Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2023.pdf

Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2023

Colofon

Uitgave

Vastgoedorganisatie Utrecht Gemeente Utrecht 030 - 286 00 00 secretariaatvgu@utrecht.nl

In opdracht van

Afdeling Vastgoedorganisatie Utrecht Gemeente Utrecht

Internet

www.utrecht.nl

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

2

Inhoud Samenvatting Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2023 1. Inleiding

7

1.1 Vastgoedportefeuille Vastgoedorganisatie Utrecht

7

1.3 Moties en toezeggingen

9

1.2 Leeswijzer MPUV

2. Trends en ontwikkelingen

2.1 Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt

2.2 Ontwikkelingen in wet- en regelgeving, jurisprudentie 3. A  lgemene ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders 3.1 Financieel overzicht vastgoedportefeuille 3.2 Onderhoud

4. V  oldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed

8

10

10 12

14

14 15

18

4.1 Omvang, samentelling en spreiding

18

4.3 Verhuurbeleid, leegstand & tijdelijk beheer

20

4.2 Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, aanbod en spreiding 4.4 Voortgang programma Utrechts Vastgoed 4.5 Voortgang programma Bereikbaarheid

4.6 Voortgang programma Samenleving & Sport

4.7 Dienstverlening aan programma Stedelijke Ontwikkeling

4.8 Voortgang programma Openbare Ruimte/ Stadsbedrijven 5. T  evredenheid van huurders en eindgebruikers 5.1 Klanttevredenheid

5.2 Vastgoedexploitatie 6. M  ens & milieubewust bouwen aan gemeentelijk vastgoed

19 22 33 34 37 37 38

38 40

43

6.1 Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 en mens en milieubewust bouwen

43

6.3 Opgave veerkracht en gelijke kansen

47

6.2 Opgave Energie Transitie

6.4 Opgave vergroenen & verdichten in balans Bijlage 1 Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen 2020-2023

44 48 49

Samenvatting Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed 2023 In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) 2023 leggen we verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Ook blikken we vooruit en sturen we bij op de vastgoedprogramma’s Utrechts Vastgoed, Samenleving en Sport en Bereikbaarheid en een deel van het programma Openbare Ruimte en Groen. De onderwijspanden exclusief de MFA’s maken geen deel uit van dit MPUV. Het MPUV brengt het beheer van de vastgoedportefeuille (panden en percelen) transparant en systematisch in beeld. In hoofdzaak wordt langs de lijn van de drie hoofddoelen voor het maatschappelijk vastgoed, zoals vastgelegd in de Programmabegroting, verantwoord t.w.: 1. Voldoende en optimaal gespreid vastgoed; 2. Tevredenheid van huurders en eindgebruikers; 3. Mens en milieubewust bouwen aan vastgoed.

Trends en ontwikkelingen

Zoals in voorgaande jaren, signaleren we ook in 2023 trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het Utrechts Maatschappelijk Vastgoed. De trend van de stijgende kosten voor het Maatschappelijk Vastgoed zet zich voort. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, hoge inflatie, het bouwen in hoge dichtheden, en onze eigen ambities ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid. In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in gebieden als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede zien we dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij de hoogstedelijke uitgangspunten en ambities. Daarnaast leidt voortschrijdend inzicht in ons vastgoed tot hogere kosten, denk aan brandveiligheid en andere wettelijke eisen. Begin 2022 is door de landelijke beheerder van ons elektriciteitsnet netcongestie afgekondigd in Utrecht. In November 2022 is deze verbreed ook naar de afname, specifiek voor grootgebruikers wordt er geen toestemming meer gegeven nieuwe aansluitingen in gebruik te nemen of bestaande aansluitingen te verzwaren. Nieuwe aanvragen komen op een wachtlijst. Een ontwikkeling die van invloed is op de start, uitvoering en voortgang van vastgoedprojecten in de stad.

Tot slot heeft netcongestie een negatief effect op twee andere opdrachten waarvoor uitvoeringsprogramma’s via het gemeentelijk vastgoed ontworpen worden: 1) Utrecht Aardgasvrij en 2) de herijking van de versnellingsopgave. De technische haalbaarheid van deze opgaves staat onder druk. Voor de noodopvang van Oekraïense vluchtelingen zijn 1.000 plekken in ons eigen vastgoed gerealiseerd. Alhoewel de doelstelling 1.200 is, is er in Utrecht geen tekort. Een deel van de 1.450 vluchtelingen hebben zelf een onderkomen geregeld of zijn ondergebracht in een gastgezin. Toch blijft het een constante zoektocht naar nieuwe geschikte locaties. Uit onderzoek blijkt dat de Utrechtse bouwproductie in Natura 2000 gebieden niet zorgt voor een extra stikstofdepostitie en we daarom vooralsnog geen last krijgen van beperkende maatregelen. We maken ons wel zorgen over toenemende regelgeving en strenger wordende normen en daarom houden we contact met deskundigen binnen de gemeente Utrecht. Het toepassen van de uitspraak in het HR Didam arrest heeft relatief grote impact op de organisatie en de verhuurprocessen. Binnen VGU is hier in 2022 een werkwijze voor opgesteld en wordt gevolg gegeven aan de maatstaf zoals in dit arrest neergelegd.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

4

Onderhoud

In het jaarplan 2023 was voor het programma Utrechts Vastgoed planmatig onderhoud een forse stijging geprognotiseerd. De redenen hiervoor zijn het opvoeren van extra zorgplicht handelingen, de inflatie en de prijsstijgingen uit de markt. Vanwege de beperkte beschikbare middelen is een deel van dit onderhoud naar latere jaren verschoven. De noodzakelijke budgetten voor de zorgplicht (brandscans, reparaties t.a.v. de brandscans, NEN1010 en reparaties van de NEN1010) hebben we eveneens uitgesmeerd over meer jaren, waarbij het waarborgen van de veiligheid altijd voorop staat. Bij de knelpuntenlijst van de Voorjaarsnota 2023 hebben we aangegeven dat er voor de komende twee tot drie jaar voldoende budget is om het noodzakelijke onderhoud uit te kunnen voeren. De prognose in de Meerjaren Onderhoudsvoorziening (MJOP) blikt vier jaar vooruit. Als we wat verder vooruit kijken naar de meerjaren onderhoudskosten voor het maatschappelijk vastgoed, verwachten we ook na 2025 een verdere stijging en een oplopend tekort voor onderhoud. Structureel en op de lange termijn is er echter een probleem omdat er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om te kunnen voldoen aan alle onderhoudsverplichtingen.

Leegstand- en tijdelijk beheer

Het leegstaand vastgoed wordt op twee manieren tijdelijk beheerd. Op klassieke wijze, kortdurend voor 0-6 maanden en maatschappelijk gericht leegstandsbeheer voor de periode van langer dan zes maanden. Voor het klassiek leegstandsbeheer is in 2022 een nieuwe aanbesteding voorbereid die april 2023 gereed is. Voor de periode van meer dan zes maanden wordt in 2023 onderzocht welke verschillende vormen van tijdelijk beheer er zijn waarbij we meer willen werken met een flexibele en/of buurtgerichte inzet van het tijdelijk leegstaand vastgoed. Onderzocht wordt welke financiële, juridische en praktische consequenties dit heeft.

Klanttevredenheid

Monitoren en bijstellen: VGU meet tweejaarlijks door middel van deelname aan de Benchmark gemeentelijk vastgoed de tevredenheid over de werkzaamheden van de vastgoedorganisatie en de diverse aspecten die leiden tot (on)tevredenheid. Denk aan de samenwerking, communicatie en kwaliteit van het vastgoed. De resultaten bieden belangrijke managementinformatie. Het geeft inzicht in de tevredenheid van de huurders over het beheer en onderhoud, de communicatie, dienstverlening en welke aspecten daarvan volgens de huurders aandacht vragen. In het MPUV 2022 hebben we het belang van het meten van de klanttevredenheid onderschreven en een aantal KPI’s benoemd. Vorig jaar zijn we hiermee aan de slag gegaan. Het beeld wat in het MPUV 2022 is afgegeven, om op alle onderdelen op een gemiddelde van de benchmark uit te komen, is niet geheel realistisch geschetst. We verwachten niet dat we de benoemde KPI’s voor 2022 en 2023 volledig gaan halen. De geschetste sprongen zijn te groot om in een relatief korte tijd te behalen. In 2023 investeren we daarom verder in de dienstverlening, het proces rondom het onderhoudsjaarplan en het verhogen van de respons op enquêtes. Tevens neemt VGU in 2023 opnieuw deel aan de benchmark om de klanttevredenheid te meten. Op basis van deze uitkomsten weten we hoe we scoren ten opzichte van 2021 en kunnen verdere verbeterpunten voor 2024 worden vastgesteld.

