Bijlage Decisio Kwantitatief onderzoek tijdelijk verblijf 2024
Tekst van het document
Figuur 2.17 Prognoses WLO-scenario’s PBL/CPB voor provincie Utrecht, tot 2030 850.000 800.000 750.000 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 400.000 2021
2022
2023
2024
2025
Werkzame personen laag
2026
2027
2028
2029
2030
Werkzame personen hoog
Autochtone beroepsbevolking
Bron: CPB, PBL, CBS, bewerking Decisio 14 Bron: EU Regional Competitiveness Index 2.0 (2023). 15 Deze groep definieert het CBS als volgt: persoon van wie de beide ouders in Nederland zijn
geboren, ongeacht het land waar men zelf is geboren
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
30
We constateren op basis van gegevens uit de WLO-scenario’s dat het de verwachting is dat het aantal arbeidsplaatsen (werkzame personen) in Utrecht zal toenemen. Tegelijkertijd neemt de potentiële beroepsbevolking exclusief internationale werknemers in omvang af, vooral als gevolg van vergrijzing. Daarnaast is te zien dat de Utrechtse economie groeit en dat Utrecht veel bedrijven huisvest waar de vraag naar internationale kenniswerkers groot is en ook nog toeneemt (in ieder geval in de laatste jaren), met name in de ICT. Hoe groot het gat tussen vraag en aanbod zal zijn en in welke mate dit gat gedicht wordt is de vraag. Het gebrek aan beschikbare arbeidskrachten kan immers het aantal arbeidsplaatsen doen remmen. Daarnaast hangt het ook af van de beleidskeuzes die gemaakt worden: wil de gemeente Utrecht deze groep faciliteren of niet? Aan de andere kant is het gezien de groei in de afgelopen 12 jaar, de demografische ontwikkelingen in regio Utrecht en de sectoren die Utrecht huisvest aannemelijk dat de vraag naar internationale werknemers toeneemt. Methodiek prognoses De prognose voor de ontwikkeling van het aantal internationale kenniswerkers is gebaseerd op bestaande regionale prognoses van het aantal werkzame personen 16 en de potentiële beroepsbevolking exclusief internationale werknemers 17.
Door deze prognoses aan elkaar te ‘matchen’ ontstaat het verschil tussen het aantal werkzame personen in 2030 en het aantal niet-internationale personen dat daarvoor beschikbaar is. Het verschil tussen het aantal werkzame personen en de potentiële beroepsbevolking exclusief internationale werknemers geeft een indicatie van het aantal internationale werknemers dat nodig is om aan de toekomstige vraag naar werknemers te voldoen. Deze benadering houdt rekening met demografische factoren als vergrijzing, maar ook van verstedelijkingstrends en economische ontwikkeling. In de WLO-scenario’s wordt met een Laag en Hoog scenario gewerkt, om die reden zijn ook twee prognosescenario’s uitgewerkt aan de hand van WLO. Naast de prognoses gebaseerd op WLO, hebben we een tweetal trendscenario’s doorgerekend. Die gaan uit 1) van het doortrekken van de gemiddelde relatieve jaar-op-jaar groei in de periode 2010-2022 (Trendscenario Hoog) en 2) van het doortrekken van de gemiddelde absolute jaar-op-jaar groei van het aantal internationale kenniswerkers in die periode (trendscenario conservatief). We zien tussen deze twee scenario’s grote verschillen, daar waar het Trendscenario Hoog groei op groei blijft stapelen is dat in het trendscenario conservatief minder sterk
16 Bron: CPB/PBL (2015). WLO-scenario’s 17 Bron: CBS
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
31
het geval, een scenario dat mogelijk iets realistischer aansluit bij de beschikbare capaciteit in Utrecht, bijvoorbeeld op het gebied van huisvesting. Resultaten prognoses De resultaten van de prognoses zijn weergegeven in figuur 2.18, de uitkomsten per scenario zijn: ▪
Trendscenario Hoog; groei naar bijna 29.000 in 2030 (een groei van 120 procent ten opzichte van 2022).
▪
Trendscenario conservatief; groei naar 19.000 in 2030 (een groei van 44 procent ten opzichte van 2022).
▪
WLO-scenario Hoog; groei naar 31.000 in 2030 (een groei van 135 procent ten opzichte van 2022).
▪
WLO-scenario Laag; groei naar 26.000 in 2030 (een groei van 97 procent ten opzichte van 2022).
Het aandeel kenniswerkers op het totaal aantal banen is momenteel 2,3% (2021) in provincie Utrecht. In de WLO-scenario’s zal dit in 2030 rond de 4,5% zijn. De scenario’s en de resultaten die weergegeven zijn, zijn in principe beleidsvrij en houden geen rekening met eventuele beleidswijzigingen die nu in de landelijke politiek besproken worden. Figuur 2.18 Prognoses ontwikkeling aantal internationale kenniswerkers, tot 2030 35.000
Werkelijk aantal Trendscenario hoog
Aantal internationale KW
30.000 25.000
Trendscenario conservatief WLO laag
20.000
WLO Hoog
15.000 10.000 5.000
Gerealiseerd
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
0
Prognose
32
Doelgroep short stay Wanneer we de groeipercentages uit de scenario’s toepassen op de twee doelgroepen voor short stay (kortverblijvers en zachtelanders), dan ontstaat het volgende beeld over de potentiële vraag vanuit internationale kenniswerkers naar short stay in 2030 (in totaal bestond deze groep in 2022 uit 2.565 internationale kenniswerkers): ▪
Trendscenario Hoog; 5.640.
▪
Trendscenario conservatief; 3.700.
▪
WLO-scenario Hoog; 6.030.
