Conceptverslag Commissie Energie(transitie) Duurzaamheid en Wonen d.d. 9 december - ochtend en middag.docx

De wethouder heeft ook aangegeven dat er opgepast moet worden dat andere gemeenten hetzelfde gaan doen waardoor Utrecht een probleem krijgt. Spreker vraagt of het probleem dat dan zou kunnen ontstaan juist niet weggenomen is omdat er voor een vast percentage wordt gekozen. Wethouder Diepeveen geeft aan te blijven bij zijn hoofdredenering dat hij ziet aan de hand van de cijfers dat de Utrechtse woningzoekenden baat hebben bij een open regionale woningtoewijzing. De Huisvestingswet gaat ook niet uit van het lokale principe maar van het regionale principe. De wethouder zegt dit ook in de richting van de heer Bos. Het principe van vrije vestiging staat hoog aangeschreven in de Huisvestingswet. Tegelijkertijd heeft de Huisvestingswet een hybride karakter omdat er een regionaal deel is en een lokaal deel. Zo wil de regio de loting op 20% houden maar Utrecht is in staat om te bepalen dat dat op 10% gemaximeerd wordt. Mevrouw Zwinkels vroeg of er met betrekking tot Van Groot naar beter meer gedaan moet worden en het college denkt van niet. Eén jaar is best kort zoals de heer Van der Marel zei, maar het gebeurt niet vaak. Toch vonden de corporaties, en het college heeft dat gevolgd, het de moeite waard om hier een stokje voor te steken, al zeggen zij ook dat ze met één jaar goed uitkomen.

De heer El Abassi (Denk) geeft aan gevraagd te hebben of de wethouder ook ziet dat er een winst van minimaal 1% en misschien wel 6% valt te boeken met de bindingsregel. Dit leidt volgens spreker ook tot meer stabiliteit en minder druk op Utrecht. Wethouder Diepeveen meent dat de heer El Abassi getalsmatig gelijk heeft als er puur naar de Utrechtse toewijzing wordt gekeken. De wethouder nodigt de heer El Abassi echter uit om breder te kijken dan naar de toewijzing in de stad en om naar de regio te kijken omdat de regionale toewijzing betrekking heeft op de regio. Als alle omliggende gemeenten ook naar 25% zouden gaan, of misschien zelfs 30%, wat de wet wellicht mogelijk gaat maken, dan moet de balans opgemaakt worden van het totaal en wat dat betekent voor de Utrechtse woningzoekenden. De wethouder stelt voor om het nu hier bij te laten. Er is een volledige herziening van de Huisvestingsverordening voorzien in juli 2023 en het college zal komend jaar de voorbereidingen daar voor treffen. De wethouder meent dat het goed is om te onderzoeken wat het college te doen staat voor een volwaardige Huisvestingsverordening per 2023. De heer Van der Marel (VVD) vraagt of bij de vernieuwing van de Huisvestingsverordening meegenomen kan worden of de termijn van één jaar bewoning voldoende is met betrekking tot Van groot naar beter.

Wethouder Diepeveen licht toe dat dit gemonitord zal worden. De VVD heeft gevraagd hoe het misbruik nu komt en de wethouder licht toe dat de informatie daarover heel beperkt is. Het CDA heeft gevraagd of er niet meer gedaan moet worden maar het college meent dat het een succesvolle regeling is. De doorstroming is fijn omdat er grotere woningen vrij komen waar veel vraag naar is. De wethouder meent dat hoe meer je gaat beperken, des te minder het werkt. Pagina 32 van 47

5

10

Mevrouw Zwinkels vroeg naar de transformatie van kantoorpanden. Dit gaat niet via de Huisvestingsverordening maar er zijn wel andere middelen voor. Zo wordt hier vanuit de Taskforce Versneld tijdelijk woonruimte toevoegen naar gekeken. De wethouder beaamt dat de definitie van een huishouden is aangepast. In de kern gaat het over de definiëring van wanneer er sprake is van een inwonend kind in het kader van co-ouderschap. Er is nu een dubbeltelling ontstaan en met deze definiëring wordt preciezer gekeken naar waar een kind de meeste tijd in een week verblijft. Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt of het om gescheiden ouders gaat. Spreker vraagt waarom dat gebruikt wordt om de definitie aan te passen, omdat dit vervolgens een breder effect lijkt te hebben.

15

Wethouder Diepeveen stelt dat het een technische wijziging betreft omdat in de uitvoering blijkt dat het niet helemaal duidelijk is. De aanpassing heeft inderdaad te maken met co-ouderschap en gevallen van gescheiden ouders.

20

Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) vraagt of zij goed begrijpt uit de beantwoording van de wethouder dat dit betekent dat als je gescheiden bent dat als je als kind voor 70% bij de ene ouder woont, en de andere ouder als een eenpersoonshuishouden wordt geclassificeerd wat betekent dat het kind in de woonkamer zou moeten slapen als het bij de andere ouder is. Wethouder Diepeveen geeft aan dat nu niet zo precies te kunnen beantwoorden.

25

Mevrouw Zwinkels (CDA) wil toevoegen te hopen dat dat niet het geval is. Spreker vraagt wat deze definitieverandering beoogt ten aanzien van gescheiden ouders.

30

Wethouder Diepeveen geeft aan dit nu niet te kunnen beantwoorden en dat hij hier voor de raadsbehandeling op zal terugkomen. De PvdD en D66 hebben gevraagd naar friendswoningen en de wethouder licht toe dat dit geen onderdeel is van de Huisvestingsverordening in het kader van toewijzing. In het kader van de Taskforce Versneld tijdelijk wonen wordt wel met de corporaties gekeken naar de mogelijkheden voor optimalisaties van beter gebruik, ook met friends-constructies, van bestaand corporatiebezit. In dat kader zal het college hier ook op terugkomen.

35

40

45

50

55

Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) vond de vraag van mevrouw Sasbrink heel goed en meent dat het antwoord zit in de definitie van een huishouden. Gevraagd wordt of de wethouder hier naar wil kijken, als hij toch nog een brief gaat schrijven. Wethouder Diepeveen geeft aan dit te willen toezeggen. De wethouder vindt de suggesties van de heer Van der Zweth interessant maar vindt het in de behandelvolgorde jammer dat het nu opkomt. Er is een zorgvuldig voorbereidingstraject geweest zodat de wethouder met boodschappen naar de regio kon gaan. Dat heeft onder andere geleid tot boodschappen doen rondom de loting. De vraag van de PvdA is echter toen niet meegenomen. Met betrekking tot het Amsterdamse model ten aanzien van huurbehoud in plaats van een maximale huurstijging van 50 euro ziet het college in de evaluatie daar geen aanleiding voor. Er wordt in regionaal verband gehecht aan de afspraken die de corporaties hebben gemaakt in RWU-verband. De corporaties zijn bang dat, als dit pad wordt opgegaan, de verschillen tussen de winnaars en de verliezers groot kunnen worden. Nu is er een vereveningsprincipe waarbij als er een nieuw persoon inkomt er een maximale huurverhoging van 50 euro is. De corporatie kan de verlatende woning verhuren, mogelijk tegen een hogere huurprijs.

De corporaties geven aan met deze afspraak uit te kunnen komen en dat er anders verschillen kunnen ontstaan tussen corporaties die meer grotere woningen hebben ten opzichte van de corporaties die meer kleinere woningen hebben. De corporaties vrezen ingewikkeldheid en geven aan met een maximale huurstijging van 50 euro goed uit te kunnen komen. De wethouder meent dat er met collega Verschuure al afspraken zijn gemaakt over de vakantieverhuur. Met betrekking tot Van hoog naar laag zou de wethouder willen zeggen om dit nu niet te bespreken. Hier zou bij de vernieuwing van de Huisvestingsverordening in 2023 op teruggekomen kunnen worden, Pagina 33 van 47

10

De PvdA vroeg naar de opvolging van de wijziging van de Huisvestingswet. De wethouder licht toe dat het college nu in de consultatiefase zit en de wethouder meent dat hier in 2022, in voorbereiding op de verandering van medio 2023 nader naar gekeken zou moeten worden. Er is gevraagd naar de huishoudensgrootte en de wethouder licht toe dat wie het langste in de rij staat als eerste aan de beurt is. De wethouder vindt dat een goed en krachtig principe. Dat is echter niet het enige principe, er is ook het lotingsprincipe en dat is er ook voor een reden. Met het voorliggende voorstel wordt het passend toewijzen op basis van huisvestingsgrootte wat belangrijker gevonden. Daar binnen geldt echter nog wel steeds het principe dat wie het langst in de rij staat, het eerste aan de beurt is. Het college lijkt dat het goede evenwicht. Daarbij gaat het niet om uitsluiten, maar om passend te kunnen toewijzen op basis van huishoudensgrootte.

