Bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt_vastgesteld.pdf

In de omgeving, in het gebouw aan de Flamingostraat 20-22, is een zomerverblijf van gewone dwergvleermuis vastgesteld. Dit heeft geen consequenties voor het plan. Mits de mitigerende maatregelen zoals beschreven in de quickscan (zoals vleermuisvriendelijke verlichting) worden opgevolgd, zijn geen vervolgstappen noodzakelijk. Utrechtse Soorten Zoals in paragraaf 2.3.2.2.2 Natuur is aangegeven, heeft de gemeenteraad op 7 juni 2018 de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. Uit Bijlage 7 Quickscan Wnb blijkt dat de planlocatie geen betekenis heeft voor de 64 soorten op Utrechtse soortenlijst. Diervriendelijk bouwen De volgende maatregelen worden getroffen: het plaatsen van 30 entreestenen of het toegankelijk maken van de spouw voor de gewone dwergvleermuis; er komen 20 inbouwstenen voor gierzwaluwen aan de oost- of noordzijde van de planlocatie. Gebiedsbescherming De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied en het Natuurnetwerk Nederland.

Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is, met voorbehoud ten aanzien van stikstofdepositie, van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Voor stikstofdepositie moet een AERIUS-berekening worden uitgevoerd om te bepalen of er effecten optreden voor het Natura 2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen'. Een voortoets of Nee-tenzij toets is niet noodzakelijk. Stikstofdepositie In de Wet natuurbescherming is voorgeschreven dat voor alle activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op Natura 2000-gebieden een vergunning vereist is. Verzuring en vermesting is één van die mogelijk negatieve effecten. Voor ieder habitattype binnen een Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor verzuring en/of vermesting is een kritische depositiewaarde (KDW) vastgesteld. De KDW geeft de grens aan waarboven het risico bestaat dat de kwaliteit van het habitat significant wordt aangetast door de verzurende en/of vermestende invloed van atmosferische stikstofdepositie. Het initiatief gaat in de bouw- en de gebruiksfase gepaard met enige uitstoot van stikstof. Om die reden zijn AERIUS-berekeningen uitgevoerd, gebruik makend van de nieuwe AERIUS Calculator (Buro bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

43

SRO, d.d. 7 mei 2021, zie Bijlage 9). Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie vanwege de ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. Voor de Natura 2000-gebieden geldt dat er in de bouw- en gebruiksfase geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Daarmee is er geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Met het oog op de Wet natuurbescherming is het plan uitvoerbaar. Conclusie De conclusie is dat de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.9

Bomen

Kader Volgens de nota Bomenbeleid Utrecht 2009 is bij ruimtelijke plannen een 'Bomenparagraaf' noodzakelijk. Hierin dient een uitspraak gedaan te worden over de wijze waarop rekening wordt gehouden met het belang van de bomen. Vanaf 21 november 2018 geldt de herplantplicht bij kapvergunningen. Als verplanten of behoud van een boom niet mogelijk is, dan geldt bij compensatie de volgende volgorde: 1 e keus herplant op locatie, 2 e keus herplant dichtbij locatie, 3 e keus herplant elders. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan in het uiterste geval worden overgegaan tot financiële compensatie waarbij de inkomsten worden geoormerkt voor het aanplanten van bomen en groen elders in de gemeente Utrecht. Soms mag er worden afgeweken van de herplantplicht. Dat kan als er sprake is van onder- of bovengronds ruimtegebrek, onveiligheid, klimaat- of gezondheidsredenen. De herplantplicht is niet van toepassing op gevallen waarin het college of de raad op basis van een ruimtelijk plan een besluit heeft genomen of omgevingsvergunningen waarvan de aanvraag voor 21 november 2018 is ingediend. Plangebied In de huidige situatie zijn geen bomen aanwezig in het plangebied en de ontwikkeling heeft geen effect op de bomen in de nabijheid van de planlocatie.

Binnen het plangebied (op het achterterrein) worden enkele nieuwe bomen aangeplant om de ruimtelijke en ecologische kwaliteit te verbeteren. Zie voor een impressie van de ideeën hierover onderstaande situatietekening.

Situatietekening toekomstige situatie (bron: Vocus architecten d.d. 26 maart 2021)

Conclusie De planontwikkeling heeft geen effect op bestaande bomen. Het bomenbestand wordt aangevuld door aanplant op het achterterrein van de nieuwe woningen.

