Conceptverslag Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 5 september 2024
Tekst van het document
40
45
50
55
De heer Te Hoonte (VVD) dankt het college voor het op een rij zetten van alle tools en middelen maar voor zijn gevoel zat dit ook al in de oude nota. Hij is zoekende naar wat er nu anders gedaan wordt omdat er op sommige momenten al actief grondbeleid gevoerd wordt. Hij wil dat de wethouder een degelijke risicoanalyse voorziet. Daarmee bedoelt hij niet een financiële alinea in een raadsbesluit waarin het in een aantal alinea’s wordt weg geschreven. De wens van de PvdA om actiever grond aan te kopen kan volgens hem niet met dezelfde financiële risico’s zoals het nu gedaan wordt. Hij wil graag een reactie van de wethouder. Hij sluit zich aan bij D66 over de verrassende wijziging van de erfpacht. Hij kijkt dan vooral naar de eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Datgene dat omgezet kan worden naar koop dat voldoet wat hem betreft prima en dat kan ook zo blijven. Op dit moment wordt er ook weinig gebruik gemaakt van de regeling omdat mensen weten dat die mogelijkheid altijd openstaat. Hij is dan ook verbaasd dat dit in het stuk staat. Hij sluit zich aan bij de heer Bos bij het inzetten van erfpacht om starters te kunnen laten kopen maar het moet geen standaard beleid worden. Zij steunen dit beleid in deze vorm niet. Hij hoopt dat beslispunt 2 eruit geamendeerd wordt door D66 en zij zullen het amendement zeker steunen. Wanneer D66 het niet amendeert gaat de VVD dat zelf doen.
Hij had hogere verwachtingen van dit grondbeleid gezien de hoge worden die erover gesproken zijn. Volgens hem het voldoet het ook nog niet aan de eisen die de raad stelt aan een beleidsnota. De heer Van der Zweth (PvdA) concludeert dat afgezien van de erfpacht de mening van de VVD het afgewogen stuk omvat. Hij vraagt wat het maakt dat hij wil tegen stemmen.
Pagina 18 van 54
De heer Te Hoonte (VVD) denkt dat er gesuggereerd wordt dat het afgewogen is. Hij heeft het gevoel dat dit college de regie naar eigen hand wil zetten en dat is niet het beleid dat VVD nastreeft. 5
De heer Van der Zweth (PvdA) begrijpt dit en geeft aan dat alles in de nota voortvloeit vanuit de VVD-wethouder op de achtergrond.
10
De heer Te Hoonte (VVD) vraagt zich af of de heer van der Zweth begrijpt wat hij krijgt. Hij is van mening dat het weer een nota is met een opsomming en gaat er in het stadskantoor weer beslist worden hoe het gaat gebeuren. In plaats van dat de raad de regie heeft over hoe de stad ontwikkeld moet worden. De toolbox wordt aan het college gegeven zonder dat het duidelijk is wat er komt.
15
De heer Van der Zweth (PvdA) vindt dat er ook een afwegend kader in staat en hij heeft het gevoel dat velen dat gemist hebben. Het is anders dan eerst dat het helder is wanneer wat gedaan gaat worden. Hij snapt de conclusie van de VVD dan wel dat het geen radicale verandering is maar wel een stap in de goede richting.
20
25
30
35
40
45
50
55
60
De heer Te Hoonte (VVD) legt uit dat deze nota wordt toegevoegd aan het visiegedeelte van het beleid. Het afwegingskader is daarmee visie en het had ook anders gedaan kunnen worden. Het geeft ook de ruimte om dan maar niet aan te kopen wanneer het geld elders ingezet moet worden. Volgens hem gaat er niets mee veranderen alleen dan dat er meer WVG’s bij komen en dat moet stoppen. De heer Van der Graaf (ChristenUnie) geeft aan dat de instrumenten wat ChristenUnie betreft doelmatig en vooral rechtmatig ingezet moeten worden. Hij wil weten hoe de erfpacht bijdraagt aan deze doelen en daar wil hij een toelichting over van de wethouder. Huizen bouwen is voor hen ook het bouwen van gemeenschappen en dat doen corporaties. Hij weet dat het college deze mening ook deelt. In het grondbeleid is nu opgenomen dat er proactief kansen gesignaleerd en benut moeten worden. Hij wil van de wethouder weten wat dit precies inhoudt. Wat de ChristenUnie betreft zijn de twee locaties per jaar die genoemd zijn in de bijgevoegde brief het beginpunt. Wat hem betreft moeten dat er meer worden en hij wil weten of de wethouder dit ook ziet. Verder vraagt hij of zij bereid is om een locatie voor tijdelijke bewoning te zoeken en dat aan deze ambitie zou willen toevoegen. In de nota staat dat er onderzocht wordt of er bij gronduitgifte in erfpacht een lager percentage berekend kan worden.
De ChristenUnie wil weten waarom dit eerst onderzocht moet worden en met welk percentage er dan gewerkt zou gaan worden. Hij vraagt of het klopt dat en nu niets met de grondprijs wordt gedaan om wooncorporaties extra te helpen. Wooncorporaties maken voorzieningen in de wijk mogelijk en waarom geen aparte categorie. Hij wil weten of dit juridisch niet kan of dat dit een keuze is. In de nota staat wel dat er voor de wooncorporaties iets gedaan kan worden aan de grondprijs wanneer zij een matschappelijke sociale voorziening realiseren. Hij is van mening dat wooncorporaties bij uitstek zaken voor de buurt realiseren. Hij wil van de wethouder weten waarom de wooncorporaties dan geen aparte categorie hebben gekregen in de grondprijzenbrief. De meerwaarde afdracht is voor wooncorporaties juist een groot probleem en daar is geen aparte benadering voor. Hij vraagt of de wethouder bereid is hier een uitzondering op te maken. Tot slot worden er wel uitzonderingen gemaakt om voor specifieke uitgiftevormen toe te passen. Hij vraagt waar er voor wooncorporatie geen specifieke uitgiftevorm is. In een eerder debat is gevraagd om de meerwaarde afdracht te schrappen. De gemeente is bereid hiervan af te zien van het in rekening brengen hiervan als het dient als dekkingsmiddel voor het nieuwe bouwplan.
Hij wil weten waarom het college voor deze voorwaarde kiest en of marktpartijen hier ook een beroep op kunnen doen. Mevrouw Bode (Volt) vindt dat de overheid een rol moet spelen bij het realiseren van betaalbare woningen. Actief grondbeleid helpt daarbij en zij is het in principe dan ook eens met de nota. Zij sluit zich aan bij de vragen van de PvdA over de financiële aspecten. Zij wil weten hoe actief grond in het beleid uitgevoerd gaat worden omdat daar geld voor nodig is. Verder vraagt zij hoe er gemeten gaat worden hoe effectief dit actieve grondbeleid is. De nota gaat in op extra middelen waar de gemeente nog geen beschikking over heeft. Volt is voorstander van grondbelasting, dit houdt in dat de grond wordt belast waardoor het een prikkel is om te gaan bouwen. Dit zou helpen bij braakliggende gronden. Pagina 19 van 54
De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt of zij de belasting bedoelt voor onbebouwde grond met woonbestemming of dat zij altijd grondbelasting wil vragen. 5
10
15
20
Mevrouw Bode (Volt) legt uit dat er een belasting geheven wordt over de waarde van de grond. De bestemming van de grond bepaalt de hoogte van de belasting. In principe wordt alle grond belast. De heer Van der Zweth (PvdA) vindt het helder maar hij begrijpt niet waarom dit voor een prikkel zou zorgen. Mevrouw Bode (Volt) legt uit dat er geen opbrengsten zijn van de grond doordat het niet wordt benut maar dat er wel kosten zijn. De heer Te Hoonte (VVD) vraagt of de gemeente deze belasting mag heffen volgens de wet. Mevrouw Bode (Volt) geeft aan dat dit nog niet mag. Zij wil aangeven dat het een instrument zou kunnen mogelijk in de toekomst. De heer Te Hoonte (VVD) oppert dat het dan verstandiger is dat hun fractie dit eerst in Den Haag bespreken. Zodra het wet is kan de gemeente Utrecht het erover hebben. Mevrouw Bode (Volt) is van mening dat de druk van gemeentes hierbij ook kan helpen.
