Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord_vastgesteld_1_klein.pdf
Tekst van het document
Bestemmingsplan
Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord Vastgesteld,
Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1
Inleidende regels
5
Artikel 1
Begrippen
Artikel 2
Wijze van meten
10
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
12
Artikel 3
Gemengd
12
Artikel 4
Verkeer - Verblijfsgebied
14
Hoofdstuk 3
Bouwen en slopen
16
Artikel 5
Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen
16
Artikel 6
Bijzondere regels over bouwen
16
Artikel 7
Bouwen is toegestaan
16
Artikel 8
Bouwen met vergunning
18
Artikel 9
Bouwen is niet toegestaan
19
Artikel 10
Slopen met vergunning
19
Hoofdstuk 4
Gebouwen en locaties gebruiken
20
Artikel 11
Activiteiten die niet zijn toegestaan
20
Artikel 12
Activiteiten in de woning, nieuwe woonruimte
20
Artikel 13
Detailhandel en bezorging
22
Artikel 14
Bedrijfsactiviteiten
22
Artikel 15
Additionele horeca
22
Artikel 16
Ondersteunende
22
Artikel 17
Kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten
23
Hoofdstuk 5
Grondwerk
24
Artikel 18
Vergunning in verband met de bescherming
Artikel 19
Bescherming van archeologische
Hoofdstuk 6
Beheer van natuur, flora en fauna
26
Artikel 20
Aantasten van bomen of andere houtopstanden
26
Hoofdstuk 7
Overgangs- en slotregels
28
Artikel 21
Overgangsrecht
28
Artikel 22
Slotregel
28
5
horeca in een winkel of verkoop in horeca
van een functie
waarden
Bijlagen regels
24 24
29
Bijlage 1
Leisure-activiteitenlijst voor functiemenging
30
Bijlage 2
Lijst van Horeca-activiteiten
37
Bijlage 3
Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving
39
Hoofdstuk 1
Inleiding
45
1.1
Aanleiding en doelstelling
45
1.2
Ligging en begrenzing plangebied
45
1.3
Geldende plannen
46
1.4
Leeswijzer
46
Hoofdstuk 2
Relevante beleidskaders
2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
47
Utrecht
2.1
Rijksbeleid
2.2
Provinciaal beleid
50
2.3
Gemeentelijk
52
2.4
Conclusie
Hoofdstuk 3
47 beleid
67
Bestaande situatie
69
3.1
Inleiding
3.2
Beschrijving
van het plangebied
69
3.3
Beschrijving
van de bestaande functies in het plangebied
71
Hoofdstuk 4
69
Planbeschrijving
73
4.1
Projectbeschrijving
73
4.2
Verkeer en openbare ruimte
74
Hoofdstuk 5
Onderzoek en randvoorwaarden
81
5.1
Inleiding
81
5.2
Milieueffectrapportage
81
5.3
Bedrijven en milieuzonering
81
5.4
Geluidhinder
82
5.5
Trillingen
85
5.6
Geur
85
5.7
Externe veiligheid
87
5.8
Ontplofbare Oorlogsresten
89
5.9
Luchtkwaliteit
89
5.10
Bodem
90
5.11
Natuurbescherming
92
5.12
Bomen
94
5.13
Water en klimaatadaptie
94
5.14
Archeologie
96
5.15
Kabels en leidingen
97
5.16
Kwaliteit van de leefomgeving
97
5.17
Radarverstoring
99
5.18
Gezond stedelijk leven
100
5.19
Toegankelijkheid
101
5.20
Circulaire economie
103
5.21
Energie
104
5.22
Conclusie
106
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
6.1
Economische
6.2
Maatschappelijke
Hoofdstuk 7
107
uitvoerbaarheid
107
uitvoerbaarheid
107
Juridische plantoelichting
109
7.1
Inleiding
7.2
Opbouw regels
7.3
Regeling bijbehorende
7.4
Artikelsgewijze
7.5
Lijst van bedrijfsactiviteiten
7.6
Lijst van Horeca-activiteiten
114
7.7
Handhaving
115
Hoofdstuk 8
109 109 bouwwerken
110
toelichting
110 in de woonomgeving
112
Juridische toelichting van de algemene regels
117
8.1
Algemene inleiding hoofdstukken
8.2
Bouwen en slopen (hoofdstuk 3 van de regels)
3 tot en met 7
118
8.3
Gebouwen en locaties gebruiken (hoofdstuk 4 van de regels)
125
8.4
Grondwerk: activiteit in de bodem (hoofdstuk 5 van de regels)
134
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
117
3
8.5
Natuur, flora en fauna (hoofdstuk 6 van de regels)
135
8.6
Algemeen overgangsrecht
140
8.7
Algemene regels en de uitvoering van beleid
(hoofdstuk 7 van de regels)
141
Bijlagen toelichting
143
Bijlage 1
Aanmeldnotitie
145
Bijlage 2
Aanvulling windhinderonderzoek
175
Bijlage 3
Akoestisch onderzoek
181
Bijlage 4
Akoestisch onderzoek stemgeluid terrassen
223
Bijlage 5
Archeologische waardenkaart
257
Bijlage 6
Belangrijkste wettelijke bepalingen
259
Bijlage 7
Bezonningsonderzoek
263
Bijlage 8
Laddertoets
283
Bijlage 9
Leeswijzer voor bestemmingsplan Algemene regels Utrecht
307
Bijlage 10
Luchtkwaliteit
313
Bijlage 11
m.e.r.-beoordelingsbesluit
325
Bijlage 12
Natuurvergunning
329
Bijlage 13
Onderzoek externe veiligheid
339
Bijlage 14
Planschaderisicoanalyse
391
Bijlage 15
Quickscan Natuurwetgeving
423
Bijlage 16
Radarhinderonderzoek
435
Bijlage 17
Stikstofdepositie
475
Bijlage 18
Trillingsonderzoek
505
Bijlage 19
Verkennend bodemonderzoek
527
Bijlage 20
Waterparagraaf
677
Bijlage 21
Windhinderonderzoek
687
Bijlage 22
Luchtkwaliteit op grotere hoogte
721
Bijlage 23
Besluit hogere waarden
729
4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1
Inleidende regels
Begrippen
Aanduiding
Een geometrisch bepaald vlak of figuur die de locatie aanwijst als werkingsgebied van een regel. 1.2
Accommodatie
Een ruimte of complex van ruimten waarin een bezoeker tegen betaling tijdelijk kan overnachten. 1.3
Additionele horeca
Horeca-activiteiten, die passend, aanvullend en ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. 1.4
Afhaalzaak
Een winkel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden, kleine etenswaren, alcoholvrije drank en consumptie-ijs te koop zijn. De waren worden niet in de winkel gegeten of gedronken. Een afhaalzaak is een specifieke vorm van detailhandel. 1.5
Archeologisch onderzoek
Onderzoek verricht door of namens een bedrijf dat beschikt over het in artikel 1, eerste lid, van de Erfgoedwet, bedoelde certificaat. 1.6
Archeologische verwachtingswaarde
De aan een gebied toegekende waarde in verband met de waarschijnlijk in dat gebied voorkomende historische overblijfselen in de bodem. 1.7
Bebouwing
Eén of meer bouwwerken. 1.8
Bebouwingspercentage
Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van een bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken. 1.9
Bed-and-breakfast
Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de woning of de bedrijfswoning. 1.10
Bedrijf
Een onderneming waarbij het accent ligt op het maken, bewerken, herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse gemaakte, bewerkte of herstelde goederen, of van goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen. 1.11
Bedrijf-aan-huis
Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
5
1.12
Bedrijfswoning
Een woning die bij een bedrijf hoort en die is bedoeld voor een werknemer die bij het bedrijf woont in verband met het noodzakelijke beheer van het bedrijf. 1.13
Belhuis
Een onderneming die diensten aanbiedt op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen. 1.14 1.
