Meerjaren Perspectief Ruimte 2022.pdf

MPR 2022 Meerjaren Perspectief Ruimte

Mei 2022 Kenmerk: 9919773

MPR2022 | Mei 2022

1/104

Colofon

In opdracht van Ontwikkelorganisatie Ruimte

Internet https://www.ruimtelijkeprojectenutrecht.nl/

Fotografie Merijn van der Vliet

MPR2022 | Mei 2022

2/104

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Koers houden in ruimtelijke ontwikkeling

8

3

De ruimtelijke opgaven

12

3.1

Wonen

12

3.2

Werken

21

3.3

Duurzame mobiliteit

26

3.4

Gezond leefklimaat met ruimte voor groen

30

3.5

Energie

33

3.6

Maatschappelijke voorzieningen

36

4

Gezonde gebiedsontwikkeling

39

4.1

Centrum (Stationsgebied/ Binnenstad)

39

4.2

Zuidwest (inclusief Merwedekanaalzone)

43

4.3

Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern inclusief Rijnenburg

47

4.4

Utrecht Science Park (USP) en Rijnsweerd

51

4.5

Noordoost, Oost en Zuid

54

4.6

West en Noordwest

58

4.7

Overvecht

61

5

Actualisatie financieel beeld: investeringsimpuls RSU, meerjarenprogramma bereikbaarheid, grondexploitaties en Merwedekanaalzone 64 5.1

Actualisatie financiën investeringsimpuls RSU

64

5.1.1 Ontwikkeling van de reserve Investeringsimpuls RSU (exclusief middelen betaalbaar wonen) 64 5.1.2 wonen

Ontwikkeling van de reserve Investeringsimpuls RSU, onderdeel middelen betaalbaar 65

5.1.3

Voorziening meerwaarde prestatieafspraken woningcorporaties

5.2

Actualisatie meerjarenprogramma bereikbaarheid (MPB)

66 67

5.2.1

Budget beschikbaar voor herprogrammering

68

5.2.2

Inpassing van knelpunten en wensen en overige actualisatie

71

5.2.3

Financieel beeld programma bereikbaarheid t/m 2041

78

5.3

Actualisatie Parkeerexploitatie

80

5.4

Financieel beeld gebiedsopgaven

85

5.4.1

Parameters en uitgangspunten bij de actualisatie van grondexploitatieprojecten

85

5.4.2

Financieel beeld grondexploitatieprojecten

87

5.4.3

Financieel beeld grondexploitatie Leidsche Rijn

93

5.4.4

Financieel beeld grondexploitatie Stationsgebied

95

5.4.5

Financieel beeld Merwedekanaalzone

96

5.4.6

Reserve grondexploitaties

100

MPR2022 | Mei 2022

3/104

1 Inleiding Utrecht heeft haar koers t/m 2040 vastgelegd in de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU). Hierin staat gezond stedelijke leven voor iedereen centraal. Het realiseren van de gestelde ambities zijn alleen mogelijk door samenhang aan te brengen tussen gebiedsontwikkeling, groen, maatschappelijke voorzieningen en mobiliteit en de investeringen die we hierin doen. De onderlinge verbondenheid van de opgaven vraagt om het tijdig en in samenhang programmeren van de beschikbare middelen. In de RSU is opgenomen dat de totale investeringsopgave tot 2040 circa 7,1 miljard euro bedraagt en dat dit vraagt om het mobiliseren van alle mogelijke investeringsmiddelen.

Wat we doen in de stad is niet alleen in lijn met wat we doen in de regio, maar ook met nationale ontwikkelingen. Samen met Rijk en regio hebben we daarom het ontwikkelperspectief ‘Utrecht nabij’ opgesteld. Dit perspectief is gericht op de lange termijn (globaal 2030-2040). Het perspectief op hoofdlijnen wordt nu verder verdiept in een aantal gebiedsstudies en een thematische verdieping, specifiek op mobiliteit. Integraal programmeren en het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) De RSU geeft koers aan ons eigen handelen. Hoe we dat doen geven we weer in het MPR. Om te onderzoeken of we met deze programmering ook op koers liggen ten opzichte van de ambities RSU en of we conform het uitgangspunt groeien in balans, is dit jaar een eerste stap gemaakt met een doorontwikkeling van het MPR tot een monitor-, analyse- en bijsturingsinstrument van de RSU. Allereerst MPR2022 | Mei 2022

4/104

hebben we ten opzichte van vorig jaar de thematische opgave Maatschappelijke voorzieningen toegevoegd. Daarnaast hebben we voor de verschillende thematische en gebiedsgerichte opgaven de volgende opbouw gehanteerd: 1. Een beschrijving van de opgave tot aan 2040, gebruikmakend van bestaande monitoringsbronnen zoals de Utrecht Monitor. 2. Een blik op de harde en zachte plancapaciteit, waarmee we laten zien wat we op korte, middellange en langere termijn verwachten te realiseren. 3. Een analyse of we met deze plannen op koers liggen voor de opgave uit de RSU 2040 en waar de focus op zou moeten liggen in de komende periode. Deze analyse is bedoeld om vervolgens, bij de integrale afweging, te komen tot inhoudelijke bijsturingsen investeringsvoorstellen. Waar in andere jaren het MPR gelijktijdig met de integrale afweging bij VJN ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de raad, wordt dit jaar als gevolg van de gemeenteraadsverkiezingen, een ander proces doorlopen. Het MPR loopt nog steeds gelijktijdig mee met de besluitvorming over de Voorjaarsnota 2022 en de 1ste Bestuursrapportage door de raad, maar hierin zijn alleen onderwerpen opgenomen waarover besluitvorming niet kan wachten tot de behandeling van de Programmabegroting 2023 in het najaar. Het betreft besluitvorming t.a.v.

lopende projecten, waarover afspraken zijn gemaakt met derden, het oplossen van acute knelpunten of waarbij het gaat om een technische financiële actualisatie. Ten aanzien van de financiële actualisatie van de grondexploitaties, investeringsimpuls RSU en de investeringen van bereikbaarheid geldt dat het bijstellen van de financiële planning in de jaarschijf 2022 meerjarig doorwerkt in de volgende jaarschijven. Hiermee kan de begrotingswijziging ook voor deze jaarschijven worden doorgevoerd. Het MPR is een sturingsinstrument voor de Raad; keuzes voor investeringen en bijsturing worden (normaliter) in het MPR en Voorjaarsnota (investeringsagenda groei) voorgelegd aan de Raad. Voor de benodigde dekking kijken we naar de beschikbare financiële ruimte binnen de afzonderlijke bestaande dekkingsbronnen, zoals in onderstaand figuur is weergegeven.

Het MPR bevat de (her)programmering van de beschikbare middelen binnen de dekkingsbronnen Investeringsimpuls RSU, de grondexploitaties, erfpacht, Meerjarenprogramma Bereikbaarheid (MPB), de parkeerexploitatie en geeft richting aan de middelen van groen (MGP). Het Meerjaren Groenprogramma Ruimte voor Groen uitvoeringsprogramma 2022-2026, als bijlage bij het MPR, geeft inzicht in het jaarlijks

MPR2022 | Mei 2022

5/104

investerings-en uitvoeringsprogramma van de gemeente om de stad te vergroenen en toekomstbestendig te maken. Doorontwikkeling MPR: uitwerking barcode-systematiek en integrale stedelijke programmering In de komende jaren zullen we volgende stappen zetten in de doorontwikkeling van het MPR als analyseinstrument of we op koers liggen ten opzichte van de RSU 2040. Met de operationalisering van de strategie voor groen, de doorontwikkeling van de agenda mobiliteitsplan, de Energievisie en het scherper in kwantitatief in beeld brengen van de maatschappelijke voorzieningen zijn er voldoende handvatten om hier in het volgende MPR nieuwe stappen in te zetten. We zien dat met name de zachte plannen voor de langere termijn moeten duidelijker worden om goed te kunnen wegen of we de RSU-ambities zullen realiseren. Overigens is daarbij wel van belang dat de kwantificering van de ambities in de RSU bedoeld zijn om voldoende tegemoet te kunnen komen aan de groei van de stad. De aantallen zijn geen doel op zich, maar geven aan wat nodig is om de verwachte groei tot 2040 te accommoderen. Gebalanceerde groei van de stad met samenhang tussen de verschillende opgaven vraagt om verdere uitwerking van de barcode-systematiek.

