groot belang. Als uitgangspunt voor het ontwerp voorzien we hiervoor in een groene tuin, of andere groene bufferzone, als scheiding tussen een privé buitenruimte en het openbare voetpad.
Overgang privé - groen raamwerk
Voor de levendigheid en veiligheid is het eveneens van belang dat de zijdes van de torens grenzend aan het groene raamwerk actief zijn. Daarom komen er naast de fietsentrees ook woningen of andere functies met deuren op de begane grond. Ook hier zorgen we voor een groene buffer voor een goede overgang tussen de privé buitenruimte en het raamwerk.
Groene bufferzone tussen privé en binnenwereld
Ecologie In het plangebied zitten slechts enkele zangvogels (bv winterkoninkje), egel, foeragerende kleine dwergvleermuis en gierzwaluw. Laatste twee genoemden zijn potentieel gebouwbewonende soorten. Opvallend is het relatieve gebrek aan vogels op deze locatie, vermoedelijk vooral veroorzaakt door gebrek aan foerageer-, rust- en schuilgelegenheid. In de toekomstige situatie zullen we invulling geven aan de ambities van de gemeente om de lokale biodiversiteit te versterken door een gelaagd en goed verbonden groenstructuur door de wijk heen aan te leggen. Dat betekent dat dit nieuwe groen verbonden wordt met het groene raamwerk, waardoor een groter en robuuster leefgebied ontstaat voor de soorten. We bieden verblijfplaatsen voor gebouwbewonende soorten aan in de panden. En we helpen in dit project specifiek de stadsvogels, en daarmee ook allerlei andere soorten, door: • Een gelaagd groen systeem aan te leggen, door het toevoegen van struikgewas, kleinere bomen en een kruidenlaag onder 1e grootte bomen. • Een verbonden, zoveel mogelijk aaneengesloten groenstructuur waardoor versnippering van leefgebied wordt tegengegaan. • Dood hout / takken laten liggen > hout van bomen die zijn gekapt meenemen in ontwerp. • Het creëren van rustplekken in het groen (waar geen verblijfsplekken zijn of paden). • Gevelgroen. • Nestgelegenheid in de gevels.
55 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Onderbouwing Kwaliteit en beheer Utrecht streeft naar een gezonde groei van de stad. Dit gaat gepaard met verdichting. Daarmee is de beschikbaarheid van voldoende buitenruimte cruciaal voor een gezonde leefomgeving. In de RSU 2040 en de bijbehorende Stedenbouwvisie is dit verwoord. Naast de buitenruimte in eigendom van de gemeente is het nodig om buitenruimte in eigendom van derden mede hiervoor in te zetten. Het kwaliteitsniveau van de inrichting van de openbare ruimte is gekoppeld aan de betekenis van een openbare ruimte voor de stad. Is de betekenis stedelijk of bovenstedelijk, dan moet de kwaliteit relatief hoog zijn. Voor plekken met een lokale betekenis wordt een standaard kwaliteit aangehouden. Plekken met een betekenis voor de buurt of wijk krijgen een plus bovenop de standaard kwaliteit. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte is dit verwoord onder de begrippen Domstad, Domstad Bijzonder en Utrechtse Allure. Het beheerniveau voor de openbare ruimte en de beschikbare financiële middelen zijn gekoppeld aan deze kwaliteitsniveaus voor de inrichting en zijn vastgelegd in de Nota Beheer Openbare Ruimte.
inrichtingsplannen. Deze inrichtingsplannen worden aan de hand van het HOR getoetst door de Commissie Beheer Inrichting Gebruik (BInG). Deze commissie checkt of een inrichtingsplan aan het HOR voldoet en geeft een ambtelijk advies over eventueel voorgestelde afwijkingen. Ontwerpen met groen tegen geluid Het zuidelijk deel van het plangebied, tegen de Weg der Verenigde Naties aan, is in de visie eveneens aangemerkt als groene raamwerk. Dit deel ligt ook in de stedelijke groenstructuur van Utrecht. De weg produceert een te hoog geluidniveau voor eenzijdige bewoning. Het geluidniveau kan verminderd worden door met een variatie aan bomen en struiken van diverse formaten te ontwerpen. Door een opbouwende gelaagdheid te maken kunnen we een geluidreductie van ca. 1,5 tot 2 dB bereiken. De gelaagdheid en variatie in beplanting heeft ook een positief effect op de ecologie door de schuilmogelijkheden die daardoor ontstaan en een rijker aanbod van voedsel.
