bijlage 2. SPvE Papendorp Noord bijlage Utrecht Papendorp visie voorzieningen.pdf
Tekst van het document
UTRECHT PAPENDORP VISIE VOORZIENINGEN 18 SEPTEMBER 2020
UTRECHT PAPENDORP VISIE VOORZIENINGEN 18 SEPTEMBER 2020
Status: Definitief Datum: 18 september 2020 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Winkelen Ellen Scholten MSc Lieke Korthout MSc Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Ellen Scholten MSc, es@stedplan.nl Review: Dr. Aart Jan van Duren In opdracht van: Gemeente Utrecht
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20200179 Referentie: 20200179 Utrecht Papendorp voorzieningen
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING
7
MANAGEMENTSAMENVATTING
8
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT ......................................................................... 13 1.1 SITUERING EN UITGANGSPUNTEN PAPENDORP 1.2 EEN MOBILITEITSHUB 1.3 (ONTWIKKELING) VAN DE VRAAG 1.4 AANBODSTRUCTUUR RONDOM PAPENDORP 1.5 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
2
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN ........................................ 29 2.1 BEHOEFTE DETAILHANDELSFUNCTIES 2.2 BEHOEFTE HORECA EN HOTELS 2.3 BEHOEFTE DIENSTVERLENING 2.4 BEHOEFTE LEISURE (SPORT) 2.5 VOORZIENINGEN VOOR DE MOBILITEITSHUB 2.6 BEHOEFTE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN 2.7 CONCLUSIE: KWANTITATIEVE KANTELPUNTEN COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
3
ADVIES RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PROGRAMMA PAPENDORP ..................... 44 3.1 SCENARIO OVERSTIJGENDE RANDVOORWAARDEN EN ADVIES 3.2 UITWERKING MINIMUM SCENARIO 3.3 UITWERKING MIDDEN SCENARIO 3.4 UITWERKING MAXIMALE PROGRAMMA SCENARIO 3.5 RUIMTELIJK FUNCTIONELE UITWERKING 3.6 ADVIES
BIJLAGE 1 DEFINITIES BIJLAGE 2 VERWACHTE BEZETTING MOBILITEITSHUB BIJLAGE 3 BEREKENINGEN BEHOEFTE BIJLAGE 4 BELANGRIJKSTE UITKOMSTEN WERKSESSIE LOCATIE
INLEIDING
7
INLEIDING
Utrecht staat voor een majeure opgave als het gaat om woningbouw om de grote bevolkingsgroei op te kunnen vangen. Daarbij is er door de centrale ligging van de stad een grote vraag naar bedrijfslocaties in Utrecht. Een van die locaties waar de twee functies, mogelijk in combinatie met een grote Mobiliteitshub samen komen, is Papendorp. De groei van het aantal inwoners, maar ook de toename van kantoorpersoneel en een Mobiliteitshub, genereert een vraag naar commerciële publieksvoorzieningen. De gemeente Utrecht heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd te onderzoeken hoeveel, welke, waar en in welke vorm commerciële voorzieningen in Papendorp mogelijk zijn. De gemeente wenst in het kader van het formuleren van een nieuwe strategie voor commerciële publieksvoorzieningen in het gebied een onderbouwd antwoord te geven op een aantal cruciale vragen. Deze hebben betrekking op de omvang, de locatie(s) en de vormgeving van de commerciële publieksvoorzieningen in het gebied. Specifiek speelt daarbij ook de vraag hoe de locaties voor het commerciële aanbod scoren op criteria als centraliteit, optimale binding, verbinding met de bestaande wijken en haalbaarheid. En hoe deze een impuls kunnen geven aan de gewenste Mobiliteitshub.
FIGUUR 1 INIDCATIEVE SITUERING WONINGBOUW TEN OPZICHTE VAN BESTAANDE KANTOREN PAPENDORP (LINKS) EN IMPRESSIE KANTOREN LANGS ORTELIUSLAAN (RECHTS) Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
8
MANAGEMENTSAMENVATTING
MANAGEMENTSAMENVATTING
Papendorp is momenteel een monofunctioneel kantoorgebied met slechts twee commerciële voorzieningen: de Albert Heijn to go en Brasserie de Steiger. Met de woningbouwwensen van de gemeente Utrecht kan het gebied een gemixt woonwerkgebied worden, en daardoor met meer mogelijkheden voor voorzieningen. In het onderzoek zijn drie verschillende woningbouwscenario’s onderzocht: 1. Minimum scenario: realisatie van 2.340 woningen → 4.446 inwoners; 2. Midden scenario: realisatie van 3.100 woningen → 5.890 inwoners; 3. Maximum scenario: realisatie van 3.800 woningen → 7.220 inwoners. Tevens zijn er naar verwachting circa 21.500 werknemers in de toekomst werkzaam in Papendorp. Papendorp kan daarnaast profiteren van verblijvers in de vorm van Mobiliteitshub gebruikers, toeristen (hotels) en andere bezoekers. Dit vergroot het draagvlak voor voorzieningen. KWANITATIEVE BEHOEFTE AAN VOORZIENINGEN
De kwantitatieve behoefte aan voorzieningen verschilt per woningbouwscenario. In het maximum scenario is het draagvlak groot genoeg om bijna elke voorziening (op hotel en niet-dagelijks specifiek aanbod na) een plek te geven in Papendorp. In het minimum scenario is het draagvlak echter te klein voor een groot aanbod aan commerciële voorzieningen. Er is tevens een kwantitatieve kantelpunt bepaald en opgenomen in onderstaande tabel. Hierbij is gekeken welk aanbod gewenst is voor een modern en volwaardig buurtaanbod (afgewogen aan de blauwe kolom). Uit de vergelijking tussen de kwantitatieve behoefte en de kantelpunten blijkt dat er met name voor supermarkten, de niet-dagelijkse detailhandel en dienstensector dat er niet in alle scenario’s kansen zijn. Doordat andere buurtvoorzieningen (m.u.v. deel horeca) sterk leunen op de supermarkt, zijn de kansen voor enkele voorzieningen beperkter dan op basis van de kwantitatieve behoefte zichtbaar is. Voor de uiteindelijke visie op het programma van elk scenario is daarom een kwalitatieve afweging gemaakt, waarin rekening is gehouden met trends, ontwikkelingen, kenmerken Papendorp en omgeving.
MANAGEMENTSAMENVATTING
9
FUNCTIE
GEWENST MINIMUM VARIANT MIDDEN VARIANT BUURT
Supermarkt
1.000 m² wvo
700 m² wvo mogelijk
960 m² wvo mogelijk
1.270 m² wvo mogelijk
Overig dagelijks
200 m² wvo
400 m² wvo mogelijk
550 m² wvo mogelijk
650 m² wvo mogelijk
Frequent niet- 100 m² wvo dagelijks
50 m² wvo
75 m² wvo
100 m² wvo
Niet-dagelijks specifiek
0 – 150 m²
0 -150
0 - 150
n.v.t.
MAXIMUM VARIANT
Horeca
4 vestigingen
6-7 vestigingen
7-10 vestigingen
9-12 vestigingen
Hotel
n.v.t.
Kwantitatief niet mogelijk
Kwantitatief niet mogelijk
Kwantitatief niet mogelijk
4
3-4 vestigingen
4-5 vestigingen
5-6 vestigingen
1 vestiging
1 vestiging / 300 m²
1-2 vestigingen
1-2 vestigingen
Mogelijk
Goed mogelijk
Diensten Sport
LEGENDA KWANTITATIEVE MOGELIJKHEID Onmogelijk
Waarschijnlijk onmogelijk/ alleen onder kwalitatieve voorwaarden mogelijk (zie hoofdstuk 3)
TABEL 1 SAMENVATTING KWANTITATIEF KANTELPUNT PER FUNCTIE
MOGELIJKHEDEN PER SCENARIO
De uiteindelijke mogelijkheden per scenario zijn dus niet een-op-een over te nemen uit bovenstaande kwantitatieve behoefte. Immers, wanneer bijvoorbeeld de supermarkt te klein is, zullen de mogelijkheden voor overig commercieel aanbod ook beperkt zijn. Daarbij zijn diverse branches (sterk) onder druk. De programmering per woningbouwscenario is als volgt: SECTOR
FUNCTIE
MINIMUM
MIDDEN
MAXIMUM
Detailhandel
Supermarkten
700
1.000
1.200
Overig dagelijks
0-100
100 - 200
150 – 250
Niet-dagelijks frequent
0
0 - 75
0 – 100
Niet-dagelijks specifiek
0
0 – 50
0 – 50
Horeca
Exclusief hotel
600 - 700
700 – 850
850 – 1.000
Diensten en services
Diensten (wijk)
0 - 100
50 – 200
100 – 250
Services (hub)
+/- 150
+/- 150
+/- 150
Sport
150 - 300
300 - 450
300 - 450
1.600 – 2.050
2.300 – 2.975
2.750 – 3.450
Vrije Tijd Totaal
TABEL 2 ADVIES PROGRAMMERING IN M² WVO PER SCENARIO
10
MANAGEMENTSAMENVATTING
Clustering van het gros van de voorzieningen vindt, in ieder scenario, zoveel mogelijk plaats rondom de Mobiliteitshub. Deze hub is centraal gelegen in de wijk, waardoor
alle toekomstige inwoners binnen maximaal 750 meter van het cluster wonen. Daarnaast is de ligging ook gunstig voor inwoners van Rijnvliet die geen commerciële voorzieningen hebben, de hub is goed bereikbaar en kan een connectie maken met het Hallenplein. Daarbij zijn de effecten op omliggend aanbod beperkt doordat de afstand tot bijvoorbeeld NOVA groot is.