25
30
35
40
45
50
55
60
De heer Stellinga (CDA) heeft kennisgenomen van de nota en het CDA is geen voorstander van actief grondbeleid maar ziet wel dat het noodzakelijk is. Zij onderschrijven de brief van minister de Jonge. Het CDA ziet graag een verbetering van het kostenverhaal en het vergroten van de voorzienbaarheid daarvan. Zij kijken uit naar verkenning naar baatbelasting en planbatenheffing. Het CDA is terughoudend over het vestigen van voorkeursrecht, zij zien dit als laatste redmiddel. Zij zien dit vaak als nederlaag en zeker als de gemeente zelf boter op het hoofd heeft zoals bij de Ravellaan. Het is wat hen betreft een passief instrument dat niet snel tot resultaat leidt. De wettelijke mogelijkheid bestaat en hij wil weten hoe vaak dit ingezet wordt door het college. Op dit punt is de nota niet duidelijk en sluit hij aan bij D66. Dit geldt ook voor de minnelijke verwerving en hij wil een reactie van de wethouder hierop. De gemeenten zouden voor de uitvoering van het voorkeursrecht meer expertise moeten hebben. Hij vraagt hoe het college voor die extra kennis gaat zorgen en wat er al aan gedaan is. De heer Stellinga is blij dat de nota Onteigening is opgenomen als uitzondering, hij steunt het amendement van de PvdA dan ook niet. Zij vinden het normaal dat iedereen eigenaar is van de grond onder zijn huis.
Erfpacht confronteert eigenaren met onzekerheid en de gemeente nauwelijks controle oplevert. Zij overwegen amendementen over erfpacht in te dienen. Wat betreft het afwegingskader geeft hij aan dat het stroomschema niet klopt. Hij vraagt of de bedoeling is dat de gemeente sowieso gaat verwerven wanneer er sprake is van een potentiële transformatie, de gemeente geen eigenaar is van de grond en derden niet bereid zijn de ontwikkeling op te pakken. Hij wil een reactie van de wethouder hierop. Wat hem betreft wordt de keuze van actief grondbeleid dan al geheel links in het schema genomen en dat is volgens het CDA niet de bedoeling. Het grondbeleid is niet verbonden met de omgevingsvisie wat wel ook het advies van de minister was. Hij wil een reactie van de wethouder of er al wel naar gekeken is en of de nota daarop aangepast wordt. De heer Snijder (Student&Starter) kan zich vinden in het voorstel. Het invoeren van het erfpachtbeleid maakt deel uit van het actieve grondbeleid. Het erfpachtbeleid stelt de gemeente in staat langdurig regie te voeren over de grond en gaat speculatie tegen. Hij vraagt waar de inzet voor studentenwoningen terugkomt in de erfpachtregeling. Hij leest ook weinig over bewonersbetrokkenheid en wil weten hoe zij op de hoogte worden gehouden en hoe het begrijpelijk gemaakt kan worden voor bewoners.
Hij vraagt of er een stevig communicatieplan gemaakt kan worden. In Amsterdam is er een regeling ‘mensen die de canonverhoging niet kunnen betalen’. Hij vraagt de wethouder of dit onderzocht kan worden. De overgangsregeling voor de erfpacht lijkt Student&Starter erg mager en hij vraagt extra aandacht van de wethouder hiervoor. Mevrouw Sasbrink (PvdD) ziet dat de nota is gestoeld op het uitgangspunt dat actief grondbeleid nodig is voor de groei van de stad. PvdD is geen voorstander van de groei van de stad. Wanneer Pagina 20 van 54
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
er wel gebouwd wordt zijn zij voor de uitgangspunten van deze nota. Zij vraagt of de wethouder een inschatting kan maken voor hoeveel gebieden er budget gaat zijn of dat het enkel een papieren exercitie blijft. In het afwegingskader wordt gesteld dat het al dan niet hebben van voldoende capaciteit gaat meewegen of de gemeente wel of niet een actieve rol gaat oppakken. Zij wil weten wat het zegt over de huidige capaciteit en kunde van de organisatie. Hierop wil zij een reactie van de wethouder. De heer Usta (DENK) is ook benieuwd naar veel van de antwoorden. DENK is terughoudend wat betreft het actief grondbeleid en hij sluit zich aan bij Utrecht Solidair hierop. De gemeente maakt niet altijd optimaal gebruik van grondbezit. DENK is voorstander van meer situationeel grondbeleid zodat de gemeente per situatie kijkt naar de beste ontwikkeling. Hij is benieuwd naar de aangekondigde amendementen. De heer Dijkstra (EenUtrecht) is voorstander van terughoudend actief grondbeleid waarbij het aantoonbaar de kosten drukt. Hij steunt de amendementen in die richting. In het verleden heeft actief grondbeleid ook niet tot snelheid geleid. Hij vraagt of er in het kader van evaluatie al iets gedeeld is over de snelheid door het inzetten van actief grondbeleid. Hij is het eens met het optoppen en de vragen over de wooncorporaties van de ChristenUnie.
Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) is tegen de wijziging van het grondbeleid. Wat hen betreft moet het grondbeleid faciliterend zijn en moet het bouwen aan de deskundigen worden overgelaten. De risico’s zijn te groot en er dienen miljoenen opzij gezet worden wanneer er voor actief grondbeleid gekozen gaat worden. In de opbrengsten leest zij niets over sociale woningbouw maar enkel dat er wordt verminderd. Zij leest wel dat een corporatie korting krijgt voor elke sociale huurwoning die zij naar het middensegment brengen. Zij vindt het voorkeursrecht en onteigening een chantagemiddel. De opbrengst wordt maatschappelijk. Zij is ook tegen marktwerking op bepaalde instanties. De gemeente heeft de basistaken niet in orde terwijl ambtenaren op het hoger segment zijn aangenomen. Dit gaat dezelfde consequenties hebben als de huurwet van Hugo de Jonge waardoor er nu mensen op straat gezet gaan worden. Het gaat de gemeente heel veel geld kosten en dat vloeit voort naar de burgers die het uiteindelijk moeten gaan betalen. De heer Van der Zweth (PvdA) wil even rechtzetten dat er wel informatie is ingewonnen. Tijdens de RIB avond zijn er drie of vier expert langs gekomen. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) heeft de experts ook gehoord echter was het voor haar niet helemaal duidelijk waar deze vandaan kwamen. Ook zouden de bewoners uitgenodigd worden maar dat was ook niet het geval.
Zo begrijpt zij dat mensen zich niet gehoord voelen. De heer Van der Zweth (PvdA) benadrukt dat hij het over de experts had en niet over de participatie. Hij vindt dat mevrouw Hessel met verdachtmakingen komt maar hij is van mening dat er wel degelijk goede informatie ingewonnen wordt. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) heeft haar eigen mening en zij vindt dat een ander zijn mening niet opgedrongen hoeft te worden. Zij vond de RIB avond niet diepgaand en was de journalist er op haar uitnodiging. Verder voorspelt zij een drama wanneer dit wordt aangenomen. Zij vindt niet dat een overheid hiervoor bedoeld is en dat er allerlei personen beslissingen gaan nemen die daar niet voor geschoold zijn. Zij wil terug naar de kerntaken om er voor de burger te zijn en hier bij elke beslissing van uit te gaan. De heer Usta (DENK) vraagt of mevrouw Hessel het eens is met het feit dat wanneer zij als raad worden bij gepraat door deskundigen nog niet betekent dat zij dan zelf meteen deskundig zijn. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) is het daar mee eens omdat het allemaal nogal vaag was. De heer Paalman (Horizon) is ook van mening dat er keuzes gemaakt moeten worden. Het stuk dat vandaag voorligt gaat over het feit van wie de grond is en hoe die kan worden ingezet. Zij zijn voorstander van actief grondbeleid en daarvoor is ruimte nodig om te beslissen over de ruimte.
