Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022.pdf
Tekst van het document
4444444
Vastgoedorganisatie Utrecht
Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
MakelpuntUtrecht.nl
Colofon
Uitgave Integraal Portefeuillemanagement Vastgoedorganisatie Utrecht Gemeente Utrecht 030 - 286 00 00 info@utrecht.nl
In opdracht van Afdeling Vastgoedorganisatie Utrecht Gemeente Utrecht
Internet www.utrecht.nl
Inhoud Samenvatting MPUV 2022
7
1
Inleiding
9
Vastgoedportefeuille Vastgoedorganisatie Utrecht
9
MPUV - Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen
9
Verantwoording: MPUV/Jaarstukken
10
Bestuurlijk: leeswijzer moties en toezeggingen
11
Leeswijzer
11
Trends en ontwikkelingen
12
Organisatieontwikkeling Vastgoedorganisatie Utrecht
12
COVID-19 crisis
13
Noodopvang oorlogsvluchtelingen Oekraïne
14
Energiemarkt in beweging
15
De ontwikkeling van de inflatiecijfers
15
Ontwikkelingen in de vastgoedsector in Utrecht
16
Kostenstijging maatschappelijk vastgoed.
16
Ontwikkelingen in de bouwsector
17
Ontwikkelingen in wet- en regelgeving, jurisprudentie
19
Algemene ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders
21
Financieel overzicht Gemeentelijk Vastgoed
21
3.1.1
Financieel overzicht eigenaarslasten
22
3.1.2
WOZ-waarden
23
3.1.3
Uitgifte Panden
25
Robuustheid financiën
25
3.2.1
Weerstandsvermogen
25
3.2.2
Debiteuren
25
Onderhoud
26
2
3
3 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
3.3.1
Transitie Vastgoedorganisatie Utrecht
26
3.3.2
Kader: Utrechtse Onderhoud Methodiek
26
3.3.3
Jaarplan 2022
27
3.3.1
Onderhoudsprogramma’s 2022 – 2031
28
Verhuurbeleid
29
Voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed
30
Omvang, samenstelling en spreiding
30
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 & aanbod en spreiding
31
Leegstand & Tijdelijk beheer
32
4.3.1
Visie op Tijdelijk beheer
33
4.3.2
Evaluatie Leegstandsbeheer
34
Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed
34
4.4.1
Multifunctionele accommodaties
34
4.4.2
Cultuur
35
4.4.3
Erfgoed
36
4.4.4
Gemeentelijke huisvesting
39
4.4.5
Welzijn
40
4.4.6
Zorg
41
4.4.7
Overig beleid
43
Meerjarenperspectief Programma Bereikbaarheid
43
Meerjarenperspectief Programma Sport
45
4
Dienstverlening Programma Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen&Erfgoed46 Programma Openbare Ruimte/ Stadsbedrijven
47
Tevredenheid van huurders en eindgebruikers
49
(Externe) Huurders Vastgoedorganisatie Utrecht
49
5.1.1
Visie
49
5.1.2
Klantstrategie
50
5.1.3
Acties
51
Vastgoedexploitatie
52
5.2.1
De visie van Vastgoedexploitatie
53
5.2.2
De acties van vastgoedexploitatie op de kortere termijn
54
5
5.2.3
Resultaten klanttevredenheidsonderzoek
55
5.2.4
Bezetting accommodaties
55
6
Mens & milieubewust bouwen aan gemeentelijk vastgoed
57
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 en mens en milieubewust bouwen 57 Opgave Energie Transitie
57
6.2.1
CO2 uitstoot, energieverbruik & energieopwekking
58
6.2.2
Voortgang versnellingsopgave Energieneutraal Kernvastgoed
60
6.2.3
Sport EGEN
62
6.2.4
Duurzaamheidsdashboard
62
6.2.5
Kantoren energielabelplicht 2023
62
6.2.6
Zon op Gemeentedak 2021
63
6.2.7
Netcongestie afgekondigd tot 2026 provincie Utrecht
63
Opgave veerkracht en gelijke kansen
64
6.3.1
Utrecht Standaard Toegankelijk (UST)
64
6.3.2
Versneld Toegankelijk maken van gemeentelijke vastgoed
65
6.3.3
Inventarisatie COVID-19 ventilatiemaatregelen
65
Opgave vergroenen & verdichten in balans
66
6.4.1
Utrecht Circulair 2020
66
6.4.2
Visie op het sturen op circulariteit
66
6.4.3
Diervriendelijk Bouwen
67
7
Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen 2020-2023
68
Algemeen
68
7.1.1
Projectbeheersing
68
7.1.2
Indexering
69
7.1.3
Investeringsoverzicht
69
Programma Utrechts Vastgoed
70
7.2.1
Overzicht investeringen
70
7.2.2
Cultuur
71
7.2.3
Erfgoed
74
7.2.4
Gemeentelijke Huisvesting
75 5
Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
7.2.5
MFA’s
77
7.2.6
Welzijn
80
7.2.7
Zorg
82
7.2.8
Overig Beleid
82
7.3
Programma Bereikbaarheid
84
7.3.1
Overzicht investeringen
84
Programma Samenleven en Sport
87
7.4.1
Overzicht investeringen
87
7.4.2
Buitensportaccommodaties
87
7.4.3
Binnensportaccommodaties
88
7.4.4
Volkstuin gebouwen
89
7.4.5
Zwembaden
89
Bijlage 1. Aansluiting tussen eigenaarslasten en jaarstukken 2021
90
Bijlage 2. Overzicht investeringsprojecten 2023-2026
92
Samenvatting MPUV 2022 Voor u ligt het document ‘Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022 (MPUV)’. Hierin staat wat er afgelopen jaar bereikt is op het gebied van het gevoerde vastgoedbeleid. Ook leest u meer over trends en ontwikkelingen die grote impact hebben op het werk en welke stappen er komende tijd worden gezet. Deze samenvatting is een weergave op hoofdlijnen. Organisatieontwikkeling Begin vorig jaar is de voormalige Utrechtse Vastgoedorganisatie en Vastgoedbeheer samengevoegd tot de nieuwe Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU). Afgelopen jaar is er gewerkt om de processen verder te professionaliseren en efficiënter in te richten. Hierbij zijn ook veel (oude) dossiers aangepakt. Het terugbrengen van het onderdeel vastgoedbeheer naar VGU heeft hierbij zijn vruchten afgeworpen. Op basis van nieuwe inzichten, inspecties en verbeteringen in administratie, zijn zaken beter op orde, maar moet er ook nog veel zaken aangepakt worden. We zijn er nog niet, maar wel goed op weg. Dit alles in opmaat naar nieuwe organisatie die officieel 1 die februari 2022 van start ging. Het afgelopen jaar werkte VGU op allerlei terreinen aan de huisvestingsopgave van de stad. Daarbij zijn mooie resultaten behaald. Toch blijkt het lastig om vastgoedprojecten op te leveren binnen de geplande tijd en budgetten.
Trends en ontwikkelingen Zo heeft een aantal ontwikkelingen grote invloed op het uitwerken van het MPUV. Enerzijds heeft VGU te maken met een forse groei van de stad, toenemende eisen aan vastgoed en het stapelen van ambities. Anderzijds spelen er andere factoren mee, zoals de schaarste van personeel, materialen en stijgende bouwkosten en energieprijzen. Ook zorgde COVID-19 ervoor dat de vraag naar ruimte ineens veranderde en duurt het in coronatijd langer om inwoners, huurders, organisaties uit het beleidsveld goed te betrekken bij (online) participatietrajecten. Bovendien zijn er ontwikkelingen binnen de wet- en regelgeving die van invloed zijn op het vastgoedbeleid, zoals uitstel van de invoering van de omgevingswet en de uitspraak Hoge Raad in het Didam-arrest. Al deze genoemde ontwikkelingen zorgen dat de bouwopgave onder forse druk staat. Daarnaast concludeert het rekenkameronderzoek terecht dat de versnellingsopgave van het verduurzamen van ons vastgoed moeilijk van de grond komt en deze opgave significante vertraging op heeft gelopen. Klanttevredenheid centraal In deze uitdagende tijd is het uiterst belangrijk de tevredenheid van de klanten centraal te blijven stellen. Daarbij legt VGU de focus op het steeds verder verbeteren van kwaliteit en het leggen van verbindingen.