FIGUUR 2 MOBILITEITSHUB MET AFSTANDSSTRALEN Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking: Bureau Stedelijk Planning
Het Hallenplein en het Taatsenplein zijn de overige twee locaties waar meer voorzieningen geclusterd kunnen worden, voornamelijk gefocust op horeca. Tevens kan er in het midden en maximale scenario verspreid in de wijk op unieke plekken ook nog horeca aanbod worden gefaciliteerd. RUIMTELIJK FUNCTIONELE UITWERKING HUB, HALLENPLEIN EN TAATSENPLEIN
De ruimtelijk-functionele uitwerking is in ieder scenario nagenoeg hetzelfde, enkel de maatvoering van het programma en daarmee de mate van invulling van de plint is verschillend. Clustering van voorzieningen vindt plaats rondom de Mobiliteitshub. Ruimtelijk functioneel is voor deze hub het volgende van belang: • Supermarkt gesitueerd op de hoek, dit verhoogt de zichtbaarheid en daarmee de aantrekkingskracht, kansen en attractiviteit van de supermarkt en het cluster als geheel; • Direct naast de supermarkt ruimte voor overige detailhandel, en daarnaast aan de flanken kunnen diensten, horeca en sportvoorzieningen landen; • Connectie creëren met het Hallenplein, bijvoorbeeld door een aantrekkelijke groene zone;
MANAGEMENTSAMENVATTING
•
Services ten behoeve van de hub op de zuidhoek van de hub. Zo is er een connectie met het overige commerciële aanbod, en met de bushalte.
FIGUUR 3 RUIMTELIJK FUNCTIONELE OPZET RONDOM MOBILITEITSHUB EN HALLENPLEIN
Het Hallenplein is, met de karakteristieke oude gebouwen, de perfecte plek om een aantrekkelijk verblijfsgebied te creëren met horeca en terrassen. Het Taatsenplein heeft een zakelijkere uitstraling, maar wel aantrekkelijke en groene sfeer die meer gericht op werknemers en verblijvers. Bijzondere plekken binnen Papendorp (bijvoorbeeld aan het water), zijn geschikt voor verspreide horeca in het gebied (midden en maximale scenario). ADVIES EN SCENARIO OVERSTIJGENDE RANDVOORWAARDEN
Het advies is om qua woningbouw minimaal in te zetten op het midden of maximum scenario. In het minimum scenario is het draagvlak te klein om een voorzieningenpakket te realiseren wat bijdraagt aan een aantrekkelijke buurt. Daarbij zal het aanbod in het minimale scenario kwetsbaar zijn.
11
12
MANAGEMENTSAMENVATTING
Om van Papendorp een aantrekkelijk gebied te maken, zijn er daarnaast een aantal algemene randvoorwaarden en adviezen geformuleerd. Deze zijn, onafhankelijk van de scenariokeuze, van groot belang: • De Mobiliteitshub heeft alleen kans van slagen wanneer de architectuur aantrekkelijk is en de hub goed toegankelijk is. Het moet een veilige plek worden voor iedere gebruiker. • De maatschappelijke voorzieningen kunnen zowel geclusterd als verspreid door de wijk gesitueerd worden. Dit is afhankelijk van het type voorziening. De basisschool en kinderopvang kunnen in de wijk worden gerealiseerd (veilige omgeving). Overige maatschappelijke voorzieningen als een buurtcentrum en zorgclusters kunnen eventueel gecombineerd worden bij commerciële voorzieningen (kunnen elkaar versterken). • De voorzieningen in Papendorp moeten in eerste instantie gericht zijn op de toekomstige bewoners. • Er moet verbinding worden gezocht, zowel tussen verschillende doelgroepen, als tussen de mensen en de voorzieningen. • Blurring van voorzieningen is passend in een wijk als Papendorp waar zowel inwoners, werknemers als verblijvers samen komen. • De plinten van de Taats kunnen niet volledig met commerciële voorzieningen worden ingevuld. Er moet aan alternatieve invullingen worden gedacht, als woningen met tuin.
• De karakteristieke hallen in Papendorp kunnen een positieve impuls geven aan het ‘op de kaart zetten’ van het gebied (placemaking). • Flexibiliteit in de plannen is gewenst. • Er moet niet te lang worden gewacht met het realiseren van de basisvoorzieningen in Papendorp. Daarnaast is de aanbeveling om de woningbouw zo dicht mogelijk bij de toekomstige locatie van de supermarkt (Mobiliteitshub) te laten beginnen. • Door de stadsstraten in Papendorp door middel van commerciële voorzieningen te verbinden met de openbare ruimte (zoals pleinen), ontstaat er een aantrekkelijke omgeving voor zowel de ondernemer als de klant.
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
13
1 PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
In dit hoofdstuk is het kader waarbinnen de commerciële voorzieningen in Papendorp ontwikkeld kunnen worden beschreven. Als eerste is ingegaan op het gebied Papendorp, waarbij de ligging en de visie voor het gebied zijn geanalyseerd. Ook de ligging van de mogelijke Mobiliteitshub als belangrijke voorziening in Papendorp komt aan bod in dit hoofdstuk. De vraag- en aanbodverhoudingen in en rondom het gebied en de algemene trends en ontwikkelingen worden ook in dit hoofdstuk beschreven.
1.1 SITUERING EN UITGANGSPUNTEN PAPENDORP DE LIGGING
Papendorp is gelegen in het zuidwesten van Utrecht en maakt onderdeel uit van het grote uitleggebied Leidsche Rijn. Papendorp wordt begrensd door twee belangrijke snelwegen: de A2 ten westen van het gebied en de A12 ten zuiden van het gebied. Ten oosten van het gebied is het Amsterdam-Rijnkanaal gelegen.
FIGUUR 4 PAPENDORP TEN OPZICHTE VAN (WIJK > VINEX LEIDSCHE RIJN OMVAT OOK DELEN DE MEERN EN VLEUTEN) LEIDSCHE RIJN EN UTRECHT Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
14
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
De ligging tussen de A2 en A12 maakt Papendorp uitstekend bereikbaar per auto. Er zijn drie snelweguitritten die de verbinding leggen met het gebied. Drie bruggen zorgen voor de verbinding tussen Utrecht Centrum en Papendorp. De meest zuidelijke Galecopperbrug is enkel onderdeel van de A12 en dus niet voor langzaam verkeer toegankelijk. De middelste brug (de Prins Clausbrug) is de verbinding tussen wijk Kanaleneiland en Papendorp en is toegankelijk voor zowel langzaam- als snelverkeer. De brug is van groot belang voor stads- en streekbusvervoer, maar sowieso voor het verkeer tussen de binnenstad van Utrecht en Papendorp.
FIGUUR 5 BEREIKBAARHEID PAPENDORP Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
De meest noordelijke brug, de De Meernbrug, is toegankelijk voor langzaam- en snelverkeer. Voor langzaam verkeer is er momenteel enkel aan de noordzijde van de brug een fiets-/looppad, waardoor de verbinding met Papendorp vooralsnog ontbreekt (fietsers moeten omfietsen rond de Nedal Aluminium fabriek ten noorden van Papendorp). Het is wel de wens van de gemeente om ook een fietsverbinding te maken aan de zuidzijde van de brug. Papendorp wordt momenteel gekenmerkt door bedrijvigheid. De zuid- en zuidwestflank van het gebied zijn nagenoeg voltooid met kantoren.
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
15
VISIE VOOR PAPENDORP
De gemeente Utrecht heeft plannen om Papendorp de komende jaren te verkleuren van monofunctioneel kantoor- en bedrijfsgebied naar een gemengd gebied waar ruimte is voor de invulling van thema’s als Rust, Reuring en Verbinding. Er worden dan woningen toegevoegd, maar ook andere functies om de levendigheid te vergroten. De grootste transformaties kunnen plaatsvinden in het noorden van het gebied en rondom het Taatsenplein. Onderdeel van deze transformatie is de bouw van de wijk Groenewoud, hier zullen de meeste woningen worden gebouwd. De asfaltcentrale heeft realisatie van woningen lang belemmerd vanwege de forse milieuhinder. Inmiddels is een intentieovereenkomst getekend over de verplaatsing van de asfaltcentrale en de realisatie van woningbouw.
