Agendabundel
Tekst van het document
Bundel - Raadsinformatiebijeenkomst van 6 november 2025 Masterplan Centrum Overvecht Verplaatst van 25 September naar 06 November 2025 Tijd: 19:30-20:30 Locatie: Stadhuishal Portefeuillehouder: Wethouder Maatoug Agendeerders: 1. Fred Dekkers, GroenLinks 2. Linda Bode, Volt 3. Ruben Snijder, Studenten & Starter 4. Marijn de Pagter, VVD 5. Achraf Aid Daoua, D66 6. Pepijn Zwanenberg, LINK 7. David Bosch, UtrechtNu! 8. Hessel Stellinga, CDA 9. Kirsten Alblas, ChristenUnie 10. Rick van der Zweth, PvdA 11.Miraç Usta, DENK Motivatie: De raad bespreekt dit in de commissie ROG het raadsvoorstel Masterplan Overvecht Centrum. De raad nodigt belanghebbenden, mat name indieners van zienswijzen, te reageren op de reactienota en het definitieve voorstel. Dossier 4654 voorblad Masterplan Overvecht Centrum Raadsvoorstel Masterplan Overvecht Centrum Verdieping en achtergrond Overvecht Centrum Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Overvecht Centrum Toelichting Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Overvecht Centrum Beeldkwaliteitsplan Overvecht Centrum Toelichting financiën Overvecht Centrum Onderzoekslijnen en -vragen bij parkeerexploitatie Reactienota Masterplan Overvecht Centrum Milieueffectrapport Masterplan Overvecht Centrum Eerdere besluitvorming Overvecht Centrum Inbreng Overvecht Centrum Wijkplatform Overvecht U op leeftijd en Solgu Informatie over RIB'
Raadsinformatiebijeenkomst Dossiernummer
4654
Vertrouwelijk
Nee
Vergaderdatum
6 november 2025
Agendapunt Titel
Masterplan Centrum Overvecht
ID
4876
Behandelend ambtenaar
Wijtmans, Heleen
Telefoon
0628255755
h.wijtmans@utrecht.nl
Datum collegebesluit Thema
Ruimtelijke ordening
Portefeuillehouder
Wethouder Maatoug
Beleidsveld
Ruimtelijke projecten: Overvecht
Referendabel Raadsadviseur (lijst) Behandelvoorstel Resultaat commissiebehandeling Resultaat raadsbehandeling Geagendeerd
Vergaderdatum
Raadsinformatiebijeenkomst
6 november 2025
Voorgesteld besluit
Masterplan Overvecht Centrum Op weg naar een divers, verbonden en aantrekkelijk centrumgebied Juni 2025
Inhoudsopgave Samenvatting
6
Kwaliteiten
1 Inleiding 2 Context
8
12 De geschiedenis van Overvecht Centrum Plangebied en omgeving
18 20
3
Gebiedsopgave voor Overvecht Centrum
De opgave Maatschappelijke impact Gebiedswaarden en identiteit
30 31 34
4
De ruimtelijke basisstructuur
Structuur en hiërarchie 42 Ruimtelijke organisatie van gebruikers en functies 48 Comfortabele en aantrekkelijke openbare ruimte 70 Gezonde groene leefomgeving en een aantrekkelijke openbare ruimte 100
5 Programma
6 Beeldkwaliteit en Volume
2
Ontmoeten en verblijven Functiemilieus op straatniveau Retail Leisure en ontspanning Bedrijvigheid en werken Maatschappelijke voorzieningen Programma in de openbare ruimte Wonen
126 128 131 138 139 140 143 144
Inleiding Wijkkarakteristiek Identiteit Volumes en bouwvelden Rooilijnen en bouwvelden Hoogte van de stedelijke laag Positie bovenbouw Microklimaat
154 156 158 162 168 170 172 176
7
Energie, ondergrond en circulariteit
Energie Ondergrond Circulair bouwen
182 184 188
8
Uitvoeringsstrategie
Financiën in evenwicht Strategie en werkwijze Gefaseerde ontwikkeling Toelichting voorkeursfasering Aandachtspunten en vervolg
192 196 201 204 210
9
Op weg naar het eindbeeld
Het proces naar het eindbeeld Risicobeheersing
215 218
Colofon
224
* Dit document is interactief. Klik op de titels in de inhoudsopgave om direct naar de betreffende pagina te gaan.
Verdieping en achtergrond Score op doelen
Masterplan Overvecht Centrum Verdieping en achtergrond Juni 2025
Bezonning en windonderzoek
C N
Programma en volume
EP
T
Beeldkwaliteitplan
C O
A B C D E
Verslag van 2 jaar samenwerken
3
Masterplan Overvecht Centrum
5
Samenvatting Masterplan Overvecht Centrum Waarom dit Masterplan? Overvecht Centrum is een belangrijk centrumgebied voor de wijk Overvecht. Het is een populair boodschappencentrum in dit deel van Utrecht. Het gebied kampt echter ook met problemen en met uitdagingen, zoals de teruglopende winkelkwaliteit, (verkeers)veiligheid, leefbaarheid die onder druk staat, achterstallig onderhoud en het ontbreken van aantrekkelijke verblijfsplekken en groen. Er worden al twintig jaar plannen gemaakt voor Overvecht Centrum, maar het gewenste resultaat is nog niet behaald. Vanwege de eerdere mislukkingen, de complexiteit van het versnipperde eigendom, de grote hoeveelheid belangen en standpunten en het lage vertrouwen is besloten dit Masterplan op te stellen via een open planproces. Gelijkwaardig samenwerken in een open planproces Dit Masterplan is op een bijzondere manier tot stand gekomen, in de vorm van een open planproces, waarbij de gemeente, de verschillende pand- en grondeigenaren en betrokken inwoners en ondernemers uit de wijk vanaf het begin op een gelijkwaardige manier samenwerkten. Voor de inbreng vanuit de stad stelden we Team Overvecht Centrum samen; een team van betrokken inwoners en ondernemers uit de wijk. Twee keer organiseerden we een brede check om wijkbewoners en bezoekers van het gebied te informeren en om reactie te vragen over hoe het plan vorm kreeg.
Zo werkten we in ongeveer twee jaar tijd naar dit Masterplan toe. Vastleggen wat moet, loslaten wat kan Het Masterplan Overvecht Centrum laat zien hoe het gebied de komende 20 jaar kan gaan veranderen. Het past binnen de ambities van de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, Wijkaanpak Samen voor Overvecht en de Concept Omgevingsvisie Overvecht en nodigt pand- en grondeigenaren uit
6
te gaan investeren in de herontwikkeling van het gebied. Het Masterplan biedt enerzijds duidelijkheid over de toekomst van het gebied. Anderzijds is het een flexibel plan dat stap-voor-stap veranderingen mogelijk maakt. Thuis voelen in Overvecht Centrum In Overvecht Centrum willen we de sociale samenhang versterken en ruimte bieden aan diverse gemeenschappen. We vinden het belangrijk dat mensen zich thuis en welkom voelen in dit gebied. Daarom bouwen we aan gemeenschappen. We besteden extra aandacht aan ontmoetingsplekken op de pleinen, in de gebouwen en binnenhoven. In het masterplan noemen we dit: Casa en Plaza. De verschillende gemeenschappen kunnen elkaar ontmoeten en herkennen in een CASA (een plek waar je mensen ontmoet uit je eigen groep) of in een PLAZA (een plek waar verschillende groepen elkaar ontmoeten). Deze verschillende ontmoetingen bevorderen inclusie, verbinding en een sterker sociaal netwerk voor de wijk. Identiteit Overvecht Centrum: divers, verbonden en aantrekkelijk Overvecht Centrum onderscheidt zich in de toekomst door diversiteit, verbondenheid en aantrekkelijkheid. Divers omdat de ambitie is dat het gebied ruimte biedt aan de verschillende gemeenschappen uit Overvecht. Verbondenheid wordt gestimuleerd door voorwaarden te scheppen voor ontmoeting en gemeenschapszin, maar ook met aantrekkelijke routes vanuit omliggende wijken.
Overvecht Centrum wordt aantrekkelijk vanwege de groene, veilige en prettige plekken waar mensen graag komen en blijven en de gevarieerde activiteiten die kunnen worden georganiseerd. Samen zorgen deze waarden voor een sterke, unieke identiteit voor Overvecht Centrum.