Dit gebeurt zowel op strategisch niveau (klant- en pandvisie) en tactisch en operationeel niveau (gezamenlijke jaarplannen). Door dit proces constant te monitoren, zorgen we ervoor dat de relatie met de klant verbetert. Afgelopen jaar was er een klanttevredenheidsonderzoek onder huurders. De uitkomsten gaven nuttige handvatten om verbeteringen door te voeren in de samenwerking, communicatie en dienstverlening. Door een landelijke benchmark konden we resultaten vergelijken met andere gemeenten. Op basis daarvan zijn verbeterpunten geformuleerd en opgepakt. Daarnaast stuurde afdeling Vastgoedexploitatie - verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud en exploitatie van het
7 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
vastgoed - afgelopen jaar sterk op bijvoorbeeld het vergroten van klantvriendelijkheid, -kennis en binding. Werk aan de winkel Al met al zijn er het afgelopen jaar de nodige resultaten geboekt. Toch is het niet altijd voldoende gelukt om genoeg tempo te maken bij het realiseren van onze vastgoedambities. Dit betekent dat er werk aan de winkel is. De komende periode brengt VGU goed in beeld wat er nodig is om waar mogelijk resultaten te versnellen. Dit zal in een routekaart in het volgende MPUV inzichtelijk worden gemaakt. Overigens zal dit aansluiten bij de herijkte ‘Nota Kapitaal Goederen’ die volgend jaar aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. VGU gaat ervan uit dat dit een constructieve raming zal zijn voor de investeringen in het maatschappelijk vastgoed, en daarbij behorende natuurlijke momenten voor de verduurzamingsmaatregelen, voor de komende vier jaar. Special In het voorjaar van 2021 is de pandvisie van Magazijn De Zon vastgesteld met daarin het besluit om het pand in eigendom te houden voor het creëren van maatschappelijke waarde via het vastgoed. In de tweede helft van 2021 heeft er een participatietraject plaatsgevonden waarvan de raad het eindverslag heeft ontvangen. Naast het participatietraject is er in de tweede helft van 2021 onderzoek gedaan naar de (on)mogelijkheden van het gebouw. Deze onderzoeken hebben geresulteerd in een eerste investeringskostenraming.
In 2022 wordt dit verder uitgewerkt naar een ontwerp. Parallel aan het ontwerptraject zullen huurders worden aangetrokken. Het voorbereidingskrediet voor deze ontwerpfase is meegenomen in dit MPUV 2022. Een nadere toelichting van het project staat omschreven in paragraaf 7.2.8 Oekraïne Tot slot zorgt de escalatie van het Russisch-Oekraïne conflict ervoor dat er acute noodopvang nodig is voor oorlogsvluchtelingen uit Oekraïne. De gemeente werkt integraal aan de coördinatie en opvang van de Oekraïense vluchtelingen. Ook zijn er mensen uit de Vastgoedorganisatie vrijgemaakt om bij te dragen aan het beschikbaar stellen van woon- en noodopvangruimte en het opvangen van de instroom aan verwacht 600 leerlingen voor PO en VO, waardoor ze hun reguliere werkzaamheden laten vallen. Ook wordt er gezocht naar langer beschikbare woonruimte in het leegstandbestand, waar specifiek wordt gekeken naar locaties waar niemand vanuit tijdelijk beheer ontzet hoeft te worden. Er wordt intensief samengewerkt om dit acute traject in goede banen te leiden. De impact van het realiseren van opvang voor vluchtelingen uit Oekraïne op de Vastgoedorganisatie is groot. De werkdruk is hoog, mede door een aantal lastig te vervullen vacatures en de uitvoering van een verbeteragenda. Dit betekent dat over het hele spectrum van werkzaamheden er werk stil is gevallen of met vertraging wordt opgepakt.
Welke consequenties dit heeft voor lopende projecten en de impact financieel en organisatorisch hiervan op de Vastgoedorganisatie brengen wij nader in beeld en informeren wij u per separate raadsbrief.
1 Inleiding In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) leggen wij verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Dit betreft zowel het gehele programma Vastgoed, als het vastgoeddeel in de programma’s Bereikbaarheid en Sport. Het MPUV kijkt ook vooruit naar de positie van de vastgoedportefeuille in de toekomst. Het MPUV brengt het beheer van de vastgoedportefeuille (panden en percelen) transparant en systematisch in beeld. Wij geven inzicht in de keuzes van investeringen in vastgoed op middellange en lange termijn. Vastgoedportefeuille Vastgoedorganisatie Utrecht De totale vastgoedportefeuille in beheer bij de Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU) is onderverdeeld in vier programma’s: Vastgoed, Sport, Bereikbaarheid en Onderwijs. Het vastgoed in deze vier programma’s wordt begroot en verantwoord in de administratie van de VGU. Daarnaast verleent Vastgoed diensten voor de programma’s Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Erfgoed, Maatschappelijke Ontwikkeling en Volksgezondheid. De verantwoording in dit MPUV over het gevoerde vastgoedbeleid betreft het gehele programma Utrechts Vastgoed en het vastgoeddeel in de programma’s Sport en Bereikbaarheid. De verantwoording over het vastgoed in programma Onderwijs vindt plaats in Meerjaren Perspectief Onderwijs Huisvesting (MPOHV) en Voortgangsrapportage Onderwijs Huisvesting.
Over het vastgoed dat in bezit is bij de uitvoeringsorganisatie Stadsbedrijven (panden voor het doel eigen huisvesting van Stadsbedrijven) wordt in het MPUV gerapporteerd in hoofdstuk 5. Deze panden in eigendom bij Stadsbedrijven moeten nog een nulmeting krijgen waarna zijn kunnen worden overgedragen aan VGU.
MPUV - Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen Het MPUV bestaat uit 2 delen, 1.) het meerjarenperspectief van de vastgoedportefeuille inclusief verantwoording van het gevoerde vastgoedbeleid afgelopen kalenderjaar, 2.) de voortgangsrapportage van de Nota Kapitaal Goederen, de investeringsplanning. De voortgangsmelding en bijstelling op de Nota Kapitaal Goederen Maatschappelijke Vastgoed (NKG) is terugkerend onderdeel van het MPUV als vast hoofdstuk in de looptijd van het NKG 2020 – 2023. U treft dit deel van het MPUV aan in hoofdstuk 7. De Nota Kapitaal Goederen 2020 – 2023 Maatschappelijke Vastgoed (NKG) geeft inzicht in de geplande vervangings- en uitbreidingsinvesteringen van het vastgoed in de programma’s Utrechts Vastgoed, Sport en Bereikbaarheid. In deze Nota zijn vanuit het programma Bereikbaarheid alleen de parkeergarages en 9 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
het fiets parkeren in beeld gebracht, de overige investeringen zijn terug te vinden in het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR). 1 In het hoofdstuk 7 Voortgang Nota Kapitaal Goederen wordt de voortgang en bijstelling van de concrete investeringsprojecten, maar ook nieuwe en vervallen en gerealiseerde projecten gerapporteerd. De gepresenteerde actualisatie ten opzichte van het moment van vaststelling van de Nota Kapitaal goederen (d.d. 3 oktober 2019) betreft voornamelijk de tijdsplanning van en nadere specificering van het kostenoverzicht van de investeringsprojecten. Voor de bijstellingen van investeringsprojecten wordt nadere toelichting gegeven in hoofdstuk 7 en in de eerste Bestuur rapportage om autorisatie gevraagd. Voor de investeringsprojecten die starten in het kalenderjaar 2023 wordt toelichting gegeven en autorisatie gevraagd bij de Programmabegroting 2023.
Verantwoording: MPUV/Jaarstukken In het eerste deel van het MPUV (hoofdstuk 2 tot en met 6) wordt gerapporteerd over het gevoerde vastgoedbeleid van het afgelopen jaar (verantwoording). De verantwoording in het MPUV betreft het gehele programma Utrechts Vastgoed en het vastgoeddeel in de programma’s Samenleven en Sport en Bereikbaarheid en deels in Openbare Ruimte. Deze rapportering is beleidsmatig, integraal en samenhangend over de programma’s heen. In de Jaarstukken wordt daarnaast jaarlijks verantwoording afgelegd per programma afzonderlijk. Deze verantwoording vindt plaats aan de hand van de effect- en prestatiedoelstellingen (en daarbij behorende kpi’s) per programma. De meerwaarde van de rapportering in het MPUV zit met name in het samenhangende overzicht wat gegeven wordt over het totale gemeentelijke vastgoed (m.u.v. onderwijs vastgoed).
