Meerjaren Perspectief Ruimte 2023.pdf
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Ruimte 2023 Koers houden in ruimtelijke ontwikkeling
MPR 2023
1
Bekijk alle ruimtelijke projecten op de kaart
www.ruimtelijkeprojectenutrecht.nl
MPR 2023
2
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Inhoudsopgave
1. Inleiding We beschrijven het doel van dit MPR en lichten de relatie tussen de RSU en de VJN toe.
2. Koers houden in een veranderende markt Diverse externe ontwikkelingen beïnvloeden de investeringen in de stad. Welke zijn dat en hoe spelen we daarop in?
3. Ruimtelijke opgaven
4. Gezonde gebiedsontwikkeling
5. Financieel beeld
Per thema kijken we naar de opgave tot 2040. Liggen we op koers, wat zijn de conclusies en welke bijsturing is nodig?
We nemen de ontwikkelingen per gebied onder de loep. Ook hier kijken we vooruit naar de opgave tot 2040.
We lichten de financiële actualisaties en ontwikkelingen toe en we geven de investeringsstrategie weer bij de opgaven tot 2040.
MPR 2023
3
Inleiding
MPR 2023
4
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
i 1. Inleiding
De doelen van het MPR In het Meerjarenperspectief Ruimte (MPR) analyseert het college van B en W jaarlijks de voortgang van de uitvoering van ambities uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU2040). Dit doen we voor thematische opgaven, zoals wonen, duurzame mobiliteit, maatschappelijke voorzieningen en energie en voor gebiedsopgaven, zoals de ruimtelijke ontwikkeling van Overvecht, de binnenstad of Zuidwest. Hierbij combineren we de ambities uit de RSU zoveel mogelijk met de ambities vanuit beheer en onderhoud: in één keer goed. Per opgave geven we aan in hoeverre we op koers liggen met de realisatie van ambities. Ook biedt het MPR inzicht in financiële ontwikkelingen die relevant zijn voor uitvoering van de ambities.
Bij de thema’s en de gebieden in het MPR geven we aan in hoeverre we op koers liggen. Als hulpmiddel voor de lezer wordt dit ook visueel weergegeven. Dat gebeurt met een schaalverdeling in balkjes. Deze kunnen worden geïnterpreteerd als een indicatie van de ontwikkeling richting 2040: liggen we op koers om de doelen uit de RSU 2040 te halen?
Het MPR benoemt ook de interventies die het college voorstelt. Wanneer extra geld beschikbaar is voor de uitvoering van ambities die voortvloeien uit de RSU2040 en het collegeakkoord, wegen we in het MPR af hoe dit geld het beste ingezet kan worden voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Die afweging is nodig omdat er altijd sprake is van schaarse middelen voor onderling samenhangende en met elkaar concurrerende opgaven. De kaders van de Omgevingsvisie Utrecht (waarvan de RSU2040 onderdeel uitmaakt) en het coalitieakkoord geven richting bij het afwegen van de verschillende belangen en ambities. In het MPR combineren we gebiedsgerichte en thematische opgaven en bewaken we het totaal aan ontwikkelingen in de stad. We sturen op de kwaliteit van nieuwe ontwikkelingen en van de bestaande stad (bijv. door multifunctioneel ruimtegebruik, ongelijk investeren voor gelijke kansen en werk met werk maken). De omvang van interventies om de ambities uit de RSU te realiseren is afhankelijk van de financiële ruimte. In het MPR laten we zien hoeveel geld ingezet kan worden voor ruimtelijke ambities. Daarvoor bieden we actueel inzicht in de ontwikkeling van het groeikader, van inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling en van parkeerinkomsten en we geven inzicht in de hierbij relevante reserves.
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040
0%
100%
Beleidskaders en naslagwerk We verwijzen, waar van belang, naar andere documenten (beleidskaders en naslagwerk). Deze verwijzingen zijn te herkennen aan dit icoon. MPR 2023
5
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Investeringsstrategie
Doorontwikkeling Stedelijke Sturing
In de RSU 2040 worden omvangrijke ambities geschetst voor het toekomstbeeld
Ieder jaar maken wij in het MPR de balans op waar wij staan als stad ten
van de stad. Het is belangrijk dat deze ambities haalbaar en betaalbaar worden,
opzichte van onze koers. De doorontwikkeling van de stedelijke sturing en het
zodat ze daadwerkelijk te realiseren zijn. Per jaarschijf wordt bij de Voorjaarsnota
MPR verlopen stapsgewijs.
besloten over de inzet van de dan bekende en beschikbare gemeentelijke investeringsruimte voor concrete (meerjarige) opgaven.
Door inzichten vanuit gebieden, thema’s en de stedelijke monitoring te combineren
De ambities voor de stad worden realistisch en uitvoerbaar als de
kunnen we beter onderbouwd toekomstige
bekostigingsopgaven tijdig en in samenhang geadresseerd worden. Dit betekent
investeringen programmeren en keuzes
slim faseren en integraal afwegen van de beschikbare schaarse middelen. Het
maken. De confrontatie tussen ruimtevraag-
ontwikkelen van woningen en werklocaties moet hand in hand gaan met
en aanbod maakt het mogelijk om scherper
investeringen in mobiliteit, maatschappelijke voorzieningen, groen en energie:
en transparanter te programmeren in de
zaken die randvoorwaardelijke zijn voor de groei van de stad.
keuzes die wij maken als stad. Dit doen we gemeentebreed op het ruimtelijke gebied en
Ongelijk investeren voor gelijke kansen
we leggen hierbij verbindingen met het
Een ander belangrijk uitgangspunt is voor ruimtelijke investeringen is het
Meerjaren Investeringsprogramma 2024-2029
bestrijden van ongelijkheid. Daarbij hanteren we als leidend principe ‘ongelijk
van Stadsbedrijven en Maatschappelijke
investeren voor gelijke kansen’, zowel voor het sociaal als fysiek domein. Dat
Ontwikkeling. Dit vraagt om gemeente brede
houdt in dat we bij de programmering (verdeling van investeringen over de stad)
programmeertafels voor het maken van
ook kijken naar welke mensen en locaties deze het hardst nodig hebben.
afwegingen, keuzes en het bij elkaar brengen
Kansenongelijkheid is in de ene wijk een groter probleem dan in de andere. We
van planningen. Door dit proces elk jaar te
weten ook dat ruimtelijke condities en ontwerpkeuzes voor de openbare ruimte
verfijnen krijgen we nog beter overzicht en
en de gebouwde omgeving invloed hebben op gezondheid,
grip op het geheel van de ontwikkeling van de
ontmoetingsmogelijkheden, mogelijkheden om te sporten en spelen, op goede
stad, en kunnen wij sturen op groei in balans.
bereikbaarheid en toegankelijkheid.
MPR 2023
6
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Op basis van onder andere de barcode als stedelijk hulpmiddel hebben we het afgelopen jaar in beeld gebracht hoe de stad er nu voor staat. Deze informatie geeft inzicht in het huidige ruimtegebruik en stelt ons in staat om afwegingen te maken in dit MPR. Het overzicht van waar we staan komt met name terug in de beschrijving van de thematisch opgaven en gebieden (hoofdstukken 3 en 4). We verfijnen onze informatie steeds meer, waarbij we naar zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten kijken, zoals de balans in ruimtegebruik (de Barcode), de nabijheid van functies (10-minutenstad) en de waardering van Utrechters (via o.a. de Utrechtmonitor). Het MPR benutten we in de doorontwikkeling van de stedelijke sturing. Het MPR heeft dit jaar een nieuwe vormgeving gekregen om de toegankelijkheid en leesbaarheid te vergroten.
Relatie tussen MPR en voorjaarsnota
Koers
Besluitvorming over wijziging van financiële kaders gebeurt in de voorjaarsnota. De voorjaarsnota is kaderstellend; daarin worden financiën van alle opgaven van de gemeente integraal afgewogen. Hoofdstuk 2 van het MPR maakt daarom integraal onderdeel uit van de besluitvorming van de Voorjaarsnota. Met een separaat raadsvoorstel stelt de gemeenteraad ook het MPR vast (exclusief hoofdstuk 2).