FIGUUR 6 SFEERIMPRESSIE RUST, REURING EN VERBINDING IN PAPENDORP Bron: Gemeente Utrecht: Presentatie Papendorp Groenewoud
Het meest noordelijk deel van Papendorp kan door de gemeente getransformeerd naar diverse woningen (5e Buurt). Ten westen van de 5e Buurt wordt bedrijvigheid gerealiseerd van circa 16.500 m² met een dakpark. Op het Taatsenplein wordt een hotel gerealiseerd en ten noorden van het Taatsenplein (de Taats Noord) worden tevens woningen gerealiseerd.
16
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
FIGUUR 7 GROENEWOUD IN PAPENDORP Bron: Leidsche Rijn – studie programma; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
1.2 EEN MOBILITEITSHUB De gemeente Utrecht heeft daarnaast het voornemen om in Papendorp een Mobiliteitshub te realiseren. De woningbouwopgave in Utrecht zorgt voor mobiliteitsgroei. De gemeente Utrecht wil dat dit niet ten koste gaat van de fysieke ruimte in de stad, waardoor een verschuiving van autogebruik naar andere manieren van vervoer moet worden gerealiseerd. Een Mobiliteitshub kan hierin een oplossing bieden.
Doe toekomst van (multi-)mobiliteit te zoeken in Mobiliteitshubs? In de toekomst is het streven veel mobiliteitsvormen te combineren in hubs (van de fiets overstap in auto, vanuit de auto in het OV, etc.). De hubs vormen daarmee uitgebreidere varianten van de centrale treinstations die we nu al kennen. Hubs hebben een aantrekkende werking door vraag en aanbod van functies en voorzieningen samen te brengen en kunnen gaan functioneren als (sociaal)economische knooppunten. Gebruik van deze hubs wordt aantrekkelijker als mobiliteit samenkomt met maatschappelijke en commerciële voorzieningen die
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
17
aansluiten bij de behoeften van de reiziger (werkplekken, winkels, gezondheidscentra, ontmoetingsplekken, pick-up punten voor pakketjes en boodschappen, etc.). Hiermee wordt aangesloten op het Deltaplan van de Mobiliteitsalliantie.
FIGUUR 8 VORMEN VAN HUBS MET LINKS BINNENSTEDELIJK EN RECHTS RAND VAN STAD Bron: Mobiliteitsalliantie, Deltaplan 2030 – hoog tijd voor mobiliteit
Met name voor de wijken Merwedekanaalzone en het Beurskwartier moet hier dan in parkeermogelijkheden worden voorzien. Deze wijken staan voor grote verdichtingsopgaves, maar kennen onder andere door de ligging een lage parkeernorm. In de hub komen in principe minimaal 2.000 parkeerplekken voor deze bewoners. In de Mobiliteitshub is de wens om verschillende mobiliteiten samen (fiets, auto, openbaar vervoer). Naast het combineren van mobiliteiten kunnen voorzieningen hier mogelijk bijdragen aan een aantrekkelijkere en veiligere hub.
18
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
FIGUUR 9 INDICATIEVE TOEKOMSTIGE SITUATIE MOBILITEITSHUB Bron: PDOK Achtergrondluchtfoto, input gemeente Utrecht: Bewerking Bureau Stedelijke Planning
1.3 (ONTWIKKELING) VAN DE VRAAG HUIDIGE VRAAG
De huidige vraag binnen Papendorp bestaat uit: • Bewoners: Papendorp is momenteel hoofdzakelijk kantoorgebied waardoor er slechts 10 mensen woonachtig zijn in het gebied 1. • Werknemers: In Papendorp zijn momenteel 444 bedrijven gevestigd. Er zijn in 2019 ruim 14.500 banen2. De meeste banen bevinden zich in de zakelijke dienstverlening, transport en communicatie en handel. • Verblijvers: Het hotel Holiday Inn Express is gevestigd in Papendorp en heeft 118 kamers. Dit hotel is met name gericht op zakelijke klanten. ONTWIKKELING VRAAG: DE DRIE SCENARIO’S
Voor de ontwikkeling van het gebied Papendorp zijn drie scenario’s onderzocht : 4. Minimum scenario: realisatie van 2.340 woningen; 5. Midden scenario: realisatie van 3.100 woningen; 6. Maximum scenario: realisatie van 3.800 woningen. Ongeacht het scenario worden er 2.000 parkeerplekken in de Mobiliteitshub gerealiseerd.. 1 CBS Statline 2019 (CBS-buurt Bedrijvengebied Papendorp) 2 Bron: Utrecht in Cijfers, banen zijn uitgedrukt in het aantal fulltime en parttime werkzame personen, inclusief
uitzendkrachten bij bedrijven en instellingen.
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
19
FIGUUR 10 DE DRIE SCENARIO'S VAN DRAAGVLAK ABSTRACT WEERGEGEVEN (WONINGEN EN PLEKKEN HUB)
De drie scenario’s worden gebruikt als uitgangspunt voor het toekomstig draagvlak in Papendorp. Het draagvlak wordt berekend op basis van de gemiddelde huishoudensgrootte van de gemeente Utrecht: 1,93. Doordat er een mix van eengezinswoningen en appartementen komt, is dit een realistische aanname. Dit resulteert in het volgende draagvlak van bewoners per scenario4:
Aantal inwoners
SCENARIO 1
SCENARIO 2
SCENARIO 3
4.446
5.890
7.220
TABEL 3 TOEKOMSTIG DRAAGVLAK BEWONERS IN PAPENDORP Bron: Bureau Stedelijke Planning
In principe komen er 2.000 autoparkeerplekken in de Mobiliteitshub. Het is echter denkbaar dat er in variant 2 en 3 meer parkeerplekken komen (maximaal 3.000). Deze parkeerplekken zijn dan ten behoeve van de bewoners van Papendorp zelf en zorgen niet direct voor een groter draagvlak. Aan de andere kant van de A2 wordt de wijk Rijnvliet gerealiseerd. In Rijnvliet worden circa 1.050 woningen gerealiseerd en wordt tevens een basisschool gebouwd5. Fase 1, 2 en 3 (152 woningen en 24 appartementen) van Rijnvliet Zuid zijn inmiddels opgeleverd. Rijnvliet Midden is in aanbouw. Rijnvliet krijgt, op de basisschool na, geen eigen (commerciële) voorzieningen, waardoor de inwoners van Rijnvliet in de toekomst mogelijk ook gebruik kunnen maken van de voorzieningen in Papendorp. TOEKOMSTIGE AANVULLENDE VRAAG WERKNEMERS EN VERBLIJVERS
Naast de toekomstige bewoners zijn er nog enkele doelgroepen die voor extra draagvlak in Papendorp kunnen zorgen. 3 CBS Statline 2019 4 . Bij verandering van de verhouding van woningtypes kan deze gemiddelde huishoudensgrootte echter wijzigen (en
daarmee het toekomstige potentieel) 5 Bron: Stedenbouwkundig plan Rijnvliet 17 april 2012
20
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
Werknemers: In het noorden van Papendorp wordt een bedrijventerrein met
dakpark gerealiseerd. Hier wordt circa 16.500 m² creatieve bedrijfsruimtes gerealiseerd. Daarnaast is er plancapaciteit in Papendorp voor maximaal 138.000 m² kantoorruimte. Het aantal werknemers in het gebied zal toenemen. Onder invloed van ‘het nieuwe werken’ is het kantoormetrage per werknemer de afgelopen jaren flink gedaald. Dit komt allereerst omdat veel organisaties het nieuwe werken al hebben geïntroduceerd, maar ook omdat het nieuwe werken in de crisis is gebruikt als bezuinigingsmaatregel. De huidige coronacrisis maakt de toekomst onzeker. Het nieuwe werken heeft een nóg belangrijkere rol gekregen maar daarnaast is ‘afstand bewaren’ (de 1,5 meter regel) belangrijker geworden. Wij gaan in deze studie uit van een gelijkblijvend quotiënt van 20 m² per werknemer voor kantoren en 75 – 125 m² per werknemer voor creatieve bedrijvigheid (marge i.v.m. zeer diverse sector). Samen met de als 14.500 werknemers in het gebied komt het totaal aantal werknemers op maximaal ca. 21.500 (ervan uitgaande dat er ook enkele banen zullen verdwijnen ten noorden van het gebied, o.a. Asfaltcentrale). AANTAL M² BVO PER WERKNEMER
AANTAL WERKNEMERS
Huidige werknemers
n.v.t.
14.500
16.500 m² bedrijfsruimte extra
75 - 125 m² per werknemer
220 - 132
138.000 m² kantoorruimte extra
20 m² per werknemer
Totaal
6.900 Ca. 21.620 - 21-532
TABEL 4 (TOEKOMSTIGE) WERKNEMERS PAPENDORP Bron: Gemeente Utrecht; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
FIGUUR 11 EEN AANTAL VAN DE AANWEZIGE KANTOORGEBOUWEN OP PAPENDORP Bron: Bureau Stedelijke Planning
Naast de werknemers zijn er ook verblijvers in de vorm van: • Er wordt een nieuw hotel gerealiseerd aan het Taatsenplein met maximaal 200 kamers. Dit resulteert in een toename van het aantal verblijvers. Daarbij is er al een hotel in Papendorp aanwezig. • Ook de bezoekers van de kantoren zijn tijdelijke verblijvers in het gebied. • Daarnaast komt er een tijdelijke Internationale school voor voortgezet onderwijs in Papendorp, die ook zal zorgen voor een toename van het aantal verblijvers.
