Meerjaren Perspectief Ruimte 2022.pdf

Beurskwartier wordt een autovrije wijk waar de nadruk wordt gelegd op lopen, fietsen en OV. Naar verwachting worden hier de komende jaren circa 3.000 woningen, 50.000 m² bvo kantoor en de nodige commerciële en niet-commerciële voorzieningen gerealiseerd. De grondexploitatie had bij opening een beperkt positief saldo. Bij actualisatie naar prijspeil 1-1-2022 is het financiële kader intact gebleven. Op dit moment wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit SP

MPR2022 | Mei 2022

88/104

en de bijbehorende volledig geactualiseerde grondexploitatie worden naar verwachting in de loop van 2022 ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. Befu-terrein Op 3 februari 2022 heeft de raad ingestemd met het afsluiten van de grondexploitatie Befu-terrein en een nieuwe grondexploitatie Befu te openen. Hiermee worden de voorgenomen woningbouwplannen voor permanent wonen later in de tijd geplaatst en komt er een ontwikkeling van tijdelijk wonen (ca. 150 tot 250 wooneenheden voor max. 10 jaar) op het terrein. Hierbij is ingestemd met de overschrijding van de 10-jaarstermijn voor grondexploitatie Befu en is de einddatum van de grondexploitatie 31-12-2036. De boekwaarde van de afgesloten grondexploitatie Befu-terrein is ten laste gekomen van de voorziening negatieve grondexploitaties. Het geprognosticeerd eindresultaat (bij opening 2,2 miljoen euro negatief) van de nieuwe grondexploitatie Befu wordt gedekt uit de resterende financiële ruimte voor dit plangebied in de voorziening negatieve grondexploitaties. Merwedekanaalzone deelgebied 5 OPG en busstalling Op 7 oktober 2021 heeft de raad ingestemd met het Stedenbouwkundig Plan Merwede en het openen van de grondexploitatie voor deelgebied 5. Merwede wordt een nagenoeg autovrije, groene en duurzame stadswijk. Het SP voorziet in een woningbouwprogramma van 6.000 woningen en 100.000m2 voorzieningen.

De grondexploitatie maakt net als deelgebied 4 onderdeel uit van het financieel kader Merwedekanaalzone. In paragraaf 5.4.5 wordt hier verder op ingegaan. Het saldo van de grondexploitatie is verbeterd ten opzichte van de vastgestelde versie. Dit wordt grotendeels verklaard doordat er vanwege regelgeving (BBV) een boekwaardecorrectie op de plankosten heeft plaatsgevonden. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 5.4.5. Daarnaast is de grondexploitatie geïndexeerd en inhoudelijk minimaal gewijzigd t.o.v. de vastgestelde grondexploitatie. Er heeft zich één kleine tegenvaller voor gedaan en één kostenpost (tijdelijke beheer) is toegevoegd (samen 0,3 miljoen euro aan kosten). Het saldo NCW van de grondexploitatie is met 3,1 miljoen euro verbeterd. Merwedekanaalzone deelgebied 4 Defensieterrein Het geprognosticeerd resultaat op de grondexploitatie Defensieterrein verbetert met 4,6 miljoen euro op NCW. Door de verbetering vindt een tussentijdse winstneming plaats van 1,8 miljoen euro, deze wordt in lijn met het raadsbesluit gereserveerd voor de bovenwijkse voorzieningen in de Merwedekanaalzone. Voor een uitgebreidere toelichting verwijzen we naar paragraaf 5.4.5. In september hebben BPD en de gemeente de allonge op de ontwikkelovereenkomst voor het Defensieterrein getekend.

Er zijn 350 woningen aan het plan toegevoegd: 100 sociale huurwoningen, 100 middenhuur woningen en 150 betaalbare koopwoningen. Bij de besluitvorming over de Omgevingsvisie in oktober heeft de raad de Heycopbrug geschrapt. Dit betekent dat er 3,6 miljoen euro “vrijvalt”. Dit bedrag wordt conform raadsvoorstel binnen de grondexploitatie ingezet worden voor de verbetering van de mobiliteit in Dichterswijk: herinrichting Balijelaan, Balijeplein en Veilinghavenkade. Hiervoor wordt een voorstel uitgewerkt. NPD strook Het geprognosticeerd resultaat op de grondexploitatie NPD strook verbetert met 3,9 miljoen euro. Deze verbetering komt vooral doordat de kosten voor de herinrichting van het parkeerterrein in Overvecht Centrum ad 3,3 miljoen euro uit de grondexploitatie worden gehaald vanwege woningbouw op deze locatie. Zoals vermeld in de raadsbrief Aanvraag Woningbouwimpuls stellen wij voor dit bedrag te reserveren voor de cofinanciering van de toegekende rijksbijdrage. Nieuwe Zandpad Als gevolg van de beëindiging van de tender voor de ontwikkeling van het Nieuwe Zandpad is het geprognosticeerd resultaat op de grondexploitatie Het Nieuwe Zandpad 4,4 miljoen euro negatief. De voorziening negatieve grondexploitaties is met dit bedrag verhoogd. Dekking hiervan komt ten laste van de reserve grondexploitaties.