MPR 2023
7
Koers houden in een veranderende markt
MPR 2023
8
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
2. Koers
Koers houden in een veranderende markt 2.1 Inleiding In de RSU2040 staan de ambities voor de stad. Gezond stedelijk leven voor iedereen staat hierin centraal. We willen mensen een plek geven in Utrecht en de stad tegelijkertijd ontwikkelen met kwaliteit én met voorzieningen die meegroeien met het aantal inwoners. In het coalitieakkoord is hiervoor een pakket aan maatregelen opgenomen. Dat pakket omvat extra investeringen in groen, integrale projecten in de openbare ruimte, maatschappelijke voorzieningen (zoals onderwijshuisvesting en sportaccommodaties) en mobiliteit (met name fiets en ov). Echter, door verschillende externe ontwikkelingen zien we dat woningbouw vertraagt en dat hiermee ook onze ambities op het gebied van gezond stedelijk leven mogelijk onder druk komen te staan. In dit hoofdstuk gaan we allereerst in op externe ontwikkelingen, op de voortgang in woningbouw en op maatregelen om deze op peil te houden. Daarna gaan we in op de bijsturing in overige ruimtelijke investeringen.
Luchtfoto Utrecht
MPR 2023
9
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
2.2. Inspelen op externe ontwikkelingen Wereldwijde, nationale en lokale ontwikkelingen hebben invloed op de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht en op de woningbouw in het bijzonder. De bevolking neemt sneller toe dan verwacht en er zijn snel veel extra woningen nodig. Tegelijkertijd veranderen de omstandigheden op de woningmarkt door de inflatie en de daarmee gepaard gaande stijgende rente. Duurdere materialen en het tekort aan personeel zorgen voor stijgende bouwkosten. Netcongestie heeft gevolgen voor het aansluiten van woon- en werklocaties en leidt steeds vaker tot vertraging in projecten. Er zijn keuzes nodig welke projecten wel en niet aangesloten kunnen worden en daarmee al dan niet vertragen. Veranderende omstandigheden hebben daarmee invloed op het tempo waarin we onze ambities kunnen realiseren. Tegelijkertijd blijft de druk op de woningmarkt onverminderd hoog. Veel mensen hebben moeite om een geschikte woning te vinden in Utrecht, met name voor de kwetsbaardere doelgroepen is dit probleem extra urgent. Vanwege het grote woningtekort in onze stad zetten we in op de voortgang van de woningbouw en het op peil houden van de productie. Door veranderende marktomstandigheden zien we echter dat ontwikkelingen vertragen. Dat is onwenselijk. De behoefte aan betaalbare woningen blijft immers onverminderd groot.
Balans in de ontwikkeling van de stad is en blijft hierbij het uitgangspunt. We willen dat onder andere groen en openbare ruimte, maatschappelijke voorzieningen, fietsinfrastructuur en OV en het aantal werklocaties meegroeien met het aantal inwoners van de stad. Deze voorzieningen zijn randvoorwaardelijk voor de groei van het aantal inwoners van de stad. Investeringen in deze voorzieningen zijn nodig om onze doelstellingen op het gebied van gezond stedelijk leven voor iedereen te realiseren. We zetten de middelen die voorvloeien uit de ontwikkeling van woningbouw hiervoor in. Als woningbouw vertraagt, heeft dat op termijn gevolgen voor inkomsten uit
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
gemeentefonds en ozb. Maar het heeft ook effect op de investeringen van marktpartijen. Die dragen bijvoorbeeld fors bij aan voorzieningen rondom de Merwedekanaalzone (onder andere in Park Transwijk, rondje Stadseiland, hovbusbaan). Laat de woningbouw op zich wachten, dan komen de investeringen in kwaliteit en leefbaarheid ook pas later. Voortgang van woningbouw is ook nodig om bijdragen van de rijksoverheid veilig te stellen, die zijn toegezegd via de woningbouwimpuls, versnellingsafspraken en het BO-MIRT. In aanloop naar dit MPR hebben we onderzocht welke draaiknoppen benut kunnen worden om de woningbouw zo veel mogelijk op peil te houden. We hebben diverse stakeholders geconsulteerd zoals adviseurs, marktpartijen, andere gemeenten en de rijksoverheid. Ook hebben we geleerd van de vorige crises. Draaiknoppen voor voortgang van woningbouw kunnen zijn: • het knippen en faseren van projecten; • een grotere rol voor corporaties; • maatregelen die de kosten verlagen; • maatregelen die de potentiële opbrengsten verhogen, zoals aanpassing van het woningbouwprogramma. Via het Development Netwerk Utrecht zijn we doorlopend in gesprek met marktpartijen over ontwikkelingen in de markt en het beleid van de gemeente.
Omdat geen twee gebiedsontwikkelingen in Utrecht gelijk aan elkaar zijn, brengen we per project in kaart welke maatregelen eventueel nodig zijn om het verschil te maken tussen niet bouwen en wél bouwen. Dit vergt altijd maatwerk, met oog voor kwaliteit in het gebied en balans in de stad als geheel. Het doel hiervan is om projecten die door de veranderende marktomstandigheden net geen doorgang kunnen vinden, toch door te kunnen laten gaan. De bouw van permanente woningen heeft daarbij onze voorkeur.
MPR 2023
10
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Op korte termijn richten we ons op een aantal specifieke interventies: • Start permanente bouw 2023/begin 2024, aangevuld met benodigde flexwoningen: met concrete afspraken over gerichte maatregelen i.c.m. een start-bouw-garantie. • Wat betreft de toekomstige productie monitoren we voor de middellange termijn de permanente projecten in de pijplijn (2024-2025), aangevuld met benodigde flexwoningen: met bereidheid tot gezamenlijk onderzoek naar haalbaar maken. Doelstelling daarbij is waar het kan de aantallen betaalbare woningbouw vast te houden en eventueel meer woningen toe te voegen. Dit doen we ook voor de periode na 2025. • Inzetten op tijdelijkheid tot en met 2025: onderzoek naar gepaste locaties voor het toevoegen van tijdelijke woningen. Op dit moment zien we drie projecten waarin we met gerichte maatregelen het verschil kunnen maken. Deze projecten worden toegelicht in een geheime bijlage “Aanpak continuering woningbouw” bij het MPR. Bij twee van de drie projecten vergt de voortgang dat we de landelijk aangekondigde wetgeving voor middenhuur volgen in plaats van de strengere kaders uit het gemeentelijke Actieplan Middenhuur. Dit is nodig omwille van de economische haalbaarheid van de projecten, wat een uitzonderingsgrond is in het actieplan.
Ook verwachten we dat bij twee van de drie projecten extra gemeentelijke investeringen nodig zijn in de openbare ruimte om de woningbouw mogelijk te maken (bij één project zijn beide maatregelen nodig). Met die investeringen in de openbare ruimte is maximaal 3,3 mln euro gemoeid. In het raadsvoorstel bij de voorjaarsnota stellen we voor om dit te dekken met een uitname uit de reservering voor betaalbaar wonen (zie ook MPR paragraaf 5.3). Tot slot stellen we voor om het bestedingsdoel voor de gereserveerde middelen voor "betaalbaar wonen" te verbreden naar "betaalbaar wonen en het op gang houden van woningbouwprojecten". Ook dit is opgenomen in het raadsvoorstel bij de voorjaarsnota.
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Bijdragen van rijksoverheid aan woningbouw en groei in balans De grote behoefte aan woningen in Utrecht heeft de Rijksoverheid afgelopen jaar ertoe gebracht grote financiële bijdragen toe te zeggen die bijdragen aan woningbouw en groei in balans. Voor Zuidwest heeft het Rijk € 86,77 miljoen euro toegezegd voor mobiliteitsmaatregelen, die de ontsluiting van 6.200 woningen in Zuidwest mogelijk maken (“Versnellingsafspraken”). Als onderdeel van dezelfde afspraken is bovendien € 16,52 miljoen euro gereserveerd voor mobiliteitsmaatregelen die bijdragen aan de realisatie van 1.544 woningen in Noordwest. Vanuit de woningbouwimpuls is in 2020 circa € 21 miljoen beschikbaar gekomen voor de randvoorwaardelijke investeringen in Merwedekanaalzone deelgebied 5 fase 1 en in 2021 was € 13 miljoen euro toegekend als bijdrage aan woningbouw en daarvoor benodigde investeringen in de openbare ruimte in Overvecht. Voor Groot Merwede is bovendien eind 2022 een aanvullende reservering van 600 miljoen euro toegezegd als bijdrage aan de (deels) ondergrondse Merwedelijn (BO-MIRT). Rijk en regio hebben daarbij afgesproken “dat er tot en met 2030 in Utrecht Groot Merwede (Zuidwest Utrecht en Nieuwegein) 25.500 woningen worden gerealiseerd, waarvan minimaal 55% betaalbaar”.
