BOPA Tussen de rails_1306_Zwartgemaakt

Omgevingsvergunning

BOPA Tussen de rails 13-06-2025

BOPA Tussen de rails

Utrecht

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

status:

20240745

25-02-2025 13-06-2025

concept definitief

opdrachtleider:

2 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

1.2

Wat wordt aangevraagd?

10

1.3

Ligging projectgebied

11

1.4

Vergunningprocedure

12

1.5

Leeswijzer

12

Hoofdstuk 2

9

Beschrijving van het project en zijn omgeving

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

SPvE en uitwerking plannen

17

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

29

2.4

Milieueffectrapportage

30

Hoofdstuk 3 3.1

Participatie

31

Vooroverleg, participatie en aanvraag

Hoofdstuk 4

31

Beleidskader en toetsing daaraan

33

4.1

Rijksbeleid

33

4.2

Provinciaal beleid

34

4.3

Regionaal beleid

34

4.4

Gemeentelijk beleid

35

Hoofdstuk 5

Beoordelingsregels

47

5.1

Inleiding

47

5.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

48

5.3

Civieltechnische werken

49

5.4

Kabels en leidingen

49

5.5

Mobiliteit en parkeren

50

5.6

Ecologie: soortenbescherming

53

5.7

Ecologie: gebiedsbescherming

57

5.8

Luchtkwaliteit

58

5.9

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

59

5.10

Geluid door activiteiten

60

5.11

Geur

61

5.12

Activiteiten en milieuzonering

62

5.13

Omgevingsveiligheid

63

5.14

Trillingen

68

5.15

Cultureel erfgoed

69

5.16

Bodem

75

5.17

Ontplofbare oorlogsresten

77

5.18

Water

78

5.19

Gezondheid

83

5.20

Energie

84

5.21

Circulariteit

85

5.22

Kwaliteit van de leefomgeving

86

Hoofdstuk 6 6.1

Economische uitvoerbaarheid

89

Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal

89

Hoofdstuk 7

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

BOPA Tussen de rails

3

91

Bijlagen - Separaat toegevoegd Bijlage 1

Figuur bij BOPA

Bijlage 2

Stedenbouwkundig programma van Eisen

Bijlage 3

Raadsvoorstel Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails

Bijlage 4

Raadsbesluit Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bijlage 5

Impressie inrichting openbare ruimte

Bijlage 6

Bouwwegen en kabels & leidingen stroken

Bijlage 7

Structuurplannen blokken B & C

Bijlage 8

Structuurplannen blokken A &

Bijlage 9

3D visualisaties

Bijlage 10

M.e.r.-beoordeling

Bijlage 11

Bomen Effect Analyse

Bijlage 12

Bomenkaart

Bijlage 13

Tabel overzicht te vellen en nieuw te planten bomen

Bijlage 14

Waterhuishoudkundig plan

Bijlage 15

Rioleringstekening

Bijlage 16

Rapportage stikstofberekeningen

Bijlage 17

Verslag Lunetten Kennismaking oktober 2023

Bijlage 18

Verslag Lunetten Bewonersavond januari 2024

Bijlage 19

Verslag Lunetten Bewonersavond maart 2024

Bijlage 20

Verslag informatieavond november 2024

Bijlage 21

Heritage Impact Assesment

Bijlage 22

Verkeer- en parkeerberekening Gemeente Utrecht

Bijlage 23

Parkeerdrukmeting

Bijlage 24

Trillingsonderzoek

Bijlage 25

Verkennend en aanvullend bodemonderzoek

Bijlage 26

Saneringsplan Paardenweide

Bijlage 27

Beschikking saneringsplan Paardenweide

Bijlage 28

Akoestisch onderzoek

Bijlage 29

Akoestisch onderzoek dierenasiel

4 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Bijlage 30

Ecologisch onderzoek

Bijlage 31

Nader ecologisch onderzoek

Bijlage 32

Nader onderzoek grote modderkruiper Tussen de Rails

Bijlage 33

Quickscan ecologie Paardenweide

Bijlage 34

Nader ecologisch onderzoek Paardenweide

Bijlage 35

Activiteitenplan

Bijlage 36

Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 37

Archeologisch onderzoek

Bijlage 38

Bezonningsstudie

Bijlage 39

Advies ontplofbare oorlogsresten Paardenweide

BOPA Tussen de rails

5

6 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Motivering

BOPA Tussen de rails

7

8 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 15 juli 2021 is de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 vastgesteld. Daarin staat Lunetten-Koningsweg aangemerkt als één van de stedelijke knooppunten in de stad (en) als onderdeel van de polycentrische stad: één van de nieuwe kernen in de stad met een mix van functies met een hoogstedelijk karakter. Echter duurt het naar verwachting zeker nog circa 15 jaar voordat de definitieve ontwikkeling van de Stedelijke Knoop wordt gerealiseerd. Dat hangt onder andere samen met keuzes die de gemeente en partners (zoals provincie, ProRail en het Rijk) op het vlak van onder andere openbaar vervoer en bereikbaarheid. In de tussentijd is het voornemen het gebied Tussen de Rails te benutten voor een tijdelijke ontwikkeling met wonen, werken en een culturele broedplaats. In Utrecht is er een grote behoefte aan extra (jongeren)woningen en in het 'convenant studentenhuisvesting' is de ambitie opgenomen om de wachttijd te laten afnemen. Al eerder heeft de raad bij de vaststelling van het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd een motie over tijdelijke (jongeren)huisvesting Tussen de Rails aangenomen. Daarin is aangedragen de mogelijkheden te onderzoeken voor tijdelijke (jongeren)huisvesting in het gebied 'Tussen de Rails' (onderdeel van SKLK) samen met SSH en andere partijen.

De inzet is om beschikbare terreinen binnen de gemeentegrenzen zo veel mogelijk in te zetten voor de realisatie van tijdelijke woningen boven op de geplande permanente woningbouwplannen. Deze inzet wordt gedaan op onder andere de schaarse locaties die nog niet geschikt zijn voor permanente plannen. Het gebied Tussen de Rails is gemeentelijk eigendom en valt binnen het gebied van de beoogde toekomstige stedelijke knoop. Om in te spelen op de urgente woningvraag van een brede groep spoedzoekers (regulier woningzoekenden, kwetsbare doelgroepen en statushouders) worden sinds begin 2020 de mogelijkheden verkend van flexwonen (verplaatsbare en stapelbare woningen). In 2022 is de locatie Tussen de Rails toegevoegd aan de lijst van mogelijke locaties die geschikt lijken voor tijdelijk wonen. De ontwikkeling bestaat uit een gemengd programma van maximaal 460 woningen van 25 tot 50 m2 en een aanvullend werk- en cultureel programma. Het gebruik van de woningen wordt voor maximaal 10 jaar toegestaan en het aanvullend programma voor maximaal 15 jaar. Daarnaast worden nabijgelegen gronden ingezet voor natuurcompensatie. De gebruikswijziging naar wonen (BOPA) wordt aangevraagd voor een termijn van 13 jaar. Die termijn begint op de dag na vergunningverlening. Binnen deze termijn is het mogelijk dat gedurende 10 jaar lang gebouwen kunnen staan en gebruikt kunnen worden voor woondoeleinden.

De termijn van 10 jaar begint op de dag van gereedmelding van het betreffende gebouw (gereedmelding als bedoeld in artikel 2.21 Bbl). De einddatum van het gebouw is de termijn die als eerste wordt bereikt: 10 jaar na gereedmelding of 13 jaar na vergunningverlening. Met deze bopa worden de maximaal 460 tijdelijke woningen, het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte van het projectgebied Tussen de Rails mogelijk gemaakt, alsmede het gebruik van gronden (nabijgelegen) ten behoeve van natuurcompensatie . Op basis van het geldende tijdelijke omgevingsplan geldt ter plaatse van het projectgebied Tussen de Rails de bestemming 'Groen' en hebben de gronden ter plaatse van de natuurcompensatie de bestemming 'Agrarisch'. De beoogde ontwikkeling is daarom in strijd met het omgevingsplan. Om het project mogelijk te maken, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) aangevraagd om zo te kunnen afwijken van het omgevingsplan. Deze aanvraag moet getoetst worden aan het vigerende beleid en de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl), waaronder een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende onderbouwing voorziet daarin en is onderdeel van het besluit.

