bijlage 2. SPvE Papendorp Noord bijlage Utrecht Papendorp visie voorzieningen.pdf

Omdat het om uiteenlopende activiteiten gaat, maar de ruimtes niet continu bezet zullen zijn, bevelen wij aan om voor een gemengde voorziening te gaan waar beide buurtactiviteiten plaats kunnen vinden. • Sport(hal). Voor buitensport is geen verdere behoefte. In de gemeente Utrecht is behoefte aan een uitbreiding van het aantal sporthallen met vier hallen. Papendorp is hier mogelijk een aantrekkelijke locatie voor.

FIGUUR 27 KANSRIJKE / NOODZAKELIJKE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN PAPAENDORP

•

•

Gezondheidscentrum. Gemiddeld staan er bij 1,0 fte huisarts ca. 2.095

mensen ingeschreven. Er vanuit gaande dat ca. de helft van de bewoners een huisarts nabij zoekt en dat er ook nog enige toevloeiing is van buiten Papendorp is er behoefte aan een gezondheidscentrum met 1 à 2 huisartsen. Denkbaar is dat dit centrum wordt aangevuld met bijvoorbeeld een fysiotherapeut. Culturele voorziening. Papendorp is goed bereikbaar en ligt centraal tussen Utrecht stad en Leidsche Rijn (inclusief Vleuten en De Meern). Daarbij is de autobereikbaarheid goed. Door de trekkracht en functie die een dergelijke

41

42

BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN

voorziening kent, is het niet wenselijk om deze in Papendorp te laten landen (te veel druk op Mobiliteitshub). Daarbij zijn dit moeizame trajecten van realisatie en kan de focus beter gelegd worden op het reeds bestaande aanbod aan culturele voorzieningen in de stad.

2.7 CONCLUSIE: KWANTITATIEVE KANTELPUNTEN COMMERCIËLE VOORZIENINGEN Niet in alle woningbouwvarianten is er voldoende kwantitatieve behoefte voor een bepaald (gewenst) niveau aan voorzieningen. Om het kantelpunt te bepalen hebben we uitgewerkt welk aanbod gewenst is voor een modern en volwaardig buurtaanbod. Dit gewenste aanbod staat in de blauwe kolom van het schema op de volgende pagina. Het kantelpunt is vervolgens aan de hand van een kleurenschema bepaald.

De blauwe kolom uitgelegd – gewenst buurtaanbod Om een voorzieningenniveau in Papendorp te creëren wat resulteert in een aantrekkelijk centrumgebied voor de buurt, is in de tabel met kantelpunten de kwantitatieve behoefte naast de blauwe kolom gelegd. Simpel gezegd: Als de kwantitatieve behoefte hoger is dan de blauwe kolom is deze functie in dat scenario kwantitatief mogelijk – en vice versa. In deze blauwe kolom is inzicht gegeven waaraan een modern buurtcentrum moet voldoen. De supermarkt is de belangrijkste drager en er is slechts beperkt aanvullend detailhandelsaanbod. Wel zijn er in een dergelijk modern buurtcentrum andere functies gekoppeld aan het cluster. Enkele horecavestigingen, sport en diensten kunnen hier ook gevestigd worden. Als er kwantitatief onvoldoende behoefte is voor een supermarkt, zullen ook diverse andere retailers onvoldoende perspectief hebben en uiteindelijk niet komen of niet overleven.

FIGUUR 28 HOE VINDT DE AFWEGING IN SCHEMA KANTELPUNTEN PLAATS?

Een negatief of positief oordeel in het schema kantelpunten wil niet per definitie zeggen dat deze functie wel/niet kan landen in Papendorp. De kwalitatieve afweging hierin is ook zeer belangrijk. Zie hiervoor hoofdstuk 3 voor uiteindelijke keuzes.

BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN

43

FUNCTIE

GEWENST MINIMUM VARIANT MIDDEN VARIANT BUURT

Supermarkt

1.000 m² wvo

700 m² wvo mogelijk

960 m² wvo mogelijk

1.270 m² wvo mogelijk

Overig dagelijks

200 m² wvo

400 m² wvo mogelijk

550 m² wvo mogelijk

650 m² wvo mogelijk

Frequent niet- 100 m² wvo dagelijks

50 m² wvo

75 m² wvo

100 m² wvo

Niet-dagelijks specifiek

0 – 150 m²

0 -150

0 - 150

n.v.t.

MAXIMUM VARIANT

Horeca

4 vestigingen

6-7 vestigingen

7-10 vestigingen

9-12 vestigingen

Hotel

n.v.t.

Kwantitatief niet mogelijk

Kwantitatief niet mogelijk

Kwantitatief niet mogelijk

4

3-4 vestigingen

4-5 vestigingen

5-6 vestigingen

1 vestiging

1 vestiging / 300 m²

1-2 vestigingen

1-2 vestigingen

Mogelijk

Goed mogelijk

Diensten Sport

LEGENDA KWANTITATIEVE MOGELIJKHEID Onmogelijk

Waarschijnlijk onmogelijk/ alleen onder kwalitatieve voorwaarden mogelijk (zie hoofdstuk 3)

TABEL 10 SAMENVATTING KWANTITATIEF KANTELPUNT PER FUNCTIE

Op basis van deze analyses naar kwantitatieve kantelpunten blijkt met name voor supermarkten, de niet-dagelijkse detailhandel en dienstensector dat er niet in alle scenario’s kansen zijn. Zo wordt bijvoorbeeld in het minimale scenario het kantelpunt voor een supermarkt niet bereikt. Doordat een supermarkt de belangrijkste drager is, is een volwaardig buurtaanbod niet binnen bereik. Daarnaast kan er in alle scenario’s worden voorzien in de volgende maatschappelijke voorzieningen: basisschool, kinderopvang/BSO, Buurtcentrum/Wijkcultuurhuis en een klein gezondheidscentrum. Afhankelijk van het scenario zullen deze wel andere maatvoeringen kennen. NUANCERING KANTELPUNTEN

Uiteraard zijn er meer factoren van belang dan alleen kwantitatieve behoefte om te bepalen welk aanbod er in welk scenario passend is. Zo is de kansrijkheid van de overige dagelijkse detailhandel en andere commerciële functies zeer afhankelijk van de kracht van de supermarkt en heeft de ene functie meer toekomst (de kapper) dan de ander (een winkel met huishoudelijke artikelen). Daarbij zijn er nog diverse andere kwalitatieve en specifiek voor Papendorp geldende argumenten die vestiging ondersteunen of juist onderuit halen. De vertaling van bovenstaande kwantitatieve behoeftes en kantelpunten in combinatie met kwalitatieve en locatie gebonden argumenten vindt plaats in volgend hoofdstuk.

44

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

3 ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

In de voorgaande hoofdstukken is de context en de kwantitatieve behoefte voor Papendorp uitgewerkt. In dit hoofdstuk zijn de scenario-overstijgende randvoorwaarden, het advies dat voor elk scenario geldt, uiteengezet. Daarnaast vindt er een vertaling plaats naar het wenselijke en kansrijke programma per scenario, dat een plek gaat krijgen naast het reeds bestaande plan voor een hotel op het Taatsenplein. Dit gebeurt voor elk scenario in een aparte paragraaf, waarin ook de verdeling over de locatie(s) is uitgewerkt. In de laatste paragraaf is de ruimtelijke vertaling opgenomen.

3.1 SCENARIO OVERSTIJGENDE RANDVOORWAARDEN EN ADVIES AANTREKKELIJKE ARCHITECTUUR EN GOEDE TOEGANKELIJKHEID ESSENTIEEL VOOR SLAGEN HUB MET VOORZIENINGEN

Aantrekkelijke en open architectuur voor de Mobiliteitshub is essentieel om de hub te laten slagen. De hub moet een veilige en aantrekkelijke plek worden om de auto en fiets te parkeren en om de overstap te maken. Als belangrijke locatie voor voorzieningen (zie ook volgende paragrafen) is dit ontwerp eveneens essentieel. De hub moet daarnaast goed toegankelijk zijn, ook voor lopende en fietsende klanten uit de buurt. Om dit te bereiken moet de toekomstige Mercatorlaan niet enkel een autoverbinding zijn van noord naar zuid, maar tevens een plek waar langzaam verkeer de weg kan passeren. Het liefst kunnen bewoners zonder barrière van de doorgaande weg het cluster bereiken. De toevoeging van voldoende groen rondom zal de aantrekkelijkheid eveneens vergroten.

