Meerjaren Perspectief Ruimte 2021.pdf

De voorbereidende kosten inzake de nog te openen grondexploitaties Zuilense Vecht, Beurskwartier en Merwedekanaalzone deelgebied 5 (OPG en Busstalling) zijn tot en met 2020 verrekend met de reserve MPR2021 | Mei 2021

91/102

grondexploitaties. Bij het vaststellen van de grondexploitaties door de raad worden de kosten toegevoegd aan het onderhanden werk en ten gunste van de reserve grondexploitaties gebracht. Onttrekkingen De onttrekking in 2021 bedraagt in totaal ongeveer 5,4 miljoen euro en is als volgt te specificeren:

De jaarlijkse onttrekkingen bestaan uit onttrekkingen voor de Algemene Middelen, bijdragen aan producten Ruimte en eventuele mutaties binnen de voorziening Negatieve Grondexploitaties. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of en in hoeverre de jaarlijkse onttrekkingen gehandhaafd kunnen blijven. Bij de actualisatie is gebleken dat de reserve tot en met 2025 van voldoende omvang is om de exploitatie effecten, de risico's en de jaarlijkse onttrekkingen te kunnen dragen. Bijdrage aan de Algemene Middelen De diverse taakstellingen hebben in het algemeen betrekking op verlaging van plankosten en verschillende efficiencymaatregelen, waarover in het verleden besluiten zijn genomen. De optelsom van deze taakstellingen van 2,1 miljoen euro wordt jaarlijks ten laste van de reserve grondexploitatie gebracht. Bijdrage producten Ruimte De jaarlijkse reservering is opgebouwd uit de onderdelen promotie en acquisitie, bestemmingsplankosten en dekking ruimtelijk regisseurs. Bestemmingsplankosten In de commissie ROW van 1 juli 1999 is besloten een scheiding aan te brengen tussen beheer- en ontwikkelingsplannen. Er is sprake van een beheerplan wanneer het plan in hoofdzaak gericht is op het actualiseren en vastleggen van het gemeentelijk planologisch gebied. Een ontwikkelingsplan is altijd toe te wijzen aan een specifieke bouwactiviteit en/of aanleg van (grootschalige) infrastructuur.

Ontwikkelingsplannen worden betaald door de opdrachtgever. Bestemmingsplankosten in het kader van grondexploitaties worden niet ten laste van de individuele exploitaties gebracht, maar in totaliteit geadministreerd. Er wordt uitgegaan van een jaarlijks bedrag van 0,295 miljoen euro. Dekking Ruimtelijk regisseurs Doelstelling van het product is de dekking van de inzet van ruimtelijk regisseurs bij het voorbereiden van evenwichtige en afgestemde voorstellen voor locatieontwikkelingen binnen de bestaande beleidsmatige en financiële kaders. Zowel bij wijkgericht werken als bij stedelijke projecten wordt vooral aandacht geschonken aan de integratie van de planvorming, de onderlinge afstemming tussen de plannen en het opbrengst genererend vermogen van de plannen. Er is inbreng in de Wijkvisies en de Wijkactieprogramma's. Er wordt uitgegaan van een jaarlijks bedrag van 0,457 miljoen euro. Krediet Sportpark Zuilense Vecht Indien tot vaststelling van het SPvE en IPvE Zuilense Vecht wordt besloten, zal tijdelijk een bedrag van 2,3 miljoen euro worden onttrokken aan de reserve grondexploitaties. Dit bedrag wordt aangewend als tijdelijke dekking van het uitvoeringskrediet voor de verplaatsing van de sportvelden ter plaatse. Bij het afsluiten van de grondexploitatie wordt de reserve weer aangevuld met het positieve saldo van de grondexploitatie.