Met de groei van de stad neemt de gebruiksintensiteit van de openbare ruimte en soms ook de omvang van het areaal toe. De toegenomen beheerkosten worden in principe gedekt uit het Referentiekader Groei van de Stad. Soms is een besluit over aanvullende dekking noodzakelijk, als uit een raming van de beheerkosten blijkt, dat de middelen op basis van het Referentiekader Groei van de Stad niet voldoende zijn. Voor het beheersen van de beheerkosten en het streven naar hergebruiken van materialen moet de inrichting van de openbare ruimte voldoen aan gemeentelijke standaards en eisen. Deze zijn neergelegd in het Handboek Openbare Ruimte (HOR). Dit document wordt meegegeven als uitgangspunt voor het opstellen van
Principetekening geluidswering door groen
56 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Circulaire openbare ruimte De gemeente Utrecht werkt aan een toekomstbestendige stad waarin grondstoffen zo veel mogelijk worden behouden en hergebruikt. De openbare ruimte speelt daarin een belangrijke rol. In de beleidsnota Utrecht Circulair 2030 richt de gemeente zicht daarom op een circulair ontwerpen, inrichten en beheer van de openbare ruimte, zodat materialen langer meegaan, opnieuw worden ingezet of afkomstig zijn van hernieuwbare bronnen. • “Hergebruik, tenzij” principe: Minimaal 50% van het materiaalgebruik is hernieuwbaar en/of hergebruikt. Gebruik van circulair afwegingskader (R-ladder) zoals opgenomen in Handboek Openbare Ruimte (HOR). • De milieu-impact van het project wordt meegewogen bij ontwerpvarianten (MKI) en in de aanbesteding (MVOI). • De kwantitatieve resultaten, waaronder circulariteit, worden gemonitord. Daarvoor gebruiken wij indicatoren als de MKI, de materiaalgebonden CO2-uitstoot en de herkomst van materialen.
57 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Circulair hergebruik gebouw Ravellaan 96
58 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.4 Mobiliteit Uitgangspunten Autoparkeren • Het auto parkeren binnen het plan voldoet aan de Parkeervisie ‘Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht’ (vastgesteld op 21 november 2021) inclusief onderliggende modules en de Beleidsregel Parkeernormen Auto 2021 gemeente Utrecht, gepubliceerd op 23 december 2021. Zie Parkeerbeleid fiets en auto | Gemeente Utrecht - Omgevingsvisie. • Gezien de ligging van het plan zijn hier de regels en normen voor gebied B1 van toepassing. • Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost. • Het uitrijden hiervan moet op een veilige manier plaatsvinden, conflicten met fietsers of voetgangers moet door een goede inrichting worden voorkomen. De inritten van de parkeergarages liggen los van wandelpaden in en door het gebied. • De in-/uitrit van de parkeervoorziening heeft een vlakstand op eigen terrein. Dit draagt bij aan voorkomen van onveilige situaties met kruisend verkeer. • De gebruikers van het plangebied maken géén aanspraak op een door de gemeente uitgegeven parkeervergunning. Fietsparkeren • Goede stallingsmogelijkheden dragen bij aan het gebruik van de fiets.
Om te bereiken dat er voldoende, veilige en comfortabele fietsparkeerplaatsen zijn, voldoet de gebiedsontwikkeling aan de kwaliteits- en kwantiteitseisen zoals gesteld in de Parkeervisie ‘Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht’ (vastgesteld op 21 november 2021) inclusief onderliggende modules en de Beleidsregel Parkeernormen Fiets 2021 gemeente Utrecht, gepubliceerd op 23 december 2021. Zie Parkeerbeleid fiets en auto | Gemeente Utrecht - Omgevingsvisie.
•
•
•
•
•
De fietsparkeervoorzieningen bij de woningen voldoen in kwantiteit en kwaliteit (locatie, toegankelijkheid, helling etc.) aan de uitgangspunten zoals beschreven in Bijlage 1 ‘Fietsparkeren bij Woningbouw’. Dit betekent onder andere dat fietsparkeren inpandig is en op de begane grond van ieder bouwblok plaatsvindt, betreedbaar vanaf maaiveld en op maximaal 125 meter van de entrees. Het fietsparkeren van bezoekers van de woonfuncties mag in de openbare ruimte worden opgelost. Het aantal fietsplekken per woning voldoet aan het betreffende schema uit bijlage 1 ‘Fietsparkeren bij Woningbouw’. Het is daarbij toegestaan om hoog-laag fietsenrekken toe te passen, mits per woning ten minste twee plekken in een laag rek beschikbaar zijn. Ook zijn er voldoende plekken voor afwijkende fietsformaten en komen er oplaadpunten voor elektrische fietsen. Alle woningen krijgen een makkelijk toegankelijke (collectieve) fietsvoorziening zoveel als mogelijk gelegen op de begane grond en direct betreedbaar vanaf maaiveld. De individuele bergingen die op grond van het bouwbesluit verplicht zijn bij zelfstandige woningen >50m2 GBO, zullen – mede vanwege de (collectieve) fietsvoorziening) – worden geïntegreerd in de woningen op de verdieping.
