Bouwenvelop Ivoordreef.pdf

Ivoordreef Bouwenvelop

Utrecht.nl

Colofon Projectgroep Tanja Lazaridis, Leon Borlée, Hans van Dijkhuizen, Wiet Baggen, Anne Nijs, Fon Maas, Pieter Buisman, Eelco Borghols , Bert Noppers, Maaike Kerstens, Anneliet Steensma, Frank van der Mark, Ellen van Beckhoven, Cees van der Vliet, Mariël Droomers, Ron van Biezen, Arjan Corten, Marit Wouters, Dimitry van Dalen Projectmanagement Andrea Bal Opdrachtgever Dick Boeve / Karin Diederen Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum 19-07-2021 Bestuurlijke besluitvorming

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 3

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

4

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

7

1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

Aanleiding om deze buurt te vernieuwen Initiatief Doel van de bouwenvelop Ligging en begrenzing plangebied Eigendomssituatie Bestemmingsplan Functies Ruimtelijk Leefomgeving, openbare ruimte en voorzieningen Mobiliteit Openbare ruimte Duurzaamheid

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Functies Ruimtelijk Gezonde leefomgeving Mobiliteit Openbare ruimte Duurzaamheid

Hoofdstuk 4 Onderbouwing 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Beleidskader Functies Ruimtelijk Gezonde leefomgeving Mobiliteit Openbare ruimte Duurzaamheid

4 4 6 6

7 7 8 8 10 10 12 12

13

13 14 17 20 21 23

24

24 27 28 33 41 44 57

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

62

Hoofdstuk 6 Verantwoording proces

63

Hoofdstuk 7 Vervolgtraject

65

Bijlage 1 Waardebepaling groen

66

Bijlage 2 Verslag participatie

70

5.1 5.2 5.3 6.1 6.2 7.1 7.2 7.3

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Technische uitvoerbaarheid Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces Planproces Participatieproces Planologisch-juridisch proces

Groen

11 april 2018: Informatiebijeenkomst 23 november 2020: 12 januari 2021 klankborgroep Uitkomsten enquête januari 2021 Klanbordgroep 7 april 2021 Overzicht participatie

62 62 62 63 63 65 65 65 66 70 71 72 72 73 74

4 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding om deze buurt te vernieuwen

Utrecht is relatief gezien de snelst groeiende stad van Nederland. De stad groeit in de komende twintig jaar van ruim 350.000 naar ongeveer 455.000 inwoners. De gemeente ziet die groei als een kans om gezond stedelijk leven voor alle inwoners te versterken. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht heeft de gemeente uitgangspunten en ambities opgeschreven om dit te bereiken. Deze ambities en uitgangspunten staan ook beschreven in het coalitieakkoord ‘Ruimte voor iedereen’ en gebiedsplan De Gagel, het gebied waar de Ivoordreef in ligt. De Ivoordreef is een van de eerste plekken waar de gemeente deze ambities en uitgangspunten wil gaan waarmaken. De Ivoordreef wordt: [ een buurt met gemengd wonen: verschillende soorten woningen voor verschillende budgetten; [ een autovrije buurt, waar voetgangers alle ruimte hebben en kinderen veilig kunnen spelen [ een groene buurt, waarin bewoners elkaar kunnen ontmoeten en leren kennen; [ een buurt waarin gezond en comfortabel leven mogelijk blijft, ook in een klimaat dat warmer en natter wordt; [ een buurt waarin iedereen welkom is en die onderdeel is van de omgeving. Het doel van deze plannen is om Overvecht een positieve impuls te geven door van de Ivoordreef een fijne plek te maken om te wonen.

1.2

Initiatief

Aan de Ivoordreef staat een grote flat met 174 sociale huurwoningen. Er staat ook een kerkgebouw van Evangelische Broedergemeente. De flat is eigendom van Bo-Ex en zal worden gesloopt. Het kerkgebouw blijft voorlopig staan. Bo-Ex heeft een aantal jaar geleden besloten de flat aan de Ivoordreef te slopen, omdat er veel problemen waren in deze flat. Dat kwam doordat de flat bewoond werd door alleenstaanden en (grote) gezinnen, door elkaar heen. Zij hadden verschillende leefritmes en konden daardoor niet goed in dezelfde flat wonen. Al die mensen wonen nu ergens anders. De flat wordt tijdelijk bewoond door studenten.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 5

Afbeelding: Luchtfoto met de begrenzing van het plangebied.

6 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

Het plan is om de flat te slopen en een nieuwe woonbuurt te maken. In totaal zullen er ongeveer 310 woningen worden gebouwd. De nieuwe woningen zullen bestaan uit: [ sociale huurwoningen; [ huurwoningen; [ koopwoningen. Daarnaast wil de gemeente de omgeving rondom de flat verbeteren. Zo kunnen de nieuwe bewoners straks gebruik maken van nieuwe voorzieningen, bijvoorbeeld een speeltuin.

1.3

Doel van de bouwenvelop

In dit document staan de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de nieuwbouw en de openbare ruimte die gelden bij sloop- en nieuwbouw in dit gebied. Als een initiatiefnemer plannen wil maken voor dit gebied, zal het zich moeten houden aan de randvoorwaarden die in dit document staan.

1.4

Ligging en begrenzing plangebied

De locatie Ivoordreef is gelegen in Overvecht-Noord. Het plangebied wordt begrensd door de Kasaidreef (noord-westzijde), Oranjerivierdreef (noord-oostzijde), de Einsteindreef (zuid-oostzijde) en Klipspringerdreef (zuid-westzijde). Het gebied is circa 18.000m² groot. In het gebied staat een groot woongebouw en een kerk. De openbare ruimte bestaat uit parkeerplaatsen, speel- en sportvoorzieningen en groen.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 7

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1

Eigendomssituatie

De grond waarop de bestaande tien-hoog-flat staat, is in erfpachtrecht (UTT00 F1402) uitgegeven aan Stichting Bo-Ex’91. De grond waarop het kerkgebouw aan Ivoordreef 2 staat, is in erfpachtrecht (UTT00 F629) uitgegeven aan de Evangelische Broedergemeente Utrecht. De openbare ruimte rondom de gebouwen is eigendom van de gemeente Utrecht.

2.2

Bestemmingsplan

Het plangebied Ivoordreef valt onder het bestemmingsplan dat Overvecht Noordelijke stadsrand (onherroepelijk 5 november 2012) heet. Het plangebied heeft de volgende bestemmingen:

[ [ [ [

Enkelbestemming Wonen, maximaal aantal bouwlagen: 10; Enkelbestemming Groen 1; Enkelbestemming Maatschappelijk, maximale bouwhoogte: 3m; Enkelbestemming verkeer – verblijfsgebied.

De herontwikkeling van het terrein naar woningbouw past niet in het bestemmingsplan, dus er zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld om de geplande ontwikkeling mogelijk te maken. Afbeelding (links): Eigendomssituatie Eigendom gemeente Utrecht Zakelijk recht - erfpacht Afbeelding (rechts): Bestemmingsplan Wonen Groen 1 Maatschappelijk Verkeer verblijfsgebied

8 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

2.3

Functies

De functies in dit gebied zijn dus (1) wonen, (2) groen, (3) kerk, (4) parkeren en (5) speelvoorzieningen. 1. 2. 3. 4. 5.

2.4

Het wonen is gesitueerd in het midden van het plangebied, aan de Ivoordreef. Hier staat een lang woonblok van tien lagen met daarin 174 sociale huurwoningen. Het groen bevindt zich voornamelijk aan de Einsteindreef, aan de zuidoostzijde van het plangebied. Het kerkgebouw staat op de hoek van de Kasaidreef en Klipspringerdreef. De parkeerterreinen bevinden zich aan de noordzijde van het woonblok. De speelvoorzieningen bevinden zich aan de noordwestzijde van het plangebied. Het gaat om een sportveld en een speelplek met een spetterbadje.