Vastgoedexploitatie

Bij elke accommodatiesoort verschilt de optimale vorm en de indicator die we willen meten. Voor bezetting en bezoekers is in 2022 voor 11 van de 12 indicatoren op de norm of daarboven gescoord. Bij VGE zetten we de klant centraal. Belangrijke waarden in 2023 zijn: klanttevredenheid vergroten, investeren in klantkennis en klantbinding en het gebruiksgemak van onze voorzieningen.

Opgave Energietransitie

De opgave Energietransitie gaat over het verlagen van de CO2­-uitstoot, hernieuwbare energieopwekking en het aardgasvrij maken van de stad. In samenwerking met het beleidsveld Energietransitie is in 2019 het beleid- en uitvoeringskader “Versnellingsopgave Energieneutraal Kernvastgoed 2040” in het leven geroepen om aan deze opgave gehoor te geven. Vanwege de complexiteit en diversiteit van de portefeuille zijn er destijds verschillende deelopgaven geformuleerd op het kernvastgoed, onderwijshuisvesting, Zon op Dak en monumenten. Helaas heeft dit uitvoeringsprogramma tot teleurstellende prestatie geleid zoals ook beschreven in het

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

5

Rekenkamerrapport “Onbegonnen Werk” wat het beperkte resultaat onderschrijft en constateringen doet met betrekken tot financiële tekorten. Het evaluatierapport door Ecorys, wat het resultaat beaamt, komt met aanbevelingen van organisatorische aard ter verbetering van de opgave. Tegelijkertijd zijn er ook twee additionele rapporten afgerond. De eerste betreft Zon op het Dak van Ecorys, waaruit blijkt dat energieneutraliteit op onze panden niet mogelijk is en deze doelstelling enkel op gebiedsniveau gehaald kan worden. De tweede betreft het Monumentenplan vanuit TNO waarin de speciale rol van monumentaal vastgoed gespecificeerd wordt met bijbehorend afwijkend ambitieniveau. Deze rapporten zijn eind 2022 gepresenteerd aan de raad samen met een plan van aanpak om tot een herijking van het beleid en uitvoeringsprogramma te komen. In het voorjaar wordt de raad geïnformeerd over de vervanging van de Versnellingsopgave.

Utrecht Standaard Toegankelijk

Uitgangspunt bij renovatie en nieuwbouw van gemeentelijk vastgoed is dat we projecten toetsen aan toegankelijkheid conform UST (Utrechtse Standaard Toegankelijk). Op verzoek van de raad is de UST in 2022 geëvalueerd en zijn stevige aanbevelingen naar voren gekomen. Voordat we overgaan tot het verder uitvoeren van toegankelijkheidsmaatregelen, willen we een beter beeld hebben van de mogelijke aanpassingen in de verschillende panden. Daarom laten we ons nu uitgebreider informeren door het opstellen van professionele inventarisaties. Dit kost meer tijd, maar geeft ons wel een beter beeld van de mogelijkheden, waardoor door de uitvoering naar achteren is geschoven. Dit betekent een onderbesteding van de beschikbare middelen voor het programma toegankelijkheid.

Nota Kapitaal Goederen

De Nota Kapitaal Goederen 2021-2023 Maatschappelijk Vastgoed (NKG) geeft inzicht in de geplande vervangings- en uitbreidingsinvesteringen van het vastgoed. In de bijlage van dit MPUV wordt een actualisatie ten opzichte van het moment van vaststelling (d.d. 3 oktober 2019) van de NKG gepresenteerd. Deze voortgangsrapportage betreft voornamelijk de tijdsplanning van en nadere specificatie van het kostenoverzicht van de investeringsprojecten. Het MPUV en de NKG zijn aan vernieuwing toe. Een nota die verder vooruit kijkt, beter aansluit bij andere beleidsnota’s en de nieuwe koers rond sturen en verantwoorden. Het jaar 2023 wordt gebruikt om dit verder vorm en inhoud te geven.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

6

1. Inleiding In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) 2023 leggen we verantwoor­ding af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Ook blikken we vooruit en sturen we bij op programma’s. Dit betreft zowel het gehele programma Vastgoed, als het vastgoeddeel in de programma’s Bereikbaarheid en Sport. De onderwijspanden exclusief de MFA’s maken geen deel uit van dit MPUV. Het MPUV brengt het beheer van de vastgoed­ portefeuille (panden en percelen) transparant en systematisch in beeld. 1.1 Vastgoedportefeuille Vastgoedorganisatie Utrecht De totale vastgoedportefeuille in beheer bij de Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU) is onderverdeeld in vier programma’s: Utrechts Vastgoed, Samenleving en Sport, Bereikbaarheid en Onderwijs. Het vastgoed in deze vier programma’s wordt begroot en verantwoord in de administratie van VGU. Daarnaast adviseert VGU over en voert taken uit voor de programma’s Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Erfgoed, Maatschappelijke Ontwikkeling en Volksgezondheid.

De verantwoording in dit MPUV over het gevoerde vastgoedbeleid betreft het gehele programma Vastgoed en het vastgoeddeel in de programma’s Samenleving en Sport, Bereikbaarheid en een deel van Openbare Ruimte en Groen. Deze rapportering biedt een beleidsmatig en integraal overzicht van het totale maatschappelijk vastgoed. In de jaarstukken wordt daarnaast per programma verantwoording afgelegd. Deze verantwoording vindt plaats aan de hand van de effect- en prestatiedoelstellingen en daarbij behorende kpi’s per programma (m.u.v. onderwijshuisvesting). De verantwoording over het vastgoed in programma Onderwijs vindt plaats in Meerjaren Perspectief Onderwijs Huisvesting (MPOHV) en Voortgangsrapportage Onderwijs Huisvesting. Over het vastgoed dat in bezit is bij de uitvoeringsorganisatie Stadsbedrijven (panden voor het doel eigen huisvesting van Stadsbedrijven) wordt in het MPUV gerapporteerd in hoofdstuk 4.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

7

Organisatieontwikkeling VGU Op 1 februari 2021 zijn de Utrechtse Vastgoedorganisatie en Vastgoedbeheer samengevoegd tot Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU). Hiermee zijn alle taken en verantwoordelijkheden van het Utrechts gemeentelijk vastgoed samengebracht in één vastgoedorganisatie. In 2022 is de nieuwe organisatie verder uitgebouwd en vorm gegeven. Dit creëert de randvoorwaarden voor uniforme werkwijzen en -processen. Zo zorgen wij samen voor voldoende veilig, duurzaam en eigentijds maatschappelijk vastgoed in een groeiende en verdichtende stad. In de raadsbrief van 19 april 2023 bent u geïnformeerd over het verder op orde brengen van de Vastgoed­organisatie Utrecht.

1.2 Leeswijzer MPUV Het MPUV richt zich op de verantwoording over het gevoerd vastgoedbeleid. De verantwoording in het MPUV gaat over het gehele programma Utrechts Vastgoed en het vastgoeddeel in de programma’s Samenleven en Sport en Bereikbaarheid en een deel van Openbare Ruimte en Groen. Hoofdstukken 2 tot en met 6 Dit MPUV rapporteert in hoofdzaak langs de lijn van de drie hoofddoelen voor het maatschappelijk vastgoed, zoals vastgelegd in de Programmabegroting, t.w.: 4. Voldoende en optimaal gespreid vastgoed (hoofdstuk 4) 5. Tevredenheid van huurders en eindgebruikers (hoofdstuk 5) 6. Mens en milieubewust bouwen aan vastgoed (hoofdstuk 6). In hoofdstuk 2 worden de algemene trends en ontwikkelingen voor de gehele vastgoedportefeuille belicht. Deze trends beschrijven de context waarin dit MPUV is geschreven en welke ontwikkelingen er gaande zijn. Daarnaast beschrijven we welke effecten de trends op het maatschappelijk vastgoed kunnen hebben, nu en in de toekomst. Vervolgens in hoofdstuk 3 bespreken we de ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders. Dit hoofdstuk gaat over ontwikkelingen in de programma’s in relatie tot de gemeentelijke vastgoedkaders zoals financiën, risicobeheer, onderhoud en verhuurbeleid. In hoofdstukken 4 t/m 6 worden de ontwikkelingen binnen de 3 hoofddoelen beschreven.