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
21
Tot slot kunnen ook de gebruikers van de Mobiliteitshub voor extra vraag naar voorzieningen zorgen. De hub is o.a. bedoeld voor parkeren op afstand voor de toekomstige inwoners van de Merwedekanaalzone en Beurskwartier (nieuwbouwwijken met een zeer lage parkeernorm). Daarnaast wordt er overdag ook gebruik van gemaakt door de werknemers en bezoekers van bedrijven en daarmee is er dubbelgebruik. De hub heeft in fase 1 capaciteit voor 2.000 auto’s. In fase 2 kan de capaciteit eventueel worden opgeschaald naar 3.000 auto’s. De verwachte bezetting op verschillende momenten in de week is opgenomen in Bijlage 2. Omdat het parkeren op afstand echter nog zeer nieuw is, is het nog onzeker in welke mate de Mobiliteitshub daadwerkelijk wordt gebruikt voor dit doel. DOELGROEP MINIMUM Bewoners
MIDDEN
MAXIMUM OPMERKINGEN
4.446
5.890
7.220
Werknemers
Ca. 21.500
Ca. 21.500
Ca. 21.500
Mobiliteitshub
2.000
2.000 +
2.000 +
Uitgaande van huishoudensgrootte van 1,9.
Er is sprake van dubbelgebruik van de plekken, door zowel gebruik van werknemers en parkeren op afstand. In het midden en maximum scenario mogelijk uitbreiding tot maximaal 3.000 plekken.
Hotelkamers
318
318
318
In de toekomst 318 hotelkamers in Papendorp (200 Taatsenplein, 118 Holiday Inn Express).
TABEL 5 BELANGRIJKSTE DOELGROEPEN DRAAGVLAK IN PAPENDORP Bron: Bureau Stedelijke Planning
1.4 AANBODSTRUCTUUR RONDOM PAPENDORP Het huidige aanbod aan voorzieningen is, vanwege het hoofdzakelijk bedrijfsmatige karakter van Papendorp, gering. In de nabijheid van Papendorp zijn er echter wel voorzieningen(clusters) aanwezig. HUIDIG AANBODSTRUCTUUR DETAILHANDEL •
In Papendorp is de Albert Heijn to go het enige verkooppunt. Deze Albert Heijn bevindt zich in het pand waar o.a. het hoofdkantoor van Bol.com is gevestigd. De winkel is 55 m² wvo groot. De Albert Heijn to go in Papendorp is voornamelijk gericht op werknemers en voldoet, met 55 m² wvo, niet aan een moderne supermarkt voor bewoners. Voor de bewoners in Papendorp is er geen volwaardige supermarkt in bereik binnen 500 meter.
22
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
FIGUUR 12 DETAILHANDELSAANBOD RONDOM PAPENDORP (METRAGE BETREFT ENKEL DE LOCATUS GROEPEN VAN DETAILHANDEL) Bron: BRT Achtergrondkaart; Informatie: Locatus 2020, Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
•
•
Winkelcentrum Nova (Kanaleneiland) is het dichtst bij Papendorp gelegen.
Winkelcentrum Nova ligt aan de oostkant van het Amsterdam-Rijnkanaal en is goed bereikbaar via de Prins Clausbrug. Er is een drietal supermarkten (Albert Heijn, Jumbo en Meltem Plaza) gevestigd in het winkelcentrum en daarnaast is er aanvullend dagelijks en niet-dagelijks aanbod gevestigd. De meest dominante supermarkt qua oppervlakte is de Albert Heijn. De supermarkt is circa 2.200 m² wvo groot. De leegstand in het winkelcentrum is hoog: 16% van het winkelvloeroppervlak staat leeg (26% van het aantal verkooppunten). De afgelopen jaren zijn er al veel veranderingen doorgevoerd in het centrum; winkels die op de eerste verdieping zaten zijn naar de begane grond gehaald, het aantal meters is verkleind en de indeling is aangepast6. Leidsche Rijn heeft een eigen stadsdeelcentrum gekregen: Leidsche Rijn Centrum (LRC). LRC en Nova zijn, na de binnenstad, de grootste winkelgebieden rondom Papendorp. Er is hier een ruim aanbod van nietdagelijkse winkels, horeca en o.a. de Jumbo Foodmarkt.
6 Bron: https://ondernamen.nl/heropleving-voor-winkelcentrum-nova-in-kanaleneiland/
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
23
FIGUUR 13 SUPERMARKTAANBOD OMGEVING PAPENDORP (PARTICULIERE SUPERMARKTEN NIET MEEGENOMEN IN DE KAART) Bron: BRT Achtergrondkaart; Informatie: Locatus; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
•
•
•
In Leidsche Rijn is tevens winkelcentrum Parkwijk gelegen. Hier zijn de supermarkten Jumbo en Lidl de grootste trekkers. In de wijk Oog in Al is winkelgebied Händelstraat met Albert Heijn als trekker gelegen. Ten oosten van het Amsterdam-Rijnkanaal, en tevens op korte afstand van Papendorp, is de Woonboulevard van Utrecht gelegen. Dit is het grootste PDV/GDV-cluster van Utrecht met ruim 60 verkooppunten, waaronder Ikea. Naast het aanbod in de reguliere clusters en bekende supermarktformules zoals hierboven beschreven, zijn er in Kanaleneiland ook nog diverse (solitaire) supermarkten die niet tot een (landelijke) keten horen. Meltem Plaza in winkelcentrum Nova (1.223 m² wvo), Akses Center (200 m² wvo) en Ozde Foodcenter (580 m² wvo) beide in het winkelgebied Vasco Da Gama, zijn hiervan de grootste.
OVERIGE VOORZIENINGEN (RONDOM) PAPENDORP
Naast detailhandel zijn er ook andere commerciële voorzieningen in Papendorp en rondom Papendorp gesitueerd.
24
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
FIGUUR 14 OVERIGE COMMERCIËLE VOORZIENINGEN IN EN RONDOM PAPENDORP 7 Bron: Locatus 2020; Batchgeo; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
•
•
•
In Papendorp is het aanbod aan overige voorzieningen beperkt. Er zijn twee horecagelegenheden gesitueerd in het gebied, waaronder het hotel Holiday Inn Express en Brasserie de Steiger. Daarbij hebben veel (grotere) kantoorcomplexen tegenwoordig een flex- en serviced office concept, waarbij intern een bedrijfsrestaurant aanwezig is. Rondom Papendorp is het aanbod groter. In winkelcentrum Nova zijn verschillende horecagelegen gevestigd (met name fastfood en bezorg/afhaal restaurants). Daarbij is ook in Oog in Al en de centrumgebieden van Leidsche Rijn een divers aanbod horeca, ambacht en diensten aanwezig. Het aantal culturele en sportvoorzieningen rondom is beperkt. Culturele voorzieningen als een bioscoop en musea zijn gesitueerd in het stadscentrum. Voor overdekte sportvoorzieningen is het aanbod in
7 De kaart is gebaseerd op de hoofdactiviteit van desbetreffende voorziening.
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
25
Kanaleneiland beperkt. Er zijn voornamelijk enkele grotere budgetsportscholen gevestigd.
1.5 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN DE CORONACRISIS HEEFT GROOT EFFECT OP RETAIL
De afgelopen tijd heeft de Coronacrisis gezorgd voor veel onzekerheid in de wereld. Nederland zat in een intelligente lockdown en commerciële voorzieningen bleven gedurende lange tijd dicht. Inmiddels zijn de meeste commerciële voorzieningen weer geopend met aangepaste maatregelen, waardoor veel voorzieningen nog niet op ‘volle kracht’ functioneren.
LINKS: EXTRA DRUKTE IN DE ALBERT HEIJN IN UTRECHT, MIDDEN EN RECHTS CORONAMAATREGELEN IN DE BINNENSTAD VAN UTRECHT Bron: Bureau Stedelijke Planning
Voor het winkellandschap en de centrumgebieden geldt dat er al een overmaat aan fysieke winkelmeters was. De concurrentieslag met het online-aanbod krijgt een extra impuls nu de consument nog meer went aan deze manier van boodschappen doen en winkelen. Het maken van scherpe keuzes over de winkelstructuur (met oppervlakreductie, concentratie, transformatie) wordt nog urgenter evenals de relevantie van onderscheidende positionering en professionele marketing. Binnen de retailsector is er overigens sprake van een gedifferentieerd beeld: een aantal branches presteert bovengemiddeld goed: supermarkten, foodsector, tuincentra en de bouwmarkten. Een aantal andere branches heeft het erg zwaar: modische sector, horeca en leisure. Het effect van de Coronacrisis op lange termijn is echter onzeker.