4 4 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

5.10 Water en klimaatadaptatie Kader Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding door ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen. De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) en de water- en rioleringsbeheerders van de gemeente. Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder Bij het opstellen van het advies 'toetst' het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still beginsel moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. Op 26 oktober 2020 is de digitale watertoets uitgevoerd (dossiercode 20201026-14-24594). De uitkomsten hiervan zijn naar het waterschap toegezonden. Uit de digitale watertoets blijkt dat het waterschap een belang heeft en dat de normale procedure doorlopen moet worden. In overleg met het waterschap zal gekeken worden hoe verder met het aspect water omgegaan moet worden.

Plangebied Verhard oppervlak en wateropgave Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn op grond van de Keur bij een verhardingstoename van meer dan 500 m² maatregelen vereist (dit is de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom). Bij een verhardingstoename van meer dan 500 m² moet er minimaal 45 mm berging per m² worden gerealiseerd. Ook is er vergunning nodig voor de lozingsconstructies naar het oppervlaktewater. Onderdeel

Bestaande situatie in m2 Groen+ halfverharding 25 Water 0 Dakoppervlak 1445 Verharding 555 Totaal 2025 Tabel: Oppervlaktetabel bestaande en nieuwe situatie

Nieuwe situatie in m2 505 0 1065 455 2025

Toename/ Afname in m2 +480 - 380 - 100

In de huidige situatie is het plangebied geheel verhard. Door de ontwikkeling neemt de oppervlakte verharding af, omdat een deel van het binnenterrein als tuin wordt ingericht. Ook worden er groene daken gerealiseerd. In de nieuwe situatie neemt het verhard oppervlak af met 480 m² (zie tabel 1). Volgens de eisen van HDSR hoeft daarom niet voorzien te worden in compensatie door aanleg van (extra) waterberging. Wateropgave en infiltratievoorzieningen Vanuit de gemeente wordt de eis gesteld, om op jaarbasis 90% van de neerslag te infiltreren en vast te houden in de bodem. Omgerekend moet er dan binnen het plangebied 15 mm berging gemaakt worden ten opzichte van het verharde oppervlak. Dat is 1500 m² x 0,015 m = 23 m3. Deze berging wordt op het terrein gemaakt door het toepassen van groene daken in combinatie met het aanbrengen van infiltratiekratten onder het parkeerterrein. De ledigingstijd van infiltratievoorzieningen bedraagt ongeveer 48 uur. De buffer moet hierna weer volledig beschikbaar zijn. Bij berging op de daken wordt de waterafvoer door een Drossel aangestuurd. Met de Drossel is de ledigingstijd en snelheid instelbaar en zorgt ervoor dat de berging op de daken binnen 48 uur weer beschikbaar is. Het hemelwater van de daken wordt gedoseerd afgevoerd naar de infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen.

Het infiltratieoppervlak is dusdanig groot dat het infiltratie debiet groter is dan het afvoersneldebiet van de daken. Het plangebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan als een extreme bui van 80 mm in één uur verwerkt kan worden zonder dat er schade optreed in gebouwen en vitale infrastructuur zoals nutsvoorzieningen door instromend water. Het water dient binnen 3 uur afgevoerd te zijn. Waterkeringen Op basis van de legger van het hoogheemraadschap is het plangebied niet gelegen binnen een beschermingszone van een watergang of waterkering. In de omgeving van het plangebied is de Kromme Rijn gelegen, deze watergang moet toegankelijk zijn voor regulier onderhoud. Het initiatief bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

45

is niet van invloed op het reguliere onderhoud van de watergang. Peilgebied Het plangebied ligt in het peilgebied Utrecht en Kromme Rijn (UKR_001) met een flexibel peil van minimaal 0,51 m NAP en maximaal 1,32 m NAP. Ter hoogte van het plangebied is het gemiddelde peil +0,55 m NAP. Grondwater Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte. Er geldt vanuit gemeente Utrecht een ontwateringseis van 0,7 m onder maaiveld. De drooglegging moet volgens de norm van het HDSR 1,0 m zijn. Watervergunning – onttrekking en lozing Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. De initiatiefnemer moet ervoor te zorgen, dat verlaging van de grondwaterstand geen nadelige gevolgen heeft voor de fundering van aangrenzende bestaande bebouwing. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren. Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij via bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, moet een vergunning worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2019).

Als de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald. Riolering Regenwater en vuilwater worden via aparte stelsels ingezameld. Het te ontwerpen vuilwaterstelsel sluit aan op het gemeentelijke rioolstelsel. Hierbij wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen. Het afvalwater gaat weg via het gemeentelijk rioolstelsel. De initiatiefnemer stemt dit af met de beheerder rioleringen. Voor installatietechnische eisen voor leidingwerk binnen het perceel geldt het Bouwbesluit en de voorschriften in de omgevingsvergunning voor de Wabo activiteit Bouw. In de aanvraag om omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt. Voorschriften en instructies voor het aan (laten) sluiten op openbare voorzieningen voor de inzameling, transport of verwerking van afvalwater worden gesteld in de omgevingsvergunning.

