Merwedekanaalzone Deelgebied 6 Nota van Uitgangspunten

Merwedekanaalzone Deelgebied 6 Nota van Uitgangspunten

Utrecht.nl

3 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Colofon

Inhoudsopgave

Projectgroep Sebastiaan Bekker Finn van Leeuwen Leon Peeters Eric Rossen Björn Sweers

1. Inleiding

Projectmanagement Fons van den Heuvel Mirte van der Vliet

2. Bestaande situatie

14

3. Uitgangspunten

28

4. Financiële uitvoerbaarheid

59

5. Verantwoording proces

61

6. Uitvoerbaarheid

62

Opdrachtgever Thomas van Elteren Grafische realisatie Gemeente Utrecht Versiedatum 28 februari 2024 Bestuurlijke besluitvorming

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3.1 3.2 3.3 3.4 4.1 4.2 4.3

5.1 5.2 6.1 6.2

Aanleiding Een meer organische ontwikkeling Functie van de Nota van Uitgangspunten Geografische scope en fasering Wat er aan deze nota vooraf is gegaan Ligging en begrenzing plangebied Functies Eigendomssituatie Bestemmingsplan Ruimtelijk Mobiliteit Vertrekpunt: Omgevingsvisie Merwedekanaalzone Ruimtelijk Functies Mobiliteit Businesscase onder druk Scenario-berekeningen Kostenverhaal

Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces Globaal omgevingsplan opstellen Behoud Wvg

5

5 5 8 9 11

14 15 16 17 18 24

30 32 48 51

59 59 60 61 61

62 63

6.3 6.4 6.5

De eerste kansen Participatie en samenwerkingsproces Planning

Bijlagen

64 65 66

67

4 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

5 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Leeswijzer

1. Inleiding

Deze Nota van Uitgangspunten (NvU) beschrijft de ontwikkelmogelijkheden voor deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone. Hoofdstuk 1 bevat de aanleiding voor het opstellen van deze nota. Ook is beschreven wat de functie en scope is van de nota. In hoofdstuk 2 is de huidige situatie van deelgebied 6 weergegeven. Er wordt achtereenvolgens ingegaan op de topografische kenmerken, de bestaande functies, eigendomssituatie en de vigerende bestemmingsplannen van het gebied. De ruimtelijke kenmerken, zoals cultuurhistorie, bebouwing en openbare ruimte zijn ook beschreven. Het hoofdstuk sluit af met de huidige situatie aangaande mobiliteit, verkeer en parkeren. Hoofdstuk 3 vormt de inhoudelijke kern van de nota. Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten voor de beoogde toekomstige transformatie van deelgebied 6. Er wordt gestart met het ruimtelijk raamwerk dat is gevormd langs de belangrijkste structuren in de openbare ruimte. De contouren van de ontwikkelvelden volgen hieruit. Ook zijn de verschillende ruimtelijke regels en uitgangspunten gegeven voor de invulling van deze ontwikkelvelden. Denk hierbij aan dichtheden, bouwhoogten en rooilijnen. In paragraaf 3.3 is de beoogde programmatische verdeling gegeven voor wonen, werken, maatschappelijke functies en commercieel programma. De mobiliteitsstrategie is toegelicht in paragraaf 3.4.

Hoofdstuk 4 duidt de financiële uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Daarbij wordt ingegaan op aspecten die de haalbaarheid van de businesscase mogelijk verbeteren en de wijze waarop kan worden voorzien in kostenverhaal.

In hoofdstuk 5 is uiteengezet op welke wijze de Nota van Uitgangspunten in samenspraak met grondeigenaren en overige partijen tot stand is gekomen. De Nota van Uitgangspunten sluit in hoofdstuk 6 af met de ontwikkelstrategie. Deze bestaat uit een beschrijving van het beoogde planproces, de wijze waarop de ontwikkeling planologisch juridisch mogelijk gemaakt kan worden, hoe de participatie en verdere samenwerking met stakeholders vormgegeven wordt. Tot slot is een planning op hoofdlijn gegeven voor de komende twee jaar.

1.1 Aanleiding Veel Utrechters zoeken een plek om in de stad te (blijven) wonen. Utrecht wil graag waardevolle groene ruimte behouden of zelfs toevoegen. We zoeken daarom naar nieuwe woonplekken binnen de stadsgrenzen. Er ontstaat ruimte voor meer Utrechters door bijvoorbeeld bedrijventerreinen opnieuw in te richten. Dat doen we in de Merwedekanaalzone. In 2005 werd de visie Merwedekanaalzone vastgesteld en vanaf dat moment zijn er diverse individuele projecten gerealiseerd zoals Max, Pax en Lux en de Wilhelminawerf. Daarna werd gewerkt aan een integrale overkoepelende visie voor deelgebied 4, 5 en 6 van de Merwedekanaalzone. Dat resulteerde in 2018 in de vaststelling van deel 1 van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en de bijbehorende milieueffectrapportage. In 2021 werd deel 2 van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone vastgesteld met een geactualiseerde MER. Inmiddels is De Nieuwe Defensie (deelgebied 4) zichtbaar in aanbouw en wonen er mensen. Recent is het bestemmingsplan voor deelgebied 5 vastgesteld en start de bouw ook in dit deelgebied naar verwachting in 2024. Daarmee is het tijd om voor het volgende deelgebied nader te onderzoeken hoe ook hier een transformatie van bedrijventerrein naar stadswijk kan plaatsvinden. Deelgebied 6 is, na deelgebied 4 (Defensieterrein), deelgebied 5 (Merwede) het derde deelgebied van de Merwedekanaalzone.

De noodzaak voor herontwikkeling wordt extra gevoeld door de onverminderd hoge woningnood. Het tijdig verder brengen van de planvorming voor dit deelgebied kan eraan bijdragen dat we straks, als het economisch tij gunstiger is, op meer plekken daadwerkelijk tot de bouw van woningen over kunnen gaan.

1.2 Een meer organische ontwikkeling Anders dan in deelgebied 4 (Defensieterrein) en 5 van de Merwedekanaalzone, zal deelgebied 6 meer organisch tot ontwikkeling

komen. In deelgebied 4 had de gemeente het volledige grondeigendom. In deelgebied 5 is circa 40% van de grond in handen van de gemeente, en de overige gronden zijn in bezit van 10 ontwikkelaars. Dat maakt dat er in deze deelgebieden integraal ontwikkeld kan worden, en er een concreet eindbeeld is gemaakt dat wordt gerealiseerd. De gemeente opereert daarin actief en met risico. In deelgebied 6 heeft de gemeente een kleine 30% eigendom en het overige eigendom is versnipperd over circa 20 private grond- en vastgoedeigenaren waarvan een beperkt aantal professioneel gebieds- of projectontwikkelaar is. Het gebied bestaat overwegend uit een mix van zowel goed functionerende kantoren en bedrijfsruimtes en minder goed functionerend en leegstaand vastgoed. Bovendien staat de businesscase van deelgebied 6 financieel onder druk (zie hoofdstuk 4). Dat betekent dat niet alle partijen op hetzelfde moment tot ontwikkeling over willen of kunnen gaan, en het niet haalbaar is om - zoals in deelgebied 5 – in één keer afspraken te maken met al deze partijen over de ontwikkeling van deelgebied 6 als geheel. Het tempo van de ontwikkeling is dus anders; er wordt niet in één keer gesloopt en herontwikkeld. Het gaat meer stapsgewijs. Dat maakt het karakter van de ontwikkeling meer organisch. Bij organische gebiedsontwikkeling treedt de gemeente meer faciliterend op.

