Agendabundel

Reactie

De opmerking dat de bouwhoogte in het plan met 10% is verhoogd, is onjuist. In het bestemmingsplan zijn dezelfde bouwhoogten opgenomen als in het uitwerkingsplan. Ook de mogelijkheid om een afwijking van maximaal 10% hogere bouwhoogte toe te staan zat al in het uitwerkingsplan. Overigens is daar in de aangevraagde omgevingsvergunning, die tegelijk met het bestemmingsplan ter inzage lag, geen gebruik van gemaakt. Ook is het bouwplan niet aangepast in bouwhoogte ten opzichte van het bouwplan wat er lag ten tijde van het uitwerkingsplan. De bouwhoogte paste binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Binnenstad. De regel om 10% te kunnen afwijken van de bouwhoogte is een standaardregel in Utrecht en maakt onderdeel uit van de Algemene regels Utrecht. Dit betreft overigens een bevoegdheid van het college en geen rechtstreekse bouwmogelijkheid. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze 2 1.

Afbakening gebied 8

Datum Rapport

Maart 2024 Vaststellingsrapport

Indiener geeft aan in bezit te zijn van percelen 8699, 7703 en 7704. Het is niet duidelijk waar er gebouwd gaat worden. De grens met de percelen van indiener en de percelen 7950 en 8877 zijn niet in kaart gebracht, dus kan er volgens indiener geen goed bouwplan gemaakt worden.

Reactie

Op de verbeelding is te zien waar de exacte grens van het plangebied zich bevindt. Ook is hierop te zien waar het bouwvlak zich bevindt. Deze zijn niet gesitueerd op de percelen 8699, 7703 en 7704 van de indiener. 2. Balkons over mijn tuin Indiener geeft aan dat de balkons boven zijn/haar perceel gesitueerd zijn. Indiener tekent hier bezwaar op aan. Hierbij wordt aangegeven dat er inbreuk zal plaatsvinden op de privacy en het zal zorgen voor directe inkijk in de tuin, balkon en wellicht ook woonkamer.

Reactie

Het plangebied van het bestemmingsplan Strosteeg sluit aan op de kadastrale perceelsgrenzen. Er is geen overlap van het plangebied met de kadastrale percelen van indiener. Er kunnen op basis van het bestemmingsplan geen balkons boven het perceel van indiener gebouwd worden. De ontwerp omgevingsvergunning voor het bouwplan is getoetst aan het ontwerpbestemmingsplan Strosteeg. Deze ontwerp omgevingsvergunning is niet strijdig met het ontwerpbestemmingsplan. De balkons waar indiener op doelt passen binnen het bestemmingsplan en liggen niet boven omliggende percelen. De nieuwbouw ligt op circa 15 meter van de woning van de indiener en grenst aan de tuin van de indiener. Hierdoor kan er sprake zijn van inkijk in de tuin en woning. In het bouwplan is hiermee zoveel mogelijk rekening gehouden. De bebouwing direct grenzend aan de tuin bestaat namelijk uit een blinde gevel. Wel kan er inkijk zijn vanuit het naastgelegen blok. In een stedelijk gebied als het centrum van Utrecht is dit niet ongebruikelijk. Parkeren 3. Parkeerbehoefte onderschat Indiener geeft aan dat uit de gegeven parkeerberekening blijkt dat er sprake is van een verwachte parkeervraag van 15,2 parkeerplaatsen. Echter, het is mogelijk dat de parkeerbehoefte in werkelijkheid hoger zal zijn dan deze berekende waarde.

De gebruikte normen en reductiefactoren kunnen leiden tot een onderschatting van de daadwerkelijke parkeervraag. Daarom moeten we voorzichtig zijn bij het vertrouwen op deze cijfers en een ruimere buffer aanhouden om aan de werkelijke vraag te kunnen voldoen.

Reactie

De berekening van de parkeerbehoefte is uitgevoerd op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid. In dit geval is het parkeerbeleid uit 2019 van toepassing, omdat dit het geldende beleid was op het moment dat de overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten is. Hierbij is rekening gehouden met het ‘rechtens verkregen niveau’. Dat betekent dat eerst de parkeervraag van de meest recente legale functies wordt bepaald volgens de geldende parkeernorm. Deze parkeervraag mag vervolgens worden afgetrokken van de parkeerbehoefte van de nieuwe situatie. Het verschil aan parkeerplaatsen moet worden gerealiseerd. De parkeerbehoefte voor de nieuwe functies minus de parkeerbehoefte in de bestaande situatie is gelijk aan 8,3 parkeerplaatsen. Hiervan zijn 7 parkeerplaatsen structureel beschikbaar in de bestaande parkeergarages van Hoog Catharijne. Dit is vastgelegd in de overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Ter compensatie van de resterende parkeerbehoefte worden er 3 extra fietsparkeerplekken in de collectieve fietsenstalling bij het bouwplan gerealiseerd. Dit sluit aan bij het parkeerbeleid uit 2019. Het gemeentelijke parkeerbeleid is er op gericht andere vormen van vervoer, zoals lopen, fietsen en OV, aan te moedigen. Het parkeerbeleid voor fietsen en auto’s is een belangrijk middel om de stad leefbaar en bereikbaar te houden.

Ook vindt de gemeente Utrecht het belangrijk dat Utrecht een

9/19

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

verkeersveilige stad is. Bereikbaar voor iedereen en met een goede luchtkwaliteit. De gemeentelijke doelen zijn: 1. Bereikbaarheid van en binnen de stad 2. Ander gebruik openbare ruimte

3. Stimuleren gezonde en duurzam(re) vomen van mobiliteit 4. Rechtvaardige verdeling van schaarse parkeerruimte

Het is daarom om meerdere redenen niet wenselijk een ruimere parkeerbehoefte met een buffer aan te houden. Dit is in strijd met het gemeentelijke beleid. 4. Toename in verkeerscongestie Indiener geeft aan dat het voorgestelde plan kan leiden tot aanzienlijke toenames in verkeerscongestie. De documentatie illustreert een toename in bebouwing en nieuwe infrastructuur, wat hoogstwaarschijnlijk resulteert in meer autoverkeer op reeds overbelaste wegen. Dit veroorzaakt niet alleen overlast voor bewoners in de directe omgeving, maar kan ook de algehele mobiliteit binnen de stad negatief beïnvloeden.