MPR 2023
11
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Omslag in Utrechtse woningmarkt zet door
De belangrijkste oorzaak voor de omslag in de woningmarkt is de stijging van de rente (zie grafiek 1 hieronder). Daarnaast zien we andere ongunstige ontwikkelingen, zoals gestegen bouwkosten en krapte op de arbeidsmarkt. De gevolgen hiervan zijn op verschillende manieren zichtbaar.
Grafiek 1: rente (10 jaar, obligatierendement)
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Potentiële huizenkopers merken dat zij een minder hoge hypotheek kunnen afsluiten. Dit drukt de huizenprijzen. In het derde kwartaal van 2022 is die daling in Utrecht voor het eerst in de cijfers zichtbaar (zie grafiek 2 hieronder). Verkopers van bestaande woningen merken dat zij met minder winst genoegen moeten nemen. “Minder winst”, want sinds 2015 zijn de huizenprijzen in Utrecht meer dan verdubbeld. De prijzen zijn sneller gestegen dan het Nederlandse gemiddelde en zelfs sneller dan de huizenprijzen in Amsterdam.
Grafiek 2: prijsindex bestaande koopwoningen (verkoopprijzen, 2015=100, t/m 2022)
Utrecht (gemeente) Amsterdam Nederland
2015 = 100
Bron: Investing.com
Bron: CBS
MPR 2023
12
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
De rentestijgingen en de daling van huizenprijzen hebben grote gevolgen voor nieuwbouwprojecten. Voor nieuwbouw geldt dat de prijs minder gemakkelijk naar beneden aangepast kan worden dan voor bestaande woningen. Bouwkosten kunnen bijvoorbeeld niet snel worden verlaagd. Als gevolg van inflatie liggen die juist op een hoog niveau. Voor ontwikkelende partijen kan het daarom verleidelijk zijn om niet op korte termijn tegen hoge kosten te bouwen, maar te wachten tot huizenprijzen weer aantrekken. Dergelijke aanpassingen kunnen ertoe leiden dat een deel van de harde planvoorraad pas later wordt gebouwd dan eerder verwacht: de markt voor nieuwe koopwoningen heeft tijd nodig om zich aan de nieuwe prijzen aan te passen. De stijging van de rente heeft ook gevolgen voor de realisatie van woningen in het middenhuursegment. Voor de financiering van deze woningen zijn institutionele beleggers nodig. Hun rendementseisen worden hoger als gevolg van de hogere rente. Zij kijken daardoor kritischer naar de start van nieuwe projecten. Zij hebben bovendien te maken met onzekerheid over de aangekondigde regulering van huurtarieven voor middenhuurwoningen.
Die regulering is zeer wenselijk vanuit het perspectief van mensen die een betaalbare woning zoeken, maar tegelijkertijd zien we dat de onzekerheid over landelijke regulering in combinatie met het gemeentelijke beleid de bereidheid tot investeringen in middenhuur wegneemt bij institutionele beleggers. Doordat onzekerheid over nieuwe wetgeving, zoals de Wet Regie op de volkshuisvesting en de Wet betaalbare huur, leidt tot uitstel van investeringsbeslissingen, is het niet mogelijk het effect te meten van beperking van de maximale huurverhoging op de bouw van middenhuurwoningen. Dit was wel toegezegd bij de aanpassing van het
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Actieplan Middenhuur (amendement A41, Toezegging 108 Effect op de bouw van middenhuurwoningen). Door de samenloop met de onzekerheid over regelgeving, gestegen bouwkosten en rentestijging zou onderzoek naar effect van beperking van huurverhogingen van CPI+1% naar CPI een vertekend beeld opleveren. Welk effect de daling van huizenprijzen precies heeft op woningbouw en gebiedsontwikkeling, is nu nog niet met zekerheid te zeggen. Doordat koopwoningen en tot op zekere hoogte ook de middenhuurwoningen de motor zijn achter gebiedsontwikkelingen dreigt met de huidige marktontwikkelingen over de hele linie stagnatie. Dat geldt ook voor de productie van sociale huurwoningen die in gebiedsontwikkelingen meeliften met de bouw van duurdere woningen.
Bouwplaats Castellumlaan
MPR 2023
13
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
2.3 Financiële bijsturing op ruimtelijke investeringen De beschikbare middelen voor ruimtelijke investeringen zetten we in om de doelen te behalen die zijn afgesproken in het coalitieakkoord. Wij willen zo veel mogelijk blijven investeren in gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat. De beschikbare financiële ruimte bepaalt in belangrijke mate hoe snel we kunnen gaan. We kiezen ervoor om realistisch te begroten, uitgaande van een onzekerheidsmarge in de woningbouwproductie. De veranderde marktomstandigheden resulteren in een grotere onzekerheidsmarge in de verwachte woningbouwproductie. Dit leidt tot een grotere onzekerheidsmarge in onze investeringsruimte. Per saldo is er tot en met 2026 minder geld beschikbaar voor ruimtelijke investeringen dan werd verwacht in de programmabegroting 2023. Dit kan vrijwel volledig worden opgevangen met incidentele meevallers. In 2027 is meer geld beschikbaar dan in de programmabegroting was voorzien. Toch ontstaat er in dat jaar een tekort. Dat komt doordat ook het gewenste investeringsniveau toeneemt. Het tekort is dus niet alleen het resultaat van mee- en tegenvallers in de budgetten voor ruimtelijke investeringen, maar ook van extra budget dat nodig is voor realisatie van ambities aan het slot van deze raadsperiode.
Om de begroting voor ruimtelijke investeringen sluitend te maken is bijsturing nodig vanaf 2026. Voor die bijsturing hanteren we een “Samen trap-af-trap-op”methodiek, waarbij we voorstellen doen om enkele budgetten in 2027 te verlagen. Dat leidt vooralsnog tot een vertraging in de fasering van projecten. Zodra de financiële ruimte het toelaat, stellen we de investeringen “trap op” bij. Ondertussen blijven we werken aan planvorming en -voorbereiding, zodat we bij financiële ruimte direct “trap op” kunnen gaan.
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Prioriteit bij uitvoering van het coalitieakkoord – ambitie Groei in balans Met de beschikbare budgetten voor ruimtelijke investeringen willen we allereerst de ambities realiseren die zijn opgenomen in het coalitieakkoord. De verdeling van budgetten in het coalitieakkoord over verschillende opgaven, is hierbij gehanteerd als leidraad voor gebalanceerde groei van de stad. Wanneer in komende jaren meer budget beschikbaar komt waarmee we aanvullende ambities kunnen bekostigen, dan wegen we te zijner tijd inhoudelijk af hoe dat extra budget verdeeld moet worden over opgaven en gebieden. Bij zo’n inhoudelijke afweging is ook weging van belang op basis van waarden als “ongelijk investeren voor gelijke kansen”. Een deel van de ruimtelijke investeringen uit het coalitieakkoord (“meerjarenpakket Groei in balans”) was in de vorige begroting (nog) niet van voldoende budget waren voorzien, bijvoorbeeld omdat de kapitaallasten pas vanaf 2027 op de begroting zouden drukken. Zulke posten moeten nu wél vanaf 2027 in de meerjarenbegroting worden opgenomen (zie tabel 2.1 op de volgende pagina). Voorbeelden van zulke posten zijn het natuurgebied Zuilen en de aanleg van “groene ommetjes”; de planvorming hiervoor gaat uiteraard al eerder dan 2027 van start. Ook voor investeringen in maatschappelijke voorzieningen is extra budget nodig in het begrotingsjaar 2027.
Dit geldt in het bijzonder voor voorzieningen die onderdeel zijn van gebouwde omgeving in gebiedsontwikkelingen. Dit betreft met name investeringen in sporthallen, onderwijshuisvesting en wijkvoorziening voor cultuur in 2026, met kapitaallasten vanaf 2027. Deze investeringsbudgetten zijn nodig om nieuwe gebiedsontwikkelingen in balans te kunnen ontwikkelen. Ook is extra budget nodig voor sportvelden (zie ook hoofdstuk 3 pagina 43).
