Bijlage 2 - Sweco Marktonderzoek wijkgebonden en stedelijke werkfuncties Rijnenburg

Waarbij voorzieningen als detailhandel, horeca en sport/leisure belangrijke trekkers zijn en ook sterk sfeerbepalend. De satellietlocaties zijn vooral herkenbaar als locaties met een meer beperkt programma. Kantoorruimte op satellietlocaties zijn zeer beperkt in omvang (wijkgebonden), terwijl kleinschalige bedrijfsruimte wel goed past. De commerciële voorzieningen zijn vooral wijk en/of buurtgericht.

Figuur 4: Schematische verdeling deelgebieden Rijnenburg, met de juiste functie op de juiste plaats Bron: Sweco, 2023

Centrumgebied

Satelliet

Kantoor

++

+

Bedrijventerrein

-

-

Kleinschalige bedrijfsruimte

+

+

Creatieve sector

+

0

Detailhandel

++

0

Horeca

++

0

Sport / leisure

++

+

Maatschappelijke voorzieningen

++

++

Hotels

++

0

Tabel 7: Haalbare functies in Rijnenburg en hun passendheid per cluster. Bron: Sweco, 2023

19

3.4

Sterke focus op zorgvuldig en intensief ruimtegebruik

Door zorgvuldig en intensief ruimtegebruik toe te passen wordt het mogelijk om een groter programma aan niet-woonfuncties te realiseren in Rijnenburg dan op het eerste oog ruimtelijk mogelijk lijkt. Dit betekent aan de ene kant om werkfuncties te combineren met woonfuncties, maar ook om te streven naar meerlaagse bedrijfsruimte (met bijvoorbeeld ook ruimte voor leisure of sport) en het combineren van het energielandschap met sportvelden, roeiwater, broedplaatsen en eventueel bedrijfsruimte. Kleinschalige bedrijvigheid met lage milieucategorieën zijn vaak goed in te passen in plinten of elders in woonwijken. Aandachtspunten hierbij zijn wel dat er rekening wordt gehouden met het laden- en lossen. Een groot deel van de doelgroepen voor bedrijventerreinen kan ook op verdiepingen onder bepaalde voorwaarde, zoals de juiste verdiepingshoogte en oprijbanen.

Figuur 5: Voorbeelden van meerlaags bedrijfsruimte buiten Utrecht

3.5

Zet in op maximaal mengen van functies, met voldoende aandacht voor rust, reuring en ruis

Sterke mix van functies voor toekomstbestedige structuur Belangrijk is dat een sterke mix ontstaat van wijkfuncties, te weten retail, horeca, sport en leisure en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast gaat het om het toevoegen van wonen en werkfuncties (op verdieping in het centrumgebied) voor de levendigheid en vergroting van het bestedingspotentieel. Zo kan het beoogde centrumgebied een sterke(re) samenhang gaan vertonen, waarbij de publieksvoorzieningen naadloos op elkaar aansluiten en er een logische looproute ontstaat waarmee bezoekers ongemerkt langs het grootste deel van de winkels, horeca en andere publieksvoorzieningen worden geleid. Hetzelfde geldt voor de satellieten met de haalbare functies op die locaties. Door in te zetten op perspectiefrijke locaties met een attractieve mix van (publieks)voorzieningen (en eventueel andere lokale functies) en een aantrekkelijke uitstraling (sfeer en beleving) ontstaat een meer vitale, toekomstbestendige retailstructuur en wordt leegstand voorkomen.

20

Figuur 6: Functiemenging Bron: City International, MensenWerk, 2019

Rekening houdend met wensen en eisen van bewoners en gebruikers Feitelijk kunnen alle functies gemengd worden, met uitzondering van functies waarbij dit vanuit milieuhinder of ruimtelijk niet past. Voor Rijnenburg wordt bij voorkeur onderscheid gemaakt in gemengde gebieden, met daarin een mix van wonen, werken (en/of leren) en verblijven en locaties met specifiek meer monofunctioneel profiel, met functies die niet of lastig te mengen zijn (zoals bedrijventerreinen met een milieucategorie). Mengen van wonen en werken gaat vaak gepaard met tegenstrijdige belangen. De samenhang tussen de 4 ‘R’en van het mengen (Rust, Reinheid, Reuring en Rumoer) vormen kernwaarden die leidend zijn in de afweging van belangen. Bewoners hechten veel aan Rust en Reinheid (schone omgeving, vrij van vervuiling). Een zekere mate van Reuring ervaren ze als prettig, maar moet niet in Rumoer ontaarden. Voor (productie)bedrijven geldt rust juist als een belemmerende factor in het productieproces. Voor hen is het recht op Rumoer belangrijk, om ongehinderd te produceren. Met slim zoneren, een goed ontwerp en juiste ordening kunnen veel van deze ogenschijnlijke tegenstrijdigheden worden weggenomen. Door technologische ontwikkelingen wordt mengen steeds beter mogelijk.

Wat overigens absoluut niet betekent dat elk bedrijf kan mengen met wonen, maar wel veel meer dan we nu gewend zijn (bron: Adviesrapport toekomstbestendige werklocaties U16, 2020).

Figuur 7: Voorbeelden van gecombineerde woon- werkfuncties.

21

3.6

Adaptief programmeren door op voorhand rekening te houden met veranderende omstandigheden en onzekerheden

De wereld is veranderlijk. De samenleving is complex en de dynamiek ervan laat zich moeilijk voorspellen. Bij het maken van plannen voor de lange termijn, zoals bij de programmering van stedelijke en wijkverzorgende functies voor Rijnenburg, spelen veel onzekerheden die invloed hebben op het eindresultaat. Adaptief programmeren kan helpen om met deze onzekerheid om te gaan. Bij adaptief programmeren wordt niet gestreefd naar een vooraf bepaald eindbeeld, maar gaat het om een aanpak waarbij verschillende uitkomsten mogelijk zijn. Feitelijk gaat het niet om het volledig beheersen van de inhoud, maar om het beheersen van het proces. Dit geeft flexibiliteit, maakt het mogelijk om mee te bewegen met veranderende omstandigheden. Adaptief programmeren draait om het creëren van verschillende ontwikkelpaden die rekening houden met verschillende onzekerheden, met daarbij handvatten om op het juiste moment gericht bij te sturen (zie ook stappenplan hieronder). Stap

Wat houdt het in?

Stap 1: Bepaal ambitie, opgaven en maatregelen voor de langere termijn

De ambitie en het bijbehorende programma zijn voor Rijnenburg het vertrekpunt voor uw adaptieve programmering. • •

•

Stap 2: Breng onzekerheden in beeld

Ambitie: Richtinggevend perspectief voor de langere termijn. Zeer robuust, de ambitie moet standhouden in uiteenlopende toekomstscenario’s. Vaak een kwalitatieve omschrijving. Opgaven: Het beoogde programma voor ontwikkeling van Rijnenburg. Breng problemen, knelpunten en kansen in beeld die logisch voortvloeien vanuit de ambitie. Bijvoorbeeld de samenhang tussen bereikbaarheid en huisvestingswensen van functies of de samenhang tussen wonen en werken (en voorzieningen). Maatregelen: oplossingsrichtingen ter invulling van de opgaven. Let op, dit zijn opties. Het omvat een breed pakket van maatregelen die ingezet kunnen worden. Het is slim om te werken met noregret maatregelen, die in alle scenario’s een gunstig effect hebben. Denk ook aan maatregelen die nú nodig zijn om in de toekomst opties open te houden (bijvoorbeeld het opnemen van een ruimtereservering, het hanteren van bandbreedtes, maar ook ruimtelijke principes).

Het kan gaan om verschillende soorten onzekerheden, en verschillende maten van onzekerheid. De belangrijkste soorten onzekerheden zijn bestuurlijke onzekerheden en kennisonzekerheden: •

•

Bij bestuurlijke onzekerheden gaat het om onzekerheden over keuzes die worden gemaakt bij andere besluitvormingstrajecten die van invloed zijn. Dit kunnen besluiten van overheden zijn, maar ook marktpartijen. Voorbeelden zijn de onzekerheid over toekomstig stikstofbeleid, mobiliteitsinvesteringen of in het geval van Rijnenburg de bovenwijkse voorzieningen en/of de ontwikkeling van het energielandschap. Kennisonzekerheden ontstaan doordat we niet goed weten hoe een systeem of mechanisme zich zal ontwikkelen. Voorbeelden zijn demografische en economische ontwikkelingen of de mate van adoptie van deelmobiliteit of autoluwe woonwijken.

