Ambtelijk werkdocument Hoogbouwvisie.pdf
Tekst van het document
WERKDOCUMENT Hoogbouwvisie 2022 Zicht op een aantrekkelijk leefmilieu CONCEPT MAART 2022
CONCEPT
Utrecht.nl
Colofon Gemeente Utrecht www.utrecht.nl Hoogbouwvisie, maart 2022 Bestuurlijke opdrachtgever Klaas Verschuure Ambtelijke opdrachtgever Bart van der Vossen Grafische realisatie Stedenbouw Projectteam Trix Aarts Philip Geleijnse Marcel Haak Marlies de Nijs Sanneke van Wijk Martine Leroi (Urbanext) Versiedatum Werkdocument - maart 2022 Bestuurlijke besluitvorming Niets uit deze rapportage mag worden overgenomen zonder bronvermelding. Eventuele rechthebbenden op gebruikt beeldmateriaal kunnen contact opnemen met de gemeente Utrecht.
CO NC EP T
Hoogbouwvisie Utrecht - 3
Inhoudsopgave 5
1
Inleiding
9
2
Stedelijke verdichting
1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 2.3
3 3.1 3.2 3.3
33
Hoogbouw rondom knooppunten
4
CO NC EP T
Regels op stadsniveau Hoogbouw volgens de Utrechtse maat Hoogbouw volgens de Utrechtse maat Toepassing van de verschillende hoogbouwzones
Intermezzo: Burgerpanel
22 25
Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 Hoogbouw en stedelijke verdichting Hoogbouw en de menselijke maat
Intermezzo: Hoogbouw in Utrecht
13 17
Een nieuwe hoogbouwvisie de hoogbouwvisie in vijf kernpunten Leeswijzer
Hoogbouw als onderdeel van de straat
4.1 4.2
Regels op straatniveau Hoogbouw als onderdeel van de straat Een aangenaam microklimaat
5
Hoogbouw met een maximale leefkwaliteit
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
Regels op gebouwniveau Gebouwen waar ontmoeten, bewegen en groen centraal staan De maximale mix in functies en plattegronden De leesbaarheid van de mix De sublieme detaillering van de plint Een multifunctioneel daklandschap Goed ingepaste utilitaire functies Een toekomstbestendig gebouw
4 - Hoogbouwvisie Utrecht
CO NC EP T Hoogbouw in het Utrecht Science Park
Hoogbouwvisie Utrecht - 5
1
Inleiding
1.1 Een nieuwe hoogbouwvisie Met de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 is een nieuwe koers voor de stad uitgezet om de groei van de stad op te vangen en in te zetten om de ambitie van Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen te realiseren. Eén van de keuzes in de RSU 2040 is om intensief te verdichten rondom knooppunten. Deze visie op de toekomst van de stad vraagt ook een nieuwe visie op hoogbouw. Hoe en waar kan hoogbouw worden ingezet om de koers van de stad te versterken en leesbaar te maken?
1.2 De hoogbouwvisie in vijf kernpunten Deze hoogbouwvisie is in eerste instantie een instrument om hoogbouw te toetsen aan de hand van de gestelde kaders. De ruimtelijke en maatschappelijke gevolgen van hoogbouw zijn groot en daarom is de ambitie voor nieuwe hoogbouw hoog. Er is een innovatieve en integrale benadering nodig om tot goede vormen van hoogbouw te komen die de kwaliteit van de leefomgeving in al zijn aspecten verbetert. Naast toetsing dient deze visie ook ter inspiratie om tot goede, kwalitatieve hoogbouw te komen. 1. Hoogbouw is een goede manier om hogere dichtheden te realiseren en draagt bij aan een variatie in woonmilieus (H2) De sterke groei van Utrecht maakt de realisatie van woon/werkmilieus met een hoge dichtheid noodzakelijk. Toevoegen van hoogbouw als onderdeel van goed ontworpen stedelijke wijken draagt bij om tot nog hogere dichtheden te komen. In gebiedsuitwerkingen en omgevingsvisies zal nader worden afgewogen welk stedenbouwkundig karakter en bijbehorende dichtheden gewenst zijn.
CO NC EP T
De huidige hoogbouwvisie dateert van 2005. Sinds die tijd is er veel gebeurd. In Utrecht zijn de laatste jaren steeds meer hoge gebouwen gerealiseerd. De belangrijkste bestaande hoogbouwclusters zijn het Stationsgebied (tot 105m) en het Utrecht Science Park (tot 90m) en ook in Leidsche Rijn Centrum is een gebouwencomplex in voorbereiding (tot 140m). Er dienen zich veel nieuwe initiatieven aan voor hoogbouw voor zowel woon- als kantoortorens. De huidige hoogbouwvisie biedt onvoldoende houvast om op deze nieuwe initiatieven te reageren. Dat maakt het urgent om nieuwe regels en randvoorwaarden voor hoogbouw in Utrecht vast te stellen. Behalve dat de nieuwe visie de toegestane bouwhoogte herijkt, biedt de nieuwe hoogbouwvisie regels en inspiratie voor de inpassing op straatniveau en voor de gewenste betekenis en verschijningsvorm van individuele gebouwen. Pilot werkdocument hoogbouwvisie Dit jaar (2022) benutten we om het werkdocument hoogbouwvisie alvast in de praktijk te toetsen. In een pilotfase gaan we de komende periode werken met de nieuwe visie en regels en kijken we hoe dit in de praktijk uitpakt.
2. Hoogbouw in Utrecht blijft onder de hoogte van de Dom (H3) De ligging te midden van waardevolle landschappen en rond een bijzondere historische binnenstad is het argument om als maximale hoogte 105 meter aan te houden. 3. Utrechtse hoogbouw is gekoppeld aan knooppunten (H3) Perfecte bereikbaarheid is een cruciale voorwaarde voor ontwikkeling van hoogbouw. De koppeling aan de knooppunten van de RSU betekent draagvlak voor hoogwaardige voorzieningen, hoogwaardig OV en draagt bij aan de leesbaarheid van de stad.
6 - Hoogbouwvisie Utrecht
Hoogbouw draagt door de specifieke situering binnen knooppunten bij aan de leesbaarheid van de stad Het organiseren van ontmoeting en interactie tussen verschillende doelgroepen is essentiëel Hoogbouw wordt altijd geconcentreerd rondom hoogwaardige OV-knooppunten Hoogbouw vraagt om een hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte
Hoogbouw draagt bij aan de circulaire doelstellingen door biobased bouwen en een goed afvalsysteem Energiegebruik wordt geminimaliseerd door passief ontwerp en opwek van hernieuwbare bronnen
Leesbaarheid van de gebouwen draagt bij aan de menselijke maat Publiek programma in de toren
Een excellente plint draagt bij aan een leefbare straat
CO NC EP T
Hoogbouw draagt bij aan vergroening van de stad
Daken van gebouwen dragen bij aan waterberging,energieopwekking en biodiversiteit
Parkeren en utilitare voorzieningen worden in het gebouw opgelost
Goede en comfortabele fietsenstallingen stimuleren gezonde vormen van mobiliteit
In hoogstedelijke gebieden moet worden nagedacht over stille en luwe plekken
Hoogbouw biedt ruimte aan diverse doelgroepen en huishoudens, uiteenlopende bedrijven en maatschappelijke organisaties
Hoogbouwvisie Utrecht - 7
4. Utrechtse hoogbouw is onderdeel van de straat (H4) De manier waarop hoogbouw onderdeel uitmaakt van het stedelijk weefsel is cruciaal voor een goede inpassing op straatniveau. De hoogbouw is zo vormgegeven dat het zich op een aangename wijze verhoudt tot de straat en geen ongewenste wind- en schaduweffecten veroorzaakt. De plinten van hoogbouw zijn excellent, zowel qua functies (ook ‘wonen’ is een goede functie) als architectonische detaillering. 5. Utrecht zet in op hoogbouw met een maximale leefkwaliteit (H5) Hoogbouw wordt een uitdrukking van de Utrechtse barcode, die het gezond stedelijk leven in zich heeft. Utrechtse hoogbouw is niet spectaculair qua hoogte; de Utrechtse hoogbouw is bijzonder vanwege de geboden maximale leefkwaliteit. Het ontwerp van de hoogbouw schept ruimte voor groen, levendigheid, ontmoeting en beweging, en is in zichzelf aansprekend, gevarieerd en duurzaam.
CO NC EP T
Van de gestelde regels in deze visie kan in bijzondere gevallen met verstand worden afgeweken als in brede zin een betere oplossing voor het gestelde doel is gevonden.