Daarmee zijn we beter in staat om ambities in lijn te brengen met de reële groei van de stad en om eventuele scheefgroei van functies vast te stellen (in welke delen van de stad zien we een surplus of een tekort ontstaan op barcode-onderdelen en wat zijn slimme oplossingen voor een stad in balans). Ook willen we kunnen duiden welk effect een grote ontwikkeling in het algemeen (zoals minder groei of vooral groei in één deel van de stad) heeft op overige delen van de stad. Om te voorkomen dat de discussie over transformatie van de stad zich te veel op hoeveelheden toespitst, wordt gewerkt aan een ‘intelligente barcode’, waarin naast de kwantiteit (m2) ook multifunctioneel ruimtegebruik (MXI) en kwaliteit (Q) gezamenlijk worden afgewogen tot een goede invulling van de barcode. We willen komend jaar scherper in beeld brengen wat op basis van een intelligente barcode de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven voor de verschillende deelgebieden in de stad zijn. Daarover gaan we vervolgens ook met de Raad in gesprek. Om dit te kunnen doen, starten we met onderzoek. Voor het zomerreces van 2022 zullen wij de raad informeren over een plan van aanpak voor deze uitwerking van de barcode. Daarin zullen wij ook ingaan op hoe we de raad hierbij betrekken; we verwachten nu in de tweede helft van dit jaar het gesprek met de Raad hierover op te kunnen starten.

Op basis van een duidelijkere opgave, kan ook de rapportage of we stadsbreed en op gebiedsniveau op koers liggen in het MPR 2023 verder worden aangescherpt. Overigens verwachten we dat de verdieping op gebiedsniveau ook nog in 2023 verdere uitwerking behoeft. De programmering van ruimtelijke investeringen in het MPR willen we ook beter laten aansluiten op het Meerjaren Investeringsprogramma voor het beheer van de openbare ruimte (MJIP). Met de jaarlijkse actualisatie van het MJIP krijgen we steeds meer inzicht in het groot onderhoud en de vervangingen voor de volgende vijf jaar. Dit inzicht willen we benutten om meteen zo veel mogelijk andere opgaven mee te nemen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vergroening van straten, onder andere uit oogpunt van klimaatadaptatie, inpassing van energie-infrastructuur, meer ruimte voor fiets en voetganger en herinrichting voor verbeterde verkeersveiligheid. “Werk met werk maken” noemen we dat. Op dit moment zijn budgetten structureel onvoldoende om integrale herinrichting (met aandacht voor groen en klimaat) in combinatie met vervanging riolering te realiseren. Als onderdeel van de doorontwikkeling van het MJIP en het MPR gaan we gezamenlijk onderzoeken wat er nodig om te komen tot een integrale stedelijke programmering. Tegelijk met doorontwikkeling van het MPR werken we ook aan doorontwikkeling van de RSUinvesteringsstrategie tot 2040.

Daarmee willen we meer inzicht bieden in de eenmalige en structurele kosten van RSU-ambities, de spreiding daarvan in de tijd, en de mogelijkheden om de ambities te realiseren met inzet van gemeentelijke dekkingsbronnen en bijdragen van andere overheden. Daarbij is onder meer aandacht nodig voor de doorwerking van recente prijsstijgingen, de ontwikkeling en inzet van het groeikader (een onmisbare bouwsteen in de investeringsimpuls RSU) en de financiële inpassing van investeringen in de begroting (wel of niet vooraf sparen?).

MPR2022 | Mei 2022

6/104

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk gaan we in op de inhoudelijke stand van zaken en concluderen we, op basis van de daaropvolgende hoofdstukken, in hoeverre we op koers liggen richting 2040. In hoofdstuk 3 beschrijven we de Utrechtse opgave aan de hand van de thema’s; wonen, werken, duurzame mobiliteit, gezond leefklimaat met ruimte voor groen, energie en maatschappelijke voorzieningen. Hoofdstuk 4 beschrijft per gebied de specifieke opgaven, gerelateerd aan deze thema’s. In hoofdstuk 5 beschrijven we de financiën Investeringsimpuls RSU, de financiële actualisaties meerjarenprogramma bereikbaarheid, de parkeerexploitatie, de grondexploitaties en het financiële beeld Merwedekanaalzone.

Foto: Parkzone Johan Wagenaarkade

MPR2022 | Mei 2022

7/104

2 Koers houden in ruimtelijke ontwikkeling In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 is de koers voor de ruimtelijke ontwikkeling en hoe we om willen gaan met de groei van de stad voor de komende twee decennia vastgelegd. Het uitgangspunt in de RSU is dat Utrecht wil groeien in balans en dat is verbeeld en verwoord in de Utrechtse barcode: alle functies die een stad nodig heeft (woningen, werkgelegenheid, maatschappelijke voorzieningen, groen, mobiliteit, energie) moeten meegroeien met het aantal inwoners. Deze randvoorwaarden dragen bij aan en bepalen de kwaliteit en leefbaarheid van de stad. Het tempo van de groei is afhankelijk van de mate waarin we aan deze randvoorwaarden kunnen voldoen. De ruimtevraag vanuit de verschillende opgaven is enorm en de ambities knellen wanneer de ruimte monofunctioneel wordt gebruikt. Door functies met elkaar te combineren, passen we de barcode op intelligente wijze toe en winnen op die manier ruimte. Extra inspanningen nodig De RSU 2040 is recent vastgesteld en kijkt bijna 20 jaar vooruit; logischerwijs zien we bij deze eerste analyse – een jaar na vaststelling van de RSU – dat we de randvoorwaarden voor groeien in balans nog beter op orde moeten krijgen.

Als we de analyse van de verschillende opgaven die in de hoofdstukken hierna uitgewerkt worden ‘bij elkaar optellen’ en afzetten tegen de gestelde doelen in de RSU, dan groeien we op basis van de huidige programmering nog niet in balans. We hebben voldoende (harde en zachte) plannen voor de beoogde toevoeging van 60.000 woningen tot 2040, maar er zijn zorgen over realisatie en financiële haalbaarheid ervan. Dat geldt ook voor het realiseren van werkgelegenheid en maatschappelijke voorzieningen. Deze barcode onderdelen vragen nog forse extra investeringen in mobiliteitsingrepen om het mogelijk te maken, waar we op dit moment nog niet de middelen voor hebben en ook afhankelijk zijn van Rijk en Provincie. Daarnaast zien we dat inflatie uitzonderlijk hoog is en meer specifiek de bouwkosten sterk stijgen. Ook is het op dit moment nog moeilijk te voorspellen wat de huidige internationale maatschappelijke onrust voor effecten zal hebben, bijvoorbeeld bij het vertrouwen van kopers en beleggers. Deze externe factoren, maken samen met een stapeling van ambities de daadwerkelijke realisatie van de plannen complex. Als we de huidige programmering van alle opgaven vergelijken met de ambities uit de RSU, dan zien we dat extra inspanningen nodig zijn om groen, werklocaties, maatschappelijke voorzieningen en energievoorzieningen voldoende te laten meegroeien.

Naast aanvullende programmering van plannen, vraagt dit aanvullende investeringen en financiële middelen. Al deze randvoorwaarden moeten zich kwantitatief of kwalitatief in voldoende mate ontwikkelen om als stad op een gezonde manier verder te kunnen groeien (groeien in balans). Daarbij is het nodig om onderscheid te maken tussen de korte termijn (tot en met 2025) waarbij we concretere doelen kunnen stellen en de programmering al duidelijker is en de lange termijn (tot 2040) die meer gericht is op ambities en bestaat uit zachte plannen waar ook de bijsturingsmogelijkheden groter zijn. In onderstaande paragraaf gaan we eerst wat dieper in op de afzonderlijke barcode onderdelen en schetsen we vervolgens een handelingsperspectief voor groeien in balans. Inhoudelijke stand van zaken op weg naar 2040 De druk op de woningmarkt is in Utrecht zeer groot, betaalbare huisvesting is een van de grotere (ook landelijke) problemen. We zien dat de huidige plancapaciteit voor de lange termijn grotendeels aansluit bij de lange termijn ambities uit de RSU; zowel in omvang als in mate van menging in de wijken. Het is nodig om de huidige aandacht te continueren waarbij we proberen om de plancapaciteit dusdanig bij te sturen dat zowel in het sociale als het middensegment de streefpercentages gehaald worden. Voor de MPR2022 | Mei 2022