De onttrekking is onderdeel van de besluitvorming Zuilense Vecht. MPR2021 | Mei 2021

92/102

Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn We verwachten dat de gemeenteraad in 2024 een grondexploitatie voor het Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn kan openen. Op dat moment zal een onttrekking uit de reserve grondexploitatie worden voorgesteld ter dekking van het geprognosticeerd tekort van deze grondexploitatie, waarvoor dan de voorziening negatieve grondexploitatie wordt opgehoogd. Gebiedstransformatie deelgebied 5 Merwedekanaalzone In de Voorjaarsnota 2016 en 2017 zijn voor de periode 2017 tot en met 2024 middelen beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van het OPG-terrein en de busstalling in deelgebied 5 van de Merwedekanaalzone (Merwede). Deze middelen zijn nodig om de ontwikkeling van Merwede mogelijk te maken. In het najaar besluit de gemeenteraad over de Omgevingsvisie deel 2 van de Merwedekanaalzone en het Stedenbouwkundig Plan Merwede. Een geheim Financieel Kader maakt onderdeel uit van de besluitvorming. Het Financieel Kader beschrijft hoe de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone financieel gezien mogelijk is. Deze middelen maken daar onderdeel van uit. Een besluit over de inzet van de middelen wordt bij de besluitvorming over de Merwedekanaalzone aan de raad voorgelegd. Reserveringen binnen de reserve grondexploitatie Binnen de reserve grondexploitatie is een aantal bedragen gereserveerd voor specifieke activiteiten en projecten.

Het betreft reserveringen voor strategische verwervingen, sanering De Huppel, voorbereidingsfase faciliterend grondbeleid, investeringskrediet Zuilense Vecht, voorbereidingskrediet Beurskwartier en Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn. Voor 2021 bedraagt het totaal aan reserveringen 14,128 miljoen euro, als volgt te specificeren:

\ Strategische Verwervingen In 2018 is de marktwaarde van het strategisch aangekochte vastgoed opnieuw gewaardeerd en is de waarde op de balans aangepast op basis van deze taxatie. Deze herwaardering vindt conform beleid één keer per vier jaar plaats. Voor het afdekken van de risico’s op het strategisch aangekochte vastgoed is een reservering opgenomen van 3,0 miljoen euro. Sanering De Huppel De geraamde kosten van de sanering van de woonwagenlocatie Huppeldijk worden conform eerdere besluitvorming ten laste gebracht van het resultaat op de grondexploitatie Leidsche Rijn. Hierbij is ook afgesproken dat zowel Leidsche Rijn als de reserve grondexploitaties 50% van de kosten voor hun rekening nemen. Deze eenmalige bijdrage aan de sanering moet nog worden verrekend. Plankosten voorbereidingsfase faciliterend grondbeleid Bij grote gebiedsontwikkelingen is vaak sprake van complexe binnenstedelijke verdichting, diverse grondeigenaren, hoge milieucategorieën en grote uitdagingen op het gebied van bereikbaarheid, groen, duurzaamheid en klimaatadaptie. Deze complexiteit kost tijd (capaciteit), kennis (onderzoek) en investeringen. Het doel is zoveel mogelijk plan- en investeringskosten bij investerende partijen te verhalen via anterieure overeenkomsten. Om overeenkomsten met ontwikkelende partijen te kunnen sluiten, zullen voorbereidende kosten gemaakt moeten worden.

Om het risico van het niet kunnen verhalen van de plankosten in de Merwedekanaalzone op te kunnen vangen, is in 2017 een reservering MPR2021 | Mei 2021

93/102

opgenomen in de reserve grondexploitatie. Het restant van deze reservering willen we breder inzetten voor faciliterend grondbeleid en koppelen aan in de RSU 2040 genoemde ontwikkelgebieden. Bij veel van de in de RSU 2040 genoemde gebieden is aan de voorkant niet duidelijk of we een overeenkomst kunnen sluiten omdat er sprake is van een tekort en er aanvullende middelen (subsidies) nodig zijn. Om zowel de kwantitatieve als kwalitatieve groei van de stad te borgen, is het dus van belang om deze reservering te koppelen aan in de RSU 2040 genoemde ontwikkelgebieden. Voorbereidingskrediet Zuilense Vecht Voor het Sportpark Zuilense Vecht is voor de uitwerking van het gebiedsplan een voorbereidingskrediet van 0,38 miljoen euro vrijgegeven. Na het afsluiten van de definitiefase is een nieuw voorbereidingskrediet aangevraagd (0,56 miljoen euro) voor het opstellen van het IPVE/FO, SPVE en grondexploitatie (ontwerpfase). Het voorbereidingskrediet komt uiteindelijk ten laste van de nog te openen grondexploitatie Zuilense Vecht. Naar verwachting wordt de grondexploitatie medio 2021 geopend. Tot dat moment wordt het voorbereidingskrediet gedekt uit de Reserve Grondexploitatie. Voorbereidingskrediet Beurskwartier Voor het Beurskwartier is voor de uitwerking van de Omgevingsvisie tot een Stedenbouwkundig Plan een voorbereidingskrediet van 5,8 miljoen euro beschikbaar.