8 - Hoogbouwvisie Utrecht
Parijs 22.000 inwoners/km
Barcelona | Eixample 357 won/ha
CO NC EP T Java-eiland 100 won/ha
Leidsche Rijn Centrum xxx won/ha
Zijdebalen 140 won/ha
Hoogbouwvisie Utrecht - 9
2
Stedelijke verdichting
2.1 Ruimtelijke strategie Utrecht 2040 De gemeente kiest in de RSU 2040 ervoor om de groei van de stad in het bestaande stedelijke gebied op te vangen. En deze groei te concentreren rondom een aantal nieuwe plekken waar (in de toekomst) sprake is van nabijheid van zeer goed openbaar vervoer. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum, naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. In deze knooppunten zal de dichtheid (zeer) hoog zijn. Dit vermindert de druk op de bestaande wijken, en ontstaat er ruimte om de kwaliteit van de bestaande wijken te versterken. De hoge concentratie van mensen die wonen, werken of onderwijs volgen in deze knooppunten maken het mogelijk om goed, hoogwaardig openbaar vervoer te realiseren. De beoogde hoge dichtheid heeft ook effect op het type woon- en werkmilieu wat er op deze knooppunten gerealiseerd kan worden. Deze zijn stedelijker dan wat we gewend zijn in Utrecht, en zijn daarmee complementair met de bestaande woonmilieus, zodat we straks als stad een veel completer pallet aan woon- en werkmilieus kennen.
verschillende vormen hebben. Er zijn verschillende manieren om hoge dichtheden te bereiken bij gebiedsontwikkeling. In Europa kennen we diverse steden met hoge dichtheden. De Franse hoofdstad heeft een gemiddelde bevolkingsdichtheid van bijna 22.000 inwoners per vierkante kilometer. Ter vergelijking: in Amsterdam bedraagt de gemiddelde bevolkingsdichtheid per vierkante kilometer 5.000 personen. In Utrecht is dit 3.600 inwoners per vierkante kilometer. Toch is Parijs bepaald geen hoogbouwstad. De hoge dichtheid in Parijs wordt bereikt met een grote appartementenblokken van gemiddeld zeven lagen hoog.Ook in Barcelona vinden we een hoge dichtheid. Vooral in de negentiende-eeuwse uitbreidingsplan Eixample, waarbij de nieuwe stad middels een strak blokkensysteem (van ingenieur Ildefons Cerdà) werd gepland. De stadsblokken hebben hoge randen in combinatie met lagere binnenhofbebouwing en gemeenschappelijke tuinen. Dit resulteert in een dichtheid van 357 woningen per hectare. Het Java-eiland in Amsterdam kende bij oplevering in de jaren ‘90 een voor Nederland ongekende hoge dichtheid van 100 woningen per hectare, maar nergens werd echt hoog gebouwd en er bleef ruimte voor grachtjes en binnentuinen. Ook in Utrecht hebben we een aantal recente voorbeelden van hoogstedelijke woonmilieus waar nauwelijks hoogbouw aan te pas komt.
Leidsche Rijn Centrum met een gemiddelde hoogte van 5 a 6 lagen; en Zijdebalen met blokken van ca 7 lagen.
CO NC EP T
2.2 Hoogbouw en stedelijke verdichting Utrecht is vanouds een tuinstedelijke en laagbouw stad. Dit is lange tijd zo gebleven. Hoogstedelijke woonmilieus zijn van recente datum, te weten: Leidsche Rijn Centrum en Zijdebalen. De westkant van het centraal station verandert van een desolaat gebied in een hoogstedelijk woonwerkmilieu; vooral hier is sprake van hoogbouw.
Hoogbouw is één van de manieren om invulling te geven aan de opgave om binnenstedelijk te verdichten. Hoogbouw -mits op goede wijze ingezetmaakt het namelijk mogelijk om hoogstedelijke gebieden te realiseren met een hoge dichtheid. Maar verdichten binnen de stadsgrenzen is niet synoniem met het realiseren van hoogbouw. Een gebied met een hoge dichtheid kan immers heel
Met de snelle groei van de steden is het afgelopen decennium - als nieuw internationaal stedelijk fenomeen - het zogenaamde hybride bouwblok ontwikkeld. Hier wordt een typologie met bouwblokken van 5 tot 8 bouwlagen gecombineerd met toren(s). In Utrecht zijn de plannen voor het Beurskwartier hiervan een voorbeeld. Hier wordt een dichtheid nagestreefd van ca 300 woningen per hectare. Een tweede voorbeeld is Merwede. Ook dit plan kent een dichtheid van ca 250 woningen per hectare. Ook hier worden hoge en lage gebouwen gecombineerd in een stedelijk bouwblok.
10 - Hoogbouwvisie Utrecht
Billancourt - Parijs
Woningen: Bouwlagen: Grond oppervlak: Bebouwd grond oppervlak : Vloer oppervlak: FSI:
??? 6 -10 13.0 hectare 3.6 hectare 288.384 m2 2.2
FSI 2.2
Schaal: 1:4000
3
Stedelijk bouwblok Mer wedekanaalzone dg5
FSI 2.9
Merwedekanaalzone - Utrecht
Stedelijk bouwblok Billancourt - Parijs
Beurskwartier - Utrecht Stedelijk bouwblok + torens Beurskwartier - Utrecht
Sluisbuurt - Amsterdam FSI 3.9
Stedelijk bouwblok + torens Sluiseiland - Amsterdam
CO NC EP T
Woningen: Bouwlagen: Grond oppervlak: Bebouwd grond oppervlak : Vloer oppervlak: FSI:
??? 6 - 35 11.9 hectare 4.9 hectare 458.500 m2 (288.500 + 55.000 + 115.000) 3.9 (3,6)
Schaal: 1:4000
13
Woningen: Bouwlagen: Grond oppervlak: Bebouwd grond oppervlak : Vloer oppervlak: FSI:
5.640 woningen 5 - 42 25.8 hectare (28,0 incl. groen) 13.3 hectare 600.000 m2 2.3
FSI 2.3
Schaal: 1:4000
7
Hoogbouwvisie Utrecht - 11
Uit bovenstaande voorbeelden blijkt dat zonder toepassing van hoogbouw wel degelijk in hoge dichtheden kan worden gebouwd. Dit betekent dat er voor hoogbouw altijd extra argumenten nodig zijn: •
•
•
•
Hoogbouw in een stedelijke omgeving en als onderdeel van een stedelijk weefsel is een doordachte en gelaagde vorm van stedelijkheid. Daarin gaan hoogwaardige woon- en werkmilieus, bereikbaarheid rondom ov-knooppunten en het draagvlak voor voorzieningen samen. Dit sluit aan bij de keuzes die in de RSU zijn gemaakt voor een stad waarin alle dagelijkse functies dichtbij zijn georganiseerd. Het hybride stadsblok waarin een stedelijk bouwblok gecombineerd wordt met torens levert een extra hoge dichtheid op die nodig kan zijn als er beperkt ruimte beschikbaar is om veel mensen te huisvesten. De extra hoge dichtheid is op bepaalde plekken nodig om voldoende stedelijke kwaliteit te creëren en nabijheid te garanderen. Het realiseren van hoogbouw is een aanvulling op de bestaande woon- en werkmilieus die aantrekkelijk is voor bepaalde doelgroepen. De diversiteit in leefmilieus neemt toe, waardoor Utrecht aantrekkelijker wordt voor een diversere en meer uiteenlopende groep mensen. Door hoogbouw te realiseren, houden we ook ruimte voor traditionele woonvormen elders in de stad. Daarnaast kan hoogbouw vanuit een stedenbouwkundig oogpunt helpen om de stad leesbaar te maken en belangrijke plekken, de nieuwe centra of stations - te markeren. Ook een specifieke plek in de stedenbouwkundige structuur kan vragen om een hoogte accent.
Verstedelijking met hoge dichtheden, mits op een goede wijze vormgegeven, zorgt voor een levendig leefmilieu met veel kansen voor ontmoeting. Om dit te bereiken moeten we zorgvuldig omgaan, en heel specifiek aandacht besteden aan de elementen die ervoor zorgen dat de menselijke maat ook bij hoge dichtheden aanwezig is. Daarom zetten we in Utrecht in op hoogbouw met een maximaal leefklimaat (zie H5): Het is cruciaal om bij het ontwerp van het gebouw en het gebied te redeneren vanuit de gebruikers. Denk daarbij aan het organiseren van ontmoeting met behulp van publieke ruimtes maar ook door de aanwezigheid van verschillende type gebruikers. De openbare ruimte moet een prettige plek zijn waar je je ook veilig voelt, je kunt je fiets eenvoudig parkeren en je huisafval breng je weg zonder gedoe. En als de architectuur van het gebouw bijdraagt aan de leesbaarheid.
CO NC EP T
2.3 Hoogbouw en de menselijke maat De manier waarop we de verdichting vorm geven is cruciaal voor het slagen van een goed woon- en werkmilieu. De menselijke maat die zo kenmerkend is voor Utrecht, en die als vanzelfsprekend in de woonbuurten tot uiting komt, lijkt verloren wanneer we spreken over verstedelijking met hoge dichtheden. Maar niets is minder waar.