8/104

korte termijn zien we echter zulke urgente problemen (o.a. met extra vluchtelingen) dat we aanvullend versneld tijdelijke woningen toevoegen. Voor zowel de korte als de langere termijn geldt dat de problemen op de woningmarkt nadrukkelijk meer vragen dan alleen het uitbreiden van de plancapaciteit en het sturen op aantallen; daarbij gaat het bijvoorbeeld om mobiliteitsinvesteringen om de plannen daadwerkelijk te kunnen realiseren, maar ook om de inzet van andere instrumenten (met name op nationaal niveau) gericht op betaalbaarheid en doorstroming om op die manier de woningvoorraad beter te laten aansluiten bij de doelgroepen met de grootste behoefte. Op het gebied van mobiliteit wordt hard gewerkt aan de uitvoering van het Mobiliteitsplan. Om de ambities van de RSU, maar ook de doelen op korte termijn te realiseren zullen extra middelen noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld voor de fiets: zowel voor de schaalsprong om extra fietsverbindingen te realiseren als voor mogelijkheden voor fietsparkeren. Voor de realisatie van de ambities op het gebied van woningbouw en werklocaties op de wat langere termijn (bijvoorbeeld volgende fasen van Merwedekanaalzone of de beoogde verdichting op Lage Weide en op het Utrecht Science Park) zijn de noodzakelijke investeringen in mobiliteit, die technisch randvoorwaardelijk zijn om de groei te realiseren, veel groter.

Daarbij zijn we voor een groot deel afhankelijk van Rijk en Provincie.

Foto: Merwedekanaalzone

In de RSU is de ambitie voor 2040 een toename van 70.000 arbeidsplaatsen en voldoende bedrijfshuisvesting. Deze opgave is niet alleen fors, maar ook complex. De beschikbare ruimte is beperkt en de markt is terughoudend met het toevoegen van werkprogramma bij (her)ontwikkelingen omdat het realiseren van woningen in veel situaties financieel aantrekkelijker is. Voor de grote slag die we in de eerstkomende tien jaar willen maken, zal meer tijd nodig zijn. Uit de analyse van de harde plannen blijkt dat we hiermee 30.000 tot 35.000 arbeidsplaatsen creëren. Deze plannen bevinden zich in verschillende stadia van het planproces en de ervaring leert dat een deel niet (volledig) wordt gerealiseerd of pas later in de tijd. Dit maakt overprogrammering noodzakelijk. Het beoogde volume ‘werken in de wijken’ blijft achter en er is onvoldoende ruimte voor de kwalitatief brede vraag naar bedrijventerreinen. In de RSU is aangegeven waar aanvullende mogelijkheden liggen MPR2022 | Mei 2022

9/104

om arbeidsplaatsen toe te voegen. Die mogelijkheden kunnen niet zomaar worden benut. Intensivering van bedrijventerreinen is op korte termijn niet mogelijk door onze eigen regels en het ontbreken van financiële middelen. Het risico bestaat dat de ontwikkeling van werklocaties en voldoende bedrijfshuisvesting achterblijft bij de groei van de stad. Daarmee komt de betaalbaarheid ervan verder in het geding; prijzen stijgen door marktdruk. Voor bijvoorbeeld kleine ondernemers, circulaire economie, startups en creatieve bedrijvigheid is dit een groeiend probleem en daarmee ook voor het functioneren van onze stedelijke economie. Verder geeft het provinciale beleid ons te weinig ruimte om kantoren op incourante plekken te transformeren en deze kantoormeters op aantrekkelijke locaties – zoals knooppunten – te compenseren. Dit vormt op korte en middellange termijn een serieuze bedreiging voor diverse ruimtelijke ontwikkelingen. We zijn hierover (al lang) in gesprek met de Provincie. De huidige harde plannen met ‘toevoeging groen’ is zowel voor de korte als de lange termijn niet omvangrijk genoeg om mee te groeien met het aantal huishoudens. We verwachten tot 2030 ongeveer 30.000 woningen toe te voegen, dat vraagt volgens het uitgangspunt uit de RSU om 225 hectare extra groen in deze periode. De opgave is echter niet alleen kwantitatief van aard maar juist ook kwalitatief.

Zo zetten we naast uitbreiding van groen en water ook in op een kwaliteitsimpuls en op een betere toegankelijkheid van bestaand groen op verschillende plekken in de stad. Er zijn op dit moment onvoldoende middelen om de hoeveelheid groen in balans te laten meegroeien, maar we zien wel kansen om op veel plekken het groen een kwaliteitsimpuls te geven. Er gaat de komende jaren ontzettend veel gebeuren in de openbare ruimte. Als we werk met werk maken, kunnen al deze projecten bijdragen aan de vergroening van de stad. Ook de realisatie van maatschappelijke voorzieningen blijft achter bij de RSU-ambities, met name op het gebied van sport. We stellen vast dat nog onvoldoende fysieke ruimte gevonden is voor alle voorzieningen die tot 2040 gerealiseerd moeten worden. Met name voor 8 tot 12 sportvelden zijn zoekgebieden aangewezen, maar is een concrete plek nog niet gevonden. Sommige locaties zijn niet gemakkelijk te ontsluiten of worden beperkt in gebruik door aanwezig erfgoed. Onderzocht moet worden hoe we voorzieningen die de gemeente niet zelf ontwikkelt en/of financiert (zoals gezondheidscentra en voorzieningen vanuit de wet langdurige zorg) een plek kunnen geven in gebiedsontwikkelingen, want ook deze voorzieningen moeten meegroeien met het aantal inwoners.

Een ander vraagstuk rond maatschappelijke voorzieningen is dat de knel op de investeringsruimte toeneemt vanwege de gemeentelijke eisen op het gebied van duurzaamheid, de specifieke eisen die het bouwen in hoogstedelijke gebieden met zich meebrengt en de stijgende bouwkosten in het algemeen. Op het gebied van de energietransitie is eveneens extra inzet nodig, zeker als we dit bezien in het licht van de actualiteit, waarbij duidelijk is geworden dat we als land, maar ook als steden, minder afhankelijk zouden moeten zijn van energiebronnen uit andere landen, zoals het gas uit Rusland. Met name bij de grootschalige opwekking van duurzame energie lopen we tegen knelpunten aan. Veel van onze zoekgebieden zijn particulier eigendom of passen niet in het afwegingskader van de Provincie. Bovendien vraagt de energietransitie een omvangrijke fysieke inpassing van infrastructuur, voor zowel warmte als elektra, zowel boven als onder de grond. Een grote opgave, die op korte termijn vraagt om keuzes. Handelingsperspectief De RSU 2040 beschrijft onze ambities en geeft de koers aan met de beoogde richting voor de ontwikkeling van de stad. Op basis van voorliggend MPR concluderen we dat we de randvoorwaarden voor de groei van de stad beter op orde moeten krijgen.

Niet alle elementen uit de Utrechtse barcode groeien in balans mee en daarmee liggen we op dit moment onvoldoende op koers om de ambities uit de RSU 2040 te realiseren. Het is op zichzelf niet vreemd dat we - één jaar na vaststelling van de RSU – tot deze conclusie komen. Wel vraagt het in de komende periode om bijsturing. Hoe zorgen we in Utrecht voor gezond stedelijk leven voor iedereen, nu en ook in de toekomst? Dat kan door een impuls te geven aan de vereiste randvoorwaarden (door bijvoorbeeld extra te investeren in mobiliteit, groen of voorzieningen). Het kan ook door de groei te temporiseren en deze nadrukkelijker afhankelijk te maken van de mate waarin de randvoorwaarden kwantitatief en kwalitatief op orde zijn. Dit vraagt in de komende tijd niet alleen om verscherpt inzicht in eenmalige en structurele kosten van RSU-ambities en in

MPR2022 | Mei 2022

10/104

beschikbare dekkingsopties, maar vooral ook om belangrijke keuzes om te voorkomen dat we te veel ambities op elkaar stapelen. Niet alles kan en zeker niet tegelijk. Voorstellen voor keuzes om bij te sturen worden voorgelegd bij de integrale afweging. Aanvullend daaraan willen wij komend jaar onderzoek doen naar het tempo van de groei: wat zijn de belangrijkste redenen dat sommige barcode onderdelen achterblijven? In hoeverre kunnen verschillende barcode onderdelen in tempo van realisatie verschillen en waar liggen de grenzen als verdichting niet evenredig oploopt met ander onderdelen uit de barcode zoals bijvoorbeeld groen? Het verbeteren van kwaliteit kan een rol spelen als de kwantitatieve normen moeilijk gehaald worden. Hoe dat er uit zou kunnen zien, nemen we mee in de uitwerking van de intelligente barcode waar we in de tweede helft van 2022 over in gesprek gaan met de Raad.