Het traject is meer procesmatig dan projectmatig. Het initiatief om tot ontwikkeling over te gaan ligt in de basis bij de private grondeigenaren. Op onderdelen voert de gemeente wel stevige regie, zodat aspecten die nodig zijn voor gezond stedelijk leven zijn geborgd. Denk hierbij aan een robuust ruimtelijk raamwerk, waarin groen, kwalitatief goede openbare ruimte, de verbindingen met omliggende wijken en voorzieningen zijn geborgd. Ook belangrijke maatschappelijke voorzieningen, het percentage betaalbare woningen en de mate van verdichting worden hard vastgelegd. De gemeente kan realisatie van deze aspecten afdwingen als de markt ze niet zelf oppakt. Daarbinnen is er flexibiliteit, zodat partijen enerzijds weten

6 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

7 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

waar zij aan toe zijn en er anderzijds ruimte is voor een bepaalde mate van eigen invulling. Dergelijke kaders worden idealiter bestendigd in een globaal omgevingsplan zonder tijdvak. Daarin zijn nadere afwegingsmomenten ingebouwd, maar wel benoemd op basis van welke kaders, op grond waarvan de gemeente later, als initiatiefnemers tot ontwikkeling willen komen, kan bepalen of een initiatief kan worden toegestaan. Bijvoorbeeld bij de aanvraag omgevingsvergunning. Zo kan er relatief eenvoudig en sneller op nieuwe ontwikkelingen worden ingespeeld. Daarnaast heeft de gemeente in deelgebied 6 nog andere instrumenten waarmee zij regie voert: •

•

•

Op een groot deel van de gronden rust erfpacht. Als de vastgoedeigenaren van de locaties tot ontwikkeling over willen gaan, moeten zij daarin medewerking krijgen van de gemeente en maakt de gemeente aanspraak op een deel van de waardestijging; Ook heeft de gemeente een voorkeursrecht gevestigd op een deel van de kavels langs het Merwedekanaal. Indien partijen gronden en vastgoed willen verkopen om herontwikkeling mogelijk te maken, dan moeten zij deze gronden eerst aan de gemeente aanbieden. De gemeente komt dan in de gelegenheid de gronden te verwerven en kan de ontwikkeling zelf ter hand nemen; Door de samenwerking op te zoeken met partijen in het gebied, wordt ook regie gevoerd. Denk hierbij aan het samenwerken aan planuitwerking zoals het opstellen van een stedenbouwkundig plan en het organiseren van interactie tussen grondeigenaren om zo tot optimalere plannen te komen. Met een aantal eigenaren in deelgebied 6 is er sprake van een dergelijke samenwerking.

In hoofdstuk 6 is de organische strategie voor deelgebied 6 nader uiteengezet, en wat dit betekent voor de juridische verankering onder de Omgevingswet. Verschil tussen integrale en organische gebiedsontwikkeling

Eigendomssituatie plangebied met aanduiding Wvg

8 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

1.3 Functie van de Nota van Uitgangspunten Met deze Nota van Uitgangspunten wordt nader invulling gegeven aan de ontwikkelingsmogelijkheden van deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone. De Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2 is een belangrijk kader, maar ook de landelijke versnellingsopgave voor grootschalige woningbouw weegt mee. De Nota van Uitgangspunten is een tussenstap richting de uitwerking van een globaal omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan voor het deelgebied waarmee organische gebiedsontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Ook biedt de nota ingrediënten voor de uitwerking van stedenbouwkundige plan(nen). Deze nota is geen vastomlijnd plan voor deelgebied 6. Het gebied zal organisch tot ontwikkeling komen en daarmee een lange ontwikkelhorizon kennen. Het is van belang dat er nu nog voldoende flexibiliteit is om mee te bewegen met de marktontwikkelingen of gewijzigde beleidsinzichten- en ambities. Tegelijkertijd is het wenselijk de mogelijkheden voor de transformatie van deelgebied 6 duidelijker te schetsen; de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2 blijft nog vrij abstract.

Deze nota is daarmee een tussenproduct in de zoektocht naar de kaders voor de herontwikkeling die enerzijds voldoende ruimte bieden om mee te bewegen met marktontwikkelingen, en tegelijkertijd voldoende concrete en realistische ambities schetst zodat partijen weten waar ze aan toe zijn en zodat een samenhangende ontwikkeling van het gebied over de tijd heen is geborgd.

9 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Natuurlijk spelen ook thema's als geluid, luchtkwaliteit, energie, klimaatadaptatie etc. een rol in het maken van een gezonde stedelijke leefomgeving. Uit de beoordeling van deze milieuaspecten is ten tijde van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2 gebleken dat de herontwikkeling van de Merwedekanaalzone vooral goede scores oplevert. Deze thema's zijn daarom niet nader beschreven in de nota. Bij de uitwerking van het omgevingsplan en stedenbouwkundig(e) plan(en)) worden deze thema's wel verder onderbouwd en specifiek gemaakt voor deelgebied 6 mede door het uitvoeren van milieuonderzoeken. Deze nota fungeert tot slot als document waarmee de raad in staat wordt gesteld tijdig richting te geven en bij te sturen op de ontwikkeling, voordat plannen verder worden onderzocht, geconcretiseerd en geformaliseerd. Dit conform het raadsbesluit over de vaststelling van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone, waarin de raad heeft aangegeven dat ruim voor de ter inzagelegging van een bestemmingsplan een notitie met uitgangspunten voor het betreffende bestemmingsplan moet worden voorgelegd aan de raad.

1.4 Geografische scope en fasering Deelgebied 6 is het gebied tussen de Beneluxlaan, Europalaan Zuid, A12 en het Merwedekanaal. De nota doet uitspraken over heel deelgebied 6, maar wordt het meest concreet voor de oostelijke zijde van het gebied, grofweg tussen de Eendrachtlaan en het Merwedekanaal. In september 2022 heeft de gemeenteraad een wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op een deel van de oostelijk gelegen kavels, omdat daar de grootste transformatiekansen zijn. In dit deel bevindt zich extensieve bedrijvigheid waar transformatie naar een overwegend woonprogramma bijdraagt aan de ambities van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone. Er wordt ingezet op 1.500 tot 1.700 woningen met bijbehorend programma en mobiliteitsprofiel. Dit is fase 1 van de ontwikkeling. Transformatie van fase 1 wordt voorzien binnen 5 tot 10 jaar. De kavels aan de noord- en zuidkop van deelgebied 6 zijn recent herontwikkeld en er bevindt zich goed verhuurd kantoorprogramma. De locaties kunnen wel een rol spelen in bovenwijkse opgaves zoals de mobiliteitsstrategie en energietransitie. De westzijde van deelgebied 6, grofweg gelegen tussen de Eendrachtlaan en Europalaan Zuid, bestaat uit overwegend goed verhuurd kantoorprogramma.

De mogelijkheden voor ontwikkeling van de westkant zijn onder andere afhankelijk van de komst en uitvoering van de Merwedelijn (al dan niet ondergronds, locatie haltes, precieze ligging van het tracé), de hoeveelheid autoverkeer en de herinrichting van de Europalaan Zuid. Daar is op dit moment nog onvoldoende over bekend. Ook vertegenwoordigt het huidige programma aan de westkant een dusdanige waarde (door het goed verhuurde kantoorprogramma) dat het bestaande vastgoed niet verdwijnt of weg hoeft en transformatie voorlopig financieel niet haalbaar is.

De nota geeft het ruimtelijke raamwerk op hoofdlijnen aan met daarbinnen de zoekrichting in onder meer het beoogde programma en het aantal vierkante meters ontwikkelruimte . Een belangrijk aandachtspunt is de mobiliteitsstrategie en het borgen van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling. Tijdlijn producten en beslismomenten

Globale aanduiding fase 1 en fase 2

10 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Afhankelijk van de keuzes in tracé, haltering van de Merwedelijn, ontsluiting van de A12 en ontwikkelingen op de kantorenmarkt kan de westzijde overwegend kantoorprogramma blijven en geïntensiveerd worden óf liggen er kansen om juist meer woningen toe te voegen. We zien de westzijde van het gebied daarom als fase 2 van de ontwikkeling, waarvan de verdere planvorming naar verwachting niet eerder dan over circa 10 jaar wordt opgepakt. Voor de transformatie van de westzijde (fase 2) zijn ten behoeve van deze nota - op hoofdlijnen - twee scenario’s in beeld gebracht. Scenario 1 gaat uit van behoud van de m2 bestaand kantoorprogramma aangevuld met woningen en aanvullend programma. Scenario 2 gaat uit van intensivering van het kantoorprogramma, aangevuld met woningen en aanvullend programma. Deze scenario’s zijn bedoeld om een gevoel te geven bij het mogelijke eindbeeld, en zo in te kunnen schatten waar nu al rekening mee moet worden gehouden om de ontwikkeling van fase 2 in de verre toekomst mogelijk te maken.