MPR 2023
14
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Tabel 2.1: Extra budget voor ruimtelijke investeringen vanaf 2027, bedragen in 1.000 euro
2027
FINANCIEEL BEELD
GEBIEDSONTWIKKELING
dubbele correctie voor planningsoptimisme verwerkt: via de betreffende programma’s en (in de vorm van budgetkortingen) via het meerjarenpakket Groei in balans. Deze tweede correctie wordt nu geschrapt (regel 2b in tabel 2.2). Dit is van belang voor investeringen in groen (schaalsprong en icoonprojecten), mobiliteit (o.a. schaalsprong fiets) en integrale projecten openbare ruimte.
Natuurgebied Zuilen
241
Gezond leefklimaat - groene ommetjes
142
Onderwijshuisvesting
390
Cultuur (wijkvoorzieningen)
480
Tot slot verwerken we een aantal budgettair neutrale aanpassingen (regel
Sportaccommodaties
1.582
2c in tabel 2.2). De belangrijkste hiervan is de “bijdrage sparen Ockhuizen in
Subtotaal extra budget voor ruimtelijke investeringen vanaf 2027
2.835
het Meerjaren Groenprogramma”, om realisatie van natuurgebied Ockhuizen mogelijk te maken. In 2023, 2024 en 2025 worden bijdragen opgenomen van 230 duizend euro per jaar. Deze worden in mindering gebracht op het
Overige budgettaire aanpassingen in ruimtelijke investeringen – realistisch begroten De financiële krapte vergt extra aandacht voor realistisch te begroten: niet te veel en niet te weinig, niet te vroeg en niet te laat. Realistisch begroten begint met het aanpassen van investeringsbudgetten aan externe ontwikkelingen (regel 2a in tabel 2.2). In veel gevallen zijn de planning en het kasritme van ruimtelijke investeringen mede afhankelijk van externe partijen en/of van de voortgang van gebiedsontwikkelingen. Een voorbeeld daarvan is de bouw van een basisschool in een nieuwe woonwijk. Als de woningbouw een jaar vertraagt, is de basisschool ook pas een jaar later nodig. Zulke situaties leiden tot incidentele meevallers, waarmee we tegenvallers kunnen compenseren. Voor buurtcentra is vanaf 2026 een extra investeringsbudget nodig (0,3 mln euro) en vanaf 2027 is ook extra budget nodig voor exploitatielasten gekoppeld aan eerdere parkeerinvesteringen (0,6 mln euro). Deze lopen structureel door. Onderdeel van het realistisch begroten is ook dat we rekening houden met planningsoptimisme. Dat gebeurt via de betreffende (meerjaren)programma’s. In de programmabegroting 2023 was echter een
budget in 2026 voor het Meerjaren Groenprogramma. Dat budget dient bovendien vanaf 2026 als dekking voor de jaarlijkse bijdragen.
Tabel 2.2: Budgettaire wijzigingen ruimtelijke investeringen (tov programmabegroting 2023), bedragen in 1.000 euro
2023
2024
2025
2026
2027
struct
-1.288
-2.887
-4.011
-4.568
-2.484
816
2b. Financieel-technische correctie planningsoptimisme
565
595
1.129
2.975
0
0
2c. Overige, budgettair neutrale aanpassingen
430
180
-2.025
1.415
0
0
2. Realistisch begroten (budgettaire aanpassingen)
-293
-2.112
-4.907
-178
-2.484
816
2a. Investeringsritme aanpassen aan externe ontwikkelingen
MPR 2023
15
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Bijdrage aan knelpunten buiten domein ruimtelijke investeringen Om incidentele knelpunten elders in de gemeentebegroting te kunnen dekken, is het nodig om in deze voorjaarsnota een bedrag van 5 mln euro over te hevelen naar de algemene middelen. Dit bedrag is gevonden door te korten op de nog niet geprogrammeerde middelen voor de schaalsprong fiets in het Meerjarenprogramma Bereikbaarheid (MPB).
FINANCIEEL BEELD
GEBIEDSONTWIKKELING
Per saldo: tot 2026 lagere kosten, daarna hogere uitgaven Met toepassing van bovenstaande uitgangspunten zien we in de jaren tot en met 2026 een daling van de uitgaven, en vanaf 2027 een toename die oploopt naar structureel 3,65 miljoen euro per jaar (zie tabel 2.3). Veranderingen in beschikbaar budget voor ruimtelijke investeringen Als dekkingsbronnen voor de ruimtelijke investeringen hanteert de gemeente inkomsten uit het groeikader, parkeerinkomsten en inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling (deze dekkingsbronnen worden nader toegelicht in paragraaf 5.1 en verder). Deze inkomsten worden elk jaar opnieuw geraamd, op basis van actuele inzichten en verwachtingen, onder meer over woningbouw en bevolkingsontwikkeling. In tabel 2.4 is samengevat hoeveel de actuele inzichten over dekkingsbronnen verschillen van de bedragen die waren opgenomen in de programmabegroting 2023. Per saldo is er tot en met 2026 aanzienlijk minder geld beschikbaar voor ruimtelijke investeringen dan werd verwacht in de programmabegroting 2023. In 2027 is er daarentegen 1,4 miljoen euro méér te besteden.
Autorisatie van kredieten Voor een deel van de investeringen uit het meerjarenpakket Groei in balans waren in de programmabegroting 2023 nog geen kredieten geautoriseerd. De reden daarvoor was dat een deel van dekking voor ruimtelijke investeringen nog zo onzeker was dat besluitvorming over kredieten moest worden uitgesteld naar de integrale afweging in de Voorjaarsnota (zie ook de bijlage Investeringen versus kredieten bij de programmabegroting 2023). Met de dekking die nu beschikbaar is voor ruimtelijke investeringen kunnen de resterende kredieten alsnog worden vrijgegeven. Bij investeringen waarvoor al in 2023 uitgaven nodig zijn, gebeurt dit via de eerste bestuursrapportage. Voor de overige investeringen worden de kredieten zoals gebruikelijk via de programmabegroting geautoriseerd.
Tabel 2.4: Verandering in dekking MPR2023 tov in PB2023, bedragen in 1.000 euro
Tabel 2.3: Budgettaire wijzigingen ruimtelijke investeringen (tov PB2023), bedragen in 1.000 euro
Budgettaire wijzigingen ruimtelijke investeringen (tov PB2023)
1. Extra budget voor ruimtelijke investeringen vanaf 2027
2023
2024
2025
2026
2027
0
0
0
2.835
2.835
2. Realistisch begroten (budgettaire aanpassingen)
-293
-2.112
-4.907
-178
-2.484
816
Extra kosten, subtotaal
-293
-4.907
-178
351
2024
2025
2026
2027
struct
1. Groeikader (investeringsdeel)
0
4.079
5.152
5.435
10.990
10.990
2. Parkeerinkomsten
412
-1.390
207
649
-81
-603
3. Inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling
0 -10.000 -10.000
-9.750
-9.500
-9.500
4. Inzet vrije ruimte binnen GiB vanaf 2028
0
0
0
0
0
500
Extra kosten, subtotaal
412
-7.311
-4.642
-3.667
1.410
1.387
struct
0
-2.112
2023
3.651
MPR 2023
16
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
1) Investeringsdeel van het groeikader We verwachten hier een meevaller. De raming van het investeringsdeel van het groeikader is voor dit MPR geactualiseerd, en er is zoals gebruikelijk ook een begrotingsjaar aan de raming toegevoegd. De nu verwachte inkomsten zijn 4 tot 11 mln euro per jaar hoger dan in de programmabegroting 2023 was geraamd. Belangrijke factoren daarbij zijn de bevolkingsontwikkeling (deze was in 2022 veel hoger dan verwacht), het aantal nieuwe woningen in de stad en de zogeheten frictiekosten Leidsche Rijn. In paragraaf 5.1 lichten we de ontwikkeling van het groeikader toe. 2) Parkeerinkomsten In het coalitieakkoord is afgesproken dat de extra parkeerinkomsten die voortvloeien uit tariefsverhoging en uit uitbreiding van het gebied met betaald parkeren, bestemd zijn voor ruimtelijke investeringen. De raming van deze inkomsten wordt jaarlijks geactualiseerd. In de periode 2023-2027 komen de verwachte extra opbrengsten gemiddeld 0,2 mln euro lager uit dan waarmee rekening was gehouden in de programmabegroting 2023. Voor de periode 20282032 komen de actuele ramingen gemiddeld 0,6 mln euro lager uit dan was berekend in de programmabegroting 2023. Dat verschil van 0,6 mln euro is verwerkt als structurele tegenvaller. Vanwege schommelingen in de periode 2028-2032 is eind 2027 een budget in de reserve Groei in balans nodig van 3,0 mln euro.