Foto: De Kwekerij

MPR2022 | Mei 2022

11/104

3 De ruimtelijke opgaven Dit hoofdstuk gaat in op de opgave voor Utrecht vanuit de thema’s wonen, werk voor iedereen, duurzame mobiliteit, gezond leefklimaat met ruimte voor groen, energie en maatschappelijke voorzieningen. Voor ieder onderdeel beschrijven we de ruimtelijke consequenties van de opgave op basis van de RSU 2040 en wat de huidige stand van zaken is. Vervolgens maken we inzichtelijk welke plannen al geprogrammeerd zijn en welke als zachte plannen op de rol staan. We duiden aan de hand daarvan of we op koers liggen om de RSU 2040 te realiseren. Daarbij geven we aan waar we bijsturen door bijvoorbeeld te investeren. In het volgende hoofdstuk staat gezonde gebiedsontwikkeling centraal waarin we laten zien hoe de thematische ambities een plek krijgen in de verschillende gebieden in Utrecht. 3.1 Wonen De opgave Utrecht is een gewilde stad om te wonen, werken en verblijven. Dat Utrecht een grote aantrekkingskracht heeft, zien we duidelijk terug aan de woningmarkt. Ondanks dat we veel woningen bouwen, staat de woningmarkt al jarenlang onder grote druk en die druk blijft groeien. Het gevolg is dat de Utrechtse woningmarkt steeds moeilijker bereikbaar is geworden voor veel woningzoekenden. Ook is een effect dat mensen die nog wel een woning kunnen kopen of huren, eerder genoegen nemen met een woning die niet aansluit bij hun woonwens.

Met name mensen met een kleine portemonnee, kwetsbare groepen (voorrangsgroepen met een zorg of ondersteuningsvraag), spoedzoekers (zoals net gescheiden personen) en starters komen steeds moeilijker aan een woning. Als de ontwikkelingen zo doorzetten wordt een woning in Utrecht onbereikbaar voor veel groepen en is segregatie van de Utrechtse samenleving het gevolg. De groei van de stad willen we aangrijpen als kans om deze wooncrisis aan te pakken. Het biedt kans om nieuwe woningen toe te voegen, doorstroming op gang te brengen en de woonomgeving te verbeteren. We streven ernaar dat mensen die een woning zoeken ook een passende woning kunnen vinden, zowel qua prijs, kwaliteit als grootte. In de Woonvisie zijn onze vijf speerpunten benoemd. In de RSU is tot 2040 een groei voorzien van 60.000 extra woningen met als uitgangspunt dat de stad moet groeien in balans. Telkens wanneer het aantal inwoners toeneemt, de stad groeit, hebben we extra maatschappelijke voorzieningen nodig, meer en beter groen, investeringen in mobiliteit, et cetera. Deze dragen bij aan het samenleven en bepalen de kwaliteit en leefbaarheid van de stad. Als we groeien, willen we goed groeien en willen we de kwaliteit van de bestaande stad vasthouden en waar mogelijk versterken. Een eenzijdige groei met alleen woningen leidt tot een gemankeerde en kwetsbare stad.

In de RSU benadrukken we dit met de Utrechtse barcode. Wij sturen in de nieuwbouwplannen op een gevarieerde mix aan segmenten. We streven ernaar om stadsbreed in 2040 een woningvoorraad te hebben die voor 35% bestaat uit sociale huur en voor 25% uit de middencategorie (middenhuur en betaalbare koop). De Utrechtse woningvoorraad bestond op 1 januari 2022 uit ruim 162.000 woningen. Dit is exclusief onzelfstandige wooneenheden, woonboten en woonwagens. Uit de Regionale corporatiemonitor 2021 van het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) blijkt dat corporaties (e.a.) in 2021 circa 9.600 onzelfstandige eenheden in eigendom hadden. Ondanks dat ze in de bestaande woningvoorraad niet zijn geregistreerd sturen we hier wel op in de nieuwbouwontwikkelingen.

MPR2022 | Mei 2022

12/104

Van de Utrechtse woningvoorraad bestaat 36% uit sociale huur en 11% uit middenhuur. Het koopsegment is ingedeeld aan de hand van de WOZ-waarde waarbij bijna 12% van de woningen in Utrecht een WOZ-waarde heeft van minder dan 319.500 euro (bron: Monitor wonen 2021, gemeente Utrecht). Ten opzichte van vorig jaar betekent dit een vergelijkbaar aandeel sociale huur (36% in plaats van 35%) maar een afname van het aandeel woningen in het middensegment (27% naar 23%). Dit laatste wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijgende markt- en WOZ-waarde waardoor het aandeel betaalbare koopwoningen in de voorraad daalt (15% naar bijna 12%). In een gespannen markt als die van Utrecht vergt het op peil houden van het aandeel betaalbare woningen een blijvende grote inspanning. Hiervoor hebben we onder andere de actieplannen ‘Middenhuur’ en ‘Betaalbare Koop’ (inclusief wooncoöperaties), prestatieafspraken corporaties, programma ‘(t)huis voor iedereen’ (inclusief actieplan ‘Een (t)huis voor ouderen’), convenant studentenhuisvesting, Taskforce ‘Versneld toevoegen tijdelijke woonruimte’, middelen betaalbaar wonen, etc.

Foto: Leidsche Rijn Centrum

We zien in toenemende mate dat de druk op de markt en schaarste aan woningen leidt tot spanningen op de bestaande woningvoorraad. Denk aan excessen en slecht verhuurderschap, het opkopen van woningen door beleggers, discriminatie van kandidaat-huurders etc. Sturing op de bestaande voorraad doen we zowel middels aanscherping van bestaande als ontwikkeling van nieuwe instrumenten zoals huisvestingsverordening, omzetten en splitsen, leegstandsverordening, prestatieafspraken corporaties, doelgroepenverordening, opkoopbescherming, implementatie van de wet Goed Verhuurderschap (inclusief aanpak discriminatie op woningmarkt), etc. Harde en zachte plancapaciteit Als we kijken naar de actuele plancapaciteit (hard en zacht) woningbouw 2022-2040 bevat deze circa 63.500 tot 71.000 woningen (exclusief woningen taskforce tijdelijke woonruimte). Het gaat om dynamische gegevens die continu in beweging zijn, zeker naarmate potentiële locaties, projecten en initiatieven verder in de tijd liggen. Het gaat kortgezegd om prognoses, niet om vaste gegevens. Op verzoek van de raad brengen wij sinds het MPR 2020 drie categorieën binnen de plancapaciteit in beeld: MPR2022 | Mei 2022

13/104

▪

▪

▪

Van de plancapaciteit vallen bijna 21.000 woningen onder de door ABF (en Rijk) gehanteerde strikte definitie van harde plancapaciteit (minimaal vastgesteld of onherroepelijk planologisch juridisch kader). Deze cijfers liggen, ondanks dat er in 2021 ongeveer 3.200 woningen zijn opgeleverd en dus niet meer meetellen, aanzienlijk hoger dan in de Peilstok SO 2021 (peildatum 1 juli 2021). Dit komt o.a. omdat de bestemmingsplannen zijn vastgesteld voor grote gebiedsontwikkelingen zoals het Beurskwartier, Cartesiusdriehoek fase 2-6 en Merwedekanaalzone deelgebied 5 fase 1, waarmee alleen al met deze plannen de bouw van bijna 10.000 woningen planologisch-juridisch mogelijk wordt gemaakt. De gemeente Utrecht hanteert een ruimere definitie van harde plancapaciteit 1. Deze definitie resulteert in een ‘harde’ plancapaciteit van ruim 43.000-45.000 woningen. Ondanks de oplevering van ongeveer 3.200 woningen in 2021 (die daardoor niet meer meetellen) is de harde plancapaciteit ten opzichte van de Peilstok SO 2021 toegenomen. Dit is o.a. het gevolg van besluitvorming over het starten van de Gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum (1.500-2.500 woningen) en het (in lijn met het vastgestelde SPvE) ophogen van het programma voor Papendorp Noord (ongeveer 2.000 woningen).