Mobiliteitshub Aarhus Denemarken In een aan de zuidkant van de stad gelegen nieuwbouwwijk komt een Mobiliteitshub met 700 parkeerplekken. Naast de functie van parkeerplaats is nagedacht om ook andere activiteiten te integreren. Zo zijn er in de plint, maar ook verspreid op verdiepingen van het gebouw, mogelijkheden voor andere functies als horeca, een galerie en sport. Ook zijn er services als fietsverhuur, carpool stops en autodelen aanwezig.

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

45

Er is bewust gekozen om het pand open te ontwerpen met balkons waar activiteiten plaats kunnen vinden (of horeca aan gesitueerd wordt). Daarbij spelen de bomen en ander groen, een de aan de buitenkant gesitueerde trappen een belangrijke rol in het aantrekkelijk en toegankelijk maken van de hub.

FIGUUR 29 WOODEN PARKING HOUSE AARHUS Bron: JAJA Architects + Archdaily

BINNEN HUB MEERDERE DOELGROEPEN FACILITEREN

Door bij realisatie van de Mobiliteitshub niet enkel in te zetten op het faciliteren van parkeermogelijkheden, maar ook te kijken naar andere doelgroepen, is de kans van slagen groter. Dit kan door bijvoorbeeld kantoren (en/of flexwerkplekken) toe te voegen op de eerste verdiepingen, of zelfs aan woningen te denken. Naast het bevorderen van de veiligheid en het veiligheidsgevoel draagt het toevoegen van andere doelgroepen ook bij aan het creëren van extra draagvlak voor de toekomstige voorzieningen.

46

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

MAATSCHAPPELIJK ZOWEL GECLUSTERD ALS VERSPREID DOOR DE WIJK

Er zijn diverse maatschappelijke voorzieningen mogelijk in Papendorp. De locatie waar deze voorzieningen moeten landen is afhankelijk van het type voorziening. Het clusteren van maatschappelijke voorzieningen bij het commerciële aanbod heeft als voordeel dat het commerciële aanbod een impuls krijgt door de bezoekers van de maatschappelijke voorziening. In sommige gevallen neemt een voorziening echter zoveel ruimte in dat deze niet inpasbaar of wenselijk is bij commercieel aanbod (bijvoorbeeld een basisschool). Voor het maatschappelijke aanbod in Papendorp adviseren we het volgende qua programma en locaties. Deze locaties zijn in alle gevallen hetzelfde, de metrages kunnen verschillen per scenario en dienen in aanvullend onderzoek verder onderzocht te worden. FUNCTIE

MINIMUM

MIDDEN

Basisschool

16 klassen

16 klassen 16 klassen (plus?)

MAXIMUM LOCATIE In de wijk

(plus?)

TOELICHTING Heeft veelal een groot ruimtebeslag. Daarbij biedt de ligging in de wijk veelal een veiligere omgeving.

Kinderopvang + Ja

Ja

Ja

BSO

Wenselijk in

Ouders kunnen hun kinderen

combinatie met

in een keer brengen en halen

de basisschool

bij een geclusterde ligging. Mogelijk te combineren met

Gezondheids-

1 fte

1,5 fte

2 fte

Gecombineerd

centrum

huisarts

huisarts

huisarts

bij ander aanbod fysiotherapeut. (hub of Hallenplein)

Wijkcultuurhuis 250 – 500

250 – 500

250 – 500

/ buurtcentrum

m² bvo

m² bvo

m² bvo

Hallenplein

Kleine unit gecombineerd met horeca (wellicht met gezamenlijke exploitatie).

TABEL 11 MOGELIJKHEDEN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN PAPENDORP

IN EERSTE INSTANTIE AANTREKKELIJK AANBOD VOOR BEWONERS PAPENDORP

Papendorp wordt een gemengd woon-werkgebied. De Mobiliteitshub zorgt tevens voor een extra doelgroep in het gebied, de gebruikers van de hub. In eerste instantie moeten de voorzieningen echter een aantrekkelijke woonomgeving voor de (toekomstige) bewoners bewerkstelligen. Zij zijn de belangrijkste doelgroep voor de voorzieningen (meeste omzet en meest frequent bezoek). Als de bewoners de (ligging van de) voorzieningen niet prettig vinden, zullen zij uitwijken naar elders. De voorzieningen zullen dan, ondanks de aanwezigheid van de andere aanwezige doelgroepen, geen gezonde exploitatie behalen. De gewenste uitgangspunten van de bewoners van Papendorp moeten daarom in ontwerp, toegankelijkheid en type concepten voorop staan.

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

VERBINDING ZOEKEN

Verbinding is essentieel in een wijk, dus ook in het toekomstige Papendorp. Deze verbinding kan in verschillende vormen worden gerealiseerd: • Verbinding tussen verschillende doelgroepen. In Papendorp zijn er in de toekomst drie verschillende doelgroepen het meest dominant. Door voorzieningen te realiseren op een plek waar de verschillende doelgroepen samen kunnen komen, ontstaat verbinding. Een verbinding van doelgroepen die in ruimtelijke zin niet gemengd zijn. • Verbinding en ontmoeting in de wijk. De bewoners zullen elkaar op straat tegenkomen, en ook bij het bezoek aan de (commerciële) voorzieningen. De ontmoeting kan ook bevorderd worden in de vorm van een buurthuis/wijkcultuurcentrum. Combinatie van een buurthuis met een horecavoorziening aan een levendig plein, maakt dat de voorziening toegankelijk wordt en stimuleert ontmoetingen. • Verbinding en clustering van de voorzieningen. De clustering van voorzieningen, niet alleen de commerciële voorzieningen, is essentieel voor een levendig cluster. Supermarkten zijn veelal de belangrijkste dragers. Door andere voorzieningen zoveel mogelijk bij de supermarkt te clusteren profiteren alle andere voorzieningen hiervan. Daarbij zorgt de aantrekkingskracht van het cluster weer voor de nodige levendigheid die ontmoeting bevordert.

Blue Zones - De kracht van verbinding Blue Zones zijn gebieden in de wereld waar relatief veel mensen in goede gezondheid honderd jaar en ouder worden. Er is onderzocht welke gewoonten van de inwoners positieve gezondheidseffecten hebben en het bleek dat er negen gemeenschappelijke kenmerken zijn. Onder andere beweging, toegang tot gezonde voeding en zingeving zijn hierin belangrijk. Ook verbinding en/of onderdeel uitmaken van een community is belangrijk. Familie komt voorop, maar ook andere (vaste) contacten dragen hier sterk aan bij. Ze hebben dagelijks contact met familie, vrienden of mensen in hun geloofsgemeenschappen. Die verbinding en die sociale contacten zorgen ervoor dat de mensen goed in hun vel zitten. Vriendschappen en jezelf nuttig voelen is belangrijk voor een goede gezondheid en vermindert stress.

47

48

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

FIGUUR 30 9 GEWOONTEN DIE BIJDRAGEN AAN EEN GEZONDE LEVENSSTIJL AAN DE HAND V/D BLUE ZONE ONDERZOEKEN Bron: https://www.totalwellnesshealth.com/ Bron: https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/blue-zones-levenslessen-vooriedereen~b128bfbb/ en https://www.gezondheidsnet.nl/overgewicht-en-afvallen/blue-zoneshet-geheim-van-gezond-oud-worden

DENK IN MENGVORMEN (BLURRING)

Blurring, de menging van verschillende type voorzieningen, komt steeds vaker voor. Met name horeca maakt steeds meer en meer een onderdeel uit van andere sectoren. Er zijn echter veel meer mengvormen denkbaar en dergelijke concepten passen goed bij een gemixte woon-werkwijk als het Papendorp van de toekomst. Enkele voorbeelden van denkrichtingen voor Papendorp kunnen zijn:

FIGUUR 31 BUURTEN IN DE FABRIEK KENT AL ENIGSZINS EEN COMBINATIE TUSSEN HORECA EN AF TE HUREN LOCATIES - ESSENTIEEL VOOR PAPENDORP IS DAT DE RUIMTE ZONDER KOSTEN TOEGANKELIJK IS VOOR BUURTBEWONERS Bron: Buurten in de fabriek Utrecht

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

•

•

49

Een horecazaak met de mogelijkheid tot het huren van vergaderzalen, zoals Bar Beton in het Utrechtse Rijnsweerd. Hierin kan echter nog een stap verder in gezet worden door dit te verlengen met kantoor en/of flexwerkplekken. Daarmee kan er enerzijds een aantrekkelijke plint worden gerealiseerd en anderzijds ook een aantrekkelijke werklocatie, doordat zowel horeca als vergaderruimtes dichtbij zijn. Een wijkcultuurhuis/buurtcentrum zoals hierboven geschetst, die is gelieerd aan een horecavoorziening. Daarmee is deze beter exploitabel en voor meerdere doeleinden in te zetten. Naast bijeenkomsten voor en door bewoners van Papendorp, kan een dergelijke zaal ook worden afgehuurd voor een receptie door bedrijven die op Papendorp gevestigd zijn.