Reactie

In het bestemmingsplan is in paragraaf 4.2.1 de verkeersgeneratie in beeld gebracht. Hieruit is gebleken dat de verkeerstoename ca. 30 motorvoertuigbewegingen per etmaal zal bedragen. Dit is een worst-case scenario, omdat er wordt ingezet om de autoafhankelijkheid op deze locatie fors te reduceren door parkeren op afstand. De verkeersaantrekkende werking is (zeer) beperkt en zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling. 5. Beperkte beschikbaarheid van openbaar vervoer Indiener geeft aan dat hoewel de berekening rekening houdt met het percentage bewoners dat afhankelijk is van verschillende vervoersmiddelen, het kan zijn dat dit niet volledig accuraat is. Veel mensen geven nog steeds de voorkeur aan het gebruik van een eigen auto boven het openbaar vervoer, vooral als er beperkte en onbetrouwbare verbindingen zijn. Dit betekent dat zelfs als er wordt aangenomen dat bewoners hun auto minder vaak zullen gebruiken, ze toch behoefte hebben aan voldoende parkeergelegenheid wanneer ze ervoor kiezen om met de auto te reizen.

Reactie

Zoals bij punt 3 al is aangegeven, is het beleid van de gemeente erop gericht om het autoverkeer in de binnenstad zoveel mogelijk te beperken, in verband met de leefbaarheid en beperkte ruimte. Het betreffen hier nieuwe woningen met nieuwe bewoners. Met deze nieuwe bewoners zal duidelijk gecommuniceerd worden dat direct bij de woningen geen parkeerplaatsen aanwezig zijn en het parkeren op afstand plaatsvindt. Door het parkeren op afstand zullen de bewoners eerder geneigd zijn te kiezen voor alternatief vervoer, zoals de fiets en het openbaar vervoer. Het plan voorziet in goede fietsparkeervoorzieningen en ligt op loopafstand van het Centraal Station. 6. Invloed van externe factoren Indiener geeft aan dat de berekeningen geen rekening houden met externe factoren die invloed kunnen hebben op de parkeervraag. Bijvoorbeeld een toename van bezoekers door evenementen in de buurt of door de aanwezigheid van nabijgelegen voorzieningen zoals winkels en restaurants. Het ontbreken van deze externe invloeden in de berekening kan leiden tot een onderschatting van de werkelijke parkeervraag.

Reactie

In het bestemmingsplan moet aangetoond worden dat er voorzien is in voldoende parkeergelegenheid voor het plangebied. Als er in de omgeving veranderingen plaatsvinden, dan moet in het kader van die nieuwe ontwikkeling ook aangetoond worden dat er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. In ons plan kunnen en hoeven we geen rekening te houden met onvoorziene wijzigingen in de omgeving. 7.

Onzekere parkeervermindering door reductiefactoren 10

Datum Rapport

Maart 2024 Vaststellingsrapport

Indiener geeft aan dat de reductiefactoren die worden gebruikt om het aantal benodigde parkeerplaatsen te verminderen subjectief en onvoorspelbaar kunnen zijn. Er is geen garantie dat ze daadwerkelijk het gewenste effect zullen hebben op het verminderen van de parkeervraag. Het is mogelijk dat deze factoren niet nauwkeurig genoeg zijn en daardoor leiden tot een te lage schatting van het aantal benodigde parkeerplaatsen.

Reactie

Omdat de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar al was gesloten voordat het nieuwe parkeerbeleid van 2021 werd vastgesteld, is de parkeerbehoefte in het ontwerpbestemmingsplan nog gebaseerd op het parkeerbeleid uit 2019 (op basis van een overgangsregeling). Er is geen reden om aan te nemen dat dit beleid dat al enkele jaren is toegepast, niet werkt. De parkeerbehoefte voor de nieuwe functies minus de parkeerbehoefte in de bestaande situatie is gelijk aan 8,3 parkeerplaatsen. Hiervan zijn 7 parkeerplaatsen structureel beschikbaar in de bestaande parkeergarages van Hoog Catharijne. Dit is vastgelegd in de overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Ter compensatie van de resterende parkeerbehoefte, van 1,3 parkeerplaatsen, worden er 3 extra fietsparkeerplekken in de collectieve fietsenstalling bij het bouwplan gerealiseerd. Dit sluit aan bij het parkeerbeleid uit 2019. 8. Toekomstige veranderingen in mobiliteitspatronen Indiener geeft aan dat het belangrijk is om vooruit te kijken naar mogelijke veranderingen in mobiliteitspatronen in de toekomst. Daarom moeten we niet alleen kijken naar de huidige behoeften, maar ook rekening houden met mogelijke toekomstige ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de parkeervraag.

Reactie

In de parkeervisie van de gemeente wordt rekening gehouden met de huidige en toekomstige trends op het gebied van mobiliteit. In het bestemmingsplan is deze visie als uitgangspunt genomen waardoor er ook rekening is gehouden met de mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Woningaanbod 9. Overaanbod van woningen in de regio Indiener geeft aan dat, hoewel er een behoefte is aan extra woningen in de gemeente Utrecht en de regio U16, ook moet worden erkend dat er al een aanzienlijke plancapaciteit beschikbaar is. Volgens de onderzoeken heeft de gemeente Utrecht al 39.921 woningbouwplannen voorradig, waarvan 15.348 hard zijn. Daarnaast zijn er in de regio U16 nog eens 52.517 woningbouwplannen, waarvan 22.636 hard zijn. Dit betekent dat er reeds een groot aantal woningen gepland staan om aan de vraag te voldoen.

Reactie

Er zijn weliswaar veel woningen gepland, maar nog niet voldoende om in de vraag te voorzien. Met de woningbouw aan de Strosteeg wordt voorzien in een deel van de behoefte. Door de verwachte groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens neemt de druk op de Utrechtse woningmarkt verder toe. Tot 2030 is er daarom behoefte aan 30.000 extra woningen. Doorkijkend naar 2040 bedraagt de totale behoefte (2020-2040) ongeveer 60.000 woningen. Ook in de regio is sprake van een aanzienlijke woningbehoefte van in totaal 59.300-85.700 woningen in de periode tot 2030 en 99.200 – 125.600 woningen tot 2040. In de gemeente Utrecht zijn er in totaal circa 39.921 woningbouwplannen, waarvan 15.348 met de status 'hard'. Verrekend met de woningbehoefte is er sprake van een restbehoefte aan 14.652 woningen tot 2030. Daarnaast is de totale planvoorraad (incl. zachte plannen) onvoldoende om in de gehele woningbehoefte (60.000) te voorzien. Ook regionaal gezien is er sprake van een restbehoefte aan ongeveer 36.664-63.064 woningen in de periode tot 2030. Bovendien is er met name een tekort aan betaalbare sociale huurwoningen en midden huurwoningen. Dit plan bevat juist die categorieën woningen. 10. Onvoldoende aandacht voor duurzaam ruimtegebruik