Bij de besluitvorming over het vast te stellen bestemmingsplan Beurskwartier zal tegelijkertijd de grondexploitatie Beurskwartier ter vaststelling voorgelegd worden. Na vaststelling van de grondexploitatie zullen de gemaakte plankosten ten laste van de grondexploitatie Beurskwartier gebracht worden. Tot dat moment wordt het voorbereidingskrediet gedekt uit de Reserve Grondexploitatie. Bij de aanvraag van het aanvullend voorbereidingskrediet is uitgegaan van vaststelling van het bestemmingsplan en het openen van de grondexploitatie Beurskwartier in 2021. Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn In de Voorjaarsnota’s 2017 en 2018 en de Programmabegroting 2021 zijn meerjarige tranches bestemd voor de dekking van de investeringsopgave Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn (t/m 2021 4,4 miljoen euro). Tot aan de opening van de grondexploitatie reserveren wij deze financiële ruimte in de reserve grondexploitatie. Financiële ruimte reserve grondexploitatie en investeringspakket Voorjaarsnota Door de positieve ontwikkeling van het actueel geprognosticeerd resultaat op de grondexploitaties Leidsche Rijn, Stationsgebied en Binnenstedelijk (zie ook toelichting in paragraaf Stationsgebied en Leidsche Rijn) is financiële ruimte beschikbaar in de reserve grondexploitaties van 32,96 miljoen euro.

In de tabel van het meerjarig verloop van de reserve is dit te zien in de regel financiële ruimte jaarsnede 2025. Van deze financiële ruimte is 32,77 miljoen euro in de Voorjaarsnota als dekking ingezet voor het investeringspakket gezonde ontwikkeling de stad. Een viertal voorstellen uit dit pakket lichten wij in deze paragraaf toe vanwege de nauwe samenhang met de gebiedsontwikkeling en grondbeleid.

Anticiperende verwervingen (risicoreservering) In de Voorjaarsnota stellen we voor om financiële ruimte te bestemmen voor het opvangen van risico’s op anticiperende aankopen. Met deze financiële ruimte kunnen wij ook aankopen doen t.b.v. het invullen van de ambities uit de (nog vast te stellen) RSU 2040. Het gaat dan om locaties waar grondpositie cruciaal is voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke opgave (waaronder dubbel ruimtegebruik). Dit MPR2021 | Mei 2021

94/102

kan een opgave zijn die niet door de markt wordt opgepakt (bijvoorbeeld recreatief groen) of een opgave waarbij d.m.v. een gemeentelijke grondpositie betere sturing mogelijk is op de (programmatische) invulling. Investeringsruimte pre-grondexploitatie Met deze investeringsruimte kunnen wij voorstellen aan de Raad doen voor het oppakken en doelmatig invullen van een gebiedsontwikkeling. Wij denken hierbij aan het beschikbaar stellen van voorbereidingskredieten of aanvullende gewenste investeringen ten laste van gebiedsontwikkelingen waar een batig saldo op wordt verwacht die niet onder het BBV vallen, maar wel de doelmatigheid van de ontwikkeling vergroten en bijdragen aan het realiseren van de (ruimtelijke) ambities in de RSU. Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn In de Voorjaarnota 2021 stellen wij voor om 14,4 miljoen euro te bestemmen voor de investeringsopgave Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn.