We blikken terug op de effecten van de verschillende uitvoeringsprogramma’s (in ontwikkeling) en het resultaat op de maatschappelijke vastgoedportefeuille van de gemeente. Voortgangsrapportage en bijstelling NKG De Nota Kapitaal Goederen 2020 – 2023 Maatschappelijke Vastgoed (NKG) geeft inzicht in de geplande vervangings- en uitbreidingsinvesteringen van het vastgoed in de programma’s Utrechts Vastgoed, Samenleving en Sport en Bereikbaarheid. In deze Nota zijn vanuit het programma Bereikbaarheid alleen de parkeergarages en het fietsparkeren in beeld gebracht, de overige investeringen zijn terug te vinden in het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR). De gepresenteerde actualisatie ten opzichte van het moment van vaststelling van de Nota Kapitaal Goederen (d.d. 3 oktober 2019) omvat voornamelijk de tijdsplanning van de investeringsprojecten en een nadere specificatie van het kostenoverzicht van deze projecten. Hiervoor wordt in de eerste Bestuursrapportage om autorisatie gevraagd. In bijlage 1 wordt teruggeblikt op de voortgang van de lopende investeringsprojecten uit de Nota Kapitaal Goederen en een update gegeven voor de vervangings- en uitbreidingsinvesteringsprojecten over de periode 2023 tot en met 2025. De totale investeringsbedragen worden gepresenteerd in het verwachte jaar van aanvang van de werkzaamheden.

De individuele projecten worden per programma inhoudelijk toegelicht.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

8

Op de investeringsprojecten die gestart zijn in het kalenderjaar 2023 wordt een toelichting gegeven en is reeds autorisatie gevraagd bij de Programmabegroting 2023. Nieuw format MPUV & NKG 2024 De huidige NKG heeft een looptijd van 2020-2023. De financiële verordening schrijft voor dat de NKG moet worden vervangen “als daartoe aanleiding is”. Dit jaar geven we de vernieuwing van de NKG verder vorm en werken we deze uit met als doel in het voorjaar van 2024 een nieuwe NKG op te leveren. We willen daarbij ook de naamgeving van het document herzien en in lijn brengen met vergelijkbare beleidsrapportages die naar de raad gaan, zoals het Meerjarenperspectief Ruimte (MPR) en het Meerjarenperspectief Onderwijshuisvesting (MPOHV). In lijn met het MPOHV willen we daarbij ook verkennen of het mogelijk is een “NKG nieuwe stijl” in te richten met een langere doorkijk (10 a 15 jaar i.p.v. 4 jaar). Daarnaast wordt bekeken hoe het MPUV en de NKG beter aangesloten kunnen worden bij de nieuwe gemeentelijke programma indeling van de Programmabegroting die op dit moment wordt ontwikkeld. Dan kunnen het MPUV en de NKG aangepast worden op de nieuwe visie op sturen en verantwoorden die ook betekenis heeft voor gemeentelijke producten die naar college en raad gaan.

1.3 Moties en toezeggingen Moties en toezeggingen die in dit MPUV worden behandeld: Moment

Nummer

Beschrijving

Verwijzing MPUV

Raad 15-07-21

Toezegging 21/T250

M289 ‘Community Right to Bid’ (overgenomen): In kader 4 van de Kadernota 2023 is hier invulling aan gegeven. Raadsbrief Pilotprojecten Ambitiedocument Maatschappelijke Waarde Vastgoed Utrecht – iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl)

Kadernota 2023

Raad 15-07-21

Toezegging 21/T251

In Kader 1 van de Kadernota wordt invulling gegeven aan maatschappelijk leegstandsbeheer als leidend principe. In de raadsbrief van 20 januari 2023 is aangegeven dat de invulling hiervan nader wordt uitgewerkt. Daarnaast wordt een stand van zaken in het MPUV opgenomen.

Hoofdstuk 4, paragraaf 4.3

Cie ROGV 20-11-22

Toezegging 22/T395

In de raadsbrief van 13 april 2023 is de raad geïnformeerd over de stand van zaken van de toegankelijkheid van het eigen vastgoed. Daarnaast wordt een stand van zaken in het MPUV opgenomen.

Hoofdstuk 6, paragraaf 6.3

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

9

2. Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk wordt de context waarin dit MPUV zich bevindt beschreven aan de hand belangrijke trends en ontwikkelingen. Deze trends en ontwikkelingen hebben invloed op het Utrechts maatschappelijk vastgoed. 2.1 Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt Kostenstijgingen maatschappelijk vastgoed De afgelopen jaren merken we dat de kosten van het maatschappelijk vastgoed blijven stijgen. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, hoge inflatie, het bouwen in hoge dichtheden, en onze eigen ambities ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid. In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in gebieden als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede zien we dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij de hoogstedelijke uitgangspunten en ambities. • Marktontwikkeling De inval in Oekraïne heeft afgelopen jaar tot stijgende energieprijzen en een grotere schaarste aan bouwmaterialen geleidt. Tegelijkertijd stond de markt al onder druk door de impact van de coronacrisis op de beschikbaarheid van bouwmaterialen, personeel en de aanhoudende vraag. De stijgende prijzen hebben ook het effect gehad dat de centrale banken het afgelopen jaar de rente zijn gaan verhogen. Wat de impact hiervan op de bouwsector zal zijn en hoe lang deze effecten aan zullen houden is op dit moment nog moeilijk te voorspellen.

• Inflatie Na een periode van relatief lage inflatie in de afgelopen jaren, zijn de prijzen in de zomer in de lift gekomen en heeft deze ontwikkeling zich verder voortgezet. Op jaarbasis is het inflatiecijfer in februari 2023 gestegen naar 6,2%. Het CPI-prijsindexcijfer volgt hiermee de trend die eerder al was ingezet in bouwwereld (onderhoud). Aanvankelijk was de stijging van de cijfers voornamelijk te wijten aan de stijging van de energieprijzen na aflopen van de coronacrisis. Het is nu lastig te voorspellen of deze stijging stand zal houden of zal gaan afvlakken, mede door de ontwikkelingen in Oost-Europa. De gecombineerde problematiek van de stijgende energieprijzen, de inflatie en de huurindexaties zorgt bij onze huurders voor financiële zorgen. Het is juist de combinatie van zaken waardoor de problematiek cumuleert. In 2022 is daarom besloten om de huren eenmalig met een lager percentage te indexeren. In 2023 kijken we hoe we in 2024 gaan indexeren. Daarnaast wordt er in 2023 een pakket aan maatregelen gelanceerd om onze maatschappelijke partners te ondersteunen die door de prijsstijgingen in de problemen raken. Hierover is de raadsbrief “CPI-indexatie van de huurprijzen voor gemeentelijk huurders eenmalig terugbrengen tot kerninflatie” verzonden. Daarnaast heeft de gemeente als tegemoetkoming een aantal steunmaatregelen in het leven geroepen: 1.