De risicoreservering voor het Nieuwe Zandpad in de reserve grondexploitaties (1,6 miljoen euro) is vervallen. Overige grondexploitaties MPR2022 | Mei 2022

89/104

Het resultaat van grondexploitatie Oudenrijn West is afgelopen jaar licht verbeterd, en het project is verder in de uitvoering, waardoor ook dit jaar weer een winstneming plaatsvindt. Er wordt dit jaar 0,8 miljoen euro winst genomen. De overige vier grondexploitaties, te weten Centrumplan Vleuten, Hart van De Meern, Opaalweg/Amethistweg en Isotopenweg verlopen conform planning. Effect afsluiten projecten Door het afsluiten van grondexploitaties verandert het saldo, doordat in het saldo alleen de actieve grondexploitaties worden meegerekend. Begin 2022 is de grondexploitatie Befu-terrein met een negatief eindresultaat van 1,2 miljoen euro afgesloten. De afsluiting van deze negatieve grondexploitatie betekent een toename van het saldo met dit bedrag. Tussentijdse winstnemingen Bij een beoordeling van de actieve binnenstedelijke grondexploitaties per eind 2021, op basis van de voorgeschreven POC-methode en het in acht nemen van de mogelijke risico’s, zijn er twee binnenstedelijke grondexploitaties met een positief saldo op netto contante waarde, waarbij het verplicht is om tussentijds winst te nemen: ▪ Merwedekanaalzone deelgebied 4 Defensieterrein; ▪ Oudenrijn West; Uit deze twee grondexploitatieprojecten is samen 2,7 miljoen euro winst genomen. De winstnemingen zijn volledig toegevoegd aan de reserve grondexploitaties.

De winstneming voor Merwedekanaalzone deelgebied 4 Defensieterrein wordt in lijn met het raadsbesluit binnen de reserve grondexploitaties gereserveerd voor de bovenwijkse voorzieningen in de Merwedekanaalzone (zie paragraaf 5.4.5). Voor toelichting op de tussentijdse winstneming Leidsche Rijn verwijzen wij naar het onderdeel Financieel beeld grondexploitatie Leidsche Rijn (5.4.3). Saldo binnenstedelijke grondexploitaties 2021 na winstneming Door de tussentijdse winstneming neemt het saldo van de grondexploitaties af en de reserve grondexploitatie neemt toe. Dit resulteert in een contant saldo van 12,6 miljoen euro positief voor binnenstedelijke grondexploitaties. Voor de grondexploitaties met een negatief saldo bestaat een voorziening: de voorziening negatieve grondexploitaties. De tussentijdse winstnemingen leiden niet tot een aanpassing van de voorziening negatieve grondexploitaties. De winstnemingen zijn uitsluitend gedaan bij grondexploitaties met een positief saldo. Risicomanagement De binnenstedelijke grondexploitatieprojecten worden doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de voorliggende grondexploitaties. De mogelijke beweging rondom deze aannames is vertrekpunt voor de scenario’s die in deze risicoparagraaf zijn opgenomen.

Scenario’s en mogelijke beheersmaatregelen De belangrijkste scenario’s, inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2021, worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn. De huidige maatschappelijke ontwikkelingen maakt ook dat de toekomstige effecten moeilijker zijn in te schatten, met name aan de opbrengstenkant. De eerste drie scenario’s laten een mogelijk effect zien van tegenvallende opbrengsten en/of vertraging. Er is echter vooralsnog geen directe aanleiding dat de scenario’s zich voordoen. Voor het opvangen van de risico’s en de stresstest stellen wij voor een risicoreservering op te nemen in de reserve grondexploitaties. In de basis geldt de stresstest voor alle binnenstedelijke grondexploitaties. De risico’s behorend bij de grondexploitaties Merwedekanaalzone deelgebied 4 Defensieterrein en Merwedekanaalzone deelgebied 5 OPG en Busstalling zijn echter niet meegenomen in de risicovoorziening en stresstest die ten laste wordt gebracht van de reserve grondexploitaties. De reden MPR2022 | Mei 2022

90/104

hiervoor is dat deze grondexploitaties een eigen financieel kader hebben met een bijbehorend risicoprofiel. Dit risicoprofiel is afgedekt met eerder beschikbaar gestelde financiële middelen. Het financiële kader Merwedekanaalzone wordt nader toegelicht binnen de paragraaf 5.4.5. Scenario 1: vertraging ▪ Toelichting: de opbrengsten van de binnenstedelijke grondexploitaties vertragen één jaar. ▪ Effect: verslechtering met ongeveer 0,7 miljoen euro. ▪ Beheersmaatregel: Dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Scenario 2: aanpassing grondprijzenbeleid ▪ Toelichting: de grondprijzen dalen eenmalig met gemiddeld 2,5 %. ▪ Effect: lagere opbrengst van ongeveer 7,2 miljoen euro in de periode tot 2036. ▪ Beheersmaatregel: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein). Scenario 3: uitblijven opbrengstenstijging ▪ Toelichting: de opbrengsten in de binnenstedelijke grondexploitaties stijgen niet met gemiddeld 1% per jaar (opbrengstenindex is 0%). ▪ Effect: lagere opbrengst van ongeveer 9,5 miljoen euro in de periode tot 2036. ▪ Beheersmaatregel: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein). Scenario 4: renteverhoging van 1,65% naar 3% ▪ Toelichting: de rekenrente van de gemeente Utrecht (nu 1,34%) stijgt vanaf 2022 tot einde looptijd naar 3%. ▪ Effect: verslechtering met ongeveer 14,4 miljoen euro. ▪ Beheersmaatregel: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein). Scenario 5: hogere kostenstijging, ieder jaar +1% ▪ Toelichting: Elke jaar wordt de kostenstijging 1% opgehoogd tot en met 2036. ▪ Effect: Verslechtering van ca. 6,7 miljoen euro.

