Beleidsnota Werklocaties 2035

• Op plekken waar deze voorzieningen zijn opgenomen in het omgevingsplan, maar deze functie niet wordt benut, onder­ zoeken we of deze functie kan worden wegbestemd; Als dit type voorzieningen in strijd met het omgevingsplan (oftewel illegaal) gevestigd zijn, wordt er gehandhaafd

23

Beleidsnota Werklocaties 2035

Optimaliseren ruimtegebruik op bedrijventerreinen We zetten in op optimalisatie van het ruimtegebruik door onder­ benutting op bedrijventerreinen tegen te gaan. Uitgangspunt is het juiste bedrijf op de juiste plaats. Vertaald in beleid gaat het om: • Intensiveren van bedrijventerreinen door minimum bebouwings­ percentages en bouwhoogtes (meerlaags) op kavelniveau daar waar kan toe te passen. • Stimuleren van meervoudig ruimtegebruik, zolang het niet verstorend werkt voor de functie van het bedrijventerrein. Denk aan het benutten van daken voor parkeren, energie en/of waterberging en groen. • Stimuleren meervoudig ruimtegebruik parkeerterreinen en -garages: gestapeld werken/parkeren en delen van parkeergarages. We zetten in op parkeren op afstand en verbeteren loop-, fiets- en ov-verbindingen naar bedrijventerreinen. Voor vrachtvoertuigen geldt dat er op eigen terrein geparkeerd, geladen en gelost moet worden. • Het optimaal benutten en behouden van de HMC- en water­ gebonden kavels, zoals in de vorige paragraaf benoemd, hoort ook bij optimaliseren ruimtegebruik. • Ook kan er meer ruimte worden gecreëerd door te sturen op clustering van overeenkomstige activiteiten of ketens en gedeelde (logistieke) voorzieningen.

Optimalisatie van de ruimte op bedrijventerreinen draagt ook bij aan toekomstbestendige werkgebieden en aan andere stadsbrede opgaven. Zo hebben we als stad de opgave om de automobiliteit niet te laten groeien, vervoersstromen te verduurzamen (o.a. zero-emissiezone) en ook in brede zin te werken aan verduurzaming van bedrijven­ terreinen (groen/energie). Voor goederenvervoer zetten we bijvoorbeeld in op de ontwikkeling van hubs aan de randen van de stad en een modal shift om daarmee de stad op efficiënte duurzame wijze te bevoorraden. Ook ruimte voor circulaire activiteiten op bedrijven­ terreinen is een voorbeeld waarom optimalisatie van ruimtegebruik bijdraagt aan de grote maatschappelijke opgaven. Optimalisatie kan ook zorgen dat er juist meer ruimte komt voor groen, door dubbel ruimtegebruik en collectieve (ruimtebesparende) parkeeroplossingen. 3. Utrecht werkt samen met de regio (U10) aan de planning en uitgifte van bedrijventerreinen Om de krapte op de bedrijventerreinenmarkt te verminderen, moeten we nauw samenwerken met de regio en de provincie. De krapte op de bedrijfsruimtemarkt geldt zowel in de stad als in de regio, met een leegstandcijfer van 1,6%.10 Het is essentieel dat we in U10-verband werken aan planning en profilering van bedrijventerreinen op regionaal niveau en de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen.

Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is dat er voldoende ruimte

is voor circulaire activiteiten die van regionaal belang zijn. Ook moet geborgd worden dat er voldoende HMC-ruimte behouden blijft dan wel ontwikkeld kan worden. Deels voor diezelfde circulaire activiteiten, maar ook voor bijvoorbeeld innovatielocaties met HMC-behoefte en regionale voorzieningen. Daarnaast zien we ook bij de U10-gemeenten dat werkruimte vaak wijkt voor woonruimte, terwijl de behoefte aan bepaalde voor­ zieningen en bedrijvigheid toeneemt. Het groeien in balans is ook buiten de gemeentegrens, op schaal van de regio van belang. We werken daarom samen met de regio aan een regionale bedrijventerreinenstrategie waarin duidelijk wordt hoe we vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, in balans brengen en de ruimte voor bedrijventerreinen evenwichtig in de regio faciliteren. De strategie richt zich op regionale afspraken over bestaande én nieuwe bedrijventerreinen. In de strategie moeten afspraken staan over de rol en functie van regionale bedrijventerreinen. Maar ook over hoe we regionaal omgaan met het beschermen, mengen/ ontmengen, intensiveren en compenseren van bedrijventerreinen. De inhoud van deze beleidsnota is leidend voor onze inbreng voor het gesprek over regionale afspraken.

10 Bron: Cushman and Wakefield

24

Beleidsnota Werklocaties 2035

B.1.2 Kantoren

Van een zelfstandig kantoor is sprake als een gebouw of ruimte waarin organisaties gevestigd zijn (en/of daar regelmatig gebruik van maken), deze ruimte hoofdzakelijk (50% of meer) aanwenden in een combinatie van de volgende elementen: • Bureauwerkplekken, waaraan hoofdzakelijk digitaal gewerkt wordt. • Vergaderruimten, trainingsruimten en (video)belruimten. • Ontvangst en ontmoetingsfunctie voor personeel en externe relaties.11 Subdoelstellingen voor kantoren: 1. Utrecht heeft een evenwichtig en divers kantorenaanbod dat past bij de vraag in top-, midden- en ondersegment: • Toplocaties: benut de magneetkracht om sterke en diverse knooppunten te realiseren. • Middensegment: consolideren omvang, verlevendigen en toekomstbestendigheid vergroten. • Ondersegment: behoud van diversiteit en betaalbaarheid van kleinschalige werkmilieus. 2. Utrecht heeft een adaptief kantorenbeleid dat kan mee­ bewegen met marktveranderingen.

Trends, ontwikkelingen en uitdagingen voor kantoren Het aandeel kantoorgebonden banen in Utrecht neemt jaarlijks toe. Utrecht heeft met name grote aantrekkingskracht op kennis­ gebonden werkgevers, dienstverleners en hoofdkantoren. Dat past bij de centrale plek van Utrecht, waar innovatie en talent van nature samenkomen.

Voor het topsegment is vooral op de centrumlocaties Stationsgebied (rondom Utrecht Centraal) en Leidsche Rijn Centrum, nauwelijks beschikbaarheid. Het gevolg van deze schaarste is dat daar vooral werkgevers overblijven die zich het hoogste huurniveau kunnen permitteren, met name in de sectoren financiële dienstverlening, overheid en ICT.

Kantoren zijn belangrijk voor Utrecht; zowel economisch als maat­ schappelijk. Zo is ruim de helft van alle banen in Utrecht (circa 58%, ofwel ca 180.000 banen) gebonden aan een kantoorgebouw. Daarbij zijn kantoren ook ruimte-efficiënt. Een hectare stationsgebied kan goed zijn voor wel 2.000 banen. Er werken veel theoretisch opgeleiden in kantoren. Maar tegenover elke 6 à 7 theoretische banen, staat één praktisch opgeleide baan gerelateerd aan een kantoor (bijvoorbeeld in onderhoud en service). In veel van de oudere kantoorgebouwen bruist de stad met creatieve diensten, startups en impactondernemers.

De marktvraag is echter diverser. Veel werkgevers (bijvoorbeeld non-profit) kunnen zich niet het beste gebouw op de beste plek veroorloven. Ruim de helft van de marktvraag richt zich dan ook op midden- en ondersegment. Zo zijn creatieve diensten, startups, scale-ups, maatschappelijke organisaties, zzp’ers en impact­ ondernemers afhankelijk van dat ondersegment. Een gebalanceerd aanbod, met kantoren in het top-, midden- en ondersegment, is dus nodig in onze stad.

Het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt en de leegstand (3,8% in de gehele gemeente; in Stationsgebied en Centrum rond de 2%)12 is al jaren te krap voor een gezonde markt en om te voorzien in de behoefte van alle soorten werkgevers. Covid heeft een korte onderbreking in de vraag veroorzaakt, maar na twee rustige jaren is de vraag in Utrecht weer sterk aangetrokken. In tegenstelling tot onze buurgemeenten en veel andere plekken in het land, zien we dat er in Utrecht op de kantorenmarkt structureel meer vraag is dan aanbod.