11 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Woningaantallen en mobiliteitseffecten in de Merwedekanaalzone

1.5 Wat er aan deze nota vooraf is gegaan

Er is voor de Merwedekanaalzone een Omgevingsvisie deel 1 en deel 2 gemaakt met een (geactualiseerde) MER waarin de milieueffecten van de totale gebiedsontwikkeling in beeld zijn gebracht. Daartoe is rekening gehouden met de toevoeging van 10.000 woningen, waarbij aannames zijn gedaan over de woninggrootte (tussen de 90-100 m2 bvo), segmentering en de bijbehorende verkeersgeneratie. De combinatie van deze aspecten geeft het aantal verkeersbewegingen dat door de herontwikkeling wordt veroorzaakt. De hoeveelheid extra verkeersbewegingen op het stedelijk wegennet is bepalend voor de ontwikkelmogelijkheden gezien de huidige drukte op het wegennet, en niet zozeer het precieze woningaantal.

De aanleiding voor deze Nota van Uitgangspunten ligt ook besloten in besluiten, afspraken en handelingen die aan deze nota vooraf zijn gegaan of er mee samenhangen:

Bij de uitwerking van de plannen zijn er in deelgebied 4 en 5 meer maar kleinere woningen met dezelfde verkeersgeneratie gerealiseerd (Defensieterrein 350 woningen extra, deelgebied 5 fase 1 250 woningen extra). Er zijn namelijk geen extra parkeerplekken gemaakt, want van kleinere woningen weten we dat het autobezit- en gebruik lager is en daar is de gemeentelijke parkeernorm op gebaseerd. Dat betekent dat er in de hele Merwedekanaalzone getalsmatig meer woningen kunnen worden gebouwd zonder dat dit negatieve (verkeers) effecten met zich meebrengt. Kijkend naar woningaantallen, kunnen er 1.150 woningen in deelgebied 6 worden gerealiseerd. Doordat er echter meer maar kleinere woningen zijn gerealiseerd zonder dat daar meer verkeersruimte voor is ingenomen, kunnen er in deelgebied 6 meer woningen komen. De beoogde 1.500 tot 1.700 woningen passen vanuit dat oogpunt. Ook heeft onderzoek ten behoeve van deze nota uitgewezen dat de transformatie van bedrijven naar woningen in fase 1 van deelgebied 6 geen nadelige verkeerseffecten teweeg brengt (er komen geen verkeersbewegingen bij in de maatgevende spitsrichting). Meer hierover staat beschreven in hoofdstuk 3.4 van de nota.

2021: RSU 2040, Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en conserverend bestemmingsplan Met het vaststellen van de RSU 2040 in de zomer van 2021 zet Utrecht in op de tien-minutenstad. Een stad met naast de binnenstad vier nieuwe knooppunten waardoor openbaar vervoer, groen, sport, onderwijs en cultuur ‘binnen tien minuten’ bereikbaar zijn vanaf de woon- of werkplek. Eén van deze vier nieuwe knooppunten is de A12-zone waar deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone samen met de Woonboulevard en Westraven onderdeel van is. In het najaar werd de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2 vastgesteld. Toen zijn belangrijke kaders vastgelegd voor de transformatie van de gehele Merwedekanaalzone naar een gemengd, aantrekkelijk, duurzaam en gezond leefmilieu met 10.000 woningen. Het gebied kan daarmee beter voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen in Utrecht én meer bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van de stad. Voor deelgebied 5 is tegelijkertijd met het vaststellen van de omgevingsvisie een stedenbouwkundig plan vastgesteld. Inmiddels is er ook een bestemmingsplan vastgesteld. Voor deelgebied 6 zijn de ambities en kaders in de Omgevingsvisie meer op hoofdlijn.

In 2021 is ook een conserverend bestemmingsplan vastgesteld voor deelgebied 6, om vooruitlopend op de beoogde herontwikkeling te voorkomen dat er ontwikkelingen in het gebied kunnen plaatsvinden die niet in lijn zijn met de ambities van de Omgevingsvisie. Uitsnede visiekaart RSU 2040

12 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

13 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

2022: Vestiging wet voorkeursrecht gemeenten

MIRT OV & Wonen en A12-zone / Versnellingsafspraken woningbouw

In september 2022 heeft de raad een wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd op de oostelijk gelegen kavels tussen de Eendrachtlaan, Vliegend Hertlaan, Winthontlaan en het Merwedekanaal, omdat daar de grootste transformatiekansen zijn. In dit deel bevindt zich extensieve bedrijvigheid waar transformatie naar een overwegend woonprogramma bijdraagt aan de ambities van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone.

In het kader van het Rijksprogramma Woningbouw zijn afspraken gemaakt over het sneller realiseren van meer woningen. Tot en met 2030 wordt landelijk ingezet op de bouw van 900.000 woningen en een groei van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar tot en met 2026. Om de woningbouw een impuls te geven, zijn er vijftien gebieden benoemd waar overheden samenwerken aan goed bereikbare grootschalige woningbouw. Het gebied Groot Merwede is één van deze gebieden. Deelgebied 6 is hier onderdeel van. Vanuit de versnellingsafspraken met het Rijk is het de opgave voor deelgebied 6 om circa 1.500 tot 2.000 woningen te realiseren.

2023: aankoop Terberglocatie Door het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop op de betreffende percelen. In mei 2023 heeft de gemeente als gevolg daarvan de Terberglocatie kunnen verwerven. Het gaat om percelen aan de Eendrachtlaan 280, Zeehaenkade 48 en Zeehaenkade 50, in totaal bijna 13.000 m2 in het hart van deelgebied 6.

In de MIRT-trajecten ‘Verkenning OV en Wonen’ en ‘Onderzoek A12-zone/Rijnenburg’ werken het Rijk, de regio en gemeenten samen aan maatregelen voor de regio Utrecht op het gebied van wonen, werken, bereikbaarheid en leefbaarheid. Onder andere om de beoogde woningbouwversnelling voor elkaar te krijgen. De Merwedelijn speelt daarin een grote rol en ook wordt gekeken naar de aansluiting van de Europalaan op de A12. Het Rijk is bereid in deze OV-verbinding te investeren, als daar snellere realisatie van meer woningen tegenover staat.

Wvg met aanduiding Terberglocatie

Ligging deelgebied 6 in Merwedekanaalzone en A12-zone

14 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

15 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

2. Bestaande situatie 2.1 Ligging en begrenzing plangebied

2.2 Functies

Deelgebied 6 wordt begrensd door de Beneluxlaan in het noorden, het Merwedekanaal in het oosten, de A12 in het zuiden en de Europalaan in het westen. Het plangebied bestaat grofweg uit drie delen.

Deelgebied 6 kenmerkt zich in de bestaande situatie als een gebied met voornamelijk werkfuncties. Het plangebied bevat zo’n 147.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aan kantoorprogramma, het merendeel gelegen aan de Europalaan Zuid. Naast kantoren is er zo’n 30.000 m2 bvo aan bedrijven te vinden in deelgebied 6. De bedrijvigheid is meer geconcentreerd aan de oostelijke zijde langs het Merwedekanaal. De bedrijvigheid is divers, van meubelmakerij tot bierbrouwerij en van horecagroothandel tot autodealer.

• • •

Een noordelijke strook, bebouwing ten noorden van de Vliegend Hertlaan, met bestaand kantoor- en woonprogramma en woonprogramma dat in aanbouw is (Concorde/Eendrachtlaan 10). Het middendeel, het gebied tussen de Vliegend Hertlaan en de Winthontlaan, met aan de westkant kantoorprogramma en tijdelijke woningen en aan de oostkant bedrijvigheid. Een zuidelijke strook, bebouwing ten zuiden van de Winthontlaan, met bestaand kantoorprogramma, Van der Valk Hotel en het Holland Casino.

