Meerjaren Perspectief Ruimte 2026

Meerjaren Perspectief Ruimte 2026

MPR 2026

1

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Inhoudsopgave

1. Inleiding

2. Ruimtelijke koers

3. Doelstellingen

4. Ruimtelijke ontwikkelingen per gebied

5. Grondexploitaties

We beschrijven de doelen van het MPR en geven aan wat de relatie is tussen het MPR en de P&C-cyclus.

In de ruimtelijke koers geven we aan hoe we ervoor staan en welke keuzes we maken.

Per doelstelling kijken we naar de opgave tot 2040, geven we de actuele ontwikkelingen weer en geven we inzicht in de ruimtelijke programmering.

Per gebied kijken we naar de opgave tot 2040, geven we de actuele ontwikkelingen weer en geven we inzicht in de gebiedsontwikkelingen en de ruimtelijke investeringen per gebied.

We rapporteren over de actualisatie van grondexploitaties.

Pijl naar rechts, deze pijl linkt naar het betreffende hoofdstuk

Pijl naar rechts, deze pijl linkt naar het betreffende hoofdstuk

MPR 2026

2

Inleiding Inleiding

MPR 2026

3

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Inleiding De doelen van het MPR

Ieder jaar maken wij in het MPR de balans op waar wij staan ten

Het MPR is het uitvoeringsprogramma voor Duurzame mobiliteit,

Utrecht heeft haar ruimtelijke koers t/m 2040 vastgelegd in de

opzichte van onze koers. We bouwen aan een gezonde stad voor al

Openbare ruimte, klimaat en groen, Cultuur, Sport en Welzijn, reserve

Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU2040) en de oplegger bij de

onze bewoners nu en in de toekomst. Tegelijkertijd kunnen we niet op

betaalbaar wonen en de reserve ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. In

RSU. Het Meerjarenperspectief Ruimte (MPR) is het monitoring en

elke plek en op elk moment alle ambities en doelstellingen realiseren.

het hoofdstuk Grondexploitaties lichten wij de in de jaarstukken

uitvoeringsprogramma van de RSU. In het MPR laten we jaarlijks de

verantwoorde actuele resultaten per grondexploitatie, de actuele risico-

voortgang van de uitvoering van de ambities uit de RSU2040 zien. In

Integraal programmeren

en scenarioanalyses en de doorwerking daarvan op de reserve

het MPR komen de verschillende ruimtelijke doelstellingen samen. Per

Door de ontwikkelingen vanuit de gebieden, de verschillende

Grondexploitatie toe.

doelstelling geven we aan hoe ver we daarmee zijn en wat onze

doelstellingen en monitoring te combineren, kunnen we beter

concrete plannen voor de komende jaren zijn. Ook biedt het MPR

onderbouwd toekomstige investeringen programmeren en keuzes

inzicht in relevante financiële ontwikkelingen. Zo laten we zien hoeveel

maken. Dit doen wij integraal en in samenhang. 'In

geld ingezet kan worden voor het bereiken van onze ruimtelijke

samenhang' betekent gezamenlijk programmeren met de verschillende

doelstellingen. Daartoe bieden we actueel inzicht in de ontwikkeling

doelstellingen van Openbare ruimte, klimaat en groen, Duurzame

van de parkeerinkomsten, de inkomsten uit woningbouw en

mobiliteit, Maatschappelijke voorzieningen, Gebiedsontwikkelingen,

gebiedsontwikkeling en geven we inzicht in de bijbehorende reserves

Water en riolering en Beheer openbare ruimte en waar mogelijk werk

en voorzieningen.

met werk maken.

MPR als instrument voor stedelijke sturing ruimtelijke domein

Relatie MPR en de Begrotingscyclus

In de oplegger bij de RSU zijn “Groei in balans” en “Kwaliteit en

Met de Voorjaarsnota actualiseren we het financiële beeld en leggen

leefbaarheid van de stad leidend in de ontwikkeling van de bestaande

we op basis van integrale afweging wijzigingen van financiële kaders

en groeiende stad” opgenomen als extra uitgangspunten in de

ter besluitvorming voor. Besluitvorming in de begrotingscyclus

RSU2040. Bij de groei van de stad gaat het niet alleen om de groei van

(Voorjaarsnota, Programmabegroting, Bestuursrapportages) over de

het aantal woningen en arbeidsplaatsen. Het gaat ook om

ruimtelijke doelstellingen vindt plaats op basis van het MPR. In een

noodzakelijke groei van bijvoorbeeld groen, duurzame mobiliteit en

regulier jaar wordt het MPR gelijktijdig met de Voorjaarsnota aan de

maatschappelijke voorzieningen. In de oplegger is, in lijn met het

raad voorgelegd. Vanwege de verkiezingen die 18 maart 2026 hebben

coalitieakkoord, het tegengaan van ongelijkheid in de stad als

plaatsgevonden, is dit jaar het MPR 2026 als meelopend stuk aan de

uitgangspunt opgenomen.

raad voorgelegd bij de Eerste Bestuursrapportage.

MPR 2026

4

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Overzicht Bijlagen MPR Leeswijzer Het MPR is opgedeeld in vier onderdelen: • De Ruimtelijke koers • Doelstellingen • Ruimtelijke ontwikkelingen per gebied • Grondexploitaties We gaan eerst in op de hoofdlijn van de ruimtelijke koers en de keuzes die we maken. Daarna gaan we per doelstelling en gebied in op de stand van zaken in relatie tot de doelen uit de RSU en op de programmering van de ruimtelijke investeringen. In hoofdstuk 5 gaan we in op de stand van zaken van de grondexploitaties.

-

Projectenlijst woningbouwprojecten 100+ Overzicht Sociale huurprojecten en Middenhuurprojecten 6e tranche maatregelen op gang houden woningbouw Programmering Meerjaren Perspectief Ruimte (geheime bijlage) Overzicht voorstellen betaalbaar wonen (geheime bijlage) Mandaat mer-beoordelingsbeslissing 2025 Gegevens grondexploitatieprojecten Gemeente Utrecht (geheime bijlage)

Projecten op de kaart In dit MPR hebben we per gebied de ruimtelijke investeringen uit het MPR op de kaart weergegeven (zie hoofdstuk gebieden). Daarnaast zijn via de website alle bouwprojecten op de kaart weergegeven.

MPR 2026

5

Ruimtelijke koers

MPR 2026

6

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Hoofdlijn Ruimtelijke koers MPR in verkiezingsjaar Op woensdag 18 maart 2026 waren de verkiezingen. Hiermee is het MPR 2026 het laatste MPR verbonden aan het coalitieakkoord 20222026. Vanwege deze overgangsperiode naar een nieuwe raad, een nieuw coalitieakkoord en een nieuw college van burgemeester en wethouders, is het MPR 2026 beleidsarm. Er worden geen nieuwe investeringsvoorstellen gedaan, met uitzondering van nieuwe projecten betaalbaar wonen en enkele voorbereidingskredieten verbonden aan gebiedsontwikkelingen. Wel worden de verschillende investeringsprogrammeringen geactualiseerd en stellen we in dit MPR voor een aantal onvermijdelijke knelpunten op lopende projecten op te lossen. Onzekere tijden We staan in Nederland voor grote opgaven op het gebied van verstedelijking, energie, wonen, leefomgeving, economische transities en klimaat. Macro-economische ontwikkelingen zijn onlosmakelijk verbonden met de (on)mogelijkheden die wij als stad hebben om koers te houden. Ook hebben de geopolitieke ontwikkelingen impact op nationaal-, regionaal- en lokaal niveau. De onrust op de wereldmarkt houdt aan. De oorlog in Oekraïne heeft nog steeds een grote impact, terwijl de oorlog in het Midden-Oosten verder is geëscaleerd. Op het moment van schrijven zijn olie- en energieprijzen fors gestegen. Dit zorgt voor kostenstijgingen en onzekerheid in de financiële markten.