Ruimtelijk

Het plangebied Ivoordreef maakt onderdeel uit van Overvecht-Noord. Overvecht Noord is opgebouwd uit drie grote woonbuurten met een bewust doorgevoerde compositie van gebouwen, buitenruimte en groen. Rondom het plangebied staan woonblokken van vier verdiepingen die onlangs gerenoveerd zijn. Aan de noordzijde liggen op korte afstand het winkelcentrum de Gagel en iets verderop park de Gagel. De woonbuurten in Overvecht-Noord zijn rondom park de Gagel gebouwd. De woonbuurt waar dit plangebied zich in bevindt ligt tussen de Einsteindreef, de Carnegiedreef, park de Gagel en de Noordelijke Randweg. In deze buurt bevinden zich woningen en openbare voorzieningen. De hogere bebouwing bevindt zich aan de randen van de buurt, met name aan de Einsteindreef en Carnegiedreef.

Net als in andere delen van Overvecht is de bebouwing orthogonaal gesitueerd, dat wil zeggen dat de gebouwen in een hoek van 90 graden ten opzichte van elkaar staan. De flat aan de Ivoordreef is een buffer tussen de Einsteindreef en het lagere woonbuurtje erachter. Er is een grote variatie aan woontypologieën in de buurt. De bouwhoogte rondom het plangebied is aan de noordoostzijde vier lagen, en aan de zuidwestzijde tien bouwlagen. In het plangebied staan twee gebouwen: een lange flat van tien bouwlagen parallel aan de Einsteindreef en een kerkgebouw van een bouwlaag op de hoek van de Kasai- en de Klipspringerdreef. De flat heeft portiek ontsluitingen, de entrees bevinden zich aan de Ivoordreef. De flat maakt onderdeel uit van de begeleiding van de Einsteindreef, de groene entree van de stad. De Einsteindreef is een parkway: een weg die door een groene omgeving loopt, waarbij het groen een buffer is tussen de weg en het woongebied. Vanaf de Carnegiedreef naar de noordrand (Gageldijk) zijn het telkens grote groene ruimten die elkaar in een getrapt ritme opvolgen tot aan de rondweg. Er is een afwisseling van bomen en open grasveld. De bomen zijn zo geplaatst dat ze samen met de bomenlaan langs de Einsteindreef een groen dak over voet- en fietspad vormen. Verder staan er ook bomen gegroepeerd langs de paden. Rondom de begane grond van de flat staat lagere begroeiing.

De laatste jaren is het contrast tussen open (grasveld) en dicht (bomen) vertroebeld geraakt door minder beheer.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 9

Afbeelding: Huidige situatie

10 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

2.5

Leefomgeving, openbare ruimte en voorzieningen

De openbare ruimte aan de noordwestzijde van de flat is belangrijk voor de buurt, vanwege de sport- en spelfuncties en de uitloopruimte die het heeft. In die ruimte is een spetterbadje, een speeltuin en een basketbal-/ voetbalveldje. Van de spetterbadjes in de wijk, waarvan een aan de Ivoordreef ligt, is bekend dat ze veel waarde hebben voor Overvechters. Het spetterbadje, het speelveld en het sportveldje liggen op goed toegankelijke plekken en zijn omgeven door groen. Het sportveld ligt op een publieke plek op de hoek van de Oranjerivierdreef. Bij het spetterbadje staan zitbanken. De zitbanken rondom het spetterbadje worden wel eens gebruikt door volwassenen die overlast veroorzaakten in het nabijgelegen winkelcentrum. Het groen en de bomen op en rondom het plein maken een sleetse indruk, wat niet uitnodigt om te spelen en te verblijven. Desondanks worden de speelvoorzieningen wel goed gebruikt. Aan de zuidoostzijde van de flat bevind zich een parkstrook met een eenvoudig wandelpad door het groen. Dit voetpad wordt weinig gebruikt, de meeste voetgangers maken gebruik van het voetpad naast het vrij liggende fietspad van de Einsteindreef.

2.6

Mobiliteit

Fietsen Per fiets is het plangebied te bereiken via een vrij liggend eenrichtingsfietspad langs de Einsteindreef. Ook via de wijkring is de locatie per fiets te bereiken De Einsteindreef maakt deel uit van de hoofdfietsroutestructuur van de stad. Daarnaast liggen in de buurt van het plangebied nog twee noord-zuid georiënteerde fietsroutes.

Lopen Te voet kan het plangebied bereikt worden door middel van een doorlopend voetpad aan de Klipspringerdreef, Kasaidreef en de Oranjerivierdreef. Achter de flat loopt een voetpad door de groenzone. Op loopafstand van het plangebied ligt het Shopping Center Overvecht. Belangrijk knelpunt hierbij is wel dat de Einsteindreef en de Carnegiedreef of Zamenhofdreef moet worden overgestoken om er te komen. Ook voor fietsen is dit een knelpunt. Autorijden en parkeren De locatie wordt voor autoverkeer ontsloten via de Klipspringerdreef en de Kasaidreef. Via de Oranjerivierdreef en de Einsteindreef is de N230 te bereiken. Parkeren kan op de parkeerplaats aan de Ivoordreef zelf. In de huidige situatie zijn 193 parkeerplaatsen aanwezig. Zo’n 15 parkeerplaatsen zijn bedoeld voor bezoekers van de kerk. Openbaar voervoer Het NS station Overvecht ligt op fietsafstand (ongeveer tien minuten). Op loopafstand bevinden zich meerdere bushaltes vanwaar Utrecht Centraal bereikt kan worden. De openbaar vervoersvoorzieningen grenzen direct aan het plangebied, aan de Oranjerivierdreef ligt de dichtstbijzijnde bushalte (buslijn 3).

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 11

Afbeelding (links): Kerk Afbeelding (rechts): Speelplaats

Afbeelding (links): Parkeerterrein Afbeelding (rechts): Speelplaats

12 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

2.7

Openbare ruimte

Tot de openbare ruimte van het plangebied worden gerekend: [ het plein voor de huidige entree van de flat; [ de straten rondom het plein; [ de brede groenstrook langs de Einsteindreef. Rondom de kerk is een klein terrein dat daarbij hoort en geen bezit is van de gemeente. Afbeelding: Groenzone aan de Einsteindreef

Het plein en de straten daar rondom worden gedomineerd door parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen tussen de sport- en spelvelden zijn maar matig bezet. Ook bevindt zich daar een spetterbadje, een speeltuin en een basketbal-/voetbalveldje. Ze zijn goed toegankelijk en omgeven door groen. De Klipspringerdreef is één van de speelstraten in de wijk. Deze is ingericht met sierbestrating en groen, en vormt een veilige verbinding van het plein naar het Gagelpark met de groene wijkvoorzieningen. De groenzone in het plangebied maakt onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur. Voor de huidige entree van de flat liggen groenvakken afgewisseld met grote aantallen fietsenrekken. Deze sluiten aan op de blinde plint van de flat. De groene parkzijde aan de Einsteindreef bestaat uit volwassen bomen in het gras en vormt een groot contrast met de verharde pleinzijde. Het is een groene long in Overvecht. Door het groen loopt een smal pad. Het groen is redelijk biodivers qua soorten en biedt voedsel en schuilgelegenheid aan vogels, insecten en egels. Het maakt deel uit van een ecologische verbinding. Het pad wordt weinig gebruikt. De meeste voetgangers maken echter gebruik van het voetpad naast het vrij liggende fietspad van de Einsteindreef. Daardoor overheerst de sfeer van de auto’s en ervaren voetgangers minder de groene parksfeer. In het hele plangebied staan 179 bomen.

Een groot deel van de bomen is ouder dan 50 jaar.