In paragraaf 5.1 gaan we dieper in op de uitkomsten van de parkeerraming en op de onzekerheden in die raming. 3) Inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling Onze raming voor inkomsten uit woningbouw en gebiedsontwikkeling (grondexploitaties, erfpacht en kostenverhaal bovenwijks) stellen we bij naar ¼ mln euro in 2026 en ½ mln euro per jaar vanaf 2027. In 2024 en 2025 verwachten we hieruit geen inkomsten die ingezet kunnen worden voor ruimtelijke investeringen. In de programmabegroting was vorig jaar uitgegaan van 10 miljoen euro aan inkomsten vanaf 2024. Dat was geen correcte inschatting.
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
De ontwikkeling van de reserve grondexploitaties is dit jaar zodanig dat geen extra storting noodzakelijk is. Het meerjarig beeld van de reserve grondexploitaties vertoont een klein tekort. Een onttrekking ten behoeve van andere investeringen dan grondexploitaties is daarom vooralsnog niet aan de orde. De ontwikkeling van deze reserve wordt nader toegelicht in paragraaf 5.3. Bij erfpacht zagen we in 2022 extra inkomsten die verantwoord zijn in de jaarrekening. Het resultaat 2022 uit de Conversieregeling Erfpacht 2017 is 1,215 miljoen euro. Wij bestemmen dit resultaat in lijn met motie 2017/191 voor projecten die bijdragen aan betaalbaar wonen (zie ook elders in dit hoofdstuk en in paragraaf 5.4). Het kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen is een nieuwe inkomstenstroom, die in de komende jaren zijn waarde moet gaan bewijzen. Op korte termijn leidt toepassing van de nog vast te stellen Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen niet of nauwelijks tot extra inkomsten. Dit komt doordat voor het overgrote deel van de woningbouw voor de eerste vijf tot tien jaar reeds anterieure overeenkomsten of gemeentelijke grondexploitaties zijn vastgesteld. Vooruitlopend op toekomstige anterieure overeenkomsten met deze vorm van kostenverhaal nemen we als opbrengst indicatief ¼ mln euro op in 2026 en ½ mln euro vanaf 2027.
Deze bedragen moeten te zijner tijd worden aangepast op basis van afgesloten overeenkomsten. In paragraaf 5.1 is een raming opgenomen voor de opbrengsten op middellange termijn. 4) Inzet vrije ruimte uit pakket Groei in balans, vanaf 2028 Vanaf 2028 zijn de geraamde inkomsten die samenhangen met het groei-inbalans-pakket uit de programmabegroting 2023 500 duizend euro hoger dan de uitgaven. Dit hangt samen met een taakstelling op uitvoeringskracht die in 2028 500 duizend euro hoger is dan in 2027. Deze 500 duizend euro is beschikbaar als dekking voor ruimtelijke investeringen.
MPR 2023
17
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Financiële bijsturing op ruimtelijke investeringen Na verwerking van de budgettaire wijzigingen in ruimtelijke investeringen en de daarvoor beschikbare dekking zien we dat positieve en negatieve saldi elkaar afwisselen in het financiële beeld (zie tabel 2.5). Om de begroting voor ruimtelijke investeringen sluitend te maken is bijsturing nodig. Die bijsturing is opgebouwd uit drie stappen, die we hieronder toelichten.
Tabel 2.5: Financiering ruimtelijke investeringen exclusief bijsturing, bedragen in 1.000 euro
2023
2024
2025
2026
2027
struct
-293
-2.112
-4.907
-178
351
3.651
Extra dekking
412
-7.311
-4.642
-3.667
1.410
1.387
Saldo (excl. bijsturing)
704
-5.199
265
-3.489
1.058
-2.264
Subtotaal Budgettaire wijzigingen ruimtelijke investeringen (tov PB2023)
Bijsturing stap 1: Verrekening met de reserve Groei in balans In 2024 is sprake van een tekort, dat kan worden verrekend met de reserve Groei in balans. In 2023 en 2025 is sprake van overschotten, die aan de reserve kunnen worden toegevoegd. Het tekort in 2026 kan slechts ten dele worden gecompenseerd met een uitname uit de reserve (zie tabel 2.6). De reserve komt in 2026 uit op nul (zie tabel 2.7). In 2027 moet de reserve worden aangevuld tot 2,989 miljoen euro, vanwege schommelingen in de parkeerexploitatie vanaf 2028. Moreelsehoek
MPR 2023
18
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Tabel 2.6: Bijsturing stap 1 – verrekening met de reserve Groei in balans, bedragen in 1.000 euro
Tabel 2.8: Bijsturing stap 2 – Aanpassing kasritmen, bedragen in 1.000 euro
2023
2024
2025
2026
2027
struct
Saldo excl. bijsturing (zie tabel 2.5)
704
-5.199
265
-3.489
1.058
-2.264
Reserve Groei in balans: uitnamen (negatieve getallen) en toevoegingen (positieve getallen)
704
-5.199
265
-1.561
2.989
Saldo na verrekening met reserve Groei in balans (stap 1)
0
0
0
-1.928
-1.931
-2.264
2023
2026
2027
Schaalsprong groen
-933
933
Schaalsprong fiets
-622
622
Spelen, sporten en bewegen in de openbare ruimte
-373
373
2023
2024
2025
2026
2027
0
5000
0
791
0
704
-5.199
265
-1.561
2.989
704
505
770
0
2.989
0
0
0
0
2.989
Bijsturing stap 2: Aanpassing kasritme In de tweede bijsturingsstap stellen we voor om in 2026 enkele budgetten te verlagen en om die budgetten in 2027 met eenzelfde bedrag te verhogen. Dit betreft budgetten voor de schaalsprong groen, schaalsprong fiets en “spelen, sporten en bewegen”. Een deel van de ambities voor de betreffende terreinen kan daardoor nog niet in 2026 worden gerealiseerd, maar op zijn vroegst in 2027. Met deze tweede stap wordt het saldo in 2026 naar nul gebracht (zie tabel 2.8). Het op te lossen tekort in 2027 wordt hiermee navenant groter.
2024
2025
-1.928
1.928
0
-3.858
Subtotaal bijsturing stap 2 Saldo na aanpassing kasritmen (andere verdeling in tijd, stap 2)
Tabel 2.7: Omvang reserve Groei in balans, na bijsturing MPR2023, bedragen in 1.000 euro
Toevoegingen programmabegroting 2023 Uitnamen en toevoegingen VJN2023 (zie ook tabel 2.6) Omvang reserve groei in balans per 31 dec Minimale omvang reserve op 31 december:
FINANCIEEL BEELD
GEBIEDSONTWIKKELING
0
0
0
struct
-2.264
Bijsturing stap 3: “Samen trap-af-trap-op” Na uitvoering van stap 2 is in 2027 sprake van een tekort van 3,9 mln euro en van een structureel tekort van 2,3 mln euro. Deze tekorten kunnen worden weggewerkt door een aantal budgetten naar rato te verlagen (“samen trap af”). Bij toekomstige meevallers kan deze verlaging weer worden teruggedraaid (“samen trap op”). We stellen voor deze systematiek toe te passen op de volgende budgetten: ▪ Schaalsprong groen ▪ Schaalsprong fiets ▪ Spelen, sporten en bewegen in de openbare ruimte ▪ Sportaccommodaties, kapitaallastenstijging 2027 ▪ Cultuur, kapitaallastenstijging 2027 Deze systematiek gaat niet uit van een inhoudelijke prioritering tussen opgaven. Een objectieve keuze tussen projecten is nu namelijk nog niet mogelijk. Dat komt MPR 2023
19
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
doordat nog niet voor alle opgaven tot en met 2027 een vertaling is gemaakt naar concrete projecten en locaties in de stad. Pas als de projectvoorstellen voldoende zijn uitgewerkt, kan inhoudelijk geprioriteerd worden. Dit vraagt om gemeente brede programmeertafels voor het maken van afwegingen, keuzes en het bij elkaar brengen van planningen. Daar gaan we komend jaar mee aan de slag. Bij Voorjaarsnota 2024 verwachten we vervolgens wel die inhoudelijke prioritering te kunnen uitvoeren, gericht op balans in de groei van de stad en op basis van waarden als “ongelijk investeren voor gelijke kansen”. Toepassing van de “trap-af-trap-op”-systematiek betekent voor de betreffende opgaven dat het investeringstempo vooralsnog in 2027 iets vertraagt (zie tabel 2.9). De gevolgen daarvan kunnen we op dit moment alleen op hoofdlijnen benoemen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om minder snelle uitbreiding van het aantal sportvelden, een iets lager investeringsbudget voor wijkcultuurvoorzieningen, minder budget voor de groene “kop” op integrale projecten in de openbare ruimte, minder snel wegwerken van achterstanden in het aantal speelvoorzieningen in de stad en minder snelle uitvoering van investeringen die bijdragen aan duurzame mobiliteit.