Samen met de 5,5 miljoen euro die wij bestemmen in de investeringsimpuls RSU, middelen betaalbaar wonen en de al eerder in de programmabegroting bestemde meerjarige financiële ruimte is de dekking volledig om daadwerkelijk te kunnen starten met (de voorbereiding van) realisatie van Lombokplein en doorvaarbare Leidse Rijn Opvangen risico planschade actualiserende bestemmingsplannen Bij het in procedure brengen van actualiserende bestemmingsplannen is het niet mogelijk om eventuele planschade claims te dekken uit de business case van het betreffende gebied, aangezien er nog geen sprake is van een gebiedsontwikkeling. Daarom stellen wij voor om voor het opvangen van deze specifieke risico’s 0,9 miljoen euro te bestemmen. De financiële ruimte van de reserve grondexploitaties wordt ingezet voor het integrale investeringspakket zoals aan het begin van hoofdstuk 6 toegelicht. Verloop voorziening negatieve grondexploitaties Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV, waarin staat: "Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten". Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo, of bij een mutatie bij de jaarlijkse actualisatie, wordt de voorziening met eenzelfde bedrag aangepast.

Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo, vindt verrekening met de voorziening plaats. De aanpassingen van de voorziening ten gevolge van planvaststelling, planwijziging of afsluiting, worden uit de reserve grondexploitaties gedekt. Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten, is per 31 december 2020 een voorziening van 22,5 miljoen euro nodig. Om de voorziening op het bij de actualisatie van de grondexploitaties voor het MPR benodigd niveau te brengen, is een onttrekking aan de voorziening negatieve grondexploitaties gedaan van 0,6 miljoen euro.

In de Jaarrekening 2020 is deze voorziening à 22,5 miljoen euro op grond van de voorschriften van het BBV gesplitst in een bedrag van 13,2 miljoen euro, opgenomen als voorziening onder de voorraden en een bedrag van 9,3 miljoen euro, opgenomen als risicovoorziening.

MPR2021 | Mei 2021

95/102

6.5.3

Financieel beeld grondexploitatie Leidsche Rijn

Actuele stand grondexploitaties De grondexploitatie Leidsche Rijn komt na de actualisatie uit op een positief saldo van 21,8 miljoen euro. (Netto Contante Waarde prijspeil 2021). Met het positieve saldo van 21,8 miljoen euro laat de grondexploitatie Leidsche Rijn een verbetering zien van 17,7 miljoen euro. Na tussentijdse winstneming over 2020 van 15,9 miljoen euro, verplicht voorgeschreven door het BBV, bedraagt het positieve saldo 5,9 miljoen euro. De verbetering van het saldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn is conform de verwachting zoals opgenomen in de Peilstok SO 2020. Bij de Peilstok SO 2020 is het vervallen van het stikstofrisico bij deelgebied Haarrijn aangekondigd waarmee een verbetering van de grondexploitatie Leidsche Rijn samenhangt van 17,7 miljoen euro (NCW 2021). Conform de BBV notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ d.d. juli 2019 is de te nemen tussentijdse winst berekend op basis van het eindwaardesaldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn. Het tussentijdse genomen resultaat van in totaal 15,9 miljoen euro in 2020 is toegevoegd aan de reserve grondexploitatie. Het effect van de resultaatneming wordt toegelicht onder het verloop van de reserve grondexploitatie. Toelichting bij mutaties De mutaties binnen de deelopgaven van de grondexploitatie Leidsche Rijn worden hieronder nader toegelicht.

