Bouwenvelop Oudenoord 330-370.pdf

Oudenoord 330-370 Bouwenvelop, concept April 2022

Utrecht.nl

Colofon Projectgroep Hester van Gent, Ruimte/Stedenbouw Jantien van den Heuvel, Ruimte/Bestemmingsplanjurist Wilbert Kalfsvel, Ruimte/Economische zaken Jeroen Koning, Volksgezondheid/ Gezonde leefomgeving Trudy Maas, Ruimte/Wonen Bettina van Santen, Justine Timmermans, Ruimte/Erfgoed Maarten Valkenet, Ruimte/Planeconomie Cees van der Vliet, Ruimte/Duurzame Stad-duurzaamheid Theo van der Leek, Ruimte/Verkeer en Mobiliteit Projectmanagement Kika Aalberts Melvin te Mebel Opdrachtgever Wim Greijn, Ruimtelijk Regisseur Noordwest Esther van Bladel, gebiedscoördinator Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum April 2022 Bestuurlijke besluitvorming

3 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Inhoudsopgave 1. Inleiding

4

2. Bestaande situatie

6

1.1 1.2 1.3 1.4

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

Aanleiding Initiatief Doel Ligging en begrenzing plangebied

Eigendomssituatie Bestemmingsplan Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte Erfgoed en Monumenten Duurzaamheid

3. Uitgangspunten 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte Erfgoed en monumenten Duurzaamheid Gezondheid

4. Onderbouwing 4.1 4.2 4.3 4.4. 4.5 4.6 4.7

Beleidskader Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Erfgoed en monumenten Duurzaamheid Gezondheid

4 4 4 4 6 6 6 6 7 7 7 7

8

8 10 10 11 11 11 12

16

16 17 17 19 20 20 20

5. Onderzoek en haalbaarheid

21

6. Uitvoerbaarheid

23

7. Verantwoording proces

24

8. Vervolgtraject

26

Bijlagen

28

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 6.1 6.2 7.1 7.2

8.1 8.2 8.3 8.4

Geluidhinder Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Geurhinder Archeologie en monumenten Bodemkwaliteit Flora en fauna Kwaliteit van de leefomgeving Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces Planproces Wettelijk inspraak Planologisch juridisch proces Planning:

Bijlage 1 - Studie mogelijkheden voor wonen of short-stay voor bouwdeel C Bijlage 2 – Parkeerbalans Oudenoord Bijlage 3 – Reactiedocument Bijlage 4 – Participatieparagraaf Oudenoord (uitgevoerd door BPD)

21 21 21 21 21 21 21 22 22 23 23

24 24

26 26 26 27

28 34 35 35

4 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Ontwikkelaar BPD Ontwikkeling heeft bij de gemeente een initiatief ingediend voor de herontwikkeling van de locatie Oudenoord 330 – 370. De gemeente stelde hiervoor het Intentiedocument (IDOC) Herontwikkeling Oudenoord 330 – 370 op dat op 10 september 2019 door het college van Burgemeester en Wethouders werd vastgesteld.

A

B

C

D

1.2 Initiatief Het initiatief betreft de transformatie van de locatie naar een hotel, woningen, horeca en shortstay-appartementen. Oudenoord 330 – 370 omvat vier gebouwen en een parkeerterrein, onderverdeeld in bouwdelen A t/m E: • Transformatie van de bestaande, grotendeels monumentale bouw van Oudenoord 330 - 340 (bouwdelen B en C) naar (B) een hotel en (C) shortstay; • Sloop-nieuwbouw van de Oudenoord 330A, 350 – 370 (bouwdeel A en D) naar appartementen en eengezinswoningen; • Nieuwbouw op het huidige parkeerterrein (bouwdeel E) op de hoek Oudenoord-Stroomstraat met sociale huurwoningen voor woningbouwcorporatie Mitros.

1.3 Doel Bij elke ruimtelijke ontwikkeling gaan we ervan uit dat er een bijdrage wordt geleverd aan de opgave; Gezond stedelijk leven voor iedereen, dat is de koers die is uitgezet voor de gehele stad in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU). Daarbij verdichten we zoveel mogelijk in de stad om groene gebieden buiten de stad te behouden, met kwaliteitsverbetering in de bestaande bebouwde gebieden. Om het initiatief van BPD te kunnen realiseren is een wijziging van de beheersverordening nodig voor bouwdelen A t/m D. Het initiatief voor bouwdeel E dient te passen binnen de uitwerkingsregels die voor deze

locatie in de bestemming ‘Wonen-uit te werken’ in bestemmingsplan ‘Actualisering diverse gebieden 2013’ zijn opgenomen. Hiervoor is een uitwerkingsplan nodig. Om die reden maakt bouwdeel E geen deel uit van de bouwenvelop. In de voorliggende bouwenvelop staan de gemeentelijke randvoorwaarden beschreven voor de (her)ontwikkeling van Oudenoord 330 – 370 en is de benodigde ruimtelijke procedure voor realisering van het plan opgenomen. In het in bestemmingsplan ‘Actualisering diverse gebieden 2013’ zijn de randvoorwaarden opgenomen waaraan bouwdeel E moet voldoen.

1.4 Ligging en begrenzing plangebied De Oudenoord is de centrale straat die door het noordwesten van Utrecht voert. Hij vormt de zuidelijke uitloper van de As van Berlage. Het plangebied ligt in de wijk Pijlsweerd en maakt deel uit van de westelijke straatwand van de Oudenoord. De locatie bevindt zich tussen de Tuinbouwstraat in het noorden en de Huurweerstraat in het westen. De Stroomstraat vormt de zuidoostelijke grens.

5 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

6 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

2. Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie Het plangebied bestaat uit vier delen: vier aaneengesloten gebouwen. Het projectgebied is in eigendom van BPD.

2.2 Bestemmingsplan 1. De panden Oudenoord 330 – 370 liggen binnen de beheersverordening Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o. 2013 en de beheersverordening (parapluverordening) Algemene regels actualiseren 2017. Op grond van de beheersverordening Pijlsweerd, Tuinwijk en Tuindorp Oost e.o. geldt dat het bestaande gebruik en de bestaande bebouwing moeten worden gehandhaafd. De besluitsubvlakken geven daarop een aanvulling. Een verhoging van hoofdgebouwen tot een bouwhoogte van maximaal 14,5 m is bijvoorbeeld mogelijk. Naast het bestaande gebruik (kantoorfunctie) zijn de functies maatschappelijke voorzieningen, kantoor en wonen toegestaan. Op deze locatie ligt daarnaast de dubbelbestemming Archeologie. Dit betekent dat er in overeenstemming met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg moet worden gehandeld. De voorgenomen herbestemming van de panden Oudenoord 330 – 370 past niet geheel binnen de mogelijkheden die de geldende beheersverordening biedt. Omdat op de huidige locatie een kantoorbestemming geldt en het planinitiatief woningen en hotelfuncties bevatten moet er van de beheersverordening worden afgeweken.

2.3 Functies De gebouwen Oudenoord 330 – 370 met bijbehorend parkeerterrein zijn oorspronkelijk ontwikkeld als hoofdkantoor voor verzekeringsmaatschappij Concordia.

Na het vertrek van Concordia zijn de panden tot eind 2017 in gebruik geweest door de Hogeschool Utrecht als administratiekantoor en tentamenlocatie. Sinds het vertrek van de Hogeschool Utrecht zijn de panden tijdelijk in gebruik als broedplaats door Stichting LOU (Leegstandsoplossers Utrecht).