Onder deze categorie plancapaciteit vallen dus ook gebiedsontwikkelingen die zich in een vroeg planstadium bevinden en waarbij we de intentie hebben uitgesproken om mee te werken (of als gemeente zelf het initiatief hebben genomen), maar daadwerkelijke realisatie afhankelijk is van voorwaarden op het gebied van bijvoorbeeld mobiliteit. Aanvullend onderscheiden we nog een zachte potentiële plancapaciteit van ongeveer 20.500-26.000 woningen. Als uitwerking van ontwikkelperspectief ‘Utrecht nabij’ en de RSU 2040 worden gebiedsonderzoeken uitgevoerd, waarin onder andere wordt gekeken naar mogelijkheden (bandbreedtes) voor woningbouw na 2030. De uitkomsten kunnen leiden tot bijstellingen van de potentiële plancapaciteit.

Aanvullend op de drie categorieën is sinds medio 2021 een taskforce versneld toevoegen tijdelijke woonruimte gestart; een nieuwe categorie. De taskforce is opgezet om de urgente woningvraag in het sociale segment op korte termijn te verlichten. We hebben de ambitie om in de periode 2022 – 2025 jaarlijks 700 à 1050 tijdelijke woonruimtes toe te voegen. Hiervan zijn inmiddels 850 – 1.650 woningen gelokaliseerd en worden naar verwachting de komende jaren gerealiseerd.

1

De gemeente Utrecht hanteert een ruimere definitie en definieert projecten die aan een van onderstaande criteria voldoen als harde plancapaciteit: ▪ Intentiedocument/startdocument bestuurlijk vastgesteld door college; ▪ omgevingsvisie vastgesteld; ▪ onderdeel gemeentelijke grondexploitaties; ▪ onderdeel vastgestelde prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties; ▪ plannen direct via VTH met bouwsom > 1 miljoen euro.

MPR2022 | Mei 2022

14/104

Bovenstaande figuur geeft een indicatie van de harde en zachte plancapaciteit2 in verschillende tijdsvakken t/m 2040. Een belangrijk doel blijft om, gelet op de noodzakelijke bouwproductie, de volgens de gemeentelijke definitie aanvullende harde plancapaciteit te verzilveren en ‘harder’ te maken door vast te leggen in bestemmingsplannen. Dit vraagt om randvoorwaardelijke investeringen in mobiliteit, groen en voorzieningen om de bouwproductie aan te jagen. Gezien de gemiddelde duur van de realisatie van permanente woningbouw is het doel van de tijdelijke woonruimte om op tempo via verkorte procedures en versnelde voorbereiding, besluitvorming en uitvoering te komen tot realisatie. Door onder andere het (bij)sturen op de verdeling van de plancapaciteit proberen wij onze ambitie ten aanzien van de verdeling van de woningvoorraad in 2040 te realiseren. Als we kijken naar de verdeling van de ‘harde’ plancapaciteit (conform de door de gemeente Utrecht gehanteerde definitie) ziet de verdeling in woon-/prijscategorieën eruit zoals in onderstaand figuur weergegeven.

2 De omvang en verdeling van de plancapaciteit zijn zoals aangegeven dynamisch en worden twee keer

per jaar bijgesteld op basis van de actuele projectinformatie. Voor projecten waar bijvoorbeeld alleen een intentiedocument is vastgesteld waarin geen concrete uitspraken zijn gedaan over het te onderzoeken programma, is een inschatting gemaakt van het programma. Ook zijn voor gebiedsontwikkelingen waar alleen percentages zijn vastgelegd voor specifieke categorieën (bijvoorbeeld aandeel sociale huur) aannames gedaan voor het overige deel van het programma (gelijkmatig verdeeld).

MPR2022 | Mei 2022

15/104

De verdeling laat zien dat de harde plancapaciteit voor 33% bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 5% zelfstandige studenteneenheden en 28% reguliere sociale huurwoningen. Dit ligt iets hoger dan in de Peilstok SO (peildatum 1 juli 2021) waarin 32% bestond uit zelfstandige sociale huurwoningen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met tijdelijke woningbouw die wordt gerealiseerd op het BEFU-terrein, Pagelaan 1, Tussen de Rails, de Wetering, Voorn, P+R Overvecht, Archimedeslaan en Amsterdamsestraatweg (in totaal 850 – 1.650 eenheden) met huurprijzen in het sociale segment. Het aandeel onzelfstandige studenteneenheden (4%) maakt geen onderdeel uit van de sociale huur, maar wij sturen wel op de toename van dit aantal via het convenant Studentenhuisvesting. Ten aanzien van het middensegment (koop en huur) valt 25% in deze categorie waarvan 18% middenhuur en 7% betaalbare koop zoals in de Woonvisie gedefinieerd. In de Peilstok SO 2021 was dit aandeel ook 25%. Dat we in projecten sturen op het aandeel betaalbare woningen blijkt ook uit de verdeling van het woningbouwprogramma’s van de projecten waarvoor vanaf juli 2018 start/intentiedocumenten bestuurlijk zijn vastgesteld. Hieruit blijkt dat 43% behoort tot het sociale huursegment (incl. zelfstandige studenteneenheden) en 28% tot het middensegment. 6% bestaat uit onzelfstandige studenteneenheden.

Afwijkingen Actieplan Middenhuur In het Actieplan Middenhuur is aangegeven dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om op basis van economische redenen af te wijken van de toepassing van het Actieplan Middenhuur en de gemeenteraad hierover jaarlijks wordt geïnformeerd in het MPR. Voor de volgende projecten geldt dat is afgeweken van het Actieplan Middenhuur: ▪ Gansstraat 143-147: de woningen in het middenhuursegment hebben een oppervlakte van gemiddeld circa 45 m² GO en een aanvangshuur van € 900,- p/mnd. Op basis van de door initiatiefnemer opgestelde stichtingskostenopzet is het project getoetst op financiële haalbaarheid. De stichtingskosten en het aanvangsrendement worden als marktconform beoordeeld. Ook het aankoopbedrag/inbrengwaarde is beoordeeld en reëel bevonden, maar van grote invloed op het resultaat van de businesscase. Verlaging van de aanvangshuur is voor de financiële haalbaarheid als niet reëel beoordeeld.

MPR2022 | Mei 2022

16/104

▪

Helling 12-14: in het plan zijn 9 atelierwoningen voorzien. Deze woningen bestaan uit een woonen werkruimte. De woonruimte van de atelierwoningen is gelegen op een tussenvloer aan de achterzijde van het pand. De werkruimte bevindt zich op de begane grond aan de straatzijde van de Helling. Op basis van het voorlopig ontwerp is het opgetelde aantal m² woon- en werkruimte per atelierwoning circa 80 m² GBO. Het woongedeelte bedraagt circa 50 m² en de werkruimte circa 30 m². De atelierwoningen worden met werk- en woonruimte in één huurcontract verhuurd. Voor het bepalen van de prijsstelling conform de staffel van het Actieplan Middenhuur, tellen wij de oppervlakte van de woon- en werkruimte op en is niet alleen de oppervlakte van het woongedeelte bepalend.

Prognose start bouw 2022-2024 Sinds 2018 zijn ongeveer 12.800 woningen gestart met de bouw: een gemiddelde van 3.200 woningen per jaar. Vorig jaar zijn er, conform eerdere prognose, 2.900 woningen in aanbouw genomen waarvan ruim de helft in het betaalbare segment. In het MPR 2020 en 2021 is toegelicht welke systematiek wij hanteren om te komen tot een prognose start bouw voor de korte termijn. Voor de aankomende drie jaren is het beeld dat we gemiddeld ongeveer 3.000 woningen in aanbouw nemen (exclusief de tijdelijke woonruimtes van de taskforce). Een gemiddelde jaarlijkse productie van 3.000 woningen sluit aan bij de behoefte aan 60.000 extra woningen t/m 2040 (Primos, 2019). In de prognose voor 2022-2024 hebben we al rekening gehouden met risicofactoren en ‘aftopping’ zoals we die toepassen in de prognose systematiek. We zien echter ten opzichte van de meest recente prognose in de Peilstok SO 2021 (peildatum 1 juli 2021) een groot verschil in het aantal woningen dat we verwachten in 2022 en 2023 in aanbouw te nemen. Op dit moment verwachten we ongeveer 1.300 woningen (waarvan op dit moment ongeveer 1.100 hard conform definitie ABF research/Rijk) in 2022 in aanbouw te nemen in plaats van minimaal 2.700 woningen zoals in de Peilstok werd geprognosticeerd.