Woningbouw In het MPR 2020 is vanwege de toen blijkende stikstofproblematiek de opbrengstpotentie van Haarrijn op nihil gesteld. Inmiddels blijkt uit aanvullend specifiek onderzoek dat stikstof geen belemmering meer vormt bij de verdere ontwikkeling van Haarrijn en dat het bestemmingsplan in procedure gebracht kan worden. Het positieve saldo van dit deelgebied is opnieuw verwerkt waarmee de grondexploitatie Leidsche Rijn met 17,7 miljoen euro verbetert. De deelprojecten Het Zand, Terwijde, Leeuwesteyn, Hoge Weide laten in totaal een verbetering zien van 6,5 miljoen euro. De verbeteringen hangen samen met het realiseren van extra opbrengsten in de uitgegeven bouwkavels in Het Zand, Terwijde en Hoge Weide en verdichting van het woningbouwprogramma in Leeuwesteyn. Het deelgebied Rijnvliet verslechtert met 3,8 miljoen euro. In de deelexploitatie van Rijnvliet waren aanvullende middelen benodigd voor de beleidsdoelstelling sporten, spelen en bewegen en de inrichting van de openbare ruimte. Commercieel vastgoed Binnen Leidsche Rijn blijft de vraag naar bedrijventerrein conform planning. Op basis van lopende gesprekken en getekende intentieovereenkomsten verwachten we de komende 4 jaar bijna 83.000 m2 uit te geven. Voor de periode na 2024 staat nog 305.000 m2 uit te geven bedrijventerrein geprogrammeerd.

Het saldo van de deelgebieden De Wetering-Zuid, Papendorp en Strijkviertel is in totaal met 4,2 miljoen euro afgenomen ten opzichte van vorig jaar. Dit volgt uit het verlagen van de indexering voor bedrijventerreinen van 1% per jaar de eerste 10 jaar zoals vorig jaar verwerkt naar nu 0% de komende 10 jaar. De verlaging volgt uit het veranderende perspectief in de markt: partijen zijn voorzichtiger met het investeren in een nieuw bedrijventerrein. Het kantoorprogramma is met voorliggende grondexploitatie niet gewijzigd ten opzichte van MPR 2020. De behoedzaamheid voor het uit te geven kantorenprogramma na 2029 is gehandhaafd in voorliggende grondexploitatie. Onveranderd is de waardering van de omzet kantoren na 1 januari 2029 tot en met 2039. Deze bedroeg 110,0 miljoen euro en is financieel in zijn geheel al jaren op nul gewaardeerd. Met deze methodiek is de omzet kantoren vanwege de kwetsbaarheid van deze markt zeer behoedzaam geraamd en zal de grondexploitatie bij een eventueel aantrekkende kantorenmarkt verbeteren.

MPR2021 | Mei 2021

96/102

Leidsche Rijn Centrum Hogere opbrengsten in combinatie met het realiseren van meer woonprogramma in het deelgebied Leidsche Rijn Centrum zorgen voor een verbetering van 14,6 miljoen euro. De stijging van de eenheidsprijzen van elementen benodigd voor de openbare ruimte van Leidsche Rijn Centrum zorgt voor een afname van het saldo van 3,9 miljoen euro. De extra investeringen in de openbare ruimte rondom de culturele kavel vraagt een budget van 1,0 miljoen euro. Per saldo komt de verbetering van het saldo van Leidsche Rijn Centrum daarmee uit op 9,7 miljoen euro over 2020. Overall budgetten Voor het verhogen van de kwaliteit van het fietsnetwerk in Leidsche Rijn Centrum met directere fietsverbindingen van en naar het station Leidsche Rijn is 2,6 miljoen euro budget opgenomen. Voor de afdrachten vanuit de grondexploitatie Leidsche Rijn is een aanvullend jaar verwerkt met een negatief effect van 4,5 miljoen euro en diverse overige met name indexeringseffecten zorgen voor een verslechtering van 1,1 miljoen euro. Scenario’s en beheersmaatregelen De grondexploitatie behorend bij het nog te realiseren deel van de gebiedsontwikkeling Leidsche Rijn wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot de voorliggende grondexploitatie.