▪ Beheersmaatregel: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein). Ontwikkeling risicoprofiel De hierboven beschreven generieke scenario’s worden gewogen op basis van de mate van waarschijnlijkheid. Het gewogen risicoprofiel van de generieke scenario’s bedraagt 9,6 miljoen euro negatief. Dit risicoprofiel is 8,2 miljoen euro hoger dan vorig jaar. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het openen van nieuwe (grote) grondexploitaties. Hierdoor worden de uitslagen van de stresstest groter. Er worden immers kosten en opbrengsten toegevoegd. Daardoor zijn de risico’s dit jaar ten opzichte van vorig jaar aanzienlijk toegenomen. Het totale risicoprofiel bestaat naast de generieke scenario’s ook uit project specifieke risico’s. Hierbij worden alleen de negatieve project specifieke risico’s meegenomen. Het project specifieke risicoprofiel bedraagt 0,3 miljoen euro negatief. Het risicoprofiel verbetert hiermee met 1,7 miljoen euro t.o.v. vorig jaar. De voornaamste reden is het wegvallen van het risico in Het Nieuwe Zandpad. Voor de net geopende grondexploitaties zijn nog geen projectspecifieke risico’s benoemd, behalve de algemene risico’s die in de stresstest zitten.

MPR2022 | Mei 2022

91/104

Het totale risicoprofiel neem toe ten opzichte van het MPR 2021 3,3 miljoen euro naar 9,9 miljoen euro negatief. Verloop voorziening negatieve grondexploitaties Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV, waarin staat: "Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten". Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo of bij een mutatie bij de jaarlijkse actualisatie wordt de voorziening aangepast. Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo vindt verrekening met de voorziening plaats. De aanpassingen van de voorziening ten gevolge van planvaststelling, planwijziging of afsluiting worden uit de reserve grondexploitaties gedekt. Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten, is per 31 december 2021 een voorziening van 26,3 miljoen euro nodig. Om de voorziening op het bij de Jaarstukken benodigd niveau te brengen, is een storting in de voorziening negatieve grondexploitaties gedaan van 3,9 miljoen euro. In 2022 zijn er mutaties in verband met het afsluiten van de grondexploitatie Befu-terrein en de scopewijziging van de grondexploitatie Overvecht Centrum. Na deze mutaties wijzigt de benodigde stand van de voorziening naar 21,8 miljoen euro.

MPR2022 | Mei 2022

92/104

In de Jaarrekening 2021 is de voorziening van 26,3 miljoen euro op grond van de voorschriften van het BBV gesplitst in een bedrag van 19,2 miljoen euro, opgenomen als voorziening onder de voorraden en een bedrag van 7,1 miljoen euro, opgenomen als risicovoorziening. 5.4.3

Financieel beeld grondexploitatie Leidsche Rijn

Actuele stand grondexploitaties De grondexploitatie Leidsche Rijn komt na de actualisatie uit op een positief saldo van 43,7 miljoen euro. (NCW prijspeil 2022). Met het positieve saldo van 43,7 miljoen euro laat de grondexploitatie Leidsche Rijn een verbetering zien van 36,3 miljoen euro. Na tussentijdse winstneming van 23,8 miljoen euro, verplicht voorgeschreven door de BBV, bedraagt het positieve saldo 19,9 miljoen euro. Conform de BBV-notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ d.d. juli 2019 is de te nemen tussentijdse winst berekend op basis van het eindwaardesaldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn. Het tussentijdse genomen resultaat van in totaal 23,8 miljoen euro in 2021 is toegevoegd aan de reserve grondexploitatie. Het effect van de resultaatneming wordt toegelicht onder het verloop van de reserve grondexploitatie. In verband met de risico’s verbonden aan de ontwikkelingen in onder andere Papendorp Noord en Groenewoud beklemmen wij van het tussentijds genomen resultaat 8,8 miljoen euro in de reserve grondexploitaties. Deze risico’s zijn mede (maar niet uitsluitend) het gevolg van de afhankelijkheid van deze ontwikkelingen van het realiseren van de Hub XL waarvan de investering en dekking nog onzeker is. Ook andere gebiedsontwikkelingen (Beurskwartier, Merwede) zijn afhankelijk van het realiseren van deze hub.

De overige 15,0 miljoen euro is bij de vaststelling van de Voorjaarsnota 2021 al bestemd voor het toen voorliggende integrale investeringspakket RSU. Met de storting van het positieve resultaat in de reserve grondexploitatie kan nu bij de 2e technische begrotingswijziging 2022 een bedrag van 15 miljoen euro worden onttrokken aan de reserve grondexploitatie voor de realisatie van het investeringspakket waartoe de raad vorig jaar heeft besloten. Toelichting bij mutaties De verbetering van het saldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn hangt samen met het toevoegen van woningbouwprogramma in Papendorp Noord en Groenewoud met een positief effect van in totaal 27,0 miljoen euro. Verdere financiële ontwikkelingen hangen onder andere samen met de toename van het uitgeefbaar bedrijventerrein in de Wetering met een positief effect van bijna 4,3 miljoen euro en hogere woningbouwopbrengsten en een lager benodigd budget voor woonrijpmaken in Rijnvliet met een totaal positief financieel effect van circa 5,0 miljoen euro. In de grondexploitatie Leidsche Rijn is een jaarlijkse afdracht opgenomen van 4,5 miljoen euro aan de algemene middelen tot en met 2025 Risico's Uit de risicoanalyse komen de volgende belangrijke risico’s naar voren: Stijging van de bouwkosten groter dan de indexering.