In 2023 verwachten we tussen de 4.100 en 5.800 woningen (waarvan op dit moment ongeveer 3.500 hard conform definitie ABF research/Rijk) in aanbouw te nemen. In feite is de vertraagde bouwproductie uit 2022 met één jaar verschoven. In het MPR 2021 hebben we aangegeven dat enkele grote gebiedsontwikkelingen met een fors aantal woningen in de eerste deelfasen, een belangrijk aandeel hebben in de geprognosticeerde woningbouwproductie in de aankomende jaren. Een vertraging leidt dus tot een stevige verschuiving van het aantal geprognosticeerde woningen in een jaar. Voor 2022 zien we dat dit zich voltrekt doordat de bouw van de eerste bouwfasen van de gebiedsontwikkelingen Wisselspoor deelgebied 2-4 en Cartesiusdriehoek fase 2-6 zijn vertraagd. Ook is vertraging opgetreden in de projecten Ivoordreef en Indusdreef 5 (zorgcentrum Rosendael). Bij het overzicht met de 250+ projecten worden de oorzaken van de vertragingen nader toegelicht.

MPR2022 | Mei 2022

17/104

De verschuiving in 2022 resulteert in een hogere bouwproductie voor de direct daaropvolgende jaren. We zien ook dat de prognoses onzekerder worden doordat schaarste aan bouwmaterialen, stijgende bouwkosten en het tekort aan personeel (zowel in de voorbereidingsfasen als in de bouwfase) een grotere rol spelen. Tevens zien we dat besluitvormingsprocessen in combinatie met de complexiteit van de integrale opgaven bij een aantal projecten meer tijd en aandacht vergen. Daarom kiezen we ervoor de aftopping voor 2023 en 2024 te verhogen van 20% naar 30%. Met oog op de urgente vraag ten aanzien van de woningbehoefte op de (zeer) korte termijn is komende jaren extra aandacht en inzet nodig voor het op tempo houden van de bouwproductie. Hiervoor worden twee lijnen ingezet: ▪ Het opzetten van de Taskforce versneld toevoegen tijdelijke woonruimte (ca 700 – 1.050 tijdelijke woningen in de periode 2022 – 2025) (zie raadsbrieven tijdelijk wonen). ▪ Continue aandacht en interventies om de planvorming, besluitvorming en uitvoering van de woningbouwprojecten (in samenhang met de andere opgaven) te optimaliseren, opdat vertragingen worden voorkomen c.q. versnellingen worden gerealiseerd.

Voortgang 250+ projecten/gebiedsontwikkelingen Om meer inzicht te geven in de voortgang van de woningbouwproductie rapporteren we vanaf het MPR 2021 halfjaarlijks specifiek over de projecten (of gebiedsontwikkelingen) met meer dan 250 woningen (bijlage Voortgang woningbouwprojecten 250+). Het project ‘The Cube’ in Overvecht is inmiddels opgeleverd. De gebiedsontwikkeling Overvecht centrum is toegevoegd en Merwedekanaalzone deelgebied 5 is in twee fasen opgesplitst. In totaal gaat het op dit moment om 34 (deel)projecten. We zien dat er verschillende factoren zijn die de doorlooptijd van projecten beïnvloeden. Kijkend naar deze grote projecten zien we dat bij 11 projecten de prognose van de planning start bouw is bijgesteld ten opzichte van de planning bij de Peilstok SO (peildatum 1 juli 2021). Het betreft Kruisvaartkade, Cartesiusdriehoek fase 2-6, 2e Daalsedijk/ MPR2022 | Mei 2022

18/104

Wisselspoor deelgebied 2 t/m 4, Groenewoud, Papendorp, Nieuw Buurland, Ivoordreef, Rosendael, Archimedeslaan 16, Krachtstation en Masterplan nieuwe Jaarbeurs.

Foto: Cartesiusdriehoek

De oorzaken van bijstelling in prognoses zijn divers en komen in de bijlage terug in de kolom met toelichting. Planningen zijn onder andere bijgesteld door planaanpassingen vanuit de initiatiefnemers en nadere uitwerking van de (bouw)fasering maar ook de oplopende bouwkosten spelen een rol. Daarnaast is vertraging opgetreden doordat de besluitvorming door de gemeenteraad meer tijd in beslag heeft genomen. Liggen we op koers RSU 2040? De problemen op de woningmarkt zijn groot: ook in Utrecht. Zo zijn de huizenprijzen in de afgelopen jaren enorm gestegen en is het voor veel mensen moeilijk om een huis te vinden. Er is niet één oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Uiteraard moeten er nieuwe (betaalbare) woningen worden gebouwd en door voor de juiste doelgroepen te bouwen, draagt ook betere doorstroming in de woningvoorraad bij. Hierbij moeten we rekening houden met toekomstige (demografische) ontwikkelingen zoals vergrijzing en verdunning van huishoudens. Het gaat dus niet slechts om de aantallen maar ook om het bouwen van de juiste woningen en het ontwikkelen en inzetten van instrumenten (met name op nationaal niveau) gericht op betaalbaarheid en doorstroming (bijvoorbeeld zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming) om het aanbod van betaalbare woningen te beschermen en te vergroten.

Met de RSU 2040 geven we aan in de behoefte te voorzien door 60.000 extra woningen te bouwen met als uitgangspunt dat de stad moet groeien in balans. We zien dat we op dit moment beschikken over een totale plancapaciteit (hard en zacht) van 71.000 woningen. Daarbinnen is het van belang om voortgang te houden door de plancapaciteit ‘harder’ te maken door het vaststellen van bestemmingsplannen. Met de vaststelling van bestemmingsplannen voor o.a. Beurskwartier, Cartesiusdriehoek fase 2-6 en Merwede deelgebied 5 fase 1 zijn we erin geslaagd om de bouw van bijna 10.000 extra woningen planologisch-juridisch mogelijk te maken. Voor de aankomende drie jaren is het beeld dat we gemiddeld ongeveer 3.000 woningen in aanbouw nemen (exclusief de tijdelijke woonruimtes van de taskforce). Een gemiddelde jaarlijkse productie van 3.000 woningen sluit aan bij de behoefte aan 60.000 extra woningen MPR2022 | Mei 2022

19/104

t/m 2040 (Primos, 2019). We zien echter ten opzichte van de meest recente prognose in de Peilstok SO 2021 (peildatum 1 juli 2021) een groot verschil in het aantal woningen dat we verwachten in 2022 en 2023 in aanbouw te nemen doordat de bouwproductie van circa 2.000 woningen met één jaar is verschoven. We hebben de Taskforce versneld toevoegen tijdelijke woonruimte opgericht met de ambitie om ca 700 – 1.050 tijdelijke woningen voor de eerstkomende jaren toe te voegen. Zo onderzoeken we of er tijdelijke woningbouw mogelijk is op het BEFU-terrein en Pagelaan 1, Tussen de Rails, de Wetering, Voorn, P+R Overvecht, Archimedeslaan en Amsterdamsestraatweg (in totaal 850 – 1.650 eenheden) en daarmee de productie op korte te verhogen. Gelet op de betaalbaarheid streven we naar een woningvoorraad in 2040 met 35% sociaal en 25% middensegment (koop en huur). In de huidige woningvoorraad zien we dat 36% bestaat uit sociale huur en 23% toebehoort aan het middensegment (koop en huur) waarvan 11% middenhuur. Ten opzichte van vorig jaar betekent dit een vergelijkbaar aandeel sociale huur maar een afname van het aandeel woningen in het middensegment. We willen dat de plancapaciteit aansluit op de beoogde streefpercentages en sturen hierop in de projecten.

De actuele verdeling van de plancapaciteit toont dat het percentage reguliere sociale huur in de plancapaciteit in de juiste richting beweegt maar met 33% nog niet voldoende is gegeven het streven deze voorraad richting 2040 op peil te houden (35%). Het aandeel woningen in het middensegment in de plancapaciteit ligt op 25% (18% middenhuur en 7% betaalbare koop); dat is in lijn met onze ambitie voor 2040. We zien echter dat het aandeel middenhuur in de bestaande woningvoorraad gering is (11%) en het aandeel betaalbare koop afneemt en onder toenemende druk staat. Een beweging die zich voort zal zetten door de grote waardestijgingen van de woningen. Dit geeft aan dat het noodzakelijk blijft om op dit segment te sturen. Naast het bovenstaande werken we binnen de projecten - op basis van de doelstellingen van het convenant Studentenhuisvesting - aan het vergroten van het aandeel onzelfstandige studenteneenheden in programma’s. Dit is noodzakelijk om voldoende betaalbare wooneenheden specifiek voor studenten ook in de toekomst te borgen.

