Bijlage Sweco Actualisatie hotelonderzoek en beleidsadvies 2024
Tekst van het document
•
Het huidige hotelbeleid heeft voor zowel de consument, de gemeente als de hoteliers goed gefunctioneerd. Met het huidige beleid (‘pas op de plaats’) kon behoudend worden omgegaan met nieuwe concepten, maar kon toch ruimte worden geboden aan uitbreiding met ‘bijzondere’ concepten.
•
Het harde planaanbod is nog steeds fors te noemen (1.085 kamers), waaronder de komst van nieuwe ketenhotels, deels gericht op de zakelijke markt. Een deel van het aanbod staat al erg lang op de lijst met plancapaciteit.
•
Voor de kwantitatieve marktruimte zijn tot 2030 drie groeiscenario’s onderzocht op basis van groei van het aantal persoonsovernachtingen, te weten gematigd (2,7%), behoudend (6%) en positief (8%).
•
Omdat de toekomst (met alle prijs- en kostenstijgingen) onzeker is, achten we het middelste scenario (behoudende groei) het meest realistisch. Ook is daarbij de vraag of al het planaanbod zal worden gerealiseerd, gezien de meeste plannen al jaren in de voorraad zitten.
•
Binnen het middelste scenario lijkt er in 2030 ruimte voor 564 extra hotelkamers. Aangezien een initiatief van planvorming tot opening meestal meerdere jaren nodig heeft, verwachten we dat de uiteindelijke oplevering van een nieuw initiatief pas richting 2030 of daarna realistisch is. Tegen die tijd is er mogelijk nog meer ruimte ontstaan, of zijn enkele plannen uit de huidige voorraad zelfs gesneuveld.
•
•
47
Ondanks de coronacrisis ligt het aantal persoonsovernachtingen in Utrecht inmiddels weer ver boven niveau van 2019. Het eerdere inhaaleffect door corona is voorbij, en de markt lijkt blijvend aangetrokken. De bezettingsgraad lag in 2023 op 73%, een goed niveau, maar er zijn wel verschillen tussen centrum en randje Utrecht. Daarnaast bestaan er onder hoteliers zorgen over de toenemende kosten, de kamerprijzen die onder druk staan, en daardoor ook de te behalen marges. Met de voorgenomen Btw-stijging en voorgenomen verhoging van de toeristenbelasting in 2026 komen er nog meer onzekerheden bij in de nabije toekomst.
Advies: ‘bewust doseren’
•
(1/2)
Op basis van het marktonderzoek en de terugblik op het functioneren van het huidige hotelbeleid is het advies om voor het beleid diverse aanpassingen door te voeren. •
De markt is goed aangetrokken en de groei van de zakelijke markt (congressen) is hoopvol. In het behoudende en positieve scenario is er de komende jaren ruimte voor het toevoegen van extra hotelkamers. Wel worden er de komende jaren nog behoorlijk wat kamers toegevoegd, staan de marges onder druk en hebben de voorgenomen prijsverhogingen mogelijk impact op het aantal overnachtingen.
•
Dit vraagt om voorzichtigheid en bewuste keuzes voor segmentatie en volumes, ofwel 'bewust doseerbeleid'. Bewust doseren slaat hier op voorzichtig ruimte houden voor aantrekkelijke hotelconcepten die de variatie vergroten en passen bij het kleinschalige karakter van de Utrechtse hotelmarkt en met oog voor de grote planningsvoorraad.
•
Met de aanstaande plannen worden er meer grootschalige (zakelijke) ketenhotels (drie- en viersterren) toegevoegd. De behoefte aan dergelijke hotels lijkt daarmee verzadigd en advies is daarom om niet ‘meer van hetzelfde’ te ontwikkelen.
•
Wel klinkt een behoefte om ruimte te bieden aan kwalitatieve boven kwantitatieve concepten, passend bij schaal, identiteit en ambitie van de stad. Dit zijn hotels die zowel de zakelijke als de toeristische markt bedienen.