15

Gemiste antwoorden De heer Schipper (SP) geeft aan gevraagd te hebben naar jongerenwoningen in relatie tot loting. Spreker meent dat dit niet in het reguliere aanbod naar voren komt en vraagt of de wethouder daar een verklaring voor heeft en wat hij daar van vindt.

20

Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) geeft aan te hebben gevraagd naar de voorrang voor de lage middeninkomens en hoe bekend wordt gemaakt dat zij voorrang zouden kunnen krijgen bij de dure sociale huur. Spreker heeft ook gevraagd of de wethouder met betrekking tot de friendswoningen de vergunningsvrije optie wil uitwerken.

5

25

30

35

40

45

50

55

Wethouder Diepeveen geeft aan het met betrekking tot friendswoningen zo te hebben begrepen dat de meest begaanbare weg is om te streven naar, omzetten en splitsen ten behoeve van drie personen, voor een verlichte vergunningsvorm. De wethouder geeft aan die koers te willen aanhouden. Het is echter aan de raad, als de Huisvestingsverordening voorligt, om hier een knoop over door te hakken. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) geeft aan hier begrip voor te hebben. Spreker is echter bang dat de raad een voorstel krijgt waarbij de ene optie heel goed is uitgewerkt en de andere optie niet. Spreker zou de raad de gelegenheid willen geven om een goed oordeel te geven waarbij allebei de voorstellen goed zijn uitgewerkt. Wethouder Diepeveen geeft aan dat het college niet gewend is om een raadsvoorstel te doen waarbij de raad kan kiezen tussen optie 1 of 2. Als wordt bedoeld dat in het raadsvoorstel uitvoerig beargumenteerd wordt waarom het college op een bepaalde optie uitkomt, en niet op de optie vergunningsvrij dan zal dat gebeuren. De wethouder moet het antwoord over de lage middeninkomens schuldig blijven en hier zal hij later op terugkomen. De wethouder licht toe dat er wel jongerenwoningen zijn waarbij SSH en Jebber werken met contracten. De heer Schipper heeft gevraagd hoe het staat met jongerenwoningen in relatie tot loting.

De heer Schipper (SP) stelt dat het percentage loting naar bededen gaat, met instemming van de SP. Echter het aanbod voor jongeren is nauwelijks terug te zien in de reguliere verhuur. Spreker geeft aan te zoeken naar een oorzaak daarvan en wat er aan gedaan kan worden. Wethouder Diepeveen meent dat de heer Schipper doelt op de bronnen die hij raadpleegt, zoals Woningnet, en stelt dat je daar inderdaad weinig aanbod tegenkomt. Dit lijkt de wethouder een derde element voor de brief die het college nog gaat schrijven voor de raadsbehandeling. De voorzitter vraagt of er behoefte is aan een tweede termijn. De voorzitter stelt vast dat dat niet het geval is. Er zijn voorstellen aangekondigd, dus het wordt een b-punt in de raad. De voorzitter stelt een bespreektijdtijd van 30 minuten voor. De voorzitter stelt vast dat de commissie daar mee akkoord gaat. Dit onderwerp zal op 16 december in de raad worden besproken. Wethouder Diepeveen geeft aan, gezien het werk dat het college nog te doen heeft, de voorkeur te hebben voor bespreking op 23 december.

60

De voorzitter stelt vast dat dit onderwerp op 23 december besproken zal worden. Pagina 34 van 47

De voorzitter schorst de vergadering om 14.55 uur.

5

10

15

Toezeggingen Wethouder Diepeveen zegt toe met betrekking tot agendapunt 7, Raadsvoorstel Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Utrecht, de raad actief te zullen rapporteren over aanwijzing en de volkshuisvestelijke toets. Wethouder Diepeveen zal, met betrekking tot agendapunt 7, Raadsvoorstel Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Utrecht, voor de raadsbehandeling terugkomen op de vragen die zijn gesteld over het veranderen van de definitie over ouderschap. Wethouder Diepeveen zegt toe met betrekking tot agendapunt 7, Raadsvoorstel Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Utrecht, terug te komen op de vraag van mevrouw Sasbrink over friendswoningen. Wethouder Diepeveen zegt toe met betrekking tot agendapunt 7, Raadsvoorstel Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Utrecht, terug te komen op de vraag van de SP over het geringe aanbod jongerenwoningen.

8. Raadsbrief Evaluatie Actieplan middenhuur

20

25

30

De voorzitter heropent de vergadering om 15.02 uur. De voorzitter licht toe dat dit agendapunt in een termijn zal worden behandeld. In november heeft de raad een brief over de evaluatie van het actieplan ontvangen. De agenderende fracties willen graag met andere fracties en het college van gedachten wisselen over de evaluatie en willen punten meegeven. Mevrouw De Koning (GroenLinks) dankt de wethouder dat hij via deze brief de raad de gelegenheid geeft om input te geven voor de evaluatie. Met betrekking tot de evaluatie vraagt spreker of er een analyse is gedaan van wat de prijssegmenten zijn waarbinnen de middenhuurwoningen worden aangeboden. Spreker geeft aan vaak signalen te krijgen dat vooral woningen worden aangeboden tegen de bovenkant van de prijs van de middenhuur. Aan de onderkant lijkt er bijna geen aanbod te zijn en de wethouder wordt om een reflectie daarop gevraagd. Spreker stelt dat als dat klopt, dat zij daar ook actie op zou willen zien. De heer Schipper (SP) meent dat als dit signaal klopt, er vooral woningen van tegen de 80 vierkante meter worden aangeboden.

35

40

45

50

55

Mevrouw De Koning (GroenLinks) beaamt dit signaal te horen. Het gaat om woningen van tegen de 80 vierkante meter met een huurprijs van rond de 1.000 euro. Spreker meent dat er in de stad echter ook behoefte is aan woningen van rond de 750 euro. Spreker vervolgt en vraagt of er is gekeken naar een waterbedeffect. Met het actieplan Middenhuur wordt voorkomen dat er hele kleine woningen worden gebouwd en wordt geborgd dat er een goed middenaanbod is. Gevraagd wordt of er gekeken is naar de manier waarop het actieplan Middenhuur kan worden omzeild en of en een toename is geweest is bepaalde segmenten zoals bijvoorbeeld heel dure studentenstudio’s, die toch middenhuurwoningen zijn maar niet aan het actieplan hoeven te voldoen. Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan cijfers te missen in deze evaluatie. GroenLinks wordt gevraagd of zij het er mee eens zijn dat er vooral een kwalitatieve evaluatie wordt geboden. Mevrouw De Koning (GroenLinks) geeft aan wel behoefte te hebben aan cijfers om de evaluatie goed te kunnen beoordelen. Spreker vervolgt en geeft aan dat zzp’ers zich vaak gediscrimineerd voelen op de woningmarkt omdat zij voor middenhuur niet in aanmerking komen, ondanks dat zij via hun verleden kunnen aantonen dat zij thuishoren in de middenhuur.