Een centrumgebied om te lopen en te verblijven én goed bereikbaar met de auto Overvecht Centrum is in de toekomst goed verbonden met omliggende buurten door logische routes, waardoor je er makkelijk komt. Het Masterplan zorgt voor een groene, comfortabele en veilige openbare ruimte waar mensen graag verblijven. Het gebied heeft duidelijke hoofdroutes en herkenbare plekken, zoals het nieuwe winkelrondje, het Mercadoplein (met de weekmarkt) en het centraal gelegen O-plein. Bezoekers die met de auto of de fiets komen bereiken comfortabel en snel de ondergrondse parkeergarage in het hart van het gebied of de fietsenstallingen. Een gemengde hoogstedelijke buurt Overvecht Centrum wordt een gemengde hoogstedelijke buurt waar mensen fijn kunnen wonen, prettig winkelen, comfortabel werken, ontspannen, verblijven en elkaar ontmoeten. Er komen ongeveer 2.500 nieuwe woningen en 55.500 m² aan voorzieningen, waaronder een Mercado en een culturele trekker. Het winkelhart van Overvecht Centrum, met zijn compacte winkelrondje en diverse aanbod van winkels en horeca vormt het economisch hart dat bezoekers uit de wijk, de stad en daarbuiten trekt. Overvecht Centrum: verdichten vanuit de menselijke maat Het Masterplan betekent een grote verdichting van Overvecht Centrum. In het plan is zorgvuldig ontworpen hoe Overvecht Centrum met deze verdichting wel een prettig gebied wordt.
Dit is gelukt door in het plan licht, lucht en ruimte slim te organiseren in pleinen, brede straten en binnenhoven. Hoge gebouwen komen op plekken waar ze zo min mogelijk schaduw geven op bestaande woningen in de omgeving en op de pleinen, straten en binnenhoven. Op bijna alle plekken in het gebied is het windklimaat geschikt om prettig te verblijven. Dit leidt, ondanks de verdichting, tot een prettig gebied om te wonen, winkelen en verblijven.
Wat betekent deze verandering voor Overvecht? Het betekent naast verandering, verdichting, ook een verbetering. Door de verdichting komen er veel extra woningen en werkplekken voor Overvechters. Het wordt een gebied waar mensen graag komen om elkaar te ontmoeten en waar een grote diversiteit aan winkels en horeca is. We ontwikkelen het gebied zo, dat er maximale ruimte ontstaat voor iedereen om zich welkom, thuis, gezien en veilig te voelen. We creëren zo de randvoorwaarden voor mensen om zich te kunnen verbinden met anderen en zich maatschappelijk en cultureel te kunnen ontwikkelen. Op deze manier kan de gebiedsontwikkeling van Overvecht Centrum een positieve maatschappelijke impact hebben op de hele wijk. De verandering van Overvecht Centrum: gefaseerd en in goede samenwerking De ontwikkeling van Overvecht Centrum vraagt veel van eigenaren, ondernemers, bewoners, gebruikers en de gemeente, want we realiseren een compleet nieuw centrumgebied. In de eindsituatie is het gebied totaal getransformeerd, alleen de nieuwbouw in de NPD-strook en de drie monumenten (het C&A-gebouw, de apotheek en de Eneco warmtecentrale) blijven staan. Alleen door samenwerking kan de herontwikkeling slagen, bijvoorbeeld in het verdelen van kosten en opbrengsten en het organiseren van het parkeren. Hiervoor zijn goede afspraken zijn nodig.
Dit plan is gemaakt met als uitgangspunt dat alle eigenaren meedoen. Het plan kan gefaseerd worden uitgevoerd, en biedt flexibiliteit als eigenaren (nog) niet mee willen doen. Masterplan is pas het begin Dit Masterplan is pas het begin van een langjarige herontwikkeling. Veel moet nog uitgewerkt en verder onderzocht worden. In de nadere uitwerking van de gebiedsontwikkeling blijft samenwerken het sleutelwoord. De samenwerking tussen de wijk (de inwoners en ondernemers uit Overvecht), de markt (de pand- en grondeigenaren) en de gemeente blijft staan. Met ieders unieke expertise, belangen en ervaringskennis kunnen we op die manier tot de best mogelijke ontwikkeling voor Overvecht Centrum komen.
Masterplan Overvecht Centrum
7
Kwaliteiten Overvecht Centrum wordt divers, verbonden en aantrekkelijk. Het gebied wordt het kloppend hart van de wijk, een gemengde buurt waar het prettig winkelen, fijn werken, gezellig samenkomen en plezierig wonen is. Om dit te bereiken onderscheiden we vooruitlopend op het gewenste eindbeeld enkele ankers voor kwaliteit. Deze kwaliteiten vragen om een slim samenspel van volume, ruimtelijke en functionele structuur. De ruimtelijke structuur, het volume en het programma in het gebied worden in de volgende hoofdstukken nader toegelicht. Deze ankers vormen de rode draad voor de kwaliteit van het plan.
Volume met weinig impact
Licht, lucht, ruimte
Functioneren en floreren
In Overvecht Centrum wordt best veel
Overvecht Centrum ontwikkelt zich
Overvecht Centrum is slim
nieuw bouwvolume ingepast. Dat is
tot een compact hoogstedelijk ge-
(efficiënt en doordacht)
ook de bedoeling. Zo kunnen er veel
bied. Voor het waarborgen van een
georganiseerd. Ook komen er
woningen worden bijgebouwd, en
prettige en comfortabele leefomge-
meer mensen wonen. Door de
krijgen de winkels en voorzieningen
ving is open ruimte essentieel. Het
slimme inrichting en organisatie
meer economisch draagvlak. Het
plan omvat daarom brede straten
kunnen diverse programma’s
bouwvolume kan het leefklimaat
die zorgen voor ademruimte door en
optimaal functioneren. Winkels,
beïnvloeden, vooral door schaduw en
in het hele gebied. Op strategische
voorzieningen en andere
wind. De gebouwen zijn zo samenge-
kruisingen creëren we centrale open
bestemmingen kunnen hier
steld dat ze én veel woningen kunnen
plekken: pleinen met een aangena-
bloeien. Het gebied is bereikbaar
bevatten én er een kwalitatieve
me, menselijke schaal, variërend
en toegankelijk voor alle gebruikers
openbare ruimte is. De impact van
in grootte en karakter. Ze maken
en comfortabel om te zijn. Of je nu
het volume van het basisblok blijft zo
het gebied overzichtelijk, zodat je
te voet, met de fiets, de bus of de
minimaal. De hoogte van de gebou-
er gemakkelijk je weg kunt vinden.
auto komt, het centrumgebied is
wen zorgt ervoor dat de bezonning
Daarnaast is er ook ruimte tussen
zo georganiseerd dat bezoekers
en het windklimaat passend is voor
de gebouwen. Compacte, omsloten
en bewoners veilig en comfortabel
lopen, slenteren en verblijven. Be-
binnenhoven bieden hier leefruimte
hun bestemming kunnen bereiken.
langrijke verblijfplekken in het gebied,
en lucht aan bewoners.
Het is een comfortabele, veilige
zoals de pleinen, zijn windluw en
leefomgeving waar iedereen
enerzijds goed bezond, maar hebben
kan wonen, winkelen, werken
ook schaduw van bomen. Op de
en verblijven én het is een
routes is er voldoende schaduw in de
aantrekkelijk en toekomstbestendig
zomer. Daarnaast is er aandacht voor
centrum voor ondernemers.
de kwaliteit en privacy van woningen, zodat mensen comfortabel kunnen wonen en leven.
8
Overvechts
Ontmoeting
Overvecht Centrum gaat aansluiten
Overvecht Centrum is een bruisen-
bij Overvecht, dat wil zeggen: divers
de plek die uitnodigt tot ontmoeting,
en groen. Het wordt een groene,
aangenaam verblijven en een diver-
gemengd stedelijke buurt waar be-
siteit van interacties tussen mensen.
woners en bezoekers prettig, gezond
Enerzijds bevordert de ruimtelijke
en veilig kunnen leven. Overvecht
structuur ontmoeting en verblijf door
Centrum wordt het hart van de wijk.
levendige en geprogrammeerde
Een plek waar wijkbewoners zich
routes én door een verscheiden-
thuis voelen, maar die ook aantrek-
heid aan aantrekkelijke plekken.
kelijk is voor gasten van buiten. De
En anderzijds zorgt het programma
diversiteit van de vele culturen uit
voor een verrijking met functies die
de wijk wordt zichtbaar, voelbaar
verblijf en ontmoeting stimuleren.
en beleefbaar. Dit gebeurt door een
Naast het uitgebreide winkelaanbod
gemengd programma met smaak-
zullen er in de toekomst horeca-
makers en lokale ondernemers, een
gelegenheden, maatschappelijke
aantrekkelijke variatie aan groene
voorzieningen en ruimtes voor
plekken en soms ook bijzondere
cultuur en ontspanning zijn. In
architectuur.