1
De toekomstige plannen van het programma Onderwijs worden gepresenteerd in het Meerjaren Perspectief Onderwijs Huisvesting (MPHOV) en hierop wordt jaarlijks bij de programmabegroting gerapporteerd in de Voortgangsrapportage Onderwijshuisvesting.
Bestuurlijk: leeswijzer moties en toezeggingen Moties en toezeggingen die in dit MPUV worden behandeld: Moment
Nummer
Beschrijving
Verwijzing MPUV
Raad -07-21
Toezegging
Bij de eerstvolgende (en daaropvolgende)
Hoofdstuk 6,
21/T475
MPUV wordt een paragraaf
paragraaf
toegankelijkheid van vastgoed
6.3.2
opgenomen.
Leeswijzer Deel 1: hoofdstukken 3 tot en met 6 Dit MPUV rapporteert in hoofdzaak langs de lijn van de 3 hoofddoelen voor het vastgoed, t.w.: -
Voldoende en optimaal gespreid vastgoed; (hoofdstuk 4) Tevredenheid van huurders en eindgebruikers; (hoofdstuk 5) Mens en milieubewust bouwen aan vastgoed (hoofdstuk 6).
In hoofdstuk 2 worden de algemene trends en ontwikkelingen voor de gehele vastgoedportefeuille betrokken. Deze trends beschrijven de context waarin dit MPUV is geschreven. Vervolgens in hoofdstuk 3 bespreken we in de ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders. Dit hoofdstuk gaat over ontwikkelingen in de programma’s in relatie tot de gemeentelijke vastgoedkaders zoals financiën, risicobeheer, onderhoud en verhuurbeleid. In hoofdstukken 4 t/m 6 worden de ontwikkelingen binnen de 3 hoofddoelen beschreven. We kijken terug op de resultaten van afgelopen jaar en prognosticeren per programma hoe we verwachtten hoe het hoofd- en subdoelen zich zullen ontwikkelen. Deel 2: hoofdstuk 7 In het laatste hoofdstuk (7) wordt teruggeblikt op de voortgang van de lopende investeringsprojecten uit de Nota Kapitaal Goederen en een update gegeven voor de vervangings- en uitbreidingsinvesteringsprojecten over de periode 2022 tot en met 2024. In dit hoofdstuk wordt financieel inzicht gegeven in de investeringen over de periode 2022 tot en met 2024. De totale investeringsbedragen worden gepresenteerd in het verwachte jaar van aanvang van de werkzaamheden. De individuele projecten worden per programma inhoudelijk toegelicht.
11 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
2 Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk wordt de context waarin dit MPUV is ontwikkeld beschreven aan de hand belangrijke trends en ontwikkelingen. Deze trends en ontwikkelingen hebben invloed op de uitwerking van een meerjarenperspectief op Utrechts vastgoed.
Organisatieontwikkeling Vastgoedorganisatie Utrecht Op 1 februari 2021 zijn de Utrechtse Vastgoedorganisatie en Vastgoedbeheer samengevoegd tot Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU). Hiermee zijn alle taken en verantwoordelijkheden van het gemeentelijk vastgoed samengebracht in één Vastgoedorganisatie. Als 1 organisatie kunnen wij slagvaardiger en beter samenwerken met elkaar, onze collega’s binnen de gemeente en met de stad. Onze missie is met elkaar te zorgen voor voldoende, veilig, duurzaam en eigentijds vastgoed voor maatschappelijke activiteiten in een groeiende en verdichtende stad. Een uitdagende opgave waar bij VGU zich dagelijks 150 mensen inzetten. De officiële samenvoeging van de twee organisatieonderdelen was het startpunt van de verdere ontwikkeling en professionalisering van VGU. De kernwaarden deskundig, betrouwbaar, veerkrachtig, open en toekomstgericht staan hierbij centraal. De formele samenvoeging was een eerste stap. Op 1 februari 2022 is de organisatie-inrichting van VGU gewijzigd naar 3 nieuwe afdelingen die ingericht zijn op vak inhoud: De afdeling ‘Vastgoedopgave’ vertaalt de vraag vanuit de gemeente en de stad naar een vastgoedvraag. In deze afdeling vallen alle portefeuillegerichte werkzaamheden en adviezen De afdeling Programma’s en Projecten draagt zorg voor de professionele uitvoering van de ruim 100 projecten.
De afdeling Vastgoedmanagement zorgt ervoor dat alles op pand-niveau goed geregeld wordt, zoals contacten met de huurders, beheer en contractmanagement. We zorgen dat we onze vastgoedprocessen beter onder controle krijgen door projecten te professionaliseren en vastgoed beheren tactisch te verstevigen. De afdeling Vastgoedopgave stuurt strategisch (kaders, budget) op de projecten en het vastgoedbeheer. De afdelingen werken onderling samen aan de opgaven. Deze nieuwe organisatie-inrichting creëert de randvoorwaarden voor uniforme werkwijzen en -processen en zorgt voor versteviging op onze vastgoedprocessen. Zo kunnen wij met elkaar zorgen voor voldoende, veilig, duurzaam en eigentijds vastgoed voor maatschappelijke activiteiten in een groeiende en verdichtende stad.
Rekenkameronderzoek Onbegonnen werk Rekenkamer Utrecht heeft onderzoek gedaan naar de energietransitie van de gemeente Utrecht. Het derde en laatste deel van het onderzoek gaat over de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed, meer specifiek over de versnellingsopgave van het kernvastgoed. De Rekenkamer legt de vinger op de zere plek. Hoewel bij iedereen de intenties goed waren en zijn, is het Vastgoedorganisatie Utrecht niet gelukt om voldoende tempo te maken met deze belangrijke opgave. Het thema duurzaamheid is met onze nieuwe organisatiestructuur beter gepositioneerd in de organisatie. De expertise is dicht bij de uitvoering geplaatst in één afdeling, met als doel kennisdeling en samenwerking te verbeteren. Op basis van de aanvullende aanbevelingen uit de evaluatie wordt onderzocht hoe VGU nog verder verstevigt dient te worden.
COVID-19 crisis De COVID-19 crisis heeft in het algemeen gevolgen voor het vastgoedbeleid van gemeente. Huurders van gemeentelijk vastgoed die vanwege de gevolgen van de coronamaatregelen de huur (tijdelijk) niet meer kunnen betalen. Uitstel van huur en huurkorting leiden tot verminderde huurinkomsten voor gemeente. Huurders die het niet meer redden en de huur op moeten zeggen kan leiden tot meer leegstand. Steun huurders Bij onze huurders leven veel zorgen over de impact van de COVID-19 crisis op hun activiteit of bedrijf. Veel van de huurders hebben aangegeven te worden geraakt door de crisis. Om die huurders te helpen die vanwege de coronacrisis veel omzet mislopen, hebben wij een pakket aan steunmaatregelen samengesteld. Met deze huurmaatregelen ondersteunen wij de externe huurders van de gemeente. Hiermee geeft de gemeente als vastgoedeigenaar en verhuurder aan ook bereid te zijn de pijn van de crisis gezamenlijk te willen dragen. Vanaf 15 juli 2020 is er een steunpakket huurmaatregelen vastgesteld waarin huurders van de gemeente die omzetverlies hebben geleden aanspraak kunnen maken op huurkorting. De eerste periode huurkorting betrof de maanden maart tot en met juni 2020. Het pakket is een aantal malen verlengd, de nieuwste periode loopt tot juni 2022.
In totaal is voor 2021 0,386 miljoen euro aan voorlopige huurkorting aangevraagd (waarvan 0,313 miljoen euro binnen het programma Utrechts Vastgoed. Bij de instelling van de regeling huurkorting huurders VGU hebben we afgesproken dat wanneer de regeling leidt tot geen recht op huurkorting, maar dit toch vanwege de speciale omstandigheden wel nadere beschouwing behoeft, er ook naar maatwerk wordt gekeken. In vier voorkomende gevallen hebben wij dat maatwerk daadwerkelijk kunnen geven.
13 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
Vraag naar ruimte In het wederom door de coronacrisis getekende jaar 2021komen uit de statistieken van het Makelpunt de volgende ontwikkelingen: •
Na de Lock down begin 2021 eind maart/begin april zien we weer een toename in reserveringen en zoekvragen op de website. Gevolgd door een afname einde november, begin december i.v.m. de nieuwe Lock down.
•
Afname activiteitensoort door het jaar heen van feesten, dansruimten, coaching en vergaderruimten. Afname locatiesoort (woon)zorg accommodaties, gemeente panden en horeca.