Op basis van de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) kan een vergunning enkel worden verleend als de ontwikkeling niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Artikel 8.0a, tweede lid Bkl). Ook mag een ontwikkeling niet in strijd zijn met de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl en het vigerend beleid. De voorliggende onderbouwing voorziet daarin en is onderdeel van het besluit.

BOPA Tussen de rails

9

1.2

Wat wordt aangevraagd?

Wat vragen we aan? a. b. c. d. e.

Bouwrijp maken gehele projectgebied Tussen de Rails. Aanleggen kabels, leidingen en riool voor een onbepaalde termijn. Het is nog niet zeker wat de definitieve situatie wordt, dus mogelijk kan de ondergrondse infrastructuur in de toekomst worden hergebruikt. Dit geldt voor het gehele projectgebied Tussen de Rails. Afwijken gebruik gronden (locatie aangeven op kaart) voor wonen en het bouwen ten behoeve van wonen. Het gebruik van de openbare ruimte Afwijken gebruik gronden agrarisch voor natuur voor een onbepaalde termijn voor de gronden Paardenweide

In aanvulling op de punten onder c en d gelden de kaders zoals aangegeven in paragraaf 2.2.7.

Figuur 1.2.1: Ligging projectgebied met onderscheid in 'Tussen de rails' en de 'Paardenweide'

10 BOPA Tussen de rails

Utrecht

1.3

Ligging projectgebied

Het projectgebied bevindt zich in de sporendriehoek Lunetten-Koningsweg, is onderdeel van de wijk Oost en ligt tegen de wijk Zuid aan. De locatie ligt ten westen van de A27 en het fietspad Maarschalkerweerdpad, dat Lunetten verbindt met Maarschalkerweerd en Utrecht Science Park. Het wordt aan de andere twee zijdes begrensd door de spoorlijnen naar Arnhem en 's-Hertogenbosch. Kadastraal betreft dit een deel van perceel UTT00-O-1483. Daarnaast is het perceel ten behoeve van de natuurcompensatie onderdeel van deze bopa. Dit gebied is weergegeven in figuur 1.3.2. Kadastraal betreft dit perceel UTT00-O-1584.

Figuur 1.3.1: Ligging projectgebied (bron: Arcgis luchtfoto 2024)

Figuur 1.3.2: Ligging deel projectgebied ten behoeve van natuurcompensatie BOPA Tussen de rails

11

1.4

Vergunningprocedure

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit, inhoudende: a. b.

een activiteit waarvoor het in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan; een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan.

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. b.

met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl); als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

In beginsel is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing op een aanvraag omgevingsvergunning. Dit betekent dat op een aanvraag omgevingsvergunning binnen 8 weken moet worden beslist. Adviesrecht raad De gemeente Utrecht heeft een lijst met gevallen waarvoor de gemeenteraad een bindend advies wenst te geven (Besluit delegatie wijziging omgevingsplan en bindend advies bij afwijkvergunningen gemeente Utrecht). Hierin is opgenomen dat bij de bouw van meer dan 100 woningen de gemeenteraad bindend advies kan geven. De beoogde ontwikkeling valt met de realisatie van maximaal 460 woningen hierbinnen. Gelet hierop is dit project een geval waarvoor de gemeenteraad een bindend advies kan geven.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en aanwezige bebouwing in het projectgebied. De aanwezige bebouwing in het projectgebied en de functie van deze gebouwen en de onbebouwde gronden worden beschreven. Het projectgebied is de locatie waarop de ontwikkeling wordt gerealiseerd. De toekomstige situatie beschrijft de ontwikkeling op de locatie, de omgeving van de locatie, de invloed van ontwikkeling op de omgeving en de invloed van de omgeving op de ontwikkeling. Dit is relevant voor het toetsen van de activiteiten aan de beoordelingsregels. Daarbij komen aan de orde: de activiteiten die nodig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken, welke van deze activiteiten vergund worden met de bopa en welke van de niet via de bopa te vergunnen activiteiten relevant zijn. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe deze heeft bijgedragen aan het ontwerp van het project op de locatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het project getoetst aan relevant beleidskader. In hoofdstuk 5 wordt het project getoetst aan de relevante beoordelingsregels. Hoofdstuk 6 bevat de financiële aspecten van het project. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ook wel afgekort als etfal).

12 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project en zijn omgeving 2.1

Huidige situatie

2.1.1

Feitelijk situatie

2.1.1.1 Projectgebied Tussen de Rails Het projectgebied betreft een grotendeels groen terrein ingeklemd tussen de spoorlijnen Utrecht – Den Bosch en Utrecht Arnhem. Het maakt deel uit van de stedelijke groenstructuur, een uitgemaaid wandelpad zorgt voor recreatie toegankelijkheid en beleefbaarheid. Er is één woonboerderij aanwezig in het midden van het projectgebied. Het projectgebied is bereikbaar via de fietsroute vanaf Lunetten richting Maarschalkerweerd en via het viaduct Tussen de Rails over de A27. Door het projectgebied loopt een waterloop, de Oud Wulverbroekerwetering. Deze waterloop wordt begeleid door jonge knotwilgen. De locatie is gelegen op circa 600 meter afstand van het Winkelcentrum Lunetten. Het winkelcentrum biedt voorzieningen voor de wijk, zoals een supermarkt, drogisterij, boekwinkel, diverse restaurants en een tandartspraktijk. Het projectgebied ligt direct naast station Lunetten. Aan de oostzijde van het oostelijk gelegen fietspad is een depot voor grond en puin aanwezig. Ten noorden van het beoogde projectgebied ligt bos- en recreatiegebied Amelisweerd.

Figuur 2.1.1: Projectgebied gezien vanaf de zuidzijde

BOPA Tussen de rails

13

2.1.1.2 Gronden compensatiegebied Het projectgebied bestaat verder uit het perceel ten noorden van het spoor. Dit perceel, de paardenweide, zal worden ingericht als natuur ten behoeve van de compensatie die nodig is voor beschermde diersoorten in het kader van de Omgevingswet en in het kader van het gemeentelijk groenbeleid. Dit wordt toegelicht in paragraaf 5.6. Het perceel betreft kadastraal perceel UTT00-O-1584 (Utrecht).

Figuur 2.1.2: Gronden compensatiegebied 2.1.2

Relevante regels omgevingsplan

Ter plaatse van het projectgebied geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenoemde omgevingsplan van rechtswege (tijdelijke deel van het omgevingsplan). Dit zijn een aantal voormalige besluiten, plannen en regelgeving die door de gemeenten in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat uit:

Vastgestelde bestemmingsplannen en beheersverordeningen:   

'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' (vastgesteld 02 februari 2023) 'Chw Algemene regels over bouwen en gebruik' (vastgesteld 30 november 2017) 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (vastgesteld 26 september 2013)

14 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Lokale verordeningen: 

Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren een gemeentelijke geurverordening, verordening afvoer regen- en grondwater of erfgoedverordening (archeologische monumentenzorg) en bodemkwaliteitskaarten, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval is van toepassing: - Verordening erfgoed gemeente Utrecht (2023) - Nota bodembeheer 2017 - 2027 Bruidsschat:

   

voorrangsbepalingen en overgangsrecht; regels over activiteiten met betrekking tot bouwwerken, open erven en terreinen; regels over milieubelastende activiteiten; regels over vergunningsplichten en beoordelingsregels voor activiteiten in het tijdelijk deel en voor gemeentelijke omgevingsvergunningen.