2.
Bestaand
Bestaand gebruik: het feitelijke of vergunde gebruik van de gronden en bouwwerken op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan; daaronder valt niet het gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan: a. bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd; b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.
1.15
Bestemmingsgrens
De grens van een bestemmingsvlak. 1.16
Bestemmingsplan
De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. Zie ook: 1.53 Plan. 1.17
Bevi-inrichting
Een inrichting als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 1.18
Bezorgdienst
Vorm van een distributiebedrijf dat elektronisch geplaatste en afgerekende bestellingen van, meestal dagelijkse, consumentengoederen bij de klant thuisbezorgt, waarbij het bedrijf vaak een korte tijd tussen de bestelling en de bezorging van de goederen aanbiedt. 1.19
Bijbehorend bouwwerk
Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak (bron: Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). 1.20
Bouwen
Het plaatsen, oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.21
Bouwgrens
De grens van een bouwvlak. 1.22
Bouwlaag
Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag. 1.23
Bouwwerk
Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
1.24
Buurtactiviteit
Activiteit voor en door bewoners uit de omgeving van de locatie waar de activiteit plaatsvindt met een verwaarloosbare planologische uitstraling op de omgeving, zoals activiteiten van bewonersorganisaties, het verenigingsleven, ouderen- en jongerenwerk, huiswerkbegeleiding, muziekles, burendag, kaartclubs en scouting. Hieronder worden in ieder geval niet verstaan kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang, religieuze voorzieningen, voorzieningen voor verslavingszorg of vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen of een horeca-activiteit van de Lijst met Horeca activiteiten. 1.25
Creatieve bedrijven
Bedrijven die zich hoofdzakelijk richten op: creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten, industriële ontwerpers; multimedia: bedrijven die in hoofdzaak producten maken of diensten verlenen op het gebied van beeld, geluid, gaming en tekst met gebruikmaking van radio, televisie, computer, internet, mobiele telefonie, print en evenementen; toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven tbv de kunsten, mode en interieurbedrijven; autonome kunsten: zoals beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers. 1.26
Cultuurhistorische waarde
De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met historische kenmerken. 1.27
Dakopbouw
Het direct onder het dak liggende deel van een hoofdgebouw, waarin zich een of meer verblijfsruimten bevinden en dat zich bouwkundig van de ondergelegen bouwlagen onderscheidt, bijvoorbeeld door de constructie, de vorm of door de terug liggende voorgevel. 1.28
Detailhandel
Het bedrijfsmatig verkopen van consumentengoederen in een winkel. 1.29
Dienstverlening
Het bedrijfsmatig verlenen van een dienst of van hulp aan een klant, bijvoorbeeld door een kapper, een stomerij of wasserette, een pedicure, een bankfiliaal, een reisbureau of een uitzendbureau. 1.30
Eigen toegang
De officiële ingang van een woning, wat blijkt uit de volgende kenmerken: de ingang heeft een huisnummer dat de gemeente aan die ingang heeft toegekend e n de ingang is bereikbaar vanaf de straat of vanuit een gemeenschappelijke hal. 1.31
Functie
Een onderscheidend kenmerk van een locatie waaruit blijkt voor welke activiteiten de locatie bedoeld of geschikt is; functie in de zin van artikel 4.2 van de Omgevingswet; bestemming als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. 1.32
Gebouw
Een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.33
Groen
Park, plantsoen, berm of erf waar planten en bomen groeien of kunnen groeien.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
7
1.34
Grondwerk
Activiteit die het verstoren van de bodem of de daarop aanwezige beplanting tot gevolg kunnen hebben zoals graven, ploegen, ophogen, het aanbrengen of verwijderen van verharding, het leggen van leidingen, het dempen van oppervlaktewater of het aanbrengen van drainage, funderingen, constructies of apparatuur in de bodem; activiteit in de zin van artikel 3.3, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening. 1.35
Hoofdgebouw
Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen of gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.36
Hoogteaccent
Een incidenteel en rank gebouw of een beperkt onderdeel van een gebouw, met een afwijkende bouwhoogte naar boven ten opzichte van de direct omliggende bebouwing, dat dient als markering of oriëntatiepunt van een plek in een wijk of buurt. 1.37
Inwoning
Het wonen in een woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin een ander huishouden woont. 1.38
Kaart
De digitale weergave van het grondgebied van de gemeente dat bij een bestemmingsplan hoort, waarop de locaties en aanduidingen die in de regels worden genoemd zijn ingetekend op een topografische ondergrond, met uitzondering van locaties of aanduidingen die voor het hele grondgebied van dat bestemmingsplan gelden. 1.39
Kantoor
Een gebouw of een gedeelte van een gebouw voor het bedrijfsmatig verrichten van administratieve werkzaamheden. 1.40
Leisure
Een publieksgerichte commerciële voorziening op het terrein van vermaak, cultuur en sport, waaronder in ieder geval wordt verstaan: bowling, laser game centrum, snooker centrum, amusementscentrum, kinderattractie, klimcentrum, skate-skeeler centrum, sauna-/beautycentrum of zonnebankcentrum. 1.41
Lijst van bedrijfsactiviteiten
Lijst die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft. De onderverdeling is gemaakt op basis van de te verwachten invloed van een activiteit op de omgeving. De lijst maakt deel uit van de regels. 1.42
Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving
Lijst die deel uitmaakt van deze regels, waarin bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen die passen op een locatie met woningen. 1.43
Lijst van horeca-activiteiten
Lijst die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft. De onderverdeling is gemaakt op basis van de te verwachten invloed van een activiteit op een nabij gelegen of omringende woonomgeving. De lijst maakt deel uit van de regels.