Hij wil bouwen voor alle inkomensniveaus en zij willen voorzieningen en de infrastructuur die hoort bij de vierde stad van het land. Zoals in de stukken staat “wie de grond heeft bepaalt” bijt dit meer Pagina 21 van 54
naarmate de ambities groter worden zoals in de Polder Rijenburg. De instrumenten als onteigening en de WVG zijn instrumenten om zaken aan de achterdeur te repareren. 5
10
15
20
25
De heer Te Hoonte (VVD) vraagt naar de Polder Rijnenburg en wat de reden is dat daar nog niet gebouwd is. De heer Paalman (Horizon) geeft aan dat dit voor zijn tijd was maar dat hij gehoord heeft dat er van alles misgegaan is met het verkrijgen van de grond. Ontwikkelaars hebben de boeren uitgekocht en zij hebben de grond voor heel veel geld aan de gemeente aangeboden. De heer Te Hoonte (VVD) geeft aan dat het ook voor zijn tijd was en dat het volgens hem zo was dat er door de provincie of gemeente was aangegeven dat daar iets ging gebeuren en zij hebben opgeroepen om daar grond te kopen. Dat is faciliterend grondbeleid en die partijen wilden daar ook bouwen. De raad heeft toen de structuurvisie van tafel gehaald en vervolgens heeft het stil gelegen en hebben zij de ontwikkelaars lastig gevallen met de vraag om te gaan bouwen. Volgens de heer Te Hoonte was het GroenLinks die dit geblokkeerd heeft. Op dit moment is het weer uitgesteld omdat er eerst weer een coalitieakkoord moest komen. Dit heeft naar zijn mening dan ook niets te maken met het feit dat de gemeente de grond niet had. De heer Paalman (Horizon) dankt de heer Te Hoonte voor de geschiedenisles en dit was wellicht dan niet het beste voorbeeld. De instrumenten, bedoeld om zaken aan de achterdeur te repareren, gaan vaak gepaard met veel kosten.
Horizon ziet actief grondbeleid als een mogelijkheid om het aan de voordeur in orde te hebben. Het is inderdaad een serieus risico maar Utrecht zal niet de eerste zijn die de waarde van actief grondbeleid inziet en dit risico aangaat. Het BZK geeft aan dat het risico beperkt is en dat de opbrengst groot kan zijn. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) kent de gevolgen van de crisis en hij vraagt of de heer Paalman bekend is met de kosten. Deze waren namelijk zestig miljoen euro voor Leidsche Rijn.
30
35
40
De heer Paalman (Horizon) kende het bedrag niet en hij baseert zich op de stukken van het BZK en daar hecht hij wel waarde aan. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) vraagt of de heer Paalman drie voorbeelden kan noemen van maatschappelijke opbrengsten. De heer Paalman (Horizon) benadrukt dat het een citaat uit het stuk is en hij gaat de voorbeelden dan ook niet noemen. Voor Horizon is het wel de vraag hoe de grond goed gebruikt wordt nadat de gemeente deze heeft aangekocht. Het tekort aan woningen is gigantisch en omdat er altijd tijd tussen een verwerving en het daadwerkelijk starten van een project zit vraagt hij een toezegging van de wethouder om de grond direct te gaan gebruiken. Deze kan ingezet worden voor tijdelijke huisvesting zoals studentenhuizen of tiny houses. Ook een andere maatschappelijke functie zoals een festival zou een optie zijn om de grond direct te benutten. Hij vraagt of de wethouder het eens is met het feit dat grond van de gemeente geen dag onbenut kan blijven en welke ideeën de wethouder daarvoor heeft.
45 De voorzitter sluit de vergadering om 13.03 uur.
Lijst van toezeggingen Er zijn toezeggingen genoemd 50
Pagina 22 van 54
Verslag openbare middagvergadering commissie Ruimtelijke ordening en grondzaken 5 september 2024 5
10
15
Datum Locatie Verslag door Vaststelling verslag
donderdag 5 september 2024 Stadhuis, Raadzaal Mw. C. Hilhorst (Notuleerservice Nederland)
Aanwezigen
De voorzitters, dhr. J. Vasters, mw. M. Al-Saqaff (vanaf agendapunt 7), de wethouders, mw. L. Voortman, dhr. E. Eerenberg, de leden, dhr. A. Ait Daoua (D66), mw. L. Bode (Volt), dhr. C. Bos (Stadsbelang Utrecht), dhr. F. Claasen (GroenLinks), dhr. G. Dijkstra (EenUtrecht), dhr. H. Dijkstra (CDA), dhr. R. van der Graaf (ChristenUnie), mw. Y. Hessel (Utrecht Solidair), dhr. G.J. te Hoonte (VVD), dhr. M. Koning (D66), dhr. V. Paalman (Horizon), mw. A. Sasbrink (Partij voor de Dieren), dhr. R. Snijder (Student & Starter), dhr. H. Stellinga (CDA), dhr. M. Usta (DENK), dhr. R. van der Zweth (PvdA), de commissiegriffier, dhr. F. de Kok
Afwezigen
Er zijn geen afwezigen gemeld. 20
Inhoud 1. Heropening ..................................................................................................................................23 9. Raadsvoorstel Beleidsnota Grondbeleid .....................................................................................23 7. Raadsvoorstel Wijziging Utrechts Planproces ............................................................................35 Lijst van toezeggingen ....................................................................................................................45
25
1. Heropening
De voorzitter heropent de vergadering om 14.00 uur en heet iedereen welkom.
9. Raadsvoorstel Beleidsnota Grondbeleid 9.1 Raadsbrief Grondbeleid en wooncoöperaties 30
35
De voorzitter meldt dat de inbreng van de fracties is afgerond en geeft de wethouder de gelegenheid om te reageren. Wethouder Voortman reageert dat D66 terecht aangaf dat grondbeleid meer is dan sturen op woningen, namelijk gezond stedelijk leven voor iedereen. Dat is een invulling van de barcode. Het gaat niet alleen over woningbouw, maar bijvoorbeeld ook over groen en andere zaken. De heer Koning gaf aan de uitwerking te missen en vroeg hoe deze nota specifiek aansluit op de RSU en hoe het bijdraagt aan de realisatie. Bij de uitvoeringsparagraaf van ruimtelijke visies worden onder andere analyses gemaakt ten aanzien van de grondposities. Naar aanleiding van Pagina 23 van 54
5
10
15
20
25
30
35
die analyses kan mede worden bepaald of het wenselijk is dat de gemeente actief gaat participeren door de inzet van haar grondbeleidsinstrumentarium. Om de gemeentelijke belangen niet te schaden moet tactisch en strategisch worden omgegaan met de toepassing van het grondbeleidsinstrumentarium. Als bekend is waar de gemeente actief zou willen instappen, zou de gemeente de markt onbedoeld de kans bieden te speculeren. Zo specifiek kan het dus niet worden aangegeven, maar bij de uitvoeringsparagraaf van ruimtelijke visies worden daar wel analyses van gemaakt. De heer Koning vindt het afwegingskader onvoldoende scherp, omdat niet duidelijk zou zijn wanneer wat wordt ingezet. Hiermee is het juist zo concreet mogelijk gemaakt. De accountant was hier tijdens de RIB positief over en sprak over het concreetste grondbeleid ooit. Daarmee is het onderscheidend, maar als het nog concreter wordt gemaakt laat de gemeente zich te veel in de kaart kijken. Het blijft essentieel om maatwerk toe te passen bij het afwegingskader, maar de insteek blijft het grondbeleidsinstrumentarium actiever in te zetten met als doel om grip, sturing en regie te houden op de invulling van de gemeentelijke doelen en ambities. Per project of initiatief maakt het college de integrale afweging over die grip, sturing en regie voldoende worden geacht.
Met het afwegingskader wil het college transparant en helder maken welke afwegingen worden gemaakt. Daarom wordt gesproken van afgewogen actief grondbeleid. De raad is altijd aan zet bij het inzetten van het instrumentarium en het vaststellen van nieuwe grondexploitaties en het onderliggende omgevingsplan. Een voorbeeld is het recent inzetten van het instrument voorkeursrecht. Bij strategische en anticiperende verwervingen heeft de raad het college eerder mandaat gegeven. Dat wijzigt niet. Hiermee wordt geen ruimte weggenomen van de raad om hierover te beslissen. De heer Koning vroeg of de gemeente terughoudender wordt met actief grondbeleid in verband met de financiële situatie. Financiële impact is een van de afwegingscriteria uit het afwegingskader. Daarom wordt gesproken van afgewogen actief grondbeleid. De term afgewogen duidt op het integraal afwegen van alle elementen die bepalen of een verwerving echt acceptabel is. Dat betreft de vragen of en van wie het eigendom is, wat de financiële impact is, welke financiële en maatschappelijke risico's eraan verbonden zijn en of er voldoende ambtelijke capaciteit is. Dat leidt vervolgens tot een indicatie van de gemeentelijke rol. De heer Koning vond zaken als erfpacht en de uitzondering bij projecten waar meer dan 70% vrijesector is, ver gaan. Het geeft de gemeente positie en grip, ook voor de toekomst.