11/19

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Indiener geeft aan dat hoewel het initiatief voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen, het belangrijk is om kritisch te kijken naar het duurzame ruimtegebruik. Het planinitiatief betreft een grootschalige transformatie van voormalige historische bedrijfsgebouwen naar appartementen, wat kan leiden tot een aanzienlijke verandering in het karakter van de locatie en gevolgen kan hebben voor de omgeving. Er moet zorgvuldig worden geëvalueerd of deze veranderingen opwegen tegen de behoefte aan woningen en of er alternatieve locaties zijn die beter geschikt zijn voor duurzaam ruimtegebruik.

Reactie

Het doel van de Ladder Duurzame Verstedelijking is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het gaat er daarbij met name om te voorkomen dat uitbreiding buiten bestaand stedelijk gebied plaats vindt, waar dat ook binnenstedelijk gerealiseerd zou kunnen worden en te voorkomen dat er nieuwbouw komt en daardoor op andere plekken leegstand ontstaat. Bij de ontwikkeling aan de Strosteeg 18-36 gaat het juist om een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij er gebruik wordt gemaakt van zorgvuldig ruimtegebruik, door verouderde bedrijfsbebouwing te vervangen door nieuwbouw. Met de bouw van de woningen wordt voorzien in een deel van de woningvraag in Utrecht. Er is namelijk een grote behoefte aan nieuwe woningen. Het plan zelf is gericht op een zorgvuldige inpassing in de bestaande structuur van de binnenstad. In de toelichting bij het bestemmingsplan is een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing van het plan opgenomen op alle relevante aspecten. 11.

Onvoldoende benutting van bestaand stedelijk gebied Indiener geeft aan dat hoewel het initiatief voldoet aan de behoefte aan nieuwe woningen, er altijd rekening moet worden gehouden met mogelijke alternatieve onbenutte mogelijkheden in andere delen van de stad Utrecht, die beter kunnen voorzien in de behoeften op het gebied van duurzaam ruimtegebruik en infrastructuur. Het is belangrijk om grondig onderzoek te doen naar alle beschikbare opties voordat een definitief besluit wordt genomen ten gunste van dit specifieke planinitiatief.

Reactie

De ruimte in de stad Utrecht is beperkt. Op de locatie Strosteeg was al geruime tijd nieuwbouw gepland. Met de Visie Strosteeg is de wens voor nieuwbouw op deze locatie opnieuw vastgesteld. Zie verder de reactie op punt 10. Omgeving 12. Verlies van cultureel erfgoed Indiener geeft aan dat een belangrijk tegenargument tegen het voorgestelde plan is dat het kan leiden tot het verlies van waardevol cultureel erfgoed. Het gebied waarnaar wordt verwezen, heeft mogelijk historische en culturele betekenis. Door dergelijke gebouwen te slopen of de oorspronkelijke structuur en architectuur drastisch te veranderen, gaat niet alleen de esthetische waarde verloren, maar ook een stuk geschiedenis en identiteit van de gemeenschap.

Reactie

De bedrijfshallen van drukkerij Abels zijn niet aangewezen als rijksmonument, gemeentelijk monument of als beeldbepalend pand. De ontwikkeling van de locatie levert een bijdrage aan de ambitie van de gemeente om te verdichten binnen de bestaande stad met woningen in verschillende prijsklassen. Wij hebben aan dit belang een zwaarder gewicht toegekend dan aan het belang van behoud van de bedrijfshallen. Het ontwerp bestemmingsplan sluit aan op de Visie Strosteeg, waarin goed gekeken is naar de wijze waarop de nieuwbouw zorgvuldig ingepast kan worden in de structuur van dit deel van de binnenstad. 13. Inbreuk op natuurlijke omgeving Indiener geeft aan dat het plan mogelijk ingrijpende gevolgen heeft voor de natuurlijke omgeving. Als het gebied wordt bebouwd of aangepast, kan dit leiden tot verstoring van ecosystemen en 12

Datum Rapport

Maart 2024 Vaststellingsrapport

habitats voor wilde dieren. Het behoud van groene ruimtes in steden is essentieel voor het behoud van biodiversiteit en het welzijn van mens en dier.

Reactie

Met de ontwikkeling aan de Strosteeg 18-36 wordt groen toegevoegd in de vorm van een collectieve binnentuin. Deze tuin komt tussen de nieuwbouw en de woningen aan de Haverstaat. Daarmee zal er meer groen komen in het gebied, wat een bijdrage levert aan een gezonde leefomgeving. Daarnaast is er in paragraaf 5.8 van het bestemmingsplan ingegaan op het effect van het plan op beschermde planten en dieren en beschermde natuurgebieden. Hieruit blijkt dat het plan hierop geen effect heeft, mits rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de zorgplicht in acht wordt genomen. Milieu 14. Beperkte informatie over cumulatieve effecten Indiener geeft aan dat hoewel de m.e.r.-aanmeldnotitie melding maakt van het ontbreken van cumulatieve effecten met andere projecten, er weinig concrete informatie beschikbaar is om deze bewering te onderbouwen. Het is belangrijk om een volledig beeld te hebben van alle lopende en geplande projecten in de omgeving die mogelijk van invloed kunnen zijn op het milieu. Alleen door rekening te houden met cumulatieve effecten kan een betrouwbare inschatting worden gemaakt van de totale impact op het milieu.

Reactie

Er is in het kader van de m.e.r.-aanmeldnotitie (zie hiervoor bijlage 3 bij de toelichting op het bestemmingsplan) beoordeeld of er plannen zijn in de omgeving die tot cumulatieve effecten kunnen leiden. Dit blijkt niet het geval te zijn. 15. Onvoldoende aandacht voor duurzaamheid en klimaatverandering Indiener geeft aan dat de aanmeldnotitie weinig nadruk legt op duurzaamheidsaspecten en klimaatverandering, terwijl dit cruciale factoren zijn bij het beoordelen van de milieueffecten van een project. Er zou meer aandacht moeten worden besteed aan hoe het bestemmingsplan bijdraagt aan duurzame ontwikkeling, energie-efficiëntie en vermindering van de C02-uitstoot. Bovendien moet rekening worden gehouden met mogelijke gevolgen van klimaatverandering, die invloed kunnen hebben op het gebied waarin het project wordt gerealiseerd.