▪ Toelichting: Met de stijgende energiekosten en de schaarste op de bouwmarkt aangaande een toenemend aantal materialen ontstaat voor de komende jaren een risico van harder dan de gehanteerde indexering stijgende bouwkosten. ▪ Beheersmaatregel: Bij de actualisatie zijn de budgetten voor bouw- en woonrijpmaken voor nieuwe gebieden waar nog geen raambestek voor is met 9 % geïndexeerd conform marktontwikkelingen. Stijgende bouwkosten zullen ook consequenties hebben voor MPR2022 | Mei 2022

93/104

▪

ontwikkelaars voor de bouwkosten van woningen en/of bedrijfspanden. Substantieel blijvend stijgende bouwkosten zullen door vertraging in de bouw of kwalitatieve keuzes beheerst kunnen worden. Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Toenemende levertijden materialen. ▪ Toelichting: Vanwege de recente maatschappelijke ontwikkelingen, toenemende schaarste op de bouwmarkt en stijgende energieprijzen neemt de levertijd van bouwmateriaal momenteel hard toe. Effect hiervan is mogelijke vertraging in de bouwproductie en/of het bouw- en woonrijpmaken van gebieden. ▪ Beheersmaatregel: Momenteel wordt de planning zeker in het kader bouw- en woonrijpmaken verder vooruit beoordeelt op kwetsbare materialen en wordt het bestelmoment vervroegd. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein). Afkoeling van de woningmarkt. ▪ Toelichting: Een stijgende rente in combinatie met onzekere maatschappelijke ontwikkelingen kan leiden tot een afnemende vraag naar nieuwbouwwoningen waardoor op korte termijn in combinatie met hard stijgende bouwkosten een vertraging in de bouwproductie kan ontstaan. Op middellange termijn kan dit leiden tot een minder hard stijgende of dalende grondprijs. Ook de plankosten en rentelasten zullen stijgen als gevolg van vertraging en lager lopende uitgiftetrajecten. ▪ Beheersmaatregel: Marktontwikkelingen zijn onderdeel van continue monitor. Waar mogelijk wordt productie middels afspraken geborgd. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein). Uitgifte van metrage kantoren.

▪ Toelichting: In de grondexploitatie staat 92.000 m2 uit te geven kantoormetrage financieel opgenomen. De periode na de coronacrisis moet nog uitwijzen in welke mate het werken op kantoorlocaties zich zal gaan ontwikkelen. Het deels op kantoor werken kan leiden tot een vraag naar nieuwe kantoorlocaties welke hybride ingericht zijn met kansen voor de grondexploitatie Leidsche Rijn. Andersom kan de vraag naar metrage vanwege het thuiswerken afnemen met een remmende werking op de nog uit te geven metrage. De komende twee jaar zal meer duiding geven over de ontwikkeling van het op kantoor werken inclusief effecten voor de kantoorlocaties in Leidsche Rijn. ▪ Beheersmaatregel: Het uit te geven metrage wordt continue aangepast aan de veranderende vraag. Na de 10-jaars periode is er kans op uitgeven van metrage. In de grondexploitatie is dit nog niet verwerkt. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 (zeer klein). Hub XL ▪ Toelichting: Voor de ontwikkeling van woningbouw in Papendorp Noord en Groenewoud maar ook binnenstedelijk in Beurskwartier, Jaarbeursterrein en Merwedekanaalzone is een hub met ruimte voor parkeren op afstand noodzakelijk. Dit ter vervanging van parkeerruimte binnen de genoemde deelgebieden. De bouwkosten en exploitatielasten van de hub zijn momenteel nog onderwerp van studie.

Het is goed mogelijk dat de dekking nu opgenomen in de genoemde deelgebieden onvoldoende is voor de realisatie van de hub. ▪ Beheersmaatregel: Kansen voor cofinanciering zijn aanwezig en worden momenteel verkend. Ook kunnen de investeringen mogelijk door een modulaire bouw van de hub beperkt worden en afgestemd op de fasering van de deelgebieden in ontwikkeling. ▪ Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein). Stikstof. ▪

Toelichting: Mogelijk vertraagt een deel van de opgave van Leidsche Rijn als gevolg van stikstofuitstoot bij de bouw. Op dit moment lijkt dit risico beperkt.

MPR2022 | Mei 2022

94/104

5.4.4

Financieel beeld grondexploitatie Stationsgebied

Actuele stand grondexploitaties De actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied heeft geleid tot een bijstelling van het saldo. Om het saldo van de voorziening negatieve grondexploitatie Stationsgebied te laten corresponderen met het eindsaldo van de grondexploitatie, is er 0,5 miljoen euro vrijgevallen uit de voorziening. Dit resultaat wordt toegevoegd aan de reserve grondexploitaties. Hiermee is de grondexploitatie per 1-1-2022 inclusief de ingestelde voorziening sluitend.

