Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021.pdf
Tekst van het document
4444444
Vastgoedorganisatie Utrecht
Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2021
MakelpuntUtrecht.nl
Colofon
Uitgave Integraal Portefeuillemanagement Vastgoedorganisatie Utrecht Gemeente Utrecht 030 - 286 00 00 info@utrecht.nl
In opdracht van Afdeling Vastgoedorganisatie Utrecht Gemeente Utrecht
Internet www.utrecht.nl
Rapportage Jord Bodewitz Demian Keetelaar Annemieke Lübbert Erik van Barneveld Stefanie Smith
Inhoud Samenvatting MPUV 2021
7
1
Inleiding
9
Vastgoedportefeuille Vastgoedorganisatie Utrecht
9
MPUV/Nota Kapitaal Goederen
9
Samenhang MPUV/Jaarstukken
10
Bestuurlijk: leeswijzer moties en toezeggingen
11
Leeswijzer
11
Trends en ontwikkelingen
13
COVID-19 crisis
13
Ontwikkelingen in de vastgoedsector in Utrecht
14
Ontwikkelingen in de bouwsector
15
Ontwikkelingen in wet- en regelgeving
16
Algemene ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders
17
Financieel overzicht Gemeentelijk Vastgoed
17
3.1.1
Financieel overzicht eigenaarslasten
18
3.1.2
WOZ-waarden
19
3.1.3
Uitgifte Panden
19
Robuustheid financiën
20
3.2.1
Weerstandsvermogen
20
3.2.2
Debiteuren
20
Onderhoud
21
3.3.1
Transitie Vastgoedorganisatie Utrecht
21
3.3.2
Utrechtse Onderhoud Methodiek
21
3.3.3
Jaarplan 2021
21
3.3.4
Onderhoudsprogramma’s 2021 – 2030
22
Verhuurbeleid
23
2
3
3 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
4
Voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed
24
Omvang, samentelling en spreiding
24
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 & aanbod en spreiding
25
Leegstand & Tijdelijk beheer
26
Visie op Tijdelijk beheer
28
Meerjarenperspectief Programma Vastgoed
29
4.4.1
MFA’s
29
4.4.2
Cultuur
30
4.4.3
Erfgoed
31
4.4.4
Gemeentelijke huisvesting
33
4.4.5
Welzijn
34
4.4.6
Zorg
35
4.4.7
Overig beleid
36
Meerjarenperspectief Programma Bereikbaarheid
37
4.5.1
Impact van RSU2040 op VGU investeringen en bemensing
38
4.5.2
Opgeleverde projecten leerpunten voor nieuwe projecten
38
Meerjarenperspectief Programma Sport
39
Dienstverlening aan Programma Stedelijke Ontwikkeling
42
Programma Openbare Ruimte/ Stadsbedrijven
42
Tevredenheid van huurders en eindgebruikers
44
(Externe) Huurders Vastgoedorganisatie Utrecht
44
5.1.1
Inleiding
44
5.1.2
Visie
44
5.1.3
Klantstrategie
45
5.1.4
Acties
46
Vastgoedexploitatie
47
5.2.1
De visie van Vastgoedexploitatie
47
5.2.2
De acties van vastgoedexploitatie op de kortere termijn
49
Resultaten klanttevredenheidsonderzoek
50
5.3.1
Bezetting accommodaties
50
6
Mens & milieubewust bouwen aan gemeentelijk vastgoed
53
4.3.1
5
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 en mens en milieubewust bouwen 53 Opgave duurzame energie
54
6.2.1
Co2 uitstoot, energieverbruik & energieopwekking
54
6.2.2
Voortgang versnellingsopgave Energieneutraal Kernvastgoed
55
6.2.3
Duurzaamheidsdashboard
56
6.2.4
Zon op gemeentedak 2021
57
Opgave veerkracht en gelijke kansen
57
6.3.1
Utrecht Standaard Toegankelijk (UST)
58
6.3.2
Versneld Toegankelijk maken van gemeentelijke vastgoed
58
6.3.3
Inventarisatie COVID-19 ventilatiemaatregelen
58
Opgave vergroenen & verdichten in balans
59
6.4.1
Utrecht Circulair 2020
60
6.4.2
Visie op het sturen op circulariteit
60
6.4.3
Diervriendelijk Bouwen
61
6.4.4
Visie op het gebruik van gemeentelijk daken
61
7
Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen 2020-2023
62
Algemeen
62
7.1.1
Projectbeheersing
62
7.1.2
Indexering
63
7.1.3
Investeringsoverzicht
63
Programma Utrechts Vastgoed
63
Overzicht investeringen
64
7.2.1
Hieronder zal per portefeuille nadere toelichting worden gegeven op de voortgang van de investeringsprojecten.
64
7.2.2
Cultuur
64
7.2.3
Erfgoed
67
7.2.4
Gemeentelijke Huisvesting
69
7.2.5
MFA’s
69
7.2.6
Welzijn
73
7.2.7
Zorg
74
7.2.8
Overig Beleid
75 5 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
7.3 Programma Bereikbaarheid
76
7.3.1 Overzicht investeringen
76
Programma Samenleven en Sport
78
7.4.1
Overzicht investeringen
78
7.4.2
Buitensportaccommodaties
78
7.4.3
Binnensportaccommodaties
79
7.4.4
Volkstuin gebouwen
79
7.4.5
Zwembaden
79
Bijlage 1. Kadastrale oppervlakte, gebouwen en percelen per programma
80
Bijlage 2. Aansluiting tussen eigenaarslasten en jaarstukken 2020
81
Bijlage 3. Prognose onderhoudskosten
83
Bijlage 4. Overzicht investeringsprojecten 2022-2025
84
Samenvatting MPUV 2021 Doelen voor het vastgoed Het MPUV 2021 is qua opbouw en leeswijze een vervolg op het MPUV 2020. Dit MPUV sluit nu aan bij de nieuwe opzet van het programma Utrechts Vastgoed zoals opgenomen in de Programmabegroting 2021, met de drie hoofddoelen van het vastgoed. Daarnaast is er extra aandacht besteed aan de samenhang tussen het MPUV, de Nota Kapitaalgoederen en de jaarstukken. De drie hoofdoelen waarmee dit MPUV is opgebouwd zijn: •
Voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed dat activiteiten mogelijk maakt die bijdragen aan de maatschappelijk doelstellingen van de gemeente;
•
Mens- en milieubewust bouwen aan het gemeentelijk vastgoed, dat bijdraagt aan gezond stedelijk leven;
•
Beheren en exploiteren van gemeentelijke voorzieningen naar tevredenheid van huurders en eindgebruikers.
COVID-19 Crisis De Covid-19 crisis heeft verschillende gevolgen voor het vastgoedbeleid van gemeente. Ten eerste is de vraag naar ruimte is het afgelopen jaar veranderd. We signaleren een afname in de bezettingsgraad bij kleine voorzieningen en een toename in de vraag naar grotere ruimtes. Ten tweede hebben veel van de huurders aangegeven te worden geraakt door de crisis. Om die huurders te helpen die vanwege de coronacrisis veel omzet mislopen, hebben wij een pakket aan steunmaatregelen samengesteld. Ten derde hebben we onderzocht welke ventilatiemogelijkheden we hebben in onze gebouwen en of deze voldoen aan de richtlijnen van het RIVM. Als laatste hebben de coronamaatregelen bij verschillende reguliere investeringsprojecten tot vertraging geleid. Transitie Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU) Per 1 februari 2021 zijn de Utrechtse Vastgoedorganisatie en het onderdeel vastgoedbeheer van Stadsbedrijven weer ondergebracht in één nieuwe organisatie: De Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU). Het samenbrengen van deze twee organisaties verkleint de onderlinge afstand, vergroot de collectieve deskundigheid, verhelderd de rollen en maakt het makkelijker ‘in controle’ te komen. Het eigenaarschap en het onderhoud van het gemeentelijke vastgoed zijn nu in de verantwoordelijkheid van één organisatie en gaan elkaar versterken, met 1 visie: Utrecht verbinden aan ons vastgoed.
Zo zijn wij slagvaardiger, werken wij beter met elkaar samen. Op deze manier zorgen wij samen voor voldoende, veilig, duurzaam en eigentijds vastgoed voor maatschappelijke activiteiten in een groeiende en verdichtende stad. Met het oog op de ambities voor het Utrechtse vastgoed is het samengaan van deze 2 onderdelen een mooie en nodige stap.