2.4 Ruimtelijk De locatie maakt deel uit van Pijlsweerd, een wijk met, van oudsher, een mengeling van woningen en kleinschalige bedrijvigheid. In het weefsel van de wijk is de Oudenoord een bijzondere straat met een royale breedte en aan weerszijden gebouwen die de straat begeleiden. De Oudenoord maakt deel uit van de grote structuuras in Utrecht Noordwest: de As van Berlage. Deze verbindt de binnenstad met de wijken Pijlsweerd, Ondiep en Zuilen en loopt door tot Maarssen. De panden van de Oudenoord 330 – 370 staan op een markante plek. Ze maken deel uit van de westelijke straatwand van Oudenoord, in de nabijheid van de binnenstad. Gebouwen A t/m D zijn aaneengesloten panden. Gebouw B is hierbinnen een verbijzondering. De voormalige verzekeringsbank staat in de zuidelijke zichtlijn van de Oudenoord, en kromt mee met bocht in de straat. Dat maakt het pand tot een verbijzondering in de straatwand. Het kavel op de hoek Oudenoord/ Stroomstraat is al lange tijd in gebruik als particuliere parkeerlocatie voor de panden Oudenoord 330 tot 370. Gebouwen A tot en met D staan in dezelfde rooilijn. Gebouw A bevindt zich in de Stroomstraat, gebouw B vormt met haar gebogen voorgevel de hoek tussen Stroomstraat en de Oudenoord, gebouw C sluit daar op aan langs de Oudenoord, en gebouw D sluit daar weer op aan en gaat de hoek om langs de Tuinbouwstraat.

De hoogte van de bebouwing wisselt van drie hoge verdiepingen boven een souterrain

7 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

(gebouw A, ongeveer 12 meter hoog ten opzichte van het maaiveld) tot de drie verdiepingen op een souterrain met een steile kap van gebouw C. Gebouw B en C zijn gemeentelijke monumenten.

2.5 Verkeer en parkeren In de huidige situatie is voor de gebouwen (bouwdelen A t/m D) parkeerruimte op eigen terrein beschikbaar: de parkeerterreinen op maaiveld (bouwdeel E en D). Fietsen worden op het trottoir aan de Oudenoordzijde geparkeerd, dichtbij de entree van gebouwen B en D. Het project Oudenoord 330-370 ligt aan de weg Oudenoord (50 km/u) en de zijstraten Stroomstraat en Tuinbouwstraat (beide 30 km/uur). Nabij de gebouwen aan de Oudenoord ligt een bushalte met diverse buslijnen. De locatie ligt op korte afstand van de binnenstad van Utrecht en van het Centraal Station. Op het terrein van bouwdeel E liggen momenteel private parkeerplaatsen die gebruikt worden door de gebruikers van Oudenoord 330-370. Op dit moment voldoet Oudenoord 330-370 aan de eigen parkeerbehoefte. Op ongeveer 700 meter lopen ligt de openbare parkeergarage Paardenveld. Uit een parkeerdrukmeting is gebleken dat in een straal van ongeveer 100 m in de omgeving nog openbare parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

2.6 Openbare ruimte De panden zijn, met uitzondering van gebouw A, gelegen aan de Oudenoord. De Oudenoord is een doorgaande weg met aan weerszijden trottoirs. Op dit deel van de Oudenoord worden de rijbanen gescheiden door een middenberm met bomen. Ook in het trottoir aan de zijde van de projectpanden staan bomen. De zijstraten waar het plangebied aan grenst: de Otterstraat, Stroom-

straat, Tuinbouwstraat, zijn smallere woonstraten met aan twee zijden langsparkeerplaatsen en bomen in de trottoirs. Dat geldt ook voor de achter de panden gelegen Huurweerstraat. Rondom de Oudenoord zijn de afgelopen jaren diverse ontwikkelingen gerealiseerd. Andere panden zullen mogelijk nog (her)ontwikkeld worden. De Oudenoord zelf is een stedelijke as met veel verkeer, die op sommige plekken een versnipperd en stenig aanzien heeft.

2.7 Erfgoed en Monumenten Bouwdeel B en bouwdeel C zijn gemeentelijk monumenten.

2.8 Duurzaamheid Het plangebied is stenig en verhard en biedt weinig ruimte voor verkoeling, groen of waterretentie. Hemelwater wordt afgevoerd via een gemengd rioolstelsel. De panden zijn aangesloten op het hoge temperatuur warmtenet van Eneco.

8 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

3. Uitgangspunten 3.1 Functies Het beoogde programma is als volgt: • Gebouw A: 5 stadswoningen, totaal circa 850 m2 BVO • Gebouw B: hotel met circa 40 hotelkamers en restaurant, totaal circa 2.580 m2 BVO • Gebouw C: circa 88 shortstay-appartementen, totaal circa 6.000 m2 BVO • Gebouw D: circa 49 appartementen en 4 eengezinswoningen, totaal circa 5.840 m2 BVO Wonen • Woningen tot 55m2 GBO worden verkocht tot de NHG-grens. Prijspeil geldend in het jaar van verkoop van de woning. Hotel/Short Stay Voor de reguliere hotelmarkt wil de gemeente Utrecht conform het rapport van Bureau Stedelijke Planning en de door de raad vastgestelde actualisatie van het Hotelbeleid ”Tijdelijk Verblijf (Short Stay) en bijstelling hotels ” na uitvoering van de plannen voor ongeveer 1.500-1.800 nieuwe hotelkamers een pas op de plaats maken en tot 1 januari 2023 bij indiening van bestemmingsplanwijzigingen in principe geen nieuwe hotels meer toestaan, tenzij het om bijzondere concepthotels tot 50 kamers of om bijzondere doelgroephotels gaat. Om voor een uitzondering in aanmerking te komen, dient aan alle van de volgende criteria te worden voldaan: • Locatie: het hotel biedt duidelijke meerwaarde aan een gebiedsontwikkeling of is in een monumentaal of bijzonder pand gehuisvest.

• •

•

Kwaliteit initiatiefnemers: harde toezegging van ontwikkelaar en exploitant voor de realisatie van het hotel, waarbij bewezen referenties zijn van reeds gerealiseerde plannen. Segmentatie: bedient aantoonbaar een eigen doelgroep met voor Utrecht aanvullende hotelconcepten (eigen businessplan en marktonderzoek met inzicht in vraag, aanbod en onderscheidend vermogen zijn verplicht), zodat hiermee in een kwalitatieve verbreding van het aanbod wordt voorzien. Duurzaamheid: het concept is bij voorkeur alternatief aanwendbaar (bijvoorbeeld om te vormen naar woningen) en draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de ambitie Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen. Dat kan bijvoorbeeld door invulling te geven aan sociaal ondernemerschap (social return), gezonde horeca, faciliteren van gezonde mobiliteit, het beperken van hinder voor de buurt en het creëren van voordelen voor de buurt. Het initiatief draagt bij aan de duurzame verstedelijking van Utrecht door een energie neutrale exploitatie, het bijdragen aan de regionale circulaire economie, en het natuurinclusief en klimaatadaptief (her) ontwikkelen van het gebouw.

Onder shortstay functies worden units verstaan voor een tijdelijk verblijf tussen 2 weken en 6 maanden met uitloop tot maximaal 12 maanden. • Deze shortstay-units dienen te voldoen aan de voorwaarden van de notitie ‘Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels’. • Voor Short Stay is vastgelegd dat nieuwe units niet mogen worden gerealiseerd op een woonbestemming. • Short Stay kan onder voorwaarden wel gerealiseerd worden bij nieuwbouw of transformatie.