Noodsteun voor maatschappelijke instellingen (3 miljoen euro per jaar voor 2023 t/m 2025). 2. Incidentele tegemoetkoming in de gestegen prijzen voor maatschappelijke instellingen (4,5 miljoen euro voor 2023). 3. Structurele generieke tegemoetkoming gestegen prijzen. De inzet van deze middelen is o.a. bedoeld voor stijgende kosten van buurt- en dorpshuizen (ca. 6 miljoen euro structureel). Hierover is de raadsbrief “Tegemoetkoming prijsstijgingen maatschappelijke partners” verzonden.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

10

Noodopvang oorlogsvluchtelingen Oekraïne In 2022 is de oorlog in Oekraïne uitgebroken en die duurt ook in 2023 nog voort. Velen zijn gevlucht voor de oorlog en opgevangen in de EU. In Utrecht werken MO-VGU-Ruimte samen aan het realiseren van opvang en verzorging van de vluchtelingen in het programma ‘Opvang Oekraïne’. Gemeente Utrecht heeft als doelstelling om 1.200 opvangplekken te realiseren. Daarvan is nu een groot deel gereed, maar gezien de tijdelijk aard van de meeste opvangplekken blijft het een constante zoektocht naar nieuwe locaties. Voor een deel is deze opvang nu gerealiseerd in eigen vastgoed, voor een deel in aangehuurd vastgoed en in tijdelijke huisvesting. Hoewel de doelstelling van 1.200 opvangplekken nog niet gehaald is, is er geen tekort. Het streven is om met de ontwikkeling van nieuwe plekken ongeveer gelijk te lopen met de behoefte. Er stromen nu mensen vanuit gastgezinnen door naar gemeentelijke opvang, op dit moment is er geen sprake van een wachtlijst. De gemeente Utrecht beschikt nu over ongeveer 1000 plekken en deze groeien door als dat nodig is. Ondanks het feit dat er op dit moment 1.450 Oekraïense vluchtelingen in Utrecht zijn, is er geen sprake van een tekort aan opvangplekken. Een deel van de vluchtelingen heeft zelf een plek geregeld of zijn ondergebracht in een gastgezin.

Netcongestie Tennet, de landelijke netbeheerder van onze elektriciteit, heeft begin 2022 netcongestie afgekondigd in Utrecht. In November 2022 is deze verbreed ook naar de afname, specifiek voor grootgebruikers wordt er geen toestemming meer gegeven om nieuwe aansluitingen in gebruik te nemen of bestaande aansluitingen te verzwaren. De aanvragen worden door Stedin op een wachtlijst gezet. Bij het grootste deel van het gemeentelijk vastgoed hebben we te maken met grootverbruik­ aansluitingen (een elektriciteitsaansluiting groter dan 3 x 80 ampère). Bestaand vastgoed ondervindt gelukkig geen significant negatieve effecten door de netwerkcongestie. Met het vastgoed dat we op het moment ontwikkelen lopen we echter wel een groot risico op vertraging. Dit geldt voor zowel nieuwbouw als voor de renovaties van bestaande panden. Uit een eerste inventarisatie blijkt dat er ongeveer 20 vastgoedprojecten zijn die we dit jaar voorbereiden op uitvoering. Het gaat vaak om projecten in grootschalige gebiedsontwikkelingen, bijvoorbeeld nieuwe scholen. Deze projecten komen op de wachtlijst van Stedin. Een andere mogelijkheid is dat we projecten terugbrengen naar de tekentafel. In beide situaties loopt het project vertraging op en bestaat het risico dat een pand niet tijdig opgeleverd kan worden.

Als een project terug moet naar de tekentafel, zoeken we naar haalbare alternatieven om het project met zo min mogelijk vertraging door te laten gaan. We verwachten dat geen enkele oplossing op korte termijn toepasbaar is op de brede projectenportefeuille. Het is in ieder geval reëel om rekening te houden met significante meerkosten door overmacht die niet ingecalculeerd zijn. Een alternatieve keuze is om een project te stoppen. Tot slot heeft netcongestie een negatief effect op twee andere opdrachten waarvoor uitvoerings­ programma’s via het gemeentelijk vastgoed ontworpen worden: 1) Utrecht Aardgasvrij en 2) de herijking van de versnellingsopgave. De technische haalbaarheid van deze opgaves staat onder druk. Stikstof In veel natuurgebieden slaat er meer stikstof neer dan de natuur aan kan en worden depositie­ waarden overschreven. Het kabinet stelt dat in 2030 74% van het stikstofgevoelig Natura 2000-areaal onder de kritische depositiewaarde moet zijn gebracht. Er is onderzocht hoe groot de stikstofbijdrage is van Utrechtse bouwproductie in Natura 2000 gebieden. De eerste resultaten laten zien dat veel Utrechtse bouwprojecten niet zorgen voor extra stikstofdepositie en daarom geen last krijgen van beperkende maatregelen. In de lopende projecten voor maatschappelijk vastgoed zijn we hier ook nog niet tegen aan gelopen.

We maken ons wel zorgen over toenemende regelgeving en strenger wordende normen en daarom houden we contact met de deskundigen binnen de gemeente Utrecht.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

11

Covid-19 crisis Gedurende de covidcrisis heeft de gemeente haar huurders ondersteund middels het verstrekken van huurkortingen tussen maart 2020 en juni 2022. In totaal is er voor ruim € 650.000 aan (voorlopige) huurkortingen verstrekt. Aan de raad is hierover op 14 september 2022 een uitgebreide brief gestuurd. Figuur 1 | Huurkortingen mrt 2020 -juni 2022

Voortgang Investeringsprojecten Mede door de gevolgen van de COVID-19 crisis zijn verschillende reguliere investeringsprojecten vertraagd. Hierover treft u in de bijlage 1 Voortgangsrapportage Nota Kapitaal Goederen een nadere toelichting aan.

2.2 Ontwikkelingen in wet- en regelgeving, jurisprudentie Omgevingswet & Besluit Bouwwerken Leefomgeving De invoering van de Omgevingswet wordt voor de vijfde keer uitgesteld. De Omgevingswet zal inwerking treden op 1 januari 2024. De nieuwe Omgevingswet bundelt en vereenvoudigt de regels voor ruimtelijke projecten. Waar men voor de komst van de Omgevingswet meerdere bronnen en wetten moest raadplegen, informeren en kon toetsen, is dit met de komst van 1 digitaal loket vereenvoudigd. Het moet makkelijker worden om op deze manier ruimtelijke projecten te starten. Uitspraak zaak Didam De Didam uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 heeft grote impact. De Hoge Raad oordeelt in de Didam uitspraak dat wanneer de gemeente grond of vastgoed verkoopt, zij alle potentiële kopers “gelijke kansen” moet bieden als er meerdere gegadigden (te verwachten) zijn. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel. De verplichting om gelijke kansen te bieden houdt in dat de gemeente alle potentieel geïnteresseerde partijen in de gelegenheid moet stellen om onder gelijke voorwaarden mee te dingen naar het te verkopen vastgoed, door middel van een openbare selectieprocedure. De Hoge Raad biedt één uitzondering: als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria mag worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde is.

In dat geval moet de gemeente haar voornemen tot verkoop, inclusief de motivering waarom zij denkt dat er op grond van de hiervoor bedoelde criteria maar één serieuze gegadigde is, tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken. Binnen de in de publicatie genoemde termijn kunnen derden zich melden. In navolging van deze uitspraak is in de lagere rechtspraak inmiddels geoordeeld dat de maatstaf uit het Didam arrest ook geldt voor huur en pacht.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

12

Binnen VGU is hier inmiddels een werkwijze voor opgesteld en wordt gevolg gegeven aan de maat­ staf zoals neergelegd in het HR Didam arrest. Dit vraagt wel een nieuwe manier van werken voor de Vastgoedorganisatie. Het toepassen van de uitspraak heeft relatief grote impact op de organisatie en de verhuurprocessen. Daarnaast is er op het gebied van huur nog veel onduidelijk en brengt dit beperkingen met zich mee ten aanzien van wijzigingen van overeenkomsten, toekennen van eerste rechten van huur en/of koop, etc. De ontwikkelingen in de jurisprudentie worden nauwlettend in de gaten gehouden en indien nodig wordt de werkwijze daarop aangepast. Wijziging Wet Markt en Overheid Er is een wetsvoorstel ingediend voor wijziging van de Wet Markt en Overheid. Met dit wetsvoorstel komt het tijdelijk karakter van de Wet Markt en Overheid te vervallen. De voorwaarden voor het gebruik van de uitzonderingen op basis van het algemeen belang (de algemeen belang besluiten) worden aangescherpt. Dit zal waarschijnlijk impact hebben voor de algemeen belang besluiten die toezien op het gebruik en verhuur van vastgoed. Gedacht werd dat de wetswijziging 1 juli 2023 in werking zou treden. Op dit moment ligt het voorstel nog voor besluitvorming in de Tweede Kamer en is onduidelijk of de wetswijziging dit jaar zal plaatsvinden.