▪
WLO-scenario Laag; 5.060.
2.4.2
Studenten
De prognoses met betrekking tot het aantal internationale studenten in Utrecht is complexer. Enerzijds groeide de populatie tussen 2010 en 2022 met gemiddeld 5,8 procent per jaar. Als die trend wordt doorgetrokken zou het aantal in 2030 op 6.380 uitkomen. Landelijk gezien wordt een jaarlijkse groei van 5,0 procent verwacht tussen 2022 en 2030. Dat komt neer op een stijging van 119.600 internationale studenten in 2022 naar 165.700 internationale studenten in 203018. Anderzijds houden deze scenario’s geen rekening met plannen om de instroom van internationale studenten te beheersen. Het is dan ook de vraag of deze prognoses realistisch zijn. We hebben er om deze redenen voor gekozen om geen concrete prognosescenario’s voor de ontwikkeling van het aantal internationale studenten op te stellen.
2.5 Kwalitatieve verdieping van de vraag Vragenlijst onder internationale kenniswerkers en studenten We hebben een online enquête uitgezet onder internationale werknemers en studenten met daarin vragen over hun huidige woonsituatie en woonwensen. In deze paragraaf gaan we in op de resultaten van dit onderzoek, gebaseerd op in totaal 70 respondenten. Daarvan gaat het om 62 internationale medewerkers en 8 internationale studenten. Van alle 70 ondervraagden ging het om 32 alleenstaanden, 23 samenwonende/getrouwde stellen, 7 stellen met kinderen en 8 overige situaties. De relatief lage respons maakt het lastig om een algemeen en representatief kwalitatief beeld t.a.v. de vraag naar huisvesting van deze doelgroep
18 Bron: Kences (2023). Landelijke studenten monitor
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
33
te schetsen. Binnen het kader van dit onderzoek is het niet haalbaar gebleken om een grotere groep internationals te bereiken. Meeste internationals komen direct in een huurwoning terecht, short stay wordt beperkt gevonden Van de ondervraagden betrokken 35 een huurwoning bij aankomst, 13 internationals kwamen in short stay terecht en 13 kwamen terecht in een (apart)hotel, of Airbnb. Van 1 respondent is niet bekend in wat voor type locatie de persoon terecht kwam. Van de mensen die rechtstreeks in short stay terecht kwam werkt het grootste deel bij een internationaal bedrijf, hoewel het niet ver uit elkaar ligt. Van de 13 internationals die in short stay terecht kwamen, werken er vier voor een internationaal bedrijf, 3 voor een Nederlands bedrijf en 2 voor een universiteit/onderzoeksinstituut. Tabel 2.14 Eerste accommodatie van internationals in Utrecht Huurwoning
Short stay housing
Internationaal bedrijf Universiteit/ onderzoeksinstituut Nederlands bedrijf
11
4
5
0
3
1
24
10
2
0
2
0
0
14
7
3
3
1
2
0
16
Student
4
2
0
1
1
0
8
Anders19
3
2
1
0
2
0
8
Totaal
35
13
9
4
8
1
70
Hotel AirBnB Anders
Niet Totaal ingevuld
Short stay voornamelijk rechtstreeks bij aanbieder gevonden In bijna de helft van de gevallen hebben de internationals die in short stay terecht kwamen de accommodatie rechtstreeks bij de aanbieder gevonden. In vier van de dertien gevallen werd de short stay accommodatie via sociale media gevonden en in drie gevallen via de werkgever. Wel geven bijna alle ondervraagden die in short stay terecht kwamen aan dat ze moeite hadden met het vinden van de short stay accommodatie. Slechts één persoon gaf aan de accommodatie makkelijk gevonden te hebben. Drie van de ondervraagden geven aan 1 tot 3 weken gezocht te hebben. Vijf geven aan er 3 tot 6 weken gezocht te hebben. De overige vijf geven aan langer dan zes weken gezocht te hebben.
19 Vier respondenten geven aan niet te werken en niet te studeren, twee werken voor een
non-profit organisatie, één voor en internationale school en één werkt als zelfstandige
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
34
De short stay accommodaties werden vooral gevonden door alleenstaanden: 10 waren er alleenstaand. De overige drie waren samenwonende/getrouwde stellen. Tabel 2.15 Antwoorden op de vraag 'Hoe heeft u uw eerste accommodatie gevonden?', uitgesplitst naar eerste verblijfslocatie5 Short stay
AirBnB
Hotel
Huurwoning
Anders/niet ingevuld
Totaal
Direct via een aanbieder
6
0
1
5
0
12
Via social media
4
1
0
4
3
12
Via mijn werkgever
3
1
4
1
1
10
Via een online huizenplatform (bijv. Funda, Pararius etc.)
0
0
2
18
1
21
Via AirBnB
0
2
1
3
Anders
0
Totaal
13
4
2
7
3
12
9
35
9
70
Van de internationals die in short stay terecht kwamen geven er twee aan op het moment van invullen van de vragenlijst nog steeds in short stay te wonen. De overige 11 zijn bijna allemaal naar een huurwoning doorgestroomd. Wederom geeft bijna iedereen aan dat, ondanks het wonen in short stay, het lastig was om hun huidige locatie te vinden. Meer dan de helft van de respondenten was bij aankomst in Nederland wel geïnteresseerd in short stay, maar meestal paste het aanbod niet 38 respondenten geven aan dat ze destijds wel geïnteresseerd waren in short stay. Een groot deel geeft aan dat ze het short stay aanbod niet passend vonden. Daarvan geven er 24 aan dat er op dat moment niets beschikbaar was. 14 geven aan dat ze short stay te duur vonden. Onder de respondenten die niet geïnteresseerd waren in short stay, wordt voornamelijk genoemd dat ze op zoek waren naar verhuur voor de lange termijn. Slechts zes geven aan dat ze bij aankomst geïnteresseerd waren in short stay en dat ze ook in short stay zijn gaan wonen. In de praktijk zijn er 13 respondenten in short stay gaan wonen. Mogelijk betekent dit dat de overige zeven respondenten niet geïnteresseerd waren in short stay, maar wel in een short stay woning terecht gekomen zijn. Ook kan het zijn dat het ze niet uitmaakte.