•
Toename activiteitensoort door het jaar heen van kantoorruimte, filmopnames, sportmogelijkheden. Toename locatiesoort praktijkruimten, kinderopvang, muziekstudio’s en kookstudio’s.
•
Vraag naar corona test en vaccinatielocaties blijft onveranderd.
•
Daarnaast blijft er veel vraag naar hoge ruimtes voor sport, theater en (pop-up) exposities.
•
We zien een toename zoekvragen in Leidsche Rijn en Overvecht. En juist weer een afname in Noord, Noordwest
Voortgang Investeringsprojecten Mede door de gevolgen van de COVID-19 crisis zijn verschillende reguliere investeringsprojecten vertraagd. Hierover geven wij in hoofdstuk 7. Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen nadere toelichting.
Noodopvang oorlogsvluchtelingen Oekraïne Als gevolg van escalatie van het Russisch-Oekraïens conflict in 2014 is Rusland in februari 2022 Oekraïne binnengevallen. De invasie, en het daaropvolgende oorlogsgeweld, heeft in de eerste maanden van het conflict al meer dan 2 miljoen mensen ontheemd. Deze vluchtelingen zijn hoofdzakelijk naar het westen gevlucht, en de EU biedt hun steun en onderdak. Nederland, en Utrecht als onderdeel, hebben zich ook gecommitteerd aan de (nood)opvang van deze oorlogsvluchtelingen. In eerste instantie verwachte men een instroom van 800 vluchtelingen, maar het lijkt erop dat dit aantal nog groeit. De gemeente werkt integraal aan de coördinatie en opvang van de Oekraïense vluchtelingen, mede doorhet beschikbaar stellen van woon- en noodopvangruimte en het opvangen van de instroom aan verwacht 600 leerlingen voor PO en VO. Zo zijn er in de jaarbeurshal 300 noodslaapplekken gerealiseerd en word er gekeken of MFA De Weide Wereld ook deels ingezet kan worden voor noodopvang. Ook wordt er gezocht naar langer beschikbare woonruimte in het leegstandbestand, waar specifiek wordt gekeken naar locaties waar niemand vanuit tijdelijk beheer ontzet hoeft te worden.
Tegelijkertijd wordt er gezocht naar adequate extra capaciteit binnen onderwijshuisvesting om ervoor te zorgen dat Oekraïense kinderen zo min mogelijk last ondervinden en door kunnen leren ondanks de omstandigheden. Er wordt intensief samengewerkt tussen de beleidsvelden van de gemeente en externe organisaties om dit acute traject in
goede banen te leiden, en er wordt ook veel gecommuniceerd met Utrecht en haar inwoners en wijken zodat men geïnformeerd is over de voortgang en consequenties op burgerniveau.
Energiemarkt in beweging In het najaar van 2021 zijn de energieprijzen significant gestegen, en onder de huidige ontwikkelingen in Oekraïne lijkt het erop dat er nogmaals een significante stijging op gaat treden. Dit heeft niet alleen impact op de portemonnee van onze gebruikers via hun energierekening, maar ook op werkzaamheden van de VGU in de vorm van stijgende bouwkosten, materiaalkosten en exploitatielasten ten behoeve van beheer en onderhoud. Hoever deze stijgingen zullen doorzetten, hoelang de situatie zich zal doorzetten, en wat de impact is op de realiteit van bouw en beheer is nog onduidelijk en onvoorspelbaar. Wel is duidelijk dat deze stijgingen invloed hebben op uitvoering van projecten en onderhoud in de vorm van direct en indirect stijgende kosten. Ook op het gebied van duurzaamheid ambities heeft dit impact, specifiek op de Energietransitie. Echter in de context van de afgekondigde netcongestie (zie 6.2.7) valt het mogelijke financiële voordeel, Russisch gas verruilen voor zonne-energie, helaas grotendeels weg. Er wordt gezocht naar mogelijkheden, en de beweging van de markt wordt in het oog gehouden, maar veel is nog onduidelijk en onzeker.
De ontwikkeling van de inflatiecijfers Na een periode van relatief lage inflatie (< 2%/jaar) in de afgelopen jaren, zijn de prijzen in de zomer in de lift gekomen en heeft deze ontwikkeling zich verder voortgezet. Op jaarbasis is het inflatiecijfer in februari van dit jaar gestegen naar 6,2%. Het CPI-prijsindexcijfer volgt hiermee de trend die eerder al was ingezet in bouwwereld (onderhoud). Aanvankelijk was de stijging van de cijfers voornamelijk te wijten aan de stijging van de energieprijzen na aflopen van de coronaperiode. Het is nu lastig te voorspellen of deze stijging stand zal houden of zal gaan afvlakken, mede door de ontwikkelingen in Oost-Europa. De stijging van de indexering heeft ook een stijging van de huren ten gevolg. Dit is ook nodig, omdat de exploitatie kosten voor de gemeente toenemen. Vooral de kosten van onderhoud. Doordat VGU een kostprijs dekkende huur hanteert, voortvloeiend uit de Wet Markt & Overheid en de Kaderbrief Vastgoed (Raad 3 juli 2017), is het ook noodzakelijk de prijsontwikkeling te volgen en de kostprijs bij te stellen.
15 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
Ontwikkelingen in de vastgoedsector in Utrecht Er is sprake van grote waardestijging van grootstedelijk vastgoed. Daarnaast wordt de druk op grote steden in veel opzichten steeds hoger: het aantal inwoners en de werkgelegenheid groeit sterk, terwijl investeringen in vastgoed en infrastructuur achterblijven. Dit veroorzaakt veel druk op de samenleving en openbare ruimte. Urbanisatie, inclusief alle uitdagingen die dat met zich meebrengt, is een van de grootste opgaven waar gemeenten en vastgoedeigenaren vandaag de dag voor staan. Het is belangrijk zo snel mogelijk een oplossing te vinden voor vraagstukken rondom mobiliteit en infrastructuur, duurzaam gebruik van grondstoffen en betaalbare woonruimte in de grote steden. Met andere woorden: de stad van morgen duurzaam (her)inrichten en zo de balans herstellen. De vastgoedmarkt in Utrecht heeft heel direct met al deze aspecten te maken.
Kostenstijging maatschappelijk vastgoed. De afgelopen jaren merken we dat de kosten van het maatschappelijk vastgoed blijven stijgen. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, het bouwen in hoge dichtheden, en onze eigen ambities ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid. In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in hoog stedelijke projecten als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede zien we dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij deze hoog stedelijke uitgangspunten en ambities.
•
Marktontwikkeling.
Er is sprake van grote schaarste aan personeel en materialen op de Nederlandse markt en die is versterkt door wereldwijde schaarste als gevolg van de corona crisis. •
Bouwen in hoge dichtheden.
Een andere reden waarom onze normbudgetten in steeds meer projecten niet meer toereikend zijn, is dat ruimte in Utrecht schaars is. In de binnenstedelijke ontwikkelgebieden zoals de Merwedekanaalzone bouwen we in hoge dichtheden. De ruimte is beperkt en dat vraagt om het stapelen en combineren van meerdere functies. Dit multifunctionele ruimtegebruik is duurder omdat het technisch complexer is en om speciale aanpassingen vraagt. •
Ambities.
Daarnaast zijn we als stad ambitieus als het gaat om duurzame gebouwen en een gezonde leefomgeving en ook dat leidt tot hogere kosten, die zich maar deels één op één terugbetalen in de vorm van lagere energielasten. In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in hoog stedelijke projecten als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier, Merwede VO cluster, zien we dat onze normbudgetten zeker niet passen bij deze hoog stedelijke uitgangspunten en ambities. Analyse van de kostenstijging in een aantal recente projecten voor onderwijs- en sportvoorzieningen in hoog stedelijk gebied laten een stijging zien tussen de 30 en 65% ten opzichte van de ramingen op basis van normbedragen.