(woon)gebouwen en in de openbare ruimte zijn er diverse plekken voor gelijkgestemden (casa’s) en plekken waar verschillende mensen elkaar ontmoeten (plaza).
Masterplan Overvecht Centrum
9
01 Leeswijzer Dit masterplan bestaat uit een hoofddocument en een document met verdieping en achtergrond. Het schetst een gewenst eindbeeld en een uitvoeringsstrategie voor het gebied. Hieraan is twee jaar vanuit een gezamenlijke gebiedsopgave en doelen (opgenomen in hoofdstuk 3) gewerkt. Dit gebeurde in een samenwerking tussen de eigenaren in het gebied, bewoners, omwonenden en ondernemers, en de gemeente Utrecht. In hoofdstuk 4 tot en met 7 schetsen we het ruimtelijke en functionele eindbeeld. In hoofdstuk 8 en 9 geven we richting aan de realisatie met de strategie en de beheersmaatregelen om gefaseerd en in een dynamische tijd toch te komen tot een optimale verandering tot een fijn hart van de wijk. In de Verdieping en Achtergrond is de score van het Masterplan op de doelen opgenomen en een uitleg van het werken vanuit doelen. Ook vind je hier het beeldkwaliteitsplan, het bezonning- en windonderzoek en het verslag van twee jaar samenwerken. Om een snelle oriëntatie mogelijk te maken en de belangrijkste punten van elk hoofdstuk snel te kunnen doorgronden, hebben we aan het begin van het hoofdstuk een korte samenvatting opgenomen.
Inleiding
Populair, maar met problemen Overvecht Centrum is een belangrijk centrumgebied voor de wijk Overvecht. Het is een populair boodschappencentrum in dit deel van Utrecht. Het gebied kampt echter ook met problemen, zoals de teruglopende winkelkwaliteit, en met uitdagingen, zoals veiligheid en leefbaarheid. Het centrumgebied is versteend, er is achterstallig onderhoud en aantrekkelijke verblijfsplekken en groen ontbreken momenteel. Ruimtelijke Strategie Utrecht In de RSU 2040 heeft de gemeente vastgelegd dat we Overvecht Centrum “moderniseren als onderdeel van de hoofdstructuur en verbreden op functies. Middels transformatie van het winkelcentrum komen van een monofunctioneel gebied naar een combinatie van wonen, werken en voorzieningen”. Uitdagingen Herontwikkeling van Overvecht Centrum is een uitdaging als gevolg van het versnipperde eigendom (er zijn tientallen verschillende eigenaren), de grote diversiteit aan standpunten en belangen bij ondernemers en wijkbewoners. De voorgeschiedenis van dit plan is lang en complex. Er worden al twintig jaar plannen gemaakt, maar het gewenste resultaat is nog niet behaald. Een gezamenlijke aanpak Een verkenning met pand- en grondeigenaren in 2020-2021 liet zien dat ontwikkeling van afzonderlijke plots de problemen niet oplost. Parkeren vormt het grootste struikelblok. Vervolgens zijn de mogelijkheden voor een gezamenlijke aanpak H3.
onderzocht. Daarvoor zijn basisprincipes en onderzoeksvragen ontwikkeld. Dat leidde tot een voorzichtig vertrouwen bij de eigenaren. De gemeenteraad had daarmee eind 2021 voldoende zekerheid om opdracht te geven en financiering vrij te maken voor een nieuw toekomstplan voor het gehele centrumgebied: het Masterplan Overvecht Centrum. Gegeven de mislukking van eerdere pogingen, de complexiteit van de belangen en standpunten en het lage vertrouwen, is besloten dit plan gezamenlijk op te stellen, via een open planproces. De gemeenteraad stelde basisprincipes en onderzoeksvragen vast om dit proces te begeleiden.
12
Gelijkwaardig samenwerken in een open planproces Het Masterplan Overvecht Centrum is tot stand gekomen in een open, innovatief en inclusief proces waarbij alle belanghebbenden van meet af aan gelijkwaardig zijn betrokken. Dat bood kansen voor inwoners, ondernemers, eigenaren en de gemeente om hun doelen en belangen te verwezenlijken. Er waren drie teams: het Team Overvecht Centrum (met betrokken inwoners en ondernemers), het Team Eigenaren (met pand- en grondeigenaren) en het Team Gemeente (met betrokken beleidsafdelingen van de gemeente Utrecht). Samen werkten zij, onder begeleiding van het ontwerpteam en kernteam, intensief aan een gedeeld toekomstbeeld en aan een uitvoerbaar plan. Op de volgende pagina staan alle stappen van het open planproces. Vier fasen, één doel Het open planproces bestond uit vier fasen. Tijdens iedere fase kwamen we samen en checkten we de tussenproducten. Twee keer deden we een brede check in de wijk om te verifiëren of we op de goede weg zaten. Zo werkten we, in ongeveer twee jaar tijd, aan een gedeeld toekomstbeeld en een uitvoeringsstrategie: een plan dat zoveel mogelijk invulling geeft aan de doelen die vooraf gezamenlijk waren geformuleerd
Door het hele masterplan staan mensen die vertellen hoe zij dit gebied straks gebruiken en beleven.
Ibrahim H4.
Wat is het Masterplan Overvecht Centrum? Het Masterplan Overvecht Centrum ligt nu voor je. Het is het resultaat van deze intensieve samenwerking. Het schetst een ruimtelijk en functioneel eindbeeld en een (uitvoerings)strategie die zoveel mogelijk antwoord geeft op de brede opgave die het gebied nu stelt. Het Masterplan geeft invulling aan de verdichtingsopgave, met aandacht voor het maatschappelijk en economisch functioneren van het centrum, maar ook voor leefbaarheid en inclusiviteit. Het omvat toevoeging van woningen, een nieuw ‘winkelrondje’, diverse nieuwe voorzieningen, groen, plus aantrekkelijke verblijfs- en ontmoetingsplekken. Stimuleren van (her) ontwikkeling Het Masterplan toont de ruimtelijk-functionele mogelijkheden voor het gebied, maakt een gefaseerde realisatie mogelijk en schetst de potentie voor de maatschappelijke impact. Het Masterplan nodigt uit om investeringen aan te trekken in het gebied en faciliteert cq. stimuleert de herontwikkeling van het bestaande vastgoed. Hiervoor schept het de kaders. De eigenaren kunnen op basis daarvan de herontwikkeling starten. In het Utrechts Plan Proces (UPP) doet het Masterplan dienst als een Stedenbouwkundig Plan van Eisen (SPvE)/ Stedenbouwkundig Plan (SP). Voor de bouwvlekontwikkelingen werken we conform de opvolger van het UPP; het Utrecht Planproces Gebiedsontwikkeling (UPG).
Vastleggen wat moet, loslaten wat kan Het Masterplan is een eerste stap in een langdurig proces van herontwikkeling, op weg naar een nieuwe toekomst voor Overvecht Centrum. Het open planproces zal blijven bestaan, teneinde de uitvoering en verdere ontwikkeling goed te begeleiden. Dit Masterplan is geen blauwdruk. Dat is in de huidige manier van ontwikkelen en uitvoeren van projecten niet meer haalbaar. Een project moet kunnen omgaan met verandering en aanpassing. In dit project hebben we gewerkt vanuit doelen die de koers bepaalden voor oplossingen. De filosofie van dit project is: ‘vastleggen wat moet en loslaten wat kan’. Zo werkten we van grof naar fijn: van
een ruimtelijke basisstructuur voor de bewegingen door het gebied, naar een vlekkenplan voor de bebouwing en programma, naar een masterplan met functiemilieus, kwalitatieve openbare straten en pleinen, volumes en beeldkwaliteit. Langzamerhand werden er dus in het proces steeds meer dingen uitgewerkt om een kloppend hart van de wijk te maken waar het plezierig wonen, prettig winkelen, gezellig samenkomen, gezond en veilig verplaatsen is. Om deze kwaliteit ook te kunnen garanderen, is het nodig om dingen vast te leggen. Zo is onder andere het maximale bovengrondse volume en de parkeerstrategie een vast gegeven. Het is een integraal plan. Hierdoor is het niet zo dat er eenzijdig binnen het plan allerlei grote wijzigingen doorgevoerd kunnen worden. Daarvoor moet dan integraal naar het hele plan gekeken worden, om te zien of het niet ten koste gaat van allerlei doelen. Maar hoe meer we vastleggen, hoe lastiger het is om vrijheid te blijven houden die nodig is in de realisatie van dit soort complexe projecten. Dit plan toont vooral de mogelijkheden voor het gebied. Daarna worden de architectuur, de bouwplannen en de inrichtingsplannen pas concreet uitgewerkt. Dit betekent dat de tekeningen in dit Masterplan geen blauwdruk zijn. De achterliggende opgave en doelen zijn hard. De tekeningen laten zien dat het past, maar moeten in de vervolgfase uitgewerkt worden.