8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
1.44
Lintbebouwing
Een lange rij vrijstaande huizen of andere hoofdgebouwen langs een weg. De gebouwen staan vergeleken met andere stedelijke bebouwing ver van elkaar af. De weg is meestal een uitvalsroute, een landelijke weg of een weg die naast een rivier of kanaal ligt of was vroeger zo'n weg. Bepalend voor het bebouwingsbeeld van deze wegen is de ruimte tussen de hoofdgebouwen met doorzichten naar het achterliggende landschap. Voorbeelden in Utrecht: de Gageldijk, de Koningsweg, de Zandweg, de Thematerweg, de Meerndijk, de Nedereindseweg. 1.45
Logies verstrekken
Ruimte of complex van ruimten die tegen betaling voor een periode voor overnachtingen worden aangeboden. Er zijn verschillende vormen van accommodatie, bijvoorbeeld hotel voor kort verblijf, middellang zakelijk verblijf (“short stay”), de woning of een deel van de woning aanbieden als accommodatie (particuliere vakantieverhuur, bed-and-breakfast). 1.46
Maatschappelijke voorzieningen
Voorzieningen voor welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren. 1.47
Nutsvoorzieningen
Voorzieningen zoals transformatorhuisjes en andere bouwwerken voor het leveren van gas, elektriciteit of internettoegang, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.48
Omgevingsvergunning
Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 van de Omgevingswet. 1.49
Omzetting (van een woning)
Zelfstandige woonruimte, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte. Ook het in stand laten van het gebruik van zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte valt onder het begrip omzetting. 1.50
Onzelfstandige woonruimte
Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte. 1.51
Particuliere vakantieverhuur
Incidentele verhuur van een woning voor een korte periode aan toeristen of aan andere bezoekers van de gemeente door de eigenaar-bewoner, die tijdens de verhuur meestal niet in de woning aanwezig is. 1.52 1. 2. 3.
Peil
Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.
1.53
Plan
Het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord van de gemeente Utrecht met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPHOOGBOUWLRCENTRN-VA01. 1.54
Publieksfunctie
Functie die publiek aantrekt, zoals buurtvoorzieningen, horeca, cultuur of vermaak. bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
9
1.55
Seksinrichting
Een voor klanten toegankelijke ruimte of meerdere besloten ruimten in elkaars nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof dit bedrijfsmatig is, seksuele handelingen, al dan niet met een sekswerker, tegen vergoeding worden verricht. 1.56
Shishalounge
Een shishalounge is een bedrijfsgebouw met een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Als daarbij een drankje en een hapje wordt aangeboden, dan is het een horecabedrijf. 1.57
Vergunning
De omgevingsvergunning van artikel 2.1, lid 1, onder b of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: de omgevingsvergunning van artikel 5.1, lid 1, onder a, van de Omgevingswet. 1.58
Voorgevelrooilijn
Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw. 1.59
Wgh- inrichting
Bedrijf zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken. 1.60
Winkel
Een pand waar de activiteit detailhandel plaatsvindt. 1.61
Woning
Het complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.62
Woningvorming
Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan. Ook het in stand laten van de verbouwing of inrichting of het gebruik van de extra woning valt onder het begrip woningvorming. Dat een extra woning is ontstaan, kan in ieder geval opgemaakt worden uit de aanwezigheid van een keuken in die nieuwe woning. 1.63
Woonruimte
Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor de bewoning door één huishouden. 1.64
Zelfstandige woonruimte
Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals een badruimte, een toilet en een keuken buiten de woonruimte. 1.65
Zorgwoning
Woning voor een bewoner die aantoonbaar en vaker dan dagelijks langdurige, professionele zorg, toezicht of begeleiding nodig heeft, zoals zorg die geboden wordt op grond van de Wet langdurige zorg of zorg in de vorm van beschermd wonen (artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015).
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van de regels worden onderstaande regels over het meten en berekenen gebruikt. 1 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
2.1 1.
2. 3. 4.
2.2
Hoogtematen De hoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. De goothoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. De hoogte van een kap: de afstand vanaf de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap. Verticale bouwdiepte: vanaf het peil tot aan het laagste punt van een ondergronds bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals funderingen, heipalen of daarmee vergelijkbare bouwonderdelen. Als de vloer het laagste punt is dan geldt de onderkant van de vloer. Dakhelling
De hoek die het dakvlak maakt ten opzichte van het horizontale vlak. 2.3 1.
2. 3. 4.
5. 2.4
Oppervlakte De oppervlakte van een bouwwerk: de oppervlakte, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.): het totaal van de binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte van alle verdiepingen, inclusief kelders en souterrains. Verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.): de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank. Bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf, met inbegrip van de magazijnen en overige dienstruimten. Gebouwde, ondergrondse of half verdiept gelegen, parkeervoorzieningen worden hierbij niet meegeteld. De gebruiksoppervlakte van woonruimte: met toepassing van de norm NEN 2580. Inhoud
De inhoud van een bouwwerk: de inhoud, gemeten tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels, het hart van de scheidsmuren e n de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.5
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
11
Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1
Bestemmingsregels
Gemengd
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: wonen tot maximaal 1.015 woningen en een totaal maximum van 92.700 m2 brutovloeroppervlakte, met dien verstande dat, in afwijking van de regel onder 2.3 onder 2, parkeervoorzieningen, fietsenstallingen, bergingen, nutsvoorzieningen, liftschachten en overige interne verkeersruimte niet worden meegerekend bij het totaal m2 brutovloeroppervlakte; 2. detailhandel; 3. dienstverlening; 4. creatieve bedrijven; 5. leisure, zoals opgenomen in de categorieën A of B1 van de bij deze regels behorende Leisure-activiteitenlijst voor functiemenging, met uitzondering van een sauna-/beautycentrum; 6. horeca, in de categorie B, C, D1, D2 of D3 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten; 7. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A of B1 van de bij deze regels behorende Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving; 8. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend in de vorm gezondheidszorg, openbare dienstverlening, praktijkruimte, verenigingsleven, wijkcentrum, welzijnsinstelling of zorginstelling; 9. in afwijking van de regel in artikel 15 onder 1 is additionele horeca, met in achtneming van de regels in artikel 15 onder 2, 3, 4 en 5, ook toegestaan bij dienstverlening, creatieve bedrijven en leisure zoals bedoeld in artikel 3.1 onder 3, 4 en 5; 10. (ondergrondse) parkeergarage; 11.
voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals, verkeers-, fietsparkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, voorzieningen ter beperking van windhinder, warmte-koude opslag, ondergrondse afvalinzamelvoorzieningen, water, waterberging, tuinen en erven. 1.