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
35
Tabel 2.11 Antwoorden op de vraag ‘Was u bij aankomst in Nederland geïnteresseerd in short stay? (Meerdere antwoorden mogelijk)’ Antwoord
Aantal
Ja, maar er was niets beschikbaar Ja, maar de kwaliteit was niet goed genoeg Ja, maar short stay was te duur Ja, maar de locatie was niet goed genoeg
24 9 14 3
Ja, maar short stay woningen zijn te klein voor mijn wensen
6
Ja en ben ook in short stay gaan wonen Nee Het maakte me niet uit
6 27 5
Merendeel van de internationals ervaart moeite met het vinden van een huis in Utrecht 89 procent van de respondenten geeft aan dat het moeilijk was om aan een huis te komen in Utrecht. 47 procent deed langer dan zes weken over de zoektocht, 34 procent drie tot zes weken, 13 procent een tot drie weken en 4 procent minder dan een week. Het meest extreme geval onder de respondenten was zeven maanden. Onder andere de volgende redenen worden genoemd voor de moeizame huizenzoektocht: ▪
De concurrentie was hoog; dit is verreweg de meestgenoemde reden.
▪
Makelaars waar contact mee werd gezocht wilden geen internationals huisvesten.
▪
Verhuurders geven voorkeur aan huurders die fysiek langs kunnen komen. Vanuit het buitenland is het moeilijk in te schatten of een verhuurder betrouwbaar is.
▪
Internationale huurders komen niet door de screening heen, omdat ze nog geen salarisgegevens, BSN en aanbevelingen kunnen aanleveren.
▪
Veel studentenhuizen zijn op zoek naar Nederlandse studenten.
▪
Verhuurders willen iemand eerst gezien hebben, voordat ze een huurcontract aanbieden.
▪
Prijzen zijn te hoog.
De respondenten die aangaven dat de zoektocht makkelijk was, geven als reden aan dat ze geluk hadden of dat de concurrentie minder hoog was door de coronapandemie. De meerderheid van de ondervraagden is tevreden met huidige woonsituatie, tegelijkertijd heeft 2 op de 5 ondervraagden de wens om te verhuizen. Over het algemeen zijn veel van de ondervraagden tevreden of neutraal over hun
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
36
woonsituatie (70 procent). Met name de locatie van de woning wordt gewaardeerd; 93 procent geeft aan tevreden of neutraal te zijn met de huidige woonlocatie. 74 procent is neutraal of positief over de kwaliteit van de woning en 73 procent vindt zijn/haar locatie duur. Alles bij elkaar geeft 61 procent aan niet van woning/logie te willen wisselen, 39 procent geeft aan dit wel te willen. Tabel 2.12 Antwoorden op de vraag: ‘hoe beoordeelt u uw huidige woonsituatie in het algemeen, qua kwaliteit, qua prijs en qua locatie?’ Slecht Neutraal
Goed
Algemeen
20%
34%
46%
Kwaliteit
24%
26%
49%
Prijs
73%
23%
4%
Locatie
7%
21%
71%
Overige bevindingen ▪
Van de 70 ondervraagden geven drie aan een financiële bijdrage van de werkgever te ontvangen. Deze drie werken allemaal voor een internationaal bedrijf. 54 geven aan geen bijdrage te ontvangen. De overige ondervraagden hebben deze vraag niet beantwoord.
▪
42 respondenten geven aan niet meer in de accommodatie te wonen waarin ze verbleven toen ze voor het eerst in Nederland kwamen.
2.6
Conclusies
Op basis van de data-analyse, ingevulde vragenlijsten en prognoses kunnen de volgende conclusies getrokken worden: ▪
De Utrechtse arbeidsmarkt is aan het internationaliseren: Het aantal internationale kenniswerkers woonachtig en werkzaam in Utrecht stijgt jaarlijks en is tussen 2021 en 2022 met circa 25 procent gestegen. De gemiddelde jaarlijkse groei in de afgelopen 12 jaar was groter in Utrecht dan gemiddeld in Nederland. Daarnaast neemt het aandeel van internationale kenniswerkers op het totaal aantal werknemers toe: van 2,4 procent in 2010 naar 4,1 procent in 2022. Mogelijk komt het door de aanwezigheid en groei van de sector ICT, telecom en communicatiebedrijven in Utrecht. Deze sector is hard gegroeid in de laatste jaren en het grootste deel van de internationale kenniswerkers in Utrecht is ook in die sector werkzaam. Daarnaast neemt het aantal kenniswerkers voor wie short stay in potentie interessant kan zijn toe. In 202120 woonden er 2.535 internationale kenniswerkers voor wie short stay
20 Omdat voor de kortverblijvende kenniswerkers en studenten 2021 het meest recente jaar
is dat in beeld is gebracht, wordt hier het jaar 2021 vermeld.
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
37
interessant had kunnen zijn (zachtelanders en kortverblijvende kenniswerkers). In 2011 waren dit er nog 960. ▪
Het aantal internationale studenten woonachtig in Utrecht is in 2022 voor het eerst gedaald sinds 2010: in 2022 woonde er 4.065 internationale studenten in Utrecht, in 2021 waren dit er 4.630. Het zijn voornamelijk Europese studenten die naar Utrecht komen. Daarnaast neemt het aantal studenten toe voor wie short stay interessant zou kunnen zijn, dit geldt zowel voor de zachtelanders als voor de kortverblijvende studenten.
