MET WIJZIGINGEN Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein (p66, 73 en 75)

Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein Nota van Uitgangspunten UPG

Utrecht.nl

Colofon Bestuurlijke opdrachtgever Eelco Eerenberg (Ruimtelijke Ordening)

Park Oog in Al

Betrokken wethouders Senna Maatoug (Mobiliteit) Dennis de Vries (Wonen en Volkshuisvesting, Vastgoed) Projectgroep Ron Suntjens, Rachèl Lardenoye & Mees ten Hooven | Projectmanagement Harmen Knoop & Saskia Kleij | Stedenbouw Olga Appelman & Eline Holtes | Landschapsontwerp Pieter van Zwet | Planeconomie Nienke Hamster | Grondzaken Tim Rozendal | Mobiliteit Milonne Kruithof & Martijn Rombouts | Duurzaamheid & Energie Geert-Willem Arentsen | Ecologie Reinier Balkema | Geluid Iris Overgaauw | Economie Désiree Eriks | Wonen Inge Janssen | Volksgezondheid Jet Strijbos | Omgevingsmanagement Ambtelijk opdrachtgever Wim Greijn

Rondje Stadseiland Ravellaan-Noord

Ravellaan 96 Ravellaan

Hommelbos

Weg der Verenigde Naties

Adviseurs Merel Bakker & Ellamira Kluit (BGSV) Grafische realisatie BGSV Versie datum 6 januari 2026 Plangebied Nota van uitgangspunten

3 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Inhoudsopgave 1. Beschrijving van het plangebied, de huidige situatie en de omgeving 12 1.1 1.2 1.3 1.4

Ligging, begrenzing en gebiedskenmerken Eigendomssituatie Historie Projecten in de omgeving

2. Uitgangspunten en onderbouwing 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10

Programma en doelgroepen Stedenbouw Buitenruimte Mobiliteit Toegankelijkheid Gezondheid * Bodem Natuurbescherming en bomen Water en klimaatadaptatie Energie en circulair

22

3. Finaciële haalbaarheid, samenwerking met de stad en vervolgstappen 92 3.1 3.2 3.3

Financiële haalbaarheid Samenwerking met de stad Vervolgstappen

* bevat gewijzigde pagina’s tov versie dd. 19 november 2025

4 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Wat willen we op deze plek bereiken? Wat staat er in deze Nota van Uitgangspunten (NvU)?

De gemeente is eigenaar van het gebouw gelegen aan de Ravellaan 96. Wij willen het pand/de locatie (laten) herontwikkelen tot middenhuurwoningen en op het aan de westkant aangrenzende parkeerterrein en in de zuidelijke zone nieuwbouwwoningen toevoegen. Dit plan past niet in de huidige regels voor wat er gebouwd mag worden op deze plek. Die regels staan in het omgevingsplan. Als eerste stap schrijven we daarom de ambities en eisen voor het idee op in deze Nota van Uitgangspunten (NvU). In een NvU staat onder welke ambities en eisen de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan het bouwinitiatief. De gemeenteraad neemt een besluit over het document. Deze gebiedsontwikkeling past niet (geheel) in het omgevingsplan. Daarom is een wijziging nodig. Ook kan er deels sprake zijn van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Hoe dat zit, lees je in deze NvU. Het doel van de NvU is om te onderbouwen of en hoe het initiatief binnen het beleid van de gemeente haalbaar is. We beoordelen het initiatief op thema’s die we belangrijk vinden. Ook vragen we Utrechters naar hun inbreng. Daarom hebben we Samen Stad Maken toegepast. De uitkomst van dit proces staat in deze NvU. We delen in dit hoofdstuk wat we belangrijke onderwerpen vinden voor de toekomst van de plek en we leggen uit wat er in het plan komt om dat te bereiken.

We eindigen dit hoofdstuk met een leeswijzer voor de rest van de NvU. Na het lezen van dit hoofdstuk weet je dus wat het belangrijkste is in het plan en waar je in het document extra informatie kan vinden over bepaalde onderwerpen.

Wat zijn de belangrijkste doelen voor de toekomst van de plek?

Met het vaststellen van de uitwerking visie Welgelegen (2024) voor het gebied is het beoogde toekomstbeeld van het plangebied en bijbehorende doelen op hoofdlijnen gedefinieerd. Dit betreft: • Verdichten met behoud van leefbaarheid • Leefbaar woonmilieu (zoals geluid/klimaat/bezonning/privacy) • Aanhechting aan de omgeving • Verdichten in balans • Gemengd gebied met hoofdfunctie wonen • Gedifferentieerd woonprogramma (toename sociale cohesie/ veiligheid) • Functiemenging (wonen wordt aangevuld met werk en maatschappelijke voorzieningen) • Versterken van groenstructuren (oa Hommelbos) In de Nota van Uitgangspunten is dit nader uitgewerkt tot het volgende: • In deze nota houden we rekening met de openbare ruimte en het laadvermogen van deze plek. Dat moet met elkaar in balans zijn. • Op alle plekken waar nieuwbouw komt is voldaan aan de geluidsnormen. De gebouwen worden zo gebouwd dat privacy gewaarborgd wordt. • De nieuwe gebouwen passen binnen de bouwhoogtes zoals afgestemd in de uitwerking visie Welgelegen. • Dit doen we volgens de geldende normen van Utrechts beleid. • Er komen naast woningen ook verschillende voorzieningen in deze Nota aan bod. • Het woonprogramma is divers.

5 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Wonen in de groene long

6 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Voor de toekomst van Welgelegen en de planvorming op Ravellaan 96 gaan we uit van drie leidende principes. Dit zijn waarden die als kapstok dienen voor deze herontwikkeling en toekomstige ontwikkelingen in het gebied. Met deze leidende principes committeren wij onszelf en andere partijen aan het behouden en versterken van de kwaliteiten die Welgelegen een prettige plek maken om te wonen, werken en verblijven. 1. Een groene long: torens in het groen, groene binnenwereld, groen raamwerk, auto’s uit het zicht. 2. Verbindend: binding vinden met de rest van Welgelegen, verbindende schakel tussen omliggende buurten. 3. Lokaal levendig: laagdrempelige en toegankelijke ontmoetingsplekken, gemengd woonprogramma, behoud voorzieningen.

1

Door losse torens en ondergronds parkeren te maken ontstaat ruimte voor openbaar toegankelijk groen. En ontstaan zichtlijnen op het groen tussen de gebouwen door. Het parkeren komt zo veel mogelijk onder bebouwing, om ruimte vrij te spelen voor groen in volle grond. Ook richten we de groene openbare ruimte in met verschillende elementen die alle buurtbewoners uitnodigen om te wandelen, sporten, ontmoeten en ontspannen, met een gezamenlijke tuin.

Torens in het groen De nieuwe gebouwen zijn losse torens, voor zoveel mogelijk (zicht op) bomen en beplanting.

Groen behouden en versterken We behouden zo veel mogelijk (grote) bomen en versterken biodiversiteit en ecologie. In de groene binnenwereld is ruimte voor ontmoeting in het hart van het plan.

Auto’s uit het zicht Parkeren voor de woningen en voorzieningen gebeurt onder de grond.

7 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2

Bewoners zijn trots op deze plek. Ze voelen zich ermee verbonden. Daarom bewaren we de historische elementen uit het groene raamwerk in het nieuwe plan. We transformeren de bestaande bebouwing naar woningen en publieke functies en maken de openbare ruimte aantrekkelijk en uitnodigend. Verbinding met de rest van de buurt staat centraal. Tegelijkertijd zorgen we voor nieuw elan door nieuwe gebouwen toe te voegen. We maken met deze ingrepen een herkenningspunt waardoor het plan zichtbaar is in de omgeving. Zo benadrukken we de verbindende schakel tussen het hoogstedelijke Beurskwartier, het levendige Lombok, het dorpse Oog in Al en het veelzijdige Transwijk.

Verbinding Je kunt door het gebied dwalen en je buren ‘toevallig ontmoeten’, bijvoorbeeld tijdens een rondje door het groen, buiten sporten of moestuinieren.

