Conceptverslag Commissie Energie(transitie) duurzaamheid en wonen, 2022-02-17.pdf

Verslag openbare ochtendvergadering Energie(transitie), duurzaamheid en Wonen 5 Datum Locatie Verslag door Vaststelling verslag

17 februari 2022 Stadhuisbrug 1, Utrecht Wanda Walkate (Notuleerservice Nederland)

10

Aanwezigen 15

20

25

30

De voorzitter, mevrouw Bijsterbosch, wethouder Diepeveen, de leden: mevrouw L. Snippe (PvdD), de heer E. van der Marel (VVD), de heer B. Isik (PvdA), de heer H. Dijkstra (CDA), de heer J. Koppelaar, (Student&Starter), de heer T. Schipper (SP), de heer M. Koning (D66), mevrouw F. de Koning (GroenLinks), de heer Koppelaar (Student&Starter), de heer J. Wijmenga (ChristenUnie), de heer H. Essabiri (Denk) 1. Opening ..................................................................................................................................... 2 2. Vaststellen van de agenda van 17 februari 2022 ....................................................................... 2 3. Vaststellen van ingekomen agenderingen ................................................................................. 2 3.1 Raadsvoorstel Zienswijzebrief programma- en productbegroting ....................................... 2 3.2 Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven............................ 2 4. Verslag 20 januari 2022 ............................................................................................................. 2 5. Toezeggingen en moties............................................................................................................

2 Aanwezigen ................................................................................................................................... 10 1. Opening ..................................................................................................................................... 10 Aanwezigen ................................................................................................................................... 25 Afwezigen ...................................................................................................................................... 25 8. Burgeragendering Urgente maatregelen klimaatcrisis ............................................................... 25 LIJST VAN TOEZEGGINGEN .................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Wethouder Van Hooijdonk .................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

35

Pagina 1 van 32

1. Opening De voorzitter, mevrouw Bijsterbosch, opent de vergadering om 11.25 uur.

2. Vaststellen van de agenda van 17 februari 2022 De agenda wordt vastgesteld. 5

3. Vaststellen van ingekomen agenderingen (Procedure) De commissie gaat akkoord met de procedure voor behandeling van de ingekomen agenderingen.

3.1 Raadsvoorstel Zienswijzebrief programma- en productbegroting De commissie wil het raadsvoorstel als A-stuk op de agenda van de raad zetten. 10

3.2 Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven De commissie heeft geen behoefte om agenderingen ter plaatse te doen.

4. Verslag 20 januari 2022 Het verslag wordt vastgesteld. 15

5. Toezeggingen en moties De commissie heeft geen opmerkingen over de toezeggingenlijst.

6. Raadsvoorstel Wijziging voorwaarden middenhuur 20

Eerste termijn De heer Isik (PvdA) merkt op dat de gemeente achter de feiten aan loopt, indien de middenklasse geen betaalbare woningen kan krijgen in het middensegment en er minder zeggenschap komt voor de marktpartijen. In de praktijk zijn woningen in het middensegment allemaal kippenhokjes die onbetaalbaar zijn. Het realiseren van woningen die voldoen aan de ambities vindt het college lastig. Zijn fractie vindt dat de aanpassingen in het belang van de marktpartijen worden gedaan maar niet in het belang van de woningzoekenden.

25 De heer Koning (D66) is benieuwd naar de kwalificatie van kippenhokken. Er worden afspraken gemaakt over minimale woningomvang. Dat reikt van 40m2 tot 80m2. Er worden heldere prijsafspraken aan gekoppeld. Ontwikkelaars moeten zich hieraan houden bij het bouwen van woningen. Hier ligt een voorstel om te reguleren. Daarmee is de PvdA het toch eens? 30

35

40

De heer Isik (PvdA) ziet dat mensen de stad verlaten en dat zij geen betaalbare woningen kunnen vinden voor een bepaald aantal vierkante meters. Dat is het resultaat van dit college. Het aantal vierkante meters wordt steeds kleiner door de toenemende grondspeculaties. De PvdA is voorstander van het reguleren van de woningmarkt. Het gaat hierbij om het belang van de woningzoekenden. Daarvoor is een ander beleid nodig. De heer Koning (D66) vindt het belangrijk dat er veel woningen in deze stad worden gebouwd, omdat er veel woningzoekenden zijn. De markt moet niet met zulke hoge eisen worden opgezadeld dat de bouwproductie gaat stagneren. De regulering moet niet ten koste gaan van de bouwproductie. De PvdA wil 40% sociale huur en 40% middenhuur. Amsterdam kent dat beleid maar kan het in de praktijk niet waarmaken. Pagina 2 van 32

De heer Isik (PvdA) vindt dat er geen angst moet zijn dat de marktpartijen niet willen bouwen. Elke ontwikkelaar wil in Utrecht bouwen. Elke ontwikkelaar moet beseffen dat hij medeverantwoordelijkheid moet dragen voor het huisvesten van mensen met een kleine portemonnee. De marktpartij is geen baas van de stad, want dat is de gemeente. 5 De heer Van der Marel (VVD) is het niet eens met de PvdA, omdat het voorstel juist aangeeft dat marktpartijen hier juist niet graag willen bouwen. Zij moeten geld verdienen, wat zij alleen maar op deze manier kunnen doen. 10

De heer Isik (PvdA) vindt dat men in plaats van 100 euro ook 80 euro kan verdienen. Het overige geld kan in de samenleving worden geïnvesteerd. Dat willen de marktpartijen en dit college niet. De heer Spil (Stadsbelangen) vraagt of de PvdA partijen kent die willen ontwikkelen, maar nauwelijks of geen rendement kunnen maken, omdat de raad zulke hoge eisen stelt.

15

De heer Isik (PvdA) stelt geen extreme eisen. Marktpartijen moeten maatschappelijk gevoel hebben en zij moeten geen misbruik maken van de huidige situatie. De heer Spil (Gemeentebelangen) vraagt of de heer Isik bewijs heeft dat er misbruik wordt gemaakt.

20 De heer Isik (PvdA) weet zeker dat er marktpartijen zullen zijn die de woningzoekenden een warm hart toedragen, maar dan moeten zij wel de ruimte krijgen. 25

Mevrouw De Koning (GroenLinks) vraagt wat de heer Isik in het voorstel van het college wil aanpassen in de voorwaarden voor middenhuur. De heer Isik (PvdA) wil de 1% uit het plan halen. Daarmee creëer je de betaalbaarheid.

30

De heer Schipper (SP) zegt dat cpi plus 1% in het actieplan van 2017 stond. Het gaat er alleen om wat er aan de bovenkant gebeurt. De PvdA heeft hiermee ook ingestemd. De heer Isik (PvdA) antwoordt dat het nu 2022 is. De wereld en de markt zijn veranderd. Hij wil de 1% uit het plan halen. Is het college bereid om het plan hierop aan te passen? Zo niet, dan komt hij met een amendement om de 1% eruit te halen.

35 De heer Koning (D66) wil graag weten wat het voorstel voor de woningbouwproductie betekent. Als die naar beneden gaat, dan heeft hij daar grote moeite mee. 40

De heer Isik (PvdA) vraagt of D66 kiest voor het belang van een woningzoekende of voor het belang van de ontwikkelaars.

45

De heer Koning (D66) kiest voor de woningzoekenden door gereguleerd te bouwen. Als de maatregelen die de raad neemt ten koste gaan van de bouwproductie, dan zorgt de PvdA er niet voor dat de mensen hier kunnen wonen. Zij zorgt er dan voor dat er onvoldoende woningen worden gebouwd.