7 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU) In de RSU wordt het realiseren en in stand houden van een toegankelijk en hoogwaardig voorzieningenniveau benoemd als een structurele opgave naast groen, mobiliteit en duurzaamheid. Daarom maakt de gemeente de expliciete keuze om maatschappelijke voorzieningen mee te laten groeien met de groei van de stad. Dit heeft invloed op het doel aanbod en spreiding van gemeentelijke vastgoed in de stad en de manier waarop wij het vastgoed functioneel kunnen inzetten de komende jaren. In de RSU worden ook richtinggevende principes beschreven die vanuit het oogpunt van gezonde verstedelijking invloed uitoefenen op de techniek van het vastgoed. Dit vraagt om een meer integrale manier van sturen op het doel mens- en milieubewust bouwen aan gemeentelijk vastgoed. Voortgang Nota Kapitaalgoederen 2020 - 2023 Eind 2019 is de Nota Kapitaal Goederen 2020 – 2023 (NKG) aangeboden aan de raad. De Nota geeft inzicht in de geplande vervangings- en uitbreidingsinvesteringen van het vastgoed in de programma’s Utrechts Vastgoed, Sport en Bereikbaarheid. De jaarlijkse tussenrapportage over de projecten en de herijkingsmomenten worden via het MPUV gedaan. In dit MPUV is een hoofdstuk Nota Kapitaal Goederen opgenomen, waarin kort wordt teruggeblikt op het afgelopen jaar en een update over de projecten wordt gegeven.
De gepresenteerde actualisatie ten opzichte van het moment van vaststelling van de Nota betreft voornamelijk de tijdsplanning van en nadere specificering van het kostenoverzicht van de investeringsprojecten.
1 Inleiding In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) leggen wij verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Dit betreft zowel het gehele programma Vastgoed, als het vastgoeddeel in de programma’s Bereikbaarheid en Sport. Het MPUV kijkt ook vooruit naar de positie van de vastgoedportefeuille in de toekomst. Het MPUV brengt het beheer van de vastgoedportefeuille (panden en percelen) transparant en systematisch in beeld. Wij geven inzicht in de keuzes van investeringen in vastgoed op middellange en lange termijn. Vastgoedportefeuille Vastgoedorganisatie Utrecht De totale vastgoedportefeuille in beheer bij de Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU) is onderverdeeld in vier programma’s: Vastgoed, Sport, Bereikbaarheid en Onderwijs. Het vastgoed in deze vier programma’s wordt begroot en verantwoord in de administratie van de VGU. Daarnaast verleent Vastgoed diensten voor de programma’s Stedelijke Ontwikkeling, Maatschappelijke Ontwikkeling en Volksgezondheid. De verantwoording in dit MPUV over het gevoerde vastgoedbeleid betreft het gehele programma Utrechts Vastgoed en het vastgoeddeel in de programma’s Sport en Bereikbaarheid. De verantwoording over het vastgoed in programma Onderwijs vindt plaats in Meerjaren Perspectief Onderwijs Huisvesting (MPOHV) en Voortgangsrapportage Onderwijs Huisvesting.
Over het vastgoed dat in bezit is bij de uitvoeringsorganisatie Stadsbedrijven (panden voor het doel eigen huisvesting van Stadsbedrijven) wordt in het MPUV gerapporteerd in hoofdstuk 5. Deze panden in eigendom bij Stadsbedrijven moeten nog een nulmeting krijgen waarna zijn kunnen worden overgedragen aan VGU.
MPUV/Nota Kapitaal Goederen De voortgangsmelding en bijstelling op de Nota Kapitaal Goederen Maatschappelijke Vastgoed (NKG) is terugkerend onderdeel van het MPUV als vast hoofdstuk in de looptijd van het NKG 2020 – 2023. De Nota Kapitaal Goederen 2020 – 2023 Maatschappelijke Vastgoed (NKG) geeft inzicht in de geplande vervangings- en uitbreidingsinvesteringen van het vastgoed in de programma’s Utrechts Vastgoed, Sport en Bereikbaarheid. In deze Nota zijn vanuit het programma Bereikbaarheid alleen de parkeergarages en het fiets parkeren in beeld gebracht, de overige investeringen zijn terug te vinden in het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR). 1 1
De toekomstige plannen van het programma Onderwijs worden gepresenteerd in het Meerjaren Perspectief Onderwijs Huisvesting (MPHOV) en hierop wordt jaarlijks bij de programmabegroting gerapporteerd in de Voortgangsrapportage Onderwijshuisvesting. 9 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
In het hoofdstuk 7 Voortgang Nota Kapitaal Goederen wordt de voortgang en bijstelling van investeringsprojecten, maar ook nieuwe en vervallen en gerealiseerde projecten gerapporteerd. De gepresenteerde actualisatie ten opzichte van het moment van vaststelling van de Nota betreft voornamelijk de tijdsplanning van en nadere specificering van het kostenoverzicht van de investeringsprojecten. Voor de bijstellingen van investeringsprojecten wordt nadere toelichting gegeven in hoofdstuk 7 en in de eerste Bestuur rapportage om autorisatie gevraagd. Voor de investeringsprojecten die starten in het kalenderjaar 2022 wordt toelichting gegeven en autorisatie gevraagd bij de Programmabegroting 2022.
Samenhang MPUV/Jaarstukken In het MPUV wordt gerapporteerd over het gevoerde vastgoedbeleid van het afgelopen jaar (verantwoording). De verantwoording in het MPUV betreft het gehele programma Utrechts Vastgoed en het vastgoeddeel in de programma’s Samenleven en Sport en Bereikbaarheid en deels in Openbare Ruimte. Deze rapportering is beleidsmatig, integraal en samenhangend over de programma’s heen. In de Jaarstukken wordt daarnaast jaarlijks verantwoording afgelegd per programma afzonderlijk. Deze verantwoording vindt plaats aan de hand van de effect- en prestatiedoelstellingen (en daarbij behorende kpi’s) per programma. De verantwoording in MPUV 2021 kent een ruimere doorsnede dan de verantwoording in de Jaarstukken 2020. Verantwoording in Jaarstukken 2020 is nog gebaseerd op de oude opzet van het programma Utrechts Vastgoed, terwijl het de verantwoording in het MPUV 2021 aansluit bij de nieuwe opzet van het programma Utrechts Vastgoed zoals opgenomen in de Programmabegroting 2021 met de drie hoofddoelen van het vastgoed. De meerwaarde van de rapportering in het MPUV zit met name in het samenhangende overzicht wat gegeven wordt over het totale gemeentelijke vastgoed (m.u.v. onderwijs vastgoed).
Bestuurlijk: leeswijzer moties en toezeggingen Moties en toezeggingen die in dit MPUV worden behandeld: Moment
Nummer
Beschrijving
Raad
toezegging
09-10-19
19/T369
'M289' M289 integrale visie op beheer van gemeentelijk vastgoed:
Verwijzing MPUV Hfdst. 6. par. 6.2.
Roept het college op: 1. Een systematiek te ontwikkelen voor circulaire bouwprincipes die zij kan toepassen op het gemeentelijk vastgoed; 2. De gemeenteraad hierover te informeren en de systematiek in de volgende Nota Kapitaalgoederen (of het MPUV) op te nemen.
Raad
motie
'M203 raadstoets vastgoed' M203 raadstoets vastgoed:
Hfdst. 1. par.
21-07-20
20/M203
de raad vraagt het college om:
1.3.
• Bij de stukken te verhelderen hoe de MPUV, nota kapitaalgoederen en jaarstukken met elkaar samenhangen • Hierbij duidelijk aan te geven wanneer het gaat om verantwoording en wanneer het gaat om een besluit
Raad
toezegging
Door middel van de voortgangsmelding en bijsturing op de Nota
28-09-20
20/T320
Kapitaalgoederen op te nemen in het MPUV (vanaf MPUV 2021)
Hfdst. 7.
wordt de raad meegenomen in aanstaande investeringsplannen (in de komende 4 a 10 jaar).
Raad 28-09-20
toezegging
Vanaf het MPUV 2021 worden de resultaten opgenomen van een
20/T319
betere meting van de klanttevredenheid door een verbeterde
Hfdst. 6.
methode van uitvragen, het inzicht in de doelgroepen, inzicht in de belangrijkste klachten en doelgroepen die mogelijk niet bereikt worden.
Raad
toezegging
Na vaststelling van nieuwe doelstellingen voor het
Hoofdstukken
28-09-20
20/T318
vastgoedprogramma worden de prestatie- en effectindicatoren
4, 5 en 6.
aangepast en meegenomen in het MPUV 2021.
cie. Stad
toezegging
Wethouder Eerenberg zegt toe in het MPUV 2021 een strakkere
Hfdst. 6., par.
en Ruimte
20/T208
sturing te beschrijven op circulariteit.
6.5.
08-07-20
Leeswijzer Dit MPUV rapporteert in hoofdzaak langs de lijn van de 3 hoofddoelen voor het vastgoed, t.w.: voldoende
en optimaal gespreid vastgoed; tevredenheid van huurders en eindgebruikers; mens en milieubewust bouwen aan vastgoed (hoofdstukken 4,5 en 6). In hoofdstuk 2 worden de algemene trends en ontwikkelingen voor de gehele vastgoedportefeuille betrokken. Deze trends beschrijven de context waarin dit MPUV is geschreven. Vervolgens in hoofdstuk 3 bespreken we in de ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders. Dit hoofdstuk gaat over ontwikkelingen in de programma’s in relatie tot de gemeentelijke vastgoedkaders zoals financiën, risicobeheer, onderhoud en verhuurbeleid. 11 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
In hoofdstukken 4 t/m 6 worden de ontwikkelingen binnen de 3 hoofddoelen beschreven. We kijken terug op de resultaten van afgelopen jaar en prognosticeren per programma hoe we verwachtten hoe het hoofd- en subdoelen zich zullen ontwikkelen.