Onder meer worden voorschriften aan plaats, aanlegdiepte en diameter van leidingwerk ter plaatse van de grens van het erf in de omgevingsvergunning gesteld wanneer sprake is van aansluiting op openbare riolering en afvalwater die op riolering kan en mag worden gebracht. Voor de afvoer of verwerking van huishoudelijk afvalwater, eventueel bedrijfsafvalwater, en hemelwater gelden de op de activiteit betrekking hebbende algemene lozingsregels van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, het Besluit Lozen Afvalwater Huishoudens of het Besluit Lozen Buiten Inrichtingen. Het regenwater van de bestrating en de dakvlakken worden afgekoppeld van het gemengde riool. Bij nieuwbouw moet een gescheiden rioleringssysteem aangelegd om schoon regenwater te scheiden van vuilwaterstromen. Afvalwater van particulier terrein moet gescheiden worden aangeleverd op de grens tussen privé- en openbaar gebied. Voorkeursvolgorde Voor het verwerken van regenwater wordt in Utrecht een voorkeursvolgorde aangehouden. Allereerst wordt water zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt om te hergebruiken. Pas daarna stroomt regenwater oppervlakkig af naar bovengrondse bergingsvoorzieningen t.b.v. infiltratie. Als dat niet kan wordt water geborgen en geïnfiltreerd in ondergrondse voorzieningen.

Pas als het niet anders kan wordt het regenwater achtereenvolgens afgevoerd naar het oppervlaktewater, een regenwaterstelsel of naar een vuilwaterriool. Klimaatadaptatie Algemeen Utrecht moet ook in een opwarmend klimaat een aangename plek zijn om te wonen, te werken of te recreëren. Utrecht zal in de toekomst steeds vaker te maken krijgen met de gevolgen van het veranderende klimaat en is gevoelig voor het vaker voorkomen van extreme regenbuien, wateroverlast en langere perioden van hitte en droogte. Als Utrecht klimaatrobuust wil zijn zal de sponswerking van de stad vergroot moeten worden. We willen hemelwater niet langer afvoeren via het riool naar de rioolwaterzuivering, maar het 4 6 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

regenwater – ook op eigen terrein – vasthouden in de openbare ruimte, in de bodem of het oppervlaktewater. Regenwater zal beter en langer vastgehouden moeten worden op de plek waar het valt. Om dit te bereiken moet zo veel mogelijk oppervlak onverhard blijven en vergroend worden. Hiermee wordt het riolerings- en afwateringssysteem ontlast, maar zorgt er ook voor dat water beschikbaar is in periode van droogte. Daken en gevels zijn zo groen mogelijk ingericht volgens het principe “geen dak of gevel onbenut”. Combinaties met zonnecollectoren hebben daarbij de voorkeur. Dit draagt zowel bij aan de belevings- en ecologische waarde als ook de akoestische en hittestressbestendige kwaliteit van de gebouwen. Wateroverlast Het uitgangspunt bij deze ontwikkeling is dat vuil water en schoon regenwater gescheiden worden en dat buien tot 20 mm per uur verwerkt kunnen worden zonder dat er water op straat blijft staan. We richten het gebied zo in dat zelfs bij zeer extreme regenbuien van 80 mm in een uur geen schade optreedt aan gebouwen en nutsvoorzieningen en dat veiligheidsrisico's worden voorkomen. De inrichting van het gebied kan bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. De aandachtspunten hierbij zijn de profilering van het terrein en hoogteliggingen. Er moet dus gezorgd worden voor voldoende hoogteverschil tussen vloer- en wegpeilen.

