Bijlage 1. Maatschappelijke businesscase Wiel met Spaken - GU en G4 - Eindrapportage 1572020.pdf

Agglomeratie-effect in

binnenstedelijk*

agglomeratie-effect

contante waarde

Nulalternatief

67.000

€ 45,3

€ 857,5

Middenvariant

140.000

€ 94,6

€ 1.791,4

Doorgroeivariant

179.000

€ 120,3

€ 2.139,7

*Het aantal extra inwoners per variant is doorgerekend op basis van het aantal woningen en de gemiddelde huishoudensgrootte in Utrecht van 1,93.

6.2 Consumentensurplus sociale huur 6.2.1

Toelichting effect

In vrijwel alle woningbouwprojecten geldt dat een deel van de woningen (verplicht) sociaal wordt gerealiseerd. Huurders in de sociale huursector betalen minder dan de huurprijs in de vrije sector. Dit verschil betekent een welvaartswinst of, het consumentensurplus, voor deze huurders. Zij betalen immers minder dan de marktwaarde van een vergelijkbare woning in de vrije sector met een vergelijkbaar woongenot. Het is de vraag of de sociale huurders de volledige marktwaarde kunnen betalen voor een woning in de sociale huur. Het verschil tussen de vrije sector prijs en sociale huurprijs wordt daarom niet volledig toegerekend aan de sociale huurder. De rule-of-half wordt om deze reden toegepast om het consumentensurplus te berekenen. Sommige huurders zullen bereid zijn een 16 Bron: CBS Statline, 2016 (via De Staat van Utrecht, thema groei van de bevolking)

MAATSCHAPPELIJKE BUSINESSCASE WIEL MET SPAKEN

56

huurprijs te betalen die dicht bij de marktprijs zit. Anderen zullen al bij een kleine stijging van de huurprijs afhaken.

Figuur 6.1: Schematische weergave consumentensurplus

Consumenten surplus Rule of half

Marktwaarde sociale huurwoning

Maximale prijs sociale huurwoning

In de gemeente Utrecht zal 35% van de totaal te realiseren woningen worden aangeboden voor mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. In de middenvariant betekent dit dat voor circa 27.000 woningen de huurprijs wordt vastgesteld op het landelijke maximum, namelijk € 720,- per maand. In de doorgroeivariant gaat het om 32.000 woningen. In de gemeente Utrecht kost een huurwoning gemiddeld € 1.335,- per maand17. Dat betekent dat het consumentensurplus uit komt op € 615,- per woning. We passen daar de rule of half op toe waardoor het maatschappelijke effect dat we voor binnenstedelijke woningen meenemen maandelijks € 307 per woning is. Ook op de buitenstedelijke locaties waar woningen in het nulalternatief en gedeeltelijk in de middenvariant terecht komen is sprake van een consumentensurplus. Een gemiddelde huurwoning in de provincie Utrecht kost € 1.212,- per maand18. Hier is het consumentensurplus op een woning dus € 492 en het bedrag dat we per maand per buitenstedelijke woning als maatschappelijke effect meenemen € 246,-.

17 Hierin zijn we uitgegaan van de gemiddelde huurprijs per m 2 (bron: Pararius, Huurmonitor

Q4 2019, link: https://www.pararius.nl/nieuws/huurprijsstijging-in-vrije-sector-koelt-af) en een gemiddelde oppervlakte per woning van 75m2. 18 Bron idem

MAATSCHAPPELIJKE BUSINESSCASE WIEL MET SPAKEN

57

Het effect is in het nulalternatief ook al aanzienlijk aangezien we ervan uitgaan dat ook op de buitenstedelijke locaties 35 procent van de woningen sociaal wordt gerealiseerd. De vraag is of dat passend is bij het beleid van andere gemeenten in Utrecht, maar we houden dezelfde percentages aan om een goede vergelijkbaarheid te krijgen tussen binnen- en buitenstedelijk bouwen. In onderstaand overzicht zijn de effecten per variant opgenomen.

Tabel 6.2: Overzicht effect consumentensurplus sociale huur (bedragen in miljoenen) Varianten

Jaarlijks consumentensurplus*

Contante waarde effect

Nulalternatief

€ 101 vanaf 2040

€ 1.811

Middenvariant

€ 114 vanaf 2040

€ 2.030

Doorgroeivariant

€ 119 vanaf 2040

€ 2.093

* Het effect groeit in, in gelijke mate waarin de woningen worden gerealiseerd door de tijd heen.