De mate van onzekerheid verschilt ook. Sommige toekomstonzekerheden zijn lastig te beïnvloeden, maar wel met een bepaalde bandbreedte te voorspellen. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de uitkomsten van dit marktonderzoek naar stedelijke en wijkgerichte functies. Voor nagenoeg alle functies wordt met een bandbreedte gerekend. Binnen deze bandbreedte zijn verschillende maatregelen te bedenken. Er zijn ook onzekerheden waarvan we het bestaan nog niet weten (unknown unknowns). Deze zijn het moeilijkst te beïnvloeden. Om deze op te vangen is het nodig om enige speelruimte in de programmering aan te houden (zie ook stap 4). Stap 3: Signaleer kantelpunten die het meeste invloed hebben op de programmering

Kantelpunten zijn de indicatoren die aangeven wanneer het nodig is om bij te sturen. Wanneer een van de indicatoren een bepaalde waarde bereikt (bijvoorbeeld toe-/afname van marktvraag) of wanneer een scenario optreedt (bijvoorbeeld het vervallen van bepaalde verplichtingen of een wijziging in huisvestingswensen van partijen als gevolg van nieuwe economie) is dat een signaal om een ander ontwikkelpad in te slaan. Kantelpunten worden bepaald aan de hand van de in stap 2 geformuleerde onzekerheden. Houd bij het formuleren van de kantelpunten rekening met zowel positieve als negatieve scenario’s.

Stap 4: Werk verschillende ontwikkelpaden uit

De verschillende ontwikkelpaden vormen de kern van de adaptieve programmering. In de ontwikkelpaden komen de ambities, opgaven, maatregelen en kantelpunten samen en worden deze uitgezet in de tijd. Het geeft inzicht in de timing van maatregelen, en wanneer het tijd is voor een nieuwe stap (en daarmee een aanpassing in de programmering voor Rijnenburg).

Stap 5: Maak afspraken over monitoring en besluitvorming

Maak afspraken over op welke manier de voortgang en de onzekerheden worden gemonitord. Op basis van welke waarnemingen, indicatoren en ontwikkelingen wordt een besluit genomen om een ander ontwikkelpad in te slaan?

Tabel 8: Stappenplan adaptief programmeren

22

Kantelpunten herkennen voor bijsturing van beoogd programma In paragraaf 3.1 gaven we een eerste overzicht van indicatoren die bepalend zijn voor de behoefte aan stedelijke en wijkgebonden functies. In de tabel hieronder maken we een overzicht van de belangrijkste indicatoren die u kunt monitoren om kantelpunten te herkennen. Hierbij maken we onderscheid in de stedelijke werkfuncties en wijkgebonden voorzieningen. Indicator

Toelichting (Stedelijke werkfuncties)

Opname

• •

De transactiedynamiek geeft inzicht in de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte. Door het gericht monitoren van de opname (kwantitatief én kwalitatief) kan worden ingespeeld op wijzigingen in de vraag naar informele, kleinschalige bedrijfsruimte, maar ook kantoorruimte. Voor de GSL sectoren geeft het aandeel binnen het transactievolume een goed beeld van de marktpositie. Bij een toename van het aandeel (mn voor bedrijfsruimte in Rijnenburg relevant) kan u overwegen om meer regie te voeren op doelgroepen bij uitgifte en gebruik te maken van uw instrumentarium (publiekrechtelijk en privaatrechtelijk)

Leegstand

•

Een toename van de leegstand in kantoor- en bedrijfsruimte tot meerdere procenten boven het gewenste frictieniveau (grofweg boven de circa 8-10%) vraagt om een nadere afweging van het beoogd programma voor kantoor- en bedrijfsruimte.

Aantal ZZP’ers

•

De ontwikkeling van het aantal ZZP’ers en bedrijfsvestigingen die gekoppeld zijn aan woonadressen geven een goede indicatie van de ontwikkeling van de zogenaamde ‘gigeconomy’. Een toename van het aandeel ‘werken aan huis’ heeft impact op de vraag naar reguliere werklocaties.

Ontwikkeling van werkgelegenheid / economische groei

•

De stad Utrecht en regio Utrecht10 groeien in aantal banen de laatste jaren sterk bovengemiddeld. De groei ligt boven de voorspelde economische (WLO-)scenario’s van CPB/PBL, maar ook recente prognoses van EIB. In de RSU en het IRP wordt daarom (terecht) gerekend met een hoger groeiscenario (70.000 banen in 2040). In onze analyses concluderen we dat de groei van banen de afgelopen jaren boven de uitgangspunten van de RSU ligt. Wanneer de huidige groei doorzet, betekent dit dat de vraag naar stedelijke werkfuncties (ruimte voor werken) verder zal groeien.

Plancapaciteit en voorraad in stad en regio

•

Momenteel is er een tekort aan planaanbod voor bedrijventerreinen en informele bedrijfsruimte in de stad en regio. Wanneer, als gevolg van toekomstige programmering, de vraag-aanbod situatie wijzigt (bijvoorbeeld door toevoeging van meerdere nieuwe werklocaties in de stad of regio) heeft dit impact op de programmering voor Rijnenburg. Ook het aantal werkzame personen per hectare en de ontwikkeling van de voorraad op bestaande (en nieuwe) bedrijventerrein monitoren is van belang. Dit is een belangrijke indicator voor het behalen van de ambities van verdichten van werklocaties.

•

Aantal inwoners

•

Het beoogd aantal inwoners van Rijnenburg geeft een goede indicatie voor de benodigde ruimte voor wijkeconomie. Denk hierbij aan het draagvlak voor wijkgebonden kantoorruimte (waaronder co-working places, serviced offices), broedplaatsen, maar ook kleinschalige bedrijfsruimte.

Tabel 9: Indicatoren voor herkennen van kantelpunten voor stedelijke werkfuncties

Indicator

Toelichting (Wijkgebonden werkfuncties)

Aantal inwoners

•

Het beoogde aantal inwoners van Rijnenburg geeft een goede indicatie voor de benodigde wijkfuncties.

Economische ontwikkelingen

•

De hoogte van het besteedbaar inkomen van de toekomstige inwoners heeft invloed op de bestedingen in de retail en horeca. Hoe hoger het inkomen, hoe meer behoefte aan deze functies. Hoe lager het inkomen, hoe meer focus op de eerste levensbehoefte.

Maatschappelijke ontwikkelingen

•

Ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid bepalen de vervoerswijzekeuze van de toekomstige inwoners van Rijnenburg. Die vervoerswijzekeuze bepaalt voor een deel het aankoopgedrag van de inwoners. Bulk- en zware aankopen doen mensen niet zo snel te voet of op de fiets. Als Rijnenburg een autoarme wijk wordt moeten voor dergelijke aankopen oplossingen worden gevonden. Duurzaamheid in relatie tot gezondheid bepaalt wat de toekomstige inwoners van Rijnenburg aan producten kopen. Dat geldt zowel voor dagelijkse als niet-dagelijkse producten. Op dit moment zien we de tendens dat mensen steeds bewuster kiezen voor duurzaamheidsproducten.

•

Technologische ontwikkelingen

• •

Online ontwikkelingen bepalen de mate waarin consumenten zich oriënteren op producten en de wijze van aanschaf van producten. Online aankopen nemen toe. De vraag is hoe dit zich gaat ontwikkelen. Technologische ontwikkelingen bepalen de wijze waarop producten waar de toekomstige inwoners van Rijnenburg behoefte aan hebben bij de inwoners komen. Gaan zij die zelf in fysieke winkels halen over 30 jaar, worden de producten bezorgd of ontstaan er nieuwe systemen?

Tabel 10: Indicatoren voor herkennen van kantelpunten voor wijkgebonden functies

23

Door het frequent monitoren van bovenstaande indicatoren, in combinatie met het hanteren van bandbreedtes voor uw programma (als basis voor uw ‘ontwikkelpaden’) kunt u tijdig inspelen op veranderingen in de markt. Waarbij voor functies waar momenteel al langjarig tekorten zijn (zoals bedrijfsruimte), de bovenkant van de bandbreedte het meest wenselijk lijkt als uitgangspunt. Van belang is om de indicatoren langjarig en frequent te monitoren en daarbij de kantelpunten te herkennen die daadwerkelijk om bijsturing vragen. Daarbij is van belang dat de prognoses (en bandbreedtes) in dit onderzoek zijn gebaseerd op langjarige macro-economische scenario’s. Deze scenario’s houden ook rekening met de economische conjunctuur. Voorkomen moet worden dat u, als gevolg van schommelingen in de economie, weliswaar adaptief bent, maar ook onvoldoende koersvast in uw programmering. Het benutten van de expertise bij u in huis, maar ook extern, zorgt er voor dat u kantelpunten herkent en op de juiste momenten kunt bijstellen. Daarmee behoudt u investeringsbereidheid bij de markt. Adaptief programmeren onder de Omgevingswet De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt verschillende instrumenten om enige mate van flexibiliteit in te passen in bestemmingsplannen.