Toelichting bij mutaties In onderstaande toelichting staan de belangrijkste mutaties van de actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied. Doordat de realisatie van de infrastructuur en openbare ruimte in het Stationsgebied vordert, zijn de lasten van de nog resterende werkzaamheden steeds beter in te schatten. Op enkele businesscases kan daarom onvoorzien vrijvallen, zoals het Stationsplein Oost en de Catharijnesingel Zuid. Daarnaast is de vaststellingsovereenkomst met Klepierre in de grondexploitatie verwerkt. In 2021 hebben er geen gronduitgiftes plaatsgevonden. Wel is er vordering gemaakt in de planvorming van het Jaarbeurspleingebouw en is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen vastgesteld door de raad. Verder is in december 2021 de uitgifteovereenkomst ten behoeve van Smakkelaarsveld getekend. Dit heeft beperkte financiële gevolgen die in de grondexploitatie zijn verwerkt. Daarnaast zijn er mutaties met betrekking tot de actualisatie van de plankostenraming, de indexering van de ramingen en rente- en inflatie-effecten door het verwerken van de actuele planning in de grondexploitatie. Naar verwachting zijn enkele deelgebieden nog niet afgerond in 2023. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld het Jaarbeursplein(gebouw) en de Van Sijpesteijnkade (en de aanheling van Smakkelaarsveld). De grondexploitatie wordt daarom met een jaar verlengd tot 31-12-2024.

Risicomanagement De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s project Stationsgebied daalt van 17,0 naar 15,2 miljoen euro. Het risico op hogere plankosten door vertraging is opgetreden en in de grondexploitatie verwerkt. Daarom vervalt het risico op tragere afbouw en de daarmee samenhangende plankosten in de grondexploitatie. Uit de risicoanalyse komen de volgende belangrijkste risico’s naar voren: ▪

De vastgoedopbrengsten vormen de belangrijkste factor die van invloed is op het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied. De volgende projecten op grond van de gemeente zijn nog niet gecontracteerd. Het is nog niet zeker of de verwachte grondopbrengsten geheel worden gerealiseerd. • Jaarbeurspleingebouw (kantoren/commerciële voorzieningen). Het overgrote deel van het project betreft kantoorvolume. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen is in

MPR2022 | Mei 2022

95/104

• •

december 2021 door de raad vastgesteld en er is een start gemaakt met de aanbestedingsprocedure. Oude Daalstraat (woningen). Stationsplein (Event Space). In 2019 is besloten een ‘proefperiode’ aan te gaan tot 2022, waarna Klepièrre het evenementenplein in gebruik heeft genomen. De afspraak is dat na de proefperiode het recht op de Event Space definitief uitgegeven wordt aan Klepièrre. Vanwege de coronacrisis is de proefperiode verlengd tot 2024.

Beheersmaatregel: De eerste fase van de aanbestedingsprocedure Jaarbeurspleingebouw loopt. In de aanbestedingsleidraad is een minimale grondwaarde als financieel kader meegegeven. ▪ In contracten met partners (BIO, BOO) zijn de hoofdlijnen verwerkt. Bij de verdere uitwerking tot projectovereenkomsten of uitgiftecontracten bestaat het risico dat opbrengsten niet (geheel) gerealiseerd worden en/of kosten voor rekening van gemeente komen die niet waren voorzien. Na ondertekening van de Vaststellingsovereenkomst met Klepierre kan dit risico voor een belangrijk deel vervallen. 5.4.5

Financieel beeld Merwedekanaalzone

De gebiedsontwikkelingen in de Merwedekanaalzone (deelgebied 4, 5 en 6) kennen meerdere geldstromen. Deze zijn in dit hoofdstuk samengebracht. Per geldstroom beschrijven we de actuele stand en de mutaties. Daarnaast worden de belangrijkste risico’s beschreven in dit hoofdstuk. Actuele stand Grondexploitaties De gemeente is eigenaar van het Defensieterrein in deelgebied 4. Voor het Defensieterrein is in 2014 een grondexploitatie geopend door de gemeenteraad. Deze grondexploitatie maakt onderdeel uit van de binnenstedelijke grondexploitatieprojecten. Op 10 maart 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Merwedekanaalzone deelgebied 4, Defensieterrein, 1e herziening’ vastgesteld. Hiermee wordt het mogelijk om, bovenop de 600 reeds vastgestelde woningen, nog eens 350 extra woningen te realiseren. Dit betreft 100 sociale huurwoningen en 100 middeldure huurwoningen en 150 betaalbare koopwoningen. Deze grondexploitatie laat een positief resultaat zien. In deelgebied 5 is de gemeente eigenaar van het OPG-terrein en de busstalling. Bij de vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan Merwede door de gemeenteraad op 7 oktober 2021 is tevens de grondexploitatie voor het OPG-terrein en de busstalling geopend (grondexploitatie Merwede: OPG en Busstalling). Deze grondexploitatie laat een positief resultaat zien.

Per MPR 2022 maakt deze grondexploitatie onderdeel uit van de binnenstedelijke grondexploitatieprojecten. Belangrijke mijlpalen in 2022 zijn de oprichting van de zogenaamde WKO BV, die gaat toezien op de realisatie van de Warmte-Koudeopslagsysteem en de oprichting van het Mobiliteitsbedrijf dat verantwoordelijk wordt voor de uitvoering van het mobiliteitsconcept. Deelgebied 5 Merwede zal in twee fasen ontwikkeld worden. In de eerste fase worden 4.250 woningen ontwikkeld en in de tweede fase de resterende 1.750 woningen. De marktpartijen starten met de ontwikkeling. De gemeente ontwikkelt ca. 140 woningen in de eerste fase. Het risico van de 1.750 woningen in fase 2 trekt de gemeente naar zich toe. Voor de ontwikkeling van fase 2 is met name een succesvolle mobiliteitsstrategie van belang. Op basis van verkeersberekeningen is de verwachting dat er voldoende perspectief is om ook fase 2 van Merwede binnen tien jaar te kunnen ontwikkelen. Bij de ontwikkeling van Merwede hoort een pakket aan bovenwijkse investeringen. Deze investeringen worden deels door de ontwikkelende partijen (markt en gemeente) bekostigd en deels door de gemeente vanuit haar publieke rol. Daarnaast is in 2020 voor de eerste fase van Merwede een subsidieaanvraag ingediend voor het Besluit Woningbouwimpuls 2020. Deze subsidie is door het Ministerie van BZK toegekend.