50

De heer Isik (PvdA) zegt dat de partijen 1,3 miljoen woningen bouwen en dat zij niet voor de woningzoekers kiezen. Hij is er niet bang voor dat er minder woningen worden gerealiseerd, indien de gemeente de 1% laat vallen. Wil D66 sowieso bouwen en minder rekening houden met de betaalbaarheid? Wat is de onderbouwing van 42 maal de maandhuur? Waarom niet in de geest van de eerder aangenomen motie, namelijk 36 maal de maandhuur? De fractie wil elke vijf jaar de stand van zaken over de aantallen woningen en de daarbij behorende huurprijzen van de ontwikkelaars krijgen om te bekijken hoe de ontwikkeling is en of die voldoen aan de afspraken Pagina 3 van 32

5

10

15

20

25

tussen het college en de marktpartijen. Graag een toezegging hiervoor. Anders komt de fractie met een motie in de raad. De aanpassingen zijn niet met de samenleving gedeeld. De woningzoekende heeft hierop geen enkele invloed kunnen uitoefenen. Hoe is dat mogelijk? Het college geeft aan dat marktpartijen niet kunnen uitrekenen wat de grondwaarde in de toekomst is. Dat is niet waar. Over een aantal jaren kan de grondwaarde netto contant worden gemaakt. Het college moet dat punt corrigeren. Zo nee, dan komt de fractie eventueel met een motie. Met deze aanpassingen kunnen de kwaliteit en de betaalbaarheid niet voldoende worden gewaarborgd. De heer Koppelaar (Student&Starter) vindt niet dat er een balans is tussen de wensen van de markt en de maatschappelijke wensen vanuit de gemeente. Zijn fractie vindt dat die balans niet aanwezig is. De Utrechtse huurders worden de dupe, terwijl de marktpartijen in hun handjes knijpen. Dit voorstel leidt tot kleine maar relatief dure woningen, waarbij veel inwoners niet kunnen voldoen aan de gestelde inkomenseisen. Dat is niet het streven van het actieplan Middenhuur. De heer Koning (D66) vraagt hoe de heer Koppelaar tot deze conclusie komt. Zijn fractie heeft het voorstel voor de Merwedekanaalzone gesteund, waarbij veel van deze woningen zijn gerealiseerd.

De heer Koppelaar (Student&Starter) heeft geen problemen met woningen met een grootte van 65m2. Hij heeft moeite met het aanwijzen van nieuwe hoogstedelijke gebieden, waar van die norm kan worden afgeweken. Daarover moet een debat worden gevoerd. Op voorhand de deur openzetten voor kleinere woningen is niet goed. Het actieplan is er om bepaalde eisen voor kwaliteit en kwantiteit te garanderen. Daarvan mag niet te veel worden afgeweken. De fractie steunt de eis van 42 keer de maandhuur niet. De inkomenseis moet verlaagd worden tot 36 keer de maandhuur. Daarvoor zal zijn fractie bij de raadbehandeling een voorstel indienen. Door deze maatregel vallen veel mensen buiten de boot. Zij hebben onvoldoende wachttijd voor een sociale huurwoning en er is geen kapitaal of een te laag inkomen om een huis te kopen. De vrije sector is dan nog de enige optie. Met te hoge inkomenseisen is dat ook geen optie. Het alternatief is te gaan wonen bij de ouders of op de studentenkamer te blijven wonen.

30 De heer Koning (D66) vraagt of een maandhuur van 800 euro acceptabel is voor een brutosalaris van 2400 euro. 35

De heer Koppelaar (Student&Starter) vindt dit in een ideale situatie niet wenselijk. Er is nu een zeer krappe woningmarkt en dan moet er ruimer met dit soort zaken worden omgegaan. Het alternatief is dat mensen geen woning hebben. Liever een dure woning dan geen woning. De heer Van der Marel (VVD) vraagt zich af of de verhuurder het misschien niet aandurft om te verhuren, indien er sprake is van 36 maal de maandhuur.

40

45

50

De heer Koppelaar (Student&Starter) denkt dat er veel mensen op basis van 36 keer de maandhuur voldoende vertrouwen kunnen wekken bij verhuurders om hun huur te betalen. Op een andere manier kan zekerheid worden ingebouwd. Er kan bijvoorbeeld een iets hogere borg worden gevraagd. Mogen verhuurders vragen naar een inschatting van inkomensgroei? Zitten hieraan juridische beperkingen vast? Zijn fractie is nog niet tevreden met dit raadsvoorstel. Mevrouw De Koning (GroenLinks) is nog steeds blij met het actieplan Middenhuur, want het is hard nodig dat mensen die niet in een sociale huurwoning kunnen komen beschermd zijn tegen de gekte van de markt door middel van redelijke prijzen en enige garantie voor de kwaliteit en omvang van de woning. Het belang van de huurders moet voor GroenLinks vooropstaan. De huur verhogen met 1% maakt dat de woningen duurder kunnen worden die onder het actieplan kunnen worden gebouwd. Daarmee is haar fractie het niet eens. De inflatie is hoog, mensen hebben hoge energierekeningen. In deze markt is het onverstandig om huurders op te zadelen met een hogere Pagina 4 van 32

huurprijs. Dat moet uit dit plan worden gehaald. Haar fractie ziet niet dat dit leidt tot het bouwen van een minder aantal woningen. De fractie is blij dat het college de inkomenseisen iets heeft verlaagd. GroenLinks dringt aan op driemaal het inkomen als inkomenseis voor een maandhuur. In Utrecht is de gemiddelde woonquote 33%. 5 De heer Koppelaar (Student&Starter) vraagt of GroenLinks bereid is om samen met zijn fractie een voorstel te schrijven om als inkomenseis voor een jaarinkomen van 36 maal de maandhuur te komen. 10

Mevrouw De Koning (GroenLinks) denkt dat het goed is om iets te doen aan de koudwatervrees van de ontwikkelaars. Er zouden een paar pilots kunnen worden gestart, waarbij de huur in de grote complexen voor 36 maal de maandhuur worden aangeboden. Dan zijn er echt geen problemen met betalingen. Na een jaar kan de pilot worden geëvalueerd. Daarna kan de norm in het actieplan Middenhuur worden opgenomen.

15 De heer Isik (PvdA) wil dat 36 maal de maandhuur wordt toegepast conform de aangenomen motie. 20

25

30

35

Mevrouw De Koning (GroenLinks) zegt dat de wethouder met marktpartijen heeft gesproken. Dat heeft nog niet tot het gewenste resultaat geleid. Daarom de pilots, evaluatie en invoering van 36 maal de maandhuur. De heer Spil (Stadsbelang) vraagt of de inkomenseis ook niet moet strekken tot bescherming van de huurder. Hij noemt als voorbeeld een brutosalaris van 2400 euro en een huur van 800 euro. Dan wordt de helft of meer van het netto-inkomen aan huur betaald. Andere woonlasten komen daar nog bij. Mevrouw De Koning (GroenLinks) zou liever een stad hebben waar de huren een stuk lager liggen en waar kan worden gegarandeerd dat iemand nooit meer dan 25% van het inkomen kwijt is aan huur. Wil de gemeente mensen een betaalbare woning, een dure woning of geen woning geven? GroenLinks kiest ervoor om mensen een betaalbare woning te gunnen. Mensen met een te laag inkomen voor een woning tussen 750 euro en 1000 euro moeten een woning huren voor 1300 euro. Dat is niet rechtvaardig. De heer Isik (PvdA) vindt dat mensen een woning van 750 euro moeten kunnen huren met een inkomen van 36 maal de huur. Mevrouw De Koning (GroenLinks) wil de inkomensgrenzen verlagen en een paar pilots uitvoeren.

40

De heer Koning (D66) kan zich voorstellen dat voor een huur van 1050 euro een jaarinkomen van 36 maal de maandhuur wordt geëist. De woonquote is dan acceptabel. Bij 800 euro huur kan je de helft van het inkomen kwijt zijn. Dat is toch niet goed voor Utrecht, vraagt hij aan mevrouw De Koning.