De wethouder wordt gevraagd of hij deze signalen herkent en of er iets in de voorwaarden van de middenhuur gedaan kan worden zodat zzp’ers ook toegang krijgen tot deze woningen. De fractie hoort ook dat er soms hoge servicekosten zijn en dat er een verplichte parkeerplaats is bij een middenhuurwoning wat er toe leidt dat de eigenlijke prijs boven de grens van de middenhuur komt. Gevraagd wordt of het klopt dat dit risico bestaat, of de wethouders deze signalen herkennen en of dit ook aan banden gelegd moet worden in het actieplan Middenhuur door maxima te stellen aan de servicekosten en het niet meer mogelijk maken van het verplicht afnemen van een parkeerplaats. Pagina 35 van 47

5

10

15

20

25

GroenLinks is en blijft een voorstander van lagere inkomenseisen voor de middenhuur zodat mensen met een laag inkomen niet gedwongen worden om duurder te huren in de vrije sector. Spreker heeft er begrip voor dat mensen die 36 keer de maandhuur verdienen niet in aanmerking zouden moeten komen voor een middenwoning omdat zij met hun inkomen recht hebben op sociale huur. Echter, zolang de wachttijd voor sociale huur meer dat tien jaar bedraagt, kan de middenhuur een goedkopere plek zijn dan de vrije sector en spreker zou deze mensen dat willen gunnen. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) meent dat dit een goede oproep is van GroenLinks. Spreker vraagt hoe GroenLinks kijkt tegenover het omgaan met zzp’ers, met betrekking tot de inkomenseis. Mevrouw De Koning (GroenLinks) stelt dat hiermee de inkomenseis wordt verlaagd, waardoor een zzp’er gemakkelijker in die categorie valt. De heer Van der Marel (VVD) vraagt met betrekking tot de 36 keer of mevrouw De Koning niet gelezen heeft dat dat ook te maken heeft met de zorgplicht voor de verhuurders en dat zij daar indirect in de problemen kunnen komen en dat zij huiverig zijn om dat aan te bieden, Mevrouw De Koning (GroenLinks) licht toe dat GroenLinks, er samen met de PvdA voorstander van is dat mensen nooit meer dan 25% van hun inkomen kwijt zijn aan huur.

Spreker meent dat er landelijk iets zou moeten gebeuren om ervoor te zorgen dat de huren omlaag gaan. Dat is echter nu niet het geval en vanuit de mens geredeneerd moeten mensen ergens wonen en als zij de middenhuur kunnen betalen, zouden zij het recht moeten hebben om zo een woning te krijgen, omdat er in de vrije sector nog meer wordt betaald. Nu betalen mensen gemiddeld 36% van hun inkomen aan huur en spreker meent dat het beter zou zijn om een goedkopere woning te huren dan een duurdere woning.

30

De heer Van der Marel (VVD) geeft aan dat deze cijfers er als uitgangspunt zijn en meent dat ook GroenLinks niet wil dat mensen vanwege wanbetaling in de problemen komen.

35

Mevrouw De Koning (GroenLinks) stelt dat de mensen in de stad hebben bewezen dat zij hogere woonquoten kunnen dragen. Als zij over gelaten zijn aan de vrije sector moeten ze nog meer betalen en is het risico op wanbetaling nog groter. Dat is de reden dat spreker meent dat het goed is om deze mensen toegang te geven tot dit relatief goedkopere segment.

40

De heer Van der Zweth (PvdA) stelt dat het in de raadsbrief ook gaat over de discrepantie tussen hoe jaarlijks het prijssegment wordt geïndexeerd ten opzichte van de huurprijsstijgingen die verhuurders mogen doorvoeren. Spreker stelt dat dit een ingewikkelde zin is om te vertellen dat de huurprijs mag stijgen. Gevraagd wordt of GroenLinks deelt dat dat onwenselijk is.

45

Mevrouw De Koning (GroenLinks) is het met de PvdA eens dat dit een erg cryptische zin is. Het zou dan ook goed zijn als de wethouder hier iets meer duiding aan geeft. Spreker geeft aan van de ontwikkelaar te hebben gehoord dat het op dit moment gek loopt en dat dat een prikkel geeft om bepaalde zaken op een ander moment in de markt te zetten omdat het dan in een ander indexatieritme valt. Spreker is er op zich geen voorstander van om prijzen hoger te maken, maar wel om onlogische systemen op te lossen.

50

De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan dat dit gaat resulteren in of minder huurprijsstijgingen doorvoeren of dat de gemeente de grens sneller moet laten oplopen. Gevraagd wordt of GroenLinks vindt dat het sneller laten oplopen van de grens onwenselijk is en dat dat niet wordt gesteund.

55

Mevrouw De Koning (GroenLinks) wenst vooraleerst de wethouder deze cryptische zin te laten toelichten. In de raad kan GroenLinks daar kan dan een oordeel over vellen. De voorzitter deelt mee dat Stadsbelang Utrecht zich heeft afgemeld en geeft het woord aan de PvdA.

Pagina 36 van 47

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan dat Utrecht onbetaalbaar is. Spreker meent dat de ontwikkelaars het de afgelopen jaren teveel te zeggen hebben gehad in de stad. De gemeente moet dan ook alles op alles zetten om deze markt te beteugelen en om betaalbaar wonen voorop te zetten. Het actieplan Middenhuur is daar hard voor nodig maar ook een kleine duizend euro huur is volgens spreker gewoon dure huur. Het is een noodgreep die nu toegepast moet worden omdat het Rijk het laat afweten. Door het puntensysteem door te zetten met een liberalisatiegrens kun je pas echt grip krijgen Spreker verwacht niet dat dat gaat gebeuren en daarom is dit plan nodig. Het college schetst een balans tussen betaalbaarheid en bouwtempo, maar lijkt ook de oren te laten hangen naar de markt. De PvdA doet de oproep om dat niet te doen omdat, als je sneller gaat bouwen en vervolgens ook duurder, een huurder daar niets mee opschiet. Spreker stelt dat er genoeg onbetaalbare woningen in de stad zijn. De fractie is er tegen om de huurprijzen met hogere bedragen dan de inflatie te gaan indexeren. Dat dient geen enkel ander doel dan het behalen van meer winst in een periode dat ontwikkelaars al lachend rijk worden. Daarnaast is dit op geen enkele manier goed voor de huurders.

Dit is in een tijd van woningnood niet uit te leggen en de wethouder wordt gevraagd toe te zeggen dat het niet op die manier wordt aangepast en dat dit gedaan wordt zodat de huurder er ook iets mee opschiet. Lagere energielasten kunnen worden verdisconteerd in de huurprijzen. Spreker geeft aan dit ergens te kunnen volgen, maar er kan dan ook afgeweken worden van de oppervlakte-eisen. Spreker stelt dat dit leidt tot nog kleinere woningen en dat deze punten niet veel met elkaar te maken hebben. De wethouder wordt gevraagd of hij dat deelt en of hij onderschrijft dat dat niet de route is waarop je moet gaan. Mevrouw Zwinkels (CDA) deelt met de PvdA dat als het gaat om kwaliteit, oppervlakte iets anders is dan duurzaamheid. Spreker meent dat beide punten belangrijk zijn en vraagt of dit niet los van elkaar gezien zou moeten worden als het gaat om kwaliteit. De heer Van der Zweth (PvdA) meent dat er altijd ingezet moet worden op zo duurzaam mogelijk bouwen, maar dit moet niet als geitenpaadje worden gebruikt om kleinere woningen te bouwen. Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan het daar mee eens te zijn. In de evaluatie is echter ook te lezen dat de businessplannen van de ontwikkelaars steeds meer onder druk komen te staan en spreker vraagt waar de PvdA daar in tegemoet wil komen.

De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan hier niet te zitten om de business case van de ontwikkelaars op orde te krijgen. De huren zijn al hoog genoeg, daar moet grip op worden gekregen en dit is volgens spreker de manier. Als er dan nog ontwikkelaars zijn die aangeven dat het voor hen dan niet meer uitkomt, dan kan de gemeente naar een volgende ontwikkelaar gaan. De betaalbare woningen zijn nodig en het is aan de ontwikkelaar om aan te geven of dat hen uitkomt. Mevrouw Zwinkels (CDA) merkt op dat er allerlei soorten ontwikkelaars zijn. De een is wat meer verantwoord en de ander wellicht wat minder, Spreker stelt dat de heer Van der Zweth met de bril van de sociale huurwoningen op naar dit vraagstuk kijkt, terwijl de andere kant de vrije sector is waar de raad geen grip op heeft. Gevraagd wordt of de heer Van der Zweth het met het CDA eens is dat deze vorm van regulering ook kan helpen om betaalbaar wonen mogelijk te maken. De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan daar zijn pleidooi mee te zijn begonnen. Spreker geeft aan niet met de bril van de sociale huur op te kijken maar met de bril van de huurder en wat zij moeten betalen. Dat zijn de belangen die spreker wenst te dienen, en niet de belangen van de ontwikkelaars. De heer Schipper (SP) stelt dat er vanwege het Stadskoord een morele verplichting is voor de ontwikkelaars om in dit segment te bouwen.