3.2
Bouwregels
3.2.1 Gebouwen 1. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. 2. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. 3. De bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding: 'maximum bouwhoogte (m)', mag niet worden overschreden. 4. In afwijking van de regel onder 1 mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling, buiten het bouwvlak worden gebouwd tot een oppervlakte van 20 m2 per bouwperceel. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde 1. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen die niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor of op de voorgevelrooilijn. 2. De regel onder 1 geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer. 3. De regel onder 1 geldt niet voor voorzieningen ter beperking van windhinder, met dien verstande dat die voorzieningen onderdeel uitmaken van het gebouw. 4. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen. 5.
In aanvulling op 7.2 mag een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,8 meter overschreden worden door bij gebouwen horende balkons, waarbij als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt. 6. In aanvulling op artikel 7.3 zijn dakterrassen toegestaan. 7. In afwijking van artikel 7.5 zijn sport- en speeltoestellen toegestaan die niet hoger zijn dan 6 meter en die uitsluitend functioneren met behulp van de zwaartekracht of de fysieke kracht van de mens. 1 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
3.3
Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van: 1. 2. 3.4 1.
2.
3.5
de afmeting en de plaats van de bebouwing, voor een samenhangend straat en bebouwingsbeeld; maatregelen en voorzieningen ter beperking van windhinder. Voorwaardelijke verplichting trillingen Het bouwen van bouwwerken voor de functie wonen of maatschappelijke voorzieningen volgens de regel in 3.1 onder 1 en 8 is ter plaatse van de aanduiding 'overige zone-trillingshinder spoor', uitsluitend toegestaan wanneer uit een deskundigenonderzoek blijkt dat de streefwaarden van de trillingssterkte Vmax en Vper voor 'nieuwe situaties', zoals bedoeld voor de betreffende gebouwfunctie in Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch, niet worden overschreden. Alleen als uit een deskundigenonderzoek blijkt dat niet doelmatig of kosteneffectief kan worden voldaan aan de streefwaarden voor 'een nieuwe situatie' kan er worden afgeweken van de regel onder 1 voor zover het de maximale trillingssterkte Vmax betreft onder de volgende voorwaarden: a. uit een deskundigenonderzoek blijkt dat alle doelmatige of kosteneffectieve maatregelen om de trillingssterkte te verminderen worden getroffen en; b. uit een deskundigenonderzoek blijkt dat tenminste de streefwaarden voor 'een bestaande situatie', zoals bedoeld in Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch, niet worden overschreden. Geluidszone - industrie
Ter plaatse van de aanduiding 'Geluidszone - industrie' ligt de rond het industrieterrein Lage Weide gelegen zone als bedoeld in hoofdstuk V van de Wet geluidhinder, buiten welke zone de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan. 3.6
Milieuzone - boringsvrije zone
De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone - boringsvrije zone' zijn, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de beschermende laag in de bodem, de boringsvrije zone van het grondwaterwingebied Leidsche Rijn. Op deze zone zijn de provinciale regels van toepassing. Het roeren van gronden, zoals het maken van boorputten, gronden funderingswerken, dieper dan 40 meter onder het maaiveld zijn niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming van de provincie Utrecht is verkregen. 3.7
Specifieke gebruiksregels
3.7.1 Brutovloeroppervlak functies Voor de functies genoemd in artikel 3.1 onder 2 tot en met 8 geldt dat deze zijn toegestaan op voorwaarde dat: 1.
2.
3. 4. 5. 6.
het maximale brutovloeroppervlak voor detailhandel, zoals bedoeld in artikel 3.1 onder 2, mag niet meer bedragen dan 300 m2, waarbij het brutovloeroppervlak per detailhandelsvestiging niet meer mag bedragen dan 100 m2; het maximale brutovloeroppervlak voor dienstverlening, creatieve bedrijven en bedrijven in categorieën A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, zoals bedoeld in artikel 3.1 onder 3, 4 en 7, mag niet meer bedragen dan 1.050 m2; het maximale brutovloeroppervlak voor leisure, zoals bedoeld in artikel 3.1 onder 5, mag niet meer bedragen dan 250 m2; het maximale brutovloeroppervlak voor horeca, zoals bedoeld in artikel 3.1 onder 6, mag niet meer bedragen dan 1.000 m2; het maximale brutovloeroppervlak voor maatschappelijke voorzieningen, zoals bedoeld in artikel 3.1 onder 8, mag niet meer bedragen dan 3.200 m2: zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.
3.7.2 Terrassen Terrassen bij horecagelegenheden zoals bedoeld in 3.1 onder 6 zijn niet toegestaan. 3.7.3 Parkeerplaatsen In aanvulling op de regel genoemd in lid 6.1 geldt: 1.
De benodigde parkeerplaatsen, zowel de parkeerplaatsen binnen het plangebied als de
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
13
2. 3.
3.8 1.
2.
3.
4.
parkeerplaatsen op afstand, moeten in stand worden gehouden. Het is verboden het gebruik van gronden of bouwwerken te wijzigen als de gebruikswijziging leidt tot een extra parkeerbehoefte ten opzichte van de vergunde situatie. Ruimte voor het parkeren en stallen van voertuigen, die op grond van lid 6.1 moet worden aangelegd en in stand gehouden op grond van de regel onder 1, moet te allen tijde voor dit doel beschikbaar blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik. Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 3.1 onder 5 voor leisurefuncties in categorie B2 van de Leisure-activiteitenlijst voor functiemenging of leisure-activiteiten die niet in Leisure-activiteitenlijst voor functiemenging zijn opgenomen, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Leisure-activiteitenlijst voor functiemenging.
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 3.7.2 voor het realiseren van een terras behorend bij een naastgelegen horecagelegenheid, als wordt aangetoond dat het gecumuleerde langtijdgemiddelde geluidniveau van het geluid dat op het terras veroorzaakt wordt op de gevels van omliggende geluidsgevoelige functies niet meer bedraagt dan 55 dB(A) voor de dagperiode (7-19 uur), 50 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 45 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur). Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning met 5 dB(A) afwijken van de regel onder 2 voor het realiseren van een terras behorende bij een naastgelegen horecagelegenheid, als wordt aangetoond dat de binnenwaarde niet meer bedraagt dan 35 dB(A) etmaalwaarde. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in 3.7.3 onder 2 en toestaan dat het gebruik wordt gewijzigd, mits in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien zoals bedoeld in artikel 6 lid 6.1. De regel in 3.7.3 onder 1 is ook van toepassing.