Dit heeft effect op bijvoorbeeld rentestanden en de inflatie. Op landelijk niveau is het coalitieakkoord op 30 januari 2026 gepresenteerd en zal de komende periode steeds duidelijker worden wat dit betekent op regionaal- en lokaal niveau.​ Wel is zeker dat de eerdere kortingen op het gemeentefonds niet worden hersteld door het nieuwe kabinet dat in februari 2026 is aangetreden. Ook in dit MPR staan de hoofddoelen wonen, klimaat en

kansengelijkheid centraal. We zien dat de druk op de woningmarkt continu hoog blijft. Met name voor kwetsbare doelgroepen is dit probleem urgent; er zijn onvoldoende woningen beschikbaar. Het tegengaan van kansenongelijkheid in onze stad is belangrijk om de groeiende kloof in de maatschappij te dichten. De inzet op klimaat en de noodzaak om ons voor te bereiden op klimaatverandering zijn essentieel voor een gezonde groei van onze stad. In de huidige marktomstandigheden blijft het uitdagend om in nieuwe plannen voldoende sociale- en middeldure huur woningen te programmeren. Met de Utrechtse Aanpak en met behulp van overheidssubsidies slagen wij erin om woningbouwprojecten toch door te laten gaan. Ook het realiseren van een (betaalbaar) werkprogramma staat onder druk. Voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen zitten de uitdagingen in het waarborgen van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van passende voorzieningen voor een diversiteit aan doelgroepen. Ondanks de onzekere tijden laten we ons niet afleiden van datgene waar het echt om gaat: de huidige en toekomstige inwoners en ondernemers van Utrecht. Voor hen werken we samen met alle collega's iedere dag aan een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad. Groei in balans​ In het MPR staan ruimtelijke investeringen centraal.

Met ons investeringsprogramma dragen we bij aan “groei in balans”, inclusief de collegeprioriteiten voor klimaat, wonen en kansengelijkheid. De basis voor het ruimtelijke investeringsprogramma is de RSU2040. Die laat zien op welke wijze we verschillende ambities voor ontwikkeling van de stad met elkaar combineren. De “Utrechtse barcode” staat daarin centraal. Deze toont aan dat een groeiende stad niet alleen behoefte

heeft aan meer woningen, maar ook aan extra werkplekken, groen, maatschappelijke voorzieningen, mobiliteitsmaatregelen en energieinfrastructuur. Groei in balans staat gezien de onzekere tijden en schaarste onder druk, en toch doen we er alles aan dit zoveel mogelijk te bereiken. Grip op investeringen De gemeente Utrecht heeft grote investeringsambities en beperkte middelen om deze te realiseren, terwijl veranderingen in de wereld om ons heen voortdurend voor nieuwe uitdagingen zorgen. Deze situatie vraagt om zorgvuldige sturing, met aandacht voor planningsoptimisme, betaalbaarheid, financierbaarheid én uitvoerbaarheid van investeringsopgaven. Daar horen goed ontwikkelde sturingsinstrumenten bij, die raad, college en ambtelijke organisatie in staat stellen met inzicht en overzicht bij te sturen op de korte, middellange en lange termijn. Onderdeel hiervan is de programmering en bekostiging van uitbreidingsinvesteringen die verband houden met de groei van de stad, waaronder maatschappelijke voorzieningen. We willen de ruimtelijke investeringen meer in samenhang en verder vooruit programmeren, door een meerjarige doorkijk op te nemen die tien jaar vooruit kijkt. Bovendien is het streven om vanaf de Voorjaarsnota 2027 te gaan werken met spelregels voor overprogrammering.

​Doordat wij bijna geen nieuwe investeringen programmeren in dit MPR, leggen wij in 2026 de focus op uitvoering van reeds geplande investeringen. Dit jaar wordt gestart met de uitwerking van een methode om jaarlijks te toetsen of voorgestelde toevoegingen aan de investeringsprogrammering uitvoerbaar zijn, met inachtneming van beschikbare capaciteit en reeds geplande werkzaamheden.

MPR 2026

7

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Hoofdlijn Ruimtelijke koers Dit is onlosmakelijk verbonden met realistisch plannen en reëel ramen. In voorbereiding hierop, zijn dit MPR alle investeringen op eindwaarde geraamd. Alle verbeteringen vanuit de nieuwe investeringsstrategie zullen hun weerslag vinden in toekomstige MPR’s. Woningmarkt trekt aan​ Mede dankzij de Utrechtse Aanpak, waarmee we maatregelen hebben genomen om de woningbouw op gang te houden, zien we een herstel in het aantal woningen dat we in aanbouw kunnen nemen. We verwachten de komende jaren jaarlijks circa 3.000 woningen in aanbouw te kunnen nemen. In 2025 zijn er 4.195 woningen in aanbouw genomen. Tegelijkertijd zien we verschillende risico’s - zoals netcongestie - urgenter worden en staan business cases nog steeds onder druk. De 6e tranche van de Utrechtse aanpak loopt mee met het MPR 2026, hiermee nemen we gerichte maatregelen om de woningbouw op gang te houden. Werkwijze programmering In het MPR kijken we naar het huidige jaar en vier jaar vooruit en we voegen jaarlijks een nieuwe jaarschijf (nu 2030) toe aan de investeringsprogrammeringen. Een deel van deze investeringen wordt gedekt vanuit gelden van derden (met name subsidies). Met het beschikbare meerjarige investeringsbudget programmeren we projecten over de jaarschijven. We maken onderscheid tussen knelpunten en aanvullende noodzakelijke investeringen.

Een knelpunt betekent extra kosten bij een lopend project, die niet kunnen worden opgevangen binnen het bestaande projectbudget. Een knelpunt niet programmeren, houdt in dat we een project niet kunnen voortzetten. Aanvullende noodzakelijke investeringen zijn investeringen waarvan we het noodzakelijk vinden dat deze plaatsvinden. ​Dit MPR 2026 is beleidsarm en bevat geen nieuwe noodzakelijke investeringen, met uitzondering van projecten verbonden aan de reserve betaalbaar wonen (6e tranche Utrechtse Aanpak). Ook is het voorstel enkele

voorbereidingskredieten voor gebiedsontwikkelingen te verlenen. Netcongestie Op 21 april 2026 is een aansluitstop afgekondigd voor de provincie Utrecht voor nieuwe aansluitingen. Dit betekent dat een deel van de nieuwbouwprojecten niet zonder noodmaatregelen aangesloten kan worden. In de raadsbief impactanalyse aansluitstop staat meer informatie over de huidige situatie inclusief de impactanalyse netcongestie. Ten tijden van het opstellen van dit MPR is nog niet volledig in beeld wat de gevolgen zijn van de aangekondigde aansluitstop. Per plan onderzoeken we wat de mogelijke oplossingen zijn. Netcongestie heeft een negatieve impact op de ontwikkeling van de stad en ons investeringsklimaat. De onvoorspelbaarheid van deze belangrijke randvoorwaarde voor de groei van onze stad maakt dat we ruim in moeten zetten op alle mogelijkheden die we tot onze beschikking hebben. Vertraging als gevolg van netcongestie leidt tot een vertraging in woningen die in aanbouw worden genomen, inclusief een financieel risico in de projecten waar de gemeente op dit moment actief mee bezig is (grondexploitaties, anterieure projecten en projecten met Rijkssubsidies). Mitigerende maatregelen leveren geen sluitende oplossing. Naast maatregelen die wij zelf treffen, is vooral urgent en daadkrachtig ingrijpen nodig door Rijksoverheid en netbeheerders om vertraging van de bouwproductie te verminderen.

Financiële ontwikkelingen De ruimtelijke investeringen betalen we vanuit verschillende dekkingsbronnen: • Het investeringsdeel van het groeikader​; • De parkeerinkomsten​; • Inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling​; • Middelen voor projecten van Duurzame mobiliteit en Openbare ruimte, klimaat en groen;

Investeringsdeel van het groeikader Bij de Voorjaarsnota 2025 is besloten dat de groei-investeringen een zelfstandig onderdeel worden van de integrale afweging bij de Voorjaarsnota. Voorheen werden uitbreidingsinvesteringen Cultuur, Sport en Welzijn gedekt vanuit het investeringsdeel van het groeikader, inclusief knelpunten in de lopende programmering. Daarom zijn de knelpunten vanuit de actualisatie van deze investeringen opgelost bij de Voorjaarsnota 2026. Parkeerinkomsten​ De herijking van de parkeerinkomsten laat tegenvallers zien, die voor een groot deel kunnen worden opgelost door middelen te onttrekken aan de parkeerreserve. Twee resterende knelpunten (garage- en straatparkeren) zijn opgelost in de Voorjaarsnota 2026. Inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling We houden nu geen rekening met extra inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling die nu ingezet kunnen worden voor nieuwe investeringen. Dat kan komende jaren veranderen. Behalve met specifieke subsidies, bevordert de rijksoverheid woningbouw ook met de Realisatiestimulans. Met deze regeling ontvangen gemeenten een vaste bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw start in de periode 2025 tot en met 2029. In de loop van 2026 verwachten we hieruit voor het eerst inkomsten te ontvangen.