De heer Van der Zweth (PvdA) deelt dat maar meent ook dat dat niet het eerste belang is waar naar gezocht wordt. De ontwikkelaars die het Stadsakkoord hebben getekend streven ook naar het maatschappelijke belang en dan zijn eisen aan deze partijen ook niet zo vreemd.

Pagina 37 van 47

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

Spreker vervolgt en meent dat het oprekken van het centrumgebied een mooie formulering is voor nog vaker, nog kleiner en nog duurder bouwen. De PvdA stelt voor om dit echt tot het historische centrum van de stad te behouden. De wethouder wordt om een reactie gevraagd. Met betrekking tot de inkomenseis meent de PvdA dat er uitgegaan moet worden van maximaal 36 keer de maandhuur, met als treven dat je naar maximaal 25% van het maandinkomen gaat. De heer Koppelaar (Student&Starter) geeft aan dat de fractie blij is dat het actieplan Middenhuur nu langzaamaan effect begint te sorteren. Ook ontwikkelaars geven aan blij te zijn met de duidelijkheid die het actieplan schept. Dit alles stelt Student&Starter positief omdat het actieplan lijkt te doen wat het beoogt. Op basis van de evaluatie komt het college met een aantal voorstellen om het actieplan te wijzigen. Los van het gegeven dat niet alles concreet is kan Student&Starter zich hier deels wel en deels niet in vinden. Met betrekking tot het repareren van de discrepantie tussen de jaarlijkse verhoging van de bovengrens voor de huurprijzen en de verhoging van de reële huren snapt Student&Starter dat dit nodig is, Het is goed om hier een duidelijke lijn in te trekken al ziet de fractie graag dat het percentage bovenop de inflatie geschrapt wordt.

Ook met het voorstel om de maximale minimale inkomenseis te verlagen is Student&Starter blij. Veel mensen vallen tussen wal en schip en kunnen noch in de sociale huursector noch in de commerciële sector terecht. Spreker stelt dat met een maximale, minimale inkomenseis van 36 maanden de middenhuurwoning voor meer mensen binnen handbereik komt. Student&Starter juicht dat toe. Student&Starter heeft nog wel wat vragen over de andere twee voorstellen. Met betrekking tot de meerwaarde-afdracht geeft spreker aan dat niet duidelijk is welke aanpassingen het college voor ogen heeft. Spreker vraagt om een duidelijke uitleg zodat de fractie een goede afweging kan maken. Het college stelt ook voor om de geografische afbakening van het centrumregime aan te passen. Student&Starter is daar niet bepaald blij mee en ziet dat het college nu al te gemakkelijke gebruik maakt van de afwijkingsbevoegdheid en de fractie wil er voor waken dat op deze manier in de toekomst nog vaker wordt afgeweken van de geldende normen voor middenhuur. Spreker vraagt de wethouder of het wel echt noodzakelijk is en of de gemeente zich niet voor het karretje laat spannen van ontwikkelaars die op deze manier nog meer geld kunnen verdienen. Wat Student&Starter betreft wordt het centrumregime dan ook niet verder uitgebreid.

De heer Schipper (SP) stelt dat een van de leukste debatten die hij heeft meegemaakt was toen het actieplan Middenhuur in 2017 werd aangenomen. D66 en de VVD vochten elkaar de tent uit en daardoor bleef de verhuurtermijn van 20 jaar erin en mocht er niet meer dan 1% per jaar aan inflatie verhoogd worden. Spreker roept op om die beperking van de inflatie zo te houden. De SP viel ook over het cryptische zinnetje waar de PvdA het ook over had. Spreker deelt de vraag van het CDA om een meer cijfermatige onderbouwing. Spreker kan ook goed uit de voeten met de woorden van de PvdA en van GroenLinks. Mevrouw Zwinkels (CDA) dankt voor de notitie maar geeft ook aan wel de cijfers te missen. Voor het CDA laat dit zien dat het beleid werkt, al kan het natuurlijk altijd beter. De fractie zou wel meer doelstellingen willen zien. De fractie viel ook over de strakke geografische afbakening. Het CDA ziet liever niet dat het centrumgebied wordt uitgebreid. De fractie wil wel graag zien of het daaromheen wat wijkgerichter kan worden gemaakt. De fractie zou wat meer willen differentiëren in die andere categorie zodat de potentie meer benut wordt als het gaat om middenhuur. De fractie vond het begrijpelijk dat de business case vanuit de ontwikkelaars ter sprake kwam, maar de fractie ziet ook wel prikkels om kleinere woningen te bouwen.

Spreker vraagt wat er gedaan gaat worden om ook grotere woningen te laten bouwen. Spreker stelt dat door andere fracties is gezegd dat er ook grotere woningen gebouwd worden en geeft aan dat ook in de praktijk te willen zien. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) geeft aan dat het CDA heeft gezegd dat er meer indicatoren en doelstellingen moeten zijn en vraagt wanneer het CDA op dat gebied tevreden zou zijn. Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan dat het voor haar begint bij de gedachte dat er bij de middenhuur wordt begonnen. Spreker heeft het idee dat middenhuur soms nog als sluitstuk wordt gezien en zo leest zij het ook terug in dit stuk. Op de langere termijn zou spreker percentages willen zien voor de middenhuur die hoger zijn dan nu. Daarnaast zou er naar de wijken toe meer ambitie getoond mogen worden. Pagina 38 van 47

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

Spreker vervolgt en geeft aan gelezen te hebben dat er bij de Merwedekanaalzone een gemiddelde van 60 vierkante meter is gehanteerd voor de middenhuur. Spreker was daar blij mee, dat had zij eerder niet zo begrepen. Spreker is ook blij dat de motie van het CDA is opgepikt over een goede verwijzing naar Woningnet. Er is aangegeven dan woningcorporaties meer ruimte hebben om zich met dit soort ontwikkelingen bezig te houden, maar daarbij wordt ook aangegeven dat het niet veel opvolging krijgt, Er zijn verschillende moties ingediend om de woningcorporaties te bewegen om meer woningen in het middensegment te realiseren. De wethouder wordt gevraagd toe te zeggen dat hier proactiever op wordt ingezet. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) geeft aan dat ook D66 blij is dat deze brief naar de raad is gestuurd. De fractie had de brief en de evaluatie wel veel eerder verwacht. Bij de fractie leeft teleurstelling dat er nog steeds geen raadsvoorstel is en het college wordt om een toelichting gevraagd. Spreker sluit aan bij de woorden van GroenLinks en het CDA over het missen van de cijfers. Het doel van het actieplan is het toevoegen van meer middenhuur en spreker vraagt of dat doel ook daadwerkelijk is bereikt. Met betrekking tot de vier voorstellen van het college stelt spreker dat de kwaliteit/prijsverhouding een knelpunt is.

De fractie wil niet dat de oppervlakte-eis naar beneden gaat buiten het centrum of dat het centrumgebied wordt opgerekt. Spreker sluit wat dat betreft aan bij de inbreng van de PvdA. Spreker geeft aan dat de fractie er geen voorstander van is om de maximale huur van het middensegment nog hoger te maken. Het is nu 1.004 euro en de lonen stijgen niet mee met de inflatie. Het gaat om passende ruimte voor de huurder en niet om de business case van de verhuurder. Met betrekking tot de meerwaardeafdracht sluit spreker aan bij de vraag van Student&Starter. Met betrekking tot de inkomensgrens licht SP toe dat D66 mede-indiener is geweest van de motie voor het verlagen van het maximale minimale inkomen. De fractie krijgt veel signalen dat huurders die boven de 1.000 euro huren, per maand veel meer kwijt zijn. De fractie vindt dit niet verantwoord en vind het jammer dat het college de minimale, maximale actiegrens niet wil verlagen. Het college heeft aangegeven 43 keer de huur in plaats van 48 keer verantwoord te vinden en spreker roept op om hier mee aan de slag te gaan. Spreker roept ook op tot soepeler eisen voor zzp’ers en mensen met tijdelijke contracten. Er staat in de stukken dat er tot 2030 maar 6.000 woningen gepland zijn. Spreker meent dat dat beschamend laag is omdat veel mensen met een middeninkomen een woning zoeken.