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Als we volgend jaar weer extra groeibudget kunnen inzetten voor ruimtelijke investeringen gaan we weer versnellen (“trap-op”). Ondertussen blijven we doorwerken aan planontwikkeling. Zo kunnen we direct doorpakken wanneer extra budget beschikbaar komt. In tabel 2.10 (zie volgende bladzijde) is voor een aantal uitgavenposten een overzicht opgenomen van “oude” bedragen (zoals opgenomen in de programmabegroting 2023) en de nieuwe, gewijzigde bedragen in MPR/Voorjaarsnota 2023. Hierin zijn voor de genoemde posten de effecten opgeteld van alle aanpassingen in dit hoofdstuk (toevoeging van budget voor 2027, realistisch begroten rekening houdend met externe ontwikkelingen, en de bijsturingsstappen “aanpassing kasritme” en “samen trap-af-trap-op”). In de bijlage “Financieel overzicht bij hoofdstuk 2 MPR” is een overzichtstabel opgenomen met alle budgettaire wijzigingen die in dit hoofdstuk zijn benoemd.
Tabel 2.9: Bijsturing stap 3 – “Samen trap-af-trap-op” (-27% in 2027; -16% struct.), bedragen in 1.000 euro
Sportaccommodaties (t.o.v. extra kapitaallastenbudget vanaf 2027) Cultuur (t.o.v. extra kapitaallastenbudget vanaf 2027) Schaalsprong groen Schaalsprong fiets Spelen, sporten en bewegen in de openbare ruimte Subtotaal bijsturing "samen trap-aftrap-op" Saldo na bijsturing stap 3
2023
2024
2025
2026
2027
struct
0
0
0
0
-422
-248
0
0
0
0
-128
-75
0
0
0
0
-1.601
-939
0
0
0
0
-1.067
-626
0
0
0
0
-640
-376
0
0
0
0
-3.858
-2.264
0
0
0
0
0
0 MPR 2023
20
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Tabel 2.10: Was-wordt-tabel; in bovenste helft: budgettoevoegingen in programmabegroting 2023; in onderste helft aangepaste bedragen in MPR/VJN2023, bedragen in 1.000 euro
Programmabegroting 2023
2023
2024
2025
2026
2027
struct
0
0
0
6.000
6.000
6.000
700
1.200
2.300
2.400
2.400
2.400
500
500
2.000
4.000
4.000
4.000
0
0
0
3.300
3.300
3.300
Onderwijshuisvesting
2.134
3.903
7.044
7.796
7.796
7.796
Sportaccommodaties
3.734
Openbare ruimte en groen Schaalsprong groen Spelen, sporten en bewegen in de openbare ruimte Duurzame mobiliteit Schaalsprong fiets Kapitaallastenbudget ovschaalsprong Maatschappelijke voorzieningen 273
348
1.254
3.734
3.734
Buurtcentra
0
223
223
223
223
223
Cultuur
0
192
779
1.541
1.541
1.541
2023
2024
2025
2026
2027
struct
230
230
230
4.377
5.332
5.061
500
1.200
2.300
2.027
2.133
2.024
500
500
2.000
3.378
3.555
3.374
0
0
0
0
0
3.300
Onderwijshuisvesting
1.540
1.681
3.717
6.529
8.186
8.186
Sportaccommodaties
273
363
1.347
3.295
4.894
5.068
Buurtcentra
0
0
238
498
498
498
Cultuur
0
192
779
1.541
1.893
1.946
MPR/Voorjaarsnota 2023
Openbare ruimte en groen Schaalsprong groen Spelen, sporten en bewegen in de openbare ruimte Duurzame mobiliteit Schaalsprong fiets Kapitaallastenbudget ovschaalsprong Maatschappelijke voorzieningen
MPR 2023
21
Ruimtelijke opgaven
MPR 2023
22
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
3. Ruimtelijke opgaven
Realisatie van de ambities In deze hoofdstukken schetsen we de realisatie van de ambities voor de thema’s wonen, werken, duurzame mobiliteit, gezond leefklimaat inclusief groen, energie en maatschappelijke voorzieningen. We geven aan in hoeverre we op koers liggen met de realisatie van de ambities en welke bijsturing nodig is.
Wonen
Werken
Maatsch. voorzieningen
Duurzame mobiliteit
Gezond leefklimaat
Energie
Utrecht wil een passende en betaalbare woning voor iedereen die in Utrecht wil (blijven) wonen, Dit geldt voor de prijs, de kwaliteit en de grootte van een woning.
We streven naar een toekomstbestendige economie, met een goed en fijnmazig voorzieningenniveau en voldoende werkgelegenheid op alle niveaus.
Deze moeten meegroeien met de groei van Utrecht. Ze zijn namelijk onmisbaar voor de ontwikkeling, beleving, ontmoeting en ondersteuning van alle inwoners.
We maken de transitie naar duurzame mobiliteit en we zorgen dat de bereikbaarheid op orde is.
Utrecht wil een duurzame en circulaire stad zijn, waar mensen wonen, werken en verblijven in een gezond leefklimaat.
We versnellen de energietransitie, zodat we in 2050 beschikken over een duurzaam energiesysteem.
MPR 2023
23
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Ruimtelijke opgaven
Wonen De woningopgave in Utrecht is groot. We bouwen veel woningen en toch staat de woningmarkt al jarenlang onder grote, en groeiende druk. De Utrechtse woningmarkt is steeds moeilijker bereikbaar geworden voor veel woningzoekenden. Ook zien we dat mensen die nog wel een woning kunnen kopen of huren, eerder genoegen nemen met een woning die niet aansluit bij hun woonwensen. Met name mensen met een kleine portemonnee, kwetsbare groepen, spoedzoekers en starters komen steeds moeilijker aan een woning. Wij willen deze opgave aanpakken door te groeien in balans. Het doel daarbij is een betaalbare woning voor iedereen die in Utrecht wil (blijven) wonen. We willen dat mensen die een woning zoeken een passende
Woonvisie Utrecht beter in balans
woning kunnen vinden, zowel qua prijs, kwaliteit als grootte. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 vertaalt zich dit in de groei met 60.000 woningen, waarbij we in 2040 streven naar een voorraad bestaande uit 35% sociale huur, 25% middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbare koop) en 40% vrije sector (huur en koop). Om deze streefpercentages in 2040 te halen zet de coalitie in op de realisatie van 40% sociale huurwoningen, 35% woningen uit de middensegment en 25% vrije sector woningen.
MPR 2023
24
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Ruimtelijke opgaven
Wonen: liggen we op koers? Bouwproductie
Groei woningvoorraad in balans
Sociale huur
Midden segment
Vrije sector
Behoefte aan 60.000 woningen tot 2040. Stagnatie in oplevering aantal nieuwe woningen Om aan de behoefte van 60.000 woningen tot en met 2040 te kunnen voldoen, moet er jaarlijks gemiddeld 3.000 woningen worden gebouwd. De afgelopen jaren is dit gelukt, maar sinds 2022 is er sprake van een omslag op de woningbouwmarkt. De woningmarktomstandigheden zijn verslechterd als gevolg van de gestegen rente en de hoge bouwkosten (materiaal en personeel). Daarnaast belemmert de stikstofproblematiek vlotte vergunningverlening voor bouwprojecten. Het gevolg is dat we de komende jaren rekening moeten houden met een afnemend aantal opgeleverde woningen. Als we kijken naar de verdeling van de vastgestelde plancapaciteit ziet de verdeling er als volgt uit: ▪ 32% sociale huurwoningen (waarvan 26% reguliere sociale huurwoningen en 6% zelfstandige studenteneenheden) ▪ 27% middensegment (waarvan 17% middenhuur en 10% betaalbare koop) ▪ 36% vrije segment (waarvan 20% koop en 16% huur) ▪ 4% onzelfstandige studenteneenheden Daarbij bestaat de plancapaciteit in de periode 2023-2025 uit 33% sociale huur (exclusief flexwonen), 27% middensegment en 36% vrije sector. Van de plancapaciteit is 4% in deze periode bestemd voor onzelfstandige studentenwoningen. Op basis van de actuele plancapaciteit woningbouw 2023-2040 bestaat de voorraad in 2040 uit 32% sociale huur, 26% middensegment en 39% vrije sector.