Een klein deel van de kantoren op bedrijventerreinen (die met name geconcentreerd zijn op Oudenrijn en Lage Weide), blijkt de laatste jaren in trek als betaalbare plek voor onder andere technische scale-ups. Voor het overige deel is de markt voor deze kantoren zeer beperkt. Zo sluiten de kantoren vanwege de ligging niet goed aan bij de markt voor betaalbare kleinschalige kantoorruimte. Op plekken is er dan ook langdurige leegstand.13 Hoewel – uitgezonderd op de bedrijventerreinen – de vraag naar kantoren hoog is, blijft nieuwbouw in de praktijk toch lastig, prijzig

11 Aanvullend daarbij geldt: 1) Een onderwijsinstelling, zorginstelling, welzijnsinstelling, wetenschappelijke organisatie en creatieve diensten kunnen worden uitgezonderd op deze regel indien hiervoor een meer specifieke bestemming is. 2) Een bedrijfsgebouw dat slechts ondergeschikt kantoorruimte heeft tbv het eigen gebruik kan daarbij niet meer hebben dan 50%, tenzij het omgevingsplan anders vermeldt. 3) Indien een deel van het gebouw is afgeschermd en daarbij separaat voor meer dan 50% past in de drie bovenstaande functies (bureauwerk/meeting/ontmoeten) dan kan dat gedeelte beschouwd worden als zelfstandige kantoorruimte. 12 Bron: Cushman and Wakefield 13 Bron: Vastgoedmonitor Utrecht

25

Beleidsnota Werklocaties 2035

en onvoorspelbaar. Om verschillende redenen stokt het tempo op verschillende ontwikkellocaties. Ook zien we dat de kantorenvoorraad in het betaalbaardere segment in hoog tempo afneemt, doordat veel panden worden getransformeerd naar wonen; de afgelopen jaren ging het om meer dan vijftig Utrechtse kantoorpanden (zie ook kader op pagina 25). Dwars door de segmenten heen zien we dat een deel van de kantorenmarkt is verouderd. Nagenoeg alle Utrechtse werkgebouwen voldoen wel aan het verplichte milieulabel C, maar huurders verlangen steeds vaker een veel hoger duurzaamheidsniveau, ruimere vloeren en grotere eindgebruikers vragen om flexibelere open ruimtes. Hiervoor is renovatie nodig. En om verduurzaming te bekostigen, is meestal wat uitbreiding nodig. Tot slot staat de bereikbaarheid van kantoorlocaties onder druk, met name op de locaties waar veel werknemers met de auto komen. Om de druk te verminderen zetten we in op andere manieren van reizen.

26

Beleidsnota Werklocaties 2035

Sinds vaststelling RSU flinke transformatie bestaande kantorenvoorraad De gemeente Utrecht heeft sinds de vaststelling van de RSU stevig ingezet op transformaties van kantoorgebouwen, met als doel extra ruimte te vinden voor woonruimte en opvang van bijzondere doelgroepen. Sinds 2020 zijn/zullen circa 50 oudere, betaalbare werkpanden verdwenen/verdwijnen uit de stad (zie kaart). 45 van die panden staan in de wijken, met name in Kanaleneiland, Welgelegen en ten oosten van de binnenstad. Opvallend zijn de vele transformaties in de Merwedekanaalzone (MWKZ) en op Welgelegen. Dit zijn juist de plekken waar creatieve diensten, startups en kleine ondernemers uit de wijk nog een kans hebben zich te vestigen. Het gaat in totaal om 132.000 m2, ofwel ruim 6.000 werkplekken. De voorraad betaalbare kantoren is nu ca 670.000 m2; en is dus met ca 16,5% afgenomen de laatste jaren. Opvallend is dat inmiddels meer panden in het middensegment getransformeerd worden omdat de meest betaalbare panden al verdwenen zijn. Voor de ambitie groeien in balans en ongelijk investeren in gelijke kansen is dit een belangrijk aandachtspunt.

Afbeelding 3: Overzicht transformatie betaalbare kantoren in de stad. Deze kaart toont kantoorpanden in de stad in de categorie 'betaalbaar'. De kaart geeft de circa 50 panden weer die recent zijn getransformeerd naar wonen, die binnenkort worden getrans­ formeerd of ter discussie staan om te transformeren naar wonen.

Vraag naar betaalbare kleinschalige kantoren Veel bestaande (oudere) kantoorgebouwen in en om de woonwijken zijn belangrijk voor providers (verhuurders) van kleinschalige betaalbare kantoorruimte; zoals de Stadstuin en Dotslash. Via providers kunnen onder andere startups, scale-ups, creatieve diensten, maatschappelijke organisaties en zzp’ers kleine, relatief betaalbare ruimtes huren, dicht bij huis. De kantoren hebben zo een belangrijke werkgelegenheidsfunctie voor Utrecht en meer specifiek voor de wijken. Ze spelen een belangrijke rol in de gewenste functiemenging in de stad en in de diversiteit van kantorenaanbod. Bureau Buiten heeft in opdracht van de gemeente onderzoek gedaan naar de behoefte aan kleinschalige betaalbare ruimten. Conclusie is dat met ongewijzigd beleid een fors tekort ontstaat dat de komende jaren op kan lopen tot 100.000 m2. Ook concludeert het onderzoek dat het terugplaatsen van broedplaatsen in nieuwbouw vrijwel onhaalbaar is. Dat blijft niet zonder economische en maatschappelijke gevolgen.

27

Beleidsnota Werklocaties 2035

Toelichting bij doelstellingen 1. Utrecht heeft een evenwichtig en divers kantorenaanbod dat past bij de vraag in top-, midden- en ondersegment a. Toplocaties: inzet op groei om sterke en diverse knooppunten te realiseren Vanwege de magneetkracht van Utrecht is de vraag naar kantoren hoog. De magneetkracht bestaat door het arbeidspotentieel, de brede kennisbasis en de goede bereikbaarheid. De krachtigste ov-knooppunten zijn op dit moment het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum en omgeving. Hier vindt forse uitbreiding van kantoorvolume plaats, en streven we naar diversiteit in het kantorenaanbod waar dat haalbaar is. Ook op andere (toekomstige) knooppunten vindt evenwichtige programmering plaats van wonen en kantoren, zoals rond Lunetten-Koningsweg. b. Middensegment: consolideren omvang, verlevendigen en toekomstbestendigheid vergroten Niet alle werkgevers willen en kunnen op de toplocaties zitten. Het middensegment blijft belangrijk voor een breed palet aan doel­groepen, maar hoeft niet veel verder in omvang te groeien. Voor kantoor­locaties in het middensegment moet de kwaliteit van openbaar vervoer (HOV/tram), de kwaliteit van de gebieden en de gebouwen verbeterd worden. Ook mengen (met woningen en voorzieningen), vergroenen en verlevendigen is hier belangrijk.

Bestaande locaties buiten de centrumgebieden, zoals Papendorp en Rijnsweerd, krijgen een meer gemengd profiel door wonen, voor­zieningen,

onderwijs en science toe te voegen. Daarmee maken we de werk­ locaties gevarieerder en toekomstbestendiger. Het nieuwbouwprogramma voor kantoren op Papendorp uit de RSU lijkt markttechnisch te ruim voor die locatie en zou het gebied in samenstelling ook te eenzijdig laten worden. Nieuwbouw blijft hard nodig, maar dan vooral op een ander type locatie. We willen het kantorenprogramma van Papendorp afschalen en onderzoeken hoe we dit restvolume over kunnen zetten naar (nieuwe) ov-knooppunten waar nieuw volume op termijn hard nodig is. Het nieuwe (concept) kantorenbeleid van de provincie biedt daartoe voldoende flexibiliteit. In en rond Utrecht worden in de toekomst ook nieuwe ov-knooppunten ontwikkeld die een aantrekkelijke plek voor kantoren kunnen zijn.14 Het is belangrijk dat er in de visie- of planontwikkeling van deze locaties ruimte blijft voor kantoren. Voor Rijnsweerd geldt aanvullend dat bestaande kantoorgebouwen geleidelijk omgezet kunnen worden naar onderwijs en science. Het gebied krijgt daarmee een natuurlijke en betaalbare overloop­ functie voor het USP. In hoofdstuk B.1.5 gaan we hier nader op in. c. Ondersegment: bescherm de diversiteit en betaalbaarheid van kleinschalige werkmilieus Het economisch uitgangspunt voor het ondersegment is voldoende aanbod aan betaalbare kleinschalige ruimte ‘op fietsafstand’ in elke wijk, passend bij de RSU-ambitie.