De belangrijkste zijn het toepassen van de voorlopige bestemming, het globaal bestemmen met een uitwerkingsverplichting of met een eindbestemming, of het inpassen van wijzigingsbevoegdheden. Met de komst van de Omgevingswet wordt beoogd om meer dynamiek en flexibiliteit te brengen in de aanpak van de fysieke leefomgeving. De Omgevingswet biedt hiervoor verschillende mogelijkheden, de belangrijkste zijn het verruimen van het gebruik van open normen en van vergunningsplichten. •

•

Open normen en dynamisch verwijzen: De omgevingswet biedt meer ruimte om gebruik te maken van ‘open normen’. Hiermee kan een gemeente regels op hoofdlijnen meegeven. Pas later, als een concrete aanvraag zich aandient, wordt afgewogen of een activiteit toelaatbaar is of niet. Zo’n open norm kan er bijvoorbeeld als volgt uitzien: “de bouwhoogte passend moet zijn bij de bestaande stedenbouwkundige structuur”. Wat passend is, moet vervolgens blijken uit beleidsregels waarnaar in het omgevingsplan wordt verwezen, in dit geval bijvoorbeeld een stedenbouwkundige visie. Dit vergroot de flexibiliteit omdat beleidsregels relatief eenvoudig kunnen worden vastgesteld en aangepast (i.r.t. het Omgevingsplan zelf) en er tegen de vaststelling van beleidsregels geen bestuursrechtelijke rechtsbescherming open staat. Dit betekent echter niet dat een gemeente alles maar open mag laten, ook een open norm moet voldoende concreet en objectief zijn begrensd. De planregels en verbeelding van het omgevingsplan moeten zelf al voldoende inzicht bieden in de geboden bouw- en gebruiksmogelijkheden. Doorschuiven van afwegingsmoment en onderzoekslast middels vergunningsplichten.

In de huidige situatie onder de Wro is de grote onderzoekslast een groot obstakel voor flexibel bestemmen, omdat er moet worden uitgegaan van een planologisch “worst-case”-scenario om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen. Dit betekent hoe globaler het plan, hoe meer onderzoek, en een grotere kans op negatieve uitkomsten van de onderzoeken. De Omgevingswet verruimt echter de mogelijkheid om te werken met vergunningsplichten. Hiermee hoeft niet bij het vaststellen van het Omgevingsplan, maar op een later moment bij een concrete vergunningaanvraag worden beoordeeld of een ontwikkeling toelaatbaar is. De onderzoekplichten kunnen zo worden doorgeschoven naar het moment van de vergunningaanvraag voor een concreet project. Dit kan een vermindering van de onderzoekslasten betekenen omdat niet alle mogelijke varianten die het plan mogelijk maakt hoeven te worden onderzocht. De activiteiten waarvoor een vergunningsplicht is opgenomen noemen we de Omgevingsplanactiviteit. In het omgevingsplan kunnen wel al voorwaarden worden gekoppeld aan later te verlenen vergunningen, bijvoorbeeld dat deze alleen kunnen worden verleend indien er geen sprake is van hinder voor de omgeving. Dit moet dan bij de vergunningaanvraag worden aangetoond.

Voorbeeld: Chw-bestemmingsplan Hilversum 1221; flexibiliteit in de geest van de Omgevingswet Ook onder de huidige wetgeving is het al mogelijk om flexibiliteit toe te passen in bestemmingsplannen. Sweco heeft voor de gemeente Hilversum het Chw-bestemmingsplan geschreven voor postcodegebied 1221 waarin we vooruitlopend op de Omgevingswet zo veel mogelijk de structuur van een Omgevingsplan aanhouden. In dit plan is flexibiliteit qua gebruiksmogelijkheden ingebouwd doormiddel van een nader toetsmoment. Het plan maakt onderscheid tussen activiteiten die direct zijn toegestaan en activiteiten die alleen zijn toegestaan na een omgevingsvergunning. Bij de laatste categorie wordt dus net als in de Omgevingswet het afwegingsmoment doorgeschoven naar het moment van een concrete vergunningsaanvraag. Waar deze aanvraag aan moet voldoen, is in het chw-bestemmingsplan beschreven in procesregels. Hiermee is het een vrij flexibel plan. Het bestemmingsplan of straks omgevingsplan hoeft niet te worden gewijzigd, omdat er al ruimte is voor activiteiten met een later toetsmoment.

24

3.7

Vervolgonderzoek

Dit rapport geeft een eerste kwantitatieve en kwalitatieve uitwerking voor de benodigde stedelijke- en wijkgerichte functies in Rijnenburg in 2050. Het rapport roept de volgende vervolgonderzoeken op: • • •

Aan welke (boven)wijkse functies is in Utrecht en regio behoefte en op welke uitbreidingslocaties in Utrecht en regio, zoals de A12-zone en Rijnenburg, kunnen deze functies een plek krijgen? Welke combinaties kunnen worden gemaakt wat betreft locatie tussen de stedelijke- en wijkfuncties en het energielandschap? En hoe sluiten circulaire ambities aan bij de mogelijkheden binnen het energielandschap? Wat is de invloed van leefstijl en andere kenmerken van de toekomstige inwoners en gebruikers van het gebied op de kwantitatieve en kwalitatieve uitwerking van de geadviseerde wijkfuncties?

25

4

Marktverkenning wijkgebonden en stedelijke werkfuncties Rijnenburg

4.1

Kantoorruimte

Trends en ontwikkelingen en doorkijk naar 2050 In de afgelopen jaren, mede onder invloed van de leereffecten van de Corona periode, is steeds duidelijker geworden dat het kantoor een werkruimte wordt waar de nadruk meer en komt te liggen op het uitvoeren van creatieve, sociale en klantgerichte activiteiten. Hierdoor wordt ook de locatiekeuze voor kantoorgebruikers steeds belangrijker (bron: o.a. Cushman & Wakefield, 2023). We constateren dat de grotere steden binnen Nederland een steeds groter aandeel binnen de opname van kantoorruimte voor rekening nemen. Zo is de G5 goed voor meer dan de helft van het totale transactievolume. Naast op landelijk en regionaal niveau, zien we dat de polarisatie van de kantorenmarkt ook op locatieniveau speelt. De vraag naar kantoorruimte op multifunctionele OV-knooppuntlocaties neemt toe, waardoor organisaties misschien wel minder ruimte zullen huren, maar waardoor de druk op ruimte op de multifunctionele stationslocaties zal toenemen. Tegelijkertijd zien we een afname van meters op monofunctionele kantoorlocaties. We verwachten dat deze tweekoppigheid van de kantorenmarkt ook langjarig zal doorzetten. Voor Utrecht betekent dit dat de het belang van de stad als vestigingslocatie voor kantoorgebruikers zal toenemen. Dit is nu al zichtbaar in de transactiedynamiek, maar zal ook zichtbaar blijven verwachten we.

Daar waar langjarig het aandeel kantoorbanen in Utrecht redelijk stabiel was, verwachten we op termijn dat dit aandeel hierdoor ook zal toenemen. Daarmee blijft er behoefte aan moderne, hoogwaardige kantoorruimte in Utrecht. Dit zorgt voor een blijvende druk op ruimte voor kantoorgebruikers op de meest aantrekkelijke kantoorlocaties van de stad, nabij knooppuntlocaties.

Vraag Rijnenburg weinig perspectief voor kantoren Rijnenburg lijkt weinig geschikt als locatie voor kantoorgebruikers, ook al is er ogenschijnlijk veel vraag naar kantoorruimte in de gemeente Utrecht. Zoals hierboven gesteld, clustert de vraag naar kantoorruimte zich meer en meer rondom multifunctionele knooppuntlocaties. In Rijnenburg worden weliswaar HOV-haltes gerealiseerd, maar de afstand tot een intercity station is dermate groot, dat dit voor kantoorgebruikers weinig aantrekkelijk is. De vraag naar kantoorruimte in de stad richt zich op de omgeving rondom Utrecht Centraal en locaties zoals Leidsche Rijn Centrum, Papendorp, Merwedekanaalzone dg6. Wanneer de knooppuntlocatie Utrecht Lunetten / Koningsweg wordt gerealiseerd, komt daar nog een extra locatie bij. Rijnenburg heeft, voor kantoorgebruikers, niet de kwaliteiten en potentie die deze locaties wel hebben. Kleinschalige multi-tenant panden voor lokale bedrijvigheid Dit betekent niet dat er helemaal geen kantoorruimte ontwikkelt kunnen worden. Rijnenburg kan inzetten op wijkgebonden kantoren voor huisvesting van kleine zelfstandigen, startups en creatievelingen, aangevuld met wat grotere maatschappelijke dienstverleners. Kleine multi-tenant kantoren, inclusief flexconcepten, nabij de OV-haltes zijn wenselijk, maar het totaal aantal vierkante meters zal relatief beperkt zijn.