2.8

Duurzaamheid

De huidige flat bezit energielabel E en is aangesloten op het stedelijk warmtenet van Eneco, dat een hoge temperatuur heeft. De flat voldoet functioneel niet meer aan de woonwensen van beheerder Bo-ex en van de gemeente. De flat heeft groot onderhoud nodig, maar een transformatie lijkt economisch niet op te wegen tegen nieuwbouw. Daarom is gekozen voor sloop/nieuwbouw met nadrukkelijke aandacht voor circulair bouwen en een toekomstbestendig energieconcept.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 13

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten De essenties bij het herinrichten van het plangebied Ivoordreef zijn: Verbonden met de wijk; Het doel van de herinrichting is dat de Ivoordreef past binnen de bestaande context van de wijk en onderdeel wordt van Overvecht. De Ivoordreef is goed verbonden met de omgeving en wordt geen ‘eiland’. Het gebied krijgt betekenis voor de omliggende buurten, ook bewoners van omliggende buurten voelen zich er welkom. Groen, tenzij…; De Ivoordreef wordt een nieuwe groene buurt in Overvecht. ‘Groen, tenzij…’ wil zeggen dat alle onderdelen van dit plan zo groen mogelijk worden ingericht. Hierbij kan gedacht worden aan de buitenruimten, de gevels van de huizen, en het dak van de parkeergarage. Ruimte wordt alleen verhard als het echt nodig is. Een plek voor verblijf en ontmoeting; Op de Ivoordreef ontmoet je elkaar, is er plek voor een praatje, ruimte om met elkaar te sporten of spelen. Hier ontstaan vriendschappen en worden initiatieven ontplooid die voelbaar en tastbaar zijn in de rest van de buurt. De openbare ruimte is veilig, waardoor mensen zich er prettig voelen. Autovrij; De openbare ruimte in het plangebied is gericht op verblijf en ontmoeting. Op de Ivoordreef geldt: spelen voor de deur en parkeren om de hoek (waar nu in de rest van Overvecht geldt: parkeren voor de deur en speelplek om de hoek).

Parkeren gebeurt op afstand: op privégebied of in een parkeergebouw. Sociaal veilig; De buurt is zo ingericht dat er zicht op is. Mensen voelen zich er veilig en nemen verantwoordelijkheid om anderen aan te spreken op slecht gedrag. gezond, vitaal en toekomstbestendig.

De beweeglijke buurt maakt korte metten met het autogebruik: er gaat meer gewandeld worden. De groene inrichting bevordert het welbevinden van bewoners en bezoekers.

3.1

Functies

Wonen Om de aantrekkelijkheid van Overvecht te vergroten, bouwen we gemengde buurten met verschillende soorten woningen in verschillende prijscategorieën. Hierdoor kunnen ook mensen met een midden- of hoger inkomen in de wijk komen wonen en krijgen huidige bewoners in hun eigen wijk de mogelijkheid om door te groeien naar een groter huis.

[ [ [

Binnen het plangebied kunnen ca. 310 woningen worden gebouwd in de vorm van appartementen en eengezinswoningen. Het woningbouwprogramma bestaat uit minimaal 20% eengezinswoningen. Het woningbouwprogramma dient te bestaan uit circa:

14 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

Doelgroep

Aantal woningen

Oppervlakte per woning circa (gbo)

Soort woning

Prijsklasse

Sociale huur

103

50 m2

Appartement

1e aftoppingsgrens

Sociale huur

6

50 m2

Appartement

liberalisatiegrens

Overige functies [ Het bestaande kerkgebouw op de hoek van de Kasaidreef en Klipspringerdreef wordt ingepast in het plan. [ Een multifunctioneel gebouw op de hoek van de Oranjerivierdreef en de Kasaidreef komt dat bestaat uit een stallingsgarage van circa 170 parkeerplaatsen, een sportveld en een maatschappelijke buurtfunctie van circa 100 m2 onder de tribune van het sportveld.

Sociale huur

19

60 m2

Appartement

2e aftoppingsgrens

3.2

Sociale huur

13

60 m2

Appartement

liberalisatiegrens

Sociale huur

18

70 m2

Appartement

liberalisatiegrens

Middeldure huur

75

65 m2

Appartement

Uitgangspunten Actieplan Midden¬huur 2017 (2020: tussen €710 en €950)

Vrije sector

75

128

Eengezinswoning

Voor alle woningen geldt, in navolging van het Uitvoeringsprogramma Utrecht voor iedereen toegankelijk: [ Alle meergezinswoningen zijn nultredenwoningen [ Alle nultredenwoningen groter of gelijk aan 50 m2 zijn rolstoelbewoonbaar of gemakkelijk rolstoelbewoonbaar te maken [ Alle overige woningen zijn rolstoelbezoekbaar

Ruimtelijk

De herontwikkeling van de Ivoordreef benutten we om de uitgangspunten van ‘gezond stedelijk leven voor iedereen’ in te vullen. We realiseren een nieuwe buurt die past in de ruimtelijke structuur van de wijk en daar nieuwe kwaliteiten aan toevoegt en goed aansluit op de omgeving. De nieuwe buurt wordt aantrekkelijk, autovrij en doorwaadbaar en is bedoeld voor nieuwe bewoners en de bewoners uit omliggende buurten. Algemeen [ Het gehele plangebied inclusief de openbare buitenruimten zijn van meerwaarde voor de bredere omgeving; [ Alle openbare ruimten, daken en gevels binnen het plangebied worden maximaal groen ingericht; [ We bouwen natuurinclusief en diervriendelijk: één verblijfplaats voor een gierzwaluw, huismus of gewone dwergvleermuis per huishouden; [ Het gehele plangebied krijgt een kleinschalige orthogonale verkavelingsstructuur; [ De woningbouw krijgt een samenhangend architectonisch beeld, platte daken en één signatuur. [ Geen dak blijft onbenut; dit wordt ingericht met groen, pv panelen of een combinatie. [ De verkavelingsopzet houdt rekening met een mogelijke doorontwikkeling van de locatie van het kerkgebouw.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 15

Verkaveling [ Het wordt een uitnodigend en doorwaadbaar gebied; [ Binnen het plan komt een plein met een centrale functie, ook voor de buurten rondom het plangebied; [ De structuur van de woonpaden en stegen in het plangebied sluiten aan op de voetpaden in de omgeving; [ De verkavelingseenheden, zowel grondgebonden als met meergezinswoningen vormen gesloten eenheden met voorkanten naar de openbare ruimte; [ Langs de voorzijde van de woningen komt een stoep als overgang van privéruimte naar de openbare ruimte; [ Achtertuinen grenzen niet aan openbare woonpaden en stegen; [ Traforuimten en schakelstations worden opgenomen in de bouwblokken; Nieuwbouw appartementen [ De gestapelde bebouwing heeft negen bouwlagen (twee schijven) en vijf bouwlagen (carrégebouw) en ligt langs de Einsteindreef als begeleiding van de parkway; [ De gestapelde bebouwing heeft de entrees gericht naar de Einsteindreef en het centrale plein; [ De gestapelde bebouwing heeft levendige plinten met een open en aantrekkelijke uitstraling; [ De woningen aan het plein worden geïntegreerd ontworpen met een pergolaconstructie rondom het plein.

Nieuwbouw: eengezinswoningen [ De grondgebonden woningen zijn drie bouwlagen hoog; [ Alle grondgebonden woningen hebben entrees naar de woonpaden; [ De grondgebonden woningen krijgen een Delftse stoep; [ Dit is een overgangszone tussen privé en openbaar waar mensen een bankje kunnen neerzetten en die uitnodigt tot ontmoeting; [ Hoekwoningen hebben de entrees in de zijgevel;

[

[

[ [ [

Als achtertuinen of andere open delen grenzen aan openbaar gebied, worden afscheidingen gemaakt die bijdragen aan de vorm, te weten gesloten bouwblok en architectonisch onderdeel zijn van het bouwplan; Woningen waarvan de achtertuinen grenzen aan de collectieve hoven hebben zicht op de hoven en een directe verbinding ermee. De woningen aan het plein worden geïntegreerd ontworpen met een pergolaconstructie rondom het plein; De woningen krijgen een groen dak; De collectieve hoven zijn openbaar toegankelijk en worden niet afgesloten; De kerk wordt goed ruimtelijk en landschappelijk ingepast.

Parkeergebouw en sportveld [ Het parkeergebouw is een alzijdig gebouw met een groene gevel; [ Het parkeergedeelte heeft een hoogte van circa 12 meter en biedt plaats aan circa 170 parkeerplaatsen; [ Parkeergarage en sportveld vormen samen een ruimtelijk samenhangend geheel; [ In de plint onder de tribune bevindt zich een buurtfunctie met een open en levendige uitstraling.