In het laatste hoofdstuk (7) wordt teruggeblikt op de voortgang van de lopende investeringsprojecten uit de Nota Kapitaal Goederen en een update gegeven voor de vervangings- en uitbreidingsinvesteringsprojecten over de periode 2021 tot en met 2024. In dit hoofdstuk wordt financieel inzicht gegeven in de investeringen over de periode 2021 tot en met 2024. De totale investeringsbedragen worden gepresenteerd in het verwachte jaar van aanvang van de werkzaamheden. De individuele projecten worden per programma inhoudelijk toegelicht.
2 Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk wordt de context waarin dit MPUV is ontwikkeld beschreven aan de hand belangrijke trends en ontwikkelingen. Deze trends en ontwikkelingen hebben invloed op de uitwerking van een meerjarenperspectief op Utrechts vastgoed. COVID-19 crisis De COVID-19 crisis heeft gevolgen voor het vastgoedbeleid van gemeente. Huurders van gemeentelijk vastgoed die vanwege de gevolgen van de coronamaatregelen de huur (tijdelijk) niet meer kunnen betalen. Uitstel van huur en huurkorting leiden tot verminderde inkomsten. Huurders die het niet meer redden kan leiden tot leegstand. Vraag naar ruimte In het door de coronacrisis getekende jaar 2020 zien wij de bezettingsgraad in buurtcentra afnemen. Veel van de activiteiten in buurthuizen lijken zich te verschuiven naar grotere ruimtes: sport-/gymzalen. Daarnaast signaleren we uit het afgelopen jaar uit de statistieken van het Makelpunt de volgende ontwikkelingen: •
Er is een toename van de vraag naar Ateliers- Danszalen- Flexwerkplekken- Praktijkruimte- en Terrein. Reden is vooral dat men grotere ruimtes zoekt dan men normaal gesproken gebruikt.
•
Er is een afname in de vraag naar Evenementen- Horeca- Onderwijs- Yogaruimte. Reden is dat deze activiteiten (lange tijd) niet toegestaan zijn tijdens de lockdown.
•
Afname totale vraag naar ruimte in de periode februari/maart en weer toename vanaf april, gevolgd door afname vanaf september. Dit is te relateren aan de lockdown periodes in 2020.
•
Toename aanvragen eerstelijnszorg test- en vaccinaties locaties corona en extra ruime onderwijslocaties voor het Voortgezet Onderwijs. Via het Makelpunt is de zoektocht naar en de match met geschikte locaties gefaciliteerd.
Steun huurders Bij onze huurders leven veel zorgen over de impact van de COVID-19 crisis op hun activiteit of bedrijf. Veel van de huurders hebben aangegeven te worden geraakt door de crisis. Om die huurders te helpen die vanwege de coronacrisis veel omzet mislopen, hebben wij een pakket aan steunmaatregelen samengesteld. Op 15 juli 2020 hebben wij een pakket huurmaatregelen vastgesteld waarin huurders van de gemeente die omzetverlies hebben geleden aanspraak kunnen maken op huurkorting. De eerste periode huurkorting betrof de maanden maart tot en met juni 2020. Het pakket is later verlengd tot 1 mei 2021.
13 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
Voor de tegemoetkoming in de huur waren geen bedragen begroot in de Programmabegroting 2020. Bij de tweede bestuursrapportage 2020 zijn de kosten voor de uitvoering van het pakket aan maatregelen ingeschat op EUR 800.000. Uiteindelijk is in 2020 in totaal EUR 488.500 aan huurkorting toegekend. Het grootste deel betrof huurkorting aan huurders waarvan de opbrengst binnen het programma Utrechts Vastgoed wordt verantwoord (EUR 395.000). Bij de instelling van de regeling huurkorting huurders VGU hebben we afgesproken dat wanneer er sprake is van geen recht op huurkorting, maar dit toch vanwege de speciale omstandigheden wel nadere beschouwing behoeft, er naar maatwerk wordt gekeken. Klimaat gebouwen Door corona zijn er vragen ontstaan over de rol van ventilatie in de verspreiding van het virus. Vanuit het RIVM is aangegeven dat het niet nodig is om af te wijken van huidige wet- en regelgeving. Daarnaast heeft het RIVM wel een aantal richtlijnen opgesteld rondom ventilatie in gebouwen. We hebben volgens de richtlijnen van het RIVM onderzocht welke ventilatiemogelijkheden we hebben in onze gebouwen. Van de totaal 880 panden was er bij 456 panden aanleiding om nader onderzoek uit te voeren naar ventilatie. Voor zover nu bekend voldoen 221 panden aan de richtlijnen, bij 96 panden kan met quick-wins worden voldaan.
Dit zijn deels gedragsmaatregelen, zoals het extra ventileren door het openen van ramen of aangepast gebruik. Bij een aantal panden kunnen kleine investeringen gedaan worden om het mogelijk te maken, zoals een extra ventilatierooster plaatsen. Waar mogelijk hebben we met quick-wins, zoals aangepast gebruik en kleine investeringen ervoor gezorgd dat ons vastgoed voldoet aan de RIVM-richtlijnen. Voor een aantal gebouwen wordt een hogere investering gevraagd, hiervoor wordt een integrale afweging gemaakt. In de Voorjaarsnota 2021, paragraaf 2.2 Nieuwe activiteiten om de kwaliteit en leefbaarheid van de stad te versterken, is dat meegenomen. Het kwaliteitsniveau op peil houden doen we door middel van investeringen. Voortgang Investeringsprojecten Mede door de gevolgen van de COVID-19 crisis zijn verschillende reguliere investeringsprojecten vertraagd. Hierover geven wij in hoofdstuk 7. Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen nadere toelichting.
Ontwikkelingen in de vastgoedsector in Utrecht Er is sprake van grote waardestijging van grootstedelijk vastgoed. Daarnaast wordt de druk op grote steden in veel opzichten steeds hoger: het aantal inwoners en de werkgelegenheid groeit sterk, terwijl investeringen in vastgoed en infrastructuur achterblijven. Dit veroorzaakt veel druk op de samenleving en openbare ruimte. Urbanisatie, inclusief alle uitdagingen die dat met zich meebrengt, is een van de grootste opgaven waar gemeenten en vastgoedeigenaren vandaag de dag voor staan. Het is belangrijk zo snel mogelijk een oplossing te vinden voor vraagstukken rondom mobiliteit en infrastructuur, duurzaam gebruik van grondstoffen en betaalbare woonruimte in de grote steden. Met andere woorden: de stad van morgen duurzaam (her)inrichten en zo de balans herstellen. De vastgoedmarkt in Utrecht heeft heel direct met al deze aspecten te maken.
Ontwikkelingen in de bouwsector Sinds februari 2020 is door corona de maatschappij ingrijpend veranderd. Zo hebben de kabinetsmaatregelen ter bestrijding/beperking van corona op tal van sectoren invloed. Zo natuurlijk ook op de omzet van diverse beroepsgroepen binnen de bouwnijverheid. De omzet van de bouwnijverheid had in het tweede kwartaal duidelijk te lijden van de effecten van de coronacrisis. Het was voor het eerst sinds het derde kwartaal van 2014 dat de omzet in een kwartaal was gedaald ten opzichte van een jaar eerder.
Figuur 1: Omzet Bouwnijverheid (CBS, 2021)
Figuur 2: Bouwkosten- & Aanbestedingsindex (Bouwkostenkompas, 2021)
Met 12 procent minder omzet waren het de middelgrote bouwbedrijven met 10 tot 100 werkzame personen waar de grootste klappen vielen. Door hogere omzetten bij de overige bouwbedrijven, zowel de kleine als de grote, behaalden bedrijven in de grond-, water- en wegenbouw in het tweede kwartaal nog een positief resultaat van 1,4 procent. Bedrijven in de burgerlijke en utiliteitsbouw zetten 3,3 procent minder om. Ook bij de overige gespecialiseerde bedrijven, zoals installatie- en afwerkingsbedrijven was de omzet lager. Zij zetten in het tweede kwartaal 1,2 procent minder om dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Als we kijken naar de bouwkosten- en aanbestedingsindex dan zien we dat de laatste genoemde een duidelijke terugval kende met licht herstel in de laatste twee kwartalen van 2020. De bouwkosten index liet geen terugval zien, hooguit een afvlakking in de eerste 3 kwartalen. 4e kwartaal zag je een duidelijke correctie van het 1e t/m de 3e kwartaal. Hieruit kunnen we concluderen dat de bouwkostenstijging minimaal onder invloed is geweest van de coronacrisis, tot nu toe. Hoe dit in de toekomst zal ontwikkelen vinden we nog moeilijk te voorspellen. De verwachting dat de trend doorzet, gezien de woningbouwopgave en uitvoering van het klimaatakkoord, waardoor de orderportefeuille waarschijnlijk op peil blijft binnen de bouwsector.