Functie

BVO m2

Wonen

46.000 (waarvan 11.600 tijdelijk)

Kantoren

147.000

Bedrijven

30.000

Voorzieningen maatschappelijk

8.000

Voorzieningen commercieel

0

Hotel

20.000

Casino

11.000

Totaal m2 BVO

262.000 BVO m2 functies in plangebied

Door de jaren heen is het plangebied langzaam aan het verkleuren. In de noordelijke strook, aan de zijde Merwedekanaal, is woonprogramma terug te vinden. Een kantoorgebouw aan de Vliegend Hertlaan is omgebouwd tot zo’n 250 woningen. Naast het kantoorgebouw aan de Vliegend Hertlaan maakt het voormalige kantoorgebouw aan de Eendrachtlaan 10 plaats voor appartementen. Dit project staat bekend als ‘Concorde’. Hier worden 215 appartementen gerealiseerd. Meer woonprogramma is terug te vinden in één van de kruisvormige kantoorgebouwen langs de Eendrachtlaan. Dit woonprogramma is tijdelijk (tot 2027). In totaal is er zo’n 46.000 m2 bvo woonprogramma in deelgebied 6. Naast werk- en woonprogramma zijn er ook voorzieningen in deelgebied 6 aanwezig. In de zuidelijke strook zit een hotel van zo’n 20.000 m2 bvo en een casino van zo’n 11.000 m2 bvo. In het middendeel zijn functies terug te vinden als sport (padel, beachvolleybal en sportschool), horeca, Leger des Heils en meer.

Luchtfoto plangebied

Bestaande functies in plangebied

16 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

17 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

2.3 Eigendomssituatie

2.4 Bestemmingsplan

Het gebied is in eigendom van uiteenlopende partijen. Naast private partijen heeft de gemeente ook grond in eigendom. Het grootste deel daarvan is uitgegeven in erfpacht.

In het vigerende bestemmingsplan Merwedekanaalzone, Deelgebied 6 Zeehaenkade e.o. (vastgesteld in juli 2021) heeft de zijde aan de Europalaan grotendeels de enkelbestemming kantoor en de zijde aan het Merwedekanaal grotendeels de enkelbestemming bedrijventerrein. In de noordelijke strook aan het Merwedekanaal geldt de enkelbestemming wonen. De zuidelijke strook is meer gemengd, hier gelden de enkelbestemmingen kantoor, gemengd en cultuur en ontspanning. Voor de locatie Eendrachtlaan 10 geldt een ander bestemmingsplan waarmee de ontwikkeling van woningen mogelijk is gemaakt, hier geldt het bestemmingsplan ‘Merwedekanaalzone Deelgebied 6, Eendrachtlaan 10’.

Op verschillende percelen aan de oostelijke zijde van het middengebied (Vliegend Hertlaan, Zeehaenkade, Winthontlaan en de Eendrachtlaan) is in september 2022 een Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd. In 2023 heeft de gemeente Utrecht als gevolg daarvan de Terberglocatie, gelegen in het middengebied, kunnen verwerven.

Eigendomssituatie plangebied met aanduiding Wvg

Vigerend bestemmingsplan plangebied

18 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

19 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

2.5 Ruimtelijk 2.5.1 Cultuurhistorie In de Merwedekanaalzone is de historische kavelstructuur nog in verschillende deelgebieden te herkennen. In deelgebied 4 is deze verkaveling de basis geweest voor het stedenbouwkundig plan en in deelgebied 5 is de ‘diagonaal’ nog een relict van deze verkaveling. Ook in deelgebied 6 is de historische kavelstructuur in het zuidelijke deel van het plangebied nog te herkennen. De Winthontlaan en de Overijssellaan liggen op de plek van voormalige poldersloten. In het verlengde van de Overijssellaan lag aan de oostzijde van de Vaartsche Rijn (later het Merwedekanaal genaamd) een doorgaande route, de Liesbossche weg. Op deze plek is in het huidige Liesbospark ook een voormalige steenfabriek nog aanwezig. Aan de westzijde van de Vaartsche Rijn lag de Jutfaseweg, die Utrecht verbond met Jutfaas. In deelgebied 6 is dit nu de Zeehaenkade. Met de aanleg van het Merwedekanaal in 1892 is in het noordelijke deel van deelgebied 6 (in het verlengde van de Vliegend Hertlaan) een draaibrug aangelegd om de verbinding Utrecht-Jutfaas te behouden. Dit is hetzelfde type brug geweest als de huidige brug bij de Munt. Deze draaibrug is in de jaren ’60 afgebroken na de opening van de Socratesbrug. Met het graven van het Merwedekanaal is (parallel aan het Merwedekanaal) ook de Vleutense Wetering gegraven en een nieuwe weg met bomenrij aangelegd.

De poldersloten konden afwateren op de wetering. De wetering is niet meer te herkennen in het gebied. Wel is er over de gehele lengte nog een karakteristieke bomenrij aanwezig en zijn er nog enkele bolders aanwezig. Historische kaart met verkaveling 1936

Luchtfoto 1977 met historische verkaveling

Luchtfoto 2023 met historische verkaveling

20 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

21 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

2.5.2 Bebouwing

2.5.3 Openbare ruimte

De bebouwing in deelgebied 6 bestaat voornamelijk uit kantoor- en bedrijfsgebouwen die na 1990 gebouwd zijn. Het oudste bestaande gebouw in deelgebied 6 is het bedrijfsverzamelgebouw uit 1970 dat zich in het hart van het gebied bevindt (1). In het plangebied staat een aantal markante gebouwen uit het (recente) verleden. Het bedrijfsverzamelgebouw is daar één van. Verder zijn het getransformeerde kantoorgebouw van City Pads (2) en de hogere bebouwing, waaronder het Van der Valk hotel (3), het Holland Casino (4) en het kantoorprogramma aan de Europalaan (5 en 6), opvallende bouwwerken.

Deelgebied 6 wordt omsloten door grote infrastructuur als de A12, Europalaan en de Beneluxlaan. De verblijfskwaliteit zit in de potentie aan de oostelijke zijde langs het Merwedekanaal. In de bestaande situatie wordt deze potentie nog niet benut. De openbare ruimte in deelgebied 6 is in de bestaande situatie vrijwel geheel verhard en ingericht als verkeersruimte onder andere met parkeren. Van verblijfsruimte is vrijwel geen sprake. Langs het Merwedekanaal ligt de hoofdgroenstructuur, deze wordt gemarkeerd door een sterke boomstructuur die het kanaal volgt. Verder is er in deelgebied 6 in de openbare ruimte weinig groen terug te vinden. Langs de Vliegend Hertlaan en de Winthontlaan staat (gedeeltelijk) een bomenrij. Langs de Eendrachtlaan staat her en der een kleine boom. In de directe omgeving, aan de overzijde van het Merwedekanaal in Hoograven, ligt het Hamerplantsoen en de Liesboswetering.

In deelgebied 6 is sprake van een duidelijke opbouw in bebouwingshoogte. De hogere bebouwing staat aan de westelijke randen van het plangebied, aan de grote infrastructurele dragers als de A12, Europalaan en Beneluxlaan. Voorbeelden zijn het bijna 75 meter hoge Van der Valk Hotel aan de A12 (3), de hogere kantoorgebouwen van 60 (5) en ruim 85 meter (6) aan de Europalaan en het 50 meter hoge woongebouw Concorde (7) dat in aanbouw is aan de Beneluxlaan. De wat lagere bebouwing, over het algemeen bedrijvigheid, staat aan de oostelijke zijde gesitueerd aan de Eendrachtlaan of het Merwedekanaal. Dit zijn gebouwen die, op een enkeling na, niet boven de 15 meter uitkomen.

Markante gebouwen in plangebied

Openbare ruimte plangebied

22 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

23 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

24 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

25 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

2.6 Mobiliteit

2.6.2 Openbaar Vervoer

2.6.1 Voetganger en fiets

Ten westen van deelgebied 6 ligt op de Europalaan Zuid een halte van de sneltram Utrecht – Nieuwegein/IJsselstein (SUNIJ-lijn). Deze lijn loopt via Kanaleneiland naar Utrecht Centraal en verder door naar het Utrecht Science Park.