Er wordt geen bijdrage toegekend voor woningen die reeds een andere subsidie van het ministerie van VRO hebben ontvangen. Een ander aandachtspunt is dat voor twee gebieden (Groot-Merwede en Overvecht) geldt dat via bestuurlijke afspraken de te ontvangen realisatiestimulans reeds is bestemd voor investeringen in die gebieden. Als er daarna nog middelen overblijven, zouden we deze vanaf volgend jaar kunnen betrekken bij de integrale afweging over de gemeentelijke investeringsstrategie. MPR 2026

8

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Hoofdlijn Ruimtelijke koers ​De actualisatie van onze 14 actieve grondexploitaties laat zien dat het overall risicoprofiel is toegenomen en toont per 1 januari 2026 op hoofdlijnen een lichte verslechtering. De reserve grondexploitaties heeft een licht positief meerjarig beeld van 2,45 miljoen euro in jaarsnede 2030. We zien dat de budgetten voor specifieke civieltechnische kostenramingen onder druk staan en dat inpassingsen bijsturingsmaatregelen nodig zijn. De onzekerheid in de wereldmarkt houdt aan. Netcongestie heeft invloed op de fasering, contractvorming en uitgifte, vooral in projecten die zich in de voorbereidingsfase bevinden. Het risicoprofiel is toegenomen doordat de omvang van de verwachte opbrengsten en kosten in de lopende grondexploitaties zijn toegenomen. De benodigde risicoreservering binnen de reserve grondexploitaties neemt daarom toe met €2,7 miljoen. Vanuit onze grondexploitaties vindt jaarlijks een structurele afdracht plaats aan de algemene middelen. Bestaande winstgevende grondexploitaties lopen af en er worden geen nieuwe winstgevende grondexploitaties verwacht. Daarom is deze afdracht vanaf 2030 niet meer mogelijk: dit knelpunt is opgelost in de Voorjaarsnota 2026.

Duurzame mobiliteit en Openbare ruimte, klimaat en groen De middelen voor projecten van Duurzame mobiliteit en Openbare ruimte, klimaat en groen worden ingezet voor de programmering van investeringen in deze domeinen. Ieder jaar wordt een nieuwe jaarschijf toegevoegd. De middelen in de nieuwe jaarschijf zijn noodzakelijk om eerder geprogrammeerde projecten voort te zetten en knelpunten op te lossen. Voor Openbare ruimte, klimaat en groen is het voorstel om drie knelpunten op te lossen in het Meerjarengroenprogramma, worden ontvangen subsidies verwerkt en wordt voorgesteld bij de Eerste Bestuursrapportage twee kredieten voor lopende projecten te autoriseren. Ook actualiseren we de investeringsprogrammering Spelen, Sporten en Bewegen. Bij Duurzame mobiliteit is het voorstel knelpunten op te lossen bij acht projecten voor een bedrag van 17,84 miljoen euro, en voor enkele onderdelen de inzet van geprogrammeerde middelen te wijzigen.

Voorbeeld van systematiek Grip op investeringen: Merwedelijn De voorgenomen investering in de Merwedelijn laat zien hoe de huidige werkwijze van het MPR zich verhoudt tot de verbetervoorstellen van Grip op investeringen. Het MPR is conform de Utrechtse Standaard een Uitvoeringsprogramma en vertaalt de ambities in de RSU naar concrete projecten die we willen realiseren. Momenteel kijken we – analoog aan de Voorjaarsnota en Begroting naar welke investeringen we doen in het huidige jaar en de komende vier jaar. Voor de ruimtelijke investeringen in het MPR 2026 is dit tot en met 2030. Alleen voor de grondexploitaties kijken we verder vooruit. Er is geen overzicht in het MPR van voorgenomen investeringen na 2030, ook niet in die gevallen waar we wel al voorbereidings- of plankosten maken voor die investeringen. De voorgenomen investering in de Merwedelijn valt qua verwacht investeringsbesluit en verwachte uitvoering buiten de tijdshorizon van het MPR 2026 en is daarom nu niet opgenomen in de investeringslijsten. Tegelijkertijd kan het onverstandig zijn om een dergelijke omvangrijke toekomstige investering niet mee te nemen in onze afwegingen nu: de investering zal naar verwachting namelijk een groot beslag leggen op de inzet van onze middelen na 2030.

Eén van de verbeteringen van Grip op investeringen is om in de toekomst duidelijker inzicht te geven in alle investeringsopgaven, de fasering en de prioritering, inclusief de financiële doorvertaling op de langere termijn. De investeringsplanning die in de raadsbrief over Grip op investeringen is aangekondigd, zal een doorkijk geven voor de komende tien jaar. In een volgend MPR is daarom te verwachten dat de Merwedelijn wel als voorgenomen investering is terug te vinden in die tienjarige investeringsplanning. In de tussentijd hebben wij ervoor gekozen alvast jaarlijks te sparen voor de voorgenomen investering in de Merwedelijn. Dit is opgenomen in het MPR.

MPR 2026

9

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Barcode als instrument voor ruimtelijke planning De Utrechtse Barcode en afwegingen in ruimtelijke plannen De Barcode is ontwikkeld als een stedelijke hulpmiddel bij de RSU 2040 om te sturen op groei in balans, door de ruimteclaim van verschillende functies in beeld te brengen. De stad groeit, en dit vraagt voldoende voorzieningen, groen en andere benodigde functies. De gestelde ambities in de RSU 2040 zijn hoog. We proberen zoveel mogelijk van onze ambities te realiseren bij het ontwikkelen van onze stad, maar de beschikbare middelen, capaciteit en ruimte zijn beperkt. Daarom moeten we voortdurend afwegingen maken, zowel binnen projecten, tussen gebieden als op stedelijk niveau. Niet alle ambities kunnen een plek krijgen. Daarom kijken we naar wat er nodig is op een plek, welke voorzieningen er al aanwezig zijn en welke tekorten er zijn. Zo moeten onze gebiedsontwikkelingen en ruimtelijke investeringen leiden tot een fijne stad waarin mensen prettig kunnen wonen, werken en verblijven. Barcode als hulpmiddel De Barcode is niet bedoeld als blauwdruk in projecten maar als hulpmiddel om het gesprek te voeren over welke functies we nodig hebben bij het toevoegen van woningen (zie ook Barcode animatie ). Het gaat dus om het totaal van projecten die samen moeten bijdragen aan groei in balans.

Het ontwikkelen van de stad gaat niet alleen over de optelling van ambities of een mathematische berekening van wat we realiseren. Het gaat vooral over het toevoegen van kwaliteit en het ontwikkelen van plekken waar mensen op een prettige manier kunnen wonen, werken en recreëren. Dit kan je niet uit een barcode halen, maar is wel van belang voor de leefbaarheid van de stad. Barcode Nulmeting We hebben in 2023 een barcode nulmeting uitgevoerd om te zien hoe de stad er voor staat. We zullen deze nulmeting om de paar jaar herhalen om de ontwikkeling van de stad langdurig te volgen. De nulmeting gaat met name over wat er in het verleden is gerealiseerd. De huidige plannen moeten nog worden gerealiseerd en zijn pas over enkele jaren terug te zien in de barcodemeting.