Hiermee dragen we ook bij aan het behoud van werk in wijken die slecht scoren in de scheidslijnenmonitor.

Beschermen van de diversiteit en betaalbaarheid van kleinschalige werkmilieus door het hanteren van een adviesmodel bij transformaties Kleinschalige, betaalbare kantoren zijn van groot belang voor de ­vestiging van maatschappelijke organisaties, creatieve diensten, startups en kleine ondernemers uit de wijk. Ruimte voor deze doelgroepen willen we – waar dat kan – beschermen. De kaart op de volgende pagina geeft de beschermingszone voor betaalbare ­kantoren weer. De zone is aangewezen omdat hier de natuurlijke

14 Zie ontwikkelperspectief ‘Utrecht Nabij’ en het Mobiliteitsplan 2040 (utrecht.nl)

28

Beleidsnota Werklocaties 2035

omgeving voor kleinschalige betaalbare werkruimte is, die in dit gebied tegelijk ook het meest kwetsbaar is voor verdringing. Om bij transformaties een evenwichtige en integrale advisering (samen met andere disciplines) goed mogelijk te maken, hanteren we in de beschermingszone een economisch adviesmodel. Daarbij is het eerste criterium, dat er sprake is van echte leegstand en niet van speculatie door de pand­eigenaar, randvoorwaardelijk. Het is namelijk onwenselijk om actief verdringing te stimuleren. Het economische adviesmodel kent zes criteria: 1. Het gebouw is structureel grotendeels leeg; op die situatie is niet bewust aangestuurd en er is ook geen sprake van wanbeheer (m.n. op peil houden van kwaliteit). 2. Het is geen strategische locatie voor clustering van bijzondere doelgroepen zoals bijvoorbeeld science, creatieve bedrijven, circulaire bedrijven en maatschappelijke organisaties. 3. Er is voor kleine ondernemers voldoende aanbod in de wijk, of op korte afstand buiten de wijk. 4. Er is in de wijk sprake van hoge leegstand (boven 7%) of evenwicht (5-7%). 5. Het gebouw heeft weinig tot geen potentieel voor kleinschalig en betaalbaar aanbod. 6. Er is geen sprake van een herhaalpatroon van transformaties in de omgeving.

Afbeelding 4: Deze kaart toont de wijken in Utrecht. Het in de tekst benoemde 'economisch adviesmodel' wordt gebruikt bij mogelijke transformatie van kantoorpanden.

29

Beleidsnota Werklocaties 2035

Dit adviesmodel wordt bij transformatie-initiatieven binnen de beschermingszone onderdeel van de integrale afweging van Ruimte waarbij ook andere ruimtelijke opgaven worden meegewogen. Bij een besluit wordt daarnaast ook meegewogen of er een reële mogelijkheid bestaat tot compensatie van betaalbaar kleinschalig aanbod in de omgeving. Nieuwbouw en herontwikkeling (of optopping) zullen in de meeste gevallen niet betaalbaar zijn voor de doelgroep. Buiten de beschermingszone (waar 2/3 van de betaalbare kantorenvoorraad zich bevindt) is de economische afweging voor transformaties eenvoudiger: • Het pand staat structureel leeg en er is geen sprake van wanbeheer. • De leegstand in de omgeving ligt op of boven acceptabel niveau (frictieleegstand 5-7%). Nieuwbouw van kantoren Voor nieuwbouw gelden de volgende uitgangspunten: • In nieuwbouwplannen met daarin kantoren streven we naar 10% van het nieuwbouwprogramma kleinschalig en betaalbaar. • De hoeveelheid betaalbare kleinschalige kantoorruimte moet mee­ groeien met de rest van de stad. Nu is er per inwoner ca 0,5 m2 voorraad betaalbare kleinschalige kantoorruimte (6% van de totale voorraad kantoren); dat is een indicatieve norm om vast te houden.

Krimpen van solitaire kantoren op bedrijventerreinen Solitaire kantoren op bedrijventerreinen vallen in een marktsegment waar in Utrecht weinig vraag naar is. We staan daarom geen nieuwe zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen toe. Ook het afsplitsen (separaat verhuren) van kantoorruimte die oorspronkelijk bij bedrijfsruimte behoorde is onwenselijk. We stimuleren transformatie van de bestaande kantoren op bedrijventerreinen naar andere bedrijfs­ruimten, bijvoorbeeld voor mkb of (creatieve) maakindustrie. Transformatie naar wonen of tijdelijk wonen op die plekken is vanwege de milieuruimte voor bedrijven én de volksgezondheid van de potentiële bewoners niet mogelijk. Utrecht werkt mee aan verduurzaming en modernisering Ook kantoren moeten bijdragen aan de energietransitie. Daarom werkt Utrecht ruimhartig mee aan vergunningaanvragen voor de verduurzaming en modernisering van de bestaande voorraad, waarbij enige functionele uitbreiding acceptabel is.

We zetten adaptieve kantoorprogrammering in, met de volgende kenmerken: • We spreiden het programma over meerdere locaties. Kantoren op goede locaties, zoals nieuwe ov-knooppunten, zijn cruciaal voor de doorontwikkeling van Utrecht. Op diverse nieuwe ov-knooppunten spelen echter nog grote onzekerheden. Een adaptieve strategie moet dan ook extra programma bevatten om te kunnen reageren op toekomstige onzekerheden. • Meebewegen waar het kan, maar soms ook sterker sturen als dat nodig is. In het geval dat de vraagzijde zich minder gunstig ont­ wikkelt, zal de stad haar nieuwbouw een beetje moeten afremmen. Dit kan bijvoorbeeld door strenger te zijn bij uitgifte van kavels en vergunningen. • Monitoring van de markt en het programma is essentieel om dit goed te kunnen doen.

2. Utrecht heeft een adaptief kantorenbeleid dat kan meebewegen met marktveranderingen Onze kantorenprogrammering moet adaptief zijn: meebewegen met marktveranderingen. We weten immers niet wat de toekomst brengt op gebied van economische of politieke veranderingen; en ook mobiliteitsinvesteringen, bijvoorbeeld rond (nieuwe) ov-knooppunten, zijn onzeker.

30

Beleidsnota Werklocaties 2035

B.1.3 Winkelgebieden Winkelgebieden zijn plekken waar verschillende retailfuncties dichtbij elkaar zijn gevestigd. Hier kunnen consumenten fysieke producten kopen in winkels (detailhandel) of gebruikmaken van diensten zoals een kapper. Dergelijke ruimtelijke clusters worden ook voorzieningencentra of retailcentra genoemd. De doelstellingen voor de winkelgebieden zijn: 1. Utrecht biedt een helder en wenkend investerings­ perspectief in de winkelgebieden. 2. Utrechtse winkelgebieden zijn aantrekkelijk, divers en complementair. 3. Utrechtse winkelgebieden hebben een goed ondernemers- en vestigingsklimaat.

Trends, ontwikkelingen en uitdagingen voor winkelgebieden Verschillende ontwikkelingen hebben invloed op winkelgebieden. Zo heeft digitalisering een grote invloed op de fysieke winkels in de winkelstraat. Online winkelen zorgt voor een grotere vraag naar distributiecentra op bedrijventerreinen, maar voor minder vraag naar winkelvastgoed, met soms leegstand in de winkelstraat tot gevolg. Hierbij is binnen de detailhandel groot verschil tussen de ontwikkelingen van non-food en food: zo is het aantal (fysieke) kleding- en schoenenwinkels (non-food) de afgelopen jaren fors teruggelopen. Supermarkten en speciaalzaken (food) doen het daarentegen onverminderd goed, hoewel daar de stijgende kosten voor onder andere personeel de marges verder onder druk zetten. Digitalisering heeft er ook voor gezorgd dat de dienstensector is veranderd.