45

Mevrouw De Koning (GroenLinks) roept D66 op om haar fractiegenoten in de Tweede Kamer aan te moedigen om het wetsvoorstel van GroenLinks in de Kamer te steunen om het puntenstelsel door te trekken en de huren te verlagen. GroenLinks kiest voor een lagere inkomenseis. Voor alleenstaanden kan een woning van 40m2 een uitkomst zijn. Daartegenover moeten er grotere woningen worden gebouwd. Hoe wordt er voor de toekomstbestendigheid gezorgd? Kunnen de woningen in de toekomst worden samengevoegd? Waarom nu al plannen voor Leidsche RijnCentrum? Haar fractie wil niet dat de gemeente op achterstand komt in de onderhandelingen met de marktpartijen en dat dit de nieuwe norm wordt. Hoe verhoudt zich vijf jaar langer een betaalbare woning met een meerwaardeafdracht? Zzp’ers komen moeilijk aan een

50

Pagina 5 van 32

middenhuurwoning. Heeft een marktpartij de vrijheid om een zzp’er geen woning te verhuren? Kan er niet worden geregeld dat er niet mag worden gediscrimineerd op basis van de status van zzp’er? Soms worden er buitensporige servicekosten gerekend. Kan er in het actieplan worden opgenomen dat de servicekosten reëel moeten zijn? Er kan een maximum aan worden gesteld. 5 De heer Isik (PvdA) denkt dat er een grens aan de servicekosten kan worden gesteld, bijvoorbeeld 200 à 250 euro per maand. 10

15

20

Mevrouw De Koning (GroenLinks) heeft dit ook in gedachten, ook al is het bedrag van de heer Isik wel wat hoog. Kan de wethouder meedelen of haar voorstel mogelijk is? De heer Schipper (SP) vraagt of de afwijkbevoegdheid alleen bij de gebieden Leidsche RijnCentrum en Merwedekanaalzone blijft. Cpi plus 1% is goed zolang de inflatie laag blijft. In de toekomst kan de huurverhoging daardoor drastisch omhoog gaan, terwijl de lonen niet evenredig meestijgen. Daaraan wil zijn fractie iets doen. Kan iets aan de hoge huren voor de vrije sectorwoningen van de corporaties worden gedaan? Waar dat geldt, zal hij inventariseren. Die gegevens stuurt hij naar de wethouder. Mevrouw Snippe (PvdD) kan zich vinden in de bijdragen van de PvdA en Student&Starter. Het amendement van de PvdA om 1% uit het voorstel te halen, ziet hij met interesse tegemoet. Haar fractie sluit zich aan bij de opmerkingen van GroenLinks over de hoogte van de servicekosten en die van Student&Starter over de minimale en maximale inkomenseisen. Haar fractie vindt het jammer dat de inkomenseis niet verder verlaagd wordt naar 36 maal de maandhuur. Is er politieke ruimte om de inkomenseisen te verlagen?

25 De heer Koning (D66) is blij met de verlaging naar 42 keer de maandhuur. De fractie wil voorkomen dat huurders met een torenhoge huur ten opzichte van hun netto-inkomen worden opgezadeld. Dus er moet niet worden overgegaan tot 36 keer de maandhuur voor mensen die 800 euro per maand moeten ophoesten. 30 De heer Koppelaar (Student&Starter) vraagt wat het alternatief voor deze huurders is.

35

De heer Koning (D66) denkt dat de gemeente een rol kan spelen om de inwoners te beschermen tegen onacceptabele hoge woonquotes. Door huren te moeten betalen van meer dan 50% van het netto-inkomen, loop je het risico dat zij in schulden en zelfs in de schuldhulpverlening terechtkomen. De heer Koppelaar (Student&Starter) antwoordt dat partijen niet voorstellen dat het om 50% van het inkomen gaat. Welk alternatief biedt D66? Volgens zijn fractie is dat er niet.

40 De heer Koning (D66) wil dat mensen met dergelijke inkomens (2400 euro per maand) serieus kansen moeten krijgen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Dat kan door middel van het op peil houden van het lotingspercentage. Dit moet niet worden teruggebracht tot 10%. 45 Mevrouw De Koning (GroenLinks) zegt dat loting voor een paar procent kan gelden, maar iedereen heeft recht op een woning. Wat zegt D66 tegen de mensen die niet zijn ingeloot? 50

De heer Isik (PvdA) kan niets met de reactie van D66. In deze stad moet iemand twaalf jaar op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staan. De heer Koning (D66) antwoordt dat jonge mensen eerder dan twaalf jaar een sociale huurwoning kunnen krijgen, indien het lotingspercentage overeind blijft. De fractie roept de Pagina 6 van 32

5

wethouder op om in te zetten op de rol van corporaties in het middensegment. Corporaties kunnen een bijdrage in de problematiek van de middenhuur leveren. Het moet niet zo zijn dat in iedere gebiedsontwikkeling 65m2 het gemiddelde woonoppervlak is. Per locatie moet bekeken worden voor welke doelgroep het beste kan worden gebouwd. Is het college bereid van de gebieden geen eenheidsworst te maken? De heer Koppelaar (Student&Starter) vraagt of er geen bepaald gevaar om de hoek komt kijken.

10

15

20

De heer Koning (D66) vraagt op welke manier de wethouder wil borgen dat de plancapaciteit gemiddeld op 65m2 uitkomt. De gemeente moet jaarlijks evalueren welk effect het nieuw vast te stellen kader heeft op de bouwproductie. Als het aantal middenhuurwoningen terugloopt, dan ontstaat er echt een probleem. De heer Van der Marel (VVD) denkt dat er een evenwichtig pakket ligt. De wethouder heeft vast goed overleg gevoerd met de mensen die de woningen moeten bouwen. De VVD is voorstander van het actieplan. Het belangrijkste is dat de voorgestelde wijzigingen doel treffen. Dat kan hij nog niet zeggen, omdat er nog geen tastbare resultaten zijn geboekt. Daarom kijkt hij reikhalzend uit naar het onderzoek van de Rekenkamer. De fractie wil voorstellen om de uitkomsten van dat onderzoek te bespreken en na te gaan of bijstelling van het actieplan al niet eerder opportuun is. Dan kunnen eventuele no-regretmaatregelen eerder in het actieplan worden opgenomen. De heer Isik (PvdA) vraagt of de VVD het schrappen van 1% gaat steunen.

25

30

35

40

45

50

De heer Van der Marel (VVD) zegt dat de onderbouwing voor dit voorstel hem kan overtuigen. 42 keer de maandhuur lijkt hem een passend voorstel, indien je geen ontwrichting wil krijgen bij mensen die 50% van hun inkomen aan huur moeten betalen. De fractie maakt zich zorgen over stijging van de bouwkosten en de rente. De BVO-grenzen liggen vast. Dat kan op een gegeven moment voor ontwikkelaars gaan wringen. Denkt de wethouder dat dit problemen gaat opleveren voor de realisatie of consequentie kan hebben voor de opbrengst van de grondprijzen? Kunnen de BVO-grenzen ook invloed hebben op de kwaliteit van de woningen? Welke invloed kan de gemeente uitoefenen op de kwaliteit van de woningen, zodat die overeind blijft en bouwers daarop niet gaan bezuinigen, voor het geval dat zij elders marges tekortkomen? De heer Wijmenga (ChristenUnie) kan met het grootste deel van het voorstel instemmen, zoals 42 maal de maandhuur. Het voorstel van GroenLinks voor een pilot is een interessant idee, ook omdat de motie over de Merwedekanaalzone is aangenomen. Zijn fractie heeft ook gestemd voor het voorstel om te bekijken of niet tot een lagere maximale of minimale inkomenseis kan worden gekomen. Wat gaat er gebeuren met Leidsche Rijn-Centrum? Wordt daarvoor een regeling vastgesteld? Dat is niet de goede weg. Bij de Merwedekanaalzone kan hij zich dat voorstellen.

De raad heeft gesproken over de vierkante metereis. Daarvoor is een besluit genomen in de raad dat is vastgesteld in de SPVE. Dan kun je dat toevoegen als aparte categorie. Achteraf kunnen geen gebieden worden toegevoegd, waarover de raad niet heeft gesproken. Hij overweegt een amendement in te dienen om Leidsche Rijn-Centrum uit het beslispunt te halen. Kan indexatie met terugwerkende kracht plaatsvinden? De onderbouwing van het voorstel voor de 1% vindt zijn fractie goed. Hij heeft dan ook geen aanleiding om het amendement te steunen. De heer Essabiri (Denk) kan zich volledig aansluiten bij het betoog van de PvdA. Ook sluit hij zich aan bij de opmerkingen over de zzp’ers en de servicekosten van GroenLinks. Als er sprake is van middenhuur, dan is het bijna altijd zo dat een deel van de middenhuur wordt geliberaliseerd. Hierdoor kunnen marktpartijen volledig hun gang gaan om zeer hoge prijzen voor de zogenaamde kippenhokken te vragen. Het actieplan moet daarom coulanter worden opgesteld voor de inwoners van Utrecht. Er is inmiddels genoeg gentrificatie in Utrecht, waardoor een groot deel van de inwoners uit de stad wordt verdreven. Pagina 7 van 32

5

10

15

De heer Spil (Stadsbelang) vindt het goed dat het actieplan wordt geactualiseerd. Moet dit niet regelmatig gebeuren aan de hand van vragen en opmerkingen van de commissie? Mag er nog dit jaar een evaluatie en actualisatie worden verwacht? Zijn fractie heeft het idee dat het actieplan neigt naar het bouwen van kleinere woningen. Het is de vraag of het wenselijk is dat er veel woningen van 40m2 tot 65m2 worden gerealiseerd, terwijl voor samenwoners of gezinnen 80 m2 wenselijk is. Kan er een onderzoek worden gedaan naar de mogelijkheid voor de gemeente om grotere woningen te bouwen? Zou het niet verstandiger zijn om voor de cpi plus 1% aan te sluiten bij de landelijke regelgeving? De gemeente kan dan overnemen wat de minister bepaalt op basis van de landelijke wet voor de jaarlijks toegestane huurstijging. Is het mogelijk om het actieplan uit te breiden naar woningen die in de sociale huursector vallen en wel onder de huur van 750 euro? Dat zou kunnen gelden voor mensen met een inkomen onder de 3000 euro bruto per maand. Hoe kan dit worden gerealiseerd? De heer Isik (PvdA) vraagt of de heer Spil tegen deze mensen durft te zeggen dat mensen twaalf jaar op de wachtlijst komen, indien zij in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning.