In 2022 werken we verder aan de voorbereidingen van onder andere de Europalaan Noord, bruggen bij de Waalstraat en Zijldiepstraat, fietsroutes door Park Transwijk en de vergroening van Rivierenwijk

MPR2022 | Mei 2022

96/104

Toelichting mutaties Grondexploitaties De mutaties op de grondexploitatie Merwedekanaalzone 4: Defensieterrein en Merwedekanaalzone 5: Merwede: OPG en Busstalling staan beschreven in het hoofdstuk Financieel beeld binnenstedelijke grondexploitatieprojecten. In 2016 was de verwachting dat de voor het OPG-terrein en de busstalling te openen grondexploitatie een negatief resultaat zou hebben als gevolg van de hoge boekwaarden. Bij het openen van een negatieve grondexploitatie had de voorziening negatieve grondexploitaties aangevuld moeten worden. Om deze reden is er in de Voorjaarsnota van 2016 en 2017 11,8 miljoen euro beschikbaar gesteld. De geactualiseerde grondexploitatie per 1-1-2022 wijkt op één post significant af van de vastgestelde grondexploitatie. Er heeft een correctie plaatsgevonden in de boekwaarde van de historische plankosten. Deze zijn verlaagd met ca. 4 miljoen euro. Vanwege regelgeving hieromtrent (BBV) komen deze kosten niet meer ten laste van de grondexploitatie, maar ten laste van de bij de Voorjaarsnota’s 2016 en 2017 beschikbaar gestelde financiële ruimte van 11,8 miljoen euro. Per saldo zijn de financiële effecten nihil, omdat enerzijds het saldo van de grondexploitatie verbetert en daarmee ook de toekomstige winstneming groter wordt.

Anderzijds neemt de beschikbare financiële ruimte met hetzelfde bedrag af en resteert een bedrag van 7,8 miljoen euro (voor het risicoprofiel van de ontwikkelpositie in fase 2). Voorwaarde voor een positieve grondexploitatie is de ontwikkeling van zowel fase 1 als fase 2. Bij de vaststelling van de Programmabegroting 2021 is besloten om de middelen uit de Voorjaarsnota van 2016 en 2017 te herprogrammeren. Deze middelen zetten we in voor de dekking van het risicoprofiel voor de ontwikkelpositie in fase 2 (resterende 1.750 woningen). Indien fase 2 niet gerealiseerd kan worden laat de grondexploitatie een negatief saldo zien. Met de ten opzichte van de Programmabegroting 2021 geherprogrammeerde financiële ruimte (was 11,8 miljoen euro en wordt nu 7,8 miljoen euro) voor het risicoprofiel voor fase 2 lossen we dit op. Per jaar zal gekeken worden in welke mate er dekking nodig is voor het risicoprofiel. Het risicoprofiel is net als de grondexploitatie gecorrigeerd met de historische plankosten, waardoor het negatieve saldo minder negatief wordt. Daar staat tegenover dat de dekking met hetzelfde bedrag lager is geworden. Per saldo is er geen verschil. Uit de actualisatie blijkt dat de beschikbare dekking van 7,8 miljoen euro nog nodig is voor afdekking van het risicoprofiel.

Indien het risicoprofiel afneemt, kunnen we conform het besluit bij de Programmabegroting 2021 de financiële ruimte inzetten voor dekking van de gemeentelijke (publieke) bijdrage aan de bovenwijkse investeringen van fase 1 (4.250 woningen). Wanneer fase 2 doorgaat is de risicoreservering niet nodig. De middelen kunnen we inzetten voor de gedeeltelijke (publieke) dekking van de bij deze fase horende bovenwijkse voorzieningen. Deze bovenwijkse voorzieningen worden immers slechts gedeeltelijk gedekt door de gebiedsontwikkeling Merwede. Bij de vaststelling van de Programmabegroting 2021 is het besluit genomen om de positieve resultaten (inclusief tussentijdse winstnemingen) op de grondexploitaties in deelgebied 4 en 5 van de Merwedekanaalzone, in afwijking van het huidige beleid, te behouden voor het gebied. Deze middelen zijn nodig om de noodzakelijke bovenwijkse investeringen van gemeentelijke (publieke) dekking te kunnen voorzien, ook rekening houdend met de eventuele risico’s die zich voor kunnen doen bij de voorbereiding en realisatie.