26
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
DE FOODSECTOR GROEIT EN WORDT DIVERSER •
•
•
•
Food wint aan belang. Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke
ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector juist een steeds grotere stempel op winkelgebieden, ook (of juist) in de grote stad. De merendeels jonge en hoogopgeleide bevolking met een grootstedelijke levensstijl identificeert zich sterk met zijn eetgedrag (“Food is the new fashion”) en leeft sterk bij de dag. Ook de drang om buiten de deur te eten past hierbij. Waar de versspeciaalzaken voor de coronacrisis nog sterk onder druk stonden, heeft de crisis ervoor gezorgd dat de versspeciaalzaken sinds lange tijd weer een beperkt marktaandeel hebben gewonnen8. We verwachten dat dit ook in normale omstandigheden beperkt blijft hangen: mensen zijn gewend geraakt aan de kwaliteit van versspeciaalzaken, maar zullen bij gebrek aan tijd ook weer sneller alles bij de supermarkt kopen. Er zijn ook nieuwkomers binnen de foodsector. Aanbieders als Stach richten zich op een specifieke markt en op de consument die zich bewust is van zijn eetgewoonten en identiteit. Daarnaast zijn er nieuwkomers vanuit de horeca. Restaurants bieden hun producten aan om thuis te consumeren (Deliveroo en Thuisbezorgd.nl) en er is een app waarbij je (vooraf) eten kunt bestellen op stations en deze op weg naar huis meeneemt (Foodsy).
Blurring in vorm en distributiekanalen – Jumbo-app en Picnic Onder invloed van omnichannel breiden bestaande supermarktformules hun bezorgdiensten steeds verder uit. Jumbo heeft een app ontwikkeld waar de klant de producten die zij wil bestellen kan scannen (bijvoorbeeld direct uit de koelkast) of aanklikken in de app, waarna deze thuisbezorgd worden. Daarnaast zijn er diensten als Picnic (100% internetdienst), waar klanten online hun producten bestellen, die vervolgens de volgende dag op het gewenste tijdstip met de typerende Picnic-busjes worden thuisbezorgd.
FIGUUR 15 BUSHOKJE UTRECHT TER PROMOTIE VAN JUMBO-APP Bron: Bureau Stedelijke Planning
8 Bron: https://www.distrifood.nl/assortiment/nieuws/2020/08/corona-verswinkel-klopt-supermarkt-101136912
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
BUITENHUISCONSUMPTIE BLIJFT GROEIEN, MAAR KRIJGT MOMENTEEL EEN KLAP •
Horeca is een groeisector: Het aanbod en de diversiteit aan horeca in steden
groeide de laatste jaren sterk. De consument besteedde, voor de coronacrisis, haar of zijn tijd graag buiten de deur en heeft daarbij een andere perceptie van de prijs van eten en drinken. De coronacrisis laat de kwetsbaarheid van deze sector zien.
Horeca in winkelgebieden Horeca maakt steeds vaker een onderdeel uit van ondersteunende winkelgebieden. Zij bieden de kans om af te spreken binnen een cluster en zorgen dat de verblijfsduur vergroot. Veelal zijn het daghoreca formules die zich hier vestigen. Een voorbeeld is Anne&Max. Dit is een snelgroeiende koffie- en lunchroomketen die inmiddels een kleine twintig vestigingen heeft. Anne&Max heeft een dagrond aanbod voor ontbijt, koffie, lunch, high tea en borrel. Ze profileren zich als de huiskamer van het gebied. Andere voorbeelden zijn La Place, Bagels & Beans, Brownies & downieS, Barista Cafe, Backwerk en de Coffeecompany. Naast deze formules openen ook lokale ondernemers dergelijke concepten in ondersteunende clusters.
FIGUUR 16 IMPRESSIE ANNE & MAX Bron: Instagram Anne & Max
•
Daarbij zijn er steeds vaker blurring concepten. Het is de vervaging van grenzen tussen verschillende sectoren. Veelal wordt aan een winkel een
27
28
•
•
PAPENDORP IN ZIJN CONTEXT
horecagelegenheid toegevoegd, echter in essentie zijn alle mengvormen denkbaar. Niet alleen horeca is steeds belangrijker centrumgebieden. Ook ambachtelijke commerciële diensten als de kapper en schoenmaker worden steeds belangrijker in centrumgebieden. Het wensbeeld is dat ook maatschappelijke diensten als de tandarts en het kinderdagverblijf zich in centrumgebieden vestigen, opdat publiekstrekkers bij elkaar zitten en elkaar versterken en daarmee centrumgebieden ook fungeren als ontmoetingsplekken. Voor de coronacrisis zat de leisuresector in de lift. Net als de horecasector krijgt ook de leisuresector een klap. Door het grote en nog steeds toenemende en diverse aanbod is het voor bedrijven van groot belang om zich te blijven onderscheiden. Klantbeleving, de juiste combinatie van prijs en kwaliteit en focus op de juiste doelgroep zijn doorslaggevend voor een succesvol business model. Het creëren van een bijzondere herinnering is een must voor herhaalbezoeken; dit kan door unieke concepten en nieuwe vormen van beleving te ontwikkelen.
MIX VAN VERSCHILLENDE VOORZIENINGEN •
•
Het combineren en clusteren van voorzieningen op een plek leidt tot dynamiek en meer veiligheid in een gebied. Dit kan bijdragen aan een positief imago, zowel van de commerciële voorzieningen als door de combinatie met maatschappelijke voorzieningen als een zorgcluster aan de randen van het cluster. Wanneer publiekstrekkers bij elkaar zitten, versterken zij elkaar en daarmee fungeren centrumgebieden ook als ontmoetingsplekken. De ruimtelijke kwaliteit van een gebied is van groot belang. Aantrekkelijke ontmoetings- en verblijfsplekken zijn belangrijk voor de sfeer van een gebied met een mix aan functies. Dit kan gecreëerd worden door voldoende groenvoorzieningen.
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
29
2 BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
In dit hoofdstuk is de kwantitatieve behoefte aan voorzieningen in Papendorp geanalyseerd. Deze kwantitatieve analyses geven een indicatie voor de markt(on)mogelijkheden in het gebied. Het uitgangspunt van de analyses zijn de drie scenario’s met elk een ander inwoneraantal. Duidelijk zal worden wat het kwantitatieve kantelpunt is per voorziening en welke kwantitatieve (on)mogelijkheden er zijn voor commerciële voorzieningen in Papendorp. De volgende voorzieningen komen aan bod: 1. Detailhandel (met een onderscheid in supermarkten, overige dagelijkse detailhandel, frequent benodigd niet-dagelijks en specifiek aan hub gelieerd niet-dagelijks aanbod); 2. Horeca en hotels; 3. Dienstverlening, onder andere ambachten; 4. Leisure; 5. Specifieke voorzieningen/services t.b.v. de Mobiliteitshub; 6. Maatschappelijk (o.b.v. input gemeente Utrecht). De uitkomsten van de analyses worden uiteindelijk vertaald naar een toekomstig haalbaar aanbod per scenario, hier gaan we in het volgende hoofdstuk op in. In dat hoofdstuk vindt ook de kwalitatieve vertaling van de behoefte plaats waarin rekening wordt gehouden met trends en ontwikkelingen. Wel zijn al kort per functie de kwalitatieve redenen gegeven waarom het wenselijk en/of verstandig is om af te wijken van de kwantitatieve behoefte, zowel in positieve als negatieve zin.
2.1 BEHOEFTE DETAILHANDELSFUNCTIES De behoefte aan detailhandel wordt uitgesplitst in supermarkten, overig dagelijkse detailhandel, frequent niet-dagelijks (o.a. bloemist) en specifiek niet-dagelijks aanbod dat passend is bij de Mobiliteitshub (o.a. fietswinkel). SUPERMARKT •
Dichtheden. Op basis van de dichtheden van de gehele gemeente Utrecht en
van Leidsche Rijn is er in het minimum, midden en maximale scenario voor de bewoners behoefte aan respectievelijk 1.000 tot 1.100 m² wvo, 1.350 tot 1.500 m² wvo en 1.650 tot 1.800 m² wvo aan supermarktmeters.