9 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Uitgangspuntenkaart

10 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

3.2 Ruimtelijk Algemeen • Interactie tussen straat en gevel: levendigheid van de plint met voldoende entrees en een begane grond die een relatie heeft met de straat; • Binnenterreinen worden vergroend; • De Oudenoord heeft in de welstandsnota het beleidsniveau “stimulans’. Dit betekent dat wijzigingen aan bestaande bebouwing en nieuwe volumes moeten bijdragen aan een versterking van het beeld. Bouwmassa’s • De panden staan in de rooilijn (zie ook de randvoorwaardenkaart aan het eind van dit hoofdstuk); • De transformatie van de bestaande panden gaat uit van een respectvolle benadering van de oorspronkelijke bouwmassa en architectuur; • De bouwhoogte van de hoofdgebouwen A, B en C wordt bij de transformatie niet overschreden; • Bouwdeel D wordt vijf lagen aan de Oudenoord, aflopend naar drie lagen aan de Tuinbouwstraat, op een verhoogde plint. Het volume van bouwdeel D overschrijdt niet de hoogte van de nok van bouwdeel C; • De plint van bouwdelen A en D zorgen voor een verlevendiging van de straat door individuele voordeuren; • De nieuwbouw voor bouwdeel A zal voldoen aan de volgende uitgangpunten; - Het ontwerp moet passen binnen het volume van de bouwenvelop - Het gaat om 5 grondgebonden woningen in 4 lagen - Het worden woningen die voldoen aan de eisen van duurzaamheid

-

• • • • • • • •

De huidige 9 traveeën worden behouden Het ontwerp zoekt de verticaliteit en/in een geweven gevel op Er wordt gebouwd vanaf maaiveld (de betonnen bak blijft niet behouden) en het ontwerp zoekt daarbij de hoogten op van de verdiepingshoogten van gebouw B - Er wordt gespeeld met de hoogten intern - Het ontwerp van het gebouw wordt een ‘special’ De voordeuren van de appartementen in de achtervleugels van gebouw C bevinden zich aan de tuinzijde; Opbouwen op de achtervleugels van bouwdeel C worden vormgegeven als optisch losse volumes die ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw; De tuin van gebouw C wordt mee-ontworpen. Uitgangspunt is dat de tuin een ruimtelijke eenheid blijft. Eventuele ingrepen zijn zo bescheiden mogelijk; Gebouw D maakt met een hoekoplossing een heldere overgang tussen de bouwmassa aan de Oudenoord en de Tuinbouwstraat; De gebouwen hebben samenhang in architectuur; De erfscheidingen tussen private- en openbare ruimten zijn meeontworpen; Samenhang en rust in het gevelbeeld; dit houdt onder andere in: een goede uitwerking van de gevels en buitenruimtes (balkons); Installaties worden opgenomen in de bouwvolumes.

3.3 Verkeer en parkeren •

Er moet worden voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Stallen en Parkeren (maart 2013) en het addendum Nota parkeernormen fiets en auto. Het plangebied ligt in de parkeerzone B1. De parkeerplaatsen voor het gebruikersgedeelte van de norm worden op eigen terrein gerealiseerd en het bezoekersdeel van de norm worden in de openbare ruimte toegekend.

11 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

• • • • •

De nieuwe bewoners komen, conform gemeentelijk beleid, niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor straatparkeren in de buurt. Onderzoek of het mogelijk is om een systeem van autodelen aan de toekomstige bewoners aan te bieden. Voor fietsparkeren bij woningen gelden volgens de Nota Stallen en parkeren de normen uit het bouwbesluit. De fietsenstalling is voor alle woningen gemakkelijk bereikbaar en toegankelijk. In de parkeervoorziening worden elektrische oplaadpunten aangebracht voor zowel auto’s als fietsen.

3.4 Openbare ruimte • •

Voor fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte worden visueel vakken gerealiseerd bij bouwdeel B en D. Afvalinzameling vindt plaats in afstemming met afdeling Stadsbedrijven.

3.5 Erfgoed en monumenten De gemeenteraad heeft in 2013 de Erfgoedagenda vastgesteld waarin de herbestemming van monumentale gebouwen wordt benoemd. De gemeente stimuleert passend hergebruik van vrijkomend monumentaal vastgoed en adviseert de (nieuwe) eigenaar daarbij. Een nieuwe functie in een groot monument (vaak in combinatie met restauratie/cascoherstel en verduurzaming) geeft een impuls aan de herontwikkeling van een gebied. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente wat betreft erfgoed op restauratie-technische, op bouwhistorische en duurzaamheidsaspecten. De kwaliteit en wijze van uitvoering is bij monumenten namelijk van groot belang.

3.6 Duurzaamheid Klimaatadaptatie en groen • Er wordt een dakenlandschap ontworpen, waarbij het dakoppervlak maximaal wordt benut t.b.v. kwalitatief groen of hernieuwbare energieopwekking; • De bouwkavel wordt zo ingericht dat een bui van 80 mm geen schade veroorzaakt en dat er 45 mm berging binnen het bouwblok plaats vindt. In de vervolgfase kan alleen gemotiveerd afgeweken worden van deze eis; • Geen verharding waar niet nodig om versnelde afvoer van hemelwater te voorkomen. En maximaal te infiltreren; • Minimaal 90 % van de jaarlijkse neerslag moet in het betreffende gebied worden vastgehouden. Infiltratievoorzieningen van minimaal 15 mm (gerekend over het verharde oppervlak) in redelijk tot goed doorlatende grond volstaat. In de vervolgfase kan alleen gemotiveerd afgeweken worden van deze eis. • Met “diervriendelijk” bouwen wordt de biodiversiteit van de stad vergroot. Richtlijn hierbij is één verblijfplaats voor gierzwaluw, huismus of gewone dwergvleermuis per huishouden. Energietransitie en circulair bouwen • De oudbouw blijft en nieuwbouw wordt aangesloten op het bestaande hoge temperatuur Utrechtse stadswarmtenet.

Hierbij wordt de gebouw installatie gereed gemaakt wordt voor aansluiting op een eventueel toekomstig laagtemperatuur warmtenet; • Er wordt, met name voor het koelen van het hotel, nader verkend of het mogelijk is gebruik te maken van bodemenergie; • Voor bouwdeel A heeft de ontwikkelaar de ambitie zo dicht mogelijk uit te komen bij een EPC van 0,40 (nieuwbouweis 2020). • Voor de bouwdelen B en C heeft de ontwikkelaar de ambitie uit te komen op energielabel A, met als eis label B. Dit is afhankelijk is van de ingrepen die mogelijk zijn gelet op de monumentale status;

12 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Functiekaart plangebied

•

• • • •

Voor bouwdeel B conformeert de hotelontwikkelaar zich aan het Green Key Convenant en zullen binnen de exploitatieovereenkomst nadere afspraken gemaakt worden gemaakt over duurzaam ondernemen; In de basis gaat de nieuwbouw voldoen aan de standaard BENG eis uit het bouwbesluit 2021; De bestaande gebouwen worden als te transformeren casco, monument of te hergebruiken betonfundering voor een zeer groot deel hergebruikt; De nieuwbouw wordt zo demontabel mogelijk ontworpen; Giftige of anderzijds eenmalig bruikbare materialen worden zoveel mogelijk vermeden zodat vrijkomende materialen herbruikbaar zijn.

3.7 Gezondheid Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen is de lange termijnvisie van de gemeente Utrecht. Dit houdt in dat iedereen gezond en prettig kan wonen en werken in de groeiende stad. Dit is onder andere uitgewerkt als speerpunt Gezonde Leefomgeving in de Nota Volksgezondheid 20192023 “Gezondheid voor iedereen”. De huidige situatie binnen en rond het plangebied is vrij stenig. Het plan biedt een aantal kansen voor gezondheid en gezondheidsbevordering. In de binnentuinen wordt groen toegevoegd, volgens het principe: groen, tenzij. Groen heeft een positief effect op de gezondheid van mensen. Het toevoegen van groen is niet alleen goed voor de toekomstige bewoners, maar de omwonenden kunnen profiteren van het groen. De binnentuinen kunnen daarbij een goede plek zijn voor ontmoeting voor bewoners en bezoekers. De horeca in de tijdelijke situatie was een belangrijke ontmoetingsplek voor de buurt. Daarom is het goed dat de toekomstige horeca deze rol kan vervullen.

Dit bijzondere pand, waar nu al een community is ontstaan, kan zorgen voor sociale cohesie in de buurt. Dit heeft een positief effect op de gezondheid. In het gebouw wordt ontmoeting gefaciliteerd door middel van gemeenschappelijke ruimten en horeca. Zeker voor de bewoners van de short-stay appartementen is het wenselijk om mensen met elkaar in contact te brengen. De huidige indeling met de monumentale trappen zorgt ervoor dat het gebruik van de trap in de toekomst gemakkelijk blijft. Zo kan ook in een gebouw bewegen en ontmoeten worden gestimuleerd.