ALTERNATIEVE INVULLING VOOR DE PLINTEN AAN DE TAATS

De kansen voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen zijn beperkt, terwijl er verschillende plinten zijn in het gebied die een invulling wensen die bijdraagt aan de levendigheid van het gebied (zoals de plinten langs de hoofdassen rondom de Taats). Er zal aan alternatieve invullingen gedacht moeten worden, zoals woningbouw in de plinten. In Utrecht is er veel vraag naar woningen en is de kans dat de plint ingevuld wordt, daarmee groot.

FIGUUR 32 ACTIVEREN VAN PLINT KAN DOOR WONINGEN MET BEWONERS ZICHTBAAR TE MAKEN, O.A. DOOR ZE ZELF EEN DEEL TUIN OP DE STOEP IN TE RICHTEN OF EEN GROENE OPENBARE RUIMTE TE REALISEREN Bron: o.a. Sportheldenbuurt en Houthavens - Amsterdam; Zijdebalen - Utrecht (toegang woningen en niet enkel portieken)

Om een levendige plint te realiseren is het wenselijk dat de bewoners een klein stukje tuin of een stukje van de openbare ruimte tot hun beschikking krijgen. Zo

50

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

kunnen zij hier een bank neer zetten en wat groen toevoegen 15. Voor de levendigheid is het tevens essentieel dat er bewoners op de begane grond wonen en dat dit niet enkel portieken als opgang naar de bovenliggende woningen zijn. Een groene openbare ruimte kan hier eveneens aan bijdragen. Aan de Orteliuslaan zal dit gezien de kantoren die er komen niet erg gepast zijn. Hier zal mee gedacht moeten worden aan werkgelegenheidsfuncties, dan wel in vaste kantoor vorm, dan wel in de vorm van flexwerkplekken. Waarbij voor beiden de mogelijkheden niet onbeperkt zijn. MAAK GEBRUIK VAN DE STERKE PUNTEN IN HET GEBIED

Papendorp staat voornamelijk bekend als kantoorgebied met grote kantoorkolossen en onder architectuur gebouwde kantoren in het groen. Voor inwoners van Utrecht is het gebied vrij onbekend. Door gebruik te maken van de sterke punten van het gebied kan hier een positieve impuls aan gegeven worden. Bijvoorbeeld horeca bij de karakteristieke hallen, de (voormalige) asfaltcentrale of de ligging langs het Amsterdam Rijnkanaal. Zo kunnen commerciële voorzieningen worden ingezet voor de placemaking van Papendorp (met name horeca leent zich hier goed voor).

Placemaking door horeca - Blijburg Blijburg is 15 jaar lang een horecagelegenheid op het Amsterdamse IJburg geweest. Door nieuwbouw zijn er verschillende locaties geweest, maar telkens was het een plek om buiten te spelen, zwemmen, eten en drinken. Gasten konden hier ook genieten van live muziek, het gesproken woord en verrast worden door diverse kunst- en cultuurprojecten. Blijburg heeft een positieve bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van IJburg, ook in tijden dat de woningbouw door crisis stil stond.

FIGUUR 33 BLIJBURG OP HET AMSTERDAMSE IJBURG Bron: blijburg.nl

15 De ligging op het noordoosten beperkt de aantrekkelijkheid hiervan enigszins. Door deze ligging zal de plint

nauwelijks in de zon staan.

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

51

FLEXIBILITEIT GEWENST

De toekomst is onzeker, ook voor Papendorp en de ontwikkelingen die er spelen. Daarom is flexibiliteit in de plannen en op andere punten essentieel. Flexibiliteit is gewenst op verschillende gebieden: • Functioneel. De wensen van de consument kunnen door de tijd veranderen, waardoor er meer en minder behoefte is aan bepaalde functies binnen het gebied. Bestemmingsplannen moeten dit mogelijk maken. Aan de randen van het commercieel aanbod moet daarnaast omvorming naar bijvoorbeeld wonen of bedrijvigheid mogelijk zijn. • Fysiek. De bebouwing en de ruimtelijke structuur maakt wijzigingen van de functionaliteit mogelijk. Dit vergt enige creativiteit voor de architecten, zeker bij de Mobiliteitshub. Hierdoor zorgt het ontwerp er echter wel voor dat het gebied op lange termijn aantrekkelijker blijft. • Planning. De bouw van de woningen en de bezetting van de Mobiliteitshub zullen gefaseerd zijn. De realisatie van de commerciële voorzieningen is deels afhankelijk van het draagvlak dat in het gebied aanwezig is en van de drukte in deze hub. Dit betekent niet dat de commerciële voorzieningen pas gerealiseerd worden als het draagvlak nagenoeg compleet is (zie hieronder ‘Fasering’). Wel dient het gesprek aan te worden gegaan met exploitanten (vanaf wanneer zij bereid zijn om units in te vullen, wellicht met in de eerste jaren een beperkte omzet).

FIGUUR 34 FLEXIBILITEIT IN FUNCTIES GEWENST

FASERING: WACHT NIET TE LANG MET REALISEREN BASISVOORZIENINGEN

Supermarktformules openen in de regel niet vrijwillig een tijdelijke winkel in een nieuwbouwgebied of al een winkel als het gebied nog niet volledig gerealiseerd is. Dit omdat er veelal onvoldoende draagvlak is voor een succesvolle exploitatie. Een supermarktketen zal echter bereid zijn om eerder in te stappen indien zij de zekerheid hebben dat zij in de eindsituatie tot een succesvolle exploitatie zullen komen. Zij zijn dan bereid om bijvoorbeeld omzetten te draaien die enkele jaren onder dat van een succesvolle exploitatie ligt (moet gezien worden als entree fee)

52

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

of een tijdelijke supermarkt te bouwen (met garantie van een plek in het uiteindelijke plan). Indien er ca. 50% van het potentieel in het eindbeeld behaald wordt, zijn supermarktformules bereid in te stappen. Dit ook om de bewoners die er dan al woonachtig zijn, zo goed mogelijk aan zich te binden. Vaak komt een supermarktketen wel met eisen betreffende bijvoorbeeld de locatie, bereikbaarheid (en infrastructuur). Doordat er slechts maximaal 1 supermarkt in Papendorp voorzien is, die beperkt is in omvang , zal er sneller voldoende draagvlak zijn dan bij grootschalige winkels. Het voordeel voor de supermarkt in Papendorp is dat deze profijt heeft van de reeds vele werknemers werkzaam in het gebied en dat de woningbouw van Rijnvliet aan de overzijde van de A2 vooroploopt op de woningbouw in Papendorp zelf. Deze inwoners zullen enige extra omzetpotentieel opleveren voor de winkel. Het is aan te bevelen om bij de fasering van de supermarkt de woningbouw het liefst zo dicht mogelijk bij de toekomstige locatie van de supermarkt te laten beginnen. Dit om te voorkomen dat de supermarkt voor lange tijd in een geïsoleerde omgeving ligt. Daarbij is het voor bewoners ook fijn dat zij binnen bereik van hun woning hun dagelijkse boodschappen kunnen doen. Voor andere detailhandel en diensten geldt een iets andere situatie.

Voor dit andere type winkels en diensten geldt in mindere mate dat zij in staat zijn om een aantal jaar een ongezonde exploitatie te hebben. Bij supermarkten is in de regel meer flexibiliteit aanwezig (in financiële zin).