30
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
Marktruimte op basis van dichtheden Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 0
500
1000
Marktruimte (op basis van dh Leidsche Rijn)
1500
2000
Marktruimte (op basis van dh Utrecht)
FIGUUR 17 BEHOEFTE SUPERMARKTEN OP BASIS VAN DICHTHEDEN Bron: Locatus juli 2020 en CBS 2019 (inwoners)
•
Distributieve toetsen. Een distributieve toets is een berekening waarin we aan
de hand van kengetallen en koopstromen een inzicht krijgen in de toekomstige behoefte voor Papendorp. Voor de distributieve toetsen is uitgegaan van een binding van 60% en een toevloeiing van 10%. In Bijlage 3 is de volledige berekening, en de verantwoording daarvan opgenomen. Voor de verschillende woningbouwscenario’s geldt het volgende: − In het minimum scenario is er een behoefte aan maximaal ruim 700 m² wvo aan supermarkten. De bewoners kunnen hun ‘vergeten’ boodschappen in een stadssupermarkt in de wijk doen, maar wijken voor de rest uit naar bijvoorbeeld winkelcentrum Nova. Er is onvoldoende draagvlak voor een in maatvoering volwaardige supermarkt. − Als we het midden scenario aanhouden is er behoefte aan ruim 950 m² wvo aan supermarkten in het gebied. De inwoners en bezoekers kunnen al hun boodschappen binnen Papendorp doen. Het aanbod betreft echter een reguliere stadssupermarkt, kenmerkend voor steden. Hierdoor zal er nauwelijks trekkracht bestaan van buiten de wijk. Wel kunnen ook de werknemers er terecht voor een kleine boodschap of hun lunch. − In het maximale scenario is er behoefte aan circa 1.250 m² wvo supermarktmeters. Daarbinnen kan een moderne maat supermarkt worden gerealiseerd met een ruime opzet.
Distributieve toets (marktruimte in m² wvo)
0
200
400
600 min
mid
800 max
1000
1200
1400
FIGUUR 18 INDICATIEVE DISTRIBUTIEVE BEHOEFTE AAN SUPERMARKTMETERS IN PAPENDORP Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Nuancering kwantitatieve behoefte supermarkten. Het supermarktaanbod is de
belangrijkste drager van commercieel aanbod in de wijk. Er is de laatste jaren sprake van schaalvergroting en verdichting van het
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
31
supermarktaanbod. Daarbij neemt tot nu toe de totale omzet in fysieke supermarkten nog steeds toe, ondanks dat de online bestedingen ook een steeds groter aandeel innemen. Voor Papendorp is het belangrijk dat we er rekening mee houden dat de afstand tot overig aanbod voor een stad relatief groot is en dat de supermarkt ook een functie voor de inwoners van Rijnvliet kan vervullen. Daarbij zijn de supermarkten steeds belangrijkere ontmoetingsplekken. Anderzijds moet er ook worden ingezet op flexibiliteit, omdat de groeimogelijkheden van supermarkten niet eindeloos zijn, o.a. door de toename van online. OVERIG DAGELIJKSE DETAILHANDEL
Naast supermarkten bestaat de dagelijkse sector uit o.a. versspeciaalzaken als de slager en bakker, en uit drogisterijen. De kwantitatieve behoefte is als volgt: • Dichtheden. De dichtheden van de overige dagelijkse sector verschillen per geografische afbakening. De dichtheden van de gehele stad Utrecht inclusief het centrum zijn duidelijk hoger dan bijvoorbeeld Leidsche Rijn 9. Doordat de branche gemiddeld (voor de coronatijd) onder druk stond, is het wenselijker uit te gaan van de dichtheden van Leidsche Rijn. Op basis van deze data is er in het minimum scenario behoefte aan ca. 360 m² wvo, in het midden scenario ca. 480 m² wvo en in het maximale scenario bijna 600 m² wvo.
Marktruimte op basis van dichtheden Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 0
100
200
300
Marktruimte (op basis van dh Leidsche Rijn)
400
500
600
700
800
Marktruimte (op basis van dh Utrecht)
FIGUUR 19 BEHOEFTE OVERIG DAGELIJKS OP BASIS VAN DICHTHEDEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Distributieve toetsen. Voor de distributieve toetsen zijn we net als voor de
supermarkten uitgegaan van een binding van 60% en een toevloeiing van 10%. Voor het overig dagelijks aanbod is de indicatieve kwantitatieve behoefte per scenario als volgt: − In het minimum scenario is er behoefte aan ca. 250 m² wvo aan overig dagelijkse winkels. Uitgaande van een gemiddelde maat van een winkel in deze sector van ca. 80 m² wvo (81 m² wvo is gemiddelde maat in Utrecht) kunnen er ca. drie dagwinkels, zoals versspeciaalzaken of een drogisterij in het gebied landen. 9 Uitgaande van de wijk Leidsche Rijn, dus exclusief Vleuten-De Meern
32
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
− In het middenscenario kennen de inwoners een kwantitatieve behoefte van
ca. 330 m² wvo aan overige dagelijkse winkels. Op basis van de gemiddelde maatvoering betekent dit één vestiging meer dan in het minimum scenario. − In het maximale scenario loopt de behoefte op tot ca. 430 m² wvo. Daarmee is er een mogelijkheid voor 5 tot 6 vestigingen in de dagelijkse sector, niet zijnde supermarkten.
Distributieve toets (marktruimte in m² wvo)
0
100
200 min
mid
300 max
400
500
FIGUUR 20 INDICATIEVE DISTRIBUTIEVE BEHOEFTE IN DE OVERIG DAGELIJKSE SECTOR IN PAPENDORP Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Nuancering kwantitatieve behoefte overig dagelijkse sector. Net als voor de
supermarktsector is ook bij de kwantitatieve behoefte van de overige dagelijkse winkels een nuancering noodzakelijk. Anders dan de supermarktsector staan de versspeciaalzaken en drogisterijen onder druk. Zij worden beconcurreerd door supermarkten, online en budgetketens als Action. Wel merken deze sectoren in de coronatijd een tijdelijke opleving. De vraag is of dit aanhoudt als mensen weer minder tijd hebben. Tot slot, het functioneren van de overig dagelijkse sector is erg afhankelijk van de kracht van de supermarkt. Bij een beperkte behoefte en maatvoering van de supermarkt, is het zeer raadzaam voorzichtig om te gaan met meters in de andere dagelijkse branches. FREQUENT BENODIGD NIET-DAGELIJKS
Voor niet-dagelijkse detailhandel is het niet passend om de behoefte kwantitatief te berekenen aan de hand van een distributieve toets. Dit omdat onder de nietdagelijkse detailhandel een grote diversiteit aan branches valt, van modezaken tot meubelwarenhuizen en van bloemisten tot grote tuincentra. De kwantitatief te berekenen behoefte zou daarom als totaal zeer groot uitvallen. Daarbij is een groot deel van dit aanbod niet (meer) wenselijk in de wijk. Doordat de vraag naar niet-dagelijkse winkels in ondersteunende clusters afneemt, is er slechts een beperkt aantal en type van de niet-dagelijkse winkels binnen een buurtcluster en daarmee ook Papendorp mogelijk zijn. Dit zijn met name de nietdagelijkse winkels die frequent bezocht worden10.
10 Als frequent bezochte niet-dagelijkse winkels wordt verstaan: opticien, huishoudelijke & luxe artikelen
(hoofdbranche Locatus), boekhandel, boek/kantoor, bloem/plant, Dibevo en telecom
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
WINKELTYPE MINIMUM Optiek
0,3
MIDDEN
33
MAXIMUM CONCLUSIE
0,5
0,6
In maximale scenario onder goede voorwaarden mogelijk
Huishoudelijk
0,4
0,5
0,6
In maximale scenario onder voorwaarden mogelijk
Boekhandel
0
0,1
0,1
Niet mogelijk
Boek/
0,1
0,2
0,2
Niet mogelijk. Wellicht door kwalitatieve
kantoor
argumenten met aanwezigheid kantoren te verantwoorden.
Bloem/plant
0,6
0,8
0,9
Past binnen Papendorp. Zeker gezien extra behoefte werknemers en hub
Dibevo
0,2
0,2
0,3
Niet mogelijk
Telecom
0,2
0,3
0,4
Niet mogelijk
LEGENDA KWANTITATIEVE KANSRIJKHEID Zeker niet mogelijk
Niet mogelijk
Misschien (onder
Kansrijk
Zeer kansrijk
voorwaarden) mogelijk
TABEL 6 BEHOEFTE O.B.V. DICHTHEDEN (AANTAL VESTIGINGEN) FREQUENT BENODIGD NIET-DAGELIJKSE DETAILHANDEL Bron: Locatus juli 2020, CB; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
Uit de analyses blijkt dat in het minimum scenario bijna geen kwantitatieve ruimte is voor frequent niet-dagelijkse voorzieningen. Voor een opticien, huishoudelijk & luxe artikelen (o.a. cadeauwinkel of winkel in huishoudelijke artikelen) en een bloem- en plantenwinkel is in het maximum scenario kwantitatief mogelijk enige ruimte. Het gaat in alle gevallen om een kleine winkel. Nuancering behoefte frequent niet-dagelijks. De kwantitatieve behoefte aan frequent
niet-dagelijkse winkels moet zowel in positieve als negatieve zin worden genuanceerd. Clusters vergelijkbaar met het te ontwikkelen cluster in Papendorp, hebben tegenwoordig steeds minder niet-dagelijks aanbod. Mensen bestellen nietdagelijkse artikelen online of gaan naar een cluster van hogere orde zoals winkelcentrum Nova. Er zal dus voorzichtig moeten worden opgesprongen met de meters in deze sector. Positief voor de branches is de aanwezigheid van het grote aantal kantoorpersoneel en de Mobiliteitshub. Dit biedt extra draagvlak. Daarin moet wel goed rekening worden gehouden met het type aanbod. Zo zal voor de werknemers bijvoorbeeld een boek-/kantoorzaak (mogelijk gecombineerd met een copyshop) aantrekkelijker zijn dan een opticien. KWALITATIEVE BEHOEFTE DETAILHANDEL
Naast de kwantitatieve behoefte zijn er ook kwalitatieve argumenten die de realisatie van detailhandel in Papendorp wel of niet ondersteunen. Hier zijn de belangrijkste opgesomd. • Supermarkten zijn de belangrijkste trekkers en dragers in de wijk. De branche is nog steeds aan het groeien en de supermarkten worden steeds groter.