Ontwikkelingen in de bouwsector 2021 is voor de bouwsector een jaar geweest van lichte groei, na een jaar waarin sprake was van een daling van de bouwproductie van -1,1%. De omzet van de bouw is in het vierde kwartaal van 2021 met 11 procent gestegen. Dat is de hoogste groei in een kwartaal sinds het begin van de coronacrisis. Voor heel 2021 kwam de omzet in de bouw 8,2 procent hoger uit dan een jaar eerder. In 2021 werd voor 74 duizend nieuw te bouwen woningen een vergunning afgegeven, 10 procent meer dan in 2020. Bron: CBS In de burgerlijke en utiliteitsbouw was sprake van een groei van 12,4 procent. Vooral kleine bedrijven tot 10 werkzame personen deden het goed in deze branches. Figuur 1: Omzet Bouwnijverheid
17 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
Het lijkt er dus op dat we corona achter ons hebben gelaten en teruggaan naar het nieuwe normaal. Er wordt weer gebouwd en de vraag naar woningen is groot. De grote bouwvraag leidt nu tot schaarste op de markt (beschikbaarheid van (bouw)materialen en personeel) en prijsstijgingen. De stijgende energieprijzen, vanwege de inval in Oekraïne, komen daar nog eens bovenop. Deze ontwikkelingen hebben, bij ongewijzigd beleid, een impact op de kosten van een project of contract. En daarnaast is het onzeker of we alle projecten binnen de beoogde planning kunnen realiseren, omdat niet op alle aanbestedingen ook daadwerkelijk door aannemers wordt ingeschreven. Dit laatste kan leiden tot uitstel van projecten, wat de financiële druk door de stijgende prijzen op de korte termijn kan verlagen. Zie hiervoor ook de uitgebreidere toelichting in de 1e Berap en de raadsbrief van 1 april 2022.
Ontwikkelingen in wet- en regelgeving, jurisprudentie
Omgevingswet & Besluit Bouwwerken Leefomgeving De invoering van de Omgevingswet wordt voor de vijfde keer uitgesteld. Waarschijnlijk is de nieuwe datum 1 januari 2023. De nieuwe omgevingswet bundelt en vereenvoudigt de regels voor ruimtelijke projecten. Waar men voor de komst van de omgevingswet meerdere bronnen en wetten moest raadplegen, informeren en kon toetsten, is dit met de komst van 1 digitaal loket vereenvoudigd. Het moet makkelijker worden om op deze manier, ruimtelijke projecten te starten. De Omgevingswet is een bundeling geworden van wetten voor de leefomgeving, de Omgevingswet bundelt en moderniseert deze wetten voor de leefomgeving. Het gaat onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet staat voor een goed evenwicht tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. De Omgevingswet bundelt de wetten voor de leefomgeving Van:
Naar:
26 wetten
1 wet
60 Algemene Maatregelen van Bestuur
4 Algemene Maatregelen van Bestuur
75 ministeriële regelingen
1 Omgevingsregeling
Figuur 2: Bundeling wetten, AMvB’s en regelingen in Omgevingswet
Het Bouwbesluit wordt als onderdeel van de Omgevingswet ondergebracht bij het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In de Bbl zijn strengere eisen op het gebied van duurzaamheid (BENG-eisen), milieu (MPG-norm) en bruikbaarheid opgenomen. Deze strengere eisen, hebben ook een nieuwe berekeningsmethode gekregen. Deze nieuwe berekeningsmethode is echter eerder van toepassing verklaard dan de omgevingswet zelf (rekenmethodiek). De nieuwe berekeningsmethode laat niet meer een coëfficiënt zien van de gekozen bouwkundige en installatiedelen (ook wel bekend als de EPC-waarde, conform de NEN7210). De nieuwe berekeningsmethode is gestoeld op de NTA8800 en laat beter het energieverbruik van een object zien conform 3 pijlers: •
BENG 1: De maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar
•
BENG 2: Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar.
•
BENG 3: Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten.
Uitspraak zaak Didam Vrijdag 26 november jl. heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over een zaak die speelt in Didam (Gemeente Montferland). Deze uitspraak heeft invloed op de mogelijkheden die de gemeente heeft voor één-op-één uitgifte van grond of vastgoed Kort samengevat zegt de Hoge Raad: wanneer de gemeentegrond of vastgoed verkoopt, moet zij alle potentiële kopers “gelijke kansen bieden” als er meerdere gegadigden (te verwachten) zijn. Deze 19 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel. De verplichting om gelijke kansen te bieden houdt in dat de gemeente alle potentieel geïnteresseerde partijen in de gelegenheid moet stellen om onder gelijke voorwaarden mee te dingen naar het te verkopen vastgoed, door middel van een selectieprocedure. De Hoge Raad biedt één uitzondering: als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria mag worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde is. In dat geval moet de gemeente haar voornemen tot verkoop, inclusief de motivering waarom zij denkt dat er op grond van de hiervoor bedoelde criteria maar één serieuze gegadigde is, tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken. Binnen de in de publicatie genoemde termijn kunnen derden zich melden. Gevolg Hoewel het Didam-arrest van de Hoge Raad de verkoop van een perceel betreft, zal het ook gevolgen hebben voor andere vormen van het beschikbaar stellen van onroerende zaken. Dat impliceert dat bijvoorbeeld ook het aanbieden in erfpacht en/of het verhuren van percelen in overeenstemming moeten zijn met het gelijkheidsbeginsel. Daardoor zullen de mededingings- en transparantienorm naar verwachting ook die privaatrechtelijke handelingen van gemeente raken. Het Didam-arrest lijkt in ieder geval de mogelijkheid van onderhandse uitgifte van percelen in belangrijke mate uit te sluiten.
Binnen de Gemeente Utrecht is de volgende lijn uitgezet: • Niet-beleidsondersteunende verhuur In Utrecht houden we vooralsnog het uitgangspunt aan de uitspraak ook toe te passen op commerciële verhuur. Dit is in lijn met de andere G4 gemeenten. Het toepassen van de uitspraak heeft relatief grote impact op de organisatie en de verhuurprocessen. Eerder vonden er namelijk relatief veel één-op-één verhuringen plaats. • Beleidsondersteunende verhuur De afgelopen periode is gebruikt om een eerste beeld te krijgen van de impact van het arrest op verhuringen voor beleidsondersteunend vastgoed. De eerste uitkomsten van het onderzoek laten zien dat het complex is. Bij bepaalde categorieën verhuringen wordt bij de selectie van een huurder op hoofdlijnen al voldaan aan de uitspraak van de Hoge Raad. Bij verhuringen waar mocht blijken dat er nog niet aan de uitspraak wordt voldaan, zal worden onderzocht of het naleven van dit arrest knelpunten oplevert.
3 Algemene ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders Dit hoofdstuk gaat over ontwikkelingen in de programma’s in relatie tot de gemeentelijke vastgoedkaders zoals financiën, risicobeheer, onderhoud en verhuurbeleid. Financieel overzicht Gemeentelijk Vastgoed De totale vastgoedportefeuille in beheer bij de VGU is onderverdeeld in vier programma’s: Utrechts Vastgoed, Samenleven en Sport, Bereikbaarheid en Onderwijs. Het vastgoed in deze vier programma’s wordt begroot en verantwoord in de administratie van de VGU. Hierbij wordt de gebruikelijke planning en control-cyclus gevolgd.
2021 jan
feb
2022 mrt apr mei jun jul
2023 - 2026 aug sep okt
nov dec
Programmabegroting 2022 2e Bestuursrapportage 2021
cyclisch proces
Verantwoording 2021 Paragraaf 3.1 Financieel overzicht eigenaarslasten
1e Bestuursrapportage 2022
Hoofdstuk 7 Voortgangsrapportage NKG 2e Bestuursrapportage 2022 Programmabegroting 2023 Inclusief integrale afweging (wegens vervallen VJN)
dec 2023 2026
Figuur 3: Reguliere P&C-cyclus en overzichten MPUV binnen deze cyclus.
21 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
In bovenstaand overzicht is de cyclus van 2022 in volgorde van boven naar beneden inzichtelijk gemaakt. De gele balk geeft aan over welk tijdsbestek het desbetreffende bestuurlijk document handelt, de rode stip geeft het moment van de bestuurlijke besluitvorming aan. De grijze lijnen geven aan waar in de tijdslijn de overzichten in dit MPUV zitten. 3.1.1 Financieel overzicht eigenaarslasten In figuur 4 zijn de cijfers van de eigenaarslasten van de hierboven benoemde programma’s weergegeven. Het uitgangspunt bij dit overzicht is de Jaarstukken 20212. Wijzigingen uit de Voorjaarsnota 2022, de Eerste bestuursrapportage (indien er geen VJN komt) of het overdrachtsdossier zijn daardoor nog niet opgenomen in de kolom ‘Actuele begroting 2021’. Onder de eigenaarslasten vallen de zakelijke lasten (OZB, rioolrecht, watersysteemheffing en verzekeringen), de kapitaallasten, de kosten voor het portefeuillemanagement en de kosten voor het onderhoud op de panden. Bij de baten gaat het voornamelijk om huurinkomsten. Bij het programma Onderwijs zijn de eigenaarslasten direct terug te vinden in de jaarstukken onder de desbetreffende subdoelstelling. Bij de andere programma’s is dit niet het geval omdat er ook andere (exploitatie)kosten en opbrengsten op de subdoelstellingen worden geadministreerd.