Reactie

Aan de aspecten klimaatadaptatie en duurzaam bouwen is in het ontwerpbestemmingsplan aandacht besteed in de paragrafen 5.10 en 5.16. Hieruit blijkt dat er rekening is gehouden met klimaatadaptatie door onder andere de aanleg van de binnentuin en de aanleghoogte van de nieuwbouw. Daarnaast worden er maatregelen genomen om zo zuinig mogelijk met energie om te gaan, water op te vangen en om het gebouw later makkelijker te kunnen recyclen. Verder wordt er ontworpen met de BENG methodiek om de energiebehoefte te beperken. Er wordt uitgegaan van lage temperatuurafgiftesystemen in de woningen. Het dak wordt voorzien van PV-panelen. 16. Niet alle belangrijke gevolgen voor het milieu worden meegenomen in de m.e.r.beoordelingsbesluiten Indiener geeft aan dat de beslissingen zijn gebaseerd op de informatie verstrekt in de aanmeldnotitie, die mogelijk niet alle potentiële milieueffecten volledig beschrijft. Het is daarom mogelijk dat belangrijke nadelige gevolgen over het hoofd worden gezien en niet worden meegenomen in het besluit.

Reactie

In de aanmeldingsnotitie is getoetst op basis van alle criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Daarmee voldoet de aanmeldingsnotitie aan de gestelde eisen.

13/19

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

17. De aanmeldnotitie geeft aan dat het project geen significant effect heeft op beschermde natuurgebieden, zoals Natura2000-gebieden Indiener geeft aan dat deze beoordeling is gebaseerd op de informatie verstrekt door de initiatiefnemer en kan mogelijk onvolledig of bevooroordeeld zijn. Het is van cruciaal belang om een onafhankelijke en objectieve beoordeling uit te voeren om ervoor te zorgen dat er geen potentieel significante negatieve effecten worden genegeerd.

Reactie

De aanmeldnotitie is beoordeeld door de mer-coördinator van de gemeente. De gemeente heeft vervolgens een mer-beoordelingsbesluit genomen. De onderzoeken die ten grondslag liggen aan de aanmeldnotitie en het ontwerpbestemmingsplan zijn ook allemaal beoordeeld door de gemeente. 18. Drempelwaarden zijn slechts richtlijnen Indiener geeft aan dat het project onder de drempelwaarden blijft die zijn vastgesteld in het Besluit m.e.r., en dat dit niet automatisch betekent dat het project geen aanzienlijke nadelige effecten zal hebben op het milieu. Drempelwaarden zijn slechts richtlijnen en kunnen variabel zijn afhankelijk van verschillende factoren. Het is belangrijk om een grondige evaluatie uit te voeren om ervoor te zorgen dat er geen belangrijke milieugevolgen over het hoofd worden gezien, ongeacht of ze onder de drempelwaarden vallen.

Reactie

De drempelwaarden zijn vastgesteld in het Besluit m.e.r. en daarmee rechtsgeldig. Deze geven aan dat er in dit geval geen rechtstreekse mer-plicht geldt. Er is wel een aanmeldnotitie (merbeoordeling) opgesteld, waarin beoordeeld is of er sprake is van nadelige milieugevolgen. Dit blijkt niet het geval te zijn. Daarom heeft de gemeente een mer-beoordelingsbesluit genomen, waarin aangegeven is dat er geen mer-procedure nodig is. 19. De m.e.r.-beoordelingsbesluiten zijn gebaseerd op de beoordeling van individuele projecten, zonder rekening te houden met cumulatieve effecten Indiener geeft aan dat gevolgen die voortvloeien uit andere projecten in de buurt mogelijk niet volledig worden meegewogen bij de beoordeling. Dit kan leiden tot een onvolledig begrip van de daadwerkelijke impact op het milieu en kan potentieel negatieve gevolgen hebben voor de duurzaamheid en leefbaarheid van Utrecht.

Reactie

Zie reactie op punt 14. Geluidswaarden 20. Onvoldoende onderbouwing van geluidwaarden Indiener geeft aan dat het rapport op het akoestisch onderzoek gebaseerd is op het Activiteitenbesluit, het Bouwbesluit 2012, NPR 5272 en de Rekenmethode '97. Hoewel deze bronnen worden genoemd, ontbreekt een gedetailleerde uitleg over hoe deze normen zijn toegepast en welke specifieke criteria zijn gebruikt bij het bepalen van de geluidbelasting in de woningen. Daarnaast wordt er geen informatie gegeven over hoe de geluidmetingen zijn uitgevoerd of hoeveel metingen er zijn gedaan om tot een representatief resultaat te komen. Deze onduidelijkheden leiden tot twijfel over de nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van de berekende geluidwaarden.

Reactie

Er zijn geen metingen uitgevoerd. Het onderzoek is gebaseerd op modelmatige berekeningen op basis van kengetallen en geluidmetingen aan de bron. In de inleiding, hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 van het onderzoek is toegelicht welke uitgangspunten gehanteerd zijn. Zo staat in de inleiding en paragraaf 3.1.1. aan welke normen is getoetst en waarom. Paragraaf 3.3 geeft aan van welke akoestische voorzieningen toegepast moeten worden om de binnenwaarde (het geluidniveau in de woning) te kunnen waarborgen. 14

Datum Rapport

Maart 2024 Vaststellingsrapport

21. Gebrek aan transparantie in materialengebruik Indiener geeft aan dat het rapport wel aangeeft welke materialen en constructies worden toegepast om de geluidsisolatie te verbeteren, maar dat een gedetailleerde beschrijving van deze materialen ontbreekt. Er wordt verwezen naar codes en omschrijvingen, maar er wordt niet uitgelegd welke specifieke eigenschappen deze materialen hebben en waarom ze zijn gekozen. Dit gebrek aan transparantie maakt het moeilijk om de effectiviteit van de voorgestelde maatregelen te beoordelen en kan leiden tot twijfel over de daadwerkelijke geluidsisolatie die kan worden bereikt.