Barcode Methodiek Met de toezegging tijdens de behandeling van de programmabegroting 2026 hebben wij aangegeven dat we in beeld brengen hoe de stad zich ontwikkelt op de barcode in het MPR. Het uitgangspunt is dat we een grove inschatting maken van de ontwikkeling met de ruimtelijke ingrepen die gepland staan. Niet alle data die wij hierbij nodig hebben, zijn op dit moment beschikbaar. Soms moeten we inschattingen maken. We proberen dit jaarlijks te verfijnen en beter in beeld te krijgen. Hierbij zijn een aantal kanttekeningen van belang: • •

•

De barcode gaat alleen over kwantitatieve toevoegingen in de stad. Niet over kwaliteit die we toevoegen met projecten. De barcode is een inschatting op basis van de data die we hebben. Zo moet het dus ook geïnterpreteerd worden. We hebben niet over alles data in de stad. Reeds beschikbare gegevens zijn soms niet volledig en/of niet gedetailleerd genoeg en sommige data hebben we niet. In deze analyse kijken we naar de jaren 2026 t/m 2030, hierdoor kan het zijn dat voorzieningen zoals groen en sport net in een periode daarvoor of daarna vallen, volgend op woon/werk ontwikkeling.

We hebben in beeld gebracht wat de theoretische opgave is per 3.000 toe te voegen woningen. Deze theoretische opgave is de ambitie die we na streven. Daarnaast hebben we in beeld gebracht wat er daadwerkelijk gerealiseerd wordt in de komende vier jaar op basis van de projecten die geprogrammeerd zijn. Let op: de theoretische barcode is gebaseerd op 10.000 woningen in een weiland. De meeste (gebieds-)ontwikkelingen vinden plaats in de bestaande stad. Dit vraagt om weloverwogen keuzes op welke bestaande functies geleund kan worden, zie hiervoor hoofdstuk 5.1.1 en 5.3 van de RSU 2040.

Hoe staan we er nu voor? Zowel de fysieke als de financiële ruimte in de stad is beperkt, daarom moeten we constant afwegingen maken wat haalbaar is. Er zijn op alle onderdelen van de barcode ambities die we niet waarmaken. Desondanks realiseren we veel in de stad en voegen we op veel plekken kwaliteit toe in de stad, bijvoorbeeld in gebiedsontwikkelingen. Maar ook elders in de openbare ruimte, zoals Park Paardenveld of door herinrichtingen integraal aan te pakken en extra groen toe te voegen. Of, door groen beter toegankelijk te maken, zoals in het Kromme Rijn Linie landschap. Deze elementen komen niet één op één terug in de barcode monitor. Door alleen naar de barcode te kijken vertellen we dus niet het volledige verhaal over hoe we onze ambities in de stad realiseren. Wonen Onze ambitie is om 3.000 woningen per jaar te realiseren. We liggen op koers om in de komende jaren deze ambitie te halen. Met name in de Merwedekanaalzone, de Cartesiusdriehoek, Beurskwartier, Groenewoud en Leidsche Rijn Centrum realiseren we in de komende jaren veel woningen.

Voor de Barcode monitor is de realisatie van de projecten uit het MPR vertaald naar onze ambitie van 3.000 woningen per jaar. Groen

We liggen met onze programmering volgens de theoretische barcode voor groen nog niet op koers om de volledige barcode ambitie te realiseren. We voegen groen toe in de stad met de volgende type projecten:

MPR 2026

10

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

• • • • • • •

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

Gebiedsontwikkelingen. Integrale herinrichtingen van straten. Vergroening van straten. Groenblauwe Routes zoals het Rondje Stadseiland. Parkgebieden zoals Tuinen van Moreelse. Scheggen zoals Natuurgebied Zuilen. Groen Rondom de stad zoals Kromme Rijn Linie Landschap.

We werken niet alleen aan het kwantitatief toevoegen van groen, maar ook aan het kwalitatief verbeteren en beter toegankelijk maken van bestaand groen, zoals bij de Johan Wagenaarkade en Lunettenpark. Nu maar ook richting de toekomst blijft het lastig de ambitieuze groenopgave te realiseren. De beschikbare ruimte en de financiële middelen zijn hierin bepalend. Er liggen kansen in het toevoegen van groen in de straten, plantsoenen en pleinen van de bestaande stad, maar dat vraagt om scherpe keuzes (tussen bijvoorbeeld groen en parkeren). Veel gebiedsontwikkelingen bouwen we binnenstedelijk in hoge dichtheid zoals de Merwedekanaalzone en Cartesiusdriehoek. Op deze voormalige bedrijventerreinen zetten we in op zowel een kwalitatieve als een kwantitatieve verbetering van het groen. Het lukt niet om daarbinnen de hele groenopgave te realiseren. Een uitleglocatie als Rijnenburg vraagt weer om een andere benadering, maar we verwachten sowieso vele concurrerende ruimteclaims.

Maatschappelijke Voorzieningen

Let op: het roze vlak geprogrammeerd bevat zowel onderwijs als zorg (onderverdeling m2 onbekend). We voegen op verschillende plekken maatschappelijke voorzieningen toe in de stad. Echter qua sport en spelen blijven we achter.

•

• •

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

Sport: Uitbreiding van sportvoorzieningen zoals bijvoorbeeld het Zwembad Maximapark en sporthallen bij Cartesius en Merwede en de uitbreiding van sportvelden. Welzijn​: We realiseren buurcentra in Overvecht en een jongerenhuiskamer in de Merwedekanaalzone. Cultuur: we realiseren een wijkcultuurhuis in de Merwedekanaalzone en jongerencultuurhuizen op het Berlijnplein en in Vleuten de Meern. Daarnaast reserveren we in gebiedsontwikkelingen ruimte voor cultuur.

We hebben stappen gezet richting de gewenste programmering. De ambitie is hoger dan we op dit moment waar kunnen maken en is groter dan de beschikbare fysieke ruimte. Voor sportvelden is veel ruimte nodig in de stad en er zijn veel kosten mee gemoeid om deze sportvelden in te passen in de bestande stad. Energie

GRONDEXPLOITATIES

kansen bieden. De vraag is wat de verwachting is qua toename van duurzame opwek door het beter benutten van grote daken en particuliere opwek. Dit is niet meegenomen in deze berekening.

Werken

Qua kantoren en detailhandel liggen we op koers. Qua bedrijventerreinen komen er geen nieuwe locaties bij in deze periode. De groei en/of transformatie van m2 op bestaande bedrijventerreinen is niet bekend en niet meegenomen in deze berekening, maar zal na verwachting geen grote verschillen opleveren. Vanaf 2030 start de bouw van circulair bedrijvenpark Strijkviertel. Hierdoor zal een periode een toename zijn van het areaal bedrijventerrein, maar de grote gebiedsontwikkelingen in de stad kunnen juist een negatief effect hebben op het bestaande areaal aangezien deze deels gepland staan op bestaande bedrijventerreinen zoals Westraven.

We liggen voor de komende vier jaar op koers met het realiseren van duurzame opwek in de stad. In gebiedsontwikkelingen met een hoge dichtheid is het lastig om te voorzien in de eigen energie behoefte, maar komende jaren staan een aantal grote opweklocaties op de planning zoals windmolens in Rijnenburg, Zonnepark Ockhuizen en Nedereindseplas.

Mobiliteit We hebben op dit moment geen barcode voor mobiliteit, omdat het niet mogelijk is investeringen in mobiliteit in m2 uit te drukken. We richten ons op in welke mate projecten bijdragen aan de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en een goede bereikbaarheid. Deze data is terug te vinden in de Voortgangsrapportage Duurzame Mobiliteit 2025.

Voor de periode daarna verwachten we dat het lastiger wordt de ambitie waar te maken vanwege de beperkt beschikbare ruimte, beperkingen vanwege cultureel erfgoed en conflicterende ruimteclaims in en met name om de stad. Er is nog een aantal locaties in de zogenoemde focusgebieden waar kansen liggen. In de periode daarna kennen de zoekgebieden die in beeld zijn forse uitdagingen. Ook de opwek binnen gebiedsontwikkelingen zal door de dichtheid weinig

Binnen gebiedsontwikkelingen zien we een afname van het areaal verkeer (verhard terrein) ten gunste van het langzaam verkeer en groen. Circa ¼ van het plangebied van gebiedsontwikkelingen is gereserveerd voor mobiliteit.