15 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
Ontwikkelingen in wet- en regelgeving We staan momenteel aan de vooravond van de ingrijpende wijzigingen op het gebied van wet- en regelgeving. Omgevingswet & Besluit Bouwwerken Leefomgeving De nieuwe Omgevingswet welke eigenlijk per 1 januari 2021 van start zou gaan is uitgesteld tot 1 januari 2022, dit heeft vooral verband met de huidige coronapandemie. De nieuwe omgevingswet bundelt en vereenvoudigt de regels voor ruimtelijke projecten. Waar men voor de komst van de omgevingswet meerdere bronnen en wetten moest raadplegen, informeren en kon toetsten, is dit met de komst van 1 digitaal loket vereenvoudigd. Het moet makkelijker worden om op deze manier, ruimtelijke projecten te starten. De Omgevingswet is een bundeling geworden van wetten voor de leefomgeving, de Omgevingswet bundelt en moderniseert deze wetten voor de leefomgeving. Het gaat onder meer om weten regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet staat voor een goed evenwicht tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. De Omgevingswet bundelt de wetten voor de leefomgeving Van:
Naar:
26 wetten
1 wet
60 Algemene Maatregelen van Bestuur
4 Algemene Maatregelen van Bestuur
75 ministeriële regelingen
1 Omgevingsregeling
Figuur 3: Bundeling wetten, AMvB’s en regelingen in Omgevingswet
Het Bouwbesluit wordt als onderdeel van de Omgevingswet ondergebracht bij het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In de Bbl zijn strengere eisen op het gebied van duurzaamheid (BENG-eisen), milieu (MPG-norm) en bruikbaarheid opgenomen. Deze strengere eisen, hebben ook een nieuwe berekeningsmethode gekregen. Deze nieuwe berekeningsmethode is echter eerder van toepassing verklaard dan de omgevingswet zelf (rekenmethodiek). De nieuwe berekeningsmethode laat niet meer een coëfficiënt zien van de gekozen bouwkundige en installatiedelen (ook wel bekend als de EPC-waarde, conform de NEN7210). De nieuwe berekeningsmethode is gestoeld op de NTA8800 en laat beter het energieverbruik van een object zien conform 3 pijlers: •
BENG 1: transmissieverliezen
•
BENG 2: max toegestane netonttrekking (grijs)
•
BENG 3: het minimale aandeel duurzame energie
Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten Vanwege de coronacrisis is het mogelijk geweest om tijdelijke huurovereenkomsten (in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt) tijdelijk te verlengen met maximaal 3 maanden. De wet is eenmalig verlengd. De wet is in werking getreden op 1 april 2020 en geëindigd per 1 november 2020.
3 Algemene ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders Dit hoofdstuk gaat over ontwikkelingen in de programma’s in relatie tot de gemeentelijke vastgoedkaders zoals financiën, risicobeheer, onderhoud en verhuurbeleid. Financieel overzicht Gemeentelijk Vastgoed De totale vastgoedportefeuille in beheer bij de VGU is onderverdeeld in vier programma’s: Utrechts Vastgoed, Samenleven en Sport, Bereikbaarheid en Onderwijs. Het vastgoed in deze vier programma’s wordt begroot en verantwoord in de administratie van de VGU. Hierbij wordt de gebruikelijke planning en control-cyclus gevolgd.
2020 jan
feb
2021 mrt apr mei jun jul
2022 - 2025 aug sep okt
nov dec
Programmabegroting 2021 2e Bestuursrapportage 2020
cyclisch proces
Verantwoording 2020 Paragraaf 3.1 Financieel overzicht eigenaarslasten
1e Bestuursrapportage 2021 Voorjaarsnota 2021 (2022 - 2025)
2025
Hoofdstuk 7 Voortgangsrapportage NKG 2e Bestuursrapportage 2021 Programmabegroting 2022
dec 2022
Figuur 4: Reguliere P&C-cyclus en overzichten MPUV binnen deze cyclus.
17 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
In bovenstaand overzicht is de cyclus van 2021 in volgorde van boven naar beneden inzichtelijk gemaakt. De gele balk geeft aan over welk tijdsbestek het desbetreffende bestuurlijk document handelt, de rode stip geeft het moment van de bestuurlijke besluitvorming aan. De grijze lijnen geven aan waar in de tijdslijn de overzichten in dit MPUV zitten. 3.1.1 Financieel overzicht eigenaarslasten In figuur 5 zijn de cijfers van de eigenaarslasten van de hierboven benoemde programma’s weergegeven. Het uitgangspunt bij dit overzicht is de Jaarstukken 20202. Wijzigingen uit de Voorjaarsnota 2021 zijn daardoor nog niet opgenomen in de kolom ‘Actuele begroting 2021’. Onder de eigenaarslasten vallen de zakelijke lasten (OZB, rioolrecht, watersysteemheffing en verzekeringen), de kapitaallasten, de kosten voor het portefeuillemanagement en de kosten voor het onderhoud op de panden. Bij de baten gaat het voornamelijk om huurinkomsten. Bij het programma Onderwijs zijn de eigenaarslasten direct terug te vinden in de jaarstukken onder de desbetreffende subdoelstelling. Bij de andere programma’s is dit niet het geval omdat er ook andere (exploitatie)kosten en opbrengsten op de subdoelstellingen worden geadministreerd. In bijlage 2 is voor deze programma’s een overzicht opgenomen waarin de aansluiting wordt gepresenteerd tussen de cijfers uit figuur 5 en de jaarstukken.
De specifieke toelichting op de verschillen tussen de begroting en de realisatie is terug te vinden in de Jaarstukken 2020 bij de desbetreffende programma’s en subdoelstellingen. x € 1.000 EIGEN AARSLASTEN UTRECH TS V ASTGOED
Actuele begroting 2019
Realisatie 2019
Nominale begroting 2020
Actuele begroting 2020
Realisatie 2020
Verschil actueel/ realisatie
Actuele begroting 2021
Baten
29.927
25.658
27.147
26.671
22.271
-4.400
26.833
Lasten
15.986
16.003
16.009
16.043
13.131
2.912
22.814
Toevoeging reserves
7.608
7.608
485
3.326
3.326
-
1.371
Onttrekking reserves
4.962
6.816
2.396
3.039
3.140
101
3.105
11.295
8.863
13.049
10.341
8.954
- 1.387
5.752 x € 1.000
Actuele begroting 2019
Realisatie 2019
Nominale begroting 2020
Actuele begroting 2020
Realisatie 2020
Verschil actueel/ realisatie
Actuele begroting 2021
Subdoelstelling(en) 12-1-1-1
Duurzame en toegankelijke accommodaties
& 12-2-1-1
Multifunctionele accommodaties
Saldo baten en las ten EIGEN AARSLASTEN BEREIKBAARH EID Subdoelstelling(en) 04-1-3-1
Uitvoeren van maatregelen autoparkeren
& 04-1-3-2
Uitvoeren van maatregelenen fietsparkeren
Baten
-
Lasten
7.101
33
25
1.423
1.397
26
6.650
6.906
7.772
-866
7.370
Toevoeging reserves
-
-
-
39
39
-
-
Onttrekking reserves
2.392
2.392
2.167
2.738
2.779
-41
1.255
- 4.709
- 4.199
- 4.450
- 4.182
- 3.610
490
- 6.089 x € 1.000
Actuele begroting 2019
Realisatie 2019
Nominale begroting 2020
Actuele begroting 2020
Realisatie 2020
Verschil actueel/ realisatie
Actuele begroting 2021
Saldo baten en las ten EIGEN AARSLASTEN SAMEN LEV EN EN SPORT Subdoelstelling(en) 19-2-1-1
Buitenaccommodaties
Baten
4.043
2.164
1.919
1.898
2.326
428
1.913
19-2-1-2
Binnensportaccommodaties
Lasten
14.103
12.875
13.796
15.334
16.442
-1.108
15.267
19-2-1-3
Zwembaden
Toevoeging reserves
1.311
1.311
48
115
115
-
-
Onttrekking reserves
2.462
2.520
2.462
24.746
24.879
133
2.467
Saldo baten en las ten
- 8.909
- 9.502
- 9.464
11.195
10.648
- 547
- 10.888 x € 1.000
Saldo baten en las ten
- 11.010
- 9.734
- 11.160
- 11.161
- 11.302
- 144
- 11.008
Saldo baten en las ten
- 19.918
- 19.236
- 20.624
34
- 654
- 688
- 21.896
Realisatie 2019
Nominale begroting 2020
Actuele begroting 2020
Realisatie 2020
Verschil actueel/ realisatie
Actuele begroting 2021
EIGEN AARSLASTEN ON DERWIJS
Actuele begroting 2019
Subdoelstelling(en) 07-1-1-1
Educatieve infrastructuur
Baten
1.559
2.685
1.559
2.315
2.066
-248
1.585
Lasten
43.705
38.672
40.418
42.496
45.272
-2.776
42.808
Toevoeging reserves
3.750
3.750
-
7.800
7.800
-
-
Onttrekking reserves
8.877
8.753
2.817
11.421
11.350
-71
2.824
- 37.019
- 30.984
- 36.043
- 36.561
- 39.656
- 3.095
- 38.398
Saldo baten en las ten
Figuur 5: Overzicht eigenaarslasten 2020
2
43 6.634
Cijfers op basis van realisatie tot en met periode 15 2020.