Reactie

In hoofdstuk 4 van het rapport is een omschrijving van de materialen opgenomen. De in de berekeningen gebruikte geluidsisolatiewaarden zijn gebaseerd op de “Rekenmethode NPR5272”. De gekozen materialen zijn mede gekozen op basis van het bouwplan. De specifieke toetsing of het concrete bouwplan voldoet aan de eisen maakt onderdeel uit van de toets van de omgevingsvergunning en niet van het bestemmingsplan. Met het onderzoek wordt aangetoond dat er maatregelen mogelijk zijn om aan de vereiste binnenwaarde te voldoen. 22. Onvoldoende aandacht voor luchtdichtheid Indiener geeft aan dat het rapport het belang benadrukt van kierdichting en naaddichting voor een goede geluidsisolatie, maar geen gedetailleerde informatie geeft over hoe dit in de praktijk is toegepast. Er wordt slechts verwezen naar algemene richtlijnen voor kierdichting, zoals het gebruik van dichtingsband en kit. Het ontbreken van specifieke details en instructies kan leiden tot inconsistente uitvoering van de kierdichting in de praktijk, waardoor de werkelijke geluidsisolatie mogelijk niet aan de verwachtingen voldoet.

Reactie

De specifieke toetsing of het concrete bouwplan voldoet aan de eisen maakt onderdeel uit van de toets van de omgevingsvergunning en niet van het bestemmingsplan. Met het onderzoek wordt aangetoond dat er maatregelen mogelijk zijn om aan de vereiste binnenwaarde te voldoen. 23. Gebrek aan validatie door onafhankelijke partij Indiener geeft aan dat het rapport niet vermeldt of de resultaten van het akoestisch onderzoek zijn gevalideerd door een onafhankelijke partij. Een externe controle op de berekeningsmethoden, metingen en conclusies zou geloofwaardigheid kunnen geven aan het rapport. Het ontbreken van zo'n validatie maakt het moeilijk om volledig te vertrouwen op de gepresenteerde resultaten en conclusies.

Reactie

Het onderzoek is getoetst door de gemeentelijke geluidsspecialist. Bodemonderzoek 24. Het bodemonderzoek heeft aanbevelingen opgesteld voor mogelijke vervolgstappen, zoals een nader bodemonderzoek of sanerende maatregelen Indiener geeft aan dat deze aanbevelingen ervoor zorgen dat er op een verantwoorde en veilige manier met de grond kan worden omgegaan, rekening houdend met de eventuele verontreiniging. Hierdoor wordt de gezondheid van toekomstige bewoners beschermd en wordt milieuschade voorkomen.

Reactie

In paragraaf 5.7 van het ontwerpbestemmingsplan is aangegeven dat het uitvoeren van grondroerende activiteiten (graven of andere grondbewerking) behalve op het westelijke terreindeel niet is toegestaan zonder instemming van de bevoegde overheid. Toekomstige grondwerken, de begeleiding en de voorwaarden/regels voor een veilig verloop worden in een vooraf opgesteld en goedgekeurd saneringsplan of BUS-melding opgenomen. Afhankelijk van de maaiveldprofilering voor een toekomstige tuin wordt minimaal een schone leeflaag aangebracht, zodat contactmogelijkheid vermeden wordt.

15/19

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Dit is ook als voorwaarde opgenomen in de ontwerp omgevingsvergunning voor het bouwplan, dat gecoördineerd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen. Quickscan flora en fauna Strosteeg te Utrecht 25. Gebrek aan specifieke informatie en onderzoek Indiener geeft aan hoewel de Quickscan flora en fauna een goede eerste stap is om mogelijke impact op beschermde natuurwaarden te beoordelen, het ontbreekt aan specifieke informatie en gedetailleerd onderzoek. Het uitgevoerde veldbezoek is slechts een momentopname en er kunnen belangrijke factoren over het hoofd zijn gezien. Om een volledig beeld te krijgen van de mogelijke effecten op beschermde soorten en gebieden, zou er meer uitgebreid onderzoek moeten worden gedaan, inclusief langdurige monitoring.

Reactie

In de quickscan is het effect van het plan op beschermde planten en dieren en beschermde natuurgebieden onderzocht. Hieruit blijkt dat het plan hierop geen effect heeft, mits rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de zorgplicht in acht wordt genomen. Ook is in de quickscan aangegeven dat nader onderzoek niet nodig is. 26. Beperkte aandacht voor bedreigde soorten Indiener geeft aan dat de Quickscan weinig aandacht geeft aan bedreigde soorten die mogelijk in het plangebied voorkomen. Hoewel algemene soorten belangrijk zijn om te beschermen, mogen we niet vergeten dat het behoud van bedreigde soorten vaak een prioriteit is. Door alleen te kijken naar algemene soorten, kan de Quickscan belangrijke gevolgen voor kwetsbare populaties over het hoofd zien.

Reactie

In de QuickScan is onderzocht of er beschermde diersoorten in het gebied te vinden zijn. Er zijn geen soorten aangetroffen of te verwachten waarvoor ontheffing nodig is. Wel moet, zoals hierboven al aangegeven is, rekening gehouden worden met het broedseizoen van vogels en met de zorgplicht voor algemeen voorkomende soorten. 27. Gevolgen voor natuurgebieden buiten Natura2000-gebieden Indiener geeft aan dat hoewel het plangebied zich niet binnen de grenzen van een Natura 2000gebied bevindt, ruimtelijke ontwikkelingen nog steeds invloed kunnen hebben op omliggende natuurgebieden buiten deze gebieden. De QuickScan richt zich echter alleen op de directe invloed van het plangebied zelf en houdt geen rekening met mogelijke indirecte effecten op omliggende natuurwaarden.

Reactie

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied bevindt zich op een afstand van 6 km. Uit het uitgevoerde stikstofonderzoek blijkt dat er bij de gebruiks- en aanlegfase geen toename is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Andere indirecte effecten zijn niet aan de orde, gezien de afstand van de ontwikkeling tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied. 28. Onvoldoende aandacht voor mitigatiemaatregelen Indiener geeft aan dat, hoewel de Quickscan vermeldt dat passende maatregelen moeten worden genomen om schade aan beschermde soorten te voorkomen of te beperken, deze weinig concrete informatie biedt over welke maatregelen dit zouden kunnen zijn. Het is belangrijk om duidelijkheid te hebben over welke mitigerende maatregelen er genomen zullen worden en hoe effectief deze zullen zijn in het beschermen van bedreigde soorten.