3

Het plangebied is een plek waar wat te beleven valt in het hart van de wijk of buurt. Het is een plek waar bewoners en omwonenden elkaar ontmoeten. We willen de soorten voorzieningen behouden die nu al in het plangebied zijn. Deze zorgen nu al voor een bepaalde identiteit van en levendigheid in het gebied. Daarnaast biedt de gebiedsontwikkeling woonplek voor verschillende doelgroepen. Voor jong en oud is het aantrekkelijk om hier te verblijven en te wonen, dichtbij het OV, voorzieningen en gelegen aan belangrijke fietsverbindingen. Daarom maken we onder andere betaalbare woningen voor starters, studenten en ouderen, waar veel vraag naar is in de wijk. We stimuleren en faciliteren voor deze doelgroepen het gebruik van de fiets en OV. Voor het auto-parkeren worden de gemeentelijke normen aangehouden.

Behoud voorzieningen We behouden de bestaande typen voorzieningen en voegen passende en nieuwe voorzieningen toe.

Gemengd woonprogramma We volgen het coalitieakkoord wat betreft het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Ook in de toekomst komen hier studentenkamers, net als appartementen in de sociale- en middencategorie.

8 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Welke keuzes hebben we gemaakt zodat het plan haalbaar is? We hebben keuzes gemaakt om te komen tot (financieel) haalbare doelen en uitgangspunten. Hieronder leggen we uit welke keuzes dit zijn en wat de gevolgen hiervan zijn. 1. De gemeente is eigenaar van Ravellaan 96, het parkeerterrein aan de Ravellaan en de grond rondom de kantoren aan het Vivaldiplantsoen. In fase 1 ontwikkelen we dit deel. De kantoren Vivaldiplantsoen 100 en 200 en het daarbij behorende parkeerterrein blijven staan, deze hebben we niet in eigendom (fase 2). We beschrijven nu wel al welke regels gelden als de erfpachter van de kantoorpanden in de toekomst besluit om hier woningen te maken. Op dat moment vullen we de volledige visie voor een groene binnenwereld in. Deze ontwikkeling gaat dus gefaseerd plaatsvinden. In fase 2 van de NvU werken we aan nieuwe erfpachtafspraken met de erfpachter van de kantoortorens aan het Vivaldiplantsoen 100 en 200. 2. De betaalbare woningen mogen gemiddeld 55 m² groot zijn. Dit wijkt af van de Nota Wonen, waarin wordt uitgegaan van 75% betaalbare woningen en een gemiddeld woonoppervlakte van 60m2 voor woningen in het betaalbare segment. 3. Omwonenden hebben behoefte aan meer buurtbewoners met een (meer langdurige) verbinding met de buurt.

Zij verwachten dat dit kan worden gestimuleerd door ook (grotere) appartementen en grondgebonden woningen met voortuintjes te realiseren. In het plan is geen ruimte opgenomen voor grondgebonden woningen. Deze passen niet bij de uitgangspunten van de visie voor het gebied en aantallen te realiseren woningen. Wel zijn in de uitgangspunten voor gebouwen, soorten voorzieningen en openbare ruimte elementen opgenomen die verbinding faciliteren en stimuleren. Voorbeelden hiervan zijn:

a. Het creëren van een levendig hart in het centrum van het plangebied. b. Inrichting van de openbare ruimte gericht op ontmoeting, buitensport, ontspanning en tuinieren. c. Behoud van ruimte voor creatieve werkplekken, muziek en horeca. d. We vragen de ondernemers om ook te zorgen voor een laagdrempelige en buurtgerichte plek of activiteit. Een extra maatschappelijke toevoeging aan (deels) commerciële voorzieningen. Het woonbeleid is het kader voor het woonprogramma. Het schrijft voor sociale woningen boven de aftoppingsgrenzen op dit soort (niet-centrum) locaties een minimaal gebruiksoppervlak van 50 m2 voor. Gemeentelijk uitgangspunt is dat sociale woningen (kamers, appartementen, grondgebonden woningen) worden ontwikkeld en geëxploiteerd door woningcorporaties. De Utrechtse woningcorporaties geven aan dat sociale woningen een gebruiksoppervlak moeten hebben van 45/50 m2 voor tweekamer woningen en/of 70/75 m2 voor driekamer woningen. Het huidige beeld is dat een groter gemiddeld gebruiksoppervlak dan het gemeentelijk minimum financieel niet haalbaar is. Bovendien leidt de grote woningnood tot een voorkeur in het programma voor meer woningen boven grotere sociale woningen. In deze nota is daarom aangesloten op dat minimum.

9 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

4. Voor middenhuur woningen schrijft het woonbeleid op dit soort (niet-centrum) locaties een minimaal gemiddeld gebruiksoppervlak van 60 m2 voor. Het huidige beeld is dat een groter gemiddeld gebruiksoppervlak financieel niet haalbaar is, In deze nota is daarom aangesloten op dat minimum. Voorstel is om in te zetten op het vergroten van woningen in de middencategorie als daar in de uitwerking financiële ruimte voor ontstaat. Onder andere om doelgroepen aan te trekken die doorgaans langer blijven wonen. 5. Er is sprake van een grote nood aan studentenkamers in de stad. De gemeenteraad heeft daarom in een motie opdracht gegeven om mogelijkheden te onderzoeken om 180 tot 360 studentenkamers te realiseren. De Utrechtse woningcorporatie voor studentenhuisvesting geeft aan voor ieder project minimaal circa 200 studentenkamers te willen. Een dergelijk aantal past goed binnen één complex in het plangebied; een aanzienlijk groter aantal niet meer. Bij de keuze over het aantal studentenkamers hebben we ook de oproep uit de buurt om het aantal studentenkamers te beperken laten meewegen. Mede hierdoor, en om in het programma ook ruimte te bieden voor reguliere sociale woningen, ligt het nieuwe aantal dicht bij 180. 6.

Onder andere naar aanleiding van de aandachtspunten uit de buurt met betrekking tot geluidsoverlast, hebben we de studentenhuisvesting laten landen in een nieuwbouwtoren die ten opzichte van de buurt iets meer in de luwte ligt. De andere torens in het plangebied vormen als het ware een geluidsbuffer naar buiten het plangebied. Ook geven we dit signaal uit de buurt mee als aandachtspunt in de uitgifteovereenkomst met de toekomstige eigenaar.

7.

De horeca wordt gewaardeerd door de buurt en draagt bij aan de doelen verbindend en lokaal levendig. De horeca krijgt dus ruimte in het plan. Hoewel de horeca ook voor overlast kan zorgen, zien meer buurtbewoners hier graag weer horeca terugkomen. We nemen uitgangspunten op om deze mogelijke overlast te beperken. In het plangebied ontstaat een levendig hart, met stillere binnenwerelden. De horeca met terras komt in het levendige hart met een eigen fietsenstalling speciaal voor de horeca. Deze stalling krijgt een aanrijdroute via het park. 8. Het bouwvolume in de NvU is kleiner dan wat de visie aan mogelijkheden biedt. Onder andere vanwege het zoeken van een balans tussen verdichting en (groene) leefbaarheid. 9. We zetten in de NvU in op behoud van de huidige soorten voorzieningen (creatief, horeca, sport). Die bedienen ook nu voor een groot deel de directe omgeving. Aanvullend bieden we in het plangebied van Ravellaan 96 ruimte voor zorgfuncties; dit is nodig voor het groeiende aantal inwoners van Welgelegen.

10 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Omgevingsplan

Voor het plangebied geldt het omgevingsplan Utrecht en bestemmingsplan ‘Actualisering 2015, Oog in al en Lunetten’ (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 november 2015), dat sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, net als de bruidsschat met daarin voormalige rijksregels, onderdeel uitmaakt van het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan Utrecht. Binnen het plangebied hebben de percelen de bestemming ‘wonen’, ‘verkeer – verblijfsgebied’, ‘groen’ of ‘kantoor’. Het pand aan de Ravellaan 96 heeft de bestemming ‘wonen’. Hier gelden extra aanduidingen voor horeca behorend tot categorie D1, D2 en C op de begane grond (maximaal bruto vloeroppervlak van 450 m2) en kleinschalige kantoren (maximaal bruto vloeroppervlak van in totaal 650 m2). De maximaal toegestane bouwhoogte voor de bestemming ‘wonen’ binnen het bouwvlak is 45 meter, 1 meter meer dan de huidige hoogte. Voor het lagere deel geldt binnen het bouwvlak een maximale bouwhoogte van 5 meter. Daarnaast is van belang dat er in de buurt van het plangebied een ‘Vrijwaringszone – straalpad’ ligt (boven het noordelijke gedeelte van het plangebied). In deze zone mag niet hoger worden gebouwd dan 35 meter ten opzichte van NAP, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is verleend, waarbij advies wordt ingewonnen van de beheerder van de straalverbinding.