Verplichting energielabel C kantoorruimte Per 1 januari 2023 is het voor kantoorruimte verplicht om minimaal energielabel C te hebben. Dit geldt ook voor de kantoorruimte in de vastgoedportefeuille van de gemeente. Alle kantoorpanden van de gemeente voldoen aan label C. De gemeente is hard op weg om verdere duurzaamheidsmaatregelen te realiseren. Verwacht wordt dat in 2030 een kantoorruimte minimaal energielabel A dient te hebben. Wet opvang asielzoekers Er is een nieuwe wet in de maak op basis waarvan er een wettelijke plicht tot opvang van asiel­ zoekers zal ontstaan. De gemeente spant zich hard in om opvanglocaties te realiseren. Gekeken wordt welk effect dit mogelijk gaat hebben, de verwachting is echter dat de invloed van deze wet op zichzelf beperkt zal zijn. Uiteraard blijft de daadwerkelijk opvang van asielzoekers en het realiseren van opvanglocaties een onverminderd grote uitdaging.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

13

3. Algemene ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedkaders Dit hoofdstuk gaat over ontwikkelingen in de programma’s in relatie tot de gemeentelijke vastgoedkaders zoals financiën, risicobeheer, onderhoud en verhuurbeleid. 3.1 Financieel overzicht vastgoedportefeuille Het vastgoed binnen de vier programma’s Utrechts Vastgoed, Sport en Samenleving, Bereikbaarheid en Onderwijs, wordt begroot en verantwoord in de administratie van de VGU. Hierbij wordt de gebruikelijke planning en control-cyclus van de gemeente gevolgd. Eigenaarslasten Onder de eigenaarslasten van de vier bovenstaande programma’s vallen de zakelijke lasten (OZB, rioolrecht, watersysteemheffing en verzekeringen), de kapitaallasten, de kosten voor het portefeuillemanagement en de kosten voor het onderhoud op de panden. Bij de baten gaat het voornamelijk om huurinkomsten. In bijlage 2 zijn de cijfers van de eigenaarslasten van de hierboven benoemde programma’s weergegeven. Het uitgangspunt bij dit overzicht is de Jaarstukken 2022. Bij het programma Onderwijs zijn de eigenaarslasten direct terug te vinden in de jaarstukken onder de desbetreffende subdoelstelling. Bij de andere programma’s is dit niet het geval omdat er ook andere (exploitatie)kosten en opbrengsten op de subdoelstellingen worden geadministreerd.

In bijlage 2 is voor deze programma’s een overzicht opgenomen waarin de aansluiting wordt gepresenteerd tussen de cijfers uit figuur 4 en de jaarstukken. De specifieke toelichting op de verschillen tussen de begroting en de realisatie is terug te vinden in de Jaarstukken 2022 bij de desbetreffende programma’s en subdoelstellingen. WOZ-waarde De totale WOZ-waarde van de gemeentelijke vastgoedportefeuille bedraagt ruim € 1,448 miljard euro. Dit is een stijging van 1,6% ten opzichte van vorig jaar. Veruit het grootste aandeel van de WOZ-waarde zit in het programma vastgoed, €661 miljoen. Daarna volgt het programma onderwijs €465 miljoen en het programma Samenleven en Sport € 177 miljoen.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

14

Figuur 2 | WOZ-waarde per programma

Weerstandsvermogen De in hoofdstuk 2 beschreven bouwkostenstijging is ook in 2023 het belangrijkste risico. Doordat de prijsontwikkeling nog steeds bovengemiddeld is, staan investeringskredieten onder druk en zien we ook bij lopende opdrachten dusdanige prijsstijgingen, dat het risico niet eenzijdig volledig bij opdrachtnemers neergelegd kan worden. Binnen het MPUV zal moeten worden geprioriteerd om te compenseren voor de verwachte prijsstijging van nog te starten projecten, daar waar deze niet uit een verhoging van de huur kunnen worden gedekt. Debiteuren Debiteurenbeheer is een belangrijk aspect voor een verhuurder. Er bestaat altijd een risico dat (gemeentelijke) debiteuren hun rekeningen niet (op tijd) betalen. In 2022 is gesignaleerd dat in de sportsector problematische betalingsachterstanden ontstonden. Na overleggen met een tweetal huurders is op basis van bedrijfseconomische gronden besloten om een deel van de huurachterstand kwijt te schelden. Bij het toekennen hiervan zijn vanuit juridisch perspectief het gelijkheidsbeginsel en het eventuele risico op staatssteun in acht genomen. Eind 2021 is een nieuw kader voor het omgaan met (dubieuze) debiteurenrisico opgesteld. Er wordt niet meer gekeken naar de ouderdom in de jaren van de vordering, omdat de ervaring leert dat er geen relatie is tussen oninbaarheid en ouderdom.

Voor de bepaling van de voorziening dubieuze debiteuren is gekeken naar de openstaande posten van eind 2022. Alle posten van openbare lichamen en subsidies worden hieruit verwijderd, omdat voor deze posten het risico op oninbaarheid nihil is. Ook de posten die als dubieus op de balans staan (posten die zijn overgedragen aan incassobureau, deurwaarder, of failliet zijn, of in behandeling zijn bij advocaat) worden hieruit gehaald. Deze posten hebben een hoger risico op oninbaarheid (inschatting kans op oninbaarheid 20%). Van de rest is uit het verleden gebleken dat bij VGU gemiddeld 1,9% oninbaar zal zijn. Voor VGU betekent dit dat voor de dubieuze posten € 2.762,02 in de voorziening wordt opgenomen en voor de overige debiteuren € 118.420,01.

3.2 Onderhoud In deze paragraaf rapporteren we over de onderhoudswerkzaamheden die we verrichten aan het gemeentelijke vastgoed. We lichten kort toe hoe we door middel van de Utrechtse Onderhoud Methodiek de (technische) kwaliteit van het vastgoed borgen en we presenteren het financiële resultaat van 2022.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

15

Kader: Utrechtse Onderhoud Methodiek Het onderhoud aan het vastgoed van de gemeente Utrecht wordt uitgevoerd volgens de Utrechtse Onderhoud Methodiek 2013 (UOM 2013) en de Kadernota Maatschappelijk Vastgoed: kader 8 Conditie gestuurd onderhoud volgens de NEN 2767. Door de UOM zijn we in staat om het vastgoed op een vooraf vastgesteld onderhoudsniveau te onderhouden. We maken onderscheid tussen dagelijks onderhoud (storingen & preventief onderhoud) en planmatig onderhoud. Het geplande onderhoud voor de komende jaren wordt geprognotiseerd in een Meerjarige Onderhoud Prognose (MJOP). Door middel van de genormeerde NEN 2767-systematiek wordt op een transparante wijze geprognotiseerd hoeveel middelen er nodig zijn om de portefeuille op minimaal onderhoudsniveau 3 te houden. Jaarplan 2022 Het vastgoed van de gemeente Utrecht is onderverdeeld in diverse programma’s. Deze programma’s zijn: 1. Utrechts Vastgoed 2. Sport en Samenleving 3. Bereikbaarheid 4. Onderwijs Programma Utrechts Vastgoed is hiervan het grootste programma, hierin zitten multifunctionele accommoda­ties, welzijn, zorg, cultuur, erfgoed, gemeentelijke huisvesting, veiligheid en overige panden. Voor het jaar 2022 geldt voor alle programma’s in grote lijnen dezelfde conclusie t.a.v. instandhouding onderhoud.

Planmatige bestede onderhoudskosten vallen wat lager uit ten opzichte van de prognoses opgenomen in het Jaarplan 2022. Het saldo is aan de voorziening planmatig onderhoud toegevoegd, in lijn met de bedoeling van deze voorziening. VGU heeft relatief hoge kosten voor het preventief en correctief onderhoud. Jaarplan 2023 In het jaarplan 2023 was voor het programma Utrechts Vastgoed planmatig onderhoud een forse stijging geprognotiseerd. De redenen hiervoor zijn het opvoeren van extra zorgplicht handelingen, de inflatie en de prijsstijgingen uit de markt. Vanwege de beperkte beschikbare middelen is een deel van dit onderhoud naar latere jaren verschoven. De noodzakelijke budgetten voor de zorgplicht (brandscans, reparaties t.a.v. de brandscans, NEN1010 en reparaties van de NEN1010) hebben we eveneens uitgesmeerd over meer jaren, waarbij het waarborgen van de veiligheid altijd voorop staat. Bij de knelpuntenlijst van de Voorjaarsnota 2023 hebben we aangegeven dat er voor de komende twee tot drie jaar voldoende budget is om het noodzakelijke onderhoud uit te kunnen voeren; structureel is er echter een probleem omdat daarna er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om te kunnen voldoen aan alle onderhoudsverplichtingen. Onderhoudswerkzaamheden worden daar waar mogelijk en voorgeschreven is duurzaam uitgevoerd.

