Bouwenvelop Oudenoord 330-370.pdf

CONCLUSIE Nee, wonen is niet mogelijk in het volledige gebouw omdat op verschillende thema’s een belemmering bestaat, waarbij de problematiek met betrekking tot autoparkeren, geluid en erfgoed de voornaamste belemmeringen zijn.

30 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

STROOMSCHEMA OUDENOORD BOUWDEEL C BPD Ontwikkeling d.d. 11 mei 2020 incl. reactie gemeente Utrecht

Is wonen in de achtervleugels van bouwdeel C mogelijk met gesplitst eigendom?

Geluid

De te hoge geluidsbelasting op de voorgevel is geen belemmering voor shortstay in het hoofdgebouw. Geluid geeft geen beperking in de achtervleugels.

JA

Woontechnisch JA

Het is alleen mogelijk in de zijvleugels maisonettes van de kelderverdieping met de BG te maken. Op alle verdiepingen appartementen is niet haalbaar omdat de kelderverdieping ongeschikt is als solitaire woning ivm daglichttoetreding. Grondgebonden woningen achten wij een ongeschikt product op deze plek. De prijs/kwaliteitverhouding van deze woningen is dan in negatieve zin uit verhouding. De kosten wegen niet op tegen de mogelijke opbrengstniveaus. De opbrengstniveaus worden daarnoost ook nog in negatieve zin beinvloed ivm nauwelijks buitenruimte, privacybeperkingen en horeca/hotel als buren.

Autoparkeren NEE, TENZIJ De vereiste parkeerbalans (gebruikers en bezoekers) kan enkel voorzien worden in de beschikbare capaciteit in de openbare ruimte. Voor autoparkeren geldt een nee, tenzij de gemeente instemt met aanspraak maken op vrijwel alle beschikbare capaciteit in de openbare ruimte.

Ambtelijke reactie op autoparkeren: Gemeente is bereid akkoord te gaan met het oplossen van een deel van de parkeerbehoefte binnen de beschikbare capaciteit van de openbare ruimte.

Erfgoed NEE, TENZIJ Door fysieke splitsing wordt de monumentale waarde ernstig aangetast (hoofdstructuur van het gebouw en de monumentale gevels), o.a. door brandveiligheidsvoorzi eningen, ontsluitingen en noodzakelijke infrastructuur.

Ambtelijke reactie op Erfgoed: Advies Erfgoed: Negatief Fysiekesplitsing zorgt voor ernstige aantasting van de monumentale waarden van het gebouw, bv.hoofdstructuur van hoofdgebouw en achtervleugels. Daarnaast leiden de galerijen en ontsluitingen die noodzakelijk zijn voor de woningen in de achtervleugels tot aantasting van het monument.

Brandveiligheid NEE, TENZIJ Brandveiligheidseis-en leiden tot brandtrappen en hallen aan zowel de zijde van het hoofdgebouw als in en aan de achtervleugels. Dit probleem is oplosbaar indien de gemeente meewerkt aan benodigde ingrepen aan het monument. BPD signaleert zelf ook dat een grote spanning bestaat tussen de noodzakelijk ingrepen en de monumentale kwaliteit.

Ambtelijke reactie op Brandveiligheid: Advies Erfgoed: Negatief. Brandtrappen en hallen leiden tot ernstige aantasting van de monumentale waarden van zowel hoofdgebouw als achtervleugels.

Fietsparkeren NEE De entree van de kelder is gelegen aan de achterzijde van het pand en is bereikbaar via het binnenterrein van de achtervleugels. Door fysieke splitsing wordt deze entree ontoegankelijk, waardoor de kelder niet langer bereikbaar is voor de shortstay en niet toegankelijk meer is voor fietsparkeren voor de woningen. Hier is geen oplossing voor. In de openbare ruimte is er niet voldoende ruimte om het fietsparkeren voor de woningen op te lossen. Dit kan eventueel wel voor de shortstay en het hotel opgelost worden mits de gemeente daar medewerking aan verleent. * Zie pagina 5 en 6 voor een visualisatie

Buitenruimte NEE

Techniek

Voor de shortstay woningen is, bij gebrek aan privé buitenruimte, een collectieve buitenruimte beoogd in het binnenterrein tussen de achtervleugels. Door de fysieke splitsing is het niet langer mogelijk om deze buitenruimte te realiseren. Een alternatief is niet aanwezig op eigen terrein. Voor de woningen in de achtervleugels is het alleen mogelijk buitenruimte te realiseren voor de woningen op de begane grond en alleen indien het fietsparkeren op openbaar terrein plaats gaat vinden. Hier is geen oplossing voor door beperking van de beschikbare ruimte.