De ontwikkeling van het gebied past op een aantal punten niet binnen de mogelijkheden die het omgevingsplan biedt. Er bestaan afhankelijkheden tussen de (nieuwe) gebouwen (bijvoorbeeld op het gebied van parkeren), dus is er een omgevingsplanwijziging nodig. Legenda wonen kantoor verkeer groen Vigerend bestemmingsplan ‘Actualisering 2015, Oog in Al en Lunetten’

11 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Leeswijzer

De opbouw van de nota is als volgt: • In hoofdstuk 1 zijn het plangebied, de huidige situatie en omgeving beschreven. • In hoofdstuk 2 komen de uitgangspunten en onderbouwing aan bod. • In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid, samenwerking met de stad en vervolgstappen.

12 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

1. Beschrijving van het plangebied, de huidige situatie en de omgeving Bartoklaan

1.1 Ligging, begrenzing en gebiedskenmerken

Op de kaart zijn de ligging van het plangebied en de plangrenzen aangegeven. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Ravellaan, aan de oostzijde door openbaar groen en de woonflat van de Ravellaan 12 en verder, en het kantoorgebouw aan het Franz-Lisztplantsoen 200-260. De zuidzijde grenst aan de Weg der Verenigde Naties en de westzijde grenst aan de bebouwing en het parkeerterrein van het Rachmaninoffplantsoen.

Ravellaan Ravellaan 96 renovatie

Fase 1 Vivaldiplantsoen

Park Oog in Al

Chaussonlaan

In het plangebied bevinden zich drie gebouwen met verschillende functies, te weten de torenflat aan de Ravellaan 96, waar nu tijdelijk studentenhuisvestiging zit, en in eigendom is van de gemeente en twee kantoorpanden aan het Vivaldiplantsoen 100 en 200. Deze torens zijn in eigendom van een derde partij.

Fase 2 Rondje Stadseiland Ravellaan-Noord

Ravellaan 96

Ravellaan

We g d Hommelbos

Weg der Verenigde Naties

Ligging plangebied in Welgelegen

er Vere

nigde

Naties

Begrenzing plangebied

13 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

In de Ravellaan 96 zitten ook een horecagelegenheid en muziekstudio’s. Daarnaast vestigt de verhuurder zich op de Ravellaan 96 met een kantoor. Aan de linkerkant bevindt zich nu een parkeerplaats, waar de bewoners en de huurders of gebruikers van de Ravellaan 96 kunnen parkeren. Het parkeerterrein van Ravellaan 96 heeft circa 120 parkeerplaatsen waarvan 24 parkeerplaatsen zijn ten behoeve van de twee kantoorpanden aan het Vivaldiplantsoen. Helemaal aan de linkerkant van het plangebied bevindt zich een weg naar de parkeergelegenheid van de twee kantoorpanden aan het Vivaldiplantsoen. Deze kantoorpanden hebben daarbij nog een eigen parkeerterrein met in totaal 114 parkeerplaatsen (in erfpacht uitgegeven). 24 plekken liggen op gemeentegrond, en de andere 90 plekken liggen voor de torens van Vivaldiplantsoen 100 en 200. Op het (parkeer)terrein van het plangebied staan bomen met veel waarde. De noordgrens, de Ravellaan, van dit plangebied is de enige plek waar je met de auto het terrein op kan.

Amsterda

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich woonfuncties en kantoren. Aan de overkant van de Ravellaan bevindt zich de zogenaamde Boleroflat met de functie wonen. De oostzijde grenst aan een woonblok aan de Ravellaan en de kantoren van het Franz-Lisztplantsoen. De eigenaar van de kantoren wil deze kantoren in de toekomst ontwikkelen naar wonen. Aan de westzijde, aan het Rachmaninoffplantsoen, staan twee flatgebouwen waar wordt gewoond.

De locatie kenmerkt zich als een groene long in een drukke versteende omgeving. Welgelegen ligt op een steenworp afstand van het centrum, naast een drukke toegangsweg richting de stad. Echter is de wijk rustig en naar binnen gekeerd. Er is veel groen. Binnen Welgelegen zijn veel lokale ondernemers die de wijk karakteriseren. In de wijk zie je de transitie. Aan de rivier de Leidsche Rijn vind je veel huizen uit de 19e eeuw. Meteen daarachter bevindt zich architectuur uit de jaren ’50 van de vorige eeuw. En daarachter ligt de Ravellaan 96 met architectuur uit de jaren ’70 van de vorige eeuw. De bouwhoogte gaat van laag naar hoog. Aan de Leidsche Rijn is de bebouwing laagbouw. De laagbouw wordt steeds meer hoogbouw als je richting de Laan der Verenigde Naties gaat.

binnenstad CS

m -Rijnkan

Oog in Al Welgelegen

aal

Kanaleneiland Legenda plangebied <20 min. loopafstand centraal station

Huidige situatie plangebied en omgeving

Ligging plangebied in Utrecht

14 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

1.2 Eigendomssituatie

Het plangebied is voor een groot deel in eigendom van de gemeente. Het gebouw Ravellaan 96 is in beheer van de Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU). De parkeerplaats is in beheer van Stadsbedrijven. Het betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie S nummers 1182 en (een deel van) 2855. De twee kantoortorens aan het Vivaldiplantsoen (nummer 100 en 200) zijn tezamen met 90 parkeerplaatsen in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven (zie oranje op onderstaande kaart). Dit betreffen de percelen kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie S nummers S1729, 1720, 1746 en 2283. De weg naar de parkeerplaatsen aan het Vivaldiplantsoen is eigendom van de gemeente. In onderstaande kaart is de eigendomssituatie weergegeven. Conform de erfpachtakte van het Vivaldiplantsoen 100 en 200 heeft de gemeente 24 parkeerplaatsen nabij de in erfpacht uitgegeven percelen, op gemeentegrond binnen het plangebied (perceel Utrecht S 2855(ged.)), aangelegd ten behoeve van deze kantoorgebouwen. De gemeente is bevoegd deze parkeerplaatsen te verwijderen zodra aan de Weg der Verenigde Naties een tramhalte is gerealiseerd.

Vivaldiplantsoen 200

Vivaldiplantsoen 100

Legenda projectgrens Ravellaan 96 erfpacht uitgegeven

Begrenzing plangebied

15 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

1.3 Historie

Het gebied Welgelegen heeft zijn huidige vorm grotendeels in de tweede helft van de 20e eeuw gekregen. Op historische kaarten zijn maar weinig herkenbare elementen te zien. Zo is een deel van landgoed Welgelegen terug te vinden in de bebouwing van het huidige verzorgingstehuis en in het huidige Hommelbos. De woningen langs de Leidsche Rijn stonden er toen ook al. Het overige terrein behoorde tot de polder Oudenrijn en was agrarische grond. Het plangebied is onderdeel van de wijk Welgelegen. Vernoemd naar het oude landhuis dat hier stond, in de gemeente Oudenrijn. In de jaren ’60 en ’70 werd aan de Ravellaan 96 een nieuw kantoor gebouwd voor de gemeente Utrecht. Tot de verhuizing naar het stadskantoor waren hier verschillende gemeentelijke diensten gehuisvest. Vanaf 2015 tot nu is de toren aan de Ravellaan 96 bedoeld als tijdelijke studentenhuisvesting. Dat blijft zo totdat het plangebied bouwrijp wordt gemaakt voor de definitieve ontwikkeling.