Gemiddeld is er per inwoner in Utrecht circa 7,8 m2 vvo kantoorruimte beschikbaar is (voorraad-aantal inwoners). Voor Rijnenburg is dit gemiddelde te hoog. We schatten in dat een aandeel van circa 0,5 tot 1 m 2 vvo per inwoner meer dan voldoende is om in de behoefte te voorzien. Dit aandeel is vergelijkbaar met andere wijken in Utrecht die niet beschikken over kantoorgebieden (zie figuur hieronder) zoals Noordwest (44.560 inwoners), Vleuten-De Meern (50.960 inwoners), Noordoost (39.850 inwoners) en Lunetten (27.525 inwoners). Of gemeenten in de Utrecht10 zoals De Ronde Venen en IJsselstein. Daarmee komt de totale toekomstige kantorenvoorraad voor Rijnenburg uit op zo’n 25.000 tot 50.000 m2 vvo.

26

Figuur 8: M² kantoor per inwoner gemeente Utrecht

Conclusie Voor kantoorgebruikers lijkt Rijnenburg minder aantrekkelijk als vestigingslocatie. We verwachten geen grote metrages in het nieuwe stadsdeel. Een beperkte voorraad, van circa 25.000 tot 50.000 m2 vvo, voor kleinschalige kantoorgebruikers, maar ook flexconcepten voor zelfstandigen, start-ups of creatieve bedrijven die toch graag in een kantooromgeving werken, past mogelijk goed. Ook maatschappelijke diensten, die gericht zijn op Rijnenburg zelf, kunnen zich vestigen in een kantoorpand. Deze opgave is omgerekend naar bvo ca. 29.400 tot 58.900 uitgaande van een verhouding van 0,85 bvo/vvo. Dit levert bij een gemiddeld ruimtegebruik van 20 m2 vvo per werknemer zo’n 1.250 tot 2.500 banen op. MULTITENANT KANTOORCONCEPT: PLAN-T, TILBURG Plan T is een multitenant kantoorgebouw gelegen naast station Tilburg met kantoorruimtes voor creatieve ondernemers. Het gebouw is flexibel in te delen van kleinere bedrijven – zoals een marketingbureau of een softwarebedrijf – tot een grote organisatie – als adviesbureau - die een volledige verdieping in beslag neemt. In de plint bevinden zich commerciële voorzieningen (horeca, diensten, sport) toegankelijk voor gebruikers in het gebouw en bezoekers van de Spoorzone. In het gebouw wordt flexibiliteit toegepast en zijn gemeenschappelijke (ontmoetings)ruimten aanwezig.

Bron: makeitintilburg.com Figuur 9: Referentie multitenant kantoorconcept plan T te Tilburg

27

4.2

Bedrijventerrein

In deze paragraaf geven we de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in Utrecht tot 2050 en vertalen we deze behoefte naar kansrijke doelgroepen voor Rijnenburg. Ten eerste berekenen we de kwantitatieve vraag in de gemeente Utrecht. Dit confronteren we vervolgens met de bestaande plannen om te komen tot de behoefte. Tot slot geven we een kwalitatieve verdieping op kansrijke doelgroepen voor Rijnenburg.

Vraag Uitbreidingsvraag: oplopende tekorten in gemeente en regio Al jaren bestaat er een oplopend tekort aan bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht en de regio. De RSU2040 stelt dat er tot 2040 nog ruimte moet worden gecreëerd voor 74 ha bedrijventerreinen bovenop de destijds harde plancapaciteit van 41,7 ha. Het onderzoeksrapport toekomstbestendige werklocaties U16 concludeert een behoefte tot 2040 van 215 ha voor de U16 regio, dat mogelijk kan worden teruggedrongen door actief in te zetten op verdichten tot 75 ha. Werkgelegenheid groeit harder dan verwacht en het aantal banen per ha neemt toe We berekenen de uitbreidingsvraag op basis van de groei van de werkgelegenheid, de locatievoorkeur voor bedrijventerreinen en het ruimtegebruik per werknemer. Het gaat om een globale inschatting van de behoefte in 2050. Voor de vraag naar bedrijventerreinen hanteren we de uitgangspunten uit het rapport ‘toekomstbestendige werklocaties U16’ welke als input heeft gediend voor de RSU. Deze uitgangspunten hebben we geactualiseerd o.b.v. de huidige bevolkingsprognose. • •

•

•

•

In hoofdstuk 1 hebben we vastgesteld dat de huidige bevolkingsprognose en daarmee ook de werkgelegenheidsprognose hoger ligt dan de uitgangspunten in eerdere onderzoeken. Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid gaan we dan ook uit van de geactualiseerde cijfers. Het aandeel banen op bedrijventerreinen in 2023 is gelijk aan het aantal banen op bedrijventerreinen in 2018. Dit aandeel is al meerdere jaren stabiel op circa 15%. 4 We verwachten dat dit ook in de toekomst het geval blijft. Het type werkgelegenheid op bedrijventerreinen verandert wel. Door technologische ontwikkelingen verdwijnen en ontstaan nieuwe banen en zelfs hele sectoren. Naar verwachting ontstaan er hierdoor relatief meer banen voor theoretisch opgeleiden op bedrijventerreinen. Automatisering, robotisering en andere technologische ontwikkelingen zorgen ervoor dat in de toekomst meer werk in bedrijfsruimte wordt uitgevoerd door machines. Dit betekent voor sommige sectoren dat het aantal m2 per werkzame persoon toeneemt en/of dat het type werkzaamheden zal veranderen. In de bestaande prognoses (‘basisscenario’) voor de RSU is met deze trends rekening gehouden. We verwachten, dat als gevolg van tekort aan ruimte, de noodzaak voor zorgvuldig ruimtegebruik nog verder toeneemt. Dit betekent in praktijk dat meerlaags bedrijfsruimte de standaard wordt, met bedrijfsruimte op de tweede, derde of vierde verdieping.

Dit heeft als gevolg dat het terrein quotiënt (het aantal m2 kavel per werkzame persoon) zal afnemen. Oftewel, per hectare werken er meer mensen. Dit zorgt voor een lagere ruimtebehoefte. In het scenario ‘verdichten’ bedraagt de ruimtebehoefte circa 75% van het basisscenario. Dit scenario is een actualisatie van het scenario ‘verdichten’ uit het onderzoeksrapport toekomstbestendige werklocaties U16. We verwachten dat met name op de nieuw te ontwikkelen terreinen dit haalbaar is, op bestaande terreinen is dit lastig te behalen. Meerlaags bouwen biedt ook meer ruimte voor (creatieve) maakindustrie, atelierpanden en bedrijfsverzamelgebouwen. Deze functies zijn goed te huisvesten op verdiepingen, met daaronder meer traditionele bedrijfsfuncties. 2023 – 2030

2030 – 2040

2040 – 2050

Totaal

Basis

36 ha

41 ha

33 ha

110 ha

Verdichten

27 ha

31 ha

33 ha

91 ha

Scenario

Tabel 11: Ruimtevraag gemeente Utrecht per tijdsperiode, cijfers zijn afgerond op hele getallen. Bron: Toekomstbestendige werklocaties U16, RSU 2040, bewerking door Sweco.

4

PAR (2023)

28

Uitbreidingsvraag: vraag aan bedrijfsruimte in 2050 van circa 91 ha netto aan bedrijventerrein We concluderen dat er van 2023 tot 2050 een uitbreidingsvraag is van 91 tot 110 ha aan bedrijfsruimte o.b.v. de ontwikkeling van de werkgelegenheid, locatievoorkeur en ruimtegebruik per werknemer. Ter vergelijking, de RSU gaat uit van een behoefte van 74 ha voor de periode 2020 tot 2040. Het basis-scenario is hierbij het uitgangspunt. In onze actualisatie is de vraag in dit scenario 77 ha over de periode 2023 tot 2040. De behoefte ligt in dit onderzoek hoger, omdat de werkgelegenheid in de actuele prognoses sterker stijgt na 2030 dan oorspronkelijk geraamd. 140 120

Ha

100 80 60 40 20 0 2023 2026 2029 2032 2035 2038 2041 2044 2047 2050 Verdichten

Basis

Figuur 10: Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in ha. Bron: Toekomstbestendige werklocaties U16, bewerking door Sweco

Vervangingsvraag bedraagt circa 13 ha In de gemeente Utrecht zijn geen harde plannen voor transformatie van bedrijventerreinen. Wij rekenen in de prognose dan ook niet met aanvullende vervangingsvraag. Maar, wanneer als gevolg van de ontwikkeling MWKZ6 bedrijfsruimte wordt getransformeerd, dan zorgt dit wel voor vervangingsvraag en zal er ruimte moeten worden gezocht voor bedrijven uit MWKZ6. Ook zijn er in de afgelopen jaren gebieden getransformeerd (Cartesiusdriehoek en de rest van Merwedekanaalzone). In de komende jaren is er verplaatsingsvraag vanuit de overige bedrijven uit Cartesius en een losse eindgebruiker elders in de stad. In totaal bedraagt dit circa 8 ha.5 De indicatieve vervangingsvraag van MWKZ6 bedraagt circa 4,7 ha 6. We gaan ervanuit dat de ontwikkeling van MWKZ6 ongeveer plaatsvindt rond 2035.