FIGUUR 35 SCHEMATISCHE WEERGAVE KENMERKEN FASERING VAN VERSCHILLENDE FUNCTIES Bron: Bureau Stedelijke Planning

Ook voor horeca is er sprake van een andere situatie, maar in de positieve zin van instaptijd. Zij zijn veelal onderdeel van placemaking van een nieuw ontwikkelingsgebied (denk aan Blijburg en Thuishaven in Amsterdam, zie ook kader Blijburg). Dergelijke concepten zijn bereid zich te vestigen in een gebied zonder dat dit gebied zelf direct bewoond wordt. Doordat vernieuwende concepten een functie hebben voor inwoners uit de gehele stad, zijn zij minder afhankelijk van de inwoners van het gebied. Voorwaarde is veelal wel dat die locatie een

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

53

zekere aantrekkingskracht moet hebben door bijvoorbeeld de sfeer (historie) of ligging. Het zijn veelal bijzondere concepten en lokale ondernemers die instappen. Meer klassieke horeca en ketenformules zullen in de regel wel pas iets later bereid zijn te vestigen in een woongebied. Om een aantrekkelijke woonwijk te creëren is het belangrijk dat het voorzieningencluster (met name de supermarkt) niet pas aan het einde van de ontwikkelperiode ontwikkeld wordt. Zo raken de inwoners ‘gewend’ aan het doen van hun boodschappen in de eigen wijk. Dit heeft uiteindelijk een positief effect op de leefbaarheid en het woongemak van de bewoners van Papendorp en daarmee ook voor het voorzieningenniveau voor de overige doelgroepen. RUIMTELIJK FUNCTIONELE OPZET LANGS VERBINDINGSASSEN EN RONDOM PLEINEN

Binnen nieuwe stedelijke ontwikkelingen zoals Papendorp worden geen traditionele (overdekte) winkelcentra meer gerealiseerd. Veelal worden de commerciële voorzieningen langs stadsstraten geprojecteerd. Stadsstraten combineren commerciële en maatschappelijke voorzieningen in de plint met woningen. Papendorp is een bijzondere wijk in ontwikkeling. Dit komt met name door de komst van de Mobiliteitshub en de daaraan gelieerde verkeersstromen. De menging van voorzieningen met de Mobiliteitshub zorgt voor synergie/koppelkansen, zeker wanneer de stadsstraat aanhaakt op de belangrijke langzaam-verkeersverbindingen en de openbare ruimte verleidt (groen, geen grote verkeersaders) tot een langere verblijfsduur. Daar waar stadsstraten bijeen komen en ook de openbare ruimte daartoe uitnodigt (zoals het Taatsenplein en Hallenplein de kans bieden voor terrassen), is de meest logische plek om commerciële voorzieningen te clusteren, zie ook onderstaand figuur.

FIGUUR 36 SCHEMATISCHE WEERGAVE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN AAN STRADSTRATEN Bron: Bureau Stedelijke Planning

Voorbeelden van (geclusterde) stadsstraten zijn: Hafencity in Hamburg, Leidsche Rijn Centrum in Utrecht, en in Amsterdam: de Zuidas en IJburg.

54

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

FIGUUR 37 VOORBEELDEN STADSSTRATEN HAFENCITY HAMBURG (LINKS) EN IJBURG AMSTERDAM (RECHTS) Bron: hafencity.com en Bureau Stedelijke Planning

EFFECTEN OP BESTAAND AANBOD (O.A. WINKELCENTRUM NOVA)

Het effect van de realisering van de voorliggende meters commerciële voorzieningen in Papendorp op het bestaand aanbod blijft beperkt. De voorzieningen in Papendorp zullen geen wijkoverstijgend karakter krijgen (m.u.v. enkele horecagelegenheden) en zijn enkel gericht op de inwoners van Papendorp en mogelijk op de inwoners van Rijnvliet. Door voor het detailhandelsaanbod de focus te leggen op de dagelijkse aankopen en frequent benodigde aankopen, zullen inwoners van Papendorp en Rijnvliet voor de overige detailhandelsbenodigdheden naar o.a. winkelcentrum Nova of Leidsche Rijn gaan. Het Amsterdam Rijnkanaal, en de (met de fiets) steile Prins Clausbrug, is daarnaast een fysieke barrière tussen Papendorp en het aanbod aan voorzieningen in Kanaleneiland. Inwoners van Kanaleneiland hebben daarbij een ruim aanbod eigen voorzieningen op kortere afstand en zullen nauwelijks naar het beperkte aanbod in Papendorp gaan om daar de dagelijkse boodschappen te doen.

3.2 UITWERKING MINIMUM SCENARIO PROGRAMMA EN OVERWEGINGEN

In het minimum scenario is er onvoldoende behoefte voor een volledig wijkcluster met een volwaardige supermarkt. Omdat de behoefte aan een volwaardige supermarkt ontbreekt is het raadzaam om voorzichtig te zijn met commerciële voorzieningen, met name voor detailhandel en diensten. De behoefte aan supermarktmeters is in dit scenario circa 700 m² wvo. De overige mogelijkheden voor een commercieel programma zijn daarmee beperkt, zeker voor de niet-dagelijkse detailhandelssector en diensten. Voor horeca geldt dat we deze in het minimum scenario enigszins opplussen ten opzichte van de kwantitatieve behoefte. De kwantitatieve behoefte van 570 tot

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

55

670 m² wvo zou voor alleen de inwoners aan de hoge kant zijn. Doordat het aanbod in Papendorp naast de functie voor bewoners ook de werknemers en gebruikers van de hub tot het draagvlak behoren denken we dat deze kwantitatieve behoefte nog beperkt groter kan zijn. PROGRAMMA MINIMUM SCENARIO SECTOR

FUNCTIE

PROGRAMMA UITWERKING (M² WVO)

Detailhandel

Supermarkten

700

1 stadssupermarkt

Overig dagelijks

0-100

Een bakker (blurring concept), mogelijk aangevuld met overig dagelijks

Horeca

Niet-dagelijks frequent

0

n.v.t.

Niet-dagelijkse specifiek

0

n.v.t.

Horeca (exclusief hotel)

600 - 700

Diverse horecagelegenheden (ca. 6 – 7 vestigingen) met een verschillende maatvoering en concept

Diensten en

Diensten (wijk)

0 - 100

2 à 3 vestigingen, o.a. kapper.

services

Services (hub)

+/- 150

Fietsenmaker, pakketservice en fietsverhuur

Vrije tijd

Sport

150 - 300

Diverse sportzaken, waarvan 1 wat grotere bij de hub

Totaal

1.600 – 2.050 TABEL 12 ADVIES VERDELING COMMERCIEEL PROGRAMMA MINIMUM SCENARIO

Er is echter een alternatief mogelijk ter overweging van het bovenstaande programma met voor- en nadelen, namelijk het Downsizen van bovenstaand programma. Omdat er onvoldoende behoefte is voor een volwaardige (stads)supermarkt is het beter te kiezen voor een kleinere winkel van circa 300 à 400 m² wvo. Hiermee heeft de supermarkt een minimale functie voor de buurt en tevens voor de werknemers in het gebied (to go formule). Het voordeel is dat er meer mensen vanuit Papendorp naar bijvoorbeeld Leidsche Rijn Centrum zullen gaan. Anderzijds is de leefbaarheid slechter door het ontbreken van een reguliere stadssupermarkt en zijn de mogelijkheden voor overig commercieel aanbod zeer beperkt (enkel een dagelijkse winkel, een kapper en wat horeca). LOCATIE(S) EN VERDELING

In het minimum scenario is het commerciële aanbod met ca. 1.650 tot 2.100 m² wvo dusdanig beperkt dat de commerciële functies zoveel mogelijk geclusterd moeten worden. Er wordt al een hotel met enig horeca aanbod rondom het Taatsenplein gerealiseerd. Daarbij zal er bij de Mobiliteitshub minimaal een aantal services gelieerd aan de hub komen. De clustering van het commerciële aanbod op een van deze twee locaties is dan ook de meest voor de hand liggende keuze.

56

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

Clustering van (commerciële) voorzieningen is gewenst omdat deze van elkaar kunnen profiteren. Doordat het aanbod in het minimum scenario beperkt is clusteren we zoveel mogelijk rondom de Mobiliteitshub. Deze locatie heeft veel voordelen.

Waarom is de Mobiliteitshub een aantrekkelijke locatie? De Mobiliteitshub is een aantrekkelijke locatie voor commerciële voorzieningen. Dit heeft diverse redenen. De belangrijkste voordelen zijn hier opgesomd: •

Centraal in de woonbuurt gelegen en daarmee goed bereikbaar voor de bewoners. Alle inwoners wonen maximaal 750 meter (hemelsbreed) van het cluster.

•

De ligging nabij de bewoners van Rijnvliet geeft daarmee een impuls voor deze nieuwbouwwijk aan de overzijde van de A2.

•

Goed te bereiken en distributie goed te faciliteren. Doordat de Mobiliteitshub een knooppunt van mobiliteiten wordt, is het een plek die goed bereikbaar dient te zijn.

•

Flexibiliteit mogelijk. De hub is nog volledig te kneden en biedt ook na afronding de gewenste flexibiliteit.

•

Connectie mogelijk met een aantrekkelijk Hallenplein.

•

De gebruikers van de Mobiliteitshub vormen een extra draagvlak voor de voorzieningen.

•

Ruime afstand tot winkelcentrum Nova. Het aanbod zal daardoor zeker geen klanten uit Kanaleneiland trekken.