Daarnaast zijn er bij hoogbouw een aantal aspecten die specifieke aandacht vragen, die als je ze niet goed ontwerpt een negatief effect hebben op de leefbaarheid. Denk daarbij aan windhinder, gebrek aan sociale controle, gezondheid etc. Het is daarom cruciaal om het gebouw goed aan te sluiten op de straat en in te bedden in het stedelijk weefsel (zie H4). Als hoge torens deel uitmaken van een stedelijk bouwblok en een begane grond hebben met verschillende voorzieningen en voordeuren aan de straat dan draagt hoogbouw bij aan een leefbare buurt met een menselijke maat. Eén van de keuzes in de RSU 2040 is om intensief te verdichten rondom knooppunten. Op deze manier kan de verdichtingsopgave binnen de bestaande stad van Utrecht op worden gevangen. Hoogbouw kan hierin een rol vervullen bij het bereiken van de gewenste verdichting in de nieuwe centra zoals deze in de RSU 2040 zijn aangewezen. Deze hoogbouwvisie is een instrument om - indien er wordt gekozen voor hoogbouw - ervoor te zorgen dat deze hoogbouw bijdraagt aan de kwaliteit, identiteit en karakter van de stad.
12 - Hoogbouwvisie Utrecht World Trade Center - 72m
Central Park - 90m
Syp - 90m
Stadskantoor -90m
Radboudveste - 70m
Volksbank - 72m
NS Hoofdkantoor - 76m
Rabotoren - 105m
Provinciehuis - 85m
CO NC EP T
Rock - 74m
Van Unninkgebouw - 76m
Galghenwert - 86m
Piet van Dommelenhuis - 73m
Bestaande hoogbouw (hoger dan 70m)
Le Mirage - 86m
Rijkswaterstaat - 85m
Van der Valk - 73m
City Campus MAX - 70m
Hoogbouwvisie Utrecht - 13
Intermezzo: Hoogbouw in Utrecht Échte hoogbouw in Nederland vanaf 1965 Het eerste hoge kantoor in Nederland, het Witte Huis in Rotterdam met een hoogte van 40 m, dateert uit 1898. In die tijd was dit het hoogste kantoorgebouw van Europa. De eerste woontoren van Nederland is Nirwana in Den Haag. Dit gebouw was wel niet heel hoog (20m), maar wel het eerste woongebouw met deze hoogte, en in zijn tijd, 1929, opvallend modern. Het omvatte bijzondere voorzieningen gericht op comfortabel wonen en in de plint een café restaurant en een leeszaal. De Neudeflat, 1962, 62m Het eerste hoge gebouw in Utrecht, de Neudeflat, dateert uit 1962. De toren, die ontworpen is door architect H.A. Maaskant, is een voorbeeld van de nieuwe zakelijkheid. En ging vooraf aan de demping van een deel van de Singel en de bouw van Hoog Catharijne. Ook de ligging van het toen uiterst moderne gebouw, midden in de historische binnenstad, markeerde op niet mis te verstane wijze dit ‘nieuwe denken’. Met een hoogte van 62 meter en zestien verdiepingen was het destijds de hoogste kantoortoren van Nederland. Dat duurde niet lang. Vanaf 1965 werd in Nederland een nieuwe periode ingeluid. Op diverse plekken in Nederland werd de 70m of hoger bereikt. Vanaf dit moment kent dan dus ook Nederland écht hoge gebouwen voor wonen en werken, volgens de nu nog steeds gangbare definitie voor hoogbouw: 70m en hoger.
(In de VS stonden op dat moment al ruim 1350 gebouwen van 70m of hoger.)
Inmiddels zijn in Nederland 243 gebouwen van 70m en hoger gevolgd. De meeste daarvan -164 gebouwen- staan in de 4 grote steden: In Amsterdam staan 42 torens hoger dan 70m; in Rotterdam 67 torens; in Den Haag 37 torens en in Utrecht staan inmiddels 17 torens hoger dan 70m. De hoeveelheid gerealiseerde hoogbouw per jaar volgt vanaf 1965 een geleidelijk stijgende lijn, met een korte onderbreking begin jaren tachtig. Deze stagnatie valt samen met economische crisisjaren. Wanneer eind jaren tachtig de economie weer langzaam opkrabbelt en tegelijkertijd de interesse in de stad toeneemt is ook sprake van een toename van hoogbouwontwikkeling. Naarmate de economie verder opleeft, neemt ook de ontwikkeling van hoogbouw toe. De meer recente crisis heeft -met een soort van vertraging dir hoogbouw door de lange ontwikkel- en bouwtijd eigen is- geresulteerd in een kleine dip in 2014 en 2015. In 2014 werd slechts één gebouw opgeleverd, het Stadskantoor in Utrecht. De dip bleek echter van korte duur. Inmiddels zijn in alle grote steden een ongekend aantal hoge gebouwen in voorbereiding.
CO NC EP T
Van Unnikgebouw, 1969, 79m Uit deze eerste Nederlandse hoogbouwperiode dateert in Utrecht het Willem C. van Unnik gebouw (Trans II). Het is een van de oudste bouwwerken van het universiteitscentrum, dat gebouwd werd naar aanleiding van de grote toename van het aantal universitaire studenten en het chronische ruimtegebrek in de binnenstad. Er was toen veel nieuwe werkruimte nodig, hetgeen de toenmalige voorzitter van het universitaire bouwbureau, de heer A.J.R. Dijkstra, er toe bracht dit gebouw te creëren aan de hand van een reeds bestaand ontwerp van de architecten Lucas en Niemeijer.
Neudeflat
Van Unnikgebouw
14 - Hoogbouwvisie Utrecht Zicht op het stationsgebied
CO NC EP T
ebouwen 14
12
10
8
6 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995
0 1969
4 2 1968
16
1968
18
1967
16 12
Functies van gebouwen hoger dan 70 meter in Nederland 14
10
12 8
10 6
8 4
aantal gebouwen
0
Functies van gebouwen hoger dan 70 meter in Nederland Functies van gebouwen hoger dan 70 meter in Nederland 1992 1993 1994 1995
1994 1995
1997 1998
1986
1993
1985
1986
1996
1984
1985
1991
1983
1984
1992
1982
1983
1995
1981
1982
1990
1980
1981
1991
1979
1980
1994
1978
1979
1989
1977
1978
1990
1976
1977
1993
1975
1976
1988
1974
1975
1989
1973
1974
1992
1972
1973
1987
1971
1972
1988
1970
1971
1991
2 1987
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1969
1970
4 0
18 Functies van gebouwen hoger dan 70 meter in Nederland
16
18 14
Kantoor
Onderwijs
Wonen
6 2 Mix
4 0 Hotel
Ziekenhuis
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
CO NC EP T 1996
42
1976
1968
1969
65
1975
1974
1973
1967
1968
35
1972
1966
1967
77
1971
1970
1965
0 1966
4
1967
6 2
1965
17
1969
8
1968
10
1966
10 6
1966
16
1967
12 8
1965
18
aantal gebouwen aantal gebouwen
12
1966
77
1965
1965
14
aantal gebouwen aantal gebouwen
aantal gebouwen
hoger dan 70 meter Aantal gebouwen per stad hoger dan 70 meter Rotterdam Amsterdam
Hoogbouwvisie Utrecht - 15
Aantal gebouwen 65 per stad Utrecht Amsterdam 42 17 77 hoger dan 7035meter Overig Den Haag Den Haag Rotterdam
65 gebouwen Amsterdam Aantal hoger dan 70 meter in Nederland Rotterdam Overig
Utrecht
18 Den Haag
Utrecht hoger dan 70 meter in Nederland 42 gebouwen 17 Aantal 35 Overighoger dan 70 meter in Nederland Het16aantal gebouwen 18 14
Aantal gebouwen hoger dan 70 meter in Nederland 14 16 12
10
8 4
6 2
Kantoor
Onderwijs
Kantoor Wonen Onderwijs Mix
Wonen Hotel
Mix Ziekenhuis Hotel
Ziekenhuis
16 - Hoogbouwvisie Utrecht
Aantal gebouwen per stad
Rotterdam
65
77
Amsterdam Den Haag
17
Utrecht
42
35
Overig
Aantal gebouwen hoger dan 70 meter in Nederland
CO NC EP T 18
Van monofunctioneel naar multifunctioneel, met aandacht voor plinten en groen De functie van de hoogbouw is in de tijd duidelijk verbreed. In de begin jaren, tot begin jaren negentig, ging het bij hoogbouw in Nederland voornamelijk om de ontwikkeling van kantoorgebouwen; de laatste jaren was meer dan 70% bestemd voor wonen.
Nog recenter is de ontwikkeling van gemengde gebouwen waar wonen – werken en voorzieningen binnen één ontwikkeling worden gecombineerd. Wonderwoods, nu in aanbouw, is hier een prachtig voorbeeld van. Hierin wordt een divers programma: wonen in verschillende categoriën, werken, diverse horeca en collectief en individueel groen.