Hierna wordt kort ingegaan op deze onderdelen uit het omgevingsplan die van belang zijn voor het voorliggende project. In paragraaf 2.3 wordt getoetst aan dit toetsingskader en ingegaan op de strijdigheden die ontstaan met het omgevingsplan. Bestemmingsplan Voor deze locatie gelden binnen het Omgevingsplan de regels van het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' (vastgesteld 2 februari 2023). Hierin zijn de regels van toepassing verklaard zoals in het bestemmingsplan 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (vastgesteld 26 september 2013). Figuur 2.1.3 geeft een uitsnede van dit bestemmingsplan weer.

Figuur 2.1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) met gronden van Tussen de Rails in rood aangegeven

Het projectgebied heeft de bestemming 'Groen'. De aanwezige watergangen in het gebied hebben de bestemming 'Water'. De woonboerderij in het gebied heeft de aanduiding 'bedrijfswoning'. BOPA Tussen de rails

15

In het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' zijn regels ten aanzien van archeologie opgenomen. Binnen het pfrojectgebied gelden drie regimes. Dit betreft:   

overige zone - archeologie 3 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 30 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld); overige zone - archeologie 4 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld); overige zone - archeologie 5 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld).

Gronden gebied natuurcompensatie Ter plaatse van dit deel van het projectgebied geldt de bestemming 'Agrarisch'. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met uitzondering van intensieve veehouderij. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor water, waterbeheer en waterberging, wandelpaden en bij de bestemming behorende tuinen en erven.

Figuur 2.1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) met de gronden van het compensatiegebied in rood aangegeven

In het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' zijn regels ten aanzien van archeologie opgenomen. Binnen het projectgebied gelden twee regimes. Dit betreft:  

overige zone - archeologie 4 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld); overige zone - archeologie 5 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld).

Lokale verordeningen De Verordening erfgoed gemeente Utrecht bevat regels omtrent erfgoed. In paragraaf 5.15 is hierop nader ingegaan. Er is geen sprake van een strijdigheid met de Verordening erfgoed. Bodemkwaliteitskaart en bodemfunctieklassenkaart De bodemkwaliteitskaart is een door de gemeente vastgestelde kaart met daarop de bodemkwaliteit per gebied. De gemeente Utrecht heeft een bodemfunctieklassenkaart, deze is opgenomen als bijlage 6 in de Nota Bodembeheer. Op deze kaarten is de locatie aangewezen voor de klasse 'overig (landbouw/natuur)'. 16 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Bruidsschat In de bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. Deze regels waren onder het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening Rijksregels en zijn onder de Omgevingswet decentraal gemaakt en belegd bij de gemeenten. Het Rijk zorgt er met het Invoeringsbesluit Omgevingswet voor dat de regels voor gemeenten automatisch in het tijdelijk deel van het omgevingsplan komen. De bruidsschat bevat regels over voorrangsbepalingen en overgangsrecht, regels over activiteiten met betrekking bouwwerken, open erven en terreinen, regels over milieubelastende activiteiten, regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond en regels over vergunningsplichten en beoordelingsregels voor activiteiten in het tijdelijk deel en voor overige gemeentelijke omgevingsvergunningen. De gemeente heeft tot 1 januari 2032 om bruidsschatsregels te laten doen vervallen of (aangepast) over te nemen in het definitieve deel van het omgevingsplan. In de eerste wijziging van het omgevingsplan zijn de regels over het vergunningvrij bouwen uit de bruidsschat nagenoeg zonder inhoudelijke wijzigingen overgenomen. Het artikel over overbewoning is eveneens overgenomen in het definitieve deel van het omgevingsplan. Voor de milieudeel zijn de regels over water en riolering en regels over geluid overgenomen.

De regels van het milieudeel zijn in het omgevingsplan nader uitgewerkt en aangevuld. Tot slot zijn enkele regels geschrapt, namelijk de bruidsschatregels die al overeenkwamen met regels die stonden in het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht, regels over grondwerk en archeologische waarden en regels over de uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling, naast aan het omgevingsplan en aan de instructieregels van het Rijk en de provincie Utrecht, getoetst aan de relevante aspecten uit de bruidsschat.

2.2

SPvE en uitwerking plannen

2.2.1

Stedenbouwkundige uitgangspunten SPvE

In het SPvE zijn enkele belangrijke principes opgesteld die van belang zijn voor de uitwerking van de plannen. Daarbij is uitgegaan van dat de stedenbouwkundige opzet wordt bepaald door de samenhang tussen de openbare ruimte, bereikbaarheid van het gebied en bebouwing, rekening houdend met de bestaande kwaliteiten. De beschrijving van de stedenbouwkundige opzet is in het SPvE opgebouwd uit een aantal principes te weten: 1.

2.

3. 4.

5.

Bestaande kwaliteiten van de stedelijke groenstructuur worden ingepast en versterkt. De Oud Wulverbroekerwetering wordt een belangrijke landschappelijke drager van het gebied. De consequentie hiervan is dat de bebouwing langs de Oud Wulverbroekerwetering veel afstand houdt tot de wetering, zodat er ruimte ontstaat voor het verbreden van de wetering, een wandelroute en natuurvriendelijke oevers. Verbreding van de wetering draagt bij aan waterberging en biodiversiteit in het gebied. Door ook het oorspronkelijke kronkelende karakter te behouden wordt hiermee de cultuurhistorisch waarde van deze waterloop gekoesterd en benut (zie tevens paragraaf 5.15). Daarnaast wordt rondom het gebied een brede groene zone gerealiseerd, zodat dieren zich vrij door het gebied kunnen verplaatsen. De boerderij met de bijbehorende grondpositie wordt ingepast in de nieuwe verkaveling. Dit resulteert in een rationele verkavelingsstructuur die haaks op de wetering staat waarin programma's voor tijdelijk wonen, werken en cultuur een plek kunnen vinden, met voldoende ruimte hiertussen voor de ontsluiting van het gebied. De bestaande bomen in het gebied aan oostelijke zijde van de boerderij worden behouden. Dit kan een centrale openbare groen plek in het gebied vormen die identiteit en kwaliteit geeft aan de tijdelijke invulling.

Rondom de centrale openbare groene ruimte in het gebied krijgen de werk en culturele programma's een plek. Dit biedt de mogelijkheid om een levendige (culturele) programmering van de groene openbare ruimte in de stedenbouwkundige opzet mee te nemen. De groene centrale ruimte kan dan gaan functioneren als "een huiskamer" van de gebiedsontwikkeling. De relatief informele volumes van de boerderij en de modulaire opzet van cultuur- en werkhuisvesting worden omringd door scherp gesneden woningbouwblokken. Hiermee krijgt de stedenbouwkundige opzet een heldere hiërarchie van een groene centrale ruimte begrensd door boerderij, werk- en cultuurvoorzieningen omringd door heldere woningbouwblokken. De precieze vormgeving- en opzet van deze blokken dient nader te worden uitgewerkt in samenwerking met de ontwikkelende partijen.

BOPA Tussen de rails

17

6.

7.

8.

De ontsluiting van het gebied voor fietsers en nood- en hulpdiensten vraagt om één brugstructuur over de wetering in aanvulling op de bestaande brugverbinding aan de noordzijde bij de onderdoorgang. Nood- en hulpdiensten kunnen de bouwblokken goed bereiken, waar nodig aan alle zijden. De volume en de maatvoering van de bouwblokken is specifiek geënt op tijdelijke bouwvormen. In de voorbeeldverkaveling is uitgegaan van bouwblokken met galerij ontsluiting aan de binnenzijde. Vanuit de bouwmethodiek tijdelijk bouwen is de stapeling beperkt tot circa 4 á 5 bouwlagen. Hiermee is het aantal te realiseren woningen per bouwveld beperkt en is verder verdichting van het plan zonder de bouwmethodiek te wijzigen lastig. De groene punt aan de noordzijde blijft behouden voor natuur, dit gebied is als zodanig reeds ingericht. De toegang tot dit terrein wordt fysiek onmogelijk gemaakt zodat het als rustgebied voor dieren kan blijven functioneren. Tussen deze punt (eigendomsgrens ProRail) en de nieuwe ontwikkeling wordt een groene bufferzone van tenminste 10 meter breed als bufferzone ingericht. Daarnaast zal extensieve recreatie mogelijk worden rondom het plan, alleen toegankelijk voor voetgangers. In de groene punt zal met instemming van ProRail éénmalig achterstallig onderhoud worden uitgevoerd ten aanzien van verruiging en herstel paddenpoelen.