De heer Spil (Stadsbelangen) heeft aan de wethouder gevraagd of het actieplan niet kan worden uitgebreid om voor deze mensen een oplossing te vinden.

20

25

30

35

40

45

50

De heer Dijkstra (CDA) merkt op dat het voorstel CDA vertrouwen geeft. Uit het voorstel blijkt niet duidelijk dat de inkomenseis niet anders kan. De evaluatie geeft nog geen totaalbeeld. Daarom is het goed dat de Rekenkamer onderzoek gaat doen. Kan de commissie het aan het einde van dit jaar bespreken? Kan het verloten van woningen beter naar buiten worden gebracht? Kan het proces hiervoor soepeler verlopen in de toekomst? Er is een goede discussie gevoerd vanochtend. Daarover moet de fractie nadenken. Daarom is er door het CDA nog geen standpunt ingenomen. Wethouder Diepeveen merkt op dat het voorstel plussen en minnen heeft. Het college denkt dat het voorstel in balans is en dat het recht doet zowel aan de bescherming van de woningzoekenden als ook aan het realiseren van voldoende woningen. Utrecht doet bovenwettelijke dingen. Hopelijk volgt Den Haag spoedig. Utrecht doet een botsproef door een cap op de WOZ-waarde aan te brengen die voor het WWS mag meetellen. Als die op 25% kan worden begrensd, dan kan daarmee iets goeds in Utrecht worden gedaan. Over twee jaar wordt er geëvalueerd. Als er aanleiding is om dat eerder te doen, dan gebeurt dat. Het Rekenkameronderzoek kan daartoe aanleiding geven. Dat komt er in het vierde kwartaal. Het onderzoek kan leiden tot een bijstelling van het actieplan.

De meerderheid van de raad heeft in 2017 een amendement ingediend om de maximale huurverhoging te stellen op cpi plus 1%. De bovengrens is niet geïndexeerd op cpi plus 1%. Die bleef op cpi staan. Daardoor groeit de bovengrens niet mee. Tot nu toe brengen de verhuurders de huren bij mutatie weer terug naar huren die passen binnen het actieplan. Partijen willen nu de bovengrens laten meegroeien, omdat de stijging van alleen cpi voor de bovengrens gaat knellen. Het college vindt het punt vanuit de markt niet irreëel. Hij staat voor doorgaande bouwproductie en daarom wil hij deze stap zetten. De heer Isik (PvdA) vraagt of de wethouder net als D66 bang is dat de productie gaat afnemen als de 1% indexatie uit het plan wordt gehaald. Mevrouw De Koning (GroenLinks) vraagt of de wethouder concreter kan maken hoe het bij de markpartijen begint te knellen. Zij heeft niet het idee dat de marktpartijen het erg zwaar hebben in de stad.

Pagina 8 van 32

Wethouder Diepeveen zegt dat dit punt voor de meeste onduidelijkheid zorgt. De marktpartijen vinden dat dit punt steeds meer de businesscase onderuithaalt. Dit punt leidt steeds meer tot discussie en vertraagt de projecten. Daarom baart dit het college zorgen. 5

Mevrouw De Koning (GroenLinks) snapt dat de beleggers meer kunnen verdienen als de gemeente de 1% aan cpi toevoegt, maar waarom zou de gemeente hiervoor ruimte geven?

10

Wethouder Diepeveen kan zich voorstellen dat hier sprake is van een afhankelijkheid van het aantal mutaties. Wordt er veel gewisseld of weinig? Als iemand jaren in een woning blijft, dan gaat het vanuit het oogpunt van de belegger met cpi plus 1% goed met de verdiensten. Als er regelmatig wordt gemuteerd en de huur zit aan de bovenkant, dan zou die door het dak vliegen. Elke keer moet de huur onder het dak worden gebracht.

15

Mevrouw De Koning (GroenLinks) zal hiervoor een voorstel doen. Nu komt de commissie er niet uit. Zij ziet dat verhuurders en beleggers nu al een aanname doen over mutaties. Zij ziet geen aanleiding waarom de raad hierin mee moet gaan.

20

25

De heer Wijmenga (ChristenUnie) is benieuwd hoe dit technisch zit. Moet cpi plus 1% altijd worden toegepast? Dat zou een reden kunnen zijn dat je boven de bovengrens uitkomt. De verhuurder kan toch ook zeggen dat de 1% niet wordt berekend indien de bovengrens wordt bereikt? Wethouder Diepeveen zegt dat cpi plus 1% met terugwerkende kracht ingevoerd kan worden. Voor alle zekerheid wil hij het nog checken. Er komt onduidelijkheid indien de huur boven de bovengrens uitstijgt. Die onduidelijkheid is er sinds 2017. Die wordt steeds ingewikkelder en leidt tot meer discussie. De heer Isik (PvdA) wil van het college duidelijkheid krijgen over de verlaging van de productie, indien de 1% uit het plan wordt gehaald.

30

35

Wethouder Diepeveen geeft aan dat het niet parallel lopen van de toegestane jaarlijkse huurverhoging van cpi plus 1% met de definiëring van de bovengrens als jaarlijks stijgend met cpi nu al zorgt voor lange discussies en vertraging van projecten. Het heeft nu al enigszins invloed op de bouwproductie. Nederland heeft hoge inflatiecijfers op dit moment. Dit voorstel wil de systematiek van de inflatiedoorrekening in de pas laten lopen met het landelijke stelsel. De voorzitter schorst de vergadering tot 14.00 uur.

40

45

Pagina 9 van 32

Verslag openbare middagvergadering Energie(transitie), Duurzaamheid en Wonen 5 Datum Locatie Verslag door Vaststelling verslag

17 februari 2022 Stadhuisbrug 1, Utrecht Wanda Walkate (Notuleerservice Nederland)

10

Aanwezigen

15

De voorzitter mevrouw E. Bijsterbosch, wethouder K. Diepeveen, de leden, mevrouw L. Snippe (PvdD), de heer E. van der Marel (VVD), de heer B. Isik (PvdA), de heer H. Dijkstra (CDA), de heer J. Koppelaar, (Student&Starter), de heer T. Schipper (SP), de heer M. Koning (D66), mevrouw F. de Koning (GroenLinks), de heer J. Wijmenga (ChristenUnie), de heer H. Essabiri (Denk)

Verslag openbare middagvergadering Energie(transitie), Duurzaamheid en Wonen 20

1. Opening De voorzitter, mevrouw Bijsterbosch heropent de vergadering om 13.45 uur.

6. Raadsvoorstel Wijziging voorwaarden middenhuur 25

30

Wethouder Diepeveen legt uit waarom het college tot een nieuwe categorie nieuw hoogstedelijk is gekomen. Het is onhandig om te blijven spreken over het Merwederegime waarover een besluit is genomen bij de Omgevingsvisie. Leidsche Rijn-Centrum wordt toegevoegd, waarbij tweehonderd woningen worden gerealiseerd. Leidsche Rijn heeft zich ontwikkeld tot een gebied met allure. Het gebied is al hoogstedelijk door zijn voorzieningen. Het college stelt voor om een besluit te nemen om dit gebied mee te nemen. Mevrouw De Koning (GroenLinks) vraagt wat de noodzaak hiervoor is. Er kunnen afwijkingen plaatsvinden als het economisch noodzakelijk is. Is er hier dan sprake van? Wethouder Diepeveen heeft al aangegeven dat er tweehonderd woningen komen, waarbij deze vraag aan de orde is. Het college kan dit doen op grond van de nieuwe hoogstedelijke normen.