De precieze plek van bijvoorbeeld fietsenstallingen kan dus nog anders worden dan nu op de kaart is ingetekend. Dat volgt in de uitwerking van de deelgebieden. De referentiebeelden geven inspiratie en verduidelijken een specifiek onderdeel zoals opgenomen in de tekst onder de foto’s. In hoofdstuk 8 komt ‘vastleggen wat moet, loslaten wat kan’ uitgebreider aan bod. Wij nodigen je uit om het Masterplan te lezen en je te verdiepen in het toekomstbeeld voor Overvecht Centrum, een plek waar we samen werken aan een nieuw kloppend hart voor de wijk.
Masterplan Overvecht Centrum
13
Open planproces: samen werken aan Ov Een team van betrokken inwoners en ondernemers, eigenaren van de grond en gebouwen, en de gemeente Utrecht werkten samen aan een toekomstplan voor Overvecht Centrum. Twee keer organiseerden we een brede check om wijkbewoners en bezoekers te informeren en om reactie te vragen over hoe het plan vorm kreeg. Zo werkten we in ongeveer twee jaar tijd naar het Masterplan toe.
2021 01 Raadsbesluit Gemeenteraad besluit om in
02
een open planproces een toekomstplan voor Overvecht Centrum te maken.
Juli 2022 - Fase inv 03 Samen inventariser
vinden, wat beter k bereiken. Dit leggen Gebiedsopgave Ov
03
Mei 2022 - Start open planproces We nodigen iedereen in de wijk uit om mee te doen. Een groep bewoners en ondernemers, eigenaren en gemeente hebben een startbijeenkomst. “Interessant om op deze manier te gaan samenwerken.”
01
02
2022
05
2023 - Brede check in de wijk 05 Maart We checken in de wijk of we met de ruimtelijke basisstructuur op de goede weg zitten. Online, op straat en in bijeenkomsten.
2023 - Fase Ontwerpen deel 1 06 Oktober Op basis van alle feedback werken we de
06
ruimtelijke basisstructuur uit tot versie 1.0 van het masterplan, inclusief de nieuwe gebouwen. Dit doen we in gezamenlijke en losse sessies per groep.
07
14
Maart 2024 - Brede check in de wijk We toetsen nu masterplan 1.0 in de wijk. Online, op straat en in bijeenkomsten. Iedereen die wil, denkt mee over de toekomstige identiteit via Swipocratie.
07
"Ik zie kansen ontstaan om mijn kavel te herontwikkelen."
“We h gebied weten
vervecht Centrum
ventariseren ren we wat we goed kan en wat we willen n we vast in de vervecht Centrum.
hebben veel over het d en elkaar geleerd en n nu wat er speelt.”
04
04
Januari 2023 - Fase schetsen In gezamenlijke schetssessies maken we een soort toekomstige plattegrond: de ruimtelijke basisstructuur.
08
"Eerst dacht ik aan één groot plein, maar tijdens de schetssessies bleek dat meerdere kleinere pleinen zorgen voor meer geborgenheid."
08
Mei 2024 - Fase ontwerpen deel 2 We maken een nieuwe versie 1.5 van het masterplan op basis van alle feedback. “Minder hoge gebouwen langs de Zamenhofdreef. Een verbetering!”
09 10 10 11 11
09
December 2024 - Fase aanpassen We doen de laatste aanpassingen. Het masterplan is af. Het is nog een concept. Iedereen kan op het plan reageren.
Zomer 2025 - Vaststelling van het masterplan De gemeenteraad stelt het Masterplan vast. Dan is het plan definitief.
2025 en verder - Op weg naar het eindbeeld De vaststelling van het masterplan is stap één. Het uitwerken van de ontwerpen van de nieuwe gebouwen, straten en pleinen start. Samenwerken blijft het sleutelwoord.
“Ik heb nog steeds heel veel vragen en ideeën. Hoe kan ik betrokken zijn bij het vervolg?”
2025 en verder
Masterplan Overvecht Centrum
15
02 Dit hoofdstuk beschrijft de geschiedenis van Overvecht Centrum en de huidige problemen, uitdagingen en kansen van het plangebied. Die liggen met name op het gebied van de leefbaarheid, de openbare ruimte, het eenzijdige winkelaanbod, de bereikbaarheid en de duurzaamheid, en de versnipperde eigendomsstructuur. Tegen de achtergrond van diverse gemeentelijke beleidsdocumenten, waaronder de RSU2040, is dit Masterplan ontwikkeld. Belangrijke elementen van het plan: verdichten, extra voorzieningen, een betere verblijfskwaliteit met meer groen en minder auto’s op straat. Alles binnen financiële kaders en op basis van een open planproces waarbij alle betrokkenen meedenken en meedoen.
Context
De geschiedenis van Overvecht Centrum Een uitbreidingslocatie in kleine eenheden Na de Tweede Wereldoorlog was er een groot woningtekort. Overvecht werd aangewezen als uitbreidingslocatie. Veengrond werd afgegraven en vervangen door opgehoogd zand. Zo ontstond de satellietstad Utrecht Overvecht, gebouwd volgens de wijkgedachte: de nieuwe stad werd opgedeeld in kleinere eenheden om bewoners zich meer thuis te laten voelen. Binnen deze eenheden zouden hechte sociale woongemeenschappen kunnen ontstaan. Stempels in het groen Overvecht werd opgebouwd uit kwadranten of stempels in het groen. De bouw werd gestart in 1959-1962 in het zuiden en voortgezet in 19641966 in het noorden. De stempels in het zuidelijke deel van de wijk zijn samen met het winkelcentrum gegroepeerd rond een centraal park: Park de Watertoren. Elke buurtstempel bestaat uit een mix van rijtjeshuizen en hoge woontorens, geordend in een strak orthogonaal stramien en gericht op goede bezonning. De variatie in bouwhoogte, van laagbouw tot middelhoge en hoge flats, zorgt voor een afwisselend straatbeeld. Dit alles in een ruim groen raamwerk. Overvecht is een groene wijk.
Afbeelding 01. Foto uit 1972, beeld van het Winkelcentrum Overvecht aan de Roelantdreef
18
Stedenbouwkundig: licht, lucht en ruimte De stedenbouwkundige opzet van de wijk, met buurten gescheiden door groene stroken, is gericht op het bekende principe licht, lucht en ruimte. Voorzieningen zijn geplaatst langs de groenzones. Dat leverde een ruime hoeveelheid scholen en winkels op. De infrastructuur werd zo ontworpen dat de wijk gemakkelijk verbonden is, zowel met het zuidwesten van de stad als met het noordelijke deel. Winkelcentrum als centrale plek Het winkelcentrum van Overvecht, strategisch gelegen in het zuidwesten van de wijk, fungeert als een belangrijke centrale plek voor de bewoners. Hier komen ze samen voor hun dagelijkse behoeften en sociale interacties. De ligging maakt het mogelijk om heel Utrecht Noord te bedienen. Een unieke wijk De gekozen visie en planning hebben van Overvecht een unieke wijk gemaakt. Groen en ruimte spelen een centrale rol.
Afbeelding 02. Foto uit 1972, beeld van het Winkelcentrum richting C&A gebouw
1944 - Poldergebied
1960 - Groen van Utrecht binnen toenmalige grenzen
1959-1966 - Bouwen van stempels en kwadranten van Overvecht
1970 - Het winkelcentrum is gebouwd
2000
2020
Afbeelding 03. Overzicht historische ontwikkeling van Overvecht, gebied Overvecht Centrum rood omkaderd
Afbeelding 04. Foto uit 1972, beeld van het Winkelcentrum Overvecht
Masterplan Overvecht Centrum
19
Plangebied en omgeving Overvecht Centrum ligt in het zuidelijke deel van de wijk. Het fungeert als hoofdvoorzieningencentrum van de gehele buurt. NS-station Utrecht Overvecht ligt op ongeveer 15 minuten lopen. Het centrum is goed bereikbaar voor zowel bewoners als bezoekers. Het centrum wordt omringd door de Einsteindreef, Brailledreef en Zamenhofdreef (aan de zuid- en oostzijde); aan de westzijde bevindt zich de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) van Utrecht. Deze Dreven zorgen ervoor dat Overvecht Centrum goed verbonden is met de rest van de stad. De wegen vormen door hun opzet tegelijkertijd ook brede barrières tussen het gebied en de omliggende buurten. Daardoor voelt het centrum soms aan als een eiland.