Artikel 4 4.1
Verkeer - Verblijfsgebied
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
4.2
verkeers- en verblijfsgebied voor langzaam verkeer; water, waterbeheer en waterberging; groenvoorzieningen; ondergrondse parkeergarage; speelvoorzieningen; voorzieningen die bij de bestemming horen zoals verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, warmte-koude opslag, fietsenstallingen waaronder ook wordt begrepen stallingsplekken voor bakfietsen, elektrische fietsen en deelmobiliteitsplekken anders dan voor gemotoriseerde voertuigen, kunstwerken, civieltechnische bouwwerken, voorzieningen ter beperking van windhinder. Bouwregels
4.2.1 Gebouwen 1. De oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m2 per gebouw. 2. De bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde 1. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter. 2. De regel onder 1 geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer. 3. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte voor voorzieningen die noodzakelijk zijn ter verbetering van het windklimaat maximaal 2 meter bedragen. 4. In afwijking van de regel onder 1 mag de bouwhoogte van speeltoestellen niet meer dan 6 meter bedragen. 4.3
Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van: 1.
de afmeting en de plaats van de bebouwing, voor een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
1 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
2. 4.4
maatregelen en voorzieningen ter beperking van windhinder. Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel in artikel 4.2.1 onder 1 en artikel 4.2.1 onder 2 voor: 1. 2. 4.5
afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m2; afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter. Milieuzone - boringsvrije zone
De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone - boringsvrije zone' zijn, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de beschermende laag in de bodem, de boringsvrije zone van het grondwaterwingebied Leidsche Rijn. Op deze zone zijn de provinciale regels van toepassing. Het roeren van gronden, zoals het maken van boorputten, gronden funderingswerken, dieper dan 40 meter onder het maaiveld zijn niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming van de provincie Utrecht is verkregen. 4.6
Specifieke gebruiksregels
Terrassen bij horecagelegenheden zoals bedoeld in 3.1 onder 6 zijn niet toegestaan. 4.7
Afwijken van de gebruiksregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 4.6 voor het realiseren van een terras behorend bij een naastgelegen horecagelegenheid, als wordt aangetoond dat het gecumuleerde langtijdgemiddelde geluidniveau van het geluid dat op het terras veroorzaakt wordt op de gevels van omliggende geluidsgevoelige functies niet meer bedraagt dan 55 dB(A) voor de dagperiode (7-19 uur), 50 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 45 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur).
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
15
Hoofdstuk 3 Artikel 5 5.1
Bouwen en slopen
Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen
Werking van de regels in dit hoofdstuk
Regels in dit hoofdstuk blijven buiten toepassing voor zover zij niet te verenigen zijn met een regel over de toegewezen functie, met uitzondering van de regel in artikel 6, lid 6.2, die altijd van toepassing is. 5.2
Nieuwe bouwwerken
Het bouwen is alleen toegestaan als de activiteit bouwen past bij het doel van de functie en als ook de activiteit of activiteiten waar het bouwwerk voor gebouwd wordt passen bij het doel van de functie. 5.3 1. 2.
5.4
Bestaande bouwwerken Bouwwerken die legaal zijn gebouwd zijn in overeenstemming met de regels die dit plan over de activiteit bouwen stelt. Bouwwerken of voorzieningen die zijn gebouwd of aangebracht om te voldoen aan een voorwaarde van een regel over een functie die op een locatie geldt, mogen niet worden gesloopt, verwijderd of veranderd, als daardoor niet meer aan die voorwaarde wordt voldaan. Voorbereiding van de bouw: peil aangeven, rooilijnen uitzetten
De bouw van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend mag in ieder geval niet beginnen, voordat het bevoegde gezag of zijn vertegenwoordiger: het straatpeil heeft aangegeven e n de rooilijnen en bouwgrenzen op het bouwterrein heeft uitgezet of heeft vastgesteld dat het aangeven van het straatpeil of het uitzetten van rooilijnen niet nodig is.
Artikel 6 6.1 1. 2. 3. 6.2
Bijzondere regels over bouwen
Voorwaardelijke verplichting over parkeren Een vergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vast staat dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. De regel onder 1 is niet van toepassing op het bouwen van bijbehorende bouwwerken, dakopbouwen of dakterrassen. Aan de hand van beleidsregels waarin de normen voor parkeergelegenheid zijn opgenomen, stellen burgemeester en wethouders vast of aan de regel onder 1 wordt voldaan. Woningvorming en omzetting
Het verbouwen, vervangen of vergroten van een woning die de vorming van een extra woning of de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte tot gevolg heeft is alleen toegestaan als de eigenaar van de woning voldoet aan artikel 12, lid 12.3. 6.3
Geluidhinder
Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming moet vaststaan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), volgens het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Artikel 7 7.1
Bouwen is toegestaan
Vergunningvrij bouwen
Op grond van dit plan is voor het bouwen geen vergunning nodig: 1.
als wettelijk bepaald is dat een bouwactiviteit niet hoeft te voldoen aan de regels van het
1 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
2.
7.2 1.
2. 7.3 1. 2. 3.
4.
5.
7.4 1.
2. 7.5
bestemmingsplan; als de locatie niet is aangeduid als overige zone - omgevingskwaliteit e n a. als het bouwwerk op grond van de volgende leden van dit artikel is toegestaan of b. als in de regels over de toegewezen functie regels over het bouwen zijn opgenomen en het bouwen in overeenstemming is met die regels en met de regels in dit hoofdstuk. Gevallen waarin het overschrijden van de bouwgrens is toegestaan Een bouwgrens die geen bestemmingsgrens is mag, ongeacht de aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's, en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen. De regel onder 1 geldt niet als daarbij gebouwd wordt op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om te bouwen. Dakterrassen Dakterrassen zijn alleen toegestaan op de locaties, die in de onderdelen van dit lid 7.3 zijn aangegeven. Op dakterrassen zijn geen gebouwen toegestaan, alleen hekwerk of borstwering. Op een locatie met de aanduiding 'overige zone - bouwen' in de gebieden Voordorp, Veldhuizen en De Balije is een dakterras toegestaan op een aan- of uitbouw die bestaat uit één bouwlaag of op het deel van het hoofdgebouw dat één bouwlaag op de begane grond heeft, mits het dakterras voldoet aan de volgende voorwaarden: a.