35 De heer Wijmenga (ChristenUnie) vraagt waarom de nieuwe normen voor deze woningen moeten gelden. Pagina 10 van 32

5

Wethouder Diepeveen antwoordt dat Leidsche Rijn-Centrum als hoogstedelijk wordt aangemerkt door de OV-ontsluiting, hoog voorzieningenniveau en hoge dichtheid met hoge grondwaarde. Die aanwijzing kan ook voor de toekomst betekenis hebben, indien er nieuwe ontwikkelingen komen. Het college zet de deur niet wagenwijd open voor ontwikkelaars. In het kader van de actualisering van de voorwaarden middenhuur wordt de nieuwe categorie bekeken. Hij denkt dat dit met nieuw hoogstedelijk op een goede manier wordt gedaan. In het vervolg wordt elke keer aan de raad gevraagd of die dit regime goedkeurt.

10

De heer Schipper (SP) zegt dat de afwijkingsbevoegdheid uit het raadsvoorstel 2017 kan vervallen, want dat is dan een dode letter geworden.

15

Wethouder Diepeveen denkt dat dit niet kan. Er kunnen meer situaties zijn waar economische haalbaarheid of integrale plankwaliteit of combinatie van beide aan de orde zijn. In elk project moet je het gemiddelde halen, maar er zijn kleinere ontwikkelingen denkbaar, waarvoor goede redenen zijn te bedenken om je daaraan niet te houden. De heer Koppelaar (Student&Starter) vraagt wat de toegevoegde waarde van dit onderdeel van het voorstel is, als het college op eigen initiatief kan afwijken.

20

25

30

35

Wethouder Diepeveen zegt dat de waarde van een raadsbesluit hiervoor is dat de raad over een gebied besluit. Er kunnen in projecten situaties zijn, waarvoor de hardheidsclausule van belang blijft. Dat behelst dan een kleinere schaal dan een gebiedsniveau. De heer Isik (PvdA) vraagt wat de ruimtelijke en economische meerwaarde is voor de raad om dit gebied toe te wijzen. Wat levert het de gemeente op? Wethouder Diepeveen antwoordt dat Leidsche Rijn-Centrum op dit moment functioneert als een nieuw hoofdstedelijk gebied. Dat gebied is een toekomstbestendig stedelijk gebied. Het is van belang om dat te erkennen als een hoogstedelijk gebied. Het college verwacht dat kleinere eenheden beter gedragen kunnen worden in een hoogstedelijke omgeving dan in een minder hoogstedelijke omgeving. De ruimte om de woning behoort ook tot het leefgebied. Daar bevinden zich de voorzieningen. 70% tot 80% woningzoekenden zijn een- en tweepersoonshuishoudens. Het college denkt dat Merwede niet de enige plek zal zijn waar de komende decennia een dergelijke dichtheid, een hoog voorzieningenniveau en een dergelijke kwaliteit van de openbare ruimte tot stand komen. Dat zal op meer plekken gebeuren. Ook spreekt het college met de ontwikkelaar die tweehonderd woningen in het middensegment wil bouwen. De heer Isik (PvdA) stelt dat alle voorzieningen er al zijn.

Welke voorzieningen moeten er nog meer worden gerealiseerd om het als hoogstedelijk gebied aan te wijzen?

40 Wethouder Diepeveen zegt dat, als er in een gebied sprake is van een hogere dichtheid, dat gebied een hoger voorzieningenniveau kan dragen. Dat heeft zijn uitwerking op het openbaar vervoer, treinstation en bussen maar ook op andere voorzieningen die er op andere plekken vaak niet mogelijk zijn. 45 De heer Koning (D66) denkt dat het hier gaat over economische haalbaarheid. Hij verwacht dat uit de gesprekken met de ontwikkelaar blijkt dat de economische haalbaarheid in het geding is. Is dat hier aan de orde? Wordt dat ook gestaafd? 50

Wethouder Diepeveen durft dit niet te zeggen. Mevrouw De Koning (GroenLinks) zegt dat er iets valt te zeggen voor iets kleinere woningen in een bepaald gebied, zodat er tientallen woningen kunnen worden toegevoegd. Zij zou dan graag een voorstel willen zien met de keuze voor kleinere woningen, gezien de behoefte in de stad. Pagina 11 van 32

De heer Koning (D66) vraagt of mevrouw De Koning het met hem eens is dat je je meer moet richten op de eenpersoonshuishoudens en dat je niet te rigide moet vasthouden aan een gemiddelde oppervlaktenorm. 5 Mevrouw De Koning (GroenLinks) wil naast woningen voor eenpersoonshuishoudens ook woningen bouwen voor tweepersoons- of meerpersoonshuishoudens in de middencategorie. Gemiddelden helpen daarbij om diversiteit aan te brengen. 10

Wethouder Diepeveen deelt mee dat Leidsche Rijn in het mandje overig stedelijk zit. Dat betekent een metrage van 50 tot 80. Het voorstel introduceert een gemiddelde van 65. Het voorstel voor Leidsche Rijn houdt in de bandbreedte op te rekken en op het gemiddelde van 65 uit te komen. Het maakt ook kleinere eenheden mogelijk van 40. De ontwikkeling van de stad laat dit voorstel toe.

15 De heer Essabiri (Denk) vraagt waar grote gezinnen heen kunnen, indien zij niet voor middenhuur en sociale huur in aanmerking komen. Kunnen zij dan nog een plek in Utrecht vinden? 20

25

30

35

Wethouder Diepeveen vindt dat het van het grootste belang is om mensen in eengezinswoningen tot verhuizing te verleiden. Mensen, waarvan de kinderen uit huis zijn, zijn op zoek naar een stedelijk kwalitatief hoogwaardig woonmilieu binnen een centrumomgeving. Dat helpt om grote gezinnen woonruimte te bieden. Ten aanzien van de exploitatietermijn 25 jaar merkt hij op dat het lastig is om over een lange tijd te bekijken wat de meerwaarde van woningen is. Dan zou je nu al moeten zeggen wat de meerwaarde over 20 jaar zou moeten zijn. Het is daarom verstandig en dienende aan de woningzoekenden om de exploitatietermijn op te rekken, want daarmee wordt iets goeds bereikt. Het is redelijk om voor een vermindering van de afdracht van grofweg 3000 euro per woning een vijf jaar langere exploitatietermijn te vragen. In de evaluatie is veel aandacht besteed aan de maximale en minimale inkomenseis voor het huren van een woning. Daarbij oriënteert het college zich niet alleen op de markt maar kijkt het ook naar het Nibud. Die organisatie waarschuwt voor een te hoge woonquote. Het actieplan is bedoeld om mensen, die voor een sociale huurwoning te veel verdienen, enige bescherming te bieden door een gereguleerd middenhuursegment . Mensen die een inkomen verdienen beneden de liberalisatiegrens mogen ook enig beroep doen op de middenhuur.

Het college werkt eraan om het middensegment uit te breiden. Mensen met een inkomen beneden de liberalisatiegrens kunnen in de sociale huursector terecht. De heer Koppelaar (Student&Starter) vraagt wat er voor mensen wordt gedaan die nog niet voldoende wachttijd hebben opgebouwd voor een sociale huurwoning of onvoldoende verdienen voor de middenhuursector.

40

45

Wethouder Diepeveen zegt dat dit een heel moeilijke categorie is. Hiervoor kan loting eventueel uitkomst brengen. In de inkomensvoorrangsregeling en de berekening van het inkomen heeft het college rekening gehouden met de positie van de zzp’ers. De regeling voor zzp’ers loopt parallel met die voor mensen in loondienst. Ook wordt er rekening gehouden met schuldposities. Daarmee wordt weigering voor verhuur aan zzp’ers tegengegaan. Mevrouw De Koning (GroenLinks) hoort vaak signalen over weigering van verhuur. Verhuurders zijn nog steeds vrij om niet te verhuren aan zzp’ers. Is er ook een verbod op discriminatie bij verhuur aan zzp’ers in het actieplan?