14 12 10 8 6 4 2
Functies van gebouwen hoger dan 70 meter in Nederland 18
Max 16 14
Wonder woods
1992
1991
1990
1989
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
1973
1972
1971
1970
1969
1968
1967
1966
0
1965
aantal gebouwen
Dezelfde ontwikkeling is ook zichtbaar in Utrecht. Het eerste gebouw was een onderwijsgebouw, daarna volgden vooral kantoren. Vrijwel alle nieuwe hoogbouw betreft echter woningbouw. Ook lijkt een ontwikkeling zichtbaar van stand alone hoogbouw, op zichzelfstaand gebouwen, zoals het van Unnikgebouw, naar hoogbouw die veel meer onderdeel zijn van het stedenbouwkundige bouwblok met veel aandacht voor aantrekkelijke en levendige plinten, zoals de Syp (in uiteindelijke setting). Maar ook de studentenhuisvesting Max is hier al een voorbeeld van.
16
1988
Utrecht: 4de stad, maar minder en lager In Utrecht zijn in de periode 1969 tot heden 17 gebouwen van 70m of hoger gebouwd. Ook in Utrecht neemt het aantal rap toe. Op dit moment zijn er maar liefst 4 hoge gebouwen in aanbouw. Hoewel Utrecht in Nederland dus de 4de plaats in neemt als hoogbouwstad, onderscheidt Utrecht zich van de andere 3 grote steden: Utrecht kent aanzienlijk minder hoogbouw én de hoogbouw is lager. De voorkomende bouwhoogten liggen vooral tussen de 90/100 meter (in het stationsgebied) en 70/80 meter (in de rest van de stad). Dit is anders dan in Rotterdam en Den Haag waar inmiddels een hoogtesprong naar 130 tot 150 meter is gemaakt en in Rotterdam met de Zalmhaventoren heel recent 215m hoogte is bereikt.
Hethoger aantaldan gebouwen hoger dan 70 meter per stad 70 meter
Hoogbouwvisie Utrecht - 17
3
Hoogbouw rondom knooppunten Regels op stadsniveau
Utrecht staat voor een schaalsprong. De komende decennia zal de stad groeien, waarbij de ruimtelijke structuur van de stad meegroeit. Bij deze ontwikkeling zal de stad, die vanuit de historie concentrisch georganiseerd is, groeien naar een stad met meerdere kernen. Zo krijgt Utrecht verschillende verschijningsvormen. Hoogstedelijke centra met hoge dichtheden in gemengd programma, naast de bestaande wijken die ook groeien maar minder ingrijpend. Met de groei van de stad zal ook het stadssilhouet van Utrecht veranderen. De schaalsprong die Utrecht de komende twintig jaar te wachten staat vraagt om hoogbouw in de - in de RSU aangewezen - nieuwe centra te overwegen.
•
De bestaande wijken – accenten tot twee keer de basishoogte Utrecht bestaat uit diverse wijken met elk een eigen karakter. De stedenbouwkundige opzet bepaalt de samenhang van de wijk die zichtbaar is in architectuur, ruimtelijke opzet, bouwhoogtes en gebruik en inrichting van de openbare ruimte. Ontwikkelingen in de wijk in het algemeen en hoge gebouwen in het bijzonder worden bepaald door de maat, het karakter en de plek binnen de individuele wijken. De hoogte van nieuwe accenten in de wijk is gerelateerd aan de gemiddelde bouwhoogte van de wijk (de basishoogte). Hierbij moet gedacht worden aan een maximale hoogte van twee keer de basishoogte, op voorwaarde dat een harmonieuze samenhang ontstaat met de stedenbouwkundige context. De stedenbouwkundige betekenis van het accent bepaalt de uiteindelijke hoogte, niet op elke plek is dezelfde hoogte passend. Uiteraard speelt hierbij ook de precieze ligging een rol: de aanwezigheid van hoogwaardige openbaar vervoer is een belangrijke afweging.
CO NC EP T
3.1 Hoogbouw volgens de Utrechtse maat Hoogbouw is een relatief begrip. Een gebouw van een bepaalde hoogte kan in de ene stad als hoog worden ervaren terwijl hetzelfde gebouw in een andere stad nauwelijks opvalt. Dat heeft alles te maken met de context. Utrecht ligt in het centrum van verschillende waardevolle landschappen en heeft een historische binnenstad, rijk aan cultuur waar grote bouwhoogten veel impact kunnen hebben. Grote watervlakten als tegenwicht van hoogbouw zoals in Rotterdam ontbreken. Dit vraagt om een slimme sturing op hoogbouw en een beperkte maximale bouwhoogte. Nieuwe hoogbouw moet zich verhouden tot ons historische centrum met de Dom als hoogste oriëntatiepunt.
Hoogbouw in de bestaande wijken De keuze van de RSU om de groei van de stad te accommoderen rondom een aantal nieuwe knooppunten biedt ruimte om de kwaliteiten van de bestaande stad te versterken. Dit principe geeft ook richting aan de manier hoe we met hoogbouw in de stad omgaan. Daarin zijn we terughoudend bij het toestaan van hoogbouw in de bestaande stad. Daarin onderscheiden we drie type gebieden: •
hun karakteristiek en ruimtelijke kwaliteit worden beschermd. In deze gebieden zijn hoogbouw of hoge accenten niet toegestaan.
Beschermd stadsgezicht – geen hoogbouw of accenten Utrecht kent verschillende beschermde stadsgezichten die vanwege
•
De naoorlogse wijken – hoogbouw tot maximaal 70 meter Hoogbouw tot 70 meter wordt ook rond de (naoorlogse) wijken, die zich daar qua stedenbouwkundige structuur en opzet voor lenen, toegestaan. Dit zijn Papendorp, Kanaleneiland en Overvecht. Hoogbouw wordt in deze gebieden toegestaan als zij de betekenisvolle structuren van deze wijken versterken en bijdragen aan de oriëntatie en leesbaarheid van de wijk in zijn geheel. De stedenbouwkundige betekenis van het accent bepaalt de uiteindelijke hoogte, niet op elke plek is dezelfde hoogte passend.
18 - Hoogbouwvisie Utrecht
Hoogbouwlocaties in de stad Beschermd stadsgezicht geen hoogbouw of hoogteaccenten toegetaan
Hoogteaccenten
hoogte max. 2 tot keer de gemiddelde bouwhoogte van de wijk
Zoekgebied hoogbouw ter versterking van de stedenbouwkundige structuur Hoogbouwcluster XL, hoogte max. 105m hoogte max. 70 meter
Hoogbouwcluster L, hoogte max. 70m
Zoekgebied
hoogbouwzone XL Hoogbouw zoekgebied langs nader te bepalen structuren, hoogte max. 70m hoogte max. 105 meter Hoogteaccenten, hoogte max. 2x de gemiddelde Zoekgebied bouwhoogte van de wijk Hoogbouwcluster XL, hoogte max. 105m hoogbouwzone L Uitzondering binnen categorie L vanwege bestaande hoogte max. hoogte 70 meter planvorming, max. 105m Hoogbouwcluster L, hoogte max. 70m Uitzondering binnen categorie XL vanwege bestaande Uitzondering binnen planvorming, hoogte max. 140m Hoogbouw zoekgebied langs nader te bepalen categorie XL, max. vanwege structuren, hoogte 70m
bestaande planvorming
Hoogteaccenten, hoogte max. 2x de gemiddelde hoogte max. van 140de meter bouwhoogte wijk Uitzondering binnen categorie L vanwege bestaande Uitzondering binnen planvorming, hoogte max. 105m
categorie L, vanwege
Uitzondering binnen categorie XL vanwege bestaande bestaandehoogte planvorming planvorming, max. 140m hoogte max. 105 meter
Gemeentegrens Spoorinfrastructuur Weginfrastructuur Wiel met spaken nader in te vullen
Waterlopen Landschap
CO NC EP T
Hoogbouwvisie Utrecht - 19
Hoogbouw rondom knooppunten In de RSU 2040 wordt de groei van de stad gekoppeld aan knooppunten rondom hoogwaardig openbaar vervoer. Het uitgangspunt voor hoogbouwzones in de stad is de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Het bouwen in een hoge dichtheid levert veel bewegingen op van bewoners, werknemers en bezoekers. De aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer zorgt voor minder gebruik van auto’s, en zorgt juist voor meer langzaam verkeersbewegingen, wat bijdraagt aan de kwaliteit van de stad op straatniveau. Binnen de knooppunten onderscheiden we twee types: •
•
In de stad gelden de volgende principes voor hoogbouw: Hoogte: Alle gebouwen die hoger zijn dan 30 meter behoren in Utrecht tot hoogbouw. De kaders in deze hoogbouwvisie zijn op alle gebouwen boven de 30 meter van toepassing. Hoogbouw wordt ingezet om de koers van de stad te versterken. Hoogbouw is altijd gekoppeld aan hoogwaardig openbaar vervoer. Voor Utrecht geldt een maximum bouwhoogte van 105 meter. Hoogbouw tot 105 meter met stedelijk-regionale betekenis wordt toegepast in het Stationsgebied en het Beurskwartier nabij Utrecht Centraal, Leidsche Rijn Centrum, Lunetten Koningsweg en Utrecht Science Park. Hoogbouw tot 70 meter wordt langs de andere OV-knooppunten aan het ‘wiel’ toegepast. Hoogbouw tot 70 meter is in (naoorlogse) wijken, die zich qua structuur en opzet hier voor lenen, toegestaan langs de belangrijkste structuren van die gebieden. In bijzondere situaties kan incidenteel afgeweken worden van de genoemde 105 en 70 meter, dit vraagt om een specifiek raadsbesluit. Voor hoogteaccenten in de overige wijken geldt de norm: twee keer de basishoogte.