13 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Eigendomssituatie plangebied

14 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Bewoners ervaren hun leefomgeving als prettig, als deze goed aansluit op hun eigen beleving, wensen, vragen en ideeën over hun leefomgeving, met meer groen, mogelijkheden om dichtbij een ommetje te maken en meer biodiversiteit. Daarnaast moet de omgeving schoon, heel en veilig zijn en kan de architectuur en uitstraling van een gebouw bijdragen aan een prettige woon en leefomgeving. Iedereen, dus ook mensen met een beperking, moet in het kader van de VN verdrag handicap in staat zijn om voorzieningen te bereiken en gebruiken. Voetpaden in de omgeving moeten aan de richtlijnen voldoen die zijn opgenomen in het document Voetpaden voor iedereen. Een duurzame en gezonde verstedelijking is vertaald in zorgen voor een goede bereikbaarheid, ontmoetingsplekken en goede fietsstallingsmogelijkheden.

15 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Bestemmingsplan plangebied

16 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

4. Onderbouwing 4.1 Beleidskader Omgevingsvisie Utrecht (2019) In de omgevingsvisie Utrecht (2019) staat wat het gemeentelijke beleid is voor de ‘fysieke leefomgeving’. De omgevingsvisie bevat verschillende onderwerpen, de Koers, het thematisch beleid en het gebiedsbeleid van de gemeente. Een aantal van de nota’s wordt hieronder toegelicht: Ruimtelijke Strategie Utrecht (2016) Utrecht groeit naar circa 430.000 inwoners rond 2040. Dit zal het aanzien en gebruik van de stad fundamenteel veranderen. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht staat beschreven dat we deze groei gaan opgevangen door te verdichten in de stad en door in te zetten op gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling. In de RSU staan ontwikkelings- en aandachtsgebieden benoemd. Het plangebied hoort tot het aandachtsgebied oude stad: In de stad ontwikkelen we voornamelijk kleine locaties en projecten die in belangrijke mate bijdragen aan de woningbouwproductie. De productie weegt op deze verspreide locaties niet het zwaarst. Het uitgangspunt is het verbeteren van de kwaliteit van de gebieden waarbinnen zij liggen. Het principe daarbij is differentiatie van woonmilieus op (sub)wijkniveau, eenheid op buurt/straatniveau. Het planinitiatief past binnen de RSU. Kadernota Openbare Ruimte (2016) De Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte geeft kaders voor de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte.

De openbare ruimte is een belangrijke bouwsteen voor een gezonde groei van Utrecht. Het is de ambitie om de openbare ruimte te verbeteren zodat deze straks beter aansluit op de kenmerkende stedenbouwkundige en historische kwaliteiten van de stad, beter klimaatbestendig is en beter toegankelijk. De kaders borgen de samenhang tussen het gebruik, de inrichting en het beheer van de openbare ruimte.

De openbare ruimte wordt ingedeeld in drie kwaliteitsniveaus: • Domstad • Domstad Bijzonder • Utrechtse Allure Het inrichtingsniveau voor de Oudenoord is ‘Domstadkwaliteit’. Hiervoor geldt een standaardinrichting en basisonderhoud. Voor de verschillende stedenbouwkundige perioden wordt een beperkt palet aan materialen voorgeschreven. Dat palet geeft de mogelijkheid verschil te maken per tijdsbeeld – binnen de financiële kaders van beheer en onderhoud. De paletten worden per gebied uitgewerkt in het ‘Handboek Openbare Ruimte’. Het planinitiatief omvat geen openbare ruimte, maar zal wel eventueel een aantal kleine aanpassingen aan de openbare ruimte op maaiveld doen om het planinitiatief goed te laten aansluiten op de bestaande openbare ruimte. Groenstructuurplan (2007, actualisatie 2018) Het groenstructuurplan maakt inzichtelijk hoe we met de stedelijke groenstructuur bijdragen aan de nieuwe opgaven die er afkomen op de stad Utrecht. Het kent vijf hoofdopgaven: 1. Vergroten van de ecologische, recreatieve en landschappelijke kwaliteit van het bestaande stedelijk groen van Utrecht voor mensen, planten en dieren; 2. Verbeteren van de bereikbaarheid van de groengebieden rond Utrecht door recreatieve en ecologische verbindingen aan te leggen; 3. Uitbreiden van de groene buitenruimte door grootschalige groene gebieden om de stad aan te leggen. 4. Gezonde verstedelijking 5.

Klimaatadaptatie

17 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

De ambities zijn vastgelegd in een kaart: Visie Groenstructuur 2030. Deze kaart toont de ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en ruimtelijke samenhang. Het planinitiatief levert een bijdrage aan het groenstructuurplan doordat de bestaande stenige binnenterreinen worden vergroend en klimaatadaptief worden ingericht.

4.2 Functies

Het plangebied grenst aan de Oudenoord. Voor deze straat heeft de gemeente een visie opgesteld: Ontwikkelkoers Oudenoord/Nijenoord, van 6 juli 2016. Hierin staat onder meer dat de straat op sommige plekken versnipperd is en meer eenheid in het straatbeeld is gewenst. Daarnaast noemt de visie een betere interactie tussen plint en openbare ruimte als wenselijke verbetering. Hier draagt het project aan bij door beter gebruik en toevoeging van entrees en daarmee de levendigheid van het straatbeeld aan de Oudenoord. Het planinitiatief levert geen bijdrage aan de herinrichting van de Oudenoord. Er is onderzocht of het mogelijk is de ontwikkelaar om een bijdrage te vragen aan de herinrichting van de Oudenoord. Dat is echter niet mogelijk gebleken, omdat er geen college- of raadsbesluit ligt waarin is gesteld dat alle ontwikkelingen aan de Oudenoord een bijdrage (financieel of op een andere manier) moeten leveren aan de kosten van herinrichting van de Oudenoord.

4.3 Ruimtelijk Wonen Het vigerende beleidskader is de Woonvisie 2019: Utrecht beter in balans. We streven naar een woningvoorraad in 2040 die bestaat uit 35% sociale huurwoningen en voor 25% woning uit de middencategorie (middenhuur, goedkope en betaalbare koop). Deze percentages zijn ijkpunten die richting geven. De verdeling in woningbouwsegmenten van het totale plan Oudenoord (inclusief blok E) sluit aan bij de Woonvisie 2019 ten aanzien van gemengde wijken en de verdeling in sociaal en middensegment. In het plan worden 27 woningen (24% van het totale plan inclusief blok E) in het middensegment toegevoegd. Het gaat hier om betaalbare koopwoningen met een koopprijs tot de NHG-grens. Bouwblok E van het plan Oudenoord valt weliswaar niet onder deze bouwenvelop (en wordt nader uitgewerkt in een uitwerkingsplan), maar telt wel mee in het gehele woningbouwprogramma. In blok E worden circa 53 woningen in de sociale huur gebouwd. Hiervan tellen 20 woningen mee in het percentage sociale huurwoningen in project De Mix in Overvecht. De overige 33 sociale woningen tellen mee in het programma van project Oudenoord 330/370. Dit is circa 30% van het woningbouwprogramma van het gehele plan Oudenoord. De vrije sector bedraagt 28% van het woningbouwprogramma.

Hotel Bij de vaststelling van het geactualiseerde hotelbeleid in december 2019 is de locatie Oudenoord 330-370 in de planvoorraad opgenomen voor 19 kamers. Nu het initiatief 40 kamers omvat, geldt voor het meerdere boven 19 kamers de aangescherpte criteria zoals in hoofdstuk 3.1 genoemd om voor een uitzondering in aanmerking te komen. Door initiatiefnemers is hiervoor een businessplan ingediend.