Voor de studenteneenheden wordt in elk gebouw een aantrekkelijke, goed bereikbare gemeenschappelijke fietsenberging gemaakt met daarin (uitbreidbare) oplaadpunten voor elektrische fietsen. De entrees van de fietsenbergingen liggen op logische en zichtbare plekken om het gebruik hiervan te stimuleren. Voor de fietsen van iedere medewerker van de voorzieningen en maatschappelijke functies dient een inpandige fietsparkeerplaats beschikbaar te zijn. Bezoekers kunnen hun fiets elders binnen het plangebied stallen.
59 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Deelmobiliteit Deelmobiliteit bestaat uit divers aanbod, is voor iedere bewoner van het plangebied beschikbaar en moet adaptief zijn. • Initiatiefnemer biedt deelmobiliteit aan in een of meerdere laagdrempelige en per fiets/voet goed bereikbare mobiliteitspunten. In de openbare ruimte wordt voorzien in ca 6 deelauto’s. • Er wordt ingezet op een realistisch aanbod van deelauto’s en overige deelmobiliteit om goed te voldoen aan de behoeftes van de bewoners. Bij oplevering van de totale gebiedsontwikkeling is er voldoende capaciteit aan deelmobiliteit aanwezig om niet ‘mis’ te grijpen. Er moet een Mobiliteitsbeheersplan worden gemaakt hoe dit wordt ondervangen. • Deelmobiliteit wordt ontsloten en aangeboden aan bewoners via een (MaaS)-platformaanbieder voor het gebied die gebruikt maakt van de open standaarden (API) voor integratie dienstverlening. • De plek voor deelmobiliteit is in het plan opgenomen bij de ingang van de toegangsweg naar het Vivaldiplantsoen. Mobiliteitsbeheerplan • Initiatiefnemer levert een Mobiliteitsbeheerplan op, om te zorgen dat mobiliteit ook in de toekomst goed geregeld is, en (toekomstige) bewoners en gebruikers weten wat de mogelijkheden zijn voor parkeren of mobiliteitsalternatieven (zie o.a. artikel 14 en 15 van de Beleidsregel Parkeernormen Auto). Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt hierop getoetst.
In dit plan neemt de initiatiefnemer op hoe mobiliteit voor de gebiedsontwikkeling structureel en duurzaam is georganiseerd, waarom de gekozen mobiliteitsoplossing(en) passend is/zijn voor de gebiedsontwikkeling (met aandacht voor toegankelijkheid en betaalbaarheid), welke voorzieningen voor welke doelgroepen toegankelijk en beschikbaar zijn, en hoe hierover (ook in de toekomst) gecommuniceerd wordt.
•
•
Met dit beheerplan tonen zij onder andere de duurzame en structurele beschikbaarheid (financieel en juridisch) van de parkeerplaatsen aan, gedurende tien jaar vanaf het moment van ingebruikname voor zijn bouwontwikkeling voor de verschillende doelgroepen (bewoners, werknemers en bezoekers) voor de tijdstippen dat deze nodig zijn vanaf het eerste moment van ingebruikname. Maar ook de geschiktheid van de gekozen parkeeroplossing (parkeerbalans, doelgroepen, toewijzing etc.) en de wijze waarop deelmobiliteit ingezet wordt. Naleving van de afspraken in het mobiliteitsbeheerplan wordt geborgd door deze vast te leggen in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer.
Logistiek • Logistieke stromen zijn geconcentreerd in locatie en tijd. • Op centrale plekken, binnen 250 meter van iedere entree van de woonblokken, zijn ophaalpunten/pakketkluizen om het aantal onnodige verkeersbewegingen te beperken. Dit zijn whitelabel pakketkluizen op logische en door bewoners drukbezochte plekken in de looproutes. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de realisatie en het langdurige beheer daarvan. • De laad- en losplaatsen zijn op zodanige manier vormgegeven dat ze niet uitnodigen tot langparkeren. Elektrisch laden • Initiatiefnemer realiseert bij de parkeervoorziening en oplaadpunten voor elektrische voertuigen en houdt rekening met de uitbreidbaarheid daarvan. Tenminste 1 op 20 parkeerplaatsen is voorzien van een smart charging ready laadpunt. Tenminste 1 op 10- parkeerplaatsen is daarop technisch voorbereid. • Alle parkeerplaatsen in de garages hebben leidingdoorvoeren voor elektrische oplaadpunten. • Netaansluiting voor de slimme laadpunten heeft voldoende vermogen om minimaal 20% van de laadpunten waarvoor een parkeerplaats beschikbaar is, gelijktijdig te kunnen laden.