Onderstaand figuur geeft de kaart van de stedenbouwkundige uitgangspunten / principes uit het SPvE weer.

Figuur 2.2.1: Kaart stedenbouwkundige uitgangspunten SPvE

18 BOPA Tussen de rails

Utrecht

2.2.2

Toetsing aan stedenbouwkundige aspecten aan SPvE

In de Stedenbouwkundige Uitgangspuntenkaart in het SPvE staan een aantal van de belangrijkste stedenbouwkundige ideeën van het project. Deze zijn verwerkt in de uitwerking van de openbaar ruimte en de Structuurplannen (SO/VO ontwerp Gebouwen) van de corporaties. In het Stedelijk Programma van Eisen (SPvE) wordt uitgegaan van circa 450 woningen, bestaande uit zelfstandige studio's, twee- en driekamerappartementen. In de verdere uitwerking van het plan is, mede gezien het tijdelijke karakter van de ontwikkeling en de daarmee samenhangende verhuisbewegingen, bewust gekozen om primair te richten op één- en tweepersoonshuishoudens. Daarom bestaat het woningaanbod nu uit studio's en tweekamerappartementen, met in totaal maximaal 460 wooneenheden. De rooilijnen zijn tevens aangepast in verband met de externe veiligheidszone die voortvloeit uit de nieuwe Omgevingswet. Om te voldoen aan de gestelde afstandseisen zijn de rooilijnen van alle bouwblokken naar het oosten verschoven, zodat de benodigde afstand van 30 meter tot de risicobron gewaarborgd blijft (zie nadere toelichting onder het thema 'Externe veiligheid'). Ondanks deze verschuiving blijft de openbare ruimte tussen de bouwblokken overal minimaal 15 meter breed, conform de uitgangspunten van het SPvE. Alleen tussen gebouw A en B, op het smalste gedeelte, is de tussenruimte iets beperkter.

Deze keuze is bewust gemaakt om voldoende ruimte te behouden voor de aanleg van de natuurlijke oevers langs de Oude Wulverbroekerwetering. Er is ook een verandering bij blokken E en F. Bij deze twee blokken is ervoor gekozen om de woon- en werkfuncties van elkaar te scheiden, wat heeft geleid tot een verandering in de verhouding tussen deze twee blokken. Dit komt de uitvoeringsmogelijkheden van zowel bouwblok E en F ten goede waarmee het beter wordt geborgd dat beide functies ook daadwerkelijk gerealiseerd worden in kader van een goede leefomgeving. De inzet is namelijk om meer dan wonen uiteindelijk te realiseren op deze locaties. De positie van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen in de uitwerking van de structuurplannen sluit grotendeels aan bij de kaart 'stedenbouwkundige uitgangspunten'. Blok A en F (beide van Portaal) hebben elk een eigen gemeenschappelijke ruimte omdat deze enigszins van elkaar qua afstand zijn gelegen. Blokken B en C hebben een gezamenlijke ruimte. Beide woongebouwen zijn van Woonin en naast elkaar gelegen. Bij blokken B en C zijn sommige fietsenstallingen buiten het zoekgebied, aan de spoorzijde geplaatst. Aan deze is de hoogste geluidbelasting op de gevel en daarmee een logische keuze. Door de fietsenstallingen daar te positioneren kan er op een andere plek een betere woning worden gerealiseerd.

In blok B en C zijn er per gebouw noord en zuid kant fietsenstallingen gemaakt om het fietsverkeer wat te spreiden en niet alles te concentreren op één plek. Hierdoor kunnen ook hier woningen aan de rustigere, geluidluwe kanten worden gesitueerd. De positie van de ingangen komt overeen met de indicatieve ingangen op de kaart. Dit betekent dat de structuurplannen ruim voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het SPvE en daarnaast enkele verbeteringen voorstellen, door de woningen zoveel mogelijk te positioneren in de meest geluidsluwe zones binnen de bouwblokken.

Architectonische en Woonkwaliteit Volgens het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) moeten de opzet en uitstraling van de woningbouwblokken een (semi)permanente kwaliteit hebben. In het structuurplannen is dit principe uitgewerkt: zowel de afzonderlijke modules als het gebouw als geheel zijn ontworpen om te voldoen aan de eisen voor permanente bouw, met een bijbehorende hoogwaardige woonkwaliteit. Alle woningen voldoen op nagenoeg alle punten aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Bouwbesluit 2012. Waar dat door externe factoren, zoals geluid, niet volledig mogelijk is, voldoen de woningen minimaal aan de eisen voor tijdelijke bouw. Dit wordt in de vervolgfase nader onderzocht en uitgewerkt (zie ook hoofdstuk 5.9 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen). Conform de eisen uit het SPvE is in de structuurplannen opgenomen dat iedere woning wordt voorzien van een WTW-ventilatiesysteem, dat minimaal voldoet aan de voorschriften uit het Bbl met betrekking tot luchtverversing en ventilatiegeluid. Het geluidsniveau binnen de woningen blijft binnen aanvaardbare grenzen, met een streefwaarde van 33 dB en een maximumwaarde van 38 dB (zie ook het Akoestisch onderzoek).

BOPA Tussen de rails

19

Daarnaast worden de volgende geluidsmaatregelen toegepast:  



Alle woningen in elke gebouwen beschikken over minimaal één geluidluwe zijde. De woningen zijn zo gepositioneerd dat de slaapkamers aan de geluidluwe zijde liggen. Indien nodig worden aanvullende maatregelen genomen, zoals silent air-schermen of geluidwerende ventilatieroosters. De binnentuinen zijn omsloten en geluidsluw. Dit wordt versterkt door de toepassing van glazen puien op geluidbelaste gevels.

Het SPvE legt daarnaast nadruk op de architectonische vormgeving van de hoeken van de bouwblokken. Deze scherpe hoeken dienen zorgvuldig te worden ontworpen en dragen in hoge mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. In het structuurplannen (toegevoegd in bijlage 7 en 8) zijn deze principes op verschillende manieren geconcretiseerd: a. b. c.

d.

Gebouw A kent uitsluitend haakse hoeken, conform het stedenbouwkundig model. Gebouw F bevat zowel een scherpe als een stompe hoek. De scherpe hoek is visueel geaccentueerd door een doorlopende gevelbekleding en functioneel ingevuld als een gezamenlijk uitkijkpunt. De stompe hoek is op zijn beurt voorzien van een verbijzondering om de vorm te markeren. Gebouwen B en C hebben in hun scherpe hoeken de hoofd- en sub-entrees. De hoofdentrees bevinden zich aan de noordwestzijde, de sub-entrees aan de zuidoostzijde. De entrees zijn duidelijk gemarkeerd, onder andere met luifels, en dragen bij aan de levendigheid van het gebouw. De scherpe hoeken bieden zicht op de binnentuin, terwijl terrassen en galerijen zorgen voor een sociale, dynamische uitstraling. De zuidoostgevel van gebouw B vormt een belangrijk herkenningspunt voor fietsers en treinreizigers. Dit geveldeel is vijf lagen hoog en heeft een symmetrisch, uitnodigend karakter. De gebouwvleugels zijn visueel met elkaar verbonden door een doorgaande gevel.