18 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Op basis van dit businessplan concluderen wij dat: • Het hotel wordt gevestigd in een monumentaal/bijzonder pand en biedt een meerwaarde aan de ontwikkeling op deze locatie; • Initiatiefnemers hebben bewezen referenties van reeds door hun gerealiseerde plannen zowel in de stad Utrecht als daarbuiten. Een exploitant kan nu nog niet worden aangegeven; • Uit het businessplan blijkt dat er sprake is van een voor Utrecht aanvullend hotelconcept, waarbij het hybride concept in combinatie met de aanwezige short stay units en de aanwezige zakelijke faciliteiten, en het voordelige prijsniveau een verruiming van het Utrechtse aanbod betekent gericht op verblijfstoeristen, internationale kenniswerker die zoekt naar kort tijdelijk verblijf (<14 dagen), en de familie, kennissen, zakelijke contacten van de in de short stay verblijvende gasten. • Over duurzaam ondernemen zal via de horecavergunning vastgelegd worden dat de initiatiefnemers mensen met een (grote) afstand tot de arbeidsmarkt werk-of stageplek in het hotel, het restaurant of in de ondersteunende diensten bieden. Ditzelfde geldt voor producten en diensten die worden afgenomen van sociale ondernemingen. • Hiermee voldoet het planinitiatief aan de genoemde criteria om voor een uitzondering op het hotel beleid in aanmerking te komen. Horeca Binnen het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht-2018 zijn er mogelijkheden voor horeca.

Profiel 7 ‘Gemengde doorgaande wegen’ (o.a. Oudenoord) is hierbij van toepassing: in de radialen en andere doorgaande wegen met gemengde retail functies wordt uitbreiding van horeca D1, D2 of D3 mogelijk gemaakt. Het planinitiatief past binnen het Ontwikkelingskader Horeca.

Terras Een terras bij de horeca van het hotel is niet mogelijk aan de zijde van de Oudenoord. De binnentuin bij het hotel biedt hiertoe wel mogelijkheid. Dit kan echter geluidhinder opleveren voor bewoners in woningen die grenzen aan deze binnenplaats. Wetgeving staat niet toe dat wordt gehandhaafd op de hoogte van het stemgeluid van een terras. Om geluidhinder voor omwonenden te beperken benoemen we daarom randvoorwaarden en richtlijnen waarbinnen medewerking verleend kan worden. Het terras kan binnen de volgende randvoorwaarden en richtlijnen vergund worden: Randvoorwaarden

Geluidsniveau •

•

Voor het gemiddelde geluidniveaus door stemgeluid wordt getoetst aan 45 dB(A) (overdag), respectievelijk 40 dB(A) (avond), om geluidhinder te beperken. Voor het hoogste geluidniveau op enig moment (de ‘pieken’) wordt getoetst aan 70 dB(A) (overdag) respectievelijk 65 dB(A) (avond). Bij de terrasaanvraag zal uit rekenonderzoek moeten blijken of het geluidniveau van stemmen niet te hoog is.

Openingstijden •

Het terras mag alleen open tussen 8.00 uur ’s ochtend en 20.00 uur ‘s avonds.

Richtlijnen

Grootte •

Binnen het zoekgebied (zie blz 9) is ruimte voor een terrasopstelling voor circa 20 zitplaatsen.

19 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Locatie • •

•

Het zoekgebied voor het terras is aangegeven op bijgevoegde kaart op blz 9. Binnen het zoekgebied heeft gemeente de zone aan de glazen gevel aangewezen als eerst te beschouwen meest logische opstelplaats voor het terras, tenzij exploitant bij de aanvraag door middel van onderzoek aan kan tonen dat een andere locatie binnen het zoekgebied een lagere geluidsbelasting oplevert voor omwonenden. In de aanvraag en in het onderzoek wordt aangegeven waar in het zoekgebied de circa 20 zitplaatsen dan worden gelokaliseerd.

Tijdelijk verblijf (short stay) Het nieuw vastgestelde beleid verzoekt een onderbouwing waarom shortstay wenselijker en geschikter is dan reguliere woningen voor de beoogde locatie. Voor bouwdeel C is dit onderzocht. Studie heeft inzichtelijk gemaakt dat wonen voor bouwdeel C niet haalbaar is en shortstay wel. Aan deze conclusie liggen wettelijke normen en beleidsuitgangspunten ten grondslag. De wettelijke geluidseisen voor de functie wonen worden overschreden op deze locatie. Besluit hogere grenswaarde past niet binnen het gemeentelijke Volksgezondheidsbeleid, waarin lokale ambitiegrenswaarden lager liggen dan de wettelijke grenswaarden. Het Bouwbesluit en Gemeentelijk beleid kent geen beperkingen met betrekking tot geluidsniveau’s voor hotel en shortstayfuncties. Hiermee past het planinitiatief binnen het vastgestelde beleid voor Short Stay.

4.4. Verkeer en parkeren Mobiliteitsplan, Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (SRSRSB) In het mobiliteitsplan, Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (SRSRSB) is opgenomen dat lopen, fietsen en reizen met openbaar vervoer de meest ruimte-efficiënte vormen van mobiliteit zijn. Daarnaast zijn lopen en fietsen gezonde vormen van mobiliteit. Door de locatie aan Oudenoord, dicht bij de binnenstad en het Centraal Station, is de bereikbaarheid te voet en op de fiets van het planinitiatief goed en voldoet daarmee aan het mobiliteitsplan Parkeren + Addendum Nota Stallen en Parkeren (2013) is een uitwerking van Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar. Het Addendum Nota parkeernormen fiets en auto (2019) is een aanvulling op de Nota Stallen en Parkeren. In de huidige situatie is het parkeren volledig op eigen terrein opgelost. Op verzoek van de gemeente wordt het huidige parkeerterrein bebouwd om de stedelijke wandvorming langs de Oudenoord voort te zetten. Doordat het parkeerterrein (bouwdeel E) bebouwd zal worden is niet mogelijk om al het parkeren conform het beleid op eigen terrein op te lossen. Het parkeren van gebruikers wordt op eigen terrein opgelost, het parkeren van bezoekers wordt in de openbare ruimte toegekend.

Een parkeerdrukmeting, die conform gemeentelijke richtlijnen is uitgevoerd, heeft aangetoond dat de benodigde ruimte beschikbaar is in de openbare ruimte om de parkeerdruk van bezoekers te kunnen absorberen.

20 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

In de plannen wordt uitgegaan van een (half)verdiepte parkeerbak met 29 parkeerplaatsen onder bouwdeel D. Zie de parkeerbalans in bijlage 2. Het fietsparkeren voor de gebruikers wordt respectievelijk per bouwdeel als volgt opgelost: Bouwdeel A in de eigen berging in de achtertuin. Bouwdeel B en C in de kelder van B en/of C. Bouwdeel D in de half verdiepte parkeerbak. De ruime fietsenkelders voor de bouwdelen B, C en D bieden genoeg ruimte voor (deel)fietsen en zijn door middel van een hellingbaan gemakkelijk te bereiken. Voor het fietsparkeren van bezoekers worden fietsvakken aangegeven bij de diverse entrees van het gehele planinitiatief in de openbare ruimte. Daarmee voldoet het planinitiatief aan de nota Stallen en Parkeren.

4.5 Erfgoed en monumenten Bouwdeel B en C hebben een monumentale status (gemeentelijk). De afdeling Erfgoed waardeert de monumentale waarde van deze bouwdelen op verschillende onderdelen zowel in het interieur als het exterieur. De herontwikkeling is er op gericht de gemeentelijk monumentale waarden van bouwdelen B en C zo veel mogelijk te respecteren. De functie shortstay vereist minder vergaande ingrepen in het monumentale pand dan in het geval van wonen. Het planiniatief past binnen het beleid van erfgoed en zal nader worden uitgewerkt en getoetst in de fase van de aanvraag en toetsing van de omgevingsvergunning. In de verdere uitwerking van het plan richting een aanvraag voor omgevingsvergunning worden ingrepen integraal opgepakt in het voorontwerp. De gevolgen voor de monumentale waarden worden daarbij inzichtelijk gemaakt en eventueel besproken.

4.6 Duurzaamheid De gemeente Utrecht wil zo spoedig mogelijk klimaatneutraal zijn, waaraan alle partijen een relevante bijdrage moeten leveren. Voor zoveel mogelijk bouwprojecten betekent dit energieneutraal of beter te bouwen. Dit is vastgelegd in de Visie op de Warmtevoorziening en het Energieplan als onderdeel van de Omgevingsvisie van de gemeente. In de Visie op de Warmtevoorziening wordt voor nieuwbouw ontwikkelingen uitgegaan van een lage temperatuur warmtevoorziening. Concrete invulling van energieneutraal bouwen wordt uitgewerkt in het Utrechts Energieprotocol. Van de ontwikkelaar is om een plan van aanpak gevraagd voor een circulaire ontwikkeling aan de hand van het 10-R model. Hierbij ligt de nadruk op de mogelijkheden van behoud van gebouwen B en C en een onderzoek naar –hoogwaardig- hergebruik van materialen uit de te slopen bouwdelen A en D. Gevraagd wordt de ambities verder uit te werken en te onderzoeken op haalbaarheid in relatie tot de monumentenstatus van een deel van de gebouwen. Daarmee voldoet het planinitiatief aan het beleid van de gemeente.