50 Wethouder Diepeveen zou die signalen graag horen, zodat het college aan de hand van concrete voorbeelden het gesprek met verhuurders kan aangaan. Er gaan vaak dingen mis bij de servicekosten. Drie kwart van de klagers krijgt van de huurcommissie gelijk. Het college wil kijken Pagina 12 van 32

5

naar maximering van de servicekosten in het actieplan, maar hij vraagt zich af of dat juridisch kan worden verankerd. Het wettelijke kader zegt dat de werkelijke kosten doorberekend mogen worden. In het kader van de studentenhuisvesting is het college een soort anterieure overeenkomst aan het opstellen, waarbij de basis is dat er naar gebruik moet worden betaald. Er mag ook niet gemeubileerd worden verhuurd. In het eerstvolgende bericht over het actieplan Studentenhuisvesting wordt de raad daarover geïnformeerd. Mevrouw De Koning (GroenLinks) vraagt of de wethouder voor de raadsvergadering opties uiteen kan zetten. Zij zou die opties in het actieplan Middenhuur willen verankeren.

10

15

20

25

Wethouder Diepeveen antwoordt dat er op dit moment geen opties zijn, maar hij wil voor de raadsbehandeling via een raadsbrief op het punt van de servicekosten terugkomen. Hij ziet de informatie van de heer Schipper tegemoet en hoopt dat het college hiermee iets kan doen. Er is goede reden om met de corporaties prestatieafspraken voor de middenhuur te maken. Een volkshuisvestelijke instelling houdt niet op bij verhuur beneden de liberalisatiegrens. Er vinden gesprekken plaats met ontwikkelaars om systemen beter op elkaar te laten aansluiten. Er wordt gewerkt aan de uitkomst van de evaluatie daarover. Met nieuwe huurders in het middensegment zijn gesprekken gevoerd over het actieplan. Ook een huurorganisatie heeft waardevolle suggesties gegeven. Verhuurders mogen instrumenten inzetten boven op de inkomenseisen. Als je de maximale of minimale inkomenseis te ver omlaag brengt, dan zijn verhuurders meer geneigd om sluipweggetjes te zoeken. Als er wettelijke mogelijkheden zijn, dan kan het college iets aan de sluipweggetjes doen. Er kunnen ook afspraken worden gemaakt met partijen. De heer Isik (PvdA) vraagt of de gemeente de samenwerkingsovereenkomst met partijen kan ontbinden, indien ontwikkelaars sluipweggetjes gaan bewandelen. Wethouder Diepeveen kan overeenkomsten ontbinden, indien partijen zich niet houden aan gemaakte afspraken.

30

De heer Dijkstra (CDA) vraagt naar de onderbouwing van het niet verder omlaag willen brengen van de inkomenseis. Mevrouw Snippe (PvdD) vraagt welke sluiproutes er zijn. Die kunnen toch worden tegengegaan door middel van het ontbinden van overeenkomsten?

35

40

45

50

Wethouder Diepeveen zegt dat het naar beneden bijstellen van de inkomenseis beleggers onvoldoende zekerheid biedt. Dan gaan zij de zekerheid op een andere manier inbouwen. Dat kan door het voortrekken van personen met de naar verwachting grootste inkomenssprong. Een net afgestudeerde academicus is dan sneller aan de beurt dan bijvoorbeeld een loodgieter met een stabiel inkomen. Het college stelt een verantwoorde verlaging van de minimale en maximale inkomenseis voor. Hij zegt toe dat het college met de marktpartijen een aantal pilots gaat bespreken, zodat preciezer wordt bekeken voor welke doelgroep een verlaging van 42 naar 36 een uitkomst kan bieden. Daarbij wordt meegenomen onder welke aanvullende voorwaarden dat zal kunnen. Spreker zegt dat het college sluipwegen tegenhoudt door 42 maal de maandhuur te hanteren. Het college blijft bij het actieplan de vinger aan de pols houden. Daar is alle reden toe. De heer Van der Marel (VVD) vraagt of een verhuurder die onzeker is over inkomen en toekomstverwachtingen van een huurder sneller geneigd is om een tijdelijke huurovereenkomst aan te bieden. Dat is onwenselijk. Kan de gemeente hieraan iets doen, indien de huur steeds op tijd wordt betaald? Wethouder Diepeveen merkt op dat deze vraag in een pilot kan worden meegenomen. Berekeningsmethodes voor toekomstige grondwaarden zijn er wel.

De parameters voor inflatie en marktontwikkelingen over twintig jaar zijn ingewikkeld. Gesprekken tussen gemeenten en Pagina 13 van 32

5

ontwikkelaars leiden niet tot eenduidige standpunten. Het afzien van waardestijging van de woningen door de gemeente in ruil voor vijf jaar extra exploitatie is het beste dat het college kan aanbieden. Er is geen sprake van kwaliteitsvermindering, want er is een bouwbesluit en er zijn bovenwettelijke eisen en afspraken die goed zijn vastgelegd. De inflatie moet goed in de gaten worden gehouden, waarbij bekeken moet worden wat dit betekent voor de bouwkosten. Tweede termijn De heer Wijmenga (ChristenUnie) komt met een amendement om Leidsche Rijn uit het raadsvoorstel te schrappen.

10

15

20

Mevrouw De Koning (GroenLinks) komt met een aantal voorstellen over het niet verder verhogen van de bovengrens van middenhuur. De 1% moet uit het voorstel worden geschrapt. Ook komt de fractie met de verlaging van de inkomenseis. Er wordt een pilot gestart met de intentie om die zo snel mogelijk te evalueren om tot een verlaging van de inkomenseis te komen. Verder denkt zij aan het vastleggen van de servicekosten, afhankelijk van de raadsbrief van de wethouder hierover. De heer Koppelaar (Student&Starter) merkt op dat er veel voorstellen zijn, waaraan verschillende fracties gezamenlijk kunnen werken. Hij wil met een voorstel komen over het aanwijzen van hoogstedelijke gebieden. De fractie wil liever dat dit niet gebeurt. De heer Isik (PvdA) komt met een voorstel om de 1% te schrappen. Voor de evaluatie na vijf jaar volgt een motie. Verder stelt hij zich achter de standpunten van GroenLinks, Student&Starter en de ChristenUnie.

25 De heer Koning(D66) vraagt de heer Isik wat zijn motie toevoegt. Het hele plan wordt toch tweejaarlijks geëvalueerd. 30

De heer Isik (PvdA) wil elke vijf jaar bekijken hoe de woningportefeuille van een ontwikkelaar erbij staat. Is het aantal huurwoningen nog intact, hoe is de huurprijsontwikkeling die is afgesproken? Op basis van die gegevens kan beleid eventueel worden bijgesteld. De heer Koning (D66) vraagt de wethouder of deze vraag in de tweejaarlijkse evaluatie kan worden meegenomen.

35 De heer Isik (PvdA) geeft aan dat hij een duidelijke toezegging van de wethouder wil krijgen. Wethouder Diepeveen vindt het zinnig om huurstijging, aantallen woningen en huurprijsniveau mee te nemen in de tweejaarlijkse evaluatie. 40

45

Het lijkt de voorzitter duidelijk dat dit onderwerp een B-punt in de raad zal worden. Hiervoor wordt een uur in de raadsvergadering uitgetrokken. De wethouder heeft toegezegd voor de raadsvergadering met een brief te komen over de servicekosten en opties om deze te beteugelen door acties van de gemeente. Er komt een schriftelijk antwoord op de vraag naar de juridische mogelijkheid van de terugwerkende kracht in beslispunt 3. In de tweejaarlijkse evaluatie worden aantallen woningen, het huurprijsniveau en de huurstijging meegenomen.

50

Pagina 14 van 32

5

7. Raadsvoorstel Wijziging Huisvestingsverordening regio Utrecht in verband met Wet opkoopbescherming, verlagen van het percentage te verloten woningen en een aantal technische wijzigingen; toepassen van een lichtere vergunning voor omzettingen De voorzitter heropent de vergadering om 13.45 uur.