60 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Onderbouwing
Om de groeiende stad, en regio, ook voor toekomstige generaties gezond en bereikbaar te houden is een mobiliteitstransitie nodig. De gemeente wil dat het autoverkeer niet verder groeit, maar wil de groei van de mobiliteit opvangen met schone manieren van vervoer die weinig ruimte innemen: lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelvervoer. We maken de openbare ruimte aantrekkelijker door het parkeren niet op maaiveld op te lossen. Een goede autobereikbaarheid voor noodzakelijk bestemmingsverkeer en nood- en hulpdiensten moet mogelijk blijven De gebiedsontwikkeling leidt mogelijk tot meer verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Dit komt doordat we een groot aantal woningen en voorzieningen toevoegen aan het gebied. We zetten in op het beperken van het aantal verkeersbewegingen door de overige vervoersmiddelen prioriteit te geven en het aantal parkeerplaatsen ten behoeve van de ontwikkeling zo laag mogelijk te houden. Dat doen we onder andere door op het niveau van de gebiedsontwikkeling prioriteit te geven aan langzaam verkeer en minder ruimte te bieden aan de auto. Door het realiseren van voldoende, veilige en comfortabele fietsparkeerplaatsen inpandig en op korte loopafstand van de entrees. Autoparkeerplaatsen worden zoveel mogelijk omgezet naar fietsparkeerplaatsen om het autogebruik te verminderen en het fietsgebruik extra te stimuleren.
Deelmobiliteit wordt toegevoegd om een goed alternatief voor de auto te bieden voor bewoners. Het toevoegen van deelmobiliteit wordt gebruikt als reductie op het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Het aanbod van deelmobiliteit moet realistisch zijn.
61 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Legenda bestaand transformatie nieuwbouw
Kaart inrichting parkeren fase 1
Kaart inrichting parkeren fase 2
62 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.5 Toegankelijkheid Uitgangspunten Verkeer en vervoer • Er is een fijnmazig fiets- en voetgangersnetwerk met een maaswijdte van 50 tot maximaal 100 meter. • Lokale fietsverbindingen sluiten logisch en direct aan op het hoofdfietsnetwerk. • De buitenruimte is goed doorsteekbaar voor voetgangers, ook voor mensen die minder goed ter been zijn. • Voor woningen, appartementsgebouwen en voorzieningen geldt dat de entrees een primaire oriëntatie hebben op de voetgangersen fietsontsluiting. Alle entrees zijn goed vindbaar en te voet bereikbaar. • (Collectieve) fietsenbergingen zijn op de begane grond en hebben een ontsluiting direct naar het maaiveld. • Conform het beleid Utrecht voor iedereen toegankelijk moet iedereen – zijn ook mensen met een beperking – in staat om woningen en voorzieningen te bereiken en gebruiken. • Voor de openbare ruimte gelden hiervoor de richtlijnen uit de notitie ‘Voetpaden voor iedereen’ en voor gebouwen het bouwbesluit. • Alle gebouwen zijn bereikbaar voor nooddiensten. • In het gebied zijn de wegen geschikt voor voetgangers en fietsers en voor nood- en hulpdiensten. En daarnaast voor overig verkeer van/naar de parkeervoorzieningen.
Wonen • Naast de eisen uit het bouwbesluit voor de toegankelijkheid wordt aanvullend aandacht gevraagd voor de toegankelijkheid van de woningen voor mensen met een beperking. Alle reguliere woningen zijn rolstoel- en rollatortoegankelijk en bezoekbaar. Iedereen – ook als hij of zij gebruikmaakt van een rolstoel – kan alle nieuwe of verbouwde reguliere woningen bezoeken. • Zoveel mogelijk woningen zijn bewoonbaar en/of aanpasbaar voor mensen in een rolstoel of met een rollator. • Bij studentenhuisvesting zijn de entree en gemeenschappelijke ruimtes rolstoeltoegankelijk. Daarnaast zetten we in op enkele rolstoelgeschikte woningen voor studenten met een beperking.