Alle uitgiftes worden gelijk gesteld. Daarmee is het geen uitstel. Bij functiewijziging heeft de gemeente direct positie bij onderhandelingen. De gemeente kan tegen die tijd ook afspraken maken over de meerwaardeafdracht. Het college is van mening dat de waardestijging ten goede moet komen aan de samenleving. Het instrument erfpacht is daar geschikt voor. Daarmee heeft de gemeente meer regie over de grond, maar worden geen extra risico’s gelopen. Het is actief grondbeleid conform het coalitieakkoord. Zoals de heer Bos al aangaf: "Via erfpacht kun je ook dingen regelen".
40
De heer Koning (D66) vraagt of de wethouder het eens is dat het ook de bedoeling is actief grondbeleid juist heel gericht in te zetten op plekken waar men daadwerkelijk aan de slag wil en dat het dus niet nodig is om overal grondposities te hebben.
45
Wethouder Voortman antwoordt dat per situatie moet worden beoordeeld welke gemeentelijke rol het beste is. Daarvoor dient het afwegingskader. Bij situaties van herontwikkeling in de verre toekomst kan het voor de gemeente wel uitmaken. Er gaat niets mis voor de woningeigenaar door dit nu te schrappen. Het gaat om het gelijk trekken met alle andere woningtypes.
50
De heer Koning (D66) vindt het logisch als de gemeente voorspelbaar is in wat ze aanbiedt. In die zin is dit een wijziging na zeven jaar. Hoe ziet de wethouder dat?
55
Volgens wethouder Voortman is dat omdat nu voor een andere insteek wordt gekozen. Zeven jaar geleden was de insteek 'faciliterend tenzij' en nu 'actief afgewogen'. Dat betekent niet dat er geen situatie kan ontstaan waarbij niet voor dat actieve grondbeleid wordt gekozen, maar er kunnen ook situaties zijn waarbij daar juist wel voor wordt gekozen.
60
De heer Te Hoonte (VVD) begrijpt niet waarom het wordt doorvertaald naar mensen die al in een eeuwig afgekochte woning wonen en nu het recht hebben om dat om te zetten naar bloot eigendom. Hoezo levert dat iets op voor de gemeente? Pagina 24 van 54
5
10
Wethouder Voortman reageert dat dat gaat over de omzettingsmogelijkheid. Dat heeft geen financieel gevolg. Als wordt gekozen voor uitgifte in erfpacht is het doel als gemeente meer grip, sturing en regie te houden. Als het mogelijk blijft om na uitgifte in erfpacht de gronden om te laten zetten in volledig eigendom, staat dat haaks op het doel. De heer Te Hoonte (VVD) constateert dat de wethouder dit voorleest en vraagt haar in lekentaal uit te leggen waarom het belangrijk is om bestaande woningen die in erfpacht zijn uitgegeven, het recht om ze om te zetten naar bloot eigendom af te nemen. Wethouder Voortman antwoordt dat daarmee ook grip wordt gehouden voor de toekomst. De heer Te Hoonte (VVD) vraagt wat grip voor de toekomst is. Wil de gemeente de mogelijkheid hebben om mensen die woning af te nemen? Als dat zo is, moet de wethouder dat eerlijk zeggen.
15
Wethouder Voortman ontkent dat. In geval van een functiewijziging heeft de gemeente hiermee weer een positie en daarmee grip. Een eventuele functiewijziging kan gevolgen hebben voor de waarde. Het gaat er niet om mensen hun woning af te nemen.
20
De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) vraagt wat concreet is veranderd ten opzichte van het vorige voorstel met betrekking tot het omzetten van eeuwigdurend afgekochte erfpacht naar bloot eigendom. Waarom wil het college weer terug naar erfpacht in plaats van omzetten naar bloot eigendom?
25
Wethouder Voortman wijst erop dat de insteek is veranderd. Nu wordt gekozen voor actief grondbeleid met oog voor risico’s. Erfpacht past in actief grondbeleid.
30
De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) heeft bewoners in Terwijde, die op erfpachtgrond een woning eeuwigdurend hebben afgekocht, geadviseerd bloot eigendom te nemen. In dezelfde straat wonen mensen met een woning op eeuwigdurend afgekochte grond die ervoor hebben gekozen het niet om te zetten in bloot eigendom. Nu wil het college grip hebben op die grondpositie om een nieuwe functie te kunnen toevoegen. Wat verandert er voor de gemeente als in die straat een andere functie wordt toegevoegd?
35
Wethouder Voortman stelt dat een functiewijziging ook gevolgen heeft voor de waarde. Het is de vraag wie daarvan zou moeten profiteren. Dat kan de bewoner zijn, maar ook de gemeente. Daar kunnen de meningen over verschillen.
40
45
50
55
De heer Van der Graaf (ChristenUnie) vraagt waarom erfpacht generiek voor de hele stad wordt voorgesteld en niet voor bepaalde locaties. Wethouder Voortman reageert dat het om ontwikkelingen op lange termijn gaat. Onbekend is hoe het er over tientallen jaren uitziet en dan is het logisch om daarin één lijn te trekken. Zij vervolgt de beantwoording van de vraag over het schrappen van de uitzondering bij projecten met meer dan 70% vrijesector en wat het nut is van het inzetten op meer erfpacht voor dit soort projecten. Die afweging gaat vooraf aan de keuze of de gemeente actief grondbeleid voert. Daarmee komt de uitgifte van die gronden in erfpacht. Het betreft nieuwe gronduitgiften. Ontwikkelende partijen hebben via de consultatieronde met de DNU-partners aangegeven daar geen bezwaar tegen te hebben. De heer Koning gaf aan dat voor tijdelijke functies zoals bijvoorbeeld windmolens ook huur- of opstalrecht kan worden gevestigd, maar de nieuwe beleidsnota Grondbeleid gaat uit van erfpacht als algemene uitgiftevorm voor toekomstige gronduitgiften. Soms kan het handiger zijn om uit te gaan van een opstalrecht omdat daaraan bijvoorbeeld een instandhoudingstermijn kan worden gekoppeld terwijl de erfpachtvoorwaarden uitgaan van een eeuwigdurend recht. Per geval moet worden afgewogen of het vestigen van een opstalrecht meer voor de hand ligt dan erfpacht.
De heer Koning ziet geen echte trendbreuk en wijst erop dat ook eerdere colleges in situaties kozen voor actief grondbeleid. Het verschil is subtiel. Voorheen was er sprake van faciliterend grondbeleid, waarbij soms actief grondbeleid werd ingezet. Deze nieuwe nota zet een koerswijziging in waarbij actief grondbeleid vaker dan voorheen zal worden ingezet. Een trendbreuk is dat proactief naar kansen wordt gezocht om het grondinstrumentarium in te zetten. Pagina 25 van 54
5
10
15
20
25
30
35
In deze coalitieperiode is al een aantal maal voorkeursrecht ingezet. Ook dat wordt geborgd met deze nota. Gevraagd is of de gemeente het aankan als veel erfpachters nu willen omzetten naar bloot eigendom. Net als bij de introductie van deze mogelijkheid in 2015 wordt er opgeschaald als er veel aanvragen komen in de overgangsperiode. Die kosten worden gedekt door de vergoeding die erfpachters moeten betalen voor de omzetting. De gemeente heeft een trackrecord op het omzetten/invoeren van een nieuwe regeling. Zo nodig wordt opgeschaald en gezorgd dat er voldoende medewerkers voor zijn. Diverse fracties verwezen naar paragraaf 3.7, de lobbyagenda. Zij hoopt dat de raad de lobbyagenda ook uitdraagt en daarmee beslist waarover wordt gelobbyd op het gebied van grondbeleid. In de nota wordt geanticipeerd op ontwikkelingen van het rijk, mede naar aanleiding van de Kamerbrief van minister De Jonge over de modernisering van het grondbeleid. De gemeente maakt de onderwerpen ook zelf bespreekbaar richting het rijk. In de lobbyagenda wordt opgetrokken met de G4-partners en de VNG. Met deze nota wordt bij het rijk aangegeven welke middelen gewenst zijn en waarvoor wordt gelobbyd. Naar aanleiding van de vraag van de heer Claasen bevestigt spreekster dat de gemeente is toegerust op het benutten van mogelijkheden als deze zich voordoen.
De ontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd en bieden, als ze beschikbaar komen. een welkome aanvulling op de gereedschapskist van de gemeente. Het onderzoek op rijksniveau sluit goed aan bij de in de nota omschreven wensen van het college. De heer Claasen vroeg waarom geen bijdrage is geleverd aan het interdepartementaal beleidsonderzoek. De VNG heeft de gemeente in staat gesteld om mee te denken en dat is gebeurd. Daarnaast is geen aparte gemeente Utrecht-lobby ingezet Er was enige discussie of altijd voorkeursrecht zou moeten worden toegepast in bepaalde gevallen, maar dat is niet reëel. Vanuit de wetgever zijn daar spelregels aan verbonden, zoals het tijdig voorhanden hebben van een nieuw omgevingsplan. Dan kan het een afweging zijn om (nog) niet een voorkeursrecht toe te passen. PvdA en Partij voor de Dieren vroegen hoe dit kan worden waargemaakt, of hier een goede financiële strategie op is en om dit te monitoren. De monitoring loopt via de reguliere P&C-cyclus en specifiek het MPR. Daarin wordt gerapporteerd over de voortgang en wordt financiële verantwoording afgelegd. De accountant riep daartoe op bij de RIB. Specifieke projectbesluiten, bijvoorbeeld het openen van een grex, lopen via de raad. De middelen die daarvoor nodig zijn, moeten onderdeel zijn van de besluitvorming bij de begroting en de voorjaarsnota.
Zij beschouwt wat de accountant daarover zei als onderstreping van het belang daarvan. Volgens de heer Van der Zweth (PvdA) gaat dat om genomen financiële besluiten. Af en toe moet ook een besluit worden gelaten of gaat het om de capaciteit of de benodigde kennis. Komt dat ook allemaal terug?
40
Wethouder Voortman vraagt of de heer Van der Zweth bedoeld als is besloten om iets niet te doen.
45
De heer Van der Zweth (PvdA) stelt dat het niet alleen om de financiële component gaat. Soms is er onvoldoende kennis of capaciteit of zijn de budgetten niet toereikend. Duidelijk moet zijn hoe het er in de toekomst gaat uitzien als dit wordt vastgesteld. Dat is breder dan het financiële perspectief.
50
55
60
Wethouder Voortman antwoordt dat dat specifiek bij het MPR wordt gedaan. Er ontstond een interessant debat over onteigenen. Wellicht werd er soms wat langs elkaar heen gepraat. Voor het starten van een onteigeningsprocedure is wettelijk een omgevingsplan nodig. Een eigenaar moet kunnen beoordelen of hij/zij zelf tot realisatie kan overgaan. In 99% van de gevallen wordt voorkeursrecht gevestigd op gronden waarvan het planologisch kader nog niet is vastgesteld. De formele procedure voor voorkeursrecht en onteigening kunnen daardoor wettelijk niet parallel lopen. Bij het vestigen van het voorkeursrecht kan wel worden aangekondigd dat de gemeente, indien nodig, bereid is het hele instrumentarium in te zetten en dat proces voorbereidt als de gemeente er niet minnelijk met de eigenaar uitkomt nadat een zorgvuldig proces daartoe is doorlopen. Onteigenen is een ingrijpend middel dat alleen bij uitzondering wordt toegepast. Het zit in de gereedschapskist. De gemeente schroomt niet om het desnoods eruit te halen, maar het is het laatste middel dat wordt toegepast. Pagina 26 van 54
5
10
15
De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt of de wethouder het eens is dat dit niet hoeft te betekenen dat altijd tot het laatste moment wordt gewacht. Er kan ook helderheid worden gegeven dat de gemeente overweegt om een dergelijk proces te starten, zodat een tegenpartij weet waar hij aan toe is. Wethouder Voortman reageert dat wordt aangegeven dat het in de gereedschapskist zit, maar dat de gemeente er graag minnelijk uit wil komen. Als er direct toe wordt overgegaan, wordt mensen het mes op de keel gezet. Als men niet uit het minnelijke traject komt, kan onteigening worden ingezet. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) geeft een voorbeeld iemand die in de omgevingsvisie Overvecht zag dat zijn eigendom een andere bestemming kreeg en tijdens een inloopavond tegen de ambtenaar zei dat een fout was gemaakt. De ambtenaar reageerde toen dat de gemeente altijd met eigenaren in gesprek gaat, omdat niet zomaar tot onteigenen wordt overgegaan. De gemeente realiseert zich niet wat een dergelijke opmerking met een eigenaar doet. Wethouder Voortman reageert dat het een feit is dat de gemeente dit instrumentarium heeft. De gemeente is er niet op uit om te onteigenen, maar wel om er minnelijk uit te komen.
20
25
30
Volgens mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) kan dit juridisch als dreigen worden opgevat. Het past een overheid niet om zoiets te zeggen. Wethouder Voortman is het daar niet mee eens. Gevraagd is of het niet beter is om residuele grondprijzen te hanteren en deze te compenseren met vrijesector. De dekking is lastig. De markt dwingt de gemeente om uit te gaan van marktconforme prijzen. De markt is niet bereid een hogere grondprijs te betalen voor vrijesector. De opbrengst van sociale grondprijzen in grondexploitatie is ook om de kosten te dekken die de gemeente maakt ten behoeve van publieke voorzieningen. Corporaties hebben nog niet aangegeven niet te kunnen ontwikkelen vanwege de grondprijs. Er wordt niet verdiend op de grondprijs voor sociale huur.
35
De heer Van der Zweth (PvdA) zei niet dat erop wordt verdiend, maar dat het aantrekkelijker kan worden gemaakt voor sociaal. Kan de wethouder bij corporaties nagaan of iets aan de prijs van het sociale segment moet worden gedaan en of het op een andere manier kan? Kan de wethouder terugkoppelen wat uit het overleg met corporaties is gekomen, welke andere smaken er zijn en wat dat zou betekenen? De marktprijs die nu voor vrijesector wordt gevraagd, is niet marktconform omdat deze niet is geïndexeerd.
40
Wethouder Voortman spreekt vaak met de corporaties en daar is dit niet uitgekomen. Er loopt een rijksonderzoek naar sociale grondprijzen. Is het voor de heer Van der Zweth akkoord als dat wordt afgewacht en aan de hand daarvan wordt nagegaan wat het zou betekenen?