De Erkende maatregelenlijst bevat de energiebesparende maatregelen die dit betreft. Vanaf 2024 is een bedrag van jaarlijks € 3,45 miljoen opgenomen in de onderhoudsbegroting. Dit bedrag wordt terugverdiend in de huur of in vergoedingen.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

16

Onderhoudsprogramma’s 2023-2032 Afgelopen jaar is er nog meer aandacht besteed aan het opvoeren van handelingen t.a.v. de zorg­ plicht. Daarnaast wordt er in 2023 een onderzoek door een extern bureau uitgevoerd t.a.v. de compliance zorgplicht om ervoor te zorgen dat we ook voldoen aan onze zorgplicht volgens wettelijke normen. Door dit inzicht in de staat van het onderhoud is het meerjarenbudget voor onderhoud naar verwachting onvoldoende. Op korte termijn wordt de oplossing gevonden in het temporiseren. Structureel is er onvoldoende budget voor het uitvoeren van planmatig onderhoud. Voor de overige programma’s, waar het jaarlijkse onderhoudsbudget aanzienlijk lager is dan bij het Utrechts Vastgoed, speelt deze problematiek niet of in mindere mate. Loden leidingen In 2022 zijn bij 126 van 194 mogelijke risico panden (bouwjaar < 1960) metingen uitgevoerd. Bij 60 panden bleek een verhoogd percentage lood aanwezig te zijn. Na het uitvoeren van een tweede meting blijkt dat bij 40 panden alsnog een verhoogde concentratie lood wordt gemeten. Eind 2022 is een start gemaakt met het bemonsteren van deze 40 panden volgens een andere meetmethodiek, de resultaten hebben we in Q1 2023 ontvangen. Volgens de in Nederland geldende meetmethode moeten alle tappunten bemonsterd worden, ook die nooit gebruikt worden.

Volgens een andere methodiek (Duitse methode) moeten alle tappunten eerste gespoeld voordat er bemonsterd wordt. Vervolgens worden de tappunten nogmaals bemonsterd, na minimaal 6 uur stilstand. Met deze laatste methode wordt een beter beeld gevormd van de kwaliteit van het drinkwater en de installatie. Afhankelijk van de uitslag van deze metingen wordt een vervolg actieplan opgesteld. Verwacht wordt dat medio april 2023 het actieplan gereed is, ondertussen zijn zes urgente panden in uitvoering of worden de werkzaamheden binnenkort gestart.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

17

4. Voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed In dit hoofdstuk staat sturing op het hoofddoel “voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed” centraal. We kijken terug op de resultaten van afgelopen jaar en blikken we op onderdelen vooruit. 4.1 Omvang, samentelling en spreiding De totale vastgoedportefeuille in beheer bij Vastgoedorganisatie Utrecht (VGU) is onderverdeeld in de programma’s Utrechts Vastgoed, Sport en Samenleving, Bereikbaarheid en Openbare Ruimte/ Stadsbedrijven. De onderwijspanden exclusief de MFA’s maken geen deel uit van dit MPUV. Figuur 5 & 6 geven een overzicht van aanbod en spreiding van alle gemeentelijke gebouwen en het bruto vloeroppervlak in de stad. Figuur 3 | Spreiding van gemeentelijk vastgoed in de stad

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

18

Figuur 4 | Spreiding van bruto vloeroppervlak per wijk van het gemeentelijk vastgoed

4.2 Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, aanbod en spreiding In de RSU2040 is de ambitie gesteld om gebalanceerd te groeien, waarbij gezond stedelijk leven centraal staat. De stad mag ontwikkelen met kwaliteit en met voorzieningen die meegroeien met het aantal inwoners. Een jaar geleden is geconstateerd dat de stad nog niet helemaal groeit met balans, en dat bijsturing noodzakelijk was. In het coalitieakkoord is daarom een pakket maatregelen opgenomen om de balans te herstellen. Dat pakket omvat extra investeringen in groen, in integrale projecten in de openbare ruimte, in maatschappelijke voorzieningen, zoals onderwijshuisvesting en sportaccommodaties, en in mobiliteit (met name fiets en ov). In de afgelopen twaalf maanden hebben externe ontwikkelingen nieuwe uitdagingen opgeleverd voor de ontwikkeling van de stad. Er heeft zich een grote omslag in de woningmarkt voorgedaan die nieuwbouw hindert, met overbelasting van het elektriciteitsnetwerk waardoor grootverbruikers geen aansluiting kunnen krijgen (“netcongestie”), en met allerhande tekorten op de arbeidsmarkt. Utrecht heeft in 2022 bovendien veel vluchtelingen uit de Oekraïne ontvangen. Mede daardoor zien we dat het aantal inwoners in 2022 sneller is toegenomen dan eerder was verwacht.

In financieel opzicht leidt de combinatie van ontwikkelingen van de afgelopen 12 maanden tot mee- en tegenvallers in de budgetten voor ruimtelijke investeringen. Door de hoger dan verwachte bevolkings­toename in 2022 is er sprake van een structurele meevaller in het financiële groeikader. Daar staat tegenover dat in de komende jaren nauwelijks tot geen extra inkomsten wordt verwacht uit woningbouw en gebiedsontwikkeling (grondexploitaties, kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen, erfpacht). In het structurele beeld (vanaf 2027) houden deze ontwikkelingen elkaar

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

19

ongeveer in evenwicht. In de tussenliggende jaren hebben we te maken met een incidenteel tekort. Dit incidentele tekort kan grotendeels worden opgevangen met incidentele meevallers. In de voorjaarsnota wordt een bijsturingsvoorstel opgenomen voor ruimtelijke investeringen. Met het bijsturingsvoorstel blijft werken aan groei in balans centraal staan door in te zetten op kwaliteit in de bestaande stad, op integrale projecten in de openbare ruimte, op groen en op duurzame mobiliteit. Ook wordt budget vrij gemaakt voor investeringen sportaccommodaties, onderwijshuisvesting en cultuur.

4.3 Verhuurbeleid, leegstand & tijdelijk beheer Verhuurbeleid In 2023 wordt de nieuwe Kadernota Maatschappelijk Vastgoed ter besluitvorming aan de gemeente­­ raad voorgelegd. In dit voorstel wordt het verhuurbeleid van de Kaderbrief Vastgoed 2017 geactuali­ seerd naar de laatste wet- en regelgeving. Het Ambitiedocument Maatschappelijke Meerwaarde, het nieuwe coalitieakkoord, ‘wonen voor aandacht groepen’ en de gewijzigde visie op het leegstands­ beheer worden daarbij opgenomen. In de kern wordt het verhuurbeleid niet aangepast: voor panden die een beleidsdoel dienen, wordt een kostprijs dekkende huur in rekening gebracht. Wanneer de kostprijs dekkende huur hoger is dan de markthuur, betaalt de huurder de lagere markthuur. Het beleidsveld dient het verschil tussen markt- en kostprijs dekkende huur vooraf te dekken. Huurders die geen beleidsdoel dienen, betalen een marktconforme huur. Er wordt in alle gevallen door de Vastgoedorganisatie geen subsidie of oneigenlijke staatsteun verstrekt via een lagere huurprijs. De wijze waarop een toekomstige huurders een kans krijgt om gemeentelijk vastgoed te huren is sinds het Didam-arrest verbeterd. Een overheidslichaam is volgens de Didam maatstaf gehouden om gelijke kansen te bieden zodra redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn.