De vaststelling van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone deel 2: Uitwerking van de Ruimtelijke Agenda door de gemeenteraad was als voorwaarde meegegeven voor de herprogrammering van de (destijds) 11,8 miljoen euro uit de Voorjaarsnota 2016 en 2017 en de bestemming van de positieve resultaten (inclusief tussentijdse winstnemingen) op de grondexploitaties in deelgebied 4 en 5. Met de besluitvorming door de gemeenteraad op 7 oktober 2021 is de herprogrammering bekrachtigd. Actuele stand Faciliterend grondbeleid

MPR2022 | Mei 2022

97/104

Naast actief grondbeleid is in de Merwedekanaalzone sprake van faciliterend grondbeleid. Voor de woningbouwprojecten Wilhelminawerf in deelgebied 4 en de Eendrachtlaan in deelgebied 6 zijn anterieure overeenkomsten gesloten met de ontwikkelaars. Het project Holland Casino aan de Winthontlaan is inmiddels afgerond. Na vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan Merwede op 7 oktober 2021 heeft de gemeente de reeds door de particuliere grondeigenaren ondertekende (en de door addendum gewijzigde) Samenwerkingsovereenkomst ondertekend. In het addendum zijn aanvullende afspraken opgenomen die enerzijds het gevolg zijn van de besluitvorming en anderzijds een uitwerking zijn van de reeds gemaakte SOK-afspraken. De Samenwerkingsovereenkomst bevat uitgewerkte bepalingen en verplichtingen over het verplichte kostenverhaal. Hierin zijn bijvoorbeeld afspraken gemaakt over de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen en het bouw- en woonrijpmaken. Dit zijn taken waar de gemeente verantwoordelijk voor is. Over de betaalmomenten van deze bijdrage zijn afspraken vastgelegd in de SOK. Het deel van de te verrekenen kosten die betrekking hebben op de gemeentelijke grondpositie zijn ingebracht in de vastgestelde grondexploitatie Merwede OPG en busstalling. Actuele stand Investeringsimpuls RSU De afgelopen Voorjaarsnota’s zijn er middelen beschikbaar gesteld voor de Merwedekanaalzone.

Deze maken onderdeel uit van de Investeringsimpuls RSU. De nog beschikbare budgetten zijn te vinden in de programmeringsbijlage Investeringsimpuls RSU. Het betreft middelen voor onverhaalbare plankosten, Rondje Stadseiland in deelgebied 6, plankosten voor de vergroening van de omgeving en middelen voor de verdichtingsopgave. Toelichting mutaties Investeringsimpuls RSU Bij de vaststelling van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone deel 2: Uitwerking van de Ruimtelijke Agenda op 7 oktober 2021 is voorgesteld om de resterende middelen voor de upgrade van de brug langs de A12 en voor bruggen en woonboten te herprogrammeren en deze in te zetten voor de dekking van de gemeentelijke (publieke) bijdrage aan de bovenwijkse investeringen. Bij de Programmabegroting 2021 zijn middelen beschikbaar voor fietsmaatregelen bij gebiedsontwikkelingen. Deze zijn voor de eerste jaren aan de Merwedekanaalzone toegekend. Naar aanleiding van de besluitvorming Merwedekanaalzone (amendement 2021-A120 en 2021-A129) worden deze middelen ingezet voor maatregelen in de Rivierenwijk. Risicomanagement Bij de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone deel 2: Uitwerking van de Ruimtelijke Agenda en het Stedenbouwkundig Plan Merwede worden de risico’s conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen in beeld gebracht en aan de raad voorgelegd.

De belangrijkste risico’s en beheersmaatregelen die zich kunnen voordoen bestaan uit projectspecifieke risico’s en marktrisico’s. Deze zijn hieronder samengevat. De ontwikkeling van Merwede fase 2 gaat niet door. ▪ Toelichting: Voor de ontwikkeling van fase 2 moet de werking van met name het mobiliteitsconcept worden aangetoond alvorens een bestemmingsplan voor fase 2 kan worden vastgesteld. Tot die tijd is er sprake van een risico voor de grondexploitatie die uitgaat van de ontwikkeling van de gemeentelijke positie van fase 1 en 2. Hiertoe is een worstcase-scenario doorgerekend om het risicoprofiel te bepalen. ▪ Beheersmaatregel: Dit scenario is niet het werkelijk verwachte scenario. Op basis van onderzoek dat is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan voor Merwede fase 1 is de verwachting dat fase 2 wel ontwikkeld kan worden, waardoor er naar alle waarschijnlijkheid binnen een aantal jaar een positiever financieel beeld ontstaat dan waar in het worstcase-scenario vanuit is gegaan. Tot die tijd is het risicoprofiel conform besluitvorming Programmabegroting 2021 en

MPR2022 | Mei 2022

98/104

raadsbesluit Omgevingsvisie MWKZ deel 2 van 7 oktober 2021 afgedekt met de financiële ruimte uit de bij Voorjaarsnota 2016 en 2017 beschikbaar gestelde middelen. Vertraging leidt tot druk op verkregen Woningbouwimpuls subsidie. ▪ Toelichting: De dekking van de bovenwijkse voorzieningen komt voor maximaal 50% uit deze subsidie. Hier zijn voorwaarden aan verbonden, waaronder start bouw binnen drie jaar na datum beschikking en realisatie van de (betaalbare) woningen binnen tien jaar na datum beschikking. Bij vertraging komt mogelijk de datum van start bouw in gevaar. Dit kan leiden tot terugbetaling van een deel van de subsidie. ▪ Beheersmaatregel: De gemeente is proactief in overleg met het ministerie over de voortgang van de planning van de woningbouw en de realisatie van het bijbehorende maatregelenpakket. Dit moet leiden tot afspraken over een eventueel bijgestelde planning en flexibele inzet van middelen binnen het maatregelenpakket. De WBI-datum start bouw is in de SOK vastgelegd. Hiermee is het een gezamenlijk belang om tempo op de productie te houden. De doorgroei van (de) Merwede(kanaalzone) is mede afhankelijk van de werking van het nieuwe en innovatieve mobiliteitsconcept. De werking ervan moet in de praktijk blijken. ▪ Toelichting: Randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling van (de) Merwede(kanaalzone) is de innovatieve mobiliteitsstrategie.