het dakterras hoort bij een woning, gelegen binnen hetzelfde perceel; b. het hoofdgebouw heeft meer dan één bouwlaag; c. het hek of de borstwering om het dakterras is niet hoger dan 1,2 meter, gemeten vanaf de bovenkant vloer van het dakterras; d. het dakterras heeft een diepte van maximaal 3 meter, gemeten uit de achtergevel van het hoofdgebouw. Op een locatie die op de kaart Dakterrassen Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen' is aangegeven, is een dakterras toegestaan op een aan- of uitbouw die bestaat uit één bouwlaag of op het deel van het hoofdgebouw dat één bouwlaag op de begane grond heeft, mits het dakterras voldoet aan de volgende voorwaarden: a. het dakterras hoort bij een woning, gelegen binnen hetzelfde perceel; b. het hoofdgebouw heeft meer dan één bouwlaag; c. het hek of de borstwering om het dakterras is niet hoger dan 1,2 meter, gemeten vanaf de bovenkant vloer van het dakterras; d. het dakterras heeft een diepte van maximaal 3 meter, gemeten uit de achtergevel van het hoofdgebouw. Dakterrassen op hoofdgebouwen op een locatie die met een gele kleur op de kaart Dakterrassen Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen is aangeduid, zijn alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. de oppervlakte van een dakterras mag niet meer bedragen dan 20 m2; b. de afstand van een dakterras tot de dakrand aan de wegzijde van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 3 meter; c.
de afstand van een dakterras tot de dakrand aan de achterzijde van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 2 meter; d. de afstand van een dakterras tot de dakrand van het hoofdgebouw bij een aan het openbaar gebied grenzende zijgevel bedraagt tenminste 3 meter; e. de afstand van een dakterras tot de dakrand, grenzend aan een lager gelegen, aangrenzend, ander hoofdgebouw, bedraagt tenminste 1 meter; f. een hek of borstwering om het dakterras is niet hoger dan 1,2 meter. Bijbehorend bouwwerk dat aan een openbaar gebied grenst Een bijbehorend bouwwerk bij een woning dat niet voldoet aan de bepaling in artikel 2, onderdeel 3, onder c, van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, maar wel voldoet aan de overige bepalingen van dat onderdeel, mag gebouwd worden, als het openbaar toegankelijke gebied een deel van een binnenterrein is dat aan alle zijden omgeven is door hoofdgebouwen. Voor de toepassing van de regel onder 1 wordt de versie van het Besluit omgevingsrecht gebruikt die geldt op de datum van vaststelling van dit plan. Bouwen in de openbare ruimte
In de openbare ruimte is, als de toegewezen functies zich daartegen niet verzetten en de verkeersveiligheid, de waterveiligheid en de veiligheid van personen die in de openbare ruimte verblijven niet worden aangetast, het bouwen van de volgende voorzieningen toegestaan: bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
17
1. 2. 3.
sport- of speeltoestellen die niet hoger zijn dan 4 meter en die uitsluitend functioneren met behulp van de zwaartekracht of de fysieke kracht van de mens; geluidwerende voorzieningen e n kunstobjecten.
Artikel 8 8.1 1.
2.
8.2
Bouwen met vergunning
Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor het afwijken van de regels die op een locatie gelden en daarbij toestaan dat een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de aanduidingen en regels over die functies of over de maatvoering en de situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door: a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's; b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen; c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt. Burgemeester en wethouders verlenen de onder 1 bedoelde vergunning niet als: a. de overschrijding niet te verenigen is met het doel van de functie of b. de overschrijding onevenredige hinder voor aangrenzende percelen tot gevolg heeft of c. op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om te bouwen. Bouwen met een kleine afwijking van regels
Burgemeester en wethouders kunnen, voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, een vergunning verlenen voor: 1. 2. 3.
4.
5. 6. 8.3 1. 2.
het afwijken van hoogtematen en bebouwingspercentages met maximaal 10% van deze maten en percentages, voor zover de afwijking niet leidt tot een extra bouwlaag; het afwijken van de regels voor het plaatsen van vlucht- of noodtrappen; het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen met maximaal 1,5 meter voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen voor dakterrassen op een locatie zonder de aanduiding 'overige zone - bouwen'; het afwijken van de regels voor het bouwen met een geringe afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen, als dit noodzakelijk is in verband met onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een kleine afwijking vraagt; het afwijken van de regels over de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor een bouwhoogte van maximaal 10 meter; het afwijken van de regels over de hoogte van bouwwerken voor een bouwhoogte van sirenemasten of masten voor mobiel dataverkeer toestaan tot maximaal 30 meter. Hoofdgebouwen bouwen of verbouwen in de 'overige zone - bouwen' Het is verboden om op een locatie met de aanduiding 'overige zone - bouwen' zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen.
Voor zover de vergunning niet op grond van de regel in lid 8.1 geweigerd moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen alleen: a. als een nieuw hoofdgebouw een bestaand hoofdgebouw op dezelfde plek vervangt en een omvang heeft die vergelijkbaar is met de te vervangen bebouwing; b. als een nieuw hoofdgebouw een bestaand hoofdgebouw op dezelfde plek vervangt, hoger is dan de te vervangen bebouwing en aan de volgende voorwaarden voldoet: het nieuwe hoofdgebouw sluit beter aan bij de omringende bebouwing, het woon- en leefklimaat of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen gaan niet onevenredig achteruit vergeleken met het bestaande hoofdgebouw; c. als een nieuw hoofdgebouw een bestaand, vrijstaand hoofdgebouw met een maatschappelijke functie vervangt en aan de volgende voorwaarden voldoet: het nieuwe hoofdgebouw staat vrij en sluit in hoogte en situering goed aan bij de omringende bebouwing, het woon- en leefklimaat of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen gaan niet onevenredig achteruit vergeleken met het bestaande hoofdgebouw; de geluidsbelasting op de gevels van het nieuwe hoofdgebouw voldoet aan de Wet geluidhinder e n de invloed van factoren die schadelijk kunnen zijn voor de gezondheid van de gebruikers
1 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
d.
e.