In bijlage 1 is voor deze programma’s een overzicht opgenomen waarin de aansluiting wordt gepresenteerd tussen de cijfers uit figuur 4 en de jaarstukken. De specifieke toelichting op de verschillen tussen de begroting en de realisatie is terug te vinden in de Jaarstukken 2021 bij de desbetreffende programma’s en subdoelstellingen. x € 1.000 EIGEN AARSLASTEN UTRECH TS V ASTGOED Subdoelstelling(en) 12-1-1-1
Realisatie 2021
Actuele begroting 2022
26.671
22.271
26.732
24.158
23.918
-240
27.324
16.043
13.131
23.527
18.360
20.864
-2.504
18.350
Toevoeging reserves
3.326
3.326
568
10.717
10.717
-
4.965
Onttrekking reserves
3.039
3.140
3.105
24.455
24.441
-14
1.907
10.341
8.954
5.741
19.537
16.778
- 2.759
5.916 x € 1.000
Actuele begroting 2020
Realisatie 2020
Nominale begroting 2021
Actuele begroting 2021
Realisatie 2021
Verschil actueel/ realisatie
Actuele begroting 2022
Baten
25
1.423
26
-305
961
1.266
36
Lasten
6.906
7.772
6.743
8.089
9.305
-1.217
7.263
Uitvoeren van maatregelen autoparkeren Uitvoeren van maatregelenen fietsparkeren
Toevoeging reserves
39
39
-
-
-
-
-
Onttrekking reserves
2.738
2.779
1.255
2.031
1.125
906
1.046
- 4.182
- 3.610
- 5.462
- 6.363
- 7.219
955
- 6.181 x € 1.000
Actuele begroting 2020
Realisatie 2020
Nominale begroting 2021
Actuele begroting 2021
Realisatie 2021
Verschil actueel/ realisatie
Actuele begroting 2022
Saldo baten en las ten EIGEN AARSLASTEN SAMEN LEV EN EN SPORT Subdoelstelling(en)
Buitenaccommodaties Binnensportaccommodaties Zwembaden
Baten
1.898
2.326
1.666
2.445
3.144
698
1.667
Lasten
15.334
16.442
15.228
12.539
12.804
-264
15.146
-
Toevoeging reserves
115
115
48
2.300
2.300
Onttrekking reserves
24.746
24.879
2.453
2.488
2.582
94
2.488
Saldo baten en las ten
11.195
10.648
- 11.158
- 9.906
- 9.378
528
- 10.991 x € 1.000
Actuele begroting 2020
Realisatie 2020
Nominale begroting 2021
Actuele begroting 2021
Realisatie 2021
Verschil actueel/ realisatie
Actuele begroting 2022
EIGEN AARSLASTEN ON DERWIJS Subdoelstelling(en) Educatieve infrastructuur
-
Baten
2.315
2.066
1.585
2.089
4.991
2.901
2.089
Lasten
42.496
45.272
42.800
46.143
47.112
-969
45.717
Toevoeging reserves
7.800
7.800
-
4.818
4.818
0
-
Onttrekking reserves
11.421
11.350
2.817
8.884
8.900
16
2.598
- 36.561
- 39.656
- 38.398
- 39.987
- 38.039
1.948
- 41.030
Saldo baten en las ten
Figuur 4: Overzicht eigenaarslasten 2021
2
Verschil actueel/ realisatie
Lasten
&
07-1-1-1
Actuele begroting 2021
Baten
Subdoelstelling(en)
19-2-1-1 19-2-1-2 19-2-1-3
Nominale begroting 2021
P6740, P6750, P6751
EIGEN AARSLASTEN BEREIKBAARH EID
04-1-3-2
Realisatie 2020
Verwerven,ontwikkelen,beheren & afstoten
Saldo baten en las ten
04-1-3-1
Actuele begroting 2020
Cijfers op basis van realisatie tot en met periode 15 2021.
VGU verleent ook diensten aan vier andere programma’s. De kosten voor portefeuillemanagement en onderhoud worden hieraan doorbelast. Deze kosten zijn niet direct zichtbaar in de reguliere begroting omdat er ook andere kosten op de desbetreffende subdoelstellingen worden geadministreerd. Het gaat hierbij om de volgende programma’s: •
Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Erfgoed (38 panden)
•
Maatschappelijke Ondersteuning (31 panden)
•
Volksgezondheid (1 pand)
3.1.2 WOZ-waarden
23 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
Figuur 5a: Ontwikkeling WOZ-waarde vastgoed totaal
Figuur 5b: WOZ-waarde per programma
De totale WOZ-waarde van de gemeentelijke vastgoedportefeuille bedraagt ruim € 1,426 miljard euro. Dit is een daling van 1% ten opzichte van vorig jaar. In 2021 is bij een aantal panden de WOZ-waarde verlaagd in verband met COVID-19. De verwachting is dat dit voor 2022 weer hersteld zal worden naar de
oude situatie. Veruit het grootste aandeel van de WOZ-waarde zit in het programma vastgoed, €672 miljoen. Daarna volgt het programma onderwijs €460 miljoen en het programma sport € 370 miljoen. 3.1.3 Uitgifte Panden De omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is in 2021 ongeveer gelijk gebleven. In de portefeuille zijn nieuwe panden en percelen (splitsingen, 1 aankoop, 6 nieuwbouw en 8 aanhuur) gekomen. Er zijn ook panden en percelen vervallen in 2021 (4 sloop, 8 uitgiftes, 6 beëindiging aanhuur). Er zijn geen panden in 2021 voor het programma Vastgoed verkocht. Panden die in 2022 verkocht gaan worden: •
Oudegracht 245 (Voormalig Tivoli), dit is een reeds eerder besloten verkoop die nog wacht op daadwerkelijk juridisch transport na onherroepelijk worden van de Omgevingsvergunning.
Robuustheid financiën 3.2.1 Weerstandsvermogen In de gemeente brede risicoparagraaf zijn verschillende risico’s opgenomen in relatie tot het vastgoed van gemeente Utrecht. Risico’s voor sterke prijsstijgingen en marktontwikkelingen waren al eerder opgenomen en zijn voor dit jaar verhoogd. Een deel van dit risico is inmiddels al werkelijkheid geworden. Vooralsnog lijkt de piek nog niet te zijn bereikt, daar de inflatie van de consumentenindex over maart (ca 12 procent), die van februari (onder de 8%) ruimschoots overtreft. Over het algemeen hebben de lopende investeringsprojecten voldoende reservering binnen het project om de risico’s op te vangen en hebben ze dus geen invloed op het gemeente brede weerstandsvermogen. Binnen het MPUV zal moeten worden geprioriteerd om te compenseren voor de verwachte prijsstijging van nog te starten projecten, daar waar deze niet uit een verhoging van de huur kunnen worden gedekt. 3.2.2 Debiteuren Debiteurenbeheer is een belangrijk aspect voor een verhuurder. Er bestaat altijd een risico dat (gemeentelijke) debiteuren hun rekeningen niet (op tijd) betalen. Gemeente Utrecht heeft zich gerealiseerd dat de coronacrisis enorme impact heeft (gehad) op ondernemers en hun onderneming en dat het voor velen nu niet haalbaar was om de facturen tijdig te betalen.
Hierom hadden we vorig jaar besloten om de betalingstermijn van facturen te verlengen van 30 naar 180 dagen, om zo maatschappelijke organisaties en bedrijven in deze periode meer financiële armslag te geven. Inmiddels is de betaaltermijn weer teruggebracht tot 30 dagen. We zien echter dat met name in de sportsector de betalingsachterstanden behoorlijk zijn opgelopen en wij achten het niet reëel dat het gehele bedrag alsnog geïncasseerd kan worden. Het gaat hierbij om enkele tonnen. Wij willen in principe hier niet te rigide mee omgaan. Zo nodig zal een voorstel worden gedaan hoe hiermee om te gaan.