MPR 2026

11

Doelstellingen

MPR 2026

12

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Werken Maatschappelijke voorzieningen Duurzame mobiliteit Openbare Ruimte, Klimaat en Groen Integrale aanpak openbare ruimte

Ruimtelijke ontwikkelingsprojecten Energie

Doelstellingen MPR 2026

13

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Ambitie van de opgave De Utrechtse woningmarkt is steeds moeilijker bereikbaar voor veel woningzoekenden, en het is lastiger voor mensen die het wel lukt, om een woning te vinden die aansluit bij hun wensen. Met name veel mensen met een kleine portemonnee, mensen in een kwetsbare positie, spoedzoekers en starters komen nog steeds moeilijk aan een woning.​ Ons doel is een betaalbare woning voor iedereen die in Utrecht wil (blijven) wonen. We willen dat woningzoekenden een passende​ woning kunnen vinden, zowel qua prijs, kwaliteit als qua grootte. We willen de Utrechtse woningvoorraad in de periode tot 2040 met ongeveer 60.000 woningen laten toenemen. Hierbij streven we naar een woningvoorraad in 2040 die bestaat uit 35% sociale huur, 25% middencategorie (middenhuur en betaalbare koop) en 40% vrije sector (huur en koop). ​

toegevoegd. Dit ligt onder de ambitie van 3.000 woningen per jaar om aan de woningbehoefte te voldoen. Het afgelopen jaar zijn 3.103 woningen toegevoegd, daarmee hebben we onze doelstelling gerealiseerd. Daarnaast zijn er in 2025 4.195 woningen in aanbouw genomen. Ook in de komende jaren verwachten we dat we meer dan 3.000 woningen per jaar in aanbouw kunnen nemen.

In 2025 hebben we de beleidsnota Wonen vastgesteld. Doelstelling 1 van deze nota is: In 2030 maken meer mensen kans op het vinden van betaalbare woonruimte in Utrecht. Dit doen we onder andere door het bouwtempo van 3.000 zelfstandige woningen per jaar op peil te houden.​ We streven naar een bouwprogramma dat voor 75% uit betaalbare woningen bestaat. Waarvan 40% sociale huur, minimaal 25% middenhuur en maximaal 10% betaalbare koop.​ In het coalitieakkoord is afgesproken om 30% van de nieuwbouw van sociale huurwoningen door corporaties toe te wijzen aan mensen in een kwetsbare positie. Daarnaast wordt sinds 2024 jaarlijks een verdeelbesluit gemaakt (over het vrijkomende woningaanbod) wat aan deze doelgroep wordt toegewezen.

Netcongestie zorgt voor een steeds groter risico in gebiedsontwikkelingen. Op 21 april is een aansluitstop afgekondigd voor kleinverbruik. De bouwproductie kan stagneren als woningen niet meer kunnen worden aangesloten op het net. In de raadsbrief impactanalyse aansluitstop staat meer informatie over de huidige situatie inclusief de impactanalyse netcongestie. Ten tijden van het opstellen van dit MPR is nog niet volledig in beeld wat de gevolgen zijn van de aangekondigde aansluitstop. Per plan onderzoeken we wat de mogelijke oplossingen zijn.

Actuele ontwikkelingen Vanaf 2020 hebben we gemiddeld 2.850 woningen per jaar

Met de Utrechtse Aanpak en subsidies van het Rijk stimuleren we de woningbouw. Mede door de Utrechtse Aanpak zien we dat we de bouwproductie op peil houden. Desondanks zien we dat de financiële haalbaarheid van projecten blijvend onder druk staat. Ook zien we dat besluitvormingsprocessen in combinatie met de complexiteit van de integrale opgaven bij een aantal projecten meer tijd en aandacht vergt. Daarom blijven we inzetten op het versnellen van de woningbouw.

Op koers? Om de ambities waar te maken, moet extra worden ingezet op het sociale huursegment en het middensegment. Met de huidige verdeling in de plannen redden we de beoogde verdeling (naar segmentatie zoals in de RSU vastgelegd) niet.

​De druk om een sociale huurwoning toegewezen te krijgen neemt toe. Dit komt doordat het aantal actief woningzoekenden harder toeneemt dan het aantal beschikbare woningen. Ook het aantal te huisvesten kwetsbare groepen neemt toe. De sociale huurvoorraad in bezit van corporaties groeit in aantal, maar blijft procentueel ten opzichte van de totale voorraad gelijk. Het aantal en aandeel sociale huurwoningen van particulieren neemt af. Tegelijkertijd constateren we dat de corporaties onvoldoende leencapaciteit richting 2030-2035 hebben om het gewenste aantal woningen te realiseren zoals vastgelegd in de Woondeal. Ook loopt het verduurzamen van woningen mogelijk vertraging op. ​ In het middensegment zien we dat als gevolg van prijsstijgingen het aandeel betaalbare koop afneemt. In 2019 bestond 19% van de woningvoorraad uit een betaalbare koopwoning. Dit is in 2024 afgenomen tot 9%. In dezelfde periode is het aandeel middenhuurwoningen met 3% toegenomen tot 14%. De nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen en betaalbare koop kan de vraag niet bijbenen. Het realiseren van middenhuurwoningen wordt steeds lastiger. Het is voor ontwikkelaars onaantrekkelijk om in dit segment te investeren. We constateren dat we het minimale aandeel van 25% in de nieuwbouwproductie niet halen. Betaalbare koopwoningen bieden op de langere termijn geen alternatief voor de doelgroep.

Deze woningen verdwijnen uit het bereik van deze doelgroep bij doorverkoop. Als dit doorgaat, leidt dit tot een onevenwichtige samenstelling van de samenleving in de stad. Op dit moment onderzoeken we verder hoe we betaalbare koopwoningen langer in het betaalbare segment vast kunnen houden. ​

MPR 2026

14

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Maatregelen om woningmarkt op gang te houden​ Met oog op de urgente vraag aan woningen op de (zeer) korte termijn, is komende jaren extra aandacht en inzet nodig voor het op tempo houden van de bouwproductie. Hiervoor zetten we in op vier manieren: 1. Permanente woningbouw 2. Samenwerking in de regio 3. Optimaliseren van de bestaande voorraad 4. Inzet van eigen vastgoed / aankoop van vastgoed

te trekken. De Utrechtse aanpak gaat uit van versnelling van woningbouw door: • Maatwerk • Projectspecifieke maatregelen (wijziging ambities, beleid, programmatisch of financieel) • Op korte termijn starten met bouwen • Transparant (open boeken) • Op basis van wederkerigheid • Gericht op betaalbare woningbouw

In het MPR rapporteren we over de permanente woningbouw. De uitvoering vindt plaats door continu aandacht te vragen en het plegen van interventies om de planvorming, besluitvorming en uitvoering van de woningbouwprojecten (in samenhang met andere opgaven) te optimaliseren, opdat vertragingen worden voorkomen en versnellingen worden gerealiseerd middels de Utrechtse Aanpak. Dit alles om de woningbouw op gang te houden

Dit doen we in verschillende tranches. Met dit MPR leggen we de zesde tranche aan de Raad voor (zie bijlage 6e tranche maatregelen op gang houden woningbouw).

Start bouw Utrechtse aanpak 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500

Utrechtse Aanpak om woningbouw op gang te houden Om de Utrechtse woningmarkt op gang te houden, hebben we in het MPR 2023 de Utrechtse aanpak geïntroduceerd met als doel om permanente woningbouwprojecten die stilliggen of vertragen toch doorgang te laten vinden. Deze maatregelen zijn aanvullend aan maatregelen van het Rijk en de provincie die met de startbouwimpuls (SBI) en woningbouwimpuls (WBI) subsidieregelingen in het leven hebben geroepen om woningbouwontwikkelingen vlot te trekken. Met de Utrechtse aanpak nemen we specifieke maatregelen om een aantal projecten die binnen afzienbare termijn starten met bouwen, vlot

0 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Met de Utrechtse aanpak stellen we onze ambities zorgvuldig bij. We zorgen hierbij voor een afgewogen pakket. Dit vergt altijd een stedelijke- en projectspecifieke afweging tussen het op gang houden van projecten en bovenwettelijke, door ons gewenste eisen zo veel mogelijk overeind houden. De grafiek toont een stand van zaken en prognose van de start bouw van de projecten uit de vijf tranches van de Utrechtse aanpak. In 2025 betaalde de inzet zich uit en zijn bijna 3.000 woningen uit de Utrechtse aanpak in aanbouw gegaan. Dit was boven verwachting, maar leidt ook tot een lager aantal in 2026. De projecten zijn deels naar voren gehaald, maar dit is niet voor alle projecten mogelijk. De laatste projecten zijn projecten met complexe uitgangspunten zoals het Krachtstation en de latere fasen van grote ontwikkelingen zoals Archimedes, Hoogbouwkavel MARK of Hojel 1 uit de 5 e tranche.