Daarnaast grenst het gebied aan een uitloper van Park de Watertoren en aan de buurten Vechtzoom-Zuid, Zamenhofdreef en Taagdreef. Dat zorgt voor een groene, aangename omgeving. Het goed gelegen winkelcentrum biedt een breed scala aan voorzieningen en speelt daarmee een centrale rol in het dagelijkse leven van de inwoners van Overvecht. Ook voor de bredere gemeenschap van Utrecht Noord heeft het die rol.
Overvecht
West
Projectlocatie Overvecht Centrum Noordwest Noordoost
Leidsche Rijn Binnenstad Oost
Zuidwest
Zuid
Afbeelding 05. Positie van Overvecht Centrum in Utrecht
20
Projectgrenzen Het projectgebied (exploitatiegrens) beslaat het terrein tussen de Einsteindreef, Zamenhofdreef, en Brailledreef. Het gebied rondom het centrum noemen we het onderzoeksgebied. Dit omvat de aansluitingen van het centrum op de wijk. Dit betreft de naastgelegen straten en groenstroken. Het onderzoeksgebied is indicatief weergegeven. Dit valt buiten de reikwijdte van dit Masterplan. Wel werkten wij samen met de opstellers van de Omgevingsvisie, om ervoor te zorgen dat Overvecht Centrum goed functioneert. Het projectgebied is circa 16 hectare groot.
m Za dr
f ho en f ee en ho f Za m
f ee dr
lle ai
dr
Br
ee f
t
ns
Ei
f
ee
dr
n ei
Projectgebied (exploitatiegrens) Onderzoeksgebied
Afbeelding 06. Projectgrenzen
Masterplan Overvecht Centrum
21
De huidige situatie De nieuwe bouwblokken van de zogenoemde NPD-strook en de vernieuwde openbare ruimte in het gebied laten al een kwaliteitsverbetering zien. Ze tonen welke kansen er zijn, maar zijn niet representatief voor de huidige situatie in Overvecht Centrum. Daarom blijven ze in de onderstaande beschrijving buiten beschouwing. Onderstaande beschrijving is het resultaat van een inventarisatie van zorgen over het gebied bij alle deelnemers aan het open planproces in 2021 en 2022. Leefbaarheid staat onder druk De leefbaarheid van Overvecht Centrum is op dit moment laag. Veel mensen maken zich zorgen over de sociale veiligheid. Er is overlast van jongeren en 30-plussers, er is criminaliteit, er zijn auto-inbraken. Ook is er overlast van de geur van de rioolwaterzuivering, van geluid en zwerfvuil en af en toe ook van ratten. Het gebied heeft geen goed imago. Daarnaast is er op dit moment in het gebied weinig verbinding tussen de bewoners en weinig variatie in de woningen. Bewoners in Overvecht kampen met geldzorgen, ervaren weinig sociale cohesie en ook zijn er zorgen over de gezondheid van een deel van de bewoners. Tenslotte schiet de handhaving tekort. Desondanks zijn bewoners trots op hun Overvecht en hun centrum. Vanuit de gemeenschap komen veel initiatieven.
Bebouwing en openbare ruimte verouderd Zowel de bebouwing als de openbare ruimte heeft momenteel een verouderde, versteende uitstraling. Er zijn geen prettige verblijfs- en ontmoetingsplekken en er is weinig groen in het gebied zelf. Er zijn zorgen over de verkeersveiligheid. Het gebied is op de auto ingericht. Het rijgedrag van bestuurders (hufterig, hard) veroorzaakt overlast. Ook andere verkeersdeelnemers (scooters, brommers, fietsers en voetgangers) vertonen asociaal gedrag. In het gebied zelf is te weinig aandacht voor de verkeersveiligheid en het comfort van voetgangers en fietsers. Dit geldt ook voor de routes vanuit de buurten naar het centrum.
22
Een monofunctioneel winkelcentrum Het shoppingcenter trekt mensen die de dagelijkse boodschappen doen, dankzij een groot, compleet en gevarieerd aanbod. Alle noodzakelijke winkels zitten in de buurt. De diversiteit van de wijk is hier zichtbaar. Maar Overvecht Centrum zelf is op dit moment best monofunctioneel. Winkelen voert de boventoon. Er is te weinig horeca en ook het aanbod van andere functies is karig, zoals wonen, werken, laagdrempelige cultuur en recreatie. De branchering van het shoppingcenter wordt steeds laagwaardiger en eenzijdiger, terwijl het na de binnenstad samen met Leidsche Rijn Centrum het tweede en derde winkelcentrum van de stad Utrecht vormt. Goede functies in het gebied die zeker behouden moeten blijven zijn de weekmarkt, de bibliotheek en het wijkbureau. Bereikbaarheid Het winkelcentrum is goed bereikbaar voor de auto. De nabijheid van gratis parkeren wordt zeer gewaardeerd. De parkeerdruk is op sommige momenten echter te hoog en de ontsluitingsstructuur is onduidelijk. Het winkelcentrum is met zijn centrale ligging in de wijk ook goed bereikbaar per openbaar vervoer. Dit openbaar vervoer is echter niet voor alle plekken goed op orde. Door de geïsoleerde ‘eilandligging’ is de bereikbaarheid en toegankelijkheid voor langzaam verkeer matig. De ruimte voor fietser en voetganger in het gebied is beperkt, heeft weinig kwaliteit en is niet altijd veilig.
Klimaatbestendigheid en duurzaamheid Op dit moment is het gebied niet klimaatbestendig. De kwaliteit van de ondergrond (kabels en leidingen) is laag, veel gebouwen zijn matig tot slecht geïsoleerd en er wordt momenteel weinig duurzame energie toegepast.
Afbeelding 07. Overdekt winkelcentrum met groot aanbod
Afbeelding 08. Veel parkeren in de openbare ruimte
Afbeelding 09. Veel verharding, weinig groen
Afbeelding 10. Laagwaardige bebouwing
Afbeelding 11. Onaantrekkelijke route naar het centrum
Afbeelding 12. Achterkanten naast entree winkelcentrum
Masterplan Overvecht Centrum
23
Versnipperd eigendom EIGENDOM GRONDEN EN VASTGOED
Het eigendom van de gronden en het vastgoed in Overvecht Centrum is verdeeld over een groot aantal eigenaren. De bebouwing is deels in erfpacht van de gemeente, deels in privaat eigendom.
Gemeente Utrecht 1. Gemeente Utrecht Erfpacht met de gemeente 2. Woningcorporatie Portaal
Het grootste deel, 55 %, van het terrein van Overvecht Centrum – vrijwel alle onbebouwde ruimte – is eigendom van de gemeente Utrecht. De ruim 50 eigenaren van het winkelcentrum zijn verenigd in een Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE). Deze CVvE wordt geleid door een bestuur, met uitzondering van de logistieke hoven en de Lidl-supermarkt bij nummer 12. Boven het winkelcentrum bevinden zich studentenwoningen en 22 particuliere woningen. Drie verschillende corporaties hebben bezit in het gebied. De overige panden zijn van particuliere eigenaren.
3. Woningcorporatie Bo-ex 4. Woningcorporatie Woonin 5. Excelsior bv 6. Stienstra 7. Syntrus Achmea 8. IC Netherlands 9. CVvE Shoppingcenter Overvecht incl. de passage 10. Vereniging van Eigenaren Seinedreef / Roelantdreef 11. Van Hooijdonk Real Estate Privaat 12. Lidl Nederland 13. De Waal
Deze structuur van eigendommen en erfpacht maakt het gebied complex qua uitvoeringstrategie. Tegelijkertijd is er zodoende een breed scala aan betrokken partijen die allemaal bijdragen aan de diversiteit en dynamiek van Overvecht Centrum.
14. Stedin Netten 15. AM 16. Eneco warmteproductie Utrecht 17. J. Dammers 18. C.C.G. Celant
1 2
f
e dre
in
ste
Ein
Za
me
3
13 14
ree
f
11 9.