Bewoners geven aan middenhuur als tussenstap te zien om te gaan kopen en spreker roept dan ook op om voor deze groep te gaan bouwen Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan te zijn gekomen met suggesties met betrekking tot een bepaald percentage of voor een bepaald aantal woningen in een wijk, en vraagt hoe D66 dat ziet. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) geeft aan dat in het begin van het actieplan Middenhuur het doel was om meer middenhuur aan de stad toe te voegen. Spreker meent dat dit nog steeds aan de lage kant is en zou meer ambitie van het college willen zien. De heer Van der Marel (VVD) geeft aan vanochtend ook al te hebben gezegd dat mensen in de middenhuur of in een sociale huurwoning, graag willen doorstromen naar een koopwoning. Er zijn 6.000 woningen geland maar deze moeten er eerst maar eens komen. Spreker vindt de suggestie van de wethouder om de economische meerwaarde vast te leggen een goed idee. Beleggers en ontwikkelaars zijn gebaat bij een zekere ontwikkeling in de toekomst. Spreker meent dat het verruimen van het centrumgebied een duw in de rug zou kunnen zijn. Spreker geeft aan de discrepantie tussen de indexatie en de jaarlijkse huurprijsstijging niet helemaal te begrijpen. De heer Van der Zweth (PvdA) verwijst naar de duw in de rug en stelt dat wethouder Diepeveen dan de kolen uit het vuur mag halen voor de VVD.

Spreker vraagt of het centrumgebied uitgebreid mag worden en of er kleinere en duurdere woningen gebouwd mogen worden. De heer Van der Marel (VVD) antwoordt dat de VVD dat inderdaad van mening is. Spreker stelt dat de 1% boven de inflatie gaat over 8 tot 10 euro per maand. De gevolgen daarvan zouden afhankelijk zijn van het aantal bewonerswisselingen. Spreker merkt op dat dat op een Pagina 39 van 47

5

10

15

20

25

30

35

40

definitiekwestie begint te lijken en dat het dan niet direct uit het segment middenhuur hoeft te vallen. Gevraagd wordt hoe de wethouder daar tegen aan kijkt. Er is al gesproken over de 36 keer maandhuur, Spreker meent dat motie 2021.336 gericht was op de Merwedekanaalzone en de VVD heeft daar toen ook voorgestemd. Spreker wil het daar niet verder over hebben maar met de argumenten over de zorgplicht en de overlap met de sociale sector lijkt het spreker verstandig om dit op 48 keer te houden. Het lijkt spreker goed om de nieuwe rol van de corporaties vast te leggen in de nieuwe prestatieafspraken en spreker roept op om door te gaan met het werken met anterieure overeenkomsten omdat dat blijkbaar goed werkt. Er is gesproken over het rapport Consequenties huurprijsregulering. Spreker meent dat dit rapport niet consequent is over het systeem voor de vrije sector en de realisatie van middenhuur. Spreker stelt dat het zelfs zou kunnen leiden tot minder aanbouw van middenhuur, of tot verschuiving in de samenstelling. Spreker meent dat het beter is om hier vanaf te blijven en de wethouder wordt gevraagd of hij het daar mee eens is. Mevrouw Snippe (PvdD) geeft aan dat haar fractie het goed vindt om te zien dat het actieplan goed functioneert en voor een gelijk speelveld zorgt tussen de verschillende partijen. Dat de doorstroming beter moet is duidelijk.

Geïnterviewden van middenhuurwoningen geven aan dat de bekendheid van middenhuurwoningen nog niet wijd verspreid is en dat zijn pas na lang zoeken bij de projecten zijn uitgekomen. De wethouder wordt gevraagd om toe te zeggen om met een actieplan te komen om de bekendheid aanzienlijk te vergroten. De wethouder wordt meteen gevraagd om de raad te informeren over de documenten die men moet aanleveren om het verhuurproces te starten. Het college komt ook teug op de voorrangsregels voor specifieke doelgroepen. De PvdD vindt dat hier terughoudend mee omgesprongen dient te worden omdat daarmee een andere groep wachtenden weer wordt benadeeld. De PvdD is er geen voorstander van om nog meer voorrangsregelingen in te stellen. De heer Wijmenga (ChristenUnie) stelt dat er goede vragen zijn gesteld door zijn collega’s, In het actieplan staat dat het duidelijk is geland in de markt en dat het zorgt voor rust bij partijen. Spreker meent dat je dan ook niet moet sleutelen aan wat niet kapot is. De uitbreiding van het centrumgebied lijkt de ChristenUnie geen goede stap. Spreker meent dat dit tot kwaliteitsverlies van woningen zal leiden. De heer Essabiri (Denk) sluit aan bij GroenLinks over de vraag waarom er alleen bij de duurdere kant aanbod is. De wethouder wordt gevraagd of er lagere geprijsde woningen kunnen worden aangeboden op basis van de Grondprijzenbrief van 2021.

Spreker merkt op dat dit niet ten koste mag gaan van de sociale huur. Denk sluit ook aan bij de gemaakte opmerkingen over zzp’ers. De fractie deelt ook de mening dat een bedrag van 1.000 euro bizar hoog is voor een sociale huurwoning. De fractie is het er mee eens dat de prijzen niet verder mogen stijgen en de wethouder wordt om een toezegging gevraagd. Spreker meent dat de lonen achterblijven op de stijgende huurprijs.

45

Wethouder Diepeveen geeft aan te voelen dat er nog een nader bericht zal komen. In dit geval maakt het nadere bericht deel uit van het voorstel. De wethouder zal op een aantal dingen terugkomen bij het voorstel dat in januari naar de raad gaat.

50

Mevrouw De Koning (GroenLinks) vindt het fijn dat de wethouder terugkomt met meer informatie. De wethouder wordt gevraagd toe te zeggen dat als hij met de cijfers pas bij het voorstel terugkomt, hij, als dat volgens de cijfers nodig is, dan ook meteen een voorstel zal doen om verbetering aan te brengen in het actieplan.

55

60

Wethouder Diepeveen antwoordt dat dat hem wel zo efficiënt lijkt. Mevrouw Dekker sprak haar teleurstelling uit over het tijdstip van de evaluatie. De wethouder heeft daar begrip voor. Het is nu het eind van een raadsperiode en eind 2017 was het actieplan Middenhuur in de raad. De wethouder meent dat een evaluatie eind 2019 niet zo gek veel zin zou hebben gehad, gezien de doorlooptijd van projecten en het gegeven dat mensen zich moeten gaan herzetten naar het actieplan dat een noviteit was in Nederland. Eind 2019 was er dus nog niet zo veel te melden en daarom denkt het college dat dit een logisch moment is voor de evaluatie. Het college is bezig met wat de heer Wijmenga omschreef als: onderzoek alles en Pagina 40 van 47

20

behoud het goede. Er gaat veel goed, maar er is zeker reden om een aantal dingen aan te scherpen. Dit ook omdat de middenhuur uiteindelijk gerealiseerd moet worden. Dit houdt een proces in van geven en nemen om te bezien of dit in de vrije sector gerealiseerd kan worden, omdat het middenhuursegment geen bekende grootheid is in de wetgevingen vanuit Den Haag, zoals sociale huur dat wel is. De wethouder vindt het nogal een kwalificatie vind als gezegd wordt dat 6.000 woningen tot aan 3030 beschamend laag is. Utrecht hanteert het 25%middensegmentprincipe, waar ook de betaalbare koop in zit. Als je de 6.000 woningen doorvertaalt naar totale woningaantallen, zou je op minstens 24.000 woningen uitkomen. De wethouder meent dat dat substantiële aantallen zijn. Er is door GroenLinks aangegeven dat wat er wordt aangeboden vooral aan de bovenkant zit en de wethouder geeft aan dat hij daar op zal moeten terugkomen. In het aanbod tot nog toe zou het kunnen dat er wat meer accent op de bovenkant ligt. Echter, kijkend naar de plannen voor de komende jaren, dan is dat zeker niet het geval.