• • • • •
CO NC EP T
Knooppunten met een stadsoverschrijdende betekenis: hoogbouw tot maximaal 105 meter De gebieden die hier aan voldoen zijn de (toekomstige) stationsknooppunten: Stationsgebied/Beurskwartier, Leidsche Rijn Centrum en het nieuw te ontwikkelen gebied Lunetten/Koningsweg. Deze centra hebben een stadsoverschrijdende betekenis. Het zijn belangrijke bestemmingen in de Metropoolregio Utrecht en het Stedelijk Netwerk Nederland (‘Holland Metropole’). Naast de stationsknooppunten behoort ook het Utrecht Science Park tot deze stadsoverschrijdende gebieden. Dit kenniscluster heeft geen station, maar is voorzien van HOV en heeft (inter)nationale aantrekkingskracht. In deze gebieden is hoogbouw tot maximaal 105 meter toegestaan. De keuze voor hoogbouw en daar aan verbonden een goede inpassing van hoogbouw ten opzichte van de omliggende wijken, het landschap, diverse zichtlijnen en de compositie van de torens onderling volgt in de gebiedsuitwerkingen per gebied.
Zichtlijnen: De aangewezen zichtlijnen op de Dom moeten in stand blijven.
Knooppunten met een stedelijke betekenis: hoogbouw tot maximaal 70 meter Daarnaast zijn er een aantal knooppunten die van belang zijn op de stedelijke schaal en gelegen zijn aan het ‘HOV-wiel’, zoals Papendorp, Westraven, Galgenwaard, Rijnsweerd en Overvecht. In deze gebieden is hoogbouw tot 70 meter toegestaan. De keuze voor hoogbouw en
Uitwerking voor hoogbouwzones: Een uitgewerkte hoogbouwkaart per deelgebied is randvoorwaardelijk voor de toetsing van initiatieven uit de stad. Deze maakt onderdeel uit van een omgevingsvisie, stedenbouwkundig plan of stedenbouwkundig programma van eisen van het desbetreffende deelgebied.
• • • • • •
20 - Hoogbouwvisie Utrecht
Zichtlijnen in de stad
Bestaande hoogbouw 30 - 50 meter 50 - 70 meter 70 - 90 meter 90 - 105 meter Legenda Hoogbouw in aanbouw Bestaand
30 - 50 meter
>90 m
50 - 70 meter
70-<90m 50-<70m 30-<50m
In aanbouw
70 - 90 meter 90 - 105 meter
> 105 Tien-hoogflats ca.meter 30m
>90 m 70-<90m 50-<70m 30-<50m
Zichtlijn op de Domtoren Te behouden zichtlijnen
Gemeentegrens Spoorinfrastructuur Weginfrastructuur Waterlopen Landschap
CO NC EP T
Hoogbouwvisie Utrecht - 21
daar aan verbonden een goede inpassing van hoogbouw ten opzichte van de omliggende wijken, het landschap, diverse zichtlijnen en de compositie van de torens onderling volgt in de gebiedsuitwerkingen per gebied. 3.2 Stadssilhouet en zichtlijnen Al minstens 600 jaar domineert de Dom de stad als hoogste gebouw (112,5 meter). De Dom is een icoon en herkenningspunt voor Utrecht, en dient als zodanig behouden te blijven. Vanuit verschillende invalswegen en punten in en rondom de stad staat de toren prominent in het zicht, en is bepalend voor het stadssilhouet. Deze zichtlijnen vallen vaak samen met historische wegen, de radialen die vanuit de ontstaansgeschiedenis gericht zijn op het centrum. Het zicht op de Dom is een belangrijk herkenningspunt wanneer je de stad nadert via deze wegen. Met de nieuwe hoogbouwzones in de stad krijgt de stad een nieuw stadssilhouet. Naast het centrum en de Dom komen er meerdere (gebieden met) torens in de stad en daarmee ook meerdere oriëntatiepunten. Met de positionering van nieuwe hoogbouw moet rekening gehouden worden hoe zij vanuit de verschillende buitengebieden en invalsroutes zichtbaar zijn.
CO NC EP T
In Utrecht geldt dat de Dom het hoogste gebouw blijft in de stad. De maximale bouwhoogte ligt op 105 meter. Deze hoogte is toegestaan in de hoogbouwzones met een nationale/regionale betekenis. In de andere hoogbouwzones die rondom het ‘wiel’ liggen geldt een maximale hoogte van 70 meter. Met deze gelaagdheid wordt vormgegeven aan het stadssilhouet. De polycentrische structuur van de stad wordt zichtbaar.
22 - Hoogbouwvisie Utrecht
S
L
L M
M S
plantsoen plangrens park plangrens park bomenlaan
L
L
park bomenlaan bestaand hoogbouwaccent
S zoekgebied bomenlaan wijkaccent
zoekgebied stedelijk accent M M S
S
L
SM
S S M
L S
S
SM
S
S L L M
M M
L
S
L
L L S
bebouwingL
M
bebouwing sport bebouwing sport water
sport water plantsoen Legenda water plantsoen plangrens
S M
Legenda
L
S
S
M Legenda MM S M SLegenda
M
L
M
S
S M M
M S
M
L
S S M
hoogbouwkaart met 12 S een duidelijke opbouw M Hoogte-opbouw. in hoogtes zoals deze S Extra hoog in het Stationsgebied Drie accenten van extra hoge bebouwing [105 m] markeren bijzondere plekken in het hart van Het Nieuwe Centrum [XL]. en Beurskwartier Ze bevinden zich op markante zichtlocaHet Nieuwe Centrum - Hoogbouw en extra hoog wordt gebruikt ties aan de Croeselaan en het JaarbeursTussen het spoor en de Croeselaan is de hoogbouw meestal solitair of onderdeel van een ensemble. Het Beurskwartier wordt een wijk van gesloten bouwblokken met torens.
L Het Nieuwe Centrum is een hoogstedelijk met veel S centrumgebiedM verschillende functies. De CroeS selaan, het Jaarbeursplein en de S Jaarbeursboulevard zijn de ruimM
JAARBEURSPLEINGEBOUW
JAARBEURSPLEIN
MM
Samenhang in hoogbouw Verspreid over het gebied draagt hoogbouw van 70 en 90 meter bij aan de stedenbouwkundige samenhang.
* S *
45
45
25
12
*
het hart van Het Nieuwe Centrum [XL].
105
90
70
25
12
Hoogte-opbouw. S M Extra hoog * Drie van extra hoge bebouwing S accenten Extra hoog op schalenkaart M [105 m] markeren bijzondere plekkenStationsgebied. in
SM
* * * * * * 70
extra hoog (105 m.)
* *
T CH L RE AA UT NTR CE
T CH L RE AA UT NTR CE
JAARBEURSPLEIN
WONDERWOODS
WONDERWOODS
105
90
telijke dragers in het hart van Het Nieuwe Centrum.
S
MM
JAARBEURSPLEINGEBOUW
L plein en zijn een ‘scharnier’ in het netwerk van belangrijke S routes en plekken.
Tussen het spoor en de Croeselaan is de hoogbouw meestal solitair of onderdeel van een ensemble. Het Beurskwartier wordt een wijk van gesloten bouwblokken met torens.
S
45
25
RS
M
S
M
MM
M
25
12
* * ** * * *** * * * * * * * * * * * * * ** * ** * * * * * ** * ** * * ** * ** * * * EU
L
M
M M
M S
S M
S
S
L M
L S SL S M
S
70
RB
M
S
S
CO NC EP T
Samenhang in hoogbouw Verspreid over het gebied draagt hoogbouw van 70 en 90 meter bij aan de stedenbouwkundige samenhang.