25 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
Eind 2021 is een nieuw kader voor het omgaan met (dubieuze) debiteurenrisico opgesteld. Er wordt niet meer gekeken naar de ouderdom in de jaren van de voordering, omdat de ervaring leert dat er geen relatie is tussen oninbaarheid en ouderdom. Voor de bepaling van de voorziening dubieuze debiteuren wordt gekeken naar de openstaande posten van begin 2022. Alle posten van openbare lichamen en subsidies worden hieruit verwijderd, omdat voor deze posten het risico van oninbaarheid nul is. Ook de posten die als dubieus op de balans staan (posten die zijn overgedragen aan incassobureau, deurwaarder, of failliet zijn of in behandeling zijn bij advocaat) worden hieruit gehaald. Deze posten hebben een hoger risico op oninbaarheid van 20%. Van de rest is uit het verleden gebleken dat bij VGU gemiddeld 2,1% oninbaar zal zijn. Voor VGU betekent dit dat voor de dubieuze posten € 11.839,39 in de voorziening wordt opgenomen en voor de overige debiteuren € 64.544,55.
Onderhoud In deze paragraaf rapporteren wij over de onderhoudswerkzaamheden die wij verrichten aan het gemeentelijke vastgoed. We lichten kort toe hoe wij door middel van de Utrechtse Onderhoud Methodiek de (technische) kwaliteit van het vastgoed borgen. We presenteren het financiële onderhoudsresultaat van 2022 en de financiële onderhoudsprognose voor de programma’s Vastgoed, Sport en Bereikbaarheid. 3.3.1 Transitie Vastgoedorganisatie Utrecht Per 1 februari 2021 zijn de Utrechtse Vastgoedorganisatie en het onderdeel vastgoedbeheer van Stadsbedrijven weer ondergebracht in één nieuwe organisatie: De Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU). Het eigenaarschap en het onderhoud van het gemeentelijke vastgoed zijn nu één organisatie en gaan elkaar versterken, met 1 visie: Utrecht verbinden aan ons vastgoed. Het terugbrengen van het onderdeel vastgoedbeheer naar VGU heeft inmiddels zijn vruchten afgeworpen. De koppeling van het technisch beheer van assetmanagement, projecten en opgaven is hiermee hersteld. Op basis van nieuwe inzichten en onderbouwingen (inspecties, pandvisies, basis op orde) is de raming MJOP beter op orde. We gaan van het technisch beheren van onze panden naar het managen van onze assets. Dit heeft geleid tot betere MJOP’s, die een hoger budget vergen (zie paragraaf 3.3.3.). In de loop van dit jaar zullen de resultaten van het due dilligence onderzoek bekend worden.
Daarnaast wordt onderzocht hoe duurzaamheid tijdens (planmatig) onderhoud kan worden ingezet. Dit betekent een wijziging van de huidige kaders. Bij Voorjaarsnota 2023 zal VGU komen met een aantal scenario’s en bijbehorende kostenplaatjes, ter bespreking met en besluitvorming door de Raad.
3.3.2 Kader: Utrechtse Onderhoud Methodiek Het onderhoud aan het vastgoed van de gemeente Utrecht wordt uitgevoerd volgens de Utrechtse Onderhoud Methodiek 2013 (UOM 2013) en de Kaderbrief Vastgoed: kader 8 Conditie gestuurd onderhoud volgens de NEN 2767.
Door de UOM zijn we in staat om het vastgoed op een vooraf vastgesteld onderhoudsniveau te onderhouden. We maken onderscheid tussen dagelijks onderhoud (storingen & preventief onderhoud) en planmatig onderhoud. Het geplande onderhoud voor de komende jaren wordt geprognotiseerd in een Meerjarige Onderhoud Prognose (MJOP). Door middel van de genormeerde NEN 2767-systematiek wordt op een transparante wijze geprognotiseerd hoeveel middelen er nodig zijn om de portefeuille op minimaal onderhoudsniveau 3 te houden. De huidige UOM is vastgesteld in 2013. Inmiddels zijn er veel nieuwe ontwikkelingen die ook het proces van beheer en onderhoud beïnvloeden. Denk hierbij aan ontwikkelingen die gericht zijn op digitaliseren en monitoring, duurzaamheid en veiligheid. Wij gaan daarom het UOM herijken. Dit laten we samen opgaan met de ontwikkeling van het nieuwe Vastgoedkader. 3.3.3 Jaarplan 2022 Iedere zomer worden uit het beheersysteem O-prognose de actuele MJOP’s uitgedraaid waarin de tot dan toe uitgevoerde (herhalings-)inspecties op basis van de NEN 2767 zijn verwerkt. Deze gegevens zijn door de technische beheerders op juistheid gecontroleerd. Met de gecontroleerde gegevens worden gesprekken gevoerd met de Assetmanagers van VGU, de bedrijfsleiders van Vastgoedexploitatie en met de gedelegeerd eigenaar van de Stadsbedrijven-panden, vaak in aanwezigheid van hun controllers.
Door middel van deze gesprekken is de koppeling van (pand)strategie en beheer & onderhoud geborgd en wordt het jaarplan vastgesteld. In de onderstaande grafiek zijn de 15 gebouwen met de grootste planmatige onderhoudsbehoefte in 2022 opgenomen.
Figuur 6: Top 15 Planmatige onderhoudsbehoefte
27 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
3.3.1 Onderhoudsprogramma’s 2022 – 2031
Figuur 7: Geprognotiseerde kosten voor het eigenaarsonderhoud
De samenvoeging van Vastgoed Beheer met Utrechts Vastgoed heeft een impuls gegeven aan de verbetering van de MJOP’s. Dit heeft er onder andere toe geleid dat de plichten die de Zorgplicht met zich meebrengt, nu zijn meegenomen in de plannen. Door meer inzicht kwamen ook meer gebreken t.o.v. het in de Kaderbrief vastgestelde onderhoudsniveau 3 naar de oppervlakte. Daarnaast is het jaar 2022 een jaar waarin veel projecten starten, waarvoor ook een bijdrage vanuit het MJOP ingerekend is. Door deze ontwikkelingen is de Voorziening planmatig onderhoud van het programma Utrechts vastgoed onvoldoende en zal er t.l.v. rekeningresultaat (2021) op dit programma een extra dotatie worden gedaan, van 2,7 mln. Ook zal de dotatie voor de komende jaren verhoogd worden met 4,6 mln. per jaar. Voor de overige programma’s, waar het jaarlijkse onderhoudsbudget vele malen lager is dan bij Utrechts Vastgoed, speelt deze problematiek niet. Het terugbrengen van het onderdeel vastgoedbeheer naar VGU heeft inmiddels zijn vruchten afgeworpen. De koppeling van het technisch beheer van assetmanagement, projecten en opgaven is hiermee hersteld. Op basis van nieuwe inzichten en onderbouwingen (inspecties, pandvisies, basis op orde) is de raming MJOP beter op orde. We gaan van het technisch beheren van onze panden naar het managen van onze assets.
Dit heeft geleid tot betere MJOP’s, die een hoger budget vergen (zie paragraaf 3.3.3.). In de loop van dit jaar zullen de resultaten van het due dilligence onderzoek bekend worden. Dit onderzoek heeft voornamelijk betrekking op veiligheidsaspecten. In de figuur 7 zijn de geprognotiseerde kosten voor het eigenaarsonderhoud gepresenteerd. De gemiddelde jaarlijkse uitgave voor Utrechts Vastgoed is 10,0 mln. In 2022 treedt een aanzienlijke onderhoudspiek op, van totaal 14,9 mln. euro. De redenen hiervoor zijn hierboven reeds uiteengezet. Aan het pand in de Kruisstraat wordt dit jaar het grootste bedrag uitgegeven. Het betreft hier vervanging van een lekkend dak waarop een daktuin is gerealiseerd. In 2024 zijn de onderhoudskosten 10-jarig het laagste, zijnde 8,4 mln. euro.
De kosten voor het onderhoud in het programma Sport zijn berekend op gemiddeld 2,3 mln. euro per jaar. De piek van 3,1 mln. zit in 2030. Aan Bereikbaarheid wordt jaarlijks gemiddeld 1,1 mln. euro uitgegeven. Het jaarbedrag varieert tussen de 1,9 mln. euro in 2029 en de 0,6 mln. euro in 2031.