15
10 4
5
ail
led
6
ree
f
Legenda
18
7
7
17
Eigendom van private partijen Eigendom van de gemeente
Afbeelding 13. Eigendom situatie in het projectgebied
8
f
ree
fd ho
n
me
Za
Gemeentelijke erfpacht
24
ofd
12
16
Br
nh
Overkoepelend beleid en planMER De gemeente Utrecht heeft op verschillende terreinen beleid geformuleerd en vastgesteld. Dit beleid vormt belangrijke input om de (gebieds)opgave Overvecht Centrum (hoofdstuk 3) te formuleren. Hieronder staat een korte samenvatting van de meest relevante beleidsdocumenten. De eerste drie documenten vormen samen de koers van de stad met betrekking tot de leefomgeving. RSU 2040: Utrecht Dichtbij – de tienminutenstad De gemeenteraad heeft in 2021 de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU2040) vastgesteld. De RSU2040 voorziet in Overvecht in meer woningen in het midden- en hogere segment in een groene
dichtbij: minutenstad
en gezonde omgeving, meer ruimte voor groen en water, en nieuwe knooppunten in de stad. Overvecht Centrum wordt beschreven als een van de stedelijke knooppunten waar verdichting mogelijk is. Op deze toekomstige knooppunten wordt een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen toegevoegd. Daarnaast moet Utrecht in 2040 een inclusieve en betaalbare stad zijn, waarin ook maatschappelijke en culturele ontwikkeling en de zorg voor inwoners belangrijk zijn. Een stad waarin iedereen welkom is en zich welkom moet voelen. Een stad waarin zowel de gebouwde voorzieningen als de openbare ruimte uitnodigen tot ontmoeting en verbinding. Tenslotte kiest de gemeente voor kansengelijkheid.
Afbeelding 14. Visiekaart Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040. Overvecht Centrum als één van de stedelijke knooppunten
Masterplan Overvecht Centrum
25
Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen Het Koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit document beschrijft hoe een leefbare en complete stad om méér vraagt dan alleen nieuwe woningen. Het vergt een divers en hoogwaardig voorzieningenniveau, prettige (buiten)ruimten die aansluiten op de behoeften van (toekomstige) bewoners en gebruikers. Gezondheid voor iedereen Het volksgezondheidsbeleid is in 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit document beschrijft de speerpunten die helpen om extra gezondheidswinst te realiseren: een gezonde leefomgeving, gezond en veilig opgroeien, gezond gedrag, gezond rondkomen, gezond werkgeverschap, psychische gezondheid en gezond ouder worden. Omgevingsvisie Overvecht De Omgevingsvisie Overvecht beschrijft de toekomst van Overvecht. In deze visie is als ambitie geformuleerd dat Overvecht Centrum verandert in een hoogstedelijk gebied met veel nieuwe woningen, werkplekken en voorzieningen. Overvecht Centrum ontwikkelt zich tot een subcentrum van Utrecht en hét hart van de wijk Overvecht. Wijkaanpak Samen voor Overvecht In de wijkaanpak Samen voor Overvecht werkt de gemeente Utrecht samen met bewoners en partners van Overvecht aan de ontwikkeling van de wijk. De ontwikkeling van Overvecht Centrum biedt hiervoor één van de kansen.
De ambitie luidt, kort samengevat: plezierig wonen in een meer gemengde wijk, veilige buurten, perspectief voor de jeugd versterken, zorg en ondersteuning dichtbij en op maat, en meedoen & ondernemen.
26
PlanMER Masterplan Overvecht Centrum Voor het Masterplan Overvecht Centrum is een milieueffectrapport (planMER) opgesteld. Het planMER is een aparte bijlage bij dit Masterplan. In het planMER is te lezen dat het Masterplan Overvecht Centrum leidt tot positieve effecten op de thema’s verkeersveiligheid, natuur, gezondheid, klimaatadaptatie en water. Voor geluid verschillen de effecten per locatie in het plangebied. Aan de randen is er sprake van een negatief effect. Centraal in het plangebied zijn de effecten juist positief. Het Masterplan leidt tot negatieve effecten op de thema’s verkeersafwikkeling op de omliggende wegen, stikstofdepositie, circulariteit en archeologie. Waar nodig zijn de uitkomsten van milieuonderzoeken gebruikt om het Masterplan aan te passen om negatieve effecten te voorkomen. Dit is bijvoorbeeld het geval voor windhinder en bezonning in relatie tot hoogbouw. In Overvecht Centrum worden hoge gebouwen gerealiseerd. Deze gebouwen worden zo gepositioneerd dat ze minimale windhinder veroorzaken
Wat staat al vast voor Overvecht Centrum? Onderstaande punten stonden tijdens het opstellen van het Masterplan niet meer ter discussie. Deze punten zijn een samenvatting van de basisprincipes en onderzoeksvragen en overgenomen uit de gezamenlijke Gebiedsopgave Overvecht Centrum van juni 2022. •
•
•
•
•
•
We gaan verdichten in Overvecht Centrum. Dit betekent dat er meer woningen bijkomen. We volgen hierin de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU2040). Het is belangrijk dat er naast woningen ook andere voorzieningen bijkomen, zoals werkplekken, zorg, cultuur, sport- en speelplekken. De (verblijfs)kwaliteit wordt beter. Dit doen we door het gebied groener, comfortabeler, aantrekkelijker en autoluwer te maken. Verdichting en kwaliteitsverbetering is alleen mogelijk als de auto’s die nu op straat staan verplaatst worden naar gebouwen, onder of boven de grond. Bij alle keuzes kijken we naar het gehele centrumgebied. Alles hangt met elkaar samen: de hoeveelheid woningen en parkeerplekken, de ruimte die we hebben voor groen, openbare ruimte en voorzieningen. Daarom wordt het Masterplan een gebiedsontwikkeling, en niet alleen de plotontwikkeling van losse stukken grond en gebouwen. Het Masterplan moet financieel haalbaar zijn. Het moet ervoor zorgen dat eigenaren worden gestimuleerd om hun eigendom te veranderen.
Sinds de start van het open planproces in 2022 weten we dat niet iedereen alle uitgangspunten en kaders kan en wil accepteren. We startten het proces met ‘we agree tot disagree’ aangezien dit de door de gemeenteraad vastgestelde basisprincipes waren. Vervolgens hebben we, aan de hand van de kansen, zorgen en onderzoeksvragen, onderzocht hoe we de opgave zo goed mogelijk zouden kunnen ontwerpen. We werkten toe naar een gedeeld en gedragen toekomstplan. Over de punten waar dit niet lukt, neemt de gemeenteraad uiteindelijk een besluit. Bij de start werd ook aangegeven: wie het oneens is met een of meerdere van bovenstaande onbediscussieerbare punten, kan deze bij de officiële inspraak nogmaals inbrengen. Zodoende kunnen deze standpunten worden betrokken bij de formele besluitvorming in de gemeenteraad.
Masterplan Overvecht Centrum
27
03 Dit hoofdstuk beschrijft de opgave voor Overvecht Centrum in detail. Kern van de opgave is dat zowel de huidige als de toekomstige bewoners en gebruikers van Overvecht Centrum het beter moeten krijgen. Overvecht is een diverse wijk met veel verschillen. In het Masterplan gaat we uit van de kracht van deze diversiteit. We werken aan een nieuwe gemengde buurt op basis van gebiedswaarden en identiteit, waarbij ontmoeting en verbinding, verdichten en vergroenen, ruimtelijke samenhang en veelkleurigheid voorop staan. We sturen daarbij op drie gebiedswaarden voor de (toekomstige) identiteit van Overvecht Centrum: divers, verbonden en aantrekkelijk. Om doelbewust en integraal te kunnen werken, is een doelenkader gemaakt verdeeld over zes thema’s: leefomgeving, wonen, sociaal, economie, mobiliteit en duurzaamheid.
Gebiedsopgave voor Overvecht Centrum
De opgave voor Overvecht Centrum De maatschappelijke impact en de gebiedsopgave zijn leidend voor de gehele herontwikkeling. Daarmee vormen ze het fundament van elk volgend hoofdstuk en de gebiedsontwikkeling.
komt voor mensen en gemeenschappen om zichzelf te ontplooien en te kunnen leven zoals ze zelf graag willen. We streven ernaar om daarvoor de randvoorwaarden te scheppen.
