Conceptverslag Commissie Energie(transitie) Duurzaamheid en Wonen d.d. 9 december - ochtend en middag.docx
Tekst van het document
Verslag openbare ochtend vergadering Energie(transitie), duurzaamheid en Wonen 5
10
15
20
Datum Locatie Verslag door Vaststelling verslag
9 december 2021 Stadhuisbrug 1, Utrecht Remko Schotsman (Notuleerservice Nederland)
Aanwezigen
De voorzitters, mevrouw Bijsterbosch, de heer Vonk, de wethouder K. Diepeveen, en de leden, de heer R. van der Zweth (PvdA), mevrouw F. de Koning (GroenLinks). De heer T. Schipper (SP), de heer E. van der Marel (VVD), de heer H. Essabiri (Denk), de heer J. Koppelaar (Student&Starter), mevrouw L. de Vries (PvdD), mevrouw J. Zwinkels (CDA), de heer H. van Deún (PVV), mevrouw A. Sasbrink (PvdD), mevrouw H. Dekker- Abdulaziz (D66), de heer R. Daniels (PVV), de heer I. El Abassi (Denk), de heer J. Wijmenga (ChristenUnie), de heer M. Spil (Stadsbelang Utrecht), de heer C. Bos (Stadsbelang Utrecht),de heer H. Essabiri (Denk), de heer J. Schreuder (D66), mevrouw J. Zwinkels (CDA), de heer T. Schipper (SP), mevrouw L. Snippe (PvdD) en mevrouw M. Leenders (Commissiegriffier). Tevens aanwezig zijn ambtelijke vertegenwoordigers van gemeentelijke afdelingen.
Verslag openbare vergadering Energie(transitie), duurzaamheid en wonen 1. Opening………………………………………………………………………………………….……….1 25
30
35
2. Vaststellen van de agenda van 9 december 2021 3.0 Vaststellen van ingekomen agenderingen 3.1 Tijdelijk wonen en nieuwe grondexploitatie BEFU-terrein Hoograven 3.1.1 Intentiedocument Tijdelijke woningbouw pagelaan 1 3.2 Zienswijze Ontwerp Kadernota 2023 RUD 3.3 Rekenkamerrapport Grip op energietransitie 3.4 Agenderingen ter plaatse, mede op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven 4. Verslag 4 november 2021 5. Toezeggingen/moties 6. Raadsvoorstel Actieplan betaalbare koopwoningen 7. Raadsvoorstel Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Utrecht
1. Opening De voorzitter, mevrouw Bijsterbosch, opent de vergadering om 10.00 uur. Pagina 1 van 47
Mededelingen De wethouder De wethouder heeft geen mededelingen. 5 De commissieleden De commissieleden hebben geen mededelingen.
2. Vaststellen van de agenda van 9 december 2021 De voorzitter deelt mee dat de agenda ongewijzigd wordt vastgesteld. 10
3.0 Vaststellen van ingekomen agenderingen
De voorzitter licht toe dat de lijst met ingekomen agenderingen bij de stukken is bijgevoegd.
3.1 Tijdelijk wonen en nieuwe grondexploitatie BEFU-terrein Hoograven 15
3.1.1 Intentiedocument Tijdelijke woningbouw Pagelaan 1
De voorzitter deelt mee dat het voorstel valt onder de portefeuille Grondzaken, Wonen en Ruimtelijke Ontwikkeling. Het voorstel is om dit punt in samenhang met elkaar te bespreken in de commissie EDW te bespreken van 20 januari en hier is 120 minuten voor gepland.
20
De heer Schipper (SP) meent dat daar tot in lengte van jaren niet regulier gebouwd kan worden vanwege het geluidsgat bij de A12. Dat daar dus tijdelijk iets gedaan gaat worden lijkt spreker helder en daar heeft hij geen twee uur voor nodig. Spreker geeft aan dat dit voor hem bijna een hamerstuk kan zijn.
25
De heer Van der Marel (VVD) verzoekt of de woordvoerders grex bij deze vergadering aanwezig zouden mogen zijn.
30
35
40
De voorzitter licht toe dat als dat binnen de coronaregels passend is, deze woordvoerders welkom zijn. De heer Van der Marel (VVD) geeft aan dat de woordvoerder verwacht dat er met betrekking tot de grex wellicht een geheim deel komt. Spreker sluit aan bij de woorden van de SP en meent dat een uur voldoende zou moeten zijn. Mevrouw De Koning (GroenLinks) geeft aan dat GroenLinks ook geen lange inbreng zal hebben en verwacht dat een uur krap zal zijn maar meent dat dit geprobeerd dient te worden. De heer Van der Zweth (PvdA) meent dat een uur heel krap is, zeker als er een geheim deel komt. Spreker stelt 90 minuten voor. De voorzitter stelt vast dat de commissie akkoord gaat met een bespreektijd van anderhalf uur.
3.2 Zienswijze Ontwerp Kadernota 2023 RUD
45
De voorzitter licht toe dat de RUD de Ontwerp Kadernota 2023 voor zienswijze aangeboden aan de raad. Het college stelt een zienswijze op en deze komt naar verwachting voor het einde van het jaar naar de raad. De deadline voor het indienen van de zienswijze is 18 februari. Dat betekent dat de zienswijze in januari in de commissie besproken moet worden. De voorzitter geeft aan te denken aan 30 minuten. De voorzitter stelt vast dat 30 minuten akkoord is.
Pagina 2 van 47
3.3 Rekenkamerrapport Grip op energietransitie
De voorzitter licht toe dat het voorstel bestaat uit een bespreektijd van 90 minuten, en een technische sessie op 14 december. 5
De heer Van der Zweth (PvdA) stelt dat zijn ervaring is dat een Rekenkamerrapport meestal wat meer tijd nodig heeft en stelt 2 uur voor. De voorzitter stelt vast dat de commissie hiermee akkoord gaat.
3.4 Agenderingen ter plaatse, mede op basis van de lijst 10
15
ingekomen raadsbrieven
De heer Schreuder (D66) geeft aan de raadsbrief Energievisie willen agenderen voor bespreking. Het is een vrij groot stuk en eerder is aangegeven dat dit terugkomt in de Energievisie. Dat duurt wat langer dan gepland en om die reden lijkt het spreker verstandig om aan de hand van de update, te kijken of de wethouder nog zaken meegegeven moeten worden, richting de definitieve versie van het plan. De voorzitter vraagt of D66 dan ook het initiatief neemt om aankomende week alvast wat op papier te zetten over wat de fractie zou willen meegeven.
20
Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan wel mee te willen doen maar kijkt ook naar de hele behandelvoorraad en vraagt zich af of het mogelijk is om dit punt pas later in 2022 te bespreken. Dit omdat de raad het de komende maanden nog zo druk heeft. De heer Schreuder en het college worden gevraagd hoeveel haast hier bij is.
25
De heer Schreuder (D66) merkt op dat dit punt al een aantal keer vooruit is geschoven. Het zal ergens in Q2 van 2022 behandeld worden. Als zaken waar eerder al vragen over zijn gesteld, zoals participatie, zo ver vooruit geschoven worden, dan zou spreker hier toch wel eerst iets over gezegd willen hebben.
30
De heer Van der Marel (VVD) sluit aan bij het CDA. Mevrouw De Koning (GroenLinks) sluit aan bij het CDA. Het is prima om dit punt te bespreken maar voor GroenLinks heeft het geen prioriteit.
35
40
45
De voorzitter vraagt of de agendering wel wordt gesteund maar dat fracties ook menen dat het lager op de prioriteitenlijst kan. Mevrouw De Koning (GroenLinks) geeft aan geen behoefte te hebben dit punt te bespreken, maar wil D66 ook niet dwarsbomen, zolang er geen andere onderwerpen van de agenda vallen. De heer Schreuder (D66) meent dat er nog een paar uur open is voor die commissievergadering. Spreker heeft juist vooraf gecontroleerd dat er niets van de agenda zou vallen. De voorzitter licht toe dat er inderdaad in principe nog ruimte is op de agenda van de commissievergadering van januari. De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan graag aan te sluiten bij het agenderen maar de prioriteit ligt wel bij het rapport van de Rekenkamer.
50
Mevrouw Zwinkels (CDA) ondersteunt de agendering maar verzoekt wel om dit punt later te bespreken.