Door het groot aantal rijstroken voor de auto, met aan de oostzijde een vrije busbaan en aan de westzijde een trambaan, is de Europalaan niet makkelijk over te steken. De maat van de Europalaan Zuid en de hoeveelheid verkeer maakt het een echte barriere. Fietsers en voetgangers kunnen de Europalaan Zuid op drie locaties oversteken (van oost naar west en vice versa): op het Europaplein, ter hoogte van de Australiëlaan en ter hoogte van de Hollantlaan. Daarnaast ligt er in het midden van het gebied nog een aparte voetgangersbrug die het gebied verbindt met de tramhalte, bushalte in zuidelijke richting en de parallelweg aan de westzijde.

Ook ligt op de Europlaan-zuid een bushalte waar buslijnen 34 (naar Zeist, via Science Park en Westraven), 65 (naar Utrecht CS en Nieuwengein), 74 (naar Zeist via Utrecht CS en Vianan via Jutphaas), 77 (naar Bilthoven, via Utrecht CS en Nieuwegein via Galecop) en 85 (naar Utrecht CS en Leerdam) halteren. Aan de noordzijde op de Beneluxlaan halteren de buslijnen 10 (naar Lunetten en Leidsche Rijn via Papendorp) en buslijn 34 (naar Westraven en Zeist via Science Park).

Deelgebied 6 wordt voor de fiets ontsloten via vrijliggende fietspaden aan de zijde van het Merwedekanaal, de Europalaan Zuid en de Beneluxlaan. Fietsers richting het Centrum kunnen gebruik maken van de Socratesbrug, (in de toekomst) de nieuwe bruggen ter hoogte van deelgebied 5 en verder noordelijk de Balijebrug. Er loopt ook een fietsoversteek langs de A12 over het Merwedekanaal, maar deze is niet aantrekkelijk vanwege de steile klim omhoog en omlaag en smalle strook direct naast de parallelbaan van de A12. De enige plek waar je met de fiets en te voet van en naar Westraven en Nieuwegein kan, is op dit moment alleen langs het Merwedekanaal onder de A12 door via de Winthontlaan.

Langzaamverkeer in en rond plangebied

Openbaar vervoer met haltes plangebied

26 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

27 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

2.6.3 Auto

2.6.4. Parkeren

Deelgebied 6 en omgeving wordt in de bestaande situatie gedomineerd door autoverkeer. Het plangebied wordt ontsloten door de Winthontlaan – Mauritiuslaan in het zuiden en de Vliegend Hertlaan – Eendrachtlaan in het noorden. Gemotoriseerd verkeer kan komend vanuit het zuiden vanaf de Europalaan het gebied direct betreden via de Winthontlaan of de Vliegend Hertlaan. Vanuit het noorden kan dat vanaf de Europalaan enkel via de Winthontlaan of via de Beneluxlaan naar de Eendrachtlaan. Het gebied verlaten kan naar het noorden via de Winthontlaan of de Vliegend Hertlaan richting het Europaplein. Naar het zuiden is het mogelijk om eerst naar het Europaplein te gaan en daar te keren of direct via de Winthontlaan, onder de A12 door en via de Mauritiuslaan naar de Europalaan te gaan.

Deelgebied 6 kent een groot parkeerareaal. In totaal zijn er in deelgebied 6 bijna 4.000 parkeerplaatsen verspreid door het gebied. Een groot deel van de parkeerplaatsen zit in gebouwde parkeervoorzieningen. Van der Valk en Holland Casino hebben samen bijna 1.000 parkeerplaatsen in de zuidelijke strook. Tegenover Holland Casino aan de andere zijde van de Winthontlaan staat langs het water een parkeergebouw met bijna 750 parkeerplaatsen behorend bij het naastgelegen kantoorprogramma. Op de grote kavel aan de Europalaan in het middengebied met de vier ‘stervormige’ gebouwen is ruimte voor zo’n 800 auto’s. In de noordelijke strook staat nog een parkeergebouw met 550 parkeerplaatsen ten behoeve van het naastgelegen kantoorprogramma.

De bereikbaarheid van de bebouwing in het middengebied in deelgebied 6 is voornamelijk georganiseerd via de Eendrachtlaan, de centrale noord-zuid as die door het plangebied loopt. De meeste bebouwing en/of toegang tot de kavels gaat via deze weg. Een aantal kavels hebben zowel toegangen aan de Eendrachtlaan als de Zeehaenkade, slechts een enkeling heeft enkel een toegang aan de Zeehaenkade. De bereikbaarheid van de bebouwing in de noordelijke strook gaat voornamelijk via de Vliegend Hertlaan en/of de Eendrachtlaan en de bebouwing in de zuidelijke strook is ontsloten via de Winthontlaan.

Autobereikbaarheid plangebied

Parkeren in plangebied

28 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

29 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

3. Uitgangspunten Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke en functionele ontwikkelkansen voor heel deelgebied 6. De basis wordt gevormd door een ruimtelijk raamwerk en opgaven die op gebiedsniveau moeten worden opgelost. Denk hierbij aan infrastructuur, openbare ruimte, mobiliteit. Daarnaast zijn regels gegeven die moeten worden gehanteerd bij de uitwerking van initiatieven binnen de ontwikkelvelden. Binnen het ruimtelijk raamwerk onderscheiden we fase 1 en fase 2: •

•

Fase 1: het oostelijk deel grofweg gelegen tussen het Merwedekanaal, de Eendrachtlaan, Vliegend Hertlaan en Winthontlaan kan als eerste tot ontwikkeling komen. De verwachting is tussen 5 en 10 jaar. Fase 2: de ontwikkeling van het westelijk gebied, grofweg gelegen tussen de Europalaan, Eendrachtlaan, Vliegend Hertlaan en Winthontlaan, is niet eerder dan over 10 jaar voorzien.

•

•

Scenario 1 gaat uit van behoud van de m2 bestaand kantoorprogramma aangevuld met woningen en aanvullend programma. Er worden dan zo’n 1.000 woningen aan de westzijde gerealiseerd, waarmee in deelgebied 6 in totaal circa 2.500 woningen gerealiseerd worden, en er komt 52.000 m2 bvo aan kantoorprogramma bij. Voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen is er 2.000 m2 bvo respectievelijk 7.000m2 bvo ontwikkelruimte. Scenario 2 gaat uit van intensivering van het kantoorprogramma, aangevuld met woningen en aanvullend programma. Er worden dan zo’n 300 woningen aan de westzijde gerealiseerd, waarmee in deelgebied 6 in totaal circa 1.800 woningen gerealiseerd worden, en er komt 125.000 m2 bvo aan kantoorprogramma bij. Voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen is er 2.000m2 bvo respectievelijk 7.000m2 bvo ontwikkelruimte.

De uitgangspunten voor de ontwikkeling van het oostelijk deel zijn in dit hoofdstuk dan ook concreter beschreven dan de uitgangspunten voor het westelijk deel. In het oostelijk deel worden circa 1.500 tot 1.700 woningen gerealiseerd, is er ruimte voor circa 13.000 m2 bvo bedrijven, 6.500 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen en 2.000 m2 bvo commerciële voorzieningen. Voor de transformatie van fase 2 zijn - op hoofdlijnen - twee scenario’s in beeld gebracht. Deze scenario’s zijn bedoeld om een gevoel te geven bij het mogelijke eindbeeld. Zo zorgen we ervoor dat bij de ontwikkelingen op de kortere termijn geen keuzes worden gemaakt die de toekomst in de weg kunnen zitten (bijv. te veel parkeergarages weghalen uit het gebied). Behoud of intensivering van het huidige kantoorprogramma is daarbij uitgangspunt, gezien de kaders van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone - deel 2 en recent onderzoek dat uitwijst dat er behoefte is aan kantoorprogramma in de toekomst: Globale aanduiding fase 1 en 2