Maatschappelijke gebiedsontwikkeling Met de gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum willen we maatschappelijke impact creëren. Ons doel is dat zowel de huidige als de toekomstige bewoners van Overvecht het beter krijgen. Mensen moeten zich thuis voelen in Overvecht Centrum en zich kunnen verbinden met anderen, of ze er nu komen winkelen, ontspannen, wonen of werken.
De Gebiedsopgave Om deze maatschappelijke impact te bereiken is de Gebiedsopgave Overvecht Centrum opgesteld. Hij is het resultaat van de afspraken die de gemeente, de eigenaren, de wijkbewoners en de ondernemers samen tijdens de voorbereidings- en inventarisatiefase hebben gemaakt over de beoogde doelen in het gebied.
Een centrum waar mensen zich thuis voelen en elkaar kunnen ontmoeten kan er aan bijdragen dat inwoners gelukkiger worden, zich veilig voelen, kansen krijgen en gezond leven. Of dit ook daadwerkelijk gebeurt is afhankelijk van veel factoren, die we niet allemaal kunnen controleren. Wel voelen we ons ervoor verantwoordelijk. Samen met alle partners, bewoners en ondernemers willen we het gebied zo ontwikkelen dat er maximale ruimte
De gebiedsopgave bestaat uit een beschrijving en een analyse van de huidige situatie (zoals hiervoor beschreven in hoofdstuk 2), een omschrijving van de gebiedswaarden en identiteit van Overvecht Centrum, gevolgd door het doelenkader. Hierin staan de gemeentelijke beleidsdoelen, aangescherpt met de doelen van de eigenaren, wijkbewoners en ondernemers. Dit doelenkader is opgenomen in de Verdieping en achtergrond van dit Masterplan.
Afbeelding 15.Identiteit van Overvecht Centrum uit Gebiedsopgave 2022
30
Maatschappelijke impact Overvecht is een wijk met veel verschillen Diversiteit is de kracht van de wijk. Overvechters verschillen qua taal, kleur, afkomst, opvoeding, religie, leeftijd en nog veel meer. Naast alle problematiek en ervaren overlast, zoals in hoofdstuk 2 beschreven, is Overvecht ook een plek waarop mensen trots zijn: een wijk waarin ze zichzelf mogen zijn en waar ze zich welkom en thuis voelen. De kracht van de diversiteit is een kwaliteit die we willen koesteren. Die kwaliteit moet je straks kunnen terugzien in het vernieuwde Overvecht Centrum. We willen dat iedereen zich ook daar en straks welkom, veilig, thuis en gezien voelt en zich kan verbinden met anderen. Mensen moeten zich daar maatschappelijk en cultureel kunnen ontwikkelen.
Het sociale netwerk De plek waar we wonen heeft grote invloed op ons contact en ons sociale netwerk. Dat geldt in het bijzonder voor mensen die in bestaansonzekerheid verkeren, of die fysieke of mentale beperkingen hebben. Voor hen vormt de thuisomgeving, de buurt, vaak ook hun sociale omgeving. De openbare ruimte en publieke plekken in de buurt zijn van belang voor (de opbouw van) een sociaal netwerk. Ontmoetingsplekken om te werken, te leren, te ontspannen of te sporten kunnen op hun eigen manier van waarde zijn om gezondheidsachterstanden terug te dringen, de sociale basis te versterken én bij te dragen aan onderlinge zorgzaamheid.
“Het meest voor de hand liggende middel dat we hebben tegen intolerantie, overlast, eenzaamheid en passiviteit en vóór zorgzaamheid, veiligheid, integratie en gezondheid, is contact. Vanuit contact ontstaat vertrouwen, bekend maakt bemind.” 1
YASSIN
komt graag op het Mercadoplein. Hij voelt zich hier helemaal thuis omdat hij in het plein en de gebouwen eromheen zijn eigen cultuur herkent. Wanneer zijn familie uit het buitenland op bezoek komt, laat hij ze met plezier en trots deze levendige en 3H zien. bijzondere .plek
1
Rutger Bregman, De Meeste Mensen Deugen
miharbI
Masterplan Overvecht Centrum
.4H
31
Bonding en bridging Mensen zoeken van nature gelijkgestemden op, bijvoorbeeld mensen met dezelfde religie, hobby of leeftijd. Bij die mensen voel je je vertrouwd, zij delen vaak dezelfde normen en waarden. Deze groepsvorming staat ook wel bekend als ‘bonding’. Als verschillende groepen elkaar tegenkomen en ontmoeten, is sprake van ‘bridging’2.
CASA Het ondersteunen van diversiteit vraagt om het erkennen en accepteren van verschillen, om het bieden van een casa, een thuis voor allerlei verschillende gemeenschappen. Iedereen wil graag ergens ‘onderdeel’ van zijn en zich thuis voelen in een groep. Daardoor voelen mensen zich veilig en ‘thuis’, en daardoor vaak ook gelukkiger. In Overvecht Centrum willen we ruimte geven aan deze ‘huizen van gemeenschappen’. Dit kan door herkenning in de openbare ruimte, ontmoetingsplekken, branchering van winkels en horeca etc. Voor de een is een casa een bruine kroeg, voor de ander een supermarkt met Afrikaanse producten, een woonhof waar je een boek kunt lezen, of juist een hippe koffiebar.
2
32
Robert Putnam, 2000
Ruimtelijk vertaald noemen we bonding en bridging in Overvecht Centrum casa en plaza. Elke groep heeft zijn eigen casa, maar ontmoet elkaar op het plaza. Als er regelmatig een vluchtige, herhaalde ontmoeting in de woonomgeving plaatsvindt tussen mensen met diverse sociale en culturele achtergronden en identiteiten, ontstaat een basis voor onderling vertrouwen en verbondenheid.
PLAZA Als verschillende gemeenschappen een plek hebben, is het ook mogelijk om de verbinding tussen groepen op te zoeken en te versterken. Door verschillende gemeenschappen te verbinden krijg je een sterkere wijk die beter bestand is tegen crises, invloeden van buitenaf en onverwachte gebeurtenissen. Daarom is het belangrijk dat er in Overvecht Centrum ontmoeting tussen verschillende doelgroepen mogelijk wordt gemaakt. Dit kan op lichte manieren (elkaar zien en herkennen) maar ook via diepere ontmoetingen (gezamenlijk wonen of activiteiten ondernemen). We zorgen voor fysieke plekken waar deze ontmoeting wordt gestimuleerd, voor programmering die deze verbinding versterkt en zetten in op een universele taal. Zo’n universele taal overstijgt onze gesproken taal. Hij richt zich juist op een fysieke, emotionele of zintuigelijke connectie. Denk aan samen voetballen, naar muziek luisteren, dansen, lachen of huilen om een film en genieten van eten. Een plaza kan een bibliotheek zijn, maar ook een enorm kunstwerk waarop iedereen trots is, zoals de Domtoren of de Watertoren aan de Neckardreef. Of een plek waar iedereen zichzelf mag zijn én elkaar kan ontmoeten, zoals TivoliVredenburg.
Masterplan Overvecht Centrum
33
Gebiedswaarden en identiteit Een nieuwe gemengde buurt Het negatieve imago van Overvecht heeft nu vaak de overhand. Maar dit is niet het hele verhaal. Bewoners zijn ook trots op hun wijk. Daar kun je namelijk jezelf zijn, ongeacht je leeftijd, culturele achtergrond, geaardheid of geloof. Het is een open wijk, iedereen is welkom. Dat, samen met de diversiteit van de bevolking, bepaalt de kracht van de wijk. Overvecht bestaat uit veel verschillende buurten, elk met een eigen sfeer. Deze structuur is een belangrijke basis voor de ontwikkeling van de nieuwe gemengde buurt, het nieuwe centrum als hart van de wijk. Oude én nieuwe bewoners voelen zich daar straks welkom en thuis. Ze zijn trots op het nieuwe Overvecht Centrum. Overvecht Centrum wordt een prettige, menselijke plek die je uitnodigt om daar te verblijven. Een plek waar mensen elkaar ontmoeten, zowel overdag als ’s avonds. Een centrum waar ruimte is voor cultuur en vrije tijd voor iedereen, en waartoe mensen worden aangetrokken door een gevarieerde programmering. Het gebied is onderdeel van de wijk en goed verbonden met de omliggende buurten en de stad. Zo is Overvecht Centrum in de toekomst een plek van ontmoeting, ontplooiing en verbinding, midden in de wijk. Overvecht Centrum blijft één van de drie centra van Utrecht. Op deze plek kan de stad zich verder gaan verdichten.