Regenwater mag niet langer dan 3 uur op straat staan. De parkeerplaatsen worden daarom 0,15 meter lager dan het vloerpeil aangelegd. Droogte Om droogteschade te voorkomen moet de sponswerking van de bodem vergroot worden. Het uitgangspunt is om minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag in het gebied op te vangen en te verwerken zonder afwenteling op het oppervlaktewater. Om hier aan te voldoen moet 15 mm regenwater per m2 verharding (inclusief dakvlakken) vastgehouden kunnen worden in daarvoor bestemde voorzieningen voor infiltratie. Infiltratie gebeurt bij voorkeur en waar mogelijk door bovengrondse voorzieningen zoals wadi's of waterdoorlatende bestrating. Deze voorzieningen moeten in minimaal 10 en maximaal 48 uur leeg kunnen lopen. Hitte Klimaatverandering leidt naar verwachting tot meer zomerse en tropische dagen. Door het opslaan van de warmte van zonlicht in verharding, gevels en daken is het dan in de stad nog warmer dan in het buitengebied. De temperatuur in de stad is op een zomerse dag op sommige plekken meer dan 7 graden warmer dan aan de randen van de stad. Dit hitte eiland effect is een serieuze bedreiging voor de leefbaarheid en volksgezondheid. Vooral kinderen, ouderen en zieken zijn kwetsbaar voor hitte gerelateerde gezondheidseffecten.

Het streven is dat het in de stad op een hete zomerdag maximaal 5 graden warmer is dan in het buitengebied (referentie KNMI De Bilt). Maatregelen tegen hittestress hebben 2 doelen: De gemiddelde luchttemperatuur van de stad verlagen, zowel overdag als 's nachts en het creëren van lokale koele plekken met een lage gevoelstemperatuur. Als verkoelende maatregelen kan worden ingezet op het creëren van koele plekken met schaduw, bij voorkeur door bomen, zo min mogelijk verharden (groen tenzij) en het aanleggen van groene gevels en daken. Hittestress is een risico voor vooral de kleinere wooneenheden in het programma van dit project. In de verdere uitwerking van het bouwplan worden mitigatiemaatregelen onderzocht (bijvoorbeeld beschaduwing met luifels/groen, ventilatiemogelijkheden en koelmogelijkheden).

5.11 Archeologie Wettelijk kader In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed. De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

47

toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Verordening en bestemmingsplan De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig. Gemeentelijke archeologische waardenkaart De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen. Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd.

Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist. Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m²en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht).

Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m² en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel. Plangebied Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van hoge archeologische verwachting (geel) en in een gebied van archeologische verwachting (groen). In gebieden van archeologische verwachting (groen) en hoge archeologische verwachting (geel) dient op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 1.000 m² (groen) en 100 m² (geel) en 30 cm diepte een archeologievergunning aangevraagd te worden.

4 8 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

Uitsnede archeologische waardenkaart, plangebied blauw omkaderd (bron: Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht)

Archeologisch bureauonderzoek Voor het plangebied is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Transect, d.d. 22 november 2020, zie Bijlage 10). Uit het archeologisch bureauonderzoek blijkt dat het plangebied op grond van de gemeentelijke archeologische waardenkaart deels in een terrein van hoge waarde ligt. Deze waarde is hoofdzakelijk gebaseerd op de locatie van molen De Gans, die in het plangebied rond 1550 is gesticht. Deze molen is hierna tweemaal vervangen en heeft tot 1920 in het plangebied gestaan. De kans op resten van deze molen in het plangebied is zodoende groot. Ook grenst het plangebied in het noorden aan de Gansstraat, die parallel aan de oude rivierloop van de middeleeuwse Kromme Rijn ligt. Deze zone heeft op de waardenkaart van de gemeente een hoge archeologische verwachting. Langs de Gansstraat kunnen bewoningsporen aanwezig zijn van bebouwing sinds de Late Middeleeuwen en het begin van de Nieuwe tijd. Er is immers al op historische kaarten vanaf de 16e eeuw bebouwing aanwezig langs de Gansstraat. Ook is de aanwezigheid van restgeulafzettingen in het plangebied niet uitgesloten. In de restgeul kunnen dumplagen aanwezig van bewoning op de aangrenzende oevers: deze hebben mogelijk een middeleeuwse datering, zo mogelijk ouder. Ook scheepswrakken en andere water-gerelateerde resten zijn niet uitgesloten.

Boorgegevens in en rondom het plangebied, die hier inzicht geven in de lithostratigrafische ondergrond van het plangebied, zijn niet beschikbaar. Er geldt ook voor het zuidwesten van het plangebied een archeologische verwachting op de aanwezigheid van resten uit de periode Neolithicum-Vroege Middeleeuwen. In het plangebied zijn namelijk oever- en beddingafzettingen te verwachten van de Oude Rijn stroomrug (post-Werkhoven), een voorganger van de rivier de Kromme Rijn. De top van de oeverafzettingen, die naar verwachting vlak onder het maaiveld kunnen liggen, waren in principe geschikt voor bewoning sinds het ontstaan van de rivier (in het Neolithicum). Op de gemeentelijke kaart geldt de archeologische verwachting alleen voor het zuidoostelijk deel, maar de oever- beddingafzettingen bevinden zich in principe in het hele plangebied. De mogelijkheid bestaat dat eventueel aanwezige archeologische waarden verstoord zijn geraakt tijdens de aanleg van de huidige bebouwing in het plangebied. In hoeverre alle resten in het plangebied verdwenen zullen zijn, is onbekend. Om hierover uitspraken te kunnen doen is inzicht in de bodemopbouw ter plaatse van het plangebied nodig. Advies uit het bureauonderzoek In het plangebied bestaat het voornemen de huidige bebouwing in het plangebied te slopen en een appartementencomplex te realiseren.