NEE

Pagina 3 van 6

De standaardeisen vanuit de NUTS partijen zijn niet inpasbaar in de woningen in de achtervleugels. Maatwerk met de Nutspartijen is vereist om alle woningen van een eigen aansluiting te kunnen voorzien. Een technische complexe oplossing is hiervoor vereist om individuele aansluitingen te realiseren. Indien de NUTS hieraan meewerkt dan wordt het vanuit de technische complexiteit onevenredig kostenverhogend om uit te voeren. Hier is geen oplossing voor.

Financiën NEE

CONCLUSIE

De investeringen die noodzakelijk zijn om een combinatie tussen wonen en shortstay in bouwdeel C te realiseren leiden tot inefficiënte en zeer kostbare oplossingen. Hiermee komt de financiële haalbaarheid van het project onder druk te staan. Hier is geen oplossing voor.

Nee, wonen is niet mogelijk in de achtervleugels omdat op verschillende thema’s een belemmering bestaat, waarbij brandveiligheid in combinatie met de monumentale status, techniek, fietsparkeren en financiële haalbaarheid de voornaamste onoplosbare redenen van belemmering zijn.

31 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

STROOMSCHEMA OUDENOORD BOUWDEEL C BPD Ontwikkeling d.d. 11 mei 2020 incl. reactie gemeente Utrecht

Is één eigenaar voor bouwdeel C een oplossing om woningbouw in de achtervleugels mogelijk te maken?

Geluid

De te hoge geluidsbelasting op de voorgevel is geen belemmering voor shortstay in het hoofdgebouw. Geluid geeft geen beperking in de achtervleugels.

JA

Woontechnisch JA

Het is alleen mogelijk in de zijvleugels maisonettes van de kelderverdieping met de BG te maken. Op alle verdiepingen appartementen is niet haalbaar omdat de kelderverdieping ongeschikt is als solitaire woning ivm daglichttoetreding. Grondgebonden woningen achten wij een ongeschikt product op deze plek. De prijs/kwaliteitverhouding van deze woningen is dan in negatieve zin uit verhouding. De kosten wegen niet op tegen de mogelijke opbrengstniveaus. De opbrengstniveaus worden daarnoost ook nog in negatieve zin beinvloed ivm nauwelijks buitenruimte, privacybeperkingen en horeca/hotel als buren.

Fietsparkeren JA

Autoparkeren NEE, TENZIJ De vereiste parkeerbalans (gebruikers en bezoekers) kan enkel voorzien worden in de beschikbare capaciteit in de openbare ruimte. Voor autoparkeren geldt een nee, tenzij de gemeente instemt met aanspraak maken op vrijwel alle beschikbare capaciteit in de openbare ruimte.

Ambtelijke reactie op autoparkeren: Gemeente is bereid akkoord te gaan met het oplossen van een deel van de parkeerbehoefte binnen de beschikbare capaciteit van de openbare ruimte.

Erfgoed NEE, TENZIJ In het geval er één eigenaar gevonden zou worden, wordt het aantal ingrepen weliswaar minder, maar worden de monumentale gevels nog steeds aangetast vanwege de galerijen en ontsluitingen die noodzakelijk zijn voor de appartementen in de achtervleugels. Dit probleem is oplosbaar indien de gemeente meewerkt aan benodigde ingrepen aan het monument.

Ambtelijke reactie op Erfgoed: Advies vanuit Erfgoed is negatief. De galerijen en ontsluitingen die noodzakelijk zijn bij de appartementen in de achtervleugels leiden tot aantasting van het monument.