Verhuurbeleid Het verhuurbeleid is vastgelegd in de Kaderbrief vastgoed 2017. Voor panden die een beleidsdoel dienen, wordt een kostprijs dekkende huur in rekening gebracht. Als de kostprijs dekkende huur hoger is dan de markthuur, dan betaalt de huurder de markthuur. Het beleidsveld dient het verschil tussen markt- en kostprijs dekkende huur te dekken. Huurders die geen beleidsdoel dienen, betalen een marktconforme huur. Er wordt geen subsidie verstrekt via de huur. Verhuur vindt plaats op basis van een huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is opgenomen op welke momenten er hertaxatie c.q. huuraanpassing kan plaatsvinden, anders dan de gebruikelijke indexering. Iedere burger, vereniging en organisatie kan tegen vastgestelde tarieven per uur een sportlocatie of een buurtcentrum huren. Deze vorm van verhuur loopt via het gemeentelijk Vastgoedloket. Mutaties 2021 In 2021 zijn er 110 nieuwe overeenkomsten aangegaan en er zijn 114 overeenkomsten beëindigd (objecten in het programma Onderwijs zijn buiten beschouwing gelaten). De nieuwe overeenkomsten kunnen als volgt uiteengezet worden:
Figuur 8: nieuwe contracten naar type huurovereenkomst
29 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
4 Voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed In dit hoofdstuk staan sturing op het hoofddoelen voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed centraal. We kijken terug op de resultaten van afgelopen jaar en prognosticeren per programma hoe we verwachtten hoe het hoofd- en subdoelen zich zullen ontwikkelen. Omvang, samenstelling en spreiding De totale vastgoedportefeuille in beheer bij Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU) is onderverdeeld in 5 programma’s: Onderwijs en MFA's; Sport, Welzijn en Zorg; Erfgoed en Cultuur; Eigen huisvesting, veiligheid en wonen; Mobiliteit en Ruimte. Het vastgoed in deze 5 programma’s wordt begroot en verantwoord in de administratie van de Vastgoed. Daarnaast verleent Vastgoed diensten voor de programma’s Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Erfgoed, Maatschappelijke Ontwikkeling en Volksgezondheid. Dit betekent dat VGU hier slechts (deels) beheert. Figuur 9 & 10 geven een overzicht van aanbod en spreiding van alle gemeentelijke gebouwen en het bruto vloeroppervlak in de stad.
Figuur 9: Spreiding van gemeentelijk vastgoed in de stad
Figuur 10: Spreiding van bruto vloeroppervlak per wijk
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 & aanbod en spreiding Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 450.000 inwoners in 2040. Daarom worden de komende jaren duizenden woningen gebouwd. En natuurlijk zijn er in een groeiende stad ook genoeg voorzieningen nodig, zoals kantoren en andere plekken om te werken, scholen, parken, wegen, openbaar vervoer, fietspaden en cultuur voor iedereen. De gemeenteraad heeft op 15 juli 2021 de Ruimtelijke Strategie 2040, ‘Utrecht dichtbij: de tienminutenstad' vastgesteld. In de Ruimtelijke Strategie 2040 staat hoe de gemeente Utrecht zich ontwikkelt tot 2040. In de strategie worden belangrijke thema’s met elkaar verbonden, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. En er wordt beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Ook staat erin welke investeringen nodig zijn.
De RSU 2040 is ook voor het maatschappelijk vastgoed van groot belang. De ambities ten aanzien van de groei en de inpassing van de bevolkingsgroei worden vastgelegd. Als het inwoneraantal groeit, neemt ook de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen toe. De benodigde groei van maatschappelijke voorzieningen in de RSU 2040 is berekend aan de hand van het ‘Koersdocument Leefbare stad en 31 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
voorzieningen’, dat is vastgesteld in de gemeenteraad op 12 maart 2020. De kwantitatieve ruimtevraag is in beeld gebracht met behulp van de ‘Utrechtse barcode voor gezond stedelijk leven voor iedereen’.
Utrecht ontwikkelt zich volgens de RSU door binnenstedelijk te verdichten. Daarmee behoudt Utrecht zo veel mogelijk het landschap rondom de stad en kunnen de bestaande voorzieningen in de stad efficiënter worden benut. Deze aanpak heeft gevolgen voor het maatschappelijk vastgoed: in de verdichtende stad worden de voorzieningen vaak integraal onderdeel van een groter bouwblok of gebouw. Bouwen in hoge dichtheid leidt tot hogere bouwkosten, maar biedt ook kansen voor synergie met andere programmaonderdelen.
Leegstand & Tijdelijk beheer Utrecht is een stad die bruist van het initiatief maar waar de ruimte schaars is. Wij zetten de lijn voort om tijdelijk leegstaand vastgoed via een leegstandsbeheerder zo optimaal mogelijk maatschappelijk te benutten. Een vastgoedportefeuille heeft altijd te maken met tijdelijk beheer. Een zekere mate van leegstand is nodig om de flexibiliteit te hebben om snel huisvesting mogelijk te maken. Er is sprake van tijdelijk beheer bij: •
Frictieleegstand: het pand dient een beleidsdoel en zal weer worden ingezet voor een beleidsdoel, maar is in een bepaalde periode niet voor een doel ingevuld.
•
Strategisch bezit: Dit staat gekenmerkt als leegstand, maar het pand is leeg omdat het in afwachting is van gebiedsontwikkeling, sloop, verkoop of een bestemmingsplanwijziging.
Utrecht heeft met circa 3.75 % in 2021 relatief weinig leegstand. Er is geen significante verandering ten opzichte van het jaar ervoor, dit is in lijn met voorgaande jaren.
Figuur 11: Ontwikkeling feitelijke Leegstand
4.3.1 Visie op Tijdelijk beheer Tijdelijk beheer wordt ingeschakeld als een ruimte leeg staat of leeg komt te staan in afwachting van sloop/gebiedsontwikkeling/verkoop/bestemmingswijziging (strategisch bezit) of (opnieuw) vulling met een beleidsdoel (frictie-leegstand). Strategisch bezit en frictie-leegstand wordt altijd gevuld en in samenwerking met de leegstandsbeheerder ingezet voor maatschappelijk initiatieven op basis van de Visie op leegstandsbeheer (tijdelijkheid, duur en tegenprestatie). Het doel van het leegstandsbeheer is om het tijdelijk leegstaand gemeentelijk vastgoed veilig te stellen en zo goed mogelijk maatschappelijk te benutten. De leegstandsbeheerder, Ad Hoc, gebruikt hiervoor o.a. de lijst van zoekende partijen met passende, lokale initiatieven van het gemeentelijk Makelpunt. Zo ontstaat meer (tijdelijke) huisvestingsmogelijkheid voor sociaal maatschappelijke en/of culturele initiatieven. Initiatiefnemers uit de stad krijgen zo een grotere kans op een tijdelijke “plek”, tegen een betaalbare vergoeding. Tegelijkertijd leidt dit tot een tijdelijke mooie voorziening in de wijk, passend in het coalitieakkoord “Ruimte voor Iedereen”. De gemeente schakelt Ad Hoc in zodra de gemeente de noodzaak ervan inziet tot het moment van verkoop/verhuur of tot het moment dat het opnieuw voor een beleidsdoel benut wordt.
Het inschakelen van Ad Hoc is dus altijd voor een tijdelijke situatie. In 2021 heeft onze leegstandsbeheerder Ad Hoc 34 panden in beheer gehad met in totaal 204 units. Maar liefst 128 van deze units zijn voorzien van buurtinitiatieven en initiatieven met een sociaalmaatschappelijk, creatief of cultureel karakter.
33 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2022
4.3.2 Evaluatie Leegstandsbeheer In maart 2022 is het contract met de leegstandsbeheerder wederom geëvalueerd. We hebben dit op gelijke wijze gedaan als een jaar geleden en naar de maatschappelijke invulling, klanttevredenheid, energieverbruik en social return gekeken. De uitkomsten zijn op het moment van schrijven nog niet bekend, maar we verwachten geen significante verschillen met de evaluatie van vorig jaar. Afgelopen jaar hebben zich namelijk geen afwijkingen voorgedaan en is het contract goed gevolgd. Het contract met Ad Hoc is met een jaar worden verlengd. Dit is de laatste verleningsmogelijkheid in het contract. Daarom wordt komende periode (2022) een nieuwe aanbesteding voorbereid waarna er begin 2023 een nieuw contract met een leegstandsbeheerder zal worden afgesloten. Hierbij zal motie M290
Divers Leegstandsbeheer worden verwerkt in de uitgangspunten.