48
•
•
Om met het beleid vernieuwing toe te staan, passend bij de groei van Utrecht, maar tevens het huidige aanbod te beschermen, kan uit de ‘pas op plaats’ worden getreden. Het advies is wel om dit gedoseerd te doen en nieuwe hotelconcepten of uitbreidingen toe te staan met een maximum van 80 kamers per hotel. Het voorstel is om als gemeente een voorkeur uit te spreken voor wenselijke hotelconcepten: ✓ in herbestemming van monumentale of bijzondere panden, of; ✓ initiatieven van lokale ontwikkelaars/makers. Daarnaast kunnen de bestaande criteria waaraan nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen worden aangescherpt: ✓ concepten dienen een meerwaarde te bevatten voor de buurt. Bijvoorbeeld door (publieks)functie(s) toe te voegen, zoals horeca, vergader- of kantoorruimtes, ontmoetingsplek/buurtcentrum of sportvoorziening. ✓ concepten dienen aan te sluiten op passende Utrecht-thema's zoals ‘Gezond Stedelijk Leven’. Daarbij kunnen de criteria gezond, duurzaam en inclusief worden gehanteerd, bijvoorbeeld door: • Gezond: het initiatief gebruikt gezonde producten, stimuleert gasten te bewegen of hanteert een rookvrij beleid; • Duurzaam: goed bereikbaar met OV (bv. binnen 500 meter van een bus- of tramhalte of treinstation) of (gratis) te lenen fietsen; • Inclusief: toegankelijk voor mensen met een beperking en/of LGBTQ+ vriendelijk.
Advies: ‘bewust doseren’
(2/2)
•
In het huidige beleid is ruimte opgenomen voor specifieke doelgroepenhotels. Hiervoor is de afgelopen jaren geen interesse gebleken. Wellicht dat in de toekomst wel een dergelijke voorziening wenselijk is, bijvoorbeeld rondom Utrecht Science Park en het UMC Utrecht. Voor dergelijke initiatieven zou het ons inziens wel relevant kunnen zijn een uitzondering te bieden op de limiet van 80 kamers. De definitie dient dan helder te worden afgebakend en gehandhaafd. Bijvoorbeeld: een doelgroepenhotel is een hotel dat volledig en uitsluitend voorziet in eigen vraag, doordat het zich richt op gebruikers, werknemers of bezoekers van een specifieke voorziening of gebied, zoals een sauna, ziekenhuis of universiteit. Dit dient onderbouwd te worden in onderzoek.
•
Het is ons inziens niet opportuun om in het beleid ruimtelijke keuzes uit te werken, zoals het benoemen van strategische zones of voorkeursgebieden. Uit gesprekken blijkt het centrum, station en beurskwartier de komende jaren het belangrijkste gebied te blijven voor hotels en initiatiefnemers. Uit het verleden is gebleken dat gebieden buiten het centrum voor marktpartijen minder interessant zijn om in te ontwikkelen. Mogelijk dat bij het ontwikkelen van nieuwe knooppunten aan de randen van de stad op de lange termijn wel een groter initiatief wenselijk is, maar op dit moment is dit niet aan de orde.
•
Deze beleidsregel kan ten minste tot 1 januari 2028 worden aangehouden, en geldt voor nieuwe initiatieven (m.u.v. de bekende planningsvoorraad). Gezien de vele onzekerheden op de markt is het wenselijk een vinger aan de pols te houden, bijvoorbeeld door monitoring van de ontwikkeling van overnachtingscijfers. Ook is het advies om bijvoorbeeld medio 2026 opnieuw marktonderzoek uit te voeren.
•
Tot slot adviseren we om voor nieuwe initiatieven de juridische mogelijkheden te onderzoeken om een realisatietermijn toe te voegen, bijvoorbeeld van 8 jaar. Zo houden dergelijke initiatieven de markt niet langer op slot.
49
Foto: Het Utrechts Archief, 904341
Schematisch laat het advies voor nieuwe hotelbeleid in Utrecht zich als volgt samenvatten:
‘Bewust doseren’ t/m 1 januari 2028
Nieuwe initiatieven of uitbreiding met max 80 kamers Nieuw hotel of uitbreiding bestaand hotel toegestaan mits wordt voldaan aan de volgende criteria: • Locatie: het hotelconcept biedt een duidelijke meerwaarde aan een gebiedsontwikkeling of voor inwoners van een buurt • Aantoonbare aansluiting op passende Utrechtthema's zoals ‘Gezond Stedelijk Leven’, onder meer door te voldoen aan een of meerdere criteria: gezond, duurzaam en inclusief Ook daagt de gemeente Utrecht de markt uit om in te spelen op: • herbestemming van monumentale of bijzondere panden • initiatieven van lokale ontwikkelaars/makers
50
Doelgroepenhotels die voorzien in eigen vraag Doelgroepenhotels blijven mogelijk. Deze voorzien in een eigen vraag, doordat ze zich richten op een specifieke doelgroep. Doelgroepenhotels hebben altijd een directe koppeling met een andere voorziening, zoals een bedrijf, onderwijsinstelling of leisurevoorziening.
Hotel dat reeds in de harde planvoorraad is opgenomen Op dit moment gaat het om 1.085 hotelkamers, verspreid over 10 locaties. Zie tabel in rapportage voor het volledige overzicht van de harde plancapaciteit.
VOORWAARDEN N.B. Bij de aanvraag en verlening van een vergunning toetst de gemeente altijd aan: • Een goede ruimtelijke ordening (art 3.1 Wro), wat inhoudt dat een ruimtelijk besluit o.a. geen onaanvaardbare gevolgen mag hebben voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Daarmee is het bevoegd gezag o.a. verplicht om zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte en wordt leegstand zoveel mogelijk voorkomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking dient bij nieuwe initiatieven waar nodig altijd te worden doorlopen. • Kwaliteit van de initiatiefnemer (businessplan) en sluitende exploitatie. • Duurzaamheid van het initiatief en gebruik van duurzame (bouw)materialen. • Het is niet wenselijk dat het initiatief andere functies, zoals wonen, verdringt (zie ook RSU en huisvestingsverordening Utrecht). • De initiatiefnemer wordt verzocht om, in de geest van de Omgevingswet, zorg te dragen voor participatie met de omgeving.
De gebruikte beelden zijn rechtenvrij en afkomstig uit de beeldbank van Utrecht Marketing of van Sweco
Bijlage | Overzicht hotels
52
Hotel
Kamers
Kamers
Nr
Hotel
1
NH Utrecht
276
21
Malie Hotel
45
2
Hampton by Hilton
193
22
Hotel Oorsprongpark Utrecht
38
3
Van der Valk Hotel Utrecht
185
23
Eye Hotel Utrecht
36
4
Moxy Utrecht
172
24
The Hunfeld
35
5
Carlton President
165
25
Court Hotel
30
6
Inntel Hotels Utrecht Centre
162
26
Mother Goose Hotel
23
7
Bastion Hotel Utrecht
146
27
The Nox Hotel Utrecht
23
8
Mitland Hotel Utrecht
146
28
City Center Lodge Utrecht
22
9
Crowne Plaza Utrecht
144
29
Stone Hotel & Hostel
15
10
Grand Hotel Karel V
121
30
Hostel Strowis
14
11
Park Plaza Utrecht
120
31
Hotel Beijers
14
12
Holiday Inn Express Utrecht - Papendorp
118
32
Anne & Max
11
13
Star Lodge Utrecht
91
33
Hotel Domstad
11
14
Leonardo Hotel Utrecht City Center
90
34
Hotel Holland Lodge
10
15
The Anthony Hotel Utrecht
90
35
Hotel Brass
10
16
ibis Utrecht
84
36
Logement Petit Beijers
9
17
Aparthotel 2L De Blend
73
37
The Studenthostel B&B Utrecht City Center
6
18
Stayokay Utrecht
60
38
Boutique Hotel ZIES
6
19
NH Centre Utrecht
47
39
Muze Hotel
6
20
BUNK Hotel Utrecht
45