45
50
55
60
De heer Van der Zweth (PvdA) denkt van wel en is benieuwd wanneer dat is. Het is akkoord als in een raadsbrief een reflectie wordt gegeven van gemeente en corporaties op de huidige situatie en toekomstige mogelijkheden op basis van dat onderzoek. Wethouder Voortman verwacht dat onderzoek in het vierde kwartaal 2024 en wil dat met de corporaties bespreken. Vervolgens stelt zij een raadsbrief daarover op in het kwartaal nadat het onderzoek is gepubliceerd. De heer Bos vroeg of de prijs van woningen kan worden gedrukt door middel van erfpacht, bijvoorbeeld bij het uitponden van sociale huurwoningen, maar in de samenwerkingsafspraken met corporaties is juist afgesproken te stoppen met het verkopen van sociale huurwoningen. De gedachte is het onderzoeken waard, maar dat zou dan bij de beleidsnota Wonen te berde moeten worden gebracht. Gevraagd is of in de erfpachtovereenkomst een verplichting over de prijs van de woningen kan worden opgenomen. Via de erfpachtvoorwaarden worden afspraken gemaakt over de prijs waarvoor woningen op de markt worden gezet, maar in verband met het eigendomsrecht is het wettelijk niet mogelijk dat langjarig te borgen. De waardeontwikkeling van koopwoningen wordt bepaald op de vrije markt en kan door overheden beperkt worden beïnvloed. Dat is ook geconstateerd in de raadsbrief Betaalbaar Wonen en de inzet van het fonds Betaalbare Koop. Pagina 27 van 54
5
10
Daaruit volgt de conclusie dat langjarige borging lastig is en er onvoldoende middelen zijn voor het structureel toevoegen en langjarig behouden van betaalbare koopwoningen. Omdat de gemeente hier wel invloed op wil hebben, wordt in de beleidsnota Wonen teruggekomen op wat wel kan worden gedaan voor de betaalbare koop om langjarig betaalbaar wonen te borgen. De heer Te Hoonte vroeg wat anders wordt gedaan door deze nota. De basisinsteek is anders: van faciliteren naar actief, maar dan afgewogen door middel van het afwegingskader. Vaker dan voorheen wordt het actief grondbeleidsinstrumentarium ingezet. De heer Te Hoonte wil een degelijke risicoanalyse. Deze worden per project, per besluit, per voorstel gemaakt, zoals bijvoorbeeld bij het vestigen van het voorkeursrecht in deelgebied 6 waar de raad is geïnformeerd over de financiële consequenties. Voor het uitvoeren van het beleid is geld nodig waarvan de middelen nu nog niet beschikbaar zijn, maar waarvan de raad voorstellen van het college kan verwachten.
15
De heer Te Hoonte (VVD) mist de diepgang ten opzichte van de teksten. De wethouder is verantwoordelijk voor de jaarlijkse update van de grondexploitaties. Daar worden op collectief niveau conclusies aan verbonden die financiële impact hebben. Wat gebeurt er als daar grondexploitaties aan worden toegevoegd? Hij wil een risicoanalyse over het geheel.
20
Wethouder Voortman kan dat niet geven op basis van deze nota. Die berekening wordt per project gemaakt.
25
De heer Te Hoonte (VVD) stelt dat dat jaarlijks in de nota Grondexploitaties wordt gedaan. Uit de bijlages kan worden opgemaakt wat de risico's zijn. Daar wordt een bedrag uitgehaald dat vervolgens in de begroting wordt gereserveerd. Daar kunnen scenario's aan worden gekoppeld. Er moet een risicoanalyse zijn. Wethouder Voortman stelt dat de gemeente zich in de kaart zou laten kijken als vooraf wordt geanalyseerd wat er gebeurt als bepaalde stukken grond worden aangekocht.
30
35
40
45
50
55
60
De heer Te Hoonte (VVD) concludeert dat dit geen antwoord is en dat de wethouder er niet toe bereid is. Wethouder Voortman geeft aan het niet te kunnen, maar daar neemt de heer Te Hoonte geen genoegen mee. De heer Te Hoonte acht het niet nodig om nieuw beleid vast te stellen, omdat met de oude nota ook actief grondbeleid kan worden gevoerd, maar er zijn diverse redenen waarom actualisatie nodig is geweest. Dit zijn strategische, technische en praktische overwegingen en de ambitie. Dat is uitgewerkt in het raadsvoorstel. Hierbij moet ook worden gedacht aan het verwerken van de ambities uit de RSU en het Didam-arrest. Er zijn ook meer voorstellen voor toepassing voorkeursrecht. Met deze nota wordt dat beleidsmatig geborgd. De heer Te Hoonte heeft het idee dat het college hiermee een toolbox in handen wordt gegeven en dat de raad buitenspel wordt gezet, maar dat is niet het geval. Het instrumentarium wordt al vaak ingezet, maar dat is beleidsmatig ingebed in deze beleidsnota. De raad staat zeker niet buitenspel. Het inzetten van het instrumentarium vraagt ofwel een nieuw raadsbesluit of geeft uitvoering aan eerdere raadsbesluiten zoals de mandatering voor verwervingen en grex'en. ChristenUnie wees op het belang van wooncorporaties en vroeg of met grondbeleid kan worden gestuurd. Grondbeleid heeft daarvoor geen specifiek besturingselement beschikbaar.
Wel kunnen en worden door middel van eigen grondbezit initiatieven zoals wooncorporaties worden gefaciliteerd. Daarover is onlangs een brief aan de raad gezonden. Er wordt ook gewerkt aan het uitvoeringsprogramma Wooncorporaties waarin de beleidsmatige aanpassingen landen. Ruimtegebrek is voor wooncorporaties het grootste probleem. Het is lastig om locaties te vinden. Vervolgens werd de technische vraag gesteld waarom eerst moet worden onderzocht of lager dan 5% kan worden gevraagd en of dat een juridisch issue is. Dit komt aan de orde bij het uitvoeringsplan. Primair hanteert de gemeente een eeuwigdurend afgekochte canon en wordt de canonbepaling uitsluitend toegekend bij oude erfpachtrechten. Als er politieke steun is om nu bij wooncorporaties uit te gaan van erfpachtrecht met canonbepaling, dan moet dat nader worden onderzocht evenals het toe te passen canonpercentage. Dat hangt samen met het financiële risico dat de gemeente loopt bij de toepassing van de canonbepaling. De heer Van der Graaf vroeg waarom er in de grondprijsbrief geen aparte categorie is voor wooncorporaties. Dat is omdat op voorhand niet is te zien wel woonsegment een wooncorporatie Pagina 28 van 54
5
gaat realiseren. Het is niet per definitie het geval dat een wooncorporatie alleen sociale woningen realiseert. Als een corporatie sociale woningen realiseert geldt de grondprijs voor sociale huur en als ze vrijesector realiseert geldt de grondprijs voor vrijesector. Daarmee wordt gezorgd voor een level playing field. Het is niet eerlijk als corporaties grond verwerven voor een sociale prijs en er vervolgens vrijesector op realiseren. De heer Van der Graaf (ChristenUnie) vraagt of dan niet naar wooncorporaties moet worden gekeken als een concept op zichzelf dat veel meer omvat dan puur wonen.
10
15
Wethouder Voortman onderschrijft dat het veel meer omvat. Voor de grondprijs wordt uitgegaan van het woonsegment en een level playing field. Bij het uitvoeringsplan Wooncorporaties kan worden besproken of hier op een andere manier mee moet worden omgegaan. De heer Dijkstra (EenUtrecht) vraagt waarom niet is overwogen voor de wooncoöperatieven een soort generieke korting op alle segmenten te doen. Wethouder Voortman reageert dat dat dan elders moet worden gecompenseerd. Moeten andere woningtypes dan duurder worden gemaakt?
20
25
Volgens de heer Dijkstra (EenUtrecht) is dit het moment om voor die wooncoöperatieven iets expliciet te maken, want dit was vaak een struikelblok voor het kunnen doen. Wethouder Voortman wijst erop dat het probleem voor wooncorporaties vaak zit in het vinden van locaties en niet per se in de specifieke grondprijs. Een aparte grondprijs lijkt niet logisch, maar gekeken moet worden wat kan worden gedaan voor de wooncorporaties. Volgens de heer Dijkstra (EenUtrecht) telt het wel degelijk mee en vraagt de wethouder hier nogmaals naar te kijken.
30
35
40
45
50
55
60
Wethouder Voortman verwijst naar de brief hierover. Er volgt nog een uitvoeringsprogramma Wooncorporaties waarbij dit en andere problemen waar wooncorporaties tegenaan lopen, kunnen worden besproken. ChristenUnie sprak over het optoppen. Dat betekent dat meer woningen worden gebouwd dan er nu aanwezig zijn, waardoor ook economische meerwaarde aan de orde kan zijn. Als uit een berekening blijkt dat er geen meerwaarde aan de orde is, valt er niets in rekening te brengen. Bij economische meerwaarde wordt ook de oude situatie met de nieuwe situatie vergeleken. Als de kosten uiteindelijk hoger zijn dan de opbrengst is er geen sprake van economische meerwaarde. Volt vroeg hoe dit wordt waargemaakt zonder geld. In de nota is opgenomen dat een nieuwe reserve wordt opgenomen ter dekking van mogelijk in de toekomst te openen negatieve grondexploitaties. Om de doelen te realiseren, is de verwachting dat dat meer dan in het verleden het geval zal zijn. Een structurele vulling ervan is niet in de nota opgenomen, omdat dat op dit moment niet haalbaar is. Bij de voorjaarsnota's worden voorstellen gedaan om daar geld aan toe te voegen. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) stelt dat de komende jaren enorm moet worden bezuinigd. Hoe kan een dergelijke reserve worden aangelegd? Er zijn miljoenen nodig voor het geval het mis gaat.