FIGUUR 38 MOBILITEITSHUB MET AFSTANDSSTRALEN Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning

De nadelen van clustering rondom de Mobiliteitshub zijn beperkt: •

Ligging ten opzichte van werknemers is suboptimaal. De afstand is groot en lang niet alle werknemers zullen tijdens hun lunch richting de hub gaan.

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

•

De wegenstructuur rondom de hub mag niet de toegankelijkheid en bereikbaarheid te voet of met de fiets bemoeilijken. Een goed ontwerp kan ervoor zorgen dat de toegankelijkheid vanuit o.a. Groenewoud tot het aanbod niet beperkt wordt.

Naast de clustering van het detailhandelsaanbod en een groot deel van de andere voorzieningen rondom de Mobiliteitshub, zijn er nog twee plekken waar een beperkt programma mogelijk is: • Taatsenplein: gelieerd aan het hotel en met een functie voor de werknemers is er hier ruimte voor enkele horecavestigingen. • Hallenplein: Dit plein leent zich met de karakteristieke hallen uitstekend voor (verblijfs)horeca. Meer dan bij de Mobiliteitshub kunnen hier ruime terrassen en een aantrekkelijke sfeer worden gecreëerd. Door het beperkte aanbod is verdere spreiding van bijvoorbeeld horeca over het gebied ongewenst. In dat geval zou er te weinig massa overblijven voor op de andere drie locaties. De locaties en de invulling per locatie is op onderstaande kaart weergegeven:

FIGUUR 39 VOORZIENINGEN PER LOCATIE MINIMUM SCENARIO

57

58

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

3.3 UITWERKING MIDDEN SCENARIO PROGRAMMA EN OVERWEGINGEN

In het midden scenario is een beperkt in maat, maar in mix een volwaardig buurtaanbod mogelijk. De supermarkt van ca. 1.000 m² wvo is hierin de belangrijkste drager. Hierdoor is er ook een beperkt overig dagelijks en wellicht enig niet-dagelijks aanbod mogelijk. Voor het niet-dagelijkse detailhandelsaanbod gaan we uit van een van marge van 0 tot maximaal 125 m² wvo (maximaal 75 m² wvo frequent niet-dagelijks en maximaal 50 m² nietdagelijks specifiek). Dit omdat het absoluut geen zekere invulling is. Het is echter wel wenselijk om een beperkt aantal meters op te nemen. Als er zich een initiatief aandient, kan deze gefaciliteerd worden. Voor horeca zijn er beperkt meer meters mogelijk dan in het minimumscenario. Dit is met name in te vullen met horeca voor de wijk. Deze zaken kunnen echter, mits het om een goed concept gaat, ook op toevloeiing vanuit werknemers rekenen. Hetzelfde geldt voor diensten en sport. Door het grotere inwoneraantal in het middenscenario is het draagvlak voor deze voorzieningen groter. PROGRAMMA MIDDEN SCENARIO SECTOR

FUNCTIE

PROGRAMMA UITWERKING (M² WVO)

Detailhandel

Supermarkten

1.000

Overig dagelijks

100 - 200

1 reguliere stadssupermarkt Een bakker (blurring concept), een drogist, mogelijk aangevuld met nog 1 versspeciaalzaak

Niet-dagelijks frequent

0 - 75

Mogelijk een bloemist

Niet-dagelijkse specifiek

0 – 50

Bij de fietsenmaker klein verkooppunt fietsonderdelen

Horeca

Horeca (exclusief hotel)

700 – 850

Diverse horecagelegenheden (ca. 7 – 9 vestigingen) met een verschillende maatvoering en concept

Diensten en

Diensten (wijk)

50 – 200

2 à 3 vestigingen, o.a. kapper en stomerij

services

Services (hub)

+/- 150

Fietsenmaker, pakketservice en fietsverhuur

Vrije tijd

Sport

300 - 450

Sportvoorzieningen, waarvan minimaal 1 wat grotere bij de hub

Totaal

2.300 – 2.975 TABEL 13 ADVIES VERDELING COMMERCIEEL PROGRAMMA MIDDEN SCENARIO

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

59

LOCATIE(S) EN VERDELING

In het middenscenario is een commercieel aanbod van 2.300 tot 2.975 m² wvo mogelijk. Dit is meer dan het minimale scenario, maar biedt nog duidelijk te weinig kansen voor daadwerkelijke spreiding van het aanbod. De clustering rondom de Mobiliteitshub is hier nog steeds aan de orde. Daarbij kan er rondom het Taatsenplein en het Hallenplein ook het gewenste horeca aanbod worden gesitueerd. Daarbij kan op het Taatsenplein een kleine sport voorziening van maximaal 100 m² wvo gerealiseerd worden. In het midden scenario is er een relatief ruim aanbod sportvoorzieningen mogelijk. Doordat sport niet enkel een functie heeft voor de toekomstige inwoners en de gebruikers voor de hub, is het logisch dat er ook een voorziening meer in de richting van de werknemers wordt gesitueerd.

FIGUUR 40 VOORZIENINGEN PER LOCATIE MIDDEN SCENARIO

Anders dan in het minimale scenario zijn er iets meer kansen voor horeca. Horeca hoeft niet per definitie geclusterd te worden rondom het detailhandelsaanbod of zoveel mogelijk bij elkaar, is er ruimte voor accupunctuur van enkele horecavestigingen in Papendorp. Op aantrekkelijke plekken, qua sfeer, omgeving en draagvlak, kunnen verspreid door de wijk enkele horecazaken openen.

60

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

3.4 UITWERKING MAXIMALE PROGRAMMA SCENARIO PROGRAMMA EN OVERWEGINGEN

Voor het maximale scenario geldt, net als voor het middenscenario, dat er volwaardig buurtaanbod mogelijk is. Door het grotere draagvlak is er een beperkt ruimer aanbod mogelijk. Met name zijn er kansen doordat de supermarkt iets groter kan worden dan in het midden scenario (ca. 1.200 m² wvo). Hierdoor kan het overige dagelijkse aanbod enigszins opgeplust worden. Daarbij zijn er ook meer kansen voor ambachtelijke diensten door het grotere overige commerciële aanbod en het inwonersaantal. Voor horeca geldt dat we iets onder de maximale kwantitatieve behoefte van 1.140 m² wvo gaan zitten. De belangrijkste reden hiervoor is dat de behoefte in de wijk niet enkel bepaald wordt door de bewoners, maar ook door de werknemers. Doordat het aantal werknemers in elk scenario nagenoeg gelijk blijft, is dit een constante factor. Uit de kwantitatieve analyses blijkt dat er tussen het minimum scenario en het maximum scenario een gat zit van bijna 300 tot 500 m² wvo. Onzes inziens kan dit verschil niet volledig verklaard worden door de ca. 2.800 inwoners in Papendorp. Ofwel, waar het horeca aanbod in het minimum scenario enigszins opgeplust wordt ten behoeve van de behoefte van de werknemers, downsizen we dit enigszins in het maximale scenario om niet tot een te ruim aanbod te komen. PROGRAMMA MAXIMALE SCENARIO SECTOR

FUNCTIE

PROGRAMMA UITWERKING (M² WVO)

Detailhandel

Supermarkten

1.200

Overig dagelijks

150 – 250

1 reguliere supermarkt Een bakker (blurring concept), een drogist, mogelijk aangevuld met nog 1 à 2 versspeciaalzaken

Niet-dagelijks frequent

0 – 100

Mogelijk een bloemist, kantoor/boekhandel en/of huishoudelijke artikelenwinkel

Niet-dagelijkse specifiek

0 – 50

Bij de fietsenmaker klein verkooppunt fietsonderdelen

Horeca

Horeca (exclusief hotel)

850 – 1.000

Diverse horecagelegenheden (ca. 9 – 11 vestigingen) met een verschillende maatvoering en concept

Diensten en

Diensten (wijk)

100 – 250

2 à 4 vestigingen, o.a. kapper en stomerij

services

Services (hub)

+/- 150

Fietsenmaker, pakketservice en fietsverhuur

Vrije tijd

Sport

300 - 450

Diverse sportzaken, waarvan minimaal 1 wat grotere bij de hub

Totaal

2.750 – 3.450 TABEL 14 ADVIES VERDELING PROGRAMMA MXIMALE SCENARIO

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

61

LOCATIE(S) EN VERDELING

In het maximale scenario is een commercieel aanbod van 2.750 tot 3.450 m² wvo mogelijk. Het aanbod blijft echter te beperkt om het detailhandelsaanbod te spreiden. De ruimtelijke verdeling blijft daarmee gelijk aan het middenscenario. De Mobiliteitshub blijft het centrale voorzieningencluster binnen Papendorp, met het Taatsenplein en het Hallenplein als ondersteunende clusters gefocust op horeca. Anders dan in het midden scenario, is het totale volume dat in de Mobiliteitshub mogelijk is, ruimer. Er kan hier een volwaardig aanbod worden gerealiseerd. Dit betekent ook dat hierdoor een groter deel van een plint van de hub een levendig karakter kan krijgen. Daarnaast is er 150 m² wvo extra horeca mogelijk buiten de clusters. Dit biedt ruimte voor 1 à 2 kleinere horecazaken extra, of juist een grotere vestiging buiten de structuur.