Aanbod Plancapaciteit: Plannen voor 33 ha bedrijventerrein Binnen de gemeente Utrecht is 14,2 ha bedrijventerrein terstond uitgeefbaar. Vanaf 2024 is het nieuwe bedrijventerrein Strijkviertel (19 ha) uitgeefbaar. In totaal beschikt de gemeente Utrecht daarmee over 33,2 ha aan harde plancapaciteit op bedrijventerreinen. Op de meeste terreinen is slechts beperkte grond uitgeefbaar en een deel van de nog uit te geven gronden zijn al onder optie. Terrein

Ha uitgeefbaar

Strijkviertel

19

Haarrijn

2,6

De Wetering

9,8

Hooggelegen

1,8

Totaal

33,2

Tabel 12: Plancapaciteit gemeente Utrecht, bron: Gemeente Utrecht (2023)

5 6

Gemeente Utrecht (2023) Programma wonen en werken regio U10, Provincie Utrecht (2023)

29

Nauwelijks leegstand in de gemeente en regio In de gemeente en regio is er bijna geen leegstand van bedrijfsruimte. Eind 2022 werd in de gemeente slechts 45.800 m2 vvo bedrijfsruimte aangeboden. In de hele provincie is het leegstandspercentage 1,8%. 7

Behoefte Ruimtebehoefte: 71 tot 90 ha extra bedrijventerrein nodig (sectorbreed) Er is een aanhoudend tekort aan ruimte voor bedrijventerreinen in Utrecht. Tot 2035 ramen we een tekort van 18 tot 31 ha (exclusief reserveringen en opties). Door de langere uitgifteperiode van Strijkviertel en Wetering Zuid is dit mogelijk hoger. Dit loopt op naar 71 tot 90 ha in 2050, afhankelijk van de mate van zorgvuldig ruimtegebruik (scenario verdichten). Dit is de behoefte voor alle sectoren. In de volgende paragrafen geven we hier een kwalitatieve duiding aan. Scenario

Uitbreidingsvraag

Vervangingsvraag (Plan)aanbod

Behoefte

Verdichten

91

13

33

71

Basis

110

13

33

90

Tabel 13: Behoefte aan bedrijventerreinen tot 2050 in de gemeente Utrecht uitgedrukt in ha. Getallen zijn afgerond op hele ha.

Kwalitatieve verdieping Bestaande plancapaciteit richt zich op specifieke doelgroepen Ongeveer twee derde van de plancapaciteit in Utrecht, Strijkviertel, richt zich op een specifieke doelgroep (circulaire bedrijvigheid). Naast circulaire bedrijven, kunnen ook bedrijven die bezig zijn om hun bedrijfsvoering meer circulair te maken zich hier vestigen. Ook de Wetering-Zuid richt zich op een specifieke sector (medisch/medische leveranciers en hoogwaardige technologische bedrijven). Het tekort in andere sectoren, dat nu ook al bestaat, loopt in deze periode daarmee verder op. Voor een groot deel van de vraag is geen plancapaciteit beschikbaar. Vraag vanuit kleinschalige bedrijvigheid, MKB en grootschalige activiteiten Ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid blijft nodig. Sectoren zoals de bouw, dienstverlening, reparatie, maakbedrijven zijn essentieel voor de stedelijke economie. Op steeds meer plekken worden juist deze doelgroepen uit de stad weggedrukt. Over het algemeen is een groot deel van dit type bedrijven goed mengbaar en daarmee is deze sector geschikt voor Rijnenburg. Regionale prognoses tonen aan dat in de afgelopen jaren circa 40% van de totale vraag in de regio Utrecht zich richt op deze doelgroepen.

De overige vraag, zo’n 60% richt zich op industrie en logistiek 8 Circa 65% van de vraag richt zich op kleine tot middelgrote kavels op functionele en stedelijke werklocaties Eerder onderzoek naar locatievoorkeuren van bedrijven in de Utrecht10 toont aan dat 35% van de behoefte toe behoort aan grootschalige of XXL kavels (bebouwing van meer dan 2 hectare). De overige 65% van de vraag richt zich op kleinschalige tot middelgrote locaties. Hier binnen maken we onderscheid tussen functionele (monofunctionele/traditionele werklocaties) en stedelijke (locaties nabij de stad met meer functiemenging) werkmilieus.9 Tekort van 39 ha aan kleine en middelgrote kavels en 32 ha aan grootschalig en XXL locaties (uitgaande van ‘verdichten’ scenario) Vrijwel alle nog beschikbare kavels in de gemeente Utrecht zijn kleine tot middelgrote kavels, met een enkele kavel van meer dan 10.000 m2.10 Een confrontatie van de vraag en aanbod per werkmilieu toont dat er in zowel het kleinschalige als het grootschalige segment behoefte bestaat aan uitbreidingsruimte. In het basisscenario geeft dit een ruimtebehoefte van 52 ha voor kleine en middelgrote kavels tot 2050. In het verdichtingsscenario is dit 39 ha.

7

Provincie Utrecht en Cushman & Wakefield, Vastgoedmonitor Provincie Utrecht 2022 (2023) Prognose bedrijventerreinen, Provincie Utrecht (2019) 9 Prognose bedrijventerreinen provincie Utrecht (2019) en Toekomstbestendige werklocaties U16 (2020) 10 O.b.v. beschikbare kavels https://www.utrecht.nl/ondernemen/vestigen/bedrijventerreinen/#c348264 8

30

Klein/middelgroot

Grootschalig en XXL

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Ha Vraag

Planaanbod

Figuur 11: Behoefte per werkmilieu in scenario ‘verdichten’

Met name behoefte aan bedrijventerreinen in een functioneel werkmilieu Van de 39 ha behoefte aan kleinschalige tot middelgrote kavels richt zich ca. 70% op een functioneel werkmilieu en 30% op een stedelijk werkmilieu. 11 Dit is respectievelijk 27 en 12 ha. Alhoewel de sectoren die zich kunnen vestigen op dit type terreinen overlappen concluderen we dat in functionele werkmilieus meer traditionele bedrijventerrein bedrijvigheid plaats vindt zoals bouw, handel, kleinschalige industrie en reparatie. Op stedelijke terreinen vinden we meer creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid. Gezond Stedelijk Leven toenemend marktaandeel De gemeente Utrecht zet in op een specifiek aantal doelgroepen in het kader van Gezond Stedelijk Leven (GSL). Dit zijn de creatieve sector, duurzaamheidseconomie, gezondheidseconomie, ICT, Onderwijs, People en Sport. Een deel van deze doelgroepen zijn geen (primaire) gebruikers van bedrijfsruimte. In totaal hebben deze doelgroepen een aandeel van circa 7% in de bedrijfsruimtetransacties in de gemeente Utrecht. 12 Van de GSL-sectoren zijn voor bedrijfsruimte de sectoren creatief, duurzaamheid en gezondheidseconomie het meest relevant. De overige sectoren van GSL richten zich vooral op de kantorenmarkt. De stad Utrecht heeft een sterke marktpositie op het gebied van gezondheidseconomie. Utrecht is een van de steden met de meeste marktdynamiek in deze sector.

Hetzelfde geldt voor de duurzaamheidseconomie. In Utrecht is met name de gezondheidszorg is een grote markt, maar het merendeel van de transacties zijn kantoortransacties. Ook qua aantal start- en scale-ups heeft Utrecht in deze sectoren een goede marktpositie.13 We concluderen dat deze toekomstvaste sectoren groeiende zijn en dat Utrecht een sterke landelijke marktpositie heeft. Tegelijkertijd concluderen we dat de vraag vanuit deze sectoren zich (nog) maar beperkt richt op bedrijfsruimte.14 Een deel van de vraag op het gebied van circulariteit en duurzaamheid heeft behoefte aan grotere kavels met een hogere milieucategorieën. Deze ruimte is binnen Utrecht en de regio niet tot nauwelijks beschikbaar. Ook binnen het huidige ontwerp van Rijnenburg lijkt geen ruimte voor HMC beschikbaar. Met een andere zonering is dit wel mogelijk.