55
De griffier licht toe dat er in februari heel veel agendapunten op de agenda staan waarbij de wens is om deze voor de verkiezingen te behandelen. Dat is de laatste commissievergadering voor de verkiezingen. De agenda van 20 januari is nog redelijk overzichtelijk. Met de voorstellen die net zijn behandeld is nu anderhalf dagdeel gevuld en er is dus nog ruimte. Een ander moment om hier Pagina 3 van 47
over te kunnen spreken zal pas vlak voor de zomer zijn en als het de bedoeling is om zaken mee te geven dan geldt hoe eerder hoe beter. 5
10
Mevrouw De Koning (GroenLinks) steunt in dat geval de agendering. De heer Van Deún (PVV) steunt de agendering op inhoud. De datum maakt spreker niet zo veel uit. In de provincie is er een onthutsende bijeenkomst geweest met Tennet over het net dat vol zit tot 2030. Tennet en Stedin hebben een memo geschreven en spreker vraagt de wethouder of dat memo bij de stukken gevoegd kan worden. De voorzitter licht toe dat dat memo dan ook bij dit punt besproken kan worden. De voorzitter stelt een bespreektijd van 60 minuten voor en stelt vast dat de commissie daarmee akkoord gaat.
15
20
Mevrouw De Koning (GroenLinks) licht toe dat er via de app al veel contact is geweest over een werkbezoek aan Overvecht. Deze raadsinformatiebijeenkomst zou op 18 januari kunnen plaatsvinden en spreker zou dat nu formeel met elkaar willen afspreken. De heer Van der Marel (VVD) geeft aan de raadsbrief over kluswoningen te willen agenderen voor de vergadering van januari. Spreker meent dat 30 minuten hiervoor voldoende is. De heer Schipper (SP) sluit daar bij aan omdat de SP ook wel wat te melden heeft over dit onderwerp. Een half uur zou wat krap kunnen zijn maar het kan geprobeerd worden.
25
30
35
De voorzitter stelt vast dat het CDA en Stadsbelang Utrecht hierbij willen aansluiten. De voorzitter stelt een bespreektijd van 60 minuten voor en vraagt of de heet Van der Marel zorgt voor agendering op schrift en voor input voor de raadsinformatiebijeenkomst.. De heer Van der Marel (VVD) licht toe dat hij daar voor zal zorgen. De heer Schreuder (D66) geeft aan dat via de app is besproken dat het handig is om eerste het Rekenkameronderzoek te doen, dan de kluswoningen en dan de energievisie. De voorzitter merkt op dat dat haar logisch lijkt en stelt vast dat dit op de instemming van de commissie kan rekenen.
4. Verslag 4 november 2021
De voorzitter licht toe dat er geen opmerkingen zijn binnengekomen en dat daarmee het verslag is vastgesteld.
40
5. Toezeggingen/moties
De voorzitter licht toe dat er geen opmerkingen zijn. De voorzitter schorst de vergadering om 10.17 uur.
6. Raadsvoorstel Actieplan betaalbare koopwoningen
45
50
55
De voorzitter heropent de vergadering om 10.27 uur. De voorzitter licht toe dat er de vorige keer ook over dit onderwerp is gesproken en dat er in totaal 120 minuten waren gereserveerd. Daar zijn al 45 minuten van opgebruikt. Een aantal fracties heeft al het woord gevoerd en nu is er ruimte voor de overige fracties. De voorzitter geeft aan de spreektijden niet te kunnen zien en geeft daarom te hopen op de medewerking van de commissieleden. Mevrouw Zwinkels (CDA) licht toe met andere partijen in 2018 al een motie te hebben ingediend waarin werd opgeroepen om het koopsegment meer aandacht te geven en instrumenten ten behoeve van de betaalbaarheid te verkennen. Veel mensen in Utrecht zijn op zoek naar een koopwoning. Middeninkomens worden hard geraakt en vallen tussen wal en schip gezien de sociale huur en de vrije sector. Doorstroming vanuit de sociale huur lukt momenteel niet, omdat er geen alternatieven zijn. De fractie is blij met het onderzoek en de uitkomsten ervan, wat het college nu heeft verwerkt in het actieplan. Daarbij valt te denken aan de ingevoerde Pagina 4 van 47
5
10
15
20
25
30
35
40
zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming. De fractie is wel ben hoe privaatrechtelijk en publiekrechtelijk afspraken nageleefd gaan worden. De fractie ziet dat de grens wordt opgehoogd naar twee keer NHG. Echter handhaving en evaluatie tussentijds zijn ook hard nodig meent spreker. Gevraagd wordt voor welke termijn deze regel straks gaat gelden. Het CDA zou graag zien dat de termijn opgerekt wordt. De echte resultaten, een grote hoeveelheid gerealiseerde koopwoningen moet nog volgen. Spreker is benieuwd wat de doelstellingen en de strategie worden van het college. Spreker roept op om te kijken naar de verschillende wijken en buurten in Utrecht en te bepalen waar de prioriteiten liggen en of het realistisch is om grote stappen te zetten. Vanaf maart mogen gemeenten gebieden aanwijzen voor de opkoopbescherming. Spreker vraagt hoe wijk- en buurtgericht dit actieplan wordt en hoe de doelstellingen op de kansrijke locaties verzekerd worden. Er staat nu allen in het raadsvoorstel: omdat de prijzen verschillen, zal koppeling per wijk resulteren in andere projectdoelstellingen. Het CDA verwacht op dit punt veel meer van een actieplan. Gevraagd wordt of met percentages gewerkt kan worden zoals dat ook bij sociale en middenhuur gebeurt. Spreker meent dat de gemeente voor nieuwbouwlocaties hier acht ambitieus in moet zijn.
Op pagina 12 wordt voorgesteld het erfpachtsinstrumentarium in te zetten voor het betaalbaar houden van voormalige sociale huurwoningen. Het CDA wil de erfpachtconstructie juist afbouwen. De fractie ziet meer in het op te richten fonds maar is wel benieuwd naar de selectiecriteria voor toekenning, gezien de grote vraag naar betaalbare koopwoningen, terwijl zo een fonds bij de start in de kinderschoenen staat. Het CDA vraagt, naast deze instrumenten, ook aandacht voor de grootte van de koopwoningen. Voor drie of meer personen per huishouden is het moeilijk om bij te bouwen. Spreker vraagt of net als bij de middenhuur, ook de kwaliteitseisen en de ondergrens omhoog getrokken kunnen worden. De bandbreedte van de minimale oppervlakte waarbij de onderkant wordt bedoeld voor de kleine huishoudens en de bovenkant van de minimale grootte voor de binnenstad en de rest van de stad, zou het CDA ook wel anders willen zien. Gevraagd wordt of een gemiddeld minimum voor de vierkante meters mogelijk is en of dit dus meer gevarieerd op wijk- en buurtniveau gedaan kan worden om zo realistisch de potentie voor meer betaalbare koopwoningen volledig te benutten. Mevrouw De Vries (PvdD) meent dat dit een urgent en complex onderwerp is en dat het goed is dat er nu een actieplan voorligt. In het plan wordt beaamd dat een grote systeemhervorming nodig is en daar kan de PvdD zich in vinden.
De fractie is over het algemeen positief over het plan maar vraagt zich ook af hoeveel de gemeente nu echt kan doen. Het plan laat namelijk niet veel concrete acties zien. Zoals ook door andere fracties aangegeven ziet de PvdD ook veel losse eindjes. Er moet nu degelijk beleid komen dat bovendien ook in andere steden gedragen wordt. De nadruk ligt daarbij op ‘nu’. Met betrekking tot het fonds kunnen daar bijvoorbeeld nu nog geschikte koopwoningen in gestopt worden, maar dat zal steeds minder gemakkelijk gaan met de huizenprijzengekte die nu rondwaart. De PvdD is wel positief over het idee van het fonds. De wethouder wordt gevraagd hoe lang het college van plan is te onderzoeken voordat er daadwerkelijk woningen voor een ‘normale’ prijs beschikbaar komen. Gevraagd wordt wat deze plannen betekenen voor het aanbod sociale huur. Ook wordt gevraagd of er voorwaarden worden gesteld met behulp van duurzaamheid, diervriendelijk en natuurinclusief bouwen en of de wethouder kan toezeggen dat dit wordt meegenomen in de onderzoeken naar het fonds.