FIGUUR 41 VOORZIENINGEN PER LOCATIE MAXIMALE SCENARIO

62

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

3.5 RUIMTELIJK FUNCTIONELE UITWERKING De ruimtelijk functionele uitwerking van het aanbod aan voorzieningen in Papendorp is in elk scenario nagenoeg gelijk. Het grootste verschil betreft de maatvoering van het grootste cluster: de Mobiliteitshub. Waar dit in het minimum scenario, met o.a. een kleine supermarkt, maar een beperkt deel van de meters van de hub inneemt, is dit in het maximale scenario duidelijk meer. Daarnaast is in het minimale scenario geen ruimte voor horeca verspreid over de wijk en in het midden en maximale scenario wel. CONNECTIE MOBILITEITSHUB EN HET HALLENPLEIN

De Mobiliteitshub is de plek waar het meeste aanbod geclusterd gaat worden. Belangrijk voor de situering van het aanbod in de hub is de bereikbaarheid, toegankelijkheid en zichtbaarheid. De belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten zouden daarom moeten zijn: • Situering supermarkt op de hoek. Daarmee is de zichtbaarheid en aantrekkingskracht groot. Hiervan profiteren de andere voorzieningen. • Aan de flanken van de supermarkt is ruimte voor de overige detailhandel. • Aan de flanken van het overige detailhandelsaanbod kunnen de diensten, horeca en sportvoorziening een plek krijgen. • De services ten behoeve van de Mobiliteitshub hoeven niet perse een plek te krijgen in het hart van dit aanbod, maar passen eveneens aan de flanken. Bij voorkeur aan de zuidzijde van de hub, zodat deze goed toegankelijk zijn voor zowel de gebruikers van de hub als voor de bewoners. Afhankelijk van het scenario kan slechts een klein deel (minimum scenario) of een groter deel van de plint van de Mobiliteitshub ingevuld worden met commerciële voorzieningen.

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

63

FIGUUR 42 RUIMTELIJK FUNCTIONELE OPZET RONDOM MOBILITEITSHUB EN HALLENPLEIN

Vlak bij de Mobiliteitshub ligt het Hallenplein. Er is geen sprake van een natuurlijke connectie tussen beide locaties. Deze connectie is naar verwachting ook niet te creëren aan de hand van commerciële voorzieningen. De connectie tussen beiden is echter wel gewenst. Zo ontstaat er een levendig gebied met voldoende reuring aan de noordzijde van Papendorp. Een alternatieve mogelijkheid om de connectie te maken is door een aantrekkelijk groene zone te realiseren. Een groene loper die makkelijk toegankelijk is voor langzaam verkeer daagt mensen uit de oversteek te maken vanaf de hub naar het Hallenplein en vice versa. Daarbij is het ook een logische connectie tussen de drukke en hoogstedelijke Mobiliteitshub en het meer groene Hallenplein als verblijfplaats met voornamelijk horeca met terrassen. Voor het Hallenplein is het belangrijk dat de aanwezige hallen behouden blijven en dat deze de sfeer van het plein bepalen. Dit geeft het plein karakter en daarmee wordt het een meer aantrekkelijke verblijfplaats en locatie voor horeca met terrassen.

64

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

AANDACHTSPUNTEN VOOR TAATSENPLEIN

Voor het Taatsenplein is de ruimtelijk functionele opzet al in een verder ontwikkeld stadium. Enkele belangrijke aandachtspunten zijn: • Connectie tussen de verschillende voorzieningen. Zorg dat de voorzieningen die op het Taatsenplein mogelijk gemaakt worden zoveel mogelijk ruimtelijk aaneengesloten zijn. Hierdoor ontstaat er een levendig en aantrekkelijk verblijfsplein.

FIGUUR 43 CONCEPTUELE UITWERKING TAATSENPLEIN: VEEL GROEN EN ZITPLEKKEN OPENBARE RUIMTE, TERRASSEN EN MODERNE HORECA EN SPORTSCHOOL (IN MIDDEN EN MAXIMALE SCENARIO) Bron: o.a. Gustav Gym; ZOHO Rotterdam (impressie), zitplekken Zuidas, Rabbijn Maarsenplein (Den Haag)

•

Andere positionering dan Hallenplein. Anders dan het Hallenplein (met een

industrieel en rauwer karakter) wordt het Taatsenplein een plein met een meer zakelijke uitstraling. Deze differentiatie is belangrijk zodat er verschillende sferen in het gebied zijn. Dit betekent echter niet dat het een leeg plein moet worden. Groen is ook op dit plein een erg belangrijke factor. Daarbij zijn voldoende zitmogelijkheden en een warme uitstraling essentieel. FLEXIBELE UITWISSELING – VOORZIENINGEN HALLENPLEIN EN TAATSENPLEIN UIT TE WISSELEN

Het is belangrijk zoveel mogelijk van het commerciële aanbod rondom de mobiliteitshub te realiseren. Echter moet de mogelijkheid bestaan flexibel voorzieningen te kunnen uitwisselen rondom het Taatsenplein, Hallenplein en voorzieningen verspreid zijn gelegen (in het geval van horeca in midden en

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

65

maximale scenario, en voor maatschappelijk). De gemeente kan ervoor kiezen om de dienstverlening die voorzien is rondom het Hallenplein, toch op het Taatsenplein te situeren, of de sportvoorziening op het Taatsenplein (in midden en maximale scenario) naar het Hallenplein te verplaatsen. De uitwisseling is enkel mogelijk vanaf deze twee clusters of uit het verspreid gesitueerde aanbod, zodat de Mobiliteitshub het hard nodige zwaartepunt van commerciële voorzieningen in de buurt blijft. In onderstaand schema zijn de mogelijke uitwisselingen opgenomen met daarbij kort de voor- en nadelen van verschillende keuzes. Het is uiteindelijk aan de gemeente Utrecht om hier een afgewogen keuze in te maken. Belangrijk is wel dat beide locaties enig commercieel horeca aanbod behouden . FUNCTIE EN LOCATIE ADVIES

MOGELIJK ALTERNATIEF

Horeca - Hallenplein Taatsenplein

KEUZE ALTERNATIEF CLUSTER VOORDELEN

NADELEN

•

•

Centraler binnen Papendorp, waardoor beter bereikbaar voor

Minder karakteristieke locatie

•

Geen connectie hub

•

Geen mogelijkheid om

alle werknemers •

Ruimer en aantrekkelijker aanbod Taatsenplein

Diensten -

Taatsenplein

•

Hallenplein

Ook een functie voor werknemers

•

als connectie tussen de

Ruimer aanbod Taatsenplein

hub te dienen •

Grotere afstand t.o.v. veel bewoners

Horeca -

Hallenplein

•

Taatsenplein •

Aantrekkelijkere

•

Minder

karakteristieke locatie

aantrekkingskracht

Connectie met hub te

werknemers

vergoten

•

Beperkter aanbod op Taatsenplein

Sport - Taatsenplein Hallenplein

• •

Mogelijkheid

•

Minder

buitensport op plein

aantrekkingskracht

Kleinere afstand t.o.v.

werknemers

veel bewoners (waaronder Rijnvliet) Horeca – verspreid

Taatsenplein

(in midden en

en/of Hallenplein

maximale scenario)

• •

Een groter cluster

•

Beperktere kans

creëren

gebruik te maken van

Eventueel grotere

aantrekkelijke locaties

horecazaken mogelijk

verspreid (water,

te maken rondom de

zuidelijk op de Taats)

pleinen TABEL 15 MOGELIJK FLEXIBEL UIT TE WISSELEN METERS

66

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

GEZONDHEIDSCENTRUM AAN DE RAND VAN COMMERCIEEL AANBOD

De school en kinderopvang kunnen en plek krijgen in de wijk. Het wijk/cultuurhuis en/of buurtcentrum past goed op het Hallenplein. Voor het gezondheidscentrum is er geen uitgesproken locatie aan te wijzen. Het is verstandig om deze te situeren aan de randen van het commerciële aanbod. Daarbij is een locatie nabij de Mobiliteitshub, als grootste cluster en centraal in de wijk, de meest interessante. In Figuur 42 is een optionele locatie opgenomen. Een locatie tussen de hub en het Hallenplein is tevens een mogelijkheid, of in aansluiting op het Taatsenplein. De laatste optie heeft als nadeel dat het Taatsenplein een andere typering kent die meer gefocust is op bezoekers (werknemers en hotelgasten) dan op de bewoners. AANTREKKELIJKE CONCEPTEN ACCUPUNCTUUR HORECA