Tijdens gesprekken met marktpartijen krijgt de gemeente zelfs te horen dat de staffel van vierkante meters gekoppeld aan de huurprijzen vanaf de liberalisatiegrens tot aan de 1.000 euro, gunstiger uitwerkt voor kleinere woningen die aan de onderkant zitten dan voor grotere woningen die aan de bovenkant zitten. Als de markt het puur voor het zeggen zou hebben, zou het dus logischer zijn dat er meer kleinere woningen worden gebouwd. In die zin zou de gemeente dus blij kunnen zijn als er voorlopig nog wat grotere woningen worden gerealiseerd. Dit punt zal getalsmatig echter meer gepreciseerd moeten worden.

25

Mevrouw Zwinkels (CDA) meent dat dit een drogreden is. Spreker mag kennelijk blij zijn dat er nu nog wat grotere woningen worden gerealiseerd. Spreker hoopt dat er goed gekeken gaat worden hoe de marktdruk zo omgebogen kan worden dat er ook grotere woningen gebouwd blijven worden.

5

10

15

30

35

Wethouder Diepeveen stelt dat het juist om de mix gaat, van alles wat. De wethouder heeft alleen willen aangeven wat hij van marktpartijen hoort. De wethouder heeft al aangegeven hier op terug te komen. GroenLinks heeft ook gevraagd naar het waterbedeffect met betrekking tot het bouwen van studio’s. De wethouder geeft aan dat dit een bekend probleem is en dat het college hier ook op terug moet komen. Er wordt in de nadere regels ter uitvoering van de inkomensvoorrangsregeling al rekening gehouden met zzp'ers, waar een alternatieve berekening in is opgenomen voor zzp'ers met een fluctuerend inkomen.

40

Mevrouw De Koning (GroenLinks) geeft aan blij te zijn om te horen dat er een berekeningswijze is maar spreker wenst te benadrukken dat zij verhalen heeft gehoord van mensen dat zij zijn afgewezen voor een middenhuurwoning omdat zij zzp'er zijn en ondanks dat zij volgens de berekening wel in aanmerking kwamen. Spreker vraagt daarom of er misschien niet iets meer moet gebeuren zoals het opnemen van de plicht om zzp'ers niet uit te sluiten. Gevraagd wordt of de wethouder die optie zou willen overwegen.

45

Wethouder Diepeveen stelt al te hebben aangegeven dat dit punt aanleiding zou kunnen zijn om hier nog eens op terug te komen.

50

Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) meent zich te herinneren dat de nadere regels in de Huisvestingsverordening zitten in het collegedeel. Wat spreker betreft zou er wat soepeler omgegaan moeten worden met zzp'ers. Gevraagd wordt of de minimale, maximale inkomensgrens een goede manier zou kunnen zijn door deze voor zzp'ers soepeler te maken dan voor de rest.

55

60

Wethouder Diepeveen antwoordt dat de intentie is om dit zoveel mogelijk vergelijkbaar te maken en zo eerlijk mogelijk. De maatschappelijke realiteit is dat veel mensen een fluctuerend inkomen hebben, zeker in deze tijd van COVID. De wethouder neemt deze handschoen dus graag op. Uit de evaluatie blijkt wel dat bij de 200 woningen die geturfd zijn, het juist een beetje aan de lagere kant zit. Wat dat betreft meent de wethouder dat het niet slecht gaat. Er is gevraagd naar de hoge servicekosten en het verplicht afnemen van parkeerplaatsen. De wethouder licht toe dat het college ook daar schriftelijk op terug zal moeten komen. Er is aangegeven door de commissie dat er een cryptische zin is geschreven over de discrepantie tussen de jaarlijkse maximale huurstijging en de stijging van de bovenkant van het Pagina 41 van 47

5

10

15

20

25

middenhuursegment. Tijdens de behandeling van het actieplan eind 2017 is er een amendement van D66 en de VVD aangenomen. Dat amendement is in dit actieplan gekomen. Mevrouw Dekker heeft aangegeven dat de salarissen niet zo hard stijgen als de huren. Het amendement vroeg echter om CPI+1 toe te staan. Het voorstel van het college was destijds CPI. Wat er met het amendement niet gebeurde was dat ook de bovenkant CPI+1 zou gaan doen en daarmee is die discrepantie ontstaan. De wethouder vindt het belangrijk dit stukje wetgevingsgeschiedenis te benoemen omdat alleen daarvan uit te begrijpen is dat dit nu opspeelt. Dit speelt al een aantal jaren en ontwikkelende partijen vragen hier geregeld aandacht voor en vragen de gemeente daar wat aan te doen omdat zij door de CPI+1 op een gegeven moment door het dak gaan en behoren ze formeel niet meer tot het middensegment. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) geeft aan toen nog niet in de raad te hebben gezeten. Spreker kan zich echter goed voorstellen dat dat amendement toen is ingediend, ervan uitgaande dat de middenhuur 750 euro per maand is en dat het dus een paar jaar duurt voordat je op de 1.004 euro uitkomt. Dat is het maximale en het amendement vroeg om een maximale huurverhoging toe te staan. Het is niet het minimale, verhuurders hoeven dit niet per se te doen.

Als toegestaan wordt om de bovenkant maximaal met CPI+1 te verhogen, dan is het geen middenhuur en spreker meent dat de gemeente er voor moet waken dat middenhuur ook middenhuur blijft. De wethouder wordt gevraagd daar zijn visie op te laten horen. Wethouder Diepeveen geeft aan het daar wel mee eens te zijn. Het fenomeen CPI+1 komt op meer plekken voor. Met IVBN, de institutionele beleggers, is anderhalf geleden al afgesproken om in vier jaar tijd de huurverhoging in de vrije sector te begrenzen op CPI+1. De PvdA en GroenLinks hebben vorig jaar in de kamer de begrenzing met CPI+1 er als wetsvoorstel, met de wet van Nijboer, doorheen gekregen. De wethouder geeft aan dat je hier heel secuur in moet zijn maar kan er ook niet omheen dat marktpartijen zeggen dat zij maximaal CPI+1 mogen doen en dat de gemeente de middenhuur begrenst op CPI. Daar zit volgens de wethouder iets discongruents in.

30

De heer Van der Zweth (PvdA) dankt de wethouder voor deze context. Spreker geeft aan in de commissie begrip te horen voor het gegeven dat de discrepantie eruit moet maar niet in de vorm dat het duurder wordt voor huurders. De wethouder wordt gevraagd of dit niet weer gelijk getrokken kan worden door weer naar CPI te gaan.

35

Wethouder Diepeveen antwoordt dat dat theoretisch wellicht zou kunnen, maar praktisch niet. De wet stelt het namelijk op CPI+1. Marktpartijen zullen in zo een geval ook aangeven dat de animo om middenhuurwoningen te realiseren zal afnemen.

40

45

50

De heer Van der Zweth (PvdA) stelt dat de wet van Nijboer gaat over alle huurwoningen, inclusief de vrije sector. Spreker vraagt, de koppen tellende, of de raad dit toch kan besluiten. Wethouder Diepeveen meent dat als die weg opgegaan zou worden om het niet parallel lopen op te lossen, hij de raad daarvoor ernstig zal moeten waarschuwen omdat hij meent dat het dan niet goed gaat. De wethouder meent dat middenhuur in Utrecht dan een heel moeilijk verhaal wordt, waar de stad zich ook geen plezier mee doet. Het is balanceren en vanuit het huurbeleid en vanuit de politiek lijkt dit wenselijk, maar je hebt ook te maken met de partijen die dit moeten gaan realiseren. De evaluatie laat zien dat de marktpartijen blij zijn met het actieplan omdat het duidelijkheid en een eerlijk speelveld geeft. De marktpartijen zijn ook volop bereid om mee te denken, bijvoorbeeld ook over de verlenging van de termijn van 20 naar 25 jaar. Dan moet je volgens de wethouder ook wel in de sfeer gaan zitten van elkaar de hand reiken om het belangrijke middensegment de komende jaren wel te laten vliegen.