▪
Naar verwachting daalt de potentiële beroepsbevolking exclusief internationale werknemers tot 2030 en stijgt het aantal werkzame personen. Het gat tussen vraag en aanbod neemt toe, waardoor naar verwachting de vraag naar internationale kenniswerkers verder zal stijgen in de komende jaren. Vanwege de verwachte groei in het aantal banen in Utrecht, de toenemende vergrijzing en de stijging van het aantal kenniswerkers in de afgelopen 12 jaar, verwachten we dat het aantal kenniswerkers in Utrecht tot 2030 jaarlijks tussen de 5 en 11 procent zal toenemen. Dat betekent dat naar verwachting in 2030 tussen de 19.000 en 32.000 internationale kenniswerkers in Utrecht wonen.
▪
De omvang van de potentiële groep internationale kenniswerkers dat interesse heeft in short stay groeit naar 3.700 tot 6.030 per jaar.
▪
Het overgrote deel van de ondervraagde internationale kenniswerkers en studenten had veel moeite om een woning te vinden. Meest genoemde redenen zijn de hoge mate van concurrentie op de woningmarkt en de hoge prijzen. Ook geven de verhuurders voorkeur aan huurders die fysiek langs kunnen komen en kunnen internationale huurders vanuit het buitenland nog geen salarisgegevens, BSN en aanbevelingen aanleveren. Dit bij elkaar maakt het moeilijk om een woning in Nederland te vinden als de huurder nog niet in Nederland woont. Dit onderstreept het belang van short stay, vanuit een short stay woning zou het makkelijker moeten gaan om een woning te vinden omdat de huurder fysiek langs kan gaan en al in kan schrijven in Nederland. Van de 70 respondenten kwam 18 procent bij aankomst in Nederland in een short stay accommodatie terecht. 38 respondenten gaven aan interesse te hebben in short stay bij aankomst, 24 daarvan gaf aan dat er geen short stay beschikbaar was op dat moment, 14 respondenten gaven aan de prijs van short stay te hoog te vinden.
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
38
3. Aanbodanalyse short stay In dit hoofdstuk zijn de resultaten van een inventarisatie en analyse van het aanbod aan huisvesting dat zich specifiek richt op internationals opgenomen. De inventarisatie is tot stand gekomen door middel van: 1. Interviews met vier aanbieders van short stay-accommodaties in de gemeente Utrecht en met de Universiteit Utrecht. 2. Online analyses op basis van het gemonitorde aanbod aan short stayaccommodaties. 3. Informatie met betrekking tot vergunde short stay locaties, samengesteld door gemeente Utrecht. 4. Vragenlijsten onder internationale werknemers en studenten. We gaan in dit hoofdstuk achtereenvolgens in op: ▪
Verschillende door ons getypeerde vormen van woningaanbod (tijdelijk en permanent) voor internationals.
▪
Een aantal constateringen t.a.v. meer permanente(re) vormen van huisvesting waar internationals gebruik van maken.
▪
En tot slot een inventarisatie van verschillende vormen van kort tijdelijk verblijf.
3.1 Typen aanbod (tijdelijk) verblijf Tijdens eerder onderzoek21 hebben we zeven categorieën van (tijdelijk) verblijf gedefinieerd: 1. Hotel: een accommodatie met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend een- of tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, waar afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten en passanten22. In dit onderzoek maken we onderscheid tussen hotels en aparthotels. Bij hotels gaan we uit van de verhuur van hotelkamers. Bij aparthotels wordt verhuurd onder dezelfde voorwaarde als bij een hotel, maar worden er appartementen verhuurd in plaats van hotelkamers23. 2. B&B en overige vakantieverhuur: bij Bed & Breakfast wordt een deel van de woning verhuurd aan toeristen. De eigenaar woont zelf in de woning, is op hetzelfde adres ingeschreven in de BRP en is in de regel tijdens verhuring aanwezig. Het deel van de woning mag het hele jaar verhuurd worden en de huurder schrijft zich niet in op het adres. De uitoefening van een B&B is 21 Bron: Decisio (2019). Kwantitatieve analyse short stay in Utrecht 22 Bron: CBS (2024). Hotels; capaciteit, accommodaties, kamers, bedden, sterklasse 23 Bron: Hospitality-management.nl (2012), geraadpleegd op 2 april 2024
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
39
uitsluitend toegestaan als afhankelijk van het bestemmingsplan tot maximaal 50 procent van de woning verhuurd wordt. Bij overige vakantieverhuur verhuurt de eigenaar de gehele woning incidenteel aan toeristen of andere bezoekers van de stad, waarbij de eigenaar / hoofdhuurder zelf ingeschreven staat op het adres, maar meestal niet in de woning aanwezig is tijdens de verhuring 24. 3. Short stay-accommodatie: bedrijfsmatige verhuur van woningen waarbij de eigenaar of bemiddelaar de gehele woning tijdelijk verhuurt met een minimale verblijfstermijn van twee weken, een maximale verblijfstermijn van 6 maanden (na verlenging 12 maanden). Het gaat om logiesbestemmingen, de eigenaar staat niet ingeschreven op het adres25. Panden met een woonbestemming vallen hier niet onder. Er is een optie tot inschrijving op het adres, de woning wordt veelal gemeubileerd of serviced (wekelijkse schoonmaak, toiletartikelen of informatie over de stad) aangeboden26. 5. Vakantiepark: een park met vakantiehuizen die worden verhuurd aan vakantiegangers en toeristen. Vakantiewoningen zijn niet bestemd voor permanente bewoning, zij worden in principe alleen tijdelijk verhuurd. 6. Huurwoning: een woning die de bewoner huurt van de eigenaar (een woningcorporatie of particulier), voor een termijn van (doorgaans) minimaal een jaar.