Naast de horeca in de drie clusters zijn er in het midden en maximale scenario ook nog mogelijkheden tot de realisatie van horecavestigingen verspreid over Papendorp. Deze zogenaamde acupunctuur moet er voor zorgen dat er op bijzondere plekken of in bijzondere gebouwen zich horeca kan vestigen en er enige flexibiliteit in locatiekeuze is. Een bijzondere locatie kan bijvoorbeeld zijn een ligging aan het Amsterdam Rijnkanaal, op een centrale locatie voor werknemers of op een locatie met een uitzonderlijke zonligging. Bijzondere gebouwen kunnen zowel karakteristieke (reeds bestaande) gebouwen zijn, als gebouwen met een bijzondere functie (veel werknemers) of een bijzondere uitkijkmogelijkheid.

Bar/restaurant op hoogte

TYPE

SFEERBEELD

OMSCHRIJVING/VOORBEELDEN Omschrijving: Door op de hoogste verdieping van een pand een bar/restaurant te realiseren ervaren klanten een bijzonder uitzicht. Door live muziek te faciliteren of een outdoor bioscoop op het dakterras te faciliteren, wordt de aantrekkingskracht versterkt.

Voorbeeld: Floor 17, Ramada Inn AmsterdamWest

Horeca aan het water

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

67

Omschrijving: Horeca aan de rand van het water, met daardoor ook over een ruime locatie verspreide zitplekken.

Voorbeelden: SOIA en ROOST in Utrecht, Pllek Amsterdam

Lunchcafé/ restaurant in het groen

Omschrijving: Een, waar mogelijk, kidsproof plek met in de zomer een groot terras, maar ook mogelijkheden om binnen te eten na een lange wandeling. Eventueel in combinatie met speeltuin of pierenbadje.

Voorbeelden: Parqiet - Rotterdam, PARK café restaurant -Amsterdam, Bruis - Blaricum

3.6 ADVIES Tot slot willen we graag afsluiten met een advies betreft de scenario’s met betrekking tot de voorzieningen: • We adviseren om minimaal het middenscenario van woningbouw te realiseren. Vanaf dit aantal woningen in combinatie met de inwoners die daar komen te wonen, is er een basis voorzieningenpakket mogelijk. Om dit voorzieningenpakket kansrijker te maken is het zelfs aan te raden om richting het aantal woningen van het maximale scenario te streven. Daarmee groeit het potentieel en is er een aantrekkelijker, toekomstbestendiger en interessanter aanbod mogelijk • In dit daglicht is ons advies dan ook om qua woningbouw het minimum scenario zeker niet na te streven, en zelfs af te raden. Dit draagvlak te is klein om een volwaardig dagelijks voorzieningenpakket te realiseren wat bijdraagt aan een aantrekkelijke wijk. Daarbij is het aanbod dat gerealiseerd kan worden kwetsbaar en kan dit leiden tot leegstand later. Wanneer het minimumscenario echter alsnog wordt gerealiseerd om bepaalde redenen, moet er zeer voorzichtig omgesprongen worden met commerciële voorzieningen. Het draagvlak is klein en er moet voorkomen worden dat er leegstand ontstaat. Het aanbod beschreven in paragraaf 3.2 is in dat scenario ook het absolute maximum.

• Tot slot valt er niet alleen vanuit commerciële oogpunten minimaal het middenscenario van woningbouw na te streven, maar ook vanuit de (toekomstige) doelgroepen in Papendorp. Een aantrekkelijk voorzieningenpakket is van groot belang voor de realisatie van een aantrekkelijk Papendorp dat een prettig verblijfsgebied is voor zowel bewoners, werknemers als

68

ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP

overige verblijvers en bezoekers. Dit aantrekkelijke voorzieningenpakket is

•

pas haalbaar bij het middenscenario, en eigenlijk bij voorkeur nog meer woningen (en daarmee inwoners). Daarbij stimuleert dit volwaardige buurtaanbod in Papendorp de afzetkansen van woningen, maar ook van de nieuw te bouwen kantoren en bedrijfsruimten. Tevens is het voor een Mobiliteitshub essentieel dat dit niet enkel een parkeergarage is. De voorzieningen bevorderen het gebruik van de hub, maar ook het veiligheidsgevoel en een betere ervaring. Omdat de wereld veranderlijk is, en zeker ook die voor commerciële voorzieningen, kan het wenselijk zijn om bij de realisatie van een ander woningbouwprogramma zoals deze is onderzocht in de drie scenario’s, een quickscan uit te voeren voor de mogelijkheden van het werkelijk de realiseren programma in Papendorp. Daarmee ontstaat er uiteindelijk een aantrekkelijke woon-werkmilieu met een passend voorzieningenniveau.

BIJLAGE 1

69

BIJLAGE 1 DEFINITIES

Bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) De bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Reguliere verhouding 0,8 m² wvo : 1,0 m² bvo. Commerciële dienstverlening (Locatus – Diensten) Tot de commerciële dienstverlening (ook wel Diensten) behoren den hoofdbranches Verhuur, Ambacht, Financiële instelling en Particuliere dienstverlening. Hiertoe vallen de volgende verkooppunten: Videotheek, Autoverhuur, Rijwielverhuur, Gereedschap verhuur, Verhuur Overig, Edelsmid, Schoenreparatie/Sleutels, Kapper, Tattoo/Piercing, Schoonheidsspecialist, Kledingreparatie, Stoffeerderij, Kleermaker, Pottenbakker, Electro reparatie, Drukwerk, Foto-ontwikkelen, Dierentrimsalon, Lijstenmaker, Ambacht overig, Financiële intermediair, Verzekeringswerk, Bank, Postkantoor, Bellen/Internet, Fotostudio, Makelaardij, Autowasserij, Autopoetsbedrijf, Fietsenstalling, Stomerij/Wassalon, Reisbureau, Uitzendbureau, Uitvaart, Diensten overig. Dagelijkse sector Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken.

Distributieve berekening Een veelgebruikt rekeninstrument om (het huidige functioneren en) eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in het verzorgingsgebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het verzorgingsgebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.

70

BIJLAGE 1

Koopkrachttoevloeiing Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen. Koopstromen/Kooporiëntatie Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. Locatus Locatus is een onafhankelijke commerciële dienstverlener die informatie verzamelt over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. Veldwerkers bezoeken en onderzoeken jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux. De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, winkelverkoopvloeroppervlak en branche worden geregistreerd in de database. Er wordt daarnaast ook een indeling in winkelgebieden aan gekoppeld en winkelgebieden worden geclassificeerd. Niet-dagelijkse Sector (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed.

Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. Supermarkt (volgens Locatus) Winkel met een minimaal 5 verschillende soorten dagelijkse artikelen, die elk minimaal 5% van de omzet generen. Dagelijkse artikelen vormen meer dan 50% van de omzet, maar geen van de groepen levert an sich meer dan 50% van de omzet. Oppervlakte van de winkel is minimaal 150 m². Vloerproductiviteit De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken. Winkelvloeroppervlakte (WVO) De winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc. Reguliere verhouding 0,8 m² wvo : 1,0 m² bvo.