Situatie 1947: huidige Welgelegen nog niet zichbaar

16 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Na de Tweede Wereldoorlog kwam vrij snel de nieuwe westelijke ontsluiting, de Weg der Verenigde Naties, in beeld. Dit betekende voor Welgelegen een nieuwe begrenzing. Welgelegen is echter nooit benoemd als naoorlogse wederopbouwwijk. De naoorlogse bebouwing in Welgelegen werd pas na de ontwikkeling van Kanaleneiland in de jaren ’60 gerealiseerd en stamt voornamelijk uit de jaren ’70 en later.

Wethouder Koningsbruggen slaat eerste paal Ravellaan 96 (1968)

Luchtfoto Welgelegen 1952 (Beeld Frank Vinke)

Ontwikkeling van het gebied

17 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

9 - Uitwerking visie Welgelegen | VERSIE 1.1 | 22-10-2024

1.4 Projecten in de omgeving Uitwerking visie Welgelegen

Hommelbos

Welgelegen-zuid

Rondje Stadseiland

In de “Visie Welgelegen 2014” en de bijbehorende “uitwerking visie Welgelegen” is aangegeven dat we in dit gebied, Welgelegen Zuid, gaan verdichten met de hoofdfunctie wonen. Maar ook sociale- en werkfuncties moeten in het gebied en wellicht ook aan de Ravellaan 96 een plaats krijgen. In de uitwerking van de Visie Welgelegen zijn de bebouwingsmogelijkheden aangegeven. In de uitwerking visie Welgelegen is een gebouw voorzien op of gekoppeld aan de bestaande laagbouw behorende bij Ravellaan 96, en een ontwikkelmogelijkheid op de naastgelegen parkeerplaats en in een zone aan de Weg der Verenigde Naties.

25m

45m 15m

15m

30m

30 m

15 m

45 m

15 m

0 10 20

25 m

50

N

De uitwerking visie Welgelegen schetst de kaders waarin deze Themakaart van het groene raamwerk ontwikkeling zich bevindt. Zo staat er dat er een doorwaadbare groene Themakaart groene raamwerk uitwerking visie Welgelegen 2024 19 binnenwereld moet zijn. Zodat, als deze groene binnenwereld samen met de andere groene binnenwerelden in Welgelegen ontwikkeld zijn, je een groene wandelroute hebt van het Hommelbos naar het Rondje Stadseiland. Dit is het groene raamwerk. Uitwerking visie Welgelegen | VERSIE 1.1 | 22-10-2024

<3 lagen

3-6 lagen

Hommelbos

max 13 lagen + hoogteaccent

30m

25m 15m

45m

Rondje Stadseiland

3-6 lagen

Welgelegen-zuid

4-9 lagen

15m

In de uitwerking visie Welgelegen staan ook de bouwhoogtes aangegeven. Van noord naar zuid geldt in dit plangebied aan de noordzijde een bouwhoogte van 4 tot 9 lagen, en aan de zuidzijde van het plangebied een bouwhoogte van 13 lagen. Hier is een hoogteaccent mogelijk van maximaal 3 bouwlagen extra. In de uitwerking visie Welgelegen staat dat er in Welgelegen vooral wordt verdicht, maar dat er ook nog mogelijkheid is voor andere voorzieningen.

0 10 20

Themakaart van de bebouwing

50

N

Themakaart bebouwing uitwerking visie Welgelegen 2024

18 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Ontwikkelingenkaart Welgelegen

19 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Een aantal projecten in de buurt heeft gevolgen voor de afweging van keuzes die we in deze Nota van Uitgangspunten hebben opgenomen: • Franz-Lisztplantsoen: Er is de intentie om de twee kantoortorens aan het Franz-Lisztplantsoen te ontwikkelingen naar 200 appartementen. Naar verwachting wordt in het begin van 2026 de eerste overeenkomst ondertekend waar de intenties naar elkaar worden uitgesproken om hier te gaan ontwikkelen. • Ravellaan Noord: Samen met de eigenaar en tevens ontwikkelaar wordt op dit moment een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld voor een ontwikkeling met circa 450 woningen. • Strawinskylaan/Leidseweg: Deze ontwikkeling is nauw verbonden met de ontwikkelingen aan de Ravellaan Noord. Het betreft een herontwikkeling van bedrijventerrein naar circa 150 woningen. Naar verwachting wordt in het najaar van 2025 de eerste overeenkomst ondertekend waar de intenties naar elkaar worden uitgesproken om hier te gaan ontwikkelen. • Herinrichting Welgelegen (onder andere de Ravellaan): De riolering in Welgelegen wordt op verschillende plekken vervangen. Na het vervangen worden de straten die open zijn gebroken opnieuw ingericht. Onder andere de Ravellaan. Daar komen klinkers. Daarnaast wordt de weg versmald en worden snelheidsremmende maatregelen toegevoegd. Er komt ook meer groen in de openbare ruimte.

• Rondje Stadseiland: Utrecht groeit tot 2040 met ruim 100.000 inwoners. Vooral het westelijke deel van de stad groeit hard. Daarom is er ook meer ruimte nodig voor groen, water en plekken om te sporten en spelen. De oevers van het Merwedekanaal en Amsterdam-Rijnkanaal bieden een unieke kans voor een nieuw, aantrekkelijk park. Het Rondje Stadseiland is straks de plek waar bewoners en bezoekers zich kunnen ontspannen, bewegen en elkaar ontmoeten. En dat kan in een fijne, groene omgeving.

20 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Andere ruimtelijke projecten

In de directe omgeving van Welgelegen vinden diverse ruimtelijke ontwikkelingen plaats die een grote invloed hebben op de stad als geheel, maar ook voor het project Ravellaan 96 van belang zijn. Welgelegen ligt in het verlengde van de ontwikkelingen Merwedekanaalzone en Beurskwartier. Daarbij grenst het aan het Rondje Stadseiland en is de Westelijke stadsboulevard van belang voor het autoverkeer naar deze locatie toe. Ook tegenover de locatie, aan de overzijde van het kanaal, zijn ontwikkelingen gaande in het voormalige gebouw van De Munt. De omgeving is dus volop in ontwikkeling.

Rondje Stadseiland Het ontwikkelingskader voor het Rondje Stadseiland is vastgesteld. Een mobiliteitsstudie heeft uitgewezen dat de woningbouw in Welgelegen te combineren is met het rondje Stadseiland, in het bijzonder met de autovrije onderdoorgang onder de Sowetobrug. De gemeentelijke ambitie is om de auto geen toegang meer te geven tot dit lint. Dit zou betekenen dat het autoverkeer in Welgelegen van de Kanaalweg moet verdwijnen. Een deel van de Kanaalweg wordt al opgeheven voor autoverkeer bij de plannen voor de rioleringsvervanging in Welgelegen. Op dit moment loopt er nog onderzoek of de onderdoorgang van de Sowetobrug ook autovrij kan worden gemaakt. Het parklint wordt afwisselend begrensd door (nieuwe) bebouwing die naar het parklint is toegekeerd en parken die gericht zijn op verblijven.

Rondje Stadseiland langs de Ravellaan in de toekomst

21 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Merwede Het gebied tussen het Merwedekanaal en de Europalaan verandert de komende jaren van een bedrijventerrein in een levendig stuk Utrecht met circa 6.000 woningen. Hier komt een mix van (sociale) huur- en koopwoningen voor starters, gezinnen, ouderen, en alleenstaanden. In een gezonde en duurzame omgeving met veel groen. Ook komen er winkels, horeca, werkgelegenheid, scholen en gezondheidszorg voor de nieuwe én huidige bewoners van de stad.

Muntcomplex De Munt is een historisch complex, tevens aangewezen als Rijksmonument, dat tegenover Welgelegen en de projectlocatie aan de andere zijde van het Merwedekanaal ligt. Het wordt getransformeerd tot een gebouw met een mix van diverse functies: kantoren, (creatieve) bedrijven, vergaderen, congressen, horeca, sport en maatschappelijke- en culturele voorzieningen. Dit zal bijdragen aan de stedelijke dynamiek en levendigheid van de omgeving.