Deze verplichting is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel, of wel het bieden van gelijke kansen. Via het Makelpunt worden door de gemeente openbare selectieprocedures georganiseerd waarbij het huisvesten van huurders met beleidsdoelen en maatschappelijke waarde creatie voor de buurt veelal de belangrijkste criteria zijn. In 2023 gaan wij verder met het opstellen van pandvisies en ontwikkeling van een afwegingskader waarin duidelijk wordt op welke wijze we bij herbestemming van panden tot een integrale afweging komen wat nieuwe passende functies zijn. Leegstandsbeheer Het leegstandsbeheer van de gemeente Utrecht heeft de aandacht, omdat de stad groeit en we aan deze groeiende vraag willen voldoen binnen onze beperkte ruimte. Om deze reden is ook leegstandsbeheer belangrijk, zodat we ons maatschappelijk vastgoed zo optimaal mogelijk inzetten. Een vastgoedportefeuille heeft altijd te maken met tijdelijk beheer. Een zekere mate van leegstand is nodig om de flexibiliteit te hebben om snel huisvesting mogelijk te maken.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

20

Er is sprake van leegstandsbeheer bij: • Frictieleegstand: het pand dient een beleidsdoel en zal weer worden ingezet voor een beleidsdoel, maar is in een bepaalde periode niet voor een doel ingevuld. • Strategisch bezit: Dit staat gekenmerkt als leegstand, maar het pand is leeg omdat het in afwachting is van gebiedsontwikkeling, sloop, verkoop of een bestemmingsplanwijziging. Utrecht heeft met circa 3,3 % in 2022 (peildatum 1-1-2023) relatief weinig leegstand. Er is een kleine vermindering van 0,45 % ten opzichte van het jaar ervoor. Figuur 5 | Contractstatus van alle huurobjecten van de gemeente Utrecht

Tijdelijk beheer Tijdens de raadsvergadering op 15 juli 2021 is de motie M290 ‘Divers leegstandsbeheer’ overgenomen. In deze motie werd opgeroepen om actiever met leegstandsbeheer om te gaan en daarbij te gaan werken met meerdere aanbieders van leegstandbeheer met verschillende profielen. Tevens werd gevraagd om voor de periode van maximaal 6 maanden leegstand het ‘klassieke leegstandsbeheer’ te voeren. In april 2023 loopt het huidige contract met onze leegstandsbeheerder Ad Hoc af. Dit is dan ook een natuurlijk moment voor een nieuwe werkwijze. In deze werkwijze willen we invulling geven aan de overgenomen motie en daarnaast werken aan de afspraak uit het Coalitieakkoord 2022 – 2026 om in 2023 een slag te maken naar meer maatschappelijk gericht leegstandsbeheer. We willen hiermee ons maatschappelijke vastgoed nog meer inzetten voor verschillende doelgroepen en initiatieven waarbij een integrale afweging plaats vindt. Om hieraan uitvoering te geven starten wij twee trajecten: • Een eerste traject om het contract voor het ‘klassieke leegstandsbeheer’ van 0 tot 6 maanden te vernieuwen en aan te besteden, zodat deze vanaf 1 april 2023 geëffectueerd kan worden. Dit ‘klassieke leegstandsbeheer’ beleggen we bij een externe partij omdat zij de expertise hebben om vastgoed voor een korte termijn met maatschappelijke functies te kunnen invullen.

Voor het klassiek leegstandsbeheer is in 2022 een nieuwe aanbesteding voorbereid die begin 2023 wordt uitgezet. • Een tweede traject om voor de periode van meer dan 6 maanden te komen tot actief tijdelijk beheer door middel van verhuur. Waarbij de keuze is tussen aanbesteden of in eigen beheer uit te voeren. Hiermee gaan wij werken aan een flexibele en/of buurtgerichte inzet van het vastgoed van de gemeente Utrecht. Voor dit traject stellen we een plan van aanpak op. Om de keuzes verder in kaart te brengen onderzoeken we de financiële, juridische en praktische consequenties van de verschillende vormen van actief maatschappelijk tijdelijk beheer van meer dan 6 maanden. Als eerste is reeds gestart met een grondige analyse van de huidige contracten (termijnen, gebruikers, kosten, opbrengsten). Hierna onderzoeken we de vormen van nieuw tijdelijk beheer. Mogelijke financiële consequenties worden in de vormen meegenomen en waar nodig overlegd.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

21

4.4 Voortgang programma Utrechts Vastgoed Hier beschrijven we het hoofddoel ‘voldoende en optimaal gespreid gemeentelijk vastgoed’ binnen het programma Utrechts Vastgoed. We kijken terug op de resultaten van afgelopen jaar per portefeuille. Multifunctionele accommodaties In Utrecht zijn enkele multifunctionele accommodaties (MFA’s) gebouwd. Het grootste aantal rond de millenniumwisseling. De multifunctionele accommodaties zijn bedoeld als een centrale plek in een buurt of wijk, waar de gebundelde voorzieningen samen meer maatschappelijke waarde creëren dan afzonderlijk van elkaar. De inhoudelijk voordelen van de MFA’s kwamen echter in de schaduw te staan van de complexe organisatorische vraagstukken die in de MFA’s speelden en soms nog spelen. Ondanks dat het bouwen en beheren van een MFA complex is, is het met een verdichtende stad onvermijdelijk dat er functies gezamenlijk onder een dak komen en vierkante meters multifunctioneel gebruikt worden. Daarbij zien we ook een maatschappelijke vraag naar meervoudig ruimtegebruik. De afgelopen jaren zijn er doorontwikkelingen ontstaan op de MFA’s, waar geleerd is van de beheer- en organisatievraagstukken die spelen in de bestaande MFA’s. De beheer- en organisatievorm die het best lijkt te functioneren, ligt dicht bij de vorm zoals die wordt gehanteerd voor de Utrechtse kindcentra die onderdeel vormen van het programma Onderwijs.

Figuur 6 | Spreiding MFA’s

De opgedane ervaring met de aanpak van de vier MFA’s in Leidsche Rijn, leert dat aandacht hiervoor noodzakelijk is en blijft. In de verschillende investeringsprojecten worden de beheer- en organisatievraagstukken gelijkwaardig aan het bouwproces ontwikkeld. Zo wordt aan de voorkant ingezet op heldere structuren en afspraken en het vastleggen hiervan vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden. De theorie is eenvoudig, de praktijk blijft complex. Des te belangrijker om de geleerde lessen uit de bestaande MFA’s toe te blijven passen. Juist om te waarborgen dat er in nieuwe situaties een duurzame en succesvolle samenwerking kan ontstaan, met meerwaarde voor onze stad, en de aandacht niet voortdurend hoeft te gaan naar beheer- en organisatievraagstukken. Inzet voor de komende jaren blijft dan ook het verbeteren van de structuren en afspraken in de bestaande MFA’s, en het implementeren van de geleerde lessen en ervaringen in andere samenwerkingsvormen binnen het maatschappelijk vastgoed.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

22

De financiële verantwoording van de renovatie van de vier MFA’s in Leidsche Rijn en Vleuten – De Meern wordt gerapporteerd via het programma Onderwijs (Voortgangsrapportage onderwijshuisvesting in het najaar 2023). Cultuur De portefeuille cultuur bestaat uit diverse panden die worden ingezet als theater, museum, poppodium, atelier/werkplaats of als kantoorruimte. Figuur 7 | Spreiding portefeuille Cultuur

Groei van de stad Door de groei van de stad is de verwachting dat de vraag naar culturele voorzieningen zal toenemen en daarmee de portefeuille Cultuur in aantal m2 zal toenemen. Hierbij wordt aangesloten bij de Cultuurnota 2021 – 2024 ‘Kunst kleurt de stad’. Met diverse subsidies stimuleert de gemeente een gevarieerd en vernieuwend cultuuraanbod voor iedereen, in alle Utrechtse wijken. Zo zetten we ons in voor een zoekvraag naar een jongerencultuurhuis in Leidsche Rijn/Vleuten de Meern. Ook is uit de nulmeting gebleken dat in Lunetten beperkt culturele voorzieningen aanwezig zijn. Daarom wordt er gekeken in de wijk Lunetten naar het huisvesten van een wijkcultuurhuis. Daarnaast is de behoefte aan een bovenregionale voorziening in de stad nog niet ingevuld. In 2023 zal hier een hoofdlijnenberaad over plaatsvinden. Ook dit kan consequenties hebben op de omvang van de portefeuille cultuur. Als laatst wordt er concreet onderzocht of er aanvullende broedplaatsen gerealiseerd kunnen worden, deels permanent en deels tijdelijk. De verwachting is daarom dat er binnen de portefeuille cultuur veel dynamiek zal zijn de aankomende jaren. Beleid Culturele Zaken Het beleidsveld heeft haar ambities en wensen vanuit de cultuurnota ‘Kunst kleurt de stad’ vertaald naar de uitvoeringsnota cultureel en creatief vastgoed.