30 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

3.1 Vertrekpunt: Omgevingsvisie Merwedekanaalzone De uitgangspunten voor de ontwikkeling van deelgebied 6 sluiten aan bij de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2. De Omgevingsvisie laat zien welke kwaliteiten deze nieuwe stadswijk toevoegt aan de stad. In de Merwedekanaalzone realiseren we de komende jaren een duurzaam, gezond en aantrekkelijk hoogstedelijk woon- en werkgebied, waar volop ruimte is voor lopen, fietsen, verblijven en ontmoeten. In de Merwedekanaalzone wordt in hoge dichtheid gebouwd waardoor een grotendeels autovrije en groene openbare ruimte van groot belang is. In de Merwedekanaalzone staat een nieuw mobiliteitsconcept centraal. De Merwedekanaalzone is door een netwerk van korte en veilige en aantrekkelijk groene wandel- en fietsroutes en goed openbaar vervoer uitstekend met de omliggende buurten en wijken en de rest van de stad verbonden. De nabijheid van veel dagelijkse voorzieningen, de ligging nabij de binnenstad en de belangrijke knooppunten in het

Cultuurhistorische gebouwen en structuren

Het Merwedepark, plantsoenen, Merwedekanaal en het Rondje Stadseiland

Ecologische verbindingen

31 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

openbaar vervoer, het brede aanbod van deelmobiliteit en de goede verbindingen met de omgeving maken dat de voor de hand liggende keuze hier duurzame, gezonde mobiliteit is: lopen, fietsen, het openbaar vervoer en, als dat handiger is, voor een deelauto. De Merwedekanaalzone is bedoeld voor een grote verscheidenheid aan bewoners, gebruikers en bezoekers. Voor alle leefstijlen, inkomens en doelgroepen. In het gebied hanteren we een lage parkeernorm. Het aantal parkeerplaatsen is beperkt. We zetten in op een zo autovrij mogelijke Merwedekanaalzone die goed toegankelijk is, ook voor mensen met een beperking. Dit maakt het mogelijk om de openbare ruimte in te richten volgens het principe ‘groen tenzij’, nodigt uit tot ontmoeten en voetgangers en fietsers krijgen meer ruimte. In het groen in het gebied en in het Merwedepark langs het water kan je wandelen, fietsen en ontspannen. Het groen en water dragen bij aan de biodiversiteit en het klimaat- en hittebestendig maken van de wijk. Het stedelijk netwerk van verbindingswegen heeft een beperkte capaciteit. Om de stad voor autoverkeer bereikbaar te houden wordt het autoverkeer van en naar de Merwedekanaalzone beperkt.

Stedelijk netwerk langzaam verkeer

Concentratiepunten voorzieningen

Europalaan en andere stedelijke

(indicatief)

verbindingswegen

De Merwedekanaalzone is er voor iedereen, mens en dier. De omgeving moet kunnen meeliften met de impuls die de herontwikkeling van de Merwedekanaalzone geeft. Dit nieuwe stadsdeel zal bijdragen aan de leefbaarheid én levendigheid in de buurten eromheen. Dit werkt door in de hele stad. Omgekeerd biedt de ligging in het bestaand stedelijk gebied, met haar geschiedenis, bewoners, winkels, voorzieningen, werkgebieden en goed openbaar vervoer, kansen voor de bewoners en gebruikers van dit nieuwe en bijzondere woon- en werkgebied. De Merwedekanaalzone versterkt het draagvlak van voorzieningen in de wijken om het gebied heen, met name in de Rivierenwijk, Dichterswijk, Transwijk, Kanaleneiland en Hoograven. De Merwedekanaalzone is straks een stukje stad waar de ongepolijste karakteristiek van de bestaande bebouwing met nieuw gebruik en nieuwe bebouwing herkenning en verrassing brengt. Bewoners en bezoekers van dit gebied creëren met elkaar een omgeving, waar altijd wat te doen, te zien en te beleven is. Een gebied met een voor Utrecht unieke identiteit. In dit hoofdstuk zijn de ruimtelijke aspecten van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2 die het meest bepalend zijn voor de uitwerking van de mobiliteitsstrategie en het bepalen van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van deelgebied 6 nader toegelicht.

Het gaat om het ruimtelijk raamwerk (3.2.1) die de contramal vormt voor de ontwikkelvelden met de ontwikkelregels voor nieuwe ontwikkelingen daarbinnen (3.2.4). Denk aan regels over dichtheid, rooilijnen, bouwhoogten. Ook zijn de toekomstige functies (3.3) bepalend en de manier waarop wordt omgegaan met mobiliteit (3.4). De overige ambities en kaders van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone blijven ook van toepassing en worden indien nodig bij de verdere uitwerking van plannen geconcretiseerd. Denk hierbij aan de verschillende milieuthema's en onderwerpen als beeldkwaliteit. Visie raamwerk Merwedekanaalzone

32 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

33 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

3.2 Ruimtelijk

3.2.2 Openbare ruimte

3.2.1 Raamwerk

In deelgebied 6 wordt, conform de uitgangspunten in de Omgevingsvisie, in hoge dichtheid gebouwd. Bouwen in hoge dichtheden kan alleen indien de kwaliteit van de openbare ruimte hoog is. Dit vraagt extra inspanning bij ontwerp en beheer van de openbare ruimte, bijvoorbeeld door het combineren van functies en dubbelgebruik in de tijd.

De raamwerkkaart laat de belangrijkste structuren in de openbare ruimte zien waaruit de contouren van de ontwikkelvelden volgen. De raamwerkkaart is een doorvertaling van de opgaven en ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2, maar specifiek gemaakt voor de gebiedskenmerken van deelgebied 6. Het raamwerk sluit aan op de ontwikkelingen in deelgebied 5.

Verdichten kan alleen als er ook voldoende ruimte is voor groen en ecologie, verblijf en ontmoeten, sporten en spelen. Om die reden wordt het principe ‘groen-tenzij’ gehanteerd. Voor een kwalitatieve openbare ruimte is het uitgangspunt dat het openbaar gebied in principe autovrij wordt en dat er voor nutsvoorzieningen (trafo’s, POPstations etc.) en afval naar een zorgvuldige inpassing wordt gezocht.

Merwedepark Raamwerkkaart

Stadslanen

Verbinding voor fietsers en voetgangers

Naast de openbare ruimte draagt ook de buitenruimte op privaat eigendom bij aan het realiseren van opgaven en ambities: binnentuinen van bouwblokken, gevels en daken leveren een belangrijke bijdrage aan het realiseren van ambities onder andere op het gebied van klimaat en biodiversiteit. Deelgebied 6 is opgebouwd uit onderstaande typologieën openbare ruimte: • • • • • •

Merwedepark Stadslanen Verbinding voor fietsers en voetgangers ‘Inprikkers’ Informele noord-zuid route Centraal plein en verblijfsplekken

‘Inprikkers’

Informele noord-zuid route

Centraal plein en verblijfsplekken

34 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

35 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Merwedepark Aan de zijde van het kanaal wordt het Merwedepark vanuit deelgebied 5 doogetrokken naar deelgebied 6. Leidende principes en ontwerpuitgangspunten voor het park zijn vastgelegd in zowel de Omgevingsvisie als het ontwikkelkader Rondje Stadseiland. Het park biedt ruimte voor biodiversiteit, klimaat en gezondheid (sporten, spelen, bewegen en verblijven) in een fijne, groene omgeving in de verdichtende stad. De groenstructuren in de straten in het gebied zijn goed verbonden met het oeverpark en vormen belangrijke groene verbindingen voor ecologie maar ook voor bijvoorbeeld het wandelen van een ommetje. Het park is openbaar, vrij van autoverkeer en logistieke functies en biedt zicht op het water. De aangrenzende bebouwing richt zich op het kanaal. De parkruimte kent een wisselende breedte langs het kanaal: minimaal 29 meter, grotendeels 35 meter en soms meer dan 50 meter. Wanneer de afstand meer dan 50 meter is, ontstaat naast de doorgaande recreatieve route een parkruimte of ‘pocket park’. De maat voor de omvang van een pocket park is circa 1,3 hectare. In deze maat is het mogelijk om verschillende functies – bijvoorbeeld een speelvoorziening – een plek te geven in een groene omgeving. De fietsroute ligt in de parkruimte verder van het kanaal af zodat ruimte wordt gemaakt voor een ecologische oever en verblijf aan het water.