45
Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt wat er betekent wordt met de vraag over de gevolgen voor de sociale huur.
50
Mevrouw De Vries (PvdD) antwoordt tijdens de raadsinformatiebijeenkomst te hebben gehoord dat het meer beschikbaar maken van betaalbare koopwoningen kan leiden tot minder ontwikkeling, of het verdwijnen, van sociale huurwoningen in bepaalde gebieden. Dat vindt de PvdD ongewenst.
55
60
Mevrouw Zwinkels (CDA) meent dat sociale huurwoningen niet zullen verdwijnen maar dat er voor wordt gekozen om in bepaalde wijken, in het kader van gemengd wonen, meet betaalbare koop toe te voegen. Gevraagd wordt of de PvdD ook vindt dat dat wel gedaan moet worden en dat er niet meer sociale huurwoningen gebouwd moeten gaan worden in wijken waar al heel veel sociale huurwoningen zijn. Mevrouw De Vries (PvdD) antwoordt het er mee eens te zijn dat er meer betaalbare koopwoningen moeten komen en dat is de reden dat de fractie ook overwegend positief is over het plan. De fractie wenst echter niet dat het aantal sociale huurwoningen verder omlaag gaat. Bij Pagina 5 van 47
woonplannen is het altijd zo dat als je aan een bepaalde knop draait, er ook altijd ergens weer iets vanaf gaat, daarom is deze vraag aan de wethouder gesteld. 5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
Mevrouw Zwinkels (CDA) vindt dit een legitieme vraag maar vraagt ook of de PvdD het net als het CDA zo ziet dat het toevoegen van betaalbare koop kan leiden tot doorstroming vanuit de sociale huurwoningen en dat het dus niet alleen gaat om het aantal sociale huurwoningen maar ook wie er nu in die woningen wonen. Als doorstroming op gang komt kunnen in die sociale huurwoningen weer mensen gaan wonen die een sociale huurwoning nodig hebben. Daar wonen nu nog veel mensen in die graag in het middensegment zouden willen wonen. Mevrouw De Vries (PvdD) antwoordt zich daar bewust van te zijn en is benieuwd naar het antwoord van de wethouder. Spreker vervolgt en licht toe dat het plan is gericht op de korte termijn en de iets langere termijn en dat er aanvullende maatregelen nodig zijn om woningen langdurig en structureel betaalbaar te houden. Gevraagd wordt wanneer de wethouder denkt dat de raad de aanpak voor de langere termijn kan verwachten. Zo kan zelfbewoningsplicht nu maar voor vijf jaar opgelegd worden en de PvdD zou graag zien dat dit uitgebreid wordt. Er moet voorkomen worden dat het actieplan een grabbelton wordt voor hogere inkomens. De wethouder wordt gevraagd of de raad de uitkomsten van de gesprekken met het Rijk over de juridische mogelijkheden voor het uitbreiden van de zelfbewoningsplicht op korte termijn kan verwachten.
De heer Van der Marel (VVD) ziet dat het plan in twee delen uiteenvalt. Voor de korte termijn wordt de regulering gemakkelijker door de wijziging in de Woningwet. Dat helpt de wethouder. Een aantal fracties heeft schriftelijke vragen gesteld over de Huisvestingswet en of dat kan bijdragen aan de uitvoering van het actieplan. De VVD denkt dat er handvaten mogelijk zijn in bijvoorbeeld doelgroepenbeleid of het aanwijzen voor mensen die een ‘sociale koopwoning’ willen aanschaffen, tot NHG. De fractie sluit zich aan bij de vragen die Stadsbelang Utrecht de vorige keer heeft gesteld over de financiële paragraaf die ontbreekt. Spreker meent dat het jammer zou zijn als de gang van zaken bij het actieplan Wooncoöperaties weer herhaald zou worden. Spreker wil weten waar de raad voor aan de lat staan en waar de wethouder aan denkt. De fractie staat positief tegenover de uitgangspunten van het actieplan, zoals betaalbare koop. De fractie denkt aak dat het faciliteren van betaalbare koop nu ook gewenst is omdat de markt op dit moment gedeeltelijk faalt. De VVD is voor dit plan om het scheefwonen mogelijk te maken en om wooncarrière mogelijk te maken. De Utrechtse sociale woningvoorraad is op papier in lijn met de huishoudens die hiervoor in aanmerking komen, maar de doorstroming stokt.
Er is niet voor niets een actieplan Middenhuur maar de koopprijsontwikkeling is nu zodanig dat de stap naar een koopwoning voor veel mensen niet meer te zetten valt. Daarnaast gelooft de VVD in vermogensontwikkeling. De huizenprijzen stijgen nu, maar kunnen ook dalen en daarom moet je hier prudent in zijn. De fractie ziet graag een uitwerking tegemoet waarbij vermogensopbouw en de verantwoordelijkheid die bij eigendom hoort als uitgangspunt wordt genomen. Wat de VVD betreft is dit een belangrijk onderdeel van het plan. In het plan wordt meerdere malen stilgestaan bij innovatieve en bijzondere woonvormen en spreker vraagt hoe dit zich verhoudt tot het actieplan Wooncoöperaties. In de strekt ter vervanging is daar de mogelijkheid van koopwoningen geschetst. Spreker vraagt of het nu niet tijd is om meer te focussen op de gewone woningzoekenden, omdat daar de bulk van de behoefte zit. Gevraagd wordt of de wethouder dat ook zo ziet. Spreker sluit aan bij de vragen over de minimumoppervlakte en de daarbij behorende kwaliteitseisen die zijn gesteld door D66 en bij de vragen over de juridische houdbaarheid van twee keer de HBG-grens. In de beantwoording van de schriftelijke vragen schrijft de wethouder dat de hypotheeklast van de NHG-grens vergelijkbaar is met de maandelijkse huurlast van een middenwoning.
Gevraagd wordt of de wethouder het met de VVD eens is dat juist de aflossingscomponent in de hypotheeklast bijdraagt tot vermogensaanwas waarbij de huurpenningen out of pocket zijn. Spreker vraagt in hoeverre de wethouder de mogelijkheid ziet om in de koopovereenkomst een derde beding op te nemen ten behoeve van de gemeente waarin de koopprijs bij wederverkoop is genormeerd. De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan blij te zijn dat nu ook de VVD het marktfalen erkent en dat dit plan goed is om voor bepaalde mensen koopwoningen mogelijk te maken. Echter, nu Pagina 6 van 47
kunnen er geen inkomenseisen gesteld worden. Pas als er een fonds is kan dat wel. Spreker vraagt of dat bezwaarlijk is voor de VVD. 5
10
De heer Van der Marel (VVD) antwoordt dat dat niet bezwaarlijk is omdat dit tot de essentie van dit plan behoort. De heer Van der Zweth (PvdA) stelt dat zolang er geen fonds is, er niet gestuurd kan worden op aan wie deze koopwoningen beschikbaar gesteld worden. Dat betekent dat de overheid instapt omdat er marktfalen is, worden de woningen voor een lagere prijs aangeboden en kunnen nog steeds mensen die hogere prijzen hadden kunnen betalen hier aanspraak op maken. Spreker vraagt of het juist is dat de VVD daar geen problemen mee heeft.
15
De heer Van der Marel (VVD) meent dat het een plan in uitvoering is en stelt voor deze vraag door te passen naar de wethouder. Spreker is benieuwd hoe de wethouder denkt dat hij dit met dit plan kan voorkomen en of de nieuwe wettelijke tools die er aan komen, daar nog een bijdrage aan kunnen leveren.
20
De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan ook benieuwd te zijn of de VVD zelf ook vindt dat er naar middelen gezocht moet worden om ervoor te zorgen dat de woningen die betaalbaar worden gehouden met publiek geld, bij inkomens terecht komen bij mensen die anders geen woning zouden kunnen krijgen.
25
De heer Van der Marel (VVD) beaamt dat omdat er een overheidsinstrument wordt ingezet, wellicht met een vermogensbeslag of financiële consequenties voor de publieke sector. Spreker meent dat je daar het een en ander voor mag terugverwachten. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) meent dat binnen erfpachtvoorwaarden kan worden vastgeklonken dat het voor bepaalde inkomensgroepen beschikbaar is.