Dit kan zowel om een zelfstandige eenheid gaan als een woning met gedeelde voorzieningen, zoals studentenhuisvesting. 7. Koopwoning: een woning die eigendom is van een particulier, in het algemeen de bewoner van een woning.
3.2 Permanentere huisvesting: huur- en koopwoning In 2022 huurde 66 procent van de kenniswerkers een woning (dit is inclusief short stay, aparthotels etc.) en had 34 procent een koopwoning (gegevens afkomstig van CBS Microdata, bewerkingen Decisio). 6 procent van deze woningen had in 2022 een WOZ-waarde tussen de €200.000 en €400.000. 15 procent had een WOZwaarde tussen de €400.000 en €600.000. 9 procent had een WOZ-waarde tussen de €600.000 en €800.000. 3 procent had een WOZ-waarde van meer dan €800.000.
24 Bron: gemeente Utrecht (2018). Beleidskader particuliere vakantieverhuur 25 Bron: gemeente Utrecht (2023). Woning (onder)verhuren, geraadpleegd op 2 april 2024 26 Eigen definitie op basis van gesprekken
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
40
Figuur 3.1 WOZ-waarde van woningen van kenniswerkers woonachtig in Utrecht, 2022
9%
3%
15%
6%
66%
Huurwoning
0 tot 200 duizend
200 tot 400 duizend
400 tot 600 duizend
600 tot 800 duizend
Meer dan 800 duizend
Bron: CBS Microdata, bewerking Decisio
Zowel uit de vragenlijst als uit de CBS Microdata blijkt dat een ruime meerderheid langer dan een jaar in Utrecht verblijft. Deze groep richt zich naar verwachting meer op permanente vormen van huisvesting en doet dat door te kijken naar huur- en/of koopwoningen.
3.3 Short stay-accommodaties Op basis van gesprekken met stakeholders in de short stay markt, verstrekte short stay vergunningen door de gemeente en een online analyse van het aanbod constateren we dat binnen de gemeente Utrecht ten minste een aanbod is van 185 eenheden short stay-accommodaties27. Dit is een afname van 95 ten opzichte van het vorige short stay onderzoek in 2019. De afname heeft waarschijnlijk te maken met het short stay beleid dat is ingevoerd, daardoor valt een deel van de oorspronkelijke short stay accommodaties niet meer binnen de kaders van het short stay beleid van de gemeente Utrecht. Van het huidige aanbod (185 eenheden), vallen 75 eenheden onder de overgangsregeling, wat betekent dat ze nog een vergunning hebben tot 2026. Oorspronkelijke short stay eenheden verdwijnen onder andere omdat ze gevestigd zijn in een pand waar een woonbestemming op zit, dat is onder het huidige beleidskader niet meer
27 Dit zijn eenheden die voldoen aan de short stay kenmerken, maar niet allemaal aan de
beleidsdefinitie van 2019 voldoen. De meeste van deze eenheden zijn vergund met short stay bestemming, maar mogelijk valt ook een deel onder de hotelbestemming.
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
41
toegestaan. Ook kan het zijn dat eigenaren andere bestemmingen voor de eenheden zoeken en de short stay vergunning niet hebben aangevraagd. Daarnaast zijn er door de gemeente vergunningen verstrekt voor short stay locaties die nog in ontwikkeling zijn. In totaal gaat het om 265 eenheden, echter verschilt het per project in welk stadium ze zitten. 110 eenheden zitten in een vergevorderd stadium, terwijl de overige 155 eenheden in de oriëntatiefase zitten. Indien al deze eenheden er komen, is het aanbod na 2026 375 eenheden28. Los van de huidige plannen die er liggen geven aanbieders aan interesse te hebben in het ontwikkelen van meer eenheden. Aanbieders geven aan dat ze verwachten dat de vraag naar internationale arbeid toe zal blijven nemen. Hoewel het niet de enige groep is die gebruik maakt van short stay, verwachten ze wel dat dit de vraag naar short stay zal doen toenemen en dat het daardoor interessant is om extra eenheden te ontwikkelen. Wel geven aanbieders aan dat de gestegen rentes, in combinatie met hogere bouwkosten, het investeren in short stay onzekerder maken en dat het mogelijk een belemmerende factor kan zijn op de ontwikkeling van extra eenheden in de toekomst. Het short stay aanbod bestaat vooral uit studio’s en (een of twee kamer) appartementen, met enkele grotere eenheden voor gezinnen.
Huurprijzen liggen binnen een range van € 90 tot € 125 euro per nacht29. Om binnen het short staykader te vallen, moet een minimale huurtermijn van 14 dagen gehanteerd worden. De maximale huurtermijn is in sommige gevallen zes maanden en soms ook 12 maanden. Uit gesprekken met verhuurders blijkt dat de gemiddelde verhuurtermijn circa zes weken is. Short stay beleid in andere gemeenten Diverse grote gemeenten hebben, net als Utrecht, beleid geformuleerd op het gebied van short stay. De meeste gemeenten hanteren min of meer dezelfde definities en voorwaarden voor short stay. Zo had ook Amsterdam30 een overgangsregeling (van 10 jaar) voor bestaande short stay accommodaties die uitgefaseerd moesten worden en mogen nieuwe shortstay-appartementen alleen nog worden gerealiseerd in nieuwbouw en transformatieprojecten. Daarbij geldt, net als in Utrecht, dat hier de bestemming logies op moet zitten. Aanvullend geldt in Amsterdam binnen de logiesbestemming een specificatie voor locaties waar short stay is toegestaan en waar niet. Aanvullend en interessant is dat short stay locaties een specifiek registratienummer moeten aanvragen bij de gemeente en dat nummer ook moeten melden bij verhuur van de woning. Dat vereenvoudigd voor de gemeente handhaving op het short stay beleid. Los van deze bijzonderheden is het beleid niet heel uitgebreid geformuleerd.