Ook deze ontwikkeling gaat uit van een minimale parkeernorm (0,3 parkeerplek/woning) en richt zich op een mobiliteitssysteem met de auto op afstand en deelauto’s. Deze enorme opgave is qua stedelijkheid veel intensiever, maar met de Merwedekanaalzone en het aansluitende Beurskwartier, wordt de binnenstad over het kanaal getrokken. Welgelegen en Ravellaan Noord zijn ruimtelijk gezien onderdeel van deze stedelijke intensiveringszone. Daarbij biedt de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone dynamiek en diverse functies waar ook Welgelegen gebruik van kan maken.

Beeld Merwedekanaalzone

22 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2. Uitgangspunten en onderbouwing In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten voor het plan aan bod. Een uitgangspunt is iets waar het plan aan moet voldoen om later te worden goedgekeurd, bijvoorbeeld als de bouwvergunning wordt aangevraagd. De uitgangspunten zijn geclusterd in tien thema’s: 1. Programma en doelgroepen 2. Stedenbouw 3. Buitenruimte 4. Mobiliteit 5. Toegankelijkheid 6. Gezondheid 7. Bodem 8. Natuurbescherming en bomen 9. Water en klimaatadaptatie 10. Energie en circulair Sommige thema’s bevatten meerdere, samenhangende onderwerpen. Door deze te bundelen, wordt het eenvoudiger om relevante onderwerpen en de bijbehorende uitgangspunten terug te vinden. Bij ieder onderwerp geven we een onderbouwing van de uitgangspunten: waarom een uitgangspunt is opgenomen en op welke gronden. Dat kan voortkomen uit landelijke regels, gemeentelijk beleid of eigen ambities. Ook de inbreng vanuit de samenwerking met de stad kan aanleiding zijn voor een uitgangspunt.

23 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.1 Programma en doelgroepen 2.1.1 Wonen

Er is in Utrecht een groot tekort aan betaalbare woningen. Betaalbare woningen zijn gedefinieerd als sociale huurwoningen en woningen die behoren tot het middensegment: de betaalbare koop en de middenhuurwoningen. De beleidsnota wonen (2025) zet daarom in op deze segmenten. De nota is nader uitgewerkt voor de tien Utrechtse wijken, waarbij rekening is gehouden met de huidige samenstelling van de voorraad en plancapaciteit.

Uitgangspunten

Programma: • 42% sociale huurwoningen (circa 220 studentenkamers + circa 25 appartementen) • 36% middensegment (circa 115 appartementen)* • 22% vrije sector woningen (circa 70 appartementen) * Minimaal 25% van het totaal aantal woningen bestaat uit middenhuur.

VERKOOP

Verdeling 2022-2025 sociaal coalitieakkoord midden vrije s 4e kwrt max. 25% vrije sector

min. 40%

Onderdeel van het programma zijn onzelfstandige studentenkamers. In de berekening van de percentages tellen 2 kamers als 1 sociale huurwoning.

sociaal

min. 35% middenduur

Gemengd woonprogramma We volgen het coalitieakkoord wat betreft het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Ook in de toekomst komen hier studentenkamers, net als appartementen in de sociale- en middencategorie.

ca. 210 woningen en VERKOOP 200 studentenkamers sociaal midden vrije s 4e kwrt 22% 70 vrije sectorwoningen 42% 25 sociale woningen 200 studentenkamers

36% 115middendurewoningen

Verdeling woningaantallen in plan

Differentiatie: • De doelgroepen voor de woningen zijn: - Studenten - Een- en tweepersoonshuishoudens (mix inkomens en leeftijden) - Gezinnen Toewijzing: • Voor de toewijzing van betaalbare woningen geldt de Utrechtse Huisvestingsverordening.

24 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Uitgangspunten per woonsegment:

Uitgangspunten sociaal regulier •

• • •

Sociale huur wordt ondergebracht bij een corporatie, behalve als een corporatie de sociale huur niet kan of wil exploiteren. Met de initiatiefnemer maken we afspraken over de minimale kwaliteit van de woning en de instandhoudingstermijn. De te huisvesten doelgroepen in de reguliere sociale huur zijn één- en tweepersoonshuishoudens. Minimaal 70% is kernvoorraad. De woningen wordt minimaal 25 jaar sociaal verhuurd. Bij een huur boven de aftoppingsgrenzen geldt een minimumoppervlak van 50 m² gebruiksoppervlakte (GBO). Voor sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrenzen (zie nota wonen, een extra prijsgrens binnen de sociale huur die o.a. gekoppeld is aan huurtoeslag) geldt geen minimumeis van de oppervlakte, maar wordt per project bekeken wat er vanuit de doelgroep passend is. Gezien de mix aan doelgroepen die op deze locatie voorzien is, geldt geen minimum, zolang het gaat om een gemengde ontwikkeling met voldoende variatie aan woninggroottes.

Uitgangspunten middenhuur • • • •

Woningen met tenminste 144 en maximaal 186 woningwaarderingsstelsel (WWS-) punten behoren automatisch tot de middenhuur. Een woning met meer dan 186 WWS-punten behoort tot de middenhuur als de kale huurprijs ligt tussen de € 900,07 en € 1.184,82 (prijspeil 2025) per maand (exclusief nieuwbouwtoeslag). De jaarlijkse huurprijsstijging is maximaal CAO-loonontwikkeling + 1,0 procentpunt. De WWS-puntentabel wordt jaarlijks met Consumenten Prijs Index (CPI) geïndexeerd. Als een nieuwbouwwoning meer dan 186 WWS-punten heeft, dient de kale huur op ten hoogste € 1184,82 (prijspeil 2025) te worden afgetopt (exclusief nieuwbouwtoeslag). Ook na mutatie

• • •

•

•

wordt de nieuwe huur weer ten hoogste op het huurniveau behorende bij 186 WWS-punten gezet. Voor ontwikkelingen op gemeentelijke grondlocaties geldt dat de woning minimaal 25 jaar moet worden verhuurd in dit segment. In dat geval is na 25 jaar geen meerwaardeafdracht verschuldigd. De minimale inkomenseis (jaarinkomen) voor een huurwoning in dit segment mag niet hoger zijn dan 42x de maandhuur. Om voldoende kwaliteit te borgen, met name in oppervlakte, gelden de volgende uitgangspunten voor dit gebied: - Zone C: Stedelijk: minimaal 45 m² GBO en gemiddeld minimaal 60 m² GBO; en minimaal 30% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers. Bij tenders op gemeentelijke grond worden extra punten gegeven als ook woningen voor gezinnen (bijv. minimaal 80 m²+) gerealiseerd worden, om op deze locaties te borgen dat ook grotere huishoudens bediend worden. Toekomstige wijzigingen van de Wet betaalbare huur kunnen ervoor zorgen dat de voorwaarden voor middenhuur aangepast moeten worden.

Uitgangspunten betaalbare koop • • •

We volgen de betaalbaarheidsgrens van het Rijk. In 2025 betreft dit koopwoningen tot €405.000 VON. Er wordt een zelfbewoningsplicht & anti-speculatiebeding opgenomen. We hanteren dezelfde minimumoppervlakten per zoneringsgebied als voor middenhuur, maar stellen geen verdere eisen aan de gemiddelde oppervlakte en percentage grotere woningen: - Deze locatie ligt in zone C: minimaal 45 m² GBO.

Uitgangspunten studentenhuisvesting • •

Studentenwoningen zijn woonruimten voor studenten die een voltijdstudie volgen aan een MBO-school, hogeschool of universiteit. De woningen worden verhuurd met een campuscontract.

25 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

• •

• • •

Per project waar studentenhuisvesting gerealiseerd wordt, geldt er een streefpercentage van 100% onzelfstandige studentenhuisvesting. Kamers hebben een oppervlakte van minimaal 12-14 m² GBO met per kamer minimaal 3 m² GBO gemeenschappelijke ruimte (let op: mogelijkheid om af te wijken in het geval van tijdelijk wonen of modulair bouwen). Studio’s zijn minimaal 19 m² GBO met per studio 1-2 m² gemeenschappelijk ruimte. Een onzelfstandige studentenwoning wordt verhuurd op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO). Op projectniveau tellen de onzelfstandige eenheden mee met het aandeel sociaal.