30
35
40
45
50
De heer Koppelaar (Student&Starter) stelt dat de betaalbaarheid van woningen zowel bij koop als huur onder druk staat. Steeds meer veelal jonge mensen missen de boot en zijn genoodzaakt veel te duur te wonen in veel te kleine huizen. Met dit actieplan kan de gemeente, in navolging van het actieplan Middenhuur stappen zetten om in elk geval een deel van de Utrechtse woningvoorraad betaalbaar te houden. Student&Starter is daar blij mee. Het college stelt meerdere maatregelen voor, voor de korte termijn en voor de lange termijn. De fractie kan zich voor een heel groot deel in die maatregelen vinden. Huizen zijn ervoor om in te wonen en niet om uitgemolken te worden. De fractie is daarom voorstander van een zo breed mogelijke toepassing van de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming en de hoop is dat dit zo snel mogelijk ingevoerd wordt. De fractie vindt het ook een logische stap om een ondergrens te stellen aan de grootte en kwaliteit van koopwoningen in het betaalbare segment. Het is duidelijk dat veel van deze maatregelen nog verder moeten worden uitgewerkt. Het college erkent dat ook en voelt de urgentie ook. Het is echter niet duidelijk wanneer deze uitwerking gaat komen. De fractie is benieuwd hoe en wanneer de raad deze voorstellen kan verwachten. Student&Starter heeft bedenkingen bij het derde beslispunt.
Het college vraagt de bevoegdheid om in sommige gevallen af te wijken van de toepassing van het actieplan. Dit is in lijn met het actieplan Middenhuur. Dat kan in zekere zin best logisch zijn, soms moet maatwerk toegepast kunnen worden in uitzonderlijke omstandigheden. Tegelijkertijd is ook gebleken dat er soms wel erg gemakkelijk werd afgeweken van de geldende normen en de fractie is bang dat dat ook hier weer gaat gebeuren. De raad zal hier achteraf over geïnformeerd worden via de MPR en spreker vraagt op welke manier de wethouder het afwijken van de afspraken tot een minimum wol beperken en hoe hier duidelijke kaders aan gesteld gaan worden.
55
De heer Schipper (SP) geeft aan het met Student&Starter eens te zijn dat het achteraf rapporteren bij het actieplan Middenhuur niet beviel en vraagt of dat niet gewoon vooraf gedaan moet worden, waarbij het college aangeeft van plan te zijn om af te wijken.
60
De heer Koppelaar (Student&Starter) licht toe dat Student&Starter ongeveer een jaar geleden met de SP een voorstel heeft gedaan om het aan de raad te leggen wanneer wordt overwogen om van de maatregelen af te wijken. Spreker staat er voor open om dit keer weer zo een voorstel in te dienen. Pagina 7 van 47
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
Spreker vervolgt en stelt dat het echte probleem van de stijgende huur- en koopprijzen in Utrecht niet zelfstandig opgelost kan worden. Daarvoor is Utrecht helaas van het lef en de bereidheid van de landelijke politiek afhankelijk. De zelfbewoningsplicht is een goede start maar zal niet wegnemen dat potentiële kopers tegen elkaar blijven opbieden. Zonder de beleggers zullen het er slechts een paar minder zijn. Dit geldt ook voor het idee om de aan- en verkoop van een woning via een fonds te laten lopen. De invloed van de maatregel zal helaas beperkt blijven. Er zijn inmiddels tal van adviezen zoals van de Nederlandse Bank die met echte, fundamentele oplossingen komt. Zo wordt voorgesteld om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen, huurinkomsten zwaarder te belasten en een einde te maken aan de steeds verder groeiende leennormen. Bouwen, bouwen, bouwen alleen, is niet genoeg omdat schaarste niet het enige probleem is. Dit zijn fundamentele punten die ten grondslag liggen aan de problemen op de woningmarkt van vandaag de dag. Het is frustrerend dat Utrecht daar niet alleen iets aan kan doen. Het college adresseert dit probleem gelukkig wel. Zo worden fiscale systeemveranderingen genoemd in het actieplan, in aanvulling op een uitbreiding van het lokale instrumentarium.
De heer Van der Marel (VVD) wijst erop dat bij 2.5 het bijbouwen van betaalbare koopwoningen als meest voor de hand liggende maatregel wordt genoemd om het aanbod te vergroten. Spreker stelt dat ook in het voorstel dus wordt benoemd dat bouwen, bouwen, bouwen wel helpt. De heer Koppelaar (Student&Starter) meent dat bouwen, bouwen, bouwen van betaalbare koopwoningen alleen een oplossing is voor die woningen en dat het niets doet voor alle koopwoningen die er al in de stad staan. Dat is precies het punt, er wordt aangemodderd in de marge en de fundamentele problemen kunnen niet in Utrecht opgelost worden. Spreker vervolgt en geeft aan dat Student&Starter blij is met de fiscale systeemveranderingen. Het is de fractie echter niet duidelijk wat het college precies gaat doen. In het stuk staat dat het opgenomen wordt in de brede lobbyagenda en spreker vraagt wat dit precies betekent en of de wethouder op korte termijn nog aanschuift bij de formatietafel of dat het blijft bij een brief richting Den Haag. De fractie wil veel daadkracht zien op dit vlak, eventueel in samenwerking met andere steden. Het is duidelijk dat de landelijke politiek al veel te lang haar verantwoordelijkheid ontloopt op dit gebied en Utrecht mag puin ruimen en pleisters plakken.
Spreker roept op om de landelijke politiek en de nieuwe coalitie in het bijzonder aan te spreken op haar verantwoordelijkheid om deze fundamentele problemen op te lossen. Mevrouw Zwinkels (CDA) licht toe dat het Rijk het mogelijk maakt om de opkoopbescherming in maart te gaan bepalen als gemeente met een prijsgrens, en om gebieden aan te wijzen. Spreker vraagt wat de visie van Student&Starter hier op is. De heer Koppelaar (Student&Starter) antwoordt dat Student&Starter dit zo breed mogelijk wenst in te zetten. Dat betekent zo veel mogelijk woningen met een zo hoog mogelijke waarde onder deze bescherming laten vallen. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) vraagt hoe Student&Starter er tegen aan kijkt dat misschien door het vaststellen van een ondergrens van 50 vierkante meter koopstudio’s niet meer gebouwd gaan worden. De heer Koppelaar (Student&Starter) meent dat als het aan de markt gelaten wordt, er alleen nog maar koopstudio’s worden gebouwd en dat het daarom juist goed is om voorwaarden te stellen zodat er ook woningen komen die geschikt zijn voor meer dan één persoon. Spreker heeft er geen moeite mee dat er studio’s worden gebouwd maar voelt er minder voor om de ondergrens zo laag te maken dat het nog aantrekkelijker wordt om studio’s te bouwen.
Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt hoe Student&Starter staat tegenover het opnemen van een gemiddelde qua ondergrens om ervoor te zorgen dat je niet alleen studio’s krijgt maar ook grotere woningen. De heer Koppelaar (Student&Starter) meent dat je dan waarschijnlijk een zelfde discussie krijgt als bij de Merwedekanaalzone. Een minimum mag mooi klinken maar impliceert ook dat dat er naar de boven- en de onderkant grote afwijkingen kunnen zijn. Spreker wil er voor waken dat je te ver doorschiet naar beneden. Pagina 8 van 47
5
10
Mevrouw De Koning (GroenLinks) vraagt hoe Student&Starter er tegen aan kijkt dat als je een gemiddelde zou vaststellen, je heel complexe onderhandelingen krijgt omdat je dan bij elk project een gemiddelde zou moeten gaan afspreken. Spreker vraagt of een ondergrens dan niet wat transparanter is. De voorzitter meent dat mevrouw De Koning creatief met haar interrupties omgaat maar vraagt de heer Koppelaar toch te reageren. De heer Koppelaar (Student&Starter) geeft aan niet voor mevrouw Zwinkels te kunnen spreken maar meent dat het duidelijk is hoe Student&Starter hier over denkt. De voorzitter roept op om de ingewikkelde haakse-hoeken-interrupties tot een minimum te beperken.