Op de kop van het gebouw van Urban Industrial is een horecavoorziening met terras goed voorstelbaar.

Straatbeeld Zeehaenkade huidige situatie

Concept Merwedepark

Impressie Merwedepark Deelgebied 5

36 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

37 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Stadslanen

Straten met verbindingen voor fietsers en voetgangers

De Europalaan en Beneluxlaan zijn onderdeel van de hoofdstructuur van Kanaleneiland. Dit verkeerssysteem is ontworpen als één van de identiteitsbepalende onderdelen van de wijk met een groen karakter en door groenstroken gescheiden verkeersstromen. De Beneluxlaan is ontworpen als stedelijke binnenring (de stadsboulevard) en onderscheidt zich in functie en ruimtelijke opbouw van de Europalaan. De Europalaan vormt met de Overste Den Oudenlaan een lange lijn in het stedelijk netwerk waarvoor samenhang en herkenbaarheid bij herinrichting uitgangspunt zijn. Ontwerpprincipes hiervoor zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en het Definitief Ontwerp Europalaan Noord.

Twee nieuwe straten in oost-west richting bieden specifiek ruimte aan een goede verbinding voor voetgangers en fietsers. De routes worden begeleid door groen en bomen (die tevens een ecologische verbinding vormen) en hebben een herkenbaar en continue profiel waar de bebouwing grotendeels in de rooilijn staat. Ze verbinden deelgebied 6 met de omgeving: de Europalaan Zuid en het oeverpark langs het Merwedekanaal maar ook de aangrenzende wijken Kanaleneiland en Woonboulevard. Het zijn straten waar veel beweging is maar ook ruimte en een goede reden om even te stoppen, te verblijven, je fiets te parkeren en boodschappen te doen of het centraal gelegen plein te bezoeken. Er wordt gewoond, gewerkt en er is ruimte voor voorzieningen en eventueel ander programma. Het is van belang dat deze routes goed aansluiten op OV haltes en voorzieningen als fietsenstallingen. Om in deze straten voldoende ruimte te hebben voor het voorziene programma (boven- en ondergronds) wordt een maat van tussen de 20 en 25 meter aangehouden (exclusief buitenruimte van gebouwen als balkons en galerijen).

De Europalaan is de entree voor deelgebied 6 waar bebouwing overwegend in de rooilijn staat. Af en toe ligt de rooilijn terug en ontstaan ‘stadsnissen’ als het behoud van bestaande bebouwing die toelaat. Bijvoorbeeld daar waar langzaam verkeer kruist, kan ruimte ontstaan voor meer groen, verblijf of een bijzonder programma in de openbare ruimte of bebouwing. Het over de gehele laan toevoegen van verblijfskwaliteit en groen in combinatie met een aantrekkelijk programma in de plint en een goede overgang tussen bebouwing en openbare ruimte moet leiden tot een levendig beeld en uitnodigende entree van het gebied. Voor de trottoirzone is (tot rand fietspad) een minimale maat van 8m nodig voor uitstalruimte langs de gevel, een goed toegankelijke stoep en een multifunctionele groenstrook.

Concept stadslanen

Concept straten met verbindingen voor fietsers en voetgangers

38 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

39 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Straten met inprikkers

Straat met een informele noord-zuid route

Het gebied wordt ontsloten vanaf de Europalaan, de zogenaamde ‘inprikkers’. De inprikkers vallen niet samen met de routes voor langzaam verkeer maar liggen juist hiervan los gekoppeld.

De straat (Eendrachtlaan) die de route door het gebied in noord-zuid richting vormt, heeft een heldere rooilijn en goede aansluiting tussen plint(programma) en openbare ruimte. De route heeft een groen karakter, ruimte voor verblijf waarbij ontmoeting en initiatieven worden gestimuleerd.

Op de inprikkers wordt ruimte gemaakt voor verkeer en logistieke functies zodat de rest van het gebied autovrij kan blijven. Langs de inprikkers liggen veelal logistieke functies (supermarkt, afval, pakketdiensten), en is ruimte voor een hub en/of parkeergarages. Ook hier is de openbare ruimte in een gebied met hoge dichtheid schaars door verkeersbewegingen bij in- en uitritten, keren en benodigde opstelruimte. Het is daarom van belang dat bij voorkeur nutsvoorzieningen inpandig worden geplaatst; bij de nadere uitwerking wordt gekeken hoe dat kan. Met het vastleggen van de profielmaat wordt ook de maat van de voertuigen beperkt (lengte en draaicirkels). Ondanks het belang van de logistieke functie is ook hier ruimte voor groen, bomen en de voetganger.

Tegelijkertijd verbindt de straat ook verschillende plekken en functies in het gebied. Het is bijvoorbeeld een belangrijke schakel tussen het centrale plein, de routes voor fietsers en voetgangers, inprikkers met hubs maar tegelijkertijd ook tussen de verschillende binnenterreinen van de ontwikkelvelden. De voetganger heeft hier voorrang en de fiets is te gast. Er wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met de entrees van voorzieningen voor fietsparkeren: deze worden zoveel mogelijk gekoppeld aan de doorgaande route.

Om in deze straten voldoende ruimte te hebben voor het voorziene programma (boven- en ondergronds) wordt een maat van 20 tot 25 meter aangehouden (exclusief buitenruimte van gebouwen als balkons en galerijen).

Ook zijn LEV’s (lichte elektrische voertuigen) hier te gast: de route verbindt de twee inprikkers en voorziet vanuit hier de ontwikkelvelden alleen voor logistieke functies die niet op de Europalaan of de inprikkers kunnen plaatsvinden. Denk hierbij aan verhuizingen, afvalinzameling, grote leveringen, etc. De Eendrachtlaan functioneert zo als ‘organiserende strook’ voor het gebied. Om in deze straat voldoende ruimte te hebben voor het voorziene programma (boven- en ondergronds) wordt een maat van 20 tot 25 meter aangehouden (exclusief buitenruimte van gebouwen als balkons en galerijen).

Concept straten met inprikkers

Concept straat met informele noord-zuid route

40 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

41 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Verblijfsplekken

3.2.3 Ontwikkelvelden

Enkele straten zijn smaller, vormen geen verbinding maar zijn alleen gericht op groen en verblijf. Het zijn straten waar voornamelijk aan wordt gewoond en waar, in het geval van het gebouw van Urban Industrial, een bijzondere functie aan staat. Hier is ruimte voor initiatief van bewoners en ondernemers die informele ontmoeting stimuleren.

De ontwikkelvelden worden in beginsel bepaald door de contramal van de openbare ruimte. Binnen de ontwikkelvelden is ruimte voor behoud van bestaande gebouwen of voor herontwikkeling.

Langs de Europalaan liggen enkele ‘stadsnissen’. Deze plekken bieden extra ruimte aan de levendige stadslaan voor groen, verblijf of een bijzonder programma in de openbare ruimte of bebouwing.

De ontwikkeling van deelgebied 6 gaat, meer dan in deelgebieden 4 en 5, uit van behoud van bestaande gebouwen en functies. Deze gebouwen zijn in de afgelopen jaren reeds herbestemd, nieuw gebouwd of in aanbouw. De vrijstaande parkeergebouwen (Le Mirage en Winthontlaan 1) worden ingezet om te voorzien in de parkeerbehoefte van het gehele deelgebied.

Behoud bestaande gebouwen

Ook binnen de ontwikkelvelden is het van belang plekken te realiseren waar even rust te vinden is, waar ruimte is voor een speelplek voor jonge kinderen of waar net een bijzondere functie op een hoek of een klein pleintje zorgt voor verrassing.

Op die manier wordt de openbare ruimte vrijgehouden van geparkeerde auto’s en is het niet nodig om nieuwgebouwd parkeren te realiseren. Met de beide parkeergarages kan worden voorzien in de volledige parkeerbehoefte van deelgebied 6 in de verdere toekomst (zie hoofdstuk 3.4.3 voor nadere uitleg).