Reactie

Uit de Quickscan is gebleken dat de handhaving van de zorgplicht en het bouwrijp maken van het terrein buiten het broedseizoen afdoende is. Andere mitigerende maatregelen zijn niet aan de orde en zijn daarom ook niet benoemd in het bestemmingsplan. 16

Datum Rapport

Maart 2024 Vaststellingsrapport

29. Geen betrokkenheid en participatie Indiener geeft aan dat de Quickscan weinig betrokkenheid van lokale belanghebbenden bij het onderzoek en de besluitvorming lijkt aan te moedigen. Het is echter essentieel om input te krijgen van lokale gemeenschappen, natuurbeschermingsorganisaties en andere belanghebbenden die mogelijk relevante kennis en inzichten hebben. Hun betrokkenheid kan helpen bij het identificeren van mogelijke risico's en het ontwikkelen van effectieve mitigatiemaatregelen.

Reactie

Om een beeld te krijgen van de natuurwaarden is op 2 september 2020 door een ecoloog een verkennend veldbezoek gebracht aan het plangebied en de directe omgeving hiervan. Tijdens het veldbezoek is gelet op de potentiële aanwezigheid van beschermde soorten op basis van het aanwezige habitat en nest-/verblijfsmogelijkheden. Daarnaast is aan de hand van verspreidingsatlassen, soortgerichte literatuur, NDFF-gegevens en op basis van ‘expert judgement’ nagegaan welke beschermde planten- en diersoorten voor kunnen komen binnen en nabij het plangebied en zijn omtrent gebiedsbescherming gegevens van de provincie Utrecht geraadpleegd. Aan de hand van het verkennende onderzoek is vervolgens beoordeeld welke beschermde soorten daadwerkelijk voor (kunnen) komen binnen het plangebied en is er vervolgens een inschatting gemaakt van de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op beschermde natuurwaarden. Stikstof 30. Afstand is geen garantie voor het voorkomen van stikstofdepositie Indiener geeft aan dat hoewel het projectgebied niet binnen de grenzen van een Natura 2000gebied ligt, dit niet automatisch betekent dat er geen stikstofdepositie zal plaatsvinden op nabijgelegen gebieden. Stikstofverbindingen kunnen over aanzienlijke afstanden worden getransporteerd en hebben potentieel negatieve effecten op gevoelige ecosystemen.

Het is dus belangrijk om zorgvuldig te zijn en te onderzoeken of er eventuele risico's zijn.

Reactie

Om dit uit te sluiten is er een AERIUS-berekening uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat er bij de gebruiks- en aanlegfase geen sprake is van een toename aan stikstofdepositie op de relevante Natura 2000-gebieden. 31. Bouwprojecten kunnen indirect effecten hebben op nabijgelegen Natura2000-gebieden Indiener geeft aan dat hoewel in deze berekening geen significante directe stikstofdepositie wordt verwacht, er ook rekening moet worden gehouden met mogelijke indirecte effecten die kunnen optreden tijdens de bouw- en gebruiksfase van het project. Bijvoorbeeld verkeersbewegingen, bouwactiviteiten en andere menselijke verstoringen kunnen onbedoeld schadelijke gevolgen hebben voor flora, fauna en habitats in de omgeving.

Reactie

Zie reactie bij punt 27. Andere indirecte effecten zijn niet aan de orde gezien de afstand van de ontwikkeling tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied. 32. Een AERIUS-berekening kan beperkingen hebben Indiener geeft aan dat het feit dat de uitgevoerde AERIUS-berekening geen hogere rekenresultaten toont dan 0,00 mol/ha/j niet betekent dat er per definitie geen schadelijke effecten zullen optreden. AERIUS-berekeningen zijn gebaseerd op aannames en modellen, die altijd een zekere mate van onzekerheid met zich meebrengen. Het is mogelijk dat de berekening niet alle potentiële bronnen van stikstofdepositie heeft meegenomen of dat er andere factoren zijn die de daadwerkelijke impact kunnen vergroten.

Reactie

17/19

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Het Aeriusmodel is het best beschikbare model om deze stikstofberekeningen uit te voeren. Dit model is algemeen aanvaard. Waterparagraaf 33. Onvoldoende informatie Indiener geeft aan dat het rapport begint met het verstrekken van technische details over het rapport, zoals de opdrachtgever en de status van het rapport. Hoewel dit belangrijk is voor de context, bevat het rapport geen concrete informatie of argumenten die betrekking hebben op de waterparagraaf zelf. Het gebrek aan relevante inhoudelijke informatie maakt het moeilijk om een goed onderbouwd standpunt te vormen. Het rapport is onduidelijk geformuleerd en mist een heldere structuur. De paragrafen lijken random geplaatst en er ontbreekt een duidelijke inleiding waarin de hoofdpunten van het rapport worden samengevat. Dit gebrek aan structuur maakt het moeilijk om de argumentatie te volgen en te begrijpen wat precies de conclusies zijn.

Reactie

De waterparagraaf en de rapportage die hiervoor is opgesteld (bijlage 9 van het bestemmingsplan) bevatten alle relevante aspecten voor de watertoets. In paragraaf 2.3 van de rapportage zijn de samenvatting en conclusies opgenomen. Ook de waterparagraaf in het bestemmingsplan (paragraaf 5.10) bevat een samenvatting van de resultaten en een conclusie. 34. Oppervlakkige analyse Indiener geeft aan dat de waterparagraaf slechts een oppervlakkige analyse biedt van de waterhuishouding in het plangebied. Er wordt weinig specifieke informatie verstrekt over bijvoorbeeld regenwateropvang, afvoer- en infiltratiemogelijkheden, en mogelijke gevolgen voor naburige percelen. Een gedetailleerdere analyse zou nuttiger zijn geweest om een goed onderbouwd standpunt te kunnen formuleren.

Reactie

Zoals bij punt 33 al is aangegeven, bevat de rapportage Waterparagraaf (bijlage 9 bij het bestemmingsplan) alle relevante aspecten voor de watertoets van dit bestemmingsplan. 35. Onvolledige beschrijving van maatregelen Indiener geeft aan dat hoewel er wordt gesproken over mogelijke maatregelen zoals het gebruik van groendaken, ondergrondse waterberging en gescheiden riolering, er geen specifieke informatie wordt gegeven over hoe deze maatregelen worden geïmplementeerd in het plan. Het ontbreken van concrete details maakt het moeilijk om de effectiviteit en haalbaarheid van deze maatregelen te beoordelen.