Het SPvE adviseert om, waar mogelijk, in te zetten op groene gevels en een zorgvuldige inpassing in de openbare ruimte. Hoewel het toepassen van klimplanten niet overal wenselijk is vanuit onderhoudsoogpunt, worden bij gebouwen B en C klimplanten geïntegreerd in de draagconstructie van de balkons. Dit draagt bij aan een groene en uitnodigende uitstraling bij de entrees. Daarnaast sluit het openbaar groen zoveel mogelijk aan tot aan de gevels.

Figuur 2.2.2: Impressie bouwblok B

20 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Figuur 2.2.3: Impressie bouwblok F

Samengevat voldoen de structuurplannen aan de uitgangspunten en eisen uit het SPvE, en in veel gevallen wordt zelfs gestreefd naar een hogere architectonische en woonkwaliteit dan oorspronkelijk voorgeschreven. Door slimme ontwerpkeuzes, zorgvuldige materiaaltoepassing en aandacht voor de leefomgeving wordt de kwaliteit van het plan op verschillende onderdelen verder versterkt. De structuurplannen zijn informeel besproken met de Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht en worden in kader van de uitwerking van het DO aanvullend (formeel) besproken in de Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht. Sociale Duurzaamheid & Ontmoeting Het bevorderen van sociale duurzaamheid en ontmoeting vormt een belangrijk uitgangspunt in het SPvE. In het ontwerp is nadrukkelijk ingezet op het stimuleren van onderlinge verbondenheid, sociale veiligheid en gemeenschapsvorming door het creëren van aantrekkelijke en toegankelijke binnen- en buitenruimten. Het SPvE beschrijft dat elk woongebouw beschikt over minimaal één gemeenschappelijke ruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, samen kunnen koken, eten of ontspannen: 



In blok A en blok F worden volledig ingerichte gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd, elk voorzien van een keuken, diverse zitplekken en een loungehoek. In blok F wordt bovendien een beheerderskantoor opgenomen waar bewoners terecht kunnen met vragen of hulpverzoeken. In gebouw C komt waarschijnlijk één gezamenlijke ontmoetingsruimte die naast entree is gelegen. De ontmoetingsruimte heeft ook een directe relatie met de binnentuin en een terras. De ontmoetingsruimte kan worden gebruikt voor bv. een verjaardagsfeestje, een bijéénkomst of om gewoon even gezellig te zitten. De inrichting wordt nog definitief bepaald. Dit een verandering ten opzichte van het SPvE. Beide woongebouwen zijn van Woonin en naast elkaar gelegen. Juist het combineren stimuleert ook het ontmoeten, daar waar de gebouwen naast elkaar en nabij liggen. We zien dat dit goed kan functioneren zoals in het reeds opgeleverde flexwoningen project Befu door Woonin.

De SPvE stelt voor dat de binnenhoven van de gebouwen dienen als collectieve buitenruimtes voor de omliggende woningen. Dit is uitgewerkt in de structuurplannen. De ontmoetingsruimtes in alle bouwblokken zijn hierop gericht, waardoor een directe visuele en functionele verbinding tussen binnen en buiten ontstaat. In de binnenhoven worden verschillende zitplekken gerealiseerd en is er voldoende ruimte voor gezamenlijke activiteiten en informele ontmoetingen. Deze gemeenschappelijke ruimten liggen dicht bij de hoofdentrees en zijn gemakkelijk bereikbaar vanaf de centrale verkeersroutes en verdiepingen. Door deze strategische ligging worden spontane ontmoetingen bevorderd, wat bijdraagt aan een levendige woonomgeving. BOPA Tussen de rails

21

De openbare ruimte rondom de gebouwen wordt zodanig ingericht dat deze als sociaal veilig wordt ervaren. Er isr bewust ruimte gegeven aan levendige functies in de plinten van de gebouwen om monotone of 'dode' gevels te voorkomen. Dit draagt bij aan 'ogen op straat' en versterkt het gevoel van veiligheid. Het sociaal beheer wordt actief vormgegeven in samenwerking tussen Portaal en Woonin, zoals uitgewerkt in het sociaal beheerplan voor het project Tussen de Rails. Volgens het SPvE kan er rondom de woningblokken aan de buitenzijde een margestrook van ongeveer 1 meter worden aangebracht om de overgang tussen openbaar en privé duidelijk te markeren. Dit onderdeel dient nog verder uitgewerkt te worden. Over het algemeen kan worden gesteld dat de uitgangspunten van het SPvE zorgvuldig zijn meegewogen in de verdere uitwerking, met als doel een sociaal duurzaam plan te realiseren.

Figuur 2.2.4: Impressie locaties gemeenschappelijke ruimtes

Circulatie, vluchtroutes Het SPvE zet bewust in op het stimuleren van trapgebruik boven het gebruik van liften. In alle gebouwen binnen de structuurplannen zijn de trappen bij de hoofdentrees dichter bij en beter zichtbaar gepositioneerd dan de liften. Dit draagt bij aan het stimuleren van trapgebruik onder bewoners. In de binnentuinen van gebouw B en C zijn daarnaast vluchttrappen geïntegreerd vlakbij de tweede inpandige fietsenstallingen. Bewoners die aan deze zijde wonen en hun fietsen daar stallen, kunnen deze trappen ook gebruiken voor hun dagelijkse verplaatsingen. Hierdoor krijgen de vluchttrappen een functionele rol in het dagelijkse gebruik, wat het trapgebruik verder bevordert. De entrees van de geluidluwe binnenhoven zijn gecombineerd met de ingangen van de woningen op de hogere verdiepingen. In gebouw A en F leiden meerdere trappen vanuit de binnenhoven rechtstreeks naar de gemeenschappelijke verkeersruimten en woningentrees op de verdiepingen. Dit ontwerp maakt de binnenhoven snel en eenvoudig bereikbaar voor alle bewoners en stimuleert het gebruik van deze binnenhoven als ontmoetingsplek. In gebouw B en C bevindt de entree van de binnentuin zich naast de hoofdentree. Vanuit een centrale hal die loopt van de straatzijde naar de binnentuin is zowel de trap als de lift toegankelijk, waarmee toegang wordt geboden tot de verdiepingen.

Alle woningentrees zijn aan de zijde van de binnentuin gesitueerd. De ingangen zijn ontworpen met oog voor externe veiligheid en liggen niet aan de spoorzijde. Hierdoor wordt in noodsituaties voorkomen dat bewoners richting de spoorzijde vluchten. De vluchtroutes zijn zorgvuldig geplaatst aan de oostzijde van blok B en C, zodat men bij calamiteiten juist van de bron weg kan vluchten, wat de externe veiligheid optimaliseert. 22 BOPA Tussen de rails

Utrecht

2.2.3

Ontwerp buitenruimte

Figuur 2.2.5 geeft de inrichting van de openbare ruimte weer, als uitwerking van het globale ontwerp in het SPvE naar een Voorlopig Ontwerp. In bijlage 5 is een beter leesbare versie van dit figuur met legenda opgenomen.

Figuur 2.2.5: Impressie VO beoogde verkaveling en inrichting van de openbare ruimte Bij het ontwerp is rekening gehouden met de tijdelijkheid van de situatie en daarmee mede vanuit investeringsoverwegingen te kiezen voor een "lichte inrichting" van de openbare ruimte met nadruk op groen en half verharding. Gegeven de afwezigheid van automobiliteit in het gebied sluit deze lichte inrichting goed aan op de gewenste verblijfskwaliteit in de openbare ruimte van groen en ontspannen verblijven. De basis van de inrichting van de buitenruimte wordt gevormd door een natuurlijk extensief beheerd rivierenlandschap groepjes inheemse bomen zoals wilg, els of berk. De Oud Wulverbroekerwetering vormt daarin een belangrijke landschappelijke drager en krijgt een natuurlijk ingericht profiel wat verder doorloopt naar Maarschalkerweerd. Uitgangspunt is dat het groen een natuurlijk karakter krijgt, passend bij het rivierengebied. In het gebied is de Oude Wulverbroekerwetering een belangrijke ruimtelijke drager. Deze historische waterloop wordt verbreed om beter aan te sluiten op het verloop verderop in Maarschalkerweerd en krijgt een natuurlijk karakter, zodoende krijgt de Oude Wulverbroekwetering een ruim profiel, zoals is beschreven in het SPvE, met forse afstand tot de gevels van de tijdelijke bebouwing.