Een belangrijke aantekening is daarbij dat de stijging van de huizenprijzen betekent dat een deel van het betaalbare koopwoningen verschuift naar de vrije sector. Dit heeft negatieve gevolgen voor de evenwichtige opbouw van de woningvoorraad en de samenleving. Om de ambities uit de Woonvisie waar te maken, moet extra ingezet worden op het sociale huursegment en het middensegment. Hier ligt een belangrijke opgave voor corporaties.
MPR 2023
25
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Ruimtelijke opgaven
Wonen: de plancapaciteit De actuele plancapaciteit woningbouw 2023 - 2040 is circa 66.000 tot 75.000 woningen (exclusief woningen taskforce tijdelijke woonruimte). Het gaat om dynamische gegevens die continu in beweging zijn, zeker naarmate potentiële locaties, projecten en initiatieven later op de planning staan. Het gaat dus om prognoses, niet om vaste gegevens. Sinds het MPR 2020 brengen wij drie categorieën binnen de plancapaciteit in beeld: 1. Harde plancapaciteit. Van de plancapaciteit vallen ruim 22.000 woningen onder de door ABF (en Rijk) gehanteerde strikte definitie van harde plancapaciteit (minimaal vastgesteld of onherroepelijk planologisch juridisch kader). Deze cijfers zijn gelijk aan de Peilstok SO 2022 (peildatum 1 juli 2022). 2. Aanvullende harde plancapaciteit. De gemeente hanteert een ruimere definitie van harde plancapaciteit¹. Deze gemeentelijke definitie resulteert in een ‘harde’ plancapaciteit van ruim 38.000 – 40.000 woningen. Onder deze categorie plancapaciteit vallen dus ook projecten die zich in een vroeg planstadium bevinden en waarbij we de intentie hebben uitgesproken om mee te werken of (bij eigen initiatief) te realiseren. Echter, daadwerkelijke realisatie is afhankelijk van vele voorwaarden op het gebied van mobiliteit, overeenkomst met ontwikkelende partijen, grondeigenaren, etc. 3. Zachte plancapaciteit.
Aanvullend onderscheiden we nog een zachte
Ontwikkelperspectief ‘Utrecht nabij’
¹ De gemeente Utrecht hanteert een ruimere definitie en definieert projecten die aan een van onderstaande criteria voldoen als harde plancapaciteit: • Intentiedocument/startdocument bestuurlijk vastgesteld door college; • omgevingsvisie vastgesteld; • onderdeel gemeentelijke grondexploitaties; • onderdeel vastgestelde prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties; • plannen direct via VTH met bouwsom > 1 miljoen euro.
potentiële plancapaciteit van ongeveer 23.000 - 31.000 woningen. Als uitwerking van het ontwikkelperspectief ‘Utrecht nabij’ en de RSU 2040 voeren we gebiedsonderzoeken uit, waarin we de mogelijke (bandbreedtes) voor woningbouw na 2030 onderzoeken. Met de uitkomsten stellen we de potentiële plancapaciteit mogelijk bij.
Plancapaciteit woningbouw 2022-2040 (opleveringen)
Tijdelijke woonruimten (Taskforce) Potentiële locaties / zacht Aanvullend 'hard' conform def. GU ‘Hard' conform ABF definitie
MPR 2023
26
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Aanvullend is sinds medio 2021 de Taskforce Versneld toevoegen tijdelijke woonruimte gestart. Doel van deze Taskforce is op korte termijn aan de urgente woningvraag in het sociale huursegment te kunnen voldoen. Voor 850 tot 1.650 woningen is de plaats inmiddels bepaald en deze worden naar verwachting de komende jaren gerealiseerd. Met het oog op de noodzakelijke bouwproductie moeten we de aanvullende harde plancapaciteit verzilveren door deze vast te leggen in bestemmingsplannen. Er zijn investeringen nodig in randvoorwaarden als mobiliteit, groen en voorzieningen om de bouwproductie aan te jagen. Tegelijkertijd zijn we afhankelijk van de medewerking van marktpartijen, die bij diverse projecten tevens de grondeigenaar zijn. Permanente woningen bouwen duurt lang, daarom willen we met verkorte procedures en versnelde voorbereiding, besluitvorming en uitvoering van tijdelijke woonruimte de productie de komende jaren op peil houden. Door de verdeling van de plancapaciteit bij te sturen proberen wij onze ambitie bij de verdeling van de woningvoorraad in 2040 waar te maken. De verdeling in deze figuur laat zien dat de harde plancapaciteit voor 33% (gelijk aan MPR 2022) bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 6% zelfstandige studenteneenheden en 26% reguliere sociale huurwoningen. Dit ligt nagenoeg gelijk aan de Peilstok SO (peildatum 1 juli 2022).
Destijds bestond 34% uit zelfstandige sociale huurwoningen. Het verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door afrondingsverschillen. Zoals gesteld in het Coalitieakkoord 2022-2026 willen we prioriteit geven aan meer onzelfstandige studentenhuisvesting. Dit doen we met een stimuleringsregeling onzelfstandige studentenhuisvesting en door te kijken of de erfpachtconversieregeling een bijdrage kan leveren. Op dit moment is het aandeel onzelfstandige
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
studenteneenheden 4% van de harde plancapaciteit. Hierbij moet worden opgemerkt dat onzelfstandige eenheden in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen’ (BAG) - en daarmee in de woningvoorraad - niet worden geregistreerd. Verdeling ‘harde’ plancapaciteit 2023 – 2040 (definitie gemeente Utrecht)
20%
Koop > NHG
10%
Betaalbare koop
16%
Beleggershuur > €1.027 per mnd.
17%
Beleggershuur middensegment €808 - €1.027 per mnd.
26%
(Sociale huur < €808 per mnd. (regulier))
6%
Sociale huur < €808 per mnd. (zelfstandige studenteneenheden)
4%
Studenten onzelfstandig
MPR 2023
27
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Van de totale plancapaciteit valt 27% in het middensegment (koop en huur). Dit valt uiteen in 17% middenhuur en 10% betaalbare koop. In de Woonvisie is 25% als middensegment gedefinieerd, in de MPR 2022 was het aandeel gelijk aan de Woonvisie. Doordat woningen duurder worden verschuiven betaalbare koopwoningen naar de vrijesector. Het gevolg is dat er in het middensegment sprake is van autonome erosie. Om in 2040 de gewenste samenstelling van de woningvoorraad te bereiken is extra inspanning nodig. Hierom is in het Coalitieakkoord 2022-2026 opgenomen dat bij nieuwe projecten een prijsklasseverdeling van 40% sociale huurwoningen en 35% uit de middencategorie (huur en koop) wordt gehanteerd. In 2022 zijn 1.032 woningen in aanbouw genomen. Hiervan is 33% sociaal (12% zelfstandige studenteneenheden en 21% reguliere sociale huurwoningen). Het aandeel onzelfstandige studenteneenheden bedroeg 8%. Binnen het middensegment is 12% middenhuurwoningen gestart en 5% betaalbare koopwoningen. Van alle in aanbouw genomen woningen bedroeg ruim een kwart (27%) vrije sector koopwoningen. Tot slot betreft 16% van alle in aanbouw genomen woningen dure huur. De omvang en verdeling van de plancapaciteit zijn dynamisch en worden jaarlijks bijgesteld op basis van de actuele projectinformatie.
Voor projecten waar bijvoorbeeld alleen een intentiedocument is vastgesteld waarin geen concrete uitspraken zijn gedaan over het te onderzoeken programma, is een inschatting gemaakt van het programma. Ook zijn voor gebiedsontwikkelingen waar in omgevingsvisies alleen percentages zijn vastgelegd voor specifieke categorieën (bijvoorbeeld aandeel sociale huur) aannames gedaan voor het overige deel van het programma (gelijkmatig verdeeld).