Om meer mensen plezierig te laten wonen, extra aanbod aan voorzieningen te creëren en tegelijkertijd het gebied aantrekkelijker en klimaatbestendig te maken, zullen verdichten en vergroenen in balans moeten zijn. Het bestaande Shoppingcenter Overvecht wordt geheel vernieuwd en onderdeel van een gemengd hoogstedelijke buurt. Het wordt aangevuld met de benodigde maatschappelijke voorzieningen en centrumfuncties. Er is ruimte voor levendigheid, maar ook voor rust. De opgave is een ruimtelijk samenhangend gebied met een eigen karakter, passend binnen Overvecht.
34
De veelkleurigheid van de wijk wordt beter zichtbaar in Overvecht Centrum, dankzij een mix van plekken en diversiteit aan functies. Met zijn complete en diverse aanbod is het gebied aantrekkelijk voor alle wijkbewoners, maar ook voor mensen uit de stad of regio. Het is er groen en comfortabel. Gezond leven is hier mogelijk. Er is ruimte voor een nieuw, bij de wijk passend centrumstedelijk woonmilieu met goede en passende woningen, en een aantrekkelijke leefomgeving. Het gebied blijft goed bereikbaar voor de auto, net zoals nu. Maar de auto is minder dominant aanwezig. Voetgangers en fietsers krijgen meer ruimte. De openbare ruimte is gevarieerd en aantrekkelijk en er is meer plaats voor andere functies op maaiveld. Divers, verbonden en aantrekkelijk We willen dat Overvecht Centrum zich in de toekomst onderscheidt van de andere centra in de stad. Het moet het kloppende hart van en voor Overvecht worden. Daarvoor is een sterke identiteit nodig die het gebied uniek maakt. Onderdelen van die identiteit zijn het uiterlijk van het gebied, de mensen die er wonen, werken en leven, en wat zij doen en beleven. Maar het gaat ook om de geschiedenis, de cultuur, de economie en het imago van de plek. Samen bepalen deze factoren de sfeer die er heerst, de manier waarop mensen zich gedragen en hoe je je voelt als je er komt of bent. De identiteit van een gebied kan mensen binden.
Een identiteit is herkenbaar en vaak uniek. Dat levert een herkenbare plek op waarop mensen trots kunnen zijn, waarin ze willen investeren, zowel sociaal als cultureel als op andere manieren. Een identiteit stimuleert betrokkenheid en sociale cohesie.
Het moodboard (rechts) verbeeldt de toekomstige identiteit van Overvecht Centrum, volgens wijkbewoners, ondernemers, eigenaren en de gemeente. Het beeldt de woorden ‘divers’, ‘verbonden’ en ‘aantrekkelijk’ uit. Dit moodboard geeft een sfeerimpressie, zonder vast te leggen hoe het precies moet worden. Het geeft richting aan de herontwikkeling van het gebied. Het is gemaakt op basis van gesprekken en een enquête over de toekomstige identiteit van het gebied.
Masterplan Overvecht Centrum
35
In dit Masterplan sturen we op de volgende drie gebiedswaarden voor de (toekomstige) identiteit van Overvecht Centrum: divers, verbonden en aantrekkelijk.
Overvecht Centrum is DIVERS
Overvecht Centrum is VERBONDEN
Overvecht Centrum omarmt en viert die diversiteit. Diversiteit en de openheid vormen de kracht van de wijk. Er is ruimte voor verschillende gemeenschappen en gebruikers in het gebied. Iedereen mag er zijn. Overvecht Centrum omarmt en viert die diversiteit. Dat zorgt ervoor dat iedereen gelijke kansen heeft en betrokken wordt bij het gemeenschapsleven, ongeacht achtergrond, geslacht, etniciteit of sociaaleconomische status. Daarnaast staat diversiteit voor verschillende soorten verblijfsen ontmoetingsplekken en voor de verschillende dingen die je in Overvecht Centrum kunt doen: goed wonen, een divers aanbod vinden van winkels en horeca, boodschappen doen, prettig werken, vrijetijdsbesteding met anderen. De veelkleurigheid krijgt een plek in het aanbod en activiteiten.
Overvecht Centrum nodigt uit tot verbinding. Dit is een belangrijke waarde, juist omdat Overvecht zo divers en veelkleurig is. Hier liggen kansen voor sociale cohesie. Het centrum kan een hart vormen van en voor de wijk. Hier is ruimte om mensen uit je eigen gemeenschap te ontmoeten (casa) en verschillende gemeenschappen met elkaar te verbinden (plaza). Verbondenheid betekent ook dat het gebied gemakkelijk bereikbaar is lopend, fietsend, met het ov of met de auto. Omliggende buurten hebben natuurlijke routes. Het centrum biedt een aantrekkelijk programma dat voor verbinding zorgt, met voldoende ruimte voor langer verblijf en ontmoetingen.
Diversiteit is te bevorderen door erkenning en representatie. Denk aan de inzet van culturele en historische elementen in de openbare ruimte. Met die elementen kunnen mensen zich identificeren. Het gebied is ook te verrijken met (nieuwe) gebouwen en een openbare ruimte waarin divers kleurgebruik, patronen en bijzondere architectuur zijn toegepast. De maatschappelijke opbrengst van ‘divers’: inwoners kunnen zichzelf zijn en zich veilig en betrokken voelen. Het is belangrijk om je thuis te voelen. Dat kan bijdragen aan een gevoel van welbevinden en tevredenheid. Dit gevoel kan dan weer bijdragen aan een hogere levenskwaliteit voor de inwoners.
36
De maatschappelijke opbrengst van ’verbinding’: sociale relaties, netwerken en gemeenschappen worden sterker, en daarmee groeit de sociale cohesie. Daarnaast hebben bewoners meer toegang tot ondersteuning in hun netwerk. Mensen helpen elkaar en zijn daardoor tot meer in staat. Ze voelen zich betrokken en verbonden met elkaar en hun omgeving. Gemeenschappen met een sterke sociale cohesie zijn veerkrachtiger in tijden van tegenslag. Een sterke sociale cohesie heeft uiteindelijk ook een positieve invloed op individuele prestaties, en kan daarmee sterk bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk.
Overvecht Centrum is AANTREKKELIJK Overvecht Centrum is aantrekkelijk voor bewoners, bezoekers en werkenden. Het centrum wordt het kloppend hart van de wijk: een plek die mensen aantrekt, zodat ze er graag (blijven) komen. Mensen worden ernaartoe getrokken door prettige plekken, zoals groene straten en pleinen, en door gevarieerde activiteiten, zoals winkelen, wonen, werken, cultuur en vrije tijd. Deze aantrekkingskracht vinden we een belangrijke waarde: het zorgt voor sociale samenhang en welzijn. Aantrekkelijk betekent ook dat het gemakkelijk en comfortabel is om er te zijn en te blijven, en dat het schoon, heel en veilig is. De maatschappelijke opbrengst van ‘aantrekkelijk’: mensen komen hier graag, ze voelen zich welkom en thuis. Voorzieningen zijn dichtbij en toegankelijk. De prettige plekken met een aantrekkelijke publieke ruimte en de gebouwen zorgen ervoor dat mensen kunnen meedoen en zich kunnen ontplooien.
Masterplan Overvecht Centrum
37
Afbeelding 16. Ruimtelijke eindbeeld Overvecht Centrum
04 Overzichtelijkheid, helderheid en ruimte kenmerken de nieuwe ruimtelijke structuur van Overvecht Centrum. Het centrum is herkenbaar, heeft een goede aansluiting op de omgeving en is echt het hart van de wijk. Er zijn duidelijke hoofdroutes en entreestraten. Smaakmakers zijn een winkelrondje, het Mercadoplein (een open stedelijk podium) en het O-plein. Fietsers en voetgangers krijgen meer ruimte in het gebied, auto’s minder. Openbaar vervoer en deelmobiliteit worden aantrekkelijke opties. Parkeren is goed doordacht, zowel boven- als ondergronds. Overvecht Centrum is een gezonde, klimaatadaptieve, groene leefomgeving voor mensen, planten en dieren. Er is ruimte voor veel groen, voldoende zonlicht, beschutte plekken met schaduw en weinig wind. We werken op allerlei niveaus en aspecten aan de gezondheid van de bezoekers en (toekomstige) bewoners. Zo stimuleert de ruimtelijke structuur gezond bewegen met natuurlijke routes vanuit de omliggende buurten. We zorgen voor menselijke maat (comfort) op straat en sociaal veilige plekken. We realiseren meer plekken voor ontmoeting (sociale verbinding) en anderzijds plekken voor rust.
De ruimtelijke basisstructuur