BIJLAGE 2

71

BIJLAGE 2 VERWACHTE BEZETTING MOBILITEITSHUB

VERWACHTE BEZETTING MOBILITEITS HUB DOOR DE JAREN HEEN OP VERSCHILLENDE MOMENTEN WERKDAGEN

werkdag ochtend

werkdag avond

nacht

2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035

0

2035

0

2033

0

2031

500

2029

500

2027

500

2025

1000

2023

1000

2035

1000

2033

1500

2031

1500

2029

1500

2027

2000

2025

2000

2023

2000

WEEKEND

za-avond

zondag

0

2035

0

2033

0

2031

500

2029

500

2027

500

2025

1000

2023

1000

2035

1000

2033

1500

2031

1500

2029

1500

2027

2000

2025

2000

2023

2000

2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035

za-middag

TABEL 16 VERWACHTE BEZETTING MOBILITEITSHUB OP VERSCHILLENDE MOMENTEN VAN DE WEEK (2023 - 2036) Bron: Gemeente Utrecht

72

BIJLAGE 3

BIJLAGE 3 BEREKENINGEN BEHOEFTE

In deze bijlage zijn de berekeningen die in hoofdstuk 2 terugkomen verder uitgewerkt en/of met exacte uitkomsten weergegeven. DAGELIJKSE DETAILHANDEL

Distributieve toets (DPO) Om de kwantitatieve behoefte aan dagelijkse detailhandel (supermarkt en overig dagelijks) in Papendorp te becijferen, is onder andere een distributieve toets gebruikt. Door middel van een distributieve berekening kan een indicatieve uitspraak worden gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van het detailhandelsaanbod. Voor de distributieve toets zijn de volgende kengetallen gebruikt: • Voor het draagvlak zijn we uitgegaan van drie scenario’s: − Minimum scenario: 4.446 inwoners; − Midden scenario: 5.890 inwoners; − Maximum scenario: 7.720 inwoners. • Bestedingen per hoofd: De bestedingen zijn gebaseerd op de Omzetkengetallen 201916. We gaan ervan uit dat deze constant zijn voor de toekomst. Er is niet gecorrigeerd naar inkomen omdat het nog niet bekend is wat de toekomstige inwoners in Papendorp gaan verdienen. Doordat het een mix zal zijn van diverse segmenten, van sociale huurappartementen en grondgebonden koophuizen gaan we uit van een landelijk gemiddelde. De realiteit leert dat het gemiddeld inkomen in Utrecht gemiddeld hoger ligt dan het Nederlands gemiddelde. − Supermarkten: gemiddelde besteding van € 2.075 per hoofd per jaar − Overig dagelijks: gemiddelde besteding van € 527 per hoofd per jaar • Gemiddelde vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit betreft de winkelomzet per m² wvo.

Deze zijn eveneens gebaseerd op de Omzetkengetallen 2019. − Supermarkten: gemiddelde vloerproductiviteit van € 8.037; − Overig dagelijks: gemiddelde vloerproductiviteit van € 6.281. • Koopkrachtbinding. Rondom Papendorp is al detailhandelsaanbod aanwezig. Toekomstige bewoners zullen daarom ook boodschappen doen buiten Papendorp, dit is de zogenaamde afvloeiing (naar o.a. winkelcentrum Nova). Op basis van onze ervaringen elders, gaan we uit van een koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector van circa 60%. Dit betekent

16 Omzetkengetallen 2019, Panteia (Juli 2020)

BIJLAGE 3

•

•

73

dat 60% van de bestedingen van de inwoners van Papendorp, terecht komen bij de dagelijkse winkels in het gebied zelf. Koopkrachttoevloeiing. Omdat er in het gebied relatief veel werknemers zijn en het gebied daarnaast dichtbij de nieuwbouwwijk Rijnvliet ligt (waar geen dagelijkse voorzieningen zijn), verwachten wij dat de toevloeiing circa 10% zal zijn. Huidig aanbod. Bij de distributieve berekening voor supermarkten is rekening gehouden met de Albert Heijn to go van 55 m² wvo. SUPERMARKTEN

OVERIG DAGELIJKS

MIN

MID

MAX

MIN

MID

MAX

Inwoners

4.446

5.890

7.720

4.446

5.890

7.720

Bestedingen per hoofd

€ 2.075

€ 2.075

€ 2.075

€ 527

€ 527

€ 527

Bestedingspotentieel in € mln.

€9

€ 12

€ 16

€2

€3

€4

Koopkrachtbinding

60 %

60 %

60 %

60 %

60 %

60 %

Gebonden bestedingen in €

€6

€7

€ 10

€1

€2

€2

Koopkrachttoevloeiing

10 %

10 %

10 %

10 %

10 %

10 %

Omzet door toevloeiing in €

€1

€1

€1

€0

€0

€0

€6

€8

€ 11

€2

€2

€3

€ 8.037

€ 8.037

€ 8.037

€ 6.281

€ 6.281

€ 6.281

Bestaand aanbod in m² wvo

55

55

55

0

0

0

Haalbaar aanbod in m² wvo

710

959

1.274

249

329

432

mln.

mln. Totale bestedingen in € mln. Gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo

TABEL 17 UITKOMSTEN DISTRIBUTIEVE BEREKENING Bron: Bureau Stedelijke Planning

Dichtheden Op basis van metrages (m² wvo) en inwoneraantallen kunnen we de dichtheden in m² wvo per 1.000 inwoners berekenen voor de dagelijkse detailhandel. De dichtheden in Utrecht en Leidsche Rijn (LR) worden vertaald naar de toekomstige inwoners van Papendorp. WINKELTYPE

DICHTHEID UTRECHT

DICHTHEID LEIDSCHE RIJN

MINIMUM

M² WVO (PER

M² WVO (PER

M² WVO M² WVO

M² WVO

M² WVO

M² WVO

M² WVO

1.000 INW.)

1.000 INW.)

o.b.v.

o.b.v.

o.b.v. LR

o.b.v.

o.b.v. LR

o.b.v. LR

Utrecht

Supermarkt

228

251

1.014

MIDDEN

Utrecht

1.117

1.343

MAXIMUM

Utrecht

1.480

1.646

1.814

74

Overig

BIJLAGE 3

105

82

467

364

619

483

759

592

dagelijks TABEL 18 DICHTHEDEN DAGELIJKSE DETAILHANDEL Bron: Locatus juli 2020, CBS 2019; Bewerking Bureau Stedelijke Planning

FREQUENT NIET-DAGELIJKS

We hebben voor het frequente niet-dagelijkse aanbod zaken geselecteerd waar mensen gemiddeld op een frequente basis komen. Uiteraard verschilt dit per persoon en wellicht ook per doelgroep. Op basis van die dichtheden van het niveau Utrecht exclusief de binnenstad krijgen we een duidelijk beeld van hoeveel meter en verkooppunten bewoners gemiddeld in hun wijk (of stadsdeel) tot hun beschikking hebben. De vertaling is in onderstaande tabel weergegeven: WINKELTYPE

DICHTHEID UTRECHT EXCL. CENTRUM M² WVO (PER

VKP (PER

1.000 INW.)

10.000 INW)

Optiek

6,2

Huishoudelijk

MINIMUM

MIDDEN

MAXIMUM

M² WVO

VKP

M² WVO

VKP

M² WVO

VKP

0,77

27,5

0,3

36,5

0,5

44,7

0,6

33,4

0,89

148,3

0,4

196,5

0,5

240,9

0,6

Boekhandel

0,9

0,09

4,2

0

5,5

0,1

6,8

0,1

Boek/kantoor

4,4

0,30

19,4

0,1

25,7

0,2

31,5

0,2

Bloem/plant

6,2

1,28

27,4

0,6

36,4

0,8

44,6

0,9

Dibevo

6,6

0,36

29,4

0,2

38,9

0,2

47,7

0,3

Telecom

2,6

0,50

11,6

0,2

15,3

0,3

18,8

0,4

TABEL 19 DICHTHEDEN FREQUENT BENODIGD NIET-DAGELIJKSE DETAILHANDEL Bron: Locatus juli 2020, CB; Bewerking Bureau Stedelijke Planning

HORECA

De behoefte aan horeca wordt eveneens berekend doormiddel van dichtheden. Hotel, als onderdeel van horeca, is buiten beschouwing gelaten in deze berekeningen. Er wordt gebruik gemaakt van de gemiddelde horecadichtheid in de gemeente Utrecht exclusief binnenstad. Vanwege de hoge horecadichtheid in de binnenstad zou dit anders een vertekend beeld opleveren. Ook de horecadichtheid van Leidsche Rijn wordt meegenomen in de berekeningen. Deze dichtheden worden vertaald naar de toekomstige inwoners van Papendorp en in verkooppunten uitgedrukt. DICHTHEID UTRECHT EXCL. CENTRUM

DICHTHEID LEIDSCHE RIJN

MINIMUM

MIDDEN

MAXIMUM

BIJLAGE 3

75

VKP (PER 10.000

VKP (PER 10.000

VKP o.b.v.

VKP o.b.v.

VKP o.b.v.

VKP o.b.v.

VKP o.b.v.

VKP o.b.v.

INW)

INW)

Utrecht ex

Leidsche

Utrecht ex

Leidsche

Utrecht ex

Leidsche

centrum

Rijn

centrum

Rijn

centrum

Rijn

7,4

5,6

9,8

7,4

12,0

9,1

1,7

1,3

TABEL 20 DICHTHEDEN HORECA Bron: Locatus juli 2020, CBS 2019; Bewerking Bureau Stedelijke Planning