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
De heer Wijmenga (ChristenUnie) meent dat het goed is dat er een actieplan ligt omdat het nodig is om de woningprijzen wat te gaan dempen. Spreker meent echter ook dat de echte oplossingen uit Den Haag moeten komen. Hierbij valt te denken aan het inperken van goedkoop geld, de toestroom van kapitaal naar de woningmarkt. Met dit plan doet het college echter wel lokaal wat lokaal mogelijk is. Het is niet ideaal maar wel een goed begin. Spreker is erg ingenomen met het optrekken van de grens naar twee keer NHG voor buy to let. Spreker vond het daarbij wel apart dat er twee grenswaarden werden genoemd, 325.000 en 344.500 euro en vraagt waarom er niet één grens wordt getrokken. De heer Van der Zweth (PvdA) voelt zich geroepen om te reageren als wordt gezegd dat het college alles doet met betrekking tot betaalbare koop. Spreker vraagt of de heer Wijmenga het met de PvdA eens is dat het plan weliswaar goed is, maar dat je ook iets aan grondspeculatie zou kunnen doen door hier actief grondbeleid voor in te zetten. Spreker meent dat dat ook gevolgen kan hebben voor de prijs van koopwoningen. De heer Wijmenga (ChristenUnie) antwoordt dat er nog instrumenten in de tas zitten die altijd nog ingezet kunnen worden. Spreker stelt dat het opkopen van grond ook weer risico’s voor de gemeente met zich meebrengt.
Bij de Merwedekanaalzone is dit gedaan en dat heeft er niet toe geleid dat het totale plan veel goedkoper is geworden. Spreker meent dat wat er nu voorligt voor nu volstaat. De heer Van der Zweth (PvdA) concludeert dat het college dus niet alles doet om woningen betaalbaar te houden. Zo kan actief grondbeleid worden ingezet en de wet Voorkeursrecht zou ook invloed kunnen hebben. Er liggen dus nog kansen. De heer Wijmenga (ChristenUnie) beaamt dat en licht toe dat ook nationalisatie van woningen mogelijk is of alles collectief maken. Dat wordt niet voorgesteld en daar zijn ook andere regimes voor nodig. Spreker vervolgt meent dat een belangrijk middel om buy to let, de aankoop van woningen om ze te verhuren, tegen te gaan het inzetten van de omzettingsvergunning is. Spreker werd recent gewezen op een woning aan de Troelstralaan die voor ruim een miljoen euro te koop stond en die werd aangeprezen als beleggingsobject en ideaal was omdat er al een omzettingsvergunning was. Daarmee verdwijnt weer een eengezinswoning van de markt. Spreker heeft opgezocht dat de WOZ-waarde van deze woning ruim onder twee keer NHG lag. Blijkbaar is de omzetting zo veel waard dat de woningprijs bijna verdubbelt door deze omzettingsvergunning.
Spreker vraagt of het college in dit soort gevallen mogelijkheden ziet om in te grijpen en of de prijs die in rekening wordt gebracht voor omzettingsvergunning nog wel reëel is als je ziet dat dit tot een enorme waardevermeerdering leidt. Spreker meent dat wellicht de leges een rol zouden kunnen spelen. De heer Van der Marel vroeg al hoe dit plan zich verhoudt tot het actieplan Wooncoöperaties en daar heeft de ChristenUnie ook wat vragen over. Bij punt 2.8 gaat het college in op het actieplan wooncoöperaties maar verder leest spreker er niet veel over terug. Spreker vraagt of er bij het college ideeën zijn over de kruisbestuiving tussen beide voorstellen en of dit nog tot aanvullingen van het voorliggende actieplan leidt. Met betrekking tot het maken van afspraken over het toewijzen van woningen aan middeninkomens geeft het college aan dat dit volgens de Huisvestingswet niet mag. Spreker vraagt waarom dit dan wel houdbaar zou zijn als dit via afspraken met ontwikkelaars wordt Pagina 9 van 47
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
gedaan. Spreker vraagt wat er gebeurt als de eerste koper na een tijdje de woning verkoopt aan iemand die geen middeninkomen heeft en wat er dan gewonnen is. Spreker stelt dat het dan helemaal dichtgeregeld moet worden via kettingbedingen waarbij hij zich afvraagt of dat juridisch houdbaar is. De wethouder wordt om een reactie gevraagd. Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan dat de raad nu de eerste projecten ziet ontstaan met dit soort type woningen, wat mooi is. Spreker vraagt of de heer Wijmenga het met haar eens is dat de gemeente goed moet monitoren dat de anterieure overeenkomsten na te leven en te handhaven zijn. De heer Wijmenga (ChristenUnie) geeft aan dat dat hem sowieso een goede stap lijkt. Er wordt geprobeerd om goedkope koopwoningen beschikbaar te houden voor die categorie die daar ook echt behoefte aan heeft. Volgens de Huisvestingswet mag dit niet gedaan worden en daarom rijst de vraag of dat wel via anterieure overeenkomsten mag en of dat in de praktijk houdbaar is. Monitoring, zoals het CDA voorstelde, zou een goede stap kunnen zijn. Spreker is benieuwd naar de reactie van het college op dit punt. De heer Van der Zweth (PvdA) begrijpt uit punt 2.8 dat het juridisch niet afgedwongen kan worden. Echter, als het fonds er is kan dat wel omdat er dan publieke middelen in zitten.
Spreker vraagt wat het voor de ChristenUnie betekent als er geen eisen kunnen worden gesteld. De heer Wijmenga (ChristenUnie) meent dat de heer Van der Zweth punt 2.9 bedoelt. Spreker meent dat het roeien is met de riemen die je hebt omdat je lokaal veel niet kunt of mag. Via het actieplan wordt voorgesteld wel een aantal maatregelen te nemen, waarvan sommige wellicht in de praktijk niet houdbaar blijken te zijn. Spreker zou hier vooraf meer over willen weten om niet verrast te worden als een plan bij de rechter sneuvelt. De heer Van der Zweth (PvdA) begrijpt dat maar stelt dat ook dat dat betekent dat een stel met een hoog inkomen alsnog aanspraak kan maken op deze woningen. Daarnaast is er de mogelijkheid om in het segment middenhuur wel deze afspraken te maken. Gevraagd wordt of de heer Wijmenga het met de PvdA eens is dat, zolang dit bij koop niet goed te regelen is, de huurwoningen voorrang moeten krijgen. De heer Wijmenga (ChristenUnie) antwoordt dat bij koopwoningen mensen wel vermogen opbouwen en gemakkelijker een wooncarrière kunnen starten dan vanuit huur. Het is spreker daarom wel een lief ding waard als ook betaalbare koop in de stad kan komen en gehouden kan worden. Echter, de Huisvestingswet is hier beperkend in met betrekking tot het toelatingsbeleid. Spreker vindt dit een lastig punt en meent dat je zowel middenhuur als middenkoop nodig hebt.
De heer Van der Marel (VVD) geeft aan deze vraag ook te hebben gesteld en is benieuwd naar het antwoord met betrekking tot de Huisvestingswet die ter consultatie voorligt voor met name het doelgroepenbeleid. De heer Wijmenga (ChristenUnie) geeft aan aan te sluiten bij de vraag van de heer Van der Marel. Spreker heeft niet meegedaan aan de schriftelijke vragen omdat gevraagd wordt naar een toelatingsbeleid waarbij bepaalde beroepsgroepen voorrang krijgen. Spreker meent dat dat ook een lastig punt is als je woningen in een fonds zou onderbrengen. De vraag daarbij is wie je van de woningen uit dat fonds laat profiteren. De heer Van der Marel (VVD) stelt dat als je dit voor bepaalde beroepsgroepen mogelijk maakt, er een koppeling is met een bepaald inkomen. Spreker vraagt wat de heer Wijmenga daar van denkt.
55
De heer Wijmenga (ChristenUnie) stelt dat een van de voorgestelde beroepsgroepen de zorg is. In de zorg verdienen bepaalde mensen veel meer dan anderen. Artsen in een maatschap of artsen in loondienst maakt een behoorlijk verschil qua inkomen. Daarom vindt spreker dit een lastig punt van de vragen die gesteld zijn.