Hierbij ligt de focus op wandelen, fietsen, gebruik van het openbaar vervoer en deelmobiliteit en voorzieningen op loopafstand. Als het mobiliteitsconcept niet of onvoldoende werkt, zet dit een rem/stop op de doorgroei van Merwede fase 2. ▪ Beheersmaatregel: Met de oprichting van het mobiliteitsbedrijf wordt een belangrijke beheersmaatregel getroffen. Dit bedrijf geeft sturing aan het mobiliteitsconcept. Er vindt monitoring plaats van het mobiliteitsconcept en het nog op te richten mobiliteitsbedrijf. Op basis van deze monitoring vindt zo nodig bijsturing op onderdelen van het mobiliteitsconcept plaats. Om de juiste verwachtingen bij toekomstige bewoners en gebruikers te wekken is duidelijke communicatie nodig. Daarnaast temperen we de autonome groei bij nieuwe initiatieven in Utrecht Zuidwest. Merwede is een innovatief plan met grote ambities op veel vlakken. Vaak moet het wiel nog uitgevonden worden, wat potentieel extra plankosten met zich meebrengt dan nu is voorzien. ▪ Toelichting: Het uitwerken en beheersen van de vele ambities vraagt om een forse inzet van inen extern personeel en vraagt om veel onderzoeken. De bijbehorende kosten zitten in de grondexploitatie en het financieel kader, waarvan de komende moet blijken of dit voldoende is of dat de grex en het financieel kader onder druk komen te staan als gevolg van oplopende kosten.

▪ Beheersmaatregel: Dit vraagt om een goede projectbeheersing. Sturen op beschikbare budgetten en tussentijds monitoren en bijsturen horen daarbij. We blijven zoeken naar aanvullende dekkingsmiddelen in de vorm van bijvoorbeeld subsidies. Als het budget toch opgehoogd moet worden kijken we (binnen de BBV-richtlijnen) of de grondexploitatie deze kosten kan opvangen of dat er een voorstel aan de raad voorgelegd moet worden om de gereserveerde winsten op de grondexploitaties in deelgebied 4 en 5 van de Merwedekanaalzone in te zetten. Schaarste op de markt van bouwmaterialen en personeel kan leiden tot hogere kosten en vertraging. ▪ Toelichting: Stijgende bouwkosten kunnen zich zowel voordoen bij de ontwikkeling van de bouwblokken (de vastgoedexploitatie) als bij het bouw- en woonrijp maken en de realisatie van de bovenwijkse voorzieningen. Hogere kosten kunnen ervoor zorgen dat de kwaliteit van de woningen ter discussie wordt gesteld. Daarnaast kunnen hogere bouwkosten voor vertraging in de woningbouw en de aanleg van de bovenwijkse voorzieningen zorgen. Dit zet de woningmarkt nog verder onder druk. ▪ Beheersmaatregel: Het risico op hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de bovenwijkse voorzieningen is deels ondervangen met de afgesproken indexering in de Samenwerkingsovereenkomst.

In deze overeenkomst zijn ook afspraken gemaakt over zekerheden en betaalmomenten van de ontwikkelaars. Als de druk op de investeringen te groot

MPR2022 | Mei 2022

99/104

wordt, wordt er gekeken naar bezuinigingsmogelijkheden c.q. optimalisaties. Als dit niet mogelijk is, wordt gekeken naar aanvullende dekkingsmogelijkheden. Strategische planning en inkoop zijn nodig om het risico op te vangen. Dit is belegd bij de gemeentelijke werkgroep Planning en Realisatie. Het risico op hogere kosten en vertraging voor de gemeentelijke ontwikkelpositie (woningen en commercieel programma blok 3) komt ten laste van de grondexploitatie en zet het resultaat van de grondexploitatie onder druk. De kostenstijgingen van maatschappelijk vastgoed veroorzaakt door marktontwikkelingen en door het uitgangspunt van bouwen in hoge dichtheid (met bouwkundige en organisatorische complexiteit) kunnen leiden tot overschrijding van de in de begroting opgenomen budgetten voor het maatschappelijk programma Merwede. ▪ Toelichting: Kostenstijgingen kunnen leiden tot druk op de kwaliteit en/of vertraging in de planvorming. ▪ Beheersmaatregel: Voor wat betreft de maatschappelijk programma’s die door de marktpartijen worden gerealiseerd, hebben we met de marktpartijen een proces afgesproken om tot een marktconforme prijs te komen en dit objectiveerbaar te maken. Voor het maatschappelijk programma dat de gemeente zelf realiseert, zoals de scholen en sporthal, is risicobeheersing een belangrijk onderdeel van het ontwikkelproces.

Om tijdige bijsturing mogelijk te maken, richten we in het proces expliciete momenten in waarop we evalueren of we nog op koers zitten om binnen de gestelde kaders te kunnen realiseren. Op deze manier hebben we optimaal grip op de inhoudelijke afweging en kosten. Wanneer het niet lukt om na optimalisatie het maatschappelijk programma binnen de gestelde kaders te realiseren, dan worden de geprognosticeerde overschrijdingen tijdig als knelpunt opgevoerd voor de bestuurlijke en integrale afweging ter voorbereiding van de Programmabegroting (normaliter bij de Voorjaarsnota). 5.4.6

Reserve grondexploitaties

Op basis van huidige bekende inzichten is het verloop van de reserve grondexploitaties voor de periode 2022 – 2026 als volgt:

MPR2022 | Mei 2022

100/104