16 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

Afbeelding: Uitgangspuntenkaart

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 17

3.3

Gezonde leefomgeving

Een gezonde leefomgeving is een omgeving waarin de druk op de gezondheid zo laag mogelijk is, die uitnodigt tot gezond gedrag en die mensen als prettig en veilig ervaren. De druk op gezondheid wordt verlaagd door een goede luchtkwaliteit, niet te veel geluidsbelasting en passende maatregelen om de gevolgen van klimaatverandering te beperken (bijvoorbeeld maatregelen tegen hittestress). Uitgangspunten voor spelen en bewegen [ In het plangebied liggen een sportveld en speelplek, inclusief spetterbadje. Deze worden intensief gebruikt, ook door bewoners uit de omliggende buurten. Deze voorzieningen zullen in een vergelijkbare of grotere omvang terugkomen in de nieuwe plannen. [ De speelplekken worden zo ingericht dat iedereen zich er welkom voelt en er toegang tot heeft. Bewoners uit de omgeving voelen zich welkom om ook gebruik te maken van deze voorzieningen. De voorzieningen moeten goed bereikbaar zijn voor kinderen. Daarom is een goede stedenbouwkundige aansluiting op de Giraffedreef en de Tafelbergdreef nodig. [ De herinrichting van de openbare ruimte in het plangebied moet recreëren en ontmoeten van medebewoners stimuleren en gezond leven zo gemakkelijk mogelijk maken. We vragen extra aandacht voor het realiseren van voldoende en gevarieerde plekken voor jongeren (12-18 jaar). [ De openbare ruimte biedt voldoende ruimte voor voetgangers en fietsers.

Ook is de openbare ruimte goed aangesloten op paden van en naar andere plekken in de wijk en wijkvoorzieningen. Dit stimuleert mobiliteit.

Uitgangspunten voor ontmoeten [ In het plan moeten laagdrempelige ontmoetingsplaatsen worden opgenomen. [ Huidige en nieuwe bewoners moeten in een vroeg stadium bij de inrichting van de openbare en de collectieve ruimte betrokken worden. Door bewoners aan te trekken die al in de wijk wonen en die graag willen verhuizen binnen de wijk wordt sociaal kapitaal behouden voor de wijk. [ De openbare ruimte en speelvoorzieningen moeten uitnodigend zijn voor andere buurtbewoners. In dat kader is het van belang dat professionals en bijvoorbeeld jongeren worden betrokken bij afspraken over het gebruik. Uitgangspunten voor veiligheid Een sociaal veilige buurt wordt bereikt door bepaalde richtlijnen aan te houden in het ontwerp, de bouw, de inrichting en het beheer van een ruimtelijke omgeving. Daarom worden de volgende samenhangende richtlijnen gehanteerd: [ Overzichtelijkheid en zichtbaarheid. Een overzichtelijke en zichtbare buurt wordt bereikt door voldoende verlichting, levendigheid op straat en openbare ruimte in het zicht van woningen en/of voorzieningen. Levendige plinten op de begane grond moeten hieraan bijdragen. [ Duidelijke zonering van territoria. Het ontwerp van de ruimte maakt duidelijk welke plek welke functie heeft en wie verantwoordelijk is voor een bepaald territorium (privé, semi-privé of openbaar). [ Ontoegankelijkheid van vandalismegevoelige objecten.

Objecten die gevoelig zijn voor vernielzucht, zoals brievenbussen, worden buiten bereik gebracht, op een hoge of afgeschermde plek. [ Een aantrekkelijke en kwalitatief goede omgeving met goed beheer.

18 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

Afbeelding: Impressie sportveld aan de Kasiadreef.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 19

Voor dit plangebied geldt: [ Het sportveld, zoals nu weergegeven, moet voorzien zijn van een goede omheining (i.v.m. verkeerstromen en veiligheid) en instelbare verlichting (tijdklok) zodat er ’s avonds ook gebruik van gemaakt kan worden. [ De parkeergarage moet een veilige plek worden. Bij het ontwerp moet hier rekening mee worden gehouden. Bijvoorbeeld door voorbereiding van of aanleg van voldoende cameratoezicht in/op/ rond de parkeergarage. [ Aandacht voor een goede automatische afsluitbaarheid van de parkeergarage om zoveel mogelijk ongenode gasten buiten te (kunnen) houden. [ Zorg voor goede (openbare)verlichting in het gebied; zeker in de parkeergarage is dit van belang, het liefst in combinatie met een wit interieur(muren etc), intern cameratoezicht en slim werkende toegangsdeuren. [ Kijk goed naar de parkeerinrichting als plaatsen aan bewoners van de blokken worden toegewezen en probeer bezoek en vaste gebruikers te scheiden. Dit voorkomt gedoe dat toegewezen parkeerplaatsen door anderen bezet worden [ Kijk goed naar de inrichting/toegangswegen tussen de woonblokken en probeer te voorkomen dat dit sluiproutes worden voor de scootertjes uit de wijk [ Pas de richtlijnen uit het handboek Politie Keurmerk Veilig Wonen(PKVW) – nieuwbouw toe voor een zo’n veilig mogelijke woon- en leefomgeving.

Geluidshinder, bedrijven en milieuzonering Het plangebied Ivoordreef grenst aan de Einsteindreef. Deze doorgaande weg kan zorgen voor geluidshinder en verminderde luchtkwaliteit in het plangebied.

Daarom: [ Moeten alle nieuwe woningen een geluidsluwe zijde hebben, waar bij voorkeur de slaapkamers aan zijn gelegen. In Utrecht hanteren we een lokale ambitiewaarde van 63 dB voor de geluidsbelasting van nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen, zoals beschreven in het Utrechts Volksgezondheidsbeleid 2019-2023. De woningen op de hoek Einsteindreef-Oranjerivierdreef kunnen hier mogelijk niet aan voldoen. In dat geval kan een uitzondering worden gemaakt. [ Bouwen we geen voorzieningen voor langdurig verblijf voor kwetsbare groepen (bijvoorbeeld scholen, kinderopvang en woonzorgvoorzieningen) aan de Einsteindreef en Oranjerivierdreef. Hierbij gaat het om mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging, zoals ouderen, mensen met een zwakke gezondheid (hart-, vaat- of luchtwegaandoening of suikerziekte) en kinderen tot 18 jaar. Dit is in lijn met het Utrechts volksgezondheidsbeleid. De grens die we daarbij hanteren is geen nieuwbouw in de eerstelijnsbebouwing binnen 50 meter van een drukke binnenstedelijke weg (>10.000 mvt/ etm). [ Voor geluid vanuit de kerk, van het sportveld en de parkeergarage de volgende richtwaarden: voor dag/avond/nacht 45/40/35 dB(A) voor woningen aan de binnenstraten; elders in het gebied 50/45/40 dB(A); maximaal 70/65/60 dB(A) voor piekniveaus zoals van balgeluid en autoportieren.

Daarnaast moet de kerk voor versterkt muziekgeluid kunnen voldoen aan de grenswaarden van het Activiteitenbesluit: voor dag/avond/nacht 50/45/40 dB(A). [ Moeten met (innovatieve) maatregelen de gezondheidseffecten van luchtverontreiniging en geluidsbelasting worden geminimaliseerd. Hierbij moet een goed binnenmilieu en een prettige woon- en verblijfskwaliteit behouden blijven.

• • • •

20 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

Luchtkwaliteit Het plan moet worden getoetst aan de Wet Milieubeheer. Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestem-mingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien: [ Aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grens-waarde; [ Een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; [ Aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concen-tratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht; [ Het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) Er dient aangetoond worden of op grond van artikel 5.16, lid 1 onder (a, b, c, en/of d) van de Wet milieubeheer-luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor de uitvoering van het plan.

3.4

Mobiliteit

Om een groeiend Utrecht gezond en bereikbaar te houden, geven we voorrang aan schone manieren van vervoer die zo min mogelijk ruimte innemen. Lopen, fietsen en openbaar vervoer zijn gezonde en ruimteefficiënte vervoerswijzen. We maken meer ruimte voor groen, spelen en verblijven door verkeers- en parkeerruimte anders in te richten. Zo zorgen we voor relatief minder (hinder van) verkeer en een betere bereikbaarheid.