60
De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) vraagt of de ChristenUnie het niet met Stadsbelang Utrecht eens is dat dit en privaatrechtelijke sfeer gezocht moet worden in plaats van publiekrechtelijk. Pagina 10 van 47
De heer Wijmenga (ChristenUnie) antwoordt daar te weinig ervaring mee te hebben en daarom geen antwoord te kunnen geven op deze vraag. 5
10
De heer Schipper (SP) geeft aan het in acht jaar nog nooit zo eens te zijn geweest met Student&Starter. Spreker is het ook eens met de conclusie dat het aanmodderen in de marge is. Zonder vergaande beperkingen over speculatie op het gebied van vastgoed en grond op landelijk gebied zal dit punt nooit dichtgeregeld kunnen worden. Dat betekent overigens niet dat je niet moet doen wat er wordt voorgesteld. Spreker meent dat er in het voorstel punten zitten die voor de SP passend zijn. Er dient dan ook gedaan te worden wat gedaan kan worden maar spreker meent dat het allemaal wel boterzacht is. De heer Essabiri (Denk) geeft aan dat zijn collega de vorige keer al een bijdrage heeft geleverd.
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
De voorzitter stelt dat hiermee de eerste termijn met de inbreng van de commissieleden afgesloten kan worden en geeft het woord aan wethouder Diepeveen. Wethouder Diepeveen meent dat dit een grotere uitdaging is dan normaal omdat dit debat vijf weken geleden is begonnen met de inbreng van vijf fracties. Het debat wordt nu voortgezet en de wethouder meent dat het algemene beeld van instemming oprijst uit de commissie terwijl er ook het besef is dat er op lokaal niveau wel iets gedaan kan worden maar dat de fundamentele kwesties rondom de koopmarkt toch vooral bij de Rijksoverheid liggen. Het adagium is om wel lokaal te doen wat mogelijk is. Student&Starter vroeg naar de lobbyagenda en de wethouder licht toe dat vorige colleges hier al constant aandacht voor hebben gevraagd. Er is een klein begin gemaakt met de hypotheekrenteaftrek. De urgentie is groot en talrijke wetenschappelijke instituten hebben advies uitgebracht hierover. De wethouder meent dat het tij gunstig zou kunnen zijn, met de lage rentestand, om de koop- en de huursector wat meer vergelijkbaar te maken. Hier is veel behoefte aan. Dit lokale actieplan komt voort uit het actieplan Middenhuur dat eind 2017 door de raad is vastgesteld. Koop is ingewikkelder dan huur maar er wordt toch zoveel mogelijk de analogie gezocht.
Er is gevraagd wanneer er concrete voorstellen komen en de werkgroep licht toe dat er op een breed front wordt gewerkt. De opkoopbescherming is duidelijk en hier zal in januari mee gekomen worden zoals aangekondigd tijdens de technische sessie. Besluitvorming kan dan in maart plaatsvinden. Op dit moment worden gesprekken gevoerd die vooruit lopen op het actieplan omdat de verwachting was dat het positief ontvangen zou worden, met de Kopgroep van het Stadsakkoord. De Kopgroep en de partners willen meedenken, ook bijvoorbeeld over het maken van privaatrechtelijke anterieure afspraken over het bij voorrang toekennen op basis van inkomen. Eisen stellen via de huisvestingsregeling kan niet voor de koopsector worden geregeld maar de partners zijn wel in voor een pilot gericht op het bij voorrang toekennen. De gemeente wil hier op korte termijn mee starten om te zien of dat stand houdt en of goedkope koop ook ten goede komt aan de primaire doelgroep. Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt of er een stadsbreed apart resultaat komt uit de gesprekken met de Kopgroep of dat dit per project gaat gebeuren. Wethouder Diepeveen antwoordt dat het per project gaat, zoals het ook bij de Middenhuur is opgebouwd. Mevrouw De Koning (GroenLinks) geeft aan positief te zijn over een pilot en vraagt waarom niet meteen in het actieplan wordt vastgelegd dat de raad graag zo een voorkeursregeling ziet.
Spreker vraagt of dit niet in elke anterieure overeenkomst opgenomen kan worden. Wethouder Diepeveen licht toe dat er een beslispunt is opgenomen om stappen te gaan zetten in het aanbieden aan middeninkomens. De gemeente heeft hier de andere partijen voor nodig. Nu deze bereidheid er is wil het college stappen gaan zetten zodat bij concrete projecten de betaalbare koop bij voorrang wordt toegewezen aan middeninkomens. Pagina 11 van 47
Mevrouw De Koning (GroenLinks) stelt dat de wethouder een zorgvuldig proces doorloopt. Vanuit GroenLinks is er echter ook de wens om snel te lopen en om vast te leggen dat de raad dit overal wil, en niet alleen bij de ontwikkelaars die nu goedwillend zijn. 5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
De heer Van der Zweth (PvdA) stelt dat in het beslispunt staat dat ontwikkelaars worden gevraagd om bij voorrang toe te wijzen en de markt kennende, is dat voor de wethouder best een opgave. De PvdA zoekt naar hoe dit strakker vastgelegd kan worden. Er is gesproken over erfpacht en over een fonds en spreker vraagt of een van deze middelen kan helpen om dwingender te worden. Wethouder Diepeveen meent dat de kans om te komen tot een bredere doorvoering van het voorrangsprincipe voor middengroepen bij betaalbare koop aanzienlijk toeneemt als de gemeente door middel van een aantal pilots kan laten zien dat het werkt en dat het kan. De voorlopers zijn dus nodig om de trageren of niet-willenden over de streep te trekken. Het is belangrijk om hier ervaring mee op te doen en de wethouder pleit dan ook, vanuit vastberadenheid, en vanuit bereidheid vanuit de markt, voor het zetten van deze stappen om het later breder te kunnen voortzetten. De heer Van der Zweth (PvdA) stelt dat als het pilots zijn, waarbij dit punt niet juridisch wordt vastgelegd, het voor de fractie geen rust geeft dat het in de toekomst goed zal blijven gaan. De wethouder wordt opgeroepen ook te proberen de voorrangsregeling juridisch vast te leggen.
Wethouder Diepeveen antwoordt dat hij daar ook op doelde met de anterieure overeenkomsten, dan daar dienen de pilots voor met de marktpartijen die hier nu wel iets voor voelen. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) ziet de blijvende betaalbaarheid bij doorverkoop naar een volgende eigenaar niet. Spreker steunt de heer Van der Zweth in de woorden dat juist die borging stevig ingeregeld moet worden. Dat is de reden waarom spreker de suggestie van erfpacht heeft gedaan. Wethouder Diepeveen licht toe al te hebben aangegeven dat de opkoopbescherming en de toewijzingsregeling aanstaande zijn, al kan hij hier nog geen harde termijn aan hangen. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met Opmaat over de doorontwikkeling van Koopgarant in combinatie met fondsvorming en erfpacht. Het instrument van erfpacht is afgestoft en het college vindt het interessant om te kijken naar de mogelijkheden. In Leidsche Rijn wordt dit al ingezet waarbij het grondrecht is afgescheiden van het vastgoed en dat draagt bij aan betere betaalbaarheid en aan blijvende borging. Er wordt gesproken met de stichting Volkshuisvesting Nederland over de starterslening en fondsvorming. Deze stappen zijn na het aanbieden van het actieplan aan de raad in de zomer gezet.
De heer Wijmenga vroeg naar kruisbestuiving met de wooncoöperatie en de wethouder licht toe dat het college het initiatievenblok in Zuilense Vecht daarbij voor ogen heeft. Ook dat is een manier om te werken aan langjarige borging van betaalbare koop. Bij het debat over de Merwedekanaalzone zijn afspraken toegevoegd aan de SOK met marktpartijen over een ondergrens. Hier zal de wethouder later op terugkomen. Daarnaast wordt er actief gekeken naar pilots bij gebiedsontwikkelingen. De wethouder geeft aan de verschillende beslispunten af te willen lopen. Met betrekking tot de zelfbewoningsplicht is het voorstel om deze op te trekken naar twee keer NHG. Er is gevraagd naar de juridische haalbaarheid en de wethouder licht toe dat dit privaatrechtelijk mogelijk is. Omdat het nieuwbouw betreft denkt het college dat een flink hogere zelfbewoningsplichtprijsgrens kan bijdragen aan het doel van betaalbare koop. Dit omdat nieuwbouw bij kan dragen aan doorstroming waardoor er weer andere woningen vrijkomen. Omdat het anterieure afspraken betreft en omdat het privaatrechtelijk is, zijn er meer mogelijkheden dan wanneer dit publiekrechtelijk gedaan zou worden. Dit omdat er aan de opkoopbescherming een zwaardere toets zit, vanwege de juridische inbreuk op het eigendomsrecht.