MPR 2026

15

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Met de Utrechtse aanpak hebben we voor bijna 11.500 woningen maatregelen op het gebied van woonprogramma (segmentering/typologie, oppervlakte, prijs), energie (stadswarmte) en stedenbouw (volume) genomen om projecten financieel haalbaar te maken. Over de gehele aanpak is de segmentering van de wooncategorieën slechts beperkt gewijzigd. Dit komt doordat bij een aantal projecten het betaalbare programma significant is vergroot door financiële bijdragen. Onderstaande tabel toont de segmentering vooren na de Utrechtse aanpak. Het aantal woningen in het sociale en middensegment is licht toegenomen en het aantal woningen in de vrije sector licht afgenomen. Sociaal

Midden

Vrije sector

Totaal

Voor

4.842

2.958

3.571

11.371

Na

4.923

3.067

3.466

11.456

80

109

-105

85

Verschil

6e tranche Utrechtse Aanpak Met dit MPR bieden we een zesde tranche maatregelen op gang houden woningbouw aan. Er blijft noodzaak om de woningbouw te stimuleren. Ondanks een aantrekkende markt voor bestaande koopwoningen, staat de haalbaarheid van nieuwbouwontwikkelingen onder druk door de combinatie van hoge bouwkosten, rente en complexiteit bij verdichting van de stad. De zesde tranche bestaat uit de volgende projecten, waarbij per project een projectbeschrijving met de maatregelen zijn opgenomen in de bijlage ‘6e tranche maatregelen op gang houden woningbouw’: • •

P+R Aïdadreef. Herontwikkeling Rosendael Indusdreef.

Beide projecten hebben te maken met een tekort en hebben voor

verdere planuitwerking zicht nodig op een sluitende business case. In totaal is er ruimte voor circa 385 woningen. De huidige plannen houden rekening met 135 woningen op de locatie van de P+R en 250 woningen bij de herontwikkeling Rosendael. Op deze locaties zetten we in op een minimaal 75% betaalbaar programma. Dit ligt hoger dan in Overvecht vereist is, maar dit hangt samen met de voorgenomen verkleuringsstrategie van de bestaande sociale voorraad. Verkleuringsstrategie Overvecht In Overvecht zoeken we ruimte voor tenminste 5.000 woningen. Deze woningen moeten bijdrage aan de doelstelling om meer variatie aan het woningaanbod toe te voegen: voor Overvechters om door te stromen en om andere woningzoekenden een plek te bieden. Dit doen we door het aantal sociale huurwoningen gelijk te houden maar het aandeel in het totaal naar beneden te brengen. De ontwikkeling naar een meer gemengde wijk bereiken we door het realiseren van nieuwbouw waarin ook voldoende ruimte is voor nieuwe sociale huurwoningen. Dit biedt corporaties ruimte om in hun bestaande voorraad woningen in het middensegment te verhuren of om binnen de sociale huur een ander prijsbeleid te hanteren. Op dit moment wordt werken gemeente en corporaties aan een actieagenda Volkshuisvesting voor Overvecht. Als uitwerking van die actieagenda maken we nadere afspraken over deze verkleuringsstrategie.

Fast Track We zetten in op de realisatie van meer sociale huurwoningen. Voor aandachtsgroepen is het van groot belang dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar komen, bijvoorbeeld om de doorstroom vanuit opvang en andere voorzieningen te verbeteren. In het coalitieakkoord is afgesproken om 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan aandachtsgroepen. Met de fast track proberen we projecten met sociale woningbouw gericht te versnellen. Bij snellere realisatie komen woningen eerder beschikbaar voor

woningzoekenden, waaronder aandachtsgroepen. Het eerste project in de Fast Track is Papendorp Valck, waarin Woonin 215 sociale huurwoningen en 50 middenhuurwoningen zal realiseren. Overige subsidies De Startbouwimpuls regeling (SBI) van het Rijk heeft ook bijgedragen aan het continueren van de woningbouwproductie. Dit heeft geresulteerd in de geplande startbouw in 2024 en 2025 van ca. 1.856 woningen. Inmiddels zijn zes van de acht projecten in aanbouw en wordt verwacht dat later in 2025 de laatste projecten in aanbouw gaan. In 2025 heeft het Rijk een Woningbouwimpuls-subsidie van € 2,3 miljoen toegekend voor de ontwikkeling van het voormalig Pieter Baan Centrum en de toekomstige herontwikkeling van de Koningsweg 2. Voor verschillende projecten is een Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA)-subsidie verkregen en de provincie verstrekt naast een subsidie van circa €1,5 miljoen voor de Ivoordreef die vorig jaar al bekend was ook een subsidie van €3 miljoen voor Merwede. De komende jaren blijven er mogelijkheden om subsidies voor woningbouw en bijbehorende voorzieningen en infrastructuur aan te vragen. Inzet op tijdelijke woonruimte We hebben de afgelopen jaren ingezet op de realisatie van tijdelijke woonruimte. Er wordt geen extra inzet meer op geleverd, mede omdat de realisatie door verschillende factoren weerbarstiger blijkt dan voorzien.

Desondanks hebben we in 2024 315 woningen (Pagelaan en Befu) opgeleverd en zorgen we voor de randvoorwaarden voor oplevering van 162 woningen in 2026 (Wetering-Zuid) en 460 woningen in 2026-2027 (“tussen de rails” in Lunetten). Conform het Uitvoeringsprogramma Realisatie Sociale Huisvesting worden in 2027 de laatste tijdelijke woningen opgeleverd. Het betreft de projecten Wetering Zuid en Tussen de Rails. In totaal zijn dan 1.093 tijdelijke woningen gerealiseerd. MPR 2026

16

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

Wonen: planvoorraad

GRONDEXPLOITATIES

Plancapaciteit woningbouw 2026-2040 (opleveringen) 25.000

De actuele plancapaciteit woningbouw 2026 - 2040 is circa 60.000. Naarmate projecten verder in de tijd liggen, neemt de onzekerheid toe. Om de plancapaciteit op middellange- en lange termijn op orde te houden, is het zaak om de ‘zachte’ plannen te concretiseren. Jaarlijks brengen we in het MPR drie categorieën plancapaciteit in​ beeld:​ 1. Harde plancapaciteit. 22.000 woningen vallen​ onder de door het Rijk (ABF Research) gehanteerde strikte definitie van harde​ plancapaciteit (minimaal vastgesteld of onherroepelijk planologisch juridisch​ kader). De harde plancapaciteit is met zo'n 2.000 woningen toegenomen ten opzichte van het aantal woningen in de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling (peildatum juli 2025).​ De aangekondigde aansluitstop kan van invloed zijn op planning van projecten. Per plan onderzoeken we wat de mogelijke oplossingen zijn. 2. Aanvullende harde plancapaciteit. De gemeente hanteert een ruimere definitie van harde plancapaciteit¹. Deze gemeentelijke definitie resulteert in​ een ‘aanvullende harde’ plancapaciteit van ruim 13.000 woningen. Dit aantal is afgenomen ten gevolge van een toename van de harde plancapaciteit. Onder deze categorie vallen ook projecten die zich in een vroeg planstadium bevinden en waarbij we de intentie hebben uitgesproken om​ mee te werken of (bij eigen initiatief) te realiseren.