De mogelijke beweging rondom deze aannames zijn vertrekpunt voor de scenario’s welke in deze paragraaf zijn opgenomen. De belangrijkste scenario’s inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2020 worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn; er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen. Scenario omzetvolume kantoren 2021 – 2023 op nihil Korte toelichting bij gekozen scenario: Uitgangspunt bij dit scenario is dat vanwege uitblijvende markt voor nieuwbouw kantoren er geen afzet van kantoren plaatsvindt . In de grondexploitatie Leidsche Rijn staat in de periode 2021 – 2025 circa 37.000 m2 begroot. Effect: volume 37.000 m2 verschuift naar periode 2027 - 2031. Daarmee blijft de afzet in de 10 jaarstermijn en ontstaat en negatief rente effect van circa 1,5 miljoen euro. Beheersing: Bij het optreden van het effect worden beheersmaatregelen binnen het kader van de grondexploitatie voorgesteld. Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 zeer klein.

Scenario aanpassing grondprijzenbeleid Korte toelichting bij gekozen scenario: Bij dit scenario is als uitgangspunt gekozen dat de kantoorprijzen in de periode 2020–2023 gemiddeld 25% lager uitkomen dan nu opgenomen in grondexploitatie. Effect: lagere opbrengst van circa 5 miljoen euro. Beheersing: Niet uitgeven van metrage tegen een dergelijk lage grondprijs is het huidige beleid. Het in latere jaren tegen huidige in de grondexploitatie opgenomen grondprijs uitgeven met een beperkter rente-effect is een te overwegen beheersmaatregel in dit scenario. Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer klein. Scenario: totale nog te realiseren omzet Leidsche Rijn 5 % verlagen Korte toelichting bij gekozen scenario: Uitgangspunt is dat de huidige grondprijs voor woningbouw, bedrijventerrein en kantoren gemiddeld 5% verlaagd moet worden vanwege marktomstandigheden. Effect: Lagere opbrengst van 25 miljoen euro. MPR2021 | Mei 2021

97/102

Beheersing: Bestuurlijke keuzes binnen de kaders van de gebiedsontwikkeling zijn noodzakelijk bij de beheersing van dit scenario. Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer klein voor woningbouw en bedrijventerrein, categorie 2 Klein voor kantoren. Scenario renteverhoging 2022 van 1,65% naar 3% Korte toelichting: Uitgangspunt hierbij is een verhoging van rekenrente voor grondexploitatieprojecten binnen de gemeente Utrecht van 1,65% naar 3% vanaf 2022. Effect: De grondexploitatie verslechtert door renteverhoging vanaf 2022 met circa 23 miljoen euro. Beheersing: Bij een renteverhoging neemt de Netto Contante Waarde van de toekomstige omzet en kosten af. Dit zijn vrijwel communicerende eenheden waarmee een rentestijging deels opgevangen kan worden. Het resterende effect zal opgevangen moeten worden met beheersmaatregelen. Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer klein. 6.5.4

Financieel beeld grondexploitatie Stationsgebied

Actuele stand grondexploitaties De actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied heeft geleid tot een positieve bijstelling van het saldo. Dit resulteert in een verlaging van de voorziening negatieve grondexploitatie Stationsgebied. De vrijval van de voorziening bedraagt 10,6 miljoen euro. Dit resultaat wordt toegevoegd aan de reserve grondexploitaties. Hiermee is de grondexploitatie per 1-1-2021 inclusief de ingestelde voorziening sluitend.

Toelichting bij mutaties In onderstaande toelichting staan de belangrijkste mutaties van de actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied. De realisatie van de infrastructuur en openbare ruimte in het Stationsgebied vordert. Dat heeft onder andere tot gevolg dat de lasten van de nog resterende werkzaamheden steeds beter zijn in te schatten. We zien enkele tegenvallers, zoals de Laan van Puntenburg, Catharijnesingel en Jaarbeursplein. Daartegenover staan meevallers op onder andere de Croeselaan, Forum Noord en de budgetten kabels en leidingen. De mutaties op de projecten in infra en openbare ruimte zijn per saldo neutraal. In 2020 is de uitgifte van Wonderwoods in het Healthy Urban Quarter gerealiseerd. De uitgifteprijs lag hoger dan de opbrengsten die in de grondexploitatie op deze plot waren geraamd. De opbrengst Wonderwoods heeft daarmee een positief effect op het geprognosticeerd resultaat van de grondexploitatie.