28 Dit is als volgt berekend: 185 bestaande eenheden minus 75 overgangseenheden plus
265 eenheden in ontwikkeling. 29 Let op, prijzen zijn niet in alle gevallen bekend. 30 Zie: Shortstay in Amsterdam - Gemeente Amsterdam
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
42
De gemeente Eindhoven31 heeft recent (oktober 2023) het Beleidskader short stay initiatieven vastgesteld. Dit beleid is uitgebreider geformuleerd en bevat ook een meer wenkend perspectief voor ontwikkelaars om te ontwikkelen in short stay, in een bijlage bij het beleidskader is namelijk aan de hand van enkele voorbeelden van short stay inspiratie meegegeven. Dit met als doel om het aanbod aan short stay te vergroten en daarmee te voorzien in de sterke groei van het aantal internationale kenniswerkers in de regio. Tegelijkertijd bevat het beleidskader een uitgebreider kader waarbinnen short stay mogelijk is en van een aantal aspecten die zij graag terugziet in een short stay voorziening. Dat is gedaan aan de hand van een afwegingskader waarlangs initiatieven gescoord worden (zowel kwantitatief als kwalitatief, met daarin ook enkele ‘knock-out’ criteria). Criteria waarop gelet wordt zijn de locatie, een maximum aantal eenheden dat in de gemeente gerealiseerd zou mogen worden (ook uitgesplitst naar verschillende doelgroepen), verschillende verblijfscriteria (waaronder een minimale oppervlakte van de woonruimte, aanwezigheid van services) en enkele voorkeuren wat betreft de prijsklasse van accommodaties. Het zijn mogelijk elementen waar de gemeente Utrecht in haar beleid op het gebied van short stay ook op zou kunnen sturen om op die manier een passend aanbod te realiseren.
3.4 Hotels en aparthotels Wat betreft het hotelaanbod32 telde de gemeente Utrecht in 2022 2.744 hotelkamers. Daarnaast worden er in de komende jaren naar verwachting hotelkamers toegevoegd aan het aanbod. Naast het aanbod aan short stay-accommodaties constateren we in de gemeente Utrecht een aanbod van 211 eenheden aparthotels die zich richten op de doelgroep internationale werknemers. Het grootste verschil met reguliere hotels is dat huurders een appartement huren in tegenstelling tot een hotelkamer. Het grootste verschil met short stay is dat de locatie ook korter dan 14 dagen gehuurd kan worden. Een aparthotel zit tussen een hotel en short stay-accommodatie in. Enerzijds richt het zich op dezelfde doelgroep als short stay-accommodaties: het zijn gemeubileerde appartementen en vaak ook serviced. Anderzijds kan het ook voor losse nachten geboekt worden, wat met short stay-accommodaties niet mogelijk is.
3.5 Airbnb Uit vragenlijsten en gesprekken, blijkt dat internationale werknemers en studenten ook gebruik maken van hotels en Airbnb voor de ‘zachte landing’. In 2022 telde de gemeente Utrecht 836 Airbnb’s. Dit aanbod lijkt te zijn afgenomen in de afgelopen jaren (in 2019 was het aantal nog 2.161), wat mogelijk te maken heeft met de ingevoerde registratie- en meldplicht. Van de 836 Airbnb’s, gaat het om 635 volledige woningen, 196 privé kamers en 5 gedeelde kamers. De vraag is in hoeverre Airbnb als stabiel aanbod gezien kan worden. Het gemiddeld aantal 31 Zie: Beleidskader short stay initiatieven | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) 32 Aparthotels zijn hier niet in meegenomen
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
43
verhuurde nachten per Airbnb was 74 nachten. In 2022 waren er gemiddeld per dag 370 locaties beschikbaar via Airbnb en het platform Vrbo 33.
3.6 Huisvesting voor internationale studenten Uit de vraaganalyse komt naar voren dat er in 2022 circa 1.135 internationale studenten instroomden in Utrecht. Een deel daarvan kan terecht bij de SSH. SSH Short Stay omvat in totaal 900 gemeubileerde eenheden die tijdelijk kunnen worden gehuurd voor een periode van 5, 10 of 12 maanden. Het gaat om gemeubileerde eenheden zonder extra services, die vaak zijn geconcentreerd rondom of in de buurt van onderwijsinstellingen (zoals op Utrecht Science Park). Studenten die korter dan een jaar in Utrecht studeren maken gebruik van deze woningen, maar ook studenten die langer in Utrecht studeren. Die wonen daar tijdelijk om vervolgens door te stromen naar de reguliere verhuurmarkt. Daarnaast maken ook internationale werknemers met een aanstelling aan de universiteit gebruik van deze woningen. Jaarlijks worden er circa 1.300 mensen in de short stay appartementen gehuisvest. Met een aantal lopende nieuwbouwprojecten verwacht de SSH dat het short stay aanbod wel gaat groeien de komende jaren, maar onduidelijk is hoe hard. Een groot deel van de studenten vindt geen huisvesting via SSH short stay of zoekt huisvesting voor een wat langere periode en begeeft zich op de reguliere markt van studentenhuisvesting. Daarvan weten we dat de markt in elk geval bestaat uit 12.000 kamers in Utrecht die worden verhuurd door de SSH.