45
JA A
L L S
M S
L
M
L S
105
90
RS
L S
L
M M
* * * * Voorbeeld van een * uitwerking in een * 70
EU
bebouwing sport water sport water plantsoen Legenda water plantsoen plangrens
S
L
M Legenda bebouwing sport ML
M
S
90
RB
M
SL bebouwing
S
M
M M
Legenda Legenda
S
S
S
M
M
105
t Toekomstige bouwhoogtes
JA A
L
L
S
L
S S
Het Nieuwe Centrum is een hoogstedelijk centrumgebied met veel verschillende functies. De Croeselaan, het Jaarbeursplein en de Jaarbeursboulevard zijn de ruimtelijke dragers in het hart van Het Nieuwe Centrum.
RS
S
L S SL
S
S
S
EU
S
S L L
S
L S
Het Nieuwe Centrum - Hoogbouw en extra hoog
S
RB
M
S
L M
M
t Toekomstige L bouwhoogtes S
M
RS
t Toekomstige M bebouwingstructuur M
M
S
S
L
S
JA A
S
S S
EU
ige uctuur
M
L
RB
M
S
S
JA A
Voorbeeld van een uitwerking van de toegestane bebouwinghoogtes in de Omgevingsvisie Kanaleneiland-Transwijk (KET).
*
RABOBANK
* ** * ** * * *
RABOBANK
JAARBEURSPLEINGEBO
JAARBEURSPLEINGE
JAARBEURSPLEIN
JAARBEURSPLEIN
WONDERWOODS
Hoogbouwvisie Utrecht - 23
3.3 Toepassing van de verschillende hoogbouwzones De aangewezen hoogbouwzones in deze hoogbouwvisie vragen om een nadere uitwerking in gebiedsspecifiek beleid.
Bij het ontbreken van gebiedsspecifiek hoogbouwbeleid wordt, om de wenselijkheid van een eventuele aanvraag te kunnen beoordelen, op het moment van de aanvraag alsnog een hoogbouwkader opgesteld.
Hoogbouwzones rondom de knooppunten De vlekken op de kaart, die de hoogbouwzones rondom knooppunten aanduiden, betekenen niet dat er overal binnen de vlek tot 70 dan wel 105 meter gebouwd mag worden. Er is een goede uitwerking nodig voor een goede inpassing van hoogbouw ten opzichte van de omliggende wijken, het landschap, diverse zichtlijnen en de compositie van de torens onderling. Op basis van deze uitwerking kunnen initiatieven vanuit de stad worden getoetst.
Hoogbouw in de bestaande wijken In de bestaande wijken (met uitzondering van de beschermde stadsgezichten) bestaat de mogelijkheid tot het toevoegen van accenten. De toegestane hoogte wordt daarbij beoordeeld door een stedenbouwkundige en is altijd maatwerk. De maximaal toegestane hoogte wordt gebaseerd op verschillende factoren: de gemiddelde hoogte van de wijk, de hoogte van het stedenbouwkundig ensemble waartoe het accent toebehoort, de positie binnen de stedenbouwkundige structuur van de wijk, en de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Accenten tot twee keer deze gemiddelde hoogte worden toegestaan.
CO NC EP T
De gebieden waar hoogbouw is toegestaan zijn zeer verschillend in locatie maar ook in ontwikkelingsfase. Het stationsgebied en het Beurskwartier zijn volop in ontwikkeling terwijl de gebiedsontwikkeling rondom Lunetten-Koningsweg en Westraven nog in een verkennende fase is. De uitwerking en het abstractieniveau van de hoogbouwzones kan per gebied en per ontwikkelfase verschillen en is maatwerk. Hoogbouwinitiatieven worden beoordeeld aan de hand van een hoogbouwkaart die onderdeel uitmaakt van een omgevingsvisie, stedenbouwkundig plan of stedenbouwkundig programma van eisen van het desbetreffende gebied. Hoogbouw in naoorlogse wijken Voor de gearceerde gebieden (hoogbouw ter versterking van bestaande structuren) geldt ook dat niet overal tot 70 meter bouwen is toegestaan. De stedenbouwkundige structuren van de wijk en de mate waarin hoogbouw deze structuur versterkt wordt bij voorkeur vastgelegd in de omgevingsvisie van het desbetreffende gebied. De stedenbouwkundige structuur is de ruimtelijke opbouw of samenstelling van een gebied: de manier waarop bebouwing, straten, pleinen, water en andere openbare ruimte ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd.
Aandachtspunten bij hoogbou
24 - Hoogbouwvisie Utrecht
Voorkomen van anonieme uitstraling
#1
Onderzoeken effect op de skyline van
“Betrek omwonenden #2 bij het realiseren van hoogbouw. Kijk goed naar de omgeving, is Rekening houden met schaduwwerki hoogbouw passend in de wijk?” #3 Aandachtspunten bij hoogbouw
Intermezzo: burgerpanel
Beperken windhinder Voorkomen van anonieme uitstraling #4
“Het mag tot het DNA van de Utrechter worden gerekend dat de Dom altijd in het midden staat en het hoogste gebouw is. Daar is geen wet voor nodig, maar lef om deze ongeschreven regel steeds boven de markt te houden.”
Voor de nieuwe hoogbouwvisie is de kennis van de Utrechters gebruikt. Van maandag 19 april tot en met zondag 2 mei 2021 is er een peiling gehouden onder leden van het Bewonerspanel (+/- 8.000 Utrechters). Het doel van deze peiling in het Bewonerspanel is om te achterhalen hoe inwoners denken over verschillende onderwerpen die te maken hebben met hoogbouw. Het is bekend dat hoogbouw in Utrecht een beladen onderwerp is. Dat komt ook naar voren in de reacties uit het bewonerspanel. Er zijn zowel voor- en tegenstanders die zich uitspreken over hoogbouw. Een deel is tegen hoogbouw: “Hoogbouw is lelijk.” “Hoogbouw hoort niet in Utrecht.” “Hoogbouw tast de leefbaarheid aan.” “Ik zou eigenlijk liefst zo min mogelijk hoogbouw zien.”
Ondervraagden geven #1 aan dat nieuwe hoogbouw zo ontworpen wordt dat Afvalinzameling in het gebouw ontmoeting tussen mensenOnderzoeken wordt gestimuleerd. Voorkomen moet worden effect op de skyline van de stad #5 uitstraling krijgt. Ook dat nieuwe hoogbouw een gesloten en/of anonieme #2 vinden de deelnemers dat er goed moet worden onderzocht wat het effect Altijd onderdeel van een bouwblok Rekening met Het schaduwwerking van hoogbouw is op de skyline vanhouden de stad. microklimaat (goede bezon#6 ning en het tegengaan #3 van windhinder) verdient ook veel aandacht. ...m Technische installaties uit het zicht Op de begane grond van een gebouw is beperkte ruimte om alle voorzieBeperken windhinder #7 van deze ruimte geven ningen van een gebouw te huisvesten. Als invulling #4 de Utrechters prioriteit aan het bieden van ruimte voor groene binnentuinen, fietsparkeerplaatsen en maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen, Afvalinzameling in het gebouw ontmoetingscentra en kinderdagverblijven. Ook moet er voldoende ruimte #5 Nieu zijn voor winkels en horeca.
CO NC EP T
Een ander deel van de Utrechters is niet tegen hoogbouw zelf, maar vindt wel dat de hoogte van de Dom (112,5 meter) gerespecteerd moet worden, dat hoogbouw niet in de buurt van de Dom mag worden gerealiseerd en/of het zicht mag blokkeren:
“Hoogbouw niet hoger dan de Dom!!!!” “Bij hoogbouw vind ik het belangrijk dat het past, of in dialoog is, met de omgeving en de andere omringende gebouwen.” “Doe het niet te hoog. Dat zou echt eeuwig zonde zijn voor de skyline” Tot slot zijn er voorstanders om de maximale bouwhoogte los te laten:
“Het zou fijn zijn als ook de maximale bouwhoogte (niet hoger dan de Dom) wordt losgelaten.”