Deze werkzaamheden kunnen in principe leiden tot aantasting van archeologische waarden in het hele gebied. Er wordt immers dieper dan 30 cm onder maaiveld gegraven. Het is zodoende de aanbeveling om op de te ontgraven plekken vervolgmaatregelen plaats te laten vinden. Gezien de aanwezigheid van historische bebouwingsresten en de aanwezigheid van bebouwing in het plangebied verdient het de aanbeveling om na sloop van de bovengrondse bebouwing het verwijderen van de funderingen archeologisch te laten begeleiden, gevolgd door een proefsleuvenonderzoek op de plek waar de toekomstige bodemingrepen zullen plaatsvinden (langs de Gruttostraat, in het noordwesten). In het oosten, op de plaats waar de bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

49

molen gestaan heeft, zijn in het kader van de planvorming geen bodemingrepen gepland. Conclusie Uit het verkennend bureauonderzoek blijkt dat er archeologische resten worden verwacht in het plangebied. Het gehele plangebied heeft, gelijk aan het geldende bestemmingsplan, de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ gekregen. Bij werkzaamheden dieper dan 30 cm onder maaiveld in gebieden met een hoge archeologische verwachting is voorafgaand aan de werkzaamheden proefsleuvenonderzoek nodig. In het kader van de omgevingsvergunning zal het aanvullend proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd.

5.12 Kabels en leidingen Het eventueel aanpassen/verleggen van kabels en leidingen voor de nieuwbouw is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. Er zijn graafwerkzaamheden nodig bij de herontwikkeling van de locatie en bij de bouwaanvraag wordt daarom een Klic-melding gedaan om vast te stellen waar de kabels en leidingen exact liggen. Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels- en leidingen in het plangebied.

5.13 Gezondheid In paragraaf 2.3.2.2.6 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteen gezet. Hieronder wordt aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven. Met de herontwikkeling van de gronden wordt een voormalige bedrijfslocatie in een bestaand woongebied weggenomen en vervangen door een woonfunctie die aansluit op de bestaande woonomgeving. In het plan is gestreefd naar een gezonde en duurzame verstedelijking. De keuze voor het OV of fiets/voet wordt in het plan zoveel mogelijk gestimuleerd. De openbare ruimten worden zodanig ingericht dat dit beweging van de bewoners stimuleert. Binnen het nieuwe gebouw zal bijvoorbeeld de trap in het oog springen bij binnenkomst en visueel aantrekkelijk en gebruiksvriendelijk worden vormgegeven. Hiermee zal het gebruik van de trap in plaats van de lift worden gestimuleerd. De binnentuin zal beschikbaar zijn voor bewoners en biedt de mogelijkheid tot bewegen, verblijven en ontmoeten van medebewoners. De binnentuin is groen ingericht en biedt zowel aan de schaduwrijke westkant, als aan de zonrijke oostkant een verblijfplek voor de bewoners. Er wordt een lagere lokale waarde voor geluid gehanteerd dan de wettelijke grenswaarde van 63 dB voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen (dus hogere ambities). Woningen vallend onder de Wet geluidhinder moeten een geluidluwe zijde hebben.

Er is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting vanwege wegverkeer op de Gansstraat. De resultaten van het akoestisch onderzoek zijn verwerkt in paragraaf 5.4 Geluidhinder. Verder worden er verschillende maatregelen getroffen om de gevolgen van klimaatverandering te beperken. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van groene daken en gevels. De openbare ruimte is zoveel mogelijk groen ingericht en niet verhard waar dat niet nodig is. De woningen worden aardgasvrij en zonder stadsverwarming ontwikkeld, met een streven naar klimaatneutraal. De conclusie is dat concrete maatregelen worden getroffen waarmee invulling wordt gegeven aan de missie van de gezonde stad. De ontwikkeling is overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

5.14 Toegankelijkheid Kader Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle (openbare) gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken. Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen. Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Met ingang van 1 juli 2021 en 1 januari 2022 treedt een aantal wijzigingen van het Bouwbesluit 2012 in werking.