Techniek NEE De standaardeisen vanuit de NUTS partijen zijn niet inpasbaar in de woningen in de achtervleugels. Maatwerk met de Nutspartijen is vereist om alle woningen van een eigen aansluiting te kunnen voorzien. Een technische complexe oplossing is hiervoor vereist om individuele aansluitingen te realiseren. Indien de NUTS hieraan meewerkt dan wordt het vanuit de technische complexiteit onevenredig kostenverhogend om uit te voeren. Hier is geen oplossing voor.

Afzetbaarheid NEE

Financiën

Een belegger zal actief moeten worden in twee verschillende takken van sport, namelijk shortstay en reguliere woningverhuur. Dit is zeer ongebruikelijk. Gelet op het feit dat de woningen niet uit te ponden zijn, omdat de problematiek van splitsing dan alsnog aan de orde komt, wordt het niet mogelijk de woningen bij een institutionele belegger onder te brengen. Dit betekent dat alleen (lokale) particuliere beleggers als mogelijk afnemers overblijven. De vraag is of wij een geschikte betrouwbare partner kunnen vinden.

NEE Beleggers in huurwoningen gaan er in hun business case vanuit dat hun woningen na 15 tot 20 jaar uitgepond kunnen worden. Indien dat gaat gebeuren, ontstaat hetzelfde probleem dat boven reeds geschetst is. Hierdoor wordt het product woningen en shortstay in één gebouw oninteressant om uit te ponden en het gebouw voor een belegger financieel moeilijk tot niet haalbaar.

Pagina 4 van 6

CONCLUSIE Nee, één eigenaar voor bouwdeel C is niet reëel omdat op verschillende thema’s een belemmering bestaat.

32 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

STROOMSCHEMA OUDENOORD BOUWDEEL C BPD Ontwikkeling d.d. 11 mei 2020 incl. reactie gemeente Utrecht

Pagina 5 van 6

33 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

STROOMSCHEMA OUDENOORD BOUWDEEL C BPD Ontwikkeling d.d. 11 mei 2020 incl. reactie gemeente Utrecht

Pagina 6 van 6

34 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Bijlage 2 – Parkeerbalans Oudenoord

35 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Bijlage 3 – Reactiedocument

Dit document is een losse bijlage.

Bijlage 4 – Participatieparagraaf Oudenoord (uitgevoerd door BPD) datum 19 – 12 – 2017

Wie waren uitgenodigd Omwonenden (350 adressen) 50 mensen aanwezig

10 – 2 – 2018

Omwonenden (350 adressen), via facebook Oudenoord 330 en via digitaal bestand wijkteam. Ongeveer 500 mensen aanwezig bij de opening

Wat werd besproken

Wat is ermee gedaan

Kennismaken, ophalen ideeën voor invulling gebouwen. Eerste plannen voor bouwdelen A t/m E gepresenteerd. Mensen zijn overwegend positief over de ontwikkeling. Vooral het idee van menging van wonen en hospitality werd omarmd. Ze zien ook graag een functie voor de buurt bijvoorbeeld in de vorm van horeca. Zorgen zijn er over parkeren, toename van verkeersdrukte en de werking van het binnenterrein als klankkast bij een terras. De bewoners die woningen in het blok van bouwdeel E hebben spreken hun voorkeur uit niet gebruik te maken van de uitwerkingsmogelijkheid en zien liever dat het parkeren blijft of wordt vergroend.

Het destijds gepresenteerde idee van invulling is verder uitgewerkt. Voor parkeren wordt naar een oplossing gezocht. Bouwdeel E wordt, mede door de wens van de gemeente, gebruik gemaakt van het bestemmingsplan en bebouwd met woningen. Het huidige terras van Lou ligt dicht bij de gevel en heeft een beperkt aantal zitplaatsen. De toekomstige horeca krijgt een openbare functie en is toegankelijk voor de buurt. Er zijn voor zover bekend geen klachten over het tijdelijke terras geweest.

Tijdens de opening van Lou zijn dezelfde zaken aan de orde geweest als hierboven

Zie hierboven.

36 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

datum

Wie waren uitgenodigd

Wat werd besproken

Wat is ermee gedaan

18 – 10 – 2018

Omwonenden (350 adressen), via facebook Oudenoord 330 en via digitaal bestand wijkteam Ongeveer 20 mensen aanwezig.