55

De heer Van der Zweth (PvdA) merkt op dat het dus wel kans, maar dat het ook om de balans gaat waarover spreker heeft gevraagd of je als gemeente je oren naar de markt laat hangen of dat je er voor kiest om paal en perk te stellen. Spreker doet de oproep om, als deze weg niet passend is, de discrepantie maar moet blijven bestaan. Dat is volgens spreker beter dan dat de grens van de middenhuur versneld omhoog gaat.

60

De heer Wijmenga (ChristenUnie) meent dat er in de commissie vragen leven over hoe het wijzigen van de prijsstijgingen in de praktijk uit gaat werken. De wethouder wordt gevraagd of hij Pagina 42 van 47

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

bereid is om bij het Stadsakkoord Wonen dit punt te bespreken en dan bij de raad terug te komen met een verslag van hoe die partijen hier tegenover staan. De ChristenUnie heeft behoefte aan geïnformeerde besluitvorming en wenst niet zomaar een amendement te steunen voordat duidelijk is hoe dit in de praktijk uit gaat pakken. Wethouder Diepeveen licht toe dat er een evaluatie bij de raad is gekomen waar meer de onderwerpen dan de richtingen zijn aangeduid. Dat is gedaan omdat het college nog in gesprek is, bijvoorbeeld met de partners van het Stadsakkoord en met andere marktpartijen en huurdersvertegenwoordiging. De wethouder benut deze behandeling van de evaluatie en licht toe dat het college zal komen met een uitvoerige argumentatie en een goed onderbouwd verhaal. Er is gesproken over de kwestie van de maximale, minimale inkomenseis, in termen van maandhuur. Ook bij de Merwedekanaalzone is hier uitgesproken en is de raad uitgekomen op 42 keer. Dit is gebaseerd op onder andere gesprekken met marktpartijen over wat wel en wat niet mogelijk is. Dit is uitvoerig onderbouwd met onderwerpen besteedbaar inkomen, woonquoten, omdat energielasten ook een rol spelen en de overlap met het segment sociale huur. Het lijkt nu zo te zijn dat 42 keer de maanhuur een goede grens is en dat dat een reële verlaging is van de 48 keer die nu nog in het actieplan staat.

Dit helpt ook weer richting de zzp'ers. Het college denkt dat een verdere verlaging naar 39 of 36 keer de maandhuur leidt tot een heel grote overlap met de sociale huur, waardoor de concurrentieslag ook heel erg groot wordt. Mevrouw De Koning heeft aangegeven mensen altijd nog meer de middenhuur dan de vrije sector te gunnen en daarom wordt er ook zo hard aan gewerkt om dit segment te laten groeien. Tegelijkertijd moet je echter ook zeggen dat mensen die qua inkomen ook nog in de sociale huur terechtkomen nu dan twee kanten op kunnen. De wethouder meent dat je dat voor een deel moet willen maar het college denkt ook dat een al te grote overlap niet verstandig is. Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan hier anders over te denken dan de wethouder. Spreker meent dat het alleen maar mooi zou zijn dat mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning ook een plek zouden kunnen vinden in het middensegment, zolang dat qua betaalbaarheid in hun bereik ligt. Spreker vindt het raar om mensen in de sociale huur te houden en heeft altijd gedacht dat de inkomenseis te maken heeft met financiële betrouwbaarheid van plannen en zekerheden die gevraagd werden. Als die argumenten echter niet meer overeind staan, dan zou spreker willen zien dat het middensegment zodanig wordt vergoot dat mensen uit de sociale huur ook die ruimte krijgen.

Als dat het enige argument is, zal spreker zelf met een voorstel komen. Wethouder Diepeveen licht toe al richting de heer Wijmenga te hebben aangegeven dat de argumentatie van het college uitvoeriger zal zijn omdat je ook te maken hebt met wat marktpartijen en financiers vragen aan financiële zekerheden. Veel fracties hebben aangegeven dat het centrumgebied niet opgerekt zou moeten worden. De wethouder meent dat dit een belangrijk punt is. Bij de Merwedekanaalzone is er een soort mixregime waarbij rekening wordt gehouden met de hoge dichtheid en een hoog voorzieningenniveau, waardoor de Merwedekanaalzone redelijk lijkt op een centrumstedelijk milieu. Ook in Leidsche Rijn Centrum zie je dit. IN het kader van de RSU wordt gesproken over een polycentrische ontwikkeling van de stad. Dat betekent dat er meer centrummilieus in Utrecht komen. Er moet dan ook breder gekeken worden dan het ‘oude binnenstad-naveldenken’. Ook bij Rotsoord en Cartesius staat van alles op dat vlak te gebeuren. De stad is ontwikkeling en op meer plekken, ook in het kader van het wiel met spaken, komen er centrummilieus en de wethouder vindt het dan helemaal niet zo gek om hier over na te denken. Dat gaat niet van vandaag op morgen maar het gaat wel om de bereidheid om hier naar te kijken.

De heer Koppelaar (Student&Starter) meent dat het nu lijkt dat het feit dat er meer centra komen, het een gegeven is dat de huren in die gebieden meteen omhoog moeten. De meeste fracties hebben bepleit dat daar niet het centrumregime ingevoerd dient te worden maar dat er voor gezorgd moet worden dat voor dezelfde betaalbaarheid toch relatief grotere, of kwalitatief betere woningen kunnen komen. Spreker meent dat er niet automatisch vanuit gegaan moet worden dat het ontstaan van een nieuw centrum gelijk moet staan aan een centrumregime. Wethouder Diepeveen licht toe dat dit in december 2017 al in het actieplan zat vanuit de erkenning dat je in de binnenstad, maar bijvoorbeeld ook in het Beurskwartier, te maken hebt met een andere leefomgeving, en een ander woonmilieu dan in andere delen van de stad. Dat werd Pagina 43 van 47

5

10

15

20

destijds beargumenteerd met het voorzieningenniveau, het gegeven dat je woning niet ophoudt bij de voordeur omdat je alles binnen handbereik hebt en de hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Deze zaken spelen ook in de Merwedekanaalzone en Leidsche Rijn Centrum. Er wordt dus ook vanuit die lijn doorgeredeneerd en de vraag is of dat er toe kan leiden dat ook op andere plekken gedifferentieerd gaat worden. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) ontkent niet dat het wonen in Leidsche Rijn Centrum fantastisch is maar meent dat de voorzieningen niet vergelijkbaar zijn met de binnenstad. De Merwedekanaalzone is op loopafstand van het Centraal Station en de bereikbaarheid met het OV is in Leidsche Rijn Centrum daar ook niet mee te vergelijken. Spreker kan zich voorstellen dat er in de RSU wordt gesproken over een polycentrische ontwikkeling en spreker is daar ook voor, maar daar ben je nog niet, het is nog geen 2040. Spreker wil de wethouder meegeven dat in 2040 Leidsche Rijn Centrum wellicht kan worden beoordeeld als een centrum dat even volwaardig is als de binnenstad. Spreker zou er daarom nu niet al op willen vooruitlopen door daar al een duurder regime te hanteren. De heer Van der Zweth (PvdA) is het daar mee eens.

De redenering van de wethouder lijkt te zijn dat je overal een redelijke huur hebt en in die gebieden een net iets minder redelijke huur en spreker stelt dat het al om hoge bedragen gaat. De wethouder heeft veel gebieden benoemd en daarmee wordt een groot deel van Utrecht beslagen. Spreker roept de wethouder op om hier echt terughoudend mee te zijn.

25

De heer Schipper (SP) ondersteunt dit punt. De wethouder heeft zelf aangegeven dat Utrecht nog lang niet zover is met de ontwikkeling en spreker roept dan ook op om dit nog niet in dit raadsvoorstel te doen.