Centraal plein Het plein vormt een bruisende plek in het gebied. Het is flexibel ingericht en daardoor geschikt voor vele vormen van gebruik en programmering. Er is ruimte voor bomen, om te spelen, maatschappelijke voorzieningen, voor horeca en tijdelijke, kleinschalige evenementen voor de buurt maar geen van de programma’s maakt ander gebruik onmogelijk.

Parkeergarage Le Mirage

Parkeergarage Winthontlaan 1

Ook het gebouw van Urban Industrial (beter bekend als UrbanFlex) blijft idealiter behouden. Het gebouw is architectonisch interessant met nu al wijkgerichte functies en maakindustrie (bakker, cross fit, houtbewerker). Door de centrale ligging kan het gebouw betekenis krijgen voor het gehele gebied, met bijvoorbeeld een nieuwe horecafunctie aan de zijde van het Merwedekanaal. Een belangrijk aandachtspunt bij verdere uitwerking van de plannen, is de afstemming van het type werkfuncties in dit pand met de beoogde woonfunctie op de aangrenzende kavels. In samenspraak met Urban Industrial dient te worden bekeken wat voor maatregelen getroffen kunnen worden en ook hoe bevoorrading van het gebouw geregeld kan worden.

Het plein kent een eigen ontwerp en kwaliteitsniveau. Er is een sterke relatie met het te behouden gebouw van Urban Industrial. De maat en schaal van de nieuwe bebouwing maar ook de vormgeving en invulling van de plinten worden afgestemd op de pleinruimte zodat een levendige en fijne plek ontstaat. Concept verblijfsplekken en centraal plein

Bestaand gebouw Urban Industrial

42 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

43 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Te behouden gebouwen, functies en parkeervoorzieningen in het noordelijke deel zijn:

Herontwikkeling

•

De ontwikkelvelden worden in beginsel bepaald door de contramal van de openbare ruimte. Binnen de ontwikkelvelden zijn er verschillende ruimtelijke spelregels die bepalen hoe de nieuwbouw eruit kan komen te zien.

1. Kantoor- en parkeergebouw Le Mirage 2. Woongebouw Eendrachtlaan 10 3. Woongebouw Citypads

Dichtheid

Te behouden gebouwen (en parkeervoorzieningen) in het zuidelijk deel zijn: 4. Kantoorgebouw NWO-I 5. Hotel Van der Valk 6. Holland Casino

In de Merwedekanaalzone wordt gebouwd in hoge dichtheden. De Floor Space Index (FSI) is een veel gehanteerde maat voor de bebouwingsdichtheid. Er is daarbij nog een verschil tussen de bruto en netto FSI:

Te behouden gebouwen aan de oostzijde van het gebied:

•

7. Urban Industrial 8. Parkeergebouw Winthontlaan 1 (oostzijde Eendrachtlaan)

Het bruto vloeroppervlak van alle functies wordt daartoe opgeteld en gedeeld door de oppervlakte van het plangebied. Dit omvat naast de bouwblokken ook de straten, het groen en het water.

Voor de westzijde (fase 2) is minder zeker welke delen wanneer tot ontwikkeling komen en als dat gebeurt, op welke manier dan: sloopnieuwbouw of (grondige) renovatie/transformatie. Uitgangspunt daarbij is dat goed functionerende functies ingepast worden.

De netto FSI is het bruto vloeroppervlak van het betreffende bouwblok gedeeld door het netto te bebouwen gebied (ontwikkelveld) onder dit blok.

Voor Merwedekanaalzone, en dus ook deelgebied 6, hanteren we een gemiddelde bruto FSI van 3 voor het gehele gebied (dit is inclusief de openbare ruimte). De dichtheid van de ontwikkelvelden langs het kanaal is lager dan de dichtheid van de ontwikkelvelden langs de Europalaan. Dit volgt uit de ruimtelijke spelregels zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone – deel 2. Voor de ontwikkelvelden aan de zijde van het kanaal hanteren we in deelgebied 6 een netto FSI van 4 tot 4,5 en voor de ontwikkelvelden aan de zijde van de Europalaan een netto FSI van 5. Deze dichtheid is daarmee in lijn met de ontwikkeling Merwede.

Rooilijnen De bebouwing langs hoofdwegen krijgt een formeel karakter. Voorgevels van gebouwen aan de Europalaan staan overwegend in de rooilijn. Om een te massieve straatwand te voorkomen springt de rooilijn bij de oost-west verbindingen voor het langzaam verkeer wat terug. Hierdoor ontstaan enkele open ruimtes. Hoogte- en laagteaccenten markeren deze plekken. Aan het Merwedepark heeft de bebouwing verspringende rooilijnen en een meer informeel karakter.

Maat en schaal De ruimtelijke kwaliteit op gebouw- en inrichtingsniveau bepaalt hoe een aantrekkelijk, goed en gezond leefklimaat kan ontstaan. De ruimtelijke structuur en de maat van de bouwblokken en gebouwen is bepalend voor de kwaliteit van de buitenruimte en de mate waarin de menselijke maat en schaal in het gebied aanwezig is. Ruimtelijk raamwerkkaart

Rooilijn Europalaan

Rooilijn kanaalzijde

44 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

45 - Nota van Uitgangspunten Merwedekanaalzone deelgebied 6, februari 2024

Gemiddelde en maximale dakhoogte

•

De bouwhoogte van de nieuwbouw in de Merwedekanaalzone volgt grotendeels de schaalsprong van de vooroorlogse wijken (Dichterswijk, Rivierenwijk en Hoograven) naar de naoorlogse stad (Kanaleneiland). De gemiddelde dakhoogte loopt op van 6 bouwlagen aan de zijde van het Merwedekanaal tot 10 lagen aan de Europalaan. Bouwen boven de gemiddelde dakhoogte is toegestaan tot een maximale dakhoogte (8 bouwlagen aan het kanaal tot 12 lagen aan de Europalaan), op voorwaarde dat dit wordt gecompenseerd door lagere gebouwen en/of onbebouwde delen in de betreffende straat en/of bouwblok. Door te variëren met bouwhoogtes kan een menselijke maat en schaal worden bereikt, kan de bezonning van straten en binnenterreinen worden geoptimaliseerd en kunnen stedenbouwkundige accenten worden gelegd. Daarnaast kunnen daken optimaal gebruikt worden als tuin of terras.

• •

Hoge gebouwen Boven de maximale dakhoogte hoogte zijn hoge gebouwen toegestaan. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, gelden aanvullende voorwaarden:

De hogere gebouwen verschillen zichtbaar in vorm en bouwhoogte; De hogere gebouwen staan tenminste 50 meter uit elkaar; De maximale footprint van hoge gebouwen bedraagt 750m2.

De hoogte van deze gebouwen varieert van 9-10 bouwlagen aan de zijde van het kanaal tot 13-18 lagen aan de Europalaan.

Accenten Aan de Europalaan zijn op belangrijke stedelijke plekken hoogteaccenten tot 70 meter mogelijk. Het gaat om de belangrijke knooppunten zoals het Europaplein. Daarmee wordt aangesloten op de stedenbouwkundige structuur van Utrecht Zuidwest.

Goothoogte Om de menselijke maat en schaal in het gebied te borgen is een maximale goothoogte vastgelegd. De maximale goothoogte aan de zijde van het kanaal is 5 lagen, oplopend tot maximaal 7 lagen aan de Europalaan. Boven de goothoogte springen gebouwen terug ten opzichte van de rooilijn door een kap of een setback.

Aansluiting bouwhoogtes op de omgeving (principe)

Typologie van het bouwblok In de Merwedekanaalzone maken we gebruik van de voordelen van enerzijds het vooroorlogse gesloten bouwblok en anderzijds van de naoorlogse open stedenbouw. Kenmerkend blijven de heldere contouren van het gesloten bouwblok, maar tegelijkertijd worden de binnenterreinen collectief en toegankelijk gemaakt zoals in de naoorlogse stedenbouw. De bouwblokken zijn samengesteld uit verschillende, kleinere en zelfstandig herkenbare gebouwen. De diversiteit in hoogte, breedte en architectuur van de verschillende gebouwen draagt bij aan het borgen van een menselijke maat.