VGU verleent ook diensten aan vier andere programma’s. De kosten voor portefeuillemanagement en onderhoud worden hieraan doorbelast. Deze kosten zijn niet direct zichtbaar in de reguliere begroting omdat er ook andere kosten op de desbetreffende subdoelstellingen worden geadministreerd. Het gaat hierbij om de volgende programma’s: •
Stedelijke ontwikkeling (56 panden)
•
Maatschappelijke Ondersteuning (35 panden)
•
Volksgezondheid (2 panden)
MILJOENEN
3.1.2 WOZ-waarden 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
Figuur 6a: Ontwikkeling WOZ-waarde vastgoed totaal
Figuur 6b: WOZ-waarde per programma
De totale WOZ-waarde van de gemeentelijke vastgoedportefeuille bedraagt ruim € 1,447 miljard euro. Dit is een stijging van 2,08% ten opzichte van vorig jaar. Veruit het grootste aandeel van de WOZ-waarde zit in het programma vastgoed, bijna 47%. Daarna volgt het programma onderwijs 31% en het programma sport 12%. De overige programma’s vertegenwoordigen 10% van de WOZ-waarde. 3.1.3 Uitgifte Panden De omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is in 2020 stabiel gebleven. In de portefeuille zijn 6 nieuwe panden (2 aankoop, 2 nieuwbouw en 2 aanhuur) gekomen. Er zijn ook panden vervallen in 2020 (4 sloop, 2 uitgiftes, 2 beëindiging aanhuur). Panden die in 2020 voor het programma Vastgoed verkocht zijn •
Oosterstraat 35
•
Papyrusdreef (naast 22)
Panden die in 2021 verkocht gaan worden: •
Oudegracht 245 (Voormalig Tivoli) 19 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
Robuustheid financiën 3.2.1 Weerstandsvermogen In de gemeente brede risicoparagraaf zijn verschillende risico’s opgenomen in relatie tot het vastgoed van gemeente Utrecht. Hier zijn tot nu toe ook nog de risico’s voor leegstand en calamiteiten opgenomen. Als hiervoor reserves worden gevormd zullen deze hier niet langer in opgenomen worden. Daarnaast zijn de risico’s voor sterke prijsstijgingen en marktontwikkelingen opgenomen en zijn voor het eerst alle projecten met een investering van 10 miljoen of meer opgenomen. Over het algemeen hebben de investeringsprojecten voldoende reservering binnen het project om de risico’s op te vangen en hebben ze dus geen invloed op het gemeente brede weerstandsvermogen 3.2.2 Debiteuren Debiteurenbeheer is een belangrijk aspect voor een verhuurder. Er bestaat altijd een risico dat (gemeentelijke) debiteuren hun rekeningen niet (op tijd) betalen. Gemeente Utrecht realiseert zich dat de coronacrisis enorme impact heeft op ondernemers en hun onderneming en dat het voor velen nu niet haalbaar is om de facturen tijdig te betalen. Hierom hebben we besloten om de betalingstermijn van facturen te verlengen van 30 naar 180 dagen, om zo maatschappelijke organisaties en bedrijven in deze periode meer financiële armslag te geven. Het debiteurenrisico wordt door de afdeling ‘Betalen en Ontvangen’ beperkt omdat ze hier adequaat op monitoren.
Toch komt het voor dat debiteuren niet betalen. In de tabel hieronder zijn de openstaande bedragen aan het eind van 2020 inzichtelijk gemaakt en is de berekening opgenomen voor de dotatie aan de voorziening. G e scha t Jaar
Op e nsta a nd *
<2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020
Oud e rd om
p e rce nta ge oninb a a r
34.682 > 5 jaar 100.517 4 - 5 jaar 165.692 3 - 4 jaar 118.200 2 - 3 jaar 9.812 1 - 2 jaar 276.296 180 dagen - 1 jaar 6.866.242 0 - 180 dagen 7 .5 7 1 .4 4 0
100% 75% 50% 25% 10% 3% 0%
Dota tie voorzie ning
34.682 75.387 82.846 29.550 981 8.289 2 3 1 .7 3 6
Figuur 7: Overzicht dotatie voorzieningen dubieuze debiteuren Vanwege de verlening van de betaaltermijn van 30 naar 180 dagen zijn de facturen die minder dan 180 dagen open staan buiten beschouwing gelaten voor de dotatie aan de voorziening.
Onderhoud In deze paragraaf rapporteren wij over de onderhoudswerkzaamheden die wij verrichten aan het gemeentelijke vastgoed. We lichten kort toe hoe wij door middel van de Utrechtse Onderhoud Methodiek de (technische) kwaliteit van het vastgoed borgen. We presenteren het financiële onderhoudsresultaat van 2019 en de financiële onderhoudsprognose voor de programma’s Vastgoed, Sport en Bereikbaarheid. 3.3.1 Transitie Vastgoedorganisatie Utrecht Per 1 februari 2021 zijn de Utrechtse Vastgoedorganisatie en het onderdeel vastgoedbeheer van Stadsbedrijven weer ondergebracht in één nieuwe organisatie: De Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU). Het eigenaarschap en het onderhoud van het gemeentelijke vastgoed zijn nu één organisatie en gaan elkaar versterken, met 1 visie: Utrecht verbinden aan ons vastgoed. Met het oog op de ambities voor het Utrechtse vastgoed is het samengaan van deze 2 onderdelen een mooie en nodige stap. Vastgoedorganisatie Utrecht staat voor het beheren en onderhouden van veilig, duurzaam, eigentijds vastgoed en draagt zo bij aan de leef kwaliteit van de mensen in Utrecht. 3.3.2 Utrechtse Onderhoud Methodiek Het onderhoud aan het vastgoed van de gemeente Utrecht wordt uitgevoerd volgens de Utrechtse Onderhoud Methodiek 2013 (UOM 2013). Door de UOM zijn we in staat om het vastgoed op een vooraf vastgesteld onderhoudsniveau te onderhouden.
We maken onderscheid tussen dagelijks onderhoud (storingen & preventief onderhoud) en planmatig onderhoud. Het geplande onderhoud voor de komende jaren wordt geprognotiseerd in een Meerjarige Onderhouds Prognose (MJOP). Door middel van de genormeerde NEN 2767-systematiek wordt op een transparante wijze geprognotiseerd hoeveel middelen er nodig zijn om de portefeuille op minimaal onderhoudsniveau 3 te houden. De huidige UOM is vastgesteld in 2013. Inmiddels zijn er veel nieuwe ontwikkelingen die ook het proces van beheer en onderhoud beïnvloeden. Denk hierbij aan ontwikkelingen die gericht zijn op digitaliseren en monitoring, circulariteit, duurzaamheid en veiligheid. We hebben daarom het voornemen in het UOM te herijken. Dit laten we samen opgaan met de ontwikkeling van de nieuwe Vastgoedorganisatie Utrecht. 3.3.3 Jaarplan 2021 Iedere zomer worden uit het beheersysteem O-prognose de actuele MJOP’s uitgedraaid waarin de tot dan toe uitgevoerde (herhalings-)inspecties op basis van de NEN 2767 zijn verwerkt. Deze gegevens zijn door de technische beheerders op juistheid gecontroleerd. Met de gecontroleerde gegevens worden door de klantmanager gesprekken gevoerd met de portefeuillemanagers van VGU, de bedrijfsleiders van Vastgoedexploitatie en gedelegeerde eigenaar van de Stadsbedrijven-panden, vaak in aanwezigheid van hun controllers.
Door middel van deze gesprekken is de koppeling van (pand)strategie en beheer & onderhoud geborgd en wordt er een jaarplan vastgesteld. In de onderstaande grafiek zijn de 15 gebouwen met de grootste planmatige onderhoudsbehoefte in 2021 opgenomen.
21 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
Stadhuis Sporthal de Paperclip Stadskantoor Ghanadreef 2 Fot de Bilt Zwembad Den Hommel MFA Cultuurcampus Stadsbedrijven Kanaalweg 50 MFA Waterwin Choorstraat 5 / Oudegracht/ MFA Voorn Stadsschouwburg TivoliVredenburg Brandweer de Hoet €0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
DUIZENDEN Figuur 8: Top 15 Planmatige onderhoudsbehoefte
Miljoenen
3.3.4 Onderhoudsprogramma’s 2021 – 2030 € 12
€ 10
€8
€6
€4
€2
€0 2021
2022
2023
2024
2025
Bereikbaarheid Onderwijs Stadsbedrijven Utrechts Vastgoed
2026
2027
2028
2029
2030
Maatschappelijke Ondersteuning Sport Stadskantoor Volksgezondheid
Figuur 9: Geprognotiseerde kosten voor het eigenaarsonderhoud
In de figuur 9 zijn de geprognotiseerde kosten voor het eigenaarsonderhoud gepresenteerd. We zien dat er in 2030 een piek optreedt aan onderhoud uitgave, voornamelijk in de portefeuille cultuur en MFA’s.