10

15

De heer Koppelaar (Student&Starter) zegt dat steeds meer mensen van de woningmarkt worden weggedrukt door beleggers met rendementslust en een goed gevulde portemonnee. Daarom moet de gemeente ingrijpen. Het is goed om te zien dat dit nu gebeurt. Er wordt een uitzondering gemaakt voor ouders die een woning kopen om aan een kind te verhuren. Geldt die uitzondering ook nog, indien de woning groot genoeg is om een paar studiegenoten van het kind in te laten trekken of is er dan wel een vergunning nodig? Gaan beleggers zich niet begeven boven de WOZwaarde van 440.000 euro? Dat kan extra concurrentie voor doorstromers betekenen die hun starterswoning willen verruilen voor iets groters en iets mooiers. Moet en kan die grens niet verder omhoog? De heer Isik (PvdA) vraagt aan welke grens de heer Koppelaar denkt.

20 De heer Koppelaar (Student&Starter) kan hieraan geen concreet bedrag hangen. Het is ook de vraag wat bij de rechter stand houdt. 25

De heer Van der Marel (VVD) vindt dat het nieuwe wetgeving betreft die nog haar weg moet vinden. De wethouder heeft het bedrag goed onderbouwd. De heer Koppelaar (Student&Starter) denkt dat de vraag of het stand houdt bij de rechter ook bij dit bedrag kan worden gesteld. Dan wil zijn fractie hoger inzetten in plaats van voorzichtig in te zetten.

30 Mevrouw De Koning (GroenLinks) vindt dat er zo ambitieus mogelijk moet worden ingezet. Maar het is niet zo dat er nu voorzichtig wordt ingezet. Utrecht zet hoger in dan Den Haag en Rotterdam in. Utrecht zit echt in de voorhoede. 35

40

De heer Koppelaar (Student&Starter) vindt het jammer dat het percentage te verloten huurwoningen wordt verlaagd naar 10%. Hiermee wordt de kans op een sociale huurwoning voor een grote groep starters een stuk kleiner. De afgelopen jaren werden vooral starterswoningen verloot. Daarmee blijkt loten vooral een geschikt instrument, waarmee starterswoningen bij starters terechtkomen. Deelt de wethouder deze analyse? Is het daarom niet zonde dat het percentage te verloten woningen omlaaggaat als gevolg van dit raadsvoorstel? Moet niet alles op alles worden gezet om ervoor te zorgen dat starterswoningen bij starters terechtkomen? Dat wordt toch ook voor seniorenwoningen en grote gezinswoningen gedaan? Alleen vertrouwen op wachttijd is niet voldoende, want bij twaalf jaar wachttijd is er straks geen starter meer. Loten is bewezen effectief om starterswoningen bij starters te krijgen.

45 De heer Isik (PvdA) was niet altijd voorstander van loting. Is het niet oneerlijk dat een starter een woning krijgt door middel van loting, terwijl er heel veel mensen op de wachtlijst staan voor een woning?

Pagina 15 van 32

De heer Koppelaar (Student&Starter) vindt het niet oneerlijk, want de mensen op de wachtlijst kunnen ook meedoen om een lootwoningen te krijgen. Mensen die twaalf jaar op de wachtlijst staan, hebben niets aan een starterswoning, want die willen in aanmerking komen voor een gezinswoning. 5 De heer Schipper (SP) heeft eerder gepleit voor het toepassen van een jongerenlabel in plaats van een loting, omdat dit vrij weinig gebeurt. 10

15

20

25

30

35

De heer Koppelaar (Student&Starter) staat in zijn recht voor de punten, waarvoor zijn fractie opkomt. Het is belangrijk om het over dit onderwerp te hebben, omdat de STUW een brief heeft gestuurd, waarin de raad wordt opgeroepen om het percentage niet te verlagen omdat het instrument werkt. De heer Van der Marel (VVD) suggereert dat er met een amendement kan worden gekomen. Bekeken kan worden of partijen hun mening hebben veranderd. De heer Koppelaar (Student&Starter) was al van plan om een amendement aan te kondigen. Dat doet hij hierbij dan alvast. Hij begrijpt de vrees van andere partijen dat loting ten koste kan gaan van mensen die een lange wachttijd hebben opgebouwd. Kan er duidelijk worden afgebakend dat starterswoningen moeten worden verloot? Zijn er mogelijkheden hiervoor? De fractie komt bij de raadsbehandeling met een amendement om het lotingspercentage op 20% te houden dat in lijn is met de rest van de regio en wat de corporaties ook graag willen. De gemeente zet zich al lange tijd in voor vergunningsvrij wonen voor drie personen. Met dit voorstel wordt dit net niet mogelijk gemaakt. Staat het college ervoor open om af te zien van de leefbaarheidstoets bij bewoning door drie personen? Kamerbewoning leidt niet automatisch tot overlast. Daarmee worden nette kamerbewoners tekort gedaan.

Als het college wil vasthouden aan de leefbaarheidstoets, dan overweegt zijn fractie om met een voorstel te komen om ervoor te zorgen dat vergunningsvrij wonen voor drie personen mogelijk wordt gemaakt. Mevrouw De Koning (GroenLinks) denkt dat de fractie van de heer Koppelaar een voorstel moet doen over de leefbaarheidstoets, indien hij daarmee moeite heeft. Indien hij vergunningsvrij wil laten wonen, dan worden studenten en starters niet meer beschermd tegen slechte verhuurders. Ook kunnen er minder eisen worden gesteld aan de omvang van de woning, aan de geluidsisolatie en de bestuurlijke boete. Waarom gaat zijn fractie zo ver? Wat is het belang van een student of een starter hierbij? De heer Koppelaar (Student&Starter) vindt het vanzelfsprekend dat bij verhuur van een kamer, een studio of een gezinswoning er regels zijn, waaraan je je als verhuurder hebt te houden. Zonder vergunning moet je je ook aan het huurrecht houden.

40 Mevrouw De Koning (GroenLinks) zegt dat de gemeente extra voorwaarden via een vergunning aan een verhuurder kan stellen. De bestuurlijke boete is nodig en kan alleen maar worden opgelegd, indien er een vergunning is. De fractie van de heer Koppelaar moet niet lichtzinnig de vergunning weglaten. 45 De heer Koppelaar (Student&Starter) vindt dat er meer ruimte moet zijn om op een efficiëntere manier mensen een dak boven het hoofd te bieden. Blijkbaar wil GroenLinks dat niet. De heer Isik (PvdA) vraagt of de fractie naar het standpunt van het huurteam wil kijken. 50 De heer Koppelaar (Student&Starter) kan niet met het raadsvoorstel instemmen. Kan de wethouder de fractie nog enigszins tegemoetkomen, zodat er met het hele voorstel kan worden ingestemd? Pagina 16 van 32

5

10

15

Mevrouw De Koning (GroenLinks) zegt dat bijna iedereen briefjes in zijn bus heeft gekregen van beleggers die de woning willen opkopen. Vandaag is het een mooie dag om het raadsvoorstel voor de invoering van de opkoopbescherming te bespreken. Tegelijkertijd doen Amsterdam, Groningen en Arnhem dat ook. Zij is blij dat Utrecht ervoor heeft gekozen om de hele stad te beschermen. Opkoopbescherming steunt GroenLinks van harte. De woningnood is hoog en de druk is op alle gemeenten heel hoog. GroenLinks maakt zich zorgen dat bij deze grens er extra druk op de grens net erboven ontstaat. De grens moet zo ambitieus mogelijk worden vastgesteld als de wet het toelaat. Het is goed om ongeveer gelijk op te lopen met andere grote steden om te voorkomen dat de beleggers hun slag in andere steden slaan. Collega’s van GroenLinks in Amsterdam hebben voorgesteld om te onderzoeken of de grens van 60% verhoogd kan worden naar 80%. Wat zou de wethouder ervan vinden om te onderzoeken of 80% van de woningen kan worden beschermd? De heer Koning (D66) zegt dat er geen grondslag wordt voorgeschreven, op basis waarvan de gemeente kan bepalen wat de definitie van schaarste is. Of het 80% moet zijn, durft hij niet te zeggen.

Zou de wethouder het ermee eens zijn om informatie op te vragen om te voorkomen dat er straks een situatie ontstaat dat er onvoldoende woonruimte voor nieuwe mensen kan worden toegevoegd?

20 Mevrouw De Koning (GroenLinks) wil de grens ambitieus stellen. Als 80% van de woonruimte wordt beschermd, dan kom je uit op 550.000 euro WOZ-waarde. Daarmee kunnen meer mensen worden beschermd. Het is goed om dat te gaan doen. 25

De heer Koning (D66) denkt dat dit een bespreekbaar voorstel kan zijn. De heer Isik (PvdA) zou het bedrag liever willen verhogen naar 600.000 euro à 650.000 euro.