34
•
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
Afhankelijk van een volwaardig en sterk supermarktaanbod kan er ook ander aanbod gerealiseerd. Zo is in het minimum scenario het draagvlak te klein om een volwaardige supermarkt te realiseren. Doordat de trekkracht van de supermarkt hierdoor beperkt is, is het in dit scenario aan te raden voorzichtig te zijn met het overige dagelijkse detailhandelsaanbod én andere commerciële functies. De niet-dagelijkse detailhandel staat onder druk. Zeker in buurt- en wijkcentra verdwijnen er steeds meer niet-dagelijkse winkels. Er moet extra voorzichtig worden omgegaan met het realiseren van aanbod in de niet-dagelijkse sector in het gebied. Het moet tot het minimum worden beperkt en sterk
aansluiten op de eigen doelgroepen van Papendorp, met de bewoners voorop.
2.2 BEHOEFTE HORECA EN HOTELS HORECA
De behoefte aan horeca is berekend op basis van dichtheden. Er is nagegaan hoeveel vraag de nieuwe inwoners van Papendorp generen op basis van dichtheden van de gemeente Utrecht (exclusief het centrum) en van Leidsche Rijn. Deze behoefte geeft een marge aan die we realistisch achten voor Papendorp. Dit omdat het enerzijds een gemengde wijk met zowel wonen als kantoren betreft, maar tegelijkertijd ook een nieuwbouwwijk is waarvan veel bewoners voor horecagelegenheden op de historische binnenstad of andere horecaclusters van hogere orde georiënteerd zullen zijn.
Behoefte horecaverkooppunten o.b.v. dichtheden Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Marktruimte (op basis van dh Leidsche Rijn) Marktruimte (op basis van dh Utrecht exclusief binnenstad) FIGUUR 21 BEHOEFTE AAN HORECAVERKOOPPUNTEN OP BASIS VAN DICHTHEDEN Bron: Locatus juli 2020, CBS 2019; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
Bovenstaande dichtheden zijn vertaald naar een indicatieve behoefte in meters voor het horeca aanbod. Hierbij is de gemiddelde oppervlakte van een horecavoorziening in Utrecht als uitgangspunt gebruikt (95 m² wvo per vestiging11). Dit resulteert in de volgende meters: 11 De gemiddelde maat voor horecavestigingen in Utrecht exclusief het centrum zijn 88 m² wvo en voor Leidsche Rijn
is dit 161 m² wvo. Omdat er in Papendorp een gemixt aanbod passend is achten we de gemiddelde maat van Utrecht als een goed en gewenst uitgangspunt.
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
HORECA Verkooppunten Marge m² wvo (o.b.v. 95 m² wvo gemiddeld)
35
MINIMUM
MIDDEN
MAXIMUM
6 -7
7 - 10
9 - 12
570 - 665
665 - 950
855 – 1.140
TABEL 7 MARKTRUIMTE HORECA IN VERKOOPPUNTEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
HOTEL
Momenteel is er één hotel in Papendorp gevestigd (Holiday Inn Express 118 kamers, 3 sterren) en staat het tweede hotel op de planning aan het Taatsenplein met circa 200 kamers. Dit nieuwe hotel zal zich anders dan de al bestaande Holiday Inn-vestiging meer gaan focussen op de toeristische markt. Uit de update van het hotelmarktonderzoek en het daarbij behorende beleidsadvies van Bureau Stedelijke Planning uit 2019 aan de gemeente Utrecht12 blijkt dat het aantal hotelkamers in Utrecht de komende jaren fors gaat toenemen. Ook het plan aan het Taatsenplein, die meegenomen is in het onderzoek, draagt hier aan bij. Naar verwachting zal de vraag zich na 2020 meer richten op de toeristische markt dan de zakelijke markt. Tot 2022 is de aanbeveling: “een tijdelijke pas op de plaats te maken en voorlopig geen verdere hotelontwikkelingen in Utrecht meer toe te staan”. Na 2023 wordt geadviseerd een restrictief beleid te voeren: ‘nee-tenzij’. De tijdelijke pas op de plaats betekent dat wij vooralsnog geen marktruimte zien voor een extra hotel (naast het reeds bestaande Holiday Inn Express en het toekomstige hotel aan het Taatsenplein). De huidige coronacrisis toont de kwetsbaarheid van de toeristische branche. Voorzichtigheid t.a.v. nieuwe plannen is daarom wenselijk. KWALITATIEVE BEHOEFTE HORECA EN HOTEL
Papendorp krijgt door de woningbouw, realisatie van de Mobiliteitshub en de al aanwezige kantoren een divers en ruim draagvlak. Doordat de functie als werkgebied behouden blijft, zal de horeca ook functie een rol hebben voor deze doelgroep. De mix van doelgroepen in Papendorp vraagt ook een gemengd horeca aanbod. Daarbij draagt horeca bij aan de bekendheid en levendigheid van het gebied. De zaken kunnen voor alle verschillende doelgroepen een functie hebben, maar wel op een bepaalde doelgroep georiënteerd zijn. Enkele concepten die passen bij Papendorp zijn: • Een grotere horecavoorziening waar ook aparte vergaderruimtes aanwezig zijn. Een dergelijk concept past goed bij de kantoorfunctie die Papendorp
12 Bron: update hotelmarktonderzoek en beleidsadvies Utrecht (1 februari 2019)
36
•
•
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
heeft (concepten als Bar Beton in Rijnsweerd). Momenteel is de enige horecazaak De Steiger vaak volgeboekt. Horeca ten behoeve van placemaking draagt bij aan de bekendheid van het gebied. Veelal hebben deze concepten een bovenwijkse functie. Hierdoor kan deze zaak ook aantrekkelijk zijn voor bijvoorbeeld de bewoners van Rijnvliet (voorbeeld Noorderlicht Amsterdam). Koffie- en/of lunchzaakjes voor de buurt. Deze dragen bij aan de dynamiek en sociale cohesie van Papendorp. Daarbij zijn dit typische horecagelegenheden die zowel voor de bewoners als de werknemers een functie kunnen hebben, mits op de juiste plek gelegen
FIGUUR 22 MIX AAN HORECATYPES PASSEND EN GEWENST IN PAPENDORP Bron: Barbeton.nl, iamsterdam.com, wander-lust.nl
2.3 BEHOEFTE DIENSTVERLENING DIENSTEN
Commerciële dienstverlening is te onderscheiden in enerzijds ambachten (zoals de kapper, fietsenmaker, schoonheidsspecialist en stomerij) en anderzijds financiële en particuliere dienstverlening (zoals een bank, makelaarskantoor en een reisbureau). Voor Papendorp is enkel de behoefte aan ambacht berekend. De financiële en particuliere dienstverlening staan namelijk sterk onder druk en passen niet meer in de buurtcentra van de toekomst. Voor de ambachtelijke diensten geldt dat deze gemiddeld goed functioneren, maar wildgroei van deze voorzieningen komt ook voor. Daarom adviseren wij voorzichtig om te gaan met de marktruimte voor dienstverlening.
Marktruimte in vkp op basis van dichtheden Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 0
1 2 3 4 5 6 7 Marktruimte (op basis van dh Leidsche Rijn) Marktruimte (op basis van dh Utrecht exclusief Binnenstad)
FIGUUR 23 BEHOEFTE AAN DIENSTVERLENING (AMBACHT) OP BASIS VAN DICHTHEDEN Bron: Locatus juli 2020; CBS 2019; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
8
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
37
De marge van de behoefte in het minimum scenario en maximum scenario loopt van 3 tot 7 vestigingen. Bovenstaande dichtheden zijn vertaald naar een indicatieve oppervlakte voor dienstverlening. Hierbij is de gemiddelde oppervlakte van een dienstverlener met een ambachtelijke zaak in Utrecht als uitgangspunt gebruikt. Dit betreft circa 60 m² wvo, en resulteert in de volgende meters voor Papendorp: DIENSTEN Verkooppunten M² wvo
MINIMUM
MIDDEN
MAXIMUM
3-4
3-5
4-7
180 - 240
180 - 300
240 – 420
TABEL 8 MARKTRUIMTE DIENSTEN IN VERKOOPPUNTEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
KWALITATIEVE BEHOEFTE DIENSTEN EN SERVICES
Er is binnen Papendorp ruimte voor enkele verkooppunten voor dienstverlening. Voorzichtigheid is gewenst bij het vestigen van dienstverleners, om wildgroei te voorkomen. De voorzieningen die frequent worden bezocht, zoals een kapper of een schoonheidsspecialist, zijn passend in dit gebied. Deze voorzieningen zijn met name gericht op de bewoners van Papendorp. Dienstverlening kan ook profiteren van de aanwezigheid van werknemers in Papendorp. De volgende diensten komen dan in beeld: • Stomerij; • Kleermaker; • Copyshop; • Services gerelateerd aan de Mobiliteitshub. Hier gaan wij in paragraaf 2.5 verder op in.