Echter bestaat daarnaast ook nog een (veel groter) particulier aanbod dat wordt aangeboden via Facebook, Kamernet of andere verhuurwebsites. We hebben geen informatie over de omvang van deze markt en het aandeel internationale studenten daarin. Bovendien verblijft een deel van de (internationale) studenten tijdelijk in hostels of via onderhuur in Utrecht. Wat we wel weten is dat niet alle studenten via de reguliere markt aan huisvesting kunnen komen: uit gesprekken met de Universiteit Utrecht blijkt dat afgelopen september voor 56 procent van de internationale studenten geen huisvesting via SSH of de universiteit georganiseerd kon worden. De instroom van het aantal internationale studenten overtreft daarmee het aantal beschikbare accommodaties. De Universiteit Utrecht geeft aan dat ze studenten niet actief aanmoedigen om te komen: kom alleen als je vooraf huisvesting hebt geregeld.
33 Bron: Universiteit Utrecht & Sweco (2023). Airbnb Monitor Utrecht
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
44
Uit de vraaganalyse blijkt dat het aantal internationale studenten woonachtig in Utrecht afnam, terwijl het aantal inschrijvingen aan de universiteit toenam 34. Dat duidt er mogelijk op dat studenten steeds meer de regio weten te vinden voor huisvesting.
3.7 Conclusies huidig aanbod (tijdelijk) verblijf internationals Als het gaat om tijdelijke verblijfsaccommodaties voor internationals, onderscheiden we vijf typen verblijf: hotels, B&B’s en overige vakantieverhuur, aparthotels, short stay en vakantieparken. De scope van dit onderzoek betreft internationale werknemers en daarmee focussen we op het aanbod aan short stayaccommodaties. ▪
In de gehele gemeente gaat het om een aanbod van ten minste 185 short stay accommodaties.
▪
Van het huidige aanbod vallen 75 eenheden onder de overgangsregeling, wat betekent dat ze na 2026 van de markt zullen verdwijnen. Daarnaast zijn er nog 265 short stay eenheden in ontwikkeling, waarvan 110 eenheden in een vergevorderd stadium en 155 eenheden in de oriëntatiefase. Mochten alle eenheden er komen, dan is het aanbod na 2026 375 eenheden.
▪
Het huidig aanbod is afgenomen ten opzichte van het vorige short stay onderzoek in 2019. Mogelijk heeft dat te maken met het nieuwe short stay beleid: niet alle eenheden vallen nog binnen de short stay kaders.
▪
Aanbieders zien potentie in een verdere groei van de markt en hebben de ambitie om het aanbod uit te breiden. Ze verwachten namelijk dat de vraag naar internationale arbeid, en daarmee de vraag naar short stay, zal toenemen. Wel is de gestegen rente een mogelijk belemmerende factor in de ontwikkeling van nieuwe eenheden.
▪
Voor studenten en internationale werknemers gelieerd aan de universiteit zijn 900 short stay eenheden via SSH beschikbaar. Jaarlijks worden daar 1.300 mensen gehuisvest.
▪
De instroom van het aantal internationale studenten overtreft het aanbod van short stay-accommodaties die voor deze doelgroep is bestemd. Dat blijkt uit het feit dat ruim 56 procent van de internationale studenten in het afgelopen jaar geen huisvesting kon vinden via de SSH of universiteit.
▪
Waar het aantal in Utrecht woonachtige internationale studenten afnam, nam het aantal inschrijvingen aan de universiteit toe. Mogelijk worden steeds meer studenten in de regio gehuisvest.
34 Bron: Universiteit Utrecht (2023). Nieuwe instroom leidt tot stabiele internationale mix van
studenten
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
45
4. Conclusies vraag en aanbod short stay Wanneer we aanbod en vraag samenbrengen komen we tot de volgende conclusies: ▪
De Utrechtse arbeidsmarkt internationaliseert: het aandeel van internationale kenniswerkers op het totaal aantal werknemers toe: van 2,4 procent in 2010 naar 4,1 procent in 2022.
▪
Vanuit kenniswerkers is de vraag naar short stay op dit moment groter dan de vraag. Er is op dit moment een aanbod van 185 short stay eenheden. Met een gemiddelde verblijfsduur van 6 weken, betekent het dat er maximaal 1.600 mensen per jaar gehuisvest kunnen worden. Kijkend naar woongemeente, zagen we in 202135 dat voor 2.565 internationale kenniswerkers short stay in potentie interessant kan zijn. We onderschatten daarmee de totale groep waarvoor short stay interessant kan zijn, zoals de groep Nederlanders die gebruik maakt van short stay, de groep internationals die zich niet inschrijft in het BRP en internationals die op projectbasis of op een expat contract tijdelijk in Nederland werken.
▪
Mochten alle ontwikkelplannen uitgevoerd worden dan komt het totale aanbod op 375 eenheden. Dat is echter boven de huidige begrenzing van 300 die de beleidsregels voorschrijven. Een aanbod van 300 eenheden accommodeert in potentie 2.600 mensen die gebruik kunnen maken van short stay (uitgaande van de gemiddelde verblijfsduur van 6 weken. Daarmee zou het aanbod voldoen aan de huidige vraag (cijfers over 2022).