MPR2021 | Mei 2021

98/102

Daarnaast zijn er mutaties met betrekking tot de actualisatie van de plankostenraming, de indexering van de ramingen en rente- en inflatie-effecten door het verwerken van de actuele planning in de grondexploitatie. Risico's Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen is de risicoanalyse Stationsgebied geactualiseerd (peildatum 31 december 2020). De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s project Stationsgebied blijft gelijk op 16,95 miljoen euro. Het project is volop in uitvoering en blijft nog risicovol met name in verband met de nog te realiseren vastgoedopbrengsten. Uit de risicoanalyse komen de volgende belangrijke risico’s naar voren: ▪ De vastgoedopbrengsten vormen de belangrijkste factor die van invloed is op het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied. De volgende projecten op grond van de gemeente zijn nog niet gecontracteerd. Het is nog niet zeker of de verwachte grondopbrengsten geheel worden gerealiseerd:  Jaarbeurspleingebouw (kantoren/commerciële voorzieningen): Het overgrote deel van het project betreft kantoorvolume. Momenteel wordt een passende ontwikkel- en marktstrategie uitgewerkt, waarbij ook de haalbaarheid wordt verkend van een andere programmering in combinatie met kantoren.

 Oude Daalstraat (woningen): Hiervoor is een modellenstudie uitgewerkt die is voorgelegd aan de gemeenteraad welke nu verder wordt uitgewerkt om ter besluitvorming te kunnen gaan voorleggen.  Stationsplein (Event Space): In 2019 is besloten een ‘proefperiode’ aan te gaan tot 2022, waarna Klepièrre het evenementenplein in gebruik heeft genomen. De afspraak is dat na de proefperiode het recht op de Event Space definitief uitgegeven wordt aan Klepièrre. ▪ In contracten met partners (BIO, BOO) zijn de hoofdlijnen verwerkt. Bij de verdere uitwerking tot projectovereenkomsten of uitgiftecontracten bestaat het risico dat opbrengsten niet (geheel) gerealiseerd worden en/of kosten voor rekening van gemeente komen die niet waren voorzien. ▪ Voor het Stationsgebied moeten vergunningstrajecten worden doorlopen waar bezwaar tegen gemaakt kan worden. Dit kan leiden tot vertragingen en extra kosten. ▪ Het Stationsgebied nadert de afbouwfase. Door verschillende oorzaken (zoals vertraging, intensieve onderhandelingstrajecten, meer tijdelijke maatregelen) kunnen de plankosten hoger uitvallen dan voorzien. 6.5.5

Financieel beeld Merwedekanaalzone

De gebiedsontwikkelingen in de Merwedekanaalzone (deelgebied 4, 5 en 6) kennen meerdere geldstromen. Deze zijn in dit hoofdstuk samengebracht. Per geldstroom beschrijven we de actuele stand en de mutaties. Daarnaast worden de belangrijkste risico’s beschreven in dit hoofdstuk. Actuele stand Grondexploitaties De gemeente is eigenaar van het Defensieterrein in deelgebied 4. Voor het Defensieterrein is in 2014 een grondexploitatie geopend door de gemeenteraad. Deze grondexploitatie maakt onderdeel uit van de binnenstedelijke grondexploitatieprojecten. In deelgebied 5 is de gemeente eigenaar van het OPG-terrein en de busstalling. Bij de vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan Merwede door de gemeenteraad zal de grondexploitatie voor het OPGterrein en de busstalling geopend worden. Deze grondexploitatie laat een positief resultaat zien. Deelgebied 5 Merwede zal in twee fasen ontwikkeld worden. In de eerste fase worden maximaal 4.250 woningen ontwikkeld en in de tweede fase de resterende 1.750 woningen. De marktpartijen starten met de ontwikkeling. De gemeente ontwikkelt alleen de laatste 450 woningen in de eerste fase. Het risico van de 1.750 woningen in fase 2 trekt de gemeente naar zich toe. Voor de ontwikkeling van fase 2 is met MPR2021 | Mei 2021