Dit is een kader waarin de vraag naar culturele meters nu, voor de middellange en lange termijn worden geconcretiseerd en benoemd. In dit kader worden tevens benoemd voor welke onderwerpen verdere uitwerking nodig is. De inzichten vanuit de nulmeting zijn hierin meegenomen, denk onder andere aan spreiding van culturele voorzieningen over de stad. Het college heeft deze uitvoeringsnota in het najaar van 2021 vastgesteld. Hieruit voortvloeiend heeft de gemeente met het broedplaatsennetwerk begin 2022 een convenant gesloten. Daarin hebben we een inspanningsverplichting afgesproken, om gezamenlijk te

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

23

onderzoeken hoeveel (betaalbare) vierkante meters waar en op welke wijze in de stad gerealiseerd kunnen worden. In 2022 zijn deze onderzoeken opgestart en de voortgang hiervan is met de raad gedeeld via de Raadsbrief Voortgang uitvoeringsnota cultureel en creatief vastgoed Utrecht – iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) d.d. 22 november 2022. Daarnaast is in het eerste kwartaal van 2023 de nachtvisie vastgesteld. In deze visie wordt ook aangegeven dat het gebrek aan ruimte in de stad één van de knelpunten is voor een levendige nachtcultuur. Er wordt in 2023 voor drie gemeentelijke panden onderzocht in hoeverre hier nachtcultuur mogelijk is. In 2025 komt er een nieuwe cultuurnota. De uitgangspunten hiervan worden ook in de Voorjaarsnota (VJN) 2023 vastgesteld. Op het moment dat een instelling geen subsidie meer ontvangt in de nieuwe cultuurnota en wel gemeentelijk vastgoed huurt, zal dit consequenties hebben voor vastgoed. In de aanloop naar de nieuwe cultuurnota zal er samen met Culturele Zaken bekeken worden of dit aan de orde komt en hoe we op tijd nieuwe huurders zoeken, zodat leegstand wordt voorkomen. Meerjaren Strategisch Programma Cultuur Voor de portefeuille Cultuur is in nauwe samenwerking met het beleidsveld een Meerjaren Strategisch Programma (MSP) in ontwikkeling.

De basis hiervan is een nulmeting van de portefeuille met als doel te komen tot een visie waar beleid, vraag & aanbod, nieuwe ontwikkelingen en financiën worden samengebracht. Zodoende kunnen de ambities van het College van Burgemeester & Wethouders worden vertaald naar een actueel en toekomstbestendig portefeuillemanagement. De reeds uitgevoerde nulmeting, inclusief een klanttevredenheidsonderzoek, heeft in 2020 plaatsgevonden. In 2022 is de meerjaren programmering voor het cultureel vastgoed grotendeels gereed gemaakt. In 2023 zal de vertaalslag worden gemaakt naar de financiële consequenties. Dit vormt de basis voor de NKG vanaf 2024 en verder. Voor onderliggend MPUV heeft de huidige programmering van het MSP als basis gediend. Dit heeft ertoe geleidt dat een aantal investeringsprojecten die geprognotiseerd stonden in de NKG voor 2019 nu later in de tijd zijn geprogrammeerd en er prioriteit wordt gegeven aan andere projecten. De toelichting per project staat omschreven in hoofdstuk 7. Hierbij is ook speciaal aandacht voor de projecten die in het coalitieakkoord zijn genoemd, namelijk Domplein 4-5 en Magazijn De Zon. Erfgoed De portefeuille Erfgoed omvat objecten en terreinen, die beschermd zijn als monument, of waarvan op enige wijze is aangegeven dat ze van cultuurhistorisch belang zijn of daar een samenhang mee hebben.

Het gaat om gebouwen en terreinen die de stad van oudsher in bezit heeft, om eigendom dat is verworven voor eigen gebruik vanwege het belang voor de stedelijke samenleving (Amelisweerd/ Rhijnauwen) of vanwege het belang van die objecten op zichzelf (o.a. torens en forten). Het behoud van dit bezit is van grote betekenis voor de stad en het bezit ervan dient een stedelijk belang.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

24

Figuur 8 | Spreiding portefeuille Erfgoed

Alle monumenten vragen onderhoud, waar bij een aantal geen kostprijs dekkende huur tegenover staat. Een voorbeeld hiervan zijn de torens. Een deel van het erfgoed zit in andere portefeuilles, omdat het daar functioneel in thuis hoort. Zoals onder andere de Stadsschouwburg in de portefeuille Cultuur en het Stadhuis in de portefeuille Eigen huisvesting en daarnaast diverse onderwijspanden. Meerjaren Strategisch Programma Erfgoed Ook voor de portefeuille Erfgoed is, in nauwe samenwerking met het beleidsveld, een nulmeting uitgevoerd. Deze portefeuille bevat monumenten die in eigendom zijn van de gemeente en geen ander beleidsdoel dienen. De portefeuille heeft een omvang van 196 objecten waarvan 103 rijks­monumenten en 8 gemeentelijke monumenten, verdeeld over 6 categorieën: 1. Forten 2. Torens 3. Landgoederen 4. Werfkelders 5. Steedes, dierenweides & educatieve tuinen 6. Overig De portefeuille Erfgoed vervult een speciale rol binnen het gemeentelijk vastgoed. Een groot deel van de objecten in deze portefeuille genereert geen of onvoldoende huur om de kosten te dekken, ondanks dat zij wel een grote betekenis vervullen voor de stad, ze zijn de identiteit van de stad. De conclusies en aanbevelingen uit de nulmeting vormen samen met de Erfgoednota ‘Utrechts erfgoed verbindt mensen en tijden’ een fundament voor het Meerjaren Strategisch Programma (MSP) Erfgoed, dat wordt opgesteld.

Als onderdeel van het MSP wordt een financiële meerjaren strategie uitgewerkt met een overzicht van subsidieregelingen, ten behoeve van de instandhouding, verduurzaming en initiatieven om het erfgoed beter beleefbaar te maken. Met het MSP ontstaat inzicht om tot een goede planning te komen en mogelijke kansen voor ontwikkeling te benutten en zo maatschappelijke waarde te creëren. Op dit moment is er een overzicht van alle thema’s waarop een pand of object kan worden getoetst, bijvoorbeeld toegankelijkheid, beleefbaarheid van de monumentale waarden en verhuurcontracten. Dit overzicht wordt vertaald naar een programmering op korte termijn, middellange termijn en lange termijn.

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2023

25

Forten Sinds het einde van de vorige eeuw is de gemeente Utrecht de eigenaar van acht rijks monumentale forten behorend tot de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW), zijnde Fort aan de Klop, Fort de Gagel, Fort Blauwkapel, Fort De Bilt (noordzijde) en de Vier Lunetten. De NHW is een ‘Nationaal Landschap’ en het grootste rijksmonument. Sinds 2021 is de NHW aangewezen als Werelderfgoed en samen met de Stelling van Amsterdam vormen ze de ‘Hollandse Waterlinies’. De aanwijzing als werelderfgoed is belangrijk voor het bewaren en ontwikkelen van de forten en voor het toerisme. Afgelopen jaren is door de gemeente met financiële bijdragen van Rijk en Provincie een grote inspanning geleverd om invulling te geven aan het in 1997 door de raad vastgestelde programma “Van Geheim naar Publiek Domein”. De forten werden gerestaureerd en kregen een nieuwe bestemming en werden hiermee meer toegankelijk gemaakt voor het grote publiek. Fort de Gagel is het laatste fort dat nog her ontwikkeld is vanuit dit programma. Dit fort is eind 2022 opgeleverd en nu toegankelijk voor publiek. Daarnaast is in 2022 gestart met de uitvoering van de restauratie van de bekledingsmuren en kazematten van de Vier Lunetten. Parallel daaraan wordt momenteel onderzocht hoe deze vier forten meer toegankelijk en beleefbaar kunnen worden gemaakt voor een breed publiek.