4.7 Gezondheid Het planinitiatief levert een bijdrage aan Gezond stedelijk leven voor iedereen.

21 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

5. Onderzoek en haalbaarheid 5.1 Geluidhinder

Uit het verkennend onderzoek blijkt dat voor de Oudenoord de geluidbelasting in de buurt van de maximale grenswaarde van 68 dB (met aftrek 63) zal liggen. Aangetoond zal moeten worden dat iedere woning in het plan aan de grenswaarde voldoet en beschikt over een luwe gevel zoals verwoord in de Geluidnota Utrecht. De ontwikkelaar dient dit bij de omgevingsvergunning aan te tonen. Voor een terras in de huidige tuin van bouwdeel D zijn de geldende regels en richtlijnen van toepassing. De grenswaarden hiervoor zijn opgenomen in het activiteitenbesluit milieubeheer.

5.2 Luchtkwaliteit Voor luchtkwaliteit worden plannen getoetst aan de Wet Milieubeheer. Uit de Quick-scan luchtkwaliteit en geur blijkt dat de plaatselijke luchtkwaliteit binnen het plangebied en de directe omgeving daarvan voldoet aan de huidige normen voor een goed woon- en leefklimaat. De WHO-normen en GGD adviezen voor luchtkwaliteit en fijnstof zijn wat dat betreft strenger. Voor NO2, PM10 (wordt 20 μg/m3 geadviseerd) en voor PM2.5 (20 μg/ m3 ). Deze normen worden nu nog niet gehaald. De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Tot slot volgen er vanuit het besluit gevoelige bestemmingen en bedrijven in de omgeving geen belemmeringen voor het beoogde plan. Vanuit een goede ruimtelijke ordening vormt het aspect luchtkwaliteit derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling en het beoogde plan voldoet aan wet- en regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit.

5.3 Externe veiligheid Onderzoek beschikbaar. Geen belemmeringen geconstateerd.

5.4 Bedrijven en milieuzonering Onderzoek beschikbaar. Geen belemmeringen geconstateerd.

5.5 Geurhinder Onderzoek beschikbaar. Geen belemmeringen geconstateerd.

5.6 Archeologie en monumenten Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart deels in een gebied met een hoge archeologische verwachting (rood) en deels in een gebied met archeologische verwachting. Voor de zone met een hoge archeologische verwachting (geel) geldt dat bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn. Voor de zone met een archeologische verwachting (groen) geldt dat bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn. In de fase van vergunningverlening moet worden gekeken hoe met de archeologische waarden ter plekke rekening gehouden worden.

5.7 Bodemkwaliteit Onderzoek beschikbaar. Bodemkwaliteit geeft geen belemmering aan voor ontwikkeling

22 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

5.8 Flora en fauna In november 2017 is een quickscan Flora en Fauna door Eelerwoude uitgevoerd. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat zich alleen vleermuizen in het projectgebied bevinden. Zowel gierzwaluwen als overige soorten zijn uitgesloten. Voor de werkzaamheden is een vleermuisontheffing nodig. Deze is verleend door de Provincie.

5.9 Kwaliteit van de leefomgeving De kwaliteit van de leefomgeving wordt onder andere bepaald door aspecten zoals zon, schaduw, windhinder, sociale veiligheid en toegankelijkheid voor minder validen. De bezonningstudie laat zien of er negatieve effecten zijn van het toegenomen bouwvolume. De vergroting en uitbreiding van de bouwvolumes zorgt ervoor dat er minder zon komt op de binnenterreinen. Dat geldt met name voor de toevoeging van de vleugel van gebouw D langs de Tuinbouwstraat. Er is in ieder seizoen voldoende zon op de binnenterreinen.

5.10 Kabels en leidingen Met een klicmelding is onderzocht waar kabels en leidingen liggen.

5.11 Milieueffectrapportage Het initiatief valt onder categorie D11.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). Het aantal woningen dat wordt mogelijk gemaakt valt onder de drempelwaarde (minder dan 2000 woningen), waarvoor een vormvrije m.e.r. beoordeling geldt. Hiervoor moet een aanmeldnotitie worden opgesteld door de initiatiefnemer.

Vervolgens wordt beoordeeld of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en of een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden en een milieueffectrapport opgesteld moet worden. De verwachting is echter dat hiervan geen sprake zal zijn vanwege het geringe aantal woningen. Daarnaast zal een stikstofberekening voor de aanleg/bouwfase en gebruiksfase worden gemaakt. De stikstofberekening maakt onderdeel uit van de omgevingsvergunningsaanvraag. Dan dient aangetoond te worden dat binnen wettelijke kaders het project uitgevoerd kan worden.

5.12 Gezondheid De kwaliteit van de leefomgeving vertaald zich ook in een gezondheidsperspectief voor toekomstige bewoners. Kijkend naar de gezondheidsbescherming is in dit plangebied het geluid van het autoverkeer op de Oudenoord een belangrijk aspect. Door goede geluidsisolatie toe te voegen en te zorgen dat elke woning een geluidluwe zijde heeft hebben mensen hier de kans om prettig te wonen. Ook de woningindeling kan daaraan bijdragen door bijvoorbeeld de slaapkamers zoveel mogelijk aan de rustige zijde te situeren. Voor de hotelkamers en short-stay appartementen zijn de eisen minder streng, maar is ook een goede nachtrust gewenst. Het plan biedt een aantal kansen voor gezondheid en gezondheidsbevordering. In de binnentuinen wordt groen toegevoegd, volgens het principe: groen, tenzij.

23 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

6. Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid De ontwikkeling wordt gerealiseerd op eigen (particuliere) grond van de initiatiefnemer. Er is geen gronduitgifte en of grondexploitatie aan de orde; de gemeente is hier faciliterend. Er is een intentieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer voor een voorschot op de ambtelijke plankosten voor de Bouwenvelop. Voor vaststelling van de Bouwenvelop door het college zal een anterieure overeenkomst worden gesloten waarin afspraken over de (definitieve) plankosten worden vastgelegd maar ook zaken met bijvoorbeeld betrekking tot de short stay appartementen en (de inrichting van/ aansluiting op en parkeren in) de openbare ruimte, voor zover die niet geregeld worden in de procedure voor omgevingsvergunning. Met het sluiten van de anterieure overeenkomst worden alle door de gemeente bij dit initiatief gemaakte kosten verhaald op de initiatiefnemer. Aangezien het kostenverhaal dus anderszins is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig. . Ten behoeve van deze ontwikkeling beschikt de initiatiefnemer over een exploitatieopzet, waaruit blijkt dat de opbrengsten de kosten dekken. De gemeente heeft inzage gehad in deze exploitatieopzet. Daarnaast heeft de initiatiefnemer voldoende eigen vermogen om eventuele financiële tegenvallers op te kunnen vangen.

De financiële gevolgen voor de gemeente zijn hiermee voldoende afgedekt. De economische uitvoerbaarheid is hiermee aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Door BPD is een uitvoerig participatie- en communicatietraject gevolgd, waarbij omwonenden op verschillende momenten en manieren zijn benaderd. Daarbij is het BPD gelukt wensen van omwonenden mee te nemen in het plan.

De algemene indruk die ontstond uit de bijeenkomsten en gesprekken die BPD voerde met omwonenden is dat men het fijn vindt dat het gebouw een functie krijgt waarbij omwonenden ook kunnen genieten van het monumentale pand. Het participatietraject zoals dat door BPD is gevolgd past binnen de Participatieleidraad. De uitkomsten van de participatie zijn opgenomen in de participatieparagraaf (bijlage 4).