Altijd onderdeel van een bouwblok
#6
...moet bijd
Aandachtspunten bij Voorzieningen op de begane Aandachtspunten bijhoogbouw hoogbouw Technische installaties uit het zicht geeft u prioriteit aan? Waar grond naar mate van prioriteit
#7
Voorkomen van anonieme uitstraling
#1
Onderzoeken effect op de skyline van de stad
#2
Rekening houden met schaduwwerking
#3
17%
27%
Altijd onderdeel van een bouwblok
#6
12%
Technische installaties uit het zicht
#7
...moetAnders evenve
2%
Afvalinzameling in het gebouw
#5
27%
Winkels ...moet zo on tus Maatsc ...moet dicht bi Fietspa worden 21% Autopa ...moet later makkelijk te gebru Groene
17%
12% Waar geeft u prioriteit aan? 22% Beperken windhinder
#4
...in Utr m
2%
22%
21%
Winkels en horeca
...moet plek bieden
Maatschappelijke voorzieningen Fietsparkeerplekken
...mag m
Autoparkeerplaatsen De daken van hoogbouw Groene binnentuinen Anders, namelijk
#1 (7.627 punten)
#2 (5.643 punten)
(2.38
"Betrek omwonenden bij het realiseren van Kijk goed naar de omgeving, is hoogbouw pa wijk?" Hoogbouwvisie Utrecht - 25
2% 27%
Winkels en horeca
17%
Maatschappelijke voorzieningen
“Hoogbouw vooral variëren in hoogte, 21% eventueel gevels en daken laten verspringen12% zodat massale blokvorming zoveel mogelijk 22% voorkomen wordt, speelse bouwstijl combineren met duurzame functies zoals openbaar groen en wateropslag”
Fietsparkeerplekken Autoparkeerplaatsen Groene binnentuinen Anders, namelijk
Hoogbouw moeten duurzam worden. Veel groe
De daken van hoogbouw zijn het meest geschikt voor: Indien er hoogbouw wordt ontwikkeld dan moet het volgens de Utrechters aan een aantal zaken voldoen. Het belangrijkste hierbij is dat nieuwe hoogbouw(clusters) moet bijdragen aan het verminderen van CO2-uitstoot en energieverbruik. Dit mag ten koste gaan van de vormgeving en uitstraling van het gebouw. Daken moeten volgens de ondervraagden ingezet worden voor zonnepanelen of groen, waterberging of bijzonder programma. Nieuwe hoogbouw moet daarnaast makkelijk te transformeren zijn naar een andere functie. Bijvoorbeeld dat een woontoren in de toekomst makkelijker geschikt gemaakt kan worden voor een functie als kantoor en/of andersom. Qua architectuur zijn Utrechters het zeer eens dat nieuwe “Maak het mooi, opvallend, hoogbouw altijd gebouwd moet outstanding, bijzonder. Leer van worden met architectuur van Aandachtspunten bij hoogbouw internationale voorbeelden: wat hoog niveau. Nieuwe hoogbouw werkt als je indrukwekkende Voorkomen van moet anonieme er uitstraling qua bouwstijl uitnohoogbouw wil combineren met #1 digend uitzien en passen bij de menselijke maat, het welhet karakter van de stad en de Onderzoeken effect op de skyline van de stad bevinden op straatniveau.” directe omgeving en mag het #2 karakter niet aantasten. Rekening houden met schaduwwerking
#3 Utrechters zijn minder eensgezind over de lagere parkeernormen bij hoogbouw. Ondervraagden vinden dat er voldoende parkeergelegenheBeperken windhinder den voor bewoners en bezoekers zijn voor zowel fiets als auto moeten #4 zijn, maar dit mag niet ten koste van de openbare ruimte gaan. Afvalinzameling in het gebouw
#5 Altijd onderdeel van een bouwblok
#6
#1 (7.627 punten)
#2 (5.643 punten)
#3 (2.389 punten)
#4 (2.041 punten)
#5 (1.900 punten)
#6 (1.607 punten)
#7 (720 punten)
#8 (601 punten)
Zonnepanelen
Groen
Waterberging
Rooftopbars en terrassen
Stadslandbouw
Gemeenschappelijke ruimtes voor bewoners
Sport en speelvoorzieningen
Restaurants
CO NC EP T Nieuwe hoogbouw...
Nieuwe hoogbouw...
...moet bijdragen aan het verminderen van CO2-uitstoot en energiegebruik
79%
13%
5%
...in Utrecht moet altijd gebouwd worden met architectuur van hoog niveau
78%
14%
6%
...moet zo ontworpen worden dat ontmoeting tussen mensen wordt gestimuleerd
69%
...moet dicht bij hoogwaardig openbaar vervoer worden gebouwd, zoals een treinstation
66%
20%
...moet later makkelijk te gebruiken zijn voor een andere functie
64%
19%
...moet evenveel duurzame energie opwekken als dat er verbruikt wordt
54%
...moet plek bieden voor nieuwe winkels en horeca
46%
...mag minder parkeerplaatsen bevatten voor auto’s dan gebruikelijk
0%
Technische installaties uit het zicht
#7
De daken van hoogbouw zijn het meest geschikt voor:
(zeer) eens
21%
24%
20%
15%
18%
20%
40%
niet eens/niet oneens
10%
13%
34%
42%
7%
35%
60%
(zeer) oneens
80%
5%
5% 100%
geen mening
26 - Hoogbouwvisie Utrecht
CO NC EP T Impressie van het toekomstige Beurskwartier
Hoogbouwvisie Utrecht - 27
4
Hoogbouw als onderdeel van de straat Regels op straatniveau
Utrecht wil een stad zijn waarin gezondheid voorop staat. We zetten daarom in op een betere kwaliteit van leven voor iedereen in onze stad. Meer betaalbare woningen, een groene en gezonde omgeving om in te leven, goede bereikbaarheid en zorg dichtbij. In een gezonde leefomgeving is de druk op de gezondheid zo laag mogelijk en is de omgeving ingericht op een manier die gezond leven gemakkelijk maakt en waarin mensen zich prettig voelen. We willen graag dat bewoners zich thuis voelen in hun appartement hoog in de toren, zoals bewoners dat ook doen in een grondgebonden woning in een buurtje. Bovendien willen we dat er ruimte is voor de natuur (plant en dier) door groen en natuurinclusief ontwikkelen. Bij hoogbouw vraagt dat om een integraal ontwerp van al die aspecten die daar aan bijdragen. Het visualiseren van de dagelijkse ritmes van de toekomstige bewoners helpt om het gebouw in zijn stedelijke context te doordenken.
straat. Dit is een keuze, het effect hiervan is dat er een aantal nadelen van hoogbouw omgebogen kunnen worden. De nieuwe hoogbouw is in deze omgeving (stedelijk weefsel) dus nooit meer een ‘stand alone’ maar altijd onderdeel van een groter bouwblok. Aan de straat is de hoogte bijvoorbeeld 4 tot 6 bouwlagen. Tot deze hoogte houdt men vanuit de woningen of andere functies contact met de straat en verhoudt de bebouwing zich tot de straat. De hoogte van de toren wordt dan terugliggend ten opzichte van die stedelijke laag aangebracht. Zo wordt de hoogbouw op een natuurlijke manier onderdeel van de straatwand, bovendien wordt windoverlast voorkomen en ontstaat binnen de hoogbouw meer ruimte voor levendige plinten (naast het oplossen van allerlei utilitaire zaken).
CO NC EP T
Het wonen of werken in hoge dichtheid vraagt extra veel van de inrichting van de buitenruimte. De wijze waarop de openbare ruimte wordt ontworpen en de mate waarop er interactie is met de gebouwen is bepalend voor de leefkwaliteit. We willen graag levendige, groene straten, met goede plinten en zonder dat het onaangenaam wordt door te veel wind of schaduw. De levendigheid die bijdraagt aan een aangenaam stukje stad vraagt iets van de programmering in de plinten maar ook in de hoogbouwtorens. De aanwezigheid van diverse doelgroepen zorgt voor verschillend gebruik van de (buiten)ruimte, en op diverse tijden. Het stimuleert toevallige ontmoetingen tussen de diverse gebruikers van het gebied.
4.1 Hoogbouw als onderdeel van de straat Voor de beleving van hoogbouw is het zicht vanaf straatniveau en het zicht vanuit de omliggende openbare ruimte heel belangrijk: wat zie je van de hoogbouw vanaf maaiveld? En hoe toont het zich op ooghoogte? De hoogbouw zal altijd worden ingebed in de stedelijke karakteristiek van de
Stedelijk bouwblok Hoogbouw in Utrecht die onderdeel is van zo’n stedelijk bouwblok, draagt optimaal bij aan een aansprekend leven op straat. De hoogte van het stedelijk bouwblok verschilt per plek in de stad. De hoogte ligt grofweg tussen de 15 en 25 meter (4 tot 8 bouwlagen), en is afhankelijk van de context van het gebied. En is in goede verhouding met de hoogte van de toren(s) zijn. Het stedelijk bouwblok spiegelt zich aan de context waarin deze staat en volgt de basishoogte van zijn omgeving. Hiermee is er een goede aansluiting op de aangrenzende gebouwen en stimuleert dit de continuïteit van wanden, straten en pleinen. In het geval van een nieuw te ontwikkelen hoogbouwzone, waar nog geen stedelijk weefsel is, kan een keuze gemaakt worden in de maat op basis van de te verwachten mate van stedelijkheid. Voor een goede inpassing van alle noodzakelijke voorzieningen (technische ruimten, ruimte voor afval, fietsenstalling, parkeren, etc) is een ruime stedelijke laag nodig van twee keer het oppervlakte van de toren. Hoogbouw die grenst aan het landschap Hoogbouw die direct grenst aan het landschap of aan het groen, dient zowel bij te dragen aan de kwaliteit van de straat, maar ook aan de kwaliteit van het groen. Zorgvuldige overgangen zijn ook hier
28 - Hoogbouwvisie Utrecht
Oppervlakte toren: maximaal 50% van de footprint/stedelijke laag
To ren
To
Oppervlakte toren: maximaal 50% van de footprint/stedelijk bouwblok
ren
To ren
Setback toren: 5m
To
ren
Setback toren: 5m
CO NC EP T
Stedelijk bouwblok Hoogte: 15m - 25m
Stedelijke laag Hoogte aansluitend op omgeving
Pli n
t
nt Pli
Hoogbouw grenzend aan het landschap en als onderdeel van het stedelijk weefsel
Pli
nt
nt Pli
Hoogbouwvisie Utrecht - 29
onontbeerlijk. Net als in een meer stedelijke context is ook hier een ruime plintlaag / stedelijke laag (van twee keer het oppervlak van de toren) noodzakelijk voor een goede inpassing van alle noodzakelijke voorzieningen (technische ruimten, ruimte voor afval, fietsenstalling, parkeren, etc). Zodanig dat er op de plekken waar het er toe doet ook nog ruimte is in de plint voor interactie zowel met de straat als met het omliggende landschap. Plint De beleving op ooghoogte – hoe we de ruimte ervaren als we er doorheen lopen – speelt een belangrijke rol in de waardering voor de leefbaarheid op straat. De eerste of de eerste twee lagen van het stedelijk bouwblok, de plint, is de plek waar interactie plaats vindt met de publieke ruimte. De plint wordt zo vormgegeven en georganiseerd dat activiteiten bijdragen aan de levendigheid en interactie tussen het gebouw en de openbare ruimte, gedurende de gehele dag, ook ’s avonds en in het weekend. De plint zal ook plaats moeten kunnen bieden aan deze diversiteit van activiteiten en functies. De inrichting van de stad op ooghoogte draagt bij aan de sociale veiligheid en de sociale cohesie in het gebied. Dit vraagt om hoge kwaliteitseisen en betrokkenheid, zowel voor wat betreft de ruimtelijke als de functionele uitwerking als het beheer op de lange termijn.