Om deze piek op te vangen willen we de komende jaren de onderhoudsvoorziening hiervoor klaar maken door de dotatie vanaf 2022 te verhogen. Daarnaast is te zien dat er in 2024 een piek verwacht wordt in het eigenaarsonderhoud voor het Stadskantoor en bij Stadsbedrijven. De kosten voor het onderhoud in het programma Sport zullen vanaf 2022 gestaag toenemen tot 2027. Er wordt ook nog een piek van bijna 2 miljoen euro verwacht in 2030. Binnen het programma Bereikbaarheid vallen de kosten voor het onderhoud relatief laag uit. We verwachten in dit programma een piek van bij € 900.000 euro in 2029.
Verhuurbeleid Het verhuurbeleid is vastgelegd in de Kaderbrief vastgoed 2017. Voor panden die een beleidsdoel dienen, wordt een kostprijs dekkende huur in rekening gebracht. Als de kostprijs dekkende huur hoger is dan de markthuur, dan betaalt de huurder de markthuur. Het beleidsveld dient het verschil tussen markt- en kostprijs dekkende huur te dekken. Huurders die geen beleidsdoel dienen, betalen een marktconforme huur. Er wordt geen subsidie verstrekt via de huur. Verhuur vindt plaats op basis van een huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is opgenomen op welke momenten er hertaxatie c.q. huuraanpassing kan plaatsvinden, anders dan de gebruikelijke indexering. Iedere burger, vereniging en organisatie kan tegen vastgestelde tarieven per uur een sportlocatie of een buurtcentrum huren. Deze vorm van verhuur loopt via het gemeentelijk Vastgoedloket. Mutaties 2020 In 2020 zijn er 69 nieuwe overeenkomsten aangegaan en er zijn 84 overeenkomsten beëindigd (objecten in het programma Onderwijs zijn buiten beschouwing gelaten). De nieuwe overeenkomsten kunnen als volgt uiteengezet worden: •
31 overeenkomsten zijn tegen (integrale) kostprijs aangegaan. Dit betreft vastgoed wat ingezet ten behoeve van een beleidsdoel:
•
6 interne overeenkomsten ten behoeve van gemeentelijke huisvesting:
•
9 overige overeenkomsten:
•
9 bruikleenovereenkomsten;
•
1 tuinverhuring;
•
2 winkelruimte overeenkomsten;
•
3 verhuringen en 5 pachtovereenkomsten ten behoeve van grondgebruik.
23 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
4 Voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed In dit hoofdstuk staan sturing op het hoofddoelen voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed centraal. We kijken terug op de resultaten van afgelopen jaar en prognosticeren per programma hoe we verwachtten hoe het hoofd- en subdoelen zich zullen ontwikkelen. Omvang, samentelling en spreiding De totale vastgoedportefeuille in beheer bij Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU) is onderverdeeld in 4 programma’s: Vastgoed, Sport, Bereikbaarheid, Onderwijs. Het vastgoed in deze 4 programma’s wordt begroot en verantwoord in de administratie van de Vastgoed. Daarnaast verleent Vastgoed diensten voor de programma’s Stedelijke Ontwikkeling, Maatschappelijke Ontwikkeling en Volksgezondheid. Dit betekent dat VGU hier slechts (deels) beheert. Figuur 10 & 11 geven een overzicht van aanbod en spreiding van alle gemeentelijke gebouwen en het bruto vloeroppervlak in de stad.
Figuur 10: Spreiding van gemeentelijk vastgoed in de stad
Wijk Binnenstad Bunnik Leidsche Rijn Noordoost Noordwest Oost Overvecht Vleuten-De Meern West Zuid Zuidwest Totaal MPUV 2021 Totaal MPUV 2020 Groei/Krimp
Totaal
Auto
Cultuur
Erfgoed
Fiets
Huisvesting
MFA’s
Onderwijs
Overig
Overig beleid
R.O.
Sport
Welzijn
Zorg
253.959
33.893
62.777
7.588
22.396
77.954
7.434
16.919
13.745
4.122
332
497
410
5.893
47.036
26.538
8.779
25.432
1.323
818
5.415
2.316
2.357
1.270
15.532
15.264
136.238
20.693
55.929
428
268
204 5.098
3.718
628
1.411
3.304
732
195
1.203
3.041
89
827
656
82.531
452
4.413
2.811
121.930
112
83
64.904 92.167
9.044
34.672
176
3.854
28.443
1.537
3.676
813
13.513
5.536
1.702
45.988
993
5.694
764
18.633
2.157
4.281
4.540
51.583
383
111
12.820
3.114
2.305
4.734
39.326
53.348
18
1.620
1.105
16.340
2.264
2.981
220
11.233
2.476
1.298
8.589
3.169
2.276
4.251
74.299
3.012
7.780
255
359
6.764
2.870
23.917
324
13.791
60.319
5.617
1.230
5.194
893
1.846
4.305
25.791
10
1.399
132.480
1.626
668
995
35
2.413
28.481
50.025
658
7.242
27.739
6.750
3.913
1.935
1.090.287
74.313
84.462
38.535
25.333
100.060
138.242
357.224
17.843
50.288
56.405
92.013
26.213
29.356
1.063.817
53.620
84.620
38.535
25.333
98.225
134.871
361.589
8.209
49.303
59.041
96.844
28.886
25.354
2,5%
38,6%
-0,2%
0,0%
0,0%
1,9%
2,5%
-1,2%
117,4%
2,0%
-4,5%
-5,0%
-9,3%
15,8%
Figuur 11: Spreiding van bruto vloeroppervlak per deel portefeuille en per wijk
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 & aanbod en spreiding In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 20403 wordt het realiseren en in stand houden van een toegankelijk en hoogwaardig voorzieningenniveau benoemd als een structurele opgave naast groen, mobiliteit en duurzaamheid. Daarin wil de gemeente de expliciete keuze maken om maatschappelijke voorzieningen mee te laten groeien met de groei van de stad. Om te duiden wat er concreet nodig is om een stedelijke groei van 10.00 woningen te realiseren is er via de barcode systematiek een visualisatie gemaakt.
Figuur 12: Benodigde programma voor het realiseren van 10.000 woningen (Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, 2021)
3
Raadsbesluit Vaststelling Op weg naar een Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040: Op 18 juni 2020 heeft de raad de nota “Op weg naar een ruimtelijke strategie Utrecht 2040” vastgesteld. Deze uitgangspunten geven invulling aan de ambitie “Gezond stedelijk leven voor iedereen” voor de verdere verstedelijking van de stad. 25 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
Daarnaast zijn er uitgangspunten4 opgesteld die de komende jaren invloed uitoefenen op het aanbod en de spreiding van voorzieningen in de stad, en daarmee ook op de ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille: •
Voorzieningen moeten laagdrempelig en voor iedereen toegankelijk zijn.
•
Voorzieningen moeten zichtbaar, vindbaar en bereikbaar worden gerealiseerd.
•
Er moet voldoende diversiteit in voorzieningen zijn, passend bij de aard en bevolkingssamenstelling van de wijk/buurt en functie van de voorziening.
•
Om voorzieningen maatschappelijk te kunnen renderen, moet er sprake zijn van voldoende passend en betaalbaar maatschappelijk vastgoed.
•
Elke gebiedsontwikkeling, ongeacht de omvang, legt druk op de voorzieningen. Daarom moet er vanuit elke ontwikkeling oog zijn voor en een ruimtelijke en financiële bijdrage worden geleverd aan het voorzieningenniveau, óók als de voorzieningenvraag niet in het betreffende gebied zelf wordt opgelost.
•
Indien een integraal gebiedsplan zo doelmatig mogelijk is opgebouwd, maar leidt tot een additionele financiële opgave voor de bekostiging van het maatschappelijk vastgoed in dat plan, dan hoort deze afweging betrokken te worden in het integrale gebiedsbekostigingsplan.
•
Zorg waar mogelijk voor behoud van bestaand maatschappelijk vastgoed in de wijk, zodat schaarse middelen (ruimte en budget) hiervoor doelmatig worden ingezet.
•
Meervoudig ruimtegebruik is een uitgangspunt bij gebiedsontwikkeling.
•
Houd bij de planning, daar waar noodzakelijk, rekening met mogelijke uitbreiding, andere invulling of onvoorziene omstandigheden. Bouw dus flexibel en bestem (tijdelijk) flexibel.
•
Betrek de bewoners en gebruikers bij het ontwerpen, realiseren en in gebruik nemen van de voorzieningen.