Reactie

De maatregelen die worden genoemd, zijn alleen nodig als deze realistisch toepasbaar zijn. Waarbij in ieder geval wel geldt dat het plan aangesloten moet worden op een gescheiden rioolstelsel. Dat is het geval. Het plan wordt aangesloten op een gescheiden rioolstelsel. In de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven dat de mogelijkheden voor andere maatregelen op deze locatie beperkt zijn. De maatregelen die wel worden toegepast zijn: • een groen dak / sedumdak op de bebouwing met een plat dak. Op de schuine daken is dit niet toepasbaar; • de groene inrichting van de tuin (infiltratie) en plaatsen regenton. Ondergrondse waterberging is in overleg met de gemeentelijke archeoloog niet wenselijk bevonden. 36. Geen aandacht voor klimaatverandering Indiener geeft aan dat het argument niet in gaat op de mogelijke impact van klimaatverandering op de waterhuishouding in het plangebied. In een tijd waarin extreme weersomstandigheden steeds vaker voorkomen, is het belangrijk om mogelijke risico’s en aanpassingsmaatregelen te bespreken. Het gebrek aan aandacht voor dit aspect geeft twijfels over de relevantie en toekomstbestendigheid van het rapport. 18

Datum Rapport

Maart 2024 Vaststellingsrapport

Reactie

De aanleg van extra groen op het binnenterrein heeft een positief effect op hittestress. Daarnaast is er rekening gehouden met klimaatadaptatie doordat de hoeveelheid verharding afneemt en het vloerpeil van de woningen hoger wordt aangelegd dan het straatpeil. Participatie 37. Gebrek aan participatie Indiener geeft aan dat er gebrek aan participatie en betrokkenheid bij de besluitvorming omtrent het plan was. Daarbij wordt niet duidelijk weergegeven hoe bewoners en belanghebbenden zijn betrokken bij het plan.

Reactie

De omwonenden zijn geraadpleegd over zowel de Visie Strosteeg, het bouwplan, het eerder in procedure gebrachte uitwerkingsplan als het bestemmingsplan. In april 2019 heeft er een startbijeenkomst plaatsgevonden, waarbij 60 mensen aanwezig waren. Aanwezigen is naar hun menig gevraagd en die hebben velen ook gegeven. Daarnaast hebben mensen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om naderhand per mail te reageren. Ook over het bouwplan heeft een informatieavond plaatsgevonden (december 2020) waarbij de ontwikkelaar het bouwplan Strosteeg 18-36 aan de buurt heeft gepresenteerd. De geleverde input is meegenomen bij de verdere uitwerking van het bouwplan. Daarnaast hebben de visie en het bestemmingsplan ter inzage gelegen en heeft eenieder de gelegenheid gekregen een zienswijze in te dienen. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

19/19

Chw bestemmingspla nStro steeg 18- 36, Binnensta d

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

A an leidin g en do els tellin g

7

1.2

Lig g in g en beg r en zin g plan g ebied

7

1.3

Gelden de plan n en

8

1.4

Ju r idis c h e as pec ten

9

1.5

Lees wijzer

Hoofdstuk 2

Relevante beleidskaders

12

13

2.1

Rijks beleid

13

2.2

Pr o v in c iaal en r eg io n aal beleid

17

2.3

Gem een telijk beleid

21

2.4

C o n c lu s ie

36

Hoofdstuk 3

Bestaande situatie

37

3.1

Bes c h r ijv in g v an h et plan g ebied

38

3.2

Bes c h r ijv in g v an de bes taan de fu n c ties in h et plan g ebied

40

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

41

4.1

Pr o jec tbes c h r ijv in g

41

4.2

Ver keer en o pen bar e r u im te

43

Hoofdstuk 5

Onderzoek en randvoorwaarden

47

5.1

In leidin g

47

5.2

Milieu effec tr appo r tag e

47

5.3

Bedr ijv en en m ilieu zo n er in g

47

5.4

Gelu idh in der

49

5.5

Ex ter n e v eilig h eid

50

5.6

Lu c h tkwaliteit

51

5.7

Bo dem

53

5.8

Natu u r bes c h er m in g

53

5.9

Bo m en

55

5.10

Water en klim aatadaptatie

56

5.11

A r c h eo lo g ie

59

5.12

Kabels en leidin g en

61

5.13

Kwaliteit v an de leefo m g ev in g

61

5.14

Gezo n d s tedelijk lev en

61

5.15

To eg an kelijkh eid

62

5.16

C ir c u lair e ec o n o m ie en in s tr u m en ten du u r zaam bo u wen

63

5.17

C o n c lu s ie

63

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

65

6.1

Ec o n o m is c h e u itv o er baar h eid

65

6.2

Maats c h appelijke u itv o er baar h eid

65

2 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

6.3

Han dh av in g

Hoofdstuk 7

66

Juridische plantoelichting

67

7.1

Str u c tu u r v an de r eg els

67

7.2

In leiden de r eg els ( h o o fds tu k 1 v an de r eg els )

67

7.3

Fu n c ties ( h o o fds tu k 2 v an de r eg els )

67

7.4

Bo u wen en s lo pen ( h o o fds tu k 3 v an de r eg els )

68

7.5

Gebo u wen en lo c aties g ebr u iken ( h o o fds tu k 4 v an de r eg els )

73

7.6

Gr o n dwer k: ac tiv iteit in de bo dem ( h o o fds tu k 5 v an de r eg els )

83

7.7

Natu u r , flo r a en fau n a ( h o o fds tu k 6 v an de r eg els )

84

7.8

A lg em een o v er g an g s r ec h t ( h o o fds tu k 7 v an de r eg els )

89

7.9

Bijlag en bij de r eg els

90

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

3

4 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Toelichting

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

5

6 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Hoofdstuk 1 1. 1

Inleiding

Aanle id ing e n d o e lst e lling

Op een centrale plek in de Utrechtse binnenstad, aan de Strosteeg 18-36, staan enkele bedrijfsgebouwen die ooit als drukkerij Abels in gebruik zijn geweest. Sinds de drukkerij jaren geleden naar een andere locatie verhuisd is zijn de bedrijfsgebouwen met het bijbehorende terrein in gebruik als opslag en stalling. Initiatiefnemer Ered B.V. is voornemens om deze locatie te transformeren naar maximaal 38 appartementen. Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad', dat op 18 februari 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het plan is onherroepelijk sinds 25 januari 2012. In het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse van het plangebied de bestemming WG-U1; uit te werken woongebied (artikel 27) opgenomen. De ontwikkeling past grotendeels binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Alleen wat betreft de parkeerregels wijkt het plan af van de uitwerkingsregels. Dit heeft te maken met het Utrechtse parkeerbeleid dat is gewijzigd. Het maken van een uitwerkingsplan is daarom niet mogelijk. Dit blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 maart 2023 (202204630/1/R4) over het eerder opgestelde uitwerkingsplan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan nodig.