11

Toekomstbestendige werklocaties U16 (2020) Verhuisgedrag kantoren en bedrijven, gemeente Utrecht (analyse op transacties van 500 m2 of meer) 13 Startup regio Utrecht, ROM (2023) 14 Verhuisgedrag kantoren en bedrijven, gemeente Utrecht 12

31

Kansrijke doelgroepen Op de volgende pagina’s zijn factsheets opgenomen met daarin de beoordeling van de meest voorkomende doelgroepen voor bedrijventerreinen in relatie tot de marktvraag, vestigingseisen en ontwikkelmogelijkheden in Rijnenburg (tabel 4 en 5). Uit deze analyse concluderen we dat de meest kansrijke doelgroepen stadsverzorgende bedrijvigheid, kleinschalige productie, circulaire bedrijvigheid en stadslogistiek zijn. Deze doelgroepen hebben behoefte een kleine tot middelgrote kavels (minder dan 2 ha) en hebben baat bij een goede autobereikbaarheid (voor laden en lossen, distributie et cetera) en OV-bereikbaarheid (met name voor personeel). Met de opkomst van elektrische fietsen (maar ook de afname van autobezit) wordt de fietsbereikbaarheid steeds belangrijker. Hiervoor zijn veilige fietsverbindingen nodig. Zeker wanneer het bedrijventerrein als bufferzone dient tussen wonen, bedrijfsruimte, de snelweg en Nieuwegein/Leidsche Rijn is een veilige fietsverbinding gewenst voor zowel personeel als inwoners van Rijnenburg. Stadverzorgende bedrijvigheid Er is sprake van een grote variatie in gewenste productmarktcombinaties voor stadsverzorgende bedrijvigheid. Zowel in omvang, bedrijfstype, verhouding kantoor/bedrijf, het delen van voorzieningen, wenselijke mix met wonen etc.

De vestigingscriteria van bedrijven zijn daarnaast afhankelijk van de positie in de levenscyclus van de onderneming. Met voldoende variatie en flexibiliteit kan goed ingespeeld worden op de behoeften van de volgende kansrijke productmarktcombinaties: • •

Kleine en middelgrote bedrijfsunits: er kan worden ingezet op kleine en middelgrote bedrijfsruimten. Binnen Rijnenburg kan dit meerlaags in werkgebouwen gerealiseerd worden of horizontaal gemengd worden. Bedrijfsruimte met gedeelde voorzieningen: Aanvullend kan worden ingezet op kleinschalige bedrijfsruimte gericht op startende ondernemers en kleine bedrijven. Daarbij is ook zeker de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw met relatief kleine units (tot ca. 100 m 2) met gedeelde voorzieningen en productiefaciliteiten denkbaar. Ook vergaderruimtes en apparatuur kunnen gedeeld worden. Speciale aandacht gaat uit naar gemeenschappelijke ruimtes waar men met elkaar in contact kan komen. Dit draagt bij aan het community gevoel.

Stadslogistiek en stadhubs • De groei van de stad leidt tot een steeds grotere uitdaging om bedrijven, winkels en huishoudens van goederen te voorzien. Voor snelle levering is er meer behoefte aan kleinere distributiecentra dicht bij de stedelijke concentraties (last mile delivery en multilabel). Ook het slim inzetten van data met geavanceerde IT-technologie (en op termijn mogelijk ook drones) kan een belangrijke rol spelen in stadsdistributie. De behoefte aan stadslogistiek is onder invloed van de coronacrisis sterk toegenomen, waar nu ook consumenten online shoppen die dit voorheen niet deden. Utrecht heeft ambities op het gebied van emmissieloze bevoorrading en de wens om hubs rondom de stad te realiseren. Binnen hubs identificeren we een aantal categorieën: Bouw, voedsel, retail, pakketten en afval. Elk heeft iets afwijkende vestigingscriteria. Zo is het voor bouwhubs belangrijk om centraal tussen bouwlocaties of nabij locaties te liggen en goed bereikbaar zijn voor afvoer van buitenaf terwijl voor retail en pakketten juist de afzetmarkt belangrijker is. Voor Rijnenburg zijn meerdere type hubs mogelijk, maar lijkt afval het minst kansrijk vanwege (geur)overlast. Voedsel, retail- en pakkethubs generen relatief veel verkeer (kleine bestelbusjes). Indien deze worden gerealiseerd in Rijnenburg zijn locaties aan de rand logischer vanwege het autoarme karakter.

• Rijnenburg sluit goed aan op de vestigingscriteria van stadslogistiek. Zo zijn met name een goede autobereikbaarheid en een ligging nabij het stedelijk gebied (het afzetgebied) van belang. De ligging vlakbij de op/afrit van de A2 en A12 is gunstig. • Stadsdistributie richt zich veelal op (middel)grote bedrijfsruimten (tot maximaal ca. 10.000 m²) en de voorkeur gaat veelal uit naar bedrijfsruimten op de begane grond (m.n. voor vrachtwagens). Gestapeld in twee tot drie lagen met lift of hellingbaan is zeker ook mogelijk (voor vervoer per transportbusje of elektrische (bak)fiets).

32

Sector

Bouw, Handel en reparatie

Zakelijke dienstverlening

Creatieve (maak)industrie

Circulaire economie

Welke type bedrijven gaat het om?

Timmerman, loodgieter, reparatie en handel in auto’s, reparatie van elektronische producten, (groen)onderhoud, etc.

Schoonmaak, beveiliging, consumenten diensten, verhuurbedrijven

(Kleinschalige) productie van kleding, productie van meubels, drukkerijen, houtbewerking, (scheppende) kunsten

Afvalverwerkingsstat ion, kringloopwinkel, productie van recyclebare materialen

(Merendeel) Tot 1 ha

(Merendeel) Tot 1 ha

0,5 tot 5 ha

Milieucategorie t/m 3.1 of 3.2

1 en 2, met uitzondering t/m 3.1

1, 2 t/m 3.1 of 3.2, enkele gevallen hoger

Sterk afhankelijk van activiteit. laag tot zeer hoog (bijvoorbeeld afvalverwerking)

Mengbaar met wonen

Afhankelijk van bedrijfsactiviteit

Ja

Ja

Afhankelijk van bedrijfsactiviteit

Op verdieping

Ja, met oprijbanen

Ja, met oprijbanen

Ja, met oprijbanen

Afhankelijk van bedrijfsactiviteit

Bereikbaarheid Doorgaande wegen, Doorgaande wegen, – Weg Nabij N-Wegen, Bij Nabij N-Wegen, Bij voorkeur toegang tot een voorkeur toegang tot snelweg. Belang van een snelweg. fietsverbindingen neemt Belang van toe. fietsverbindingen neemt toe.

Doorgaande wegen, Nabij N-Wegen, Bij voorkeur toegang tot een snelweg. Belang van fietsverbindingen neemt toe.

Korte afstand tot snelweg. Belang van fietsverbindingen neemt toe.

Bereikbaarheid Belang neemt toe – OV (personeel)

Belangrijk

Belang neemt toe (personeel)

Inpassing

Kavelomvang

(Merendeel) Tot 1 ha

Belang neemt toe (personeel en bezoekers)

Ontwikkeling en Rijnenburg

Marktvraag

Groei

Stabiel

Groei

Ontwikkeling naar 2050

Deze bedrijfsactiviteiten zijn onderdeel van het stedelijk weefsel. Het zijn veelal ambachten, en daarmee bedrijvigheid die ook in de toekomst nodig is om de steden draaiende te houden.

Deze Lokaal producten bedrijfsactiviteiten zijn en blijven in zijn onderdeel van trek. Kleine het stedelijk weefsel. ondernemers en Consumenten en creatieven zorgen bedrijven blijven de daarnaast voor een komende jaren een levendige beroep doen op woonomgeving. deze diensten.

In 2050 is Nederland circulair. Circulair ondernemen is standaard onderdeel van de bedrijfsvoering van elk bedrijf.