MAATSCHAPPELIJKE BUSINESSCASE WIEL MET SPAKEN

58

7. Conclusies In dit hoofdstuk zijn de verschillende effecten die zijn uitgewerkt in de hoofdstukken 3 tot en met 6 samengevoegd in de integrale eindtabel van de maatschappelijke businesscase, zie daarvoor tabel 7.1. Daarbij enkele korte conclusies. Conclusies De investeringen in de middenvariant zijn in contante waarden ongeveer 1,4 miljard euro, bovenop de investeringen in het nulalternatief. Daarbij dient opgemerkt te worden dat voor een aantal ingrepen in de openbare ruimte de kosten nog niet bekend zijn en dat ook de exploitatie van het openbaar vervoer nog PM is. De aanvullende maatschappelijke baten ten opzichte van het nulalternatief zijn in totaal 2,7 miljard euro waarvan de mobiliteitsbaten en de agglomeratie-effecten de voornaamste posten zijn. Het saldo van maatschappelijke kosten en baten is in de middenvariant 1,4 miljard euro (contante waarden). De verhouding tussen baten en kosten is 2,0. In de doorgroeivariant nemen de investeringen in mobiliteit en gebiedsontwikkeling toe tot in totaal 3,1 miljard euro, bovenop het nulalternatief. Ook hier geldt een PM post voor de excessieve kosten in een aantal gebiedsontwikkelingslocaties en voor de exploitatie van het OV. De totale maatschappelijke baten zijn bijna 4 miljard euro. Het saldo van maatschappelijke kosten en baten is in de doorgroeivariant 0,9 miljard en de baten/kosten verhouding is 1,3.

Eindtabel De uitkomsten van de analyses laten zien dat de baten van het verder verstedelijken de extra kosten kunnen overtreffen. Aanzienlijke investeringen in de (inpassing van) HOV zijn te rechtvaardigen. Tegelijkertijd geldt dat exacte grenswaarden op basis van deze analyse niet zijn vast te stellen. Dat in de berekening de doorgroeivariant een minder gunstige verhouding tussen baten en kosten heeft is vooral afhankelijk van enkele specifieke ingrepen. Het is de moeite waard om goed te onderzoeken of doorgroeien ook mogelijk is zonder deze ingrepen, dan wel of hier nog extra baten tegenover zijn die niet zijn (of kunnen worden) worden gewaardeerd. Daarnaast zijn er waarschijnlijk bepaalde mobiliteitsingrepen die verder kunnen worden verbeterd. Bij forse ingrepen in netwerken (zoals de tram Nieuwegein, Westraven, USP) loont het om de corridor optimaal te gebruiken voor verdere ontwikkeling en verstedelijking. Dat zorgt niet alleen voor additionele baten voor

MAATSCHAPPELIJKE BUSINESSCASE WIEL MET SPAKEN

59

verstedelijking maar ook voor meer draagvlak voor een dergelijke investering en een in potentie beter exploitatieresultaat (in deze analyse nog niet berekend). Het overzicht van de maatschappelijke kosten en baten van de projectalternatieven middenvariant en doorgroeivariant zijn opgenomen in tabel 7.1. Het gaat om de contant gemaakte effecten en het verschil tussen de projectalternatieven en het nulalternatief.

Tabel 7.1: Overzicht maatschappelijke kosten en baten maatschappelijke businesscase Wiel met Spaken (bedragen in miljoenen, contante waarde) Middenvariant

Doorgroeivariant

72.700 70.800

92.500 90.000

19.800 19.200

0 0

Resultaat GREX Bovenplans direct toerekenbaar Bovenplans deels toerekenbaar Investeringen mobiliteit B&O mobiliteit Exploitatie OV Totaal financieel effect Mobiliteitseffecten Ontlasting Utrecht CS Netwerkeffecten HOV Externe effecten modal shift Mobiliteitseffecten nieuwe bewoners Totaal mobiliteitseffecten Maatschappelijke effecten Leefbaarheid Agglomeratie Energie Woningmarkt Landschap en Groen Totaal maatschappelijk effect

€ 0,0 -€ 232,2 -€ 118,1 -€ 958,8 -€ 66,5 € 0,0 -€ 1.375,7

€ 0,0 -€ 1.256,0 -€ 175,9 -€ 1.398,7 -€ 237,8 € 0,0 -€ 3.068,4

€ 277,4 € 801,9 € 168,7 € 314,5 € 1.562,6

€ 277,4 € 876,3 € 168,7 € 516,5 € 1.838,9

€ 35,4 € 933,9 € 18,3 € 184,3 + € 1.171,9

€ 625,3 € 1.252,3 € 21,6 € 247,1 + € 2.146,3

Saldo kosten en baten Verhouding kosten en baten

€ 1.358,7 2,0

€ 916,8 1,3

Programma Binnenstedelijk Woningen Arbeidsplaatsen Buitenstedelijk Woningen Arbeidsplaatsen Financiële effecten

MAATSCHAPPELIJKE BUSINESSCASE WIEL MET SPAKEN

60