Bij een nieuwbouwwoning kun je zeggen dat het een nieuwe situatie betreft waarbij beide partijen op de hoogte zijn van de afspraken. Het betreft een zelfbewoningsplicht voor vijf jaar, langer is niet mogelijk.
Pagina 12 van 47
Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) vraagt of de twee keer NHG alleen voor nieuwbouw geldt en dat voor de opkoopbescherming een andere grens telt. 5
Wethouder Diepeveen licht toe dat de zelfbewoningsplicht een privaatrechtelijk instrument is en de opkoopbescherming is een publiekrechtelijk instrument. Dit komt vanaf 1 januari en vraagt om een heel goede onderbouwing. Een tweede verschil is dat je de zelfbewoningsplicht in zet bij nieuwbouw en dat de opkoopbescherming voor bestaande bouw wordt gehanteerd. Evenwel, als een nieuwbouwwoning opgeleverd is, valt deze onder de bestaande bouw.
10
Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt of de vijf jaar wel opgerekt kan worden als onderdeel van een onderhandelingsresultaat.
15
Wethouder Diepeveen geeft aan hier in de tweede termijn op terug te willen komen. Er is gevraagd naar de twee grenzen voor de NHG. Het verschil zit in het NHG-regime zelf dat door het college gevolgd wordt. 325.000 euro is de gewone grens en 344.500 euro is de grens als er een pakket duurzaamheidsmaatregelen in een woning zit dat uitgaat boven het Bouwbesluit. De logica daarachter is dat met de duurzaamheidsmaatregelen de energiekosten lager zijn.
20
De heer Wijmenga (ChristenUnie) vraagt naar de handhaafbaarheid en of de gemeente deze informatie over woningen heeft. Wethouder Diepeveen licht toe dat hier op gehandhaafd kan worden omdat er ook over de maatregelen anterieure afspraken worden gemaakt.
25
De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt of er niet voor gekozen kan worden om altijd op de onderste grens te sturen omdat de woningen al duur genoeg zijn. De heer Van der Zweth (PvdA) licht toe dat het hem om de twee NHG-grenzen gaat.
30
35
40
45
50
55
60
Wethouder Diepeveen pleit daar niet voor omdat je dan potentieel mensen een heel duurzame woning onthoudt. Mensen die een duurzame woning kopen, komen er via de woonlastenbenadering uiteindelijk niet slechter van af. Wethouder Diepeveen licht toe dat bij nu bij sub b. van beslispunt 2 is aangekomen, het stellen van een ondergrens naar analogie van het actieplan Middenhuur. De wethouder hoort enerzijds de PvdA, GroenLinks en het CDA oproepen om de ondergrens niet ook als bovengrens te beschouwen en om naar differentiatie en andere mogelijkheden te kijken. Anderzijds vroeg de heer Koning van D66 vijf weken geleden of je jezelf daar niet te veel mee klem zet, omdat je soms ook met kleinere studio’s wilt kunnen werken. Uit het onderzoek van Rebel en Springco blijkt dat je in de huidige situatie rondom het wonen in Utrecht nog steeds kunt differentiëren boven de ondergrens, terwijl je nog onder de NHG-grens blijft. Daar is ruimte voor dat is nu ook op het Defensieterrein te zien. Hier is een differentiatie van ongeveer 45 tot 55 vierkante meter. Dat wil niet zeggen dat dit voor de eeuwigheid is, de opwaartse druk is gigantisch. Het college wil dit goed in de gaten houden en daarom wordt ook gekeken naar erfpacht, Woongarant en fondsvorming om zo ook na mutatie betaalbaarheid langjarig in stand gehouden kan worden. De ondergrens is nu dus nog niet de bovengrens.
In beslispunt 2.b staat ook genoemd dat maatwerk bij bijzondere innovatie woonvormen mogelijk is. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan bijzondere vormen met gemeenschappelijke ruimtes. Dit zou in individuele settings kunnen leiden tot een kleiner vloeroppervlak dan de ondergrens. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) licht toe dat D66 vreest dat ontwikkelaars alleen nog maar huizen gaan bouwen van 355.000 euro en niet meer goedkoper omdat die huizen niet in het actieplan betaalbare koop staan. Gevraagd wordt hoe de wethouder daar tegen aan kijkt. Wethouder Diepeveen licht toe dat D66 goedkope koop weer onder de aandacht wil brengen. De wethouder meent dat gekeken moet worden hoe de maatregel uitpakt. Er wordt gewerkt met een staffel. Als je stelt dat de bovengrens op de NHG-grens ligt kun je bovengrens koppelen aan een metrage zoals ook in actieplan Middenhuur is gedaan. Als je bij een ontwikkeling een woning van 250.000 euro aanbiedt, dan is het volgens de staffel denkbaar dat je dan op een lager metrage uitkomt. De ondergrens wordt juist gelegd om de prijs/kwaliteitverhouding in het gareel te houden. Pagina 13 van 47
De wethouder heeft al aangegeven dat er ruimte is voor differentiatie in vierkante meters. Op deze manier biedt het actieplan daar ook ruimte voor. 5
Mevrouw Zwinkels (CDA) meent dat er best wat prikkels zijn, ook in het Bouwbesluit, om kleiner te gaan bouwen, rond de 50 vierkante meter. Spreker vraagt hoe er prikkels ingebouwd worden om ook grotere woningen te bouwen.
10
Wethouder Diepeveen vraagt of mevrouw Zwinkels zelf ideeën heeft over hoe je dat zou kunnen doen. Vooral bij grotere ontwikkelingen zoals de Merwedekanaalzone zie je dat marktpartijen niet de behoefte hebben om heel veel van het zelfde binnen korte tijd op de markt te brengen en dat zij door te differentiëren verschillende doelgroepen willen aanspreken.
15
Mevrouw De Koning (GroenLinks) zoekt naar de scherpte in het plan. Als er aangesloten wordt bij het actieplan Middenhuur, kan er afhankelijk van het gebied niet kleiner gebouwd worden dan 40 of 50 vierkante meter om nog betaalbare koop genoemd te mogen worden. Spreker meende deze zekerheid in het plan te hebben gelezen maar begint na de reactie van de wethouder daar aan te twijfelen.
20
25
30
35
40
45
50
Wethouder Diepeveen stelt dat in het raadsvoorstel staat dat aangesloten wordt bij de kwalitatieve ondergrens die wordt gehanteerd voor Middenhuur. De vraag van D66 was of goedkope koop wordt uitgesloten en dat is niet het geval. Goedkope koop blijft mogelijk maar dan moet je wel dooredeneren op de prijs- en metragegrenzen die in dit actieplan Betaalbare koop gehanteerd worden. Als een ontwikkelaar studio’s van 35 vierkante meter zou willen bouwen, dan kwalificeert zich dat niet als betaalbare koop, dan wordt het een andere categorie maar de redenering vanuit het actieplan betaalbare koop is daar dan ook valide. Mevrouw De Koning (GroenLinks) geeft aan met dat antwoord uit de voeten te kunnen. Voor GroenLinks is het belangrijk dat er voldoende sociale huur is, de 35%, voldoende woningen voor de middencategorie, 25% en daarbij is het belangrijk dat het kwalitatief goede woningen zijn zodat je gezinnen ook in de stad kunt houden. Spreker meent dat juist daar voor de ondergrens heel relevant is. Wethouder Diepeveen geeft aan het daarmee eens te zijn en voegt toe ook iets gezegd te hebben over bijzondere woonvormen. Beslispunt c gaat over het benutten van kansen. GroenLinks en de PvdA hebben gezegd dat het benutten van kansen ook afhankelijk is van de borging.