Uitgangspunten ouderenhuisvesting

De locatie Ravellaan ligt niet binnen 500 meter van voorzieningen (zoals supermarkten, gezondheidscentra, buurtcentra en woonzorgcentra) en daarmee zijn ouderen niet de eerste doelgroep waar we ons op richten. Tegelijkertijd zien we door vergrijzing dat er grote behoefte is aan een variatie aan woningen, juist ook voor vitale ouderen. In algemene zin zetten we daarom wel in op de algemene principes die we hanteren voor toegankelijkheid. Hierbij gaat het om: • Alle reguliere woningen zijn rolstoelbezoekbaar. • Zoveel mogelijk woningen zijn rollator- en/of rolstoelbewoonbaar (of relatief makkelijk aanpasbaar). • Studentenhuisvesting is zoveel mogelijk toegankelijk. De toegang tot het gebouw en algemene ruimtes zijn rolstoelbezoekbaar. Voor afzonderlijke kamers gelden geen harde eisen voor toegankelijkheid. Wel zetten we in op enkele kamers die geschikt zijn voor studenten met een fysieke beperking.

Onderbouwing

Stadsbreed streven we naar de volgende verdeling in de woningbouwprogrammering: 40% sociale huurwoningen, 35% middensegment (betaalbare koop maximaal 10% en huur minimaal 25%) en 25% is vrij. De eerste twee segmenten komen dus uit op 75%, dat is het aandeel betaalbare woningen. De stadsbrede ambitie is uitgewerkt naar de wijken in de stad, waarbij voor elk van de genoemde segmenten een gewenste ontwikkelrichting is weergegeven van de huidige planvoorraad. Die beweegrichting in de plancapaciteit is een vertaling van die 75% betaalbaarheid voor nieuwe projecten. Voor de wijk West is in de Beleidsnota Wonen (2025) de gewenste ontwikkelrichting van het aandeel woningen in de planvoorraad per segment als volgt: sociaal: sterk toenemen, midden: licht toenemen, vrij: sterk afnemen. Met de uitgangspunten in deze NvU wordt hieraan voldaan.

26 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Uit een analyse van de buurt ‘Oog in Al, Welgelegen’ blijkt dat er behoefte is aan woningen voor de doelgroepen kleine huishoudens, gezinnen en ouderen. Daarbij moet worden opgemerkt dat Oog in Al een subbuurt is met een eigen karakter. Met name in Oog en Al zien we de aandacht voor woningen geschikt voor ouderen, voor de door-

n

aa

ll ve Ra

stroming vanuit gezinswoningen. In de subbuurt Welgelegen kiezen we voor een gemengd programma, met veel ruimte voor studenten, kleine huishoudens (welke leeftijd dan ook) en in beperkte mate ook gezinnen. Met dit programma wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de woningopgave in de stad en in deze buurt specifiek.

studententoren

s

tie

Legenda woninggroottes studentenkamer min. 15 m2 sociaal min. 50 m2 middelduur tussen 50 - 65 m2 vrije sector min. 80 m2

Voorbeeld verdeling woningen per gebouw

igd

a eN

g We

de

n ere rV

27 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.1.2 Werken en voorzieningen Uitgangspunten

Onderbouwing

Programma en doelgroepen: • Het metrage werkfuncties van naar schatting circa 1500 m2 BVO blijft behouden. Daarnaast is er ruimte in de gebiedsontwikkeling om een deel van de groei van de beroepsbevolking in de wijk op te vangen en de juiste voorzieningen te kunnen blijven bieden. De huidige culturele en horecafuncties blijven behouden en een zorgfunctie wordt toegevoegd. Dit resulteert in de volgende metrages en functies: - circa 800 m2 bvo cultuur (bijvoorbeeld creatieve broedplaats en muziekstudio’s) - circa 600 m2 bvo horeca - minimaal 350 m2 bvo zorg(bijv. huisarts) • Gemeentebreed streven we ernaar dat 10% van het metrage aan (werk)functies valt binnen het betaalbare segment voor kantoren en creatieve bedrijvigheid. Gezien de ligging van Welgelegen in de beschermingszone voor betaalbare kantoren en tegelijkertijd de grote transformatie naar woningen in Welgelegen is het voor deze gebiedsontwikkeling een harde eis dat er voldoende ruimte behouden blijft in het betaalbare segment. Bovendien is de huur die gebruikers van een creatieve broedplaats kunnen betalen begrensd. Daarom is uitgangspunt dat minimaal 50% van het voor cultuur bestemde oppervlak wordt verhuurd tegen netto eindhuurbedragen van 80 euro per m2 vrij verhuurbaar oppervlak (prijspeil 2025).

• De ruimtes krijgen een zo groot mogelijk multifunctioneel karakter, bijvoorbeeld door keuzes in maten en inzet van verschuifbare wanden en door dubbelgebruik. Dit wordt in de ontwerpfase verder uitgewerkt (en is minder voor de hand liggend voor de zorgfunctie, die vraagt om unieke ruimten). En we vragen de ondernemers om ook te zorgen voor een laagdrempelige en buurtgerichte plek of activiteit. Een extra maatschappelijke toevoeging aan (deels) commerciële voorzieningen.

Voor het groeien in balans (RSU2040) is het belangrijk de hoeveelheid vierkante meter werkruimte in de wijken te behouden en daar waar mogelijk uit te breiden, zodat het voorzieningenniveau meegroeit met het aantal inwoners. Met de uitgangspunten voor werken en commerciële voorzieningen behouden we werkruimte en voegen we voorzieningen toe.

In Utrecht streven we naar een economie die bijdraagt aan een duurzame toekomst van de stad, met werk voor iedereen. Hierbij zijn (betaalbare) werklocaties cruciaal. Gezonde werklocaties, waar werkgelegenheid en ondernemerschap samengaan met zorg voor onze leefomgeving en inwoners. Werklocaties die bijdragen aan grote maatschappelijke opgaven en transities waar we voor staan (circulaire economie, energietransitie, klimaatadaptatie en duurzame mobiliteit) én aan gezond stedelijk leven. Om deze ambities te realiseren zetten we in op: voldoende ruimte voor werk, een divers palet aan werklocaties en toekomstbestendige werklocaties, door mee te bewegen met de markt of actief te sturen. De bedrijfsruimten worden geschikt gemaakt voor banen in de gezondheid/ICT & digitale vaardigheden/ onderwijs/bouw/techniek/energie/circulair.

28 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

In Welgelegen is de transitie naar een gebied met hoofdzakelijk wonen ingezet. In overeenstemming met de beleidsnota werklocaties (2025) is ruimte voor werk dus niet meer de dominante functie, maar nog wel onderdeel van de buurt. Vanwege deze transformatie van een (voormalig) werkgebied naar een gemengd woon-werkgebied is het niet mogelijk om conform de ruimtelijke strategie Utrecht mee te groeien. Dit valt ruimtelijk niet in te passen. We zetten daarom bij de Ravellaan 96 in op behoud van bestaande werkruimte (horeca en betaalbare werkruimte voor creatieve makers / muziekstudio’s) en voegen hier meters voor zorg (bijv. huisarts) aan toe. De functies in de gebiedsontwikkeling van de Ravellaan 96 zorgen voor diversiteit in kleinschalige werkmilieus in de wijk. Dit draagt bij aan de doelstelling om 10% betaalbare werkruimten op te nemen in nieuwbouw ontwikkelingen. Zo dragen we bij aan ruimte voor creatieve diensten, startups, scale-ups, maatschappelijke organisaties, zzp’ers en impactondernemers en wordt er in de wijk ruimte gecreëerd voor creatieve bedrijvigheid, zoals is opgenomen in de Kadernota huisvesting culturele en creatieve sector - Najaar 2021.

Horeca aan de binnenwereld

Muziekstudio’s in de kelder

Huisarts aan de Ravellaan

Referenties bestaande en nieuwe voorzieningen in Ravellaan 96

29 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

HORECA

Legenda wonen voorzieningen fietsberging inpandig

Verdeling voorzieningen en wonen in begane grond fase 2

30 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

2.2 Stedenbouw

De kwaliteit van de plek en een kenmerk van het gebied is de bosrijke omgeving die zich uitstrekt van het historische Hommelbos tot aan het Merwedekanaal. Deze noemen we ‘de groene long’. De huidige typologie van losse torens in het groen versterkt de kwaliteit van de plek. Hierdoor blijft ‘het oneindig zicht op bomen’ tussen de gebouwen door behouden. Het plan voor de nieuwbouw sluit aan bij deze typologie. Maar we voegen nog een extra laag toe: de groene binnenwereld. Deze binnenwereld is openbaar toegankelijk en wordt de plek voor ontmoeting. De binnenwereld is met wandelpaden verbonden met het groene raamwerk.