Onderbouwing Wonen Met de Agenda en het Uitvoeringsprogramma “Utrecht voor iedereen Toegankelijk” geven we invulling aan het VN-verdrag handicap. De essentie van dit programma is om gebouwen en openbare ruimte voor iedereen goed en vrij toegankelijk te maken, dus ook voor mensen met een beperking. Dit heeft onder andere geresulteerd in de notitie ‘Voetpaden voor iedereen’. Bij de uitwerking van deze gebiedsontwikkeling wordt getoetst of de gebiedsontwikkeling conform de Agenda ‘Utrecht voor iedereen toegankelijk’ is. Naast de toegankelijkheid van de woningen is het van belang dat de openbare ruimte goed toegankelijk blijft voor iedereen. Er zijn geen obstakels op de wandelroutes en de entrees van de woongebouwen zijn goed bereikbaar. Mogelijke mindervalideparkeerplaatsen moeten zo dicht mogelijk bij de liften van de woongebouwen en voorzieningen zijn.
63 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.6 Gezondheid 2.6.1 Gezond stedelijk leven Uitgangspunten Gezondheid • De gebiedsontwikkeling voldoet aan de afstandsnormen uit de Nota Samen gezondheidsverschillen verkleinen 2024 – 2027. • De gebiedsontwikkeling beschermt de gezondheid van toekomstige bewoners en bezoekers en voldoet aan het gemeentelijk beleid voor geluid en trillingen. • Binnen de gebiedsontwikkeling streven we ernaar dat de verschillende type woningen een evenredige gezondheidsdruk hebben (sociaal, midden en duur). Dit doen we in ieder geval door de sociale huurwoningen niet in het blok langs de Weg der Verenigde Naties te plaatsen. • Alle woningen hebben een gezond binnenmilieu. Er wordt in het ontwerp rekening gehouden met een goede luchtkwaliteit en het tegengaan van hitte-opbouw. Voor het blok nabij de weg wordt de inlaat van de ventilatie aan de gezonde zijde geplaatst. • De gebiedsontwikkeling faciliteert sporten, spelen en bewegen en hiermee een gezonde leefstijl. • Er is gezonde mobiliteit door te kiezen voor voetganger en fiets. • Door ontmoeting én beweging te stimuleren in het ontwerp van de gebouwen en openbare buitenruimtes wordt de gezondheid van toekomstige bewoners en bezoekers bevorderd. • De sociale kracht van bewoners en bezoekers wordt versterkt door het behoud van lokale voorzieningen en het toevoegen van voorzieningen op het gebied van zorg.
• De gebiedsontwikkeling is sociaal veilig door slimme keuzes te maken in het ontwerp rondom zichtlijnen, actieve plinten en voldoende verlichting.
Sporten, spelen en bewegen • De gebiedsontwikkeling voldoet aan de speelnorm: er is minimaal 5% van de openbare ruimte geschikt om te spelen. • De gebiedsontwikkeling voldoet aan de sportnorm: er is minimaal 1m2 voor sport en bewegen per woning. • De sportfunctie van de huidige voetbalkooi wordt verplaatst naar een andere plek in het plangebied. • Er komt een speelplek met speeltoestellen in het plangebied voor de jongste doelgroepen 0-4 jaar en 4-8 jaar.
Referentiebeelden
64 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Onderbouwing Gezondheid Met de uitgangspunten uit de nota Samen gezondheidsverschillen verkleinen 2024-2027 wordt de leefomgeving zo ingericht dat: 1. Utrechters beschermd zijn tegen negatieve milieufactoren: • Inwoners ademen schone lucht in en ondervinden minimale geluidshinder, door in de ruimtelijke opzet en het ontwerp rekening te houden met de geluidsbelasting en uitstoot van verkeer. • Voor de toren nabij de Weg der Verenigde Naties, beschermen we de toekomstige bewoners zoveel mogelijk tegen de nadelige effecten op het gebied van lucht en geluid. Dit doen we door de inlaat van de ventilatie aan de gezonde zijde van het gebouw te plaatsen. Idealiter zijn deze woning tweezijdig georiënteerd, waarbij de slaapvertrekken aan de luwe en gezonde zijde zijn geplaatst. • We voorkomen zoveel mogelijk gezondheidsschade als gevolg van hittestress en zon, door de openbare ruimte zo groen en schaduwrijk mogelijk in te richten, hiermee ontstaat een koele ontmoetingsruimte van tenminste 200m2. De woningen zijn zo ontworpen dat ze in de zomermaanden niet te heet worden. Bij voorkeur wordt er externe zonwering toegepast. Dit geldt met name voor eenzijdige georiënteerde woningen op het zuiden. 2.