De fracties zijn minder enthousiast over betaalbare koop als er niet genoeg borging is en de wethouder licht toe dat het college het daar mee eens is. Dat is ook de reden waarom hier sterk op ingezet wordt. Nu kan het nog, maar als de huidige prijsontwikkeling zich doorzet zal het over twee of drie jaar niet meer kunnen. Het CDA vroeg of het mogelijk is om percentages vast te leggen, D66 was daar ook naar op zoek. Dat lijkt de wethouder aan het eind van een raadsperiode waar de afspraken in de Woonvisie gebaseerd zijn op 35% sociaal, 25% middensegment, bestaande uit een mix van middenhuur en betaalbare koop, niet verstandig. Er wordt een smal pad bewandelt waarbij wordt geprobeerd om de betaalbare koop in het gareel te krijgen, maar ook duidelijk is dat daar minder borging in zit dan in de middenhuur, met een exploitatietermijn van 20 jaar. Er is echter ook behoefte aan betaalbare koop. In de Merwedekanaalzone is de 25% zo verdeeld dat er minimaal 15% middenhuur moet zijn en maximaal 10% betaalbare koop. Dat is een verdeling in een gebiedsontwikkeling en het college ziet er niets in om dit stadsbreed vast te gaan leggen.
55
Mevrouw Zwinkels (CDA) geeft aan zich te kunnen voorstellen dat het percentage per wijk of buurt verschilt. Spreker is op zoek naar de ambitie van het college op dit punt. Wat het CDA betreft gaat het percentage middensegment nog verder omhoog. Ook al is de borging nog niet helemaal op orde, er is in de stad wel behoefte aan koop. De wethouder wordt gevraagd of hij dat deelt en wat de raad op dit gebied nog kan verwachten. Spreker overweegt zelf met een voorstel te komen.
60
Wethouder Diepeveen stelt dat dit voorstel niet is geschreven vanuit de gedachte de betaalbare koop niet belangrijk zou zijn. De heer Van der Marel sprak over bezitsvorming en de verschillende fracties denken hier verschillend over. Het college heeft aangegeven dat koop in buurtjes en wijken een gunstige invloed kan hebben, net zoals sociale huur omdat daar vaak meer continuïteit Pagina 14 van 47
in de bewoning zit dan bij vrije sectorhuur. Het college heeft dus vooral vanuit de maatschappelijke en leefbaarheidsaspecten gedacht. 5
Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) meent dat de vraag van het CDA meer gericht was op hoeveel meer betaalbare koop er toegevoegd gaat worden aan de hand van dit voorstel. Spreker vraagt wat het einddoel van het college is op dit gebied en wanneer het plan geslaagd is.
10
Wethouder Diepeveen geeft aan hier geen aantallen aan te hangen. Bij de Merwedekanaalzone gaat het om 1.500 woningen waarvan minimaal 900 middenhuur en maximaal 600 betaalbare koopwoningen. Dat lijkt de wethouder geen geringe inzet. Nadere afspraken over percentages of aantallen lijkt de wethouder eventueel iets voor een nieuwe coalitieperiode, er wordt nu met het percentage van 25% gewerkt.
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
De heer Van der Marel (VVD) geeft aan vermogensopbouw als motief te hebben benoemd voor koop. De wethouder sprak over binding en dat is ook een goed motief, evenals de behoefte in de stad. Bij de evaluatie van het actieplan Middenhuur staat beschreven dat de meeste mensen hun huurhuis in het middensegment als tussenstap zien naar een koopwoning. Dat betekent dat er een intrinsieke behoefte is. Wethouder Diepeveen onderkent dat ook en is daarom ook met dit actieplan gekomen. De wethouder deelt mee dat de opkoopbescherming in bewerking is. Er zijn gegevens opgevraagd bij het Kadaster en er liggen verschillende aanvliegroutes om te komen tot een gedegen juridisch houdbaar voorstel voor de opkoopbescherming. Het college zal hier in januari 2022 mee komen. De wethouder heeft gisteren met zijn G5-collega’s gesproken en bij de grote steden, en breder in het land is er gretigheid en belangstelling om dit middel snel in te voeren. Rotterdam voert het, zij het wat beperkter per januari al in. Er wordt hard aan gewerkt en begin volgend jaar zal hier het goede debat over gevoerd worden. Mevrouw Dekker- Abdulaziz (D66) geeft aan het voorstel van Amsterdam te hebben gezien en hun gedegen onderbouwing was 60% van de woningvoorraad en dat ziet D66 voor Utrecht ook wel zitten. Gevraagd wordt of de wethouder daar ook zo over denkt.
Wethouder Diepeveen antwoordt niet ongevoelig te zijn voor wat andere steden aan onderbouwing doen. Hier zal goed naar worden gekeken. Mevrouw De Koning (GroenLinks) roept op om verder te gaan dan Amsterdam zodat nog meer woningen beschermd worden en meer starters een kans krijgen ten opzichte van beleggers. Wethouder Diepeveen licht toe dat in het actieplan opgenomen is dat Utrecht er op mikt om de opkoopbescherming een werkzaam instrument te laten zijn. Dit zo breed mogelijk over de hele stad en zo hoog mogelijk binnen de wettelijke grenzen. De ChristenUnie vroeg naar het opschroeven van de prijzen van de omzettingsvergunning. Er is een relatie tussen omzetten en splitsen en de opkoopbescherming. De wethouder meent dat hier rekening mee gehouden dient te worden bij het leggen van de grens van de opkoopbescherming. De wethouder wenst daar niet veel meer over te zeggen omdat het anders waarschijnlijk uitlokking wordt. De heer Wijmenga (ChristenUnie) geeft aan ook te hebben gevraagd of de hoogte van de leges meegenomen wordt. Dit als mogelijke maatregel om ongewenste omzetting tegen te gaan. Wethouder Diepeveen licht toe dat dit onderwerp ook bij de huisvestingsverordening aan de orde komt. Begin 2022 zal er een verrijkte evaluatie van het omzetten en splitsen gekomen worden en dan zal het college hier op terugkomen.
De wethouder heeft al aangegeven dat een koopcoöperatie voor een deel ook een betaalbare koopcoöperatie kan zijn. Het college is bezig met de uitvoering van het initiatiefvoorstel. De wethouder heeft het initiatiefvoorstel nooit zo gelezen dat het over een hele grote massa gaat. De wethouder meent dat het en en is en niet of of. De heer Van der Marel (VVD) geeft aan bedoeld te hebben dat de bulk ligt bij mensen die op zoek zijn naar een normale betaalbare koopwoning voor de gewone Utrechter en spreker meent Pagina 15 van 47
dat het college zich daar op zou moeten concentreren en niet op de bijzondere woonvormen die een aantal keer in het raadsvoorstel worden genoemd. 5
10
15
20
Wethouder Diepeveen meent dat alle Utrechters gewoon zijn. De wethouder meent dat de initiatiefnemers hebben verwezen naar Amsterdam waar de coöperatieve vorm gen 100 en ook geen 50% is van het betaalbare segment. De wethouder geeft met betrekking tot het aanbieden aan middeninkomens aan zich het vastklikken aan erfpachtvoorwaarden te kunnen voorstellen. Richting de heer Wijmenga merkt de wethouder op dat als er publiekrechtelijk geen basis is, zoals in de huisvestingswet, er nog altijd privaatrechtelijk afspraken gemaakt kunnen worden. Richting de heer Van der Zweth licht de wethouder toe dat de toewijzing of het aanbieden aan middeninkomens niet per se op het fonds hangt. Het kan goed samengaan, bijvoorbeeld met de terugkoopregeling. Maar ook los daar van kan dit. Met betrekking tot het langjarig betaalbaar houden heeft de wethouder al aangegeven dat dit pad naarstig wordt verkend. De wethouder verwacht dat het college nog voor het einde van deze raads- en bestuursperiode hier bij de raad op terugkomt. Dat zal een tussenbericht zijn, en nog niet een uitgewerkt fonds, maar dan kan al wel het debat gevoerd worden. De VVD vroeg of de koopprijs bij wederverkoop genormeerd is en de wethouder licht toe dat daar berekeningen onder zitten.
Ede en Zaanstad die allebei met dit bijltje hakken met de Koopgarantregeling specifiek hebben afgesproken op basis van welke parameters de terugkoopregeling wordt berekend. Het college wil daar op voortborduren. Het is dus inderdaad geoormerkt, niet vastgelegd op een bedrag maar wel op een berekeningsmethode.
25
Gemiste antwoorden Mevrouw De Vries (PvdD) geeft aan te hebben gevraagd naar de impact op sociale huur. Spreker heeft ook gevraagd of er in de onderzoeken naar het fonds iets kan worden meegenomen over duurzaamheid en diervriendelijk en natuurinclusief bouwen.