Foto: onzelfstandige studenteneenheden Opaalweg

MPR2022 | Mei 2022

20/104

3.2 Werken De opgave Utrecht wil een toekomstbestendige economie met voldoende werkgelegenheid op alle niveaus. Op dit moment zijn er in Utrecht ongeveer 288.000 banen met als grootste sectoren de zakelijke dienstverlening en gezondheidszorg. Met onze inzet op 70.000 extra arbeidsplaatsen in 2040 willen we het aantal banen gelijk op laten lopen met de groei van de beroepsbevolking. Dit betekent dat ook werklocaties en bedrijfshuisvesting in de stad moeten meegroeien. In toenemende mate is het nu al voor ondernemers, bedrijven en organisaties moeilijk om een goede (en betaalbare) plek te vinden om zich te vestigen, om uit te breiden of om naartoe te verhuizen ten behoeve van andere ruimtelijke ontwikkelingen. Dit geldt ook voor het in onze stad laten landen van bedrijven en organisaties die van betekenis zijn voor de versterking van onze economische clusters. De beschikbaarheid in Utrecht van voldoende goed bereikbare werklocaties - en de betaalbaarheid ervan voor onder andere het MKB, maar ook startups en de creatieve sector - is daarom één van de grote thema’s voor de komende jaren.

Bovenstaande grafiek laat zien dat de ontwikkeling van het aantal banen met moeite de beroepsbevolking kan bijhouden. De verwachting is dat met de huidige voorraad harde plannen en druk (plus bijgaande middelen) op het realiseren van woningen het aantal banen per hoofd van de bevolking het komend decennium zal afnemen. Kantoren (RSU2040: + 28.000 banen) Met een percentage van 4.9% lag in 2020 het leegstandspercentage voor kantoren in Utrecht onder de frictieleegstand. Als korte termijneffect van Corona is de kantorenleegstand sinds 2020 licht toegenomen (uitgestelde besluiten). Deskundigen voorspellen dat de markt zich snel herstelt na de lockdown. Er is tot aan 2040 een netto toevoeging van ruim 500.000 m² bvo kantoren nodig om in de pas te lopen met de groei van de stad. Het werkelijk aantal te realiseren vierkante meters kantoor ligt veel hoger. Dit komt door transformatie van bestaande kantoren naar andere functies zoals wonen en het terugbouwen van kantoren op nieuw te ontwikkelen locaties die beter aansluiten bij de vraag uit de markt en aansluiten bij de ontwikkelvisie van de stad. De zogenaamde ‘schuifruimte’ die hiervoor nodig is, wordt op dit moment niet mogelijk gemaakt door vigerend beleid van de provincie. Dit blokkeert daarmee transformaties op de mindere locaties omdat de stad noodgedwongen moet vasthouden aan zijn kantoorvolume.

Dit vormt op korte en middellange termijn een serieuze bedreiging voor diverse ruimtelijke ontwikkelingen zoals bijvoorbeeld de ambitie om de werkgelegenheid rond Galgenwaard fors te laten groeien. Bedrijventerreinen (RSU2040: + 13.000 banen) De groei van 13.000 banen op bedrijventerreinen willen we mogelijk maken met het uitgeven van nieuwe bedrijventerreinen (o.a. Strijkviertel) en het intensiveren van bestaande bedrijventerreinen. We zien dat dit een complexe opgave is. Voor Lage Weide geldt bijvoorbeeld dat verdere intensivering op dit moment MPR2022 | Mei 2022

21/104

niet mogelijk is. Vanwege de bereikbaarheid van het gebied is in het bestemmingsplan een maximum opgenomen voor het aantal toe te voegen vierkante meters en deze grens is inmiddels bereikt. Ook een aantal andere bedrijventerreinen hebben te maken met beperkingen vanuit het vigerende bestemmingsplan. De beschikbare ruimte is schaars en prijzen stijgen als gevolg van marktdruk, met name door de grote vraag vanuit de logistieke sector. En juist in die logistieke sector is sprake van verregaande robotisering wat een autonome ontwikkeling naar minder arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen betekent. De eerste initiatieven uit de markt die aansluiten bij de verdichtingsopgave op bestaande bedrijventerreinen laten ook zien hoe complex deze opgave is. Ook voor de gemeente die vanuit verschillende rollen en verantwoordelijkheden betrokken is. Denk aan stedenbouwkundige uitgangspunten (integrale visie), erfpacht, groen/water (geen bebouwing boven oever watergang) en mobiliteit (parkeren/ bereikbaarheid). Komen tot een gedragen integrale aanpak is urgent en noodzakelijk. Tot slot speelt bij de intensiveringsopgave het financieringsvraagstuk. Een eerste financiële verkenning (uitgevoerd door de Provincie in 2021) leert dat voor bedrijventerreinen als Lage Weide (tussen de 50 – 100 miljoen euro) en Oudenrijn (ca. 10 miljoen euro) grote investeringen nodig zijn.

Samen met de Provincie zijn we met het Rijk in gesprek daaraan bij te dragen. Ook de gemeente zal dan (al dan niet via de Ontwikkelmaatschappij Utrecht) aan bij moeten dragen.

Deze grafiek laat zien dat de prijzen van bedrijfsruimten in Utrecht (oranje lijn) vanaf 2014 een stijging laten zien. Wetenschap en USP-gerelateerde bedrijvigheid (RSU2040: + 4.000 banen) Voor de groei van dit voor Utrecht belangrijke cluster zetten we in op het realiseren van tenminste 4.000 hoogwaardige en toekomstbestendige banen. Het gros van de 4.000 extra arbeidsplaatsen moet landen op het Utrecht Science Park (USP). Het aantal arbeidsplaatsen kan verder toenemen tot 8.000 indien substantiële investeringen plaatsvinden om de bereikbaarheid van het USP te verbeteren. Retail (RSU2040: + 1.000 banen) Met het sturen op de hoofdwinkelstructuur in Utrecht zetten we in op vitale compacte winkelgebieden die met het toevoegen van onder andere horeca, sport, cultuur en/of maatschappelijk functies moeten transformeren van pure aankoopplaatsen naar voorzieningenclusters met een verblijfsfunctie. Ook voor Utrechtse binnenstad zetten we in op deze transformatie van place to buy naar place to meet. Dat is nodig omdat vanaf 2019 de leegstand in het kernwinkelgebied van de binnenstad een structurele vorm aanneemt. Door corona zijn de eerder zichtbare trends verder versneld, zoals een sterkere toename van online aankopen. Utrecht blijft qua detailhandel naar verwachting redelijk stabiel dankzij de forse bevolkingstoename.

MPR2022 | Mei 2022

22/104

Werken in de wijken (RSU2040: +24.000 banen) De ruimtelijke opgave voor werken in de wijken is fors; het gaat om een netto toevoeging van zo’n 700.000 m² bvo werklocaties in de Utrechtse wijken[1]. Het aantal te realiseren vierkante meters werklocaties in wijken ligt echter hoger; we zien door de enorme druk op de woningmarkt een groot aantal werkpanden in de wijken transformeren naar woningen. De verwachting is niet dat deze druk in de komende jaren zal afnemen. Werkgelegenheid dat door transformaties verdwijnt, moet zoveel mogelijk in de eigen wijk worden gecompenseerd. Een nadere analyse moet worden gedaan, maar een voorzichtige inschatting is dat deze compensatie niet altijd wordt gevonden en dat we nog niet inlopen op de ambitie. Onder werken in de wijken vallen naast werken vanuit woningen en solitaire bedrijfspanden ook de werklocaties voor bijvoorbeeld de maatschappelijke sector, leisure en zorg. Voor zelfstandigen die 100% aan huis werken zijn woningen nodig die het werken goed ondersteunen. Niet alleen kantoorruimten maar bijvoorbeeld ook grotere garage- en opslagruimten voor technische beroepen. Voor mensen die in de directe omgeving van de woning een concentratiewerkplek zoeken, kan een wijk-flexcenter een ideale oplossing zijn. Flexibele concentratieruimte per dagdeel tegen laag tarief te huur. Een nieuwe kans voor oudere bestaande kantoren in woonwijken.