De fysieke leefomgeving ondersteunt gezonde leefgewoonten: • Meer (passende) mogelijkheden voor sport, spelen en bewegen in de openbare ruimte, door het behoud van de sportfunctie (voetbalkooi) in het gebied. In zowel het ontwerp van de gebouwen als de openbare ruimte wordt beweging gestimuleerd. In de openbare ruimte doen we dit door aantrekkelijke wandelpaden in het gebied te maken, met daarbij voldoende zitgelegenheden voor de meer kwetsbare doelgroep om uit te rusten. In de gebouwen zorgen we dat trappen eerder in zicht zijn dan de lift, dit geldt in ieder geval voor de trappen bij de entree. In de volgende alinea gaan we in op de voorzieningen voor sport en spel.
•
We creëren ruimte voor bewoners om elkaar laagdrempelig te ontmoeten in de gebouwen en de openbare ruimte. Zo zijn er voldoende zitgelegenheden voor de verschillende doelgroepen. Denk aan picknicktafels voor de studenten en bankjes met leuningen voor ouderen. In de gebouwen kan ontmoeting gestimuleerd worden door bijvoorbeeld bredere leefgalerijen te maken en brede, uitnodigende entreés waar bewoners elkaar logisch tegenkomen. In en rondom de toren voor de studentenwoningen komen (gemeenschappelijke) plekken voor ontmoeting.
3. De fysieke leefomgeving versterkt sociale kracht: • Meer Utrechters ervaren hun buurt als leefbaar en veilig, door voldoende verlichting, levendige plinten. Tevens voorkomen we doodlopende en donkere stukken in het groen. • Meer en betere plekken voor ontmoeting en voldoende voorzieningen op het gebied van zorg, welzijn, cultuur, sport en onderwijs. Dit gebeurt door de bestaande voorzieningen in het plan te behouden en extra ruimte voor zorg te reserveren.
65 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Sporten, spelen en bewegen Binnen het plangebied wordt er ruimte voor sporten spelen en bewegen gemaakt. In de speelbuurt Welgelegen zijn nu relatief weinig speelplekken. In de hoek van de Ravellaan en Chaussonlaan wordt een nieuwe speelplek aangelegd voor de doelgroep van 8-12 jaar. De verwachting is dat deze in 2026 gereed is. Daarmee ontbreekt er nog speelgelegenheid in het plangebied voor de jongere doelgroepen. Daarom zal er in het plangebied een speelplek voor de jongste doelgroepen van 0-4 en 4-8 jaar moeten komen om te voldoen aan de beleidsambities rondom spelen in deze buurt. De bestaande voetbalkooi wordt vervangen door een nieuw multifunctioneel sportveldje naast de nieuwe woontorens. Het doel is dat deze sportplek zowel door kinderen als door studenten en andere volwassen uit de hele buurt kan worden gebruikt. Bewegen voor alle bewoners wordt binnen het plan aantrekkelijk gemaakt door een fijne padenstructuur, voldoende zit- en ontmoetingsplekken te creëren en veilige verbindingen naar de gebieden en voorzieningen naar de rest van Welgelegen.
Legenda wonen voorzieningen sportveld speelplek kleine kinderen
Kaart met speelplekken in plangebied
* gewijzigde pagina tov versie dd. 19 november 2025
66 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.6.2 Milieueffectrapportage Uitgangspunten
Deze NvU is een plan of programma zoals bedoeld in de merwetgeving. Omdat met de NvU kaders worden gesteld voor een stedelijk ontwikkelingsproject (categorie J11, bijlage V, Omgevingsbesluit) is deze gebiedsontwikkeling plan-merplichtig. Het plangebied voor deze NvU is ca. 23,75 hectare. Dit is minder dan 1 procent van het oppervlakte van de gemeente Utrecht (9.921 hectare). Dit kan worden gezien als een klein gebied. Voor een klein gebied geldt dat er een milieueffectrapport gemaakt moet worden als het plan aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Om dit te beoordelen is een plan-mer-beoordeling uitgevoerd. De concept plan-merbeoordeling is ter raadpleging gedeeld met de wettelijke adviseurs. Dit zijn: Wettelijk adviseurs: • Ministerie IenW • Ministerie LNV • Ministerie OCW (via RCE) Anders dan bij de project-mer-beoordeling hoeft er geen expliciet mer-beoordelingsbesluit te worden genomen. De resultaten van de beoordeling moeten met motivatie worden opgenomen in het plan of programma. Andere bestuursorganen: De bestuursorganen en instanties die op grond van de wet adviseren over de besluiten waar het plan of programma een kader voor vormt.