▪
We constateren vanuit verschillende onderzochte scenario’s echter ook dat de groep internationale kenniswerkers de komende jaren nog zal groeien. Daarmee neemt ook de groep voor wie short stay interessant kan zijn toe. Doordat Utrecht een internationaal karakter kent, veel bedrijven heeft in de ICT, communicatie en telecom en door vergrijzing, zullen internationale werknemers – naar verwachting – nodig zijn om aan de vraag naar arbeid te blijven voldoen. Vanwege de verwachte groei in het aantal banen in Utrecht, de toenemende vergrijzing en het stijgende aantal internationale kenniswerkers in de afgelopen 12 jaar, verwachten we dat het aantal kenniswerkers in Utrecht tot 2030 jaarlijks tussen de 5 en 11 procent zal toenemen. Dat betekent dat naar verwachting in 2030 tussen de 19.000 en 32.000 internationale kenniswerkers in Utrecht wonen.
35 Omdat voor de kortverblijvende kenniswerkers en studenten 2021 het meest recente jaar
is dat in beeld is gebracht, wordt hier het jaar 2021 vermeld.
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
46
▪
Wanneer we deze groei vertalen naar de groep internationale kenniswerkers die in potentie in aanmerking komt voor short stay (zachtelanders en kortverblijvende kenniswerkers) dan zien we een bandbreedte van 3.700 tot 6.000 internationale kenniswerkers in 2030. Dit vertaalt zich in een potentiële en maximale vraag naar short stay accommodaties vanuit deze groep van ten minste 425 tot bijna 700 eenheden. Binnen deze vraagraming is nog geen rekening gehouden met andere doelgroepen die gebruik maken van short stay (zoals Nederlandse spoedzoekers en internationals die op projectbasis kort tijdelijk in de stad of regio werken).
▪
Het is daarmee aan te bevelen om de huidige begrenzing van het aantal short stay eenheden te heroverwegen en uit te breiden, naar ten minste 500 eenheden.
▪
Dat het aanbod van short stay op dit moment onvoldoende toereikend is blijkt uit een enquête. Daarin hebben we internationale kenniswerkers gevraagd of zij gebruik hebben gemaakt van short stay bij aankomst in Nederland. De meesten hebben dat niet gedaan, met als meest genoemde reden dat op dat moment geen aanbod beschikbaar was.
▪
Ook voor studenten is het aanbod niet voldoende. De 900 short stay eenheden bij Utrecht Science Park biedt plaats voor 1.300 per jaar. In 2021 waren al 2.755 studenten voor wie short stay interessant zou kunnen zijn. Daar komt bij dat deze eenheden gedeeld worden met internationale werknemers aan de universiteit. Wel daalde het aantal internationale studenten woonachtig in Utrecht in 2022. De vraag is of dat betekent dat er minder vraag is naar woningen, of dat er minder studenten in Utrecht gaan wonen door het gebrek aan woningen. De universiteit en SSH konden in september 2023 aan 56 procent van de internationale studenten geen woning aan bieden.
▪
De verwachte ontwikkeling van het aantal studenten woonachtig in Utrecht is onduidelijk. Enerzijds lijkt de instroom nog steeds toe te nemen. Anderzijds is in de cijfers van het aantal woonachtigen in Utrecht te zien dat er minder in Utrecht gehuisvest worden. Daarnaast werft de universiteit niet meer actief studenten en lijken universiteiten de instroom van internationale studenten te willen beperken36.
▪
De moeite die internationale kenniswerkers en studenten ervaren met betrekking tot het vinden van een woning bevestigt het belang van short stay. Naast dat de concurrentie en prijzen hoog zijn, is het moeilijk om op afstand aanspraak te maken op een woning. Huurders die fysiek langs kunnen komen
36 Dit blijkt uit gesprekken die we gevoerd hebben in het kader van dit onderzoek en ook
recente publicaties in de media, zoals: https://nos.nl/artikel/2507986-universiteiten-willenfors-minder-engelstalige-opleidingen
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
47
genieten de voorkeur. Daarnaast kunnen veel internationals nog geen inkomensdocumenten of BSN aanleveren. ▪
Gemeente Utrecht wil zorgdragen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en (internationale) medewerkers en is daarom gebaat bij duidelijk short stay beleid en voldoende short stay aanbod. Daarmee speelt het in op een toenemende internationalisering en knelpunten die internationale werknemers en studenten op dit moment ervaren rond de huisvesting in Utrecht.
▪
Aanbieders hebben interesse in het ontwikkelen van nieuwe short stay eenheden, omdat ook zij verwachten dat het aantal kenniswerkers toe zal nemen. Wel kan de rentestand een belemmering vormen voor het investeren in nieuwe eenheden.
.
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
48
Bijlage 1. Bronnenlijst CBS (2020). Indiase immigranten werken in ons land vooral in de IT-sector CBS (2022). Banen van werknemers naar woon- en werkregio (2014-2020) CBS (2023). Regionale kerncijfers Nederland CBS (2024). Hotels; capaciteit, accommodaties, kamers, bedden, sterklasse CPB/PBL (2015). WLO-scenario’s Decisio (2019). Kwantitatieve analyse short stay in Utrecht EU Regional Competitiveness Index 2.0 (2023). Gemeente Utrecht (2018). Beleidskader particuliere vakantieverhuur Gemeente Utrecht (2023). Woning (onder)verhuren, geraadpleegd op 2 april 2024 Hospitality-management.nl (2012), geraadpleegd op 2 april 2024 IND (2024). Verblijfsvergunning onbepaalde tijd voor (ex-)geprivilegieerden en familieleden, geraadpleegd op 2 april 2024 Kences (2023). Landelijke studenten monitor Universiteit Utrecht & Sweco (2023). Airbnb Monitor Utrecht Universiteit Utrecht (2023). Nieuwe instroom leidt tot stabiele internationale mix van studenten
Kwantitatief Onderzoek Short Stay Gemeente Utrecht
49