Bereikbaarheid voor auto, fiets, voetganger en openbaar vervoer [ De interne straatjes zijn autovrij, zijn toegankelijk voor voetgangers en fietsers en krijgen een hoge verblijfskwaliteit. [ Het autoverkeer blijft aan de randen van het plangebied, met uitzondering van inprikken voor parkeren op de binnenterreinen aan de zijde van de Klipspringerdreef. [ Auto’s komen het parkeergebouw binnen aan de zijde van de Oranjerivierdreef. Er is een rechtstand in de garage, zodat auto’s vlak staan vóór zij op de stoep komen. [ Autoverkeer verlaat het plangebied via de Oranjerivierdreef, Kasaidreef en Klipspringerdreef. [ Er zijn voldoende oplaadmogelijkheden voor elektrisch voertuigen. [ Het plan sluit aan op de speelstraat aan de Kwangodreef/ Klipspringerdreef. [ Het woongebied moet toegankelijk zijn voor nood- en hulpdiensten. [ Het gebruik van de fiets en wandelen wordt gestimuleerd door looproutes door het gebied toegankelijk te maken. Ook sluiten looproutes in het plangebied aan op het bestaande netwerk waardoor goede routes ontstaan naar bijvoorbeeld bushaltes en het winkelcentrum. [ Voor voetgangers en fietsers is een directe aansluiting op de Einsteindreef wenselijk, zodat je vanuit het gebied direct op de Einsteindreef kan komen en niet via de Oranjerivierdreef hoeft.

[ De uitrit bij de bushalte moet duidelijk worden vormgegeven: alle verkeer dat kruist (óók de bus) heeft voorrang. [ De afstand van de uitrit tot de bushalte moet zodanig zijn dat voldoende ruimte is om in- en uit te draaien.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 21

Parkeren van auto, fiets en andere vervoersmiddelen [ De parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen moet worden berekend aan de hand van de normen uit de nog vast te stellen Parkeervisie. Het plangebied valt dan in parkeerzone B. [ De Nota Stallen en Parkeren is uitgangspunt voor het aantal te realiseren fietsparkeerplekken. Zie hoofdstuk 4.4 voor de precieze berekening en onderbouwing. [ De fietsparkeerplekken dienen inpandig, op eigen terrein, gerealiseerd te worden zodat de openbare ruimte in het plangebied beschikbaar blijft voor actieve mobiliteit (lopen), bewegen, spelen en ontmoeten. [ Voor de fiets geldt, behalve de parkeernorm, ook de mogelijkheid om een collectieve berging te bouwen. [ Een gezamenlijke fietsenberging voor woningen > 50 m² in een appartementsgebouw is toegestaan wanneer voldaan wordt aan gelijkwaardige oplossing als genoemd in het bouwbesluit. [ Vanuit collectieve fietsparkeerplekken zijn omliggende fietsroutes gemakkelijk te bereiken. Bij voorkeur zonder hoogteverschil en maximaal één deur vanaf de straat. [ Bij het maken van collectieve fietsparkeerplekken wordt 5% ruimte gereserveerd voor scooters, bak-, brom- en snorfietsen en andere soortgelijke vervoersmiddelen die niet in de fietsrekken passen. De fietsrekken voldoen aan de nieuwste fietsparkeereisen. [ De bezoekersparkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte.

De uitwerking van het fietsparkeren in de buitenruimte vindt plaats in het inrichtingsplan voor de buitenruimte. [ Bij toegangen van voorzieningen en appartementsgebouwen dienen 3 tot 5 openbare fietsvoorzieningen gerealiseerd te worden. [ Er dient in de gebouwen ruimte te zijn voor het stallen van scootmobiels.

3.5

Openbare ruimte

De Ivoordreefbuurt wordt een aantrekkelijk, uitnodigend en autovrij gebied, gericht op de voetganger en de fietser. Het plangebied krijgt goede speelvoorzieningen en wordt zo groen mogelijk. Kwaliteit [ De inrichting vindt plaats op basis van Domstadkwaliteit. [ De herinrichting voldoet aan het Handboek Openbare Ruimte (HOR). Afwijkende materiaalvoorstellen moeten door de commissie Beheer, Inrichting en Gebruik (BInG) getoetst worden. [ Het inrichtingsplan (VO/ DO en bestek) wordt vroegtijdig voorgelegd aan de BInG. Inrichting: openbare ruimte, openbare voorzieningen en groen [ Het plangebied ligt in de stedelijke groenstructuur. Dit betekent dat er eisen gesteld worden aan groencompensatie (zie paragraaf 4.6). [ In het gebied bevinden zich drie typen openbare ruimte; de stedelijke openbare ruimte als onderdeel van de parkway Einsteindreef, de openbare ruimte als onderdeel van de wijkwegen en het straatjes als onderdeel van de buurt. Deze zijn op de uitgangspuntenkaart aangeduid als groen, groen, verkeer en verblijf en groen en verblijf. [ Het gebied krijgt een hoge verblijfskwaliteit, is autovrij en alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers. [ Straten, het plein en de binnenterreinen worden zo groen mogelijk ingericht, volgens het principe ‘groen, tenzij.

[ Uitgangspunt is om zo min mogelijk obstakels in de openbare ruimte te plaatsen, bijvoorbeeld door het combineren van bebording en verlichting. [ Straatmeubilair voldoet aan de eisen van Atlas Straatmeubilair.

22 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

[

[

[

[ [ [

[

De inrichting, materialen en meubilair voor de openbare ruimte worden gekozen conform de verhardingenkaart behorende bij het Handboek Openbare Ruimte (HOR). Eenheid en samenhang in materiaaltoepassing in de openbare ruimte vergroot de herkenbaarheid en is beter te beheren. De conditie van de bestaande bomen is onderzocht. Uitgangspunt is zoveel mogelijk handhaven. Bij kap worden bomen zoveel mogelijk in het plangebied of de directe omgeving gecompenseerd door nieuwe bomen te planten. De bomen dragen bij aan de identiteit van het woongebied. De soortenkeuze sluiten aan op de profielprincipes van Boomstructuurplan Overvecht. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten op het Overvechtse principe van bloeiende bomen in de woonvelden en gaat de voorkeur uit naar inheemse soorten. De nieuwe bomen zijn aantrekkelijk voor mens en dier. Een natuurtoets is nodig vanuit de Wet natuurbescherming en de nota Utrechtse soortenlijst (2019) Er komt een speelplek met water terug in het plangebied, vergelijkbaar met het bestaande spetterbadje. Afvalinzameling is goed bereikbaar voor de ophaalvoertuigen en voor de bewoners. Ondergrondse containers worden bij voorkeur tussen parkeerplaatsen gesitueerd en gaan in elk geval niet ten koste van groen.

De afvalcontainers moeten goed bereikbaar zijn voor de inzameldienst, goed passen in de openbare ruimte en goed toegankelijk zijn vanaf de woningen (niet meer dan 125 meter). Voor de toegankelijkheid voor mensen met een lichamelijke, verstandelijke of langdurig psychische beperking in de openbare ruimte geldt de richtlijn Voetpaden voor iedereen.

Ondergrondse leidingen en water Binnen het plangebied lopen verschillende kabels en leidingen (zie bijlage). Langs de randen van het projectgebied (Klipspringerdreef en Kasaidreef) liggen warmteleidingen.

De huidige hoogbouw is daarop aangesloten. Met de ontwikkeling van dit plan dient rekening gehouden te worden met de aanwezige warmteleidingen. [ Het riool in dit deel van Overvecht is aangelegd in 1965 en staat daarmee op de nominatie om vervangen te worden. Het rioolstelsel van Overvecht is een gemengd rioolstelsel. Voor nieuwe plannen geldt dat we de vuil- en schoonwaterstromen willen scheiden, waarbij de volgende voorkeursvolgorde wordt aangehouden: 1. Nuttig hergebruik, zoals toiletspoeling en buffer voor bewatering; 2. Infiltratie via het groen (wadi’s, verlaagde groen- en plantvakken, et cetera); 3. Infiltratie via een ondergronds infiltratiesysteem; 4. Directe lozing op het oppervlaktewater. [ Al het water dat op jaarbasis valt, moet in het gebied worden vastgehouden, met een ondergrens van 90%. [ Eis is dat bij een neerslag van 80 mm/u geen schade ontstaat aan gebouwen en belangrijke infrastructuur. [ Om waterschade aan woningen te voorkomen, moet in ontwerpen voor het plangebied een voldoende hoog vloerpeil ten opzichte van het wegpeil worden aangehouden. Als richtlijn wordt 0,15 m geadviseerd. [ Bij een toename van meer dan 500 m2 verharding moet er in het zelfde peilvak 15% oppervlaktewater toegevoegd worden als berging. Er kan ook gekozen worden voor het vasthouden van een gelijke hoeveelheid water binnen het gebied.