Groen behouden en versterken

Auto’s uit het zicht

Torens in het groen

Verbinding

Wat we willen bereiken met het gebied is: • De groene long is de basis voor de ontwikkeling. We behouden zoveel mogelijk bomen om het groene karakter van de long te borgen. • Er wordt een groene, autovrije binnenwereld gecreëerd met zo veel mogelijk ruimte voor bomen en groen. • Bebouwing is alzijdig en zorgt voor sociale veiligheid in zowel de groene binnenwereld als het groene raamwerk. De footprint van gebouwen is beperkt zodat voldoende ruimte overblijft voor groen. • De opzet van de gebouwen en de inrichting van de begane grond dragen bij aan de levendigheid en sociale veiligheid in de openbare ruimte. Met de opzet van het plan wordt gebouwd aan een gemeenschap rond de groene binnenwereld. Ontmoeting wordt gestimuleerd met het samenhangende ontwerp van gebouwen en buitenruimte.

31 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

beeld vanaf:

Wonen in de groene long

32 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Legenda

Behouden en transformeren Ravellaan 96

We behouden de bestaande toren en transformeren deze naar woningbouw. We transformeren de plint en behouden bestaande typen voorzieningen en voegen passende, nieuwe voorzieningen toe. Op een zonnige plek, aan de groene binnenwereld maken we een terras voor horecavoorziening.

Torens in het groen

8

*

De bouwvlakken waar de torens in geplaatst worden. We gaan uit van losse torens in het groen voor zoveel mogelijk zicht op bomen in het groene raamwerk. Het maximaal aantal bouwlagen sluit aan op de omgeving en bouwt geleidelijk in hoogte op vanaf de Ravellaan (lager) naar de Weg der Verenigde Naties (hoger). In het zoekgebied langs de Weg der Verenigde Naties zijn drie torens mogelijk met een minimale tussenruimte van 15-20 meter. Er is één toren mogelijk met een maximale hoogte van 15 lagen. Dit hoogteaccent is alleen mogelijk ter plaatse van de aanduiding. Het bebouwd oppervlak van de torens is maximaal 400 m2. Verplichte rooilijn De rooilijn mag met maximaal 1 meter worden overschreden ten behoeve van balkons. Er moet altijd een minimale afstand van 60 cm tot de boomkroon van bestaande bomen worden gehouden. Binnen de aangegeven grens is een overstek mogelijk.

Groene binnenwereld

We maken ruimte voor ontmoeting in het hart van het plan. Deze ruimte wordt zo groen mogelijk met verschillende soorten beplanting ingericht.

Groen en ecologie

We behouden zo veel mogelijk (grote) bomen uit het groene raamwerk. We versterken biodiversiteit en ecologie door heesters en kleinere bomen toe te voegen aan het raamwerk. In de binnenwereld worden nieuwe eerste orde bomen geplant. De vergroening van het gebied sluit aan op de herinrichting van de Ravellaan waar nieuwe bomen worden geplant. We verbinden het groen door een parkzone van minimaal 20-30 meter en behouden het oneindig zicht op bomen.

Auto’s uit het zicht

Parkeren voor de woningen en voorzieningen gebeurt onder de

P grond, onder een gronddekking van minimaal 80 cm.

Toegang tot de parkeergarage is vanaf de Ravellaan. We stimuleren deelvervoer en lagere parkeeraantallen door in het plangebied 6 parkeerplekken te maken voor uitsluitend deelauto’s.

Verbinding

Je kunt door het gebied dwalen en je buren ‘toevallig ontmoeten’. Het gebruik van de fiets wordt gestimuleerd door aantrekkelijke, inpandige fietsberging op maaiveld. Verrommeling van de openbare ruimte wordt voorkomen door openbare fietsstallingen op logische plekken bij fietsverbindingen te maken. Er is een zoekgebied voor collectieve tuinen waar buren bijvoorbeeld kunnen moestuinieren. We stimuleren gezondheid door plek te bieden aan sport zoals op het sportveld en voor kleine kinderen in de buitenruimte.

33 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Randvoorwaardenkaart fase 2

34 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96

Uitgangspunten

•

•

•

Algemeen • •

• •

•

Bouwvlak: De nieuwbouw bevindt zich binnen de grenzen van het bouwvlak. Rooilijnen: De nieuwbouw volgt de voorgeschreven rooilijnen zoals op de randvoorwaardenkaart is aangegeven. Hoogte: De bebouwing bevindt zich binnen de maximale bouwhoogtes zoals op de randvoorwaardenkaart is aangegeven. De bouwhoogte wordt gemeten ten opzichte van het peil van de hoofdentree tot aan het hoogste punt van het dak (inclusief installaties). In het geval van de Ravellaan 96 en de aangrenzende bebouwing wordt het peil gemeten vanaf het dek van de parkeergarage. Wind en zon mogen geen onevenredige overlast opleveren. De bebouwing moet voldoen aan het beleid voor zon en wind. Zie hiervoor paragraaf 2.5.9 Kwaliteit Leefomgeving. Parkeren: Parkeren van auto’s ligt binnen het op de randvoorwaardenkaart aangegeven vlak en ligt volledig verdiept met een gronddekking van ten minste 80 cm met uitzondering van de parkeergarage in het verlengde van de kelder onder het gebouw Ravellaan 96. Voor de parkeergarage in het verlengde van de kelder onder het gebouw Ravellaan 96 is de huidige hoogte maatgevend. In fase 1 blijven de parkeerplaatsen ten behoeve van de kantoorpanden op maaiveld liggen. De 6 parkeerplekken ten behoeve van deelauto’s mogen ook op maaiveld liggen. In fase 2 worden alle parkeerplaatsen geheel verdiept gerealiseerd, met uitzondering van parkeerplekken voor deelauto’s.

Openbare ruimte: uitgangspunten voor de invulling van de openbare ruimte en de verschillende type buitenruimte is op de randvoorwaardenkaart aangegeven.

Het gebouwontwerp biedt ruimte voor community building en gedeeld eigenaarschap. Er ontstaat ontmoeting en lokale binding tussen toekomstige bewoners door de collectieve tuinen en de groene binnenwereld. Dit geeft de buurt een eigen identiteit en kracht.

Menselijke maat • • •

De korrelgrootte van de bebouwing past bij de omgeving. De gebouwen staan als alzijdige gebouwen in de groene long van Welgelegen. De bebouwing is zoveel mogelijk alzijdig benaderbaar en is zoveel mogelijk op de openbare ruimte gericht. Repetitie in het bouwblok is afgewisseld met onderscheidende architectonische elementen voor meer reliëf en diepte in de gevel.

Overgang publiek – privé •

Woningen op de begane grond hebben een zo groot mogelijke interactie met de openbare ruimte, maar wel met behoud van voldoende privacy.

Gemeenschappen •

De routes en ordening in het gebouw faciliteren ontmoeting. De hoofdentrees liggen langs de groene binnenwereld of aan de Ravellaan.

Overgang publiek - privé

35 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

•

Tussen de woning en de openbare ruimte is een intermediaire zone. Zo hebben de begane grond woningen een privé buitenruimte grenzend aan de openbare ruimte, afgeschermd met een gebouwde en/of groene erfafscheiding in combinatie met een groene bufferzone.

Plinten •

• • •

•

De plaatsing van de hoofdentrees worden zo gesitueerd dat een goede balans ontstaat tussen een actieve, groene binnenwereld en voldoende sociale veiligheid aan de randen. De functionele entrees, zoals voor de fietsenberging liggen zo dicht mogelijk bij de gebiedsontsluitingswegen en -paden. Er zijn geen gesloten plinten. Indien onoverkomelijk dan zijn ze aan de minst publieke zijde georganiseerd. Woningen (op hoeken) op de begane grond zorgen voor sociale veiligheid. Technische installaties ten behoeve van de bebouwing zijn inpandig volgens danwel in overeenstemming met de eisen van nutspartijen (trafo’s, warmte onderstations, glasvezelkasten, etc.). Technische ruimtes worden zoveel mogelijk in de parkeerkelder gerealiseerd. De entree naar de parkeervoorziening ligt inclusief alle toebehoren (hellingbaan of slagboom e.d.) binnen het vlak voor de parkeervoorziening.