99/102

name een succesvolle mobiliteitsstrategie van belang. Op basis van verkeersberekeningen is de verwachting dat er voldoende perspectief is om ook fase 2 van Merwede binnen tien jaar te kunnen ontwikkelen. Bij de ontwikkeling van Merwede hoort een pakket aan bovenwijkse investeringen. Deze investeringen worden deels door de ontwikkelende partijen (markt en gemeente) bekostigd en deels door de gemeente vanuit haar publieke rol. Daarnaast is in 2020 voor de eerste fase van Merwede een subsidieaanvraag ingediend voor het Besluit Woningbouwimpuls 2020. Deze subsidie is door het Ministerie van BZK toegekend. Toelichting bij mutaties grondexploitaties De mutaties op de grondexploitatie Merwedekanaalzone 4: Defensieterrein staan beschreven in het hoofdstuk Financieel beeld binnenstedelijke grondexploitatieprojecten. In 2016 was de verwachting dat de voor het OPG-terrein en de busstalling te openen grondexploitatie een negatief resultaat zou hebben als gevolg van de hoge boekwaarden. Bij het openen van een negatieve grondexploitatie had de voorziening negatieve grondexploitaties aangevuld moeten worden. Om deze reden is er in de Voorjaarsnota van 2016 en 2017 11,8 miljoen euro beschikbaar gesteld. Voorwaarde voor een positieve grondexploitatie is de ontwikkeling van zowel fase 1 als fase 2.

Bij de vaststelling van de Programmabegroting 2021 is besloten om de middelen uit de Voorjaarsnota van 2016 en 2017 te herprogrammeren. Deze midden zetten we deels in voor de dekking van de gemeentelijke (publieke) bijdrage aan de bovenwijkse investeringen van fase 1 (maximaal 4.250 woningen) en deels in als risicoprofiel voor de ontwikkelpositie in fase 2 (resterende 1.750 woningen). Indien fase 2 niet gerealiseerd kan worden laat de grondexploitatie een negatief saldo zien. Met het risicoprofiel voor fase 2 lossen we dit op. Wanneer fase 2 doorgaat is de risicoreservering niet nodig. De middelen kunnen we dan inzetten voor de gedeeltelijke (publieke) dekking van de bij deze fase horende bovenwijkse voorzieningen. Deze bovenwijkse voorzieningen worden immers slechts gedeeltelijk gedekt door de gebiedsontwikkeling Merwede. Bij de vaststelling van de Programmabegroting 2021 is het besluit genomen om de positieve resultaten (inclusief tussentijdse winstnemingen) op de grondexploitaties in deelgebied 4 en 5 van de Merwedekanaalzone, in afwijking van het huidige beleid, te behouden voor het gebied. Deze middelen zijn nodig om de noodzakelijke bovenwijkse investeringen van gemeentelijke (publieke) dekking te kunnen voorzien.

De vaststelling van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone deel 2: Uitwerking van de Ruimtelijke Agenda door de gemeenteraad in het najaar van 2021 is voorwaardelijk voor de herprogrammering van de 11,8 miljoen euro uit de Voorjaarsnota 2016 en 2017 en de bestemming van de positieve resultaten (inclusief tussentijdse winstnemingen) op de grondexploitaties in deelgebied 4 en 5. Actuele stand Faciliterend grondbeleid Naast actief grondbeleid is in de Merwedekanaalzone sprake van faciliterend grondbeleid. Voor de nieuwbouw van het Holland Casino aan de Winthontlaan en de woningbouwprojecten Wilhelminawerf in deelgebied 4 en de Eendrachtlaan in deelgebied 6 zijn anterieure overeenkomsten gesloten met de ontwikkelaars. In maart van dit jaar hebben de particuliere grondeigenaren en de gemeente een akkoord bereikt over de ontwikkeling van Merwede en de Samenwerkingsovereenkomst ondertekend. De Samenwerkingsovereenkomst bevat uitgewerkte bepalingen en verplichtingen over het verplichte kostenverhaal.

MPR2021 | Mei 2021

100/102