Dit betekent 45 mm berging gerekend over de toename aan verharding. Beheer Op basis van het Functioneel Ontwerp voor de buitenruimte wordt een globale beheerkostenraming opgesteld. Duidelijke afspraken worden gemaakt over het beheer van de voorgestelde pergola op het binnenplein, over de voordeurstoepen en over het beheer van de openbare voorzieningen zoals het speelveld.

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 23

3.6

Duurzaamheid

De gemeente wil Utrecht uiterlijk in 2030 CO2-neutraal te maken. Dit plan moet daar een bijdrage aan leveren. Bij de inzet voor circulaire gebiedsontwikkeling en projecten is het uitgangspunt om uit te gaan van een integrale benadering van de duurzaamheidsthema’s: energietransitie, circulariteit, klimaatadaptatie en gezondheid. Dat wil zeggen dat er op dat vlak in projecten samen op wordt getrokken. In het plangebied wordt een klimaatadaptieve buurt gerealiseerd met genoeg verkoeling en voldoende wateropvang. Ook spannen we ons in om zoveel mogelijk materialen opnieuw te gebruiken en herbruikbaar te maken. [ Daken en waar mogelijk gevels worden volledig ingezet voor groen en/of hernieuwbare energieopwekking of een combinatie van beide. [ De ondergrond is uitstekend geschikt voor bodemenergie: er zijn mogelijkheden voor bronnen met een debiet tot 80 m3/hr. Naar verwachting zijn 1 á 2 doubletten afdoende voor de warmte en koude vraag van het beoogde vastgoedprogramma. Er wordt van de ontwikkelende partijen gevraagd een collectief lage temperatuur warmtevoorziening te ontwerpen en in afstemming met de gemeente aan te besteden. Hierbij gelden als principes: [ Duurzaamheid: Het WKO net is energie-efficiënt, minimaal vijfjaarlijks thermisch in balans en levert altijd voldoende warmte en koude aan de eindgebruikers.

[ Betaalbaarheid: Het WKO net is voor zowel de exploitant als eindgebruikers aantrekkelijk geprijsd. Daarbij wordt gestuurd op gratis koude, een laag jaarlijks vastrechtbedrag en dure warmte om duurzaam gebruik te stimuleren. [ Klanttevredenheid van het de eindgebruikers: jaarlijks worden de eindgebruikers gevraagd om hun mening betreffende de exploitant van het WKO net. Bij een te laag rapportcijfer kan de exploitant een reparatievoorstel doen en uitvoeren om de klanttevredenheid te verhogen. [ De te selecteren partij wordt geselecteerd op onder andere maar niet beperkt tot bijdrage aansluitkosten voor de ontwikkelaar,

[ [

[ [

[

energie-efficiëntie WKO net, borging leveringszekerheid, en aanpak klanttevredenheid. Transparantie: Warmtebedrijven geven openheid over de opbouw van hun tarieven en hun investeringen. Open net: Het WKO net is technisch zo ontworpen dat in de toekomst de mogelijkheid bestaat om deze aan te sluiten op t.z.t. te realiseren omliggende WKO netten om daarmee meer hernieuwbare warmte- en koude aan (bestaande) bebouwing te kunnen leveren. heeft, indien nodig, het aanwezige hoge temperatuurwarmtenet als piekvoorziening en back-up Het technisch-economisch ontwerp hiervoor

• maakt een keuze uit een WKO met een centrale warmtepomp,

dan wel WKO als bronnet voor een warmtepomp per bouwblok of woning; wordt opgenomen in het inrichtingsplan van het plangebied; Indien de ontwikkelaar een warmte (en koude)oplossing heeft met een betere CO2-prestatie én lagere gebruiks-, onderhouds- en investerings- kosten over de gehele levensduur, kan van dit plan worden afgezien of afgeweken.

•

Klimaatadaptatie Het plangebied moet klimaatadaptief worden. Dat betekent dat er in het gebied genoeg verkoeling is op warme dagen, bijvoorbeeld door bomen en ander groen. Dat betekent ook dat het gebied genoeg water kan opvangen bij grote regenbuien zonder dat de straten onderlopen. In de openbare ruimte van het plangebied moet er voor iedere woning een koele plek zijn op maximaal 200 meter afstand. Circulair bouwen Uitgangspunt is het reduceren van materiaalgebruik door het hergebruiken van materialen en het zodanig toepassen van materialen dat deze in de toekomst kunnen worden hergebruikt.

24 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

Hoofdstuk 4 Onderbouwing 4.1

Beleidskader

In de omgevingsvisie Utrecht (2017) staat wat het gemeentelijke beleid is voor de fysieke leefomgeving in de stad. Dit beleid is vastgesteld door het gemeentebestuur. De omgevingsvisie bevat veel verschillende onderwerpen. Er zijn drie beleidskaders van toepassing op het plangebied Ivoordreef: Samen voor Overvecht, de Ruimtelijke Visie Overvecht en het Gebiedsplan de Gagel. Daarnaast is de gemeente bezig met een langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving in de gehele stad: de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) 2040. Daar bestaat op het moment van schrijven alleen een concept van, de vaststelling volgt in de zomer van 2021. Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) 2040 Utrecht groeit in de komende twintig jaar van ruim 350.000 naar ongeveer 455.000 inwoners. De gemeente ziet die groei als een kans om gezond stedelijk leven voor iedereen te versterken. In de RSU staat beschreven hoe de gemeente de stad leefbaar wil houden wanneer het aantal inwoners en woningen zo gaat toenemen. In 2040 moeten er meer banen zijn, meer voorzieningen, passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en aandacht voor de energietransitie. In de RSU staat dat de gemeente wil dat Overvecht een wijk wordt voor iedereen, die goed verbonden is met de stad. Daarbij moet de identiteit en de kwaliteiten die de wijk nu al heeft behouden blijven, bijvoorbeeld het vele groen in de wijk.

Eén van de opgaven voor Overvecht is het verbeteren van de wijk door verdichting en menging: meer woningen en meer diverse bewoners. Tot 2040 moeten er ongeveer 1500 extra woningen in Overvecht-Noord komen. Hierbij worden meer woningen in het midden- en hogere segment toegevoegd en meer woningen en voorzieningen voor senioren gerealiseerd.

De kwaliteit van de openbare ruimte wordt ook verbeterd. In de openbare ruimte komt minder asfalt, de wijk wordt bestand gemaakt tegen klimaatverandering (klimaat adaptief) en het groen dat er al is wordt verbeterd. De wijk wordt zo ingericht dat je er goed kan wandelen, fietsen en recreëren. Er komt een centrum met een eigen profiel dat ruimte biedt voor stedelijke voorzieningen. Samen voor Overvecht (2019) De gemeente heeft samen met bewoners, professionals en ondernemers in Overvecht de wijkaanpak Samen voor Overvecht ontwikkeld. In dit beleid staat een integrale aanpak om de wijk te verbeteren. Het doel is: een wijk waar bewoners prettig samenleven en die aantrekkelijk is voor nieuwe bewoners, bezoekers, investeerders en ondernemers. Een wijk waarin iedereen mee kan doen. De initiatiefnemers zijn verbonden aan de Werkplaats Overvecht. In de Werkplaats zijn verschillende professionals samengekomen die via fysieke ingrepen de wijk willen verbeteren. Naast de fysieke ingrepen loopt er ook een buurtaanpak waarbinnen sociale professionals samenwerken om de weerbaarheid van de buurt en de bewoners te vergroten. Dit is precies wat Samen voor Overvecht beoogt: Overvecht verbeteren door samen te werken in duurzame coalities, fysieke ingrepen te doen en het sociale aspect niet uit het oog te verliezen.