Een voorbeeld hiervan is het thuisbankieren. Ook dit heeft voor een verminderde ruimtevraag voor retail gezorgd. Vrijkomende panden worden vaak ingevuld met andere functies, zoals horeca of andere publieksgerichte voorzieningen. Dit geeft winkelstraten een andere uitstraling en beleving. De groei van het aantal inwoners van de stad zorgt voor meer vraag naar retail. Doordat de groei veelal in de bestaande stad plaatsvindt en niet altijd gelijkmatig verdeeld is, verandert hierdoor ook de vraag naar retail per wijk. Hierdoor ontstaan nieuwe kansen en ontwikkelingen. Toelichting bij doelstellingen Basis voor het werken aan de winkelgebieden is het ‘zes facetten model’. De zes facetten zijn: • Functioneel: (1) functiemix en (2) bereikbaarheid • Ruimtelijk: (3) vastgoed en (4) openbare ruimte • Sociaal: (5) veiligheid en (6) samenwerking Bij een goede invulling van alle facetten van het model ontstaan aantrekkelijke, vitale, toekomstbestendige winkelgebieden. Dan ontstaat de veerkracht om mee te bewegen met de behoeften in de maatschappij. Deze zes facetten komen in de doelstellingen op een aantal plekken terug.

en die een meerwaarde bieden op (de publiekstrekkend functie voor) de rest van het winkelgebied. Om dit te realiseren zijn ook investeringen van marktpartijen noodzakelijk. We constateren dat vanuit de markt vooral functies met een zo hoog mogelijk financieel rendement een plek krijgen. Functies met een lager (direct) financieel rendement, en een hogere maatschappelijke meerwaarde, blijven achter. Terwijl deze functies zich op termijn uitbetalen in een (blijvend) aantrekkelijk winkelgebied. Om dit te realiseren zijn ook investeringen noodzakelijk van marktpartijen die dit erkennen en hun rendementseisen hier waar nodig op aanpassen. Voor vastgoedeigenaren en ondernemers in winkelgebieden is duidelijkheid over de gemeentelijke koers een belangrijke voorwaarde. Dat helpt hen om investeringskansen en -risico’s goed in te schatten. We werken de invulling van het zes facetten model verder uit in het uitvoeringsprogramma. Dit zorgt voor betrouwbaarheid en transparantie in de samenwerking met marktpartijen. Bijvoorbeeld door duidelijke afspraken over gebiedsontwikkelingen, een meerjarenplanning voor de beoogde inzet en ontwikkeling per winkelgebied, en het stimuleren van verdere samenwerking. Hierdoor kunnen ontwikkelingsbeslissingen doeltreffender en doelmatiger worden genomen.

1. Utrecht biedt een helder en wenkend investeringsperspectief in de winkelgebieden In de RSU is omschreven dat in de winkelgebieden ook andere publieksgerichte functies een plek kunnen krijgen, zoals horeca, cultuur, sport en andere maatschappelijke voorzieningen. We streven daarbij naar functies met een open uitstraling en levendige plint,

31

Beleidsnota Werklocaties 2035

2. Utrechtse winkelgebieden zijn aantrekkelijk, divers en complementair We onderscheiden verschillende soorten winkelgebieden die elk hun eigen rol spelen in het op peil houden van voorzieningen voor Utrechters en bezoekers. Het gaat om het stadscentrum, perifere clusters (zoals The Wall), bovenwijkse centra (zoals Shopping Center Overvecht), stadsstraten (zoals de Nachtegaalstraat) en buurtcentra (zoals de Händelstraat). Hierbij is sprake van een duidelijke hiërarchie in aantrekkingskracht en verzorgingsgebied. De binnenstad/het centrum is de (inter)nationale, aantrekkelijke en historische toplocatie, en de buurt- en wijkcentra zijn met name gericht op de dagelijkse voorzieningen. Deze structuur draagt bij aan het in stand houden en versterken van de fijnmazigheid (boodschappen en voorzieningen dichtbij huis) en aan het realiseren van het principe van de 10-minuten-stad. Ook de markten en standplaatsen spelen hier een rol in. Om het diverse en complementaire palet in stand te houden, werken we continu aan de verbetering van winkelgebieden. Door bezoek­ doelen toe te voegen (sport, zorg, leisure et cetera) kunnen voor­ zieningencentra aantrekkelijk blijven voor de consument. Verbetering van de openbare ruimte draagt ook bij aan betere centrumgebieden.

Kaders die op grond hiervan gelden zijn: • We staan geen nieuwe uitbreidingen of nieuwe vestigingen van detailhandel toe buiten de retailhoofdstructuur uit de RSU. Hiermee bestendigen we de retailhoofdstructuur uit de RSU als uitgangspunt voor deze nota. Een uitzondering geldt voor detailhandel die buiten de hoofdstructuur acceptabel is: bouwmarkten of tuincentra. Dit kader betekent bijvoorbeeld dat: indien er op basis van distributie­planologisch onderzoek marktruimte voor supermarktmeters is, de gemeente er voor kiest om deze marktruimte in te zetten voor versterking van de aangewezen winkelclusters van de retailhoofdstructuur uit de RSU (of de eventuele opvolger/ actualisatie daarvan). Dat kan dan door uitbreiding van supermarktmeters bij bestaande supermarkten of mogelijk zelfs door een nieuwe supermarktformule toe te voegen die aanvullend is op het bestaande supermarktaanbod in het winkelgebied of het stadsdeel. • We zetten zoveel mogelijk in op het behoud van een aaneen­ gesloten winkel- of voorzieningenwand in de winkelgebieden van de retailhoofdstructuur uit de RSU. Transformaties van werkfuncties naar woningen zijn in zo’n winkel- en voorzieningenwand ongewenst. Op veel plekken in de stad wordt de ruimte boven winkels gebruikt om te wonen. Transformaties van winkels naar andere werkfuncties en/of maatschappelijke voorzieningen is acceptabel.

Maatwerk is het uitgangspunt, vanwege de diversiteit van de winkelgebieden. De winkelgebieden verschillen fysiek, sociaal, economisch en functioneel van elkaar. We gebruiken het genoemde zes facetten model om dit maatwerk in te vullen.

32

Beleidsnota Werklocaties 2035

3. Utrechtse winkelgebieden hebben een goed ondernemersen vestigingsklimaat Het ondernemers- en vestigingsklimaat is afhankelijk van vele factoren, waaronder landelijke regelgeving en het belastingklimaat (zoals btw). Maar ook de gemeente heeft heeft hier een rol in. We richten ons op een goede samenwerking tussen alle bij de winkelgebieden betrokken partijen: winkel- en horecaondernemers, vastgoedeigenaren, en gemeente. Een goede samenwerking onderling, én in breder verband met bijvoorbeeld onderwijsinstellingen en maatschappelijke organisaties, zorgt voor een sterk ondernemers- en vestigingsklimaat. Denk aan de aanwezigheid van een werkgroep

Inzet instrumentarium voor versterken winkelgebieden Wijkontwikkelmaatschappijen Amsterdamsestraatweg en Kanaalstraat/Damstraat In Utrecht bestaan twee wijkontwikkelmaatschappijen (WOM’s): de van ondernemers laag te houden. Daarnaast dragen de WOM’s bij WOM Noordwest (Amsterdamsestraatweg) en de WOM Lombok aan de versterking van de wijkeconomie door ondernemers met (Kanaalstraat/Damstraat). Met deze wijkontwikkelmaatschappijen een passende propositie een plek te bieden in de winkelstraat. investeren we in economische vitaliteit en branchering van deze Daarbij werken de WOM’s actief samen met lokale winkeliers, twee gebieden. horecaondernemers en het programmateam van de gemeente De WOM’s werken vanuit het langetermijnbelang van deze om tot een zo goed mogelijk invulling te komen van de panden. winkelstraten en kijken daarbij breder dan individuele ondernemers De WOM’s zijn in 2024 positief geëvalueerd: beide WOM’s hebben of vastgoedpartijen. De WOM’s kopen winkelpanden (met of een waardevolle bijdrage geleverd aan de sociaaleconomische zonder bovenwoningen), verbeteren ze en vervolgens verhuren of ontwikkeling van de wijken Lombok en Noordwest. Door strategiverkopen ze de panden weer.

De afgelopen jaren is sterk ingezet sche aankopen en renovaties hebben zij de economische vitaliteit op het verduurzamen van de bestaande panden, onder meer als verbeterd, en hebben ze bijgedragen aan de leefbaarheid en voorbeeldfunctie naar andere eigenaren en om de energiekosten veiligheid in de wijken.