•
In nieuwe ontwikkelgebieden is de fasering van voorzieningen belangrijk. Ontwikkel woningen en voorzieningen in samenhang.
•
Stedelijke voorzieningen worden ingepland vanuit het stedelijke kader en toegewezen aan een gebied. Dit maakt vervolgens integraal onderdeel uit van de afzonderlijke gebiedsopgaves.
•
Stedelijke voorzieningen kennen deels ook een regionaal karakter.
•
De bereikbaarheid van deze voorzieningen is daarom van belang. De gemeente plant deze voorzieningen daarom ook in eerste instantie rondom de knooppunten.
Leegstand & Tijdelijk beheer Utrecht is een stad die bruist van het initiatief maar waar de ruimte schaars is. Wij zetten de lijn voort om tijdelijk leegstaand vastgoed via een leegstandsbeheerder zo optimaal mogelijk maatschappelijk te benutten. Een vastgoedportefeuille heeft altijd te maken met tijdelijk beheer. Een zekere mate van leegstand is nodig om de flexibiliteit te hebben om snel huisvesting mogelijk te maken. Er is sprake van tijdelijk beheer bij: •
Frictieleegstand: het pand dient een beleidsdoel en zal weer worden ingezet voor een beleidsdoel, maar is in een bepaalde periode niet voor een doel ingevuld.
4
Nota van Uitgangspunten RSU 2040, Koersdocument Leefbare Stad en Maatschappelijke Voorzieningen.
•
Strategisch bezit: Dit staat gekenmerkt als leegstand, maar het pand is leeg omdat het in afwachting is van gebiedsontwikkeling, sloop, verkoop of een bestemmingsplanwijziging.
Utrecht had in 2020 3,65 % feitelijke leegstand. Het gezamenlijke percentage leegstand en in beheer bij leegstandsbeheerder komt uit op 7,29 %. In onderstaande tabellen wordt dit per programma weergegeven. Programma
2019
2020
2019
2020
2019
2020
2019
2020
1.977
1.977
0
1.520
0,00%
76,88%
0
1
Bereikbaarheid
78.953
99.646
0
199
0,00%
0,20%
0
2
Onderwijs
346.658
357.002
11.541
23.257
3,33%
6,51%
12
33
Sport
96.844
93.118
1.256
1.382
1,30%
1,48%
4
5
Beheer t.b.v. derden Volksgezondheid
Stedelijke Ontwikkeling
61.424
58.606
7.361
16.700
11,98%
28,50%
33
22
Vastgoed
467.895
469.283
17.660
36.338
3,77%
7,74%
40
72
Eindtotaal
1.053.751 1.089.314
37.818
79.396
3,59%
7,29%
89
135
Figuur 13: Ontwikkeling totale leegstand
Totaal BVO Programma
2019
Beheer t.b.v. derden -
1.977
Volksgezondheid
2020 1.977
Leegstandsbeheer BVO 2020 2019 0
% BVO
Aantal objecten
2019
2020
2019
2020
0
0,00%
0,00%
0
0
Bereikbaarheid
78.953
99.646
0
0
0,00%
0,00%
0
0
Onderwijs
346.658
357.002
7.225
5.050
2,08%
1,41%
8
8
Sport
96.844
93.118
388
388
0,40%
0,42%
1
1
Stedelijke Ontwikkeling
61.424
58.606
4.261
13.963
6,94%
23,83%
25
14
467.895
469.283
11.094
20.197
2,37%
4,30%
16
21
1.053.751 1.089.314
22.968
39.598
2,18%
3,64%
50
44
Vastgoed Eindtotaal Figuur 14: Ontwikkeling leegstandsbeheer
Totaal BVO Programma Beheer t.b.v. derden Volksgezondheid
Feitelijke leegstaand BVO
% BVO
Aantal objecten
2019
2020
2019
2020
2019
2020
2019
2020
1.977
1.977
0
1.520
0,00%
76,88%
0
1
Bereikbaarheid
78.953
99.646
0
199
0,00%
0,20%
0
2
Onderwijs
346.658
357.002
4.316
18.207
1,25%
5,10%
4
25
Sport
96.844
93.118
868
994
0,90%
1,07%
3
4
Stedelijke Ontwikkeling
61.424
58.606
3.100
2.737
5,05%
4,67%
8
8
467.895
469.283
6.566
16.141
1,40%
3,44%
24
51
1.053.751 1.089.314
14.850
39.798
1,41%
3,65%
39
91
Vastgoed Eindtotaal Figuur 15: Ontwikkeling feitelijke Leegstand
De toename van leegstand is toe te schrijven aan de volgende panden: 27 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
Vastgoed Koningslaan 9, Nieuw Welgelegen (delen), Bontekoelaan 1, Van Lawick van Pabstlaan 1, Wittevrouwenkade, Maliebaan 59-61, Maliebaan 76-78, Trumanlaan 70. Stedelijke Ontwikkeling: Hof van Monaco 3 (de Vrijstaat), Kanaalweg 50, Burg. Verderlaan 17. De feitelijke leegstand is ten opzichte van 2019 toegenomen van 1,41% naar 3,65%, Er zijn echter wel meer m2 in beheer gegeven aan maatschappelijke initiatieven. 4.3.1 Visie op Tijdelijk beheer Tijdelijk beheer wordt ingeschakeld als een ruimte leeg staat of leeg komt te staan in afwachting van sloop/gebiedsontwikkeling/verkoop/bestemmingswijziging (strategisch bezit) of (opnieuw) vulling met een beleidsdoel (frictie-leegstand). Strategisch bezit en frictie-leegstand wordt altijd gevuld en in samenwerking met de leegstandsbeheerder ingezet voor maatschappelijk initiatieven op basis van de Visie op leegstandsbeheer (tijdelijkheid, duur en tegenprestatie). Het doel van het leegstandsbeheer is om het tijdelijk leegstaand gemeentelijk vastgoed veilig te stellen en zo goed mogelijk maatschappelijk te benutten. De leegstandsbeheerder, Ad Hoc, gebruikt hiervoor o.a. de lijst van zoekende partijen met passende, lokale initiatieven van het gemeentelijk Makelpunt. Zo ontstaat meer (tijdelijke) huisvestingsmogelijkheid voor sociaal maatschappelijke en/of culturele initiatieven.
Initiatiefnemers uit de stad krijgen zo een grotere kans op een tijdelijke “plek”, tegen een betaalbare vergoeding. Tegelijkertijd leidt dit tot een tijdelijke mooie voorziening in de wijk, passend in het coalitieakkoord “Ruimte voor Iedereen”. De gemeente schakelt Ad Hoc in zodra de gemeente de noodzaak ervan inziet tot het moment van verkoop/verhuur of tot het moment dat het opnieuw voor een beleidsdoel benut wordt. Het inschakelen van Ad Hoc is dus altijd voor een tijdelijke situatie. Vandaag de dag (maart 2021) zijn er in de 33 door Ad Hoc beheerde objecten 87 initiatieven met 137 bruikleencontracten (Een aantal initiatiefnemers heeft meer dan één ruimte). Dit zijn initiatieven in de culturele sector, de sociaal maatschappelijke sector, atelierhouders en bijvoorbeeld startups. In panden met een woonbestemming zitten (maximaal 2) bewoners Evaluatie Leegstandsbeheer In maart 2021 hebben we het contract met de leegstandsbeheerder geëvalueerd. We hebben daarbij gekeken naar een aantal factoren te weten de maatschappelijke invulling, klanttevredenheid, energieverbruik en social return. Op het selectiecriterium ‘zoveel mogelijk huisvestingsmogelijkheden creëren voor sociaal-maatschappelijke en culturele initiatieven’ scoorde huidige leegstandsbeheerder Ad Hoc het hoogst. De gemeente is tevreden over de invulling van de leegstand.
In de tijdelijkheid bieden wij in ongeveer 30 gebouwen ruimte aan culturele en maatschappelijke initiatieven. Ongeveer 75% van de invulling is cultureel en/of maatschappelijk van aard: buurtinitiatieven 2%, kunst en cultuurinitiatieven 35%, maatschappelijk ondernemende initiatieven 27%, sociaal maatschappelijke initiatieven 11% en bewoners 15%. Naast maatschappelijke invulling is het van groot belang dat een pand binnen 24 uur veiliggesteld wordt wanneer er sprake is van leegstand, om het risico van kraken uit te sluiten. Dit is middels bruikleenovereenkomsten in alle gevallen goed gegaan. Tevens voldoet Ad Hoc aan de gestelde eisen voor Social Return. De dienstverlening van Ad Hoc wordt door de huurders zeer gewaardeerd. Met name de administratieve afhandeling, klantvriendelijkheid en snelheid van reageren. Verder zijn de huurders
met name zeer tevreden over de ruimte, oppervlakte, bereikbaarheid en uitstraling van de locatie. Ook de prijs-kwaliteit verhouding van de ruimte wordt goed beoordeeld.