Dat wil zeggen dat er in het plan voldoende maat aanwezig is om historische kronkelingen in de wetering en de daarmee samenhangende knotwilg clustering te kunnen behouden. De vegetatie langs de wetering krijgt een natuurlijke uitstraling, passend bij die van het rivierengebied. De sloten langs het spoor worden begeleidt door bomensingels van inheemse soorten. Zo ontstaat een ecologisch netwerk tussen de wetering en het bosje 'punt' in het noord oosten van het plangebied. Middenin het rivierenlandschap ligt de boerderij, georiënteerd op de Lunetten. Rondom de boerderij liggen de nieuw aan te leggen boomgaard met hoogstam fruit, de weide met solitaire notenbomen, het weilandje en het wilgenbos wat mogelijk in de toekomst kan worden ingericht als gemeenschappelijke groentetuin. Al deze landschappelijke elementen zijn openbaar toegankelijk en fungeren als 'huiskamer' voor de bewoners en gebruikers. Hier zijn ook verschillende bankjes en picknick tafels te vinden. Inrichtingselementen en meubilair zoals bruggen, bankjes en fietsnietjes zijn in hout opgetrokken en vallen onder het liniemeubilair. Deze meubiliair lijn is speciaal voor de HWL ontwikkeld, zie www.liniemeubilair.com. Deze uitwerking voldoet daarmee aan de uitgangspunten en ambities beschreven in het SPvE. BOPA Tussen de rails

23

Ontsluiting en begaanbaarheid Het gebied wordt verkeersluw en voetgangersvriendelijk ingericht. Het gebied wordt ontsloten door een éénrichtingsvervoersroute. Hiervoor is een nieuw shared-space achtig profiel ontworpen wat bestaat uit een rijbaan van elementverharding met een groene middenstrook, zie visuals in bijlage 6. Voor de ontsluiting zal één brug over de wetering worden aangelegd. De halfverhardingspaden in het binnengebied, lopende vanaf de eenrichtingsontsluitingsroute, en de extra brug over de Oud Wulverbroekerwetering borgen de bereikbaarheid van de gebouwen en plekken in het projectgebied. Vanaf het zuiden van het projectgebied kan via het fietspad en looppad onder het spoor door Lunetten worden bereikt waar bezoekers kunnen parkeren. Het terrein wordt rondom omsloten door een ononderbroken groene rand van tenminste 10 meter breed, waarin het bestaande (uitgemaaide)wandelpad wordt ingepast in combinatie met een karrespoor uitgevoerd in halfverharding. Op deze manier is de route eveneens toegankelijk voor nood- en hulpdiensten alsmede voor het maken van een ommetje. Deze zone wordt natuurlijk ingericht en vormt een verbinding voor flora en fauna van en naar de groene punt.

Water/inundatie De Oud Wulverbroekwetering zal een natuurlijke inrichting krijgen door de oevers ecologisch in te richten. De verkaveling/sloten patroon op de boerderijkavel zal behouden blijven. Aan de wetering ter hoogte van Blok D zal een Hollandse Water Linie informatiebord komen, hier zal het inundatie systeem worden toegelicht. Voor inrichting van buitenruimte zal gekozen worden voor het liniemeubilair (https://www.liniemeubilair.nl/). De fietsnietjes worden in hout uitgevoerd. Aankleding/verfraaiing van de trafo's wordt nog onderzocht. Mocht er behoefte zijn aan anti-parkeermaatregelen zal er worden gekozen voor boomstammen. De afvalcontainers staan verspreid over het terrein en langs de ontsluitingsweg en zijn telkens bij de entrees van de bouwblokken gesitueerd om het bewoners zo makkelijk mogelijk te maken hun afval te deponeren, zo voorkomen we zwerfafval. Omdat er geen vuilniswagen bij blok C kan komen kunnen deze bewoners hun afval kwijt bij de containers bij blok A en B. De trafo's zijn met name vanwege het moeten verplaatsen van de woningen over tien jaar in de buitenruimte geplaatst. Daarbij is zorgvuldig gekozen voor locaties die niet in zicht liggen dan wel worden de trafo's omzoomd met groen of vergelijkbaar alternatief.

Eveneens zijn de locaties afgestemd op de gevels (ramen, deuren en afstand) van de gebouwen als andere elementen (bijvoorbeeld bomen) in de openbare ruimte. Concluderend voldoet het inrichtingsplan van de openbare ruimte aan de eisen die in het SPvE zijn gesteld. 2.2.4

Sociaal beheer

Portaal en Woonin realiseren maximaal 460 flexwoningen bij Tussen de Rails. Portaal 225, Woonin 235. Het gaat om studio's en 2-kamer woningen. Hier zullen vooral jonge bewoners (18-35 jaar) komen te wonen. We focussen ons op het bouwen van een sterke woongemeenschap. Naast het maken van een goed stedenbouwkundig plan, openbare ruimte en gebouwen is een gezamenlijk beheerplan nodig om een sterke woongemeenschap te creëren. Bijzondere doelgroepen Conform de kaders in het SPvE en de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst tussen Portaal, Woonin en de gemeente richt het project zich op de volgende aandachtsgroepen: 



Statushouders; op verzoek van de gemeente worden binnen deze doelgroep enkele woningen gelabeld als doorstroomwoningen bedoeld voor statushouders die wachten op gezinshereniging (referenten). Jongvolwassenen (tussen de 18 en 28 jaar) met een lichte begeleidingsbehoefte (uitstroom MO/BW of dreigend dakloos). Door te kiezen voor jongvolwassen met een lichte begeleidingsbehoefte is rekening gehouden met de context van de wijk Lunetten; vangt reeds relatief veel kwetsbare doelgroepen op ten opzichte van het gemiddelde van de stad. Om deze redenen wordt door experts afgeraden hier doelgroepen te huisvesten met een zware ambulante begeleidingsbehoefte. Tot de 30% passen wel doelgroepen met een overwegend lichte begeleidingsbehoefte die klaar zijn om de stap naar een zelfstandige woonplek te zetten, zoals jongvolwassen statushouders en jongvolwassenen die in beeld zijn bij jeugdhulpaanbieders en/of Stadsteam Back Up.

24 BOPA Tussen de rails

Utrecht

In de op te stellen selectiecriteria zullen zware psychiatrische of verslavingsproblematiek een contraindicatie zijn. Hiermee komen we ook tegemoet aan zorgen vanuit de buurt met betrekking tot mogelijke overlast of onveiligheid. Om de leefbaarheid in dit relatief grote tijdelijke woningproject meerjarig te borgen is het van essentieel belang en wordt er geïnvesteerd in community building, via sociaal beheer en een woonvereniging met professionele ondersteuning (bijvoorbeeld van zorgprofessionals). Zie hieronder. 30% van de woningen in Tussen de Rails worden ingezet voor bovenstaande doelgroepen.

Begeleiding doelgroepen en samenwerking Uitgangspunten samenwerking met begeleidingspartijen doelgroepen: 1) Beheersbaar houden en korte lijntjes: één zorgpartij die de begeleiding doet voor de jongvolwassenen vanuit één begeleidingsteam. (Partijen nader te bepalen). Hier kunnen meerdere zorgpartijen “onder” hangen. 2) Samenwerking met Vluchtelingenwerk op projectniveau. Voor de reguliere bewoners (zonder begeleiding) streven we ernaar mensen te huisvesten die zich willen inzetten voor de woongemeenschap en een goede buur zijn, ook voor hun buren met een kwetsbare achtergrond. Bewoners weten waar en met wie ze komen te wonen. Rondom de toewijzing van de reguliere bewoners zal er samenwerking zijn tussen beide corporaties, de exacte werkwijze en vorm van de toewijzing wordt nader uitgewerkt.