(keurmerk) veilig ondernemen, en regelmatig contact tussen ondernemersvereniging en gemeente. Daarnaast dragen veiligheid, bereikbaarheid, goed vastgoed (kwaliteit, oppervlak, prijs et cetera), een aantrekkelijke functiemix en openbare ruimte bij aan een goed ondernemers- en vestigingsklimaat. We werken daarom altijd samen met ondernemers en vastgoed­ eigenaren in de winkelgebieden, en zetten ons in om een goede mix van functies in winkelgebieden te realiseren/behouden.

Ander instrumentarium Voor andere winkelgebieden, zoals de binnenstad, Woon­boulevard of (het te vernieuwen) Overvecht Centrum, wordt ander instrumentarium ingezet om de ontwikkeling van het gebied te versterken, zoals het ontwikkelen van een gezamenlijke vastgoed­aanpak met zowel interne als externe partijen, een gezamenlijke gebiedsvisie of het versterken van de organisatiegraad.

33

Beleidsnota Werklocaties 2035

B.1.4 Wijkeconomie

de ruimte overdag niet gebruikt wordt). Ook kan werk in de wijk leiden tot een hogere (arbeids)participatie door wijkbewoners.

Onder wijkeconomie verstaan we alle werkplekken die buiten de vier andere typen werklocaties liggen. Dit betreft solitaire bedrijfspanden, werken vanuit woningen en maatschappelijke, leisure-, sport- en zorgbanen in de wijken. De wijkeconomie kan worden gezien als een onderdeel van de bredere lokale economie. Het gaat om de economische activiteiten die zich afspelen op het niveau van een buurt of wijk, waarbij de focus ligt op kleinschalige bedrijven en dienstverleners. De wijkeconomie heeft dan ook een sterke samenhang met de winkelgebieden.

Trends, ontwikkelingen en uitdagingen in de wijkeconomie In Utrechtse woonwijken zien we het aantal banen groeien. De groei is te verklaren door de toename van het aantal zzp’ers in de diensten­ economie. Deze groei past bij de demografische ontwikkeling van de stad. De groei in de verzorgende sectoren, zoals zorg, sport en vrijetijdsvoorzieningen, is de laatste jaren achtergebleven bij de groei van het aantal inwoners van de stad. Daarmee verslechtert het voorzieningenniveau. Kijkend naar de Utrechtse planvoorraad zien we dat het aantal woningen veel harder groeit dan het aantal voorzieningen in de wijken.

De doelstellingen van wijkeconomie zijn: 1. Utrecht is een 10-minutenstad door ruimte te behouden voor werken en maatschappelijke functies in de wijken, en deze ruimte mee te laten groeien met de groei van de stad. 2. Utrecht heeft een wijkeconomie die bijdraagt aan leefbare en levendige wijken.

Dit leidt tot druk op ambities zoals de 10-minutenstad, het werken aan meer sociale cohesie en leefbaarheid in de wijken, en het verminderen van pendelstromen. Het woon-werkverkeer neemt immers toe als minder Utrechters in de buurt van hun woning een baan kunnen vinden. Het is daarom belangrijk om voldoende ruimte voor de wijkeconomie te behouden en te stimuleren. Toelichting bij doelstellingen

We streven naar een 10-minutenstad, waarin voorzieningen en werk voor inwoners dichtbij te vinden zijn. Een fijnmazige spreiding van werk over de stad past daarbij. Commerciële en andere voorzieningen, zoals kinderopvang en gezondheidscentra, zijn cruciaal voor een prettige (woon)wijk, en zorgen tegelijkertijd voor werk dichtbij. De aanwezigheid van bedrijvigheid in de wijk zorgt ook voor leefbaarheid, reuring, veiligheid en efficiënt ruimtegebruik (geen slaapwijken waarin

1. Utrecht is een 10-minutenstad door ruimte te behouden voor werken en maatschappelijke functies in de wijken en die ruimte mee te laten groeien met de groei van de stad Het is belangrijk dat er in de wijken ruimte komt en behouden blijft voor verschillende voorzieningen en andere werkfuncties. Verzorgende functies zoals zorg, sport en vrijetijdsvoorzieningen groeien nu onvoldoende mee met de stad, en solitaire bedrijfspanden

in de wijk worden veelal omgezet naar wonen. Ook veel trans­ formatie­plannen zijn gericht op te realiseren woningen. Er is vaak nog onvoldoende aandacht voor het feit dat de optelsom van deze afzonderlijke transformatieplannen op plot- en projectniveau leidt tot een afname van het aantal banen en voorzieningen in de wijken. Vanuit economisch, maatschappelijk, sociaal, cultureel opzicht, maar ook vanuit het functioneren van de stad, moet er meer aandacht zijn voor de ambitie groeien in balans.

34

Beleidsnota Werklocaties 2035

Per wijk is in beeld gebracht welke maatschappelijke voorzieningen in de komende 20 jaar nodig zijn.15 Door dit inzicht per wijk kan beter gestuurd worden op het voorzieningenniveau. Daarbij hoort het verplaatsen van functies naar de wijken die nu – onnodig – op andere locaties zitten, zoals bijvoorbeeld maatschappelijke voorzieningen op bedrijventerreinen. Ook is overleg met (maatschappelijke) partners als ontwikkelaars en woningcorporaties over de invulling van bedrijfsruimten en plinten van belang. Voldoende ruimte voor werken en het benodigde voorzieningenniveau en de mix in een wijk dienen een expliciet onderdeel te worden van gebiedsvisies en transformaties. Er moet ruimte gereserveerd worden om de benodigde functies in te passen. Dit gaat om ruimte voor maatschappelijke voorzieningen die nu soms gevestigd zijn op bedrijventerreinen. Het gaat ook om andere, maatschappelijke functies die financieel minder renderen, maar maatschappelijk veel waarde toevoegen aan de wijk (zoals cultuur), en/of cruciaal zijn voor het functioneren van de stad, zoals locaties voor stadsbedrijven of goederenvervoer. We gaan in het kader van deze nota in kaart brengen en bepalen in welke wijken deze functies het meest onder druk staan en waar prioriteit ligt op dit vraagstuk.

en de sociaaleconomische structuur (samenstelling van de bevolking). Dat levert ook een diverse wijkeconomie op. Voor elke wijk geldt dat een vitale wijkeconomie belangrijk is voor de levendigheid. Wijkondernemers zorgen voor werkgelegenheid, maar dragen ook bij aan de sociale cohesie. Ze zijn betrokken bij de buurt en investeren in de directe omgeving van hun bedrijf. Een aantal ondernemers wil meer doen en draagt bij aan de lokale gemeenschap, bijvoorbeeld door het sponsoren van de lokale voetbalclub. Wijkeconomie kan ook zorgen voor meer kansengelijkheid op de arbeidsmarkt, omdat er meer banen dichtbij huis beschikbaar zijn, wat voor mensen die niet ver kunnen reizen voor hun werk een

belangrijke overweging is bij het kiezen van een baan. Een vitale wijkeconomie is niet voor elke wijk vanzelfsprekend. De vrije markt biedt niet vanzelf de juiste randvoorwaarden om te komen tot een veilige, leefbare en levendige wijk. In een aantal wijken is het nodig om de wijkeconomie extra te stimuleren. We starten hiermee in Overvecht. In Overvecht gaan we actief inzetten op het realiseren van voldoende en betaalbare werkruimte. Een van de mogelijkheden is dat de gemeente zelf deze ruimte realiseert. De komende periode werken we de aanpak verder uit. Daarbij trekken we samen op met de ondernemers uit de wijk. Als de aanpak succesvol is gaan we aan de slag in andere wijken.