1. 2

Lig g ing e n b e g re nz ing p lang e b ie d

Het plangebied van dit bestemmingsplan strekt zich uit over drie kadastrale percelen, te weten perceel 8877, 8217 en 7950 (zie figuur 1.1). Het plangebied grenst aan de west-, zuid en oostzijde aan voornamelijk woningen, al dan niet met een tuin. Aan de noordzijde wordt het terrein begrensd door de Strosteeg, vanwaar het terrein ook ontsloten wordt. De erfgrens bestaat uit een langgerekte bakstenen gevel/muur. Tegen deze muur staan aan de straatzijde plaatselijk houten bergruimten op een zelfstandig kadastraal perceel. Direct aan de overzijde van de strosteeg staat parkeergarage Springweg, een 5- laagse betonnen gebouw uit de jaren '70 op erfpachtgrond van de gemeente. De verwachting is dat deze parkeergarage op termijn zal verdwijnen en plaats zal maken voor een nieuwe invulling. Over de termijn waarop dit gebeurt wordt momenteel een besluit voorbereid.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

7

Figuur 1.1: ligging plangebied bestemmingsplan 'Strosteeg'

1. 3

G e ld e nd e p lanne n

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen: Bestemmingsp la n Binnenstad Chw Algemene regels over bouwen en gebruik Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht

Va stgesteld d oor R a a d 18 februari 2010 30 november 2017

Onherroep elij k 25 januari 2012 31 oktober 2018

2 februari 2023

Op basis van deze juridische regelingen geldt er voor het gebied de bestemming WG-U1; uit te werken woongebied (artikel 27). De bestemming 'Woongebied – Uit te werken 1' bevat een uitwerkingsplicht voor Burgemeester en wethouders van Utrecht om het plan uit te werken met inachtneming van de uitwerkingsregels zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Binnenstad' (artikel 27.2). De aldus aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen en aan huis verbonden beroepen en bedrijven overeenkomstig het bepaalde in artikel 26.4.1; b. verblijfsgebied en groenvoorzieningen. De beoogde ontwikkeling aan de Strosteeg past grotendeels binnen de daartoe gestelde randvoorwaarden van de uitwerkingsbevoegdheid. Alleen wat betreft de parkeerregels wijkt het plan af van de uitwerkingsregels. Dit heeft te maken met het Utrechtse parkeerbeleid dat is gewijzigd. Het maken van een uitwerkingsplan is daarom niet mogelijk. Voorliggend bestemmingsplan maakt de woningbouw ontwikkeling aan de Strosteeg mogelijk.

8 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

1. 4

J urid isc he asp e c t e n

1.4.1

Wettelijke grondslag

1.4.1.1 Wet ruimtelijke ordening, besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder. Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden. Dit plan maakt gebruik van de mogelijkheid om beleidsregels te gebruiken bij de onderwerpen: parkeergelegenheid realiseren; splitsen en omzetten van woningen; transformeren naar woningen in de wijken Binnenstad, Wilhelminapark, Buiten Wittevrouwen; en particuliere vakantieverhuur.

1.4.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden. Als dit plan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht. Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving. Met het opnemen van regels over het kappen van een boom is dit plan ook "breder" dan een gewoon bestemmingsplan. 1.4.2

Vooruitlopen op de Omgevingswet

1.4.2.1 Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken. Dit plan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid. Artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit te verrichten. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de toekomstige Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. In dit plan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die: 1. planologisch aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet, en 2. waarbij het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst. Een toets vooraf is bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige of de commissie ruimtelijke kwaliteit, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet maken.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

9

1.4.2.2 Korte schets van de Omgevingswet De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 26 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: AMvB; een AMvB is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 AMvB's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen overhevelen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de Apv over het kappen van een boom. De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering.

Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan. 1.4.2.3 Nieuw in dit plan Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit plan is een eerste stap naar het omgevingsplan. De regeling van dit plan heeft namelijk een structuur die het overzetten van de regels naar het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet de bestemmingsplannen zal vervangen makkelijker maakt. De algemene regels in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6 kunnen bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan. Dit plan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies (bestemmingen) denkbaar is. De regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen.

Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte te veel verkeerslawaai is. Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis. 1.4.2.4 Nieuwe termen De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Een 'bestemming' wordt in die wet 'functie' genoemd en 'gebruik' is straks een 'activiteit'. Om te oefenen met de nieuwe termen en om er alvast aan te wennen, zijn deze termen al gebruikt in de regels. De term 'functie' betekent in dit plan: bestemming, gebruiksdoel; de term 'locaties' betekent hetzelfde als 'gronden' in het bestemmingsplan. 'Activiteit' kan doen, maar ook laten doen of nalaten betekenen.

De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit plan spreken we van 'leefomgeving'. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het plan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via artikel 1.50 heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. Dit plan bevat verder kapregels uit de Apv. Ook de regels voor de bescherming van de archeologische waarden zijn opgenomen, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op 10 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet wil samenvoegen tot één regeling en de archeologische vergunning wil onderbrengen onder het systeem van de Wabo en de Omgevingswet. 1.4.3

Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1.

2. 3.

de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af te mogen wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt. Bij het opstellen van de regels van dit plan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking. De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit plan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen op locaties met de aanduiding 'overige zone Omgevingskwaliteit'.

Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die in die zone gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het plan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is. Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het plan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het plan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden. En de gemeente toetst natuurlijk ook of zo'n initiatief voldoet aan de wet en aan de verordening van de provincie.

Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

11

1.4.4

Vergunningvrij bouwen

In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels. Op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder). Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld. Er zijn bouwwerken die volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage). In schema ziet het er als volgt uit:

Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor Andere bouwactiviteit

bouwvergunning technische toets nee nee ja

toets aan planologie (bestemmingsplan) nee ja ja

Voor de duidelijkheid: uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt; voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met het bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij; voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met een hoogte van 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 8, lid 8.4, onder b) van dit plan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente;

1. 5

Le e sw ij z e r

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

12 Bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Strosteeg 18-36, Binnenstad" (vastgesteld)

StadsOntwikkeling

Hoofdstuk 2 2. 1

Rij k sb e le id

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

Relevante beleidskaders