Daadwerkelijke​ realisatie is echter afhankelijk van vele voorwaarden op het gebied van mobiliteit,​ overeenkomsten met ontwikkelende partijen, grondeigenaren, etc.​

21.275 20.125 20.000

19.000 5.200 3.600

15.000

Tijdelijke woonruimten Potentiele locaties / zacht 6.950

18.400

Aanvullend 'hard' conform def. GU ‘Hard' conform ABF definitie

10.000

totaal 14.775 5.000 7975 2.875 0 2026-2030

2031-2035

0 2036-2040

*Afronding op 25 tallen ¹De gemeente Utrecht hanteert een ruimere definitie en definieert projecten die aan een van onderstaande criteria voldoen als harde plancapaciteit: • Bestuurlijke wenselijkheid bepaald • onderdeel gemeentelijke grondexploitaties; MPR 2026

17

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen: planvoorraad 3. Zachte plancapaciteit. Aanvullend onderscheiden we nog een zachte​ potentiële plancapaciteit van ongeveer 20.000 - 25.000 woningen. Dit aantal is eveneens nagenoeg gelijk aan de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling 2025.

bij nieuwe projecten een prijsklasseverdeling van 40% sociale huurwoningen en 35% uit de middensegment (huur en koop) wordt gehanteerd.

Verdeling 'harde' plancapaciteit 2026-2040 (definitie gemeente Utrecht) Verdeling plancapaciteit​ Door bij te sturen op de verdeling van de wooncategorieën in projecten proberen wij onze ambitie bij de verdeling van de woningvoorraad in 2040 te realiseren. De verdeling in het figuur hiernaast laat zien dat de harde plancapaciteit voor 36% bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 6% zelfstandige studenteneenheden en 30% reguliere sociale huurwoningen. Op dit moment is het aandeel onzelfstandige studenteneenheden 5% van de harde plancapaciteit. Hiermee liggen we op koers op het gewenste aantal studentenwoningen te realiseren. Deze percentages zijn gelijk aan het MPR 2025 en de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling (peildatum 1 juli 2025). Hierbij moet worden opgemerkt dat onzelfstandige eenheden in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) -en daarmee in de woningvoorraad- niet worden geregistreerd.​ Van de totale plancapaciteit valt 27% in het middensegment (koop en huur). Dit valt uiteen in 15% middenhuur en 12% betaalbare koop. In de Woonvisie wordt gestreefd naar een woningvoorraad in 2040 in het middensegment van 25%. Doordat woningen duurder worden, verschuiven betaalbare koopwoningen steeds meer naar de vrije sector. Het gevolg is dat er in het middensegment steeds meer woningen verschuiven naar het dure segment.

Om in 2040 de gewenste samenstelling van de woningvoorraad te bereiken, is extra inspanning nodig. Daarom is in de Beleidsnota Wonen opgenomen dat

11%

5% 6%

Studenten onzelfstandig Sociale huur < €900,07 per mnd. (zelfstandige studenteneenheden) Sociale huur < €900,07 per mnd. (regulier) Betaalbare koop (t/m €405.000)

15%

30%

Koop > €405.000 Beleggershuur middensegment €900,07-€1.184,82 per mnd. Beleggershuur > €1.184,82 per mnd.

21%

12%

MPR 2026

18

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

Wonen: planvoorraad Start bouw productie Met het MPR en de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling wordt twee keer paar jaar een prognose start bouw voor de korte termijn (3 jaar) gepresenteerd. Daarbij is per project de stand van zaken beoordeeld en vertaald in de planning. Op basis van ervaringscijfers en een analyse per jaarschijf is een aftoppingspercentage voor mogelijke planuitval en vertraging bepaald van 20% voor 2026 en van 40% voor 2027 en 2028. Er zijn veel factoren die invloed hebben op de planning van woningbouwontwikkelingen. Daarom is het vanuit behoedzaamheid wenselijk om een bandbreedte te hanteren. We stellen uiteraard als doel dat de uiteindelijke realisatie van het aantal woningen aan de bovenkant van bandbreedte ligt. De omvang en verdeling van de plancapaciteit zijn dynamisch en worden jaarlijks bijgesteld op basis van de actuele projectinformatie. ​Netcongestie zorgt voor een steeds groter risico in gebiedsontwikkelingen. De bouwproductie kan stagneren als woningen niet meer kunnen worden aangesloten op het net. De impact per project moet nog nader onderzocht worden. In 2025 zijn 4.195 woningen in aanbouw genomen. Dit ligt ruim boven onze voorgenomen doelstelling. Op dit moment, rekening houdend met planuitval, verwachten we ongeveer 3.000 woningen in 2026 in aanbouw te nemen.

Zonder rekening te houden met planuitval kunnen ruim 3.800 woningen in aanbouw worden genomen.

7.000

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Stedelijke prognose woningbouw (start bouw) per hoofdcategorie incl aftopping voor mogelijke planuitval (20% in 2026 en 40% in 2027 en 2028)

6.080

6.000

Aftopping 5.000

4.730

2.430

Tijdelijk Wonen Koop > €405.000

4.000

3.830 765

3.000

2.000

500

Betaalbare koop (t/m €405.000)

1.890

550 0 510

545

170

190 305

450

320 445 485

320

385 680

1.000 1.140 0

0 2026

*Afronding op 5 tallen

1.485

Beleggershuur > €1.228,07 per mnd.

Beleggershuur middensegment €932,93-€1.228,07 per mnd. Sociale huur < €932,93 per mnd. (regulier) Sociale huur < €932,93 per mnd. (zelfstandige studenteneenheden) Studenten onzelfstandig

265 440

0 360

2027

2028 MPR 2026

19

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen: planvoorraad Opleveringen We zien we het aantal opleveringen dit jaar toenemen tot bijna 3.000 woningen. De afgelopen 3 jaar zagen we bij verschillende projecten vertraging ontstaan als het gevolg van lastigere marktomstandigheden. Dit was enerzijds te zien in het aantal woningen wat in aanbouw werd genomen, logischerwijs had dit ook gevolgen voor het aantal opleveringen. Voor 2026 is de verwachting dat we wederom de jaarlijkse doelstelling van 3.000 te halen. Een aantal grotere projecten is geprognotiseerd voor oplevering in 2026, waaronder High Five op het Utrecht Science Park en woningen in verschillende deelfasen van zowel Leidsche Rijn Centrum als Wisselspoor. Het aantal opleveringen is een inschatting op basis van start bouw datum en bouwtijd. De bouwtijd kan uitlopen of juist sneller gaan dan verwacht. In onze inschatting rekenen we onzelfstandige studentenwoningen mee als aparte woningen. De inschatting kan dus afwijken van het uiteindelijke gerealiseerde aantal woningen. ​

Stedelijke prognose opleveringen woningen per jaar (inclusief onzelfstandige studenten woningen) 4.500 4.000 Tijdelijke woonruimten in planvorming/ voorbereiding

3.500 2070 3.000

160 20

2.500

Tijdelijke woonruimten in aanbouw

590

Woningen in planvorming/ voorbereiding

200 2.000

1.500

Woningen in aanbouw

2.750

1.000

2150

2210

2027

2028

500 0 2026 *Afronding op 10 tallen

MPR 2026

20

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

DOELSTELLINGEN

RUIMTELIJKE KOERS

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Wonen Woningbouw ontwikkeling in de afgelopen 5 jaar Onderstaand overzicht laat voor verschillende indicatoren het verloop door de jaren heen zien. Het aantal verleende bouwvergunningen geeft een indicatie van het aantal woningen dat in de nabije toekomst in aanbouw wordt genomen. Het aantal in aanbouw genomen woningen is een indicator voor wanneer woningen worden opgeleverd. Het aantal opgeleverde woningen bestaat uit nieuwbouw en overige toevoegingen zoals transformatie en splitsing. De uiteindelijke toename van de woningvoorraad is het aantal opgeleverde woningen minus de afname door sloop en overige onttrekkingen door bijvoorbeeld samenvoegingen.

afgenomen, ook door de gestegen rente. In aanvulling op het beperkte aanbod in de sociale sector en de midden huur sector, is hierdoor het vinden van een geschikte woning in Utrecht extra moeilijk. Waar in 2023 het prijsniveau van bestaande koopwoningen in Utrecht harder daalde dan andere grote gemeenten en het Nederlands gemiddelde, is in 2024 en 2025 de toename in Utrecht juist het sterkst. In 2025 was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande woning in Utrecht €549.113. Ter vergelijking: het landelijk gemiddelde bedroeg vorig jaar €479.527. De gemiddelde prijs per m2 voor een bestaande woning in Utrecht bedraagt €5.569. Dit betekent dat het huishoudensinkomen ongeveer €108.000 moet bedragen om de gemiddelde Utrechtse transactieprijs te kunnen financieren. Voor nieuwbouw ligt de gemiddelde verkoopprijs en daarmee ook de gemiddelde prijs per m2 hoger.