2. Utrecht heeft een wijkeconomie die bijdraagt aan leefbare en levendige wijken Utrecht is een diverse stad met wijken die elk hun eigen karakter hebben. Dat karakter wordt bepaald door ruimtelijke structuur en opbouw (historie van de wijk, mate van stedelijkheid, type bebouwing)

15 Koersdocument Leefbare Stad en Maatschappelijke voorzieningen

35

Beleidsnota Werklocaties 2035

B.1.5 Innovatielocaties

Innovatielocaties in Utrecht bieden ruimte aan innovatieve en kennisgedreven bedrijven en instellingen die samenwerken aan slimme oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken met ‘Utrecht, Heart of Health’ als centraal thema. Ze huisvesten doelgroepen met veelal een specifieke ruimtevraag, bijvoorbeeld (gedeelde) laboratoriumruimte, toegang tot talent en ontmoetingsplekken en/of (financiële) ondersteuning van startups. Innovatielocaties zijn bovendien vaak gemengde gebieden, waar naast werken ook andere functies (denk aan wonen, sport, onderwijs en ontmoeten) hun plek hebben. Doelstellingen voor innovatielocaties: 1. Utrecht heeft, samen met gemeenten in de regio, een complementair netwerk van locaties voor innovatieve en kennisgedreven bedrijven en instellingen. 2. De werklocaties in Utrecht-Oost, met het USP als belangrijke bron van innovatie in Utrecht, worden ontwikkeld tot een samenhangend innovatiecluster voor bedrijven die slimme oplossingen bedenken voor maatschappelijke vraagstukken. 3. Utrecht biedt voldoende ruimte in innovatielocaties door de juiste ruimtelijke randvoorwaarden te scheppen.

Trends, ontwikkelingen en uitdagingen voor innovatielocaties In Utrecht wordt volop gewerkt aan innovaties die bijdragen aan maatschappelijke transities. De focus ligt daarbij vooral op gezondheid en duurzaamheid, vaak gecombineerd met digitale toepassingen. Innovatie vindt plaats bij verschillende organisaties en op verschillende schaalniveaus. Bedrijven en instellingen op innovatie­ locaties hebben veel interactie; onderling, maar ook met bedrijven en instellingen op andere werklocaties. Innovatieve en kennisgedreven bedrijven en instellingen zijn de aanjager van de Utrechtse economie. Innovatie zorgt niet alleen voor hoogopgeleide banen, maar ook voor praktisch geschoolde functies, omdat innovatieve ideeën vaak praktisch uitgevoerd en ondersteund moeten worden.

niet alle innovatieve en kennisgedreven bedrijven in Utrecht gerelateerd aan het USP. Daarom zijn er ook nu al op meerdere plekken in de stad innovatieve, kennisgedreven bedrijven en instellingen, waaronder startups en scale-ups, gevestigd. Denk aan locaties als Dotslash, het Beatrixgebouw, Hooghiemstra, het Werkspoorkwartier, De Stadstuin en UCo (Wisselspoor). Er zijn, kortom, meerdere gebouwen en gebieden in de stad die een innovatielocatie zijn of dat kunnen worden. Het is van groot belang dat die locaties goed aansluiten bij de economische ambities van de stad en de regio. Toelichting bij subdoelstellingen:

Het Utrecht Science Park (USP) is met haar grote kennis- en zorg­ instellingen en bedrijven in het gezondheids- en duurzaamheidscluster dé innovatielocatie in Utrecht, en één van de toplocaties in Nederland. Op het USP komen wetenschap, studie, zorg en innovatie samen in een aantrekkelijk landschap met waardevol erfgoed. Het Utrecht Science Park heeft met USP Bilthoven (USPB) en USP Zeist (USPZ) twee satellietlocaties waar USP-gerelateerde bedrijven zich ook kunnen vestigen. De kennis en innovaties die uit het USP voortkomen zijn cruciaal voor gezonde mensen, een gezonde leefomgeving en een gezonde samenleving, en dragen bij aan een toekomst­ bestendige economie die weerbaar en wendbaar is. Utrecht is voor veel innovatieve en kennisgedreven bedrijven een aantrekkelijke vestigingslocatie. Het gaat zowel om innovatieve ­bedrijven die van buitenaf naar Utrecht willen komen als om succesvolle start­ups en scale-ups die al in Utrecht gevestigd zijn, hier zelfs vaak zijn ontstaan en hier willen groeien. De USP-locaties zijn echter niet groot genoeg om aan al die bedrijven ruimte te bieden. Bovendien zijn

1. Utrecht heeft, samen met gemeenten in de regio, een complementair netwerk van locaties voor innovatieve en kennisgedreven bedrijven en instellingen Wij willen dat innovatieve en kennisgedreven bedrijven en instellingen zich thuis blijven voelen in de stad en de directe omgeving. Daar horen goede vestigingslocaties en voorzieningen bij. Met het Utrecht Science Park heeft Utrecht een (inter)nationale toplocatie op het gebied van kennisontwikkeling en innovatie in het gezondheidscluster (Life Sciences & Health (LSH)) en het duurzaamheidscluster. Naast het USP zijn er ook in de rest van de stad en in de regio verschillende innovatieve werklocaties. In Utrecht is Dotslash (./) de meest in het oog springende werklocatie, waar meer dan 200 startups en scale-ups in 5 gebouwen zijn gevestigd. Hoe het USP en de andere innovatielocaties in de stad en regio elkaar aanvullen, hoe ze het innovatie-ecosysteem in Utrecht versterken

36

Beleidsnota Werklocaties 2035

en hoe ze gezamenlijk bijdragen aan onze economische ambities, is echter niet altijd duidelijk. Zo’n helder en eenduidig beeld is wel nodig, omdat de innovatieve, kennisgedreven bedrijven en instellingen de aanjager zijn van de nieuwe Utrechtse economie. Eerst maken we helder hoe dit ecosysteem er in Utrecht uitziet en welke rol elk gebied daarin speelt. Op basis daarvan kunnen we gericht actie ondernemen om het ecosysteem te verbeteren, waarmee de stad en regio aantrekkelijker worden voor investeerders en vestigers. Er moet sprake zijn van een complementair netwerk van locaties: een netwerk waarin innovatielocaties elkaar aanvullen in het soort bedrijf of instelling dat zich er vestigt. Dat kan gaan om de sector, zoals gezondheid of duurzaamheid, om de omvang/levensfase (van startup tot corporate en kennisinstellingen), en/of om de activiteiten (van onderzoek en ontwikkeling (R&D) tot prototyping en productie). Productie van vaccins vindt bijvoorbeeld plaats op USP Bilthoven en niet op USP Utrecht. Een complementair netwerk van innovatielocaties faciliteert een groter ecosysteem (netwerk) van aanpalende organisaties, bijvoorbeeld ook agentschappen die medicijnen testen of opleidingsinstituten voor medici.

We werken samen met de provincie, gemeenten in de regio en andere regionale samenwerkingspartners aan een regionale ontwikkelstrategie voor innovatielocaties, waarmee we tegelijkertijd de aanwezige samenwerking in de regio versterken. De regionale ontwikkelstrategie beschrijft: • waar ruimte is of moet komen voor innovatieve bedrijven die de positie van Utrecht, Heart of Health versterken;

• onder welke voorwaarden we in de regio ruimte kunnen bieden aan innovatieve bedrijven, zowel bedrijven die doorgroeien van startup naar scale-up en verder als (inter)nationale bedrijven die zich in Utrecht willen vestigen; • hoe (met welke beleidsinstrumenten) en met welke rolverdeling we onze regionale ambities voor innovatielocaties willen realiseren.

USP - met de drie werklocaties Rijnsweerd-Noord (inclusief het Daltoncluster), Galgenwaard en in de toekomst Stedelijke Knoop Lunetten-Koningsweg (SKLK)16 zien we als kerngebied om samen met het USP door te ontwikkelen tot een samenhangend innovatiecluster. Het cluster biedt ruimte aan innovatieve en kennisgedreven bedrijven die slimme oplossingen bedenken voor maatschappelijke vraagstukken.