Tijdens een burenborrel hebben we de stand van zaken in het project toegelicht. De beoogde plannen voor de herontwikkeling van Oudenoord 330 - 370 zijn gepresenteerd: Bouwdeel A: transformatie tot wonen Bouwdeel B: hotel Bouwdeel C: shortstay / longstay Bouwdeel D: wonen Bouwdeel E: wonen Omwonenden zijn nog steeds enthousiast over de ideeën.

Er zijn geen nieuwe zaken ingebracht, wel is aangegeven dat met LOU duidelijk is geworden dat het fijn is als het gebouw meer leeft dan toen het kantoor was. De directe buren van bouwdeel A zijn blij dat er definitief geen appartementen in dit deel van het gebouw komen, maar juist grondgebonden woningen. Dit sluit wat hun betreft beter aan bij de bestaande woningbouw.

25 – 3 – 2021

Informatie avond Bouwenvelop Oudenoord 330 – 370

De gemeente heeft een digitale bijeenkomst georganiseerd om de bouwenvelop en het proces toe te lichten. De ontwikkelaar heeft het plan toegelicht zoals in de bouwenvelop beschreven.

Tijdens de bijeenkomst zijn vragen van bewoners beantwoord. Overige vragen van omwonenden zijn via het reactie proces van de gemeente gelopen.

2018 – 2021

Individuele bewoners

Met individuele bewoners is contact geweest over onder meer gebruik van de brandgang en een aantal technische zaken. Dit zijn met name directe buren van de panden en het parkeerterrein.

Met de bewoners zijn individuele afspraken gemaakt en wordt contact gehouden (telefonisch, per mail en op visite).

2017 – 2021

Wijkraad Noord-west en verkeerswerkgroep Pijlsweerd

We zijn regelmatig aanwezig geweest bij vergaderingen van de wijkraad en de verkeerswerkgroep. Daar hebben we toelichtingen gegeven over de stand van zaken. Er werden geen nieuwe zaken naar voren gebracht.

Er bestaat verbazing waarom het zo lang duurt totdat de ontwikkeling echt uitgevoerd gaat worden, sinds de eerste presentatie. Zeker gezien het feit dat de plannen die tijdens de eerste bijeenkomst gepresenteerd zijn nagenoeg overeenkomen met de laatste stand van het ontwerp.

Tijdens de wijkraad in november 2021 hebben we de presentatie van de informatieavond van maart 2021 gegeven. Bij de presentatie is toegelicht dat na onderzoeken is gebleken dat bouwdeel A niet behouden kan worden en vijf nieuwe grondgebonden woningen gerealiseerd.

De bewoners hebben vragen gesteld over de sloop nieuwbouw van bouwdeel A waarop wij inhoudelijk gereageerd hebben.

37 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

datum

Wie waren uitgenodigd

Wat werd besproken

Wat is ermee gedaan

2016 – 2021

Individuele bewoners en geïnteresseerden

We brengen via digitale nieuwsbrieven, website www.oudenoord330.nl en facebook mensen op de hoogte over de ontwikkelingen, onderzoeken die uitgevoerd worden en voortgang van het project. Mensen kunnen via deze kanalen ook bij ons terecht met vragen, ideeën en wensen.

Vragen die zijn binnengekomen via de verschillende kanalen worden beantwoord. De aantallen vragen zijn beperkt.

2017 - 2021

Infocentrum

In het gebouw naast de entree is een infocentrum ingericht over de plannen voor de ontwikkeling. Het infocentrum is open tijdens de openingsuren van de horeca. Bij evenementen is er vertegenwoordiging vanuit de ontwikkelaar aanwezig.

Mensen weten het infocentrum met name te vinden voor vragen toen het net open was en de plannen net werden gedeeld. Input met betrekking tot de ontwikkeling hebben mensen doorgaans tijdens de bijeenkomsten al gegeven. Nu de plannen nagenoeg overeen komen zijn mensen vooral benieuwd naar het eindresultaat.

2017 – 2021

Nieuwsbrieven

De afgelopen jaren zijn meerdere nieuwbrieven gestuurd naar de omwonenden ter informatie over de stand van zaken, onderzoeken / werkzaamheden die uitgevoerd worden en de tijdelijke invulling van de gebouwen.

n.v.t.

38 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Bezoekadres: Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht Postadres: Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon: 030 - 286 00 00