30

35

40

45

Mevrouw De Koning heeft het over WOZ-waarde. Een woning wordt vaak voor een heel andere prijs verkocht. 550.000 euro WOZ-waarde betekent 700.000 euro of 800.000 euro Fundaprijs. In die zin is zij het eens met de heer Isik. De raad moet niet voor de rechter bepalen wat juridisch houdbaar is. Daarom vraagt zij de wethouder of hij kan toetsen of de bedragen houdbaar zijn. De heer Van der Marel (VVD) vraagt over hoeveel woningen het gaat, indien woningen van 650.000 euro of 700.000 euro worden beschermd. Het gaat dan over ongeveer tien woningen per jaar? Is dat nog beschermingswaardig? Mevrouw De Koning (GroenLinks) zegt dat bij 80% bescherming van de woningvoorraad beleggers voor 20% meer ruimte hebben. Welke mogelijkheden ziet de wethouder om het bedrag nog iets meer op te voeren? Kan de wethouder in zijn lobby voor eerlijker woonbeleid meenemen dat het niet heel rechtvaardig is dat je een huis mag kopen voor kinderen en kleinkinderen en dat daardoor andere kinderen minder kansen krijgen? GroenLinks vindt dat het verloten van woningen onrechtvaardig is om woningen als een lot uit de loterij te behandelen. Als de een geluk heeft, dan heeft de ander pech en moet dan langer wachten. Haar fractie is blij dat het percentage voor loting wordt verlaagd.

De heer Koppelaar (Student&Starter) is benieuwd hoe GroenLinks de input van de corporaties weegt die zelf aangeven dat de 20% in stand moet blijven.

50

Mevrouw De Koning (GroenLinks) ziet net als de corporaties dat het heel belangrijk is om ook jongeren een plek te geven in deze stad. Met 10% loting toegespitst op jongeren alleen kan best wat worden gedaan. Je kunt ook jongeren een label geven, waardoor zij voorrang krijgen. Dan Pagina 17 van 32

5

10

hoeft er geen onrechtvaardig middel, zoals loting, te worden gebruikt. Daarom vindt zij een lager percentage loting heel goed. De heer Koning (D66) wil van GroenLinks weten hoeveel woningen er niet zouden zijn toegekend aan jongeren, als het percentage te verloten woningen niet naar 20% was opgetrokken. Hij heeft het nagevraagd en het zijn er 307. 307 jongeren die op de wachtlijst stonden, hadden geen woning in het sociale segment gekregen. Zij zouden het slachtoffer geworden zijn van het voorstel om het percentage te verlagen. GroenLinks maakt hierbij een bijzondere keuze. Mevrouw De Koning (GroenLinks) is voor woningen voor jongeren. Haar fractie vindt dat die eerlijk kunnen worden toegewezen door een eerlijk voorrangssysteem voor jongeren. Het is niet eerlijk dat de ene persoon geluk heeft en binnen een maand een woning heeft en dat een ander niet weet wanneer hij eindelijk aan de beurt zal zijn. Naast de 307 jongeren die een woning hebben gevonden, zijn er misschien 308 die pech hebben gehad. Zij hebben geen zekerheid over de termijn voor het verkrijgen van een woning.

15 De heer Koning (D66) weet zeker dat die 307 jongeren geen woning hadden gekregen zonder het lotingspercentage van 20%. Die jongeren hadden twaalf jaar op de wachtlijst moeten staan. 20

25

30

Mevrouw De Koning (GroenLinks) wil graag samen met D66 een voorstel schrijven om jongeren voorrang te geven bij het verkrijgen van een woning met labels in plaats van verkrijging van een woning via loting. GroenLinks denkt dat het heel belangrijk is om huurders te beschermen tegen slechte verhuurders. Een vergunningsstelsel helpt door eisen te stellen aan goed verhuurderschap. Er kunnen boetes worden opgelegd als verhuurders zich misdragen. Er kunnen bij voorbaat eisen worden gesteld aan de oppervlaktes en isolatie van de woningen. Het is goed om de vergunning in stand te houden. Als de aanvraag van een vergunning te belemmerend is, omdat er veel woningen aan drie personen verhuurd kunnen worden, dan kan zij zich daarin vinden. Dan moet naar een zo licht mogelijke toets worden gekeken. Dat is in het voorstel opgenomen. Dat steunt zij. De heer Koppelaar (Student&Starter) vindt dat GroenLinks jongeren in de kou laat staan. Woningen die worden omgezet, zijn de afgelopen jaren door strengere regels drastisch afgenomen. Het is heel moeilijk om met drie mensen legaal te kunnen samenwonen. Mensen gaan dat illegaal doen. Een van de drie mensen laat zich dan niet inschrijven bij de gemeente. Wat vindt GroenLinks dan van goed verhuurderschap?

35

40

Mevrouw De Koning (GroenLinks) zegt dat het voorstel het gemakkelijker maakt om met drie personen te wonen. Daarmee schep je meer mogelijkheden om te wonen, ook voor jongeren. Daarmee laat GroenLinks zeker jongeren niet in de kou staan. Haar fractie is ervan overtuigd dat jongeren behoefte hebben aan een goede woning, waarbij uitbuiting niet aan de orde is. Helaas is dat vaak in de stad aanwezig. Het is onverstandig om de belangrijkste bescherming tegen verhuurders te schrappen. De heer Koppelaar (Student&Starter) zegt dat er een huurcommissie is die kan oordelen over dit soort misstanden.

45 Mevrouw De Koning (GroenLinks antwoordt dat de huurcommissie alleen maar kan toetsen op wat er bij wet is geregeld. Ook kan de commissie toetsen op misstanden als je een vergunning hebt. Als je regels, verplichtingen en de bescherming van een vergunning weghaalt, dan kan een huurcommissie de huurder minder beschermen. 50 De heer Koning (D66) zegt dat de leefbaarheidstoets nog steeds in lichte vorm aanwezig is. Hoe vaak is er iets aan de hand in een huis waar drie mensen samenwonen? Leidt dat tot overlast in de buurt? Pagina 18 van 32

5

10

Mevrouw De Koning (GroenLinks) begrijpt niet waarom mensen zo lichtvaardig een vergunning willen afschaffen die heel goed werkt bij het beschermen van huurders. De opkoopbescherming is een groot goed in de stad. Toch leest zij vage teksten over de handhaving ervan. Kan de wethouder toezeggen dat de handhaving van de opkoopbescherming prioriteit krijgt? Misschien is het voor de gemeente kostenneutraal, omdat zij boetes kan uitdelen die de tijd voor handhaving kan compenseren. De heer Koning (D66) kan niet met alle maatregelen uit de voeten, omdat zij het niet makkelijker maar soms moeilijker maken voor starters om een huis te huren of te kopen. Het voorstel halveert de kans om een woning in de sociale sector te verkrijgen. 20% verloting gaat naar 10%. Hij doet een moreel appel op de raad om daarin niet mee te gaan. De brief van STUW aan de kant te schuiven, is onverantwoord.

15

De heer Isik (PvdA) vindt het onverantwoord dat onder dit college in de stad huizen worden gebouwd tussen 700.000 euro tot 1,3 miljoen euro. Hoe kan D66 vragen om het lotingspercentage aan te passen? Die fractie moet de projectontwikkelaars vragen om goedkope woningen te realiseren.

20

De heer Koning (D66) hoort dit van een raadslid van een partij die heeft gestemd tegen een woningbouwproject van zesduizend huizen, waarin 60% van de woningen gereguleerd wordt. Dat zijn de woningen waarvan de PvdA vindt dat er zo weinig gebouwd worden.

25

30

De heer Isik (PvdA) heeft in de raad vaak voorstellen gedaan in het kader van de betaalbaarheid en het bouwen van woningen voor studenten en starters. D66 heeft niet ingestemd met moties of amendementen van de PvdA. De heer Koning (D66) vindt het niet consequent om na twee jaar het percentage te verloten woningen terug te draaien. Er moet voor worden gezorgd dat de betaalbare huurwoningen ook beschikbaar zijn voor de jongste mensen in deze stad, die de moeilijkste positie hebben op de woningmarkt. De heer Isik (PvdA) vraagt om geen woningen van 1,3 miljoen euro te bouwen maar woningen tot 500.000 euro voor de doelgroepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt.