Bijlage Sweco Actualisatie hotelonderzoek en beleidsadvies 2024

Bewust Doseren Actualisatie hotelonderzoek en beleidsadvies

1

19 juli 2024 Sweco - Susanne Brugman, Arno Ruis in opdracht van gemeente Utrecht 51020230

Inhoudsopgave

2

Foto: Het Utrechts Archief, 903233

1

Inleiding

3

2

Ontwikkeling van het aanbod

7

3

Ontwikkeling van de vraag

17

4

Trends en ontwikkelingen

22

5

Terugblik functioneren hotelbeleid voor 2023

29

6

Toekomstige ontwikkelingen en marktruimte

35

7

Conclusies en beleidsadvies

40

Bijlage

44

1. Inleiding

3

Foto: Het Utrechts Archief, 900396

Aanleiding De hotelmarkt in Utrecht ontwikkelt zich al jaren gestaag en het aantal persoonsovernachtingen nam voorafgaand aan de coronacrisis toe. In 2019 waren er 1.960 kamers en plannen voor de ontwikkeling van nog eens in totaal 1.500 hotelkamers. Dit zou bijna een verdubbeling van het bestaande aanbod betekenen. Gezien de grote interesse vanuit marktpartijen zou het hier waarschijnlijk niet bij blijven. Om meer grip te krijgen op de toekomstige behoefte aan hotelkamers heeft Bureau Stedelijke Planning (inmiddels onderdeel van Sweco) in 2019 onderzocht hoe de hotelmarkt in Utrecht ervoor stond en wat de marktruimte op termijn zou zijn. Op basis van deze resultaten zijn destijds enkele beleidsadviezen aan de gemeente Utrecht meegegeven. Dit advies heeft de gemeente Utrecht toen doen besluiten om tot en met 2022 een ‘pas op de plaats’ in te voeren voor nieuwe hotelinitiatieven*. Vanaf 2023 zou er waarschijnlijk weer marktruimte kunnen ontstaan. Anno 2024 is het zodoende interessant om te zien in hoeverre het wenselijk zou zijn de ‘pas op de plaats’ los te laten. De coronacrisis gooide echter roet in het eten en had een forse, negatieve impact op het functioneren van de hotelmarkt in Utrecht. Toeristen, met 4

* ‘Harde’ initiatieven die al toegezegd waren, mochten nog wel ontwikkeld worden. Zie ook p. 13.

name de zakelijke, bleven weg waardoor het volume persoonsovernachtingen met ca. 40-50% sterk daalde. Diverse hotelplannen zijn op de lange baan geschoven of geannuleerd. De hotelsector krabbelde daarna voorzichtig op en toonde veerkracht. Hoewel 2022 een alweer een goed jaar was voor de hotelbranche, was 2023 pas weer een volledig coronavrij jaar. Nu de crisis in 2024 definitief geluwd is en de Utrechtse hotelmarkt zich hersteld, zijn ook de gevolgen voor de langere termijn beter te duiden. Het huidige college ambieerde in haar coalitieprogramma de ‘pas op de plaats’ te willen loslaten, maar gaf daarbij ook aan eerst te willen onderzoeken hoe de hotelmarkt er na de crisis bijstond en hoe deze is teruggeveerd. Er is daarom besloten in 2024 een onderzoek te laten uitvoeren naar de huidige stand van de hotelmarkt. Daarna kunnen beslissingen worden gemaakt over het hotelbeleid. De gemeente Utrecht is benieuwd hoe de markt er nu voor staat, wat de recente ontwikkelingen betekenen voor de marktruimte de komende jaren en hoe Utrecht het hotelbeleid in de toekomst het beste kan vormgeven. Voorliggende rapportage is een actualisatie van het onderzoek uit 2019 en geeft een advies voor het hotelbeleid van de gemeente Utrecht.

Doel en centrale vragen Dit onderzoek behelst een actualisatie van het onderzoek uit 2019. Het doel van het onderzoek is om enerzijds een inkijk te krijgen in de actuele ontwikkeling van de hotelmarkt en anderzijds vooruit te blikken naar de toekomstige ontwikkelingen en de eventuele marktruimte die daarbij ontstaat. De centrale vragen in dit onderzoek zijn als volgt: 1. TERUGBLIK Hoe heeft de lokale hotelmarkt zich de afgelopen jaren ontwikkeld? Wat heeft de coronacrisis betekend voor de hotels in Utrecht? Hoe heeft de ‘pas op de plaats’ in het hotelbeleid van de gemeente Utrecht gefunctioneerd? Welke beleidsuitgangspunten hebben goed gewerkt en welke mogelijk minder goed? 2. MARKTONDERZOEK Hoe functioneren de hotels nu? Hoe zal de markt zich naar verwachting herstellen de komende 10 jaar? In hoeverre ontstaat er de komende jaren marktruimte? En zo ja, voor welke concepten ontstaat er ruimte? 3. BELEIDSADVIES Wat betekent de eventuele marktruimte voor het hotelbeleid in Utrecht en de huidige ‘pas op de plaats’, ook in het licht van de in het coalitieakkoord geformuleerde globale ambitie? Welke nieuwe beleidsuitgangspunten worden aanbevolen? Zijn er aanpassingen nodig van de eerder gehanteerde beleidscriteria? Zo ja, welke?

5

Onderzoeksaanpak Dit onderzoek is tot stand gekomen op basis van dataonderzoek, interviews met hoteliers en andere relevante (toeristische) organisaties in Utrecht én diverse gesprekken met de gemeente Utrecht. Bij dit onderzoek is ook het Hoteloverleg Utrecht (HOST) betrokken. De onderzoeksaanpak is met hen afgestemd. Wat betreft de data over vraag en aanbod is gebruik gemaakt van CBS (tot 2018) en Visitordata* (2018-2023). Bij de analyses zijn alleen de geaggregeerde gegevens gebruikt, zodat cijfers niet tot individuele hoteliers herleidbaar zijn en de privacy van bedrijfsgegevens is geborgd.

* Visitordata is een systeem, dat gebruik maakt van een digitaal nachtregister. Hierover meer op p. 18. 6

De interviews zijn gehouden met (project-)managers van de volgende organisaties: - Utrecht Marketing/ Utrecht Convention Bureau - Utrecht Science Park - Jaarbeurs - TivoliVredenburg - Centrummanagement Utrecht - Koninklijke Horeca Nederland, afdeling Utrecht - Inntel Hotel - Karel V Hotel - Bunk Hotel - Crowne Plaza - NH Hotel - Star Lodge - Carlton President Hotel - De Rechtbank/Eye Hotel/The Hunfeld - Holiday Inn Express - Forum Invest

2. Ontwikkeling van het aanbod

7

Foto: Het Utrechts Archief, 839440

Ontwikkeling hotelaanbod Utrecht 2013-2022 Aantal hotelkamers Utrecht (2013-2023) 3.500

Utrecht telt op dit moment 39 hotels met in totaal 2.892 kamers. Tot het jaar 2021 is het aantal hotelkamers in Utrecht fors gestegen. Tussen 2019 en 2021 groeide het aantal kamers met bijna 50% ten opzichte van 2018. Omdat er in deze periode een pas op de plaats gold voor nieuwe hotelontwikkelingen, ging het om ontwikkelingen die reeds in de harde planvoorraad waren opgenomen en nog wel gerealiseerd mochten worden. De grootste stijging van het aanbod vond plaats in 2019, door opening van het Inntel (162 kamers), Hampton by Hilton (192 kamers), The Anthony (90 kamers), Bunk (45 kamers) en The Hunfeld (35 kamers). Dat jaar werd het aanbod uitgebreid met 524 kamers. In 2020 groeide het aantal kamers met 167 door opening van Crowne Plaza (144 kamers) en The Nox (23 kamers). In 2021 groeide het aantal kamers met 172 door opening van Moxy (172 kamers) en Brass (10 kamers). Dat jaar werd daarentegen wel het Mary K Hotel gesloten (-10 kamers). Na een jaarlijkse groei van het hotelaanbod tot 2021 is er in 2022 en 2023 geen aanbod meer toegevoegd aan de markt. Wel sloot Exploris (-15). 8

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Toeristische verhuur van woonruimten geen onderdeel van het onderzoek Het toeristisch verhuren van woonruimten via platforms als Airbnb en Vrbo valt buiten de scope van dit onderzoek. Sweco heeft recent met Universiteit Utrecht de Airbnb monitor Utrecht 2022 opgesteld, waarin deze gegevens wel te vinden zijn. Ook nemen we in dit onderzoek de verhuur van B&B’s, hotels <5 kamers en short stay voorzieningen niet mee.

Huidig aanbod en ruimtelijke spreiding In de bijlage is een overzicht met alle hotels in Utrecht opgenomen. Deze 39 hotels zijn divers in omvang, concept en doelgroep/segment. Utrecht kent daardoor in kwalitatieve zin een ruime diversiteit aan hotels. Uit de interviews blijkt dat de meeste hoteliers deze notie onderstrepen. Qua omvang van de hotels is de verdeling als volgt: •

21 kleine hotels met 0 tot 50 kamers

•

9 middelgrote hotels met 50 tot 125 kamers

•

9 grote hotels met 125 of meer kamers

De 9 grote hotels bezitten gezamenlijk meer dan 55% van het totale kameraanbod. Het noordelijke deel van de binnenstad van Utrecht vormt het geografische hart van de hotelmarkt. Van de middelgrote en grote hotels is 44% gevestigd in de binnenstad en van kleine hotels 64%. INZET HOTELS VOOR ANDERE DOELGROEPEN Hotels worden regelmatig ingezet of afgehuurd voor andere doelgroepen. Zo is een deel van het aanbod in 2021 en 2022 uit de markt gehaald* ten behoeve van de opvang van (Oekraïense) vluchtelingen. Het Star Lodge Hotel en Malie Hotel zijn ook in 2023 in gebruik hiervoor. Gedurende de coronacrisis hebben hotels hun kamers ter beschikking gesteld als werkplekken voor mensen die niet thuis wilden werken en ook niet op kantoor terecht konden. Een win-win situatie voor de hoteliers, die door het wegvallen van toerisme op deze manier beperkt wat inkomsten genereerden. *De bezettingsgraad op bladzijde 21 is gecorrigeerd voor de sluiting van deze hotels gedurende deze periode. 9

Utrecht kent een ruimtelijke uitsortering van zakenhotels van ketens in en nabij het Jaarbeursplein en het stationsgebied enerzijds en een divers aanbod van sfeerhotels (boetiekhotels, budgetconcepten en een vijfsterren hotel) in de binnenstad. Aan de stadsrand liggen enkele grotere ketenhotels die zich vooral op de zakelijke doelgroepen focussen. Uit de interviews kwam naar voren dat deze laatste groep hotels (voor de coronacrisis) een belangrijke functie hadden als overloopgebied voor de hotels in het centrum en dat door de toevoeging van veel aanbod in het centrum deze functie is komen te vervallen. Deze hotels hebben het daardoor moeilijker gekregen. De nummers op de kaart corresponderen met het overzicht van hotels in de bijlage

10

Segmentering van het aanbod Om hotels te classificeren naar serviceniveau werd voorheen gebruik gemaakt van het sterrensysteem. Omdat er in de branche ruime tijd discussie woedde over dit systeem is deelname van hotels vanaf 1 januari 2015 vrijwillig.

Om de hotels toch te kunnen classificeren verdeelt VisitorData het hotelaanbod in 3 segmenten op basis van kwaliteit: Budget, Standard en Luxury. In de matrix hiernaast zijn de hotels geplot naar omvang en segment. In Utrecht is het Standard aanbod veruit het grootst. Hier ligt doorgaans ook de grootste behoefte vanuit bezoekers. Het Standard segment is het meest vergelijkbaar met een drie- of viersterrenhotel uit de oude classificering. Door afnemende koopkracht van consumenten wordt de concurrentie tussen hotels in het standaard segment steeds groter, met name op prijsniveaus. In het Luxury segment is een beperkter aanbod aanwezig. Het gros bestaat uit viersterrenhotels, die een iets hoger serviceniveau bieden dan de hotels die zich bovenin het Standard segment bevinden. Helemaal bovenin het segment bevindt zich Karel V, in de oude classificering aan te duiden als 5-sterrenhotel. Dit is tot nu toe het enige hotel dat zich helemaal rechts in de matrix en in dit segment bevindt. Ook aan de onderkant van de markt in het Budget segment is het aanbod beperkt. Dit aanbod bestaat uit enkele kleinschalige hotels en hostels. Echter is de vraag naar budgetkamers daarentegen ook beperkter. 11

Een (willekeurige) selectie van hotels in Utrecht

12

Hotel Beijers

The Hunfeld

The Nox

StayOkay

NH Centre

Court Hotel

Inntel

Hampton by Hilton

Toekomstige ontwikkelingen In het vorige onderzoek over de hotelmarkt in Utrecht telde de stad plannen voor circa 1.500 tot 1.800 nieuwe hotelkamers. Daarvan is inmiddels een deel gerealiseerd. De coronacrisis heeft de realisatie van veel hotels vertraagd, hetgeen hoteliers als een gunstige ontwikkeling zagen. Echter, de plancapaciteit voor nieuwe hotelontwikkelingen is momenteel nog steeds omvangrijk (zie overzicht volgende pagina). Het gaat hierbij om uitbreiding van bestaande hotels en het toevoegen van nieuwe hotels. Indien alle harde plannen tot uitvoering komen, zullen er 1.085 extra hotelkamers in de stad (+37,5% t.o.v. huidig aanbod) bijkomen. Een groot deel van de nieuwe kamers komt in de hotels Leidsche Rijn Centrum (244 kamers), Amrath Galaxy Jaarbeurs (250 kamers) en Papendorp (200 kamers). Niet van alle ontwikkelingen is duidelijk wanneer realisatie plaatsvindt. Sommige hotels staan al ruime tijd op de lijst en houden daarmee een deel van de marktruimte bezet. Naast de realisatie van de harde plannen zijn er overigens ook meerdere ‘zachte’ initiatieven, die samen ca. 250 kamers tellen. De forse planvoorraad leidt bij veel hoteliers tot zorgen. Met name omdat het gaat om hotels die dezelfde segment bedienen, meestal drie- of viersterrenhotels primair gericht op zakelijke bezoekers.

De grootste zorgen betreffen de komst van de twee grote ketenhotels en het effect van deze grootschalige hotels op het functioneren van de bestaande zakenhotels. 13

DEFINIËRING HARDE EN ZACHTE PLANCAPACITEIT De gemeente Utrecht onderscheidt harde en zachte plannen voor hotelontwikkelingen (zie overzicht volgende pagina). Deze categorieën verschillen van de doorgaans gebruikte definitie van harde en zachte plannen in woningbouwontwikkelingen. Het gaat voor hotels om de volgende definitie: •

•

HARD PLAN: wanneer een plan is opgenomen in een bestemmingsplan of de gemeente na beoordeling akkoord is gegaan met het hotelinitiatief. Dit kan zijn dat het initiatief voor de invoering van de ‘pas op de plaats’ in 2020 is goedgekeurd, of na 2020 middels de uitzonderingsregel in het beleid voor bijzondere hotelconcepten of doelgroepenhotel. ZACHT PLAN: wanneer een initiatief voor een hotel nog niet is goedgekeurd door de gemeente, maar waar de initiatiefnemer wel heeft aangegeven plannen te maken.

Toekomstige ontwikkelingen Kamers

Verwachte oplevering

Binnenstad

46

2025

Verbouwing gestart

Vlampijpstraat 103 (Popal)

Buiten binnenstad

76

2025

Bouw gestart

Amrath Galaxy Jaarbeurs hotel

Binnenstad

250

2026

Bouw gestart, maar ligt nu stil

Museumhotel

Binnenstad

84

2026

Ontwerp

Oudenoord HU

Buiten binnenstad

40

2026

Bestemmingsplan onherroepelijk

Wolvenplein

Binnenstad

50

2028

Definitief

Marriott Hotel Aloft

Buiten binnenstad

244

2029

Ontwerp

NH Uitbreiding

Binnenstad

60

2031

Ontwerp

Leonardo uitbreiding

Binnenstad

35

N.t.b.

Ontwerp

Taatsenplein / Papendorp Totaal harde plannen

Buiten binnenstad

200 1.085

N.t.b.

Onbekend

Naam hotel

Ligging

Tivoli Oudegracht

14

Status

Aanbod omliggende gemeenten Hotelgasten achten grofweg een reistijd van circa 20 minuten acceptabel voor een alternatieve locatie. Het aanbod grote hotels (75+ kamers) in de gemeenten rondom Utrecht binnen 20 autominuten is daarom in kaart gebracht. Er zijn 9 grote hotels rondom gemeente Utrecht, met name aan de oostkant van de gemeente. De meeste Utrechtse hoteliers geven aan de hotels in de omliggende gemeenten in het functioneren niet als concurrentie te zien. De stad Utrecht heeft een belangrijke functie als motor voor het aanbod in omliggende gemeentes. Hotels aan de rand van de stad moeten het wel opnemen tegen het aanbod in de omliggende gemeentes. De komst van nieuwe hotels, zoals het Van der Valk in Woerden, is mogelijk bedreigend.

15

Naam hotel

Ligging

Kamers

1 2 3

Van der Valk Van der Valk Ernst Sillum Hoeve

Breukelen De Bilt Zeist

233 102 85

4

Figi

Zeist

97

5 6 7 8

Hotel Oud Londen Woudschoten Postillion Van der Valk

Zeist Zeist Bunnik Houten

92 140 79 160

9

Fletcher Hotel

Nieuwegein

82

Aantal kamers per 1.000 inwoners

95 107

64 62

78 80

Haarlem

Den Haag

43 42

Delft

Leiden

2022

16

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

14,7 15,4

3,5 4,0 1,6 1,7 Delft

Leiden

2,7 2,9

2,8 2,9

Haarlem

Den Haag

2022

2023

2,5 2,6

Amsterdam

Utrecht

85%

73%

81%

66%

65%

74%

82%

73%

82%

23%

15%

27%

19%

34%

35%

26%

18%

27%

18%

Leiden

Haarlem

Den Haag

Amsterdam

41%

77%

Delft

59%

Utrecht

100% 80% 60% 40% 20% 0%

Amsterdam

Reden van bezoek: zakelijk/toeristisch

Den Haag

Het aantal zakelijke (persoons)overnachtingen is in Utrecht relatief groot ten opzichte van andere steden. Alleen Delft heeft een vergelijkbare verhouding zakelijk-toeristisch.

2023

Haarlem

Het aantal persoonsovernachtingen per inwoner was in 2023 voor Utrecht (2,6), Den Haag (2,9) en Haarlem (2,9) enigszins gelijk. In Amsterdam ligt dit aanzienlijk hoger (15,4). Het aandeel zakelijke bezoekers is in Utrecht (36%) en Delft (35%) relatief groot. In Den Haag (27%), Leiden (26%), Amsterdam (18%) en Haarlem (18%) ligt dit aandeel lager.

Utrecht

Leiden

Het aantal persoonsovernachtingen is ten tijden van de coronapandemie (2020 en 2021) in alle steden sterk erg afgenomen. In 2022 ligt het aantal overnachtingen in de meeste steden alweer rond of boven het niveau van 2019. Dit herstel is in Amsterdam pas vanaf 2023 zichtbaar.

Amsterdam

Aantal persoonsovernachtingen per inwoner

Delft

Om de hotelmarkt van Utrecht in context te plaatsen, vergelijken we de markt met die van Den Haag, Amsterdam, Haarlem, Delft en Leiden (gemeentes aangesloten op Visitordata). Het totale aanbod aan hotelkamers is in alle steden gegroeid tussen 2018 en 2023. Het aanbod in Amsterdam en Den Haag is in absolute zin groter dan in Utrecht. In relatieve zin ligt het aantal kamers per 1.000 inwoners in Amsterdam en Delft hoger dan dat van Utrecht. Den Haag is vergelijkbaar met Utrecht.

80 79

2022

2023

Zakelijk

Toeristisch

64% 36% Utrecht

Vergelijking andere steden

329 312

350 300 250 200 150 100 50 0

3. Ontwikkeling van de vraag

17

Foto: Het Utrechts Archief, 849667

Gebruik VisitorData vs. CBS data Gebruik Visitordata versus CBS Voordat we dieper ingaan op de overnachtingscijfers is het belangrijk om stil te staan bij de gehanteerde bronnen en methodieken. In het rapport uit 2018 maakte Bureau Stedelijke Planning (nu Sweco) voor de vraaganalyse gebruik van de overnachtingscijfers van het CBS. Het CBS baseert de aantallen persoonsovernachtingen op elektronische en schriftelijk enquêtering van een steekproef van hotels (50-60% van het aanbod). Hoteleigenaren of -medewerkers voeren zelf handmatig relevante data in, in de daarvoor bedoelde software. Hierin ontstaan geregeld fouten, omdat de gevraagde informatie verkeerd wordt geïnterpreteerd of cijfers op de verkeerde plek worden ingevuld (bv. kamerovernachtingen op de plek van persoonsovernachtingen). Onlangs is inderdaad geconstateerd dat deze formulieren niet altijd op de juiste manier worden ingevuld. De werkelijke cijfers kunnen daardoor afwijken van wat het CBS rapporteert. Het CBS is bekend met dit probleem, en werkt aan een nieuwe methodiek. Vanaf 2018 hanteert de gemeente Utrecht een ander systeem: VisitorData. Op dit systeem, dat gebruik maakt van een digitaal nachtregister, is het gros van de hoteliers in Utrecht met hun boekingssysteem aangesloten. In totaal wordt de bezetting van 78% van de kamers in Utrecht via dit systeem gemonitord.

Het systeem houdt alle boekingen, gasten en persoonsovernachtingen in hotels automatisch bij, en is daardoor veel minder gevoelig voor fouten. De data is op elk willekeurig moment op te vragen, waardoor de meest recente gegevens altijd beschikbaar zijn. VisitorData werkt overigens sinds kort samen met het CBS aan de nieuwe methodiek, met als doel om op termijn volledig over te gaan op de cijfers van Visitordata. In dit rapport willen we zoveel mogelijk overstappen op de cijfers van VisitorData, maar omdat de periode voor 2018 hierin niet bekend is maken we vóór 2018 nog gebruik van de CBS gegevens. De databronnen hanteren niet dezelfde methode, waardoor de cijfers afwijken. Wel kunnen we algemene conclusies trekken over de ontwikkeling van de vraag. Voor de VisitorData cijfers gelden daarnaast nog de volgende aandachtspunten: • VisitorData verzamelt vanaf 2018 data in Utrecht, maar is pas vanaf 2019 nagenoeg overal operationeel. Voor enkele hotels is daarom voor de jaren 2018 (en soms 2019) een inschatting gemaakt van de overnachtingscijfers. • Niet alle hotels zijn direct aangesloten op Visitordata. 22% van de kamers in Utrecht worden niet gemonitord door het systeem. Zo ontbreken naast een aantal kleine hotels ook de twee (op dit moment) grootste hotels van Utrecht (NH en Hampton) in de VisitorData database.

We zijn van mening dat de 78% van de kamers die wel aangesloten zitten op het systeem een goede afspiegeling zijn van het aanbod (klein/groot, doelgroep, etc). De 22% van de hotel(kamer)s die niet in Visitordata opgenomen zijn nemen we daarom wel mee in het aanbod, door het jaarlijkse gemiddelde aantal persoonsovernachtingen per kamer (van de hotelkamers die wel in de database staan) los te laten op het aantal kamers in de ontbrekende hotels. Daarmee geven we een goede inschatting van de totale persoonsovernachtingen in de gemeente. 18

Ontwikkeling van het aantal persoonsovernachtingen (1/2) Persoonsovernachtingen in hotels Utrecht (vergelijking CBS/Visitordata) 1.400.000 1.200.000

PERIODE VOOR CORONA, 2013-2019 (CBS) De Utrechtse hotelmarkt maakte niet alleen in aanbod een enorme ontwikkeling door, ook het aantal persoonsovernachtingen neemt al jaren toe. Vooral in 2017 vond een explosieve groei plaats ten opzichte van het jaar daarvoor (+35%). Op basis van CBS gegevens kunnen we zien dat de markt zich tussen 2017-2019 iets stabiliseerde, maar dat de overnachtingen in 2019 wel toenamen ten opzichte van 2017.

1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 2013

2014

2015

2016

CBS

Uitgaande van de cijfers van CBS zien we een gemiddelde groei van het aantal persoonsovernachtingen tussen 2013-2023 (m.u.v. de coronajaren, 2022 t.o.v. 2019) van 14% per jaar.

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Overnachtingen (Visitordata)

Relatieve groei persoonsovernachtingen t.o.v. aanbod (2013=100%) 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 2013

2014

2015

2016

2017

Groei aanbod

2018

2019

2020

Groei vraag (CBS)

2021

2022

2023

Ontwikkeling van het aantal persoonsovernachtingen (2/2) PERIODE VANAF CORONA, 2019-2022 (VISITORDATA) Het eerste coronajaar betekende in Utrecht een halvering van het aantal persoonsovernachtingen. Met name de zakelijke markt had hieronder te leiden (-62%), maar ook de toeristische markt zakte in (-40%). In 2021 krabbelden de overnachtingen weer iets op, maar bleven deze tot onder niveau van 2019. Het jaar 2022 was voor de Utrechtse hotels zeer goed in termen van persoonsovernachtingen. De stad telde dat jaar 1,08 miljoen overnachtingen en overtrof daarmee zelfs topjaar 2019. Dat is opvallend, gezien het land de eerste 10 weken van het jaar nog in lockdown zat. Er werden dus meer overnachtingen in minder weken gerealiseerd. Deels is dit te verklaren door het inhaaleffect dat landelijk gold, waarbij bedrijven, werknemers en recreanten massaal eropuit trokken na twee jaar pandemie. Ook werden vouchers vanuit de pandemie verzilverd en uitgestelde congressen alsnog georganiseerd. In 2023 werd gevreesd voor een afname van het aantal overnachtingen, maar niets bleek minder waar. De hotelsector maakte in termen van overnachtingen een topjaar mee. Interessant is om te zien dat ondanks de forse toename van het aanbod in 2019, de vraag (in termen van persoonsovernachtingen) ook toenam. Aanbod lijkt hiermee ook vraag te creëren. 20

Persoonsovernachtingen in hotels Utrecht (Visitordata) 1.400.000

1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 2018

2019 Opgave Visitordata

2020

2021

2022

Schatting ontbrekend aanbod

2023

Toeristische en zakelijke persoonsovernachtingen Reden verblijf: zakelijk/toeristisch

Een opvallende uitkomst is de verdeling van zakelijke en toeristische persoonsovernachtingen. In tegenstelling tot eerder werd aangenomen* is het aandeel toeristische persoonsovernachtingen een stuk groter dan het aantal zakelijke overnachtingen. In de jaren voor de coronacrisis maakte de toeristische persoonsovernachtingen ca. 60% uit van het totaal aan persoonsovernachtingen. Tijdens de pandemie steeg dit aandeel naar ca. 75%. Dit valt te verklaren door de stagnatie van de zakelijke markt, als gevolg van de beperkingen in de reisbranche door corona. Hierdoor nam het aantal toeristische bezoekers, bijvoorbeeld uit het binnenland of naastgelegen landen, in relatieve zin toe. Inmiddels is in 2023 het aantal zakelijke persoonsovernachtingen weer aangetrokken tot 36% en toeristisch 64%, maar maakt de zakelijke sector een minder groot aandeel uit van het totaal aantal persoonsovernachtingen, in vergelijking met de periode voor de coronacrisis. Wel groeit dit aandeel naar verwachting weer richting pre-corona niveau. Echter, in absolute zin was het aantal zakelijke persoonsovernachtingen (alsmede de toeristische persoonsovernachtingen) in 2022 wél toegenomen ten opzichte van 2019. Ook dit heeft mogelijk te maken met het inhaaleffect na de coronapandemie. In 2023 steeg het aantal persoonsovernachtingen door de zakelijke markt door.

De komende jaren zijn voor veel hoteliers onzeker en lastig in te schatten. Met name omdat boekingen door bedrijven steeds korter van tevoren gemaakt worden en er minder deals met bedrijven zijn dan voor corona. Wel trekt de congresmarkt weer aan, daarover later meer. 21

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

58%

63%

42%

37%

2018

2019

73%

74%

27%

26%

2020

2021

66%

64%

34%

36%

2022

2023

Utrecht Zakelijk

Toeristisch

* In het rapport uit 2019 gingen we nog uit van een verdeling zakelijk/toeristisch van resp. 60%/40% of 55%/45%. Gezien de wijze waarop de CBS gegevens middels formulieren werden verzameld, verwachten we dat hier verwarring is ontstaan met kamernachten, ofwel verkochte kamers. Immers, in termen van persoonsovernachtingen slapen toeristische bezoekers veelal met twee personen op één kamer. Visitordata geeft aan dat in 2023 ca. 40% van de kamers voor zakelijke doeleinden verkocht werden en 60% voor toeristische motieven.

Ontwikkeling van de bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Utrechtse hotels is anno 2023 weer op niveau van 2018. De figuur laat zien dat de bezettingsgraad in 2019 iets terugliep ten opzichte van 2018. Verklaring hiervoor is het forse aantal kamers dat in dat jaar toegevoegd zijn aan de markt, waardoor individuele hotels klanten verloren aan concurrentie. Het totaal aantal persoonsovernachtingen in Utrecht steeg echter wel, doordat het toegenomen hotelaanbod ook extra vraag genereerde. De coronajaren hadden een groot effect op de kamerbezetting. Deze halveerde in 2020 en lag in 2021 slechts op krap tweederde van het niveau uit 2019. In 2022 nam de bezettingsgraad toe tot slechts 66%. Mogelijk valt dit te verklaren door de lockdown als gevolg van de corona, die de eerste 10 weken van 2022 van kracht was. In 2023 kroop de bezetting door naar een gezond niveau (73%). Ondanks de goede bezetting moeten hier ook kanttekeningen bij geplaatst worden: -

De bezetting ligt meestal hoger in hotels in het centrum dan aan de randen van de stad.

-

De komende jaren worden kamers toegevoegd, wat invloed heeft op de bezettingsgraad.

-

Een hoge bezetting betekent niet automatisch dat een hotel ook goed functioneert. Uit de gesprekken is gebleken dat sommige hotels steeds vaker een lagere kamerprijs hanteren om gasten te verleiden. Samen met de toenemende kosten wegens personeel, inkoop en gas/elektra staan de winstmarges sterk onder druk.

Gemiddeld sliepen er in 2023 1,68 personen in elke verkochte kamer.* Een zakelijk verkochte kamer telt meestal gemiddeld 1 tot 1,2 persoonsovernachting, een toeristisch verkochte kamer gemiddeld 1,8 tot 2. 22

Kamerbezetting 80% 70% 60% 50% 40%

73%

30%

70%

20%

66% 34%

73%

41%

10% 0% 2018

2019

2020

2021

2022

2023

Sommige hotels zijn niet 365 dagen open. De genoemde bezettingscijfers zijn op basis van het totaal aantal geopende nachten.

Gemiddeld aantal personen per kamer 1,75 1,7

1,7

1,7 1,7

1,6

1,65 1,6

1,6

1,6

2018

2019

1,55 1,5 2020

2021

2022

* In hoofdstuk 6 berekenen we de marktruimte o.b.v. het aantal personen per kamer

2023

Herkomst gasten

Woonland onbekend Buiten Europa

De meeste verblijfsgasten in Utrecht komen uit Nederland zelf. Bij ongeveer de helft van de persoonsovernachtingen die in 2023 werden gemaakt gaat het om binnenlandse bezoekers. Ongeveer 20% van de persoonsovernachtingen worden gemaakt door bezoekers uit aangrenzende landen (Duitsland, België, VK) en 15% door bezoekers uit de rest van Europa. Slechts 9% komt uit landen buiten Europa en van 5% is het niet bekend waar deze vandaan komen.

Rest Europa Nederland

Frankrijk Verenigd Koninkrijk

Belgie

Duitsland

23

4. Trends en ontwikkelingen

24

Foto: Het Utrechts Archief, 901876

Ontwikkelingen in toerisme: groeisector tot 2020 Inkomend toerisme in Nederland nam tussen 2010 en 2019 ieder jaar toe. In recordjaar 2019 besteedden buitenlandse toeristen €34,7 miljard in Nederland.

Internationale verblijfsgasten in Nederland 25.000

Het grootste deel van de internationale verblijfsbezoekers komt uit Duitsland, België of het Verenigd Koninkrijk.

20.000

Binnenlands toerisme en recreatie steeg in dezelfde periode. In 2019 gaven Nederlanders €46,6 miljard aan vakanties en dagjes uit in eigen land.

15.000

De jaarlijkse toename van het binnenlands en inkomend toerisme waren ook in gemeente Utrecht merkbaar.

10.000

5.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Bron: NBTC, 2023. Het jaar 2023 betreft een schatting

25

Corona, toerisme en de hotelmarkt In 2020 begint de coronapandemie, met (reis-)beperkingen en lockdowns, en die raakt de toerisme- en recreatiesector hard. Ten opzichte van 2019 daalde in 2020 het aantal binnen- en buitenlandse bezoekers in Nederland met 40% en in 2021 met 30%. Met name intercontinentale gasten bleven weg. Campings en vakantieparken zijn populairder geworden tijdens. Ook de hotelmarkt herstelt zich in 2022 grotendeels van de coronacrisis.

De verwachting van het NBTC was een volledig herstel van inkomend toerisme in 2024 en zakelijk toerisme in 2025. Toch was 2022 alweer een goed jaar; internationale zakenreizen kwamen op gang en het totale aantal persoonsovernachtingen is nagenoeg op pre-covid niveau. Of het herstel hiermee sneller verloopt is lastig te voorspellen, mede door andere ontwikkelingen, zoals de Oekraïne-oorlog en hoge inflatie.

Bronnen: NBTC 09/22 – Verblijfstoerisme in Nederland in 2022 & 2023 NOS 02/23– Zakenreizigers stappen toch weer in het vliegtuig: 'De klant vraagt erom’ CBS Statline – SLA

26

In 2023 zagen we dat landelijk gezien het aantal buitenlandse toeristen toenam, maar het aantal binnenlandse toeristen (met een beperkte stijging) nagenoeg gelijk bleef. Voor 2024 verwacht het NBTC dat het inkomend toerisme verder door blijft stijgen (+7,9%), en het binnenlands toerisme licht afneemt (-2%). Dit komt doordat Nederlanders weer meer naar het buitenland op vakantie gaan. Hoe het (zakelijk) toerisme zich de komende jaren gaat ontwikkelen in Utrecht is ook een onzeker.

Btw-verhogingen en belastingschulden Het nieuwe kabinet kondigde onlangs een Btw-verhoging aan voor onder meer hotelovernachtingen van 9% naar 21%. Dit stuitte op grote weerstand bij de horecasector. De hotelsector staat de laatste jaren al sterk onder druk, onder meer door gestegen kosten voor personeel, inkoop, energie en huisvestingslasten. Door reisbeperkingen vanwege de coronacrisis hebben veel hotels hun deuren tijdelijk moeten sluiten en/of hebben ze veel overnachtingen misgelopen. Daardoor hebben veel hotels moeten interen op de reserves, die nu grotendeels op zijn.

Verwacht wordt dat hotelovernachtingen door de aangekondigde Btw-verhoging een stuk duurder worden. Deze prijzen zullen moeten worden doorbelast naar de consument. Hotels kunnen hun kamerprijzen niet altijd verder laten dalen, doordat de marges al sterk onder druk staan. Of de prijsverhoging effect zal hebben op boekingen is nog onduidelijk, maar het zal mensen met een kleine beurs er mogelijk eerder van weerhouden om een hotel te boeken. Daarnaast komt de positie van Nederland als bestemming in het gedrang, omdat het Btw-tarief in omliggende landen een stuk gunstiger is (Duitsland 7%, België 6%, Luxemburg 3%). Óf de Btw-verhoging in 2026 daadwerkelijk wordt ingevoerd, zal nog moeten blijken. Hier bovenop komt nog de voorgenomen verhoging van de toeristenbelasting van 7% naar 10% door de gemeente Utrecht. Veel ondernemers maken zich hier grote zorgen om. Daarnaast vroegen veel horecaondernemers tijdens de coronapandemie betalinguitstel van belastingen aan. Die opgebouwde coronaschuld moet nu worden terugbetaald. Dit kan de komende tijd tot diverse faillissementen leiden, ook binnen de hotelsector. Met name kleinere hotels hebben hiermee te maken. 27

Invloed vanuit de regio op Utrechtse hotels Amsterdam probeert met gericht beleid (hotelstop) en maatregelen (tegengaan overlast, spreiding, MRAsamenwerking) de volumes van persoonsovernachtingen te remmen. Utrecht, met haar attractieve historische binnenstad en uitstekende bereikbaarheid (op 25 treinminuten van Amsterdam Centraal) zal, net als steden als Haarlem en Leiden, hierdoor de komende jaren verder kunnen profiteren van de toeristische overloop uit Amsterdam. Dit effect wordt nu al herkend door de hoteliers en gezien de prognoses en de hotelstop wordt dit effect de komende jaren sterker (hoewel het lastig is om dit te kwantificeren). De combinatie van stijgende gemiddelde kamerprijzen in Amsterdam met prijzen in Utrecht die gemiddeld lager zullen blijven, zal een steeds grotere groep hotelgasten doen besluiten hun heil buiten Amsterdam te zoeken. Door het kamerprijsdifferentieel met Amsterdam schuilt er zeker een kans voor de Utrechtse hotelmarkt om hiervan te profiteren. Daarnaast zijn er al Utrechtse hotels die bussen (hoofdzakelijk Aziatische) toeristen opvangen, maar die Utrecht overslaan en vooral Amsterdam en haar regio bezoeken. De vraag is of dit Utrecht als stad iets oplevert.

28

Impact (toeristische) instellingen op hotelsector De Jaarbeurs, TivoliVredenburg en Utrecht Science Park zijn belangrijke generatoren van persoonsovernachtingen in Utrecht. Hoeveel overnachtingen deze bedrijven/instellingen precies genereren is niet bekend. Uit de interviews blijkt dat deze partners in hun eigen strategie niet expliciet kiezen voor groei op volumes, maar dat er niettemin economische bezoekersgroei kan worden verwacht. Ze geven aan dat er kwantitatief gezien in het algemeen geen hotelkamers te missen als er grote events zijn. De partijen verwachten de komende jaren verdere focus op health en duurzaamheid. Wel is de verbouwing van het Jaarbeursterrein een zorg bij hoteliers, die vrezen dat congressen en evenementen naar andere steden zullen vertrekken, en dat de stad daardoor veel overnachtingen zal mislopen. Daarentegen zal een verbouwing waarschijnlijk met de ‘deur open’ plaatsvinden, en trekt de organisatie de afgelopen jaren ook nieuwe events aan.

Bron: Cepezed (Jaarbeurs masterplan | cepezed)

29

Positionering ‘Utrecht, Heart of Health’ De zakelijke dienstverlening en gezondheidszorg zijn de grootste sectoren in Utrecht en deze nemen nog altijd toe in omvang. Diverse publieke en private partijen (zoals de gemeente Utrecht, Utrecht Marketing, Economic Board Utrecht, ROM, Jaarbeurs, Utrecht Science Park, TivoliVredenburg, het UMC Utrecht en vele bedrijven) werken samen om de stad als healthbestemming verder te ontwikkelen. Ook is onlangs de Utrecht Congres Alliantie, een samenwerkingsverband tussen onder meer deze partijen, in het leven geroepen. Doel is om Utrecht op de kaart te zetten als de stad en regio voor het organiseren van internationale topcongressen rondom de regionale thema’s Life Sciences & Health, New Digital Society en Smart Sustainability. De verwachting is een groei van toonaangevende evenementen, meetings en congressen op dit vlak, zowel op de corporate (MICE, Meetings, Incentives, Conventions en Exhibitions) als de associatiemarkt (kennis). Momenteel is dit al te zien aan de diverse aanvragen die binnen stromen voor grote events voor de periode 2026-2029, en het event ‘Future Green Cities’ wat naar de stad komt. Utrecht kan ook meer events aantrekken, omdat Amsterdam tegenwoordig te duur is. Utrecht is dan een goed alternatief.

30

Destinatiemarketingorganisatie Utrecht Marketing zet daarnaast in op het managen van passend, duurzaam bezoek met meer aandacht voor thema's als fiets, crossovers in cultuur/erfgoedbeleving, overnachten met een verhaal, Utrecht dichtbij en binnenstad in de mix. Hiermee wil men Utrecht als authentieke bestemming koesteren en voorkomen dat de stad zich ontwikkelt richting massatoerisme. Utrecht Marketing vertaalt de Utrechtse visie voor Gezond Stedelijk Leven in de aspiratiewaarden: gezond, duurzaam en inclusief.

Koers gemeente Utrecht •

Alle ruimtelijke doelstellingen zijn vastgelegd in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (2021-2040). Centrale doelstelling in dit document is een gezond stedelijk leven voor iedereen. Op het gebied van hotelontwikkelingen en toerisme zijn de volgende kaders relevant: een evenwichtige spreiding van stedelijke voorzieningen over de stad, balans zoeken tussen levendigheid en rust en beheerste groei van het toerisme, passend bij de schaal en identiteit van de (binnen)stad.

•

Het coalitieakkoord (2022) stelt dat toerisme in Utrecht mag groeien, maar geen andere functies mag verdringen zoals wonen. We zetten daarom in Utrecht niet in op massatoerisme. Daarnaast stelt het coalitieakkoord dat na 2022 de ‘hotelstop’ losgelaten wordt.

•

De Actieagenda Utrechtse economie 2023 – 2026 fungeert als een concreet uitvoeringsplan en zet de ambities van het coalitieakkoord 2022 – 2026 om in specifieke acties. Zo geldt als doelstelling dat het aantal bezoekers en toerisme de komende jaren licht mag groeien ten opzichte van voor de coronapandemie. Uitgangspunt is dat dit niet ten koste gaat van leefbaarheid en andere functies in de stad. Daarnaast geld dat de marktruimte voor hotels en andere overnachtingsconcepten en geven voorkeur aan (zakelijk) verblijfstoerisme boven dagtoerisme. Tot slot wordt in nauwe afstemming met hoteliers in de stad een deel van de toeristenbelasting besteed aan het stimuleren van duurzaam verblijfstoerisme.

•

De nota Perspectief Toerisme 2020 ‘live like a local’ stelt vast dat Utrecht een positief imago heeft en zet zich in om dit om te zetten naar een groei in bezoekers en bestedingen om zo te kunnen concurreren met steden als Maastricht, Rotterdam, Den Haag en Amsterdam. De nota vormt het kader voor de opdracht aan Utrecht Marketing (toen ‘Toerisme Utrecht’). De nota zet in op 1) het verhogen van toeristische en zakelijk toeristische bekendheid en imago van de stad, 2) het verhogen van aantal dag- en verblijfsbezoekers, zowel voor zakelijke als leisuremarkt, 3) het verhogen van bestedingen van zakelijke en leisurebezoekers en 4) het versterken van toeristische kennisfunctie en partnernetwerk én faciliteren van een goede ontvangst- informatievoorziening. Het beleidsstuk dateert inmiddels uit 2015. Middels twee raadsbrieven is gesteld dat de uitgangspunten van dit beleid nog steeds de juiste zijn en dat het beleid continu doorontwikkeld wordt in samenwerking met bewoners en de sector zodat het toerisme blijft passen bij de stad.

31

Trends in de hotelsector

32

Hotelovernachting als beleving

Bleisure

Hotel als onderdeel van een hub

Hotels zijn niet langer een plek om slechts te overnachten, maar zijn op zichzelf een beleving. Het is van belang dat deze totaalbeleving de zintuigen prikkelt. Zowel de hotelkamers als de publieke delen van het hotel dragen hieraan bij. Themahotels, zoals een gamershotel, gitaarhotel of museumhotel, zijn hier voorbeelden van.

Steeds vaker wordt een zakelijke reis gecombineerd met een leisure component. Dit noemen we ‘bleisure’, en verwijst naar de Engelse woorden "business" en "leisure". Werknemers verlengen hun zakelijke trip of integreren elementen van ontspanning en vakantie in hun werkreis.

Meer en meer zijn hotels onderdeel van een multifunctioneel centrum of hub. Naast overnachten is een hotel een plek voor ontmoetingen, werk, cultuur, eten en drinken, wonen, sport en studeren. Hierbij is gebruik door de wijkbewoners ook steeds meer van belang.

Bron. MissetHoreca, 2022.

Bron. Vakantiebeurs, 2023

Bron. MissetHoreca, 2022.

Nieuwe technologieën

Duurzaamheid onder de aandacht

Veranderend gedrag bezoekers

Het gebruik van technologie neemt toe voor, tijdens en na het verblijf van de hotelgasten. Verschillende (slimme) technologieën bieden extra services voor de gast. Voorbeelden zijn self-service inchecken, zuilen voor informatieverstrekking, draadloos opladen, stembediening op de kamers of de eigen hotelkamer openen met een app.

Duurzaamheid speelt in toenemende mate in de hotelbanche. Waar sommige hotels nog weinig aan duurzaamheid doen, komen er meer hotels maatregelen nemen. Voorbeelden zijn vegan en lokaal eten in het restaurant, tegengaan voedselverspilling, stoppen met singleuse plastic, minder frequente kamerschoonmaak, circulair interieur en meer gebruik van groen.

De verandering in het boekgedrag van bezoekers blijft post-covid. Bezoekers verwachten meer flexibiliteit rondom het boeken en annuleren van een hotel. Bovendien zijn bezoekers vaker op zoek naar informatie voorafgaand aan hun verblijf. De inzet van sociale mediakanalen als Instagram en Facebook heeft hierbij een sterke vlucht genomen.

Bron. TCOG, 2022.

Bron. NRIT, 2022. Bron. Greendish, 2022.

Nieuwe of bijzondere concepten Moxy hotel

Bunk

Moxy is een modern, betaalbaar hotelconcept van Marriott International dat gericht is op jongere reizigers. Het biedt slim ontworpen kamers en gemeenschappelijke ruimtes die samenwerking aanmoedigen. Het concept richt zich op een levendige sfeer met muziek en entertainment en heeft vaak een centrale locatie in stedelijke gebieden.

Bunk is een hotelconcept dat zich richt op het bieden van betaalbare, stijlvolle accommodaties met een focus op gemeenschappelijke ruimtes. Het biedt een combinatie van privé- en gedeelde kamers, evenals co-werkruimtes, een café/bar en een cultureel programma dat lokale kunstenaars en muzikanten ondersteunt. Bunk is gevestigd in een herontwikkelde kerk in Utrecht en Amsterdam.

Bron: Goosen, D.C., fotograaf

Bron: Slapenineenvliegtuig.nl

33

Bron: Goosen, D.C., fotograaf

B&B Friendship

Conscious Hotel Westerpark

In het Noord-Brabantse Hoogerheide is een Fokker F27 vliegtuig omgebouwd tot luxe suite om te overnachten. De stijl van het vliegtuig uit 1961 is gecombineerd met modern comfort en een sauna. Verblijven in het 25 meter lange vliegtuig biedt een niet-alledaagse beleving.

Er zijn 4 Conscious Hotels verspreid over Amsterdam. Het zijn allen eco-hotels met een duurzame bedrijfsvoering (Green Key Gold Certificate). De hotels combineren stijlvol design met duurzaamheid. De hotels serveren uitsluitend biologisch eten en drinken, gebruiken duurzame energie, minimaliseren de productie van afval en gebruiken duurzame producten en diensten voor schoonmaak en onderhoudt. Bron: Conscious Hotel Westerpark

5. Terugblik functioneren hotelbeleid

34

Foto: Het Utrechts Archief, 841981

Vigerende hotelbeleid

35

Effectiviteit en werkbaarheid van het hotelbeleid De gemeente Utrecht heeft de afgelopen jaren regelmatig aanvragen beoordeeld op basis van het geformuleerde beleid om te toetsen of ze als bijzondere aanvullingen zouden kunnen gelden. Op basis van het beleid zijn tussen 2019 en 2023 naar schatting zo'n 10-15 initiatieven beoordeeld, dan wel na uitleg van de criteria afgehaakt. Deze voldeden (met uitzondering van het hotel Wolvenplein) niet aan de gestelde uitzonderingscriteria (zie figuur vorige pagina) waardoor er geen nieuwe hotels in de planvoorraad zijn geland. Over het algemeen waren de criteria dus effectief en werkbaar bij het toetsen van initiatieven: 1.

Het criterium ‘locatie’ was duidelijk en voldoende afgebakend;

2.

Het tweede criterium ‘kwaliteit initiatiefnemers’ kon in het algemeen goed worden toegepast, met uitzondering van het gegeven dat ontwikkelaars soms nog niet wisten wie de exploitant van het hotel zou worden of dat de exploitant nog onbekend moest blijven. Dit stimuleerde ontwikkelaars tegelijkertijd wel om op zoek te gaan naar een exploitant of om deze exploitant te noemen;

3. 36

Het criterium ‘segmentatie’ was het lastigst om mee te werken. Bij

dit criterium bleek het niet altijd duidelijk te maken wat voor concept ‘onderscheidend’ is. Hiernaast moet de initiatiefnemer aantonen dat het concept voldoende levensvatbaar is, hetgeen soms niet eenvoudig aantoonbaar is. Dit wordt echter al ondervangen door de eis om een goed businessplan aan te leveren, maar niet alle initiatiefnemers hadden in deze fase van het planproces al een concreet businessplan om te presenteren. Ook concepten die passen bij het ‘profiel van Utrecht’ mogen meetbaarder zijn; 4.

Over ‘duurzaamheid’ waren geen onduidelijkheden.

Wanneer het niet duidelijk is of een concept past binnen de uitzonderingscriteria, kan de gemeente de toetsing laten uitvoeren door een onafhankelijke derde partij. Hiervan is tot nu toe geen gebruik gemaakt. Tot slot werkte het maximum percentage van 20% voor een uitbreidingsplan soms beperkend. Bijvoorbeeld als het gaat om de uitbreiding van een zeer kleinschalig hotel met minder dan 10 kamers.

Effectiviteit en werkbaarheid van het hotelbeleid In 2019/2020 bestond er onder veel partijen draagvlak voor het instellen van een ‘pas op de plaats’ voor nieuwe hotelontwikkelingen. Rond die tijd nam het aanbod sneller toe dan de vraag, waardoor een tijdelijke halt op nieuwe initiatieven nodig was om een gezond functionerend aanbod te behouden. De meeste hoteliers stonden achter deze interventie, al waren er enkele sceptisch over of de uitzonderingsregeling voldoende effectief is als sturingsmiddel. Het feit dat er toch plannen werden ontwikkeld riep enige verwarring op, omdat niet voor iedereen duidelijk was welke hotels tot de planvoorraad behoorden. De planvoorraad bestaat uit een lijst met initiatieven die door de gemeente Utrecht formeel is vastgelegd. Dit kan op verschillende manieren plaatsvinden: wanneer er een initiatiefdocument is opgesteld, een bouwvergunning of bouwenvelop is afgegeven, of wanneer een multidisciplinair toetsteam van de gemeente een principeverzoek na integrale afweging positief heeft beoordeeld. → In het nieuwe beleid dient meer aandacht te komen voor de voortgang van een plan. Het is niet wenselijk dat een plan onbeperkte tijd een plek bezet houdt op de initiatievenlijst; er moet wel enige schot in de zaak zitten. De beperkte marktruimte kan hierdoor andere aantrekkelijke concepten weren.

Hierover kan de gemeente updategesprekken inplannen met de initiatiefnemer. Verder kan de gemeente onderzoeken in hoeverre onbenutte hotelrechten (vergunningen, bestemmingen) wegbestemd kunnen worden tijdens de uitrol van het Omgevingsplan (zie kader volgende pagina over hoe Amsterdam dit oppakt). Een ander aandachtspunt is hoe de gemeente om moet gaan met gebiedsontwikkelingen die pas in de toekomst (zeg 2030 of 2032) gerealiseerd worden. In de praktijk neemt een grote gebiedsontwikkeling van initiatieffase naar oplevering vaak zeker 10 jaar in beslag, waardoor ontwikkelaars of de gemeente nu al bezig zijn om plannen op te stellen. De ‘pas op de plaats’ kan hierdoor ook voor de lange termijn geen uitzonderingen maken, wat voor sommige ontwikkelingen in de toekomst mogelijk een groot gemis zal zijn. → Het nieuwe beleid kan voor gebiedsontwikkelingen mogelijk enige ontwikkelruimte sorteren, wat aantrekkelijk kan zijn voor het voorzieningenniveau ter plekke. Voor de groeistuip die Utrecht doormaakt in enkele gebieden (bv. Merwede Kanaalzone) is dit een wenselijke lijn. Enige ontwikkelruimte (bijvoorbeeld tot 80 kamers) zorgt namelijk voor innovatie in de Utrechtse hotelmarkt. 37

Casus Amsterdam: onderzoek wegbestemmen onbenutte hotelrechten middels Omgevingsplan In het overnachtingsbeleid van Amsterdam is opgenomen te onderzoeken of het wegbestemmen van hotelrechten in het Omgevingsplan mogelijk is. Met een recente actualisering van het overnachtingsbeleid heeft het college aangekondigd dat met de uitrol van het Omgevingsplan – waar mogelijk – over de hele stad nog onbenutte hotelrechten worden weggenomen. Sinds 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingswet van kracht. Na het vaststellen van de basisregeling door de raad wordt gestart met het gebiedsgericht uitrollen van het Omgevingsplan. Daarbij wordt de onbenutte planologische ruimte voor hotelfuncties per gebied beoordeeld en waar mogelijk weggenomen. Dit zal opnieuw mogelijkheden bieden om het aantal nieuwe hotelontwikkelingen te beperken. Dat zal lang niet overal zonder planschaderisico kunnen. De uitrol van het Omgevingsplan is een traject dat voor 2032 moet zijn afgerond.

38

Vergelijking met Leiden, Haarlem en Amsterdam LEIDEN: GECONTROLEERDE INZET OP MEER VARIATIE In 2015 is in de sleutelstad een moratorium ingesteld op de groei van het aantal nieuwe hotelkamers. Inmiddels is er nieuwe marktruimte ontstaan en maakt de nieuwe Horecavisie 1100 extra hotelkamers mogelijk , waarvan een flink deel daarvan zit in de pijplijn zit. Bijvoorbeeld in het stationsgebied en bij de Meelfabriek. Binnen die 1100 zijn er 150 gereserveerd voor boetiekhotels, 150 voor zakelijke hotels en 100 voor budgetconcepten. Verder wordt voor een vijf sterrenhotel de loper uitgelegd. Inzetten op een gevarieerd hotelaanbod is goed voor het Leiden Bio Science Park en voor de bedrijven die kantoren betrekken die in het stationsgebied worden gebouwd. Ook is het een belangrijke voorwaarde om Leiden verder als congresstad te ontwikkelen. HAARLEM: PAS OP DE PLAATS TOT 1 JANUARI 2026 Haarlem maakt tot 1 januari 2026 geen nieuwe hotelinitiatieven meer mogelijk. Op deze manier wordt voorkomen dat er wordt gebouwd voor leegstand en er meer hotelkamers bijkomen dan gevuld kunnen worden. Eerder was een hotelaanvraagpauze als ingevoerd en deze is geëvalueerd. Hierbij is onder andere gekeken naar bezettingscijfers van bestaande hotels, overlastmeldingen, het aantal actieve advertenties op 39

Airbnb en de ruimtebehoefte voor andere zaken in de stad, zoals wonen. Op basis van deze evaluatie heeft de gemeente de conclusie getrokken dat er niet gebouwd moet worden voor leegstand en daarom een verlenging van deze pas op de plaats wenselijk was. AMSTERDAM: HOTELSTOP EN AANVULLENDE MAATREGELEN Het sterk groeiende toerisme maakt Amsterdam uit balans. Om de balans beter te waarborgen, heeft Amsterdam in 2016 een hotelstop ingevoerd. Die blijkt ontoereikend om de sterke groei van de sector en het aantal kamers voldoende af te remmen. Dit vanwege de grote populariteit van de stad en de forse planvoorraad van hotels die na de hotelstop werden opgeleverd. Sinds december 2022 is aanvullend een verordening op het aantal persoonsovernachtingen vastgesteld. Uitgangspunt is dat de stad op een gezonde manier zich ontwikkelt. De toeristische druk wordt per wijk actief gemonitord. Dreigt het aantal persoonsovernachtingen buiten de bandbreedte van 10 tot 20 miljoen overnachtingen (met signaalwaarden van 12 en 18 miljoen) per jaar te vallen en/of zijn er wijken waarin de toeristische druk zo hoog is dat bewoners er niet meer prettig wonen, dan moet het college er alles aan doen om de balans te herstellen. Overigens staat de druk in Amsterdam niet in verhouding met de Utrechtse praktijk.

SWOT: Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen volgens gesproken stakeholders Onderstaande SWOT-analyse vat de gevoerde gesprekken met stakeholders (zoals genoemd in H1) samen.

Sterkten • • • •

2023 was voor de meeste hotels een goed jaar, met gezonde bezettingsgraden na de COVID-19-crisis. Er wordt actief geïnvesteerd in het aantrekken van congressen naar de stad (o.a. door inzet van de toeristenbelasting). Tevens is de Utrecht Congres Alliantie in het leven geroepen om deze ambitie kracht bij te zetten. Steeds meer mensen die Amsterdam bezoeken maar in Utrecht verblijven. Wel onduidelijkheid over blijvendheid van deze trend. Utrecht trekt veel mensen uit eigen land en buurlanden. Deze reizen vaak (duurzaam) met de trein).

Kansen • • • •

• • 40

Bleisure-trend groeit, waardoor hotels zowel door de zakelijke als recreatieve toeristen worden benut en de verblijfsperiode wordt verlengd. Mogelijkheid voor groei in de leisuremarkt tijdens de dalperiodes. Aantrekken grote internationale congressen door inzet Utrecht Congres Alliantie. Er is een intentie om afspraken voor langere tijd te formaliseren. Betere coördinatie en planning van evenementen om hotelcapaciteitsbeperkingen te verminderen, ofwel verbeterde spreiding van evenementen over tijd en ruimte. Ontwikkeling van het Beurskwartier (met daarin de Jaarbeurs) en toevoeging van het Nowhere-museum, dat 700.000 bezoekers per jaar verwacht. Gezien de huidige bezettingsgraad ruimte voor groei met kleinschalige initiatieven, passend bij de stad.

Zwakten • • • •

Beperkte capaciteit van de huidige hotelvoorraad om grotere events te faciliteren, met name als initiatieven tegelijk plaatsvinden. Afhankelijkheid hotels van evenementen bij grote aanbieders als Jaarbeurs. Gebrek aan communicatie tussen Jaarbeurs en hotels over evenementenplanning. Economische onzekerheid die toeristen treft, met toenemende belastingen die hotelovernachtingen duurder maken.

Bedreigingen • • • •

• • •

Kwetsbaar evenwicht in de hotelsector, één extra hotel kan de balans kan verstoren. Stijgende kosten en beperkte financiële reserves (‘spek op de botten’). Risico van het verliezen van belangrijke evenementen, zoals "State of Trance", met impact op de bezettingsgraden van hotels. Onduidelijkheid over o.a. effect van de plannen van Amrath hotel en hotel Leidsche Rijn en op de bezettingsgraad. Zelfde geldt voor hotels die nu anders worden ingezet (opvang vluchtelingen), maar wel zullen terugkeren op de markt. Prijsdruk op perifere hotels als gevolg van prijsdalingen in het stadscentrum. Gebrek aan duidelijkheid over de toeristische doelen van de stad en de erkenning van de voordelen van toerisme. Beslissing van de gemeente om geen grootschalige evenementen meer aan te trekken, wat de bezettingsgraden in het laagseizoen vermindert.

6. Toekomstige ontwikkelingen en marktruimte 41

Foto: Het Utrechts Archief, 900241

Uitgangspunten marktruimteberekening Nieuwe hotelontwikkelingen dienen altijd aan te tonen dat er voldoende marktruimte is voor het initiatief (Ladder voor duurzame verstedelijking). Dit om te voorkomen dat op termijn uitval (elders) plaatsvindt en er leegstand ontstaat. Om de marktruimte voor hotelkamers in Utrecht te bepalen is een behoefteberekening opgesteld, waarbij de volgende uitgangspunten gelden:

42

TERMIJN Tot en met 2030 (6 jaar vooruit). De markt is op dit moment te onzeker om voorspellingen te doen voor de verre toekomst. Denk aan de inflatie, toenemende kosten, personeelstekorten en aantrekken van de zakelijke en buitenlandse markten.

BEZETTINGSGRAAD 67,5% normatieve bezetting (op basis van 365 openingsdagen per jaar). Dit achten wij minimaal nodig om de geleden schade van de afgelopen jaren in te halen en tevens om ‘vet op de botten’ te kweken bij ondernemers.

GROEI PERSOONSOVERNACHTINGEN De grootste onzekerheid betreft de prognose voor het aantal persoonsovernachtingen. We hanteren daarom bandbreedtes:

PERSOONSOVERNACHTINGEN PER KAMER 1,65 ofwel het huidige Utrechtse gemiddelde van voor de coronaperiode.

•

Gematigde groei: 2,7% jaarlijkse groei. Er vindt wel groei plaats, maar beperkt. Dit betreft de minimale landelijke groei (NBTC).

•

Behoudende groei: 6% jaarlijkse groei. Dit is een voorzichtige en realistische inschatting.

•

Positieve groei: 8% jaarlijkse groei. De historische jaarlijkse groei is zelfs nog hoger (14%), maar we verwachten dat deze iets afvlakt. Voorzichtigheidshalve gaan we daarom uit van een lager cijfer.

AANBODONTWIKKELING 1.085 kamers, waarvan 790 t/m 2030. Bovenop dit planaanbod zijn er voor 235 kamers nog geen opleverdata bekend. De helft daarvan nemen we mee in het planaanbod tot 2030 en verdelen we over de 6 jaren (oplevering van ruim ca. 20 per jaar). Voor de overige hotels gaan we uit van oplevering zoals in de tabel in hoofdstuk 2 benoemd.

Marktruimte hotels

Marktruimte 2024-2030

1.400 1.200

1.000 800 600

De figuur en tabel laten de uitbreidingsruimte (in kamers) in Utrecht zien bij verschillende groeiscenario’s. Een waarde onder de 0 betekent een negatieve marktruimte. Op dat moment zal het aanbod (iets) groter zijn dan de vraag.

400 200

In het gematigde scenario is er de komende jaren geen ruimte voor het toevoegen van extra hotelkamers. Dit heeft met name te maken met het forse planaanbod wat gerealiseerd wordt. In het behoudende en positieve scenario zijn er, ondanks het planaanbod, de komende jaren wel mogelijkheden om kamers toe te voegen. Dit komt vooral doordat het planaanbod gefaseerd ontwikkeld wordt. Die ruimte ontstaat in het geval van het behoudende scenario pas in 2027.

2024

Groei (gematigd) Groei (behoudend) Groei (positief) Nieuw 43 planaanbod

2026

2027

2028

2029

-200 -400 -600 Groei gematigd

2026 kan een spannend jaar worden, waarbij de kamerprijzen worden verhoogd (door Btw-stijgingen) en er veel tegelijkertijd wordt opgeleverd. De bezetting kan hierdoor afnemen. Scenario

2025

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

88

27

- 284

-219

-201

-375

-303

184

227

29

217

367

336

564

242

351

228

501

747

825

1.173

0

142

394

20

70

264

20

Groei behoudend

Groei positief

2030

Welk scenario is waarschijnlijk? Welk van de scenario’s uiteindelijk werkelijkheid wordt, is voor nu niet goed in te schatten. Er zijn zowel argumenten die pleiten voor het hoogste als het laagste scenario: Argumenten die een behoudend scenario waarschijnlijker maken: •

•

• 44

Toename van de kosten, voor o.a. personeel en inkoop, voorgenomen stijging van toeristenbelasting en Btw-tarieven (2026) en tegelijkertijd afname koopkracht door inflatie waardoor (een scherpe) prijs steeds belangrijker wordt voor bezoekers en hotels. Hierdoor staan de marges onder druk en dient een hogere bezetting te worden gerealiseerd. Het binnenlands toerisme nam tijdens corona door reisbeperkingen in het buitenland flink toe. Nederlanders hebben het eigen land blijvend ontdekt, maar de rek is wel wat uit de groei. Deze groep zorgt in Utrecht voor de helft van de overnachtingen. De voornaamste groei zal daarom vanuit de zakelijke markt afkomstig moeten zijn. Hoewel de zakelijke markt nu wel is aangetrokken, is onduidelijk of deze groei doorzet. Hiervoor is de hotelmarkt onder meer afhankelijk van het binnenhalen van grotere zakelijke evenementen naar de stad. Het inhaaleffect van corona is voorbij, vouchers zijn op en congressen zijn ingehaald. Groei vindt nog wel plaats, maar op een laag tempo.

Argumenten voor een positief scenario: •

Het creëren van meer aanbod, door oplevering van verschillende ontwikkelingen in de binnenstad, kan voor een toename van de vraag zorgen. Uit het verleden is gebleken dat de vraag in de stad toenam toen nieuw aanbod werd gecreëerd.

•

Gemiddeld heeft er tussen 2013-2023 (m.u.v. de coronajaren) een jaarlijkse groei van 14% plaatsgevonden. Dit scenario (8%) ligt daar ruim onder.

•

Hoogstwaarschijnlijk wordt niet al het planaanbod gerealiseerd. Dit zal betekenen dat meer marktruimte ontstaat.

•

Utrecht timmert wat betreft het aantrekken van (grote) zakelijke events hard aan de deur. Als ‘Heart of Health’ en met de Utrecht Congres Alliantie hoopt de stad de komende jaren veel congressen binnen te halen. Dit zorgt voor meer zakelijke bezoekers, en dus overnachtingen.

•

Bleisure is een trend die voor een langer verblijf kan zorgen.

Wat zijn mogelijke effecten als er geen sturing meer is? Het is interessant om een inschatting te maken van te verwachten effecten indien de gemeente Utrecht zou besluiten om de 'pas op de plaats' volledig los te laten en alle nieuwe hotelontwikkelingen te gaan faciliteren, mits wordt voldoen aan de regels van een zorgvuldige ruimtelijke ontwikkeling. Feitelijk ontstaat dan een situatie waarin er geen sturing meer is op de marktruimte, alleen nog op ruimtelijke kwaliteiten. Dit zijn indicatief, waarmee in dat geval rekening dient worden gehouden: • Er zullen meer hotelinitiatieven worden ingediend die het aanbod bovenop de harde voorraad zullen stuwen. Dit kan zorgen voor een overaanbod, wat het functioneren van de markt onder druk zet. Op termijn kan het zelfs leiden tot leegstand. • Geen invloed meer op kwalitatieve zaken zodat er een risico ontstaat op 'veel van het zelfde'. Dit kan leiden tot vervlakking in de concepten en mogelijk de komst van concepten die niet passen bij de Utrechtse strategie voor duurzaam bezoek. • Situaties van overaanbod leiden doorgaans tot een scherpere concurrentie op prijs in plaats van op onderscheidend vermogen. Dit zal zorgen voor forse prijsdalingen in dit zet de huidige beperkte bedrijfseconomische marges in Utrecht verder onder druk. 45

7. Conclusies en beleidsadvies

46

Foto: Het Utrechts Archief, 850631

Overwegingen •

Het hotelaanbod is de afgelopen jaren toegenomen met ruim 930 kamers (van 1.960 in 2018 tot 2.892 in 2024). Er is hierdoor diversiteit in het aanbod ontstaan, maar het nieuwe aanbod van de afgelopen jaren is vooral ‘veel van ‘t zelfde’. Er zijn meerdere grote (drie- en viersterren) hotel(keten)s gericht op de zakelijke markt bijgekomen.