Wethouder Voortman geeft aan dat marktconform verwerven wel mogelijk is, maar grondexploitaties met voorzienbare tekorten kunnen niet worden geopend omdat dat risico niet kan worden gedekt. Er moeten steeds afwegingen worden gemaakt wat het waard is. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) vraagt of het dan niet beter is om dit plan een aantal jaren naar voren te schuiven. De komende jaren zijn hardvochtige bezuinigingen aan de orde. Overal moet op worden bezuinigd. Waar ziet de wethouder überhaupt ruimte voor een dergelijke reserve? Wethouder Voortman reageert dat dat bij de voorjaarsnota wordt bekeken. Deze nota is veel meer dan alleen een reserve, maar biedt ook een kader voor wanneer actief grondbeleid wordt toegepast. Pagina 29 van 54
Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) vraagt of de wethouder zich realiseert dat de nota onmogelijk is zonder reserve. 5
10
15
20
25
30
Wethouder Voortman is het daar niet mee eens. De nota is meer dan de reserve. Volt vroeg hoe de effectiviteit van actief grondbeleid wordt gemeten. De gemeentelijke projecten worden gemonitord en daarover wordt gerapporteerd via het MPR en de Peilstok. Onderdeel daarvan zijn de voortgang van de projecten en de financiële consequenties ervan. De accountant toetst en controleert daar ook op. Als gemeentelijke projecten de ambities en doelen realiseren, kan worden geconcludeerd dat actief grondbeleid succesvol is. Het is een middel om een doel te behalen. Mevrouw Bode ziet graag dat lobby wordt gevoerd op grondbelasting. Het idee is interessant. In het lobbydocument is opgenomen dat de gemeente wil lobbyen om instrumenten in te richten om gronden met bouwbestemming die niet worden bebouwd toch tot ontwikkeling te krijgen, de bouwplicht. Het heffen van belasting is een mogelijkheid daartoe, maar nu nog niet beschikbaar. Zij beschouwt dit als een invulling van zo een bouwplicht en staat er sympathiek tegenover. De heer Stellinga constateert dat voorkeursrecht vaker wordt toegepast dan in het verleden en had daar meer voorwaarden voor willen zien. Zij verwijst naar het afwegingskader. Er wordt vaker dan voorheen actief grondbeleid gevoerd, maar het kader geeft richting.
Bij het voorbeeld van de heer Stellinga mag ervan worden uitgegaan dat de gemeente het instrumentarium inzet om te gaan verwerven om de regie, sturing en grip op de gewenste doelstellingen te kunnen realiseren. De heer Stellinga verwees naar het stroomschema. Het is meer dan in het verleden een duiding op basis van welke criteria keuzes worden gemaakt met betrekking tot de gemeentelijke rol in gebiedsontwikkelingen. Het geeft meer transparantie, maar is niet zo binair. In de laatste kolom staat dat het een indicatie is van de gemeentelijke rol. Het is niet zo dat het denken stopt als dit schema is doorlopen. De heer Stellinga (CDA) heeft beoogd aan te geven dat het stroomschema niet klopt. In de laatste kolom hoort de conclusie te staan of wordt gekozen voor actief grondbeleid of niet. De verwervingsinstrumenten vallen daar ook onder. Die keuze wordt echter al voorin het schema gemaakt zonder een deugdelijke afweging. Is de wethouder het eens dat het stroomschema wat dat betreft moet worden aangepast?
35
Wethouder Voortman is het er niet mee eens dat het stroomschema niet klopt. Per stap wordt aangegeven welke afwegingscriteria een rol spelen. Vervolgens wordt gekeken of dit een goede beslissing is en deze beslissing wordt uiteindelijk aan de raad voorgelegd. De heer Stellinga leest het binairder dan het is bedoeld.
40
Volgens de heer Stellinga (CDA) is dat de consequentie van het werken met stroomschema's. Alleen de keuze voor 'ja' en 'nee' is per definitie binair. Als in het stroomschema de vraag 'zelf verwerven?' bijvoorbeeld met 'ja' wordt beantwoord, wordt op dat moment al overgegaan tot actief grondbeleid en niet pas in de laatste kolom. Het stroomschema klopt wat dat betreft niet en is niet logisch.
45
Wethouder Voortman wijst erop dat het een afwegingskader is. Bij elke stap wordt een afweging gemaakt. In het stroomschema wordt getoond welke afwegingen worden gemaakt voordat een beslissing wordt genomen. Dat is nu duidelijker dan in eerdere nota's.
50
55
De heer Stellinga (CDA) maakt het concreet. Er staat 'zelf verwerven?' en vervolgens een pijltje naar 'de integrale businesscase', 'de financiële maatschappelijke risico's', 'voldoende gemeentelijke capaciteit'. Moet de vraag 'zelf verwerven?' niet later worden beantwoord dan de vraag naar de verwachte financiële maatschappelijke risico's, de gemeentelijke capaciteit en de integrale businesscase? Moet niet eerst daarnaar worden gekeken voordat wordt besloten zelf te verwerven? In zoverre klopt het stroomschema niet. Wethouder Voortman is het daar niet mee eens. Omdat er staat 'zelf verwerven?' hangt het van de volgende stappen af waarop wordt uitgekomen. Het is niet zo dat de vraag al is beantwoord bij het eerste hokje. Daarna wordt gekeken wat het financieel betekent en wat de maatschappelijke risico's zijn. De capaciteit wordt geprioriteerd aan de hand van wat nodig is. Zo gaat men verder in het proces. Pagina 30 van 54
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
De heer Stellinga vroeg ook naar het afwegingskader voor minnelijke verwerving. Het vertrekpunt is minnelijke verwerving. Dat is ook benoemd in de beleidsnota. De heer Stellinga vroeg ook of de gemeente wel expertise heeft voor voorkeursrecht. Op relatief korte termijn zijn twee voorkeursrechten gevestigd. De kennis uit die processen is geborgd binnen de organisatie. Of grondbeleid voldoende is verweven met de omgevingsvisie hangt af van het doel en de functie van het grondbeleid. De omgevingsvisie omschrijft de doelen waaraan het grondbeleid moet bijdragen. Het grondbeleid bepaalt niet zelf de doelen. Student & Starter vroeg hoe dit beleid de realisatie van studentenwoningen bevordert. De plannen uit het coalitieakkoord zijn geland in het actieplan Studentenhuisvesting waarin een aparte passage is opgenomen over grond. Deze beleidsnota is in lijn met dit actieplan en ondersteunt het beleid eruit. De heer Stellinga (CDA) vraagt zich af of dat niet al had moeten gebeuren. De omgevingsvisie is toch de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU 2040)? Het grondbeleid staat ten dienste van de ruimtelijke visie, maar daarover leest hij niets terug. Volgens wethouder Voortman staat meerdere keren in de nota dat het grondbeleid ter ondersteuning is van de ambities zoals deze onder andere in de RSU zijn opgenomen.
De heer Stellinga (CDA) informeert waar in de nota expliciet de link wordt gelegd met het gewenste beleid. Wethouder Voortman wijst erop dat in ieder geval aan het begin wordt verwezen naar de RSU 2040. De heer Snijder (Student & Starter) stelt dat in het coalitieakkoord is aangegeven dat de erfpachtconversieregeling mogelijk een bijdrage zou kunnen leveren, maar dat komt niet in de nota terug. Wethouder Voortman meldt dat in het actieplan Studentenhuisvesting een deel staat over grond. Zij laat nagaan of dit ook over de erfpachtconversieregeling gaat en komt hier zo nodig op terug. Gevraagd is hoe inwoners worden geïnformeerd over erfpacht. Zoals in het raadsvoorstel staat, zal sprake zijn van een overgangstermijn en dat een communicatieplan wordt opgesteld om de erfpachters actief te informeren. Ook is gevraagd of de gemeente een subsidieregeling instelt voor inwoners die canon niet kunnen betalen, zoals in Amsterdam. Deze afweging wordt niet in het kader van deze nota gemaakt. Op de vraag of een jaar overgang voor het omzetten naar eigendom niet te kort is, antwoordt zij dat daarom wordt gesproken over 'minimaal een jaar'. Partij voor de Dieren informeerde voor hoeveel gebieden er geld is. In de reserve binnen de reserve Grondexploitaties worden middelen ter beschikking gesteld ten behoeve van toekomstige negatieve grondexploitaties.