Samen in Overvecht heeft vijf ambities die moeten worden gerealiseerd in de wijk: 1. Plezierig wonen in een meer gemengde wijk 2. Veilige buurten 3. Perspectief voor de jeugd 4. Zorg en ondersteuning dichtbij en op maat 5. Meedoen & ondernemen

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 25

Het Groene Lint Het Groene lint omvat twee onderdelen namelijk een aantrekkelijke goed begaanbare en logische hoofdroute door Overvecht en de inzet op de ommetjes. De Ivoordreef ligt aan de hoofdroute en voegt met de diverse speelplekken een parel toe aan de hoofdroute. Daarnaast wordt het deel van de route binnen de plangrens (voetpad langs de Oranjerivierdreef) zo groen mogelijk en aantrekkelijk voor de voetganger ingericht. Net als bij het groene lint wordt er ingezet op het stimuleren van het “eigenaarschap” van de openbare ruimte. Bij het opstellen van het Voorlopig Ontwerp wordt onderzocht hoe er aangehaakt kan worden op de ommetjes in de omgeving. Het gaat dan vooral om het aantrekkelijk en veilig inrichten van de verbindingen vanuit het plangebied naar de omgeving.In de gedachte van het Groene Lint zijn de omwonenden bevraagd (op bewonersavond en door middel van digitale enquête) hoe zij de speelplekken en ontmoetingsplek willen inrichten. Daarnaast zal in een later stadium met de toekomstige bewoners bekeken worden wat hun wensen zijn voor het inrichten van de collectieve groene plekken binnen de bouwblokken van de eengezinswoningen. Ruimtelijke visie Overvecht (2005) In de Ruimtelijke Visie Overvecht uit 2005, die nog steeds actueel is, staat dat de wijk meer gemengde woningen krijgt en dat het groen in de wijk versterkt wordt.

Alle uitgangspunten van de Ruimtelijke visie komen terug in deze bouwenvelop. Voor elke buurt in Overvecht is een woonmilieu bepaald. Het gewenste woonmilieu voor het plangebied heet Stedelijk wonen. Voor Stedelijk wonen gelden de volgende uitgangspunten: [ een mix van eengezinswoningen en appartementen; [ voorzieningen op loopafstand; [ een openbare ruimte met een stedelijke uitstraling; [ binnenterreinen die een rustpunt vormen; [ levendige plinten aan de begane grond; [ duidelijke scheiding tussen openbaar en privéterrein.

Gebiedsplan de Gagel (2007) Het gebiedsplan De Gagel bevat maatregelen voor de buurt tussen de Carnegiedreef, Einsteindreef, Karl Marxdreef en de Klopvaart. Deze maatregelen moeten de buurt verbeteren op verschillende fronten. Het doel is: een prettige woonomgeving voor de huidige en toekomstige bewoners. Om dit te bereiken zijn verschillende locaties aangewezen in het gebied die worden herontwikkeld. Een daarvan is het plangebied: de Ivoordreef. De Ivoordreef is in gebiedsplan De Gagel aangewezen als gebied voor nieuwbouw van woningen en voor een nieuwe woonomgeving. De Oranjerivierdreef en Kasaidreef zijn aangeduid als hoofdwegen, de Klipspringerdreef is aangeduid als speelstraat. Het groen langs de Einsteindreef wordt opnieuw ingericht. De bebouwing langs de Einsteindreef wordt aangeduid als ‘nieuwe hoogbouw’, de ring door Overvecht Noord is aangegeven als een groene laan.

26 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

maatregelen Legenda Afbeelding: Gebiedsplan de Gagel

nieuwbouw woningen en nieuwe woonomgeving verbeteren woonomgeving

maatregelen Legenda

nieuwbouw zorg en wonen nieuwbouw scholen

nieuwbouw woningen en nieuwe woonomgeving

hoofdweg (50 km/u)

verbeteren woonomgeving

speel en wandelstraat fietsroute nieuwbouw zorg en wonen nieuwbouw scholen

voetgangersbrug/fietsbrug

hoofdweg (50 km/u)

herinrichten groen speel en wandelstraat fietsroute

reeds heringericht groen

voetgangersbrug/fietsbrug

water (aanbrengen ecologische oevers)

herinrichten groen reeds heringericht groen water (aanbrengen ecologische oevers)

concept-gebiedsplan Overvecht de Gagel



Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 27

4.2

Functies

Wonen Zowel de Wijkvisie van Overvecht als het Gebiedsplan de Gagel en Samen voor Overvecht benoemen het vergroten van de woningdifferentiatie als een belangrijke doelstelling om de aantrekkelijkheid van de wijk te vergroten. Er moeten meer verschillende soorten woningen komen in Overvecht. Het gaat daarbij om meer differentiatie in typologie (meer eengezinswoningen) en in prijscategorie (meer koop en duurdere huur).

Het vergroten van het woningaanbod in het middeldure huursegment is een speerpunt in het coalitieakkoord en in de geactualiseerde Woonvisie. In het coalitieakkoord ‘Ruimte voor iedereen’ wil de gemeente werken aan een meer gemengde wijk door een gemengder programma met naar verhouding minder sociale huurwoningen. In de ‘Woonvisie Utrecht Beter in balans’ is dit verder uitgewerkt en zijn richtingen aangegeven waarin de verschillende prijscategorieën zich zouden moeten ontwikkelen. Dit sluit ook aan op de ambitie Plezierig wonen in een meer gemengde wijk van Samen voor Overvecht. Het doel hiervan is dat mensen met een middenof hoger inkomen in Overvecht komen wonen en dat huidige inwoners in hun eigen wijk kunnen doorgroeien naar een andere woning. Het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huur (zowel primair als secundair), middeldure huur en vrijesectorkoop. De koopwoningen zijn eengezinswoningen. Het plan biedt daarmee zowel een menging van alle prijscategorieën, huur & koop en woningtypen en biedt woonruimte aan een groep toekomstige bewoners die meer gemengd is dan nu. Met dit plan voor de Ivoordreef neemt het aantal woningen in het plangebied toe van 174 naar circa 310 woningen. Het plan draagt daarmee bij aan de groei van het aantal woningen in de stad en vernieuwing van de sociale huurvoorraad in Overvecht.

Toegankelijkheid Door te voldoen aan de uitgangspunten van het Uitvoeringsprogramma Utrecht toegankelijk voor iedereen worden woningen toegevoegd die geschikt zijn voor de groeiende groep ouderen in de wijk. De nabijheid van zowel het winkelcentrum Gagelhof als het Shopping Center Overvecht en van gezondheidsvoorzieningen, vergroten de maakt de Ivoordreef aantrekkelijk voor deze groep bewoners. Daardoor kan doorstroming ontstaan zowel van de sociale huur als de koop in de wijk. De gemeente zou het mooi vinden als in het plangebied een bijzonder woonconcept op wordt genomen voor deze doelgroep, mits dit past binnen de bestaande plannen en beleid.

28 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

4.3

Ruimtelijk

Ruimtelijke opzet: groen, openbare ruimte en bebouwing Overvecht is gebouwd als naoorlogse wijk van licht, lucht en ruimte en heeft een sterke scheiding tussen plekken met verschillende functies. Op deze strategische locatie in de stad wordt een nieuwe buurt gerealiseerd die de ruimtelijke principes van de wijk behoudt en daar nieuwe kwaliteiten aan toevoegt. Zo wordt voortgeborduurd op de orthogonale structuur en de beeldkwaliteit van de wijk. Het plangebied wordt een nieuwe buurt met een meer kleinschalige opzet en een groenere uitstraling. Ook wordt de openbare ruimte autovrij en ingericht voor verblijf en ontmoeting, met levendige plinten die grenzen aan de openbare ruimte. Het wordt een uitnodigend en doorwaadbaar gebied voor nieuwe bewoners en de bewoners uit omliggende buurten. Het gebied wordt aantrekkelijk voor voetgangers, voor ontmoetingen in de buitenruimte en voor veilig spelen dicht bij huis. Afbeelding: Sfeerbeeld plein