Meerjarenperspectief Programma Vastgoed 4.4.1 MFA’s Het valt op dat de portefeuille MFA’s niet gelijkelijk verdeeld is over de stad. Er staan veel MFA’s in Leidsche Rijn en amper in Overvecht. Met het bouwen van de wijk Leidsche Rijn is er een beweging geweest, waarin werd nagestreefd om maatschappelijke functies binnen één gebouw te bundelen. Doel hierbij was (en is) om inhoudelijke concepten te realiseren waar verschillende functies en hiermee activiteiten samenkomen welke als geheel meer
Figuur 16: Spreiding portefeuille MFA’s
maatschappelijke waarden vormen. Voorbeelden hiervan zijn scholen die beschikken over een theaterzaal welke in een standalone situatie nooit gerealiseerd zou kunnen worden. De inhoudelijk voordelen van de MFA’s kwamen echter in de schaduw te staan van de complexe organisatorische vraagstukken die aan het licht kwamen. Binnen de gerealiseerde MFA’s vervaagde de verantwoordelijkheden tussen eigenaar, beheerder, huurder en/of gebruiker. Met het ontstaan van deze beheer & organisatie vraagstukken brokkelde het bestuurlijk draagvlak af, waardoor er weinig nieuwe MFA’s gebouwd worden. Ondanks dat er bestuurlijk minder draagvlak is voor de bouw van nieuwe MFA’s, is het met een verdichtende stad onvermijdelijk dat er dicht op elkaar gebouwd wordt waarbij we ook een maatschappelijke en bestuurlijke vraag zien naar multifunctioneel en efficiënt ruimtegebruik. Daarbij wordt er ook inhoudelijk gevraagd om concepten waarin verschillende functies en activiteiten elkaar aanvullen en versterken. We zien dan ook in de ontwikkelingen concepten langskomen die geen MFA heten maar wel dezelfde organisatorische vraagstukken hebben. Het is belangrijk om in die ontwikkelingen vraagstukken rondom beheer & organisatie vroegtijdig in te brengen. Inzet voor de komende jaren blijft dan ook het verbeteren van de structuren en afspraken hierover.
De opgedane ervaring met de aanpak van de vier MFA’s in Leidsche Rijn, leert dat aandacht hiervoor noodzakelijk is en blijft. In de verschillende investeringsprojecten binnen de portefeuille MFA’s worden de beheer & organisatie vraagstukken gelijkwaardig aan het bouwproces als project vormgegeven. Met de focus op deze vraagstukken wordt aan de voorkant ingezet op heldere structuren en afspraken en het vastleggen hiervan voorafgaand aan bouwwerkzaamheden. In de praktijk blijkt dat dit lastig is en het constructief gesprek met de verschillende gebruikers veel inzet en aandacht blijft vragen. Dit blijft echter essentieel om de lessen uit het verleden toe te blijven passen. Het doel hierbij is dat na oplevering de onderlinge verantwoordelijkheden duidelijk zijn en dat de aandacht van de gebruikers (en eigenaar) niet 29 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021
hoeft te gaan naar organisatievraagstukken, maar naar de inhoudelijke samenwerking tussen huurders/ gebruikers. De financiële verantwoording van de renovatie van de vier MFA’s in Leidsche Rijn en Vleuten – De Meern wordt gerapporteerd via het programma onderwijs (Voortgangsrapportage Onderwijshuisvesting) 4.4.2 Cultuur De portefeuille cultuur bestaat uit diverse panden die worden ingezet als theater, museum, poppodium, atelier/werkplaats of als kantoorruimte. Een deel van de objecten met een culturele instelling maakt deel uit van andere portefeuilles zoals bijvoorbeeld ateliers in een leegstaand schoolgebouw als tijdelijke invulling onder leegstandsbeheer, dit in afwachting van een permanente invulling. Voor de portefeuille Cultuur is in nauwe samenwerking met het beleidsveld een
Figuur 17: Spreiding portefeuille Cultuur
meerjaren strategische visie in ontwikkeling. De basis hiervan is een nulmeting van de portefeuille met als doel te komen tot een visie waar beleid, vraag & aanbod, nieuwe ontwikkelingen en financiën worden samengebracht. Zodoende kunnen de ambities van het College van Burgemeester & Wethouders worden vertaald naar een actueel en toekomst bestendig portefeuillemanagement. De nulmeting inclusief een klanttevredenheidsonderzoek heeft in 2020 plaatsgevonden. Uit de nulmeting is o.a. naar voren gekomen dat de culturele voorzieningen zich concentreren met name in het centrum van Utrecht. Om meer aan te sluiten bij de ambitie van het college en de RSU zal er een slag gemaakt moeten worden als het gaat om de spreiding van culturele voorzieningen over de stad. Volgens een schatting is ca 20-30% van de panden waarin een culturele voorzieningen in de stad is gevestigd in handen van de gemeente Utrecht. Nagenoeg de gehele cultuurportefeuille van het permanent beheer zit op kostprijs dekkend huurniveau. Bij tijdelijke invullingen is veelal sprake van een culturele invulling via leegstandsbeheer. Deze panden zijn doorgaans niet op kostprijs dekkend niveau verhuurd en zitten verspreid door de gehele portefeuille vastgoed.
Ambitie is dat de visie een fundament oplevert van waaruit proactief meegedacht kan worden hoe vraag & aanbod optimaal op elkaar kunnen aansluiten en bouwstenen oplevert voor een meerjaren programmering en investeringsplanning. Naar aanleiding van de uitkomsten van het klanttevredenheidsonderzoek zullen ook de culturele partners uit de stad een plaats krijgen bij de totstandkoming. De professionalisering van het vastgoedbeleid draagt zodoende bij aan maximaal creëren van maatschappelijke waarde met vastgoed voor de stad. Door de groei van de stad is de verwachting dat de vraag naar culturele voorzieningen zal toenemen en daarmee de portefeuille Cultuur in aantal m2 zal toenemen. Hierbij wordt aangesloten bij de Cultuurnota 2021 – 2024 Kunst kleurt de stad. Met diverse subsidies stimuleert de gemeente een gevarieerd en
vernieuwend cultuuraanbod voor iedereen, in alle Utrechtse wijken. Zo wordt op het Berlijnplein in Leidsche Rijn een nieuwe culturele voorziening ontwikkeld waar verschillende kunstdisciplines zoals een combinatie van maken en presentatie bij elkaar komen. Aan de zuidkant van de stad is in de nieuw te ontwikkelen stadswijk Merwede een nieuw wijkcultuurhuis gepland. Om inzicht en overzicht te krijgen en behouden is gestart met de ontwikkeling van dashboards. Databronnen worden aan elkaar gekoppeld zodat valide vastgoed informatie beschikbaar is en samen wordt gebracht om proactief te sturen. Hiermee kan het beschikbare vastgoed efficiënter worden ingezet, zijn kostprijzen, inkomsten, status, leegstand en omvang op ieder moment voor handen en draagt bij aan een betere analyse en besluitvorming.
4.4.3 Erfgoed De portefeuille Erfgoed omvat objecten en terreinen, die beschermd zijn als monument, of waarvan op enige wijze is aangegeven dat ze van cultuurhistorisch belang zijn. Het gaat om gebouwen en terreinen die de stad van oudsher in bezit heeft, om eigendom dat is verworven voor eigen gebruik vanwege het belang voor de stedelijke samenleving (Amelisweerd/Rhijnauwen) of vanwege het belang van die objecten op zichzelf (o.a. torens en forten). Het behoud van dit bezit is van grote betekenis voor de stad en het bezit ervan
Figuur 18: Spreiding portefeuille Erfgoed
dient een stedelijk belang. De portefeuille Erfgoed is onder te verdelen in de volgende categorieën: forten, torens, landgoederen Amelisweerd/ Rhijnauwen, werfkelders, 'historisch belang overig', de visrechten en de Steedes en stadstuinen in gebruik bij Stichting Utrecht Natuurlijk. Een aantal monumenten vragen wel onderhoud maar er staat geen kostprijs dekkende huur tegenover. Bijvoorbeeld de torens. Een deel van het erfgoed zit in andere portefeuilles, omdat het daar functioneel in thuis hoort zoals o.a. de Stadsschouwburg in de portefeuille Cultuur en het Stadhuis in de portefeuille Eigen huisvesting. Torens De kerktorens met hun klokken en uurwerken zijn bijzonder onroerend goed, dat sinds de Franse tijd (1795 – 1813) eigendom van de overheid is. Van oudsher hadden kerktorens een aantal belangrijke publieke functies, zoals uitkijkpost, gevangenis en tijdsaanduiding. De in sommige torens aanwezige beiaard (= carillon, klokkenspel) dient als openbaar muziekinstrument. Hoewel de kerktorens over het algemeen een eenheid vormen met de bijbehorende kerkgebouwen, werden zij vanwege deze publieke functies bij de Staatsregeling van 1798 als aparte gebouwen gezien. De eigenlijke kerkgebouwen zijn op grond van deze Staatsregeling bij de diverse kerkelijke gemeenten gebleven, terwijl de torens bij de 31 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2021