8.4
van het hoofdgebouw en de daarbij horende buitenruimtes is in vergelijking tot de te veranderen situatie aanvaardbaar; op een perceel dat deel uitmaakt van lintbebouwing een hoofdgebouw gesloopt wordt en op een ander deel van het perceel een nieuw hoofdgebouw gebouwd wordt, waarbij het hoofdgebouw een woning is en de functie wonen heeft; de beleving van het lint niet verslechtert, de omvang van het grondvlak niet meer dan 20% en de bouwhoogte niet meer dan 10% groter is dan respectievelijk het grondvlak en de hoogte van het hoofdgebouw dat vervangen wordt, de geluidsbelasting op de gevels van het nieuwe hoofdgebouw voldoet aan de Wet geluidhinder, het woon- en leefklimaat of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig achteruit gaan vergeleken met de plek van het bestaande hoofdgebouw e n het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast; als de verbouw de vergroting van een hoofdgebouw met een bedrijfsfunctie betreft die niet meer bedraagt dan 10% van het bedrijfsvloeroppervlak, qua omvang aansluit bij de omringende bebouwing, de hinder van het bedrijf op omliggende percelen niet groter maakt e n het woon- en leefklimaat of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig aantast. Bouwen of verbouwen van ondergeschikte bouwwerken voor mantelzorg
Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van artikel 7, lid 7.1, een tijdelijke vergunning verlenen voor het vergroten van een bijgebouw voor mantelzorg, ongeacht de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen, voor zover de vergroting voor het doel noodzakelijk is en geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende woonpercelen veroorzaakt. Zodra de vergunning vervalt, moet de vergroting ongedaan gemaakt worden voor zover die in strijd is met artikel 7, lid 7.1. 8.5 1.
2.
3. 4.
Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie verboden is Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen om af te wijken van een regel die een locatie in verband met een functie beschermt door de activiteit bouwen te verbieden, als het bouwwerk past bij het doel van de andere aan de locatie toegewezen functies en het doel van de beschermde functie niet doorkruist. De vergunning wordt geweigerd, als het bouwen of het bouwwerk, gezien het belang van de te beschermen functie, schade of gevaar kan veroorzaken of als het te bouwen bouwwerk bij wet als kwetsbaar of zeer kwetsbaar object is aangewezen. Burgemeester en wethouders betrekken het advies van de beheerder van de te beschermen functie bij het besluit over de vergunning. Burgemeester en wethouders kunnen, om schade uit te sluiten of om gevaar te voorkomen, voorschriften aan de vergunning verbinden.
Artikel 9
Bouwen is niet toegestaan
Het bouwen van andere bouwwerken dan de bouwwerken die op grond van de artikelen 5 tot en met 8 toegestaan zijn, is verboden.
Artikel 10 1.
2. 3.
4.
Slopen met vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen om af te wijken van een regel die een locatie in verband met een functie beschermt door de activiteit slopen te verbieden, als het slopen het doel van de beschermde functie niet doorkruist. De vergunning wordt in ieder geval geweigerd als niet vaststaat dat het project waar het slopen deel van uitmaakt, uitgevoerd mag worden. Burgemeester en wethouders kunnen in de vergunning voorwaarden opnemen die verband houden met de veiligheid of met de functie, waaronder de voorwaarde dat de sloop alleen is toegestaan, als andere vergunningen voor het project onherroepelijk verleend zijn. Bij de beoordeling van een aanvraag betrekken Burgemeester en wethouders het advies van de beheerder van de te beschermen functie bij het besluit over de vergunning.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
19
Hoofdstuk 4 gebruiken Artikel 11 11.1
Gebouwen en locaties
Activiteiten die niet zijn toegestaan
Een activiteit moet passen bij het doel van functies
Activiteiten die niet passen bij het in de regels beschreven doel van een functie die aan een locatie is toegewezen, gelezen met toepassing van artikel 12, zijn verboden. 11.2 1.
2.
Activiteiten die in het algemeen niet mogen
De volgende activiteiten zijn verboden: a. het plaatsen, laten plaatsen of geplaatst houden van een onderkomen op een sta- of ligplaats op onbebouwde locaties; b. bedrijfsmatige seksactiviteiten; c. zelfstandige horeca-activiteiten, belhuizen en afhaalzaken; d. het aanbieden van logies; e. het permanent bewonen van stacaravans en recreatiewoningen; f. het kamperen op onbebouwde gronden; g. het wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerken; h. het opslaan van goederen voor de voorgevelrooilijn; i. het opslaan van goederen in de openbare ruimte, anders dan opslag die hoort bij een aan de openbare ruimte toegewezen functie; j. het opslaan van voertuigen, vliegtuigen, boten of onderdelen daarvan op onbebouwde locaties; k. het storten of het opslaan van puin en afvalstoffen op onbebouwde locaties, met uitzondering van het voor korte tijd opslaan van huishoudelijk tuinafval. Het verbod onder 1 geldt niet voor locaties met een functie die de activiteit expliciet toestaat.
Artikel 12 12.1 1. 2.
3.
4. 5.
Uniforme toepassing van regels over wonen
Locaties waar op grond van de toegewezen functie de activiteit wonen is toegestaan, zijn voor zover het die activiteit betreft uitsluitend bedoeld voor het wonen in een woning. Als de regels over een functie expliciet andere vormen van wonen toestaan, zoals het wonen in onzelfstandige woonruimtes of in zorgwoningen, dan: a. blijft de regel onder 1 buiten toepassing, als de regels over de functie uitsluitend die andere vormen toestaan, en anders b. wordt het onder 1 genoemde doel aangevuld met die vormen van wonen. De regels over de aantallen, het type of de aard van woningen of woonruimtes die in verband met het doel van de functie wonen op een locatie gelden, blijven onverminderd van toepassing.
12.2 1. 2. 3.
Activiteiten in de woning, nieuwe woonruimte
Algemene regels over wonen
De activiteit wonen is alleen toegestaan op locaties met de functie wonen. In één woning woont slechts één huishouden. Voor de toepassing voor deze regels worden de volgende situaties ook gezien als één huishouden: a. een eigenaar die als hoofdbewoner kamers verhuurt aan maximaal twee personen (hospitaregeling); b. een huishouden dat mantelzorg verleent, waarbij de ontvanger van mantelzorg in de woning woont of in een gebouw dat bij de woning hoort. In afwijking van de regel onder 1 mag een bedrijfswoning, een woonboot en een woonwagen als woning gebruikt worden. In afwijking van de regel onder 2 is het wonen in onzelfstandige woonruimte toegestaan, als het wonen in onzelfstandige woonruimte, na toepassing van lid 12.1, past binnen het doel van de functie en: a. als de eigenaar van de woning deze verhuurt aan maximaal twee personen, b. als de eigenaar van de woning een vergunning of een schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige
2 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
Utrecht
c.
d. 12.3 1. 2. 3.
2.
2.