Met de regionale ontwikkelstrategie voor innovatielocaties kunnen we als regio een complementair netwerk van innovatielocaties neerzetten en een eenduidige en gedragen boodschap uitdragen richting bedrijven, investeerders en het Rijk. 2. De werklocaties in Utrecht-Oost, met het USP als belangrijke bron van innovatie in Utrecht, worden ontwikkeld tot een innovatiecluster voor bedrijven die slimme oplossingen bedenken voor maatschappelijke vraagstukken De kennis die ‘binnen de hekken’ van het Utrecht Science Park aanwezig is, genereert (in potentie) veel meer werkgelegenheid dan er gevestigd kan zijn. In de nabije omgeving heeft het USP twee satellietlocaties, waar lab- en productieruimte beschikbaar is en wordt ontwikkeld: USP Bilthoven en USP Zeist. De USP-satellieten vullen het profiel van USP Utrecht aan en zorgen voor verlichting van het acute ruimtegebrek, dat ervoor zorgde dat het de afgelopen jaren lastig was voor bedrijven om zich te vestigen of uit te breiden op het USP. De verspreide locaties voor innovatieve bedrijvigheid in de stad koesteren we en willen we versterken. De directe omgeving van het

16 Lunetten-Koningsweg: nieuw stedelijk knooppunt | gemeente Utrecht

37

Beleidsnota Werklocaties 2035

Het innovatiecluster met de naam Kenniscluster Oost wordt een gemengd gebied met ruimte voor verschillende functies. De werk­ locaties binnen dit cluster houden ieder hun eigen karakter, zodat ze het USP en haar satellieten aanvullen en de stad en regio optimaal profiteren van de aanwezigheid van het USP en tegelijkertijd het USP als aanjager van innovatie versterken. Om deze doelstelling te realiseren: • stellen we een economisch ontwikkelperspectief op voor Kenniscluster Utrecht-Oost; • reserveren we vooruitlopend daarop het USP voor R&D-bedrijven met een sterke binding met de kennisinstellingen op het USP, zoals reeds is vastgesteld in de Omgevingsvisie USP. 3. Utrecht biedt voldoende ruimte op innovatielocaties door de juiste ruimtelijke randvoorwaarden te scheppen De inzet van de gemeente en partners is nodig om ervoor te zorgen dat er ook in de toekomst voldoende en geschikte ruimte is voor innovatieve en kennisgedreven bedrijven. Dat gaat om ruimte in diverse prijsklassen voor verschillende typen innovatieve en kennisgedreven partijen, waaronder startups, scale-ups, volwassen bedrijven en kennisinstellingen. Zo wordt Utrecht aantrekkelijker voor investeerders en vestigers, blijven innovatieve bedrijven eenvoudiger behouden voor de stad en regio en blijft er dankzij doorstroming ook ruimte voor de volgende generatie startups.

We werken aan het toevoegen van nieuwe ruimte en het ­beschermen van de (hoeveelheid) huidige ruimte voor innovatieve

bedrijven, en monitoren daar ook op. Dit is belangrijk, omdat onderzoek van BCI laat zien dat er een groeiende behoefte is aan ruimte voor deze doelgroepen in onze stad: in de periode 2025 – 2040 gaat het om 400.000 tot 600.000 m² bvo lab- en kantoorruimte.17 Belangrijk is ook het bieden van de juiste ruimte (de kwalitatieve vraag). Dit soort bedrijven en instellingen hechten namelijk veel waarde aan een aantrekkelijke omgeving, waar ruimte en gelegenheid is voor ontmoeting en recreatie. Inhoudelijke programmering en het organiseren van relevante evenementen zijn daarvoor onmisbaar. Denk aan juridische en financiële begeleiding, evenementen en bijeenkomsten voor startups bij Dotslash en de U-Forward ontbijtsessies waar innovatieve ondernemers elkaar tegenkomen. Ook gedeelde (lab)faciliteiten, flexibele huurcontracten en toegang tot (financiële) ondersteuning zijn belangrijke randvoorwaarden. Dit wordt vaak verzorgd door een zogeheten incubator. Kritisch durven zijn op wie zich (in panden) op innovatielocaties vestigt is een andere belangrijke factor voor de ontwikkeling van een succesvol innovatie-ecosysteem. Dit kan alleen lukken als alle samenwerkende partijen bereid zijn kritisch te zijn en enkel bedrijven en organisaties toe te laten die daadwerkelijk bijdragen aan het ecosysteem.

B.2 Hoe gaan we sturen op onze doelen? In hoofdstuk A en B.1 staat welke doelen we nastreven op de Utrechtse werklocaties in het algemeen en per type werklocatie. Ook zijn we ingegaan op wat we wel en níet meer willen op de verschillende werklocaties. In dit hoofdstuk staat centraal hoe we op deze doelen gaan sturen. Sturen met profielen We sturen met behulp van profielen (hoofdstuk B.2.1). Hierin vertalen we de doelen uit hoofdstuk B naar de specifieke gebieden in de stad. De profielen zijn kaderstellend, door de gewenste ontwikkelrichting aan te geven voor werklocaties. Een profiel kan gaan over een specifiek gebied of over een groep op elkaar lijkende werklocaties. Voor de 10 werklocaties hebben we een specifiek profiel opgesteld. Op deze plekken is extra sturing nodig om onze doelstellingen te behalen. Vanwege de specifieke sturingsbehoefte van deze gebieden, hebben we hiervoor gericht instrumentarium uitgewerkt en opgenomen. Alle profielen bij elkaar omvatten daarmee beleid voor alle werklocaties, plus de wijkeconomie en winkelgebieden (buurt- en wijkclusters). Inzetten instrumenten We sturen ook door gebruik te maken van instrumenten in onze gereedschapskist. Deze zijn opgenomen in hoofdstuk B.2.2. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de totale gereedschapskist.

De gereedsschapskist schetst een selectie van financiële en niet-­ financiële instrumenten die kan worden ingezet om de doelen rond

17 BCI (2024) – Innovatieve werkmilieus in Utrecht-Oost.

38

Beleidsnota Werklocaties 2035

werklocaties te bereiken. De afweging van de inzet zal locatiespecifiek zijn, en wordt verder uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma.

hebben. De traditionele indeling van typen werklocaties sluit hier niet meer volledig bij aan.

Ondanks sturingsmiddelen, heeft de gemeente beperkte invloed Deze sturingsmiddelen zijn geen garantie dat onze doelen snel gerealiseerd zijn. Immers, de meeste werklocaties bestaan al vele decennia en zijn niet in volledig eigendom van de gemeente. Bovendien moeten we blijven voldoen aan Europese en nationale wet- en regelgeving, zoals de Dienstenrichtlijn. Sturen kost daarmee tijd en gaat stap voor stap. Om onze doelen te bereiken moeten we daarom in de eerste plaats samenwerken met grond- en vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, werkgevers, ondernemersverenigingen en andere overheden. Voor Circulair Bedrijvenpark Strijkviertel, voorlopig de enige nieuwe werklocatie in Utrecht, zorgen we voor meer gemeentelijke regie, door grond uit te geven in erfpacht. Dit is ook uitgangspunt in het nieuwe grondbeleid.18

Aanvullend op de subdoelstellingen per type werklocatie werken we daarom met profielen per werklocatie. De profielen zijn een instrument om te kunnen sturen op de ontwikkelingen die plaatsvinden in de gebieden. We constateren dat op 10 werklocaties extra sturing benodigd is om de gewenste doelstellingen te behalen. Voor die werklocaties hebben we een locatiespecifiek profiel uitgewerkt, inclusief instrumentarium. De overige profielen geven het beleid voor een verzameling van werklocaties met dezelfde kenmerken weer. Alle profielen zijn kaderstellend.

B.2.1 Profielen In hoofdstuk B.1 is ingegaan op de vraagstukken en doelstellingen voor bedrijventerreinen, kantoren, winkelgebieden, de wijk­economie en innovatielocaties. In de praktijk zijn de 31 werklocaties, 40 winkel­­gebieden in de hoofdwinkelstructuur en de wijkeconomie in de stad vaak niet (volledig) aan deze indeling toe te schrijven. Zo zijn er bedrijventerreinen waar ook kantoren, winkels of voorzieningen zijn gevestigd; staan er ook kantoren in de wijk; en zijn er kantoorlocaties waar ook horeca en winkels zijn. Ook zien we steeds vaker dat vitale werklocaties (of dit nou winkelgebieden, kantoorgebieden of stadsverzorgende bedrijventerreinen zijn) een zekere mix van functies