Er zijn 5 0 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

dan nieuwe toegankelijkheidseisen voor bijvoorbeeld drempels bij hoofdingangen van nieuwe publiek toegankelijke gebouwen en alle toegangen bij nieuwbouwwoningen. Plangebied Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. Conclusie Het plan is zo ontworpen dat alle woningen zonder trapjes of opstapjes te bereiken zijn en daarmee rolstoeltoegankelijk zijn. Dit is een eis uit het Bouwbesluit zoals dat per 1 januari 2022 gaat gelden. Een groot deel van de woningen zijn studio's of kleine woningen waardoor niet in alle ruimtes de draaicirkels voor rolstoelgebruikers te realiseren zijn.

De fietsenstalling is voor alle woningen gemakkelijk toegankelijk en te bereiken via het binnenterrein.

5.15 Duurzaamheid Kader Het uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt een streven in naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). De gemeente Utrecht stelt daarom eisen op het gebied van energie, circulaire economie en klimaatadaptatie. Deze thema's worden hieronder toegelicht. Op de webpagina omgevingsvisie.utrecht.nl is meer achtergrondinformatie te vinden over deze thema's. Ook wordt in deze paragraaf de toetsingsmethode GPR Gebouw geïntroduceerd om de algehele duurzaamheidsprestatie van de ontwikkeling in beeld te brengen. Energie De gemeente Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Nieuwbouwprojecten moeten hier aan bijdragen door zo veel mogelijk energieneutraal te ontwikkelen. Het Utrechts Energie Protocol geeft hiervoor handvaten aan ontwikkelaars om dit verder uit te werken. Beperken van het energieverbruik voor behoefte aan warmte en koude en maximaal gebruik van de energiebronnen binnen het eigen plangebied zijn hierbij het startpunt.

In de Transitievisie Warmte (TVW) deel 1, vastgesteld op 3 juni 2021, is vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden. Bij toepassing van bodemwarmtepompen moet rekening worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem; volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt. Ook gelden er boordieptebeperkingen in dit deel van de stad, waardoor alleen het 1e watervoerend pakket tot ongeveer 50 meter diepte gebruikt kan worden. Bij luchtwarmtepompen moet rekening worden gehouden met geluidsaspecten. Circulaire economie In 2050 wil de gemeente Utrecht een circulaire stad zijn. Dit betekent dat we een afvalvrije economie hebben. Hiervoor zijn niet alleen andere materialen nodig die anders worden ingezameld en hergebruikt, maar worden ook nieuwe verdienmodellen ontwikkeld (bijvoorbeeld deelconcepten). Het Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 schetst de eerste stappen en aandachtspunten op de route naar 2050. Hierbij is er nadrukkelijk aandacht voor experimenteren en innoveren, zodat in de jaren daarna opgeschaald kan worden. Bij bouwontwikkelingen maakt de gemeente tevens gebruik van de MPG indicator, een methodiek die ook onderdeel vormt van het landelijke Bouwbesluit, om de algemene milieuvoetafdruk van de gebruikte bouwmaterialen te toetsen.

De gemeente streeft hierbij naar een lagere milieubelasting dan het Bouwbesluit voorschrijft, zodat innovatieve bouwmaatregelen worden gestimuleerd. Klimaatadaptatie Door de mondiale klimaatverandering neemt in Nederland de kans toe op extreme weersomstandigheden. Utrecht anticipeert op die veranderingen door bij nieuwe planontwikkelingen eisen te stellen aan het tegengaan van hittestress, droogte en wateroverlast. De belangrijkste maatregelen hierbij zijn het beter vasthouden en infiltreren van hemelwater en het toevoegen van bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

51

groen in open grond en op daken en gevels. Door deze maatregelen wordt het ademend vermogen van de stad vergroot en kan zij beter meebewegen met extremen in weersomstandigheden en lange periode van droogte en neerslag. Hierdoor blijft Utrecht een gezonde en aangename stad om in te zijn. GPR Gebouw De algehele duurzaamheidsprestatie kan worden uitgedrukt met de toetsingsmethode GPR Gebouw. GPR Gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, kantoorgebouw of onderwijsgebouw in beeld te brengen. Bij gebruik van GPR worden per ontwikkeling afspraken gemaakt over de te behalen score. Plangebied Bij de herontwikkeling van deze locatie wordt rekening gehouden met de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrecht. De duurzaamheidsprestatie van deze ontwikkeling wordt uitgedrukt in een GPR Gebouw score, met als ondergrens 8,0 gemiddeld over de vijf aspecten. In de bouwenvelop die integraal en onlosmakelijk onderdeel is van de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, zijn afspraken gemaakt over deze score en de onderbouwing ervan. Door te werken met een minimale gemiddelde score en niet met een minimale score per categorie, wordt maatwerk voor de ontwikkellocatie verder gestimuleerd.