Kansrijk voor Rijnenburg

Ja, zowel op bedrijventerrein als in de wijk. In solitaire bedrijfshallen, of in bedrijfsverzamelgebouw

Ja, zowel op bedrijventerrein als in de wijk. In bedrijfs verzamelgebouw en/of broedplaats

Ja, op bedrijventerreinen en in de wijk (niet overlast gevende deel)

Ja, op bedrijventerrein en in de wijk In bedrijfsverzamelgebouw / broedplaats

Groei

Mogelijk combineren met energielandschap

Tabel 14: Factsheet doelgroepe

33

Sector

Stadslogistiek

Industrie

Life Sciences

Logistiek en groothandel

Voorbeelden

Last-mile delivery, cityhubs,

Productie van metalen, productie van elektrische apparaten

Onderzoekslaboratori (Stads)logistiek en a, productie van groothandel met veel medische apparatuur vervoersbewegingen (Distributiecentra etc.)

Inpassing Kavelomvang

0,5 tot 2 ha, enkele grotere hubs tot 5 ha

Divers, gemiddeld 2 0,5 tot 5 ha maar kan oplopen tot 5, 10 of meer afhankelijk van het bedrijf

Tussen 1 en 5 ha, enkele gevallen hoger.

Milieucategorie

Tot 3.2

Oplopend tot 4.2 of 5 Sterk afhankelijk van Oplopend tot 4.2 activiteit. Uiteenlopend van laag tot zeer hoog (research tot productie, afhankelijk van stoffen)

Mengbaar met wonen

Redelijk

Nee

Afhankelijk van bedrijfsactiviteit

Nee

Op verdieping

Ja, met oprijbanen

Nee

Afhankelijk van bedrijfsactiviteit

Nee

Bereikbaarheid – Weg

Korte afstand tot snelweg. Belang van fietsverbindingen neemt toe.

Korte afstand tot snelweg. Belang van fietsverbindingen neemt toe.

Korte afstand tot snelweg. Belang van fietsverbindingen neemt toe.

Korte afstand tot snelweg. Belang van fietsverbindingen neemt toe.

Bereikbaarheid – OV

Belang neemt toe (personeel)

Belang neemt toe (personeel)

Nabij OV-haltes

Belang neemt toe (personeel)

Ontwikkeling en Rijnenburg Marktvraag

Groeiend

Stabiel

Groeiend

Groeiend

Ontwikkeling naar 2050

Stadslogistiek wordt steeds belangrijk om de stad emmissieloze te krijgen. Vraag naar innovatieve logistieke concepten blijft groeien

Grootschalige industrie is vaak vervuilend en investeringskosten. Landelijke ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en loonontwikkelingen kunnen grotere producenten naar het buitenland doen gaan.

Nederland en Utrecht wil een technologische koploper zijn in de gezondheidseconomie. Als deze positie wordt vastgehouden is ook in de toekomst behoefte aan ruimte voor deze sectoren.

Logistiek en groothandels blijven een belangrijk onderdeel van de Nederlandse economie in 2050.

Kansrijk voor Rijnenburg

Ja, nabij de snelweg

Mogelijk, wanneer gaat om meer kleinschalige maakindustrie of productie

Beperkt, voorkeur nabij kennisinstellingen

Nee, meer grootschalige logistiek past niet goed bij profiel.

Tabel 15: Factsheet doelgroepen

34

Circulaire economie Voor een transitie naar een volledige circulaire economie is veel ruimte nodig. De exacte ruimteclaim voor circulaire economie is lastig in te schatten, maar de eerste onderzoeken wijzen erop dat er in 2050 onvoldoende ruimte beschikbaar is voor terreinen met overlast gevende circulaire activiteiten, zoals recycling en hergebruik van bouwmaterialen.15 Het PBL wijst erop dat er ruimte moet worden gereserveerd voor bedrijventerreinen met toegang tot het spoor, scheepvaart en de weg. Het aandeel van bedrijven dat zich bezig houdt met circulaire activiteiten in de stad Utrecht ligt onder de 5%. Dit is lager dan het Nederlandse gemiddelde van 6,4%. Dit is niet vreemd. De Utrechtse economie is sterk in dienstverlening, ICT en andere kantoor gerelateerde bedrijvigheid. Circulaire bedrijven zijn juist actief op bedrijventerreinen zoals fiets- of autoreparatiebedrijven.16 We concluderen dat circulaire bedrijvigheid in Utrecht gaat toenemen en dat vanuit deze sector vraag komt naar bedrijventerreinen. Strijkviertel richt zich vrijwel volledig op deze doelgroep. Een deel van de vraag vanuit de circulaire sector is meer grootschalig met hoge milieuhindercategorie. Dit laat zich moeilijk combineren met wonen. Daarmee is de grootschalige circulaire economie beperkt kansrijk voor Rijnenburg.

Dit betekent niet dat de bedrijfsruimte in Rijnenburg niet circulair en duurzaam moeten worden ingericht. We gaan er tevens vanuit dat tegen de tijd dat Rijnenburg wordt ontwikkeld circulariteit een vast onderdeel is van de bedrijfsvoering van alle sectoren, gezien de doelstelling is om in 2050 circulair te zijn. Meerlaagse bedrijfsruimte: steeds meer de standaard als gevolg van ruimtedruk Als gevolg van economische omstandigheden en de beperkte ruimte in Nederland verwachten we dat meerlaags bouwen op termijn meer en meer de standaard wordt in de bedrijfsruimtemarkt, waarmee ook de functionaliteit en daarmee de interesse van eindgebruikers en doelgroepen zullen toenemen. Een deel van de kansrijke doelgroepen en huidige gebruikers in het gebied is gebonden aan de begane grond. Een ander deel, met name ook een groot deel van de stadsverzorgende bedrijven, passen ook op de verdiepingen. Sectoren die gebonden zijn aan de begane grond zijn bedrijven met veel logistieke bewegingen, die deze toegang nodig hebben voor het laden en lossen. Dit zijn sectoren zoals de bouw, groothandel, maak, circulair, reparatie van auto’s en natuurlijke de logistieke sector. Maar, ook in deze sectoren is het niet ondenkbaar dat ze gehuisvest zijn op verdieping met toegang via liften geschikt voor bedrijfsvoertuigen of oprijbanen.

Veel lichte industrie en zakelijke dienstverlening kan goed op de verdiepingen vestigen.

Figuur 12: Imagewharf, Amsterdam. Meerlaagse bedrijfsruimte Figuur 13: De Stelling, Gouda. Meerlaagse bedrijfsruimte met opgetopt met kantoorvloeren. Gericht op ambachten en atelierruimte flexibele units, op opslag en kleine bedrijven. Units zijn binnen bereikbaar met bestelbussen via een lift.

Stapelen van verdiepingen heeft als gevolg dat de ondernemers vaak de panden niet meer (volledig) in eigendom hebben. Ze delen immers het gebouw met meerdere eindgebruikers. Dit vraagt om een professionalisering van de bedrijfsruimtemarkt, met een toename van beleggers in bedrijfsonroerend goed. Daarnaast kan eigendom ook gedeeld worden en onderhouden via een VVE constructie.

15 16

Ruimte voor circulaire economie, PBL (2023) Circulaire bedrijvigheid in de regio Utrecht, Provincie Utrecht (2022)

35

Regionale context: behoefte aan nieuwe werklocaties In de U10 regio wordt de mogelijkheid onderzocht om meerdere regionale bedrijventerreinen te ontwikkelen. Deze locaties voorzien in de ruimtevraag naar grotere bedrijfskavels vanuit (boven)regionale partijen. In het IRP is opgenomen dat er een totale behoefte is van circa 60 hectare. Momenteel zijn in de regio niet of nauwelijks grotere bedrijfskavels (> 1 ha) beschikbaar. Een groter bedrijventerrein bij Rijnenburg zou een deel van deze (boven)regionale vraag kunnen faciliteren. Onderzoek de mogelijkheid om het energielandschap en bedrijventerrein te combineren In het scenario Klein-Rijnenburg wordt niet de volledige geluidszone van de snelweg gebruikt als bedrijventerrein, zoals wel het geval is in het scenario Groot Rijnenburg. In scenario Klein-Rijnenburg wordt uitgegaan van een strook van circa 26 ha bedrijventerrein (‘Geluidsbeheersingszone op de tekeningen’). In alle ramingen is meer dan genoeg behoefte voor het verwezenlijken van dit bedrijventerrein. Door de combinatie op te zoeken met het energielandschap kan het oppervlakte bedrijventerrein mogelijk verdubbelen. Echter, nabijheid van windmolens (en richtafstanden), in combinatie met veiligheid, maar ook voldoende beschikbaarheid van ruimte voor zonnepanelen maakt de koppeling technisch vooralsnog ingewikkeld.