DENK wil situationeel grondbeleid per ontwikkeling afwegen. Het element 'afwegen' is nog steeds een element van het actieve grondbeleid, maar de initiële insteek is anders. Per situatie wordt gekeken waar op wordt uitgekomen. Het is een belangrijk nuanceverschil. EenUtrecht vroeg naar een evaluatie van voorbeelden waar actief grondbeleid is gevoerd. De voortgang wordt via de reguliere P&C-cyclus gemonitord. Leidsche Rijn is bijvoorbeeld de grootste gemeentelijke grondexploitatie van Nederland en een mooi voorbeeld van actief grondbeleid. Zij is het niet met Utrecht Solidair eens dat het te ver gaat. De heer Dijkstra (EenUtrecht) constateert dat de wethouder verwijst naar een breed document, maar zijn vraag was specifiek. Waar is te lezen dat uit evaluatie blijkt dat actief grondbeleid iets positiefs heeft opgeleverd en waarom? Wethouder Voortman komt voor de raad van 26 september a.s. met een memo met voorbeelden van actief grondbeleid in de afgelopen jaren. Zij komt terug op de opmerking van Student & Starter over de erfpachtconversieregeling. De passage in het coalitieakkoord gaat over de opbrengsten uit de erfpachtconversieregeling en dat deze worden ingezet voor het stimuleren van onzelfstandige studentenhuisvesting. Dat wordt Pagina 31 van 54
5
10
15
gedaan en gaat niet specifiek over de regeling zelf of het grondbeleid. Er is wel een aparte categorie in het grondprijsbeleid. Dat volgt uit het actieplan Studentenhuisvesting. De heer Paalman vroeg of kan worden onderzocht of alle verworven grond direct kan worden ingezet voor tijdelijk wonen. De gemeente heeft op dit moment geen braakliggende grond zonder beoogde ontwikkelingen. Het streven is dat grond van de gemeente niet langdurig onbenut wordt gelaten, maar ook voor tijdelijke functies als tijdelijk wonen of festivals gelden vergunningsprocedures. De heer Paalman (Horizon) doelde met name op grond die wordt verkregen via actief grondbeleid. Wellicht kan vooraf worden bepaald hoe deze grond wordt ingezet en welke functie eraan wordt gegeven. Wethouder Voortman geeft als voorbeeld het aangeschafte perceel bij deelgebied 6 waar wordt gekeken welke tijdelijke invulling daar mogelijk is. De heer Paalman (Horizon) stelt dat met actief grondbeleid wellicht veel grond wordt verworven. Kan een standaardplan of procedure worden opgesteld zodat snel duidelijk is welke tijdelijke functie ergens mogelijk is?
20
Wethouder Voortman wijst erop dat grond niet van de een op de andere dag wordt verworven en vraagt zich af of tijdens het verwervingsproces al een vergunningsprocedure kan worden opgestart. Het is al beleid dat bij verwerving van gronden wordt nagegaan of het in de tussentijd voor andere functies kan worden ingezet.
25
Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) wijst erop dat in het stuk dat, als er grond is verworven daar tijdelijke verhuur komt door een derde partij. Dat gebeurt nu ook al, zoals op het Domplein. Tijdelijke huurders hebben geen enkel recht en het wordt door een derde partij gedaan. Deze derde partijen maken enorme winsten, ondanks dat het stichtingen zijn.
30
Wethouder Voortman reageert dat per situatie wordt gekeken wat er aan tijdelijke locaties mogelijk is. Soms staat er al iets op de grond of is er al een huurder. De inzet is de grond niet braak te laten liggen.
35
Het gaat mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) erom dat de gemeente actief grond gaat verwerven en daarmee financiële risico's loopt en dan wordt het tijdelijk verhuurd door een derde partij. Wethouder Voortman herhaalt dat in de nota staat dat per situatie wordt gekeken wat het meest geschikt is om te komen tot een afgewogen actief grondbeleid met oog voor risicobeheersing.
40
45
50
55
60
De voorzitter biedt woordvoerders ruimte om aan te geven welke vragen zijn gemist. Mevrouw Sasbrink (Partij voor de Dieren) verwijst naar de beslisafweging kennis en kunde en de signalen die worden afgegeven over personeelstekorten. Hoe vaak gaat dit een probleem opleveren? De heer Van der Graaf (ChristenUnie) heeft diverse vragen gesteld over wooncorporaties die niet allemaal zijn beantwoord. In de tekst staat dat proactief kansen moeten worden gesignaleerd en benut die kunnen bijdragen aan nieuwe woonconcepten. Wat betekent dit? Wat wordt dan gedaan vanuit het grondbeleid? Geprobeerd wordt per jaar twee locaties voor wooncorporaties uit te geven. Wat ChristenUnie betreft is dat een beginpunt. Is de wethouder het eens dat per jaar meer locaties gewenst zijn? Is de wethouder bereid hier ook een locatie voor tijdelijk wonen aan toe te voegen? Voor de economische meerwaardeafdracht komt geen aparte benadering, maar de meerwaarde van een wooncorporatie is er te zijn voor de buurt en andere zaken. Het is vreemd om dan ook nog een meerwaardeafdracht te vragen. Dat heeft in het verleden tot problemen geleid bij verschillende corporaties. Is de wethouder bereid een uitzondering daarvoor te maken? Wethouder Voortman denkt niet dat de capaciteit tot problemen zal leiden.
In de afgelopen periode is vaker gebruik gemaakt van het voorkeursrecht en die kennis en kunde is nog steeds in de organisatie. Pagina 32 van 54
5
Het is moeilijk om überhaupt locaties voor wooncorporaties te vinden. Als er meer zijn, zal het worden gedaan. Met betrekking tot de meerwaardeafdracht kan geen onderscheid worden gemaakt, omdat uitvoering moet worden gegeven aan het gelijkheidsbeginsel. Kan de heer Van der Graaf zijn andere vraag herhalen? De heer Van der Graaf (ChristenUnie) vroeg of kan worden nagegaan of wooncorporaties kunnen worden betrokken bij locaties waar tijdelijke wonen wordt gerealiseerd.
10
Wethouder Voortman stelt voor die vraag mee te nemen in het uitvoeringsprogramma Woningcorporaties. De voorzitter constateert dat dit akkoord is en gaat over tot de tweede termijn.
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
Tweede termijn De heer Stellinga (CDA) is niet ingenomen met de zeer beknopte beantwoording van de vragen. Ziet de wethouder in de bijdragen van VVD, D66 en CDA aanleiding om de nota aan te passen of wacht zij slechts voorstellen af? De heer Koning (D66) vraagt wat er mis ging door het uitgeven in vol eigendom bij grondgebonden koopwoningen in de afgelopen jaren. Dat de gemeente meer grip zou hebben, is ontkracht in het debat. Dan blijft het dogmatische argument over dat de overheid niet gelijk is aan particulieren. D66 is het daar niet mee eens. Utrechters moeten het recht hebben grond in vol eigendom onder hun woning te hebben. D66 overweegt een amendement daarover. De omzettingsregeling moet van kracht blijven. Mensen die nu een huis op erfpachtgrond hebben, verdienen hetzelfde recht als anderen om dat om te zetten naar vol eigendom. D66 overweegt voorstellen om de nota verder in te kaderen en wil daarover de komende weken in gesprek met andere fracties. De heer Claasen (GroenLinks) verifieert of de heer Koning bedoelt wat het bij de omzettingsvraag uitmaakt of men vol eigendom of erfpacht heeft. Zegt de heer Koning daarmee feitelijk dat de discussie niet hoeft te worden gevoerd en dat alles eigendom moet zijn. Volgens de heer Koning (D66) is vol eigendom bij grondgebonden koopwoningen de afgelopen jaren naar tevredenheid toegepast.