Bedrijf-aan-huis
Een bedrijf-aan-huis, met uitzondering van een bed-and-breakfast, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. het bedrijf-aan-huis past in een woonomgeving, wat onder meer blijkt uit het feit dat de activiteiten geen bijzondere verkeersbewegingen of parkeerdruk veroorzaken in vergelijking tot een normaal gebruik van de woning; b. het totale vloeroppervlak van het bedrijf-aan-huis, de som van de oppervlaktes die bij de toepassing van de regels onder c, d en e gebruikt worden, bedraagt maximaal 60 m2; c. het bedrijf-aan-huis gebruikt maximaal een derde deel van het bruto vloeroppervlak van de woning of de bedrijfswoning; d. het bijbehorend bouwwerk dat voor een bedrijf-aan-huis wordt gebruikt staat vrij, waarbij het bedrijf-aan-huis maximaal 40 m2 van het bruto vloeroppervlak van het bijbehorend bouwwerk gebruikt; e. in afwijking van de regel onder b kan een bedrijf-aan-huis maximaal 60 m2 bruto vloeroppervlak van een bijbehorend bouwwerk gebruiken, als het bruto vloeroppervlak van het bijbehorende bouwwerk groter is dan 100 m2; f. de bedrijfsactiviteiten worden binnen verricht; g. de bedrijfsactiviteiten bestaan uit de uitoefening van een beroep of uit activiteiten van een bedrijf in de categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving; h.
het bedrijf-aan-huis is geen inrichting waarvoor een omgevingsvergunning nodig is op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder e, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; i. het bedrijf-aan-huis is geen winkel, geen afhaalzaak, geen belhuis, geen horecabedrijf of seksinrichting. In afwijking van de regel onder 1g, kunnen burgemeester en wethouders een vergunning verlenen voor andere dan de op de lijst aangegeven activiteiten, waaronder bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, als die activiteit geen of een beperkte invloed op de omgeving heeft, vergelijkbaar met activiteiten die vallen onder de categorie A of B1 van deze lijst.
12.5 1.
Woningvorming en omzetting
Het is verboden om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of om een woning zo te veranderen dat er een extra woning ontstaat. Het is verboden om een bijbehorend bouwwerk te gebruiken of in te richten als woning. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 om woningvorming of omzetting toe te staan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de "Beleidsregels wijziging samenstelling van de woningvoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht" blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het woon- en leefmilieu; b. de privacy van omwonenden; c. de verkeers- of parkeersituatie; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen.
12.4 1.
woonruimte toestaat, als de eigenaar van de woning beschikt over een gedoogverklaring en de onzelfstandige bewoning sinds het ontvangen van die verklaring onafgebroken heeft plaatsgevonden in maximaal diezelfde omvang of als de eigenaar aannemelijk kan maken dat de onzelfstandige bewoning voor 1 mei 1975 bestond en sindsdien onafgebroken heeft plaatsgevonden in maximaal diezelfde omvang.
Logies: bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur
In afwijking van de regel in artikel 11, lid 11.2, onder 1d, is het aanbieden van logies in een woning toegestaan in de vorm van een bed-and-breakfast, als die voldoet aan de volgende voorwaarden: a. de bed-and-breakfast wordt gedreven door de hoofdbewoner of door een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner; b. de hoofdbewoner houdt minimaal 50% van de woning in gebruik voor zijn huishouden e n c. de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner is in de woning aanwezig als er gasten zijn. In afwijking van de regel in artikel 11, lid 11.2, onder 1d, mag een hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner logies in een woning aanbieden in de vorm van particuliere vakantieverhuur onder volgende voorwaarden: a. het aantal nachten verhuur bedraagt per kalenderjaar niet meer dan 60 nachten e n b. per nacht biedt een woning onderdak aan maximaal 6 personen, of, als het kadastraal woonoppervlak van de woning groter is dan 200 m2 b.v.o., aan maximaal 8 personen.
bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord" (vastgesteld)
21
Artikel 13 13.1
Detailhandel en bezorging
Kenmerken van detailhandel
Alleen in panden met de functie Detailhandel of met een functie die detailhandelsactiviteiten toestaat is de activiteit detailhandel toegestaan, met uitzondering van afhaalzaken, waarbij de activiteit aan de volgende kenmerken voldoet: 1. 2. 3. 4.
de aard en inrichting van de winkel is afgestemd op de verkoop ter plaatse; goederen worden in hoofdzaak verkocht in de winkel; de klant kan in de winkel kiezen welke goederen hij wil kopen; de winkel is geen bezorgdienst of distributiebedrijf, wat blijkt uit het aanbod, zoals het aanbod van een bepaald assortiment of uit de aard van de winkel, zoals bij een supermarkt of warenhuis.
13.2 1.
2.
Bezorging van goederen
Bezorging van goederen is een onderdeel van de activiteit detailhandel als aan de voorwaarden wordt voldaan: a. de activiteiten van de detailhandelsvestiging zijn in overeenstemming met het vorige lid; b. de bezorging vindt in hoofdzaak plaats nadat de klant in de winkel zijn waren heeft gekocht. Onderdeel 1b is niet van toepassing als vanwege maatregelen van het Rijk de verkoop in het winkelpand tijdelijk niet mogelijk is.
Artikel 14 14.1
Bedrijfsactiviteiten
Bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie
Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van de maximale bedrijfscategorie die een functie toestaat, een vergunning verlenen voor andere dan de op de lijst aangeven activiteiten, waaronder bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie, als de invloed van die activiteit op de omgeving vergelijkbaar is met activiteiten die binnen de functie passen. 14.2
Kantoren die bij een bedrijf horen
Aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte is onder de volgende voorwaarden toegestaan: 1. 2.
de oppervlakte van de kantoorruimte per bedrijf is maximaal 30% van de totale bruto vloeroppervlakte; de oppervlakte van de kantoorruimte mag maximaal 2.000 m2 per bedrijf bedragen.
Artikel 15
Additionele horeca
Additionele horeca is als ondergeschikte activiteit toegestaan, onder de volgende voorwaarden: 1.
2.
3. 4. 5.
de additionele horeca vindt plaats in een gebouw dat in hoofdzaak wordt gebruikt voor een van de volgende activiteiten: zelfstandige kantoren, bedrijven, maatschappelijke diensten, culturele en sociaal-culturele activiteiten, sport en recreatie; het deel van het gebouw voor de additionele horeca is alleen open tijdens de openingstijden van de genoemde hoofdactiviteit en staat alleen ten dienste van de hoofdactiviteit; verhuur of het anderszins in gebruik geven van deze ruimte aan derden voor feesten of andere bijeenkomsten is niet toegestaan; bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.200 m2 is het deel voor additionele horeca niet groter dan 30% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 300 m2; bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van 1.200 m2 of groter is het deel voor additionele horeca niet groter dan 25% van het bruto vloeroppervlak; de additionele horecaruimte is alleen bereikbaar via de ingang van het gebouw met de hoofdactiviteit.