Conclusie In de gemeente Utrecht is een tekort aan ruimte voor bedrijfsruimte in vrijwel alle sectoren en dit tekort neemt alleen maar toe naar de toekomst. De totale behoefte in Utrecht tot 2050 is 71 tot 90 ha. Deze behoefte kan niet alleen in Rijnenburg worden opgevangen. Ook elders in Utrecht moet er ruimte worden gereserveerd. Hiervan betreft 39 ha kleinschalige tot middelgrote kavels in een functioneel of stedelijk werkmilieu uitgaande van het scenario verdichten. In het basisscenario bedraagt de behoefte 52 ha. \ Wanneer Rijnenburg voorziet in deze volledige behoefte worden er 3.900 tot 4.700 arbeidsplaatsen gecreëerd. Bij de realisatie van 39 ha met een nog lager terreinquotiënt, dat kan worden behaald door meerlaags bouwen, kan het aantal werknemers oplopen tot 6.700. We gaan hier dan uit van een toename van 1 of 2 bouwlagen naar 3 tot 4 bouwlagen. In Rijnenburg wordt in het scenario ‘Klein Rijnenburg’ uitgegaan van ontwikkeling van 26 ha bedrijventerrein. We adviseren dit als onderkant aan te houden De ontwikkeling van 26 ha bedrijventerrein resulteert in ca. 2.600 tot 3.200 banen, afhankelijk van de mate van verdichting. Voor de bandbreedte van 26 tot 39 ha bestaat voldoende marktbehoefte vanuit stadsverzorgende bedrijvigheid, circulaire economie, stadslogistiek en de GSL-sectoren.

We adviseren om ervoor te zorgen dat het bedrijventerrein toegang heeft tot een snelweg. Bereikbaarheid via het OV is daarnaast ook belangrijk (met name voor het personeel). Sectoren zoals stadslogistiek en circulaire economie, maar ook de bouw en maakindustrie blijven naar verwachting ook in de toekomst grote afhankelijkheid hebben van bereikbaarheid voor (vracht)autoverkeer. We adviseren hier rekening mee te houden bij het inpassen van het bedrijventerrein in Rijnenburg. Fietsverbindingen, met zowel de stad, omliggende gemeenten en stadsdelen, worden steeds belangrijker. Indien het bedrijventerrein als bufferzone dient met de snelweg, betekent dit ook dat fietsverkeer van en naar Rijnenburg naar Leidsche Rijn, Nieuwegein of de stad over het bedrijventerrein komt.

36

4.3

Informele bedrijfsruimte

In deze paragraaf onderzoeken we de behoefte naar informele bedrijfsruimte in het stadsdeel Rijnenburg. Informele bedrijfsruimte zijn bedrijfsruimte buiten formele werklocaties. Het gaat dus om bedrijfsruimte in de woonwijken.

Aanbod Actueel inzicht in bestaande voorraad van bedrijfsruimte op informele locaties In de gemeente Utrecht zijn bijna 360 bedrijven actief in bedrijfsruimte buiten informele werklocaties. 17 In totaal werken hier 1.740 mensen. Voor de analyse hebben we deze data nog verder verfijnd. Ten eerste onderzoeken we of al deze panden daadwerkelijk worden gebruikt als bedrijfsruimte of alleen zo geregistreerd staan. Het kan bijvoorbeeld zijn dat ziekenhuizen of winkels een industriefunctie hebben in het BAG. We filteren op: • • •

Bedrijven met de SBI-code 47 (detailhandel niet in auto’s) en verwijderen tankstations, supermarkten en andere winkels. Bedrijven met de SBI-code 01 (Landbouw) Voor bedrijven met meer dan 50 werknemers of pandoppervlaktes van meer dan 3.000 m 2 controleren we of dit gaat om bedrijfsruimte. Hierdoor zijn een aantal objecten met een industriefunctie die worden gebruikt als flexwerkplek/kantoor eruit gefilterd.

Op basis van deze aanscherping concluderen we dat in Utrecht circa 330 bedrijven zijn met 1.070 banen in bedrijfsruimte op informele locaties. Dit is 0,4% van de totale werkgelegenheid. Gemiddeld is het ruimtegebruik in deze bedrijfsruimte 72 m2 bvo per werknemer.18

Behoefte We bereken de behoefte aan bedrijfsruimte op informele terreinen met behulp van de werkgelegenheidsprognose voor de gemeente Utrecht, de locatietypevoorkeur en het ruimtegebruik per werknemer. Hierbij gaan we uit van een gelijkblijvend ruimtegebruik en locatietypevoorkeur. • • •

Het totaal aantal banen in Utrecht neemt toe met 73.600 tot 122.200 banen (Figuur 3). Bij een gelijkblijvend aandeel banen in bedrijfsruimte op informele locaties (0,4%) is dit een toename van banen op informele werklocaties van 260 tot 430. Bij een gelijkblijvend ruimtegebruik per werknemer van 72 m 2 is de ruimte behoefte van 18.800 tot 31.200 m2 bvo tot 2050. Onderstaande tabel geeft de ruimte behoefte gefaseerd weer.

Scenario

2035

2040

2050

Basis-scenario

12.900

14.800

18.800

Plus-scenario

17.200

23.600

31.200

Tabel 16: Uitbreidingsbehoefte bedrijfsruimte buiten formele werklocaties in m2 bvo. Bron: BAG en PAR

Aandeel informele bedrijfsruimte voor Rijnenburg Bedrijfsruimte buiten de formele werklocaties vervullen vaak een andere functie dan bedrijfsruimte op traditionele werklocaties. Ze zijn veelal lokaal gericht en stadsverzorgend. Deze functies zijn meestal gevestigd in een woonwijk, omdat ze daar ook daadwerkelijk nodig zijn. Het zijn autogarages, meubelmakers of kleinschalige bouwcentra. Het zijn vaak wijkverzorgende bedrijfsactiviteiten. De behoefte aan deze functies is dan ook te relateren aan het aantal woningen in een wijk. In Utrecht constateren we dat er gemiddeld 400 m2 informele bedrijfsruimte per 1.000 woningen is. Hierbij zijn verschillen per woonmilieu. In de buitenwijken (Leidsche Rijn en Vleuten – De Meern) en Noordwest (met name rondom de Amsterdamsestraatweg en het oude NS-terrein / 2e Daalsedijk) is het aandeel hoger, 17 18

Panden in het BAG met alleen een industriefunctie buiten officiële werklocaties in de gemeente Utrecht BAG en PAR (2023)

37

ca. 550 tot 700 m2. In Oost, Noordoost en Overvecht is het aandeel lager. 19 De ontwikkeling in Rijnenburg lijkt qua locatie het meest op Leidsche Rijn en Vleuten. Ook omliggende woonkernen, zoals Houten of de wijken Batau in Nieuwegein hebben een hoger gemiddeld m2 bedrijfsruimte per woning met 700 tot 1.200 m2. Voor Rijnenburg rekenen we met een gemiddeld metrage boven het Utrechts gemiddelde. We stellen het verwachte metrage bedrijfsruimte per 1.000 woningen vast op 700 m 2. Hiermee is het aantal ongeveer vergelijkbaar als Leidsche Rijn en sluit het ook aan bij de ambitie meer werkplekken te bieden in de wijken. Bij de ontwikkeling van 22.000 tot 25.000 woningen resulteert dit in 15.400 tot 17.500 m 2 bvo aan informele bedrijfsruimte. Dit past binnen de geraamde behoefte.

Kwalitatieve verdieping Ruimtelijke spreiding en doelgroepen Bedrijfsruimte op informele locaties is sterk geclusterd op een aantal locaties: • In en rondom het stadscentrum; • Nabij bedrijventerreinen; • Aan doorgaande wegen. Deze spreiding is logisch en goed passend bij bedrijfsruimte. In en rondom het centrum staan panden die al van oudsher in gebruik zijn als bedrijfsruimte. Op de locaties rondom bedrijventerreinen wordt aangesloten op de voorzieningen van het bedrijventerrein en wordt de overlast naar de woonomgeving relatief beperkt. Dit geldt ook voor locaties aan doorgaande wegen, hierdoor worden verkeersbewegingen binnen de woonwijk beperkt en is bereikbaarheid van bedrijfsruimte optimaal. Rijnenburg heeft een autoluw profiel. We adviseren daarom ruimte te reserveren voor informele bedrijfsruimte op locaties die wel bereikbaar zijn met de auto. In Utrecht zijn de grootste sectoren in bedrijfsruimte op informele werklocaties (in aantal banen) de: advies en dienstverlening; gezondheidszorg- en welzijn; groot- en detailhandel en reparatie; cultuur, sport en recreatie; informatie en communicatie. Opvallend is dat het merendeel van deze sectoren niet per se bedrijfsruimtegebruikers zijn. Veel bedrijven uit deze sectoren kunnen ook gehuisvest worden in kantoorruimte (ICT en advies) of hebben een maatschappelijk doeleinden (zorg en cultuur).