Rekening houdend met de criteria van bijlage II van de Smb-richtlijn kan op basis van de aanmeldnotitie plan-mer-beoordeling worden geconcludeerd dat er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn waarvoor een milieueffectrapport gemaakt hoeft te worden.
Onderbouwing
De plan-mer-beoordeling maakt duidelijk dat er geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten die het opstellen van een MER noodzakelijk maken. Er zijn voor een aantal thema’s wel maatregelen nodig om aanzienlijke milieueffecten uit te sluiten: • De richtlijnen van het gemeentelijk geluidbeleid dienen te worden gevolgd. In het omgevingsplan wordt dit te zijner tijd geborgd. • De geplande werkzaamheden hebben op verschillende beschermde diersoorten negatieve effecten. Mitigerende maatregelen zijn mogelijk noodzakelijk, bijvoorbeeld ongeschikt maken van verblijfplaatsen, fasering in planning aanpassen, verlichting. Als compenserende maatregelen is alternatief leefgebied van belang bij aantasting. Verder dienen er mogelijk nieuwe verblijfplaatsen gerealiseerd te worden. Dit is afhankelijk van de aanwezigheid van bepaalde soorten. Welke maatregelen noodzakelijk zijn wordt in de volgende fase verder uitgewerkt. Het tijdig nemen van maatregelen wordt geborgd via de Omgevingswet. • Voor water en klimaatadaptatie moet voldoende waterberging worden gerealiseerd om wateroverlast te voorkomen. Hierbij wordt de richtlijn van het waterschap gevolgd van 71 mm waterberging per m2 toename aan verharding. • In het plangebied is deels een hoge archeologische (verwachtings-) waarde aanwezig.
Er zal bij de planontwikkeling rekening moeten worden gehouden met de aanwezigheid van eventuele archeologische waarden en er zal onderzocht moeten worden of deze behouden kunnen blijven. Dit is reeds geborgd via de regels van het omgevingsplan. • Om negatieve effecten ten aanzien van windhinder te voorkomen is het belangrijk dat de bomen in het gebied behouden blijven. • Bij ontwikkelingen in het noordelijk deel van het gebied moet rekening gehouden worden met de cultuurhistorische waarden in het gebied, met name ten aanzien van het effect op de historische structuur Leidseweg. Aandacht voor een goede inpassing nieuwbouw in het historische lint is van belang.
67 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.6.3 Bedrijven en milieuzonering
2.6.4 Geluidshinder
Uitgangspunten
Uitgangspunten
Met toepassing van de systematiek van functiemenging kunnen woningen en lichte bedrijfscategorieën (A, B1 en B2) binnen het plangebied in elkaars nabijheid worden gerealiseerd.
•
Onderbouwing
De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en stof van het bedrijf op de gevoelige functies in het plangebied. Voor de situatie waar in hetzelfde gebouw zowel woningen als bedrijfsmatige functies kunnen komen, wordt toepassing gegeven aan de VNG-systematiek van functiemenging. Dat houdt in dat alleen bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan die zijn opgenomen in de categorieën A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging. Dit zijn activiteiten met een geringe milieu-impact die in- of aanpandig aan woonfuncties kunnen bestaan. Bedrijvigheid in de categorie B2 dient losstaand (dus niet aanpandig) aan woningen te blijven.
•
•
• • •
Uit verkennend akoestisch onderzoek blijkt dat vanwege het gemeentelijke wegverkeer overal aan de ambitiewaarde van 63 dB voldaan kan worden. Omdat de standaardwaarde wel wordt overschreden zijn de volgende aanvullende voorwaarden uit het gemeentelijke beleid van toepassing: - Er is per geluidbronsoort een gevel aanwezig met een geluidbelasting onder de standaardwaarde: de geluidluwe gevel. - Er liggen voldoende verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel; bij voorkeur een slaapkamer. - Een buitenruimte ligt aan een gevel waarvan de geluidbelasting maximaal 5 dB hoger mag zijn dan die van de geluidsluwe gevel. Voor de onzelfstandige studentenwoningen zijn er op gebouwniveau tenminste 50% van de wooneenheden gesitueerd aan een gevel waar het geluid maximaal 5 dB boven de standaardwaarde is. Het uitgangspunt is om geen kleine (<50 m2) eenzijdig georiënteerde woningen aan de geluidbelaste zijde te realiseren tenzij deze een buitenruimte hebben waarmee een geluidluwe gevel kan worden gecreëerd. Het akoestisch onderzoek wordt voor de planologische procedure geactualiseerd aan de dan geldende verkeerskundige inzichten en de planvorming. In het geluidonderzoek wordt het gezamenlijke geluid bepaald. Met het gezamenlijk geluid in combinatie met de binnenwaarde (33 dB) kan de benodigde geluidwering van de gevels bepaald worden.