2.4 BEHOEFTE LEISURE (SPORT) Voor de behoefte aan leisure is eerst gekeken naar voorzieningen die voornamelijk een functie hebben voor de eigen buurt of wijk. Veel leisurevoorzieningen hebben namelijk een (groot) wijkoverstijgend karakter en veelal neemt dit extra verkeersbewegingen en parkeerdruk met zich mee. Dit is gezien de reeds bestaande druk op parkeren en de hoeveelheid verkeersafwikkelingen ten behoeve van de Mobiliteitshub onwenselijk. Naast bibliotheken die veelal een wijkfunctie hebben geldt dit ook voor sport. Voor bibliotheken geldt dat er diverse (grotere) vestigingen rondom Papendorp aanwezig zijn. De meest nabije is de bibliotheek Kanaleneiland tegenover winkelcentrum Nova. De behoefte wordt daarom enkel berekend voor de gebouwde sportvoorzieningen gericht op inwoners en werknemers van Papendorp.
38
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
Marktruimte fitness op basis van dichtheden Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
Marktruimte (op basis van dh Leidsche Rijn) Marktruimte (op basis van dh Utrecht) FIGUUR 24 BEHOEFTE AAN LEISURE (SPORT) IN AANTAL VESTIGINGEN OP BASIS VAN DICHTHEDEN Bron: Locatus juli 2020; CBS 2019; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
Op basis van de dichtheden in Leidsche Rijn en de gemeente Utrecht, is er voor de inwoners maximaal 1 sportvoorziening mogelijk in Papendorp. Gemiddeld meet deze circa 300 m² wvo13. KWALITATIEVE BEHOEFTE SPORTVOORZIENINGEN
Er zit een groot verschil in maatvoering van sportvoorzieningen. Zo zijn er vestigingen van nog geen 50 m² wvo en ook die ruim groter zijn dan 1.000 m² wvo. Uitgaande van een kleinere gemiddelde maat zou de kwantitatieve behoefte van 300 m² wvo ook opgesplitst kunnen worden in verschillende vestigingen. Daarbij kunnen de sportvoorzieningen ook een functie vervullen voor de werknemers in het gebied. Sportschooleigenaren kunnen bijvoorbeeld abonnementen afsluiten met werkgevers. Op basis van de extra vraag van deze doelgroep, wordt het mogelijk geacht meer dan 300 m² wvo aan sportvoorzieningen in het gebied te realiseren tot maximaal 600 m² wvo.
FIGUUR 25 LEISURE (SPORT) VOORZIENINGEN PASSEND BINNEN PAPENDORP Bron: Yogajournal.com (links) Haarlemcityblob.nl (rechts)
2.5 VOORZIENINGEN VOOR DE MOBILITEITSHUB Naast de voorzieningen voor bewoners en werknemers waar de gebruikers van de Mobiliteitshub als extra doelgroep geldt, zijn er ook voorzieningen denkbaar die 13 Betreft de gemiddelde oppervlakte van een sportvoorziening in de gemeente Utrecht
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
39
specifiek een functie hebben voor de gebruikers van de Mobiliteitshub. In deze paragraaf gaan we na welke voorzieningen bij de hub passen en welke ook daadwerkelijk gewenst en toekomstbestendig zijn. WENSELIJKHEID SPECIFIEKE FUNCTIES TEN BEHOEVE VAN DE HUB
In verschillende sectoren zijn functies aanwezig die passen bij een Mobiliteitshub. Zo zijn er een aantal niet-dagelijkse winkels die tot de Locatus hoofdbranche ‘Auto & Fiets’ behoren, waar onder andere automaterialen en rijwielwinkels onder vallen. Daarbij zijn er ook mogelijkheden voor de sector ‘automotive’ waar autoschade- en garagebedrijven onder vallen. Daarbij zijn er verschillende services14 die goed bij een knooppunt van verkeersstromen passen.
CONCLUSIE
NIET EXTRA AUTO AANTREKKEND?
TOEGEVOEGDE WAARDE WERKNEMERS EN BEZOEKERS
TOEKOMSTBESTENDIGHEID
FUNCTIE
TOEGEVOEGDE WAARDE HUB
SECTOR
WENSELIJK IN PAPENDORP (VOOR BEWONERS)
In onderstaande schema is voor alle branches aangegeven in hoeverre deze bij een Mobiliteitshub als Papendorp passen, maar ook of ze wenselijk en toekomstbestendig zijn.
Detailhandel Automaterialen Rijwielen/ Fietswinkel Automotive
Autodealer Garagebedrijf Motorfietsen
Services
Autodelen (verhuur) Fietsverhuur Fietsenmaker Autowasserij Pakketservice
LEGENDA Zeer negatief
Negatief
Neutraal
Positief
Zeer Positief
TABEL 9 DICHTHEDEN (AANTAL VESTIGINGEN) FREQUENT BENODIGD NIET-DAGELIJKSE DETAILHANDEL Bron: Locatus juli 2020, CB; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
14 Wanneer er wordt gesproken over services, zijn dit onder andere diensten die gelieerd zijn aan de Mobiliteitshub
40
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
Uit deze afweging blijkt dat er met name kansen zijn voor services die gelieerd zijn aan de hub. Deze hebben de meeste toegevoegde waarde voor de hub, maar veelal ook voor de bewoners van Papendorp en in sommige gevallen de werknemers. UITWERKING FUNCTIES TEN BEHOEVE VAN EEN AANTREKKELIJKE HUB
Vanuit de commerciële voorzieningen gezien geldt dat fietsverhuur, een fietsenmaker en een pakketservice het meest kansrijk zijn. Voor het autodelen en de daarbij behorende autodeelconcepten geldt dat dit eerder bij het totaalconcept van de Mobiliteitshub uitgewerkt moet worden. Geredeneerd vanuit de gemiddelde maatvoering van deze voorzieningen in de gemeente Utrecht en getoetst aan ervaringen elders gaan wij voor de drie services uit van het volgende ruimtebeslag: • Fietsverhuur waarin de algemene ruimte van binnenkomst en check-in en check-out ca. 25 m² wvo meet. Daarnaast moet er ruimte worden gereserveerd voor het daadwerkelijk stallen van de fietsen. Het werkt goed om de fietsverhuur te combineren met de algemene fietsenstalling van de Mobiliteitshub. • Fietsenmaker met een maatvoering van ca. 75 m² wvo. • Pakketservice met een ruimtebeslag van maximaal 50 m² wvo. Mogelijk aangevuld met kleedruimtes om bestelde artikelen direct te kunnen passen. In totaal meten deze voorzieningen direct gelieerd aan de hub ca. 150 m² wvo. Nagedacht kan worden over de combinatie van de verschillende services, zodat er geen dubbele bemensing nodig is.
FIGUUR 26 BOX IN HELSINKI IS EEN MOOI VOORBEELD VAN EEN MODERNE PAKKETSERVICE Bron: https://www.dezeen.com/2020/01/10/box-helsinki-posti-fyra-interiors/
BEHOEFTE AAN (COMMERCIËLE) VOORZIENINGEN
2.6 BEHOEFTE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Op basis van de input van de gemeente Utrecht (gebaseerd op het document ‘Koersdocument bijlage definitief maart 2020 - Richtinggevende normen per maatschappelijke voorziening’) is er behoefte aan de volgende maatschappelijke voorzieningen in Papendorp: • Primair onderwijs. Er wordt in Groenewoud een 16-klassige basisschool gerealiseerd, die door de sector onderwijs in principe als voldoende wordt geacht voor zowel Groenewoud als Papendorp Noord (in het minimum scenario van 2.340 woningen). Met de ontwikkelaar van Loostad is afgesproken dat deze uit te breiden is indien nodig. • Kinderopvang / BSO. Naar verwachting zijn (kleine) voorzieningen wenselijk. Het liefst nabij de basisschool. • Buurtcentrum en/of Wijkcultuurhuis. Het is mogelijk dat er een buurtcentrum in Papendorp komt. Als we ervan uitgaan dat Papendorp een sterke wijk wordt is er volgens het Koersdocument een norm van 0,05 m² per inwoner. Dit zou in de drie scenario’s 222 m² , 294 m² en 361 m² betekenen. Op basis van input van de gemeente gaat het voor het wijkcultuurhuis om nog eens ca. 575 m² bvo in het minimum scenario, 775 in het midden scenario en 950 m² bvo in het maximale scenario.