Deze grafiek laat de verschillen in baanontwikkeling per gebied zien. Waar sommige gebieden een sterke stijging laten zien, zijn er ook gebieden waar het aantal banen slechts beperkt toeneemt. Werklocaties in lopende en toekomstige plannen Uit een analyse van de harde plancapaciteit (particuliere initiatieven en gemeentelijke grondexploitaties) blijkt dat deze op dit moment ruim 400.000 m² bvo kantoren, 400.000 m² bvo overig werkprogramma en nog 34 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein bevat. Dit werkprogramma vertegenwoordigt bij benadering 30.000-35.000 arbeidsplaatsen. Echter, er is hier niet altijd sprake van netto toevoeging. De doorlopende transformatie van werklocaties naar niet-werkfuncties als wonen is op dit moment nog niet volledig inzichtelijk. Bovendien betreffen het harde plannen in verschillende stadia van het planproces en leert de ervaring dat een deel van de plannen niet (volledig) wordt gerealiseerd, of pas later in de tijd. Overprogrammering is dus noodzakelijk. Daar staat tegenover dat er ook diverse (her)ontwikkelingen met werkprogramma op de drempel staan van het Utrechts Planproces (UPP) en dus nog niet in de cijfers terugkomen.

MPR2022 | Mei 2022

23/104

Er zijn in de stad diverse kantoorlocaties in ontwikkeling. Enerzijds nieuwbouw, zoals in het stationsgebied en anderzijds ter vervanging van verouderde kantoren. Voor het Jaarbeurspleingebouw is de aanbesteding gestart met een divers programma. Minimaal 10% van het totale kantorenprogramma is bestemd voor creatieve en innovatieve start ups met bijbehorend huurniveau. Andere plannen met substantiële aantallen werkfuncties zijn Galgenwaard en Papendorp Noord. In het USP is het nieuwe kantoor van het RIVM en CBG in aanbouw en wordt met de ontwikkeling van Plus Ulta Utrecht een gebouw ontwikkeld met kantoor- en laboratoriumruimte voor R&D start-ups en scale-ups. In Leidsche Rijn wordt onder andere bedrijventerrein Strijkviertel ontwikkeld: een groen, circulair, duurzaam bedrijventerrein van 19 hectare voor arbeidsintensieve kleine bedrijven die een substantiële bijdrage leveren aan de werkgelegenheidsopgave in de stad. De ambitie is om hier een dichtheid van 120 arbeidsplaatsen per hectare te realiseren. Andere bestaande bedrijventerreinen (o.a. Haarrijn) lopen snel vol en zijn bijna uitgegeven en de laatste kavels zijn in onderhandeling. Verschillende retail-nieuwbouwontwikkelingen lopen (op stedelijk niveau bezien) op schema, onder andere de supermarktontwikkelingen bij Rijnsweerd, Jan van Galenstraat, Beurskwartier en de Mobiliteitshub Papendorp.

Met het oog op het werken in wijken wordt in de nieuwe stadswijk Merwede (deelgebied 5 Merwedekanaalzone) ruim 100.000 m² aan voorzieningen (waaronder kantoorruimte, horeca, leisure en maatschappelijke voorzieningen) gerealiseerd waarbij ook bestaande gebouwen en functies worden ingepast. Er zijn echter ook bestaande wijken waar we zien dat door de enorme druk op de woningmarkt een groot aantal werkpanden in de wijken transformeren naar woningen. Een nadere analyse moet worden gemaakt, maar een voorzichtige inschatting is dat we nog niet inlopen ten opzichte van de ambitie. We zetten goede stappen om de werkgelegenheidsopgave voor de wijken beter in de projecten te laten landen. Voor zowel de verdichting van Lage Weide inclusief het 4e kwadrant als de groei van USP (en Rijnsweerd) geldt dat investeringen in mobiliteit cruciaal zijn om dit mogelijk te maken. Op korte termijn gaat het dan bijvoorbeeld om de fietsverbinding Demkabrug. Voor de ontwikkeling van het 4e kwadrant Leidsche Rijn is een optimale (voet- fiets-)verbinding met station Leidsche Rijn essentieel. Ook bij de A12-zone en Koningsweg Lunetten/USP zijn substantiële investeringen in de mobiliteit essentieel voor een goede ontwikkeling van deze locaties.

Foto: Plot Jaarbeurspleingebouw

MPR2022 | Mei 2022

24/104

Tot slot, in de RSU 2040 is opgenomen in welke gebieden in de stad extra arbeidsplaatsen worden voorzien. Locaties als Lunetten Koningsweg, de A12-zone en 4e kwadrant Leidsche Rijn maken onderdeel uit van een aantal U Ned-gebiedsstudies voor de oost-, zuid- en westkant van Utrecht. Op sommige plekken, zoals kantorengebied Rijnsweerd en Papendorp, kiezen we ervoor om werklocaties juist meer te mengen, ook met wonen. Hier zal per saldo het aantal arbeidsplaatsen afnemen. Liggen we op koers RSU 2040? In de RSU is de ambitie van 70.000 extra arbeidsplaatsen in 2040 opgenomen. Uit de analyse van de harde plannen blijkt dat we met deze planvoorraad omgerekend 30.000-35.000 arbeidsplaatsen creëren. Het beoogde volume ‘werken in de wijken’ blijft achter en er is onvoldoende ruimte voor de kwalitatief brede vraag naar bedrijventerreinen. In de RSU is aangegeven waar aanvullende mogelijkheden liggen om arbeidsplaatsen toe te voegen. Die mogelijkheden kunnen niet zomaar worden benut. Intensivering van bedrijventerreinen is op korte termijn niet mogelijk door onze eigen regels en het ontbreken van financiële middelen. Het risico bestaat dat de ontwikkeling van werklocaties en voldoende bedrijfshuisvesting achterblijft bij de groei van de stad. Daarmee komt de betaalbaarheid ervan verder in het geding; prijzen stijgen door marktdruk.

Voor bijvoorbeeld kleine ondernemers, circulaire economie, startups en creatieve bedrijvigheid is dit een groeiend probleem en daarmee ook voor het functioneren van onze stedelijke economie. Verder geeft het provinciale beleid ons te weinig ruimte om kantoren op incourante plekken te transformeren en deze kantoormeters op aantrekkelijke locaties – zoals knooppunten – te compenseren. Dit vormt op korte en middellange termijn een serieuze bedreiging voor diverse ruimtelijke ontwikkelingen. We zijn hierover (al lang) in gesprek met de Provincie. Bovendien: de harde plannen bevinden zich in verschillende stadia van het planproces en de ervaring leert dat een deel van de plannen niet (volledig) wordt gerealiseerd, of pas later in de tijd. Dit maakt overprogrammering noodzakelijk. De totale opgave is niet alleen fors in aantal, maar ook complex. De beschikbare ruimte is beperkt en de markt is terughoudend met het toevoegen van werkprogramma bij (her)ontwikkelingen omdat het realiseren van woningen in veel situaties financieel aantrekkelijker is. Een sterke(re) sturing van de gemeente lijkt noodzakelijk om ambities RSU te verwezenlijken.

Foto: Hof van Cartesius, broedplaats voor ondernemers

MPR2022 | Mei 2022

25/104

3.3 Duurzame mobiliteit De opgave Om Utrecht als groeiende stad gezond en bereikbaar te houden staan we voor twee grote opgaven: ▪ De transitie naar duurzame mobiliteit: schoon, stil, klimaatneutraal, veilig en voor iedereen. ▪ Zorgen dat de bereikbaarheid op orde blijft, met de 100.000 extra inwoners en 70.000 nieuwe banen die we tot 2040 verwachten. Dat vraagt ruimte-efficiënt vervoer: meer fiets, voetganger en openbaar vervoer. Als we de stad bereikbaar willen houden met zoveel meer mensen, hebben we voor deze drie een schaalsprong nodig en moeten we zaken als deelmobiliteit en verkeersmanagement invoeren. Transitie naar duurzame mobiliteit We geven voorrang aan schone manieren van vervoer die zo min mogelijk ruimte innemen. Lopen, fietsen en openbaar vervoer dus. Straten en stoepen moeten prettige plekken zijn om te verblijven en combineren we met ruimte voor groen en spelen. Zo maken we de lucht schoner en de straat rustiger en veiliger. De afgelopen jaren is te zien dat de inzet op actieve en schone vormen van mobiliteit succesvol is: het gebruik van fiets en ov in de stad groeit ten opzichte van het autogebruik. Hierdoor neemt ook de behoefte aan fietsparkeergelegenheid toe, met name in het centrum en de stedelijke knooppunten. We zetten deze ontwikkeling door, we stimuleren dit veranderende reisgedrag.