30

Wethouder Diepeveen geeft aan deze signalen gehoord te hebben. De wethouder geeft aan dat hij zich misschien iets te veel liet meeslepen met zijn eigen betoog en beaamt dat een aantal gebieden inderdaad nog niet zo ver is, al worden er wel dingen in de stad gedaan die hun schaduw vooruit werpen.

35

40

45

50

55

60

De heer Van der Marel (VVD) stelt dat de wethouder heeft aangegeven de 6.000 woningen best wel netjes te vinden en spreker vindt dat ook. Dit is, neemt spreker aan, wel gebaseerd op de uitgangspunten en suggesties van het college. Spreker vraagt bijvoorbeeld of als de raad niet bereid is om het centrumgebied uit te breiden, het aantal van 6.000 woningen dan nog wel haalbaar is en of je dan de doelstellingen nog wel haalt. Wethouder Diepeveen licht toe dat een deel van de 6.000 woningen al is ingevuld. Hier liggen al overeenkomsten of erfpachtafspraken onder. Een ander deel is nog niet ingevuld. Het leven gaat verder en er is een opwaartse druk en de vraag is hoe je daar als gemeente mee om gaat. Daar kan de wethouder nu niet heel precies antwoord op geven. De wethouder vervolgt en stelt dat ook de meerwaardeafdracht een belangrijk punt is. Hier is niet meer over gezegd dan dat dit punt speelt. Marktpartijen geven aan dat meerwaardeafdracht na de afgesproken 20 jaar voor hen per definitie een onvoorspelbaar en onhandig ding is omdat ze niet weten hoe ze dit in de spreadsheets moeten inboeken of financieel moeten vertalen. Daarom wordt er nu met de marktpartijen over twee mogelijkheden gesproken. De eerste is aan de voorkant afkopen, maar dat is ook voor beide partijen ingewikkeld.

De eerste optie is dus toch kwantificeren en taxeren en hier een bedrag aan hangen zodat de marktpartijen aan de voorkant aan de voorkant kunnen zeggen: dit is het. Een tweede mogelijkheid is om de exploitatietermijn op te rekken. Zo zou je voor de middenhuur van 20 naar 25 jaar kunnen gaan. Door zo de middenhuur te verlengen ontstaan en volkshuisvestelijk en voor de stad voordelen. Als part of the deal zou je dan ook moeten kunnen zeggen dat als de marktpartijen bereid zijn om deze 25 jaar aan te houden, de gemeente na die 25 jaar niet met de meerwaardeafdracht bij hen langskomt. Op dit moment bevinden de gesprekken zich op dit speelveld. De wethouder geeft aan het punt van de PvdA van het vertalen van energielasten naar oppervlakte-eisen niet te herkennen, wel naar huurniveaus, maar dat staat los van de vierkante meters. Mevrouw Zwinkels heeft gesproken over nieuwe doelstellingen en meer dan 25% voor het middensegment. De wethouder geeft aan met belangstelling verkiezingsprogramma’s te hebben gelezen en meent dat dit een discussie is die de komende maanden gevoerd gaat worden. Pagina 44 van 47

Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan dat van de 25% het college 15% wil toewijzen aan middenhuur en spreker vraagt hoe dit de komende tijd beter gemonitord gaat worden. 5

10

Wethouder Diepeveen geeft aan dat mevrouw De Koning al een uitdaging op dit gebied heeft neergelegd waarvan de wethouder heeft aangegeven dat het college daar in januari op terugkomt. Dit punt kan daarbij meegenomen worden. Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt of de wethouder kan toezeggen dat hij daarin meeneemt hoe bestaande plannen nog onder voorwaarden van het actieplan Middenhuur meegenomen zouden kunnen worden. Er staat nu beschreven dat dit op sommige plekken kan, maar bij de Cartesiusdriehoek bleek dat dit niet meer kon voor fase 2 tot en met 6.

20

Wethouder Diepeveen antwoordt dat het college voortdurend bezig is om plannen onder het actieplan Middenhuur te laten realiseren. Over overgangszaken is recent al gerapporteerd. Destijds is een deel over de streep getrokken, maar een ander deel niet. Ten aanzien van de woningcorporaties is er sinds kort een eenvoudige markttoets en die helpt enorm. Dat is met name te zien bij een kapitaalkrachtige partij als Mitros. De wethouder meent dat er op dit gebied dus echt wel wat aankomt. Met de corporaties worden ook in het kader van de prestatieafspraken hierover wel degelijk afspraken gemaakt.

25

Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan dit een belangrijk punt te vinden. Spreker geeft aan grotendeels tevreden te zijn met de evaluatie en de resultaten maar op het gebied van de woningcorporaties vond zij de evaluatie wel erg mager. Spreker vraagt of daar nu meer gebeurt dan dat in deze evaluatie is beschreven. Nu staat er alleen, er is geen opvolging.

30

Wethouder Diepeveen antwoordt dat er wel degelijk het een en ander gebeurt. Tegelijkertijd is de verlichting van de markttoets waardoor de corporaties gemakkelijker in het middensegment terecht kunnen, overeenkomstig met de mixed zone-gedachte uit de Woonvisie, iets dat nu pas, sinds kort, opvolging begint te krijgen.

15

Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt of zij meer inzicht kan krijgen in die opvolging en wat het inhoudt. 35

40

Wethouder Diepeveen geeft aan meer inzicht te kunnen geven over de inzet van de corporaties en waar dat toe leidt. De wethouder vervolgt en stelt dat de PvdD een aantal goede suggesties heeft gedaan zoals het vergoten van de bekendheid van het plan en mogelijk duidelijker informatie geven over welke specifieke documenten er zijn. De wethouder geeft aan hier wel even naar te moeten kijken omdat hij niet weet of dit heel uniform verteld kan worden of dat dit afhangt van de specifieke aanbieder. Mevrouw Snippe (PvdD) licht toe dat het haar vooral gaat over het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheden op het gebied van de middenhuurwoningen.

45

Wethouder Diepeveen beaamt dat het daar inderdaad over gaat. Gemiste antwoorden Mevrouw Zwinkels (CDA) heeft gevraagd wat er nog aan wijkdifferentiatie mogelijk is.

50

55

Wethouder Diepeveen meent dat, om het eenvoudig en behapbaar te maken je er niet naar toe moet worden om binnen wijken te gaan differentiëren. De voorzitter licht toe dat de wethouder terug komt met een nader bericht, dat onderdeel wordt van het actieplan over de besproken punten. De voorzitter sluit de vergadering om 16.20 uur.

60 Pagina 45 van 47

Toezeggingen Wethouder Diepeveen komt in januari 2022 bij het voorstel tot aanpassing van het Actieplan middenhuur terug op: 5

-

10

-

Cijfers/verhouding goedkope en dure middenhuurwoningen en verdere kwantitatieve onderbouwing Waterbedeffect ZZP-ers Servicekosten en parkeerplekken Terugkoppeling van gesprek met Woonakkoordpartners over oplossing discrepantie Inzet van de corporaties Communicatie over middenhuur

15

Pagina 46 van 47

Toezeggingen 5

Wethouder Diepeveen heeft met betrekking tot agendapunt 6, Raadsvoorstel Actieplan betaalbare koopwoningen twee toezeggingen gedaan. De raad ontvangt in Q1 2022 informatie over de verdere uitwerking van maatregelen uit het actieplan betaalbare koopwoningen voor de iets langere termijn (waaronder het fonds en erfpacht, alsmede informatie over de pilot koopcoöperaties.

10

Wethouder Diepeveen komt in januari 2022 bij het voorstel tot aanpassing van het Actieplan middenhuur terug op: -

15

20

-

Cijfers/verhouding goedkope en dure middenhuurwoningen en verdere kwantitatieve onderbouwing Waterbedeffect ZZP-ers Servicekosten en parkeerplekken Terugkoppeling van gesprek met Woonakkoordpartners over oplossing discrepantie Inzet van de corporaties Communicatie over middenhuur

Pagina 47 van 47