Verder is met de initiatiefnemer afgesproken dat in de uitwerking van het bouwplan rekening wordt gehouden met de volgende aspecten: De woningen worden zonder stadsverwarming ontwikkeld, met een streven naar klimaatneutraal. Om de hergebruikmogelijkheden van de bouwmaterialen effectief mogelijk te maken, worden de gebruikte materialen vastgelegd in een materialenpaspoort en wordt in de constructie zoveel mogelijk gebruik gemaakt van droge verbindingen. Het beschikbare dakoppervlak wordt volledig functioneel ingezet. Dit kan voor energiesystemen zijn, maar ook voor groen, waterberging of een gebruiksfunctie (bijvoorbeeld een dakterras). Om bij te dragen aan de klimaatrobuustheid van Utrecht zijn maatregelen nodig om hittestress, verdroging en wateroverlast in de stad tegen te gaan. Dit is toegelicht in paragraaf 5.10 Water en klimaatadaptatie. Conclusie De herontwikkeling van de locatie voldoet aan het gemeentelijke beleid voor duurzaam bouwen.

5.16 Conclusie Op basis van de hierboven beschreven paragrafen zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het woningbouwplan. De onderzoeken die bij deze paragrafen horen zijn opgenomen als bijlagen bij de toelichting.

5 2 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Financieel-economische uitvoerbaarheid Vanwege de geprognosticeerde bevolkingsgroei van Utrecht en de aantrekkende woningmarkt wordt de financieel-economische uitvoerbaarheid van dit plan voldoende aannemelijk geacht. Kostenverhaal en anterieure overeenkomst Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren moet er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst. Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd.

De gemeentelijk kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor vergunningen, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Voor het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de reguliere leges is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd en dus is er geeen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering dan wel aan de uitvoering. Er zal bij dit bestemmingsplan dan ook géén exploitatieplan worden vastgesteld. Planschade Planschadeclaims zijn op voorhand niet uit te sluiten. Gelet op de omvang, situering en gebruiksmogelijkheden van de nieuwe bebouwing ter vervanging van de bestaande gebouwen, is de conclusie dat dit de exploitatie van het project niet dusdanig onder druk kan zetten dat dit twijfels zou oproepen voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Kosten die voorvloeien uit eventuele claims zijn niet voor rekening van de gemeente Utrecht. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat eventuele toegekende planschadeclaims voor rekening komen van de grondeigenaar.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Participatie

Op 7 juli 2020 en 14 oktober 2020 zijn bijeenkomsten voor de omwonenden georganiseerd. Verder is de website www.gansstraatutrecht.nl opgericht voor het delen van informatie met de omgeving. Op de eerste bijeenkomsten is het schetsplan toegelicht. Tijdens deze bijeenkomst was er de gelegenheid om vragen te stellen. Na de bijeenkomst konden per e-mail of via de website www.gansstraatutrecht.nl reacties op het schetsontwerp ingediend worden. Vervolgens is het schetsontwerp uitgewerkt tot bouwenvelop. De bouwenvelop heeft van 1 oktober 2020 tot en met 15 november 2020 ter inzage gelegen. Op 14 oktober is een tweede bijeenkomst voor de omgeving georganiseerd om een toelichting te geven op de bouwenvelop. Naar aanleiding van de ingediende reacties is de bouwenvelop aangepast, waarbij de vijfde bouwlaag aan de zijde van de Gansstraat is komen te vervallen. Vervolgens heeft het college van burgemeester en wethouders de bouwenvelop op 13 juli 2021 vastgesteld. De vastgestelde bouwenvelop is te bekijken op de gemeentelijke projectwebsite utrecht.nl/wonen-en-leven/bouwen/bouwprojecten/gansstraat-143-147-bouwplan. In hoofdstuk 7 van de bouwenvelop is een verantwoording van het proces opgenomen. Onder andere is in dit hoofdstuk het gevolgde samenwerkings- en participatieproces beschreven.