De basis van het plan komt voort uit de Ruimtelijke Visie Overvecht en het gebiedsplan de Gagel. De ambitie van deze plannen is om Overvecht Noord- en Zuid beter met elkaar te verbinden, de barrièrewerking van de Einsteindreef te verkleinen en te transformeren tot een ‘parkway’. Dit is een weg die zich op een losse wijze door het groen begeeft en onderdeel is van de groene omgeving. Onderdeel van deze plannen is ook om de bebouwing dichter op de weg te zetten en voorkanten van bebouwing aan de weg te situeren. Dit zorgt voor meer ogen op straat en meer levendigheid in het gebied. Er is destijds bedacht dat de aan de noordzijde van de Einsteindreef een groenstrook met een breedte van 15 meter ingericht zou moeten worden. Deze koers is ingezet met de realisatie van het project Loevenhout aan de Pretoriadreef. Dit is ongeveer 10 jaar geleden gerealiseerd. In de huidige situatie is er sprake van een groenstrook langs de noordzijde van de Einsteindreef met een wisselende breedte. Het groen wordt weinig gebruikt, is vrij anoniem en heeft weinig ruimtelijke kwaliteit. Ter plaatse van de Ivoordreef is deze op zijn breedst, variërend van 40 meter op het smalste deel tot ca 70 meter op het

breedste deel. Dit deel van de Einsteindreef wijkt hierdoor af van de andere delen. Door de bebouwing op deze plek dichter op de weg situeren (zoals in de bouwenvelop wordt voorgesteld) wordt het gebied meer in lijn gebracht met de andere delen van de weg. Hierdoor ontstaat meer continuïteit en samenhang aan de Einsteindreef. Het groen wordt meer de buurt ingetrokken waardoor het meer betekenis krijgt en kwaliteit geeft aan de woonomgeving. Het groen dat langs de Einsteindreef verdwijnt wordt gecompenseerd. Dit gebeurt deels in het plangebied en deels daarbuiten. In het plangebied komt het groen terug in de vorm van een zo groen mogelijke openbare ruimte (groen tenzij), groene gevels en groene daken. Zoveel mogelijk bomen worden behouden, maar desondanks zal meer dan de helft gekapt moeten worden. Alle bomen die verplant kunnen worden komen terug in het gebied en de bomen die gekapt moeten worden komen elders in de wijk terug. In de projecten Taagdreef en Amazonekwartier worden deze bomen gecompenseerd. Hiermee ontstaat een groene en aantrekkelijke buurt die past bij de uitgangspunten van de gezonde verstedelijking.

sfeerbeeld plein

bron: Dijk&co

25

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 29

Het plan sluit op verschillende niveaus aan op de omgeving. Op stadsniveau sluit het plan aan op routes die al door de wijk lopen en de wijk verbinden met de rest van de stad en het buitengebied. Ook wordt het groen in het plangebied onderdeel van het Groene Lint. De grenzen tussen openbaar en privéterrein in de buurt (rooilijnen) zijn zo gekozen dat er voldoende ruimte is om langs de straten bomen te planten. Zo past het plangebied op een natuurlijke manier in het ruimtelijk raamwerk van de wijk en is het goed ontsloten. Het bestaande kerkgebouw past niet in de nieuwe rooilijn en is met de achterkant naar de weg gericht. Mocht deze in de toekomst verdwijnen dan kan het bouwblok op de hoek van de Kasaidreef en de Klipspringerdreef verder worden aangeheeld. De buurt is opgebouwd uit zes bouwblokken. Tussen deze bouwblokken liggen straatjes die de woningen ontsluiten. Twee daarvan in noord- zuid richting en één in oost west richting. De nieuwe inrichting van de Einsteindreef helpt om de barrièrewerking te verminderen en de verblijfsfunctie te versterken.

Door de bebouwing dichter op de weg te situeren en de voorkant van de bebouwing aan de zijde van de Einsteindreef te plaatsen, zoals is vastgelegd in de Ruimtelijke Visie Overvecht en het gebiedsplan de Gagel, en door voorkanten van woningen te richten op de Einsteindreef neemt levendigheid toe en wordt de sociale veiligheid groter. Het groen dat langs de Einsteindreef verdwijnt wordt gecompenseerd door een groenere inrichting van de straten haaks hierop zoals de Oranjerivierdreef (onderdeel van het Groene Lint) en de Klipspringerdreef (speelstraat en verbinding met Park de Gagel). En door de herplant van minimaal 77 bomen elders in Overvecht. De visie voor de Einsteindreef is een lommerrijke, groene sfeer, begeleid door gestapelde bebouwing die de stedelijkheid accentueert. Er komen twee bouwblokken van appartementen met negen bouwlagen. Een daarvan accentueert de entree van de buurt bij de Oranjerivierdreef, het andere blok van negen bouwlagen sluit aan op het bestaande complex op de hoek van de Carnegiedreef. De negenlaagse bebouwing heeft een levendige plint op de begane grond, die zorg voor verbinding met de omgeving. Op de begane grond bevinden zich woningen met een entree

aan de Einsteindreef. Ook de fietsbergingen bevinden zich op de begane grond. Haaks op de Einsteindreef krijgt het groene lint, (een recreatief ommetje een nieuwe groene kwaliteit. Tussen de twee bouwblokken van negen verdiepingen komt een carrégebouw met appartementen van vijf bouwlagen. Ook dit gebouw heeft levendige plinten: woningen op de begane grond en entrees aan de straten en het plein. Door het carrégebouw te plaatsen tussen de negenlaagse bebouwing draagt het bij aan de ruimtelijkheid van het centrale plein: er ontstaat een wisselende hoogteopbouw en een levendig plein. Ook het parkeergebouw aan Oranjerivierdreef draagt bij aan de variatie rondom het plein. De voetgangersentree bevindt zich aan het plein. Dit zorgt voor levendigheid en ontmoetingen op het plein en dynamiek in het gebied. Het overige deel van de buurt ligt in de luwte en sluit aan op de omgeving met grondgebonden woningen. Deze woningen krijgen drie lagen en een groen, plat dak. Alle woningen zijn straatgericht en zorgen door deze directe relatie met de openbare ruimte voor optimale sociale controle en betrokkenheid. De bouwblokken worden afgerond met groene gebouwde voorzieningen als afsluiting van de hoeken en zijtuinen. De twee blokken met woningen aan de zijde Klipspringerdreef hebben een gemeenschappelijke, groene buitenruimte.

In de toekomst kan de locatie van het kerkgebouw worden doorontwikkeld. De nieuwe invulling ligt in de rooilijn van het blok sluit qua hoogte aan op de andere bebouwing. Net als de overige bebouwing in het blok een alzijdige uitstraling hebben met entrees aan de straten. Door de bebouwing op deze manier in te richten, ontstaan doorzichten tussen de Kasaidreef en de Einsteindreef. Op die manier vormt de tienlaagse flat die nu aan de Ivoordreef staat geen belemmering meer voor contact en ontmoeting. Ontmoeting wordt ook mogelijk gemaakt door de Klipspringerdreef en het nieuwe centrale plein aan elkaar te verbinden. Hier komt ook een veilige oversteek, zodat kinderen uit de buurt het groene binnenplein met speelvoorzieningen kunnen bereiken.

30 - Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021

PLANKAART - MAAIVELD Afbeelding: Stedenbouwkundig plan

Bouwenvelop Ivoordreef, juli 2021 - 31

Afbeelding: Impressie nieuwe bebouwing vanaf de Einsteindreef

Beeldkwaliteit: een visueel aantrekkelijke buurt In de architectonische uitwerking zal aansluiting worden gezocht bij het karakter van Overvecht: een lichte kleurstelling, horizontale geleding en ritmiek in de gevelwanden. Er worden hoogwaardige materialen gebruikt, gelet op mooie details en de overgangen tussen privéterrein en openbare ruimte worden zorgvuldig vormgegeven. Een aantrekkelijk straatbeeld ontstaat door open, uitnodigende plinten (bijvoorbeeld geen slaapkamers aan de straatzijde), voordeuren aan de straat en herkenbare, transparante entreehallen. Dit draagt ook bij aan de sociale veiligheid. Alle woningen worden voorzien van groene of bruine daken. Bruine daken zijn daken met een grondlaag waarbij de natuur ervoor zorgt dat er planten op gaan groeien. Het exacte type zal in een later stadium bepaald worden. Groene gevels en daken zijn niet alleen mooi en passend bij het groene karakter van de wijk, ze zijn ook goed voor de biodiversiteit en heel geschikt om regenwater op te vangen. Vanuit de Welstandsnota gelden voor de beeldkwaliteit de beleidsniveaus “Open” voor de zijde van de Oranjerivierdreef, Kasaidreef en Klipspringerdreef en “Respect” voor de zijde van de Einsteindreef. Bezonning Om inzicht te krijgen in hoe de zon door de dag heen effect heeft op de nieuwe woningen en de nieuwe omgeving is een bezonningsstudie gedaan.