24 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

7. Verantwoording proces 7.1 Het gevolgde samenwerkingsproces Vanaf de vaststelling en ondertekening door gemeente en BPD van het Idoc en het Ipok eind 2019 is tussen partijen samengewerkt aan het tot stand brengen van de Bouwenvelop en de anterieure overeenkomst. Na een trage start kwam het traject medio 2020 goed op gang en is getracht snel tot een vastgestelde Bouwenvelop en anterieure overeenkomst te komen. Dat traject van samenwerken vanaf medio 2020 verliep niet altijd vlekkeloos – er moesten behoorlijk wat hobbels en beren op de weg overwonnen worden – maar verliep wel altijd in goed overleg. De rol van de gemeente was kaderstellend als het op randvoorwaarden en beleid ging, adviserend als het om inhoud ging (denk aan milieu, verkeer, stedenbouw, etc) en toetsend als het om wetgeving ging.

7.2 Het gevolgde participatieproces Door BPD is vanaf een vroeg stadium overleg gepleegd met omwonenden om te kijken of hun wensen meegenomen konden worden in de planvorming. BPD had vanaf 2016 contact met diverse omwonenden en in december 2017 nodigde BPD omwonenden uit om kennis te maken en hun plannen te delen. BPD hield over de jaren daarop een warm contact aan met buurtbewoners die werden uitgenodigd bij de opening van het restaurant en voor een buurtborrel, waarbij de stand van zaken van de projectontwikkeling werd gedeeld. BPD ging ook meermalen bij de Wijkraad op bezoek, stond steeds open voor individuele gesprekken met buren en omwonenden, bracht een nieuwsbrief uit en er was een website over het project. BPD ging als volgt met de wensen van omwonden om:

Parkeren Het parkeren van de toekomstige bewoners, gebruikers van de functies in het gebouw en bezoekers wordt door omwonenden als aandachtspunt het parkeren meegegeven. De bewoners zien liever niet dat al het toekomstig parkeren in de openbare ruimte wordt opgelost. In de huidige situatie wordt volledig op eigen terrein geparkeerd. In de nieuwe situatie wordt gezorgd voor voldoende parkeren voor fiets en auto op eigen terrein. Voor het bezoekersparkeren voor de auto laat een parkeerdrukmeting zien dat er ruimte is op straat. Voor het bezoekersparkeren van fietsers worden fietsparkeerplekken gerealiseerd bij de diverse entrees van het gebouw. Er is sprake van een sluitende parkeerbalans. Zie hiervoor bijlage 2. Geluid De omwonenden van de binnentuin aangrenzend aan bouwdeel A hebben aangegeven liever geen appartementen in bouwdeel A te zien en een voorkeur te hebben voor grondgebonden woningen. Aan deze wens is gehoor gegeven; bouwdeel A bestaat uit 5 grondgebonden woningen. De achterzijde van Oudenoord 330 heeft door haar maanvormige gevel een geluidsversterkend effect. De direct omwonenden ervaren dit ook. De halfronde vorm van de achtergevel Oudenoord 330 is een vanuit monumentaal oogpunt een waardevol elementen de vorm moet daarom in stand worden gehouden. Het bestaande geluidseffect blijft daarom bestaan, omdat het technisch niet verholpen kan worden.

Er zijn door omwonenden zorgen geuit over de bouwoverlast. De aannemer is bij de uitvoering verplicht de richtlijnen van de gemeente aan te houden.

25 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Publieke functie Oudenoord 330 – 370 is altijd een gesloten kantoorgebouw geweest. Het voorstel voor een publieke functie in de vorm van horeca wordt omarmd door omwonenden. Een openbare horecagelegenheid wordt als een positieve toevoeging in de buurt gezien. De bewoners geven aan dat er op dit moment geen horecagelegenheden bij hen in de buurt zijn en het als een welkome aanvulling zien. De tijdelijke horeca in het gebouw wordt nu al goed bezocht, wat de behoefte op de locatie bevestigd. Bouwdeel E (geen onderdeel van deze bouwenvelop) De omwonenden van de woningen gelegen aan het blok aangrenzend aan bouwdeel E zien liever dat er geen woningen komen. De gemeente wil echter dat aan de Oudenoord een min of meer aaneengesloten stedelijk front wordt gerealiseerd. Daarnaast heeft de gemeente de wens om meer sociale woningen te realiseren in de stad. Op verzoek van de gemeente wordt Bouwdeel E dan ook ontwikkeld met sociale woningbouw en wordt het parkeren van de bouwdelen ABCD grotendeels ondergronds opgelost.

26 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

8. Vervolgtraject 8.1 Planproces

Het Utrechts Plan Proces wordt via UPP 2 (bouwenvelop) doorlopen. Nadat de anterieure overeenkomst is afgesloten en de bouwenvelop is vastgesteld, draagt Gebiedsontwikkeling het planproces over aan VTH, die de planologische procedure gaat begeleiden en afhandelen. Hierbij wordt gestreefd naar de kortst mogelijke procedure.

8.2 Wettelijk inspraak

De concept bouwenvelop heeft van 25 maart tot 25 april 2021 ter inzage gelegen. Binnen deze periode konden betrokkenen hun mening (reactie) geven. Er kwamen 16 reacties binnen. Van deze reacties is een reactienota gemaakt, die als bijlage 3 is bijgevoegd. Na vaststelling van de bouwenvelop door het college, ontvangen de indieners van een reactie de reactienota. De reacties van betrokkenen op de bouwenvelop hebben niet geleid tot aanpassing van het planinitiatief. Wel zijn de volgende aanpassingen in de tekst van de Bouwenvelop gedaan; • 1.2 Initiatief; de zinsnede is gewijzigd. Bouwdeel A is niet geschikt voor transformatie vanwege de verminderde constructieve kwaliteit. Deze gewijzigde aanpak voor bouwdeel A is in de verdere tekst van de bouwenvelop verwerkt. • 3.1 Uitgangspunten, Uitgangspuntenkaart op blz 9; In de legenda stond de gehele binnentuin gearceerd als ‘Terras voor Horeca’. Dit is aangepast. Binnen het zoekgebied heeft gemeente de zone aan de glazen gevel aangewezen als eerst te beschouwen meest logische opstelplaats voor het terras, tenzij exploitant bij de aanvraag door middel van onderzoek aan kan tonen dat een andere locatie binnen het zoekgebied een lagere geluidsbelasting oplevert voor omwonenden (paragraaf 4.3).

• •

• •

•

3,2 Ruimtelijk; toegevoegd is het volgende: Hier werd een alinea toegevoegd over de voorwaarden waaronder de gemeente kan meewerken aan sloop en nieuwbouw van deel A. 3.4 Openbare ruimte; de zinsnede Er geldt een inspanningsplicht voor de handhaving van de bestaande bomen is komen te vervallen. De bomen staan in de openbare ruimte en maken geen onderdeel uit van het plangebied en daarmee de bouwenvelop. Ze blijven uiteraard staan. 4.3 Functies; hier werd een nieuw kopje toegevoegd over de voorwaarden waaronder de gemeente kan meewerken aan de realisering van een terras bij de horeca van het hotel. 4.6 Duurzaamheid. Omdat blijkt dat bouwdeel A niet te transformeren is, maar sloop nieuwbouw plaats vindt, is de tekst zo aangepast dat ook voor bouwdeel A geldt dat een onderzoek naar hoogwaardig- hergebruik van materialen plaats vindt 5.1 Geluidhinder; hier werd een alinea toegevoegd; Voor een terras in de huidige tuin van bouwdeel D zijn de geldende regels en richtlijnen van toepassing. De grenswaarden hiervoor zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit milieubeheer.

8.3 Planologisch juridisch proces

Voor de bouwdelen ABCD wordt een uitgebreide WABO procedure gevoerd. Dit is mogelijk omdat het plan in overeenstemming is met de verruiming van de Algemene verklaring van geen bedenkingen (raadsbesluit 19 december 2013) en de planontwikkeling niet in strijd is met artikel III van de Algemene Verklaring van bedenkingen.