•

•

De plint van het gebouw Ravellaan 96 behoudt de huidige hoogte ten behoeve van een levendige plint met voorzieningen. De architectuur van het oorspronkelijke gebouw moet afleesbaar blijven, waaronder behoud van het zichtbare onderscheid tussen gebouwdelen en de compositie tussen de toren (op kolommen) en het plintvolume. De begane grond verdieping van de overige gebouwen heeft een plinthoogte van minimaal 4 meter om een open, uitnodigende uitstraling te realiseren. De plint zorgt voor interactie met zijn omgeving. Dit zijn woongebouwen met op de begane grond een royale entree met ontmoetingsruimte en een aantrekkelijke, collectieve fietsenberging.

Bestaande onderbouw

Nieuwe onderbouw deel van de bestaande onderbouw blijft behouden

Entree parkeerkelder

Entree fietsberging

Verandering begane grond Ravellaan 96

36 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96

Buurten nodigen uit om te lopen

•

Uitnodigende openbare ruimte

• •

•

Ruimte voor het onverwachte, experiment en innovatie

•

•

• •

Routes zijn met kwaliteit en groen ingericht. Wandelroutes lopen zoveel mogelijk langs groen en onder de kronen van bomen. De rooilijn mag met 1 meter worden overschreden ten behoeve van balkons. Dit moet in samenhang met de openbare ruimte worden gezien. Zo moet er een afstand worden gehouden tot de boomkroon van bestaande bomen van minimaal 60 cm. Alle utilitaire voorzieningen die behoren bij een gebouw zijn geïntegreerd in het bouwplan en liggen binnen de rooilijn om de openbare ruimte te ontlasten. Nutsvoorzieningen zijn inpandig om de openbare ruimte te ontlasten. Pas wanneer er gemotiveerd kan worden dat dit niet mogelijk is, wordt een locatie in de openbare ruimte onderzocht. Om de openbare ruimte te ontlasten en onnodig autoverkeer tegen te gaan moet er inpandig een pakketverzamelpunt aan de Ravellaan worden gerealiseerd.

•

•

• •

De opzet van de bebouwingsplekken is zodanig dat vanuit iedere woning zicht is op groen. Verdichten is vergroenen. In de verdichtende stad is de robuuste groenstructuur en een prettige, groene openbare ruimte cruciaal voor de leefbaarheid. Het plan draagt hier structureel aan bij, door bestaande bomen in het groene raamwerk te behouden en de verbinding tussen het Hommelbos en Rondje Stadseiland te versterken door een groene voetgangersverbinding. We zorgen voor natuurinclusieve woningbouw middels groen op daken (sedumdaken), groene gevels met klimplanten en speciaal geïntegreerde nestgelegenheid voor vogels en vleermuizen. Er is gezorgd voor verbonden groen. Groen op daken, gevels en in tuinen staat niet op zichzelf maar sluit aan bij het groen in de openbare ruimte en de stedelijke groenstructuur.

Binnen de groene binnenwereld is ruimte voor experiment in de vorm van eigen beheer van delen als blijkt dat bewoners hier zorg voor willen dragen. De culturele/horeca functies zijn ooit voortgekomen vanuit tijdelijk gebruik/experiment. Deze functies geven we een definitieve plek in de plint/kelder van Ravellaan 96.

Meervoudig ruimtegebruik •

Biodivers, gevarieerd en verbonden groenblauw •

Het gerealiseerde groen draagt bij aan meerdere doelen/waarden en is gecombineerd met andere functies, zoals waterberging middels zoveel mogelijk met groen. De uitgangspunten met betrekking tot waterberging staan in paragraaf 2.8. Natuurlijke oplossingen gaan voor technische oplossingen. Het plan en met name de binnenwereld wordt zo groen mogelijk ingericht met zo min mogelijk verharding, hierbij wordt het principe Groen Tenzij toegepast.

•

•

Het hele dak heeft altijd ten minste twee functies en wordt gebruikt voor energieopwekking, waterberging en heeft een groene invulling. Initiatiefnemer zal in de volgende fase een dakinrichtingsplan voorleggen aan het projectteam van de gemeente. Het dak van de parkeergarage van de Ravellaan 96 wordt ingericht als terras, fietsenstalling en/of collectieve tuin en draagt zo bij aan de ontmoetingsmogelijkheden in de groene binnenwereld. Op het dak van de andere parkeergarages is meer ruimte voor een groene invulling. De gronddekking is hier voldoende om heesters en bomen van de derde orde te laten groeien. Technische installaties (waaronder ook aanzuigpunten voor luchtinstallaties) op het dak mogen niet zichtbaar zijn vanaf de aangrenzende openbare ruimtes.

37 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96

Hoogbouw •

•

• •

• •

• •

De torens staan in een orthogonaal verband, waardoor ze samen een ensemble vormen. In dit ensemble wordt gestreefd naar een compositie van torens met verschillende hoogtes. De torens aan de Weg der Verenigde Naties hebben ook verschillende hoogtes met minimaal 2 lagen verschil. Hoogbouw - gebouwen hoger dan 30 meter - staat niet op zichzelf. In dit plan vormen de torens een samenhangend ensemble. Dit sluit aan bij de bestaande typologie die hier aanwezig is in de huidige situatie. De parkeergarages doen mee om de ‘druk op de plint’ op te lossen. Hierin worden de technische/facilitaire ruimtes zoveel mogelijk opgenomen. De stedelijke laag is 6/7 bouwlagen hoog. Na de stedelijke laag volgt een terugliggende laag (setback). De setback zorgt voor een menselijke maat en aangename beleving op straatniveau. De afstand van de setback staat in verhouding met de hoogte van de toren en de stedelijk laag en wordt mede bepaald door de uitkomsten van de benodigde windonderzoeken. De setback is in ieder geval minimaal 3 meter t.o.v. de stedelijke laag. De bovenste verdiepingen hebben een afwijkende architectonische uitwerking. De torens zijn bestemd voor een substantiële menging van functies, doelgroepen en een variatie in woonplattegronden.

In de stedelijke laag van een toren is voldoende ruimte voor een goede inpassing van alle noodzakelijke voorzieningen, zodat er voldoende ruimte is voor actieve functies in de plint. Zoveel mogelijk van de volgende functies moeten daarom een plek krijgen in de ondergrondse parkeerkelder: technische ruimten, ruimte voor afval, parkeren. Hoogbouw is vormgegeven met slanke torens. Utrechtse hoogbouw wordt beëindigd door de bovenste lagen op een subtiele wijze te verbijzonderen, waarbij technische installaties uit het zicht worden weggewerk.

verbijzondering basislaag met setback

Verbijzondering bovenste lagen hoogbouw

3m

rooilijn

•

stedelijke laag : 6 lagen

Terugligging toren vanaf binnenwereld

38 - Nota van Uitgangspunten Ravellaan 96 en naastgelegen parkeerterrein

Beeldkwaliteit (volgens Welstandsnota gemeente Utrecht 2015)

De Welstandsnota Utrecht heeft tot doel het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad. De nota is opgedeeld in een deel met gebiedsbeschrijvingen en deel met beleidsuitgangspunten. In de analyse is het plangebied aangeduid als een ‘landschappelijk ensemble’: • De bebouwing is vrijstaand gesitueerd in onderlinge ruimtelijke samenhang. • De groene landschappelijke omgeving maakt een onlosmakelijk deel uit van het ensemble en is typerend voor de opzet. In de Welstandsnota Utrecht wordt vervolgens onderscheid gemaakt in drie beleidsniveaus: open, respect en behoud. Voor het plangebied geldt conform de beleidskaart het beleidsniveau ‘respect’. Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd. Dit betekent: • Samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop • Respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm • Nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.