Aanvullend beheer corporaties Tussen de Rails is een bijzonder woonconcept op grote schaal. Daarom stellen de woningcorporaties extra uren vanuit (sociaal) beheer beschikbaar voor het creëren van een prettige woonplek en een sterke woongemeenschap in de vorm van een beheerder die veel op locatie aanwezig is, met name in de eerste 1 à 2 jaar na oplevering. Deze extra inzet op beheer biedt het woonproject; een laagdrempelig aanspreekpunt, verbindende schakel tussen alle betrokken partijen, vragen en problemen snel kunnen oplossen, oogje in het zeil houden, snel kunnen ingrijpen bij eventuele incidenten. De beheerder werkt samen met de (toekomstige) community builder. 

Beide corporaties leveren hun eigen ureninzet en focussen zich op hun eigen gebouwen, maar werken intensief samen.

Inzet ontmoetingsruimtes en werkplekken beheer/begeleiding  

Ontmoetingsruimtes: We realiseren ontmoetingsruimtes voor bewoners (Portaal 2, Woonin 1) voor laagdrempelige ontmoeting tussen bewoners en het organiseren van activiteiten. Werkplekken: De beheerders en begeleiders hebben, in de eerste periode, een aparte ruimte in de complexen (beide corporaties leveren één ruimte) waar vanuit ze hun beheer- en begeleidingstaken goed kunnen uitvoeren.

Opbouw woongemeenschap De bewoners van Tussen de Rails samen vormen samen een woongemeenschap. Die formaliseren we in de vorm van bijvoorbeeld een woonvereniging. Hiermee creëren we een structuur om activiteiten, initiatieven en ontmoeting makkelijk te organiseren en faciliteren. We vragen een kleine maandelijkse bijdrage van alle bewoners zodat er budget beschikbaar is voor de bewoners om hun activiteiten te realiseren.

Duurzame inzet community building De ervaring in bestaande woonconcepten leert dat inzet op het bouwen van een gemeenschap voorwaardelijk is voor het slagen van een project. Dit zien we extra nadrukkelijk als voorwaarde bij projecten waarbij:  

het gaat om flexwoningen, waar veel verhuizingen plaatsvinden en dus veel wisselingen van (actieve) bewoners. Hierdoor is (blijvende) inzet cruciaal. het projecten betreft met statushouders omdat Vluchtelingenwerk met alleen inzet van vrijwilligers

BOPA Tussen de rails

25

niet dezelfde aandacht kan geven aan het opbouwen van een sociaal netwerk voor hun cliënten als andere zorgpartijen dat doen. De community builder is de centrale schakel in een woongemeenschap: zorgt voor verbinding en het opzetten van de woongemeenschap tussen de verschillende doelgroepen, helpt bij opzet activiteiten, is aanspreekpunt voor bewoners en betrokken partijen. Bij Tussen de Rails is het essentieel dat er een community builder aanwezig is. Inzet community building: Voor Tussen de Rails zetten we in op één community builder voor het gehele project, gedurende de gehele looptijd. Corporaties, zorg- en ondersteuningspartijen en gemeente gaan in gesprek over de invulling van community building (en financiering). 2.2.5

Gronden gebied natuurcompensatie

Het projectgebied bestaat verder uit het perceel ten noorden van het spoor. Dit perceel, de paardenweide, zal worden ingericht als natuur ten behoeve van de compensatie die nodig is voor beschermde diersoorten, ook in de bouwperiode. Dit wordt toegelicht in paragraaf 5.6.

Figuur 2.2.6: In rood omlijnd het projectgebied Tussen de Rails en in blauw omlijnd de Paardenweide.

Momenteel hebben de gronden van 'de Paardenweide' de bestemming 'Agrarisch'. Dit perceel heeft een oppervlakte van 17.657 m2. Het perceel werd door de vorige eigenaar vooral gebruikt om paarden op te laten grazen. Dit perceel is recent aangekocht door de gemeente om te compenseren voor het verlies aan groenstructuur op het projectgebied Tussen de Rails. Daarbij wordt het ook ingericht als compensatiegebied voor de wettelijk beschermde soorten (omgevingswet, spoor flora en fauna) die voorkomen op het projectgebied Tussen de Rails, te weten konijn, bunzing, wezel, ringslang. Het ontwerp voor de inrichting van het perceel 'Paardenweide' is opgesteld in samenspraak met een gemeentelijk ecoloog. Het perceel zal worden ingericht en gebruikt als de functie Natuur. Het perceel ligt binnen het Lunettenpark, wat onderdeel is van de ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd. In dit ontwikkelperspectief zijn leidende principes opgenomen, waarvan de eerste ambitie is 'Van groene plekken naar samengesteld parkgebied'. Het nieuwe ontwerp draagt bij aan de parkachtige opzet die in het ontwikkelperspectief beschreven wordt. Ook ligt het projectgebied 'Tussen de Rails' in de Utrechtse groenstructuur, maar was het tot nog toe niet in bezit van gemeente Utrecht.

Met het nieuwe ontwerp wordt functioneel groen gecreëerd, wat optimaal is ingericht voor onder andere de eerdergenoemde beschermde soorten en wat bijdraagt aan de algemene biodiversiteit. Het perceel is via faunapassages verbonden aan de locatie Tussen de Rails.

26 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Er zijn geen negatieve effecten voor de omgeving door de afwijking van de functie. De effecten van de nieuwe inrichting op de omgeving zijn niet anders dan in de huidige situatie. Tijdens een bewonersavond is er door de aanwezigen positief gereageerd op het ontwerp.

Voorbereidende werkzaamheden herinrichting Voorafgaand aan de herinrichting dient het gebied te worden gesaneerd. Omdat een deel van de saneringswerkzaamheden plaatsvindt in voor marterachtigen beschermd gebied is het voornemen de saneringswerkzaamheden te starten in september 2025. Onderstaand figuur is een weergave van de saneringswerkzaamheden.

Figuur 2.2.7: Saneringswerkzaamheden Paardenweide

Binnen de omlijnde en gearceerde delen worden de saneringswerkzaamheden uitgevoerd. Binnen de gele stippellijn wordt de huidige schone toplaag in depot gezet, wordt verontreinigd slib uit de watergang herschikt op het stortlichaam en wordt vervolgens het geheel toegedekt met een leeflaag bestaande uit de eerder in depot gezette schone grond en grond die vrijkomt bij grondwerkzaamheden elders op het terrein (poelen en natuurvriendelijke oever). Naast deze werkzaamheden wordt ook asbest verwijderd op de locatie. Het te verwijderen asbest betreft golfplaten op de schuurtjes en restanten in het puinpad. In principe vinden deze (asbest) werkzaamheden plaats in ongeschikt leefgebied van de kleine marterachtigen, waardoor de werkzaamheden eventueel in de kwetsbare periode van kleine marterachtigen kunnen plaatsvinden. De (matig) geschikte gebieden voor kleine marterachtigen worden gedurende de werkzaamheden niet aangetast. Toch wordt er voor gekozen om ook de asbestverwijdering direct voor / gelijktijdig met de grondsanering uit te voeren in september/oktober. De totale doorlooptijd van de sanering betreft circa 2 maanden en verwacht wordt dat de sanering eind oktober is afgerond.

Zodra alle werkzaamheden zijn afgerond kan de gehele paardenweide ingericht worden ten behoeve van de verschillende soortgroepen die leefgebied hebben op de projectlocatie Tussen de Rails en ten behoeve van de wezel, hermelijn en bunzing, welke momenteel te verwachten zijn op de paardenweide. Door de herinrichting kan het gebied dienen als een permanent compensatiegebied voor Tussen de Rails.