27 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

8.4 Planning:

De aangepaste Bouwenvelop is ter besluitvorming aangeboden aan het college van B&W in maart 2022. Na vaststelling van de Bouwenvelop wordt de uitgebreide Waboprocedure opgestart.

28 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

Bijlagen Bijlage 1 - Studie mogelijkheden voor wonen of short-stay voor bouwdeel C Inleiding Aan de Oudenoord 330 370 staat het Concordia gebouw. Ooit als kantoor voor een verzekeringsmaatschappij gebouwd en daarna onde r meer in gebruik geweest bij de Hogeschool Utrecht, staan we thans voor de uitdagende opgave dit gemeentelijk monument een nieuw leven te geven. De transformatie van dit bijzond ere gebouw, op een markante plek tegen het centrum van Utrecht, vraagt om een zorgvuldige transformatie. Daarbij moet recht worden gedaan aan het monumentale karakter en de omgevin g, maar evengoed aan de verschillende beleidswensen en uitgangspunten die door de gemeente voor dit soort transformatieprojecten zijn vastgesteld. Geen geringe uitdaging. Maar wel een uitdaging die tot op heden met veel enthousiasme en deskundigheid is uitgewerkt. In goede samenspraak tussen de gemeente Utrecht en BPD is er een invulling voor de locatie tot stand gekomen die recht doet aan het gebouw, de locatie en de grote vraag naar woningen in verschillende segmenten. Met de ontwikkeling van Oudenoord wordt, kortom, een gemengd stedelijk programma toegevoegd aan de wijk Pijlsweerd van Utrecht. Grotendeels door het bestaande, deels monumentale vastgoed te transformeren en voor een kleiner deel door toevoeging van nieuwbouw. Het monumentale deel wordt met groot respect voor het gebouw herontwikkeld.

De nieuwbouw die in uitstraling een ondergeschikte rol krijgt t.o.v. het monumentale deel, is hierop een mooie aanvulling. Naast de woningen worden op de locatie in het monumentale deel een klein bijzonder hotel en horeca gevestigd. Door op deze plek de combinatie van wonen en horeca te realiseren ontstaat meerwaarde voor de hele buurt. Het geplande restaurant vervult immers niet alleen een functie voor het hotel en de woningen die worden toegevoegd maar juist ook voor de buurt als geheel.

Naar een optimale samenstelling van het woonprogramma is het afgelopen jaar intensief gezocht. Zo worden 52 woningen in het sociale segment toegevoegd en vormen ook vrije sector appartementen en enkele grondgebonden woningen onderdeel van het programma. Het parkeren wordt zowel ondergronds als op maaiveld (eigen terrein) zoveel mogelijk opgelost. Omdat niet alle monumentale gebouwdelen zich lenen voor invulling met reguliere woningen is tevens voorzien in short stay appartementen in een van die monumentale gebouwdelen. Het project bestaat uit 5 delen: a t/m e. Hieronder is nog kort per gebouwdeel het programma weergegeven: Deel A (bestaand): 5 grondgebonden woningen Deel B (bestaand monumentaal): hotel met horeca Deel C (bestaand monumentaal): wonen of shortstay Deel D (nieuwbouw): 55 appartementen vrije sector Deel E (nieuwbouw): 52 appartementen sociaal segment Met betrekking tot deel C zijn in het IDOC twee opties genoemd; wonen of shortstay. De gemeente heeft aangegeven dat in ieder project in basis wonen haar voorkeur heeft. Het nieuw vastgestelde shortstay beleid verzoekt ook een onderbouwing waarom shortstay wenselijker en geschikter is dan reguliere wonin gen voor de beoogde locatie. Verdere studie heeft inzichtelijk gemaakt welke van de twee opties haalbaar is. In onderstaand stroomschema is de problematiek en haalbaarheid inzichtelijk gemaakt voor deel C.

Op basis hiervan komen wij tot de conclusie dat invulling van gebouwdeel C met short stay appartementen de enige reëel haalbare optie is. Daarmee ontstaat een mooi gevar iee rd programma voor deze bijzondere locatie, dat recht doet aan de monumentale waarden en karakter van het gebouw, bijdraagt aan het tekort aan sociale woningen en short stay aan de monumentale waarden en karakter van het gebouw, bijdraagt aan het tekort aan sociale woningen en short stay appartemen ten in de stad en een levendige plek in en voor de buurt creëert.

29 - Bouwenvelop Oudenoord 330-370, concept versie april 2022

STROOMSCHEMA OUDENOORD BOUWDEEL C BPD Ontwikkeling d.d. 11 mei 2020 incl. reactie gemeente Utrecht

Is wonen in heel Bouwdeel C mogelijk?

Fietsparkeren

Fietsparkeren kan in de kelder worden opgelost

JA

Vluchtroutes

Vluchtroutes kunnen gerealiseerd worden

JA

Techniek

Installatie-technisch en bouwkundig geen grote problemen

JA

Financiën JA, MITS Dit programma kan gerealiseerd worden, mits de gemeente meewerkt aan alle overige randvoorwaarden.

Woonkwaliteit JA, MITS Enkel grote appartementen zouden gerealiseerd kunnen worden in het hoofdgebouw, mits de gemeente meewerkt aan randvoorwaarden: geluid, buitenruimte, erfgoed (i.v.m. o.a. daglichttoetreding). Kleine appartementen realiseren in dit scenario is niet mogelijk ivm risico op brandoverslag.

Geluid NEE, TENZIJ De voorgevel van het pand heeft een te hoge geluidsbelasting voor de functie wonen. Gemeentelijk beleid is dat er geen besluit hogere grenswaarde wordt genomen. Geluid is een nee, tenzij de gemeente wel het besluit tot hogere grenswaarde neemt.

Ambtelijke reactie op geluid: Besluit hogere grenswaarde past niet binnen het Volksgezondheidsbeleid, waarin lokale ambitiegrenswaarden lager liggen dan de wettelijke grenswaarden.

Erfgoed NEE, TENZIJ

Brandoverslag

Monumentale waarde wordt aangetast door benodigde ingrepen om woningen in het pand te realiseren. Vanuit erfgoed is aangegeven dat ingrepen slechts zeer beperkt bespreekbaar zijn. Dit probleem is oplosbaar indien de gemeente meewerkt aan benodigde ingrepen aan het monument. BPD signaleert zelf ook dat een grote spanning bestaat tussen de noodzakelijk ingrepen en de monumentale kwaliteit.

NEE, TENZIJ Er is risico op brandoverslag in de hoeken tussen hoofdgebouw en achtervleugels. Bij kleine appartementen is dit i.v.m. woonkwaliteit niet oplosbaar, omdat het appartement dan te openen ramen ontbeert. Door het maken van grote appartementen kan dit opgelost worden.

Afzet NEE

Buitenruimte

Grote appartementen sluiten weliswaar goed aan bij de gebouwstructuur van het hoofdgebouw, maar de kwaliteit sluit niet aan bij de woninggrootte, o.a. wegens gebrek aan buitenruimte en daglichttoetreding.

NEE

Autoparkeren

Woningen moeten buitenruimte hebben aan een geluidsluwe gevel. Dit is niet realiseerbaar in het hoofdgebouw. Loggia's mogen vanwege erfgoed niet gerealiseerd worden.

NEE

Ambtelijke reactie op erfgoed: Bij een eventueel besluit hogere grenswaarde gelden vanuit de Geluidnota aanvullende eisen tav geluidluwe gevels en buitenruimte. Om hieraan te kunnen voldoen moeten voor de woningen aan de voorzijde van het hoofdgebouw loggia's gerealiseerd worden. Advies Erfgoed is negatief omdat door deze loggia’s de monumentale voorgevel ernstig wordt aangetast. Daarnaast is Erfgoed zeer kritisch tav andere ingrepen die nodig zijn om woningen in het gebouw mogelijk te maken bv. dakkapellen etc.

Pagina 2 van 6

De parkeerbalans vereist een groter aantal parkeerplekken dan gezamenlijk beschikbaar op eigen terrein en aan capaciteit in de openbare ruimte. Het is voor de gemeente onmogelijk om af te wijken van beleid, vanwege het gebrek aan fysieke ruimte.