De profielen zijn gericht op 2030. Dat is halverwege de looptijd van deze beleidsnota. Bij de tussenevaluatie van de nota in 2029/2030 bekijken we in hoeverre de nota als geheel, en de profielen in het bijzonder nog actueel zijn en doen we waar nodig aanvullingen of een revisie op de nota (bijvoorbeeld met een oplegger). Sommige profielen kunnen in de periode ná 2030 namelijk significant veranderen vanwege (aanstaande) gebiedsontwikkelingen waar de contouren nog van in beweging zijn (zie ook het kader op de volgende pagina). Elk profiel bestaat uit maximaal 3 pagina’s en is opgebouwd uit een beeld van 2030 en de belangrijkste opgave die er is om tussen nu en 2030 daar te komen. Deze opgave is vertaald in een aantal uitgangspunten voor ontwikkelingen in het gebied, en de doelgroepen die passen bij het beeld voor 2030. We geven indicatief aan welke functies (bedrijfsruimten, kantoren, voorzieningen, (volumineuze)

detailhandel en/of wonen) meer, minder, in gelijke mate of helemaal niet (meer) passen bij het gebied in 2030. Ook geven we aan welke randvoorwaarden van belang zijn. Tenslotte geven we per locatie­ specifiek profiel aan en welk instrumentarium we inzetten om het beeld voor 2030 dichterbij te brengen. Voor de overige profielen verwijzen we naar de gereedschapskist (hoofdstuk B.2.2). De profielen zijn opgedeeld in: • Bovenregionale strategische werklocaties • HMC-bedrijventerreinen • Reguliere bedrijventerreinen • Stadsverzorgende bedrijventerreinen • Gemengde stedelijke werkgebieden • Gemengde woon-werkgebieden • Buurt- en wijkclusters • Wijkeconomie

18 Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024, zie Document Utrecht - Beleidsnota Grondbeleid Gemeente Utrecht 2024 - iBabs Publieksportaal (bestuurlijkeinformatie.nl)

39

Beleidsnota Werklocaties 2035

Doorkijk na 2030: ontwikkeling Stadseiland-Zuid, Lunetten-Koningsweg, Vierde kwadrant Leidsche Rijn Centrum en Rijnenburg In Utrecht zit een aantal (beoogde) gebiedsontwikkelingen met ruimte voor werk in de verkennings-, onderzoeks- of planfase. De verwachting is dat deze gebieden na 2030 ingrijpend veranderen. Het gaat om Stadseiland-Zuid, Lunetten-Koningsweg, Rijnenburg en het Vierde Kwadrant Leidsche Rijn Centrum. De ontwikkeling van deze knooppunten en Rijnenburg beïnvloeden elkaar ook onderling. De opgave is hier om elkaar aanvullende en diverse stedelijke knooppunten te creëren, met een eigen economisch profiel. Voor Stadseiland-Zuid is in de RSU (waarin dit gebied nog ‘A12‑zone’ wordt genoemd) aangegeven dat het gebied wordt ontwikkeld tot gemengd woon-werkgebied. De opgave is omvangrijk

met veel onderlinge afhankelijkheden en vereist samenwerking en investeringen vanuit Rijk-regio. Er worden diverse onderzoeken uitgevoerd naar de toekomstige ontwikkeling en ontsluiting van het gebied, ook in samenhang met Nieuwegein en Rijnenburg. Voor de doorontwikkeling van het gebied zijn de onderstaande vestigingsmilieus van belang om mee te wegen: • In hoeverre de betaalbare kantoren en MKB-bedrijvigheid kunnen worden ingepast; • Versterken van de kern van de Woonboulevard; • Inpassen van het onderwijscluster; • In hoeverre de watergebonden bedrijvigheid met geen of een zeer beperkte milieuruimte in het gebied of regio kan worden behouden of versterkt.

Voor Rijnenburg geldt dat naast de 22.000 – 25.000 woningen, er ook ruimte voor werk komt in het gebied. Er is een programmatische verkenning opgesteld. Een gebied van deze omvang vraagt om een goed en volledig voorzieningenniveau, waar alle maatschappelijke en commerciële voorzieningen binnen 10 minuten te bereiken zijn. Dat omvat een levendig centrumgebied, stedelijke werkfuncties, maatschappelijke en commerciële voorzieningen met in totaal minimaal 12.500 arbeidsplaatsen. Ook kan Rijnenburg mogelijk ruimte bieden aan een bedrijventerrein voor kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimtegebruikers, waar in de stad veel vraag naar is. In de programmatische verkenning is een behoefte van 39 tot 52 hectare genoemd. Welk deel van deze behoefte Rijnenburg kan inpassen, wordt uitgewerkt in een Uitgangspuntennotitie. In de RSU is Lunetten-Koningsweg geïntroduceerd als nieuw stedelijk knooppunt. Op moment van schrijven wordt hier een scenariostudie voor opgesteld, bedoeld om te verkennen en te leren in welke vorm, met welke functies, met welke dichtheden en mobiliteitsoplossingen het knooppunt vorm kan krijgen. Er zijn verschillende varianten geschetst, mede afhankelijk van het type ov-verbinding: intercity- of sprinterstation. Zeker in geval van een intercitystation biedt het gebied grote kansen voor het toevoegen van werk in de stad.

Het Vierde Kwadrant Leidsche Rijn Centrum: in de RSU is opgenomen dat dit gebied wordt doorontwikkeld tot een gemêleerd programma met kantoorfuncties, bedrijfsruimten en voorzieningen (o.a. onderwijs), zonder de milieuruimte op Lage Weide te beïnvloeden.

40

Beleidsnota Werklocaties 2035

B.2.1.1 Bovenregionale strategische werklocaties Utrecht heeft een zestal werklocaties met een bovenregionale aantrekkingskracht en functie. Het zijn stuk voor stuk locaties die een bovenregionaal of zelfs landelijk bijzonder (goed) vestigingsklimaat bieden voor specifieke bedrijvigheid. Ondanks deze overeenkomsten, verschillen de zes werklocaties sterk in karakter. We onderscheiden: • de binnenstad als gemixte, historische werk-, verblijfs- en winkelomgeving; • het Stationsgebied als modern gemengd kantoren­gebied met de beste ov-bereikbaarheid van Nederland; • het Kenniscluster Oost als (toekomstig) samenhangend ecosysteem op gebied van LSH, duurzaamheid en andere innovatieve bedrijvigheid en kennisinstellignen; • Stadseiland-Zuid als gemixte vestigings­ locatie van innovatieve werkgelegenheid, en regionale functies zoals de Woonboulevard. Een gebied dat bovendien een grote transitie gaat doormaken na 2030; • Leidsche Rijn Centrum, het tweede centrum­ gebied van Utrecht en tweede kantoor­ locatie, die nog volop in ontwikkeling is; • Lage Weide: het grootste bedrijventerrein van Utrecht en de regio, met veel milieu­ ruimte, goede waterontsluiting en (boven) regionale circulaire functie. Lage Weide is daarmee ook het belangrijkste HMC-terrein en hebben we om die reden opgenomen onder paragraaf B.2.1.2.

41

Beleidsnota Werklocaties 2035

Profiel: Binnenstad

Het gebied in 2025 De Utrechtse binnenstad staat bekend om zijn schoonheid, variatie, veerkracht en de ontspannen sfeer. De economische functies in de binnenstad, zoals detailhandel en horeca, kennen een grote dynamiek. Het winkelen is de afgelopen jaren, vooral door de komst van internetshoppen, sterk veranderd. Ook de vernieuwing van Hoog Catharijne heeft grote impact op de winkelvoorraad van de binnenstad. In de horeca en afhaal zijn er naast vaste waarden ook meer trendgevoelige concepten. Voor de kantoorbedrijvigheid zien we dat de mix aan aanbod en het sterke (historische) karakter van de Utrechtse binnenstad het een populaire werk- en kantoorlocatie maakt.

Belangrijkste opgave Transitie van winkelplek naar ontmoetings- en verblijfsplek in goede banen leiden, o.a. door leegstaande of leegkomende panden in te vullen met werkfuncties De binnenstad is steeds minder een plek om alleen te winkelen, en steeds meer een plek om te ontmoeten en te verblijven (zie ook de Visie Utrechtse Binnenstad 2040). Wonen is en blijft een belangrijke functie in de binnenstad. Een andere invulling vraagt om een andere inrichting, met aandacht voor vergroening (inclusief klimaatadaptatie), veiligheid, cultuur en diversiteit aan woon- en werkfuncties. Daarnaast is monitoring van alle dynamiek in de binnenstad een belangrijk aandachtspunt; er is een hoge wisseling in

winkelaanbod. We zetten in op het (opnieuw) invullen van onbenutte ruimte, met name op de verdiepingen boven de winkelplint. Die ruimte kan waardevol zijn als kantoor- of bedrijfsruimte en als woning. Dit vraagt het benutten van kansen, verkennen van nieuwe samenwerkingen en creativiteit in oplossingen. Een uitdaging in de binnenstad is dat de betaalbaarheid van kleinschalige ruimten, met name voor startende of impactondernemers of maatschappelijke functies, onder druk staat.