Ook is op de projectwebsite de reactienota te bekijken waarin de antwoorden staan op de ingebrachte inspraakreacties op de bouwenvelop. Het voorliggende bestemmingsplan 'Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt' is de juridisch-planologische vertaling van de bouwenvelop 'Gansstraat 143-147'. Tijdens de ter inzage bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

53

legging van het ontwerpbestemmingsplan is de aangepaste bouwenvelop, het uitgewerkte bouwplan in combinatie met het bestemmingsplan in een informatiebijeenkomst aan omwonenden gepresenteerd. Tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan heeft 'een ieder' de mogelijkheid gekregen om op het bestemmingsplan te reageren met een zienswijze. 6.2.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan enkele instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De VRU, Prorail en de provincie Utrecht hebben gereageerd en hebben aangegeven dat ze geen opmerkingen op het bestemmingsplan hebben. HDSR heeft gevraagd om de waterparagraaf uit te werken met de wateropgave en de oplossingen voor infiltratie. Dit is aangepast. De aangepaste tekst heeft de instemming van de HDSR.

5 4 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting 7.1

Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2

Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk: bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden); bouwregels; nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt; afwijkingsregels van de bouwregels; waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf. afwijkingsregels van de gebruiksregels; eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden; waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3

Regeling bijbehorende bouwwerken

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

7.4

Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen. In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming. Artikel 1 Begrippen In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit een bestemmingsplan wordt verstaan. Artikel 2 Wijze van meten Om te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren. Artikel 3 Wonen Met dit artikel worden de doeleinden en bebouwingsmogelijkheden voor het perceel met de bestemming 'Wonen' vastgelegd. De woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte aangegeven. Verder moet ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' een onderdoorgang met een breedte van ten minste 3 meter en hoogte van ten minste 2,6 meter worden vrijgehouden. In het noorden van het plangebied, grenzend aan de Gansstraat, geldt de functieaanduiding 'Gemengd'. Ter plaatse van de aanduiding zijn de volgende functies toegestaan: a. b. c. d.

detailhandel; kantoren; dienstverlening; bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A of B1 van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijven functiemenging;

bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

55

e. f. g.

culturele voorzieningen; maatschappelijke voorzieningen; een atelierwoning.

Binnen de bestemming Wonen zijn ook voorzieningen voor de toegestane functies toegestaan, zoals onder andere parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, ontsluitingen, etc. In de specifieke bouwregels wordt een aantal kwaliteitseisen gesteld waaraan de bebouwing moet voldoen. Behoudens de vergunningvrije bouw- en gebruiksactiviteiten zoals genoemd in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, worden geen bouwwerken toegelaten. Artikel 4 Waarde-Archeologie De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze gebieden worden in bestemmingsplannen met een aanduiding op de kaart aangegeven. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt.

In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen. Artikel 5 Anti-dubbelregel Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken. Artikel 6 Algemene bouwregels Overschrijding bouwgrenzen Dit artikel regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven. Deze bepaling bevordert een flexibele toepassing van bouwgrenzen, omdat die grenzen in een aantal gevallen als te knellend ervaren kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal de gemeente in het geval van een overschrijding van een bouwgrens aan de hand van dit artikel beoordelen of die overschrijding vergunningverlening in de weg staat. In het geval van vergunningvrij bouwen is ook de overschrijding van de bouwgrens vergunningvrij, zolang aan de regels van dit lid voldaan worden. Degene die de vergunningvrije bouwactiviteit uitvoert, moet dat zelf beoordelen. Als niet aan dit lid voldaan wordt, moet alsnog een omgevingsvergunning worden aangevraagd.

De gemeente kan ook bij vergunningvrije bouwactiviteiten handhavend optreden als in strijd met dit lid wordt gebouwd. Voorwaardelijke verplichting over parkeren Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren. Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.". Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst.

Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast. Woningvorming en omzetting Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. 5 6 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs. De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie.

De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels. Artikel 7 Algemene gebruiksregels Strijdig gebruik De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen. Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld. Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is.

Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd. Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo. Omzetting en woningvorming zonder bouwkundige aanpassingen Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig het voorgaande artikel. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is.

Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes. Artikel 9 Overgangsrecht In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt. Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

57

wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan. Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt. Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken. Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt. Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst.

Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt. Artikel 10 Slotregel In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5

Lijst van Bedrijven functiemenging

Toepassing Lijst van Bedrijven functiemenging Algemeen In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Staat Bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' en de 'Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging'. De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven functiemenging is gebaseerd op de Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijven functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de Lijst van Bedrijven functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria. Functiemengingsgebieden In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van Bedrijven functiemenging toegepast.

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan: stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; horecaconcentratiegebieden; zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen; (delen van) woongebieden met kleinschalige of ambachtelijke bedrijvigheid. Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van Bedrijven functiemenging worden toegepast. Kenmerken van de activiteiten De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het voornamelijk om: 5 8 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)