In de volgende fase wordt het geluideffect van het plan op de omgeving in beeld gebracht. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt van de plansituatie met de autonome situatie.
68 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
Onderbouwing
Geluid kan de kwaliteit van de leef- en woonomgeving beïnvloeden. De Omgevingswet geeft regels voor het geluid van wegverkeer, railverkeer en bedrijven/industrieterreinen. De regels zijn van toepassing bij nieuwe woningen en onderwijs- en zorgfuncties in de buurt van deze geluidsbronnen (binnen een zogeheten geluidaandachtsgebied). Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) van de Omgevingswet hanteert twee soorten toetswaarden voor de hoeveelheid geluid: de standaardwaarde en de grenswaarde. Voldoen aan de standaardwaarde is de hoofdregel. Als het geluid op een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde, is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein. Verder gelden er vanuit het lokale geluidbeleid (Beleidsnota Geluid en Trillingen 2024) aanvullende eisen. Zo geldt voor gemeentelijke wegen in Utrecht een ambitiewaarde en een strengere grenswaarde. Daarnaast zijn er aanvullende compenserende voorwaarden van toepassing, zoals opgenomen in de uitgangspunten. Het plangebied ligt binnen het geluidsaandachtsgebied van gemeentelijke wegen (Weg der Verenigde naties, Ravellaan, Bartóklaan). Ten behoeve van deze gebiedsontwikkeling is daarom een indicatief akoestisch onderzoek verricht naar de toekomstige geluidbelasting. Uit dit onderzoek volgt dat de standaardwaarde voor geluid van 53 dB wordt overschreden.
Er wordt wel voldaan aan de Utrechtse grenswaarde (68 dB). Er wordt eveneens voldaan aan de ambitiewaarde vanuit gezondheid van maximaal 63 dB. Omdat de standaardwaarde wel wordt overschreden zijn er aanvullende compenseren maatregelen nodig zoals voorgeschreven in de Beleidsnota Geluid en Trillingen. • Er is een gevel aanwezig zijn met een geluidbelasting onder de standaardwaarde: de geluidluwe gevel. • Er liggen voldoende verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel; bij voorkeur een slaapkamer. • Een buitenruimte ligt aan een gevel waarvan de geluidbelasting maximaal 5 dB hoger mag zijn dan die van de geluidsluwe gevel.
Voor de onzelfstandige studentenwoningen is er op gebouwniveau tenminste 50% van de wooneenheden gesitueerd aan een gevel waar het geluid maximaal 5 dB boven de standaardwaarde is. Dit is een afwijking van het standaardbeleid omdat het erg lastig kan zijn om voor iedere kleine woning aan de eis van geluidluw te voldoen. Aan deze eis kan worden voldaan. Het blok aan de Weg der Verenigde Naties heeft (alleen) aan de noordwestzijde gevels waar het geluid aan de standaardwaarde voldoet. Door middel van doorzonappartementen kan daarom aan de eis voor een luwe gevel worden voldaan. Bij de toren met eenzijdige- of hoekappartementen wordt op meerdere locaties de standaardwaarde overschreden met maximaal 2 dB. Een geluidluwe gevel dient door middel van balkon- of loggia-afscherming te worden gerealiseerd. Ook het geluideffect van het plan op de omgeving dient in beeld te worden gebracht. Hiertoe wordt een vergelijk gemaakt van de plansituatie met de autonome situatie. Indien het effect van het plan minder is dan 1.5 dB (40% groei van verkeersintensiteit), is dit aanvaardbaar. Ook als er bebouwing wordt gesloopt of toegevoegd moet het effect hiervan op de omgeving in beeld worden gebracht. De verwachting is dat de effecten van het plan aanvaardbaar zijn, in de volgende fase wordt dit onderzocht.
69 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein
2.6.5 Trillingen Uitgangspunten
Het bouwblok aan de Weg der Verenigde Naties ligt binnen het door de Provincie Utrecht vastgestelde beperkingengebied voor trillingen vanwege de tramlijn. In het vervolgtraject zal een trillingsonderzoek moeten worden uitgevoerd en worden getoetst aan de grenswaarden.