2021 2022 2023 2024 2025 Verleende bouwvergunningen*​

1.202​ 2.531​ 3.932​ 2.472​ 2.203​

Woning in aanbouw genomen**​ 2.900​ 1.032​ 3.870​ 1.620​ 4.195​ Opgeleverde woningen*​

3.020​ 3.337​ 2.156​ 2.048​ 3.103

Toename woningvoorraad*/***​

2.780​ 2.949​ 1.724​ 1.589​ 2.721​

*Bron: CBS **Bron: MPR *** Sloop, samenvoeging, verbouw en transformatie gebruiksfunctie, overig.

Prijsindex bestaande koopwoningen 160 150 140

130 Trends & marktontwikkelingen​ Tot de oorlog in Oekraïne hadden we te maken met oververhitting op 120 de woningmarkt en snel stijgende prijzen. Vanwege de gestegen rente en inflatie zien we vanaf 2022 een kentering op de woningmarkt, met 110 dalende prijzen tot gevolg. Vanaf 2023 zien we een snel herstel op woningmarkt en liggen de prijzen inmiddels weer boven het niveau van 100 2022. De betaalbaarheid van koopwoningen is hierdoor verder

2020

2021

Nederland 's-Gravenhage (gemeente) Utrecht

2022

2023

2024

2025

Amsterdam Rotterdam MPR 2026

21

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Actualisatie reserve Betaalbaar wonen Toelichting op de reserve Betaalbaar wonen Bij de Voorjaarsnota 2023 is besloten om het bestedingsdoel voor deze reserve te verbreden van betaalbaar wonen naar betaalbaar wonen en het op gang houden van woningbouwprojecten. De reserve wordt gevoed met de opbrengsten uit de Conversieregeling Erfpacht 2017. Motie 191/2017 draagt het college op om de opbrengst uit deze conversieregeling jaarlijks te oormerken voor het toevoegen van meer betaalbare woningen. Via de resultaatbestemming 2025 worden de in 2025 gerealiseerde opbrengsten toegevoegd aan de reserve. Tevens wordt de in 2023 gerealiseerde meerwaardeafdracht uit sociale huurwoningen overgeheveld.

In de reserve is 12,03 miljoen euro reeds bestemd. In dit MPR stellen wij voor om 2,05 miljoen euro te bestemmen voor de P+R Aïdadreef en 3,5 miljoen euro voor de herontwikkeling van het complex Rosendael aan de Indusdreef. In deze projecten is in totaal ruimte voor circa 385 woningen. Op dit moment zit er op beide projecten een tekort. Het reserveren van de middelen voor deze projecten maakt verdere planuitwerking mogelijk met een sluitende business case. De geheime bijlage Overzicht voorstellen betaalbaar wonen (opbrengsten conversieregeling Erfpacht 2017) geeft de geïnventariseerde projecten weer als richtinggevend kader voor het nog te bestemmen bedrag. De daadwerkelijke inzet wordt ter besluitvorming aan de raad voorgelegd bij voorstellen over de financiële kaders van projecten. Conform motie 2023/291 zetten we in op projecten met een aandeel van minimaal 75% betaalbaar programma en conform motie 2021/197 kunnen de middelen ook worden ingezet voor het realiseren van extra onzelfstandige studenteneenheden.

Voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties

Reserve betaalbaar wonen Saldo begin 2026

12.847

Toevoeging 2026 - Resultaatbestemming 2025

5.933

- Meerwaardeafdracht sociale huurwoningen 2023

2.497

Subtotaal

21.277

Reeds bestemd Overvecht Centrum (cofinanciering WBI)

4.010

Maatregelen continuering woningbouw

800

Hindersteinlocatie (maatregelen Utrechtse aanpak 3e tranche):

2.300

Transformatie en aankoop vastgoed (kantoren en woningen)

4.500

Volkshuisvestingsfonds Overvecht (cofinanciering)

420

Totaal reeds bestemd

12.030

Voorstel MPR 2026 te bestemmen

5.550

Nog te bestemmen

3.697

Saldo begin 2026

5.990

Reeds bestemd

5.990

Nog te bestemmen

-

Toelichting op de voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties Op basis van de Stedelijke afspraken 2020-2022 met woningcorporaties en huurdersorganisaties is in die periode 2/3e deel van de meerwaardeafdracht bij bestemmingswijziging van sociale huurwoningen gestort in de voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties. Op basis van voorstellen van de woningcorporaties zijn bestedingsvoorstellen (verduurzamingsprojecten) vastgesteld voor dit deel van de afgedragen meerwaarde. In het coalitieakkoord 2022-2026 is een stop op de verkoop van sociale huurwoningen opgenomen. Daarmee zijn de stortingen in de voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties vervallen.

MPR 2026

22

RUIMTELIJKE KOERS

INLEIDING

RUIMTELIJKE KOERS

DOELSTELLINGEN

ONTWIKKELINGEN PER GEBIED

GRONDEXPLOITATIES

Werken Ambitie van de opgave In Utrecht streven we naar een economie die bijdraagt aan een duurzame toekomst van de stad, met werk voor iedereen. Een gezonde economie, waarin werkgelegenheid en ondernemerschap samengaat met zorg voor onze leefomgeving en inwoners. Een economie die bijdraagt aan grote maatschappelijke opgaven en transities waar we voor staan (circulaire economie, energietransitie, klimaatadaptatie en duurzame mobiliteit) én aan gezond stedelijk leven. Dat betekent een groei van 70.000 arbeidsplaatsen in 2040 ten opzichte van 2021. Deze opgave is opgedeeld in vijf segmenten: kantoren, bedrijven-terreinen, detailhandel, wetenschap (m.n. het Utrecht Science Park (USP)) en wijkeconomie.

Actuele ontwikkelingen Het aantal banen in Utrecht groeit snel. Er zijn tussen 2021 – 2024 al ruim 40.000 extra banen bijgekomen. Maar wie inzoomt op de cijfers ziet dat niet elke Utrechter hiervan profiteert. Utrecht is aantrekkelijk voor werkgevers in de snelgroeiende sectoren financiën en overheid, dankzij de centrale ligging en het steeds groter aandeel theoretisch geschoolde inwoners. Ruim de helft van de extra banen zijn dan ook kantoorbanen voor met name theoretisch opgeleiden, die veelal worden ingevuld door mensen die buiten onze stad wonen. We zien ook een stijgend aandeel Utrechters dat vanuit huis werkt, veelal zzp’ers die digitaal kunnen werken. De groei zit slechts voor een klein deel (ca 20%) bij praktische banen op bedrijventerreinen. De werkgelegeheid in de maakindustrie en de bouw verdwijnt langzaam uit de stad. Ruimte voor werken, oftewel een goed en gevarieerd aanbod van

werklocaties is dus essentieel om ervoor te zorgen dat we in balans blijven groeien. Om onze ambitie te behalen, kiezen we ervoor om op een aantal vlakken bij te sturen. Hoe we dat willen doen staat beschreven in de Beleidsnota Werklocaties 2035. Dit jaar werken we aan een Uitvoeringsprogramma bij deze beleidsnota. De opgave heeft daarnaast de ambitie om de groeiende mismatch op de arbeidsmarkt tegen te gaan door het stimuleren van kwalitatieve banen en werklocaties. De krapte op de arbeidsmarkt is een risico voor zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve economische ambities. Dit vraagt om het maken van keuzes over welke bedrijvigheid we wel en niet in onze stad willen.