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Stedelijke prognose woningbouw (start bouw) 2023 – 2025 per hoofdcategorie, incl. aftopping
Aftopping Beleggershuur > €1.027 per mnd Beleggershuur middensegment €808 - €1.027 per mnd Koop > NHG Betaalbare koop Sociale huur < €808 per mnd (regulier) Sociale huur < €808 per mnd (zelfst. studenteneenheden) Studenten onzelfstandig
MPR 2023
28
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
Op dit moment verwachten we ongeveer 2.000 woningen in 2023 in aanbouw te nemen en in 2024 1.600 woningen. In potentie kunnen we de aankomende drie jaren gemiddeld 3.000 woningen in aanbouw nemen (exclusief de tijdelijke woonruimtes van de taskforce). Een gemiddelde jaarlijkse productie van 3.000 woningen sluit aan bij de behoefte aan 60.000 extra woningen t/m 2040 (Primos, 2019). Rekening houdend met een aftopping van 40%, zoals ook in de Peilstok SO 2022 (peildatum 1 juli 2022) is aangekondigd, zien we een groot verschil in het aantal woningen dat we verwachten in 2023 en 2024 in aanbouw te nemen. In het MPR 2022 hebben we aangegeven dat enkele grote gebiedsontwikkelingen met een fors aantal woningen in de eerste deelfasen, een belangrijk aandeel hebben in de geprognosticeerde woningbouwproductie in de aankomende jaren. Een vertraging leidt dus tot een stevige verschuiving van het aantal geprognosticeerde woningen in een jaar. Voor de komende jaren zien we dat dit zich voltrekt doordat de bouw van de eerste bouwfasen van de gebiedsontwikkelingen Cartesiusdriehoek, Merwedekanaalzone en High Five vertraagt. Een verschuiving van projecten resulteert aanvankelijk in een lagere productie en waarschijnlijk tot in een hogere bouwproductie voor de direct daaropvolgende jaren.
We zien ook dat de prognoses onzekerder worden doordat schaarste aan bouwmaterialen, stijgende bouwkosten en het tekort aan personeel (zowel in de voorbereidingsfasen als in de bouwfase) een grotere rol spelen. Tevens zien we dat besluitvormingsprocessen in combinatie met de complexiteit van de integrale opgaven bij een aantal projecten meer tijd en aandacht vergen. Met oog op de urgente vraag ten aanzien van de woningbehoefte op de (zeer) korte termijn is komende jaren extra aandacht en inzet nodig voor het op tempo houden van de bouwproductie. Hiervoor worden twee lijnen ingezet: ▪ Het opzetten van de Taskforce versneld toevoegen tijdelijke woonruimte (zie raadsbrief Aanpak realisatie van huisvestingsmogelijkheden in het sociaal segment).
GEBIEDSONTWIKKELING
▪
FINANCIEEL BEELD
Continue aandacht en interventies om de planvorming, besluitvorming en uitvoering van de woningbouwprojecten (in samenhang met de andere opgaven) te optimaliseren, opdat vertragingen worden voorkomen c.q. versnellingen worden gerealiseerd.
Voortgang 100+ projecten/gebiedsontwikkelingen Om meer inzicht te geven in de voortgang van de woningbouwproductie rapporteren we vanaf het MPR 2021 halfjaarlijks specifiek over de projecten (of gebiedsontwikkelingen) met meer dan 100 woningen (bijlage voortgang woningbouwprojecten 100+). In totaal gaat het op dit moment om 50 (deel)projecten. Daarnaast rapporteren we in de geheime bijlage projectenlijst middenhuur specifiek over middenhuurprojecten. We zien dat er verschillende factoren zijn die de doorlooptijd van projecten beïnvloeden. De oorzaken van bijstelling in prognoses zijn divers; in de bijlage Voortgang woningbouwprojecten 100+ worden deze oorzaken benoemd in de kolom met toelichting. Planningen zijn onder andere bijgesteld vanwege de veranderde woningmarktomstandigheden en de complexiteit van sommige gebiedsontwikkelingen. In het MPR en de Peilstok wordt twee keer paar jaar een prognose start bouw voor de korte termijn (3 jaar) gepresenteerd. Daarbij is per project de stand van zaken beoordeeld en vertaald in de planning. Vervolgens is, op basis van ervaringscijfers van en een analyse per jaarschijf, een percentage voor aftopping bepaald.
We stellen uiteraard ons als doel om jaarlijks de bovenkant van de geprognosticeerde start bouw te realiseren, maar gelet op de factoren die de woningbouwproductie beïnvloeden is het vanuit behoedzaamheid wenselijk om een realistische bandbreedte te hanteren.
MPR 2023
29
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Ruimtelijke opgaven
Wonen: conclusies De problemen op de woningmarkt nemen verder toe: ook in Utrecht De huizenprijzen zijn in de afgelopen jaren enorm gestegen en het is voor veel mensen moeilijk om een huis te vinden. De wachtlijsten voor sociale huurwoningen groeien, het aantal woningzoekenden bij de aandachtsgroepen neemt toe. Tevens zien we dat het middensegment als gevolg van de prijsstijgingen erodeert. Dit betekent dat de doelgroepen die afhankelijk zijn van dit segment het steeds lastiger krijgen in de stad. Er is niet één oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Uiteraard moeten er nieuwe (betaalbare) woningen worden gebouwd en we zetten in op een betere doorstroming op de woningmarkt door voor de juiste doelgroepen te bouwen. Hierbij moeten we rekening houden met toekomstige (demografische) ontwikkelingen zoals vergrijzing en verdunning van huishoudens. Het gaat dus niet slechts om de aantallen maar ook om het bouwen van de juiste woningen en het ontwikkelen en inzetten van instrumenten (met name op nationaal niveau) gericht op betaalbaarheid en doorstroming (bijvoorbeeld zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming) om het aanbod van betaalbare woningen te beschermen en te vergroten. Met de RSU 2040 geven we aan in de behoefte te voorzien door 60.000 extra woningen te bouwen met als uitgangspunt dat de stad moet groeien in balans.
Afgelopen jaar heeft er kentering plaatsgevonden waardoor het bouwtempo en bereikbaarheid van de woningmarkt onder druk is komen te staan. Er is
onzekerheid als gevolg van de oorlog in Oekraïne, de kosten voor energie en grondstoffen zijn toegenomen, als ook de inflatie en rentetarieven gestegen. Dit heeft tot gevolg woningzoekenden minder geld kunnen lenen voor een woning. Anderzijds zorgt dit voor stijgende bouwkosten en daarmee toenemende onzekerheid over de bouwproductie. We zien dan ook dat het aantal bouwaanvragen afneemt, als ook dat de bouwproductie terugloopt. Maar ook nieuwe landelijke wet en regelgeving zorgt voor terughoudendheid onder beleggers en investeerders. Tot slot blijft de stikstofproblematiek een rol spelen in het realiseren van woningen. Dit alles heeft tot gevolg dat de betaalbaarheid voor woningzoekenden onder druk staat, maar ook het realiseren van woningen in het sociale en middensegment onder druk staat.
Kansen Om de trend tegen te gaan, is het van belang goed te kijken welke projecten zeker gerealiseerd kunnen worden en deze projecten wanneer nodig naar voren halen in de planning. Tegelijkertijd is dit het moment om de corporaties beter in positie te brengen. Dit geldt zowel voor de permanente bouw van sociale en middenhuurwoningen als tijdelijke woningen. Hierdoor kan de productie op gang blijven, maar wordt tegelijkertijd gewerkt aan de betaalbaarheid en de druk op de sociale - en middenhuurmarkt.
MPR 2023
30
INLEIDING
KOERS
RUIMTELIJKE OPGAVEN
GEBIEDSONTWIKKELING
FINANCIEEL BEELD
Risico’s Wanneer we nu niet de productie stimuleren is er kans dat deze inzakt, met als gevolg dat de druk op de huur- en koopmarkt nog meer toeneemt, als ook de beoogde te realiseren woningen tot 2040 niet haalbaar is. In toenemende mate gaan de groepen die afhankelijk zijn van het sociale en middensegment hier negatieve effecten van ondervinden.
De productie kunnen we stimuleren door ons specifiek te richten op projecten, als ook bij grotere gebiedsontwikkelingen te kijken of corporaties eerder woningen kunnen realiseren dan aanvankelijk gepland staan. Tegelijkertijd moeten we onszelf (nog) geen crisis gaan aanpraten. Er zijn ook al tekenen van herstel. De economische groei is toch beter dan voorzien. Of we de productie vanuit overheid moeten gaan stimuleren is op dit moment wellicht voorbarig. Wel moeten we als overheid de ontwikkelingen goed in de gaten houden en – indien nodig – adequaat bijsturen.