BOPA Tussen de rails

27

2.2.6

Bouwrijp maken

Onderdeel van deze aanvraag betreft het bouwrijp maken van het projectgebied 'Tussen de Rails'. Tijdens het bouwrijpmaken van 'Tussen de Rails' wordt het terrein geschikt gemaakt om te kunnen bouwen (door woningbouwcorporaties en hun bouwers). Daartoe wordt het terrein ontdaan van obstakels, van graszoden en bovengrond/teelaarde en wordt het terrein schoongemaakt / gesaneerd. Daarna wordt geschikte, schone grond teruggebracht en wordt het terrein aanvullend met gemiddeld een halve meter opgehoogd (tot 1,90m). Na een wachtperiode (zettingstijd grond) waarin het terrein kan zetten (zo'n 10 cm) kan verder bouwrijp worden gemaakt met de aanleg van vuilwaterriolering, inspectieputten en pompput (met persleiding). Vervolgens worden cunetten voor de wegen gegraven en aangevuld met zand en puinfundering, boven in het zandcunet wordt een horizontale drain aangelegd. De puinfundering en onderliggende zandpakket (met drain) fungeert als infiltratie voor het afstromende hemelwater van wegen en daken (N.B. Er wordt dus géén hemelwaterriolering aangelegd, dit geheel overeenkomstig de eisen van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden).

Tot slot is het bouwrijpmaken compleet door de aanleg van het nutstracé en het aanbrengen van de kabels en leidingen bestaande uit hoogspanning, middenspanningsruimten (transformatorhuisjes), laagspanningskabels, drink-en brandwaterleidingen en telecommunicatiekabels (voor TV, bellen en PC). In de bouwrijpfase worden separaat ook kabels en leidingen onder de spoorlijn Utrecht – Den Bosch door middel van boringen aangebracht. De bovenstaande werkzaamheden vinden plaats van september 2025 tot maart 2026. Overige werkzaamheden zoals het aanleggen van wegklinkers, halfverharding, wadi's, planten van bomen, plaatsen straatverlichting, afwerken terrein en inrichten met straatmeubilair, ondergrondse vuilcontainers en gras inzaaien behoren niet tot de bouwrijpfase maar tot de woonrijpfase die start wanneer de eerste woningen in begin 2027 worden opgeleverd. In bijlage 6 is een kaart toegevoegd van de aan te leggen bouwwegen en kabels & leidingen stroken. 2.2.7

Kaders BOPA

Deze onderbouwing bij de BOPA maakt de ontwikkeling van het project 'Tussen de Rails' planologisch mogelijk. Na verlening van de omgevingsvergunning voor het ruimtelijk deel worden de omgevingsvergunningen voor het bouwen (technische deel) aangevraagd. In bijlage 1 is een figuur met de randvoorwaarden van de ontwikkeling vastgelegd. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden: De gebruikswijziging (bopa) wordt aangevraagd voor een termijn van 13 jaar. Die termijn begint op de dag na vergunningverlening. Binnen deze termijn is het mogelijk dat gedurende 10 jaar lang gebouwen kunnen staan en gebruikt kunnen worden voor woondoeleinden. De termijn van 10 jaar begint op de dag van gereedmelding van het betreffende gebouw (gereedmelding als bedoeld in artikel 2.21 Bbl). De einddatum van het gebouw is de termijn die als eerste wordt bereikt: 10 jaar na gereedmelding of 13 jaar na vergunningverlening.

De volgende gebruiksactiviteit is toegestaan: 

Wonen

Voor het gebruik geldt het volgende:  

Binnen het gebied zijn in totaal maximaal 460 woningen toegestaan. Het gebruik wonen is voor een termijn van maximaal 10 jaar toegestaan. Dit is exclusief de bouw- en afbouwtijd.

Voor het bouwen geldt:      

Hoofdgebouwen worden gebouwd binnen de bouwvlakken zoals opgenomen op figuur in bijlage 1. De balkons en/of galerijen zijn tevens buiten de rooilijn/het bouwvlak toegestaan. Voor bouwvelden A, B, C en F geldt een maximum aantal bouwlagen van 5. Voor bouwveld F geldt een maximum aantal bouwlagen van 4. Dit aantal bouwlagen is exclusief de bouwhoogte die benodigd is voor bouwdelen zoals liftschachten, (wko) installaties en overige technische voorzieningen. De woningbouwblokken hebben elk een geluidluwe zijde, bijvoorbeeld met een geluidluw hof en

28 BOPA Tussen de rails

Utrecht



geluidluwe gevels. Ook heeft ieder woongebouw één of meerdere gemeenschappelijke ontmoetingsruimte(s) waar gekookt en/ of verbleven kan worden. Deze ontmoetingsruimtes mogen ook een buurtfunctie hebben. Tussen hoofdgebouwen dient een afstand van ten minste 15 meter te worden aangehouden.

Wegenstructuur 

Op de figuur is de gebruiksactiviteit 'wegenstructuur' vastgelegd. Binnen deze structuur wordt de hoofdontsluiting gerealiseerd.

Openbare ruimte 

Op de figuur is de openbare ruimte opgenomen. Hierbinnen zijn fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, fietsparkeervoorzieningen en andere bij de openbare ruimte behorende voorzieningen toegestaan. Openbare ruimte functies zijn ook binnen de aangeduide wegenstructuur toegestaan.

Algemeen 



Toename van verharding wordt gecompenseerd door minimaal 70 mm neerslag van de totale verharding te compenseren via infiltrerende of waterbergende voorzieningen in samenhang met waterberging door extra oppervlaktewater te realiseren (eis HDSR; waterschap) ; De kavels D en E worden gedurende de bouwwerkzaamheden als opslagterrein gebruikt voor grond, materiaal/materieel en keten.

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

2.3.1

Inleiding

Het project bestaat uit juridische activiteiten. Deze aanvraag voor de bopa wordt ingediend vanwege de activiteiten die in strijd zijn met het (tijdelijke) omgevingsplan. Het gaat om de volgende activiteiten: Gebruik 



Gebruik voor wonen binnen de bestemming 'Groen'. De activiteit 'wonen' past niet binnen de bestemming 'Groen'. De ontwikkeling is hiermee in strijd (gebruiksactiviteit wonen, artikel 13.1 uit het bestemmingsplan). Gebruik voor natuur binnen de bestemming 'Agrarisch'. De ontwikkeling is in strijd met artikel 3.1 uit het bestemmingsplan.

Ruimtelijk bouwen 

Bouwen van gebouwen binnen de bestemming 'Groen'. Er wordt afgeweken van de bouwregels in artikel 13.2.1 uit het bestemmingsplan, omdat het bouwen van gebouwen daarbinnen niet mag.

2.3.2

Welke activiteiten zijn nodig voor het project?

Voor de ontwikkeling zijn meer activiteiten nodig dan de activiteiten die met een BOPA kunnen worden vergund. Voor het voorliggende project zijn de volgende activiteiten relevant:       

Het uitvoeren van werken / werkzaamheden; Bouwwerk of deel van een bouwwerk slopen, of asbest verwijderen; Kappen van bomen (provincie bevoegd gezag); Bouwactiviteit (omgevingsplan) ten behoeve van het gebruik voor wonen; Verharding aanbrengen of vervangen; Uitweg maken, hebben of veranderen of het gebruik daarvan veranderen; Maatwerkvoorschrift aanvragen bij de gemeente voor het dierenasiel (zie paragraaf 5.10).

2.3.3 bopa?

Welke omgevingsplanactiviteiten moeten worden vergund met een omgevingsvergunning voor de

De activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan en die door middel van een omgevingsvergunning voor de BOPA zijn aangevraagd, worden onderzocht en gemotiveerd in deze bijlage. Dit betreffen de volgende activiteiten: BOPA Tussen de rails

29

  

Omgevingsplanactiviteit voor het uitvoeren van werken / werkzaamheden; Omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van bouwwerken en in stand houden van bouwwerken; Omgevingsplanactiviteit voor de gebruiksverandering van het projectgebied naar wonen. (Afwijken van regels in het omgevingsplan)