als er niet alleen orthogonale torens gebouwd worden, maar ook andere vormen toegestaan zijn.
Regels: Het patroon van straten, parken, pleinen en watergangen is leidend voor de nieuwe bebouwing. Hoogbouw dient onderdeel te zijn van een stedelijk bouwblok, die samen met andere bouwblokken straten, parken, pleinen en watergangen vormen. De stedelijke bouwblokken en de invulling van de plint vormen en activeren de stedelijke ruimte. De toren omvat maximaal 50% van de plot om voldoende ruimte te bieden aan de inpassing van noodzakelijke voorzieningen en de realisatie van een aantrekkelijke plint. De hoogte van het stedelijke bouwblok kan per gebied verschillen en sluit aan bij de gemiddelde bebouwingshoogte in een gebied, meestal tussen de 15 en 25 meter. De hoogte van het stedelijk bouwblok verhoudt zich tot de hoogte van toren(s). In principe ligt de toren 5 meter terug ten opzichte van de rooilijn van het stedelijk bouwblok. Hiermee wordt windhinder op straat voorkomen en ontstaan mogelijkheden voor groen op het niveau van de stedelijke laag. Indien de hoogbouw door een uitgekiend ontwerp op een andere wijze een optimaal windklimaat op straat garandeert, dan kan deze verplichte setback komen te vervallen. Daar waar hoogbouw direct grenst aan het landschap of aan het groen is een zorgvuldige overgang die maximaal recht doet aan de bijzondere ligging een belangrijke randvoorwaarde. Hoogbouw wordt vormgegeven via slanke torens.
Bij transformatie van bestaande hoogbouw wordt zoveel mogelijk voldaan aan de kaders die gelden voor nieuwe hoogbouw.
•
CO NC EP T
Toren Nieuwe hoogbouw in Utrecht wordt vormgegeven middels slanke torens. Hiermee wordt (zon)licht en lucht in de omliggende ruimte zo veel mogelijk behouden. Ook dragen slanke torens bij aan een mooi stadssilhouet en kunnen zichtlijnen in de stad beter worden gehandhaafd. De omvang van de toren wordt bepaald door zijn functie en hoogte. Het vloeroppervlak dat nodig is om marktconforme hoogbouw te realiseren verschilt per functie. Er wordt gestimuleerd om compacte torens te maken in plaats van andere gebouwvormen. Schijven zijn niet toegestaan omdat zij - aan de brede zijde - te veel het zicht ontnemen. Andere vormen (rond, driehoekig, met afgeronde hoeken) zijn goed denkbaar, het is een kwaliteit
• • • • • • •
30 - Hoogbouwvisie Utrecht
Verschijningsvorm Ontwerp voor de Puls, hoogbouw in de Zuidas, MVSA, VMX architects en Delva, Amsterdam. Ontwerp voor Reyerson University, Perkins&Will, Toronto Ontwerp voor Wonderwoods, MVSA Architects ism Stefano Boeri Architetti Ontwerp voor Kavel O, hoogbouw in Sloterdijk, MVSA, Amsterdam Ontwerp voor Kavel N, hoogbouw in Sloterijk, Space & Matter, Amsterdam
CO NC EP T
Hoogbouwvisie Utrecht - 31
4.2 Een aangenaam microklimaat Door de toevoeging van meer bewoners en bezoekers op een plek neemt het aantal voetgangers fors toe. Een aangenaam verblijfsklimaat op straat bij het gebruik van de openbare ruimte is daarom extra belangrijk. Hier moet bij de ontwikkeling van hoogbouw rekening mee worden houden. Factoren die van belang zijn voor een aangenaam microklimaat zijn wind, zon, geluid en tegenwoordig ook steeds vaker hitte. Wind Bij de ontwikkeling van hoogbouw moet windhinder en windgevaar voorkomen worden. Bij windgevaar kunnen de windsnelheden zo hoog worden dat mensen omvergeblazen kunnen worden Er is sprake van windhinder als op loop- of verblijfsniveau de drempelsnelheid voor windhinder te vaak wordt overschreden. Er zijn daarbij verschillende kwaliteitsniveaus: doorloop-, slenter- en verblijfsniveau. Afhankelijk van het type gebied en het daaraan gekoppelde kwaliteitsniveau kunnen strengere eisen aan het windklimaat worden gesteld.
Zon Hoogbouw heeft invloed op de bezonning van de omgeving en het plaatselijke microklimaat. De positionering van gebouwen, massa en hoogte hebben invloed op de kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van de openbare ruimte. De impact van hoogbouw op de plaatselijke bezonning kan per plek verschillen. In gebieden met woningen, winkels en (groene) ontmoetingsplekken ligt het onttrekken van zonlicht gevoeliger dan in gebieden met veel grootschalige infrastructuur en bedrijvigheid. Om de kwaliteit van de belangrijke buitenruimtes van de stad te waarborgen, worden voor elk hoogbouwcluster in een nadere gebiedsuitwerking de ontmoetings- en verblijfsplekken in kaart gebracht, die intensief worden gebruikt en waar het aantal zonuren op een bepaald moment van de dag belangrijk zijn. Dit zijn de zogeheten sunspots. Een dergelijk onderzoek leidt tot nadere eisen voor de beoordeling van zonnestudies in dat specifieke gebied.
CO NC EP T
De NEN 8100 norm wordt gehanteerd bij het beoordelen van het windklimaat. Om te voorkomen dat problemen met windhinder te laat in het proces worden opgemerkt, moeten de effecten van hoogbouw steeds in een vroeg stadium van planontwikkeling in beeld moeten worden gebracht. Om tot een goed windklimaat te komen is windonderzoek door de initiatiefnemer al nodig op schets- en VO-niveau van het ontwerp.
Oplossingen voor windhinder liggen altijd op gebouwniveau: beperken van hoogte, verdraaiingen, diepere setbacks; etc. Oplossingen middels schermen of luifels, na het ontwerpproces of zelfs oplevering, dienen te worden voorkomen. De voorgeschreven setback van minimaal 5 meter bij hoogbouw zal in belangrijke mate bijdragen aan het beperken van windhinder.
Naast de effecten van bezonning op de openbare ruimte dienen ook de effecten op bestaande woningen te worden beoordeeld bij een hoogbouwinitiatief. Voor het beoordelen van de effecten van bezonning wordt er uitgegaan van tenminste twee (mogelijke) bezonningsuren per dag, waarbij de toetsingsdatum wordt gelegd op 21 maart of 21 september. Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Bij de toetsing wordt alleen de bezonningssituatie in beeld gebracht voor woningen die vallen binnen een afstand van 3 maal de bouwhoogte van de nieuwbouw. Klimaatadaptieve omgeving / hittestress De aarde warmt op, klimaatpatronen verschuiven en extremen in weer nemen toe. Voor Nederland betekent dit dat de winters natter worden en de zomers heter en droger. De buien die in de zomer vallen zullen intensiever zijn. Deze veranderingen kunnen leiden tot overlast. Om Utrecht
belangrijk (7). de Semiramistuin, hier is verblijven in grote delen ook naast de knoop belangrijk (7).